Discussienotitie Stadslab Rotterdam Zuid (Oud-Charlois) 16 februari 2011
Inhoudsopgave: pagina: - Aanleiding en vraagstelling 2 - Achtergrondinformatie: 3 1. Particuliere woningverbetering Rotterdam Zuid 3 2. Gebiedsaanpak Rotterdam Zuid 6 3. Betrokkenheid particuliere investeerders 8 4. Uitkomsten Atelier d.d. 2 november 2010 9 5. Casus: Oud-Charlois 11 - Bijlagen: 1. Kaart ‘Aanpak Oud-Charlois, Carnisse, Tarwewijk’ 2. Verslag Atelier Particuliere woningvoorraad d.d. 2 november 2010 3. Mogelijke aanpakken volgens de gemeente Rotterdam
1
Aanleiding en vraagstelling De situatie op Rotterdam Zuid kenmerkt zich door een woningvoorraad met veel particulier bezit dat slecht onderhouden is en dat slecht in de markt ligt. De gemeente Rotterdam heeft daarom in haar collegeprogramma 2006-2010 aangegeven de verouderde particuliere voorraad op Rotterdam Zuid actief aan te pakken. Anno 2011 is er veel gebeurt, maar ligt er nog een grote opgave. Een opgave die wordt vergroot doordat de corporaties in het gebied – onder invloed van de recessie en druk van vanuit Europa – aangeven minder tijd en energie in de geadopteerde particuliere gebieden te kunnen steken. Tegelijkertijd zijn vanuit de lokale overheid de financiële middelen beperkt en beschikken ook de particulieren over een (te) beperkt investeringskapitaal. De gemeente Rotterdam heeft de behoefte om terug te kijken, lessen te trekken voor de toekomst en een aanpak voor de toekomst op de rails te zetten. Na een aantal interne evaluatiebijeenkomsten heeft de gemeente KEI benaderd om – gezamenlijk met de partners – in twee bijeenkomsten te helpen zoeken naar manieren om de aanpak van het particulier bezit in een stroomversnelling te brengen. In een Atelier op 2 november jl. hebben KEI-partners vanuit verschillende bloedgroepen gezocht naar nieuwe instrumenten en methodieken die een positieve bijdrage zouden kunnen leveren aan het op gang brengen van de verbetering van het particulier bezit. In het aanstaande Stadslab worden de uitkomsten van het Atelier - de instrumenten en methodieken - getoetst aan een concrete casus op Rotterdam Zuid: Oud-Charlois. De vraag is in hoeverre de aangedragen oplossingsrichtingen vertaald kunnen worden naar de praktijk van de wijk en wat vervolgens de meest kansrijke opties zijn, die nadere uitwerking verdienen. Hierover willen de gemeente en de andere lokale partijen in gesprek met het KEI-stadslabpanel. De vragen die voorliggen: Hoe kan de gemeente bijdragen aan een klimaat waarin particuliere eigenaren en andere partijen investeren in (gebieden met) de particuliere woningvoorraad? Wat hebben eigenaar-bewoners, kleine particuliere verhuurders en ondernemers (van binnen en buiten de wijk) nodig om te investeren? En, wanneer werkt het? Wat kan nu gebeuren, wat op middellange termijn en wat op lange termijn?
2
Achtergrondinformatie
1. Particuliere woningverbetering Rotterdam Zuid Hoe is het zo gekomen? In de tijden van de stadsvernieuwing was Rotterdam koploper met het opkopen, opknappen en bij corporaties onderbrengen van vele verouderde particuliere woningen in Rotterdam. Hele wijken (vooral de binnengebieden) zijn op deze manier ter hand genomen. Begin jaren ’90 raakten de stadsvernieuwingsgelden op en werd de aanpak afgebouwd. In Rotterdam-Zuid is deze beweging ingezet vanuit de oostelijke kant naar het westen. De grens kwam toen destijds te liggen bij de Dordtselaan. De vernieuwing van de Millinxbuurt werd teruggedraaid. Jaren later (begin van deze eeuw) is daarvoor de tol betaald, en is de Millinxbuurt als nog met veel geld opgeknapt. De grens ligt nu op de Mijnsherenlaan. De Tarwewijk, Carnisse en Oud Charlois bestaan grotendeels uit particulier bezit, maar ook ‘de assen’ in de wijken ten oosten van de Mijnsherenlaan (Afrikaanderwijk, Bloemhof en Hillesluis) zijn nog niet vernieuwd. Veelal zijn deze woningen gestapeld, zonder lift en kleiner dan 70 m2. Dit maakt het bezit voor grote groepen incourant. In veel buurten is er sprake van een groot verloop en bovendien heeft het gebied een grote aantrekkingskracht op huisjesmelkers. Programma Bestaande Voorraad (2006-2010) In de collegeperiode 2006-2010 hebben de corporaties en de gemeente Rotterdam de handen ineen geslagen en een grootschalige aanpak van de particuliere voorraad opgezet. Van gemeentezijde was hiervoor € 70 miljoen beschikbaar en de corporaties zegden toen € 35 miljoen onrendabel te investeren. Er werden adoptiewijken (in de oude wijken van Feijenoord en Charlois) aangewezen, waarbinnen corporaties het voortouw zouden nemen. Binnen deze gebieden had de gemeente ‘hotspots’ aangewezen, waar sprake was van een gecombineerde problematiek van veilig en fysiek. Van daaruit zou de aanpak van de adoptiewijken beginnen. Instrumentarium Globaal werd langs twee lijnen te werk gegaan. Corporaties zouden (al dan niet via veiling) woningen opkopen en deze opknappen (of slopen) en verkopen (AVV-aanpak). De gemeente zou het handhavingsprogramma intensiveren. Er werden per jaar blokken aangewezen waarvan een bouwkundige opname werd gemaakt en evt. werden aangeschreven (met of zonder subsidie). Op deze manier zijn ruim 6.100 woningen in een aanpak gezet (ruim boven de collegetarget van 5.000). Nog niet al deze woningen staan er goed bij, omdat de doorlooptijd van de aanpak lang is. Daarnaast is er aanvullend instrumentarium ontwikkeld. We hebben een VvE-serviceorganisatie (VvE 010) ontwikkeld, die enerzijds het beheer van kleine VvE’s ter hand zou nemen, maar ook (om een inhaalslag te maken) 2.000 woningen in een projectmatige aanpak zou zetten. Daarnaast heeft VvE 010 een functie als informatiebalie voor VvE’s gekregen. Wat is er bereikt? Het vraagstuk van de particuliere voorraad is de afgelopen collegeprogramma op de kaart gezet, zowel vanuit de (fysieke) sector, als vanuit het Pact op Zuid, waar de leefkwaliteit in de buurten met particuliere voorraad op de agenda staat. Ook onder eigenaren is er meer aandacht voor hun woning. Er komen meer vragen binnen over mogelijkheden in/tegemoetkomingen in de aanpak van hun woning. De norm dat het bezit van een woning ook financiële consequenties met zich meebrengt begint bekend te raken. Er zijn ruim 6.100 woningen in een aanpak gezet. Er is een start gemaakt met de activering van VvE’s. Er is een wetsvoorstel aangenomen, die VvE’s verplicht om MJOP’s te maken. Er is een breder instrumentarium ontstaan: • programmatische handhaving (i.p.v. alleen als reactie op klachten en incidenten) • oprichting van een VvE service organisatie (VvE 010)
3
•
•
maatwerkregeling voor in Oud Mathenesse: een startsubsidie, geen aanschrijving, waardoor bewoners langer de tijd krijgen om zelf de kosten voor onderhoud/verbetering op te brengen. Aanpak Rotte Tanden (specifieke aanpak van een aantal heel slechte panden)
Ervaringen De woningmarkt in Rotterdam zuid bleek weerbarstiger dan ingeschat (en de crisis op de woningmarkt, die daarna uitbrak kwam in Rotterdam Zuid nog harder aan). Er vond/vindt geen waardecreatie plaats, waardoor bijv. corporaties terughoudend bleken in de AVVaanpak. De aangewezen adoptiegebieden/hotspots bleken (achteraf bezien) te groot. Het bleek lastig gebieden uit te sluiten/te prioriteren, waardoor de massa te groot was, er uiteindelijk te weinig van de grond kwam en er een soort apathie ontstond. Het handhaafinstrumentarium blijkt te traag en te kostbaar om het op dergelijke grote schaal in te zetten. Het doorlopen van het traject bouwkundige opname, conceptaanschrijving, zienswijze, definitieve aanschrijving, bouwplan, uitvoering duurt bijna 2 jaar. Daarnaast blijkt de particuliere woningverbeteringsubsidie duur. Er wordt een tegemoetkoming gegeven van 55%. Met begeleidingskosten en onderzoekskosten komt dat uit op max. ca. € 21.000 per woning. Daar waar gefocust is met een intensieve aanpak op specifieke plekken zijn wel goede resultaten bereikt. Bijv. met het project Rotte Tanden (aanpak van slechte panden in een overwegend goed gebied), is er wel degelijk voortgang gemaakt. Er is sprake van veel maatwerk (en dus veel inzet), maar na verloop van tijd zijn er wel wat clusters van casuïstiek te maken. Corporaties trokken zich steeds meer terug. Zij komen (zij het iets vertraagd) hun toezeggingen in de collegeperiode 2006-2010 na, maar zetten deze grootschalige aanpak niet verder door. Deze beweging begon vanuit de constatering dat de aanpak (te) sterk onrendabel was en er geen perspectief op rendement was. Daar kwam de crisis in de woningmarkt bij, die hun verdienvermogen sterk aangetast heeft. Diagnose Het tempo moet omhoog Het is nodig meer focus aan te brengen Meer differentiatie in de aanpak van het gebied. Rotterdam Zuid wordt tot nu toe nog te veel gezien als één amorfe problematische massa. Binnen dit gebied en ook binnen de wijken op buurtniveau zijn veel verschillen aan te wijzen. Verschillen in huidige woningkwaliteit, maar ook verschillen in toekomst potentie. In het kader van de Bijzonder aanpak Zuid is een begin gemaakt om deze verschillen scherper zichtbaar te maken. Dit moet leiden tot een meer gebiedsgerichte aanpak i.p.v. een wat gelijksoortige benadering van de verschillende adoptiegebieden. Deze gebiedsgerichte aanpak moet ook leiden tot een meer of minder integrale benadering van het gebied. Soms is de problematiek vooral fysiek en dan moet deze ook als zodanig worden opgelost, maar in sommige gevallen belemmeren sociale factoren een effectieve fysiek aanpak. In die gevallen moet de sociale aanpak gelijk meegenomen worden. Er moet meer differentiatie in het instrumentarium komen. Het instrumentarium zou meer marktgericht moeten zijn en erop gericht zijn om eigenaren te stimuleren om hun bezit te onderhouden. Samengevat Sneller effect zien Minder afhankelijkheid van de corporaties Meer samenhang met andere programma’s Eigenaren meer in beeld Keuzes maken t.a.v. tempo/kwaliteit Meer gebiedsgerichte aanpak Het vervolg: programma Particuliere woningvoorraad (2010-2014) Het programma Bestaande Voorraad van het collegeprogramma 2006-2010 krijgt in de periode 2010-2014 een vervolg met het programma Particuliere Woningvoorraad. Dit programma richt zich uitsluitend op de particuliere woningvoorraad. De belangrijkste reden daarvoor is dat de corporaties een forse stap terug moeten doen m.b.t. hun inzet op de particuliere voorraad. De financiële crisis en maatregelen vanuit Europa richting de corporaties zijn de oorzaak.
4
Op zoek naar effectievere aanpak Ook voor de gemeente zelf geldt dat de beschikbare financiële middelen onder druk staan. Samen met de constatering dat er sprake is van een grote opgave en de hoge kosten, dwingt dit tot een zoektocht naar een grotere efficiency. Deze zoektocht moet leiden tot een uitbreiding van de producten en diensten die de gemeente ter beschikking staan bij de aanpak van de particuliere woningvoorraad (instrumentarium). Het effect moet zijn dat de aanpak effectiever is in de zin dat de kosten die de gemeente moet maken per verbeterde woning omlaag gaan. Verschuiving in rol betrokken partijen Naast dat zich een behoefte voordoet aan goedkoper en effectiever instrumentarium, wordt een verschuiving van instrumentarium ook veroorzaakt doordat de focus in het programma verschuift van corporaties naar de woningeigenaren en investeerders. Dit betekent dat er minder ingezet wordt op AVV (aankoop, verbetering, verkoop) en dat er geen nieuwe adoptiegebieden aangewezen worden. Daarnaast wordt inhoudelijk bij het werken naar nieuw instrumentarium gezocht naar een vorm van omslag van subsidiëren (overheid betaalt een deel) naar financieren (overheid creëert leningfaciliteit). Dit legt de verantwoordelijkheid voor het woningonderhoud en de kwaliteitsverbetering bij de eigenaren (die ook wettelijk verplicht zijn om hun bezit tot een minimaal niveau te onderhouden). De woningeigenaren (eigenaar bewoners en particuliere verhuurders) en de particuliere investeerders worden de prominente doelgroep. De rol van woningcorporaties zal zich meer beperken tot de achtervang, ondersteuning in VvE-beheer, vormen van ondersteuning van particuliere verhuurders en het creëren van voorzieningen in de wijken. Een breed scala aan partijen zijn in meer en mindere mate betrokken bij het verbeteren van de particuliere woningvoorraad en het uitvoeren daarvan: van beslissers (wethouder en gemeenteraad) en beïnvloeders (o.a. deelgemeenteraden, gebiedsmanagers, corporaties en Rijk) tot uitvoerders (o.a. belangenorganisaties, makelaars, stadsmarinier, VvE010) en gebruikers (o.a. eigenaar-bewoners, particuliere verhuurders en VvE-beheerders). Doelstelling Het programma kent twee sporen: ontwikkeling en uitvoering. Het doel is meer bereidheid van woningeigenaren om te investeren in slecht onderhouden woningen (via ontwikkeling) en een hogere kwaliteit van particuliere woningen in de verouderde stadswijken (via uitvoering). Uitgangspunt van het spoor van ontwikkeling is het op gang brengen van meer waardeontwikkeling in de betreffende wijken. Dit zal niet alleen afhankelijk zijn van de investeringen in de woningen zelf, maar ook van de verbetering van de leefomgeving in het algemeen. Een ander uitgangspunt hierbij is dat het nieuwe instrumentarium moet leiden tot gemotiveerde en betrokken woningeigenaren. Aanpak van 3.000 woningen In het collegewerkprogramma 2010-2014 is als inspanning opgenomen dat er 3.000 particuliere woningen verbeterd zullen worden. Daarvoor is € 38 miljoen beschikbaar. Vanuit ISV3 is voor een aantal verbeterprojecten in totaal € 13,3 miljoen toegekend. Binnen het budget van € 38 miljoen is een deel gelabeld voor de aanpak via VvE 010. Deze inzet kan worden onderscheiden in een deel projectmatige aanpak (inhalen achterstallig onderhoud; geraamd op € 6,29 miljoen) en een deel bijdrage in VvE-beheer (geraamd op € 3 miljoen). De resterende woningen (ca. 1.600) zijn berekend via een aanpak van aanschrijven/bvb. Daarin zijn tevens kosten voor inzet personeel en voor proceskosten meegerekend. Het programma richt zich vanuit de twee sporen op in totaal 11 projecten: Ontwikkeling: Ontwikkelen effectievere werkwijzen en instrumentarium: 1) het uitdenken en toepassen van nieuw instrumentarium, 2) verdere invulling van de Bijzondere Aanpak (BAZ) en 3) het ontwikkelen van een strategie op samenvoegen.
5
Uitvoering: Intensieve handhaving: 4) het voltooien van Hot Spots2, 5) het voltooien van de Speldenprikken, 6) Rotte tanden en 7) Nieuwe projecten. Preventieve aanpak/VvE: 8) Projectmatige aanpak, 9) VvE-beheer en 10) het informeren van eigenaren over VvE aangelegenheden. Kluswoningen (11)
Het Stadslab op 16 februari zal met name gaan over de mogelijkheden en toepasbaarheid van ander/goedkoper instrumentarium. Omdat de problematiek in met name Rotterdam Zuid niet vergelijkbaar is met die in de rest van Nederland, kunnen instrumenten van elders niet zomaar gekopieerd worden. Het gaat dus om het ontwikkelen van instrumenten die in de Rotterdamse context wel werken. Dit vraagt extra creativiteit, meer (geldstromen) combineren, combinaties met regelgeving en meer lange termijn denken. In het Stadslab moet een keuze gemaakt worden voor de instrumenten en oplossingsrichtingen – opgehaald tijdens het Atelier d.d. 2 november 2010 (zie bijlage voor verslag) - die verder uitontwikkeld gaan worden.
2. Gebiedsaanpak Rotterdam Zuid Uitkomsten Marktanalyse 23 september 2010 Op 23 september jl. heeft de gemeente Rotterdam de resultaten van een eerdere ‘Consultatieronde Marktanalyse’ voorgelegd aan een aantal partijen in het gebied. De uitkomsten van de consultatieronde en discussie op 23 september 2010 zijn hieronder beschreven. Oud-Charlois, Carnisse, Tarwewijk In Rotterdam Zuid kan een onderscheid gemaakt worden tussen gebieden ‘waar nog muziek in zit’ en gebieden waar aankoop zou moeten plaatsvinden, gevolgd door sloop. Ook is onderzocht naar ruimtelijke plekken of ontwikkelingen in de omgeving waarop de betroffen buurten kunnen meeliften. De opgave van particuliere woningverbetering geldt voor zowel de wijken Oud-Charlois, Carnisse en de Tarwewijk. Ondanks de gedeelde urgentie, zijn de gebieden echter verschillend qua opgave: Oud-Charlois kent met name nog een goede stedenbouwkundige structuur en goede kwaliteit van de openbare ruimte. In Oud Charlois wil de gemeente inzetten op het ontwikkelen van woonservicegebieden, het investeren in scholen en het samenvoegen van woningen. Carnisse kent kleine flats -op sommige plekken kwalitatief slechter dan in Oud Charlois die lastig zijn aan te pakken. Dit komt met name door de aanwezigheid van funderingsproblemen waardoor de verbeteropgave meer ingrijpend wordt. Ook heeft de stedenbouwkundige structuur van Carnisse op sommige plekken minder kwaliteit hetgeen marktinvesteringen bemoeilijkt. Toch wordt Noord Carnisse evenals Oud Charlois gezien als een gebied waar de gewenste kwaliteitslag onder de bestaande eigendomsverhoudingen mogelijk is. In de Tarwewijk is de urgentie het hoogst. Ook in andere delen van Zuid een opgave voor de particuliere woningvoorraad voor, maar is daar veel minder een probleem. Een voorbeeld is Feijenoord waar de schaal wat kleiner is en de corporatie zich daardoor makkelijker kan bemoeien met de particulieren: ze treedt als ‘de grote broer’ op. Kaart ‘Aanpak Oud Charlois, Carnisse, Tarwewijk’ De voorgestelde aanpak is vastgelegd op een kaart (zie bijlage) en gaat deels uit van herstructurering en deels van verbetering. Naast een aanpak per gebied is ook een fasering aangegeven. De kaart geeft een lange termijn aanpak in hoofdlijnen, waarvan nog niet duidelijk is hoe dit gefinancierd gaat worden. De kaart is om die reden niet in beton gegoten. De kaart heeft tot doel, om met de hoofdlijn in het achterhoofd, te beginnen met de uitvoering van concrete maatregelen ter verbetering van de leefbaarheid. Op deze manier kan gestart worden met de uitvoering voordat alle mogelijke scenario’s en financieringsvormen zijn uitgedacht.
6
Groene en gele gebieden In de groene en gele gebieden op de kaart is, samen met de huidige eigenaar-bewoners, een verbeterslag mogelijk. Tijdens het Atelier is op zoek gegaan naar een aanpak voor deze groene en gele gebieden. Om een compleet beeld te geven van het gebied, zijn in deze notitie alle gebieden toegelicht. Rood, oranje en geel gearceerde gebieden De rood, oranje en geel gearceerde gebieden hebben onvoldoende toekomstwaarde. Hier is herstructurering nodig. Om deze herstructurering uit te voeren is een forse financiële impuls nodig. Er is vooralsnog geen zicht op grote financiële middelen. Het is van belang te onderstrepen dat deze gebieden met minder verbeterpotentie daarom naar verwachting nog een lange levensduur zullen hebben, dan eigenlijk wenselijk is. Tot aan het moment van herstructurering moeten deze gebieden goed worden beheerd en gekoppeld blijven aan bijpassende doelgroepen. Deze voorraad zal daarmee een belangrijke functie behouden als startervoorraad. Gezien de omvang van het te herstructureren gebied is een faseringsvoorstel ontwikkeld. Voordeel van de fasering is dat als gevolg van de investeringen in het hart van zuid en het groene gebied in Carnisse, de Eilandenbuurt (geel gearceerd) mogelijk een lift kan krijgen. Wanneer deze lift inderdaad gebeurt, kan de Eilandenbuurt volstaan met minder ingrijpende maatregelen. Blijft de lift uit dan resteert een onverminderd grote verbeteropgave. Voor de Mijnkintbuurt (zalmrose) is inmiddels een heel eigen aanpak van Integraal Intensief Beheer ontwikkeld, die de kans moet krijgen zich de komende jaren te bewijzen. Zodra de financiële middelen het toelaten richt de gemeente zich op de vernieuwing van de Vogelbuurt Zuid en een gedeelte van de Klaverbuurt. Vervolgens wordt de Mijnkintbuurt aangepakt in de veronderstelling dat het Integraal Intensief Beheer arrangement de gemeente de tijd geeft om zich eerst te richten op Carnisse Zuid. En als laatste richt de gemeente de pijlen op de Eilandenbuurt in de hoop dat de veronderstelde liftwerking van het Hart van Zuid en de vernieuwing van Carnisse Zuid zich inderdaad heeft voorgedaan. De aanpak Tijdens de Consultatieronde Marktanalyse van 23 september jl. zijn de onderstaande maatregelen en instrumenten voorgesteld: •
•
•
•
•
Aantrekken middeninkomens De gemeente zet met name in op het vasthouden van middeninkomens – de stijgers - in de wijk en dus niet zozeer op aantrekken van middeninkomens. Om de middengroepen vast te houden, is sloop-nieuwbouw van voldoende omvang noodzakelijk. Bij de vernieuwing is het van belang aansluiting te zoeken bij goede voorzieningen als scholen kinderopvang, zorgcentra etc.. Samenvoegen van woningen In Oud Charlois wil de gemeente inzetten op het ontwikkelen van woonservicegebieden, het investeren in scholen en het samenvoegen van woningen. Samenvoegen van woningen leidt tot grotere differentiatie van de woningvoorraad en verruiming van de keuzemogelijkheden voor middeninkomens waardoor middeninkomens langer vastgehouden kunnen worden. Investeringscapaciteit van marktpartijen benutten Bij de aanpak wil de gemeente proberen marktpartijen op de gewenste ontwikkeling te binden. Door vergaande afspraken (verbeterconvenanten)te maken met potentiële investeerders worden marktinvesteringen in dit gebied gestimuleerd. Investeringscapaciteit van particulieren benutten De investeringscapaciteit van eigenaren kan maximaal worden benut door gebruik te maken van maatwerk financieringsarrangementen. Die kunnen eigenaren in staat stellen te investeren in hun bezit terwijl de investeringslasten uiteindelijk toch terecht komen waar ze horen, namelijk bij de eigenaar. Maatwerkfinanciering Door in te zetten op nieuwe veelbelovende instrumenten als maatwerkfinanciering, VvE 010, particuliere herstructurering en een verhuurorganisatie waar particuliere verhuurders
7
•
•
hun huurwoningen tegen een afgesproken vergoeding kunnen onderbrengen, kan het beheer en onderhoud van de woningvoorraad maximaal worden ondersteund. Openbare ruimte Investeringen in de buitenruimte worden ingezet als flankerende maatregelen bij verbetering van de woningvoorraad. Om overheidsinvesteringen maximaal te laten renderen zou het goed zijn om bijvoorbeeld het investeringsbudget van Gemeentewerken te koppelen aan een bescheiden ontwerpbudget bij de afdeling Stedenbouw dS+V. Dit kan de doelstellingen van de Rotterdamse stijl en Kindvriendelijke wijken een enorme extra impuls geven (meer doen met dezelfde poen). Zelfbeheer Door nauwe samenwerking met de bewoners te zoeken kan zelfbeheer worden gestimuleerd en kan zo goed mogelijk worden aangesloten bij de wensen van bewoners. Hierbij kan tevens worden gezocht naar bescheiden ingrepen met grote uitstralingseffecten. Denk aan groenvoorzieningen, kinderspeelplaatsen en geveltuinen die een stenige omgeving een veel prettiger aanzien kunnen geven.
3. Betrokkenheid particuliere investeerders Naast de woningeigenaren zijn particuliere investeerders de prominente doelgroep voor de gemeente bij de aanpak van de particuliere woningvoorraad. Het is een doelgroep die deels al op Zuid aanwezig is en deels nog niet. Ik zit op Zuid Met ‘Ik zit op Zuid’, een beweging van ondernemers, is al een groep marktpartijen aanwezig die zich gecommitteerd heeft aan de sociaal-economische opgave op Zuid. Daaronder zijn onder andere Unilever, ING, Maasstad Ziekenhuis, Havenbedrijf Rotterdam en Blauwhoed Eurowoningen. De ondernemers van 'Ik zit op Zuid' stellen dat de ontwikkeling van hun omgeving in de breedste zin van het woord van groot belang is voor het voortbestaan van hun onderneming. De beweging streeft naar samenwerking vanuit een gedeeld belang bij een sterk Rotterdam Zuid. 'Ik zit op Zuid' is in 2007 op initiatief van Concire, Dura Vermeer Bouw Rotterdam en WSA Stedelijke Ontwikkeling ontstaan na de totstandkoming van het Pact op Zuid. De boodschap van 'Ik zit op Zuid' is - kort gezegd - dat duurzame stedelijke vernieuwing alleen plaats kan vinden vanuit een sterk economisch perspectief. Volgens de beweging wordt het Rotterdamse bedrijfsleven (zowel groot als klein) betrokken "vanuit het collectief belang van ruimte voor ondernemerschap en ontwikkeling van werkgelegenheid als motor voor een integrale stedelijke vernieuwing". Eind 2009 ondertekenden de ondernemers het Ruimtelijk economisch Manifest voor de Regio Rotterdam Zuid. Platform Marktsector Naast de ondernemers op Zuid heeft de gemeente contact met marktpartijen die stadsbreed actief zijn: ruim 30 woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers, beleggers en overige marktpartijen. In het Platform Marktsector denkt het met de marktpartijen uit de stad na over hoe de woningmarkt vlot te trekken. Doel van dit overleg is onder andere om afspraken te maken, waaraan zowel de gemeente als de marktpartijen zich behoren te houden. Eind 2010 is het Marseille-convenant ondertekend, waarin ook afspraken opgenomen zijn ten aanzien van de aanpak van de bestaande voorraad. In 2010 is door middel van enkele experimenten in beeld gebracht wat noodzakelijk is om aanpassingen te plegen aan regelgeving, fiscale maatregelen. Om dit standaard te maken overlegt de gemeente met het Rijk en wordt de samenwerking met de marktpartijen geïntensiveerd. Verder is afgesproken dat marktpartijen planologische voorbereiding van projecten op zich nemen en zo het gemeentelijk apparaat ontlasten. Convenant particuliere sector Met Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed, heeft Gemeente Rotterdam een samenwerkingsovereenkomst opgesteld, gericht op kwalitatieve verbetering van de totale voorraad particuliere huurwoningen binnen de gemeente Rotterdam. Dit convenant geldt voor de collegeperiode 2010-2014 en valt in twee delen uiteen: een reeks van thema’s die de
8
beleidsagenda voor de toekomst vormt en de werkafspraken als concrete uitwerkingen van de thema's. De volgende thema’s zijn benoemd waarbij deze ook direct in een volgorde van prioriteit benoemd zijn: 1. Energiebesparing in de gebouwde omgeving 2. Voorkomen en bestrijden van ongewenst gedrag 3. Kwaliteit van de gebouwde omgeving 4. Kwaliteit in bemiddeling en beheer 5. Leegstand en herstructurering (samenstelling woningvoorraad) 6. Problematiek op de markt voor commercieel vastgoed 7. Samenwerking en afstemming met corporaties
4. Uitkomsten Atelier Particuliere woningvoorraad Rotterdam Zuid d.d. 2 nov jl. Op 2 november jl. boog het KEI-atelier Particuliere woningvoorraad Rotterdam Zuid zich over de opgave op Zuid. In verschillende themagroepen zijn ideeën aangedragen voor mogelijke aanpakken. Hieronder worden de verschillende voorstellen en overwegingen kort beschreven. Kijk voor een volledig verslag van het Atelier in de bijlage. Voorstellen: - Wijkontwikkelingsmaatschappij: Een mogelijkheid om fiscale kosten te omzeilen bij aan- en verkoop van woningen in het kader van vernieuwing is het onderbrengen van de woningen in een Wijkontwikkelings Maatschappij; daardoor kan voorkomen worden dat dubbele overdrachtsbelasting wordt betaald. Een WOM zou een oplossing kunnen bieden bij het samenvoegen van woningen. Wanneer een woning vrijkomt en de boven/benedenburen geen interesse hebben in aankoop, kan de WOM de woning opkopen en verhuren. Wanneer een nieuwe bewoners wel graag wil samenvoegen, kan de WOM de woning weer verkopen. Er hoeft in deze situatie geen twee keer overdrachtsbelasting betaald te worden. De gemeente zou samenvoeging verder kunnen faciliteren via bijv. een samenvoegregeling, bouwbegeleiding en een vergunningencoach. - Buurtinvesteringszone: Een interessante parallel is er met het gezamenlijk investeren in de bedrijfsomgeving door bedrijven: hier is recent een (tijdelijke) wettelijke regeling voor gemaakt. Met voldoende draagvlak onder de ondernemers kan een bedrijveninvesteringszone worden ingesteld waarbij eigenaren verplicht zijn een jaarlijkse bijdrage te betalen, waaruit bepaalde investeringen in de bedrijfsomgeving uit betaald worden. Zo’n aanpak zou ook voor gezamenlijk onderhoud aan de panden denkbaar zijn, waarbij eigenaren via een heffing aan betalen. - Incentives: Door als overheid in het kader van het stimuleren van de particuliere woningverbetering met bewoners in gesprek te gaan of een incentive mee te geven, kan je wellicht het onderhoud stimuleren en zorgen dat een betere beheerstructuur ontstaat. Bijvoorbeeld door een stukje voortuin, fietsenbox of parkeerplaats aan te bieden, wanneer de bewoner het achterstallig onderhoud aanpakt. In feite gaat het om een zoet/zuur benadering: als bewoners een betere VvE oprichten en investeringen doen,worden aan de bewoners enkele extra’s aangeboden. - Ontwikkelend beheer: Schat in wat toekomstige besparingen op beheer (politie inzet, sociaal werk, extra beheer buitenruimte als gevolg van vandalisme, etc.) zijn als gevolg van de positieve ontwikkeling van het gebied na genomen maatregelen. Maak deze netto contant en zet deze nu in. Principiële keuze daarbij is hoe dit geld wordt besteed: 100x1 is volgens de aanwezigen een druppel op een gloeiende plaat; 2x50 geeft een spin off effect. Vraag daarbij is welke projecten dit spin off effect daadwerkelijk genereren. Als voorbeelden zijn genoemd de beste school (met de beste docenten en een leraar/kind-verhouding van 1/10) of een opvallende / zeer aantrekkelijke openbare ruimte. - Gebiedsconsessie: Stort de te besparen kosten in een gebiedsconsessie. Deze gebiedsconcessie is een autonoom fonds, heeft regie en investeert risicodragend in de wijk. Er wordt een contract gesloten met de gemeente over de betaling voor beheer en over de inkoop van het fonds. Vanuit het fonds kunnen woningen worden opgekocht om op te knappen. Ook wordt aan gebiedsmarketing gedaan.
9
De paradox hierbij is dat een grote schaal nodig is om het financieel rond te krijgen, terwijl een kleine schaal nodig is om herkenbaarheid voor de bewoner te bewerkstelligen. Dit laatste is nodig om de particulier over te halen om mee te doen en te investeren. - Gemeenschappelijke private stedelijke vernieuwing: Voor het ministerie van VROM is onderzoek gedaan om te kijken hoe een wettelijke regeling om een gezamenlijke aanpak van een gebied met versnipperd eigendom eruit zou kunnen zien (gemeenschappelijke private stedelijke vernieuwing). Mits er voldoende draagvlak is onder de eigenaren, zou in dat voorstel er een stok zijn om een enkele eigenaar die niet wil meewerken te verplichten om mee te werken aan de aanpak. Verder kunnen eigenaren verplicht worden mee te betalen. - Experimenteerruimte: Stel geld beschikbaar voor experimenten, bijvoorbeeld 20% van het investeringsbudget. De schaal van Rotterdam Zuid leent zich hiervoor. Dat betekent ook vrijheden geven aan mensen in het veld met verantwoording achteraf. Oftewel: laat de verantwoordingscultuur los en creëer beweegruimte in het ambtelijk apparaat. - Packagedeal met bewoners: Niet alle bewoners zullen zin hebben om hun woning op te knappen, omdat de gemeente dat zo graag wil. Als je wilt dat bewoners meegaan met je plannen, zul je ze iets terug moeten geven. Alleen dan zullen ze bereid zijn mee te doen met iets waar ze eigenlijk geen zin in hebben. Zoek dus naar de contraprestatie die je kunt bieden, naar het wisselgeld en spreek bewoners aan op hun trots. Je kunt bijvoorbeeld denken aan een buurttuin of eigen parkeerplaats voor de deur. - Verkoop grond onder woning: Verkoop van een deel van het eigendomsrecht, levert de eigenaar financieringscapaciteit op. Het verkopen van een deel van de gevel blijkt belastingtechnisch niet mogelijk. Een andere mogelijkheid is het verkopen van grond onder de woning aan een derde partij en hiermee financiële ruimte te creëren voor onderhoud (de grond wordt dan in erfpacht uitgegeven). Voor de koper van de grond is het aantrekkelijk dat de waardevermeerdering van de grond op termijn voor deze nieuwe eigenaar is. Via de erfpachtvoorwaarden kan bovendien ook privaatrechtelijk gestuurd worden op het onderhoud. - Samenvoegen VvE’s: In Rustenburg-Oostbroek in Den Haag is het met IPSV-geld gelukt kleine VvE’s in één complex te samen te voegen in een Blokvereniging. De blokvereniging bestaat uit minimaal 2 VvE’s en is zodanig opgebouwd dat naderhand andere VvE’s kunnen aanhaken. Om de VvE’s te stimuleren mee te doen ontvangen zij bij samenvoeging een bijdrage van de gemeente aan het onderhoudsfonds van de VvE en worden de notariskosten betaald. - Transactiemoment vervroegen: Wanneer de huidige bewoners geen noodzaak zien in woningverbetering of hier geen geld voor hebben, heb je meestal pas na verkoop van de woning kans dat de volgende bewoner het onderhoud oppakt. Dit illustreert dat het transactiemoment een belangrijk handelingsmoment is om beweging te krijgen in het onderhoud van de particuliere voorraad. In Lelystad probeert corporatie Centrada het transactiemoment naar voren te brengen door oudere bewoners (dat zijn vaak degenen die geen zin meer hebben in onderhoud) versneld aan een ouderenwoning te helpen in de huursector, waardoor de particuliere koopwoning vrijkomt. - Buurtmakelaarsbureau: Zorg dat je de eigenaartypologieën en woonwensen goed in beeld hebt. Een deel van de eigenaren heeft geen problemen met het slechte onderhoud van de woning, een deel van de eigenaren kan het onderhoud niet betalen, weer een ander deel wil op korte termijn verhuizen. Pas wanneer je de beweegredenen van bewoners om wel/niet mee te doen in kaart brengt, kan je je aanpak daarop afstemmen. Dat vraagt kennis van de buurt en aanwezigheid in de buurt. Overwegingen: - Probeer meer te doen dan alleen ondergrens handhaven: Handhaving betreft altijd de ondergrens en gaat over symptoombestrijding. Er moet ook aandacht zijn voor het structureel oplossen van problemen. Als er behoefte is aan kamerverhuur, zorg dan dat er voldoende legale kamerverhuur beschikbaar is. Alleen zo haal je de wind uit de zeilen van de huisjesmelkers. Succesvolle gebiedsontwikkeling moet altijd een kwaliteitsslag inhouden. Het op orde houden van de basis zal niet tot de gewenste waardeontwikkeling leiden. - Rol overheid en bewoners: Wil je meer overlaten aan eigenaar-bewoners dan zul je als gevestigde partijen een andere rol moeten innemen, waarbij je bijvoorbeeld meer loslaat. Dit betekent dat je op zoek gaat naar het aangrijpingspunt: het punt waarop bewoners zelf initiatieven gaan nemen. - Anticipeer op wat er gebeurt in de wijk: Je zult ‘organischer’ te werk moeten gaan, waarbij je flexibeler inspeelt op de behoefte van mensen. Een voorbeeld van hoe je kunt inspelen op de
10
dynamiek in de wijk is verbanden leggen met voorzieningen in de wijk, zoals het onderwijs (leeren opleidingstraject) - Maatwerk: Probeer maatwerk te leveren en in te spelen op de wensen van de bewoners. Dit betekent dat niet alleen een vastgesteld pakket aan maatregelen in aanmerking komt voor subsidie, maar meerdere opties ingediend kunnen worden. - Korte en lange termijn: Werk met een langetermijnvisie (strak eindbeeld) en tegelijk met tijdelijkheden (over een termijn van maximaal 5 jaar). Zorg dat regelingen langere tijd lopen. Bewoners moeten eerst de noodzaak van onderhoud zien, nadenken over de ingrepen en financiering regelen. Zorg dat ook late beslissers voor de regeling in aanmerking komen.
5. Casus: Oud-Charlois
2
1
4
3
Binnen Oud-Charlois zijn vier buurten te onderscheiden met ieder een eigen karakter, kansen en problematiek: 1) Oude kern 2) Maashavenkwartier 3) Charloisse Tuinen en 4) Spuizone.
11
Oude kern: De oude kern is gebouwd rond de Clemenskerk en strekt zich uit tot de straten ten noorden van de Wolphaertsbocht (Doklaanbuurt). Van oudsher zijn hier de winkels en voorzieningen gevestigd. Inmiddels is een aantal kunstenaars actief om samen met de deelgemeente en Woonstad Rotterdam een ‘Kunstenzone’ op te bouwen. Dit geeft een (bescheiden) impuls aan de lokale economie. Daarnaast vinden steeds meer evenementen plaats. De oude kern is het visitekaartje van Oud-Charlois. In het gebied komen ook problemen voor. Dat is zichtbaar aan de kwaliteit van de woningen en minder zichtbaar aan de problemen achter de voordeuren. Hier wonen relatief de meeste mensen met een uitkering. De overlast en criminaliteit zijn hier hoger dan in de overige delen van Oud-Charlois. In de oude kern wonen mensen met verschillende leefstijlen door elkaar. Maashavenkwartier: Van de Dokhavenbuurt tot het metrostation Maashaven strekt zich het Maashavenkwartier uit. Het deel in Oud-Charlois, de Dokhavenbuurt, stopt ter hoogte van het Maastunnelplein. Dit gebied heeft een directe relatie met de Nieuwe Maas en de Maashaven. De Dokhavenbuurt is relatief kortgeleden gebouwd, in de tachtiger en negentiger jaren van de vorige eeuw. Naast het gebrek aan voorzieningen en de relatief geïsoleerde ligging zijn er geen grote problemen. In de Dokhaven wonen mensen die rust zoeken in een stedelijke omgeving. Charloisse Tuinen: De Charloisse Tuinen is een groene woonbuurt met veel dertigerjar en woningen. Deze ligt verscholen achter de lange gevelwand aan de Frans Bekkerstraat. De buurt heeft alles in zich om verder door vergroening van de buitenruimte en samenvoeging van woningen uit te groeien tot een gezinswijk met groene verbindingen en “verborgen” binnentuinen. De Charloisse Tuinen worden aan de zuidkant begrensd door een groen en waterrijk overgangsgebied naar de Wielewaal. Spuizone: Het bedrijventerrein aan de Spuizone is nu een relatief autonome zone. Het gebied ligt tussen twee dijken aan een spooremplacement en een groenstrook. Dat verandert als de Waalhaven met Oud-Charlois verbonden wordt in fysieke(routes) en programmatische (andere functies dan de huidige) zin. Dan vormt de Spuizone de schakel tussen de grootschalige Waalhaven en het kleinschalige Oud-Charlois. De Spuizone vormt dan een aantrekkelijker werk-, verblijf- en mogelijk woongebied voor mensen die gerelateerd zijn aan de maritieme dienstverlening of wonen, werken en verblijven aan het water ambiëren. De opgave is hier allianties te zoeken waar opleiding en werkgelegenheid voor de inwoners van Oud-Charlois worden gecreëerd. Oud-Charlois behoort samen met Carnisse en de Tarwewijk tot de wijken op Zuid die veel particulier bezit kennen. Onderstaande afbeelding maakt dat duidelijk:
Tarwewijk
Oud-Charlois
Carnisse
Rood = particulier bezit, blauw = corporatiebezit
12
Feiten en cijfers: bebouwing en bevolking Bebouwing De buurt Oud-Charlois kent 6.629 woningen, waarvan 65% huur en 35% koop. Van die 65% huur is 37% corporatiebezit (Woonstad Rotterdam en Vestia) en 27% particuliere verhuur. Bijna de helft van de woningen zijn portieketageflats met galerij (waarvan ruim tweederde zonder lift). Verder is 22% een etagewoning, 18% een benedenwoning en 9% een eengezinswoning. De woningen zijn relatief klein - meer dan de helft is kleiner dan 75m2 - en hierdoor minder geschikt voor gezinnen. (COS 2010) Meer dan de helft van de woningen is voor de oorlog gebouwd: 32% stamt uit de periode 19311944 en 24% is voor 1931 gebouwd. In de vroeg-naoorlogse periode (tot 1959) is 14% gebouwd, in de jaren '80 14% en na 1990 nog eens 14%. (COS 2009)
(Bron: afstudeeronderzoek Eva Oosterwijk, 2010)
De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen is € 119.595; bij koopwoningen is dat € 145.929 en bij huurwoningen € 107.470. (COS 2010) De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde van huur- en koopwoningen tussen 2000 en 2010:
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 40.803 62.403 63.212 63.296 65.750 102.265 103.622 119.010 119.852 120.561 119.595 Een kaart op de volgende pagina geeft aan wat de gemiddelde WOZ-waarde per woning per blok is in Oud-Charlois.
13
(Bron: afstudeeronderzoek Eva Oosterwijk, 2010) Oud-Charlois kent nog een goede stedenbouwkundige structuur en goede kwaliteit van de openbare ruimte. Tegelijk is een aantal straten ernstig verloederd, heeft een aantal buurten onvoldoende openbaar groen en laat de kwaliteit van de woningvoorraad te wensen over. Op bepaalde locaties in de wijk komt veel leegstand voor. Veel particulier bezit wordt slecht onderhouden en/of is in handen van malafide eigenaren. De in het gebied gevestigde winkelstrip staat onder druk en is onderdeel van de Economische Kansenzone. Aan de noordkant van de wijk zijn twee gebieden aangewezen als zogenaamde hot spots: de Maximiliaanbuurt en Frans Bekkerstraat e.o. Bevolking Oud-Charlois telt ruim 12.700 inwoners. Daarvan is bijna een derde jonger dan 25 jaar en nog eens een derde zit tussen de 25 en 45 jaar. In de volgende groep (45-64 jaar) is 23% van bevolking vertegenwoordigd en 11% is 65 jaar en ouder. (CBS 2009) De afkomst van de bevolking is als volgt: 45% is van autochtone afkomst, 10% is van Turkse komaf, 10% is Surinaams, 7% is Marokkaans, 5% is Antilliaans en 3% is afkomstig van Kaapverdië. 9% komt uit overige niet-westerse landen, 11% komt uit overige westerse landen. Eenpersoonshuishoudens komen het meest voor in Oud-Charlois. Gehuwde stellen met kinderen en gehuwde stellen zonder kinderen vormen een even grote groep. De eenpersoonshuishoudens hebben vaker een huurwoning dan een koopwoning. Gehuwde stellen met kinderen hebben vaker een koopwoning dan een huurwoning. Gehuwde stellen zonder kinderen hebben ongeveer even vaak een koopwoning als een huurwoning. (Oosterwijk, 2010) Het gestandaardiseerde gemiddeld besteedbare inkomen per huishouden is € 17.200 (COS 2006). Gestandaardiseerd wil zeggen: het besteedbaar inkomen, gecorrigeerd door verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden. Wanneer je onderscheid maakt tussen lage, midden- en
14
hoge inkomens op basis van het gestandaardiseerde besteedbare inkomen, dan valt 59% onder de lage inkomens (tot € 17.300), 32% onder middeninkomens (tot € 27.500) en 9% onder hoge inkomens (vanaf € 27.500). Het percentage bijstandsgerechtigden in de wijk (11%) is iets hoger dan het Rotterdamse gemiddelde. 20% van de gezinnen heeft een bijstandsuitkering (70% van de uitkeringsgerechtigden is langer dan 2 jaar uitkeringsafhankelijk) en 11% van de bevolking tussen de 16 en 64 jaar is bij het CWI ingeschreven als niet-werkende/werkzoekende.
(Bron: afstudeeronderzoek Eva Oosterwijk, 2010) De huur- of koopquote geeft aan welk deel van het inkomen wordt uitgegeven aan huur- of hypotheeklasten. De woonquote neemt daarnaast ook alle andere vaste lasten die bij het wonen komen kijken mee. Over het geheel van Rotterdam Zuid genomen zijn mensen met een eengezinswoning of een koopwoning in verhouding met andere categorieën een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Dat bij deze categorieën de woonlasten toch hoog zijn komt doordat deze Rotterdammers een hoger inkomen hebben. Dit is ook het geval bij samenwonenden (met en zonder kinderen). Alleenstaanden hebben een behoorlijk hoge woonquote. Maar aan de relatief lage woonlasten te zien, hebben de alleenstaanden een laag inkomen. Hetzelfde geldt voor bewoners van particuliere huurwoningen. Beide groepen komen, in tegenstelling tot de eerder besproken groepen, veel voor in Oud-Charlois. (Oosterwijk, 2010) Het gebied kent naast de stabiele kern ook een grote wisselende bevolking die weinig betrokken is met de omgeving. Uit de buurt zijn in 2009 966 personen vertrokken en er zijn 818 mensen bijgekomen. Ruim 250 personen zijn binnen de buurt verhuisd. (COS 2009) Achter de voordeuren gaan sociale problemen en armoede schuil. Er is regelmatig sprake van drugsgerelateerde overlast en de overlast van jongeren is groter dan gemiddeld. Er woont relatief veel jeugd die met geweld in aanraking komt. Veel kinderen maken hun schoolopleiding niet af. Vergeleken bij andere wijken op Rotterdam Zuid heeft Oud-Charlois veel betrokken bewoners die goed in staat blijken zelfstandig projecten tot stand te brengen. Dit zijn vooral kunstenaarscollectieven - Oud-Charlois kent inmiddels de grootste concentratie van kunstenaars in Rotterdam - en initiatieven (waaronder KICK en BAD), maar ook de bewonersorganisatie WOC en actieve bewonerscommissies. Ten slotte is in Oud-Charlois is de Wijkarena
15
(http://wijkarenaoudcharlois.wordpress.com) actief: bewoners, lokale ondernemers en betrokkenen vanuit diverse instellingen en de gemeente die gezamenlijk tot een nieuw perspectief voor de buurt komen. De Wijkarena moet leiden tot een nieuwe en samenhangende aanpak, waar alle betrokkenen hun bijdrage aan willen en kunnen leveren. Bronnen: Integraal Wijkactieprogramma Oud-Charlois (2009) Wijkvisie Oud-Charlois (2009-2020) COS Buurt Informatie Rotterdam CBS in uw buurt Afstudeeronderzoek samenvoegen Oud-Charlois, Eva Oosterwijk (2010)
16
Bijlage 1 – Kaart ‘Aanpak Oud-Charlois, Carnisse, Tarwewijk’ Deze bijlage wordt u per post toegezonden.
17
Bijlage 2 - V73 KEI-atelier Particuliere woningvoorraad 2 november 2010 Deze bijlage treft u als los document aan in de e-mail.
18
Bijlage 3 – Mogelijke aanpakken volgens de gemeente Rotterdam De gemeente ziet de volgende mogelijke aanpakken: Bij de aanpak wil de gemeente proberen marktpartijen op de gewenste ontwikkeling te binden. Door vergaande afspraken (verbeter convenanten) te maken met potentiële investeerders kunnen marktinvesteringen in dit gebied gestimuleerd worden. De investeringscapaciteit van eigenaren kan worden benut door gebruik te maken van maatwerk financieringsarrangementen. Die kunnen eigenaren in staat stellen te investeren in hun bezit terwijl de investeringslasten uiteindelijk toch terecht komen waar ze horen, namelijk bij de eigenaar. Door in te zetten op nieuwe veelbelovende instrumenten als maatwerkfinanciering, VvE 010, particuliere herstructurering, een verhuurorganisatie waar particuliere verhuurders hun huurwoningen tegen een afgesproken vergoeding kunnen onderbrengen etc. kan het beheer en onderhoud van de woningvoorraad maximaal worden ondersteund. Investeringen in de buitenruimte moeten worden ingezet als flankerende maatregelen bij verbetering van de woningvoorraad. Om overheidsinvesteringen maximaal te laten renderen zou het goed zijn om bijvoorbeeld het investeringsbudget van Gemeentewerken te koppelen aan een bescheiden ontwerpbudget bij de afdeling Stedenbouw dS+V. Dit kan de doelstellingen van de Rotterdamse stijl en Kindvriendelijke wijken een enorme extra impuls geven (meer doen met dezelfde poen). Door nauwe samenwerking met de bewoners te zoeken kan zelfbeheer worden gestimuleerd en kan zo goed mogelijk worden aangesloten bij de wensen van bewoners. Hierbij kan tevens worden gezocht naar bescheiden ingrepen met grote uitstralingseffecten. Denk aan groenvoorzieningen, kinderspeelplaatsen en geveltuinen die een stenige omgeving een veel prettiger aanzien kunnen geven. Overheid en partners moeten ook vaker de bewoners vragen wat zij nodig hebben. Praat met bewoners in plaats van over bewoners is het devies.
19
