Stadsbreed Funderingsherstel. Eind evaluatie. Datum : 9 juli 2013 Redactie: Projectteam funderingsherstel

Stadsbreed Funderingsherstel Eind evaluatie

Datum : 9 juli 2013 Redactie: Projectteam funderingsherstel

Inhoudsopgave: 1. Inleiding 2. Doelstellingen beleidsplan 2001 3. Funderingsonderzoek 3.1 Fundering op palen of fundering op staal 3.2 Het onderzoek 3.3 Onderzoekbureaus 4. Procesbegeleiding funderingsherstel, planvoorbereiding en uitvoering 5. Grondwaterbeïnvloeding 5.1 Grondwater en peilbuizen 5.2 Drainage- infiltratiesysteem Land van Valk 5.3 Kleidammen 5.4 Grondwaterherstel 5.5 Getroffen maatregelen 5.6 Niet uitgevoerde maatregelen 6. Gevolgen voor koop en verkoop van woningen 6.1 Veroudering onderzoeksgegevens 6.2 Gedwongen verkoop woningen 7. Juridische zaken 7.1 Behandelde bezwaarschriften 7.1.1 Aanschrijvingen op grond van de Woningwet 7.1.2 Bouw/omgevingsvergunningen op grond van de Woningwet 7.1.3 Besluiten op grond van Subsidieverordening 7.2 Aansprakelijkheidsstelling BVFP/gedupeerde eigenaren 7.2.1 Standpunt BVFP 7.2.2 Standpunt gemeente 7.2.3 Uitspraak van de rechtbank 7.2.4 Hoger beroep bij het gerechtshof 7.2.5 Uitspraak van het gerechtshof 7.2.6 Cassatie bij de Hoge Raad 7.2.7 Uitspraak van de Hoge Raad 8 Uitvoering woningwet 8.1 Bestuursdwang 8.2 Last onder bestuursdwang 8.3 Handhaving en toezicht 8.4 Archivering gegevens 9 Communicatie 10 Subsidieregeling 2001 10.1 Subsidie funderingsherstel 10.2 Gereedmelding funderingsherstel 10.3 Laagrentende lening 10.4 Bouwdepot 10.5 Revolverend fonds 11 Verstrekte leningen 11.1 Herstel panden 12 WOZ waarde bepaling 13 Financiën 13.1 Multiplier 14 Risico 15 Aanbevelingen 16 Aanzet toekomstige ontwikkelingen 16.1 Onderhoudsverplichting aan particuliere woningen 16.2 Gemeentelijke rol bij sloop-en nieuwbouw van particuliere woningen 16.3 Gemeentelijke rol bij sloop van particuliere woningen 16.4 Garantstelling van de gemeente bij bloksgewijze aanpak 16.5 Invordering kosten bestuursdwang

Eind evaluatie Stadsbreed Funderingsherstel

Blz. 4 Blz. 5 Blz. 6 Blz. 5 Blz. 5 Blz. 9 Blz.10 Blz.11 Blz.11 Blz.11 Blz.11 Blz.12 Blz.13 Blz.13 Blz.14 Blz.14 Blz.15 Blz.15 Blz.15 Blz.15 Blz.16 Blz.16 Blz.17 Blz.17 Blz.17 Blz.17 Blz.18 Blz.18 Blz.19 Blz.19 Blz.20 Blz.20 Blz.20 Blz.21 Blz.21 Blz.22 Blz.24 Blz.24 Blz.24 Blz.24 Blz.24 Blz.25 Blz.25 Blz.25 Blz.26 Blz.27 Blz.28 Blz.28 Blz.29 Blz.29 Blz.29 Blz.30 Blz.30 Blz.30 Blz.30

2

16.6 16.7 16.8 16.9

Schuldsanering Monitoring betalingen Onderzoeksrapporten Funderingsproblematiek blijven volgen


Blz.31 Blz.31 Blz.31 Blz.31

3

1. Inleiding De gemeente Dordrecht werd in 1997 geconfronteerd met mogelijk forse problemen aan de funderingen in de 19e eeuwse schil, Reeland, Oud en Nieuw Krispijn. Het ging hierbij naar schatting om 1300 particuliere woningen en een nog onbekend aantal sociale huurwoningen. Om de omvang van het probleem in kaart te brengen besloot de gemeenteraad op 9 december 1997 hier een onderzoek naar te laten uitvoeren. Dit onderzoek heeft geleid tot het beleidsplan funderingsaanpak dat op 3 april 2001 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het rapport gaf een antwoord op de vraag naar een stadsbrede aanpak van het funderingsprobleem van door droogstand aangetaste houten funderingspalen onder particuliere woningen in de voorraad van voor 1940. Uit het onderzoek bleek dat het werkelijk aantal woningen met mogelijke funderingsschade circa 1350 was. Gezien de omvang van het funderingsprobleem werd gesteld dat de “volkshuisvestelijke bedreiging” die van dit probleem uitging voor aanmerkelijke delen van de woningvoorraad zo groot was, dat actief en sterk ondersteunend beleid nodig was. Wel werd vastgesteld dat de gemeente geen directe verantwoordelijkheid voor de funderingen van de woningen had, maar de gemeente was van mening dat de slechte funderingssituatie voor de vele honderden woningen in de stad niet kon blijven bestaan. Om de woningeigenaren tegemoet te komen in hun kosten voor het funderingsherstel besloot de gemeenteraad een budget van f 52 miljoen met een risicodekking van f 5 miljoen beschikbaar te stellen. Onder begeleiding van 3 bouwbureaus werd bloksgewijs een funderingsonderzoek opgezet waarbij eerst is vastgesteld of funderingsherstel noodzakelijk was. Wanneer bleek dat er sprake was van een slechte fundering, hebben de bureaus in overleg met de eigenaren een herstelplan en een kostenraming opgesteld. De eigenaren waren voor het herstel van hun funderingen zelf verantwoordelijk. Hierbij zijn ze ondersteund door De Groene Werf, Woonactief (voorheen BBO) en architectenbureau HET. Deze bureaus begeleidden de eigenaren bloksgewijs met de voorbereidingen en de uitvoering van het funderingsherstel. Communicatie is van groot belang gebleken tijdens het gehele proces. Hierbij is gebruik gemaakt van een funderingskrant die elke 2 à 3 maanden onder alle bewoners van de aandachtsgebieden werd verspreid. Daarnaast was er regelmatig overleg met de BVFP die de belangen van de woningeigenaren behartigde. De makelaars zijn op gezette tijden door de gemeente en de BVFP, geïnformeerd over het verloop van het funderingsherstel. Los van het constructieve overleg over de funderingsaanpak, was de BVFP actief in het procederen tegen de gemeente in het kader van de aansprakelijkheid van de funderingsproblemen. De subsidieverordening funderingsherstel is in 2011 nog eenmalig verlengd van 10 juli 2011 tot 10 juli 2012. Tot die datum konden eigenaren nog gebruik maken van de mogelijkheid om subsidie en een laagrentende lening aan te vragen. Ongeveer 180 eigenaren hebben in die periode nog gebruik willen maken van de regeling, waarvan de laatste 100 in het eerste halfjaar van 2012. Het project Stadsbreed funderingsherstel is intern op 31 december 2012 beëindigd, waarbij 2013 nog gebruikt wordt om de aanvragen die voor 10 juli 2012 zijn ontvangen verder af te handelen. In deze notitie wordt verslag gedaan van het proces, het bereikte resultaat en de kosten.


4

2. Doelstellingen beleidsplan 2001 In 2001 is geconstateerd dat circa 1350 vooroorlogse woningen in Krispijn, Reeland en 19e eeuwse Schil een probleem met de fundering hadden, waardoor de toekomst op korte of langere termijn bedreigd werd. De fundering van de woning is primair een verantwoordelijkheid van de eigenaar van de woning. De gemeente heeft zich in deze problematiek een stimulerende en faciliterende rol toe bedeeld, vanuit de doelstelling de woningvoorraad voor langere termijn op kwalitatief goed niveau in stand te houden. Om deze doelstelling inhoud en vorm te geven zijn destijds de volgende uitgangspunten geformuleerd: Onderzoeksaanpak  Indicatief funderingsonderzoek: funderingswijze en –hoogte van houten palen ten opzichte van gemiddelde waterstand bepalen. Uitvoering in opdracht en op kosten van de gemeente.  Bloksgewijs funderingsonderzoek: problematiek zorgvuldig vaststellen en advies voor een eventuele aanpak laten opstellen. Uitvoering in opdracht en op kosten van de gemeente, tenzij een meerderheid van het bouwblok niet wil dat het gebeurt.  Continu fijnmazig onderzoek naar de grondwaterspiegel: in opdracht en op kosten van de gemeente. Hulp bij en stimulering van funderingsherstel  Inzet van een bureau voor procesbegeleiding indien het bloksgewijze funderingsonderzoek uitmondt in een advies om op korte termijn over te gaan tot funderingsherstel. Opdrachtgever en kostendrager gemeente.  Inzet van een bureau voor procesbegeleiding indien de eigenaren in meerderheid besluiten tot funderingsherstel. Opdrachtgever meerderheid van de eigenaren van een bouwblok voor rekening van de eigenaren, max. f 3000,00 subsidiabel.  Subsidie voor funderingsherstel en een laagrentende lening.  Een vangnetconstructie bij zeer lage inkomens (langere looptijd lening) en bij extensief hoge cascovervolgschade (extra laagrentende lening). Grondwaterbeïnvloeding  Het wijzigen van de peilen in het oppervlaktewater is in het algemeen geen begaanbare weg in verband met de bergende functie van dat oppervlaktewater.  Aan het eind van 2011 zal een nota Grondwater verschijnen, waarin mogelijkheden en haalbaarheid van grondwaterregulering, peilbeheer en drainage aan de orde zal komen. In deze nota zullen ook de benodigde middelen aan de orde komen. Met betrekking tot peilbeheer nagaan in hoeverre dit in samenwerking met eigenaren uitvoerbaar is.  Bij meerjarenplan rioolvervanging 2002-2005 dient evenals in het verleden rekening te worden gehouden met een hogere prioriteit aan de uitvoering van rioolvervanging in gebieden met een lage grondwaterstand.


5

3. Funderingsonderzoek In het plan van aanpak van 3 april 2001 is te lezen met welke doelstellingen (zie 2 hoofdstuk 2) de gemeente eigenaren van panden met funderingsproblemen heeft gefaciliteerd en gestimuleerd. Met de uitvoering van dit plan kon de woningvoorraad voor langere termijn op een kwalitatief goed niveau in stand worden gehouden. In 2000 had een eerdere versie van dit plan van aanpak tot grote onrust geleid in de stad. Met als resultaat de oprichting van BelangenVereniging FunderingsProblematiek (BVFP) door de huiseigenaren. Voorheen konden in enkele delen van de stad (o.a. Toulonselaan en Emmaplein e.o.) zo’n 200 eigenaren met subsidie particuliere woningverbetering hun funderingsprobleem op lossen. Nader onderzoek van adviesbureau Wareco en Bouwtoezicht naar grondwaterniveau en aanleghoogte van de houten paalfunderingen gaf aan dat het probleem veel groter was dan ooit voorzien. De ermee gepaard gaande kosten voor herstel zouden in de miljoenen gaan lopen. Over de verantwoordelijkheid en de aansprakelijkheid voor de schade was op dat moment nog veel onbekend. Procedures liepen of werden opgestart. Daarbij werd ook gezocht naar een mogelijk verband tussen de te lage grondwaterstand en de kwaliteit van het rioleringssysteem in de oude stadsdelen. De gemeente had samen met vijf andere steden succesvol een beroep gedaan op de knelpuntenpot uit het ISV, Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing. Hiermee ontstond wat meer ruimte op de gemeentelijke begroting, echter ruim onvoldoende om alle funderingsproblemen aan te pakken. Tegelijkertijd was duidelijk dat het niet meer volstond om slechts een beperkt gebied in de stad aan te pakken. Om voortgaande schade te stoppen en kapitaalvernietiging te voorkomen zou tempo gemaakt moeten worden. 3.1Fundering op palen of fundering op staal1 Lastig in de Dordtse situatie is dat in de wijken zowel woningen op staal (niet onderheide woningen) als op houten palen voorkomen. Dit in combinatie met een algemene inklinking van de bodem door de aanwezige veenlagen, gaf aan dat de gemeente met een ingewikkeld probleem aan de slag ging. Naast technische kennis en onderzoek was in dit plan van aanpak dan ook veel aandacht voor de financiële effecten van het funderingsprobleem. Via een herwaardering van de WOZ-waarde werden eigenaren gedeeltelijk gecompenseerd. Veel aandacht werd, gezien de complexiteit van het probleem, gegeven aan de communicatie. Informatieavonden, funderingskrant en begeleidingsbureaus werden ingeschakeld om eigenaren te informeren. Er is bewust gekozen om alleen woningen gefundeerd op houten palen uitgebreid te onderzoeken. Woningen op staal gefundeerd konden enkel in samenhang met woningen op houten palen eventueel meegenomen worden in een vervolgaanpak. Dit wil niet zeggen dat er nooit problemen zijn met woningen die op staal gefundeerd zijn, echter de gemeente koos hierin geen actieve rol. 3.2 Het onderzoek In de aanpak is in de stad een aandachtsgebied funderingen aangewezen, waarbinnen in opdracht van de gemeente particuliere vooroorlogse woningen zouden worden onderzocht. Omdat het particulier bezit betrof, was toestemming van de eigenaren nodig om onderzoek te kunnen doen. Om een goed onderzoek volgens VNG-protocol (1998) te doen was het nodig om palen op te graven en houtinspecties uit te voeren. Door het aanbieden van funderingsonderzoek wilde de gemeente de betrokken eigenaar/eigenaren een inzicht verschaffen in de kwaliteit van de fundering. Allereerst is er een vooronderzoek gehouden. Onderzoeksbureau Wareco uit Amstelveen deed onderzoek naar funderingen en grondwaterstanden van vooroorlogse woningen en Bouw- en Woningtoezicht voerde een gevelschouw uit. 1

Een gemetselde fundering zonder palen


6

Dit vooronderzoek is globaal als volgt uitgevoerd:  Binnen het aandachtsgebied is gekeken welke woningen voor de oorlog (tussen 1890 en 1945) zijn gebouwd en in particulier bezit zijn (panden van woningbouwcorporaties zijn niet meegenomen in het onderzoek). In dit gebied vallen Oud- en Nieuw Krispijn, het Reeland en de 19e eeuwse schil. Ook elders in de stad staan huizen uit deze periode, maar deze vallen buiten het onderzoek.  Bouw- en Woningtoezicht heeft in het archief opgezocht of bekend was welk type funderingen de woningen hadden: hout, beton of “staal”. Een deel van de woningen kwam niet voor in het archief. Hiervan was het type fundering niet bekend.  Er is onderzoek gedaan naar de grondwaterstand. Deze is gemeten in een natte en droge periode. Onder andere in augustus 1999, de droogste maand van de vorige eeuw.  Bouw- en Woningtoezicht heeft een gevelschouw aan de voorkant van de panden verricht. Daarbij is gelet op scheurvorming en scheefstand die het gevolg zouden kunnen zijn van slechte funderingspalen. Alle gegevens zijn opgeslagen in een databestand, zodat per adres duidelijk was wat er bekend of onbekend was. De eigenaren hebben hiervan oktober 2000 bericht gekregen. De volgende indeling is gemaakt:  Woningen waarvan bekend is dat ze houten funderingen hebben en die nu droogstaan (750 panden);  Woningen met houten funderingspalen die alleen in extreem droge perioden droogstaan. Het risico op houtrot is minder groot, maar wel aanwezig (60);  Woningen waarvan onbekend is of ze houten paalfunderingen hebben, maar die wel in het gebied staan met een lage grondwaterstand. Vermoedelijk zijn er nog 540 woningen op paalfunderingen met schade door houtrot. Alleen door in de grond te graven en de fundering bloot te leggen zou duidelijk worden of er sprake is van houten paalfunderingen en wat de aanleghoogte is.  Voor woningen waar onvoldoende informatie uit de archieven of schouwen beschikbaar kwam werd eerst een zogemaand. indicatief onderzoek door Wareco uitgevoerd om vast te stellen of ook deze woningen in aanmerking kwamen voor een uitgebreid bloksgewijs funderingsonderzoek. Deze categorie is in de eerste jaren van de stadsbrede aanpak overigens nog verder uitgebreid. Het aantal onderzochte woningen binnen het aandachtgebied is daarmee veel groter geworden dan de eerste aannames. Op basis van beide onderzoeken is het aandachtgebied opgedeeld in drie kleinere gebieden waar bloksgewijs funderingsonderzoek en advies is opgestart. Vooraf is door de gemeente met Wareco een indeling in bouwkundige eenheden gemaakt. Bij funderingsonderzoek en zeker bij herstel, is het van belang om een aanpak per eenheid te ontwikkelen. Eigenaren van bouwblokken (in ieder geval minimaal 50% van de eigenaren in een bouwblok) werden daarna ( in de periode 2001 - 2002) opgeroepen zich te melden en op te geven of men in aanmerking wilde komen voor een vervolg onderzoek. Met name wanneer men klachten had omtrent verzakkingen, scheuren en/of wanneer men vermoedens had van een niet goed functionerende fundering. Om dit vervolg onderzoek in goede banen te leiden is er een Europese aanbesteding gehouden om te komen tot drie onderzoeksbureaus. Het aandachtsgebied was na het gemeentelijk vooronderzoek in drie delen gesplitst. Elk bureau kreeg een eigen gebied toebedeeld, waar men, vanuit een tijdelijk ingericht steunpunt/kantoorruimte, het onderzoek verrichtte. De drie geselecteerde bureaus waren: Fugro Concretio, Wareco en Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam (afgekort IGWR). Het vervolgonderzoek bestond uit twee fases, te weten een fase I waarin het onderzoek zelf werd verricht en fase II waarin een voorlopig herstelplan werd opgesteld.


7

Fase I van het onderzoek omvatte ondermeer:  Archiefonderzoek;  Metingen grondwaterstand;  Inspectie paalkoppen (putten graven);  Vloerwaterpasmeting;  Lintvoegmeting. Deze onderzoeken werden door adviesbureau GeoDelft getoetst. De   

uitkomst van het vervolgonderzoek in fase I kende drie mogelijke resultaten: de fundering is goed, geen vervolgfase; de fundering is slecht, een voorlopig herstelplan wordt gemaakt; er is (nog) geen definitieve conclusie te geven: verdere monitoring is nodig (grondwatermonitoring en/of verzakkingsmonitoring).

In de praktijk bleken de rapportages en de wijze van beoordeling tussen de bureaus te verschillen. IGWR en Fugro-Concretio gaven bijvoorbeeld een taxatie van de restant levensduur van de fundering in enkele groepen, te weten 0-5 jaar, 5-15 jaar, 15-25 jaar. Wareco was daar terughoudender in en gaf globaal aan of ingrijpen direct of op termijn nodig was. Ook bleek in de praktijk dat bij uitwerking en aanbesteding van het herstelplan, de uitvoerende partijen/aannemers vaak tot andere voorstellen voor de methodiek, wijze van herstel kwamen. Achteraf is te concluderen dat relatief veel voorlopige herstelplannen niet als zodanig zijn uitgevoerd maar op een (technisch) andere wijze. In cijfers: Door de gemeente zijn 18.000 adressen archiefmatig bekeken op een aantal kenmerken: bouw voor 1945, houten palen, droogstand, particuliere eigenaar, woning. Tevens is een beknopte schouw op scheefstand en/of scheurvorming uitgevoerd. Aan een groot aantal particuliere eigenaren werd vervolgens een brief gestuurd met de vraag of zij een indicatief onderzoek wensten. Als meer dan 50% van een bouwblok de groene kaart (“ik wil dat onderzoek”) teruggestuurd had, werd het onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek werd door de gemeente betaald. Uiteindelijk werd ten behoeve van de eigenaren van 3.376 woningen die als mogelijk risicovol naar voren kwamen, het fase I onderzoek uitgevoerd. Zie de volgende tabel Uitkomsten onderzoek Fundering goed *) Fundering niet bereikt Onvoldoende toestemming * herstel nodig Totaal * opgenomen in het herstelprogramma


Adressen 2.145 22 82

Bouwblokken 358 11 37

1127

334

3.376

740

8

3.3 Onderzoeksbureaus Om zoveel mogelijk kennis en ervaring in te zetten, werd het aandachtsgebied in drie percelen opgesplitst. Voor ieder perceel wordt een funderingsonderzoeksbureau gevraagd en tevens een op de communicatie met de eigenaren gericht procesbegeleidingsbureau. Om vergelijkbare aanpakken per perceel te hebben worden alle onderzoeken ter controle voorgelegd aan GeoDelft. Per perceel worden een funderingsonderzoeksbureau en een begeleidingsbureau geselecteerd:  Perceel A Gemeentewerken Rotterdam met PRC-Bouwcentrum;  Perceel B Fugro-Concretio met Woonactief (vh Bureau Bewonersondersteuning);  Perceel C Wareco met De Groene Werf. De gemeente startte na goedkeuring van het plan met informatieavonden per perceel. Op deze avonden werd toestemming gevraagd (bloksgewijs per eigenaar) om te starten met de onderzoeken (de Groene Kaart). Deze onderzoeken namen veelal enkele maanden in beslag. De resultaten van het funderingsonderzoek per bouwblok, fase 1, werden door het ingenieursbureau toegelicht. Indien er een funderingsprobleem werd geconstateerd en er onder de eigenaren voldoende instemming was, kon op basis van het onderzoek een voorlopig funderingsherstelplan worden opgesteld door het ingenieursbureau, inclusief een begroting van de kosten, fase II van het onderzoek. Tot dat moment kwamen alle kosten van de ingenieursbureaus en begeleidingsbureaus voor rekening van de gemeente. Fase II van het onderzoek, het voorlopig funderingsherstelplan, is overigens niet altijd bruikbaar gebleken bij de uitvoering. Eigenaren kozen ook, op basis van deskundigheid van de in later stadium ingeschakelde funderingsaannemers, voor een andere wijze van uitvoering. Toezicht op de uitvoering kon door de eigenaren worden ingehuurd. De gemeente hield via subsidievoorwaarden en de verplicht aan te vragen bouwvergunning een vinger aan de pols.


9

4. Procesbegeleiding funderingsherstel, planvoorbereiding en uitvoering Per perceel is in eerste instantie voor 50 bouwkundige eenheden opdracht verleend. Na deze 50 blokken is voor perceel A de procesbegeleiding door PRC-bouwcentrum niet verder voortgezet. Bouwblokken uit dit gebied werden qua procesbegeleiding verdeeld over Woonactief en De Groene Werf. Op basis van de onderzoeken en gesprekken hierover met de eigenaren werden al dan niet met inschakeling van adviesbureaus -per bouwblok- herstelplannen en begrotingen opgesteld. Na afgifte van subsidiebeschikkingen en financiering en de benodigde vergunningen zijn in de afgelopen 10 jaar hele straten en buurten opgeknapt. Eigenaren konden hierbij gebruik maken van investeringssubsidies en laagrentende leningen via SVn. Voor procesbegeleiding was een beperkte subsidie beschikbaar. Een proces collectief funderingsherstel is voor eigenaren geen sinecure. Professionele begeleiding is daarbij hard nodig gebleken. Planvoorbereiding en uitvoering beslaat al snel een periode van 3 jaar. Met soms uitschieters naar 7! De procesbegeleiders hebben daarbij een voor eigenaren en gemeente cruciale rol vervuld:  zoeken naar optimale oplossingen binnen de mogelijkheden die de regelgeving biedt;  aandacht voor iedere individuele eigenaar, maar ook zorgen dat het collectief tot besluitvorming komt;  financiële knelpunten oplossen;  kennis van zaken over de meest geschikte uitvoeringsmethode;  contact tussen eigenaren onderling en met uitvoerende partijen;  soms ook zaken als bodemproblematiek, burenkwesties;  aan- en verkoop begeleiding;  oudere bewoners;  sociale aspecten;  aanschrijvingen. Inmiddels ruim 10 jaar later terugkijkend is in Dordrecht veel ervaring opgedaan met collectief particulier opdrachtgeverschap in het kader van funderingsherstel. Doordat ook de gemeente betrokken was en de constructieve opstelling van de BVFP, is gebleken dat (met soms ongebruikelijke maatwerk oplossingen en) met medewerking van aannemers, makelaars maar vooral natuurlijk eigenaren het voor 2001 geconstateerde funderingsprobleem in Dordrecht een flink stuk kleiner is geworden. In dit meerjarige traject is regelmatig geëvalueerd, zijn regels bijgesteld en oplossingen voor niet voorziene problemen gevonden. Niet alle woningen zijn hersteld, een groot deel wel. We kunnen er niet vanuit gaan dat het funderingsprobleem is opgelost, maar voor veel eigenaren is een grote last van hun schouders genomen en voor Dordrecht geldt dat diverse buurten door de uitvoering van dit plan van aanpak een mooie toekomst voor zich hebben.


10

5. Grondwaterbeïnvloeding 5.1 Grondwater en peilbuizen Voor de grondwateronderzoeken van Wareco (adviesbureau op het gebied van o.a. grondwater) uit het verleden (rond 1990) zijn per onderzoek (locatie) peilbuizen geplaatst. Dit om de grondwaterstand ter plaatse inzichtelijk te krijgen. In 1994 is door Wareco onderzoek gedaan hoe in de toekomst de grondwaterstanden te kunnen monitoren. Een aantal van de peilbuizen uit onderzoeken (ruwweg 500) wordt sinds 1994 maandelijks gemeten (het primaire meetnet). Voor het fase I en II funderingsonderzoek zijn er in het aandachtsgebied extra peilbuizen (circa 500) geplaatst om een goed beeld te krijgen van de grondwaterstanden per bouwblok. Dit meetnetwerk is het secundaire meetnet en bestaat uit peilbuizen van eerdere Wareco onderzoeken en nieuw geplaatste peilbuizen. Indien na/tijdens het fase II funderingsonderzoek kritische grondwaterstanden gemeten werden (net boven of net onder het funderingshout), werd besloten deze blokken voor drie jaar te gaan monitoren. Hiervoor zijn nog eens circa 500 peilbuizen geplaatst. In tegenstelling tot het primaire en secundaire meetnet (in openbare grond) zijn deze peilbuizen vlak bij de gevels van de blokken geplaatst dus vaak op particulier terrein in voor- en achtertuinen. Dit is het tertiaire meetnet. Tijdens de monitoringsfase werden er dus circa 1.500 peilbuizen maandelijks gemeten. Met de afronding van de monitoringsfase is dit teruggebracht en worden, tot op heden, alleen nog de primaire peilbuizen gemeten. Alle grondwaterstanden zijn openbaar toegankelijk via de internetsite van de gemeente Dordrecht. Eigenaren die peilbuizen in hun omgeving hebben die niet meer door de gemeente gemeten worden, kunnen deze gebruiken om zelf metingen te verrichten. Op de internetsite van de BVFP staat hoe de grondwaterstanden gemeten kunnen worden. Nadat zo goed als alle funderingsonderzoeken gereed waren, zijn er ook nieuwe grondwateradviezen voor het aandachtsgebied opgesteld door Wareco (op basis van de actuele houthoogtes). Verder zijn, waar nodig, de instelhoogtes van reeds aangelegde drainage aangepast. 5.2 Drainage- infiltratiesysteem Land van Valk Een groot deel van het Land van Valk was in 1994 aan rioolvervanging toe. Zoals gebruikelijk heeft Wareco voor dit project de grondwatersituatie onderzocht. Met de inzichten van het Emmaplein en de diverse funderingstypen in de wijk, hout en staal door of naast elkaar, is besloten dit onderzoek uit te breiden met een funderingsonderzoek en een plan van aanpak voor de grondwatersituatie. Door de gunstige bodemopbouw (klei naar huizen toe en in midden het rioolcunet van zanderige grond), is besloten hier met kleidammen een viertal grondwaterpolders aan te leggen. In de vier polders kan de gemeente de grondwaterstanden redelijk beheren op vier verschillende niveaus. Tussen elke polder is een kleidam dwars in de straat aangebracht (om de zanderige-banen van het rioolcunet af te dammen). Vooraf was bekend dat de voorzieningen op openbaar terrein, infiltratie in polder met houten palen en drainage in polders met funderingen op staal, niet altijd voldoende zou kunnen zijn om op elk pand-(paal)niveau de ideale grondwaterstand te kunnen instellen. Daarom hebben de eigenaren van een deel van de Krommedijk en later een deel van de Heijsterbachstraat ook meegedaan aan de pilot grondwaterherstel (zie ook grondwaterherstel). Het drainage- en infiltratiesysteem werkt in principe naar behoren maar blijft gevoelig voor storingen of verstoppingen. Het gebied wordt daarom ook maandelijks gemonitord (peilbuis metingen). Verder wordt gecontroleerd of er bij het (ver)leggen van kabels en leidingen geen schade aan de kleidammen toegebracht wordt. De kleidammen zijn dan ook aangegeven als objecten in de kabels- en leidingenkaart (voor KLIC-meldingen). 5.3 Kleidammen Later (2009) heeft de gemeente Wareco gevraagd te onderzoeken of scheidingen met kleidammen elders in Dordrecht (of in het algemeen) oplossingen kunnen bieden voor


11

het verbeteren van de grondwatersituatie. Kort samengevat kan het alleen als de bodemopbouw geschikt is en het grootschalig (wijkgericht) aangepakt wordt: “Compartimentering is, in geval de bodemopbouw in het gebied hiervoor geschikt is, technisch mogelijk en in specifieke omstandigheden doelmatig. Compartimentering is alleen dan nuttig ingeval de compartimentering onderdeel is van een wijkgerichte aanpak voor het grondwaterbeheer. Aanbevolen wordt compartimentering niet in te zetten bij lokale, kleinschalige herriolering.” (tekst uit Wareco-rapport 2009) Met de huidige rioleringstechnieken worden er nauwelijks hele wijken of delen ervan tegelijk gerioleerd. Ook kan de riolering tegenwoordig gerepareerd worden door te relinen (een kunststofkous aan de binnenzijde van het riool aan brengen). Deze methode wordt van put naar put uitgevoerd en in de weg hoeft niet gegraven te worden (ook geen meelift optie om direct ook drainage aan te brengen). Kortom kleidammen zijn in het algemeen geen oplossing voor problemen met grondwateronderlast in Dordrecht. Sterker nog; in het rapport is ook te lezen dat grondwateroverlast of/en grondwateronderlast in sommige gevallen zelfs verergerd kunnen worden door “afsluiting” met kleidammen. 5.4 Grondwaterherstel In 2005 heeft Fugro (adviesbureau op het gebied van o.a. grondwater) onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van grondwaterherstel. Voor de blokken waar dit eventueel mogelijkheden zou bieden, is een voorlopig ontwerp gemaakt. In dit rapport zijn uitsluitend technische afwegingen gemaakt. Voorwaarden waren onder andere dat de levensduur van de fundering minimaal 25 jaar of meer was (palen niet aangetast maar periodiek droogstand). Later is dit door de raad bijgesteld naar 15 jaar tot 25 jaar (d.w.z. al meer schade aan de palen die door het verhogen van de grondwaterstand niet verdwijnt natuurlijk). Andere voorwaarden waren o.a. dat de grondwaterstand minimaal op 30 cm boven het hoogste funderingshout gehouden moest kunnen worden, dat er geen overlast voor omliggende panden zou ontstaan en dat er geen schade aan de openbare wegen zou optreden (ontwateringsdiepte 1 meter). In specifieke gevallen (bijvoorbeeld Krommedijk) is afgeweken van deze 1 meter ontwateringsdiepte omdat dit geen druk bereden weg is en de instelhoogte dus wel iets hoger kon zijn (1 meter ontwatering is een ruime bovengrens). Er is in 2005 (en later een herberekening prijspeil 2008) ook een kostenraming gemaakt waardoor een financiële afweging gemaakt is. Blokken waar grondwaterherstel meer zou kosten dan de subsidie, die bij funderingsherstel uitgekeerd zou zijn, worden als niet rendabel geacht. De resultaten van dit onderzoek (technisch en financieel) zijn breed gecommuniceerd en voor blokken waar grondwaterherstel geen optie was zijn bewonersavonden georganiseerd. Grondwaterherstel (indien technisch en financieel haalbaar) kan in gevallen waar de funderingspalen nog in goede staat zijn maar er in bepaalde (droge) periode sprake is van een aantal centimeter droogstand een optie zijn voor het stoppen van de aantasting van de palen. Grondwaterherstel zal geen soelaas bieden in geval van negatieve kleef en reeds aanwezige draagkrachtproblemen (bijvoorbeeld door latere uit- of opbouw aan huizen). Grondwaterherstel (net als funderingsherstel) op particulier terrein is en blijft een zaak van de eigenaren van de panden. Grondwaterherstel kan, net als funderingsherstel, alleen bloksgewijs worden toegepast (de infiltratieleiding of het foliescherm kan natuurlijk niet onderbroken worden). Ook mag het infiltreren van water niet leiden tot wateroverlast bij andere niet belanghebbende (blok ernaast of erachter bijvoorbeeld). Daarnaast geeft het geen zekerheid dat het grondwater altijd op de juiste plaatst (bij palen) komt en op niveau blijft. Het is een kwetsbaar systeem naar de toekomst; een nieuwe eigenaar zou in de toekomst zomaar het systeem buiten werking kunnen stellen omdat hij niet weet waar het systeem voor is. De


12

funderingpalen zullen niet in kwaliteit verbeteren na grondwaterherstel, reeds aangetaste palen blijven aangetast. Kortom grondwaterherstel is lang niet altijd een makkelijk/goedkoop alternatief voor funderingsherstel bij reeds aangetaste palen (vaak in de gevallen bij een levensduur tussen 15 en 25 jaar) is het veelal uitstel van executie en geen herstelmaatregel. 5.5 Getroffen maatregelen Singel Waterglasscherm geïnjecteerd in gemeentegrond voor de gevel. Tot nu toe werkt het voldoende om de palen onder water te houden. Het bouwblok (1 woning) en de ligging waren hier gunstig; het scherm kon onder het kabels en leidingenpakket worden gemaakt. Krommedijk Er is een aanvoerleiding aangelegd. In juni 2010 is het systeem door de eigenaren aangelegd. Eigenaren pompen indien nodig water naar hun palen. Heijsterbachstraat Er is de aanvoerleiding aangelegd. In 2011 is het systeem door de bewoners aangelegd. Er wordt alleen nog bekeken en gemeten of er elders geen grondwateroverlast is ontstaan door de infiltratie. Er zijn op dit moment wel klachten. Almvoetstraat Er is de aanvoerleiding aangelegd (in 2012). Eigenaren infiltreren in hun kruipruimten. 5.6 Niet uitgevoerde maatregelen Rozenhof Omdat hier geen oppervlaktewater of schoonwaterverbinding in de buurt is, wegen de kosten van het aanleggen van een (zeer lange) aanvoerleiding niet op tegen de kosten van funderingsherstel. Kromhout Er is een bewonersavond geweest (1 juli 2010). Meer dan de helft van de bewoners geeft geen toestemming voor de pilot en wil funderingsherstel. Stadsbeheer heeft een brief verzonden dat de grondwaterpilot daarmee is afgerond (er wordt geen scherm aangebracht). Op dit moment is funderingsherstel gaande. Houweningestraat Daar is in december 2009 een aanvoerleiding gelegd (volgens “oude” plan Wareco). Het effect van deze leiding is minimaal. Op 23 juni 2010 is er een bewonersavond geweest; funderingsherstel is hier het beste, grondwaterherstel is verder geen reële optie. Eigenaren kiezen voor funderingsherstel. Javastraat/Celebesstraat Op initiatief van één eigenaar is verzocht om grondwaterherstel. Uiteindelijk heeft hij zijn pand verkocht. Na diverse malen aanschrijven was er van de andere eigenaar geen belangstelling meer. Reeweg-Oost (nabij Halmaheiraplein) Eigenaren informeren naar grondwaterherstel. De gemeente heeft bekeken of dit mogelijk was. Om water aan te voeren moest hiervoor een aftakking gemaakt worden vanuit de schoonwaterverbinding. Eigenaren kiezen uiteindelijk voor de meest duurzame variant en laten de fundering herstellen.


13

6. Gevolgen voor koop en verkoop van woningen Koop en verkoop van woningen met houten funderingen en woningen op een zogenaamde staalfundering met mogelijke grondwater- of funderingsproblemen leveren bij koop en verkoop vrij vaak problemen op. De verkoper heeft belang bij een zo hoog mogelijke prijs voor zijn woning waardoor de verleiding bestaat informatie over de fundering achter te houden. De koper zal met het kopen van een woning een voor hem meestal maximale hypotheek nodig hebben en kan het zich niet permitteren daarna nog eens naar de bank te moeten voor een aanvullende hypotheek voor funderingsherstel, maar informeert zich over het algemeen onvoldoende over mogelijke risico’s. Bij koop/verkoop van een woning treffen we een groot aantal verschillende situaties aan. Fundering onbekend, fundering op betonpalen, fundering op houten palen, houten palen met betonoplangers of funderingen op staal die niet zijn onderheid en in veen en kleigebieden voortdurend blijven zakken. Daarnaast zijn en waren er in Dordrecht door het stadsbrede funderingsonderzoek woningen met houten palen waarvan er een funderingsonderzoeksrapport is met een funderingshandhavingstermijn van 25 jaar = goed, of 20 jaar en minder met het advies de fundering te herstellen of grondwaterherstel. Daarnaast kwam het in enkele gevallen voor dat het uitgevoerde onderzoek wel inzicht gaf dat er een probleem met de fundering is, maar onvoldoende was om de omvang van het gebrek te kunnen vaststellen. Zo kwam het onder andere voor dat:  De woning niet op een staalfundering stond maar toch houten palen had en hersteld moest worden.  De bouwkundige eenheid niet juist was gedefinieerd waardoor een funderingshandhavingstermijn van 25 jaar of meer na de koop werd terug gebracht tot 15 jaar of minder, soms zelfs urgent funderingsherstel.  Vooral bij rapporten van het Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam (IGWR) kwamen te veel onzekerheden voor, waren gegevens tegenstrijdig, zaten meetfouten in de rapporten en is informatie met andere bouwblokken verwisseld. Het bovenstaande maakt duidelijk dat woningen met funderingsproblemen daardoor moeilijker verkoopbaar zijn. Nadat in Dordrecht een aantal kopers een huis hadden gekocht en achteraf geconfronteerd werden met onvolledige informatie over de fundering en/of over noodzakelijk herstel van de fundering, is in een overleg met de makelaars, georganiseerd door gemeente en de Belangen Vereniging Funderings Problematiek (BVFP), de vraag ontstaan voor een funderingsparagraaf in koopcontracten. Deze is door de BVFP in overleg met juristen, notaris en makelaar. 6.1 Veroudering onderzoeksgegevens De funderingsonderzoeksrapporten van woningen zijn inmiddels meer dan 10 jaar oud. Deze gegevens zijn onvoldoende representatief om inzicht te bieden in de omvang van het funderingsprobleem. Kopers en verkoper van de woningen in de aandachtsgebieden kunnen aan de hand van de beschikbare onderzoeken informatie krijgen over de aanwezigheid van een gebrek aan de fundering. Zij zullen in de toekomst zelf een onderzoek moeten laten uitvoeren naar de omvang ervan. Om te voorkomen dat de kaarten voor de aandachtsgebieden met daarop de categorieën aanduidingen voor de verschillende handhavingtermijnen (10 – 15 en 25 jaar) in de toekomst een eigen leven gaan leiden, zullen deze buiten werking worden gesteld. Daarvoor in de plaats worden nieuwe kaarten van de aandachtsgebieden gemaakt met daarop alleen die woningen waarbij het funderingsherstel is uitgevoerd. Deze kaarten kunnen in de toekomst ook dienen om kopers van woningen in de aandachtsgebieden te informeren over een mogelijk gebrek aan de fundering.


14

6.2 Gedwongen verkoop woningen Mede door de funderingsproblematiek is de waarde van de woning soms ver onder de executiewaarde gedaald. Dit heeft inmiddels in enkele gevallen geleid tot gedwongen verkoop door de bank waarbij mensen hun huis zijn uitgezet terwijl zij maandelijks de hypotheek keurig betaalden. Een voorbeeld hiervan in Dordrecht heeft uitgebreid de landelijke pers gehaald. Soms zijn huiseigenaren omdat ze funderingsherstel niet konden financieren min of meer gedwongen hun huis te verkopen. Een aantal van deze mensen zijn met een restschuld blijven zitten. 7. Juridische zaken 7.1 Behandelde bezwaarschriften Op grond van de Algemene wet bestuursrecht is het mogelijk een bezwaarschrift in te dienen tegen een besluit als bedoeld in artikel 1:3 van deze wet. Het moet dan in ieder geval gaan om een beslissing met een publiekrechtelijke grondslag, bijvoorbeeld bij of krachtens de wet gegeven. In het kader van het funderingsdossier zijn bezwaarschriften behandeld tegen de volgende typen besluiten: 1. Niet-bereidwillige eigenaren van woningen werden onder aanzegging van bestuursdwang op grond van de Woningwet aangeschreven om mee te werken aan het funderingsherstel van hun bouweenheid. 2. Eigenaren van woningen die de fundering wilden herstellen, vroegen zelf of via de aannemer die het herstel uitvoerde, een bouwvergunning aan. De bouwvergunning werd verleend voor het funderingsherstel van de bouweenheid. 3. Eigenaren van woningen die funderingsherstel wilden plegen, konden op grond van de Subsidieverordening funderingsherstel in aanmerking komen voor subsidie en lening voor funderings- en cascoherstel. Op hun aanvragen volgde een toekenning of weigering van de gevraagde financiering. Hieronder volgen per type besluit enkele voorbeelden van behandelde bezwaarschriften. Deze zijn vanwege de complexiteit van het onderwerp funderingsherstel en uit oogpunt van uniformiteit in de afhandeling steeds voorgelegd aan de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Dordrecht. De commissie bracht adviezen uit over de bezwaarschriften op basis waarvan het college de beslissingen nam. 7.1.1 Aanschrijvingen op grond van de Woningwet In november 2002 werden de eigenaren van een pand aan de Dubbeldamseweg Zuid onder aanzegging van bestuursdwang op grond van de Woningwet aangeschreven om voorzieningen te treffen voor het funderingsherstel van hun woning. De overige eigenaren uit de eenheid hadden een funderingsherstelplan laten opstellen en beschikten over een bouwvergunning om dit te laten uitvoeren. De weigerende eigenaren stelden in bezwaar dat de gekozen herstelmethode te duur was en dat hun woning nog in goede staat verkeerde. De bezwaren werden ongegrond verklaard. De bestreden aanschrijving werd in stand gelaten. Dit besluit hield stand in beroep bij de rechtbank en daarna in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Geoordeeld werd dat aan het besluit zorgvuldig onderzoek was voorafgegaan, dat voldoende basis bood voor de conclusie dat de fundering in een met het Bouwbesluit strijdige toestand was. De aanschrijving werd gelet op de spoedeisendheid van het funderingsprobleem gerechtvaardigd bevonden. Dit was de eerste keer dat de hoogste bestuursrechter zich over een aanschrijving funderingsherstel boog. Het in stand blijven van dit voor eigenaren vergaande


15

besluit was een belangrijke steun in de rug voor het Dordtse beleid van bloksgewijs funderingsherstel. In de jaren hierna werd slechts een enkele maal bezwaar gemaakt tegen een aanschrijving. Deze zaken kwamen niet bij de bestuursrechter terecht. Recent zijn er weer enkele bezwaarschriften ingekomen. In 2011 maakte de eigenaar van een pand in de Marthinus Steynstraat bezwaar tegen de aan hem gezonden aanschrijving, die erop gericht was hem mee te laten werken aan het funderingsherstelplan dat de overige eigenaren uit de bouweenheid wilden laten uitvoeren. Ook hij stelde dat de fundering van zijn pand geen probleem kende, dat het herstel te duur was en dat hij dit niet kon betalen. Het bestreden besluit bleef in de bezwaarprocedure in stand. De rechtbank oordeelde dat ook in dit geval op basis van het onderzoek gesteld kon worden dat de fundering in strijd was met het Bouwbesluit en dat het college, bij het ontbreken van bijzondere omstandigheden, terecht tot het aanschrijven van de eigenaar was overgegaan. De kosten van het herstel stonden naar het oordeel van de rechter in verhouding tot de daarvan te verwachten opbrengsten. Er waren geen bijzondere omstandigheden op grond waarvan moest worden geoordeeld dat deze kosten niet ten laste van de eigenaar konden komen. 7.1.2 Bouw/omgevingsvergunningen op grond van de Woningwet Niet-bereidwillige eigenaren vochten ook vaak de omgevingsvergunning voor het funderingsherstel van de bouweenheid aan. Zo gebeurde dit bij de vergunning voor het herstel van panden in de Marthinus Steynstraat, de Singel, de Bankastraat en het Kromhout. Het toetsingskader van een omgevingsvergunning is beperkt. Er wordt getoetst aan het bestemmingsplan, de bouwverordening, het Bouwbesluit en aan redelijke eisen van welstand. Alleen als een van deze gronden in het geding is, kan en moet de vergunning worden geweigerd. De door eigenaren tegen de omgevingsvergunning aangevoerde bezwaren konden vaak geen doel treffen, omdat zij buiten genoemd toetsingskader vielen. Het is dan ook niet voorgekomen dat bestreden omgevingsvergunningen in de bezwaarprocedure niet in stand werden gelaten. 7.1.3 Besluiten op grond van Subsdieverordening Eigenaren van woningen die funderingsherstel wilden plegen, konden op grond van de Subsidieverordening funderingsherstel in aanmerking komen voor subsidie en lening voor funderings- en cascoherstel. Eigenaren die bezwaar maakten, omdat zij meer wilden dan in de Subsidieverordening was bepaald, visten in de regel achter het net. Dergelijke bezwaren zijn wel weer aanleiding geweest om de voorzieningen in de verordening uit te breiden. Zo is er een vangnetlening gekomen. Een belangrijke voorwaarde voor toekenning van subsidie en lening aan een eigenaar was het meedoen aan het funderingsherstel van àlle eigenaren uit de betreffende bouweenheid. Dit vormde in veel gevallen een struikelblok voor toekenning van de financiering. Dan diende een eigenaar een financieringsaanvraag in voor het herstel van alleen zijn woning (partieel funderingsherstel), gegeven het feit dat in zijn bouweenheid onvoldoende deelname van eigenaren aan dit herstel bestond. Dit gebeurde bij een pand in de Celebesstraat, de Krommedijk en de Oranjelaan. Eerstgenoemde zaak werd een geval waarin partieel herstel toch door de gemeente gefinancierd werd op grond van de hardheidsclausule uit de Subsidieverordening. Hier werd voor gekozen, omdat het een bouweenheid betrof met zeer urgent funderingsherstel, een woning met een beeldbepalende waarde en eigenaren die niet bereidwillig waren vanwege grote financiële problemen. Dit voorbeeld is hierna enkele keren gevolgd. Conclusie


16

Over de gehele periode van het funderingsdossier zijn naar schatting enkele tientallen bezwaarschriften ingekomen, gericht tegen een van de hierboven omschreven besluiten. Het aantal genomen besluiten over de totale periode is veel groter geweest. Niet elk besluit gaf aanleiding tot het indienen van een bezwaarschrift. Het is vooral verrassend dat het aantal zaken tegen aanschrijvingen op grond van de Woningwet beperkt is gebleven. Dit zijn besluiten die voor woningeigenaren behoorlijk ingrijpend zijn. Hier werd dan ook frequent gebruik van rechtsmiddelen verwacht. Denkbaar is dat veel aangeschreven eigenaren alsnog tot meewerken aan het funderingsherstel zijn overgehaald door mede-eigenaren en door overleg met de gemeente en de begeleidingsbureaus. De besluiten die wel werden aangevochten, konden overwegend, soms na aanvullend onderzoek en aanvulling van de motivering, in stand blijven. Dit stelde de gemeente in staat om de betreffende woningen met een funderingsprobleem te laten herstellen en voor de toekomst te behouden. 7.2 Aansprakelijkstelling BVFP/gedupeerde eigenaren 7.2.1 Standpunt BVFP De Belangen Vereniging Funderings Problematiek (BVFP), heeft samen met de bewoners van vier adressen (in de Koninginnestraat, Adriaan van Bleijenburgstraat en de Reeweg), de gemeente Dordrecht in november 2006 gedagvaard voor de rechtbank. De BVFP is van mening dat de gemeente aansprakelijk is voor de schade die aan de panden is ontstaan doordat de funderingspalen zijn gaan rotten als gevolg van een lage grondwaterstand. Deze lage grondwaterstand zou te wijten zijn aan onzorgvuldig rioolbeheer door de gemeente. Er is sprake van lekke riolen en de gemeente zou onrechtmatig hebben gehandeld, volgens de BVFP. Ter ondersteuning van haar stelling heeft de BVFP een onderzoek naar de oorzaak van de funderingsschade laten verrichten door TNO. Daarnaast is de BVFP van mening dat de gemeente de bewoners niet tijdig en voldoende heeft geïnformeerd over de funderingsproblemen. De BVFP en TNO zijn van mening dat de gemeente funderingsschade had kunnen voorkomen, wanneer de gemeente een actievere rol had gespeeld. 7.2.2 Standpunt gemeente Naar het oordeel van de gemeente kunnen er diverse oorzaken zijn voor schade aan de funderingen, zoals fluctuaties in neerslag, daling van het maaiveld, zeer locale bodemomstandigheden, en onjuist gefundeerde woningen. Bovendien ligt de verantwoordelijkheid voor het grondwaterpeil binnen de gemeentegrenzen niet bij de gemeente. Ook is de gemeente van mening dat eigenaren van percelen zelf de verantwoordelijkheid dragen voor het grondwaterpeil en de ontwatering van dat perceel en dat zij dus zelf verantwoordelijk zijn voor het in goede staat houden van hun opstal. Voorts vindt de gemeente dat zij - ondanks budgettaire en beleidsmatige beperkingen- adequaat te werk is gegaan met rioolbeheer. Er zijn vele kilometers riool vervangen op locaties waar dat prioriteit had. Daarbij zijn steeds de adviezen opgevolgd van Wareco, een ingenieursbureau dat gespecialiseerd is in funderingen. Tot slot heeft de gemeente, zonder dat hiertoe de verplichting bestond, bijgedragen in de funderingsonderzoeken om de toestand van de panden in kaart te brengen en stelt zij subsidie of laagrentende leningen beschikbaar voor funderingsherstel. Van onrechtmatig handelen is - gelet op het voorgaande - dan ook geen sprake. 7.2.3 Uitspraak van de rechtbank De rechtbank Dordrecht heeft op 22 juli 2009 uitspraak gedaan. Het oordeel van de rechtbank luidt, samengevat, als volgt: 

De gemeente heeft voldaan aan haar zorgplicht met betrekking tot het in goede staat hebben en houden van het rioleringsstelsel.


17

       



De rechtbank spreekt zich niet uit over de vraag of die schade aan de funderingspalen daadwerkelijk zijn oorzaak vindt in droogstand als gevolg van lekke riolen. Het feit dat er schade is opgetreden als gevolg van ondeugdelijke riolen, wil nog niet zeggen dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Aan de gemeente komt namelijk een zekere marge van beleidsvrijheid toe. Er spelen diverse (soms tegenstrijdige) belangen binnen de gemeente en ook zijn er financiële kaders waaraan de gemeente zich moet houden. De gemeente heeft de adviezen die zij van deskundigen heeft gekregen; steeds opgevolgd; de gemeente is niet 'stil blijven zitten. Het bovenstaande geldt in het algemeen, maar is ook van toepassing op de vier locaties die in deze zaak concreet aan de orde kwamen. Met het instellen van de subsidieregeling heeft de gemeente bovendien aangetoond dat zij zich de belangen van de bewoners aantrekt. De gemeente heeft voldaan aan haar informatieplicht. Het staat niet vast dat er bij eerder waarschuwen, schade was voorkomen (doordat de bewoners dan zelf maatregelen hadden genomen). Nadat de bewoners in 2000 geïnformeerd werden, hadden de bewoners alsnog maatregelen kunnen treffen. De rechtbank wijst - gelet op het bovenstaande- de vorderingen van de BVFP af.

7.2.4 Hoger beroep bij het gerechtshof Naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank van 22 juli 2009 heeft de BVFP op 19 oktober 2009 hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof ’s-Gravenhage, omdat de BVFP zich niet met het vonnis kon verenigen. Op 15 maart 2011 heeft het gerechtshof arrest gewezen. Het hof stelt de gemeente Dordrecht in het gelijk. Het hof is het – kort gezegd – eens met het eerdere vonnis van de rechtbank in dezelfde zaak. 7.2.5 Uitspraak van het gerechtshof Het hof heeft, net als de rechtbank, geoordeeld dat de gemeente voor de schade aan de panden niet verantwoordelijk kan worden gehouden. De vordering tot vergoeding van schade die de BVFP had ingesteld, is afgewezen. Het hof is van oordeel dat de gemeente geen verwijt treft. De gemeente heeft binnen de grenzen van haar (financiële) mogelijkheden en met de kennis waarover zij indertijd beschikte de rioleringsproblematiek adequaat aangepakt. De gemeente heeft veel onderzoek laten uitvoeren naar de omvang van de problematiek en daarop haar beleid afgestemd. De gemeente heeft bij het herstel van de riolering prioriteiten gesteld en ook mogen stellen. Het hof is van oordeel dat de gemeente daarbij niet onjuist te werk is gegaan, ook al zal bij de huiseigenaren de indruk zijn ontstaan dat het allemaal erg lang duurde. De gemeente heeft de huiseigenaren op 17 oktober 2000 voor het risico op paalrot door droogstand gewezen. Het hof oordeelt dat de gemeente niet eerder had hoeven te waarschuwen, daar de gemeente zelf pas in september 2000 zicht had gekregen op de omvang van de funderingsproblematiek. Het hof is tot het oordeel gekomen dat de gemeente geen verwijt treft. De volgende punten zijn daarbij onder meer van belang geweest:  Niet eerder dan september 2000 was de gemeente op de hoogte van het funderingsprobleem.  De gemeente is tot die tijd niet tekortgeschoten in haar verplichtingen als rioolbeheerder.  De door de gemeente na 2001 gekozen aanpak, kan de toets der kritiek ruimschoots doorstaan.


18





Ten aanzien van de vier locaties heeft de gemeente juist gehandeld. De gemeente had geen extra maatregelen hoeven treffen of in die specifieke situaties van haar beleid hoeven afwijken. Onmiddellijk onderzoek of ingrijpen was niet nodig. De gemeente hoeft de schade aan de panden dan ook niet te vergoeden.

7.2.6 Cassatie bij de Hoge Raad Tegen de uitspraak van het hof is de BVFP op 15 januari 2011 in cassatie gegaan bij de Hoge Raad der Nederlanden, de hoogste rechter. In cassatie kunnen alleen rechtsvragen aan de orde komen. De Hoge Raad onderzoekt daarom niet of de feiten die de lagere rechter (in dit geval het gerechtshof) heeft vastgesteld juist zijn, maar alleen of het recht, inclusief de procesregels, juist is toegepast door het hof. De Hoge Raad gaat daarbij uit van de feiten die het hof heeft vastgesteld. De zaak wordt dus niet in haar geheel opnieuw behandeld. 7.2.7 Uitspraak van de Hoge Raad Op 7 september 2012 heeft de Advocaat-Generaal (A-G), die de Hoge Raad onafhankelijk en niet-bindend adviseert, geadviseerd het cassatieberoep van de BVFP te verwerpen. Op 30 november 2012 heeft de Hoge Raad arrest gewezen en daarbij de conclusie van de A-G overgenomen. De Hoge Raad komt tot het oordeel dat het gerechtshof de juridische regels juist heeft toegepast en aldus tot een goede afweging van alle punten heeft kunnen komen. Met de behandeling in hoogste instantie en het arrest van de Hoge Raad is een definitief einde gekomen aan de bovengenoemde zaak over de funderingsproblematiek2.

2

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek is inmiddels met de Tweede Kamer en Ministerie betrokken bij de discussie over de grondwaterproblematiek in Nederland. De huidige wetgeving omtrent het grondwater staat ter discussie omdat bij ongewijzigd beleid de funderingsschade in Nederland zal oplopen tot mogelijk 40 miljard euro exclusief de daarbij behorende sociale schade Eind evaluatie Stadsbreed Funderingsherstel

19

8. Uitvoering woningwet Vanaf de start van het project in 2001 wordt de gemeente bij de uitvoering van haar taken ondersteund door het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht. Vanwege het overdragen van taken en het samenvoegen van diensten, zijn adviseurs van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ), betrokken bij de uitvoer van het project. Ondersteuning bestond uit:  het aanschrijven van eigenaren;  het voeren van in- en extern overleg;  het toezicht houden op het herstel van funderingen in die gevallen dat de gemeente uitvoer geeft aan een last onder bestuursdwang. De OZHZ Funderingsherstel heeft in opdracht van de gemeente handhavingtrajecten gestart bij die eigenaren van woningen die niet bereid waren mee te doen aan funderingsherstel voor de bouwkundige eenheid waar hun pand deel van uitmaakt terwijl de meerderheid van de eigenaren in die bouwkundige eenheid daar wel voor gekozen heeft. Deze handhaving was gebaseerd op de volgende beleidsregels:  1 juli 2003 “beleidsregels funderingsherstel en cascoherstel”, het percentage bereidwillige eigenaren diende 80% te zijn alvorens de bestuursdwang kon worden ingezet;  Sinds 12 januari 2010 zijn beleidsregels van toepassing waarmee het mogelijk is geworden om de artikelen 13, 15 en 100 van de Woningwet bij funderingsherstel en cascoherstel toe te passen. Het percentage bereidwillige eigenaren is sindsdien verlaagd naar van 80% naar 50%, alvorens bestuursdwang kon worden ingezet. 8.1Bestuursdwang Indien in een blok onvoldoende meerderheid bestaat de fundering te herstellen, kan parallel aan de aanvraag omgevingsvergunning een ‘aanschrijftraject’ worden opgestart. Er dient hierbij aangetoond te worden dat er een strijdigheid is met de voorschriften van niveau bestaande bouw in het bouwbesluit 2012. Verder dient herstel lonend te zijn ten opzichte van de waarde van het te herstellen pand. Dit gebeurt middels een lonendheidsberekening. Een lonendheidsberekening is bedoeld om een aanschrijving te onderbouwen en moet aantonen of herstel zinvol is in relatie tot de marktwaarde van het pand. Hiertoe wordt de verwachte huuropbrengst over 25 jaar (de aangehouden resterende levensduur) vergeleken met de kosten van herstel en onderhoud. Indien de opbrengst opweegt tegen de kosten, is het herstel lonend en heeft de gemeente ook een financiële reden om middels aanschrijven tot funderingsherstel over te gaan. 8.2 Last onder bestuursdwang Van de 21 eigenaren die wel de last onder bestuursdwang ontvingen, hebben 13 eigenaren besloten alsnog mee te doen met het herstel van hun bouweenheid. Twee eigenaren bleven weigeren. Hiervoor is de gemeente als opdrachtgever in de plaats getreden van de eigenaar en heeft in nauw overleg met de omgevingsdienst de aannemer opdracht gegeven om het funderingsherstel uit te voeren. De gemeente gaat de kosten voor het funderingsherstel en de kosten die gemaakt zijn voor de bestuursdwang op deze eigenaren verhalen. Een van deze eigenaren heeft zich na de uitspraak van de bezwarencommissie tot de rechter gewend en in laatste instantie tot de Raad van State. De uitspraak van de Raad van State in deze zaak viel uit ten gunste van de gemeente. Drie eigenaren konden hun financiering voor het funderingsherstel niet rond krijgen, waardoor zij het herstel voor de bouweenheid belemmerden. Ook bij deze eigenaren is de bestuursdwang toegepast en is door de gemeente, in overeenstemming met het beleid, opdracht voor het uitvoeren van het funderingsherstel gegeven. Ook in deze gevallen worden de gemaakt kosten op de eigenaren verhaald.


20

Drie weigeraars hebben hun zaak in handen gegeven van een advocaat, omdat zij de last onder bestuursdwang onterecht vonden opgelegd. In 2011 is een extra budget van € 660.000 vastgesteld voor de gevallen waarbij de gemeente als opdrachtgever optreedt. Bestuursdwang Stadsbreed Funderingsherstel 2003 - 2013 Alsnog deelname herstel 2003-2009 Alsnog deelname herstel 2010-2013 Geen deelname herstel/opdracht gemeente Financiering niet mogelijk/opdracht gemeente Bestuursdwang onterecht ingezet vlgs. Bezwarencie. bestuursdwang totaal

Aantal 4 13 2 3 3 25

8.3 Handhaving en Toezicht Het aanschrijvingsproces heeft ertoe geleid dat een groot aantal van die eigenaren alsnog heeft besloten mee te werken aan het funderingsherstel. Daarmee is ook het herstel van de andere woningen waarvan de eigenaren direct al meewerkten, mogelijk gemaakt. Aldus is met behulp van de aanschrijving tot nu toe het herstel van in totaal circa 80 extra woningen mogelijk gemaakt. In de gevallen dat de gemeente opdrachtgever was voor het herstel van een fundering heeft de OZHZ opdracht gekregen om een voor- en eindopname uit te voeren. Deze opnames zijn gericht op het vaststellen van de actuele situatie en om aansprakelijkheid voor schade te kunnen weerleggen. 8.4 Archivering gegevens Alle processtukken die direct betrekking hebben op het project funderingsherstel worden volgens de wet opgeslagen in een gedigitaliseerd systeem.


21

9. Communicatie In het project Funderingsherstel is vanaf het eerste begin veel aandacht geweest voor communicatie. Voor een deel ging het om informeren (kennis), maar voor een belangrijk deel ook om het beïnvloeden van houding en gedrag, namelijk het overtuigen van huiseigenaren van de noodzaak van funderingsherstel. Openbaar of niet? Aanvankelijk is er zowel intern als extern discussie geweest over de wens dan wel noodzaak van openbaarheid in dit dossier. De geconstateerde funderingsproblemen betroffen in verreweg de meeste gevallen particuliere panden, waarvoor de eigenaars zelf verantwoordelijk zijn. Er waren aanvankelijk veel eigenaren die de informatie over funderingsproblemen bij hun huizen niet publiek bekend wilden maken, sommigen wilden het zelfs liever zelf niet horen – zij staken om het in funderingstermen te zeggen, liever de kop in het zand. Uiteindelijk heeft de gemeente toch gekozen voor maximale openbaarheid: aan de ene kant vanuit het idee van publieke verantwoording voor de miljoenen euro’s die de gemeente in het project stak, aan de andere kant vanuit de verantwoordelijkheid voor volkshuisvesting, om kopers goede informatie te kunnen geven. Dat heeft onder meer geleid tot gedetailleerde kaarten op de gemeentelijke website. Later heeft de gemeente ook een actieve rol gespeeld in de communicatie met andere partijen zoals makelaars en notarissen om te komen tot afspraken over informatievoorziening over funderingsproblemen. Wantrouwen Een belangrijk deel van de communicatie over funderingsproblemen was richting direct belanghebbenden. In de eerste fase is er een aantal wijk- of zelfs stadsbrede bijeenkomsten geweest over de funderingsproblemen. Aanvankelijk was daarbij sprake van een groot wantrouwen richting gemeente en forse kritiek op de aanpak. Met name het bestaan van rapporten van 10-15 jaren eerder, waarin al werd gesproken over mogelijke schade aan de funderingen, speelde daarin een grote rol. Sommige huiseigenaren hadden in een eerste brief van de gemeente informatie gekregen die later niet bleek te kloppen. Dit voedde het wantrouwen van huiseigenaren richting de gemeente. Toch waren al snel veel eigenaren bereid om mee te werken aan onderzoek naar de staat van hun funderingen. Persoonlijke communicatie Gedurende het hele project is gebruik gemaakt van algemene nieuwsbrieven die in het aandachtsgebied werden verspreid, maar er is ook veel communicatie geweest op blokniveau of zelfs individueel niveau. In de eerste fase van onderzoek in het aandachtsgebied zat een zekere spanning tussen de wens om iedereen gelijktijdig te informeren met zoveel mogelijk gestandaardiseerde brieven en de individuele situaties. Dit was een ingewikkeld proces, mede doordat informatie uit archieven niet altijd bleek te kloppen. Daardoor heeft de gemeente niet altijd direct de belanghebbenden de juiste informatie kunnen geven. Voor sommige eigenaren duurde de periode van onzekerheid ook lang, bijvoorbeeld als er nog gegevens ontbraken of als de conclusie was dat er jarenlange monitoring nodig was. Samenwerking Nadat de onderzoeksresultaten bekend waren, werd communicatie ook vooral een zaak voor de begeleidende bureaus. Zij moesten immers met de eigenaren in gesprek om hen te bewegen mee te werken aan herstel. In dat proces bleef de gemeente op enige afstand, maar tegelijk bleef de gemeente in algemene publicaties, waaronder nieuwsbrieven, interviews, persberichten en dergelijke hameren op het belang van funderingsherstel. Een belangrijke partner in dit proces was de BelangenVereniging FunderingsProblematiek. Deze vereniging trad aan de ene kant op als


22

belangenbehartiger (bijvoorbeeld richting politieke besluitvorming of in de rechtsgang) aan de andere kant was de vereniging een ‘bondgenoot’ van de gemeente bij het aandringen op daadwerkelijk herstel. Zo was de vereniging voorstander van het aanschrijven van onwillige eigenaren. Imago In de communicatie was ook het imago van Dordrecht in het geding. Door de voortvarende aanpak van de gemeente kon de indruk ontstaan dat de funderingsproblemen in Dordrecht ernstiger waren dan elders in het veen- en kleigebied (de spreuk ‘hoe dichter bij Dordt, hoe rotter het wordt’ kreeg door de paalrot een nieuwe betekenis). De gemeente heeft daarbij steeds benadrukt dat zij de problemen serieus nam en daadwerkelijk stadsbreed aanpakte. In de landelijke bestuurlijke discussie over bijvoorbeeld grondwaterbeheer had Dordrecht daardoor een vooraanstaande positie, ook hierbij ondersteund doordat de Belangenvereniging landelijk opereerde. Ook in de juridische strijd over aansprakelijkheid voor funderingsproblemen kreeg Dordrecht veel landelijke aandacht. Spanningsveld tussen het brede belang en het individuele belang In de communicatie voor het project Funderingsherstel hebben we steeds te maken gehad met het spanningsveld tussen het brede, publieke belang en het individuele belang van huiseigenaren. Dit speelde binnen het gehele project, maar zeker ook binnen de communicatie. Er is daarom steeds gezocht naar de juiste balans in aandacht voor de communicatie naar (individuele) huiseigenaren en de communicatie richting de stad.


23

10. Subsidieregeling 2001 In 2001 is de Subsidieverordening Funderingsherstel vastgesteld. De Subsidieverordening Funderingsherstel heeft alle jaren als basis gediend voor het stadsbrede funderingsproject. De belangrijkste bepaling was dat het gehele bouwblok tot funderingsherstel diende over te gaan. De verordening is diverse malen verlengd en uiteindelijk meer dan 10 jaar van kracht geweest. De verordening is een aantal malen op inhoud gewijzigd, zie onderstaande tabel.

Jaar 2004

2005

2006 2010 2011

Wijzigingen Subsidieverordening Funderingsherstel 2001 Leningsmogelijkheid verhoogd van € 27.500 naar € 70.000, voor panden met een handhavingstermijn korter dan 15 jaar Uitgebreid met de mogelijkheid voor het verstrekken van een vangnetlening aan eigenaren waarvoor een normale lening niet mogelijk was Regeling verlengd tot 10 juli 2011 Lening van € 70.000 ook mogelijk voor panden met een handhavingstermijn tussen de 15 en 25 jaar Regeling voor de laatste maal verlengd tot 10 juli 2012

10.1 Subsidie funderingsherstel Voor bijdrage in de kosten voor het herstellen van de fundering ontvingen eigenaren een subsidiebedrag van € 6.810. Dit bedrag is de gehele periode gelijk gebleven. De eigenaren die geen laagrentende lening afsloten bij SVn ontvingen de subsidie na gereedmelding van het funderingsherstel. 10.2 Gereedmelding Funderingsherstel Eigenaren dienden na het gereedkomen van het funderingsherstel en cascoherstel de werkzaamheden gereed te melden. Hierna werd de subsidie definitief beschikt. De eigenaren die de subsidie in het bouwdepot gestort kregen, dienden eveneens drie maanden na het herstel gereed te melden. Veel eigenaren vergaten dit en moesten hier in sommige gevallen diverse malen aan herinnerd worden en in een aantal gevallen is tot ambtshalve gereed melding overgegaan. Voor eigenaren met een lening bij SVn werd na gereed melding het bouwdepot gesloten. Bedragen die nog in het bouwdepot stonden werden afgeboekt op de hoofdsom van de lening, waardoor in veel gevallen een lager leenbedrag en daarmee ook een lagere maandbetaling voor de eigenaar werd vastgesteld. 10.3 Laagrentende lening Eigenaren konden gedurende de looptijd van de regeling een laagrentende annuïteiten lening afsluiten voor funderingsherstel en cascoherstel. De hoogte van het bedrag dat eigenaren voor funderingsherstel konden lenen is in 2004 verhoogd van € 27.500 naar maximaal € 70.000. De cascolening is op € 5.000 gehandhaafd. De looptijd is 25 jaar voor de lening voor funderingsherstel en 15 jaar voor de lening voor cascoherstel. 10.4 Bouwdepot Het merendeel van de eigenaren kreeg de subsidie gestort in het bouwdepot na het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. De subsidies zijn door de gemeente


24

gecedeerd aan SVn en op een apart bankrekeningnummer gestort. Vanuit het bouwdepot werden de facturen uitbetaald aan onder andere de aannemers. 10.5 Revolverend fonds Voor de laagrentende leningen die verstrekt zijn voor funderingsherstel is gebruik gemaakt van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). SVn is opgericht op initiatief van Bouwfonds. Begin 2000 heeft ABN/AMRO alle Bouwfondsaandelen van aangesloten gemeenten aangekocht. Voor gemeenten die deze gelden wilden inzetten voor projecten op het gebied van Wonen en Stedelijke Vernieuwing heeft ABN/AMRO het bedrag verdubbeld. Met deze gelden en met extra stortingen van de gemeenten konden stimuleringsleningen vanuit het revolverende fonds worden verstrekt. Het principe van het revolverende fonds is dat rente en aflossing terugkomen in het fonds om zo weer gebruikt te kunnen worden voor nieuwe leningen.

11 Verstrekte leningen Vanaf de start van het stadsbrede funderingsproject tot nu zijn stimuleringsleningen en vangnetleningen (zie ondertaande tabel) vanuit het revolverende fonds verstrekt. Het aantal verstrekt leningen is 485, waarvan 49 vangnetleningen. In totaal hebben 265 eigenaren gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naast een lening voor funderingsherstel een lening voor cascoherstel af te sluiten.

Stimuleringsleningen Vangnetleningen Cascoleningen Totaal bedrag verstrekte leningen

Aantal verstrekte leningen 436

Bedragen

€ 23.010.890

49

€ 2.648.141

265

€ 1.198.567 € 26.857.598

Inmiddels is meer dan € 10.000.000 aan rente en aflossing teruggevloeid in het revolverende fonds. Dit is gebruikt om het ABN/AMRO-deel af te lossen en om nieuwe leningen uit te zetten. Ook werden de leenbedragen vaak lager na gereedmelding, zie onder het kopje “gereedmeldingen”. Het gemiddelde bedrag dat eigenaren leende voor funderingherstel was € 53.200. 11.1 Herstel panden Het merendeel van de eigenaren, 485, heeft gekozen voor het afsluiten van een laagrentende lening voor funderingsherstel. Daarnaast waren 188 eigenaren in staat om het funderingsherstel zelf te financieren, waarvan 166 eigenaren de subsidie van € 6.810 hebben ontvangen. Voor 22 eigenaren was het niet mogelijk om subsidie aan te vragen omdat zij niet aan de voorwaarden voldeden.


25

Aantallen herstel van 2002 t/m 2013

2002/2003 2004/2005 2006/2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Adressen

Bouwblokken

50 221 140 27 71 28 66 42 31

16 86 55 7 15 11 21 14 8

676

233

Van de 3.376 adressen die in het funderingsonderzoek waren opgenomen, hebben 1.127 adressen een hersteladvies gekregen. Hiervan zijn er 676 hersteld.

12.WOZ waarde bepaling Bij het constateren van de funderingsproblemen werd het probleem manifest wat deze constatering voor invloed zou hebben op de waarde in het economische verkeer, de verkoopprijs, van de panden. In aanvang was het ongewis welke panden in het aandachtsgebied daadwerkelijk getroffen zouden zijn door funderingsproblemen en welke panden niet. Beoordeling van de waarde in het economische verkeer en de toetsing daarvan door de Belastingrechter was daarom erg onzeker en moeilijk te onderbouwen. Om die reden is opdracht verstrekt aan het Erasmus Studiecentrum Belastingen Lagere Overheden (ESBL) van de Erasmus Universiteit te Rotterdam om te onderzoeken op welke wijze de waarde kan worden vastgesteld, rekening houdend met alle fiscaal juridische aspecten die daarbij een rol spelen. In de eindrapportage van Prof. dr. J.A. Monsma zijn aanbevelingen gedaan om tot een bij de Belastingrechter met succes verdedigbare waarde in het economische verkeer te komen. De gemeente Dordrecht heeft deze aanbevelingen overgenomen en omgezet in een beleidslijn. De beleidslijn is vervat in een beslisschema die is gepubliceerd op internet. Afstemming over zowel de inhoud beleidslijn als de uitvoering ervan heeft plaatsgevonden met Belangen Vereniging Funderings Problematiek (BVFP). In enkele procedures bij de Belastingrechter is deze beleidslijn getoetst en goed bevonden. Het resultaat en het uitvoeren van de beleidslijn werkt positief. De reacties vanuit de woningeigenaren binnen het aandachtsgebied op de vastgestelde woz-waarde wijken niet af van de reacties uit de overige delen van de stad.


26

13.Financiën Voor het project funderingsherstel was er, inclusief een geraamd bedrag van € 660.000,-- voor funderingsherstel van woningen van onwillige eigenaren, een totaalbedrag van € 31,6 miljoen gereserveerd. De totale reservering bestond uit de volgende dekkingsbronnen: Reservering project funderingsherstel: VROM bijdrage € ISV € Bouwfonds (SVN res.) € SI € € Totaal reservering voor project:

2.450.413 2.949.571 10.116.200 15.435.262 30.951.446

Onwillige eigenaren*

€

660.000

Totaal reservering Funderingen:

€

31.611.446

* Kosten worden verhaald op de eigenaren. In de bovenvermelde opstelling staat vermeld dat er in de reservering een bedrag van € 10,1 gedekt wordt uit de reserve Stimulering Volkshuisvesting SVN. Uit dit bedrag zou € 5 miljoen gereserveerd blijven voor het risico op rentederving: Als het renteverlies meer dan 2% zou worden (het verschil tussen de vaste rente op funderingsleningen van 2% en de geschatte marktrente van 4%) zou dit ten laste van deze reserve worden gebracht. Dit heeft zich tot op heden, mede door de aanhoudend lage marktrente, echter niet voorgedaan. Bovendien verloopt de gehele rente-omslag via de rentereserve, en worden positieve of negatieve renteresultaten stadsbreed ten gunste of ten laste van deze rentereserve gebracht. Bij de Kadernota 2014 wordt dan ook voorgesteld het restant van de reserve SVN ad € 5,7 miljoen (de stand van de reserve na benodigde onttrekkingen voor dit project) over te hevelen naar de Algemene Reserve Stad ter versterking van het weerstandsvermogen. Het project funderingsherstel heeft de gemeente Dordrecht tot op heden 25,9 miljoen euro gekost, zie onderstaand overzicht:

Kosten project Funderingsherstel Funderingen algemeen Funderingen def onderzoek fase monitoring Funderingen procesbegeleiding 1e fase Funderingen procesbegeleiding 2e fase Funderingen adviseurs bijkomende kosten Funderingen herstelsubsidies Funderingen grondwaterproblematiek Fundering niet-BCF Emmaplein

Bedrag 5.595.145 10.608.508 101.078 3.901.487 144.619 3.369.770 515.823 453.767 1.047.000 25.737.199

Gemeente als opdrachtgever funderingsherstel (onwillige eigenaren)

128.604* 25.865.802

*Van het bovenstaande bedrag wordt 25,7 miljoen gefinancierd uit de gereserveerde middelen en wordt het voor het funderingsherstel waarbij de gemeente als opdrachtgever optreedt, in rekening gebracht bij de onwillige eigenaren.


27

Nog niet alle werkzaamheden zijn afgerond. Een gedeelte van de aanvragen die in 2012 bij de gemeente zijn binnengekomen moet nog worden verwerkt, subsidies nog worden uitbetaald en ook met de advies-, begeleidings- en onderzoekskosten die deze aanvragen met zich meebrengen, moet nog rekening worden gehouden. In totaal is er voor het project een bedrag van een kleine 26,7 miljoen euro geraamd, zo ook het totaal van de verstrekte kredieten. Naast de verstrekte kredieten voor geraamde projectkosten, is er ook een krediet van € 660.000 beschikbaar gesteld voor funderingsherstel waarbij de gemeente als opdrachtgever optreed. Eigenaren van deze woningen zijn aangeschreven en weigeren de funderingen te herstellen waardoor de gemeente genoodzaakt is om zelf opdracht te geven om tot herstel over te gaan en deze kosten achteraf in rekening te brengen bij de onwillige huiseigenaren. 13.1 Multiplier De totale herstelkosten voor alle herstelde woningen bedroegen € 40.560.000,00, opgebracht door eigenaren die een lening hebben afgesloten via de gemeente en eigenaren die zelf voor de financiering zorgdraagden. Dit is gemiddeld € 60.000,00 per woning. Deze particuliere investeringen afgezet tegen de door de gemeente gemaakte proceskosten en subsidiebijdragen laat zien dat tegenover elke euro van de gemeente een particuliere investering van € 1,52 staat. Het project is gestart met een groot aantal onzekerheden over de omvang van het probleem, de oorzaken ervan, verantwoordelijkheden en kennis over het proces en hersteltechnieken. Dordrecht was voorloper op dit gebied en moest vrijwel alle kennis van processen en technieken zelf ontwikkelen. Dit is terug te zien in de hoogte van de proceskosten. Gezien dit geven is de verhouding tussen de kosten voor de gemeente en de particuliere investering een goed resultaat te noemen. 14 Risico Nu de omvang van de uitstaande leningen bekend is, kan een inschatting van het risico worden gemaakt van het risico wat gelopen wordt. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de methodieken die ook door banken worden gebruikt. Hierbij gaat men uit van de volgende parameter:  De kans dat de eigenaar niet in staat is binnen een bepaalde termijn zijn lening te voldoen;  Het bedrag dat zal uitstaan op het moment dat de eigenaar binnen een bepaalde termijn niet in staat is zijn lening te voldoen;  Het percentage van het uitstaande bedrag dat verloren zou gaan. Voor het bepalen van het risico wordt uitgegaan van het totaal van de uitstaande leningen. Het percentage woningen dat ten opzichte van de geactualiseerde WOZ waarde onderwater staat en een schatting van de percentage eigenaren die zijn lening niet kan voldoen. Waarmee het risico ultimo mei 2013 op €20.000.000,- x 30% x 25% = € 1.500.000,00 wordt geraamd Gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt kan verwacht worden dat het aantal gedwongen verkopen nog kan toenemen. Het is lastig in te schatten hoeveel eigenaren niet in staat zullen zijn om de lening voor het funderingsherstel af te lossen. Daarnaast zal naar verwachting het merendeel van de eigenaren hun lening de komende jaren keurig blijven aflossen. Het hier geraamde risico moet dus gezien worden als een momentopname. Het valt te verwachten dat de komende jaren het risico sterk zal fluctueren, enerzijds als gevolg van de krediet crisis en anderzijds door de jaarlijkse aflossingen. Het is in dat verband nodig om het risico jaarlijks te actualiseren. (Opname in Naris)


28

15 Aanbevelingen 1.

2.

3.

4. 5.

Stadsbreed funderingsherstel is gestart vanuit de doelstelling tot behoud van de bestaande woningvoorraad. Echter de subsidieregeling richt zich voornamelijk op het herstel van funderingen. Er wordt geen voorwaarde gesteld aan de bouwkundige staat van het pand en de woonkwaliteit. Hierdoor is er in een aantal gevallen funderingen van panden3 hersteld waarvan de kwaliteit van de woning en het casco slecht genoemd kan worden. Gezien de hoge kosten die nodig zijn om deze woningen alsnog technisch goed te krijgen wordt niet verwacht dat de huidige eigenaren dat gaan uitvoeren. Geadviseerd wordt om voorwaarden te stellen aan zowel de kwaliteit van het casco als de kwaliteit van de woningen, bijvoorbeeld door een onderhoudsverplichting op te leggen. De definitie van wat wordt gezien als een bouweenheid richt zich in de regeling uitsluitend op de gemeenschappelijkheid van de dragende bouwmuren. Gebleken is dat deze omschrijving te gering is in gevallen waarin onwillige eigenaren bezwaar maken tegen een aanschrijving. Geadviseerd wordt om de definitie voor wat wordt verstaan onder een bouweenheid scherper te omschrijven. Onderzoek wat de juridische mogelijkheden zijn waarbij een individuele aanpak door de eigenaar mogelijk kan worden. In enkele gevallen is het voorgekomen dat eigenaren geen lening konden krijgen wat ertoe heeft geleid dat in combinatie met de weigeraars dat er geen meerderheid meer was voor een aanschrijving. Een lening of garantstelling door de gemeente zou dat wellicht kunnen ondervangen. Stel een kaart samen voor het aandachtsgebied met daarop alleen de panden waarbij funderingsherstel is uitgevoerd. Stel alle bewoners van het aandachtsgebied op de hoogte van het bestaan van de kaart en geeft daarbij aan wat de gevolgen op termijn kunnen zijn wanneer preventief herstel achterwege blijft.

16 Aanzet toekomstige ontwikkelingen 16.1 Onderhoudsverplichting aan particuliere woningen Stadsbreed funderingsherstel is gestart vanuit de doelstelling tot behoud van de bestaande woningvoorraad. Uitgangspunt was dat de eigenaar verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de woning, en zelf ook financieel in staat wordt geacht het noodzakelijke onderhoud aan de woning uit te voeren. Deze doelstelling blijft overeind in het huidige beleid ten aanzien van de particuliere woningvoorraad. Over het algemeen is de kwaliteit van onderhoud van een omvangrijk deel van de woningvoorraad op orde. Daarom ligt ook binnen het huidige beleid voor de particuliere woningvoorraad het accent op een preventieve aanpak om toekomstige problemen te voorkomen en de huidige bestaande woningvoorraad te behouden. Naast de woningen waar de kwaliteit voldoende is, zijn er ook enkele panden (met o.a. funderingsproblematiek) waar het casco en de bouwkundige staat “slecht” is. Gezien de hoge kosten die nodig zijn om deze woningen alsnog technisch goed te krijgen wordt niet verwacht dat de huidige eigenaren dat gaan uitvoeren. Vanuit het project funderingsherstel wordt dan ook geadviseerd om voorwaarden te stellen aan zowel de kwaliteit van het casco als de kwaliteit van de woningen, bijvoorbeeld door een onderhoudsverplichting op te leggen.

3

Voor een deel van de panden in de Martinus Steijnsstraat is onderzocht of vervangende nieuwbouw mogelijk zou zijn. Gezien de hoge hypotheken is deze aanpak niet haalbaar gebleken. Eind evaluatie Stadsbreed Funderingsherstel

29

Een manier om dit te realiseren is door middel van het aanschrijvingsinstrumentarium, waarin wettelijk is geregeld om binnen daartoe geformuleerde criteria in voorkomende, ernstige situaties de eigenaar/eigenaren te verplichten tot herstel. Inzet van dit aanschrijvingsinstrument kan voor de gemeente financiële consequenties hebben als de aangeschreven partij niet over voldoende financiële middelen beschikt respectievelijk weigert tot uitvoering over te gaan. In dat geval is de gemeente verplicht de werkzaamheden uit te voeren zonder de zekerheid dat de kosten geheel of gedeeltelijk kunnen worden teruggevorderd. De aangeschreven partij zal bovendien waarschijnlijk niet tot meer omvangrijke, kwaliteitsverbeterende maatregelen over gaan dan strikt volgens de aanschrijving worden verlangd. De Dordtse beleidslijn is dan ook om te kiezen voor de “zoet-zuur” aanpak, bestaande uit een combinatie van aanschrijven en hulp bij het voorbereiden van het uitvoering van het achterstallig, groot onderhoud. Deze hulp zal vooral gericht zijn op informatievoorziening en ondersteuning bij processen. Alleen in gevallen wanneer er een directe beïnvloeding van de woon- en leefomgeving is, en daarnaast ook sprake van een gevaarlijke situatie, is de gemeente bereid tot het verstrekken van een laagrentende lening. Voorwaarde daarvoor is ook dat het gezamenlijk wordt aangepakt. 16.2 Gemeentelijke rol bij sloop en nieuwbouw van particuliere woningen Voor een deel van de panden in de Marthinus Steijnstraat is onderzocht of vervangende nieuwbouw mogelijk zou zijn. Gezien de hoge hypotheken bleek deze aanpak niet haalbaar gebleken. Ook gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt is dit niet een haalbare ontwikkeling voor veel eigenaren. Voorwaarde voor de gemeente is dat het kostenneutraal voor de gemeente uitgevoerd kan worden. 16.3 Gemeentelijke rol bij sloop van particuliere woningen Ook gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt is het slopen van de eigen woning geen haalbare ontwikkeling voor veel eigenaren, omdat daarmee de hypotheek niet vervalt en bewoners in het algemeen nieuwbouw als alternatief niet kunnen financieren. Wel is de verwachting dat in de toekomst het aantal panden dat wegens een bouwkundig gevaarlijke of brandtechnische situatie gesloten moet worden, toenemen. In de toekomst zal dan ook een beleidslijn moeten worden vastgesteld hoe te handelen in deze situaties. 16.4 Garantstelling van de gemeente bij bloksgewijze aanpak Om in de toekomst te voorkomen dat welwillende eigenaren die geen lening kunnen krijgen ertoe leidt dat de meerderheid binnen een bouweenheid wegvalt, wordt geadviseerd om te kijken naar de mogelijkheden om bij bloksgewijze aanpak van particuliere woningverbetering te kijken naar een garantstelling via het landelijke Garantiefonds. Zo wordt door Companen momenteel namelijk gewerkt aan een onderzoek naar de instelling van een Garantiefonds voor onderhoud door particulieren. Dit jaar moet daar meer over bekend worden, en zal ook onderzocht worden of dit Garantiefonds voor de Dordtse particuliere woningvoorraad interessant is, door mogelijk een garantstelling van de gemeente. 16.5 Invordering kosten bestuursdwang Wat betreft het beleid rondom invordering van de kosten voor bestuursdwang in lopende zaken wordt aangesloten bij de geldende beleidslijn zoals vastgesteld in de Algemene wet bestuursrecht. Daarbij worden de kosten voor bestuursdwang verhaald op de eigenaar.


30

16.6 Schuldsanering Mede door de funderingsproblematiek is de waarde van de woning soms ver onder de executiewaarde gedaald. Dit heeft inmiddels in enkele gevallen geleid tot gedwongen verkoop door de bank waarbij mensen hun huis zijn uitgezet terwijl zij maandelijks de hypotheek keurig betaalden. Een voorbeeld hiervan in Dordrecht heeft uitgebreid de landelijke pers gehaald. Soms zijn huiseigenaren omdat ze funderingsherstel niet konden financieren min of meer gedwongen hun huis te verkopen. Een aantal van deze mensen zijn met een restschuld blijven zitten. Het treffen van een betalingsregeling is niet in een algemene beleidslijn te omschrijven. In alle gevallen is toe nu toe van maatwerk uitgegaan. Deze lijn zal in de toekomst bij voorkomende gevallen worden doorgezet. 16.7 Monitoring betalingen De financiële positie van particuliere eigenaren verslechtert. Daarnaast neem de WOZ-waarde van panden af, daardoor zal het in de toekomst vaker voorkomen dat eigenaren niet de volledige funderingslening kunnen aflossen bij verkoop en/of veiling. Met betrekking tot restschuld is de toekomstige lijn om aan te sluiten bij de landelijke beleidslijn ten aanzien van restschuld en terugbetaling. 16.8 Onderzoeksrapporten De funderingsonderzoeksrapporten van woningen zijn inmiddels meer dan 10 jaar oud. Deze gegevens zijn onvoldoende representatief om inzicht te bieden in de omvang van het funderingsprobleem. Kopers en verkopers van de woningen in de aandachtsgebieden kunnen aan de hand van de beschikbare onderzoeken informatie krijgen over de aanwezigheid van een gebrek aan de fundering. Zij zullen in de toekomst zelf een onderzoek moeten laten uitvoeren naar de omvang ervan. Om te voorkomen dat de resultatenkaarten van de aandachtsgebieden met categorieaanduidingen voor de verschillende uitkomsten van het funderingsonderzoek van 10 jaar geleden een eigen leven blijven leiden, zullen deze buiten werking worden gesteld. Daarvoor in de plaats worden nieuwe kaarten van de aandachtsgebieden gemaakt met daarop alleen die woningen waarbij het funderingsherstel is uitgevoerd. Deze kaarten kunnen in de toekomst ook dienen om kopers van woningen in de aandachtsgebieden te informeren over een mogelijk gebrek aan de fundering. Daarnaast zullen de rapporten na 10 jaar niet meer verstrekt worden. 16.9 Funderingsproblematiek blijven volgen De funderingsproblemen in Dordrecht zijn nog niet opgelost, er zal aandacht moeten blijven voor problemen met funderingen van zowel woningen met een paalfundering als woningen met een fundering op staal, binnen de 19e eeuwse schil en daarbuiten. Daarnaast is het belangrijk om de ontwikkelingen rondom de funderingsproblematiek te volgen op landelijk niveau en via diverse organisaties die zich hiermee bezighouden zoals het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) en F3o (Organisatie, Onafhankelijk, Onderzoek Funderingen) alsmede het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.


31

Stadsbreed Funderingsherstel. Eind evaluatie. Datum : 9 juli 2013 Redactie: Projectteam funderingsherstel

Recommend Documents