Stichting Platform Fundering Nederland (SPFN) Postbus 192 3300 AD Dordrecht e-mail:
[email protected]. internet: www.platformfundering.nl bankrek 10.22.67.847 KvK: 24370117
Noodkreet Financiering funderingsherstel
28 maart 2013
NOODKREET Financiering funderingsherstel Met deze noodkreet roepen de ondertekenaars de hulp van de (rijks)overheid in bij het vinden van een oplossing voor het probleem van financiering van herstel van slechte funderingen. Met deze oproep willen we twee dingen : 1. Op korte termijn : regels voor financiering funderingsherstel versoepelen, waardoor het oude regime van financiering via de SVn weer mogelijk wordt. 2. Structurele wijziging in de huidige regelgeving inzake financiering van funderingsherstel door het doen instellen van een apart landelijk funderingsfonds. Op dit moment vallen veel herstelprojecten stil om financiële redenen, terwijl uitstel geen optie is. Funderingsherstel overkomt je, dit doe je niet vrijwillig, en gebeurt doorgaans in collectief verband met veel mede eigenaren, meestal particulieren. Uitstel is vaak niet mogelijk. Ideeën voor oplossingen zijn in deze noodkreet aangegeven.
Wat is er aan de hand? Vanwege de huidige crisis en verscherpte wet- en regelgeving worden de laatste jaren de banken moeilijker met het uitgegeven van geld, ook vanuit de Autoriteit Financiele Markten (AFM) aangestuurd. Zo is de “senioren” hypotheek reeds afgeschaft, waarbij oudere mensen met een huis zonder hypotheek een aflossingsvrije hypotheek konden nemen, zodat ze hun eigen huis ‘op konden eten’. Dit project werd ook gebruikt om noodzakelijk funderingsherstel mogelijk te maken. Met ingang van 2013 zijn de regels voor de banken weer aangescherpt, o.a. in verband met overcreditering van eigenaren. Hierdoor mag er geen lening meer verschaft worden boven de WOZwaarde van het pand (na funderingsherstel) zonder externe garantstelling. Echter bij geen herstel zal het onderpand voor de bank snel achteruitgaan in waarde, waardoor in principe de bank ook verlies zal leiden. Tot voor kort was een lening via de SVn (Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting Nederland), veelal de enige manier waarop een gedupeerde eigenaar zijn noodzakelijk herstel kon financieren. Mede omdat er een mogelijkheid was geschapen voor een zogenaamde vangnetregeling. Doordat door de uitwassen van de bankencrisis de regels voor financieringen middels hypothecaire zekerheid door de overheid zijn aangescherpt, zijn genoemde faciliteiten via de SVn beperkt en voor een belangrijk deel niet meer mogelijk. Slechts enkele gemeenten maken gebruik van het SVn stimuleringsfonds voor noodzakelijk funderingsherstel. In de overige gemeenten zijn eigenaren volledig op eigen mogelijkheden aangewezen waardoor funderingsherstel vastloopt of partieel wordt uitgevoerd met alle bijbehorende risico’s. En dus stagneert het funderingsherstel in alle betrokken gemeentes: in elke bouwblok is er altijd wel een eigenaar die nu niet zijn financiering al of niet door middel van de SVn rond krijgt, met als gevolg dat het hele blok niet aangepakt kan worden. Hiermee schiet de aangepaste regelgeving zijn doel ver voorbij. Zeker in een tijd dat de bouwsector te maken heeft met uitval van overige projecten valt ook funderingsherstel, dat een grote component arbeid (50-70%) omvat, stil. Het enige wat de SVn op dit moment nog biedt is een maatwerklening die alleen kan als er voldoende overwaarde is en er sprake is van onvoldoende draagkracht. De draagkracht wordt dan elke drie jaar getoetst. Alle eigenaren die de afgelopen 10 jaar een woning gekocht hebben zullen weinig tot geen overwaarde hebben en mogen dus niet gefinancierd worden. Voor deze categorie zal de gemeente een uitzondering moeten maken ( aanschrijving, stedenbouwkundig belang, algemeen belang, o.i.d. ) om onder deze norm uit te mogen komen. De strengere regels voor aankoop van een huis heeft dus momenteel een zwaar negatief effect op noodzakelijk funderingsherstel van panden in Nederland. Geen hulp bieden is geen mogelijkheid, er kunnen onveilige situaties ontstaan en woningen zullen verkrotten.
Huidige regels waaraan de SVn zich in 2013 moet houden De SVn is een fonds dat de Nederlandse gemeenten gebruiken voor het verstrekken van leningen aan particulieren, speciaal opgericht om specifieke projecten op gemeente, en provincie niveau te faciliteren. Bekend zijn de startersleningen, maar ook de leningen voor particuliere woningverbetering, duurzaamheid en de funderingsaanpak. En met name die laatste categorie vergt een faciliteit met een grote investeringsbehoefte: herstel van de fundering vergt al gauw een bedrag van ca. € 30.000,= (bij kleine, gestapelde woningen), tot soms boven de € 100.000,=. Doordat het fonds nu als een bankinstelling wordt gezien, gaat het faliekant verkeerd!!
Dus : SVn: geen bank, maar fonds!!! Omvang funderingsproblematiek (bron KCAF) Globale inschatting is dat er ongeveer 750.000 woningen zijn met een houten fundering. Het aantal woningen hiervan met funderingsproblemen is ingeschat op ca 250.000 en zal de komende decennia mogelijk verdubbelen als geen afdoende maatregelen worden getroffen. Daarnaast wordt er van uitgegaan dat in kleigebieden ongeveer 300.000 woningen op staal staan (niet onderheid). Deze woningen zakken langzaam weg tot soms 1,5 cm per jaar. Minimaal de helft, dus 150.000 woningen, zal voorzien moeten worden van een nieuwe fundering waarvan een deel ook moet worden opgevijzeld of zelfs zal moeten worden afgeschreven. Dit betekent dat plusminus 400.000 gezinnen geconfronteerd zullen worden met funderingsproblemen (ongeveer 1 miljoen mensen) Volgens een rapport van Deltares dat in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is gemaakt kunnen de funderingsproblemen oplopen tot 40 miljard euro. Hiervan kan een fors deel voorkomen worden mits tijdig wet- en regelgeving wordt aangepast, maar ook hiervoor is het funderingsfonds noodzakelijk.
Neveneffecten: Door de huidige wijzigingen in de financieringen van de leningen komen diverse projecten inzake funderingsherstel stil te liggen. Naast dat dit problematisch is voor de eigenaren en de onderpanden van de banken is er een neveneffect dat aannemers en adviesbureaus, welke hun werkzaamheden reeds uitgevoerd hebben zoals tekeningen, bouwvergunningen, etc. Doorgaans pas betaald krijgen als de eigenaren hun lening rond hebben. Gezien de huidige economische tijd is dit geen haalbare kaart meer.
Enkele voorbeelden van de afgelopen 2 maanden, waarbij financiering tot problemen leidt! Voorbeeld 1 Lening bij een eigenaar uit een vereniging van eigenaren wordt afgewezen. Overige eigenaren hebben hun lening wel kunnen regelen. Betreffende eigenaar heeft voldoende inkomen, maar te hoge hypotheek t.o.v. de WOZ-waarde. Gehele project (3 woningen en winkel) ligt nu stil. Gemeente geeft aan niets te kunnen doen. Per januari 2013 alleen nog maatwerklening mogelijk bij voldoende overwaarde in onderpand / woning. Aangrenzend nieuwbouw project ligt hierdoor ook stil omdat dit pas uitgevoerd kan worden nadat de fundering van genoemd project hersteld is. De Vereniging van eigenaren heeft geen mogelijkheden om het te financieren. Verkoop is ook geen optie in de huidige markt, als de eigenaar ergens anders moet gaan huren (vrije sector) is hij altijd meer kwijt aan maandlasten dan in de huidige situatie. Voorbeeld 2 In dit project, dat een gehele straatwand betreft, zitten diverse eigenaren met een wao- of een wwuitkering, zogeheten discontinue inkomens, hier is ook een draagkracht probleem van de eigenaren. Gezien de huidige waarde van de panden, is vrijwel iedere eigenaar over-gefinancierd of zit rond de 100%, deze mensen komen dus allemaal niet meer in aanmerking sinds 1 januari 2013. Gevolg is dat hierdoor geen 50% van de eigenaren mee kan doen met herstel en de gemeente dus niet kan aanschrijven conform hun beleid. Ondanks dat een meerderheid van de eigenaren een intentieverklaring heeft getekend tot herstel van de fundering en opdracht heeft gegeven aan een aannemer voor de aanvraag van een bouwvergunning. Afgelopen jaar is de overzijde van de straat geheel hersteld.
Gevolg is een straat met een straatzijde die veel geld in de woningen heeft geïnvesteerd en een straatzijde die staat te verkrotten.
Voorbeeld 3 Door vertraging in het project, buiten de schuld van de eigenaar(o.a. meerdere keren zoekraken van stukken), was een werkgeversverklaring verlopen. De eigenaar had al wel offerte via de SVn ontvangen onder voorbehoud van de nieuwe werkgeversverklaring. Gezien de economische situatie is de eigenaar werkloos geworden en kan er dus geen nieuwe werkgeversverklaring afgegeven worden. Aangezien er sinds 1 januari 2013 geen vangnet* meer is voor dit soort situaties en er geen overwaarde in de woning zit, betekent dit in ieder geval vertraging en mogelijk einde project. *vangnet is een lening waarbij de gemeente afspraken maakt met de desbetreffende eigenaar, inzake aflossing, rente ,etc. en garant staat voor de lening.
Voorbeeld 4 Door onvoorzien meerwerk had de eigenaar van twee panden in een bouwblok meer lening nodig dan geraamd. Dit heeft hij niet gekregen omdat hij volgens de huidige normen overgefinancierd was. Het gevolg is een restschuld bij de aannemer aangezien het werk reeds uitgevoerd is, die dat via deurwaarder e.d. zal gaan innen bij eigenaar. Eigenaar heeft hierdoor reeds 1 pand met verlies moeten verkopen. Voorbeeld 5 Betreft een bouwblok met 5 vereniging van eigenaren met boven- en beneden woningen met een totaal van 10 woningen. Sinds mei 2012 lopen er aanvragen voor financieringen. Door de nieuwe eisen vraagt de gemeente en SVn telkens nieuwe stukken op die niet in de checklist vernoemd staan, zoals deze door de gemeente aan de eigenaren wordt verstrekt. Hierdoor loopt het proces erg veel vertraging op. Momenteel zijn bijna alle financieringen nu geregeld behalve die een eigenaar die grotendeels van het jaar in het buitenland zit voor zijn werk.
Omdat er geen vangnet lening meer is en hij geen geld kan lenen bij de SVn ligt het hele project stil. Bij enkele eigenaren zie je de scheuren elke maand groter worden. Het is zaak zo snel mogelijk verder te gaan met het funderingsherstel, echter zijn er op dit moment geen mogelijkheden om dat te doen. De eigenaar wil wel graag meedoen dus aanschrijven door de gemeente zonder de eigenaar de mogelijkheid te bieden een financiering te regelen heeft geen meerwaarde, aangezien de gemeente dan het geld bij de eigenaar dient te verhalen, terwijl aanschrijven gemeenschapsgeld kost.
Funderingsfonds Een structurele oplossing op landelijk niveau is nu een vereiste. Tot nu toe zijn het enkele gemeentes die, nadat zij zijn geconfronteerd met funderingsproblemen bij diverse bouwblokken, gedwongen zijn om op lokaal niveau beleid te ontwikkelen om de gedupeerde eigenaren wel of niet bij te staan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van elkaars expertise: mede verzameld en ontwikkeld door middel van het door het rijk in 2012 erkende en ondersteunde Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, onder directie van dhr Ad van Wensen. Vanuit het werkveld en dit Centrum zijn recent voorstellen gekomen om te komen tot een landelijk funderingsfonds. Vanuit dit fonds zouden eigenaren in aangewezen funderingsherstel gebieden geholpen moeten kunnen worden met leningsfaciliteiten. Daarbij behoort ook het systeem van garantiestelling (onder voorwaarden), wanneer de waarde van de woning te laag is en/of het draagvlak van de eigenaar te gering. Op deze wijze kan elke gemeente die getroffen wordt door de problematiek hier op gelijke wijze gebruik van maken. De voeding van dit fonds kan geschieden doorkleine bijdragen- , solidariteitstoeslag, van eigenaren die wel gewoon een laagrentende lening uit het fonds kunnen aangaan. Daarnaast is voeding vereist vanuit de overheid, maar ook het inbrengen van een opbrengst door het verhogen van de legeskosten voor wateronttrekking en mogelijk andere delfstoffen is een belangrijke optie. …
MEDEONDERTEKENAARS Deze brede coalitie van ondertekenaars is tot stand gekomen omdat het probleem te groot is om er niets aan te doen en er verkrotting en onveilige situaties kunnen ontstaan. Alle leden in de coalitie hebben hun eigen invalshoek en voorkeuren en delen het gevoel dat we met elkaar dit probleem moeten aanpakken. Ondertekenaars hebben binnen 14 dagen na de oproep gereageerd. Daarnaast hebben een aantal organisaties aangegeven de aanvraag voor ondertekening nog in het bestuur te zullen bespreken. Logo
Naam
handtekening
Namens alle gedupeerden in Nederland Ir .Ton Lenoir Voorzitter SPFN
Ir. J de Leeuw Directeur
Op persoonlijke titel
Prof. Dr. P.J. (Peter) Boelhouwer
Ir. Dick de Jong Directeur
Ing. Ad van Wensen Voorzitter BVFPDordrecht
Zelfs voor eigenaren die eerder met subsidie en laagrentende lening de fundering hebben hersteld wordt het financieel in een aantal gevallen vrijwel onmogelijk de extra maandelijkse lasten op te brengen. Voor ongeveer 450 woningeigenaren was de subsidieverordening te gering om funderingsherstel mogelijk te maken.
Hans Smit Directeur
Ir. Frank van Lier Directeur
Ferry P.W. van der Kwaak Alg directeur
Samenwerking Ir. Dick de Jong Ir. Frank van Lier Projecten Rotterdam/Schiedam Oskar Pudelko directeur
Ingrid van Vlijmen Voorzitter
ir. Dick de Jong ir. Frank van Lier ir. Michiel Banning
Ing. Ad van Wensen Voorzitter BVFPRotterdam
Bijkomend probleem in Rotterdam is dat de gemeente de bewoners nog steeds niet heeft geïnformeerd over de funderingsproblematiek.
