Gemeente Dordrecht
VANGNETLENING FUNDERINGSHERSTEL
Project Funderingen Redactie W.M. (Wim) Bellaart
1
(Huidige) Vangnetregeling In artikel 6 van de Subsidieverordening funderingsherstel 2001 is geregeld dat burgemeester en wethouders de subsidies en leningen kunnen toekennen. Op grond van lid 5 kan een extra lening worden verstrekt waardoor de regeling van meer waarde is voor lagere inkomens. Omdat tot nu toe geen aanvragen / verzoeken zijn gedaan voor een geldlening op grond van de geldende vangnetregeling is nader onderzoek gedaan naar de oorzaak hiervan. Een verklaring is dat door de verruiming van de leningsmogelijkheden tot € 70.000 het gebruik van de vangnetregeling geen meerwaarde heeft. De belangrijkste verklaring is gelegen in het feit dat de herstelkosten in 77% van de onderzochte woningen lager zijn dan € 75.000. In die gevallen dat de herstelkosten hoger zijn dan de genoemde € 75.000 maar herstel,vanwege de financiële positie van de eigenaar, niet haalbaar is, biedt het lenen van nog meer geld met als gevolg nog hogere lasten geen oplossing. De verruiming van de leningsmogelijkheid biedt dus geen oplossing voor de groep eigenaren die wel wil herstellen, maar geen mogelijkheid ziet om herstel uit te laten voeren gezien de lasten van de extra lening. In dergelijke situaties kan verkoop van de woning worden overwogen, maar vaak is dat geen reële optie. Oorzaken hiervoor zijn o.a. de resthypotheek die niet in verhouding staat tot de mogelijke verkoopprijs wegens het noodzakelijke funderingsherstel en de beperkte mogelijkheden voor vervangende huisvesting bij verkoop. Uit een nadere analyse komt naar voren dat bij een aantal woningen (grof geschat ongeveer 50) de kosten van herstel niet zijn op te brengen door de eigenaren. Het betreft woningen waarvan is vastgesteld dat herstel van de fundering (en bijbehorend cascoherstel) op korte termijn noodzakelijk is. Omdat funderingsherstel bloksgewijs uitgevoerd moet worden kan door één welwillende maar “niet”-kunnende eigenaar de voortgang binnen het totale blok vertraagd worden. In eerste instantie is een verkennend onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om te komen tot een Stichting Funderingsherstel. De basisgedachte om tot een dergelijke Stichting te komen is dat deze een onverdeeld aandeel krijgt / koopt van een woning met als tegenprestatie de verplichting tot financiering van het noodzakelijke funderingsherstel. Als aanvullende voorwaarde geldt dat bij verkoop, binnen een vooraf afgesproken termijn, van de woning eerst de kosten van het funderingsherstel met (gecumuleerde) rente en bijkomende kosten worden vergoed aan de Stichting die mede-eigenaar is geworden van de woning. De eigenaar van de woning kan door aflossing in de loop van de tijd zijn schade beperken. Hij krijgt de mogelijkheid de financiering van herstelkosten tijdens de bewoningsperiode of op het moment van verkoop van de woning af te lossen. Om redenen die voornamelijk op het fiscale en juridische vlak liggen lijkt de oprichting van een dergelijke Stichting niet haalbaar. Daarom is contact gezocht met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) en de gemeente Zaanstad die een vangnetregeling hebben ontwikkeld voor o.a. de gemeente Zaanstad. Onder deze regeling wordt verstaan een lening, die op maat is gemaakt voor eigenaar-bewoners, waarvoor de basisregeling niet toereikend is. Onderstaand is deze regeling “vertaald” naar de regelgeving in Dordrecht. Vangnetlening Binnen de vangnetregeling van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting is maatwerk mogelijk. In plaats van een basislening wordt een financieel vangnet gecreëerd voor eigenaren die op dit moment niet draagkrachtig genoeg zijn om de investering te financieren. Doel van de regeling is dat het herstel van de woning voor een aantal eigenaren naar draagkracht mogelijk wordt en betaalbaar is. De regeling is bestemd voor eigenaren die een door de gemeente goedgekeurd plan laten uitvoeren voor herstel van de fundering plus casco. De gemeente stelt voor deze eigenaren een financiering beschikbaar ter dekking van de kosten.
2
Om in aanmerking te komen voor de vangnetregeling moet worden voldaan aan de volgende door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen richtlijnen bij wijze van, te publiceren, beleidsregels. Richtlijnen De eigenaar-bewoners komen in aanmerking voor de vangnetregeling, wanneer en voor zover voldaan wordt aan ondermeer de volgende voorwaarden: 1. 2.
De aanvrager beschikt niet over eigen geld waarvan hij geacht mag worden het in te zetten voor de kosten van funderingsherstel. Er is geen financieringsruimte bij de aanvrager. De financieringsruimte wordt bepaald aan de hand van het huishoudeninkomen, de lasten van de huidige hypothecaire lening en de overige verplichtingen (gelimiteerd).
Bij toepassing van de vangnetregeling worden bij aanvang de rente en aflossing aangepast aan de financieringsruimte van de aanvrager. In het uiterste geval wordt de lening bij aanvang, gedurende maximaal 5 jaar, renteloos en aflossingsvrij. De looptijd van de lening is dan maximaal 30 jaar. Na afloop van de looptijd wordt een eventuele restschuld afgelost. Bij de vaststelling van rente en aflossing wordt een schema vastgesteld voor driejaarlijkse aanpassing van de hoogte van de rente en aflossing. In dit schema wordt rekening gehouden met een ontwikkeling van de financieringsruimte, die wordt vastgesteld op basis van: *
De inkomensontwikkeling van het huishouden, aan de hand van een gematigde index (vooralsnog 2,5%). Voor aanvragers van 56 jaar of ouder wordt in het schema jaarlijks rekening gehouden met een éénmalige inkomensdaling bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd. De huidige Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tabel. De afloop van de huidige hypotheek / hypotheken en van de huidige overige verplichtingen.
* *
Voor de draagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of voor een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. Het belang van de aanvrager bij een vangnettoets is echter anders dan bij een reguliere NHG toets. Voor NHG bij aankoop streeft de aanvrager doorgaans naar een zo groot mogelijke financieringsruimte; bij een vangnettoets heeft aanvrager er echter belang bij dat een zo gering mogelijke financieringsruimte op de reguliere condities wordt vastgesteld, zodat aanvrager een zo gunstig mogelijke zachte lening aangeboden krijgt. Vanuit deze achtergrond wordt bij de opstelling van de toetsingsregels rekening gehouden met: -
-
Een objectieve vaststelling van de financieringsruimte van de aanvrager, waarbij het evenwicht gezocht wordt tussen een optimale financiële inspanning en de beperking van de risico’s als gevolg van toekomstige ontwikkelingen. Toetsbaarheid en uitvoerbaarheid.
Om te kunnen toetsen of een eigenaar in aanmerking komt voor de vangnetlening worden de volgende gegevens gebruikt: -
Hoogte lening voor funderingsherstel. Gezinsinkomen waarbij het inkomen van de meestverdienende partner voor 100% wordt meegerekend en inkomens van andere partners voor 50% wordt meegenomen. Lopende hypothecaire lening(en) en overige financiële verplichtingen. Vrije verkoopwaarde woning. Overwaarde van de woning. Op basis van het gezinsinkomen wordt de normfinancieringslast per jaar volgens NHG berekend.
3
-
-
De brutojaarlast van de lopende hypothecaire lening(en) en overige financiële verplichtingen wordt berekend. De normfinancieringslast minus de lopende brutojaarlast geeft de beschikbare ruimte voor de extra financieringslast . De brutofinancieringslast van de funderingslening wordt op jaarbasis berekend op basis van annuïteit met een looptijd van 25 jaar en een voor de compensatie van de eerder niet betaalde lasten toereikend rentepercentage. Op basis hiervan en op basis van de hoogte van de totaal verstrekte en te verstrekken hypotheek in verhouding tot de verkoopwaarde van de woning wordt berekend of aanvrager in aanmerking komt voor de vangnetregeling.
Zekerheden De vangnetlening wordt verstrekt in de vorm van een hypotheek. In de meeste gevallen zal deze hypothecaire lening een 2e of volgende hypotheek zijn. Als zekerheid zal toekenning van de lening slechts plaatsvinden indien de restschulden van 1e en volgende lopende hypothecaire leningen en de te verlenen vangnetlening de waarde van de woning bij vrije verkoop niet overstijgen. Als tweede zekerheid wordt de lening verstrekt voor funderingsherstel door het SVN aangemeld bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel. Als derde zekerheid dient van een substantiële overwaarde sprake te zijn. Verplichting tot terugbetaling Het uitgangspunt is dat de betrokken eigenaar, naast de restschuld, de niet betaalde rente terug betaalt. Hiermee is rekening gehouden in het betalingsschema. De toegevoegde waarde van de regeling is aldus dat een uitgestelde betaling van de maandlasten wordt geboden. Voorbeelden
Leeftijd bij aangaan lening Hoogte lening funderingsherstel Gezinsinkomen Partner 1 = 100% Partner 2 e.v. = 50 % Toetsinkomen huishouden Hypothecaire leningen Restant looptijd in maanden Overige fin. Verplichtingen Vrije verkoopwaarde woning Normfinancieringslast per jaar Brutojaarlast lopende leningen en verplichtingen Beschikbare ruimte Brutojaarlast funderingslening Vangnet lening Looptijd
1 51/50
2 30/25
3 30/40
4 41
5 70
6 76
7 39
75.000
36.157
75.000
75.000
60.000
60.000
34.927
27.565 9.616
27.175 9.695
24.050 20.258
30.000
12.000
13.500
16.931
32.373
32.023
34.179
30.000
12.000
13.500
16.391
147.479
149.747
165.000
175.000
25.000
0
108.000
360
360
360
180
60
324
36.700 250.000
195.000
245.000
250.000
105.000
175.000
125.000
9.841
9.735
10.390
9.120
2.868
3.226
4.639
10.610
10.773
11.871 2.598
17.721
3.331
0
8.087
- 769
- 1.039
- 4.078
- 8.601
- 463
3.226
3.842
1.852
3.841
3.841
3.073
3.073
-/3.448 1.789
Ja 30 jaar
Ja 27 jaar
Ja 30 jaar
Ja 25 jaar
Ja 25 jaar
Neen
Neen
4
Restschuld Normale lening
31.793
0
54.038
0
0 Ja
Neen
Toelichting Voorbeeld 1. Het gaat om tweeverdieners van 51 en 50 jaar. Zij komen in aanmerking voor de vangnetlening omdat de bruto jaarlast van de lopende lening + funderingslening samen € 14.452,-- (€ 10.610,- + € 3.842,--) bedraagt terwijl de norm financieringslast volgens de normen NHG € 9.841,-bedraagt. De vrije verkoopwaarde van de woning is hoger dan het totaal van de hypothecaire leningen oud + de af te sluiten hypotheek f underingsherstel. Gedurende de eerste 6 jaar wordt geen aflossing en/of rente betaald. Vanaf jaar 7 tot en met jaar 9 een beperkte rente (1%), vanaf jaar 10 tot en met jaar 24 de volledige rente en vanaf jaar 25 tot en met jaar 30 rente, inclusief de compensatie van de eerder niet betaalde lasten. De totale looptijd wordt in dit voorbeeld 30 jaar. Aan het einde van jaar 30 blijft een, nog terug te betalen, restschuld over van € 31.793,-- . Voorbeeld 2. De tweeverdieners van 30 en 25 jaar komen in aanmerking voor de vangnetlening omdat de bruto jaarlast van de lopende lening + funderingslening sa men € 12.626,-- (€ 10.774,-- + € 1.852,--) bedraagt terwijl de norm financieringslast volgens de normen NHG € 9.735,-- bedraagt. De vrije verkoopwaarde van de woning is hoger dan het totaal van de hypothecaire leningen oud + de af te sluiten hypotheek funderingsherstel. Gedurende de eerste 6 jaar wordt geen aflossing en/of rente betaald. In de jaren 7 tot en met 9 een beperkte rente (1,4%), in de jaren 10 tot en met 15 de volledige rente. Vanaf jaar 16 rente, inclusief de compensatie van de eerder niet betaalde lasten en aflossing. De totale looptijd wordt in dit voorbeeld 27 jaar. Aan het einde van jaar 27 is de lening volledig afgelost.
Voorbeeld 3. Deze tweeverdieners van 30 en 40 jaar komen in aanmerking voor de vangnetlening omdat de bruto jaarlast van de lopende lening + overige financiële verplichtingen + funderingslening samen € 18.311,-- bedraagt (€ 11.871,-- + € 2.798,-- + € 3.842,--) terwijl de norm financieringslast volgens de normen NHG € 10.834,-- bedraagt. De vrije verkoopwaarde van de woning is lager dan het totaal van de hypothecaire leningen oud + overige financiële verplichtingen+ de af te sluiten hypotheek funderingsherstel. Omdat echter in een dergelijk geval, bij het niet meer kunnen nakomen van de verplichtingen, eventueel gevolgd door executoriale verkoop, de overige financiële verplichtingen eerst na de twee hypothecaire verplichtingen (oud = 1, funderingsherstel = 2) komen is er voor het verstrekken van de hypotheek voor het funderingsherstel voldoende zekerheid. Gedurende de eerste 6 jaar wordt geen aflossing en/of rente betaald. Vanaf jaar 7 tot en met jaar 12 alleen een beperkte rente (3 jaar 0,2 % en 3 jaar 1,4 %) en vanaf jaar 13 tot jaar 27 de volledige rente. In de jaren 28 tot en met 30 wordt rente, inclusief de compensatie van de eerder niet betaalde lasten en aflossing betaald. De totale looptijd wordt in dit voorbeeld 30 jaar. Aan het einde van jaar 30 blijft een, nog terug te betalen, restschuld over van € 54.038,--.
5
Voorbeeld 4. De alleenverdiener van 41 jaar komt in aanmerking voor de vangnetlening omdat de bruto jaarlast van de lopende lening + funderingslening samen € 21.562,-- (€ 17.721,-- + € 3.842,--) bedraagt terwijl de norm financieringslast volgens de normen NHG € 9.120,-- bedraagt. De vrije verkoopwaarde van de woning is gelijk aan het totaal van de hypothecaire leningen oud + de af te sluiten hypotheek funderingsherstel. Gedurende de eerste 15 jaar wordt geen aflossing en/of rente betaald. In de jaren 16 tot en met 25 rente, inclusief de compensatie van de eerder niet betaalde lasten en aflossing. De totale looptijd wordt in dit voorbeeld 25 jaar. Aan het einde van jaar 25 is de lening volledig afgelost. Voorbeeld 5. De alleenverdiener is 70 jaar en komt in aanmerking voor de vangnetlening omdat de bruto jaarlast van de lopende lening + funderingslening samen € 6.404,-- (€ 3.331,-- + € 3.073,-- ) bedraagt terwijl de norm financieringslast volgens de normen NHG € 2.868,-- bedraagt. De vrije verkoopwaarde van de woning is hoger dan het totaal van de hypothecaire leningen oud + de af te sluiten hypotheek funderingsherstel. Gedurende de eerste 6 jaar wordt geen aflossing en/of rente wordt betaald. Vanaf jaar 7 tot en met jaar 25 wordt rente, inclusief de compensatie van de eerder niet betaalde lasten en aflossing betaald. Aan het einde van jaar 25 is de lening volledig afgelost.
Voorbeeld 6. Betrokkene komt niet in aanmerking omdat de beschikbare ruimte (normfinancieringslast) hoger is dan de bruto jaarlast van de funderingslening, maar wel voor de `normale`lening waarbij de betaling per jaar op basis van annuïteiten lager is dan de norm financieringslast volgens de normen NHG.
Voorbeeld 7. Betrokkene komt niet in aanmerking voor de vangnetlening. De vrije verkoopwaarde van de woning is lager dan de hoogte van de hypothecaire schuld oud +hypothecaire schuld funderingsherstel. Hierdoor wordt niet voldaan aan de eis dat toekenning van de lening slechts plaats vindt indien de restschulden van de 1e en volgende lopende hypothecaire leningen en de te verlenen vangnetlening de waarde van de woning bij vrije verkoop niet overstijgen. In een dergelijke situatie kan betrokkene ook niet in aanmerking komen voor een `normale`lening. Geen extra kosten Aan de nieuwe vangnetregeling zijn geen extra kosten verbonden. De regeling maakt een uitgestelde betaling van de maandlasten mogelijk; in de loop van de betaalperiode vindt compensatie plaats voor de eerder niet betaalde lasten. De leningen, de daarbij behorende rente plus de kosten van de uitgestelde betaling worden dan terugbetaald. Met het gebruik van de regeling zullen naar verwachting ongeveer 50 te verstrekken leningen gemoeid zijn. Dit betekent, uitgaande van € 60.000,-- per lening (gemiddelde raming herstelkosten), dat het totaal aan vangnetleningen € 3.000.000,-- zal bedragen. De vangnetleningen komen, evenals de gewone leningen, ten laste van het bij het SVN ondergebrachte “revolving fund”.
6
Zoals uit de voorbeelden 1 en 3 blijkt kan aan het einde van de looptijd (30 jaar) nog van een restschuld sprake zijn. Terugbetaling hiervan gebeurt aan het einde van de genoemde looptijd; in beide voorbeelden is dit na 30 jaar. In het voorbeeld waarin de restantlooptijd van de lopende hypotheek korter is dan 30 jaar is er geen restschuld c.q. blijft een kleine restschuld over. Ter verduidelijking geldt het volgende. De restschuld zoals genoemd in voorbeeld 3, € 54.037,-bij een resterende looptijd van 360 maanden (30 jaar), bedraagt bij een resterende looptijd van 240 maanden (20 jaar) nog slechts € 8.186,-In hoeveel gevallen in de praktijk de genoemde 30 jaar reëel is (en waarmee van een restschuld sprake is) kan niet worden aangegeven. In dit kader wordt opgemerkt dat bij tussentijdse verkoop van het pand de lening uiteraard tussentijds wordt afgelost. Vastlegging vangnetregeling in verordening De toegelichte vangnetregeling wordt in de verordening vastgelegd zoals voorgesteld in het bijgevoegde concept ter wijziging. Voorstel Voorgesteld wordt de gemeenteraad te adviseren: 1. in te stemmen met de nieuwe vangnetregeling 2. de voorgestelde Wijzigingsverordening van de Subsidieverordening funderingsherstel (2e wijziging) vast te stellen.
7
De vangnetlening in het kort Verstrekking De lening wordt verstrekt na toewijzing door de gemeente vanuit het gemeentelijk revolving fund bij het SVN. De gemeente baseert de toewijzing van een vangnetlening mede op een door het SVN uit te brengen toets van de financiële draagkracht van het huishouden van de aanvrager.
Bedrag (hoofdsom) van de lening De hoofdsom van de leningsmogelijkheden bedraagt maximaal € 70.000,- per woning. De leningsmogelijkheden zijn slechts van toepassing indien het funderingsherstel is uitgevoerd en opgeleverd vòòr 1 januari 2007. Looptijd De looptijd van de vangnetlening bedraagt in principe 25 jaar maar kan oplopen tot maximaal 30 jaar bij het niet betalen van rente gedurende de eerste jaren.
Betalingsschema vangnetlening Als onderdeel van de toewijzing van een vangnetlening wordt een betalingsschema vastgesteld voor de gehele looptijd. Het betalingsschema bevat een driejaarlijkse aanpassing van de aflossing, waarbij het mogelijk is de bij aanvang aflossingsvrije lening op enig moment om te zetten naar een annuïtaire aflossing gedurende de restantlooptijd. De lening wordt in dit schema zomogelijk geheel afgelost binnen de looptijd van 25 jaar. Rentepercentage en rentevastheid Voor de vangnetlening wordt een toereikend rentepercentage vastgesteld .
Aflossing De aflossing van de vangnetlening verloopt via het bij aanvang vastgestelde betalingsschema. Bij verkoop wordt de restantschuld door de geldlener in zijn geheel afgelost. Een eventuele restantschuld wordt na 25 jaar door de geldlener afgelost.
Betaling van rente en aflossing Dit gebeurt via jaarannuïteiten door betaling van 1/12 deel per de laatste dag van elke maand. De maandelijkse betalingen worden valutair per 31 december van ieder jaar met de schuldrest verrekend. Automatische incasso is verplicht.
Vervroegde aflossing Gehele of gedeeltelijke aflossing is te allen tijde boetevrij toegestaan.
8
Afsluitprovisie De afsluitprovisie bedraagt 1,5 % over de hoofdsom van de lening.
Kosten draagkrachttoets Het SVN voert de draagkrachttoets bij aanvang kosteloos uit. Wanneer het SVN gedurende de looptijd op verzoek van de gemeente, na een beroep op de hardheidsclausule in de verordening, een hertoets uitvoert komen de kosten ervan voor rekening van de aanvrager. De gemeente kan bepalen dat de gemeente de kosten van een hertoets voor haar rekening neemt. Overige kosten Deze zijn beperkt tot de notariskosten. Akte Van de lening wordt in principe een notariële akte opgemaakt.
Zekerheden Als zekerheid geldt allereerst de hypotheek, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e of volgende hypotheek. Als bijkomende zekerheid wordt de vangnetlening slechts dan toegekend indien de restschulden van de 1e en volgende lopende hypotheken en de te verlenen vangnetlening de waarde van de woning bij onderhandse verkoop niet overstijgen. Tevens wordt de te verstrekken lening voor funderingsherstel door het SVN aangemeld bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel. Hier worden alle door particulieren aangegane kredieten, anders dan hypothecaire leningen, geregistreerd. Bovendien moet sprake zijn van een substantiële overwaarde.
Krediettoets Na aanvraag voor een vangnetlening vindt een draagkrachttoets plaats. Onderdeel hiervan is een BKR-toets.
9
