Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ

Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne ................................................... Podpis

Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucí své bakalářské práce paní Mgr. Anici Djokic MBA, za její odborné vedení a cenné rady při psaní práce. Velký dík patří také celé mé rodině a především mému příteli, kteří mě po celou dobu studia podporovali.

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra cestovního ruchu

P o d ni ka t e l s ký pl á n u by t o v a c í h o z a ř í z e ní n a j i ž ní M o r a v ě

Bakalářská práce

Autor: Monika Brdečková Vedoucí práce: Mgr. Anica Djokić, MBA Jihlava 2014

Copyright © 2014, Monika Brdečková

Abstract My bachelor thesis focuses on processing of business plan for the newly opened guest house in the South Moravia. The business plan is important not only for the needs of entrepreneurs. It is also essential for obtaining external financial resources. The theoretical part deals with general conditions of business start-up and the recommended structure of a business plan. The theoretical part is followed by the practical part in the form of the particular business plan to start a business in Penzion U Potoka. Its structure corresponds with the structure proposed in the theoretical part.

Keywords Business plan, business, pension, accommodation

Abstrakt Bakalářská práce se zaměřuje na zpracování podnikatelského plánu pro nově otevřený penzion na jižní Moravě. Podnikatelský plán je důležitý nejenom pro potřeby podnikatele, ale zejména kvůli získání externích finančních zdrojů. Teoretická část práce se zabývá obecnými podmínkami zahájení podnikání a doporučenou strukturou podnikatelského plánu. Na teoretickou část navazuje část praktická, a to v podobě již konkrétního podnikatelského plánu na zahájení podnikání v Penzionu U Potoka, jehož struktura koresponduje se strukturou navrženou v teoretické části.

Klíčová slova Podnikatelský plán, podnikání, penzion, ubytování

Obsah 1 ÚVOD

-7-

2 CÍL PRÁCE A METODIKA

-8-

2.1

CÍL PRÁCE

-8-

2.2

METODIKA PRÁCE

-8-

3 CHARAKTERISTIKA TEORETICKÝCH POZNATKŮ

-9-

3.1

-9-

ZÁKLADNÍ POJMY

3.1.1 PODNIKÁNÍ

-9-

3.1.2 PODNIKATEL

-9-

3.1.3 TYPOLOGIE PODNIKÁNÍ

- 10 -

3.2

PODNIKATELSKÝ PLÁN

- 15 -

3.3

STRUKTURA PODNIKATELSKÉHO PLÁNU

- 16 -

3.3.1 SHRNUTÍ

- 16 -

3.3.2 TITULNÍ STRANA, OBSAH, ÚVOD A ÚČEL DOKUMENTU

- 17 -

3.3.3 POPIS SPOLEČNOSTI

- 17 -

3.3.4 TRH A KONKURENCE

- 17 -

3.3.5 PERSONÁLNÍ STRATEGIE

- 19 -

3.3.6 MARKETINGOVÁ STRATEGIE

- 20 -

3.3.7 PROVOZNÍ STRATEGIE

- 22 -

3.3.8 FINANČNÍ STRATEGIE

- 22 -

3.3.9 HODNOCENÍ RIZIK

- 23 -

3.3.10 PŘÍLOHY

- 24 -

3.4

- 24 -

KATEGORIZACE A KLASIFIKACE UBYTOVACÍCH ZAŘÍZENÍ

3.4.1 KATEGORIZACE

- 25 -

3.4.2 KLASIFIKACE

- 25 -

4 PODNIKATELSKÝ PLÁN „PENZION U POTOKA“

- 27 -

4.1

SHRNUTÍ

- 27 -

4.2

TITULNÍ STRANA

- 28 -

4.3

POPIS SPOLEČNOSTI

- 28 -

4.3.1 PRÁVNÍ FORMA PODNIKU

- 28 -

4.3.2 ČASOVÝ PLÁN

- 29 -

4.3.3 PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ

- 29 -

4.3.4 LOKALITA

- 31 -

4.3.5 PODNIKATELSKÉ CÍLE

- 32 -

4.4

- 32 -

ANALÝZA TRHU A KONKURENCE

4.4.1 VÝVOJ A TRENDY NA TRHU

- 33 -

4.4.2 ANALÝZA KONKURENCE

- 34 -

4.4.3 SEGMENTACE TRHU

- 37 -

4.5

PERSONÁLNÍ STRATEGIE

- 39 -

4.6

MARKETINGOVÁ STRATEGIE

- 39 -

4.6.1 CÍLE PODNIKU

- 39 -

4.6.2 POSTAVENÍ NA TRHU

- 40 -

4.6.3 MARKETINGOVÝ MIX

- 40 -

4.6.4 SWOT ANALÝZA

- 42 -

4.6.5 UNIQUE SELLING PROPOSITION

- 42 -

4.6.6 CERTIFIKACE PENZIONU U POTOKA

- 43 -

4.7

PROVOZNÍ STRATEGIE

- 43 -

4.8

FINANČNÍ STRATEGIE

- 46 -

4.8.1 NÁKLADY

- 46 -

4.8.2 OČEKÁVANÉ VÝNOSY

- 53 -

4.8.3 ROZVAHA

- 55 -

4.8.4 VÝKAZ ZISKŮ A ZTRÁT

- 56 -

4.8.5 VÝKAZ CASH – FLOW

- 57 -

4.9

- 58 -

HODNOCENÍ RIZIKA

5 DISKUZE A ZÁVĚR

- 60 -

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

- 62 -

SEZNAM OBRÁZKŮ

- 69 -

SEZNAM PŘÍLOH

- 69 -

PŘÍLOHY

- 70 -

1 Úvod Malí a střední podnikatelé jsou v současné době páteří českého podnikání. To dokládá zejména fakt, že až 99% všech českých podnikatelů patří právě do této skupiny. Tento ekonomický sektor zaměstnává přibližně 1,8 milionu lidí, na vývozu se podílí 51% a na dovozu až 56%. [38] Vláda se snaží vytvořit vhodné podnikatelské prostředí, díky kterému by mohli malí podnikatelé stimulovat regionální, ale především státní politiku. To přináší podnikatelům velkou podporu státu, například ve formě zvýhodněných úvěrů. Malí a střední podnikatelé jsou z velké většiny osobami samostatně výdělečně činnými neboli živnostníky. Tato forma podnikání je oblíbená hned z několika důvodů: podnik je pružný a může rychle reagovat na změny, navíc není nutné disponovat základním kapitálem. Na druhou stranu má živnostenské podnikání i pár nevýhod, mezi něž patří hlavně možnosti financování. Každý jednotlivec má pro založení a chod vlastního podnikání jiné důvody a jinou motivaci. Společné však mají všichni totéž: odhodlání a odvahu. Přes veškerou státní podporu, není v dnešní době jednoduché se na daném trhu uchytit a prosadit se. Člověk, který se i přese všechna varování svého okolí rozhodne podnikat, tak musí být v první řadě pohotový, rozhodný, uvážlivý, inovativní a kreativní. Ani rozený manažer a podnikatel by však neměl podcenit situaci a měl by si sám nebo s pomocí odborníků sestavit tzv. podnikatelský plán, který mu pomůže zhodnotit realizovatelnost jeho vlastních myšlenek a nápadů. Kvalitně zpracovaný plán, jenž zahrnuje spousty analýz, ať už vnitřního či vnějšího okolí potenciálního podnikání, upozorní podnikatele na všechna možná úskalí a rizika. Plán neslouží jen pro potřeby podnikatele, nýbrž poslouží dobře i v případě externího financování podnikání, některé banky mají dokonce předepsanou specifickou strukturu plánu. Podnikání v cestovním ruchu, obzvláště v sekci ubytovacích služeb, je charakteristické z hlediska místa a času, jelikož službu jde spotřebovat jen na konkrétním místě a v konkrétní čas. Tato bakalářská práce si klade za cíl vytvořit podnikatelský plán na založení fiktivního penzionu v srdci jižní Moravy. S ohledem na specifika cestovního ruchu má tato lokalita velký potenciál především díky spojení vinařské turistiky a cykloturistiky.

-7-

2 Cíl práce a metodika 2.1 Cíl práce Cílem této bakalářské práce je sestavit plnohodnotný podnikatelský plán, jakožto vhodný počáteční stimul k zahájení podnikání v oblasti cestovního ruchu, konkrétně na poli ubytovací činnosti. Vypracovaný podnikatelský plán má především napomoci při rozhodování v otázce financování a dále přiblížit hospodaření v počátcích samotného podnikání. V budoucnu bych se velice ráda věnovala právě provozování penzionu v kraji, ve kterém jsem vyrostla. Z toho důvodu doufám, že mi bude tato práce inspirací a převážnou část z ní budu moci využít pro vlastní podnikání, čímž bych si splnila svůj velký sen.

2.2 Metodika práce Práce je rozdělena na dvě části, přičemž první, teoretická, se zabývá výčtem a vysvětlením základních pojmů a faktů. Stěžejním bodem je obecná struktura podnikatelského plánu s podrobným popisem všech jeho náležitostí. Teoretická část byla zpracována po nastudování odborné literatury, na rozdíl od praktické části, která byla zpracována na základě vlastních myšlenek a nápadů autorky. Z tradičních metod a analýz pro tvorbu strategií byla použita SWOT analýza, analýza trhu a konkurence a marketingový mix. Dále byla vytvořena finanční strategie, která byla zpracována na základě očekávaných nákladů a výnosů a adekvátních finančních výkazů, jako je rozvaha, výkaz zisku a ztrát a výkaz cash flow. Přiložené plány na rekonstrukci byly vytvořeny ve volně dostupném programu pCon.planner. Tabulky v kapitole finanční analýzy byly zpracovány v programu Microsoft Excel.

-8-

3 Charakteristika teoretických poznatků 3.1 Základní pojmy Pro snadnější orientaci v dané problematice, jsou zde přiblíženy pojmy, jako je podnikání, podnikatel a také typologii podnikání. Zejména vymezení právních forem podnikání, jejich výhod a nevýhod, nám později usnadní rozhodování ohledně vlastního podnikání.

3.1.1 Podnikání V České republice upravuje veškeré náležitosti obchodní a podnikatelské sféry obchodní zákoník. Konkrétně zákon č. 513/1991 Sb., § 2, odstavec 2 vymezuje podnikání jako: „…soustavnou činnost prováděnou samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku.“ [1] Čeští podnikatelé tedy mohou podnikat buď jako fyzické nebo právnické osoby, přičemž si obě skupiny mohou ve své podnikatelské činnosti zvolit různé právní formy podnikání, které jsou detailněji rozpracovány v kapitole 3.1.3.

3.1.2 Podnikatel Stejně jako definici podnikání, vymezuje obchodní zákoník, zákon č. 513/1991 Sb., § 2, odstavec 2, i podnikatele, a to následovně: „Podnikatelem podle tohoto zákona je: a) osoba zapsaná v obchodním rejstříku, b) osoba, která podniká na základě živnostenského oprávnění, c) osoba, která podniká na základě jiného než živnostenského oprávnění podle zvláštních předpisů, d) osoba, která provozuje zemědělskou výrobu a je zapsána do evidence podle zvláštního předpisu.“ [1]

-9-

3.1.3 Typologie podnikání Podniky se dají roztřídit podle různých kritérií do několika kategorií. „V ekonomické teorii je základním třídícím znakem podniků obvykle právní forma vlastnictví, …stejně tak člení podniky i naše právní normy (obchodní zákoník a živnostenský zákon).“ (Synek, 2010). Jiné členění může být založeno například na základě velikosti podniku, typu výroby nebo na sektoru hospodářského odvětví, kterým se podnik zabývá. Synek (2010), podle vzoru Samuelsona (1967) a Begga (1987), řadí na první místo také právní formy vlastnictví podniku, a dále je dělí na podniky jednotlivců, podniky ve vlastnictví společenstev, na společnosti, družstva a na státní podniky. Na následujících řádcích stručně přiblížím jednotlivé typy podnikání. 1. Právní forma vlastnictví: § Podniky jednotlivce o Podnik jednotlivce provozuje pouze jedna fyzická osoba, a to na základě živnostenského oprávnění. Podnikatel musí splnit všeobecné podmínky, kterými jsou podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání [1]: věk minimálně 18 let, bezúhonnost a způsobilost k právním úkonům. Podnikatel neboli živnostník může podnikat na základě živnosti ohlašovací či koncesované. Živnost ohlašovací má tři kategorie, a to živnost řemeslnou, vázanou a volnou. Poskytování ubytovacích služeb řadíme do poslední skupiny spolu s ostatními službami. Provoz kavárny spadá do hostinské činnosti podléhající řemeslné živnosti, pro jejíž výkon je nezbytné splnit speciální podmínky. Těmi jsou buď výuční list v oboru, prokazatelná praxe na dané pozici a navíc potravinářský průkaz. § Osobní společnosti o Základní charakteristikou osobních společností je, že podnik zakládají minimálně dvě fyzické osoby. Obchodní zákoník vymezuje dvě osobní společnosti, a sice veřejnou obchodní společnost (v.o.s.) a komanditní společnost (k.s.). o Veřejná obchodní společnost se podobá spíše podnikání živnostníka. Přestože podnik zakládají dvě fyzické osoby, vzniká tím pádem právnická osoba a také

- 10 -

potřeba zapsat podnik do obchodního rejstříku. Společné ručení za závazky i dělení zisku zůstává stejné. (Synek, 2010). o Naopak struktura komanditní společnosti tíhne ke kapitálovým společnostem. V podniku figurují dvě skupiny aktérů podnikání: komplementáři a komanditisté. Komanditisté se přibližují spíše veřejným obchodním společnostem, jelikož nemusí do společnosti vkládat žádný kapitál a ručí pouze do výše svého vkladu. Na druhé straně stojí komplementáři, jež zastávají roli kapitálových podnikatelů. Do podniku musí vložit minimální vklad 5000 Kč a za závazky ručí neomezeně celým svým majetkem. Při dělení zisku se daná částka rozdělí mezi tyto dvě skupiny aktérů v poměru stanoveném společenskou smlouvou. Při danění příjmů se v případě komplementářů daní pouze daní z příjmu fyzických osob. V případě komanditistů dochází k dvojímu zdanění, nejdříve daní z příjmu právnických osob, posléze daní z příjmu fyzických osob. (Suchánek, Špaček, 2010). § Kapitálové společnosti o Název kapitálových společností vznikl z povinnosti společníků, podílet se na chodu podniku svým kapitálem, nikoliv osobně. Jedná se jak o fyzické, tak o právnické osoby, vždy zapsané do obchodního rejstříku, přičemž jednotliví společníci ručí za své závazky pouze do výše svého nesplaceného vkladu. Máme celkem dva typy kapitálových společností: společnost s ručením omezeným (s.r.o.) a akciovou společnost (a.s.) o Společnost s ručením omezeným může založit minimálně 1 fyzická osoba, maximální počet společníků je pak stanoven na 50. Minimální základní kapitál do začátku podnikání je 200 000 Kč a minimální vklad jednoho společníka činí 20 000 Kč. Za závazky ručí společníci jen do výše svého nesplaceného vkladu a zisk se dělí v poměru dle výše vkladu kapitálu. Zisky jsou daněny nejprve daní z příjmu právnických osob, jednotlivé podíly společníků jsou později daněny ještě daní z příjmu fyzických osob. Podle Synka (2010) jsou společnosti s ručením omezeným jednou z nejoblíbenějších a nejrozšířenějších forem podnikání, což

- 11 -

dokládá i fakt, že první zákon o těchto společnostech byl přijat již v roce 1906 v tehdejším Rakousku-Uhersku. o V akciové společnosti je základní kapitál rozdělen na akcie v určité jmenovité hodnotě. V závislosti na tom, jestli společnost veřejně nabízí akcie k prodeji, se odvíjí výše povinného základního kapitálu. Společnosti s veřejnou nabídkou akcií musí složit základní kapitál ve výši 20 mil. Kč, společnosti bez veřejné nabídky akcií musí složit pouze 2 mil. Kč. Akciovou společnost smí založit jedna, pokud je ovšem právnickou osobou, nebo více osob. § Družstva o Jak uvádí Suchánek a Špaček (2010), družstvo smí založit buď 5 fyzických, nebo alespoň 2 právnické osoby. Členové musí celkem složit základní kapitál ve výši 50 000 Kč, nicméně výše vstupního členského příspěvku je stanovena společenskou smlouvou, stejně jako ručení za závazky a případné zisky. § Evropské společnosti a sdružení o Jedná se o nadnárodní formy společností, které vznikly kvůli sjednocení podnikání na evropském trhu a odstranění právních překážek jednotlivých členských států. Vznikem těchto nadnárodních organizací odpadají podnikům problémy při příhraničním podnikání. (Doleček, 2008). o Pod pojmem evropské společnosti se skrývají hned dvě organizace: Evropská akciová společnost (SE), jež má podobnou strukturu jako naše akciová společnost, a evropská družstevní společnost (SCE) odpovídající našemu družstvu. (Doleček, 2008). o Rada evropského hospodářského společenství (EHS) upravuje náležitosti nejstaršího nadnárodního uspořádání, Evropského hospodářského zájmového sdružení. (Doleček, 2008). § Veřejné (státní) podniky a neziskové organizace o Veřejné podniky jsou takové podniky, které spravuje stát. Jedná se například o správu železnic, silnic, vody, provoz pošty, rozhlasového a televizního vysílání,

- 12 -

nebo o výrobu zbraní. Obecně řečeno má stát monopol na provoz takových služeb, které zajišťují bezproblémový chod země, včetně její obrany. Na tyto podniky se vztahují speciální zákony a nepodléhají tak obchodnímu zákoníku. Problémem státních podniků ovšem je, že se často jedná o oblast, která by mohla být spravována soukromými podnikateli. Tuto situaci se však snaží vyřešit privatizace veřejných organizací. (Suchánek, Špaček, 2010). o Synek (2010) řadí mezi neziskové organizace například rozpočtové organizace, které zaštiťují zejména školství, soudnictví a zdravotnictví. Typické rozpočtové organizace jsou zcela financované státem, nicméně veškeré zisky odvádějí tyto organizace opět státu. Dále do této skupiny patří příspěvkové organizace, jako například divadla, galerie a jiná kulturní zařízení, která si hradí své výdaje samy, přesto ale získávají příspěvky na provoz od státu. Zcela jinou kategorií, která funguje na základě členských příspěvků a darů, jsou občanská sdružení. Sem řadíme například kluby, spolky, svazy nebo hnutí. Poslední kategorií neziskových organizací jsou nadace, které jsou často financovány jejich zakladateli, popřípadě dárci. Převážně jsou zakládány, aby pomohly naplnit humanitární cíle nebo podpořily dobrou věc, jejich cílem tedy není primárně zisk. Tabulka 1: Přehled výhod a nevýhod konkrétních právních forem podnikání Typ společnosti

Živnostník (OSVČ)

Společnost s ručením omezeným (s.r.o.)

Výhody

Nevýhody

Jednoduchost a nízké náklady při zakládání. Volné disponování se ziskem, flexibilita a daňové zvýhodnění oproti jiným formám. Diskrétnost. Relativně nízký vklad společníků. Omezené ručení za závazky společnosti. (Do výše vkladu)

Neomezené ručení celým majetkem. Omezené zkušenosti při rozhodování. Zhoršené podmínky pro získání úvěru. Administrativní náročnost. Dvojí zdanění.

- 13 -

Akciová společnost (a.s.)

Výhodná pozice při vyjednávání. Vhodná právní forma při podnikání ve větším měřítku. Omezené ručení za závazky společnosti. (Do výše vkladu)

Osobní společnosti (o.s.)

Volné disponování se ziskem. Relativně nízké náklady na vedení společnosti. Výhodné zdanění. Diskrétnost.

Družstvo

Jednoduchost a nízké náklady při zakládání. Členové neručí za závazky.

Administrativní náklady. Vysoké náklady při zakládání. Vysoký základní kapitál. Velký počet osob ve vedení firmy. Dvojí zdanění. Ručení osobním majetkem společníků. Omezené zkušenosti při rozhodování. Zhoršené podmínky pro expanzi. Povinnost zaplatit členský (vstupní) poplatek. Finanční krytí podniku.

Zdroj: Vlastní zpracování autorky zpracovaná na základě analýzy odborné literatury

2. Velikost podniku: Zde se naskýtají dvě možnosti, jak podnik rozdělit dle velikosti. V obou případech, jak v České republice, tak v Evropské unii, se berou v potaz kritéria počtu zaměstnanců a ročního obratu. Tabulka uvádí dělení v rámci České republiky klasifikované roku 1993 Svazem průmyslu a dopravy ČR. Tabulka 2: Členění podniku podle velikosti v ČR

Velikost podniku

Počet zaměstnanců

Velikost ročního obratu

Malý podniky

Pod 100

Méně než 30 mil. Kč

Střední podnik

Pod 500

Méně než 100 mil. Kč

Velký podnik

Nad 500

Více než 100 mil. Kč

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě odborné literatury (Synek, 2010)

Následující tabulka nahlíží na dělení podniku podle Evropského měřítka, jež je platné podle nařízení Komise ES z roku 2004. Tabulka 3: Členění podniku podle velikosti v EU

Velikost podniku

Počet zaměstnanců

Velikost ročního obratu

Mikropodnik

Pod 10

Méně než 2 mil. €

Malé podnik

Pod 50

Méně než 10 mil. €

- 14 -

Střední podnik

Pod 250

Méně než 50 mil. €

Velký podnik

Nad 250

Více než 50 mil. €

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě odborné literatury (Strukturální fondy, MMR) [3]

3. Hospodářská činnost podniku Z hlediska hospodářství rozděluje Synek (2010) podniky buď na veřejné, soukromé a smíšené, nebo podle sektorů na primární (zemědělství - A), sekundární (průmysl - I) a terciární (služby - S). V minulosti dominovala struktura AIS, a dodnes přetrvává v nejchudších zemích světa. Nicméně vlivem moderních technologií a pokroku se struktura hospodářství přeměnila a v současné době je typická struktura SIA, tudíž v popředí ekonomiky stojí služby, v závěsu je průmysl a zemědělství.

3.2 Podnikatelský plán Sestavení podnikatelského plánu by mělo být prvním krokem každého podnikatele, ať už se rozhodne otevřít nový podnik nebo chce rozšířit své stávající podnikání. Dalo by se říci, že návod na sestavení ideálního podnikatelského plánu neexistuje, jelikož každý prezentuje svoje myšlenky, vize či nápady a každý podnikatelský plán je tudíž unikátem. Autoři Hisrich a Peterson (1996), jej definují „…jako písemný materiál zpracovaný podnikatelem, popisující všechny klíčové vnější i vnitřní faktory související se založením i chodem podniku“. Doc. Ing. Dr. Vojtěch Koráb, MBA sepsal již v úvodu své knihy (Koráb, Petera, Režňáková, 2007) tři základní otázky, které si musíme při sestavování podnikatelského plánu položit: Kde jsme nyní?, Kam chceme jít?, a Jak se tam chceme dostat? Tuto myšlenku velice šikovně přirovnal k silniční mapě: „Podnikatelský plán si můžeme představit jako silniční mapu a plánovací proces je čtení v mapě. Rozhodnutí, kde jsme, zvolení města, kam chceme jít a následně můžeme začít plánovat cestu do zvoleného města, tedy i prostředky, kterými se do města dostaneme. Pak je zřejmé, že budou existovat i různé cesty, jak se do námi zvoleného města dostaneme. Některé cesty budou sice delší, pomalejší, ale zatížené malým rizikem, jiné cesty budou kratší, rychlejší, nicméně s daleko větším rizikem“.

- 15 -

Podnikatelský plán napomáhá podnikateli utřídit si všechny myšlenky a náležitosti jednotlivých oblastí svého podnikání, stanovit si dílčí i komplexní cíle a definovat a zhodnotit možná rizika. Podnikatelský plán však neslouží pouze pro potřeby podnikatele. Jedná se o stěžejní dokument, pokud chceme získat externí finanční prostředky od banky či investora. Přestože definice Hisriche a Petersona uvádí, že se jedná o dokument sepsaný podnikatelem, nemusí tomu tak být vždy. Je zvykem, že živnostníci a menší podnikatelé, za předpokladu, že podnikatelský plán vůbec sepíšou, zpracovávají plány sami, jelikož tyto dokumenty jsou jednodušší a kratší. Naopak pokud se jedná o větší a složitější podnikání, například o společnosti s ručením omezeným a akciové společnosti, podnikatelské plány zpracovávají pověřené poradenské firmy. (Koráb, Petera, Režňáková, 2007).

3.3 Struktura podnikatelského plánu Jak již bylo uvedeno, návod, jak napsat ideální podnikatelský plán, neexistuje. Stejně tak tedy neexistuje ani ta „správná“ struktura podnikatelského plánu. Jednotliví autoři se proto mohou ve struktuře a sledu kapitol mírně lišit. Každý dokument by však měl obsahovat kapitoly následující:

3.3.1 Shrnutí Shrnutí je považováno za jednu z nejdůležitějších kapitol celého podnikatelského plánu a z toho důvodu se také řadí hned na úvod. Jedná se v podstatě o zhuštěnou verzi celého podnikatelského plánu. Čtenář by měl po přečtení shrnutí pochopit základní myšlenku a také charakter celého podnikání. Obsah shrnutí by měl být zajímavý a měl by čtenáře oslovit natolik, aby si přečetl celý dokument Wupperfeld (2003) považuje za klíčové body shrnutí následující oblasti: předmět podnikání neboli podnikatelský záměr, konkurenční výhody a faktory úspěchu našeho podnikání, podnikové cíle spolu s vizí společnosti, a v neposlední řadě finanční analýzu (přehled plánovaných obratů a možnosti financování). Peterka (Koráb, Petera, Režňá-

- 16 -

ková, 2007) k důležitým bodům shrnutí přidává ještě popis manažerského týmu, trhu, silných stránek a strategie. Přestože shrnutí patří na začátek každého podnikatelského plánu, všichni autoři se shodují, že je vhodné pustit se do jeho psaní až na závěr, ve chvíli, kdy máme sepsaný celý podnikatelský plán.

3.3.2 Titulní strana, Obsah, Úvod a účel dokumentu Titulní strana by měla čtenáři bezpochyby nabídnout základní údaje o firmě (název, jméno autora, sídlo společnosti a kontakty). Obsah je doplněn pouze kvůli lepší orientaci v dokumentu. Pokud se jedná o stručný podnikatelský plán, je možné obsah zcela vynechat. Za obsahem se zpravidla řadí úvod, ve kterém podnikatel stručně přiblíží svůj podnikatelský záměr, vize a hlavní cíle.

3.3.3 Popis společnosti V této části dokumentu je prostor pro podrobný popis naší společnosti. Je vhodné znovu zmínit základní údaje z úvodu, jako je název společnosti, jméno zakladatele, sídlo společnosti, datum založení, kontaktní údaje, logo, právní formy podnikání a předmět podnikání.

3.3.4 Trh a konkurence Před zahájením podnikání je důležité analyzovat trh, na kterém bude podnik působit. Pro tuto analýzu je možné použít hned několik metod. Jednou z velmi častých je metoda PESTE, která se zaměřuje na zkoumání okolí podniku, na nějž působí zejména politické, ekonomické, sociální, technologické a ekologické faktory. [13]

- 17 -

Obrázek 1: Schéma okolních faktorů ovlivňujících podnik – analýza PESTE Politické okolí Ekologické okolí

Ekonomické okolí

Podnik Technologické okolí

Sociologické okolí

Zdroj: Vlastní zpracování autorky

Jelikož není možné, aby námi poskytované služby pokryly potřeby celého trhu, vymezíme si užší cílovou oblast. Abychom správně zacílili finální zákazníky, musíme trh tzv. segmentovat na základě určitých kritérií. „Segmentace trhu představuje rozčlenění trhu do homogenních skupin, které se vzájemně liší svými potřebami, charakteristikami a nákupním chováním, je možno na ně působit modifikovaným marketingovým mixem… Zacílení je proces vyhodnocování atraktivity jednotlivých segmentů a výběr jednoho či více cílových segmentů, na které se firma zaměří. Vybrané skupiny jsou pro firmu jejím cílovým trhem.“ (Jakubíková, 2012). Jakubíková (2012) segmentuje trh na základě následujících kritérií: 1) Demografické (podle pohlaví, věku, vzdělání, národnosti, velikosti domácnosti) 2) Geografické (podle území – státu, regionu, města) 3) Psychografické (podle životního stylu, společenské třídy, typu osobnosti) 4) Behaviorální (podle chování zákazníků, např. nákupní chování) 5) Ve vztahu k produktu 6) Podle distribučních cest Pokud již máme definovanou cílovou skupinu, je zapotřebí analyzovat naši konkurenci. Pokud je v našem okolí konkurence veliká, je možné rozdělit ji na konkurenci hlavní a vedlejší. Reálnou (hlavní) konkurencí jsou firmy, které podnikají ve stejném nebo podobném oboru, zaměřují se na stejnou cílovou skupinu, nebo nabízí podobné produkty

- 18 -

v přibližně stejné cenové relaci. Vedlejší konkurencí jsou podniky, které nám v současné době nekonkurují, ale může se tak stát v budoucnu. (Srpová, 2011). M.E.Porter, americký ekonom a profesor, se dívá na konkurenční prostředí jinak. Definoval celkem pět sil působících na konkurenceschopnost podniku: stávající konkurence, nová konkurence, vliv odběratelů, vliv dodavatelů a substituční produkty. Porter sepsal svou analýzu v 70. letech jako odpověď na nevyhovující SWOT analýzu, která je zpracována v rámci marketingové strategie v kapitole 3.3.6. [14] Obrázek 2: Schéma Porterovy analýzy 5 sil Nová konkurence Stávající konkurence

Dodavatelé

Podnik Odběratelé

Substituční produkty

Zdroj: Vlastní zpracování autorky

3.3.5 Personální strategie Personální oddělení je v provozu ubytovacího zařízení jedna z nejdůležitějších oblastí. To zejména proto, že jak zaměstnanci, tak manažeři jsou v každodenním kontaktu s hosty, kterým musí poskytnout maximální péči a vysokou kvalitu služeb. Úspěšný manažer by měl být podle Beránka (2003) inteligentní, ctižádostivý, pohotový, originální a energický člověk, který dokáže se svými podřízenými komunikovat, motivovat je, ale zároveň je kontrolovat. Manažer může vést svůj tým třemi způsoby. Prvním z nich je liberální styl, přičemž tento styl vedení není příliš osvědčený a pro společnost není výhodný, jelikož manažeři nejsou pro zaměstnance autoritou. Autokratický styl je druhým v pořadí, takto vedený tým je sice velice produktivní, nicméně zaměstnanci nejsou s prací spokojeni a jejich fluktuace je velká. Posledním je demokratický

- 19 -

styl vedení, který, dá se říci, je ideálním, jelikož zaměstnanci jsou s prací spokojeni a komunikace mezi nimi a manažery probíhá formou dialogu. Z provozního personálu jsou nejdůležitější recepční / front office a pokojské / housekeeping. Pro pracovníky recepce je vzhledem ke každodennímu kontaktu s hosty důležitý především reprezentativní vzhled a komunikativnost. Měli by však být schopni pracovat i s informačními technologiemi potřebnými při chodu recepce, dále s obsluhou rezervačních systémů, faxu, kopírky či počítače. Nedílnou součástí práce na recepci je jazyková vybavenost. Standardem v dnešní době je znalost minimálně jednoho světového jazyka. Předpoklady pro výkon profese pokojská jsou zejména rychlost a diskrétnost. V dnešní době jsou však i u této pozice vyžadována školení o poskytovaných službách. (Beránek, 2003). U veškerého personálu je samozřejmostí milé jednání a individuální přístup k hostům.

3.3.6 Marketingová strategie Nejdůležitějším bodem marketingového oddělení podniku je nastolit cíle, kterých chtějí v určitém časovém horizontu dosáhnout. Pro správné definování cílů je příhodné použít metodu SMART. (Srpová, 2011).1 Ve chvíli, kdy definujeme cíle a určíme cílový trh (viz kap. 3.3.4), je na řadě positioning, tzn. „způsob jakým chce být firma vnímána v myslích spotřebitele, jak se vymezuje vůči konkurenci a jak se vymezuje vůči dalším skupinám (dodavatelům, odběratelům, spolupracujícím firmám atd.)“. (Jakubíková, 2012) Posledním krokem k vytvoření kompletní marketingové strategie je aktivace marketingového mixu, který představuje základní nástroje marketingového rozhodování. Marketingový mix se ve zkrácené verzi skládá ze 4P (Srpová, 2011): 1) produkt (product) 1

Metoda SMART: S = specific (konkrétnost, přesnost vymezení cílů), M = measurable (měřitelnost cílů),

A = achievable (dosažitelné), R = realistic (realistické, proveditelné), T = timed (termínované, měl by být určen termín naplnění cíle).

- 20 -

§ Produkt či služba jsou nejdůležitějšími prvky marketingového mixu, jelikož se jedná o předmět podnikání. 2) cena (price) § Nastavit optimální cenovou politiku není jednoduchá záležitost, protože ta závisí na mnoha faktorech, např. na konkurenci, poptávce či našich nákladech. Wupperfeld (2003) píše, že cena je optimální v momentě, kdy pokrývá náklady a zároveň přináší podnikateli zisk. 3) Distribuce, místo (place) § Úkolem nástroje distribuce je zajistit optimální distribuční strategii a distribuční cesty. Zjednodušeně řečeno je jejím cílem zajistit způsob, jak má produkt nebo službu dopravit co nejefektivněji ke spotřebiteli. 4) Marketingová komunikace, propagace (promotion) § „Marketingová komunikace označuje prostředky, jimiž se firmy pokoušejí informovat, přesvědčovat spotřebitele a připomínat jim – přímo nebo nepřímo – produkty a značky, které nabízejí.“ (Kotler, 2007) Marketingový mix lze rozšířit i o další prvky, Jakubíková (2012) uvádí tyto: lidé (people), tvorba programů (programming), spolupráce (partnership) nebo balíčky služeb (packging). Nedílnou součástí marketingového rozhodování je také zpracování SWOT analýzy, šetření, na základě něhož se podnikatelé rozhodují ohledně svého podnikání. Tato analýza bere v potaz tzv. vnitřní analýzu – silné (Strenghts) a slabé stránky (Weaknesses), a vnější analýzu – příležitosti (Opportunities) a hrozby (Threats). Jak je zjevné, název analýzy vznikl spojením počátečních písmem jednotlivých sekcí. Na základě vytvořené analýzy je pak podnikatel schopen posoudit základní faktory ovlivňující jeho podnikání.

- 21 -

VNITŘNÍ

Tabulka 4: Schéma SWOT analýzy

KLADY

ZÁPORY

SILNÉ STRÁNKY

SLABÉ STRÁNKY

§ Personální a manažerské schopnosti

§ Image podniku

§ Unikátní zdroje

§ Špatné postavení na trhu

§ Image podniku

§ Konkurenční nevýhody

VNĚJŠÍ

PŘÍLEŽITOSTI

§ Zdroje

HROZBY

§ Nový tržní segment

§ Klesající tržní potenciál

§ Technologický pokrok

§ Změna právních vztahů

§ Změna právních vztahů

§ Konkurence

Zdroj: Vlastní práce autorky zpracovaná na základě odborné literatury (Beránek, 2003)

Jedním z výsledků SWOT analýzy je také určení Unique Selling Proposition (dále jen USP). USP je faktor, který podnik odlišuje od hlavní konkurence. USP je tzv. „něco navíc“ a stává se tak jedním z klíčových bodů marketingové strategie. (Kiral’ová, 2002).

3.3.7 Provozní strategie V kapitole provozní strategie má podnikatel možnost rozepsat se o podrobném chodu a provozu jednotlivých oblastí podniku, v našem případě penzionu. Měly by zde být popsány veškeré náležitosti a povinnosti zaměstnanců daného úseku. Stejně tak se v této části plánu provozovatel může rozepsat o nabízených produktech k prodeji či pronájmu, spolu s informacemi o konkrétních dodavatelích tohoto zboží a způsobu skladování.

3.3.8 Finanční strategie Před zahájením podnikání musí provozovatel zajistit finanční prostředky potřebné k realizaci svého projektu. Jedná se především o finance na pořízení budov a zařízení interiérů. Během samotného podnikání pak musí zajistit financování tzv. fixních a vari-

- 22 -

abilních nákladů. Fixními náklady jsou pro podnikatele například splátky úvěru nebo nájemného, popřípadě poplatky za energie a služby. Variabilními náklady jsou třeba vyplacené odměny zaměstnancům. Podnikatel má před zahájením podnikání několik možností, jak získat potřebné finanční prostředky. Nejjednodušším způsobem je vložit do podnikání vlastní kapitál. Tuto možnost má ovšem jen malé procento podnikatelů. Ostatní se musí spolehnout na externí způsob financování svého podnikání, jimiž jsou bankovní úvěr, přizvání obchodního partnera nebo vklad soukromého investora, tzv. byznys anděla 2. Spousta začínajících podnikatelů mylně spoléhá na dotace od státu či Evropské unie. Podmínky pro získání těchto dotací jsou však nastaveny pro již zavedené společnosti, ne pro podniky na trhu nové. Malé a střední podnikatele ale podporuje stát, a to například formou zvýhodněných podnikatelských úvěrů se sníženou daňovou sazbou. [12] Vypracování podnikatelského plánu může být pro získání externích finančních prostředků klíčové. Proto v sekci finanční strategie nesmí chybět rozvaha s výčtem aktiv a pasiv podniku, analýza cash-flow a výkaz zisků a ztrát s přehledem nákladů a výnosů.

3.3.9 Hodnocení rizik Ke zhodnocení podnikatelského rizika slouží podrobná studie proveditelnosti. Pro účel této práce však postačí jednodušší analýza rizika. Hodnocení neboli analýza rizik má podnikatele upozornit na možné kritické oblasti jeho podnikání. Jak uvádí Koráb (2007) analýza rizik má celkem čtyři kroky: § Identifikace rizikových faktorů

2

Byznys andělé, neboli bussines angels, jsou soukromí investoři, kteří přináší do podniku nejenom finan-

ce, ale i obchodní kontakty. Za svůj vklad požadují většinou procenta ze zisku podniku. Tyto investice jsou považovány za velice riskantní, nicméně mohou investorům vydělat mnoho peněz. Myšlenka bussines angels k nám přišla z USA a v České republice se do povědomí veřejnosti dostala prostřednictvím české televize, jež odvysílala již několikátou řadu pořadu Den D. [12]

- 23 -

Rizikovými oblastmi, které musíme brát při sestavování analýzy v potaz, jsou například trhy, samotný produkt, management či obchod, kvalita, zdroje, investice, investiční technologie, makroekonomická rizika či produktivita. Největší rizika však přináší vnější faktory jako je vývoj trhu, politická situace či přírodní podmínky. § Kvantifikace rizik Pokud je to možné, je vhodné vyčíslit míru rizika a odhadnout následky rizika. § Plánování krizových scénářů Po vyčíslení rizika navrhneme krizový scénář dalšího vývoje podniku. Zde se klasicky uvádí jednoduchá finanční analýza s několika možnými scénáři, včetně nejhoršího. § Monitoring a řízení V rámci monitoringu se sleduje aktuální vývoj vnějších faktor ovlivňující podnik a implementuje se navržený kritický scénář vývoje podniku.

3.3.10 Přílohy Do příloh je možné vložit veškerou potřebnou dokumentaci, kterou nelze vložit přímo do podnikatelského plánu. Jedná se například o smlouvy, výpis z obchodního rejstříku, finanční dokumenty (rozvaha, cash flow, výkaz zisků a ztrát), životopisy klíčových osob společnosti nebo technické výkresy. (Srpová, 2011).

3.4 Kategorizace a klasifikace ubytovacích zařízení Následující kapitola byla zpracována na základě Oficiální jednotné klasifikace ubytovacích zařízení České republiky pro období 2013-2015. Tento dokument sepsala Asociace hotelů a restaurací ČR spolu s UNIHOST (Sdružení podnikatelů v pohostinství, stravovacích a ubytovacích službách ČR) za finanční pomoci Ministerstva pro místní rozvoj a agentury Czech Tourism. Dokument se stal také součástí evropské asociace Hotelstars Union, jež se snaží sjednotit kritéria klasifikace ubytovacích zařízení v evropských ze-

- 24 -

mích jako je ČR, Německo, Rakousko, Maďarsko, Švýcarsko, Švédsko, Nizozemí, Lucembursko, Litva, Lotyšsko, Estonsko nebo Malta.

3.4.1 Kategorizace Je důležité zmínit, že klasifikace není pro provozovatele ubytovacích zařízení povinná a má spíše informativní charakter. Je tedy plně na podnikatelích, zda se jednotnou klasifikací budou řídit a také zda se certifikace svého ubytovacího zařízení zúčastní. Vyhláška 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využití území, §2 základní pojmy člení ubytovací zařízení do 4 kategorií: § „Hotel, kterým se rozumí ubytovací zařízení s nejméně 10 pokoji pro hosty, vybavené pro poskytování přechodného ubytování a služeb s tím spojených; § Motel, kterým se rozumí ubytovací zařízení s nejméně 10 pokoji pro hosty, vybavené pro poskytování přechodného ubytování a služeb s tím spojených pro motoristy; § Penzion, kterým se rozumí ubytovací zařízení s nejméně 5 pokoji pro hosty, s omezeným rozsahem společenských a doplňkových služeb, avšak s ubytovacími službami srovnatelnými s hotelem; § Ostatní ubytovací zařízení, kterými jsou zejména ubytovny, koleje, svobodárny, internáty, kempy a skupiny chat nebo bungalovů, vybavené pro poskytování přechodného ubytování.“

3.4.2 Klasifikace Primárním stimulem každého hoteliéra k podstoupení oficiální klasifikace a posléze certifikace svého ubytovacího zařízení, by měla být zejména konkurenční výhoda oproti jiným zařízením. Tato jednotná klasifikace je totiž pro hosty zárukou kvality daného zařízení, a také zárukou, že splňují určitá kritéria srovnatelná s jinými ubytovacími zařízeními stejné kategorie. Hosté tak mohou snadno porovnat jednotlivé kategorie ubytování, a co je důležitější, při rezervaci ubytování ví, co mohou očekávat.

- 25 -

Velice dobře známá a rozšířená, nejen v České republice, je klasifikace ubytovacích zařízení prostřednictvím žlutých hvězd, které si však většina hoteliérů přiděluje sama bez jakékoliv certifikace a tudíž bez jakéhokoliv zaštítění vyšší organizace. Zejména ale chybí sjednocenost poskytovaných služeb v ubytovacích zařízeních v rámci České republiky, popřípadě v rámci Evropy. Touto problematikou se zabývá od roku 2010 evropská asociace Hotelstars, jejímž členem je i Česká republika. Pokud se majitel ubytovacího zařízení rozhodne pro certifikaci svého zařízení pod záštitou Hotelstars, nejenže získává konkurenční výhodu nad ostatními provozovateli, navíc mu to přinese pozitivní reklamu nejen u nás, ale i v zahraničí. Aby provozovatelé certifikaci získali, je potřeba učinit určité kroky. Podle aktuálně platné Oficiální klasifikace pro ubytovací zařízení ČR si provozovatel vybere kategorii a třídu odpovídající jeho ubytovacímu zařízení a podá si oficiální online žádost o certifikaci. V případě, že budou splněna všechna kritéria, bude žádost schválena a provozovateli bude po uhrazení poplatku zaslán certifikát. (Asociace hotelů a restaurací ČR, 2013).

- 26 -

4 Podnikatelský plán „Penzion U Potoka“ 4.1 Shrnutí Projekt na vybudování Penzionu U Potoka vznikl z popudu autorky, která se rozhodla realizovat své sny. Penzion bych ráda vybudovala v obci Kobylí, nejen z důvodu, že odsud pocházím, ale především kvůli zdejší krajině, tradicím a lidem. Již dlouhou dobu v Kobylí nepobývám a vracím se sem pouze o víkendech. Při jednom z mých návratů jsem z okna auta sledovala vlnící se krajinu posetou vinicemi, loukami a poli. V tu chvíli mne napadlo, proč neukázat i všem ostatním, to co vidím já. A zrodil se nápad na vybudování penzionu. Takového, který by korespondoval s místní kulturou, tradicí, jednoduše s venkovem. Celý koncept penzionu je proto pojatý ve stylu venkova, rustikálního vzhledu, včetně vybavení interiérů a chovem páru ovcí. Cílem je zajistit hostům pohodlí uprostřed překrásného a zároveň klidného prostředí. Každý pokoj dostane jiný vzhled a bude vybaven jiným, originálním, nábytkem, na jehož výrobě se bude majitelka osobně podílet. K zařízení pokojů bude použito především přírodních materiálů. Výjimkou nebude ani využití alternativní materiálů, jako například palet na výrobu postelí, dřevěných sudů k posezení či dřevotřískových cívek na konferenční stolky. Každý z pokojů také ponese originální název inspirovanou některou z místních viničních tratí. Každého jistě potěší ochutnávka vína, vyrobeného z hroznů zrajících právě na „jejich“ viniční trati, kterou si mohou dopřát v naší kavárně při západu slunce či pohledem do plamenů ohně v krbu. Atmosféru domova dotvoří náš milý a ochotný personál. Věříme, že nejen díky individuálnímu přístupu se k nám budou všichni rádi vracet. Vypracování podnikatelského plánu se rozběhlo s nalezením vhodného pozemku k prodeji, který ovšem potřebuje nemalé účelové rekonstrukce. Počáteční investici budou pokryty bankovním úvěrem ve výši 5 000 000 Kč a 750 000 Kč z vlastních zdrojů.

- 27 -

4.2 Titulní strana Název:

Penzion U Potoka

Právní forma podnikání:

Živnostenské podnikání fyzické osoby

Předmět podnikání:

Poskytování ubytovacích služeb

Adresa:

691 10, Kobylí

IČO:

XXXXXXXXXX

Bankovní spojení:

XXXXXXXXXX/XXXX

Kontakt: Mobilní telefon:

XXXXXXXXXX

Web:

www.penzion-u-potoka.cz

E-mail:

[email protected]

Provozovatel:

Monika Brdečková

Založení živnosti:

1. 11. 2013

Otevření penzionu:

1. 4. 2015

Provozní doba: Penzion:

Celoroční provoz

Recepce:

8:00 – 18:00 (mimo sezonu podle obsazenosti)

Kavárna:

10:00 – 21:00

4.3 Popis společnosti 4.3.1 Právní forma podniku Penzion U Potoka bude provozovat Monika Brdečková jako OSVČ (osoba samostatně výdělečně činná) na základě živnostenského oprávnění. Majitelka splňuje všechna všeobecná kritéria živnostenského podnikání pro provoz ubytovacího zařízení. Jelikož však nesplňuje speciální podmínky pro provoz kavárny, zvolí odpovědného zástupce. Tím se

- 28 -

stane dlouholetá kamarádka provozovatelky Ivana Musilová, která doloží výuční list z oboru kuchař/číšník na živnostenském úřadě v Hustopečích.

4.3.2 Časový plán Majitelka si založí živnost k 1. 11. 2014. Následně zažádá o podnikatelský úvěr a podle rozhodnutí banky začne s rekonstrukcí objektu. Jelikož většina stavebních prací se bude týkat interiérů, je možné rekonstruovat přes zimu, tak, aby mohl být penzion otevřen v dubnu před začátkem letní sezony. Tabulka 5: Časový harmonogram podnikání

Fáze Založení živnosti Žádost o podnikatelský úvěr Přípravné práce na rekonstrukci Rekonstrukce vnitřních prostor Rekonstrukce venkovních prostor Otevření penzionu

Časový plán 1. listopad 2013 1. listopad 2013 Listopad – prosinec Prosinec 2013 – únor 2014 Březen 2014 Duben 2014

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

4.3.3 Předmět podnikání Předmětem činnosti podniku Penzion U Potoka bude poskytování ubytovacích služeb s provozem malé kavárny a prodejem doplňkových předmětů. Majitelka bude usilovat o certifikaci penzionu od asociace Hotelstars třídy penzion, klasifikace 3 hvězd. Popis ubytování: Penzion bude disponovat celkem 11 ubytovacími jednotkami. Konkrétně 3 dvoulůžkovými pokoji bez možnosti přistýlky, 3 dvoulůžkovými pokoji s možností jedné přistýlky, 1 dvoupokojovým apartmánem se čtyřmi lůžky a 4 dvoupokojovými apartmány s pěti lůžky. Všechny pokoje budou vybaveny vlastním sociálním zařízením se sprchovým koutem, toaletou, umyvadlem, zrcadlem a fénem. Na pokoji budou dále k dispozici postele s lůžkovinami, skříně a posezení.

- 29 -

Dvoupokojové apartmány budou mít vlastní sociální zařízení, kuchyňský kout s nádobím, jídelní stůl s židlemi, postele s lůžkovinami a skříně. V celém areálu budou moci hosté využít zdarma bezdrátové internetové připojení. Všechny pokoje budou nekuřácké, domácí mazlíčci budou tolerováni po předchozí domluvě a za poplatek. Dvoulůžkové pokoje v přízemí budou mít bezbariérový vstup. Plánovaná maximální kapacita penzionu bude 39 lůžek. Každý z pokojů bude zařízen jinak a ponese originální jméno inspirované místními viničními tratěmi. Dvoulůžkové pokoje bez možnosti přistýlky ponesou jména: U Skalky, Nivky, Padělky; dvoulůžkové pokoje s možností přistýlky: K Lůkám, Žleby, Zahrady. Apartmány ponesou jména: Lácary, Zámlynské, Vlčáky, Vigrunty, Čtvrtě. Na každém pokoji pak hosté naleznou mapu viničních tratí v Kobylí, podle níž posléze mohou nalézt právě tu svoji a mohou se k ní vypravit na procházku. Popis pozemku: Pro realizaci svého projektu jsem si vybrala objekt v centru obce Kobylí, který je v současné době na prodej. Majitelé nabízí k prodeji pozemek o výměře 1661 m2 s obytnou budovou, vinným sklepem, hospodářskou stodolou a zastřešeným parkovištěm pro 4 auta uvnitř areálu (viz příloha). Nabídka mě zaujala především díky rozloze parcely, ale také atmosférou samotného místa. Pozemek sám mne vybízí k realizaci všech mých představ o venkovském penzionu. U vjezdu do areálu jsou nově postavená garážová stání až pro 4 auta. Přibližně v polovině pozemku stojí zatím nevyužitá hospodářská stodola s výměrou 19x11m. Původní majitelé postavili obytný dům až na konci parcely přes celou zahradu, čímž vznikl v areálu velký prostor pro zeleň. Dům disponuje velkou společenskou místností s krbem a kuchyňským koutem v přízemí a dvěma pokoji se společným sociálním zařízením v patře. K budově náleží i prostorný vinný sklep se zázemím pro posezení s kapacitou maximálně 15 osob. Je tedy možné pořádat zde řízené degustace, popřípadě posezení s přáteli nad sklenkou dobrého vína. Hlavní budovu od hospodářské stodoly dělí malý potůček, který protéká napříč pozemkem a vytváří zde romantickou atmosfé-

- 30 -

ru. Pozemek se nachází v centru obce, přesto však nabízí úplné soukromí a klid, jelikož je situován do zahrad. Rekonstrukce: Po koupi objektu plánuje autorka rozsáhlou rekonstrukci, která se bude týkat především nevyužité hospodářské stodoly stojící v centrální části pozemku. Tato rekonstrukce umožní vybudovat nové ubytovací jednotky. V přízemí vznikne prostor pro nekuřáckou kavárnu s posezením pro 39 hostů. Domácí atmosféru dodá vybudování rohového krbu. Kavárna bude mít bezbariérový vstup. Ve zbylém prostoru v přízemí budou vybudovány ubytovací jednotky se samostatnými vchody. V podkroví vznikne prostor pro čtyři apartmány se samostatnými vchody přístupnými z venkovního schodiště. Další rekonstrukce se zaměří na prostory hlavní budovy. Společenská místnost se změní v reprezentativní recepci s posezením a krbem. Recepce bude mít samozřejmě bezbariérový vstup. V patře se nachází dva průchozí pokoje, které se po rekonstrukci spojí ve dvoupokojový apartmán s privátním sociálním zařízením na patře a přístupným kuchyňským koutem v přízemí. V podkroví domu je k dispozici ještě jedna místnost, která bude využívána jako kancelář, popřípadě skladovací prostory pro ložní prádlo a technické zázemí. Vedle zastřešeného garážového stání vznikne taktéž zastřešený prostor pro uschování kol. Na úschovnu kol bude plynule navazovat menší ohrada pro 2-3 ovečky. Do budoucna se chov pravděpodobně rozroste i o kozy a slepice, což umožní výrobu domácích sýrů a mléčných výrobků. Druhá zelená zóna v objektu, mezi stodolou a hlavní recepcí, bude přizpůsobena dětem. Majitelka zde chce vybudovat zahradní zónu s atrakcemi pro děti. Hřiště bude přístupné i z kavárny, což uvítají především rodiče. V letních měsících je také možné rozšířit kapacitu kavárny o venkovní posezení na terase.

4.3.4 Lokalita Penzion by se měl nacházet v malé vinařské vesničce Kobylí na jihu Moravy. Tato lokalita je pro turisty velice atraktivní, a to zejména díky vinařské turistice, která se ve spo-

- 31 -

jení s cykloturistikou dostává stále více do povědomí turistů z Čech, ale i ze zahraničí. Obec Kobylí má něco málo přes 2000 obyvatel a ve srovnání s obcemi v okolí se řadí spíše mezi ty větší, ba dokonce je pro ně spádovou obcí, a tudíž zde najdeme veškerou občanskou vybavenost od obchodů, restaurací, zdravotního centra, mateřské i základní školy, až po kulturně duchovní zázemí jako je kostel či muzeum obce. Nezaostává ani nabídka služeb pro občany, například kosmetické a kadeřnické studio, masáže nebo solná jeskyně. V Kobylí také sídlí několik významných firem, jako například Patria a.s. v zemědělství, Hermes a PLASTYKO v sekci výroby z plastu, z místních významných vinařů pak mohu zmínit třeba Vinařství Bukovský, Vinařství Herzánovi, Vinařství Vajbar, Vinařství Tomčala nebo Rodinné vinařství Varmuža s.r.o. Dopravní spojení do Kobylí je jednoduché a je možné vlakem, autobusem či autem. Obec leží na trase pravidelného vlakového spojení Zaječí – Hodonín. Funguje zde také pravidelné autobusové spojení integrované dopravy jihomoravského kraje číslo 551. Autem je nejjednodušší cesta po dálnici D2, sjezd u Hustopečí. Kobylí leží také v dostupné vzdálenosti od velkých měst, a to 250 km od Prahy, 50 km od Brna, 115 km od Vídně a 100 od Bratislavy.

4.3.5 Podnikatelské cíle Hlavním cílem penzionu bude zajistit si stabilní postavení na trhu. V prvním roce podnikání by majitelka ráda dosáhla vytíženosti lůžek minimálně 18% s přihlédnutím k sezónnosti a nově založenému podniku. V dalších letech počítá s postupným nárůstem, přičemž po třech letech by ráda dosáhla vytíženosti minimálně 25%. Majitelka má v plánu poskytovat ubytování za průměrnou cenu 410 Kč včetně snídaně. Kavárna bude usilovat o dominantní postavení kulturního zázemí v obci. Majitelka by ráda dosáhla průměrné denní návštěvností 30 hostů, a průměrnou útraty každého hosta 100 Kč.

4.4 Analýza trhu a konkurence Před zahájením podnikání je nezbytné zanalyzovat konkurenci na trhu a především samotný vývoj trhu, na který chci s mým podnikáním vstoupit a samozřejmě uspět.

- 32 -

4.4.1 Vývoj a trendy na trhu Česká centrála cestovního ruchu Czech Tourism (CCR) na svých stránkách uvádí, že počet ubytovaných v hromadných ubytovacích zařízeních se v ČR každoročně zvyšuje. Tyto hodnoty jsou však značně ovlivněny návštěvností Prahy a jiných velkých měst. Nicméně podle statistik je Jihomoravský kraj druhým nejnavštěvovanějším, hned po Praze a výrazně vede před třetím Jihočeským krajem. Za rok 2012 sice poklesla návštěvnost zahraničních turistů, ale naopak se zvýšil počet domácích hostů, kterých přijelo o 9000 více. Díky ekonomické situaci a předpokládanému zdražování zahraničních dovolených se dá očekávat, že vzroste zájem o trávení dovolené v České republice. Tabulka 6: Vývoj v oblasti ubytovacích služeb na jižní Moravě

Kategorie Hosté Přenocování Průměrný počet přenocování Průměrná doba pobytu Čisté využití lůžek (%) Čisté využití pokojů (%)

2009 1 041 492 2 063 247 2 3 23,6 29,2

2010 1 042 070 2 034 734 2 3 23,7 30

2011 1 115 349 2 186 165 2 3 24,3 30

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě informací Českého statistického úřadu. [27]

Z další tabulky je patrné, že převážnou většinu turistů v obci Kobylí tvoří Češi a jejich návštěvy jsou spíše krátkodobé. Patrný je ovšem i fakt, že počet příjezdů hostů, a především jejich chuť zde přenocovat, se snižuje. Tato nechuť ovšem nepramení ze snížené návštěvnosti země, ani kraje. Věřím, že je to nedostatečně kvalitní nabídkou ubytovacích služeb v obci a tudíž nové ubytovací zařízení se zcela jiným, originálním konceptem by mohlo přimět potenciální klienty k přenocování či snad delšímu pobytu, a tím také naplnit potenciál, který na trhu existuje.

- 33 -

Tabulka 7: Přehled návštěvnosti HUZ3 v obci Kobylí

Rok

Počet příjezdů

Z toho rezidenti

Počet přenocování

Z toho rezidenti

Průměrný počet přenocování

Průměrná doba pobytu

2007 2008 2009 2010 2011 2012

4237 4153 3766 3865 3809 3069

3671 3941 3673 3817 3664 2968

12345 9371 7694 7098 6819 4934

8992 8488 7400 6947 6581 4789

2,9 2,3 2,0 1,8 1,8 1,6

3,9 3,3 3,0 2,8 2,8 2,6

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě informací Českého statistického úřadu [28]

4.4.2 Analýza konkurence Analýza konkurence je zpracována na základě internetových stránek jednotlivých zařízení. Klíčovými oblastmi analýzy je jak konkurence v obci Kobylí, tak v okolních vesnicích. Při analyzování konkurenčních penzionů je přihlíženo především na jejich silné a slabé stránky, vybavení, poskytované služby, kvalitu webových stránek a na cenu. Ceny v tabulkách jsou uváděny vždy za osobu na jednu noc. Konkurence penzionu: Tabulka 8: Penzion Lácary, Kobylí

Silné stránky § Poloha § Možnost rezervovat celý penzion nebo patro Služby § Nabídka hodového víkendu § Zajištění prohlídky obce § Zajištění posezení ve sklepě § Wi-fi připojení

Slabé stránky § Image § Malá kapacita lůžek (16) § Omezené možnosti parkování § Absence zahrady § Společné sociální zařízení na patře § Webové stránky Cena § Dospělý / 320 Kč /noc § Dítě do 6 let, dospělý 4 a více nocí / 250 Kč / noc § Snídaně 60 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [18]

3

HUZ = zkratka pro hromadná ubytovací zařízení

- 34 -

Tabulka 9: Penzion Patria, Kobylí

§ § § § § § § § § §

Silné stránky Bezbariérový přístup Velká kapacita (150 lůžek) Velké parkoviště Možnost stravování Snídaně v ceně ubytování Služby Domácí mazlíčky povoleni Možnost praní a žehlení Wi-fi připojení Úschovna kol a kočárků Společenská místnost

Slabé stránky § „Masovost“ ubytování § Image penzionu § Webové stránky Cena § Dospělý / 350 Kč / noc § Turistická třída 240 Kč /noc

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [19]

Tabulka 10: Penzion Ronika, Kobylí

§ § § § §

Silné stránky Částečný bezbariérový vstup Vinný sklep Kamerový systém Zahrada s bazénem a grilem Služby Úschova kol

§ § § § §

Slabé stránky Omezené možnosti parkování Ubytování bez snídaně Nedostatečné informace na webu Absence rezervačního systému Cena Od 250 Kč / noc

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [20]

Tabulka 11: Penzion U Presu, Vrbice

Silné stránky § Vlastní sociální zařízení na pokoji § Vinný sklípek § Image vesnice Služby

§ § §

§ Dětská postýlka za poplatek § Kapacita 30 lůžek § Úschovna kol

§ § § § §

Slabé stránky Snídaně pouze o víkendu Omezené možnosti parkování Vybavení pokojů Cena 550 Kč / 1 osoba 380 Kč / 2 osoby na pokoji 350 Kč / 3 osoby na pokoji 320 Kč / 4 osoby na pokoji Snídaně 80 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [21]

Tabulka 12: Penzion pod Kraví horou A a B, Bořetice – Kraví hora

Silné stránky § Vinný sklep pro 60 osob § Vinný sklep pro 30 osob

Slabé stránky § Snídaně není v ceně ubytování § Absence stravování

- 35 -

§ Velké parkoviště § Rezervační systém na webu § Atraktivní lokalita Kraví hora Služby § § § §

Kapacita penzionu A - 36 lůžek Kapacita penzionu B – 24 lůžek Wi-fi připojení Řízené degustace, oslavy

§ Vzdálenost od centra obce

Cena § Penzion A: 650 Kč / 1 osoba 470 Kč / 2 osoby 400 Kč / 3 osoby § Penzion B: 370 Kč / 4 osoby § Snídaně 80 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [22]

Tabulka 13: Penzion Mlýn, Bořetice

Silné stránky § Možnost stravy v restauraci § Parkovací místa § Nový vzhled budovy Služby

§ § § §

Kapacita 70 lůžek Wi-fi připojení Zprostředkování řízené degustace Pronájem salonku či školící místnosti § Dětská postýlka za poplatek

Slabé stránky § webové stránky § snídaně není v ceně ubytování § § § § § § § § § §

Cena Snídaně 110 Kč Polopenze od 180 Kč Plná penze od 260 Kč 730 Kč / 1 osoba 490 Kč / 2 osoby 420 Kč / 3 osoby 380 Kč / 4 osoby 380 – 640 Kč / apartmány Dítě do 12 let sleva 50% Při pobytu 3 a více nocí sleva

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [23]

Tabulka 14: Penzion u Ivana

§ § § §

Silné stránky Vinný sklípek Společenská místnost Služby Úschovna kol Domácí mazlíčci povoleni

Slabé stránky § Malá kapacita lůžek (20) § Snídaně není v ceně ubytování Cena § 450 Kč / noc

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [24]

Tabulka 15: Penzion Bernardýn

Silné stránky § Restaurace § Image penzionu

Slabé stránky § Malá kapacita lůžek (18) § Omezené možnosti parkování

- 36 -

Služby § § § §

Organizace oslav a firemních akcí Wi-fi připojení Půjčovna kol / 200 Kč / den Ochutnávka vín

§ § § § §

Cena 500 Kč / 1 osoba 400 Kč / 2 osoba 350 Kč / 4 osoby Snídaně 80 Kč Slevy při pobytu na 3 noci a více

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [25]¨

V obci Kobylí se nachází i další ubytovací zařízení, ale spadají do jiné kategorie, tudíž je nezahrnuji mezi konkurenci Penzionu U Potoka. Jedná se například o turistickou ubytovnu či ubytování v soukromí. Na druhou stranu v sousední obci Bořetice se nachází dva hotely, které jsou o kategorii výše, z toho důvodu je také neřadím mezi naši konkurenci. Konkurence kavárny: Tabulka 16: Kavárna ve Vinařství V & M Zborovský, Velké Pavlovice

§ § § § § §

Silné stránky Image kavárny Poloha v obci Kapacita 35 osob Široký sortiment nápojů Letní zahrádka Bezbariérový vstup

Slabé stránky

§ Nekompletní webové stránky § Parkování

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě analýzy internetového zdroje [26]

V případě kavárny je naší jedinou konkurencí ta ve Velkých Pavlovicích. V bližším okolí se nenachází žádné jiné zařízení podobného typu či nabízející podobný sortiment.

4.4.3 Segmentace trhu Geografické aspekty segmentace trhu Z hlediska geografie se penzion zaměří převážně na domácí českou klientelu. Nebrání se však ani zahraničním hostům. Lidé z měst jistě uvítají odpočinek v přírodě, na čerstvém vzduchu nebo v sedle kola.

- 37 -

Sociologické aspekty segmentace Cílovou skupinou marketingové kampaně z demografického pohledu budou především rodiny s dětmi, které hledají kouzelnou atmosféru venkova. Tomu jsou uzpůsobeny i ubytovací jednotky, které bude penzion nabízet. Pět dvoupokojových apartmánů disponuje kuchyňským koutem, což rodinám poskytuje jakési zázemí. Navíc čtyři apartmány disponují pěti lůžky, což je vhodné i pro početnější rodiny. V kavárně si budou moci dopřát něco na zub nejen rodiče, ale i jejich děti. V nabídce nebudou chybět domácí dobroty, zmrzliny a koktejly. Z prostor kavárny pak mohou rodiče dohlížet na své ratolesti hrající si na venkovních atrakcích. Děti určitě také zaujme náš chov oveček. Majitelka má také v plánu pořádat kulturní akce, jak pro dospělé, tak pro děti (čtení či promítání pohádek, výtvarné dílničky pro děti i dospělé, popřípadě pořádání zajímavých přednášek). Očekávanou klientelou kavárny budou také senioři, kterých je v obci díky domu s pečovatelskou službou mnoho. Segmentace podle účelu cesty Nemalou část hostů budou tvořit vášniví cyklisté jakéhokoliv věku. Lidé vyhledávající spíše aktivní dovolenou budou u nás srdečně vítáni. Právě pro ně bude připravena úschovna kol a při rezervaci také možnost zapůjčení kol. Věřím také, že po zvládnutí náročného okolního terénu přijde sklenka lahodného vína od místních vinařů v naší kavárně právě vhod. Přes zimu, kdy skončí cyklistická sezóna, rádi ubytujeme firemní kolektiv, či skupinu přátel, kteří přijedou do některého z kobylských sklípků. Segmentace trhu kavárny Cílovou skupinou kavárny se stanou zejména místní obyvatelé, hlavně matky s dětmi a senioři. Nicméně věříme, že častými hosty budou i lidé v produktivních letech ve věku 20 – 50 let.

- 38 -

4.5 Personální strategie Na obsluhu kavárny najme majitelka dvě servírky s praxí, které se budou střídat na celodenních směnách v rámci tzv. krátkého a dlouhého týdne.4 Servírky by se měly domluvit plynně alespoň jedním světovým jazykem, a to nejlépe anglicky. Provoz kavárny bude jednosměnný, a to od 8:00 do 21:00. Servírka bude v rozmezí 8:00 až 10:00 servírovat snídaně. Od 10:00 do 21:00 bude kavárna otevřena i pro veřejnost. Servírky budou také zaškoleny do provozu recepce, aby v případě potřeby mohly zaskočit za majitelku. Chodu recepce se ujme majitelka, která se domluví plynně anglicky. V případě potřeby může zaskočit za jednu ze servírek v obsluze kavárny, jelikož má tříleté zkušenosti s obsluhou v restauraci. Úklid pokojů a společných prostor bude mít na starosti pokojská. Navíc bude mít v popisu práce péči o venkovní záhonek a o chov ovcí. Případné drobné opravy a technické záležitosti obstará partner majitelky. Administrativu a vedení účetnictví si vezme na starosti sama majitelka.

4.6 Marketingová strategie 4.6.1 Cíle podniku Mezi krátkodobé cíle řadí majitelka zejména prosazení se na trhu cestovního ruchu, jelikož budeme nováčky. Dalším cílem je proniknout mezi cílové zákazníky, které jsme si dříve definovali. Posledním z důležitých krátkodobých cílů je také zajistit kvalitní dodavatele surovin, ale především najít spolehlivý a profesionální personál, který bude podnikatelskou vizi šířit dále mezi hosty. Dlouhodobými cíli se stane především ekonomická stabilizace podniku a zajištění si široké klientské základny. Do budoucna se majitelka zaměří na propagaci kavárny coby

4

Tzv. dlouhý a krátký týden = střídání se na směnách stylem 2 dny pracovní, 2 dny volné a 3 dny pracovní

- 39 -

místa pořádání společenských a tematických akcí. Důležitým cílem bude nepochybně i zvýšení efektivity a prosperity penzionu.

4.6.2 Postavení na trhu Ze statistik je více než patrné, že zdejší cestovní ruch podněcuje především vinařská turistika spojená s cykloturistikou, jež se projevují zejména krátkodobými víkendovými pobyty, nicméně majitelka by ráda toto vnímání veřejnosti změnila. Pokusí se tak, aby penzion a jeho okolí považovali za místo, kam mohou přijet s rodinou, přáteli, ale klidně i sami. Za místo kde budou vždy vítání.

4.6.3 Marketingový mix Z marketingového mixu pro Penzion U Potoka zpracuji pouze základní verzi takzvaných 4P: produkt/product, cena/price, propagace/promotion, místo/place. Produkt Produktem penzionu budou služby poskytované hostům. Od ubytování ve stylovém venkovském penziónku s kapacitou 39 lůžek, přes služby přilehlé kavárny s nabídkou kvalitních domácích produktů, až po zázemí pro společenské akce či oslavy. Cena Cena je v podnikání jistě klíčovým faktorem. Jelikož Penzion U Potoka bude na trhu nový, není zcela jednoduché vykalkulovat cenu na základě nákladů. Majitelka se tedy rozhodla vytvořit cenu na základě konkurence. V počátcích podnikání bude samozřejmě potřeba s cenou manipulovat v závislosti na reálných nákladech tak, aby tyto byly pokryty. Průměrná cena ubytování na jednu osobu za noc byla stanovena na 410 Kč. V ceně ubytování bude zahrnuta i kontinentální snídaně v hodnotě 60 Kč. Při této ceně a průměrné obsazenosti 23% budou naše roční výnosy z ubytování 1 336 600 Kč. Propagace Aby nové podniky na trhu získali potřebnou klientelu, je propagace a reklama klíčová. Majitelka využije služeb sociálních sítí Facebook, Google+ a Twitter, které jsou

- 40 -

v dnešní době velmi rozšířené mezi všemi věkovými kategoriemi. Založení těchto stránek je zdarma a navíc umožňují přímý kontakt s klienty. Je možné zde získat zpětnou vazbu od hostů a informovat je o novinkách a akcích. Dále bude Penzion U Potoka prezentován na oficiálních internetových stránkách obce Kobylí a přímo na stránkách penzionu www.penzion-u-potoka.cz, které zdarma vytvoří partner majitelky. K propagaci poslouží i vytištěné informační brožury a letáky, které budou dostupné přímo v penzionu na recepci a také v turistickém informačním centru v Hustopečích, Velkých Pavlovicích a Hodoníně. Majitelka dále sepíše PR články, které budou zdarma uveřejněny na partnerských webech. Spolupráce funguje na principu „něco za něco“, což v praxi znamená, že na našem webu bude na oplátku uveřejněna reklama partnerů. Mezi naše partnery budou patřit zejména cestovatelské portály jako je například kudyznudy.cz, vyletnik.cz, případně weby zaměřené na jižní Moravu jako je jizni-morava.cz. Penzion bude zařazen jako jedna ze zastávek při akci Putování modrých hor, což je jedna z hlavních sezónních vinařských akcí. V březnu vyjde článek v místním zpravodaji a také ve zpravodajích okolních vesnic upozorňující na brzké otevření nového podniku. Touto cestou budou všichni pozvání na slavnostní otevření a den otevřených dveří, které se budou konat 1. dubna 2014. Na každém pokoji bude také dostupná brožura s tipy na výlety do okolí a kalendářem kulturních a společenských akcí v okolí. Místo a distribuce Penzion u potoka se nachází v centru malé vinařské vesničky Kobylí, na jihu Moravy (mapa viz přílohy). Penzion U Potoka bude registrovaný na internetovém rezervačním systému www.booking.com, který se stane zprostředkovatelem ubytování. Tento systém jsem vybrala zejména proto, že je velice populární a mezi lidmi rozšířený. Přestože obchodní spolupráce bude probíhat na základě provizí za zprostředkované ubytování, přinese nám tato spolupráce novou klientelu, která by se o našem penzionu jinak nedozvěděla.

- 41 -

4.6.4 SWOT analýza Tabulka 17: SWOT analýza Penzionu U potoka

§ § § § § § § § § § § § §

§ § § § §

SILNÉ STRÁNKY Dobrá dopravní dostupnost Pozemek v přírodě a klidné lokalitě Nekuřácká kavárna Částečně bezbariérový vstup Dětské hřiště Půjčovna a úschova kol Nově vybudované ubytovací kapacity Chov ovcí Venkovská image penzionu Certifikace penzionu Organizace zajímavých akcí v kavárně Každý pokoj je vybaven jiným nábytkem Každý pokoj také nese jméno jedné z viničních tratí nacházejících se v Kobylí PŘÍLEŽITOSTI Nové rezervační technologie Prodej domácích produktů Nedostatečný počet ubytovacích kapacit v obci Kobylí Absence kavárny v obci Kobylí Vybudování exitu z dálnice D2 u Velkých Pavlovic

SLABÉ STRÁNKY

§ § § § § §

Omezené možnosti parkování Omezené možnosti rozšíření penzionu Kapacita vinného sklípku Nový podnik na trhu Málo zkušeností z oboru Vysoké počáteční náklady

HROZBY § Sezónnost § Snížení atraktivity vinařské cykloturistiky § Okolní obce mají cestovní ruch postavený na podobném produktu

Zdroj: Vlastní zpracování autorky

4.6.5 Unique Selling Proposition K vymezení USP, nebo li specifickému prodejnímu artiklu, mi pomohou zejména silné stránky SWOT analýzy. V případě Penzionu U Potoka bude USP v jedinečném venkovském stylu celého areálu penzionu včetně rustikálního vybavení interiérů ve spojení se stylovou kavárnou poskytující domácí produkty a milý personál.

- 42 -

4.6.6 Certifikace Penzionu U Potoka Majitelka má v plánu certifikovat své ubytovací zařízení pod záštitou organizace Hotelstars. K dosažení certifikátu je potřeba splnit kritéria podle jednotné klasifikace ubytovacích zařízení. Kritéria pro kategorii penzion jsou rozdělena do úseků budova, služby, pokoje, volnočasové aktivity a ostatní. Aby Penzion U Potoka dosáhl na klasifikaci 3 hvězd v kategorii penzion, je zapotřebí nasbírat 140 bodů / kritérií z celkových 180. Podmínkou také je, aby z těchto 140 bodů, bylo 73 bodů z tzv. povinných kritérií. Majitelka pečlivě prostudovala jednotnou klasifikaci a také tabulku kritérií a uvážila, že Penzion u potoka bude splňovat veškerá kritéria pro certifikaci v kategorii penzion klasifikace 3 hvězd.

4.7 Provozní strategie Kapitola týkající se provozu byla kvůli přehlednosti rozdělena na dvě: na provozní strategii penzionu a provozní strategii kavárny. Zde jsou již uvedeny konkrétní prvky provozu od provozních a administrativních potřeb, až po dodavatele kavárenského sortimentu. Provoz penzionu Ubytování: Veškerý textil, jak do penzionu, tak i do kavárny, bude koupen prostřednictvím internetového obchodu www.textil4hotels.cz se sídlem ve Frýdku-Místku. Tento podnik byl vybrán, jelikož nabízí veškerý hotelový sortiment, matrace, ložní prádlo, koupelnový textil i ubrusy. Všechen textil bude nakoupen v dvojnásobném množství, aby nenastal nedostatek v prolukách mezi praním. Bude uzavřena smlouva s prádelnou Brychtová z Klobouk u Brna, která zajistí odvoz i dovoz prádla. Čisticí prostředky se budou nakupovat ve velkoobchodu Makro v Brně. Recepce: Recepce bude pro hosty otevřena denně od 8:00 do 18:00. Majitelka bude při práci na recepci využívat osobní počítač, skrze nějž bude komunikovat s hosty či obchodními

- 43 -

partnery. Rezervace bude možné provádět skrze rezervační formulář na webových stránkách

penzionu,

přes

email,

telefonicky

nebo

přes

rezervační

systém

www.booking.com. Pro potřeby recepce zakoupí majitelka rezervační a pokladní systém Awis. Nevýhodou systému je jeho vyšší cena, nicméně pro podnik bude systém přínosem. Mezi hlavní výhodu tohoto systému patří přehledné štafle, jednoduché ovládání, databáze kontaktů a hostů, statistiky, možnost fakturace nebo propojení s pokladnou kavárny. [30] Pro možnost vystavování faktur je nezbytné vybavit recepci tiskárnou. Zbylé kancelářské potřeby, jako například papír do tiskárny nebo psací potřeby, bude majitelka nakupovat ve velkoobchodě Makro. Při příjezdu se každý host zapíše na recepci, kde mu budou sděleny všechny potřebné informace, a kde zrovna uhradí ubytování. To bude možné provést hotově nebo kartou. Recepce bude mít také na starosti výpůjčky kol a sportovního vybavení. K tomuto účelu bude zakoupeno 3 – 5 ojetých jízdních kol. Provoz kavárny Kavárna bude vybavena počítačem a pokladním systémem Avis, využívaným také na recepci penzionu. Ze strojů bude dále potřeba vybavit kavárnu profesionálním kávovarem, mlýnkem na kávu, frapovačem a odšťavňovačem. Z alkoholických nápojů si bude možné objednat víno či pivo v lahvích a plechu. Víno bude pocházet z naší produkce či od místních vinařů. Pivo se bude nakupovat ve velkoobchodě Makro. Stejně tak bude možné vybírat z řady likérů, whisky a aperitivů nakoupených taktéž v Makru. Výhradním dodavatelem nealko nápojů bude společnost Kofola a.s., která dodá také lednici. Kavárna bude od společnosti odebírat nápoje v následujícím sortimentu: kofola, minerální voda rájec, RC cola, tonic CHITO, ovocné džusy Snipp, čerstvé ovocné a zeleninové nápoje značky Ugo a Vinea. Všechny tyto nápoje budou dostupné pouze ve skle. Odebírat budeme také sirupy Jupí v 5 litrovém balení. V nabídce kavárny bude pravá italská káva značky Pellini. Káva Pellini se vyrábí ve Veroně již do roku 1922 a od té doby až do současnosti se prezentuje vysokou kvalitou. Distributorem pro jižní Moravu je společnost Top Caffé s.r.o. & Pellini se sídlem

- 44 -

v Dubňanech. Společnost dodá kavárně veškeré sklo a šálky pro servis kávy a reklamní oblečení pro zaměstnance, jako například košile, zástěry a kravaty. Společnost se postará o profesionální proškolení personálu v přípravě kávy, o servis a kontrolu kávovaru a mlýnku či o odborné poradenství. Společnost Top Caffé s.r.o. & Pellini také nabízí výhodný prodej technologií pro kavárenský provoz, jako jsou kávovary a mlýnky na kávu. Pro kavárnu jsem vybrala profesionální jedno pákový kávovar značky Sanremo Treviso LX, který je vhodný zejména pro malé provozovny, dále mlýnek na kávu Sanremo SR80, odšťavňovač Sanremo S1 a nakonec frapovač Sanremo S4. Měsíční splátky za veškeré technologické vybavení kavárny budou dohodnuty individuálně na základě objemu měsíčních objednávek kávy. V nabídce kavárny bude zrnková káva, kterou vždy pomeleme těsně před samotnou přípravou. Tím zajistíme jedinečnou chuť čerstvě mleté kávy. Nabídneme kávu Pellini TOP, Pellini Oro vhodnou zejména pro přípravu cappuccina a latte macchiata a Pellini čokoládu. Ke kávě budeme podávat jeden hnědý a jeden bílý cukr spolu se sušenkou stejné značky. Vše bude servírováno na tácku se sklenkou vody. Nápojový lístek bude obsahovat i širokou nabídku BIO černých, ovocných, zelených i bylinných čajů z produkce firmy Sonnentor sídlící v nedalekých Čejkovicích. Další položkou nápojového lístku budou čerstvé ovocné šťávy, míchané nápoje a limonády z domácího bezinkového sirupu. K tomu je potřeba zajistit denně čerstvé ovoce, které budeme shánět v závislosti na sezóně. V létě bude ovoce pocházet od místních zemědělců, a to například broskve, meruňky, třešně či višně. Exotické ovoce, jako jsou banány, ananasy, pomeranče či mandarinky a citrony budou kupovány v 8 km vzdálených Velkých Pavlovicích v místní prodejně ovoce a zeleniny. V nabídce budou stálé dezerty, jako například ovocné saláty či zmrzlinové poháry, a dezerty, které se budou obměňovat každý den podle zásob. Tyto dezerty budou domácí a bude je připravovat majitelka s rodinou. Celkem budou v kavárně každý den k dispozici nejméně tři druhy domácích dezertů. V sortimentu kavárny budou taktéž ručně vyráběné choko lanýže od Jitky Herůfkové. Ty budou k zakoupení jednotlivě nebo v dárkové krabičce, a to hned v několika příchutích.

- 45 -

Nabídka ovoce nebude každý den stejná, ale bude se měnit tak, abychom efektivně využili všech aktuálních zásob. Ovoce se bude dokupovat postupně podle potřeby, nejméně však jednou za dva až tři dny, tak aby bylo vždy čerstvé. Všechny ostatní potřeby, jako je cukr, mléko, či přísady do koktejlů nebo ubrousky se nakoupí vždy ve velkoobchodě Makro. Vše se bude skladovat přímo v kavárně, ovoce a zmrzliny v chladicích boxech, dezerty ve vitrínách. V kavárně se budou servírovat kontinentální snídaně, obsahující jogurt, pečivo, salám, sýr, máslo, jam a ovoce. Jogurty, másla a jamy nakoupím ve větším množství ve velkoobchodě Makro, ostatní zboží, jako pečivo, sýry a salámy nakoupím v místním supermarketu. Velké nákupy v Makru plánuji vždy jedenkrát týdně v neděli večer, aby bylo dostatek zásob na celý týden.

4.8 Finanční strategie Kvalitní zpracování finanční analýzy a následně plánu je klíčové jak pro získání potřebních externích zdrojů, tak pro pozdější fungování podniku. Je proto potřeba se nad jednotlivými položkami zamyslet a zahrnout zde veškeré náklady i očekávané výnosy.

4.8.1 Náklady Náklady na pořízení pozemku Pozemek s budovou o výměře 1661 m2, který je v Kobylí na prodej, sloužil původně pouze k rekreaci majitelů. Momentálně jej však nabídli k prodeji, a to za částku 4 500 000 Kč. Nicméně majitelé jsou ochotni slevit na cenu 3 500 000 Kč, jelikož chtějí pozemek rychle prodat. K ceně je potřeba připočítat náklady na rekonstrukci a vybavení. Majitelka si vezme podnikatelský úvěr na 15 let v celkové hodnotě 5 000 000 Kč u Equa banky s ročním úrokem 4,1%, za který bude ručit pomocí M-Záruky od Českomoravské záruční a rozvojové banky. ČMRZB si účtuje za poskytnuté ručení poplatek ve výši 0,1% z celkové výše poskytnutého úvěru, což dělá ročně 50 000 Kč. Měsíční splát-

- 46 -

ky budou následující: splátka úvěru 27 778 Kč, splátka úroku 11 389 Kč a poplatek ČMRZB za ručení 4 167 Kč. Tabulka 18: Přehled splátek Položka

Měsíční splátka v Kč

Roční splátka v Kč

Splátka úvěru

27 778

3 33 336

Úrok

11 389

136 668

4 167

50 004

43 334

520 008

Poplatek za ručení Celkem

Zdroj: Vlastní zpracování autorky Náklady na rekonstrukci

Jelikož objekt nebyl před koupí využíván jako penzion ani jiné ubytovací zařízení, je nutná rozsáhlá rekonstrukce týkající se hospodářské stodoly. Obvodové stěny, strop i střecha jsou v dobrém stavu, ze stavebních prací bude proto zapotřebí dodělat pouze vnitřní příčky, aby vznikly jednotlivé místnosti a vsadit nová okna a dveře. Dále se musí rozvést elektřina a odpady a následně dodělat podlahy a obklady. V poslední fázi rekonstrukce stodoly se udělá nová fasáda. Tabulka 19: Přehled nákladů na rekonstrukci Stavební práce Fasáda Omítky stavba příček

1 508 583 90 750 398 938 45 920

Rozvody

50 000

Podlahy

431 376

Podlahové krytiny

98 000

Obklady koupelen

34 799

Okna 10 ks

85 000

Francouzská okna 3 ks

36 000

Střešní okna 4 ks Dveře 11 ks Schodiště + zábradlí Krb Ostatní

32 000 85 800 40 000 30 000 50 000

- 47 -

Malířské práce Barvy + tapety

20 000 20 000

Celkem

1 528 583 Zdroj: Vlastní zpracování autorky5

Náklady na vybavení Majitelka chce pojmout zařízení pokojů trochu alternativně, přesto je nutné do vybavení investovat. Položka ostatní v následující tabulce zahrnuje především náklady na pořízení dřeva, sudů, palet, košíků, bedýnek a dalšího materiálu potřebného na vybudování postelí, židlí a stolků, případně na zakoupení dekoračních předmětů a zrcadel. Tabulka 20: Přehled nákladů na vybavení Penzion

463 312

Matrace 39 ks

164 756

Recepce Textil / ložní prádlo, ručníky

11 000 70 149

Sprchový kout 10 ks

31 210

Toaleta 13 ks

15 070

Umyvadlo 13 ks

9 152

Kuchyňský kout 4 ks

20 000

Jídelní stůl 5 ks + židle 25 ks

17 975

Dětská postýlka 3 ks Kotel Ostatní

3 000 79 000 20 000

Skříně 11 ks

22 000

Kavárna

93 007

Bar

5 000

Chladicí boxy + vitríny

20 000

Stolky kulaté 6 ks + stoly hranaté 3 ks Židle 39 ks Dětské židle 3 ks Nádobí

15 000 48 750 2 800 1 457

Celkem

556 319 Zdroj: Vlastní zpracování autorky

5

Uvedené ceny jsou pouze orientační, konzultované se stavebním inženýrem Markem Luklem

- 48 -

Mzdové náklady Následující tabulka udává přehled měsíčních mzdových nákladů pro všechny zaměstnance. Servírky budou mít hodinovou sazbu 65 Kč plus všechna dýžka. Hodinová sazba pokojské bude 60 Kč. Tabulka 21: Přehled měsíčních mzdových nákladů v Kč Hrubá Zaměstnanec mzda

SP zaměstnanec 4,5%

ZP zaměstnanec 6,5% 1 300

Majitelka

20 000

900

Servírka

12 675

Servírka

Čistá mzda

SP zaměstnavatel 25%

ZP zaměstnavatel 9%

Superhrubá mzda

17 800

5 000

1 800

26 800

570,375

823,875 11 280,75

3 168,75

1 140,75

16 984,5

12 675

570,375

823,875 11 280,75

3 168,75

1 140,75

16 984,5

Pokojská 11 700 Měsíční mzdové náklady 57 050 Roční mzdové náklady 684 600

526,5

760,5

10 413

2 925

1 053

15 678

2 567,25

3 708,25

50 774,5

14 262,5

5 134,5

76 447

30 807 44 499 609 294 171 150 Zdroj: Vlastní zpracování autorky

61 614

917 364

Náklady před otevřením penzionu Webové stránky včetně rezervačního formuláře zhotoví zdarma partner majitelky. Zdarma bude také vytvoření stránky na sociálních sítích. Jediný výdaj na propagaci bude spočívat v tisku vizitek, propagačních letáků a brožur, případně v platbě provizí a uveřejnění článku v místním zpravodaji. Tabulka 22: Přehled nákladů před otevřením penzionu

Náklady na zařízení OSVČ Pořízení nemovitosti

Propagace Certifikace Zásoby Splátky úvěru Finanční rezerva

Náklady před zahájením zápis do obchodního rejstříku nákup Rekonstrukce Vybavení vizitky, letáky, brožury, nápojové lístky poplatek za certifikaci pití, potraviny Prosinec – březen neočekávané výdaje

Celkem

1 000 3 500 000 1 528 583 556 319 6 000 4 000 22 000 173 336 50 000 4 312 655

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 49 -

Splátky úvěru v období prosinec 2013 – březen 2014 jsou uvedeny, jelikož bude probíhat rekonstrukce, ale zároveň již vzniknou náklady na splácení úvěru (viz tabulka č. 5). Náklady fixní a variabilní Náklady jsou uváděny odděleně podle fixních, tedy těch, které jsou stálé, a variabilních, těch, které se mění v závislosti na objemu poskytnutých služeb a prodaného zboží. U fixních nákladů se předpokládá, že budou po dobu následujících tří let, na které je finanční plán sestavován, konstantní. Tabulka 23: Přehled fixních nákladů pro roky 2014 - 2016 Fixní náklady Inkaso: Energie Plyn Voda Splátka úvěru Úroky z úvěru Pojištění Mobilní tarif + internet Mzdy (+34%) Splátka dodavateli

Měsíční náklady v Kč

Celkem

Roční náklady v Kč 9 000 8 000 7 000 27 778 15 556 833 3 377 76 447 1 389 149 380

108 000 96 000 84 000

333 336 186 672 9 996 40 524 917 364 16 668 1 792 560

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

Variabilní náklady pro kavárnu byly získány pomocí odvozeného spotřebního koše průměrného zákazníka. To znamená podle očekávaných nákladů na produkty, které si průměrný host dá během své návštěvy. Tyto náklady na průměrného hosta byly poté vynásobeny očekávanou návštěvností během dne a měsíce. Vypracovány jsou dvě varianty: pesimistická a optimistická. Pesimistická varianta počítá s menší návštěvností kavárny a obsazeností penzionu. Optimistická varianta naopak počítá s větší návštěvností kavárny a vychází z průměrné vytíženosti lůžek pro jihomoravský kraj, jež činí 25%.

- 50 -

Tabulka 24: Přehled variabilních nákladů na průměrného zákazníka kavárny Variabilní náklady KAVÁRNA Káva + mléko a cukr Minerální voda Dezert /domácí výroba

Náklady na 1 hosta v Kč 4 6 20

Celkem

30 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

Tabulka 25: Přehled očekávaných variabilních nákladů pro KAVÁRNU: 2014 - 2016

Rok Pesimistická varianta Optimistická varianta

Očekávané variabilní náklady KAVÁRNA 2014 2015 214 530 341 760 297 030 405 750

2016 349 020 410 310

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.6

V pesimistické variantě je brána v potaz menší návštěvností kavárny, s čímž souvisí i menší odbyt zboží a nižší náklady na zásoby zboží, než ve variantě optimistické. Hodnoty pro rok 2014 jsou výrazně nižší, jelikož penzion se otevírá až dubnu. Kalkulace variabilních nákladů pro penzion byla vytvořena pomocí průměrných nákladů na jednoho ubytovaného hosta. Mezi ty byly zahrnuty náklady na snídani, hygienické potřeby a prádelnu, přičemž se počítá s cenou prádelny 25 Kč za 1 kg prádla, které odpovídá použitému prádlu jednoho hosta. Tabulka 26: Přehled variabilních nákladů na 1 ubytovaného hosta Variabilní náklady PENZION

Náklady na 1 ubytovaného hosta

Snídaně Jogurt Pečivo 4ks Máslo 2ks Salám 10dkg Ovoce

40 8 8 4 15 5

Ubytování (prádelna a hygiena)

30

Celkem

70 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

6

Rozpracované varianty jsou k nahlédnutí v příloze číslo 8.

- 51 -

Podobně jako v případě nákladů kavárny i zde pesimistická varianta předpokládá nižší obsazenost penzionu, a tudíž nižší nálady. Rok od roku se také počítá s vyšší obsazeností, jelikož penzion už bude na trhu déle a bude mít zavedenou klientelu. Náklady budou roznásobeny očekávanou procentuální vytížeností lůžek v jednotlivých měsících. Měsíční procentuální vytíženost lůžek, neboli kolik lidí se za měsíc ubytuje, získáme z maximální měsíční kapacity, kterou vypočítáme roznásobením počtu dní v měsíci a kapacitou penzionu (39x30=1170). Hodnotu 1170 následně roznásobíme odhadnutou procentuelní vytížeností a získáme očekávaný počet ubytovaných hostů. Odhad procentuální vytíženosti lůžek je podložen statistickými daty pro jihomoravský kraj a reálnými hodnotami konkurenčního penzionu. Tabulka 27: Přehled očekávaných variabilních nákladů pro PENZION: 2014 – 2016

Rok Pesimistická varianta Optimistická varianta

Očekávané variabilní náklady PENZION 2014 2015 110 390 168 280 154 420 228 200

2016 189 700 239 680

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.7

V případě doplňkových služeb se počítá s orientačními cenami a konstantní poptávkou na celé plánované období. Náklady řízené degustace jsou kalkulovány pro skupinu průměrně 12 osob, a to jednou za měsíc v rozsahu 10 degustovaných vzorků. U silvestrovského pobytového balíčku se předpokládá, že se naplní 50% hotelu, tudíž je kalkulace pro 20 osob. Mezi náklady na Silvestrovský pobyt jsou započítány náklady na úklid a na snídani, dále na slavnostní přípitek, lehké občerstvení v podobě obložených mís a láhev vína s vodou (2x70=140 Kč, 200 Kč). Zbylých 18 volných míst na Silvestrovském večeru bude nabídnuto k prodeji místním. Během sezóny (květen – září) se bude každou sobotu pořádat grilování. Celkem se tedy bude jednat o 20 grilování s předpokládanými 20 prodanými porcemi za den.

7

Rozpracované varianty jsou k nahlédnutí v příloze číslo 9.

- 52 -

Tabulka 28: Přehled očekávaných vedlejších nákladů 2014 – 2016 Očekávané vedlejší náklady 2014 – 2016 Služba Řízená degustace / 10 vzorků Silvestrovský pobyt/ 2 noci, 2 snídaně, přípitek, občerstvení a program Silvestrovský večer / program a občerstvení, přípitek Sezónní grilování / steak, pečivo

Cena/os Množství/rok Roční výnos 150 150 22 500 340 200 40

20 18 400

6 800 3 600 16 000

Celkem

32 900 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

4.8.2 Očekávané výnosy Očekávané výnosy budou opět rozděleny na výnosy kavárny a výnosy penzionu. Tabulka 29: Přehled očekávaných výnosů na průměrného zákazníka kavárny Průměrná tržba u 1 zákazníka KAVÁRNA Káva + mléko a cukr Minerální voda Dezert /domácí výroba

Tržba 30 25 45

Celkem

100 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

Očekávaných výnosů kavárny bylo docíleno roznásobením očekávané útraty jednoho hosta, která činí 100 Kč, s průměrným počtem zákazníků za den a za měsíc. Optimistická varianta počítá průměrně se 30 zákazníky denně, tato hodnota byla odhadnuta na základě dotazníkového šetření, prováděného elektronickou formou. V dalších letech se předpokládá nárůst na 40 zákazníků denně. Tabulka 30: Přehled očekávaných výnosů KAVÁRNY: 2014 - 2016

Rok Pesimistická varianta Optimistická varianta

Očekávané výnosy KAVÁRNA 2014 715 100 990 100

2015 1 074 100 1 352 500

2016 1 163 400 1 367 700

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.8

8

Rozpracované varianty jsou k nahlédnutí v příloze číslo 10.

- 53 -

Průměrná cena ubytování bude stanovena v závislosti na konkurenci na 410 Kč na osobu. Touto částkou bude roznásobena předpokládaná měsíční obsazenost penzionu. Cena již bude zahrnovat snídani v hodnotě 60 Kč. Tabulka 31: Přehled očekávaných výnosů na hosta penzionu Průměrná tržba u 1 zákazníka PENZION Snídaně Jogurt Pečivo 4ks Máslo 2ks Salám nebo sýr 10dkg Ovoce Cena ubytování

Tržba 60 12 12 8 19 9 350

CELKEM

410 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

Tabulka 32: Přehled očekávaných výnosů PENZIONU: 2014 – 2016

Rok Pesimistická varianta Optimistická varianta

Očekávané výnosy Penzion 2014 567 720 794 160

2015 865 440 1 173 600

2016 975 600 1 232 640

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.9

Tabulka očekávaných vedlejších výnosů udává výnosy z prodeje doplňkových služeb. Přehled počítá s konstantními daty pro celé plánované období. V letní sezóně (květen – říjen) se počítá s průměrně 7 zapůjčenými koly měsíčně, po 400 Kč / den. Dále se předpokládá, průměrně jednou za měsíc, řízená degustace pro skupinu 12 osob při ceně 450 Kč / osoba. Do ceny silvestrovského pobytu budou již zahrnuty 2 noci se snídaní (500 Kč/noc), slavnostní půlnoční přípitek, lehké občerstvení v podobě obložených mís a láhev vína. Cena ubytování bude kvůli lukrativnosti termínu navýšena na 500 Kč/noc.

9

Rozpracované varianty jsou k nahlédnutí v příloze číslo 11

- 54 -

Tabulka 33: Přehled očekávaných vedlejších výnosů 2014 - 2016 Očekávané vedlejší výnosy 2014 – 2016 Služba Zapůjčení kola / den Řízená degustace Silvestrovský pobyt/ 2 noci, 2 snídaně, přípitek, občerstvení a program Silvestrovský večer / program a občerstvení, přípitek Sezónní grilování / klobása, pečivo

Cena/os Množství/rok Roční výnos 400 42 16 800 350 150 52 500 1350 450 100

20 18 400

27 000 8 100 40 000 104 400

Celkem Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

4.8.3 Rozvaha Majitelka vloží do podnikání vlastní kapitál v hodnotě 750 000 Kč, dále 2 notebooky, multifunkční tiskárnu v hodnotě 13 500 Kč a osobní automobil v hodnotě 100 000 Kč. Kavárenskou techniku zapůjčenou dodavatelem kávy bude majitelka splácet po dobu 3 let. Z rozvahy vyplývá, že majetek bude kryt 85% z cizích zdrojů a 15% ze zdrojů vlastních. Tabulka 34: Počáteční rozvaha k zahájení provozu k 1. 4. 2014 v Kč AKTIVA Stálá aktiva Pozemek Budova Osobní automobil Výpočetní technika Administrativní systém Sportovní potřeby Oběžná aktiva Pokladna Bankovní účet Zboží Zvířata / 2 ovce AKTIVA CELKEM

PASIVA 5 728 402 Vlastní zdroje 2 500 000 Vlastní vklad 3 084 902 100 000 13 500 20 000 10 000 71 598 Cizí zdroje 10 000 Dlouhodobý bankovní úvěr 38 598 Dodavatelé 22 000

750 000 750 000

5 050 000 5 000 000 50 000

1 000 5 800 000 PASIVA CELKEM

5 800 000

Zdroj: Vlastní zpracování autorky

- 55 -

4.8.4 Výkaz zisků a ztrát Tabulka 35: Výkaz zisků a ztrát pro roky 2014 - 2016 pesimistická varianta Výkaz zisku a ztrát: pesimistická varianta Položka Fixní náklady

2014 1 792 560

2015 1 792 560

2016 1 792 560

Variabilní náklady kavárna

214 530

342 660

349 020

Variabilní náklady penzion

120 050

168 280

189 700

Variabilní náklady celkem

334 580

510 940

538 720

32 900

32 900

32 900

2 160 040

2 336 400

2 364 180

Tržby kavárna

715 100

1 074 100

1 163 400

Tržby penzion

703 150

985 640

1 111 100

Ostatní tržby

104 400

104 400

104 400

1 522 650

2 164 140

2 378 900

-637 390

-172 260

14 720

0

0

0

-637 390 Zdroj: Vlastní zpracování autorky

-172 260

14 720

Ostatní náklady Celkové náklady

Tržby celkem Hospodářský výsledek Daň (21%) Hospodářský výsledek po dani

Jak vyplývá z tabulky výkazu zisku a ztrát v pesimistické variantě, při očekávané podhodnocené vytíženosti lůžek penzionu 17% během tří let, by se penzion s kavárnou dostal do minimálního zisku, a to až po třech letech provozu. Tabulka 36: Výkaz zisků a ztrát pro roky 2014 - 2016 optimistická varianta Výkaz zisku a ztrát: optimistická varianta Položka Fixní náklady

2014 1 792 560

2015 1 792 560

2016 1 792 560

Variabilní náklady kavárna

330 150

424 920

443 100

Variabilní náklady penzion

168 000

228 200

239 680

Variabilní náklady celkem

498 150

653 120

682 780

32 900

32 900

32 900

Celkové náklady

2 323 610

2 478 580

2 508 240

Tržby kavárna

1 100 500

1 416 400

1 477 000

Tržby penzion

984 000

1 336 600

1 403 840

Ostatní tržby

104 400

104 400

104 400

2 188 900

2 857 400

2 985 240

-134 710

378 820

477 000

Ostatní náklady

Tržby celkem Hospodářský výsledek

- 56 -

Daň (21%) Hospodářský výsledek po dani

0

7 955,22

10 017

-134 710 Zdroj: Vlastní zpracování autorky

370 864,78

466 983

Tabulka výkazu zisku a ztrát v optimistické variantě naznačuje, že při průměrné vytíženosti lůžek 22% během prvních tří let, bude podnik v zisku již v druhém roce podnikání. Dá se předpokládat, že pokud poroste průměrná vytíženost lůžek nebo pokud stoupnou výnosy z kavárny a doplňkových služeb, poroste i zisk podnikání.

4.8.5 Výkaz cash – flow Tabulka 37: Přehled cash-flow pro roky 2014 - 2016 v obou variantách CASH FLOW Pesimistická varianta

Optimistická varianta

Cash-flow 2014 Počáteční stav peněžních prostředků -4 312 655 Hospodářský výsledek po zdanění -637 390 Splátka úvěru 333 336 Konečný stav peněžních prostředků -4 616 709

Cash-flow 2014 Počáteční stav peněžních prostředků -4 312 655 Hospodářský výsledek po zdanění -134 710 Splátka úvěru 333 336 Konečný stav peněžních prostředků -4 114 029

Cash-flow 2015 Počáteční stav peněžních prostředků -4 616 709 Hospodářský výsledek po zdanění -172 260 Splátka úvěru 333 336 Konečný stav peněžních prostředků -4 455 633

Cash-flow 2015 Počáteční stav peněžních prostředků -4 114 029 Hospodářský výsledek po zdanění 370 865 Splátka úvěru 333 336 Konečný stav peněžních prostředků -3 409 828

Cash-flow 2016 Cash-flow 2016 Počáteční stav peněžních prostředků -4 455 633 Počáteční stav peněžních prostředků -3 409 828 Hospodářský výsledek po zdanění 14 720 Hospodářský výsledek po zdanění 466 983 Splátka úvěru 333 336 Splátka úvěru 333 336 Konečný stav peněžních prostředků -4 107 577 Konečný stav peněžních prostředků -2 609 509 Zdroje: Vlastní zpracování autorky.

Z výkazu cash-flow, neboli toku peněz, plyne, že konečný stav peněžních prostředků pro plánované období bude záporný, což se dalo díky výši počáteční investice, očekávat. Každoročně bude potřeba splatit úvěr ve výši 333 334 Kč. Jelikož očekávané zisky od druhého roku rostou, dá se předpokládat, že je reálné, aby byl celý úvěr splacen přibližně za 15 let. Pokud ke konci roku zbudou volné peněžní prostředky, bude možné

- 57 -

splatit mimořádnou splátku úvěru a snížit tak celkovou dobu splácení. Z tohoto hlediska je návratnost počáteční investice dlouhodobou záležitostí.

4.9 Hodnocení rizika Hodnocení rizik zpracovává podnikatel především proto, aby se pokusil eliminovat negativní faktory ovlivňující jeho podnik. Samozřejmě existují faktory, které ovlivnit nemůže, jako například politické či přírodní. Riziky, se kterými se reálně může setkat majitelka Penzionu U Potoka, jsou zejména: Vnitřní rizika: § Špatný odhad konkurence Majitelka provedla jako opatření analýzu trhu a konkurence a analyzovala její slabé a silné stránky, nicméně do budoucna je nezbytné neustále konkurenci sledovat. Způsobem, jak řešit tuto hrozbu je poskytovat lepší servis a služby než konkurence. V Penzionu U Potoka se majitelka spoléhá také na jeho USP. § Špatný odhad poptávky Jelikož je penzion na trhu nový, bude nějakou dobu trvat, než si zajistí klientelu, s čímž majitelka počítá i v plánovaných výnosech. Aby se podnik dostal do povědomí veřejnosti co nejdříve, využije majitelka všech finančně dostupných komunikačních a reklamních toků. § Podcenění externích finančních zdrojů Externí zdroje na zahájení podnikání nejsou zrovna malé, nicméně majitelka provedla podrobnou finanční analýzu, která by měla napomoci ke zdárnému splacení. Finanční analýza je zpracována na první tři roky podnikání. To je podle uvážení majitelky ideální doba pro plánování, jelikož nemůže předpovědět ekonomickou situaci pro delší období. Po uplynutí tří let se počítá s aktualizací finančního plánu. Vnější rizika: § Ekonomická situace

- 58 -

Zvyšování cen zboží a služeb samozřejmě negativně ovlivní i podnikání, což lze řešit jediným způsobem, a to zvýšením cen na další plánované období. § Nová konkurence na trhu Největším rizikem pro podnik je jistě vstup nové konkurence na trh. Na tuto situaci lze reagovat lepší marketingovou strategií, či cenovou politikou.

- 59 -

5 Diskuze a závěr Cílem bakalářské práce bylo vytvořit podnikatelský plán týkající se podnikání v oblasti cestovního ruchu a vyřešení financování podnikání. Penzion u potoka se nachází v srdci jižní Moravy, která je turisty velice oblíbená nejen díky spojení vinařské turistiky a cykloturistiky, ale také díky příznivému počasí během letní sezóny. Práce byla rozdělena na dvě části, teoretickou a praktickou. Teoretická část je shrnutím teoretických poznatků z oblasti podnikání a cestovního ruchu. Na základě teoretických informací byla sepsána praktická část plánu, jejíž součástí bylo i zhodnocení jeho realizovatelnosti. Ke zhodnocení rizika slouží podnikatelům především marketingové analýzy konkurence, trhu, marketingového mixu a SWOT analýzy. Důležité jsou ovšem i finanční analýzy, jako je rozvaha, výkaz zisku a ztrát a cash-flow, jež autorka všechny vypracovala. Přestože vypracování podnikatelských plánů je jak časově, tak informačně, velmi náročné, není radno jej podceňovat. Dobře zpracovaný plán totiž může podnikateli uštědřit mnohá zklamání, ale i finanční strádání. Na druhé straně mu může poskytnout užitečné informace a zjištění ohledně konkurence a vývoji na trhu, které by ho jinak mohli zaskočit. Vypracování podnikatelského plánu by nemělo být otázku pouze začínajících podnikatelů. Naopak podnikatelé by měli svůj plán neustále doplňovat podle aktuálního dění na trhu, popřípadě podle aktuální finanční situace. Na základě provedených analýz, které byly vypracovány na časové období tří let, což je podle autorky dostatečně dlouhá doba, na kterou lze predikovat vývoj na trhu, vývoj cen a inflace, se autorka rozhodla, že se pokusí podnikání zrealizovat. Samozřejmě po uplynutí této doby je potřebné analýzy zaktualizovat podle aktuální situace na trhu. Autorka bere v potaz, že podnikání je rizikové, jelikož se jedná o vysokou počáteční investici a její návratnost je dlouhodobá, přesto se pokusí na trhu uspět. V prvním roce se podnikání dostane, podle finanční analýzy, do ztráty 134 710 Kč, které majitelka uhradí z vlastních zdrojů (půjčky od rodiny). Ve druhém roce se jí tato ztráta vrátí a podnikání bude ziskové. Možným řešením, jak zabránit ztrátovosti podnikání v prvním roce, je snížit náklady. Oblasti, na kterých může majitelka ušetřit nějaké peníze, jsou mzdové náklady na personál. V počátku podnikání je možné najmout pokojskou pouze na čás-

- 60 -

tečný úvazek a servírky do kavárny pouze brigádně. Zisk by mohly trochu navýšit i společenské akce či rozšíření kapacity kavárny o letní zahrádku, s nimiž se v současné finanční analýze nepočítalo.

- 61 -

Seznam použité literatury Tištěné zdroje: [1] SYNEK, Miloslav a Eva KISLINGEROVÁ. Podniková ekonomika. 5., přeprac. a dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, s. 76-85. Beckovy ekonomické učebnice. ISBN 978-80-7400-336-3. [2] SUCHÁNEK, Petr a David ŠPAČEK. Ekonomika organizací: Distanční studijní opora. Brno: Masarykova univerzita, 2010, s. 33-40. ISBN nepřiřazeno. [3] KORÁB, Vojtěch, Mária REŽŇÁKOVÁ a Jiří PETERKA. Podnikatelský plán. Vyd. 1. Brno: Computer Press, c2007, 216 s. ISBN 978-80-251-1605-0. [4] SRPOVÁ, Jitka. Podnikatelský plán a strategie. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 194 s. Expert (Grada). ISBN 978-80-247-4103-1. [5] WUPPERFELD, Udo. Podnikatelský plán pro úspěšný start. Vyd. 1. Praha: Ma nagement Press, 2003, 159 s. Expert (Grada). ISBN 80-726-1075-9. [6] KOTLER, Philip. Marketing. Praha: Grada, c2004, 855 s. ISBN 80-247-0513-3. [7] JAKUBÍKOVÁ, Dagmar. Marketing v cestovním ruchu: jak uspět v domácí i světo vé konkurenci. 2. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada, 2012, 313 s. Expert (Grada). ISBN 978-80-247-4209-0. [8] KOTLER, Philip. Marketing management: jak uspět v domácí i světové konkurenci. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, 788 s. Expert (Grada). ISBN 978-80-247-1359-5. [9] BERÁNEK, Jaromír. Řízení hotelového provozu. 3. přeprac. vyd. Praha: MAG Noc sulting, 2003, 218 s. ISBN 80-867-2400-X. [10] KIRÁĽOVÁ, Alžbeta. Marketing hotelových služeb. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2002, 148 s. ISBN 80-861-1944-0. [11] KALOUDA, František. Finanční řízení podniku. 2., rozš. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2011, 299 s. ISBN 978-80-7380-315-5.

- 62 -

Internetové zdroje: [1] Zákony. Businesscenter.cz [online]. 1998-2013 [cit. 2013-09-16]. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/cast1.aspx [2] DOLEČEK. Zákony a legislativa. BusinessInfo.cz: Oficiální portál pro podnikání a export [online]. 2008 [cit. 2013-09-17]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/nadnarodni-formy-spolecnosti-opu-4572.html [3] Strukturální fondy. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2009 [cit. 2013-0921]. Dostupné z: http://www.strukturalni-fondy.cz/cs/Fondy-EU/Programy-20072013/Operacni-programy-Praha/OP-Praha-Adaptabilita/Novinky/Pomucka-pro-urc eni-velikosti-podniku [4] Informace pro občany ČR: Zákony. Portál veřejné správy [online]. 2013 [cit. 201310-09]. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?page=0&idBiblio=63140&recShow=1 &nr=501~2F2006&rpp=15#parCnt [5] ASOCIACE HOTELŮ A RESTAURACÍ ČR. Hotelstars: Oficiální jednotná klasi fikace ubytovacích zařízení České republiky [online]. 2013 [cit. 2013-10-10]. Do stupné z: http://www.hotelstars.cz/ [6] Gastro a Hotel [online]. 10.12.2012 [cit. 2013-10-10]. Dostupné z: http://gastroahotel.cz/clanek/klasifikace-hotelstars-pro-vsechny-/1073.aspx [7] Vinařská obec Kobylí [online]. 2007-2013 [cit. 2013-10-29]. Dostupné z: http://www.kobyli.cz/ [8] GRACLÍK, Petr. Slepá mapa ČR. In: Metodický portál RVP [online]. 2011 [cit. 2013-10-30]. Dostupné z: http://wiki.rvp.cz/Kabinet%2FMapy%2FMapa_%C4%8CR%2FSlep%C3%A9_map y_%C4%8CR [9] Sbírka předpisů ČR [online]. 2006 [cit. 2013-11-05]. Dostupné z: http://kyjeok.sweb.cz/zakony/5012006_Sb_vyhl_o_obecnych_pozadavcich_na_uzemni.html

- 63 -

[10] CHKO Pálava. In: Kudy z nudy [online]. 2013 [cit. 2013-11-07]. Dostupné z: http://www.kudyznudy.cz/Vyhledavani/Fulltext.aspx?searchtext=p%C3%A1lava&se archmode=anyword [11] Vinařské trasy. Vína z Moravy vína z Čech [online]. 2005-2013 [cit. 2013-11-07]. Dostupné z: http://www.wineofczechrepublic.cz/vino-a-turistika/vinarske-trasy.html [12] Podnikání. Ipodnikatel.cz [online]. 12.8.2011 [cit. 2013-11-09]. Dostupné z: http://www.ipodnikatel.cz/Financovani/andele-zacinajicich-podnikatelu.html [13] ZIKMUND. Kde se vzala a k čemu je PEST analýza?. In: Businessvize [online]. 29.11.2010 [cit. 2013-11-10]. Dostupné z: http://www.businessvize.cz/planovani/kde-se-vzala-a-k-cemu-je-pest-analyza [14] ZIKMUND, Martin. Porterova analýza 5 sil Vám prozradí, co ovlivní Váš busi ness. In: Businessvize [online]. 6.1.2011 [cit. 2013-11-10]. Dostupné z: http://www.businessvize.cz/planovani/porterova-analyza-5-sil-vam-prozradi-coovlivni-vas-business [15] TJ Sokol Němčičky: ...a počasí nám přeje... [online]. 2011 [cit. 2013-11-12]. Do stupné z: http://www.sportnemcicky.cz/ [16] KOŠŤÁLOVÁ, Michaela. Lednicko-Valtický areál [online]. 2013 [cit. 2013-1112]. Dostupné z: http://www.lednicko-valticky-areal.cz/ [17] Aqualand Moravia [online]. 2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.aqualand-moravia.cz/aqualand-moravia/o-aqualandu/ [18] Penzion Lácary [online]. 2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://lacary.cz/ [19] Ubytování. Patria Kobylí, a.s. [online]. 2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.patriakobyli.cz/index2.php?penzion-a-sklipek?ubytovani [20] Penzion Ronika [online]. 2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.ronika.wz.cz/ [21] Penzion U Presu [online]. 2007 - 2008 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.penzionupresu.cz/web/index.php?screenwidth= [22] Penzion pod Kraví horou [online]. 2012-2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.podkravihorou.cz/ubytovani/

- 64 -

[23] Penzion Mlýn [online]. 2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.mlynboretice.com/ [24] Penzion u Ivana [online]. 2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.penzionuivana.cz/ubytovani.html [25] Penzion Bernardýn [online]. 2011-2013 [cit. 2013-11-12]. Dostupné z: http://www.penzionbernardyn.cz/ [26] Kavárna ve vinařství [online]. 2011 [cit. 2013-11-13]. Dostupné z: http://kavarna.zborovsky.cz/uvod [27] Vybrané údaje o cestovním ruchu In: Český statistický úřad [online]. 31.12.2011 [cit. 2013-11-17]. Dostupné

z:

http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/krajkapitola/641011-12-r_2012-16 [28] Veřejná databáze: Návštěvnost hromadných ubytovacích zařízení podle kategorie v obcích vybraného okresu. In: Český statistický úřad [online]. 2013 [cit. 2013-11-17]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?vo=null&cislotab=CRU9010PU_OB2.7&kap itola_id=39&voa=tabulka&go_zobraz=1&childsel0=1&verze=0&cas_3_17=2012 [29] Textil 4 Hotels: kompletní nabídka hotelového textilu [online]. 2013 [cit. 2013-1117]. Dostupné z: http://www.textil4hotels.cz/hotelovy- tex til#page=5&sort=default&order=asc&max_price=6610&min_price=0 [30] Prádelna Brychtová [online]. 2013 [cit. 2013-11-17]. Dostupné z: http://www.pradelnabrychtova.cz/index.html [31] Awis: pokladní systémy [online]. 2013 [cit. 2013-11-17]. Dostupné z: http://www.pokladny-systemy.cz/software-hotel [32] Kofola a.s. [online]. 2013 [cit. 2013-11-21]. Dostupné z: http://www.firma.kofola.cz/1-uvod.html [33] Top Caffé s.r.o. & Pellin [online]. 2013 [cit. 2013-11-22]. Dostupné z: http://www.top-caffe.cz/ [34] Sonnentor [online]. 2013 [cit. 2013-11-22]. Dostupné z: http://www.sonnentor.cz/ [35] Balony.eu [online]. 2013 [cit. 2013-11-29]. Dostupné z: http://www.balony.eu/novinky/certifikace-penzionu-baloncentrum.html

- 65 -

[36] 4vector.com [online]. 2013 [cit. 2013-11-29]. Dostupné z: http://4vector.com/freevector/5-star-rating-system-101996 [37] Sreality [online]. 1996-2013 [cit. 2013-11-29]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kobyli--/3424789340 [38] BusinessInfo.cz: Dotace, financování [online]. 1997-2013 [cit. 2013-12-02]. Do stupné z: http://www.businessinfo.cz/cs/dotace-a-financovani/male-a-strednipodnikani.html [39] M-záruka za úvěr v programu Záruka. Českomoravská záruční a rozvojová banka a.s. [online]. 2004-2013 [cit. 2013-12-04]. Dostupné z: http://www.cmzrb.cz/produkty-a-sluzby/zaruka-za-uver-v-programu-zaruka-promale-podnikatele [40] Mapy Google [online]. 2013 [cit. 2013-12-07]. Dostupné z: https://maps.google.cz/

- 66 -

Seznam tabulek Tabulka 1: Přehled výhod a nevýhod konkrétních právních forem podnikání . - 13 Tabulka 2: Členění podniku podle velikosti v ČR .............................................. - 14 Tabulka 3: Členění podniku podle velikosti v EU ............................................... - 14 Tabulka 4: Schéma SWOT analýzy ..................................................................... - 22 Tabulka 5: Časový harmonogram podnikání ..................................................... - 29 Tabulka 6: Vývoj v oblasti ubytovacích služeb na jižní Moravě ........................ - 33 Tabulka 7: Přehled návštěvnosti HUZ v obci Kobylí.......................................... - 34 Tabulka 8: Penzion Lácary, Kobylí ..................................................................... - 34 Tabulka 9: Penzion Patria, Kobylí ...................................................................... - 35 Tabulka 10: Penzion Ronika, Kobylí ................................................................... - 35 Tabulka 11: Penzion U Presu, Vrbice .................................................................. - 35 Tabulka 12: Penzion pod Kraví horou A a B, Bořetice – Kraví hora ................ - 35 Tabulka 13: Penzion Mlýn, Bořetice ................................................................... - 36 Tabulka 14: Penzion u Ivana ............................................................................... - 36 Tabulka 15: Penzion Bernardýn .......................................................................... - 36 Tabulka 16: Kavárna ve Vinařství V & M Zborovský, Velké Pavlovice ........... - 37 Tabulka 17: SWOT analýza Penzionu U potoka ................................................ - 42 Tabulka 18: Přehled splátek ................................................................................ - 47 Tabulka 19: Přehled nákladů na rekonstrukci ................................................... - 47 Tabulka 20: Přehled nákladů na vybavení .......................................................... - 48 Tabulka 21: Přehled měsíčních mzdových nákladů v Kč ................................... - 49 Tabulka 22: Přehled nákladů před otevřením penzionu .................................... - 49 Tabulka 23: Přehled fixních nákladů pro roky 2014 - 2016 ............................... - 50 -

- 67 -

Tabulka 24: Přehled variabilních nákladů na průměrného zákazníka kavárny- 51 Tabulka 25: Přehled očekávaných variabilních nákladů pro KAVÁRNU: 2014 2016 ....................................................................................................................... - 51 Tabulka 26: Přehled variabilních nákladů na 1 ubytovaného hosta .................. - 51 Tabulka 27: Přehled očekávaných variabilních nákladů pro PENZION: 2014 – 2016 ....................................................................................................................... - 52 Tabulka 28: Přehled očekávaných vedlejších nákladů 2014 – 2016 ................... - 53 Tabulka 29: Přehled očekávaných výnosů na průměrného zákazníka kavárny - 53 Tabulka 30: Přehled očekávaných výnosů KAVÁRNY: 2014 - 2016 ................. - 53 Tabulka 31: Přehled očekávaných výnosů na hosta penzionu ............................ - 54 Tabulka 32: Přehled očekávaných výnosů PENZIONU: 2014 – 2016................ - 54 Tabulka 33: Přehled očekávaných vedlejších výnosů 2014 - 2016...................... - 55 Tabulka 34: Počáteční rozvaha k zahájení provozu k 1. 4. 2014 v Kč ............... - 55 Tabulka 35: Výkaz zisků a ztrát pro roky 2014 - 2016 pesimistická varianta ... - 56 Tabulka 36: Výkaz zisků a ztrát pro roky 2014 - 2016 optimistická varianta ... - 56 Tabulka 37: Přehled cash-flow pro roky 2014 - 2016 v obou variantách ........... - 57 -

- 68 -

Seznam obrázků Obrázek 1: Schéma okolních faktorů ovlivňujících podnik – analýza PESTE .. - 18 Obrázek 2: Schéma Porterovy analýzy 5 sil ........................................................ - 19 -

Seznam příloh Příloha 1: Oficiální značení certifikovaného ubytovacího zařízení .................... - 70 Příloha 2: Neoficiální klasifikace ubytovacích zařízení ...................................... - 70 Příloha 3: Kobylí na mapě v rámci České republiky .......................................... - 71 Příloha 4: Podrobná mapa okolí Kobylí .............................................................. - 71 Příloha 5: Předběžný návrh plánované rekonstrukce přízemí s kavárnou ........ - 72 Příloha 6: Předběžný 3D model plánované rekonstrukce přízemí s kavárnou .. - 72 Příloha 7: Fotografie objektu ............................................................................... - 73 Příloha 8: Tipy na výlet do okolí .......................................................................... - 73 Příloha9: Očekávané variabilní náklady KAVÁRNY v pesimistické a optimistické variantě: 2014 - 2016 ............................................................................................ - 78 Příloha

10:Očekávané

variabilní

náklady

PENZIONU

v

pesimistické

a

optimistické variantě: 2014 – 2016....................................................................... - 81 Příloha 11: Očekávané výnosy KAVÁRNY v pesimistické a optimistické variantě: 2014 – 2016 ........................................................................................................... - 84 Příloha 12: Očekávané výnosy PENZIONU v pesimistické a optimistické variantě: 2014 – 2016 ........................................................................................................... - 87 -

- 69 -

Přílohy Příloha 1: Oficiální značení certifikovaného ubytovacího zařízení

Zdroj: Internetový zdroj [35]

Příloha 2: Neoficiální klasifikace ubytovacích zařízení

Zdroj: Internetový zdroj [36]

- 70 -

Příloha 3: Kobylí na mapě v rámci České republiky

Zdroj: Vlastní úprava slepé mapy z internetového zdroje. [8]

Příloha 4: Podrobná mapa okolí Kobylí

Zdroj: Google maps. [40]

- 71 -

Příloha 5: Předběžný návrh plánované rekonstrukce přízemí s kavárnou

Zdroj: Vlastní zpracování autorky v programu pCon.planner6

Příloha 6: Předběžný 3D model plánované rekonstrukce přízemí s kavárnou

Zdroj: Vlastní zpracování autorky v programu pCon.planner6

- 72 -

Příloha 7: Fotografie objektu

Zdroj: Internetový zdroj [37]

Příloha 8: Tipy na výlet do okolí

Tipy na výlety do okolí Na všech pokojích bude hostům k dispozici informační materiál týkající se provozu penzionu a bezpečnosti, spolu s radami a doporučeními, jak u nás strávit volný čas. Příroda a sport Naučná stezka: Přímo Kobylím prochází naučná stezka, která Vás provede po všech zajímavých místech obce. Stezka má celkem šest zastavení: Stezka začíná zastávkou „U radnice“, kde se turisti dozvědí něco málo z historie obce. Pokračuje se až ke sklepům v Suchořádské zmole, největší koncentrací sklepů ve vesnici. Třetí zastávkou je místní muzeum, kde můžete navštívit stálou expozici. Dále nás ukazatele zavedou k místnímu kostelu sv. Jiří ze 13. století. Kostel je zajímavý především svou věží, která stojí odděleně od hlavní

- 73 -

lodi kostela. Předposledním místem je zastávka U skalky. Krásnou procházkou mezi vinohrady a poli se dostanete až k poslední zastávce U lípy, ze které je výhled na celou vesnici i do širého okolí. [7] Pálava a oblast Novomlýnských nádrží: Pokud jste příznivcem dlouhých romantických procházek, určitě při svém pobytu nevynechejte návštěvu CHKO Pálava. Oblast byla za chráněnou prohlášena již v roce 1976. V roce 1986 dokonce biosférickou rezervací UNESCO. Oblast je výjimečná zejména díky své fauně a floře. Ideálním výchozím bodem pro turisty je obec Pavlov nebo město Mikulov, ve vzdálenosti přibližně 25 km od obce Kobylí. Turisté mohou navštívit zříceninu gotického královského hradu Děvičky, tyčící se na jednom z pálavských kopců, odkud se jim naskytne krásný výhled na okolní krajinu včetně novomlýnských nádrží. Další dominantou Pálavy je zřícenina Sirotčího hradu nebo jeskyně na Turoldu. Celou oblastí vede naučná stezka spojující všechna zajímavá místa. [10] Cyklotrasy: Vyžití pro cyklisty i pěší je v našem okolí nespočet. Vesnicí prochází místní naučná cyklistická stezka Modré hory. Přibližně 31 km dlouhá stezka spojuje pět vinařských vesnic: Kobylí, Vrbici, Bořetice, Velké pavlovice a Němčičky. Velice atraktivní je i cyklostezka krajem André, mající 19 km, vinoucí se před obce Vrbice, Bořetice, Velké Pavlovice, Starovičky a Hustopeče. Popřípadě je možné si projet některé úseky Velkopavlovické vinařské stezky, která Vás zavede například na k rozhledně v Bořeticích či Velkých Pavlovicích. Cyklostezky jsou výborně značeny a převážná většina z nich vede po udržovaných asfaltových silnicích. [11] TJ Sokol Němčičky: Sportovní areál v obci Němčičky je vzdálen přibližně 8 km. V zimě se turistům nabízí možnost zalyžovat si na nejníže položené sjezdovce ve střední Evropě, konkrétně ve 180 m.n.m. V blízkosti sjezdovky se nachází zastřešené občerstvení s kapacitou až 80 osob, půjčovna a servis lyží. Majitelé provozují zároveň i lyžařskou a snowboardovou školu. V blízkosti areálu se také nachází bobová dráha, minigolf a farma s chovem koní.

- 74 -

Přes léto je možné navštívit zdejší venkovní koupaliště včetně dětského bazénu. Součástí areálu je občerstvení a fotbalové hřiště. [15] Kultura a památky Lednicko-Valtický areál: Lednicko-Valtsický areál je vzdálen asi 23 km. Jedná se o kulturní památku UNESCO, a to již od roku 1996. Komplex, v popředí se zámky v Lednici a Valticích, zahrnuje hned několik pozoruhodných chrámů a menších zámků či hradů rozesetých mezi nespočet luk, lesů, mokřin a rybníků na ploše téměř 300 m2. Neodolatelný pohled do okolní krajiny nabízí Minaret, za zmínku stojí také uměle vytvořená zřícenina Janův hrad, chrám Tři grácie či Belveder. V zahradách zámku Lednice se často konají například přehlídky dravého ptactva či šermířská představení. Atraktivní pro návštěvníky jsou také projížďky na lodičkách, projížďky na koních nebo v kočáře, nebo projížďky na kole. [16] Mikulov a Vídeň: Do Mikulova se od nás dostanete zhruba za 45 minut autem, do Vídně pak za hodinu. Návštěvu Mikulova je vhodné spojit například s cestou do Vídně. Určitě se vyplatí navštívit zámek, Dietrichteinskou hrobku, nebo pozůstatky zdejší židovské komunity. Nad městem ční Svatý kopeček, ze kterého je krásný výhled na město i do okolí. Zábava ZOO Hodonín: Zoologická zahrada v Hodoníně je spíše jednou z těch menších u nás. Do Hodonína se od nás dostanete autem či vlakem přibližně za 45 minut. Asi největším lákadlem ZOO je tygr usurijský, který je na logu. Dále se návštěvníci mohou kochat pohledem na jaguáry, šimpanze, klokany, medvědy či velbloudy. Aqualand Moravia Pasohlávky: Tento komplex vnitřních i venkovních bazénů, skluzavek a tobogánů byl otevřen teprve v srpnu 2013 a stal se největším aqvaparkem u nás. Aqualand nabízí mimo jiné i well-

- 75 -

ness, masáže a to jiné procedury. Přímo v areálu se nachází restaurace a bary. Pro děti jsou přichystány zábavné animační programy či dětský koutek. [17] Letní kino: V letních měsících se nepravidelně promítá na letním kině v obci Bořetice a Vrbice. Kalendář kulturních a společenských akcí Hody: Tradiční krojované hody se v Kobylí konají vždy třetí červnový víkend. Hoduje se tři dny, od soboty do úterý. Během akce prochází obcí každý den průvod krojovaných oděných do tradičních kobyliských krojů. Průvod končí v sokolské zahradě, kde pokračuje zábava. Hody se původně slavili k uctění svatého patrona, jemuž je vysvěcen místní kostel. Kostel v Kobylí je vysvěcen svatému Jiří, který slaví svůj svátek již v dubnu, slavnosti byly ovšem kvůli počasí přesunuty až na léto. V letních měsících mohou návštěvníci navštívit hody i v okolních vesnicích, je totiž téměř jisté, že každý víkend se někde hoduje.

Otevřené sklepy a výstavy vín: Každoročně již od dubna probíhají ve všech okolních vesnicích výstavy vín. Zde můžete ochutnat vzorky od všech významných vinařství, až po ty nejmenší vinaře, kteří dělají víno pouze pro radost. Během jara a léta se také můžete zúčastnit akcí „otevřené sklepy“, kde můžete při procházce danou vesnicí, nahlédnout přímo do vinného sklípku a ochutnat pár vzorků vína hned několika vinařů. Zarážení hory: Pod akcí s názvem „zarážení hory“ se neskrývá nic jiného než setkání nad sklenkou dobrého vína, někdy už i burčáku. Tzv. zarážení hory je v dnešní době již pouze symbolické, ovšem v minulosti se hojně dodržovalo. Podle tradice ukončovalo zaražení hory zemědělské práce na vinici a dávalo jí odpočinout před sklizní. Dnes mají slavnosti spí-

- 76 -

še zábavný charakter, nechybí dobré jídlo a pití a samozřejmě doprovodný zábavný program, včetně dramatického ztvárnění tradice. Burčákové slavnosti Hustopeče: Na začátku měsíce října probíhají v Hustopečích, asi 25 km, již tradiční burčákové slavnosti. Slavnosti se konají na místním náměstí. Součástí třídenních oslav je průvod městem, řemeslný jarmark a bohatý doprovodný program.

- 77 -

Příloha9: Očekávané variabilní náklady KAVÁRNY v pesimistické a optimistické variantě: 2014 - 2016

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec Celkem

Pesimistická varianta - KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den 15 450 20 600 25 750 28 840 33 990 36 1080 30 900 27 810 20 600

VC/měsíc 13500 18600 22500 26040 30690 32400 27900 24300 18600 214530

Zdroj: Vlastní z pracování autorky.

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec Celkem

Optimistická varianta - KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den 28 840 35 1050 40 1200 40 1200 43 1290 47 1410 47 1410 40 1200 40 1200

VC/měsíc 25200 32550 36000 37200 39990 42300 43710 36000 37200 330150

Zdroj: Vlastní z pracování autorky.

- 78 -

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Pesimistická varianta - KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den VC/měsíc 20 600 22 660 24 720 27 810 33 990 35 1050 35 1050 37 1110 40 1200 37 1110 35 1050 30 900

18600 18480 22320 24300 30690 31500 32550 34410 36000 34410 31500 27900 342660

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Optimistická varianta - KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den VC/měsíc 26 780 28 840 29 870 32 960 37 1110 43 1290 43 1290 46 1380 49 1470 48 1440 43 1290 41 1230

24180 23520 26970 28800 34410 38700 39990 42780 44100 44640 38700 38130 424920

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 79 -

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Pesimistická varianta-KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den 21 23 24 28 33 35 36 39 42 37 34 30

VC/měsíc 630 690 720 840 990 1050 1080 1170 1260 1110 1020 900

19530 19320 22320 25200 30690 31500 33480 36270 37800 34410 30600 27900 349020

Zdroj: Vlastní zpracování autorky

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Optimistická varianta-KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den 30 31 33 34 38 45 45 48 50 48 43 40

VC/měsíc 900 930 990 1020 1140 1350 1350 1440 1500 1440 1290 1200

27900 26040 30690 30600 35340 40500 41850 44640 45000 44640 38700 37200 443100

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 80 -

Příloha 10:Očekávané variabilní náklady PENZIONU v pesimistické a optimistické variantě: 2014 – 2016

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

Pesimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Vytíženost lůžek (%) 140 163 175 198 234 245 210 210 140

VC/měsíc 12 14 15 17 20 21 18 18 12

Celkem

9800 11410 12250 13860 16380 17150 14700 14700 9800 120050

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec Celkem

Optimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 210 234 254 254 280 327 327 304 210

18 20 21 21 24 28 28 26 18

VC/měsíc 14700 16380 17780 17780 19600 22890 22890 21280 14700 168000

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 81 -

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Pesimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Vytíženost lůžek (%) 163 163 175 175 187 198 210 245 269 234 210 175

14 14 15 15 16 17 18 21 23 20 18 15

VC/měsíc 11410 11410 12250 12250 13090 13860 14700 17150 18830 16380 14700 12250 168280

19 19 19 20 22 23 23 26 30 30 28 20

VC/měsíc 15540 15540 15540 16380 17990 18760 18760 21280 24570 24570 22890 16380 228200

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Optimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 222 222 222 234 257 268 268 304 351 351 327 234 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 82 -

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Pesimistická varianta-PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 175 175 187 210 222 234 234 269 292 269 245 198

15 15 16 18 19 20 20 23 25 23 21 17

VC/měsíc 12250 12250 13090 14700 15540 16380 16380 18830 20440 18830 17150 13860 189700

20 20 20 22 23 22 22 29 31 33 29 22

VC/měsíc 16380 16380 16380 17990 18760 17990 17990 23730 25340 27020 23730 17990 239680

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Optimistická varianta-PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 234 234 234 257 268 257 257 339 362 386 339 257 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 83 -

Příloha 11: Očekávané výnosy KAVÁRNY v pesimistické a optimistické variantě: 2014 – 2016 Pesimistická varianta - KAVÁRNA 2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

Počet lidí/den

Tržba/den 15 20 25 28 33 36 30 27 20

Tržba/měsíc 1500 2000 2500 2800 3300 3600 3000 2700 2000

Celkem

45000 62000 75000 86800 102300 108000 93000 81000 62000 715100

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

Optimistická varianta - KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den VC/měsíc 28 2800 35 3500 40 4000 40 4000 43 4300 47 4700 47 4700 40 4000 40 4000

Celkem

84000 108500 120000 124000 133300 141000 145700 120000 124000 1100500

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 84 -

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec

Pesimistická varianta-KAVÁRNA Počet lidí/den Tržba/den Tržba/měsíc 20 2000 22 2200 24 2400 27 2700 33 3300 35 3500 35 3500 37 3700 40 4000 37 3700 34 3400 900 30

Celkem

62000 61600 74400 81000 102300 105000 108500 114700 120000 114700 102000 27900 1074100

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec

Optimistická varianta - KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den VC/měsíc 26 2600 28 2800 29 2900 32 3200 37 3700 43 4300 43 4300 46 4600 49 4900 48 4800 43 4300 41 4100

Celkem

80600 78400 89900 96000 114700 129000 133300 142600 147000 148800 129000 127100 1416400

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 85 -

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec

Pesimistická varianta-KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den 21 23 24 28 33 35 36 39 42 37 34 30

VC/měsíc 2100 2300 2400 2800 3300 3500 3600 3900 4200 3700 3400 3000

Celkem

65100 64400 74400 84000 102300 105000 111600 120900 126000 114700 102000 93000 1163400

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec

Optimistická varianta-KAVÁRNA Počet lidí/den VC/den VC/měsíc 30 3000 31 3100 33 3300 34 3400 38 3800 45 4500 45 4500 48 4800 50 5000 48 4800 43 4300 40 4000

Celkem

93000 86800 102300 102000 117800 135000 139500 148800 150000 148800 129000 124000 1477000

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 86 -

Příloha 12: Očekávané výnosy PENZIONU v pesimistické a optimistické variantě: 2014 – 2016

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

Pesimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Vytíženost lůžek (%) 140 163 175 198 234 245 210 210 140

Celkem

12 14 15 17 20 21 18 18 12

Tržby 57400 66830 71750 81180 95940 100450 86100 86100 57400

147

703150

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2014 Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

Optimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 210 234 254 254 280 327 327 304 210

Celkem

18 20 21 21 24 28 28 26 18

VC/měsíc 86100 95940 104140 104140 114800 134070 134070 124640 86100

204

984000

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 87 -

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Pesimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Vytíženost lůžek (%) 163 163 175 175 187 198 210 245 269 234 210 175

14 14 15 15 16 17 18 21 23 20 18 15 206

Tržby 66830 66830 71750 71750 76670 81180 86100 100450 110290 95940 86100 71750 985640

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2015 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Optimistická varianta - PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 222 222 222 234 257 268 268 304 351 351 327 234

19 19 19 20 22 23 23 26 30 30 28 20 279

VC/měsíc 91020 91020 91020 95940 105370 109880 109880 124640 143910 143910 134070 95940 1336600

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 88 -

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Pesimistická varianta-PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 175 175 187 210 222 234 234 269 292 269 245 198

15 15 16 18 19 20 20 23 25 23 21 17 232

VC/měsíc 71750 71750 76670 86100 91020 95940 95940 110290 119720 110290 100450 81180 1111100

20 20 20 22 23 22 22 29 31 33 29 22 293

VC/měsíc 95940 95940 95940 105370 109880 105370 105370 138990 148420 158260 138990 105370 1403840

Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

2016 leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Optimistická varianta-PENZION Počet lidí/měsíc Výtěžnost lůžek (%) 234 234 234 257 268 257 257 339 362 386 339 257 Zdroj: Vlastní zpracování autorky.

- 89 -