Son en Breugel, Mogelijkheden nieuwe vestiging Grando keuken en badkamers en SVEA op Ekkersrijt Grando Retail BV Definitief
Son en Breugel, Mogelijkheden nieuwe vestiging Grando keuken en badkamers en SVEA op Ekkersrijt Grando Retail BV Definitief
Rapportnummer:
203X00844.067509_3
Datum:
8 maart 2012
Contactpersoon opdrachtgever: De heer R.J.J. van Pelt Mevrouw J. de Vries Projectteam BRO: Trefwoorden:
Aiko Mein, Eefje van der Velden Distributieplanologisch onderzoek, keukeninrichting, badkamerinrichting, Ekkersrijt
Bron foto kaft: Beknopte inhoud:
Hollandse Hoogte 6 In opdracht van Grando Retail BV heeft BRO de distributieve mogelijkheden onderzocht voor de opening van een vestiging Grando keukens en badkamers en SVEA keukens op woonboulevard Ekkersrijt in Son en Breugel. Onderliggende rapportage dient ter onderbouwing van de benodigde bestemmingsplanwijziging.
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E
[email protected]
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING
3
1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Definitie keuken- en badkamerbranche 1.3 Opzet rapportage
3 3 4
2. PLANINITIATIEF
5
2.1 Formulebeschrijving 2.2 Initiatief
5 5
3. ONTWIKKELINGSKADERS
7
3.1 3.2 3.2 3.3 3.4
Aanbodsituatie kwantitatief Aanbodsituatie kwalitatief Referentie keuken- en badkamerbranche op woonboulevards Trends en ontwikkelingen Beleidskaders 3.4.1 Masterplan Ekkersrijt 3.4.2 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven 3.5 Plannen en initiatieven 3.6 Vraag en functioneren
7 9 10 11 12 12 13 13 14
4. OVERWEGINGEN
17
4.1 Haalbaarheid 4.2 Wenselijkheid 4.3 Conclusie
Inhoudsopgave
17 18 19
1
2
Inhoudsopgave
1.
INLEIDING
1.1 Aanleiding en vraagstelling Aanleiding Grando Retail BV is voor haar franchiseformules Grando en SVEA voornemens een nieuwe vestiging te openen op bedrijventerrein (woonboulevard) Ekkersrijt te Son en Breugel. Het beoogde pand is reeds in eigendom van Grando Retail BV en kent momenteel de bestemming kantoor en magazijn. De zogenaamde showroom die nu in het pand is gevestigd is een informatiecentrum. De eigenaar wil het pand verbouwen en geschikt maken voor de opening van twee initiatieven: • Grando keukens en badkamer. • SVEA keukens. De gezamenlijke omvang van de initiatieven bedraagt 2.172 m² bvo. Op 1 september 2011 is een nieuw bestemmingsplan op bedrijventerrein Ekkersrijt van kracht gegaan. Voor bovenstaande ontwikkeling moet daarom een vrijstellingsprocedure worden doorlopen. Voorwaarde voor het honoreren van deze vrijstelling is het beschikbaar komen van een door een neutrale partij uitgevoerd distributieplanologisch onderzoek (dpo). Hierop heeft Grando Retail BV BRO verzocht een onderzoek naar de distributieplanologische haalbaarheid uit te voeren. Vraagstelling De centrale onderzoeksvragen voor dit onderzoek zijn als volgt geformuleerd: • ‘In hoeverre is er distributieve ruimte voor uitbreiding van het keuken- en badkameraanbod in de gemeente Son en Breugel en specifiek voor meubelboulevard Ekkersrijt? • ‘Wat zijn de effecten van het initiatief op de detailhandelsstructuur?’. Met andere woorden: past het initiatief binnen de gewenste ontwikkelingsrichting die in het Masterplan voor Ekkersrijt is vastgelegd?
1.2 Definitie keuken- en badkamerbranche De keuken- en badkamer branches maken onderdeel uit van de branche wonen. In deze rapportage verstaan we hieronder alle keukenwinkels en badkamerwinkels gericht op de particuliere markt. Het gaat hierbij om keukens en badkamers die door consumenten rechtstreeks bij leveranciers worden gekocht (met of zonder inbouwapparatuur), waarbij de consument zelf de keuze voor de leverancier en het merk kan maken. De verkoop van keukens en badkamers op de particuliere markt gebeurt vooral via speciaalzaken.
Hoofdstuk 1
3
De keukenbranche in Nederland is onder te verdelen in een hoog-, midden- en laagsegment. Het hoge segment bestaat uit luxe keukenzaken met duurdere merken en voornamelijk met een eigen klantenkring zoals SieMatic. Het middensegment van de markt wordt ingenomen door keukenformules als Grando, Bruynzeel, Quattro en Keukenluxx. In het lagere marktsegment bevinden zich de doe-het-zelfketens, warenhuizen (IKEA) en andere prijsvechters. Via deze ketens kan de klant makkelijk, snel en goedkoop een keuken aanschaffen. De keukenzaken Keukenconcurrent en Keuken Kampioen richten zich op het lagere marktsegment. De combinatiebranche keukens en badkamer is primair gericht op de verkoop van keukens en badkamers. De winkels bieden wel installatie aan, maar dan als service bij de verkoop. De retailers opereren voornamelijk in het middendeel van de markt, waarbij zij op een relatief laag prijsniveau beginnen (iets boven de bouwmarkten). Ze verkopen een behoorlijk aantal merken, die vaak scherp zijn geprijsd. Daarnaast hebben ze ook een groot eigen assortiment, ook onder eigen label. Naast Grando zijn SVIK en Brugman Keukens en Badkamers bekende winkels.
1.3 Opzet rapportage Het volgende hoofdstuk gaat in op de formulebeschrijvingen van Grando en SVEA en het initiatief van Grando Retail BV. In hoofdstuk drie komen de ontwikkelingkaders aan bod. Na een kwantitatieve analyse volgt een beschrijving van de huidige structuur van het aanbod aan keuken- en badkamerzaken in de regio Son en Breugel (omvang, samenstelling, spreiding en kwaliteiten). Daarnaast worden het draagvlak, bestedings- en koopgedrag bekeken. Hoofdstuk vier beschrijft de haalbaarheid en wenselijkheid en sluit af met de conclusies.
4
Hoofdstuk 1
2.
PLANINITIATIEF
2.1 Formulebeschrijving Grando keukens en badkamers Grando is een winkelformule gespecialiseerd in keukens en badkamers en is gevestigd in Nederland en België. Grando heeft vestigingen met enkel keukenaanbod, maar ook vestigingen met badkamers. Nederland telt 37 vestigingen1 waarvan 14 vestigingen ook badkamers verkopen. In België heeft Grando 8 vestigingen. Grando biedt volgens eigen zeggen betaalbaar keukendesign met een keuze uit meer dan 200 modellen. SVEA keukens In 2009 heeft Grando een nieuwe keukenformule gelanceerd. Met deze SVEAformule speelt Grando in op de toenemende marktvraag in het lage marktsegment. De SVEA formule biedt keukens met een moderne uitstraling tegen een vaste lage prijs. De doelgroep bestaat voornamelijk uit een jong publiek. Momenteel zijn er 102 vestigingen van SVEA keukens in Alkmaar, Almelo, Amersfoort, Den Helder, Emmen, Heerenveen, Helmond, Rotterdam, Spijkenisse, Uden en in België Aartselaar. Grootschalig winkelconcept op diverse locaties Grando is een grootschalig winkelconcept gevestigd met een gemiddelde omvang van bijna 1.000 m² wvo op diverse typen locaties. Ongeveer de helft van de showrooms is gevestigd op woonboulevards, de andere helft van de vestigingen is vaak min of meer solitair gelegen. Daarnaast exploiteert Grando ook diverse vestigingen in of aan de rand van hoofdwinkelgebieden (bijvoorbeeld in het centrum van Epe).
2.2 Initiatief Verbouwing bestaande winkel Ekkersrijt ligt ten noorden van Eindhoven in de gemeente Son en Breugel. Het woonaanbod is een centraal op het bedrijventerrein gelegen deelgebied met een eigen, consumentgericht karakter. Grando heeft hier een zogenaamd ‘infocentre’ dat dienst doet als kantoor en magazijn. Door de verbouwing wil de eigenaar het pand geschikt maken voor een vestiging van Grando keukens en badkamers en een SVEA vestiging. In deze regio heeft Grando momenteel één vestiging, namelijk in Helmond. De vestiging van SVEA ligt ook in Helmond, met uitzonderingen van Uden liggen de overige SVEA vestigingen allen in het noorden en westen van het land. 1 2
Bron: www.grando.nl Bron: www.sveakeukens.nl
Hoofdstuk 2
5
Omvang initiatief Het huidige pand kent momenteel een bestemming kantoor en magazijn. De winkel op de woonboulevard zal in totaliteit een toekomstig aanbod hebben van circa 2.100 m² bvo. In de distributieplanologie wordt gebruik gemaakt van het winkelvloeroppervlakte (wvo). Dit is de ruimte die toegankelijk is voor de consument, dus exclusief magazijn, opslag, personeelsruimte e.d. Het wvo bedraagt bij benadering 80% van het bedrijfsvloeroppervlakte (bvo). De nieuwe vestiging omvat zodoende een wvo van circa 1.750 m² wvo.
6
Hoofdstuk 2
3.
ONTWIKKELINGSKADERS
3.1 Aanbodsituatie kwantitatief Keukenzaken Hieronder wordt de aanbodsituatie in de keukenbranche in de omliggende gemeenten op hoofdlijnen in beeld gebracht. Om meer specifiek uitspraken te doen voor de uitbreiding van de distributieve ruimte hebben we een kleiner gebied bekeken. Het gebied dat Best, Eindhoven, Son en Breugel en Veldhoven bestrijkt, beschouwen wij in dit onderzoek als het primaire verzorgingsgebied van Ekkersrijt. Tabel 3.1: Overzicht aanbod keukenbranche regio rond Son en Breugel 2
inwoners
vkp*
m wvo
Best
28.810
2
330
2%
11
Boxtel
30.280
2
471
3%
16
Eindhoven
aandeel m2 wvo/inw
216.036
11
3.303
22%
15
Geldrop
28.000
1
918
6%
32
Helmond
88.560
6
3.490
23%
39
Nuenen
22.242
2
635
4%
28
Oirschot
17.845
2
225
1%
12
Schijndel
23.044
3
1.275
8%
55
Sint-Oederode
17.818
2
520
3%
29
Son en Breugel
15.653
3
2.464
16%
157
Veghel
37.476
2
960
6%
26
Veldhoven
43.592
4
900
6%
21
Totaal regio
569.356
40
15.491
100%
27
Best/Eindhoven/Son en Breugel/
304.091
20
6.997
45%
23
2.454.215
148
75.749
31
16.688.432
928
492.664
30
Veldhoven Noord-Brabant Nederland
Bron: Locatus (september 2011) en CBS (januari 2011)
* vkp = verkooppunten
Relevant zijn de volgende constateringen: • Het totale aanbod in de keukenbranche in de direct omliggende regio is relatief laag, gemiddeld 23 m² wvo per 1.000 inwoners. Dit is lager dan het landelijke en provinciale gemiddelde, dat ligt op respectievelijk 30 en 31 m² wvo per 1.000 inwoners. • De keukenbranche kenmerkt zich door een sterke concentratie van (grootschalig) aanbod nabij bevolkingsconcentraties c.q. in stedelijk gebied. Ruim een vijfde is gevestigd in zowel Helmond als Eindhoven en 16% in Son en Breugel. De overige gemeenten hebben procentueel gezien een aanzienlijk kleiner aandeel.
Hoofdstuk 3
7
•
Son en Breugel beschikt over een uitgebreid aanbod door het aanwezige aanbod op Ekkersrijt.
Badkamerzaken In tabel 3.2 is een overzicht te zien van het aanbod aan badkamerzaken. Tabel 3.2: Overzicht aanbod badkamerbranche regio rond Son en Breugel
Boxtel Eindhoven
2
inwoners
vkp
m wvo
30.280
1
328
4%
aandeel m2 wvo/inw 11
216.036
2
730
10%
3
Geldrop
28.000
1
285
4%
10
Helmond
88.560
2
510
7%
6
Nuenen
22.242
2
870
11%
39
Schijndel
23.044
2
1.067
14%
46
Sint-Oederode
17.818
2
660
9%
37
Son en Breugel
15.653
2
1.400
18%
89
Veghel
37.476
3
1.490
20%
40
Veldhoven
43.592
1
251
3%
6
Totaal regio
569.356
18
7.591
100%
13
Best/Eindhoven/Son en Bre-
304.091
5
2.381
31%
8
gel/Veldhoven Noord-Brabant Nederland
2.454.215
48
35.474
15
16.612.213
387
178.621
11
Bron: Locatus (september 2011) en CBS (januari 2011)
•
• •
Het totale aanbod in de badkamerbranche ligt in de onderzoeksregio met 13 m² wvo per 1.000 inwoners hoger dan het landelijk gemiddelde van 11 m² wvo per 1.000 inwoners. Het aanbod in Best, Eindhoven, Son en Veldhoven is lager, gemiddeld 8 m² wvo per 1.000 inwoners. Voor het aanbod op Ekkersrijt moet worden opgemerkt dat het medio 2011 is uitgebreid met Sanidirect (1.080 m² wvo). Deze gegevens zijn in bovenstaande tabel verwerkt.
Zaken in keukens én badkamers In tabel 3.3 is een overzicht te zien van het aanbod aan zaken dat zowel keukens als badkamers voert.
8
Hoofdstuk 3
Tabel 3.3: Overzicht aanbod keuken- en badkamerbranche regio rond Son en Breugel inwoners Eindhoven
2
vkp
m wvo
aandeel
m2 wvo/inw
216.036
1
120
3%
1
Helmond
88.560
1
1.650
44%
19
Nuenen
22.242
1
135
3%
6
Son en Breugel
15.653
2
1.881
50%
120
Totaal regio
569.356
5
3.786
100%
7
Best/Eindhoven/Son en Bre-
304.091
3
2.001
53%
7
gel/Veldhoven Noord-Brabant Nederland
2.454.215
31
33.606
14
16.655.799
248
245.205
15
Bron: Locatus en CBS, september 2011
•
• •
Het totale aanbod in het gecombineerde segment keukens en badkamers is klein, gemiddeld 7 m² wvo per 1.000 inwoners. Dit is aanzienlijk lager dan het landelijke en provinciale gemiddelde, dat ligt op respectievelijk 15 en 14 m² per 1.000 inwoners. Het keuken- en badkameraanbod concentreert zich vrijwel volledig op bedrijventerreinen en perifere concentraties. Hetzelfde als voor enkel het keukenaanbod geldt ook voor het keuken- en badkameraanbod, dat er naar inwoners in Son en Breugel zeer veel aanbod is, te verklaren door de concentratie op Ekkersrijt. Opvallend is dat het aanbod in Eindhoven zeer beperkt is.
3.2 Aanbodsituatie kwalitatief Son: Woonboulevard Ekkersrijt De detailhandel op Ekkersrijt is centraal op het bedrijventerrein gelegen. Op Ekkersrijt zijn momenteel enkel grootschalige winkels in de hoofdbranches wonen en doehet-zelf gevestigd. Het aanbod oefent door omvang en diversiteit een sterke aantrekkingskracht uit op de hele regio. Het hele gebied heeft de potentie om uit te groeien tot het ‘Home en Livingcentrum’ voor heel Brabant met een bovenregionale verzorgingsfunctie3. De bereikbaarheid van de woonboulevard is goed door de ligging nabij de snelweg. De ruimtelijke samenhang is redelijk, maar zou op sommige punten wel verbeterd kunnen worden. In totaal zijn er 5 keukenwinkels vertegenwoordigd op Ekkersrijt; Brugman keukens en badkamers, Keukenluxx, Bruynzeel, Keukenconcurrent en een infocentre van Grando. De eerste drie winkels richten zich net zoals Grando op het middensegment. Alleen Brugman keukens en badkamers heeft zoals Grando ook badkamers in het
3
Bron: Ontwikkelingsmogelijkheden Home & Livingcenter deelgebied 2 Ekkersrijt, BRO
Hoofdstuk 3
9
assortiment. Op Ekkersrijt is geen aanbod uit het topsegment aanwezig. De Keukenconcurrent is op Ekkersrijt de enige prijsvechter. De SVEA-formule concurreert binnen Ekkersrijt vooral met de Keukenconcurrent. Grando concurreert binnen Ekkersrijt in het middensegment met Brugman Keukens en badkamers, Bruynzeel en Keukenluxx. Daarnaast concurreert Grando met badkamerformule Sanidirect en in het centrum van Son met Baderie P. Voss.
3.2 Referentie keuken- en badkamerbranche op woonboulevards Omvang en samenstelling aanbod In de volgende tabellen is voor een aantal woonboulevards het aanbod binnen de keuken- en badkamerbranche weergegeven als referentie Tabel 3.4: Overzicht aanbod keukenzaken referentie woonboulevards 2
Aantal winkels
m wvo
Alexandrium (Rotterdam)
9
7.535
Woonboulevard Heerlen (Heerlen)
4
3.728
Kruisvoort (Breda)
1
1.100
Woonboulevard Utrecht (Utrecht)
5
5.043
Ekkersrijt (Son en Breugel)
3
2.464
Bron: Locatus, september 2011
Tabel 3.5: Overzicht aanbod keuken- en badkamerzaken referentie woonboulevards 2
Aantal winkels
m wvo
Alexandrium (Rotterdam)
1
1.831
Woonboulevard Heerlen (Heerlen)
3
2.926
Kruisvoort (Breda)
3
2.386
Woonboulevard Utrecht (Utrecht)
3
2.740
Ekkersrijt (Son en Breugel)
2
1.881
Bron: Locatus, september 2011
bel 3.6: Overzicht aanbod badkamerzaken referentie woonboulevards Aantal winkels
2
m wvo
Alexandrium (Rotterdam)
1
175
Woonboulevard Heerlen (Heerlen)
1
895
Kruisvoort (Breda)
0
0
Woonboulevard Utrecht (Utrecht)
1
814
Ekkersrijt (Son en Breugel)
2
1.400
Bron: Locatus, september 2011
10
Hoofdstuk 3
Wat betreft het keukenaanbod kunnen we constateren dat het aantal winkels en het aantal m² wvo in Ekkersrijt achterblijft ten opzichte van de woonboulevards in Rotterdam, Heerlen en Utrecht. Alexandrium heeft verreweg het grootste keukenaanbod. SVEA keukens is alleen gevestigd in Rotterdam. De combinatie van het keuken- en badkameraanbod en de keuzemogelijkheden op Ekkersrijt is ook relatief klein ten opzichte van de andere grote woonboulevards. Opvallend is dat op de woonboulevards van Heerlen, Breda en Utrecht vestigingen van zowel Grando als Brugman als KVIK zijn vertegenwoordigd. Met de komst van Sanidirect heeft het badkameraanbod (in m² wvo) op Ekkersrijt een sprong gemaakt. Het aantal badkamerspeciaalzaken dat op de verschillende woonboulevards is vertegenwoordigd, is gering. Rotterdam, Heerlen en Utrecht hebben maar 1 badkamerzaak, Breda heeft er geen. Opvallend is dat deze zaken een kleine omvang kennen.
3.3 Trends en ontwikkelingen Voor dit onderzoek relevante trends in de keuken- en badkamerbranche zijn puntsgewijs weergegeven op basis van onder andere het jaarverslag 2008 “De keukenmarkt nader belicht” opgesteld door het CBW en GFK en de rapportage structuurstudie badkamerbranche 2008. • De markt van nieuwe keukens is sterk gerelateerd aan de huizenmarkt. Ongeveer de helft van de totale bestedingen aan keukens hangt samen met de aankoop of huur van een nieuwe woning. De andere helft van de omzet komt voort uit de vervangingsmarkt. De huizenmarkt zit op slot waardoor mensen minder vaak verhuizen. De vraag naar nieuwe keukens is daardoor ook minder. Hetzelfde geldt voor de vraag naar badkamers. • Branchevervaging bij woonwarenhuizen kan een bedreiging voor de keuken- en badkamerbranche vormen. In de Woonmonitor 20104 is echter te zien dat in 2009 nog altijd de meeste keukens via het specialistenkanaal worden verkocht, namelijk 84%. Maar het marktaandeel van doe-het-zelfzaken, bouwmarkten en warenhuizen is de afgelopen jaren wel gestegen. • Keuken- en badkamerspeciaalzaken hebben een onderscheidend vermogen ten opzichte van de doe-het-zelfzaken en woonwarenhuizen. De speciaalzaken leveren doorgaans een hoge service, kwaliteit en een klantgerichte aanpak. • Het aantal keukenspeciaalzaken in 2010 is licht afgenomen in vergelijking met voorgaande jaren. Sinds 2005 blijft het aantal winkels relatief stabiel, in totaal zijn er 1.220 tot 1.240 keukenzaken. • Groei van het aantal winkelketens die volledig gericht zijn op de verkoop van badkamers en zich profileren als het verkooppunt voor badkamer. In deze 4
Bron: CBW-Mitex Woonmonitor 2010
Hoofdstuk 3
11
•
•
groep bevinden zich zowel combinatiewinkels (bijv. Grando) als specialisten (bijv. Sanidump). Bouwmarkten hebben een significant marktaandeel in de badkamermarkt opgebouwd. Enerzijds is er een sterkere focus op de verkoop door middel van prijsacties en het aanbieden van combipacks. Anderzijds zijn er diverse initiatieven om meer luxe badkamers in de bouwmarkten te verkopen. Er zijn relatief weinig badkamerspeciaalzaken op de diverse woonboulevards actief. Er is hier dus ruimte voor sterk geprofileerde retailformules. De verwachting is dat het aantal vestigingen van de huidige retailers de komende jaren verder zal gaan groeien. Tevens is het niet uit te sluiten dat er nieuwe ketens gaan ontstaan.
Tabel .3.7 Marktaandelen van verkoopkanalen keukens 2007
2008
2009
73%
65%
58%
Doe-het-zelfzaken, bouwmarkten
5%
5%
6%
Woninginrichters (woonspeciaalzaken)
0%
1%
2%
Keukenspeciaalzaken
Overig (woon)warenhuizen zoals (IKEA, HEMA, installateurs e.d.) Totaal
16%
20%
34%
100%
100%
100%
Bron: CBW-Mitex Woonmonitor 2010
3.4 Beleidskaders 3.4.1 Masterplan Ekkersrijt Masterplan kader voor toekomstige ontwikkelingen De gemeente Son en Breugel heeft voor bedrijventerrein Ekkersrijt in 2003 een masterplan opgesteld. Dit plan vormt sindsdien het kader voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Ten aanzien van de detailhandel worden door de gemeente het aanwezige meubelplein en het beleidsuitgangspunt om detailhandel in stedelijk gebied te vestigen beschouwd als belangrijkste kansen. Deelgebieden met eigen identiteit Eén van de deelgebieden is het meubelplein en omgeving. Spil in dit gebied zijn het meubelplein zelf en Ikea. Dit gebied heeft potentie om uit te groeien tot het ‘home & livingcentrum’ voor heel Brabant, met een bovenregionale verzorgingsfunctie. Hierbij dient aandacht te worden besteed aan de kwaliteit van het aanbod, de ruimtelijke omgeving en het verblijfsklimaat. In het Masterplan wordt aangegeven dat het thema ‘home & living’ verder uitgewerkt dient te worden. Aangegeven moet worden welke invulling bij dit concept hoort, zodat de kwaliteit van het aanbod wordt behouden en waar mogelijk ver-
12
Hoofdstuk 3
groot. Tevens dient hierbij een regionale afstemming plaats te vinden, mede in relatie tot het landelijk beleid en de mogelijkheden binnen de regionale en lokale markt. 3.4.2 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Ekkersrijt ligt binnen de gemeentegrenzen van Son en Breugel, maar heeft een regionale uitstraling. De ontwikkeling van dit gebied dient daarom in regionaal perspectief plaats te vinden. Vandaar dat ook in de detailhandelsnota van de gemeente Eindhoven een paragraaf over Ekkersrijt is opgenomen5. In deze nota wordt Ekkersrijt aangeduid als een ‘bijzondere grootschalige concentratie’, met een gemengd profiel en een bovenlokale en zelfs bovenregionale verzorgingsfunctie. Er zijn plannen voor een forse uitbreiding van Ekkersrijt met > 10.000 m² wvo, waarbij er tevens druk is brancheverbreding toe te passen. De detailhandelsnota van Eindhoven geeft aan dat het bij toekomstige ontwikkeling van belang is het evenwicht te bewaren ten opzichte van de ontwikkelingen in de detailhandelsstructuur binnen de gemeente Eindhoven. Afstemming, ook in regionaal verband, is gewenst.
3.5 Plannen en initiatieven Voor dit onderzoek relevante plannen en initiatieven in de regio rond Ekkersrijt zijn de volgende detailhandelsontwikkelingen: • In februari 2011 is het startsein gegevens voor de uitbreiding van Meubelplein Ekkersrijt. Het meubelplein krijgt 24.000 m² extra vloeroppervlak en een geheel vernieuwde uitstraling. De oplevering staat gepland voor het voorjaar van 2013. In de plannen zijn ook winkels opgenomen die buiten de branche wonen vallen. Alle zittende huurders keren in het complex terug, sommige winkels op een andere plaats. • IKEA heeft begin 2012 de uitbreiding in gebruik genomen. De uitbreiding is met name gericht op het aanpassen van het concept aan de moderne maatstaven. Het gaat om een uitbreiding van 9.000 m² bvo. Het totale aanbod komt daardoor neer op 36.000 m² bvo. • Het binnenstedelijke gebied Strijp S (Philips-terreinen) wordt geleidelijk getransformeerd tot een stedelijk subcentrum met een gemengd programma wonen, werken, cultuur en voorzieningen. In het voorlopig programma is voorzien in circa 30.000 m² aan voorzieningen. Nog niet duidelijk is hoe het detailhandelsprogramma er uit zal gaan zien.
5
Gemeente Eindhoven, detailhandelsnota “ten minste houdbaar tot januari 2010”, mei 2005.
Hoofdstuk 3
13
3.6 Vraag en functioneren Bevolkingsomvang en -ontwikkeling De gemeente Son en Breugel telde op 1 januari 2011 15.653 inwoners. Het merendeel van het draagvlak voor de winkelvoorzieningen op Ekkersrijt woont echter niet in deze gemeente maar in Eindhoven en de regio. Voor de vraag gaan we naast de gemeente Son en Breugel en Eindhoven ook uit van de nabijgelegen gemeenten Best en Veldhoven. In deze regio wonen in totaal 304.091 mensen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het draagvlak in de omgeving naar gemeente. De bevolkingsontwikkeling voor genoemde gemeenten is gebaseerd op provinciale prognoses6. Het totaal aantal inwoners in het primaire verzorgingsgebied neemt met 6.000 inwoners toe tot 2020. Dit is een toename van 2% en zal een beperkt effect hebben op het omzetpotentieel. Tabel 3.6: Bevolking regio Ekkersrijt Gemeente
Inwoners 2-5-2011
Best Eindhoven Son en Breugel Veldhoven Totaal regio
7
2020
8
28.810
30.990
216.036
219.070
15.653
15.820
43.592
44.155
304.091
310.035
Bestedingen De bestedingen in de keukenbranche per hoofd van de bevolking zijn gebaseerd op de uitgaven in keukenzaken en bedragen € 148,- op jaarbasis9. Voor specifiek de badkamerbranche worden er geen bestedingscijfers gepubliceerd. Koopstromen Op basis van recent koopstromenonderzoek10 in de regio Eindhoven kunnen geen uitspraken gedaan worden voor specifiek de keuken- en badkamerbranche, maar wel voor de woonbranche als geheel. We kunnen constateren dat de koopkrachtbinding in de woonbranche in bovengenoemde vier gemeenten aan het aanbod in Son en Breugel op 45% ligt. Voor specifiek de keuken- en badkamerbranche hanteren wij de volgende uitgangspunten. • Vanwege de veelzijdigheid van de woonboulevard is de koopkrachtbinding aan Son en Breugel hoog, mede door de aanwezigheid van IKEA. Het genoemde percentage van de woonbranche kan niet zomaar worden vertaald naar de specifieke subbranches.
6 7
9 10
Bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose, Provincie Noord-Brabant, 2008. Bron: CBS, 2011. Bron: Hoofdbedrijfschap detailhandel 2011, keukenzaken. Bron: Regionaal koopstromenonderzoek SRE (2009)
14
Hoofdstuk 3
•
•
De consument is bereid langere afstanden af te leggen voor de aanschaf van een keuken ten opzichte van de gehele woonbranche. Aangezien het keukenaanbod op Ekkersrijt niet bijzonder uitgebreid is, zal dat ook hier het geval zijn. Wij gaan daarom uit van een binding in deze subbranche van circa 20%. Let wel dat dit de binding is van de totale regio met meer dan 300.000 inwoners aan het aanbod in de gemeente Son en Breugel. Dit is een voorzichtige aanname en het is dan ook realistisch als deze wat hoger uitkomt bij een uitbreiding en versterking van het aanbod. Consumenten leggen consumenten een relatief grote afstand af voor de aankoop van een keuken. Een aanzienlijk deel van de omzet in de keukenbranche is dus ook afkomstig van buiten de gemeente. Uit het koopstromenonderzoek is af te leiden dat de koopkrachttoevloeiing in Son en Breugel in de woonbranche van buiten het primaire verzorgingsgebied vooral afkomstig is uit de gemeenten Geldrop-Mierlo, Nuenen, Oirschot en Waalre. BRO benadert de koopkrachttoevloeiing als aandeel van de totale omzet op 30%.
Benadering economisch functioneren en marktmogelijkheden keukenbranche Op basis van voorgaande uitgangspunten is het huidige en toekomstige economisch functioneren voor de keukenbranche in de gemeente Son en Breugel te benaderen. Tabel 3.3: Benadering huidig en toekomstig economisch functioneren branche keuken (inclusief BTW)
Aantal inwoners gemeente Son en Breugel, Eindhoven, Best, Veldhoven Bestedingen per hoofd
Huidig
Toekomstig
functioneren
functioneren
304.091
310.035
€ 148,-
€ 148,-
€ 45,0
€ 45,9
Ca. 20%
Ca. 20%
Gebonden bestedingen (mln.)
€ 9,0
€ 9,2
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet
30%
30%
Totale bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding
Koopkrachttoevloeiing absoluut (mln.) Totale besteding (mln.) Huidig wvo (m²)
€ 3,9
€ 3,9
€ 12,9
€ 13,1
2.464
2.464
Omzet per m² wvo
€ 5.225
€ 5.325
Vergelijkbaar gemiddelde (per m² wvo)
€ 2.940
€ 2.940
1.910
1.995
Uitbreiding (m²)
De keukenbranche in Son en Breugel functioneert momenteel op basis van een relatief hoge vloerproductiviteit van € 5.225,- m² wvo (landelijke referentie is € 2.950,per m² wvo). Op basis van deze relatief hoge vloerproductiviteit kan geconstateerd worden dat er marktruimte is het aanbod uit te breiden. Deze rekenkundige marktruimte bedraagt circa 1.900 m² wvo en neemt vanwege de bevolkingsgroei de komende jaren toe tot circa 2.000 m² wvo.
Hoofdstuk 3
15
In het bovenstaande is nog geen rekening gehouden met veranderingen in de koopstromen en de consumptieve bestedingen. De werkelijke distributieve ruimte kan namelijk groter zijn wanneer uitbreiding van de woonboulevard ook leidt tot een grotere aantrekkingskracht en daarmee meer omzettoevloeiing. Wij zijn hierbij uitgegaan van behoudende koopkrachtbindingscijfers. Hogere bindingscijfers bij versterking van het aanbod zijn zeker niet ondenkbaar. Marktmogelijkheden badkamerbranche Er zijn geen cijfers voorhanden om een vergelijkbare benadering van de marktruimte voor specifiek de badkamerbranche te maken. Wel is eerder geconstateerd dat het aanbod aan badkamerspeciaalzaken winkels met een gecombineerd aanbod aan keukens en badkamers in de regio beperkt is. Dit biedt kwalitatief mogelijkheden voor nieuw aanbod.
16
Hoofdstuk 3
4.
OVERWEGINGEN
4.1 Haalbaarheid Sterke uitgangspositie De uitgangpositie voor ontwikkelingen van de keuken- en badkamerbranche op Ekkersrijt is sterk. Het keuken aanbod functioneert momenteel namelijk goed, met een gemiddelde omzet die boven het landelijk gemiddelde ligt. In de toekomst zal de omzetpotentie gering toenemen door de gestage bevolkingsgroei in de regio. De badkamerbranche is bovendien niet sterk vertegenwoordigd in de regio, hetgeen mogelijkheden biedt voor nieuwe aanbieders. Uitbreiding winkeloppervlak De vestiging op de woonboulevard zorgt voor een netto uitbreiding van het aanbod van maximaal circa 1.750 m² wvo. Op een totaal van 2.784 m² wvo leidt dit tot een uitbreiding van de keukenbranche van ruim 60%. Distributief haalbaar De effecten op de bestaande aanbodstructuur van de verbouwing van het huidige pand zijn naar verwachting klein, omdat er voldoende marktruimte aanwezig is. De gemiddelde omzet per m² wvo zal mogelijk wel afnemen en meer in de richting van de referentie vloerproductiviteit komen. Dit kan een wat lagere vloerproductiviteit betekenen voor de huidige aanbieders maar die functioneren momenteel op basis van een hoge vloerproductiviteit. De effecten zullen zich verspreiden over een groot aantal aanbieders vanwege de relatief grote afstand die consumenten bereid zijn af te leggen voor dergelijk aanbod en de (boven)regionale verzorgingsfunctie van Ekkersrijt. De effecten op individuele winkels of aankoopplaatsen zullen dan ook naar verwachting minimaal zijn. Er zullen dan ook naar verwachting geen winkels omvallen. De detailhandelstructuur in Son en Breugel blijft ongewijzigd, behalve dat Ekkersrijt de mogelijkheid wordt geboden om haar functie als woonboulevard te versterken vanwege de uitbreiding van het keuken- en badkameraanbod. Bovendien valt op te merken dat er in het centrum van Son en Breugel geen waarneembare effecten zullen zijn aangezien hier geen aanbod van keukens aanwezig is. We kunnen dan ook concluderen dat er voor de consument alleen maar meer keuzemogelijkheden zullen zijn. Wat betreft het aanbod in de badkamerbranche zal de concurrentie op Ekkersrijt toenemen. Echter, Grando en Sanidirect richten zich beide op een ander marktse-
Hoofdstuk 4
17
gement. Mogelijk zal ook de Baderie in het centrum van Son wat extra concurrentie ondervinden, maar beide zaken beschikken over een verschillend verzorgingsgebied, waardoor de effecten beperkt zullen zijn. Distributief gezien is het initiatief van Grando op Ekkersrijt haalbaar. De ontwikkeling heeft een positief effect op het economisch functioneren van de keuken- en badkamerbranche in zijn totaliteit en op de distributieve mogelijkheden.
4.2 Wenselijkheid Kwalitatieve opwaardering woonboulevard De gemeente Son en Breugel wil Meubelplein Ekkersrijt verder door ontwikkelen. Hierbij zal het gaan om een kwantitatieve toevoeging van nieuwe winkelmeters, maar vooral ook een kwalitatieve opwaardering. In de gemeentelijke visie moet het gebied meer identiteit krijgen door verbetering van de kwaliteit en segmentering van het aanbod. Vergroting diversiteit segmentering door toevoeging Grando en SVEA Het initiatief van Grando Retail BV past goed binnen deze ontwikkelingsrichting. De formule van Grando keukens en badkamer en SVEA keukens zorgt voor een vergroting van de diversiteit van het keuken- en badkameraanbod op de woonboulevard. Brugman keukens en badkamers, Keukenluxx en Bruynzeel vertegenwoordigen momenteel het middensegment van de keuken- en badkamerbranche. Het vestigen van de Grando formule in Ekkersrijt zal wel voor concurrentie zorgen voor de andere keukenzaken in het middensegment. Echter, door het combinatie aanbod met badkamer onderscheidt de formule zich van het aanwezige aanbod. De vestiging van Grando zal daarmee voor een toename zorgen van de keuzemogelijkheden voor de consument. In de gemeente Son en Breugel en omgeving is het aanbod in de keukenbranche voor het lage segment beperkt ingevuld. Veruit de meeste keukenzaken bedienen het middensegment. Op dit moment is de Keukenconcurrent de enige prijsvechter. De SVEA-formule richt zich juist op het lagere marktsegment, waarbij de doelgroep voornamelijk bestaat uit een jong publiek. Met een eigen marktbenadering onderscheidt de formule zich duidelijk van het aanwezige aanbod. Zo biedt ook SVEA de consument ruimere keuzemogelijkheden. De specifieke locatie van Grando en SVEA op Ekkersrijt sluit rechtstreeks aan op de bestaande bewinkeling en op de central as en vormt daarom een uitstekende locatie voor uitbreiding van het aanbod binnen het centrale thema op Ekkersrijt.
18
Hoofdstuk 4
Representatieve uitstraling Grando en SVEA De positionering van de Grando formule is gericht op service en kwaliteit. Dit uit zich onder meer in de uitstraling van de winkel. De winkel zal zowel intern als extern een nette en verzorgde uitstraling krijgen, zodat deze voor de consument herkenbaar is als kwaliteitswinkel. Dit komt overeen met de visie van de gemeente om de uitstraling en kwaliteit van het gebied te verbeteren.
4.3 Conclusie •
•
•
Onderliggende distributieplanologisch onderzoek toont aan dat verbouwing van het huidige pand Ekkersrijt 4084 naar winkelfunctie van Grando en SVEA distributief haalbaar is en geen effect heeft op de bestaande c.q. wenselijke winkelstructuur. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is vestiging van Grando keukens en badkamers en SVEA keukens op de betreffende locatie na wijziging van de huidige bestemming mogelijk. Het initiatief van Grando BV draagt bij aan de gewenste versterking van het ‘home & living’ thema op Ekkersrijt en de betreffende locatie sluit goed aan op het overige winkelaanbod en de winkelstructuur op het bedrijventerrein.
Hoofdstuk 4
19
BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal | Hasselt (B) www.BRO.nl
2
