SOCIAAL PLAN PROJECT EUROPAREI

SOCIAAL PLAN PROJECT EUROPAREI Sloop- en nieuwbouw: Straatsburgflat 1a en 1 t/m 120 De Gasperiflat 1a en 1 t/m 120, Churchillflat 1 t/m 120

Voor akkoord: Namens de bewonerscommissie Euro-Parel, voorzitter, Paul Ruitenbeek

Namens Eigen Haard, Marijn van der Weijden, Sr. bewonersbegeleiding Wonen

Uithoorn , d.d 19 februari 2014

Uithoorn, 19 februari 2014

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .......................................................................................................................................... 3 1.1 Sociaal Statuut Uithoorn en Sociaal Plan Europarei ............................................................... 3 1.2 Geschillenregeling ................................................................................................................... 3 1.3 Onvoorziene situaties .............................................................................................................. 3 2. Wat zijn de plannen? ..................................................................................................................... 4 2.1 Voorlopige planning en proces ................................................................................................ 4 2.2 Extra verhuismogelijkheid ........................................................................................................ 4 3. Gevolgen van de ingreep voor u als bewoners .......................................................................... 5 3.1 Brief sloop ................................................................................................................................ 5 3.2 Peildatum ................................................................................................................................. 5 3.3 Stadsvernieuwingsurgentie: wat houdt dat in? ........................................................................ 5 3.4 Verhuizen ................................................................................................................................. 5 3.4.1 Monitoren ......................................................................................................................... 6 3.4.2 Kwaliteit woningen ............................................................................................................ 6 3.5 Huisbezoek .............................................................................................................................. 6 3.5.1 WoningNet ....................................................................................................................... 6 3.6 Inkomensnorm voor stadsvernieuwingskandidaten ................................................................ 6 3.7 Maatwerk ................................................................................................................................. 7 3.8 Ouderen ................................................................................................................................... 7 4. Vervangende woonruimte ............................................................................................................. 7 4.1 Eerste recht op terugkeer in de nieuwbouw ............................................................................ 7 4.2 Terugkeerregeling vervangende nieuwbouw .......................................................................... 7 4.3 Huurprijzen .............................................................................................................................. 7 4.4 Verblijf in een wisselwoning ..................................................................................................... 8 4.5 Koopwoningen in het project ................................................................................................... 8 4.6 Voorrang op vrije sector huurwoningen Eigen Haard.............................................................. 8 4.7 Het opzeggen van het huurcontract ........................................................................................ 8 4.8 Oplevering oude woning .......................................................................................................... 8 4.9 Dubbele huurlasten ................................................................................................................. 8 4.10 Spijtoptantenregeling ............................................................................................................... 9 5. Financiële regelingen .................................................................................................................... 9 5.1 Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding ................................................................................ 9 5.2 Huurbevriezing......................................................................................................................... 9 5.3 Huurbeleid gebaseerd op betaalbaarheid ............................................................................... 9 5.3.1 Maatwerk specifiek voor Europarei ................................................................................. 9 5.3.2 Betaalbaarheid herhuisvesting in gemoderniseerde flats.............................................. 10 5.4 Huurtoeslag ........................................................................................................................... 10 5.5 Huurgewenning...................................................................................................................... 10 6. Bewonersbegeleiding ................................................................................................................. 11 6.1 Medewerker Projectbegeleiding Wonen ................................................................................ 11 6.2 Telefonische informatie ......................................................................................................... 11 6.3 Bewonerscommissie Euro-Parel ........................................................................................... 11 6.4 Tijdelijk beheer....................................................................................................................... 11 6.5 Onderhoud en Leefbaarheid .................................................................................................. 11 6.5.1 Beheer bij sloop ............................................................................................................. 12 7. Communicatie momenten ........................................................................................................... 12 Bijlage 1 ................................................................................................................................................ 13 Begrippenlijst ..................................................................................................................................... 13 Bijlage 2 ................................................................................................................................................ 14 Relevante passages uit het Draaiboek Woonruimte Bemiddeling .................................................... 14 Bijlage 3 ................................................................................................................................................ 17 Vergoedingenlijst Zelf Aangebrachte Voorzieningen ....................................................................... 17 Bijlage 4 ................................................................................................................................................ 18 Veel gestelde vragenlijst: .................................................................................................................. 18

2

1.

Inleiding

In mei 2012 heeft Eigen Haard in samenwerking met de gemeente gewerkt aan het integraal plan Europarei. Een onderdeel uit dat plan is het onderwerp Wonen, waaronder sloop van de flats en het bouwen van vervangende nieuwbouw. Dat ten behoeve van het behoud leefbaarheid van de Europarei op langer termijn. Eigen Haard heeft dit onderwerp verder uitgewerkt en heeft de afgelopen tijd plannen gemaakt voor de sloop van 384 woningen aan de Straatsburg- De Gasperiflat en Churchillflat ten behoeve van nieuwbouw. Eigen Haard realiseert zich dat de verhuizing en sloop voor de bewoners ingrijpende gebeurtenissen zijn. In dit sociaal plan kunt u lezen wat dit voor u betekent en op welke manier Eigen Haard u daarbij ondersteunt. U vindt belangrijke informatie over de afspraken, regelingen en mogelijkheden die van toepassing zijn voor bewoners die vanwege stadsvernieuwing en moeten verhuizen. Alle genoemde bedragen in dit sociaal plan zijn gebaseerd op prijspeil maart 2013, tenzij anders aangegeven. Deze bedragen kunnen in de tijd wijzigen en worden geactualiseerd. Alle regelingen en toezeggingen in dit sociaal plan gelden per woning en alleen voor huurders met een vaste huurovereenkomst.

1.1

Sociaal Statuut Uithoorn en Sociaal Plan Europarei

Dit sociaal plan is een uitwerking van het sociaal statuut Uithoorn. Dat is een overeenkomst tussen de huurdersverenigingen van Uithoorn en Amstelveen en voormalig woningbouwvereniging Woongroep Holland, nu Eigen Haard. Op hoofdlijnen staan daarin beschreven waar huurders aanspraak op kunnen maken bij sloop of renovatie een complex. Het sociaal plan en daarmee het sociaal statuut gelden tot aan het eind van de werkzaamheden en oplevering van de laatste nieuwbouwwoning. Het sociaal statuut is te downloaden op www.eigenhaard.nl en www.buurt-europarei.nl. Het is ook mogelijk deze op te vragen via 020 6801 80, [email protected]

1.2

Geschillenregeling

Ondanks alle voorbereidingen is het mogelijk dat er zaken zijn die niet zijn geregeld of dat u het niet eens bent met de uitvoering van de werkzaamheden. Dit meldt u dan in eerste instantie bij Eigen Haard. Komt u er niet uit, dan is er in dat geval een klachten- en geschillenregeling. Individuele bewoners kunnen dat schriftelijk en gemotiveerd voorleggen aan de geschillencommissie

1.3

Onvoorziene situaties

Het kan zo zijn dat Eigen Haard om externe omstandigheden, waar Eigen Haard geen invloed op heeft, moet afwijken van het huidige sloop en nieuwbouwplan of dat er aanzienlijke vertragingen op treden. Dit zijn zaken die mogelijk invloed hebben op bijvoorbeeld de afspraken uit het sociaal plan. Eigen Haard zal in een situatie waarbij wijzigingen nodig zijn op het projectplan zonder enig voorbehoud contact opnemen met de voorzitter van de bewonerscommissie.

3

2.

Wat zijn de plannen?

De woningen gelegen aan de Straatsburgflat, De Gasperiflat en de Churchillflat worden gesloopt. Er wordt nieuwbouw gerealiseerd bestaande uit circa 180 woningen. De verdeling van de woningen is als volgt: Circa: Circa: Circa: Circa: Circa

10 26 4 8 10

Appartementen Sociale huur Appartementen vrije sector huur tot € 900 Appartementen vrije sector huur > € 900 Appartementen sociale koop Appartementen koop

Circa Circa Circa Circa

45 51 10 18

Eengezinswoningen sociale huur Eengezinswoningen vrije sector huur tot € 900 Eengezinswoningen sociale koop Eengezinswoningen koop

De huurprijzen voor de sociale huurwoningen, worden voor de huurders die willen terugkeren uit het complex afgetopt op de maximale huurtoeslaggrens van € 699,48 rekenhuur (prijspeil 2013). Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

2.1

Voorlopige planning en proces

De herstructurering vindt plaats in drie fasen: Fase 1 peildatum 1 juli 2014 sloop 1 januari 2016 Fase 2 peildatum 1 januari 2016 sloop 1 juli 2017 Fase 3 peildatum 1 juli 2017 sloop 1 januari 2019

2.2

Extra verhuismogelijkheid

In de periode tot aan de peildatum van de eerste flat 1 juli 2014 bestaat de mogelijkheid om als bewoners van Straatsburg- De Gasperi- en Churchillflat te verhuizen naar een gemoderniseerde flat in de Europarei. Daar zijn een aantal voorwaarde aan verbonden. Voorwaarden waarop de extra verhuismogelijkheid plaatsvindt in de periode voorafgaand aan de peildatum.  De regeling geldt uiterlijk tot 1 juli 2014, tenzij de peildatum van de eerste flat eerder valt. Dan geldt deze peildatum als einddatum;  uw woonduur bepaalt de volgorde van toewijzing. Hier geldt dus niet ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’;

4

        

3.

u verhuist naar een gemoderniseerde sociale huurwoning in de Briand-, Brussel-, Coudenhove-, Monnet-, Rome- of Schumanflat in Europarei; u verhuist naar een zelfde type sociale huurwoning (van HAT naar HAT, van vierkamer appartement naar vierkamer appartement); u tekent een nieuw huurcontract; u betaalt dezelfde netto huur gelijk aan de huur van uw huidige woning; Eigen Haard schrijft u in op WoningNet en betaalt de administratiekosten; bij verhuizing vervalt uw woonduur; u heeft geen recht op vergoedingen; Eigen Haard behoudt zich het recht voor om in uitzonderlijke gevallen af te wijken van deze toewijzingsregels u heeft zich in het najaar van 2012 aangemeld via het toegestuurde inschrijfformulier.

Gevolgen van de ingreep voor u als bewoners

De huidige woningen aan de Straatsburgflat, De Gasperiflat en de Churchillflat worden gesloopt. Voordat wij kunnen beginnen aan de uitvoering van de sloop gaat u verhuizen. Daarna start het proces van sloop en nieuwbouw.

3.1 Brief sloop Voorafgaand aan de formele sloopdatum ontvangen alle huurders van de woningen die gesloopt worden een brief over de stand van zaken. Hierbij worden de huurders direct op de hoogte gesteld van de plannen en het Sociaal Plan Europarei.

3.2

Peildatum

De daadwerkelijke start van de herhuisvesting is de peildatum. De peildatum wordt vastgesteld door de gemeente Uithoorn na instemming met de plannen van Eigen Haard. Eigen Haard streeft naar een sloopdatum (peildatum) per juni 2014 voor de eerste flat. Vanaf de peildatum hebben de bewoners achttien maanden de tijd om als stadsvernieuwingsurgent te zoeken naar een andere woning in Uithoorn of in de stadsregio Amsterdam.

3.3

Stadsvernieuwingsurgentie: wat houdt dat in?

Bewoners die hun woning verlaten vanwege sloop krijgen de status van stadsvernieuwing kandidaat. Dit is een afspraak op stadsregioniveau. Inwonende, of thuiswonende kinderen vanaf 23 jaar kunnen, onder bepaalde voorwaarden, in aanmerking komen voor een semistadsvernieuwingsurgentie. Huishoudens met een vast contract en stadsvernieuwing kandidaat zijn kunnen met voorrang inschrijven op een passende woning uit het aanbod van WoningNet. Een passende woning is een woning die past bij de samenstelling1 van het huishouden, de leeftijden van de bewoners en het gezamenlijke inkomen van alle bewoners boven 18 jaar. Daarbij is er voorrang op een gemoderniseerde woning in de Europarei van gelijke grote.

3.4

Verhuizen

Als huurder van de woningen kunt uw verhuizen naar: - De zes gemoderniseerd flats - De vervangende nieuwbouw in Europarei na de sloop van de flats. - Sociale huurwoningen in Uithoorn, zowel bestaande als nieuw te bouwen woningen - Sociale huurwoningen in de regio buiten Uithoorn waar op stadsregioniveau¹ afspraken mee zijn gemaakt. Dat zijn Amstelveen, Amsterdam, Haarlemmermeer, Purmerend en Zaanstad 1

Afspraken op stadsregioniveau (Draaiboek Woonruimteverdeling 2012, zie bijlage 2) en vanuit de Rijksoverheid (Besluit Beheer Sociale Huursector).

5

Hoewel de gemoderniseerde flats in Europarei een woonoppervlak kennen dat groter is dan 80m2 mogen 1 of 2 persoonshuishoudens na de peildatum ook verhuizen naar een gemoderniseerde 4 kamer flat binnen de Europarei¹. www.woningnet.nl. Op deze site vindt u wekelijks het woningaanbod van alle sociale huurwoningen in de stadsregio.U kunt elke week op maximaal 2 woningen inschrijven. 3.4.1 Monitoren Eigen Haard geeft de huurders van de te slopen flats zekerheid dat ze een woning vinden die past bij het aantal personen(huishouden),leeftijd en inkomen. Eigen Haard geeft de zekerheid op basis van het herhuisvestingplan en de onderzoeken die daar aan gekoppeld zijn. Eigen Haard gaat elk half jaar na of het aanbod voldoende is en overlegt dat met Europarel. Mocht in de toekomst het aanbod aan huurwoningen toch onvoldoende zijn wordt door Eigen haard naar oplossingen gezocht. Mogelijkheden² voor oplossingen zijn; geen verkoop van sociale huurwoningen, aanpassen van het nieuwbouwprogramma in Europarei en Uithoorn met meer sociale huurwoningen, niet liberaliseren van sociale huurwoningen 3.4.2 Kwaliteit woningen Eigen Haard heeft afgesproken dat de kwaliteit van onderhoud van alle woningen waarvoor huurders met stadsvernieuwingsurgentie in aanmerking komen voldoen aan het onderhoud mutatiebeleid heel, veilig en schoon. De onderhoudswerkzaamheden zijn gereed op het moment dat de woningzoekende de woning kan bezichtigen.

3.5

Huisbezoek

Alle huurders van de te slopen woningen krijgen voorafgaand aan de formele sloopdatum een huisbezoek. Tijdens het huisbezoek verzamelen wij alle informatie dat nodig is om stadsvernieuwingsurgentie aan te vragen. Doel van het huisbezoek is: informeren over het sloopbesluit en het Sociaal Statuut; inventariseren van de woonwensen; vaststellen van een zoekprofiel op basis van passendheid; inventariseren van de vergoeding van de zelf aangebrachte voorzieningen op het moment van de peildatum ; inventariseren van aanpassingen voor gehandicapten; inventariseren van mogelijke knelpunten. Alle afspraken worden schriftelijk vastgelegd en bevestigd. Er is ook een spreekuur (in de wijk) waar de huurder terecht kan met vragen. De intentie is om de huisbezoeken begin 2014 te gaan uitvoeren. 3.5.1 WoningNet Op kosten van Eigen Haard schrijft uw projectbegeleider u bij WoningNet in als woningzoekende met stadsvernieuwingsurgentie.U krijgt van WoningNet uw inloggegevens. Als u al ingeschreven staat, blijft uw bestaande inschrijving zonder urgentie gewoon geldig. Deze kunt u houden en blijven gebruiken als u dat wilt. Hier moet u zelf de kosten voor betalen. Met de registratie kunt u zelf reageren op het aanbod van WoningNet Eigen Haard betaald deze aanmelding.

3.6

Inkomensnorm voor stadsvernieuwingskandidaten

Huishoudens met een vast huurcontract in de Europarei en een belastbaar jaarinkomen tot € 50.000,- (prijspeil 2013) hebben recht op herhuisvesting in een sociale huurwoning. Alle huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de € 50.000,- (prijspeil 2013) komen voor herhuisvesting niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.

6

3.7

Maatwerk

In specifieke situaties wordt maatwerk geboden. Je kan een onderverdeling maken in drie categorieën waarbij maatwerk geboden wordt. a. Hulp voor minder valide bewoners b. Medische indicatie c. Clienten WMO Als bewoners hulpbehoevend zijn (bv. vanwege leeftijd of invaliditeit) kan extra verhuishulp of klushulp worden ingezet. De medewerker van de afdeling projectbegeleiding van Eigen Haard bepaalt of deze inzet noodzakelijk is. Huurders met een medische indicatie die getoetst is door de gemeente geaccepteerde instantie kunnen via maatwerk eerder verhuizen naar een passende woning In de huisbezoeken zal specifiek gevraagd worden naar de aanpassingen in de woning. In het vervolg traject van het zoeken naar woning wordt een overeenstemming gemaakt tussen wens, passendheid en geschiktheid van de woning met de huurder. De verhuurder voert daarbij tijdig ruggespraak met het WMO loket over de geschiktheid van de woning en de mogelijkheid wat betreft de WMO aanpassingen.

3.8

Ouderen

Eigen Haard is verplicht om voor de ouderen van 55+en 65+ een passende senioren of nultredenwoning te vinden in Uithoorn. De woning voldoet aan de afspraken zoals is genoemd in het convenant/draaiboek woonruimteverdeling 2013¹, in het hoofdstuk over de seniorenwoningen.

4.

Vervangende woonruimte

4.1

Eerste recht op terugkeer in de nieuwbouw

U heeft als bewoner een eerste recht op terugkeer in de vervangende nieuwbouw van de Europarei. In de nieuwbouw komen circa 180 woningen. Dit zijn woningen met een woonoppervlak groter dan 60 m2. Een- en tweepersoonshuishoudens met stadsvernieuwingsurgentie mogen reageren op een pas opgeleverde nieuwbouw of gerenoveerde woning met een woonoppervlak tot 80m2. De toewijzing vindt plaats op basis van woonduur. De netto huurprijs van de nieuwbouwwoning bedraagt maximaal € 699,48 (prijspeil 2014). Tijdens de huisbezoeken heeft u/kunt u aangeven terug te willen naar de nieuwbouw. Hiervan krijgt u een schriftelijke bevestiging en wordt op de kandidatenlijst geplaatst. Als de plattegronden, aantallen en gevelraster bekend zijn worden de nieuwbouwwoningen op basis van woonduur, passendheid en beschikbaarheid van het aantal woningen toegewezen aan de kandidaten.

4.2

Terugkeerregeling vervangende nieuwbouw

Indien de huurder wil terugkeren naar de (vervangende) nieuwbouw in de oude wijk kan men direct bij verhuizing of tenminste binnen één jaar na de verhuizing, schriftelijk aan Eigen Haard aangeven dat men wil terug wil keren naar de vervangende nieuwbouw. Eigen Haard neemt, afhankelijk van de oplevering van de vervangende nieuwbouw, contact op met de betreffende huurder. Na de stadsvernieuwingsurgenten komen de huurders die gebruik maken van de terugkeerregeling als eerste in aanmerking voor de nieuwbouwwoningen. De volgorde onder degenen die willen terugkeren wordt op basis van de oude woonduur bepaald. Huurders die terugkeren naar de nieuwbouw krijgen een extra verhuiskostenvergoeding van € 1.325,00 (prijspeil 2013, jaarlijks aangepast aan inflatie).

4.3

Huurprijzen

De netto huurprijs van de nieuwbouwwoning in de sociale huur bedraagt maximaal € 699,48. (prijsindicatie 2014) De definitieve aanbieding wordt bevestigd door een voorovereenkomst.

7

4.4

Verblijf in een wisselwoning

Bewoners die na de sloop terugkeren naar een nieuwbouwwoning verblijven tijdelijk in een wisselwoning. De wisselwoning ligt in de regel in de eigen gemeente en is qua woonoppervlakte gelijkwaardig aan uw huidige woning. U betaalt uw huidige netto huur. De servicekosten betaalt u voor de wisselwoning, afhankelijk van de geleverde diensten/voorzieningen.

4.5

Koopwoningen in het project

In de nieuwbouw komen naar verwachting 46 koopwoningen. U krijgt als bewoner van het complex voorrang op deze koopwoningen. U kunt uw interesse kenbaar maken tijdens het huisbezoek of later als Eigen Haard de definitieve plattegronden klaar heeft. Eigen Haard zal daarop de geïnteresseerde bewoners een brief sturen ter bevestiging. Circa twee weken voor de start van de verkoop worden de geïnteresseerde bewoners door de verkopende makelaar uitgenodigd voor een gesprek. Zij kunnen daarop besluiten tot het nemen van een optie op een woning.

4.6

Voorrang op vrije sector huurwoningen Eigen Haard

Vrije sector huurwoningen hebben meer comfort en luxe tegen een hogere huur (vanaf circa € 700 per maand). Eigen Haard biedt haar vrije sector woningen aan via www.rooftrack.nl Als u belangstelling heeft voor een vrije sector huurwoning van Eigen Haard, kunt u dit aangeven tijdens het huisbezoek. Huurders van Eigen Haard krijgen bij de toewijzing voorrang op andere huurders. Via www.woningnet.nl kunt u ook reageren op vrije sector woningen van andere corporaties. Voor die woningen hebt u als stadsvernieuwingskandidaat geen voorrang op andere woningzoekenden.

4.7

Het opzeggen van het huurcontract

Zodra u een andere woning heeft gevonden, gaan zaken grotendeels zoals bij een normale opzegging. Als u een geschikte woning heeft gevonden, ondertekent u eerst het contract van uw nieuwe woning. Daarna zegt u het huurcontract van de huidige woning bij Eigen Haard op. U heeft een opzegtermijn van minimaal een maand. U kunt op iedere werkdag opzeggen.

4.8

Oplevering oude woning

De te verlaten woning moet veilig, in verhuurbare staat, met de volledige uitrusting (bijvoorbeeld sanitaire, radiatoren e.d.) en bezemschoon achtergelaten worden In samenspraak met de mutatieopzichter en vertrekkende huurder wordt bepaald wat kan blijven of weggehaald kan worden. Na de peildatum worden de woningen tijdelijk verhuurd de mate van oplevering van de woning wordt wel versoepeld. De vertrekkende huurder wordt in de gelegenheid gesteld om de nieuwe (tijdelijke) huurders inrichting ter overname te bieden. In de ene woning is mogelijk meer onderhoud nodig dan in de andere. Het kan dus zijn dat in een niet gemoderniseerde woning de badkamer, keuken en deuren zijn vernieuwd en in een gemoderniseerde woning niets is vervangen.

4.9

Dubbele huurlasten

Wanneer de huurder verhuist naar een andere woning van Eigen Haard in de betreffende gemeente, wordt een dubbele huurlast voorkomen doordat de huurbetalingsverplichting van de oude woning één dag voor de ingang van het nieuwe huurcontract wordt stopgezet. In overige gevallen geldt voor de huurder een opzeggingstermijn van nul dagen. Men krijgt tenminste één maand de tijd om te verhuizen (tenzij dit vanwege de herstructurering niet mogelijk is).

8

4.10 Spijtoptantenregeling Huurders die buiten de gemeente een woning hebben geaccepteerd en terug willen keren naar de oude gemeente (en niet specifiek naar de oude wijk) kunnen dit binnen één jaar na de verhuizing bekend maken bij Eigen Haard.Huurders die een woning hebben geaccepteerd binnen Uithoorn en terug willen naar de Europarei moeten dat binnen 1 jaar na de verhuizing kenbaar maken bij Eigen Haard. Zij kunnen op basis van hun oude woonduur drie jaar lang reageren op vrijkomend aanbod in de oude gemeente. Huurders die gebruik maken van de spijtoptantenregeling hebben geen recht op een extra verhuiskostenvergoeding.

5.

Financiële regelingen

5.1

Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding

Met een stadsvernieuwingsurgentie krijgt de officiële hoofdbewoner een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 5.755,-. (prijspeil 2013) Dit bedrag wordt in twee termijnen uitgekeerd: de eerste termijn wordt overgemaakt nadat de hoofdhuurder het contract van de huidige woning heeft opgezegd, de tweede termijn nadat de sleutels daadwerkelijk bij de opzichter zijn ingeleverd. Als Eigen Haard kosten moet maken om achtergebleven spullen of afval uit de woning te verwijderen, wordt dit met de verhuiskostenvergoeding verrekend. Dit geldt ook voor een eventuele huurachterstand. Wanneer u tijdens de werkzaamheden tijdelijk in een wisselwoning verblijft, heeft u eenmalig recht op de verhuiskostenvergoeding. Het bedrag wordt maar één keer aan u uitbetaald. In dit geval moet u hiermee dus twee keer verhuizen.

5.2

Huurbevriezing

Vanwege overlast tijdens de sloop van de omringende gebouwen en bouw van de nieuw woningen is er afgesproken dat de huurprijs van de te slopen woningen (Straatsburg-, De Gasperi- en Churchillflat) vanaf de eerste peildatum wordt bevroren. Indien vertraging optreed in de planning zal de huurbevriezing ingaan op de in de planning genoemde peildatum.

5.3

Huurbeleid gebaseerd op betaalbaarheid

Huurders die verhuizen krijgen zeer waarschijnlijk te maken met een nieuwe huur en andere woonlasten. Uitgangspunt is dat de nieuwe rekenhuur betaalbaar is voor de huurder. Na het huisbezoek wordt o.b.v. persoonlijke gegevens van het huishouden onderzocht wat een betaalbare nieuwe rekenhuur is na verhuizing voor dat huishouden. (De rekenhuur is de kale huurprijs plus de servicekosten die in aanmerking komen voor huurtoeslag) Eigen Haard hanteert daarvoor een berekeningsmodel dat gebruik maakt van de gegevens van Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) (www.nibud.nl). Met een divers assortiment van woningen zorgt Eigen Haard er voor dat de huishoudens/ huurders, die moeten verhuizen naar een andere woning door de sloop, in een passende en in een voor hun situatie betaalbare woning terecht komen. De huurder gaat zelf op zoek naar een andere woning. 5.3.1 Maatwerk specifiek voor Europarei Voor huishoudens die in een dusdanig specifieke situatie verkeren dat geen passende en/of betaalbare* woning is gevonden, wordt aanvullend maatwerk verricht. Dit betekent dat Eigen Haard uiterlijk 14 maanden na de peildatum samen met de huurder beschikbare mogelijkheden onderzoekt. Als voorbeeld: Na onderzoek is er een woning gevonden. Deze voldoet ook aan de eisen van passendheid (zie bijlage 2). Het blijkt toch dat de betreffende huishouden de rekenhuur van de woning ondanks maatregelen niet kan betalen. Dan beoordeelt Eigen Haard of een (verdere) huur aanpassing noodzakelijk is, zodat de woning wel passend en/of betaalbaar is. Het zelfde principe is ook van toepassing als het gaat om

9

het verhuizen naar een sociale huur woning in een van de gerenoveerde flats.(Schumanflat, Romeflat, Monnetflat, Brusselflat, Coudenhoveflat en Briandflat). Over het maatwerk kan de huurder ook voortijdig zelf informatie inwinnen bij Eigen Haard. 5.3.2 Betaalbaarheid herhuisvesting in gemoderniseerde flats Euro-Parel heeft aan Eigen Haard gevraagd of de 6 flats voor alle huishoudens uit Europarei die geherhuisvest moeten worden betaalbaar zijn. Op basis van type huishoudens en bijbehorende standaard inkomensverdeling schatten we in dat voor bijna alle huishoudens (in de Straatsburg-, De Gasperi-, en Churchillflat) de zes flats bereikbaar zijn: de meeste eenpersoonshuishoudens (vooral > 65 jaar) kunnen een huur van € 699,48 opbrengen o.a. door een deel compensatie huurtoeslag en door lagere energiekosten. Voor een aantal huishoudens is nog niet met zekerheid vast te stellen of de gemoderniseerde flats in Europarei betaalbaar zijn. Het gaat dan om de meerpersoonshuishoudens en om de allerlaagste inkomens. Dit kunnen we preciezer vaststellen, na de huisbezoeken, zodra Eigen Haard de beschikking heeft over de inkomensgegevens per huishouden. Dan kunnen we ook nader onderzoeken waar de woonwensen van deze huishoudens liggen.

5.4

Huurtoeslag

Wanneer u verhuist naar een andere woning komt u wellicht in aanmerking voor huurtoeslag. De toekenning van huurtoeslag hangt af van:  de hoogte van de nieuwe huur van de nieuwe woning  samenstelling van uw huishouden  inkomen en vermogen van de personen van uw huishouden. Meer informatie over huurtoeslag vindt u op de site van de belastingdienst, www.toeslagen.nl U kunt de aanvraag voor huurtoeslag doen op de website van de belastingdienst of via de belastingtelefoon (0800) 0543.

5.5

Huurgewenning

Als u door stadsvernieuwing moet verhuizen, kunt u in aanmerking komen voor huurgewenning. Met huurgewenning kunt u geleidelijk wennen aan uw nieuwe, hogere huur. Om voor huurgewenning in aanmerking te komen gelden de volgende voorwaarden:  u komt niet in aanmerking voor huurtoeslag  het belastbaar inkomen van uw huishouden is niet hoger dan € 38.150,-.(prijspeil 2012) De maximale huurverhoging waarbij huurgewenningsbijdrage wordt gegeven is € 180,- per maand. De eerste € 50,- hiervan betaalt u zelf. Over het restbedrag (maximaal € 130,-) krijgt u een huurgewenningsbijdrage. Deze bedraagt in het eerste jaar 75%, in het tweede 50% en in het derde jaar 25% van de huurverhoging. U kunt uw huurgewenningsbijdrage aanvragen bij uw bewonersbegeleider.

10

6.

Bewonersbegeleiding

Sloop/nieuwbouw is een ingrijpend proces voor u als bewoner. Daarom zet Eigen Haard een aantal medewerkers in vanuit de afdeling projectbegeleiding Wonen. Zij begeleiden bewoners en bewonersgroepen. Medewerkers vanuit de afdeling projectbegeleiding Wonen onderhouden de contacten met de bewoners en bewonersvertegenwoordiging met betrekking tot het project. Daarnaast is de afdeling projectbegeleiding Wonen verantwoordelijk voor de informatievoorziening aan alle betrokken huurders. Voorbeelden hiervan zijn het sociaal plan en de nieuwsbrieven. Ook zorgt de medewerker van deze afdeling voor tijdelijke beheermaatregelen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat er spreekuren moeten gehouden worden in het complex. De bewonersvertegenwoordiging in uw complex is de bewonerscommissie Euro-Parel

6.1

Medewerker Projectbegeleiding Wonen

De medewerker Projectbegeleiding onderhoudt de contacten met de bewoners in het complex. Vaak is het nodig om de informatie die u hebt gekregen toe te spitsen op uw persoonlijke situatie, namelijk: wat houden de ingrepen voor mij persoonlijk in? Waar moet ik heen verhuizen? Kan ik terugkomen in de nieuwbouw? Kan Eigen Haard mij helpen met bepaalde zaken? Dat zijn vragen die bij elk huishouden en persoon anders zijn, daarom zorgt Eigen Haard dat elke bewoner persoonlijke begeleiding kan krijgen. Daar waar nodig zal bijvoorbeeld extra service of hulp georganiseerd worden. De medewerker Projectbegeleiding regelt uw stadsvernieuwingsurgentie en inschrijving bij WoningNet. Hij is op de hoogte van alle voor u geldende regelingen. U kunt telefonisch contact met hem opnemen voor het stellen van verdere vragen of het maken van afspraken.

6.2

Telefonische informatie

Met al uw vragen over verhuizen, stadsvernieuwingsurgentie en vergoedingen kunt u terecht bij de afdeling Projectbegeleiding. U kunt de afdeling telefonisch bereiken van maandag tot en met vrijdag tussen 09.00 en17.00 uur via het algemene nummer van Eigen Haard, (020) 6 801 801.

6.3

Bewonerscommissie Euro-Parel

De bewonerscommissie Euro-Parel vertegenwoordigt de bewoners als gesprekspartner van Eigen Haard als het gaat om de sloopplannen. Zij geven Eigen Haard advies over het proces en de plannen. Zij begeleiden en ondersteunen de bewoners van de Europarei om hun mening kenbaar te kunnen maken. Eigen Haard overlegt periodiek met de huurdersvereniging Europarel over de voortgang van de sloop en nieuwbouw, de herhuisvesting, de uitvoering van het sociaal plan en eventuele knelpunten. Voor meer informatie over de rol verwijzen we uw naar het sociaal statuut Uithoorn.

6.4

Tijdelijk beheer

Na de peildatum wanneer u uw woning verlaat, verhuurt Eigen Haard deze woning, in het kader van de leegstandswet, aan tijdelijke huurders. Dit is een maatregel om de leefbaarheid in de buurt op peil te houden en kraakbewegingen te voorkomen. Deze tijdelijke huurders krijgen geen stadsvernieuwingsurgentie. Zij zijn vóór de ondertekening van het huurcontract duidelijk geïnformeerd over de plannen. Zij komen dan ook niet in aanmerking voor eventuele vergoedingen of vervangende woonruimte wanneer de sloopwerkzaamheden van start gaan.

6.5

Onderhoud en Leefbaarheid

Na het formeel sloopbesluit zal er geen planmatig onderhoud worden uitgevoerd. Wel worden alle noodzakelijke reguliere (dagelijks) onderhoud en reparaties uitgevoerd conform de regels van het reguliere klachtenonderhoud. Om de leefbaarheid in de buurt en de woning

11

voorafgaand aan de sloop/renovatie op peil te houden wordt, in overleg met de gemeente, een beheerplan opgesteld. Zaken als onderhoud aan tuinen en straten, verlichting, het plaatsen van afvalcontainers etc. komt hierin aan de orde. 6.5.1 Beheer bij sloop Eigen Haard wil de bewoners en belanghebbendenactief betrekken bij het beheerplan. In een werkgroep bestaande uit omwonenden wordt meegedacht over mogelijkheden om de overlast en leefbaarheid van de omgeving op peil te houden. De werkgroep start in het voorjaar van 2014 bewoners worden hiervoor tijdig uitgenodigd.

7.

Communicatie momenten

Wij zorgen dat u gedurende het proces tijdig en volledig geïnformeerd wordt over de planning, ontwikkeling en voortgang van de plannen. We doen dat o.a. door middel van: Brief sloop datum Voordat uw stadsvernieuwing urgent bent ontvang u een brief waarin Eigen Haard aangeeft de sloopdatum van uw woning en uw informeert over de nieuwbouwplannen en het sociaal plan. Huisbezoeken: Begin 2014 start Eigen Haard met de huisbezoeken. In hoofdstuk 3.8.1 kunt uw lezen wat de bedoeling hiervan is. Registratie WoningNet; alle bewoners ontvangen na inschrijving als stadsvernieuwingsurgent bij WoningNet een persoonlijke brief met daarin vermeld hun registratienummer bij Woningnet. Deze brief moet u goed bewaren. Het is uw bewijs van inschrijving. Spreekuren, In een lege woning of ’t Buurtnest wordt een informatiepunt ingericht voor de duur van de herhuisvesting. Daar zijn wekelijkse spreekuren voor bewoners die graag informatie willen over het project en proces. Huurders kunnen daar terecht met hun vragen, mededelingen en voor hulp of het maken van afspraken bij het zoeken in WoningNet. Deze brief moet u kunnen overleggen, als u een nieuwe woning accepteert. Nieuwsbrieven: op regelmatige basis houden wij u op de hoogte van de laatste stand van zaken voorafgaand aan de sloop. De bewonerscommissie is betrokken bij het maken van de nieuwsbrieven. Brief huuropzegging door Eigen Haard Eigen Haard zegt zes maanden voor de start van de sloopwerkzaamheden uw huurcontract op wegens `dringend eigen gebruik'. Dit is wettelijk zo bepaald, en geldt ook wanneer u nog geen andere woning heeft gevonden. Informatiemomenten:, er zullen gedurende het proces meerdere informatieavonden georganiseerd worden, om de plannen en voortgang aan alle bewoners te presenteren.

12

Bijlage 1 Begrippenlijst In deze begrippenlijst worden de belangrijkste begrippen bij sloop-/nieuwbouw of ingrijpende renovatie uitgelegd. Peildatum: Een door Eigen Haard en de gemeente vastgestelde datum, waarop de huurder (stads)vernieuwingskandidaat wordt of het recht heeft op een tegemoetkoming in de kosten van herinrichting.De peildatum ligt minimaal achttien maanden voor de geplande sloopdatum of aanvang van de ingrijpende renovatie. Rekenhuur: de rekenhuur is de nettohuur inclusief de voor de huurtoeslag subsidiabele servicekosten zoals lift, verlichting, schoonmaakkosten, huismeester en bepaalde kosten voor gemeenschappelijke ruimten. Verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding: een vergoeding van € 5.755,- (prijspeil 2013) voor huurders die door sloop of ingrijpende renovatie verplicht hun woning (tijdelijk) moeten verlaten. WoningNet: via WoningNet bieden corporaties in verschillende regio's (bv. Amsterdam e.o.) hun woningen aan voor verhuur. WoningNet verzorgt de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele woningaanbod en regelt de toewijzing van de woningen volgens de geldende regelgeving. Woonoppervlak: het woonoppervlak is het oppervlak van de kamers, de keuken, en de badkamer samen. De hal en toilet telt niet mee. Gebruikersoppervlakte: de totale oppervlakte van de woning, inclusief hal en toilet. Woonduur: woonduur heeft als beginpunt het moment waarop de hoofdhuurder het huurcontract voor de huidige woning heeft ondertekend. Huurder: Degene die op grond van een huurovereenkomst met Eigen Haard gerechtigd is tot bewoning van een zelfstandige woning uit het woningbezit van Eigen Haard en tevens op het adres van die woning is ingeschreven in het bevolkingsregister van de gemeente waarin deze woning staat. Stadsvernieuwingskandidaat: De huurder die op de peildatum een woning huurt en die zijn of haar woning moet verlaten als gevolg van ingrijpende sloop van zijn woning in het kader van de (stads)vernieuwing en die voldoet aan de omschrijving van dit begrip in de huisvestingsverordening van de gemeente waarin de betreffende huurder woonachtig is. Passende woning: Een passende woning wil zeggen de juiste doelgroep en de juiste verhouding tussen enerzijds inkomen en huur en anderzijds tussen de huishoudengrootte en het aantal kamers, volgens de gemeentelijke regels uit het Bewonerscommissie: Een vertegenwoordiging van bewoners, woonachtig in de woningen behorende bij het complex waarop dit Sociaal Plan van toepassing is.

13

Bijlage 2 Relevante passages uit het Draaiboek Woonruimte Bemiddeling 2012 (prijspeil 2012) Passendheid In het Draaiboek woonruimtebemiddeling van 1 januari 2012 waarin de uitvoeringsafspraken staan op regioniveau is het volgende vermeld. Dat passendheid is het aantal personen, leeftijd, inkomen Daarnaast een uitgebreide toelichting op de bezettingsnormen en toewijzing: Aanbodstelsel Voor woningen die via het aanbodstelsel worden aangeboden, worden geen absolute bezettingsnormen gehanteerd, maar wordt “voorrang” gegeven aan huishoudens die voldoen aan de bezettingsnormen van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010. Woningen groter dan 60 m2 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens bestaande uit tenminste 3 personen. Als er geen kandidaat gevonden wordt die voldoet aan de bezettingsnormen, kan direct overgegaan worden tot het aanbieden van de woning aan een kandidaat die niet voldoet aan de bezettingsnormen. Woningen groter dan 80 m2 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens bestaande uit tenminste 5 personen. Als er geen kandidaat gevonden wordt die voldoet aan de bezettingsnormen, kan direct overgegaan worden tot het aanbieden van de woning aan een kandidaat die niet voldoet aan de bezettingsnormen, waarbij de woning eerst wordt aangeboden aan huishoudens bestaande uit 4 personen, vervolgens aan huishoudens bestaande uit 3 personen.

Uitzonderingen · Huishoudens van één of twee personen die stadsvernieuwingsurgent zijn en een woning van 60 tot 80 m2 achterlaten kunnen in aanmerking komen voor een woning tot 80 m2. Deze normversoepeling geldt niet als er inwoners zijn uitgeplaatst als semi-sv-urgent. · Huishoudens van drie of vier personen die stadsvernieuwingsurgent zijn en een woning vanaf 80 m2 achterlaten kunnen in aanmerking komen voor een woning vanaf 80 m2. Deze normversoepeling geldt niet als er inwoners zijn uitgeplaatst als semi-sv-urgent.

14

Vaststellen woonduur Woonduur kan worden vastgesteld aan de hand van beschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie in combinatie met datum ingang huurcontract of koopcontract. · Indien beschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie heeft plaatsgevonden binnen 2 maanden nadat het huurcontract is ingegaan, wordt de datum huurcontract of koopcontract geaccepteerd als woonduur. · Indien de beschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie meer dan 2 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract ligt, wordt de datum van beschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie als woonduur gehanteerd. · Indien een huurder de huurwoning tijdens bewoning heeft gekocht, wordt de woonduur bepaald door de datum ingang oorspronkelijk huurcontract. Bij onderbroken inschrijving geldt de datum van de laatste inschrijving in de GBA (behoudens uitzonderingen “Bijzondere situaties”).

HUURGEWENNING BIJ STADSVERNIEUWING In sociale plannen en in de stedelijke kaderafspraken is vastgelegd dat aan stadsvernieuwingsurgenten die verplicht verhuizen naar een duurdere woning een huurgewenningsbijdrage wordt verstrekt. Dit geldt voor huurders die gezien hun inkomen niet in aanmerking kunnen komen voor een huurtoeslag, maar een inkomen hebben dat lager is dan € 37.020,00. Hoeveel bedraagt de huurgewenning? Huurgewenning wordt berekend over het verschil tussen de oude en de nieuwe huur min € 50,00. Dit betekent dat over de eerste € 50,00 geen huurgewenning wordt verstrekt. Er wordt uitgegaan van de rekenhuur en de bijdrage wordt gedurende de eerste drie jaar verstrekt. Het eerste jaar 75% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50,00 Het tweede jaar 50% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50,00 Het derde jaar 25% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50,00 Het maximum bedrag waarover huurgewenning wordt berekend, bedraagt € 130,00. Is het huurverschil groter dan € 180,00 dan wordt de huurgewenning berekend over € 180,00 minus € 50,00 = € 130,00. Wie komt in aanmerking voor huurgewenning Iedere stadsvernieuwingsurgent met een inkomen dat hoger is om in aanmerking te komen voor een huurtoeslag (zie onderstaande tabel) en lager dan € 38.150,00 en die verplicht verhuist naar een woning die meer dan € 50,00 duurder is dan de huidige woning, komt in aanmerking voor huurgewenning. De regeling geldt ook voor huurders die als gevolg van renovatie geconfronteerd worden met een huursprong groter dan € 50,00. Er moet wel sprake zijn van een verplicht renovatiepakket (dus geen keuzepakket). Inkomensgrenzen huurgewenning Alleenstaanden tot 65 jaar met inkomen tussen Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar met inkomen tussen Alleenstaanden vanaf 65 jaar met inkomen tussen Meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met inkomen tussen

€ 22.025,00 en € 38.150,00 € 29.900,00 en € 38.150,00 € 20.675,00 en € 38.150,00 € 25.952,71 en € 38.150,00

15

Voorbeeld: Nieuwe rekenhuur is € 350,00 Oude rekenhuur is € 200,00 Verschil is € 150,00 Af € 50,00 Huurgewenning over € 100,00 Eerste jaar 75% € 75.00 per maand = Tweede jaar 50% € 50.00 per maand = Derde jaar 25% € 25.00 per maand = Totaal € 1800,00 in drie jaar

€ 900,00 per jaar € 600,00 per jaar € 300,00 per jaar

WONINGEN VOOR OUDEREN EN/OF MEDISCH GEÏNDICEERDEN Woningen geschikt voor ouderen en medisch geïndiceerden Geschikte woningen op de begane grond, eerste etage of bereikbaar lift kunnen met voorrang worden toegewezen aan huishoudens waarvan één lid ouder is dan 65 jaar of in het bezit is van een medische indicatie of WVG/WMO-indicatie* voor een dergelijke woning. De voorrang voor ouderen of huishoudens in het bezit van een medische/WVG/WMO indicatie zijn nevengeschikt. Deze woningen worden gelabeld met “Voorrang 65+/MI/WVG/WMO”. *) Een WVG/WMO-indicatie is een voorlopige beschikking dat iemand bij verhuizing naar passende woning in aanmerking komt voor een verhuiskostenvergoeding. Het maakt niet uit door welke gemeente deze beschikking is afgegeven. Rolstoelgeschikte woningen Woningen die met subsidie voor een rolstoelgeschikte woning zijn gebouwd of door ingrijpende verbouwing en/of aanpassing rolstoelgeschikt zijn gemaakt, moeten bij leegkomst worden toegewezen aan een kandidaat die is aangewezen op een rolstoelgeschikte woning. De woningen worden geadverteerd in WoningNet.nl.

De kandidatenselectie verloopt via WoningNet.Seniorencomplexen Woningen die gelegen zijn in complexen die zijn aangewezen als seniorenwoningen en/of voor ouderen zijn aangepast met subsidie kunnen worden geadverteerd met:een vereiste minimale leeftijd van 55, 60 of 65 jaar. Deze woningen worden aangeboden in de rubriek: "Seniorenwoningen". De regeling geldt uitsluitend voor de aangewezen complexen zoals opgenomen in de lijst “Seniorencomplexen en bijbehorende leeftijdsgrenzen”. De woningen worden in de normale toewijzingsvolgorde toegewezen aan kandidaten die voldoen aan het in de advertentie vermelde leeftijdscriterium. Op deze woningen hebben huishoudens in het bezit van een medische indicatie, die niet voldoen aan het leeftijdscriterium, geen voorrang. Op seniorenwoningen die worden toegewezen aan de doelgroep zijn de bezettingsnormen niet van toepassing.

16

Bijlage 3 Vergoedingenlijst Zelf Aangebrachte Voorzieningen Hieronder staat de vergoedingenlijst voor de meest voorkomende Zelf Aangebrachte Voorzieningen. Er wordt met iedere huurder apart over gesproken. De prijzen worden jaarlijks geïndexeerd (prijspeil 2013) Voor verbouwingen gelden verschillende vergoedingen en vastgestelde afschrijvingstermijnen die opgenomen zijn in onderstaande lijst. Om geen grote verschillen te krijgen in huurprijzen van vergelijkbare woningen is de investering waarover Eigen Haard een vergoeding betaald gemaximeerd. Eigen Haard gaat uit van een gemiddelde waarde van een aanpassing en niet van de nieuwprijs. De kosten voor het aanbrengen van de aanpassingen worden niet meegerekend. Op basis van ervaringscijfers is de periode van afschrijving vastgesteld. Aanpassing

Bewoonbaar maken zolderruimte door plaatsing vaste trap Aanbrengen van een individuele Centrale Verwarming installatie Dakkapel Dakramen, per raam Badkamerverbetering Plaatsen van dubbel glas Plaatsen van een ligbad Plaatsen, uitbreiden of vervangen keukenblok

Maximale Periode Afschrijvin Vergoedin afschrijvi g g ng per jaar €1523 15 jaar €100 € 2512

15 jaar

€ 165

€3045 € 244 € 3045 € 80 per m2 € 244 € 2436

15 jaar 10 jaar 15 jaar 10 jaar

€200 € 24 € 200 € 8 per m2

15 jaar 15 jaar

€ 16 € 160

17

Bijlage 4 Veel gestelde vragenlijst:

-

-

-



18

  

19

20

21

22