Sociaal Plan Nieuwbouw noordelijke blokken Fase 3 Wijkaanpak De Oude Kooi d.d. november 2012

Sociaal Plan Nieuwbouw noordelijke blokken Fase 3 Wijkaanpak “De Oude Kooi” d.d. november 2012

Sociaal plan Noordelijke Blokken Inhoudsopgave Onderwerp

Blad

Inleiding Sociaal Plan Stadsvernieuwingsurgentie Tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten Terugkeerregeling Huurprijzen nieuwbouw voor terugkeerders Volgorde bij terugkeer Vergoeding voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen Huurgewenning Verhuisservice Inschrijving Woonzicht Vergoeding laatste maand huur Bevriezing jaarlijkse huurverhoging Vrije sector huur Individuele begeleiding Hardheidsclausule WMO- voorzieningen Speciale doelgroepen Oplevering oude woning

3 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

8 9 11 14 15

1 2 3 4 5

Adressen en fasering Algemene afspraken Begripsbepaling bij dit sociaal plan Huurgewenning Relevante passages Sociaal Statuut Leiden

Inleiding Na een intensief proces van een aantal jaren is begin 2010 met bewoners een akkoord bereikt over de aanpak van de “De Oude Kooi”. De Sleutels heeft een boekje gemaakt, “De Oude Kooi Vernieuwd”. Alle bewoners hebben dit boekje ontvangen. Voor u als bewoner van een woning in de Noordelijke Blokken breekt een spannende tijd aan. Om de ingrijpende gevolgen voor u als huurder te verzachten is het Sociaal Statuut Leiden opgesteld. Daarin staan uw rechten en plichten beschreven. Daarnaast heeft de Sleutels met uw bewonerscommissie een aantal aanvullende afspraken gemaakt. Ook die zijn een onderdeel van het sociaal plan “De Oude Kooi”. Dat beschrijft de rechten en plichten van de bewoners in alle fasen en is officieel bekrachtigd op 17 maart 2011 door de directeur-bestuurder van de Sleutels en de voorzitter van de bewonerscommissie. Als u gedwongen moet verhuizen vanwege de sloop van uw woning, heeft u vanaf de peildatum recht op tegemoetkomingen en regelingen. Dit geldt voor u als u op de peildatum als hoofdhuurder (in het vervolg te noemen: huurder) een huurcontract hebt voor onbepaalde tijd. De peildatum is de datum waarop de gemeenteraad een zogenaamd kennisnemingsbesluit neemt. Voor u als bewoner van de Noordelijke Blokken hebben we dit boekje gemaakt met alle afspraken uit het Sociaal Plan die voor u van toepassing zijn. De afspraken zijn geldig voor alle hoofdhuurders in de Noordelijke Blokken die op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben. Alle in dit Sociaal Plan genoemde bedragen, zoals huurprijzen, inkomens en de ZAV vergoeding hebben als prijspeil 1 januari 2012. Alleen voor de verhuiskostenvergoeding geldt als peildatum 1 juli 2012.

Boekje sociaal plan fase 3 wijkaanpak “de Oude Kooi”, noordelijke blokken, november 2012

Blad 3 van 17

Sociaal Plan Stadsvernieuwingsurgentie U heeft vanaf de peildatum recht op stadsvernieuwingsurgentie. Dit betekent dat u voorrang heeft op de andere woningzoekenden binnen uw zoekprofiel* in de regio Holland Rijnland. Deze stadsvernieuwingsurgentie is minimaal één jaar geldig. Dat betekent dat u minimaal één jaar, met of zonder begeleiding van de Sleutels, de tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden. Als u tot 6 maanden vóór de start van de uitvoering nog geen vervangende woning heeft gevonden, biedt de Sleutels u minimaal twee keer een passende woning aan binnen uw zoekprofiel. Uiteraard begeleiden en adviseren wij u individueel waar nodig. *

Uw zoekprofiel is een beschrijving van het soort woning waar u op mag reageren. Binnen de stadsverniewingsurgentie geldt dat u er als huurder qua woningtype en woninggrootte (kamers en oppervlakte) niet op achteruit mag gaan. (zie bijlage 3, begripsbepaling)

Tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten U hebt recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van €5.687,-. De vergoeding wordt conform het sociaal statuut in twee delen uitbetaald. Het eerste deel (€4.000,-) wordt uitbetaald wanneer u schriftelijk de oude huurovereenkomst hebt opgezegd. Het tweede deel wordt uitbetaald na de eindinspectie en het inleveren van de sleutels van uw oude woning. Als er sprake is van een huurachterstand, wordt deze verrekend met de uitbetaling. Als u een uitkering heeft via de dienst Sociale Zaken en Arbeidsmarktbeleid, wordt de vergoeding niet in mindering gebracht op uw uitkering. Terugkeerregeling De Sleutels biedt de bewoners van de Noordelijke Blokken de mogelijkheid om terug te keren naar de nieuwbouw. U kunt tijdens het huisbezoek aangeven of u van die mogelijkheid gebruik wilt maken. U ontvangt dan van ons een contract waarin de afspraak om terug te keren vastgelegd is. Later in het project nodigen wij u uit om een woning uit te kiezen. In de uitwerking van de nieuwbouwplannen willen wij samenwerken met de bewoners die terugkeren naar de nieuwbouw. Pas als wij zeker weten dat alle bewoners die terug willen keren een woning hebben uitgekozen en daarvoor een contract met de Sleutels hebben ondertekend, worden de overgebleven woningen eerst aan de bewoners van “De Oude Kooi” aangeboden, en vervolgens aan andere woningzoekenden via Woonzicht.nl. Voor de terugkeerregeling is toestemming verkregen vanuit Holland Rijnland. In de oorspronkelijke plannen (zie boekje “De Oude Kooi Vernieuwd”) voor de aanpak van de Noordelijke Blokken werd een deel van de woningen gerenoveerd. Het gaat om uitsluitend de volgende woningen: Adres Parkstraat Timorstraat Atjehstraat Lombokstraat

Huisnummer 45 tot en met 71 2 tot en met 12 37 tot en met 47 68 tot en met 94

Even/ oneven (oneven zijde) (even zijde) (oneven zijde) (even zijde)

Daarbij hadden de betreffende huurders, volgens het overeengekomen sociaal plan, recht op een wisselwoning. Omdat de wisselwoning vervalt bij vervangende nieuwbouw, biedt de Sleutels hierin eenmalig voor dit specifieke geval een tegemoetkoming. De huurders kunnen daarom in geval van terugkeer gebruik maken van: • Volledige facilitering van de terugverhuizing door de Sleutels, inclusief aanleveren verhuisdozen. Voor het overige zijn de bepalingen uit dit Sociaal Plan van toepassing.


Blad 4 van 17

Huurprijzen nieuwbouwwoningen voor terugkerende bewoners Voor terugkerende bewoners bieden we maatwerk met als uitgangspunten dat: • bij terugkeer zonder wooncarrière (woning van gelijke grootte) de maximale huur €561,98 is. • bij terugkeer met wooncarrière (grotere woning) de maximale huur €664,66 is. Dit is alleen van toepassing op de woningen die in de sociale huur worden aangeboden. Bewoners met een inkomen boven €43.000,- hebben de mogelijkheid terug te keren naar een vrije sector woning. Volgorde bij terugkeer naar de nieuwbouw woningen In overleg met de bc hebben wij de terugkeervolgorde vastgesteld. Voor de keuze van een nieuwbouwwoning geldt: • de huurder die in de oude situatie op ongeveer de plek van betreffende nieuwbouwwoning woonde, heeft de eerste keus (bij beneden/bovenwoning heeft de huurder met de langste woonduur de eerste keus); • daarna de rest van de straat, op volgorde van langste woonduur; • daarna de rest van het complex/ project, op volgorde van langste woonduur. Vergoeding voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Het ZAV-beleid van de Sleutels is van toepassing. Voor alle zelf aangebrachte voorzieningen geldt een afschrijvingstermijn van 12 jaar. Zie hieronder (alle genoemde bedragen zijn de maximale vergoeding): Zelfaangebrachte voorziening dubbele beglazing badkamerverbetering / –toevoeging keukenblokvervanging keukenblokverbetering aanbrengen cv–installatie in eengezinswoning aanbrengen cv–installatie in etagewoning bouwen schuur / garage bouwen serre / bijkeuken het ombouwen van een vlizotrap naar een vaste trap aanbrengen van isolatie (dak, vloer, wand en leidingen) aanbrengen dakkapel aanbrengen dakraam extra hang- en sluitwerk (politiekeurmerk) overige aarden nagelvaste zaken/diverse bouwkundig

Maximale vergoeding €70,-/m2 €3.600,€800,€3.600,€5.900,€4.500,€4.500,€4.500,€1.150,€5,-/m2 €4.500,€450,€450,€20,-/m²

De taxatie en waardebepaling van de ZAV wordt uitgevoerd door een onafhankelijke erkend taxateur. Bovenstaande lijst van ZAV’s is niet uitputtend, maar is een leidraad voor de taxateur. Het kan dus zijn dat een aangebrachte voorziening niet op de lijst staat. De taxateur taxeert alle door de bewoner opgegeven bouwkundige voorzieningen. De bewoner kan zich, indien gewenst, laten bijstaan door een vertegenwoordiger van de bc. Bij een geschil over de vergoeding kan de bewoner zelf (op eigen kosten) ook een erkend taxateur inschakelen. In overleg tussen de taxateurs wordt dan de uiteindelijke vergoeding vastgesteld. De vergoeding voor de ZAV wordt uitbetaald bij het inleveren van de sleutels van de achter te laten woning. Huurgewenning Als u straks een andere woning hebt gevonden is er een kans dat de netto huurprijs fors hoger is dan uw huidige huur. Om de gevolgen hiervan te verzachten, heeft u in bepaalde gevallen recht op huurgewenning. U komt hiervoor in aanmerking als uw bruto inkomen minder dan €34.085,- per jaar en de netto huursprong tenminste 50% van de oude huur bedraagt. De bepaling van de huursprong wordt berekend ná aftrek van de huurtoeslag van de oude en nieuwe huur. De huurgewenning wordt uitgekeerd tot de aftoppingsgrenzen. De huurgewenning heeft een looptijd van drie jaar. In het eerste jaar ontvangt u een bijdrage van 75% van het netto verschil tussen de oude huur en de aftoppingsgrens, het tweede jaar 50% en het derde jaar 25%. De hoogte van de Boekje sociaal plan fase 3 wijkaanpak “de Oude Kooi”, noordelijke blokken, november 2012

Blad 5 van 17

bijdrage wordt vastgesteld op het moment dat u verhuist en wordt niet jaarlijks geïndexeerd. Als u gaat verhuizen en u denkt dat u in aanmerking komt voor huurgewenning, neemt u dan contact op met de verhuurmakelaar. Hij/zij kan bepalen of u in aanmerking komt voor huurgewenning en de berekening voor u maken. Als een bewoner een uitkering heeft via de dienst Sociale Zaken en Arbeidsmarktbeleid, wordt de vergoeding niet in mindering gebracht op de uitkering. De huurgewenning wordt in overleg met de bewoner uitbetaald. Bij verhuizing naar een woning van de Sleutels kan de huur 3 jaar lang worden verrekend met de huurgewenning. Bij verhuizing naar een woning van een andere corporatie wordt de huurgewenning gedurende drie jaar jaarlijks vooruit uitbetaald op de rekening van de bewoner. (zie bijlage 4 voor enkele rekenvoorbeelden) Verhuisservice Een verhuizing uit laten voeren door een professioneel bedrijf is erg duur. De Sleutels biedt u daarom een verhuisservice aan. Deze service houdt in dat de Sleutels een erkende verhuizer uw verhuizing laat uitvoeren. De verhuizer levert verhuisdozen aan en zorgt dat uw huisraad naar uw nieuwe woning wordt verhuisd. Als u hiervoor kiest, brengt de Sleutels €600,- in mindering op uw tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtkosten. Voor die €600,- neemt de Sleutels de verhuizing op zich, ongeacht wat de verhuizing verder kost. Dus zelfs als er een hoogwerker moet komen draagt de Sleutels daarvoor de kosten. De verhuisservice geldt alleen als u verhuist binnen de regio Leiden. Tussentijdse opslag van huisraad en het inpakken van verhuisdozen maakt geen deel uit van de verhuisservice. Mocht een bewoner, die gebruik maakt van de regeling, evengoed in de problemen komen met de verhuizing, bijvoorbeeld met inpakken, dan leveren we individueel maatwerk om tot een oplossing te komen. Daarvoor stellen we wel de volgende voorwaarden: • bewoner is 60 jaar of ouder • bewoner heeft een medische indicatie waardoor hij of zij niet zelf in staat is om zaken rond de verhuizing te regelen. Tijdens de individuele huisbezoeken of gaandeweg het project kunnen bewoners dit aangeven bij de Sleutels. Vergoeding inschrijvingskosten Woonzicht De kosten van inschrijving bij Woonzicht.nl voor de looptijd van de stadsvernieuwingsurgentie zijn voor rekening van de Sleutels. Hoe de inschrijving precies in het werk gaat en welke informatie voor de inschrijving nodig is, leggen we u uit tijdens het huisbezoek. Dan worden ook de benodigde formulieren ingevuld. Dit individuele gesprek vindt plaats na de peildatum. Vergoeding laatste maand huur U hebt tijd nodig om te verhuizen en uw nieuwe woning klaar te maken en in te richten. Om te voorkomen dat u nog huur betaald voor de oude woning en ook voor de nieuwe woning, krijgt u daarvoor van de Sleutels een vergoeding. Deze vergoeding is even hoog als eenmaal de maandelijkse huurprijs van uw oude woning. Deze vergoeding betalen wij aan u uit nadat u de sleutels van de oude woning heeft ingeleverd. Bevriezing van de jaarlijkse huurverhoging Vanaf de peildatum worden geen jaarlijkse huurverhogingen meer doorgevoerd. De Sleutels heeft voor de noordelijke blokken de jaarlijkse huurverhoging al in een eerder stadium bevroren. Vrije sector huur Huurders van vrije sectorwoningen vallen niet onder het Leidse sociaal statuut. De Sleutels heeft de volgende regelingen uit het sociaal statuut Leiden van toepassing verklaard. Huurders van vrije sector woningen: • hebben recht op de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten van €5.560,Boekje sociaal plan fase 3 wijkaanpak “de Oude Kooi”, noordelijke blokken, november 2012

Blad 6 van 17

• •

indien gewenst worden zij actief door de Sleutels begeleid bij het zoeken naar passende vervangende woonruimte. kunnen gebruik maken van de terugkeerregeling, en terugkeren naar een vrije sector woning.

Individuele begeleiding Wij kunnen ons goed voorstellen dat een gedwongen verhuizing zorgen met zich meebrengt; er moet heel veel geregeld worden. Vooral voor oudere mensen en mensen die afhankelijk zijn van hulp en zorg is het een spannende tijd. Het sociaal plan neemt een aantal van die zorgen weg, maar niet alle. Wij vinden een goede begeleiding van bewoners, zeker de meest kwetsbare groepen, erg belangrijk. Daarom bieden wij u maatwerk in ondersteuning en begeleiding. Tijdens de individuele gesprekken kunt u aangeven wat uw persoonlijke zorgen zijn en waar u behoefte aan hebt. Wij doen ons uiterste best om samen met u tot een goede oplossing te komen en u hulp op maat te bieden. Hardheidsclausule De Sleutels gaat zorgvuldig om met de belangen van haar individuele bewoners. Toch kunnen er gedurende het project situaties ontstaan dat zij in grote problemen komen waarin het sociaal plan geen uitkomst biedt. In die gevallen intensiveert de Sleutels de individuele begeleiding, dienstverlening en zorg op maat aan die betreffende bewoners. WMO-voorzieningen Als u WMO-voorzieningen (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) in uw oude woning heeft, denk aan een traplift of een douchestoel, dan zorgt de Sleutels dat deze voorzieningen door een deskundig en erkend bedrijf worden overgeplaatst naar uw nieuwe woning. Daar zijn voor u geen kosten aan verbonden. Als u eerst met de stadsvernieuwingsurgentie verhuist en daarna terugkeert in de nieuwbouw, zorgt de Sleutels dat beide woningen aangepast worden. U hoeft daar verder niets voor te regelen. Als u in uw nieuwe woning voor het eerst een WMO-voorziening nodig heeft, kunt u de voorziening via de normale weg aanvragen bij de Gemeente Leiden. Speciale doelgroepen Huurders met een aangepaste woning, die gebruik maken van de terugkeerregeling in de “De Oude Kooi”, kunnen terugkeren naar een gelijkwaardige aangepaste woning. Voor bewoners met een inkomen beneden € 43.000,- geldt dat zij terug kunnen keren naar een woning in de sociale sector met een maximale huur van € 664,66. Oplevering oude woning De woning die u achterlaat wordt niet meer regulier verhuurd. Dat betekent dat de Sleutels minder streng is bij de oplevering van de woning. Gaatjes en dergelijke hoeven niet te worden gerepareerd. U kunt zaken ter overname aanbieden aan de tijdelijke huurder, als die al bekend is. Denk daarbij aan gordijnen, vitrage, vloerbedekking en dergelijke. Wil de tijdelijke huurder de zaken niet overnemen, dan geldt dat de woning leeg en bezemschoon moet worden opgeleverd. De uiteindelijke beoordeling of de oplevering in orde is of niet, ligt bij onze verhuurmakelaar.


Blad 7 van 17

Bijlage 1 Adressen en fasering Fase 3 (start voorbereiding in 2012, start Sociaal Plan begin 2013, start uitvoering medio 2014 • Sloop- nieuwbouw noordelijke blokken Adressen (91 woningen in huidige situatie) Adres Huisnummer Parkstraat 45 tot en met 71 Timorstraat 2 tot en met 24a Driftstraat 150 tot en met 176 Atjehstraat 37 tot en met 59a Lombokstraat 68 tot en met 94 Lombokstraat 67 tot en met 79a

Even/ oneven (oneven zijde) (even zijde) (even zijde) (oneven zijde) (even zijde) (oneven zijde)


Blad 8 van 17

Bijlage 2 Algemene afspraken Bewonerscommissie De bewonerscommissie (hierna te noemen de bc) heeft een belangrijke rol vervuld bij de totstandkoming van dit sociaal plan. Via deze weg willen we hen graag bedanken voor hun inzet en toewijding. De bc blijft ook in de toekomst nauw betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. Werkgroep Naast de bc betrekken we ook de bewoners van de deelprojecten bij de uitwerking van de plannen, in de vorm van een werkgroep. Deze werkgroep bestaat uit een aantal bewoners van de Noordelijke Blokken. Ook hen bedanken we graag voor hun tijd en inzet. Zij blijven ook in de toekomst nauw betrokken bij de verdere uitwerking. Communicatie en informatie We willen u goed op de hoogte houden van de stand van zaken rond de noordelijke blokken. Daarom maakt de Sleutels met regelmaat een nieuwsbrief voor de wijk. Voor aanvang van het project en tijdens het project zorgt de Sleutels dat u goed op de hoogte bent. Wat kunt u van ons verwachten: • informatiebijeenkomsten • inloopmomenten/ spreekuur • huisbezoeken (vlak na de peildatum) • nieuwsbrieven en informatiebrieven (minimaal 2x per jaar) Leefbaarheid en veiligheid In herstructureringsgebieden ligt altijd het gevaar van achteruitgang van de wijk op de loer. De Sleutels spant zich in om de leefbaarheid en veiligheid gedurende het traject te waarborgen, zowel voor de bewoners als de omwonenden. Om deze redenen heeft de Sleutels in overleg met de bc een gebiedsbeheersplan opgezet. Hierin staan alle acties en aandachtspunten vermeld. De acties worden ook besproken met de bc. We verwachten van de bc, maar ook van individuele bewoners, dat zij zaken waarbij de leefbaarheid en veiligheid in gevaar zijn, aangeven bij de wijkbeheerder of de wijkconsulent. Van de Sleutels kunt u het volgende verwachten: • faciliteren overleg over wijk, leefbaarheid, veiligheid • afspraken over mutaties • afspraken over onderhoud • afspraken over tijdelijke verhuur en antikraak bewoning • afspraken over communicatie met bewoners en omwonenden • het actief betrekken van partners in de wijk (gemeente Leiden, politie, opbouwwerk) • het maken van goede afspraken met aannemers om overlast zoveel mogelijk te beperken. De Gemeente is een belangrijke partner in de wijk. Daarom is in het gebiedsbeheersplan ook de verantwoordelijkheid van de Gemeente opgenomen. Het betreft vooral de actieve rol die de gemeente heeft als het gaat om: • veiligheid en leefbaarheid van de wijk • openbare ruimte • communicatie met omwonenden. Deze onderwerpen worden besproken en aangestuurd vanuit een werkgroep waar de Sleutels, de bc, de bewoners, de gemeente en andere partners in de wijk bij worden betrokken. Europese weten regelgeving De Europese weten regelgeving verplicht woningcorporaties om minimaal 90% van haar sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met maximaal een bruto jaarinkomen tot en met €34.085,- per jaar. Van de sociale woningen mag 10% aan speciale doelgroepen worden toegewezen, dan wel aan huishoudens met een huishoudinkomen boven €34.085,- per jaar. Het gaat dan om woningen met een kale Boekje sociaal plan fase 3 wijkaanpak “de Oude Kooi”, noordelijke blokken, november 2012

Blad 9 van 17

huurprijs tot maximaal €664,66 per maand. Deze regelgeving betekent dat de groep middeninkomens in de problemen kan komen. De Sleutels gebruikt haar 10% vrije ruimte daarom mede om bewoners met een inkomen tussen de €34.085,- en € 43.000,- te voorzien van een sociale huurwoning met een prijs tussen de € 600,- en € 664,66 (maximale huurgrens huurtoeslag). Bewoners met een inkomen boven € 43.000,- achten we in staat om zelf in hun huisvesting te voorzien. Deze afspraak geldt alleen als de bewoner verhuist naar een woning binnen het bezit van de Sleutels. De Sleutels heeft geen zeggenschap over woningen van andere corporaties. In het project “De Oude Kooi” geldt bovenstaande regeling voor bewoners die: • stadsvernieuwingsurgent worden; • terug willen keren naar de nieuwbouw; • een aangepaste woning hebben met WMO-voorzieningen en terug willen keren in een aangepaste woning. Reparatieverzoeken Ondanks de plannen voor de “De Oude Kooi” blijft het dagelijks onderhoud doorgaan. Dat betekent dat ook de woningen waarvoor een sloop- of renovatiebesluit genomen is, winddicht, waterdicht en veilig moeten blijven. Dat is en blijft de verantwoordelijkheid van de Sleutels tot de datum dat de woningen daadwerkelijk gesloopt of gerenoveerd worden. Voor echt ingrijpende reparaties beoordeelt onze technisch adviseur of er voor een andere, tijdelijke oplossing gekozen moet worden. Urgente en noodzakelijke reparaties worden altijd uitgevoerd. Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud van uw woning is gestopt. Alleen het dagelijks onderhoud wordt nog uitgevoerd. Tijdelijke verhuur en antikraak (na peildatum) Om verpaupering van de woningen tegen te gaan en de kans op kraak en brandstichting te verminderen worden woningen, nadat de vaste bewoners zijn verhuisd, tijdelijk verhuurd. In de laatste zes maanden worden vrijkomende woningen in beheer van een beheerorganisatie gegeven. Pas op het allerlaatste moment worden de woningen dichtgeplankt en onbewoonbaar gemaakt. De bewoners Voor veel bewoners van de “De Oude Kooi” staan er de komende jaren ingrijpende veranderingen aan te komen. Het is begrijpelijk dat veel van hen dan langzaam zullen stoppen met het investeren in hun omgeving. De Sleutels wil er alles aan doen om de wijk leefbaar en veilig te houden. Zonder de medewerking van de bewoners zal dat niet lukken. We vragen de bewoners daarom om op drie punten met ons mee te werken aan een leefbare wijk: • • •

het netjes houden van de directe omgeving van de woning; problemen en overlast melden aan de Sleutels of de bc; gebreken en klachten over de woning tijdig blijven melden.


Blad 10 van 17

Bijlage 3 Begripsbepaling bij dit Sociaal Plan Aftoppingsgrens Voor het deel van de huur boven de aftoppingsgrens (€ 561,98) tot maximale huurgrens huurtoeslag (€ 664,66) krijgt de huurder in principe geen huurtoeslag. Tenzij hij (of zijn partner of één van de medebewoners) ouder is dan 65 jaar, of wanneer het om een aangepaste woning gaat. Beëindiging huurovereenkomst Minimaal 6 maanden voordat een woning wordt gesloopt, zegt de Sleutels de huur op, op basis van “dringend eigen gebruik”. Voor huurder geldt 1 maand opzegtermijn zoals in het huurcontract is vastgelegd. (Hoofd-) Huurder De (hoofd) huurder is de persoon die in het bezit is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van een woningcorporatie, een huisvestingsvergunning bezit en ingeschreven staat in het bevolkingsregister (Gemeentelijke Basisadministratie) op het adres. De huurder moet feitelijk op het adres woonachtig zijn. De personen die tot het huishouden behoren volgen de huurder waar het de rechten uit dit convenant betreft. Die personen -met uitzondering van de echtgeno(o)t(e) of officiële medehuurderhebben echter niet de status van huurder. Huurgewenning Huurgewenning betekent dat de huurder die gedwongen is te verhuizen een tijdelijke tegemoetkoming ontvangt om een groot verschil tussen de huurprijs van de oude woning en de huurprijs van de nieuwe woning te overbruggen. Huurgewenning is bedoeld voor huurders met een lager inkomen en is een individuele regeling gebaseerd op maatwerk. Huurprijs Huurprijs is de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand. Inschrijftijd Inschrijftijd is de tijd die u als woningzoekende ingeschreven staat bij Woonzicht.nl. Inschrijfwaarde Uw inschrijfwaarde is een optelsom van uw inschrijftijd en eventuele woonwaarde. Woonwaarde krijgt u alleen als u op dit moment in de regio Holland Rijnland woont en uw woning bij verhuizing leeg achterlaat. Bij corporatiewoningen en particuliere huur- of koopwoningen onder de huur- of koopprijsgrens, wordt de woonwaarde bepaald door de WOZ-waarde, te delen door 1325. Voor huur- en koopwoningen boven de huur- of koopprijsgrens geldt een maximale woonwaarde van 130 maanden. Deze wordt jaarlijks vastgesteld. De inschrijfwaarde bepaalt uw kansen op een woning. Hoe hoger de inschrijfwaarde, hoe meer kans u maakt op een woning. Kennisnemingbesluit Het sloopbesluit of renovatiebesluit van een corporatie wordt getoetst door de gemeenteraad. Als deze met de voorgenomen plannen instemt, heet dat een kennisnemingbesluit. Die datum is ook de peildatum (ingangsdatum) van het sociaal statuut en sociaal plan.


Blad 11 van 17

Maximale huurgrens huurtoeslag De maximale huurgrens huurtoeslag is de huurgrens tot welke een huurder, afhankelijk van zijn of haar inkomen, recht heeft op huurtoeslag. Passende woning Een passende woning is een woning die qua woningtype (eengezinswoning, etagewoning etc.) en woninggrootte minimaal gelijkwaardig is aan de woning die de huurder achterlaat. De passendheid van de woninggrootte wordt bepaald aan de hand van artikel 12 uit de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2005. Peildatum De peildatum is essentieel bij het bepalen van het al dan niet in aanmerking komen van huurders voor vervangende woonruimte, vergoedingen en faciliteiten. De peildatum is de datum waarop de herhuisvesting van huurders start. Deze datum ligt tenminste twaalf maanden vóór de uit te voeren werkzaamheden. Sloop Sloop betekent dat de bestaande woning verdwijnt. Daarbij wordt het huurcontract ontbonden. Sloop of renovatiebesluit Het sloop- of renovatiebesluit is het besluit van de corporatie om een (deel van een) wijk of complex te slopen of ingrijpend te renoveren. In de praktijk zijn de bewoners of de bc nauw betrokken bij de planvorming. De Gemeente dient dit besluit te accorderen (zie kennisnemingbesluit) voordat de plannen uitgevoerd kunnen worden. Sociaal statuut In het sociaal statuut zijn onder andere de rechten en plichten van alle betrokkenen vastgelegd en het proces van informatievoorziening. Deze is vastgesteld in overleg tussen de Leidse corporaties en de Leidse huurderorganisaties. Spijtoptanten Spijtoptanten zijn huurders die gedwongen de woning hebben moeten ontruimen door sloop, ingrijpende woningverbetering of samenvoeging, een woning buiten de wijk hebben betrokken en niet kunnen aarden in hun nieuwe woonomgeving. Spijtoptanten kunnen voor terugkeer naar de wijk een beroep doen op de normale urgentieprocedure. Stadsvernieuwingsurgentie (SVU) Huurders die gedwongen de woning moeten ontruimen door sloop of ingrijpende woningverbetering en daardoor niet terug kunnen keren in hun oude woning of de vervangende nieuwbouw, komen op de peildatum in aanmerking voor een SVU. Deze is geldig vanaf de peildatum tot de datum van sloop / start verbetering, waarbij de woningzoekende voorrang krijgt bij de toewijzing van woonruimte binnen het zoekprofiel boven andere urgenten in de Regio Holland Rijnland. Dit zoals beschreven in artikel 22 en 23 van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2005. Verbeterbesluit Een verbeterbesluit is een door de verhuurder genomen besluit om woningen ingrijpend te verbeteren. Wanneer door samenvoeging woningen verdwijnen dan is er sprake van een besluit conform artikel 22 van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2005. Vrije Sectorwoning (of geliberaliseerde woning) Een woning met 143 WWS punten of meer is een vrije sectorwoning. Dit zijn woningen met een huur boven de € 664,66 (= liberalisatiegrens en maximale huurgrens huurtoeslag). Werkgroep Voor de uitwerking van dit deelproject heeft de Sleutels een werkgroep opgericht. Deze bestaat uit een (vertegenwoordiging van) de bc, aangevuld met bewoners van dit deelproject. Boekje sociaal plan fase 3 wijkaanpak “de Oude Kooi”, noordelijke blokken, november 2012

Blad 12 van 17

Wijk De grenzen van de wijken zijn gelijk aan de indeling in districten die wordt gehanteerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Woonlasten Uw woonlasten bestaan, naast de maandelijkse huur, voor een belangrijk deel uit energiekosten. Bij het huren van een woning is het daarom van belang betrouwbare informatie te hebben over de energiekwaliteit van een woning. Daarom is er het energielabel woningen. Woonwaarde De woonwaarde is de door de Beleidscommissie vastgestelde waarde van een woning, uitgedrukt in een voor die woning geldende inschrijftijd, zoals vastgelegd in art. 1 van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2005. WWS-punten Het puntensysteem dat gehanteerd wordt om de huur te bepalen heet officieel het woningwaarderingstelsel (WWS) en wordt ook wel puntenstelsel of puntentelling genoemd. Het WWS is een wettelijk vastgelegd systeem om de kwaliteit van een woning uit te drukken in punten. Met dat puntenaantal kan de maximale kale huurprijs vastgesteld worden. ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) Zelf aangebrachte voorzieningen zijn voorzieningen die de huurder, conform het bij de verhuurder geldende ZAV-beleid, heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. Deze voorzieningen behoren daarom niet tot de standaarduitrusting van de woning. Zoekprofiel De woonwensen van de huurder en de mogelijkheden om die te vervullen worden geïnventariseerd. Op basis hiervan wordt in overleg het zoekprofiel vastgesteld. Het zoekprofiel maakt het mogelijk een woning te huren die qua grootte en woningtype minimaal gelijk is aan de woning die de huurder gedwongen moet verlaten. Het zoekprofiel komt minimaal overeen met de passendheidseisen van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland. 1 persoons huishouden 2 persoons huishouden Meer dan 2 personen Let op: Bovenwoning Benedenwoning

Maximaal 3 kamers Maximaal 4 kamers Geen maximum/ vrije keus

1 persoon met 4 kamers nu

Mag terug naar 4 kamers

Maisonnette of etage Beneden of etage Of kleiner mag ook


Blad 13 van 17

Bijlage 4 Huurgewenning De huurder komt in aanmerking voor huurgewenning als het bruto inkomen minder is dan €34.085 per jaar en de netto huursprong, inclusief huurtoeslag, tenminste 50% van de oude huur (inclusief huurtoeslag) bedraagt. De bepaling van de huursprong wordt berekend ná aftrek van de huurtoeslag van de oude en nieuwe huur. De huurgewenning wordt uitgekeerd tot de aftoppingsgrenzen. De huurgewenning heeft een looptijd van drie jaar. In het eerste jaar ontvangt de huurder een bijdrage van 75% van het netto verschil tussen de oude huur en de aftoppingsgrens, het tweede jaar 50% en het derde jaar 25%. De hoogte van de bijdrage wordt vastgesteld op het moment dat de huurder verhuist en wordt niet jaarlijks geïndexeerd. De uitkering vindt in principe in één keer bij vooruitbetaling plaats nadat de huur van de te verlaten woning is opgezegd, tenzij er andere afspraken met de bewoner worden gemaakt. Enkele voorbeelden: Gezin 2 kinderen, € 32.000,- inkomen De huidige huur bedraagt €420,- per maand. De nieuwe huur bedraagt €647,- per maand. Geen recht op huurtoeslag De huursprong bedraagt dan € 227,- Dat is meer dan 50% van de oude huur. U heeft recht op huurgewenning: Het Het Het Het

1e jaar: €227,- x 12 mnd x 75% = 2e jaar: €227,- x 12 mnd x 50% = 3e jaar: €227,- x 12 mnd x 25% = totaal bedraagt

€2.043,€1.362,€ 681,€4.086,-

1 ouder gezin, € 17.000,- inkomen Huidige huur bedraagt €420,- per maand. Huurtoeslag € 186,Bewoner betaalt € 234,De nieuwe huur bedraagt €647,- per maand. Huurtoeslag € 254,Bewoner betaalt € 393,De huursprong bedraagt dan €159,- Dat is meer dan 50% van de oude huur. Bewoner heeft recht op huurgewenning: €1.431,Het 1e jaar: €159,- x 12 mnd x 75% = € 954,Het 2e jaar: €159,- x 12 mnd x 50% = Het 3e jaar: €159,- x 12 mnd x 25% = € 477,Het totaal bedraagt € 2.862,gezin met twee kinderen, € 27000 inkomen De huidige huur bedraagt €420,- per maand. Huurtoeslag € 50,Bewoner betaalt € 370,De nieuwe huur bedraagt €647,- per maand. Huurtoeslag € 143,Bewoner betaalt € 504,De huursprong bedraagt dan € 134,-. Dat is minder dan 50% van de oude huur. Bewoner heeft geen recht op huurgewenning


Blad 14 van 17

Bijlage 5

Relevante onderdelen Sociaal Statuut Leiden

2.2 Voorlichting en informatie Inhoudelijke aandachtspunten huisbezoek: Bij aankondiging van het huisbezoek wijst de verhuurder de huurder op de beschikbare schriftelijke informatie. Tevens wijst hij de huurder erop dat deze zich kan laten bijstaan door een vertegenwoordiger van de huurdersorganisatie, of andere personen. Doel van het huisbezoek: 1. Huurders informeren over de procedure en planning volgend op het sloopbesluit/verbeterbesluit. 2. Huurders informeren over hun rechten en plichten, op grond van het sociaal statuut, het huurreglement en de wet. 3. In overleg met de huurder inventariseren van woonwensen van de huurder en de mogelijkheden om die te vervullen. Op basis hiervan wordt het zoekprofiel vastgesteld. 4. Toelichten van het systeem van woonruimteverdeling Woonzicht in de regio. 5. Inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning. Het vaststellen van de vergoeding geschiedt op grond van de ZAV-regeling van de verhuurder. Dit gebeurt tijdens de eerste inspectie, die z.s.m. na de peildatum plaatsvindt. 6. Inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder. De betrokken medewerker van de verhuurder is voor huurder goed bereikbaar en houdt zonodig spreekuur in de buurt. De verhuurder is permanent bereikbaar voor vragen en klachten van bewoners. 2.3 Dienstverlening De verhuurder is ervoor verantwoordelijk dat stadsvernieuwingsurgenten uit zijn bezit tijdig, passend en zoveel mogelijk naar tevredenheid van de huurders gehuisvest worden. Dit laat onverlet hetgeen bepaald is in Hoofdstuk 3 van dit Sociaal Statuut. Verhuurder schenkt extra aandacht aan het begeleiden van doelgroepen zoals ouderen en mensen met een functionele beperking. Aanpassingen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden, voor zover mogelijk, overgebracht naar de nieuwe woning. Dit gebeurt voor de huurder zonder extra kosten. De verhuurder draagt de kosten voor bestaande voorzieningen. Toevoegingen aan de bestaande voorzieningen worden binnen de Wmo aangevraagd. De verhuurder assisteert de huurder bij het doorlopen van de Wmo procedure. Verhuurder verschaft genoemde doelgroepen informatie over bedrijven die kunnen worden ingeschakeld voor het uitvoeren van kleine klussen aan de woning en draagt desgewenst zorg voor bemiddeling. 2.4 Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid De leefbaarheid en veiligheid in buurten en complexen waar gesloopt of ingrijpend verbeterd wordt, komt in de daaraan voorafgaande jaren onder druk te staan. Daarom zetten alle betrokken partijen zich in deze periode extra in voor de leefbaarheid in de betrokken buurten en complexen. Daarover worden nadere afspraken gemaakt met bewonerscommissies, huurdersorganisaties, buurten/of wijkorganisatie, instanties en gemeente. Deze omvatten in elk geval een periodiek overleg over de leefbaarheid tussen alle hiervoor genoemde betrokkenen. 2.5 Uitvoering onderhoud De verhuurder zal reparatieverzoeken van bewoners normaal blijven verhelpen en alle andere noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden blijven verrichten, ook bij woningen die gesloopt gaan worden.


Blad 15 van 17

3.1 Stadsvernieuwingsurgentie en regelingen Huurders die op de peildatum in een woning wonen waarvoor een sloop- of verbeteringsbesluit is vastgesteld op grond waarvan deze huurders moeten verhuizen, komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie, vergoedingen, voorrang en begeleiding bij herhuisvesting. Huurders met een stadsvernieuwingsurgentie hebben voorrang bij toewijzing van woningen in Leiden en vanaf één jaar voor de sloop ook in de regio Holland Rijnland. Huurders kunnen via www.woonzicht.nl zelf zoeken naar een nieuwe woning. Daarbij kunnen zij advies en ondersteuning krijgen van de verhuurder. Indien de huurder niet zelf in staat is om te reageren op woningen kan worden afgesproken dat de woningcorporatie een woning gaat zoeken. Indien het niet mogelijk is tijdig een passende woning te vinden buiten de schuld van de huurder, kunnen verhuurder en huurder afspraken maken over tijdelijke huisvesting met behoud van de stadsvernieuwingsurgentie. De voorrang voor stadsvernieuwingsurgenten is ook van toepassing op vrije sectorhuurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Huurders die op basis van een gerechtelijk vonnis wegens overlast of huurschuld de woning moeten ontruimen, verliezen hun recht op herhuisvesting en daarmee ook het recht op de betreffende regelingen en vergoedingen. 3.3 Toewijzing stadsvernieuwingsurgenten Bij toewijzing van nieuwbouw en van bestaande woningen gelden, naast de passendheidscriteria, de volgende afspraken: - Indien meerdere stadsvernieuwingsurgenten uit verschillende wijken gelijktijdig voor dezelfde woning in aanmerking willen komen, wordt voorrang gegeven aan de kandidaat die afkomstig is uit de wijk waarin de woning ligt. - Indien meerdere stadsvernieuwingsurgenten uit dezelfde wijk gelijktijdig voor dezelfde woning in aanmerking willen komen, wordt voorrang gegeven aan degene wiens woning de oudste peildatum heeft (het eerste wordt gesloopt). Als de peildatum van de kandidaten niet verschilt, gaat degene met de langste inschrijfwaarde voor. Als de inschrijfwaarde van de kandidaten niet verschilt, gaat degene met de hoogste leeftijd voor. Reageert een stadsvernieuwingsurgent op een woning buiten het zoekprofiel, dan is niet de urgentie maar de inschrijfwaarde volgens Woonzicht bepalend voor de volgorde bij toewijzing. Heeft een huurder zes maanden voor de start van de sloop nog geen woning gevonden, dan zal verhuurder zelf maximaal twee keer een passende woning aanbieden. De huurder kan ook tijdens deze zes maanden zelf blijven zoeken. Wordt het aanbod van de verhuurder in alle gevallen geweigerd dan is verhuurder genoodzaakt een ontruimingsprocedure bij de rechter te starten. Voordat een ontruimingsprocedure wordt gestart zal verhuurder proberen in gesprek te komen met de huurder om alsnog een oplossing te bereiken. 3.4 Spijtoptanten Spijtoptanten kunnen binnen één jaar na verhuizing via de normale procedure een urgentieaanvraag indienen tot terugkeer in de oude buurt. Spijtoptanten kunnen een beroep doen op de normale urgentieprocedure. Er zal dan getoetst worden of er omstandigheden zijn die terugkeer naar de oude wijk nodig maken. Daarbij wordt onder andere gekeken naar sociale omstandigheden.


Blad 16 van 17

8.

Slotbepalingen

8.1 Koopwoningen Als een huurder, die zijn oude woning vanwege sloop of ingrijpende verbetering zal moeten verlaten, belangstelling heeft voor een koopwoning, dan moet hij zich inschrijven bij makelaars en verkopers van woningen. Deze huurders hebben voorrang bij het uitbrengen van een bod op lege koopwoningen in de wijk en vervangende nieuwbouwkoopwoningen, voor zover deze eigendom zijn van de verhuurders die dit sociaal statuut ondertekenen. 8.2. Hardheidsclausule Indien het sociaal statuut in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft die ongunstiger zijn dan voor de overige huurders het geval is, kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en de verhuurder verzoeken af te wijken van het sociaal statuut. In dat geval zal de verhuurder dit verzoek in behandeling nemen en binnen dertig dagen na ontvangst een besluit nemen. De uitslag wordt schriftelijk, met redenen omkleed, meegedeeld aan de betrokken huurder. De huurder kan tegen de beslissing van de verhuurder direct bezwaar maken bij de lokale geschillencommissie. 8.3 Lokale Geschillencommissie Individuele huurders kunnen zich wenden tot de bij de verhuurder bestaande lokale geschillencommissie indien zij het niet eens zijn met de wijze waarop de verhuurder het sociaal statuut uitvoert of interpreteert. Voorbeelden van zaken waarmee de huurder naar de geschillencommissie kan gaan zijn: het vaststellen van het zoekprofiel, het vaststellen van de technische noodzaak tot ontruiming, enz.. 8.4 Geschillenregeling Indien partijen van mening verschillen over de uitleg van dit sociaal statuut vindt overleg plaats om het verschil van inzicht op te lossen. Dit overleg kan er eventueel toe leiden dat partijen overeenkomen de geschillenbeslechting in handen te geven van een geschillencommissie bestaande uit drie, door de gemeente, de huurdersorganisaties en de corporaties (iedere partij kiest één persoon) aan te wijzen onafhankelijke personen. Deze geschillencommissie doet uitspraak bij wege van bindend advies. 8.5 Werkingsduur en evaluatie Dit sociaal statuut wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar. Op verzoek van één van de partijen kan er een evaluatie plaatsvinden. Evaluatie vindt in elk geval plaats wanneer daartoe aanleiding is op grond van wijzigingen in wetgeving of verordeningen. Een jaar voor het aflopen van het sociaal statuut starten partijen overleg over een nieuw sociaal statuut. Het sociaal statuut treedt in werking met ingang van de datum waarop het door de partijen is ondertekend. Voorgaande regelingen op dit gebied komen hiermee te vervallen. Huurders die al een stadsvernieuwingsurgentie bezitten kunnen er bij wijzigingen in het sociaal statuut niet op achteruit gaan.


Blad 17 van 17

Sociaal Plan Nieuwbouw noordelijke blokken Fase 3 Wijkaanpak De Oude Kooi d.d. november 2012

Recommend Documents