Aanpak Centrale Blokken in de Oude Kooi Gerda van den Berg
Commissie Stedelijke Ontwikkeling 12 januari 2016
Inhoud • • • • • • •
Akkoord op Hoofdlijnen, 2009 Renovatie Centrale Blokken Dilemma Nieuwbouw Centrale Blokken Afweging Onze conclusie Nadere toelichting renovatie en nieuwbouw
2
Akkoord op Hoofdlijnen • Gebiedsvisie en Wijkaanpak Oude Kooi (2009): o Herkenbare historie, behoud van structuur, respect voor de stijl van architect Jesse. o Fasering, aanpak. o Programma Wonen: aantallen, huurprijzen. o Maximaal 40% van de woningen in de Oude Kooi wordt verhuurd in de vrije sector (tussen ± €750 en €950). o Programma Sociaal: vergoedingen, huurprijzen, doorschuif- en terugkeerregeling, huurgewenning.
• Raadsbesluit Stedenbouwkundige uitgangspunten (2010). • Beeldkwaliteitsplan Oude Kooi (2013). 3
Renovatie Centrale Blokken • • • •
127 woningen en 3 winkels. Renovatie met funderingsherstel. 80 woningen met uitbreiding en 50 zonder. Bewoners wonen 2 tot 3 jaar elders.
4
Renovatie: sociaal plan en huurprijzen • Keuze voor bewoners: o Wisselwoning en verplicht terugkeren. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie gevolgd door vrijwillige terugkeer.
• Verhuiskostenvergoeding, huurgewenning. • Na renovatie: o huur uitgebreide woningen €710; o huur niet-uitgebreide woningen €628.
5
Dilemma • Kosten nieuwbouw Noordelijke Blokken en Tuinstadwijk lager dan geraamd. • Dilemma uitgelegd aan BC Oude Kooi (maart 2015). • Dilemma uitgelegd aan bewoners (juli 2015). • Aanvullend onderzoek naar nieuwbouw scenario. • Vergelijking 2 gelijkwaardige scenario’s. • Zelfde architect voor renovatie en nieuwbouw. • Gecertificeerde bouwkostendeskundige.
6
Uitgangspunten aanvullend onderzoek (2 scenario’s) • Beeldkwaliteitsplan leidend in beide scenario’s. • Behoud stedenbouwkundige structuur, binnen rooilijnen. • Huidig aantal woningen behouden, gelijke grootte. • Keuze voor zolderrenovatie (64) in plaats van duurdere uitbouw. • Herinrichting binnenterrein.
7
Programma renovatie
8
Renovatie: sociaal plan, huurprijzen en kosten • Keuze voor bewoners: o Wisselwoning en verplicht terugkeren. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie gevolgd door vrijwillige terugkeer.
• Verhuiskostenvergoeding, huurgewenning en doorschuifregeling. • Huurprijzen: €628 of €710 • Stichtingskosten (incl. btw): €30,2 mln. 9
Renovatie met funderingsherstel
10
Impressie renovatie
11
12
Programma nieuwbouw
13
Nieuwbouw: sociaal plan, huurprijzen en kosten • Keuze voor bewoners: o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie gevolgd door vrijwillige terugkeer.
• Verhuiskostenvergoeding, huurgewenning en doorschuifregeling. • Huurprijzen: €586 of €628. • Stichtingskosten (incl. btw): €23,9 mln.
14
Impressie nieuwbouw
15
16
Overwegingen scenario nieuwbouw • Teken- en rekenscenario. • Aanpassing programma mogelijk, bijvoorbeeld: o o o o
seniorenwoningen, sociale woningen tussen €628 en €710, vrije sector woningen, wel of geen winkeltjes of woonwerkruimten.
• In overleg met BC en bewoners.
17
Overleg met bewoners en bewonerscommissie • • • • • • • • • •
Start overleg: woonwensenonderzoek, medio 2014 Overleg woonwensen en technisch onderzoek, eind 2014 Uitleg dilemma aan BC, maart 2015 Informatiebijeenkomst dilemma aan bewoners, juli 2015 Presentatie aanvullend onderzoek en scenario’s, sept 2015 Werksessies renovatie+nieuwbouw bewoners, okt 2015 Informatiesessies voor bewoners, okt 2015 Overleg BC: renovatie, nieuwbouw, kosten, okt 2015 Overleg BC: sociaal plan, nov 2015 Overleg voorgenomen besluit, 2 dec 2015 + 6 jan 2016: afgezegd door BC 18
Afweging • Akkoord uit 2009: afspraak is afspraak. • Forse huurprijzen voor de sociale sector afgesproken in Akkoord van 2009 -> gaat ten koste van de sociale samenhang in de Oude Kooi. • Fors percentage vrije sector afgesproken in Akkoord van 2009. • Geliefd erfgoed, ondanks ontbreken beschermde status. • Verschil in kosten €6 mln. • Draagvlak bewoners nodig: 70% instemming met definitief bouwplan en sociaal plan. 19
Onze conclusie • We breken het Akkoord uit 2009 open. • Extra investering van €6 mln. vinden we verspilling van maatschappelijk vermogen. • Overleg met de Bewonerscommissie en met de gemeenteraad. • Vereniging Oud Leiden bij de discussie betrekken. • Nieuwbouw zo ontwikkelen dat deze zo goed mogelijk tegemoet komt aan de wensen van de bewoners. • Beeldkwaliteitsplan is leidend. 20
Nadere toelichting renovatie en nieuwbouw • Architectuur en Beeldkwaliteitsplan. • Bouwfysica en energieprestatie. • Functionele kwaliteit.
21
Renovatie: architectuur
• Voldoet aan beeldkwaliteitsplan • Reparatie gevel: scheefstand blijft • Dakkapellen aan de achterzijde
22
Nieuwbouw: architectuur
• Voldoet aan beeldkwaliteitsplan • Nieuwe gevel met zelfde steen+voeg en verdiepingshoogte • Grotere kozijnen op verdieping (daglicht) en voordeur (bruikbaarheid) • Hogere nokhoogte
23
Renovatie: bouwfysica en energie • Rc gevel = 3,50 • Houten verdiepingsvloer en betonnen b.g. vloer • Contactgeluid: Ln=49 dB • Energielabel A • Maatregelen tegen optrekkend vocht • Begane grondvloer blijft op dezelfde hoogte 24
Nieuwbouw: bouwfysica en energie • • • • • • • •
Rc gevel = 4,50 Betonnen vloeren Luchtgeluid: Dn=52 dB Contactgeluid: Ln=54 dB Energielabel A+++ Energieprestatie=0,4 Geen vochtproblemen Hoger vloerpeil 25
Renovatie: functionele kwaliteit
• Wonen aan de straat • Handhaven bestaande uitbouw • Smalle entree en steile, krappe trap, kleine keuken • Twee slaapkamers op 1e verdieping
26
Renovatie: functionele kwaliteit
• Derde slaapkamer evt. op zolderverdieping
27
Nieuwbouw: functionele kwaliteit • Wonen aan de achterzijde (evt. omwisselbaar) • Ruime entree en trap • Open keuken • Drie slaapkamers op 1e verdieping
28
Nieuwbouw: functionele kwaliteit • Evt. extra ruimte op zolderverdieping
29
Conclusie Nieuwbouw, want: • betere woningen
• met een vergelijkbaar uiterlijk • voor lagere huren • en lagere kosten.
30
