•
Maart 2016
5
ACHTE RGROND
Foto: Evamarije Smit
HET GAAT GOED/SLECHT MET DE NEDERLANDSE WONINGMARKT* *) DOORHALEN WAT NIET VAN TOEPASSING IS Volgens minister Blok van Wonen gaat het de goede kant op met de woningmarkt. De regelgeving is grotendeels op orde, de investeringsbereidheid onder marktpartijen neemt toe, het vertrouwen bij consumenten en financiers keert terug en ook de bouwproductie komt weer op gang. Critici beweren juist het tegenovergestelde. Met zijn ingrepen heeft Blok het herstel nodeloos vertraagd, de corporatiesector lamgelegd, stagnatie in de bouwproductie veroorzaakt, de doorstroming niet op gang gekregen en het wonen alleen maar duurder gemaakt. En dan is het ook nog eens chaos rond de opvang en huisvesting van ▲
vluchtelingen en statushouders. Welkom in het parallelle universum van het wonen.
6
•
Achtergrond
DOOR ERIC HARMS
H
et zijn nog net geen superlatieven die in de Staat van de woningmarkt – Jaarrapportage 2015 worden gebruikt om het klimaat op de Nederlandse woningmarkt te typeren. Maar het aantal plussen dat minister Blok in oktober te melden had is opmerkelijk hoog. Of het nu gaat over de omzet van bouwbedrijven en architectenbureaus, het aantal gerealiseerde woningen en ingediende bouwvergunningen, of over de bereidheid van private partijen om te investeren in het door de bewindsman warm aanbevolen commerciële marktsegment van de middeldure huur: op alle fronten staan de seinen op groen. In de koopsector is het vertrouwen van de consument teruggekeerd. Dat vertaalt zich in een ‘breed herstel’, met een toegenomen aantal transacties en stijgende koopprijzen. Weliswaar nam hierdoor de macro hypotheekschuld in 2015 toe met 3 miljard euro, maar dit wordt op een totale schuld van ruim 600 miljard door Blok getypeerd als een ‘beperkte stijging’. Die bovendien een belangrijk voordeel heeft: “Door de stijging van de woningprijzen staan naar schatting 165.000 minder huishoudens onder water.” Ook over de huursector heeft de minister louter goed nieuws te melden. Zelfs op het terrein van de betaalbaarheid: “In de gereguleerde huursector kwam de huurstijging exclusief harmonisatie in 2015 lager uit dan in voorgaande jaren: 2,0 procent tegenover 4,1 en 3,9 procent in respectievelijk 2013 en 2014.” Ondanks deze stijging ligt de betaalbaarheid nog alleszins op een betaalbaar niveau: “Bijna de helft van de corporatiewoningen wordt in 2015 verhuurd voor een huurprijs tussen 50 en 70 procent van de maximale huur.”
Beleidsdoelstellingen Pas dit voorjaar stuurt minister Blok zijn rapportage over de Staat van de Volkshuisvesting naar de Tweede Kamer. Maar medio december 2015 werden al het Sectorbeeld 2015 en de Rapportage Volkshuisvestelijke Prestaties gepubliceerd. Ook daaruit blijkt dat alles conform de beleidsdoelstellingen van dit kabinet verloopt. De voorraad sociale huurwoningen wordt kleiner, zij het in beperkte mate van 2.422.400 wooneenheden begin 2014 tot 2.408.000 wooneenheden eind 2014. En er worden meer corporatiewoningen verkocht dan bijgebouwd. Het Sectorbeeld: “In 2014 werden bijna 23.000 woningen (waarvan: 17.000 aan particuliere huishoudens) verkocht. In 2013 waren dit nog 16.680 verkochte woningen (waarvan 14.650 aan particuliere huishoudens). In 2014 stijgt de verkoopomzet in 2014 met 931 miljoen tot 3,2 miljard euro. De netto verkoopopbrengst (volkshuisvestelijke waarde) stijgt met 50 procent ten opzichte van 2013 tot 1,5 miljard euro.”
In de koopsector is het vertrouwen van de consument teruggekeerd. Foto: Stijn Hazen (CC)
De invoering van de verhuurderheffing en de met de nieuwe Woningwet doorgevoerde beperking van het speelveld voor woningcorporaties hebben niet geleid tot een aantasting van de solvabiliteit van woningcorporaties. Integendeel: de sector is er feitelijk alleen maar op vooruitgegaan, constateert de Autoriteit woningcorporaties. “De focus van corporaties (richt) zich meer op de publieke taak. De kasstromen zijn door een efficiëntere bedrijfsvoering verbeterd en doelmatiger geworden. De omvang van de verliezen op de commerciële activiteiten is verder teruggelopen. Hoewel de sterke groei van de verhuurderheffing in 2014 de kasstromen drukt, blijven deze ruim voldoende.” Ook de vermogenspositie verbetert sterk, nu corporaties minder bouwen, meer verkopen en meer huurinkomsten genereren. “Het eigen vermogen op basis van de markt- en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2014 met respectievelijk 2,4 miljard en 1,4 miljard euro toegenomen. De marktsolvabiliteit komt hierdoor uit op 57,9 procent (2013: 57,4%) en de volkshuisvestelijke op 33,0 procent (2013: 31,7%).”
Op de rol In 2016 staat een aantal wijzigingen op de rol die de financiële positie van de corporaties nog behoorlijk kunnen beïnvloeden. De verhuurderheffing moet bijvoorbeeld worden geëvalueerd, maar de kans is reëel dat deze vanaf 2018 verder wordt verhoogd. Daar zullen de corporaties nu al in hun meerjarenbegroting rekening mee moeten houden. In vervolg op het door de Nederlandse Woonbond en Aedes Vereniging Van Woningcorporaties gesloten Sociaal Huurakkoord wordt naar verwachting per 1 juli 2016 de huursombenadering ingevoerd. In combinatie met de verplichting uit de nieuwe Woningwet voor corporaties om 95 procent van het woningbezit passend toe te wijzen, betekent dit een forse beperking van de mogelijkheden om de huren te verhogen. En dan is er nog de aangekondigde structurele bezuiniging op de huurtoeslag van 230 miljoen euro vanaf 2017, die mogelijk ook op de corporaties zal worden afgewenteld. Desondanks is de Autoriteit woningcorporaties (Aw) positief over de toekomst. “De financiële positie blijft zich in de komende jaren goed ontwikkelen. In het basisscenario uit de meerjarenverkenning blijven de kasratio’s en de vermogenspositie, zowel tegen volkshuisvestelijke als marktwaarde, uitkomen boven de normen die de Autoriteit woningcorporaties hanteert.”
Oplopend woningtekort Geen vuiltje aan de lucht, zou je denken. Maar niet iedereen is die mening toegedaan. Zo wijst ABF Research in zijn Primos-prognose 2015 – De toekomstige ontwikkeling van bevolking en huishoudens op een oplopend woningtekort. Door de toestroom van asielzoekers en een groter aantal statushouders komt het totaal aantal inwoners hoger uit dan verwacht, namelijk op 17,75 miljoen inwoners in 2030 tegenover 17,59 miljoen volgens de vorige prognose. ABF constateert: “Uit deze berekening komt naar voren dat er in de periode 2014-2025 een uitbreidingsbehoefte is van 673.000 woningen. Verder laat de berekening zien dat er in 2014 een statistisch woningtekort is van 209.000 woningen (2,8% van de voorraad). Dit tekort zou bij het nu aangehouden bouwprogramma kunnen oplopen naar 276.000 in 2025 (3,4% van de voorraad). Ter referentie: bij de Vinex-opgave is destijds uitgegaan van een acceptabel woningtekort van 1,5 tot 2 procent. De nieuwe Primos-prognose 2015 laat in vergelijking met de Primos-prognose 2013 tussen 2014 en 2025 een grotere uitbreiding van de woningvoorraad (+116.000) zien, en tevens een grotere toename van de woningbehoefte (+85.000). Ondanks het grotere bouwprogramma neemt dus ook de woningbehoefte in de nieuwe Primosprognose toe. Dit impliceert dat de spanning op de woningmarkt verder op kan gaan lopen, indien het bouwprogramma niet verder omhoog zou gaan.” De kans daarop lijkt groot, nu woningcorporaties steeds minder geneigd zijn te investeren in nieuwbouw. Volkshuisvestingsdeskundige en emeritus
•
Maart 2016
7
Corporatiewoningen in Geldermalsen. Foto: Anneroos Nigten
hoogleraar Hugo Priemus wees daar begin december nog fijntjes op in een column voor het Corporatieforum van Aedes. “In 2014 hebben de woningcorporaties gezamenlijk 17.900 huurwoningen gerealiseerd. In 2013 bouwden de corporaties nog bijna 30.000 huurwoningen. Juist nu de vraag naar sociale huurwoningen sterk toeneemt, met name door de groei van het aantal statushouders, exploderen de tekorten aan betaalbare huurwoningen.” Het eind november gesloten Bestuursakkoord Verhoogde Asielstroom zal daarin weinig verandering kunnen brengen. In dat kader is afgesproken dat corporaties met steun van de overheid jaarlijks voor 14.000 asielzoekers met een verblijfsvergunning extra semipermanente woningen mogen bijbouwen. Priemus: “Nog even en corporaties krijgen te horen dat ze moeten ophouden om gewone, degelijke sociale huurwoningen te bouwen en dat ze hun geld vooral moeten besteden aan verbouwde gevangenissen, containerwoningen en andere semipermanente noodwoningen op tijdelijke locaties. Door de verblijfsvergunning aan een termijn te binden, verhindert het kabinet dat er van integratie van de statushouders iets terechtkomt. In menig opzicht schiet het kabinet zichzelf in de voet.”
Jammerlijk gefaald
Scherp op de rem getrapt Ook de maatregelen in de huurmarkt hebben verkeerd uitgepakt. Waar woningcorporaties ten tijde van de economische crisis de malaise in de bouw nog enigszins zouden hebben kunnen verminderen, besloot Blok tot invoering van de verhuurderheffing en inperking van het werkterrein van de woningcorporaties door een splitsing aan te brengen in DAEB- en nietDAEB-activiteiten.
▲
Voorzitter Marc Calon van Aedes gaat zelfs nog verder: “Het beleid van Blok faalt jammerlijk. Deze minister doet weliswaar voorkomen alsof alles van een leien dakje gaat, maar het tegendeel is eerder het geval. We krabbelen nu pas op uit een dal dat door dit kabinet veel dieper is gemaakt dan op basis van de economische malaise kon worden verwacht. En het einde van de ellende is nog lang niet in zicht.” Dat heeft alles te maken met de keuze die is gemaakt om – tegen het advies in van zo’n beetje iedere woningmarktdeskundige – in te grijpen in de woningmarkt en de corporatiesector terwijl er een heftige economische en
financiële crisis aan de gang was. Calon: “Vierenhalf jaar geleden lag er een mooi en breed gedragen voorstel op tafel, ingediend door Aedes, de Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis en makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro: Wonen 4.0. Het was een totaalplan voor de woningmarkt, met eigendomsneutraal woonbeleid als uitgangspunt. Met daaraan toegevoegd het advies om pas in actie te komen na de crisis en veel tijd uit te trekken voor het invoeren van de maatregelen. Het kabinet vond zichzelf echter slimmer en greep nog tijdens de crisis in. Dat heeft desastreuze gevolgen gehad.” In de koopmarkt leidde het tot chaotische taferelen: kopers die zich terugtrokken, financiers die niet meer wilden financieren en eigenaren die de waarde van hun woning enorm zagen dalen. “Het ineens beperken van de hypotheekrenteaftrek was een ongelofelijk domme ingreep op een totaal verkeerd moment. Heel veel huizen zijn juist daardoor onder water komen te staan. Blok zegt nu dat hij hiermee succesvol is geweest en dat hij het vertrouwen in de markt heeft hersteld. Maar hij verzuimt erbij te vermelden hoeveel waarde hij daarmee voor zijn achterban heeft verbrand. Het is populistisch geklets van een politicus. De enige reden dat de huizenprijzen weer stijgen, is de lage rente in combinatie met het economisch herstel. Als de rente gaat stijgen, zal het systeem nog net zo onhoudbaar blijken te zijn als voor de ingrepen van Blok het geval was.”
8
•
Achtergrond
“Toen de corporaties in 2013 te horen kregen dat zij per direct meer dan een miljard euro per jaar moesten ophoesten, en dat die heffing in 2019 zou kunnen oplopen tot 2,1 miljard euro, werden zeer veel bouwplannen geschrapt. De corporaties hebben even massaal als scherp op de rem getrapt, want de business case klopte in veel gevallen niet meer. Daaroverheen kwam vervolgens de oekaze dat corporaties geen samenwerkingsverbanden meer mochten aangaan met private partijen. Een gebouw realiseren waarvan een deel sociale huur en een deel commercieel is, kon vanaf dat moment niet meer. Ook daardoor is de bouwproductie teruggevallen. Op de top bouwden wij 40.000 van de 80.000 woningen die jaarlijks nodig zijn. Vorig jaar bouwden we krap 18.000 woningen. En we verwachten dat dat aantal nog verder zal zakken, naar gemiddeld 15.000 woningen per jaar. Terwijl alle onderzoeksbureaus zeggen: er moeten woningen bij.” Een nieuwe woningnood ligt volgens Calon dan ook op de loer, door een veel te lage bouwproductie, een veel te hoge vraag en sterk oplopende wachttijden. Hij benadrukt dat de instroom van asielzoekers daar niet de oorzaak van is. “Laat je niet aanpraten dat het door de migranten komt. Dat is flauwekul. Alleen al om de voorraad op peil te houden is een enorme bouwproductie nodig. En die komt niet van de grond. Nu niet en, uitgaande van het huidige beleid, ook niet in de toekomst. We mogen het deze regering verwijten dat zij heeft verzuimd het woningmarktbeleid te baseren op een gedegen analyse van de woningmarkt. Hier zijn besluiten louter en alleen genomen op basis van ideologie. De ratio heeft geen enkele rol gespeeld. En dat leidt zelden tot iets goeds.”
Markt lost het op Zoals het een goede liberaal betaamt, rekent Blok erop dat de markt het uiteindelijk zal oplossen. Als de vraag en dus de kans op een hoger rendement toenemen, zullen particuliere partijen in actie komen, duurdere woningen bouwen en zo de doorstroming op gang brengen, is zijn gedachte. Zeker als het scheefwonen in de sociale huursector via hogere huurprijzen wordt bestreden.
De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) is het met Blok eens dat de markt veel meer potentie heeft dan nu wordt benut. “Institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars kunnen én willen méér investeren in vrije sector huurwoningen, maar kampen met een groot gebrek aan geschikte locaties voor de ontwikkeling van extra vrije sector huur met huurprijzen tussen de 700 en 1000 euro.” Zij hebben vooral behoefte aan ‘waardevaste’ locaties, stelt IVBN. Doordat gemeenten meer geld kunnen verdienen aan grond onder koopwoningen dan aan grond voor middeldure vrije sector huurwoningen komt de ontwikkeling van dat laatste segment niet of nauwelijks van de grond. De beleggersvereniging pleit boven alles voor samenwerking: “Samenwerking met gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars is van essentieel belang. Alleen in samenwerking kan namelijk het best een mix van sociale huur door de corporatie, vrije sector huur door de belegger en koop door de ontwikkelaar ontstaan.” Daarnaast moet er meer werk worden gemaakt van het liberaliseren van corporatiewoningen. Daarbij baseert IVBN zich op het rapport ‘Passend wonen’ dat ABF Research heeft opgesteld op verzoek van de Nederlandse Woonbond en Aedes. Volgens de beleggers blijkt hieruit klip-en-klaar dat circa 40 procent van het huidige bezit van woningcorporaties, oftewel circa 1 miljoen woningen in de vrije sector, verhuurd kan worden. Feitelijk gaat het om circa 600.000 huurwoningen in de meer gespannen woningmarkten. “Door die 600.000 huurwoningen toe te voegen aan de marktconform verhuurde vrije sector huurmarkt verdrievoudigt die markt.” En dat is hard nodig, zo liet Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft recent weten via vakdagblad Cobouw. Nu maakt het aantal middeldure vrije sector huurwoningen nog slechts 5 procent van de markt uit. Volgens hem moet dat aandeel tot circa 20 procent toenemen om van een gezonde woningmarkt te kunnen spreken. n
Vorig jaar bouwden we krap 18.000 woningen. Foto: Marco Derksen (CC)
•
Maart 2016
9
Gebrek aan regie oorzaak van chaos rond opvang vluchtelingen De vluchtelingenproblematiek zorgt voor chaotische taferelen. Niet in de laatste plaats op de woningmarkt, waar immers ook de inmiddels toegelaten asielzoekers hun heil moeten vinden. En dat is een hele opgave in een markt die toch al onder grote druk staat. “De politiek moet de regie in handen durven nemen.” In het Bestuursakkoord Verhoogde Asielstroom zijn corporaties, gemeenten en provincies daarom met het Rijk “extra huisvestingscapaciteit” overeengekomen voor 14.000 vergunninghouders, “bovenop de bestaande woningvoorraad”. Dit moet de doorstroming van in Nederland toegelaten asielzoekers uit de opvangcentra bevorderen, en zo ruimte creëren in de asielzoekerscentra waar ze tot nog toe bivakkeren. Ook krijgen de woningcorporaties ontheffing van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting: zij mogen samenwerken met en diensten leveren aan commerciële partijen, mits de samenwerking is gerelateerd aan de huisvesting van vergunninghouders. Ook dat moet meer initiatieven helpen ontplooien. De vraag is of het meer zal zijn dan een druppel op de gloeiende plaat. Corné Koppelaar van het internationaal opererende adviesbureau Global Habitat waagt dat in ieder geval te betwijfelen. Als consultant begeleidt hij internationale samenwerkingsverbanden van Europese woningverhuurders. Ook heeft Koppelaar een aantal gespreksgroepen van tien tot vijftien corporaties uit Frankrijk, Italië, Duitsland, Zweden, Nederland, Engeland, Ierland en Polen onder zijn hoede. Recent werd een van deze groepsbijeenkomsten gewijd aan de vluchtelingenproblematiek.
Overal hetzelfde “Nederland is echt geen uitzondering op de regel. Sterker nog: in feite is het overal in Europa hetzelfde”, aldus Koppelaar. “Er is een totaal gebrek aan regie. De landelijke politiek bepaalt op enig moment: we gaan een x-aantal vluchtelingen opvangen. En verzuimt vervolgens na te denken over de wijze waarop die opvang moet worden ingevuld. Dat laten ze liever over aan de lagere overheden en de verschillende partijen op de woningmarkt. De paniek en chaos rond de asielzoekerscentra die het beeld in de media overheersen, zijn het gevolg van het gebrek aan regie. Als de politiek meer sturing zou hebben gegeven, was het allemaal veel effectiever verlopen dan tot nog toe het geval is geweest.” Ook in andere Europese lidstaten proberen woningcorporaties, soms met de moed der wanhoop, noodopvang te regelen in leegstaande
Syrische vluchtelingen wachten op de trein in Wenen. Foto: Josh Zakary (CC)
kantoren en andere tijdelijke huisvesting. “Maar iedereen realiseert zich dat dit op de langere termijn geen soelaas biedt. Het is een feit dat al die mensen uiteindelijk ergens definitief zullen moeten worden gehuisvest. Daarom is het belangrijk niet de kop in het zand te steken maar parallel aan het treffen van tijdelijke voorzieningen te blijven werken aan een definitieve oplossing.”
Europees niveau Zo bezien is het jammer dat er op Europees niveau niet zo concreet over de opvang van vluchtelingen wordt gesproken. “Alleen al in Spanje staan 400.000 woningen leeg. Ook in Oost-Duitsland is heel veel leegstand: daar zouden zo al een miljoen vluchtelingen kunnen worden ondergebracht. Maar dat gebeurt niet. Ook omdat de asielzoekers daar helemaal niet naartoe willen. Die willen het liefst naar plekken waar de beste economische mogelijkheden zijn, en waar in ieder geval een financieel vangnet is. Dat kun je ze niet kwalijk nemen, maar het legt wel extra druk op een toch al gespannen woningmarkt in een relatief beperkt aantal lidstaten.” Als de Europese lidstaten hierin samen zouden optrekken, zou veel ellende kunnen worden voorkomen, denkt Koppelaar. “Het mooist zou zijn: de mensen samen opvangen en verdelen over de diverse Europese lidstaten waar nog wel voldoende ruimte is. De kosten die je daarmee bespaart op het treffen van noodvoorzieningen kun je vervolgens investeren in het regelen van een financieel vangnet dat door heel Europa hetzelfde is. Ik weet: dat is een brug te ver, maar het zou wel de beste oplossing zijn.”
Verhuurderheffing
Opvanglocatie asielzoekers Ter Apel. Foto: Directie Voorlichting (CC)
De op een na beste oplossing richt zich op het niveau van de individuele lidstaten. “In Nederland zullen de corporaties weer meer ruimte moeten krijgen om actief te worden voor de mensen die toch tot hun primaire doelgroep gerekend mogen worden”, aldus Koppelaar. “Het is duidelijk dat de verhuurderheffing de woningcorporaties danig heeft beperkt in hun handelsvrijheid en investeringsvermogen. Zij zijn van de noodzaak doordrongen om in actie te komen, maar hebben daarvoor gewoonweg te weinig middelen tot hun beschikking. Dus ik zou zeggen: politiek, schaf als eerste die heffing nou maar eens af. Dan ontstaat er vanzelf weer ruimte om te investeren in woningbouw en in nieuwe opvangmogelijkheden.”
