Wat met de prijsstijgingen op de woningmarkt?

Focus on Belgian real estate Economics department

Wat met de prijsstijgingen op de woningmarkt?

Ivan Van de Cloot Economic Research, ING België Brussel (32) 2547 3161 [email protected]

maart 2008

De groeipiek voorbij

Als de prijzen stegen door de babyboomers toen ze op kooplustige leeftijd waren in de jaren 70 en 80, kunnen de

6 5

prijzen ook zakken als ze aan de verkoperskant komen te

4

staan? Bij deze vraag staan we in deze nota even stil.

2

3 1 0

Meer dan een half miljoen woningen veranderen de volgende jaren van hand. Inderdaad moet bij de woonbehoefte meer rekening gehouden worden met het gebruik van het bestaande woningpark in plaats van ervan uit te gaan dat nieuwbouw de enige oplossing is. Uiteraard zijn er veel onzekerheden in dergelijke analyse. De resultaten zijn bijvoorbeeld erg gevoelig voor de mate waarin de gezinsfragmentatie voortgang vindt. Belangrijk is de vraag of de uitgangssituatie een evenwichtige woningmarkt is. Helaas is ook op dit vlak nooit met zekerheid de toekomst te voorspellen. Zeker lijkt wel dat de verbouwactiviteit van de jongeren een boost betekent voor de bouwsector.

België

06 20 07

05

04

03

02

01

00

In de tweede helft van de twintigste eeuw zorgde de babyboomgeneratie voor een verhoogde vraag naar woningen. Nu beginnen we echter ook de weerbots van de vergrijzende babyboomers op de woningmarkt onder ogen te zien. Een van de belangrijkste aspecten betreft de invloed op de waardering van het residentiële vastgoed, wat direct of indirect iedereen aanbelangt (of men nu al eigenaar is, het nog wordt of blijft huren).

-1

EMU

Bron: Thomson Financial Datastream

Werkloosheidsgraad (%) 10,5 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 België

EMU

Bron: Thomson Financial Datastream

Inflatie (harmon., %) 2,8 2,6 2,4 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 1996 1998 2000 2002 2004 2006 België

EMU

Bron: Thomson Financial Datastream http://www.ingwholesalebanking.com

Bloomberg: ING

Focus on Belgian real estate

2

De woningprijzen onder druk door de vergrijzing? In de tweede helft van de twintigste eeuw zorgde de babyboomgeneratie voor een verhoogde vraag naar woningen. Nu beginnen we echter ook de weerbots van de vergrijzende babyboomers op de woningmarkt onder ogen te zien. Een van de belangrijkste aspecten betreft de impact op de waardering van het residentiële vastgoed, wat direct of indirect zowat iedereen aanbelangt, of men nu al eigenaar is, het nog wordt of blijft huren. In de Verenigde Staten zijn er al op het einde van de jaren 80 duidelijke waarschuwingen gegeven dat het ouder worden van de babyboomgeneratie tot een belangrijke verkoopdruk kan aanzetten op de woningmarkt. Destijds creëerden zij net een aanzienlijke aankoopdruk wat niet zonder gevolgen bleef voor de prijsniveaus. Nu denken we eerder aan de inkrimping van de leeftijdsgroep op “koopleeftijd” (25-35 jaar). Er is echter geen consensus over de geldigheid van de zogenaamde “asset price meltdown” hypothese voor woningen.

Waarom de prijzen kunnen dalen Als de prijzen stegen door de babyboomers toen ze op kooplustige leeftijd waren in de jaren 70 en 80, kunnen de prijzen ook zakken als ze aan de verkoperskant komen te staan

Aangezien de woningmarkt gesegmenteerd is, zal de impact van de vergrijzing niet op alle woningtypes even groot zijn

De eerste mogelijkheid is dat de woningprijzen sterk zullen dalen. Conform met de regel what goes up must come down, is de suggestie groot dat als de prijzen stegen door de babyboomers toen ze op kooplustige leeftijd waren in de jaren 70 en 80, de prijzen nu ook zullen zakken als ze aan de verkoperskant komen te staan. Welhaast berucht is de studie van Mankiw en Weil die in 1989 voorspelden dat de Amerikaanse woningprijzen met 47% zouden dalen door de verouderende bevolking 1 . Dit onderzoek is paradoxaal minder relevant voor de Verenigde Staten dan voor Europa. Door de massale immigratie die de VS sindsdien hebben gekend (ook van illegalen) is de wegvallende vraag naar woningen gedeeltelijk immers door nieuwe Amerikanen opgevangen. In Europa zal dit veel minder het geval zijn buiten enkele landen die wel heel open staan tegenover nieuwe immigranten (cf. Ierland, Verenigd Koninkrijk en Spanje). De meeste andere onderzoekers verwachten echter kleinere prijsdalingen dan de bijna halvering in waarde van Mankiw en Weil. Belangrijk is ook te beseffen dat de woningmarkt gesegmenteerd is en dat de impact niet op alle woningtypes even groot zal zijn. Zo zal de vraag vanwege de leeftijdsgroep 25-35 jaar veel kleiner zijn in de jaren die komen. Het betreft dus het segment van de woningen voor jonge gezinnen met kinderen die vaak een grotere woning verlangen. Demografische druk zal de prijs van woningen die populair zijn voor de zogenaamde “lege nestgezinnen” bevorderen. Tegen de sterke “asset price meltdown hypothese” pleiten ook de onderzoeken van James Poterba die vond dat de sterke prijsstijgingen vroeger maar slechts gedeeltelijk verklaard konden worden door puur demografische factoren. Nochtans stelt hij dat

1

Mankiw, N.G. & Weil, D.N. (1989), 'The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market' in Regional Science and Urban Economics, Vol.19, pp.235-258.

Focus on Belgian real estate

3

grote veranderingen tengevolge van demografische factoren niet uit te sluiten zijn gezien de immense demografische omslag die ons te wachten staat 2 . Vraag- en aanbodfactoren kunnen elkaar compenseren of juist versterken

Overigens is het nog maar de vraag of de andere factoren die prijsstijgingen kunnen verantwoorden in de toekomst wel gunstig genoeg zullen zijn om een compenserende rol te spelen. De analyse wordt bemoeilijkt omdat de vraagfactoren (inkomen, rentevoet en demografische factoren) gemakkelijker in te schatten zijn dan de impact van aanbodfactoren. Wat zal de invloed zijn van ruimtelijke ordening op de woningprijzen binnen 10-15 jaar? Misschien zal hieruit wel een ondersteunende rol voor de prijzen voortvloeien als er de politieke wil is om de open ruimte te vrijwaren. Bovendien twijfelen economen fundamenteel aan de mate waarin de woningmarkt efficiënt is. Als marktpartijen zich lange tijd laten leiden door emoties en kuddegedrag (cf. zeepbel in de VS) kunnen door irrationaliteit belangrijke afwijkingen tegenover het fundamentele marktevenwicht optreden. Het Belgische woningbezit het hoogst bij de ouderen

De babyboomers die nu de pensioenleeftijd bereiken en overschrijden zijn in grote mate eigenaar.

Ook in België is de graad van eigenaarschap het hoogst bij leeftijden boven de 40 (grafiek 1). Er was inderdaad in ons land tijdens de jaren 60 en 70 een grote democratisering van het woningbezit waardoor deze babyboomers die nu de pensioenleeftijd bereiken en overschrijden in grote mate eigenaar zijn. Graf 1 Woningbezit naar leeftijd (in 2001) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10

eigenaars

98

94

90

86

82

78

74

70

66

62

58

54

50

46

42

38

34

30

26

22

18

0

huurders

Bron: ADSEI, ING

Meer dan een half miljoen extra woningen komen de volgende jaren op de markt.

Ten eerste werpt dit vragen op over het toenemende aanbod dat er op de markt zal komen als meer en meer leden van de oorlogsgeneratie de pijp aan Maarten geven waarna hun woning in handen zal komen van zestigers die zelf al een woning bezitten. In welke mate gaat dit aanbod geabsorbeerd kunnen worden? Grafiek 2 toont dat dit al gauw meer dan een half miljoen woningen in de komende jaren van hand veranderen. Momenteel wisselen elk jaar ongeveer 115.000 woningen van eigenaar (inclusief appartementen). 2

Engelhardt, G.V. & Poterba, J.M. (1991), House Prices and Demographic Change' in Regional Science and Urban Economics, Vol.21, pp.539-546

Focus on Belgian real estate

4

Graf 2 Aantal woningen in handen van de 65-plussers (in 2001) 250000 228.805

221.826

200000

185.850 72395 75128

150000 64685

96.760

100000 143113

33801

133004

47.095

108047

50000

55222

15579

15.967 27353 9147

0 65-69

70-74

75-79

Vlaams Gewest

80-84

Waals Gewest

85-89

90+

Brussels Gewest

Bron: ADSEI, ING

Wie gaat dit absorberen?

We mogen niet vergeten dat de vergrijzing (stijging levensverwachting en babyboomeffect) niet de enige demografische ontwikkeling is die de Belgische maatschappij moet absorberen. Er is ook de ontgroening (ondermeer door lagere fertiliteit) wat een regelrechte inkrimping inhoudt van gezinnen op kooplustige leeftijd (zie grafiek 3). Graf 3 Inkrimping bevolkingsgroep op kooplustige leeftijd (cumulatief t.o.v. 2008, in duizend) 0

-50

-100

-150

-200

-250

-300

2009

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

Bron: ADSEI, Federaal Planbureau, bewerking ING

Deze analyse levert ons tot nu toe op dat door demografische ontwikkelingen een aanbod te verwachten valt tot meer dan een half miljoen en dat de potentiële vraag ook onder druk staat door een inkrimping van de jongere bevolking met al 100.000 in 2015.

Focus on Belgian real estate Gezinsdestabilisering kan positief zijn voor de vraag naar woningen

5

Een factor die gedeeltelijk de afname van het aantal jongeren compenseert, is de gezinsverdunning in combinatie met de gezinsdestabilisering. Terwijl in 1961 elke woning nog 3,8 bewoners telde, was dit in 1980 reeds gedaald tot 3,2 bewoners per woning en 2,5 in 1994. Nu kan men stellen dat de verdere erosie van het gezin (echtscheidingen, bewuste singles...) in de toekomst garant zal staan voor een grote extra behoefte aan woningen. Inderdaad kan men nog landen vinden waar de gemiddelde omvang van het gezin lager ligt dan in België (zie grafiek 4). Er zijn echter twee redenen om te twijfelen aan het belang hiervan om het extra aanbod te absorberen. Ten eerste houden de bevolkingsperspectieven in grafiek 3 al rekening met een verdergaande gezinsverdunning. Men kan echter mogelijk argumenteren dat deze onderschat wordt. Ten tweede echter is het niet duidelijk of zelfs een forse gezinsverdunning in staat zal zijn om een aanbod van meer dan een half miljoen woningen te absorberen. Er zal bovendien ongetwijfeld een mismatch zijn tussen het aanbod wat hoofdzakelijk bestaat uit de oudste delen van het woningbestand en gezinnen die altijd maar kleiner worden. Om het belang van de gezinsdestabilisering aan te tonen: een niveau van 2,3 in plaats van 2,4 personen per woning impliceert de nood aan 200.000 extra woningen. Graf 4 Gemiddelde omvang gezin per woning (aantal personen) 3,13 3

2,85

2,81

2,8

2,67 2,44

2,5

2,42

2,37

2,36

2,36

2,3

2,3 2,1

2 1,5 1,14 1 0,5

itz er la nd Sw ed en Fi nl an d

Fr

an ce

Sw

(e st Lu ) xe m bo ur g G er m an G y re at Br ita N in et he rla nd s Au st ria Be lg iu m

ai n Sp

re ec e

G

Po

rtu ga l Ire la nd

0

Bron: ERA

Hoe efficiënt werkt de woningmarkt? Belangrijk is de vraag of de uitgangssituatie een evenwichtige woningmarkt is.

De vraag is uiteraard of fundamentele vraag- en aanbodfactoren zoals hierboven uiteengezet een belangrijke impact hebben op de finale prijsvorming op de woningmarkt. Het is niet moeilijk om op dit moment talloze voorbeelden te vinden van woningmarkten waar prijzen gerealiseerd worden boven de fundamentele waarde. Wat velen blijkbaar over het hoofd zien is dat de prijzen in heel wat Europese landen sterker gestegen zijn dan in de Verenigde Staten. Ook waarderingsmaatstaven als prijshuur- en prijsinkomenratio’s moeten de meeste Europese lidstaten niet onderdoen voor de VS (zie grafiek 5). Een groot verschil is uiteraard dat de excessen in de Amerikaanse kredietmarkt zich nauwelijks hebben voorgedaan in Europa. Toch is het dus helemaal niet uitgesloten dat ook op het Oude Continent de woningprijzen

Focus on Belgian real estate

6

overgewaardeerd zijn. De kredietcrisis in de VS heeft echter aangetoond dat een daling van de woningprijzen niet alleen afhangt of de prijzen al dan niet overgewaardeerd zijn, maar vooral of er een trigger is die de directe aanleiding voor een correctie vormt. In de VS waren dit de excessen in de kredietverlening. Misschien dat in ons land dergelijke correctie nog lang op zich laat wachten. Mogelijk zelfs tot 2015 wanneer onder druk van de demografie de woningmarkt niet anders kan dan indringend veranderen. Graf 5 Waardering huizenprijzen (prijsinkomen– en prijshuurratio)

250,0 200,0 150,0 100,0 50,0

Price-to-rent

Netherlands

Ireland

Finland

Spain

Denmark

Italy

Belgium

France

Germany

UK

Japan

US

0,0

Price-to-income

Bron: OESO, ING België

Veelbelovend voor de (ver-)bouwsector Al maar meer jongeren verbouwen oude woningen wat een boost betekent voor de (ver-)bouwsector

De conclusie uit het voorgaande is dat voortzetting van historische prijsstijgingen (a rato van 6% op jaarbasis) zo goed als onmogelijk is op lange termijn. Met nog meer zekerheid kunnen we stellen dat de woningmarkt er binnen 10-15 jaren heel anders zal uitzien. Door het grote aantal oude woningen dat de komende jaren van hand gaat veranderen, verwachten we een belangrijke boost voor de (ver-)bouwsector in dit land. Tabel 1 toont bijvoorbeeld dat reeds in 2001 maar liefst 41% van de huishoudens waarvan de referentiepersoon jonger dan 35 was in een woning leefde van vóór 1945. Voor de 65-plussers was dit slechts 34%.

Tabel 1: Bouwperiode en verbouwingen naar leeftijd

voor 1919

1919-45

1946-70

na 1970

verbouwingen

< 35 jaar

19%

22%

29%

30%

18%

35-49 jaar

15%

18%

23%

44%

15%

50-64 jaar

14%

16%

30%

44%

8%

65-plusser

8%

19%

44%

19%

4%

Totaal

16%

18%

32%

34%

10%

Bron: NIS-VWT 1991 & SEE 2001

Focus on Belgian real estate

7

Dit suggereert dat jongeren op grote schaal het oude deel van het woningpark beginnen te bezetten. Dit vraagt uiteraard gezien hun hoge resterende levensverwachting heel wat aanpassingen. Inderdaad blijkt –geheel logisch- uit tabel 1 dat jongeren meer verbouwen dan ouderen. Ongetwijfeld wijst dit erop dat jongeren door de hoge prijzen gedwongen worden om zich neer te leggen bij het aanschaffen van oude woning. Deze tendens kan gezien de rotatie van woningen die we verwachten, alleen nog maar aanscherpen.

_______________________________________________________________________________________________________________________

DISCLAIMER De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Alhoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico’s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen) De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB’s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel.