Gemeente Amsterdam Gemeenteraad Gemeenteblad
R
Schriftelijke vragen
Jaar
2013
Afdeling
1
Nummer
169
Publicatiedatum
22 maart 2013
Onderwerp
Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw M.J.A. Visser van 17 oktober 2012 inzake het aantrekken van beleggers door een extra korting op de grondprijs en het aanvullend netwerk. Amsterdam, college van b&w van 19 maart 2013 Aan de gemeenteraad
Inleiding van vragenstelster. In Het Financieele Dagblad van 8 oktober 2012 is te lezen dat gemeenten nieuwe manieren zoeken om vastgoedinvesteerders aan te trekken1. Er wordt naar nieuwe manieren gezocht omdat investeerders onder andere door de hoge erfpachtkosten worden afgeschrikt: “Bruto aanvangsrendementen (jaarhuur gedeeld door investering) zitten rond de 5% in dit segment. Maar beleggers kijken vooral naar het nettoaanvangsrendement (met aftrek van kosten) en dat komt bij een dergelijk scherp rendement onder druk te staan vanwege onder andere de erfpachtkosten.”2 Om de huurmarkt voor met name middeninkomens komende jaren toch te verruimen zoekt de gemeente naar andere manieren om beleggers te trekken. Zo hanteert de gemeente Amsterdam al een korting van 7,5% op de grondprijs. Om woningontwikkeling te versnellen zou de gemeente bereid zijn genoegen te nemen met een relatief lagere waarde voor de grond en ter compensatie later mee te delen in de winst om het moment dat huurwoningen door de belegger tegen leegwaarde worden verkocht (uitponden). Voor beleggers zou dit bespreekbaar zijn. De fractie van D66 juicht het toe dat het college huurwoningen in het middensegment wil toevoegen aan de woningvoorraad, maar maakt zich zorgen over de signalen dat investeerders terugdeinzen vanwege onder andere de erfpachtkosten. Gezien het vorenstaande heeft vragenstelster op 17 oktober 2012, namens de fractie van D66, op grond van artikel 45 van het Reglement van orde voor de raad van Amsterdam, de volgende schriftelijke vragen tot het college van burgemeester en wethouders gericht:
1
‘Investeerders verleiden – Samenwerking moet belegger trekken, Het Financieele Dagblad, 8 oktober 2012, sectie FD Extra Vastgoed, p.22. 2 Ibid.
1
Jaar Afdeling Nummer Datum
2013 1 169 22 maart 2013
Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, woensdag 17 oktober 2012
R
1. Is het college bekend met vorengenoemd artikel uit het Financieele Dagblad? Antwoord: Ja. 2. In hoeverre herkent het college zich in het beeld dat wordt geschetst van investeerders die terughoudend zijn om in te stappen? Antwoord: Het College herkent het beeld van investeerders die grote terughoudendheid betrachten bij het aangaan van nieuwe investeringen in nieuwbouwwoningen. De nieuwbouw van woningen bevindt zich vanwege de crisis al enige jaren in zwaar weer: afzet van het product is risicovol, rendementen staan flink onder druk. Dit is een tendens die zichtbaar is in heel Nederland, en ook Amsterdam kan zich hier niet aan onttrekken. Wel komen er uit de markt veel signalen dat er interesse is onder beleggers voor woningbouwprojecten in het middensegment. Men ziet een marktvraag in Amsterdam en de huren zijn hier relatief hoog. De extra punten van Donner verruimen de mogelijkheden voor het middensegment huur. Marktpartijen gaven aan in dit segment te willen investeren als hier locaties voor beschikbaar zijn. Daartoe is een tender middensegment gestart met vier locaties. Een deelgebied van Gerhwin (Zuidas) is het eerste project waar de selectie voor een afnemer is gestart, in het najaar van 2012. De andere locaties zijn deelprojecten van Amstelkwartier, Overhoeks en IJburg. Overigens wil het College er op wijzen dat het regeerakkoord van november 2012 mogelijk gevolgen heeft voor de rendabiliteit van nieuw te realiseren projecten met markthuurwoningen. Deze gevolgen zijn nog niet uitgekristalliseerd. 3. Hoe komt het dat het netto-aanvangsrendement (NAR) van beleggers onder druk komt te staan vanwege de erfpachtkosten? De erfpachtkosten zijn immers gerelateerd aan de residueel bepaalde grondkosten? En is dat niet wat overblijft nadat de belegger zijn NAR al heeft verdisconteerd in zijn huurprijzen? Kan het college uitleggen hoe dit zit en hoe groot het gat is? Antwoord: De erfpachtkosten (de canon) zijn inderdaad gerelateerd aan de residueel bepaalde grondwaarde. Sterker, de canon wordt via het canonpercentage afgeleid van de residueel bepaalde grondwaarde. Het is echter niet zo dat erfpacht de rendementen van beleggers/investeerders onder druk zet. Dat zit als volgt: Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) en Netto Aanvangsrendement (NAR) zijn, in tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden, niet de uiteindelijke rendementen die een belegger (onder de streep) haalt op zijn investering. Ze zeggen alleen iets over het eerste exploitatiejaar. Een belegger bepaalt op basis van zijn rendementseis voor de langere termijn (doorgaans 6% en hoger) wat hij wil betalen voor vastgoed. De NAR kan vervolgens worden berekend door de jaaropbrengst te verminderen met de exploitatielasten, en die vervolgens te delen door de transactiesom (de investering van de belegger). Bij de BAR blijven de exploitatielasten buiten de rekensom. Hoe hoger de berekende NAR (of de BAR), hoe matiger de 2
Jaar Afdeling Nummer Datum
2013 1 169 22 maart 2013
Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, woensdag 17 oktober 2012
R
toekomstverwachtingen en hoe risicovoller het project en daarmee hoe lager de marktwaarde. Hoewel de NAR bij afgekochte en niet-afgekochte erfpachten verschillend is (bij een niet afgekochte erfpacht is de canon onderdeel van de exploitatiekosten en is de NAR automatisch iets hoger dan bij een afgekochte canon), is het rendement dat een belegger op zijn investering haalt, exact gelijk bij afgekochte en nietafgekochte erfpachten. Erfpacht zet dus niet de rendementen van beleggers onder druk. 4. Voorts is in het artikel sprake van een korting van 7,5% op de grondprijs. Is deze korting voldoende om het gat te dichten uit vraag 3? Er is immers in het artikel sprake van nog meer (aanvullend) maatwerk? Hoeveel aanvullend maatwerk is er nodig om de bouw van middeldure huurwoningen vlot te trekken? Antwoord: De korting van 7,5% waarover wordt gerept, is een verwijzing naar het grondprijsbeleid zoals dat nu nog (tot de vaststelling van het grondprijsbeleid 2013) geldig is. Het gaat echter niet om een korting van 7,5% op de grondprijs. Het grondprijsbeleid 2012 voor markthuurwoningen is gebaseerd op het uitgangspunt dat de commerciële waarde van een markthuurwoning (die na vijftien jaar zonder bijbetaling van grondprijs mag worden verkocht) gemiddeld in de hele stad op 92,5% ligt van de marktwaarde van een koopwoning op dezelfde locatie. Dat was lange tijd een gemiddelde waar partijen mee uit de voeten konden. Via de hefboom in het grondprijsbeleid zorgt deze afslag op de commerciële waarde voor een grondprijs voor huurwoningen die méér afwijkt van die van koopwoningen dan genoemde 7,5%. Een rekenvoorbeeld: VON-prijs Commerciële waarde Stichtingskosten Grondprijs excl. BTW Afwijking grondprijs
Koop € 3.400 € 2.050 € 1.116
Huur € 3.145 € 2.050 € 905 19%
De bedragen zijn per m² gebruiksoppervlak (gbo)
Onderzoek wijst uit dat dit verhoudingsgetal koopprijs-commerciële waarde bij huur (inclusief gratis uitponden, dat wil zeggen verkopen) in steeds meer gevallen leidt tot moeizame onderhandelingen over de grondprijs bij projecten met markthuurwoningen. En dat leidt weer tot een groter aantal situaties waarin maatwerk moet worden toegepast. Daarom wordt in het door de gemeenteraad vast te stellen grondprijsbeleid 2013 voorgesteld om de grondprijzen voor markthuurwoningen niet meer generiek te benaderen via de 92,5%-methodiek, maar specifieker op basis van de zogenaamde BAR-systematiek. Dat wil zeggen, via een inschatting van de huurprijs per vierkante meter op de locatie en het vereiste aanvangsrendement. Deze worden per geval door adviseurs van de 3
Jaar Afdeling Nummer Datum
2013 1 169 22 maart 2013
Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, woensdag 17 oktober 2012
R
afdeling Regie en Advies van het OGA bepaald op basis van marktwaarnemingen. De waardeverhouding tussen markt koopwoningen en markt huurwoningen gaat met de nieuwe berekeningssystematiek variëren over de stad: de commerciële waarde van een huurwoning bedraagt dan ergens tussen de 80 en 96% van de waarde van een koopwoning, afhankelijk van de locatie. Omvang aanvullend maatwerk Aanleiding voor het voorstel om over te gaan naar een andere wijze van grondprijsberekening voor markthuurwoningen (zoals dat wordt gedaan in het concept grondprijsbeleid 2013) was het feit dat meer en meer maatwerk nodig was onder de oude berekeningssystematiek. Naar aanleiding van het voorgaande vindt het College het opportuun om globaal in te gaan op de financiële gevolgen van de gewijzigde systematiek: De grondprijzen voor huurwoningen en specifiek voor huurwoningen in het middensegment liggen in veel gevallen substantieel lager dan de opbrengsten die op dit moment in de grondexploitaties zijn geraamd voor koopwoningen. Het globale beeld is dat de range aan grondprijzen voor koopwoningen loopt van € 400 tot € 1.000 per m² gbo, terwijl de grondprijsrange voor middensegment huurwoningen loopt van € 170 (=minimale grondprijs) tot € 650 per m² gbo. De oorzaak voor het forse verschil: Om een woning marktconform binnen het middensegment aan te bieden, moet deze op veel locaties wat kleiner zijn, waardoor de stichtingskosten per vierkante meter hoger zijn, waardoor de grondprijs lager wordt. Veel grondexploitaties waarin het programma geheel of overwegend bestaat uit marktwoningen vertonen een negatief saldo. De grondproductiekosten zijn dan hoger dan de grondopbrengsten die de gemeente kan realiseren. De vraag ontstaat dan op welke locaties het verstandig is om woningen te (her)bestemmen naar markthuur3 en de daarbij horende veelal nog lagere grondprijzen te accepteren. 5. Al in juni 2012 was sprake van de korting van 7,5% op de grondprijs voor middeldure huurwoningen. De reactie van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties was toen al dat ook na de korting de grondprijs in Amsterdam veel te hoog bleef om rendabel te kunnen bouwen voor het lage middensegment. Wat is de reactie van het college hierop? Antwoord: Zoals bij vraag 4 al is aangegeven, gaat het bij de 7,5% niet om een korting op de grondprijs. Bovendien wordt in de voorstellen voor het grondprijsbeleid 2013 de aangehaalde systematiek vervangen door de BAR-systematiek, die in de huidige markt meer recht doet aan de werkelijkheid. In feite constateert ook het College dat de berekeningssystematiek voor grondprijzen van markthuur-
3
Een eerste grove inschatting leert overigens dat het omzetten van elke 1.000 koopwoningen
naar middensegment huur de gemeente een extra tekort van € 16 miljoen oplevert in de vorm van lagere grondopbrengsten. Het is nog onduidelijk of de kabinetsplannen dit bedrag positief of negatief beïnvloeden.
4
Jaar Afdeling Nummer Datum
2013 1 169 22 maart 2013
Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, woensdag 17 oktober 2012
R
woningen in het beleid voor 2012 onder de gewijzigde omstandigheden vaak leidde tot te hoge grondprijzen. Overigens werd in het grondprijsbeleid 2012 geen ‘korting’ gegeven op de grondprijs, het ging om maatwerk grondprijsbepaling ten behoeve van markthuurwoningen. Deze grondprijsbepaling is vooruitlopend op het Grondprijsbeleid 2013 al toegepast voor de tender middensegment, waar de locatie Zuidas als eerste de selectie is gestart. 6. Voor hoeveel nieuwbouwwoningen in het middeldure huursegment is sinds juni 2012 dankzij de korting op de grondprijs (en eventueel overig maatwerk) al overeenstemming bereikt? En voor hoeveel woningen zitten er haalbare overeenstemmingen in de pijplijn? Antwoord: Sinds juni 2012 zijn er geen overeenkomsten gesloten tussen gemeente en marktpartijen over de uitgifte van grond in erfpacht voor huurwoningen in het middensegment. Wel is er al enige jaren sprake van situaties waarin binnen reeds afgesloten contracten werd omgezet van koopwoningen naar huurwoningen, waarbij door de ontwikkelaar een contingent woningen aan een belegger werd verkocht. Zoals bij de beantwoording van vraag 1 hierboven al is aangegeven wordt gewerkt aan 4 locaties waar getenderd gaat worden voor middensegment huurwoningen. De grondprijs voor deze woningen is of wordt bepaald aan de hand van maatwerk, via de BAR-systematiek, waarvan wordt voorgesteld om die tot standaard berekeningmethode in het Grondprijsbeleid 2013 te gaan hanteren. Burgemeester en wethouders van Amsterdam
A.H.P. van Gils, secretaris
E.E. van der Laan, burgemeester
5
