Samenvatting Makelaar van de toekomst Kansen creëren op weg naar de realiteit van 2020
In een interactief proces waaraan NVM-makelaars, belanghebbenden en NVM-bureaumedewerkers deelnamen, ging NVM na welke ontwikkelingen richting 2020 van invloed zullen zijn op de sector en de bedrijfsvoering van individuele ondernemingen. Het volledige rapport van deze samenvatting is te downloaden via www.nvm.nl/toekomst.
Makelaar van de toekomst Of 2020 voor makelaars een mooi jaar wordt, is niet iets wat we rustig kunnen afwachten en eens op 31 december 2019 onder het genot van een oliebol kunnen gaan inschatten. U zult in het rapport “De makelaar van de toekomst” lezen dat er volop kansen zijn voor makelaars die willen. Die nieuwe wegen gaan inslaan, hun propositie uitbreiden met nieuwe en andere diensten. Die keuzes durven maken. Want daar zal het in de toekomst meer over gaan. Hoe onderscheid ik mij als makelaar van de rest en hoe bied ik toegevoegde waarde aan mijn klanten. Het is overigens niet alleen maar goed nieuws wat het rapport brengt. Zelfs in de meest gunstige scenario’s zal het aantal makelaarskantoren minstens tien procent lager liggen dan nu het geval is. Als goede makelaar wilt u op uw toekomst voorbereid zijn. Dat is dan ook het doel van dit visierapport. De NVM wil u ermee inspireren en aanzetten tot een heroriëntatie; zelfstandig en samen met ons. Kansen liggen er volop, wat ons betreft.
Verandering
als het gaat over de (bouwtechnische) staat en Dat zo’n herbezinning nodig is, merkt u zelf in de mogelijkheden van een pand. Hetzelfde geldt praktijk van alledag. De wereld om u heen is in voor de (directe) omgeving waar de woning verandering. Sites als ons eigen Funda hebben of het bedrijfspand staat. Tenslotte zal de de zoekfunctie van de makelaar grotendeels makelaar van de toekomst zich echt inleven in zijn of haar (potentiële) klanten. Mede hierdoor overgenomen. Daarnaast zijn veranderende kunt u hen nog beter bijstaan bij de diverse wet- en regelgeving, de roep om transparantie stappen in een transactie, bijvoorbeeld door en de in overvloed beschikbare informatie van de specifieke juridische grote impact. Uw steeds De enige limiet aan de consequenties te duiden. De veeleisendere klanten vragen realisatie van de toekomst is makelaar van 2020 zal zich bovendien inzicht van u in de ons twijfelen van vandaag. dus op object-, markt- en prijs-kwaliteitverhouding van Franklin D. Roosevelt - Amerikaans klantdeskundigheid focussen het geleverde product. Naast staatsman en president en vormt nog nadrukkelijker deze structurele trends, heeft een combinatie van een de vastgoedmarkt de afgelopen vakman, een marktexpert en een marketeer. Dit vijf jaar een grillige ontwikkeling doorgemaakt laat onverlet dat in de toekomst de kern van het met in alle deelmarkten forse afnamen van makelaarsbestaan zal blijven draaien om het transactievolumes en prijzen. Dit mede als gevolg verbinden, oftewel mensen en wensen bij elkaar van het einde aan de beschikbaarheid van de ooit bijna onbeperkt geleken financiering. Richting 2020 brengen. De koop of huur van een pand blijft zal er waarschijnlijk herstel optreden, maar de een majeure beslissing, die qua complexiteit vraag is wanneer. alleen maar zal toenemen. Er blijft dus zeker een rol voor u als makelaar bestaan.
Vakman, marktexpert en marketeer Om klanten goed te kunnen adviseren in 2020, heeft de makelaar allereerst compleet inzicht in en overzicht van de markt. Dan gaat het niet alleen om panden die te koop of huur staan of klanten die iets willen, maar over een compleet overzicht van al het vastgoed in uw focusmarkt. Daarnaast is de makelaar deskundig
2
Menselijke maat Makelaars zullen zich daarbij scherp positioneren. Dat betekent een duidelijk afgebakend territorium, specialiseren in aanbod of het opzoeken van een niche in de markt. Voor makelaars in 2020 zal de menselijke maat meer en meer leidend worden.
Lange termijn relatie?
The best way to predict the future is to create it. Peter F. Drucker - Amerikaans management consultant en auteur
De dorpsmakelaar beschikt over uitgebreide buurtinformatie en een database met alle woningen en bewoners binnen zijn of haar ‘territorium’. Daarmee probeert de makelaar het alleenrecht te krijgen voor alle vertrekkende en binnenkomende mensen. De buurtregisseur is een dorpsmakelaar die zich ook sterk richt op de leefbaarheid in het focusgebied. De buurtregisseur overlegt daarover met scholen, sportverenigingen, Creatief meedenken standaard winkeliers en andere ondernemers. Hij of zij Ook wat betreft de bedrijfsvoering zal er het organiseert bijeenkomsten en festiviteiten en is nodige gaan veranderen. Door de flexibilisering spreekbuis en ambassadeur. Dit kan een extra zal ook het bedrijfsmodel van de makelaar service zijn, het kan ook zijn dat inwoners een meer divers worden: van traditioneel tot aan jaarlijkse fee betalen. zzp’er en broker-agent. Als onafhankelijk en De ketenregisseur is de makelaar die rond objectief adviseur is er een vergoeding voor de koop of huur van vastgoed klanten ook nuttige adviezen en acties op diverse terreinen, adviseert, assisteert of zelfs ontzorgt op wat verder gaat dan alleen de uitkomst van het gebied van bijvoorbeeld hypotheken, de hoogte van de aan- of verkoopprijs van het nutsvoorzieningen, verhuizing, verzekeringen vastgoed. Uur-factuur is daarbij een systeem, en verbouwing. maar projectprijzen zullen ook in zwang zijn. De woonconsultant is vergelijkbaar met Ook kunt u gaan werken met tarieven voor de ketenregisseur, alleen is de insteek een deeldiensten. In ieder geval is alles duidelijk lange termijn relatie waarbij er op continue en worden de tarieven en basis diensten door de Ik denk veel aan de toekomst, pandeigenaar worden diensten transparant vooraf want het is daar dat ik de gecommuniceerd. In 2020 zal afgenomen en betaald. rest van mijn leven zal doorcreatief meedenken met de Het kan dan gaan over het brengen. Woody Allen klant standaard zijn. de WOZ-waarde, taxaties, Amerikaans filmregisseur en acteur veiligheidschecks (tijdens vakanties) of het inschakelen Kansrijke concepten van leveranciers als installateurs, schilders en Op basis van het onderzoek identificeren wij telecomproviders. negen kansrijke concepten ter inspiratie voor De niche-makelaar richt zich op een hele u, de makelaar van de toekomst. Het betekent specifieke doelgroep en zorgt dat hij of zij overigens niet dat dit de enige concepten daar bij uitstek voor geëquipeerd is. De zijn waarop u uw onderneming kunt voeren, doelgroep staat hierbij voorop en niet zo zeer maar het zijn bedrijfsconcepten die gezien de de geografische locatie. Te denken valt dan trends en ontwikkelingen interessant kunnen bijvoorbeeld aan expat-gezinnen, ouderen die zijn voor de toekomst. De concepten sluiten naar een verzorgingshuis willen, studenten of elkaar overigens niet uit, maar zou u ook in een net-afgestudeerden in universiteitssteden. mengvorm kunnen toepassen, al naar gelang De specialist richt zich niet specifiek op uw specifieke situatie. doelgroepen, maar focust zich op een Als u richting 2020 in plaats van een transactie gedreven naar een profijtelijke lange termijn relatie met uw opdrachtgevers wilt groeien, zult u de propositie moeten uitbreiden. Dat kan bijvoorbeeld door andere pandgebonden diensten aan te bieden als taxaties, WOZ-zaken en het aanbieden van ontzorgingsabonnementen voor tuin- en CVonderhoud.
3
bepaalde dienst als de styling of metamorfose is poen’. Duurzaamheid is echter ook van van probleemhuizen, schuldhulpverlening, belang bij het energielabel bij woningen en beleggingen in vastgoed, woonboten, taxeren of de ontwikkelingen rondom BREEAM-NL, alternatieve financiering voor zakelijk vastgoed, Greencalc+ en GPR Gebouw in de zakelijke markt. Dat de toekomst nog meer virtueel, recreatiewoningen of het beheer van vastgoed. online en digitaal zal zijn, verbaast niemand De herbestemmingsmakelaar kan met kennis en biedt mogelijkheden variërend van en ervaring partijen bij elkaar brengen rondom e-handtekeningen tot aan renovatie, transformatie Liefde en toewijding zijn in de virtual reality. Het is ook en herbestemming door 21e eeuw de enige bronnen de basis voor de in de risico’s beheersbaar te van winst. Peter Delahay – bedrijfs toekomst nog veeleisender maken, vastgoedwaarde econoom en organisatieadviseur en beter geïnformeerde te bepalen en het proces klant, die aan de andere te bewaken. De makelaar kant met informatie-overload geconfronteerd vormt als adviseur en procesbegeleider een spil wordt. Dit biedt ook weer kansen voor de tussen de betrokkenen (overheid, gebruikers, makelaar. vastgoedeigenaren en woningcorporaties). De HNW-makelaar draagt oplossingen aan Transparantie en integriteit zullen nog om Het Nieuwe Werken te faciliteren. Hij of zij belangrijker worden. Deze roep komt enerzijds zorgt voor het kernkantoor, maar bemiddelt van regulerende instanties, maar ook ook met aanbieders van flexibele werkruimte, reviewsites are here to stay. Volgens kenners hotelketens en NS over pakketten voor zijn ‘authentiek’ en ‘puur’ kernbegrippen voor medewerkers van opdrachtgevers. Ook bij de toekomst, wat de makelaar zal nopen de steeds groter wordende gemeenten kan de menselijke maat te hanteren en te opereren HNW-makelaar bijdragen door het creëren van vanuit geloofwaardige motieven en filosofie. ‘hubs’ voor ambtenaren in alle kernen. Wereldwijd hechten mensen steeds minder De agrarisch bedrijfsadviseur heeft zijn of haar waarde aan bezit. De huurmarkt is dus in dienstverlening verder uitgebreid naar pandopkomst en flexibiliteit viert hoogtij. Enerzijds en grondgebonden activiteiten. Te denken valt qua inzet van medewerkers en (de lengte van) dan aan zaken als algemene bedrijfsstrategie, huurcontracten, maar ook in het gebruik van grondaankopen, onteigeningen, kavelruil, vastgoed. bedrijfsverplaatsing, het al dan niet bijbouwen van panden en het ontwikkelen van Het gebruik van woning- en bedrijfsruimte gaat nevenactiviteiten. De agrarisch bedrijfsadviseur veranderen al naar gelang de maatschappelijke kan ook voor gemeenten werken of via een ontwikkelingen. Gebouwen worden ook separate juridische entiteit als milieu- en/of ruimtelijk adviesbureau opereren. energieleveranciers en levensloopgeschiktheid wordt een thema. Daarbij vormen panden geen rotsvaste investering meer, maar zal er gewend Trends op weg naar 2020 moeten worden aan het concept van een pand Een elftal trends zal zeker van belang zal zijn als gebruiksgoed, inclusief dito afschrijving. voor de makelaardij in 2020 en is meegenomen En dat terwijl financiering permanent zal gaan in de ontwikkeling van de concepten. Zo is veranderen als gevolg van de Basel-afspraken. duurzaamheid de nieuwe standaard. Voor Alternatieve financieringsbronnen komen op. makelaars maakt dat allereerst onderdeel uit van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Dat wordt steeds belangrijker want ‘groen
4
Voorspellen is moeilijk: korrel’. Tenslotte zal de stand Voor met name de business- en vooral de toekomst. agrarische makelaars gaat er wel van de economie erg bepalend Wiet van Broeckhoven meer mogelijk worden in 2020. zijn voor het wel en wee van de Belgisch politicus Renovatie, transformatie en makelaar in 2020. Een inschatting, herbestemming zullen makkelijker met op de assen economische worden door vereenvoudiging van regelgeving. groei (0-3%) en beschikbaarheid van financiering Megaprojectontwikkeling is definitief passé en (krap-ruim), levert vier scenario’s op: noodweer, maakt plaats voor ontwikkeling via de ‘kleine mist, opklaringen en zon.
De woningmarkt in 2020 Nederland is qua inwoners in 2020 op weg naar haar piek op 17,5 miljoen in 2040. De bevolking vergrijst in toenemende mate, wat tezamen met scheidingen en individualisering leidt tot een stijgend aantal (eenpersoons)huishoudens en dus woningen. De groei concentreert zich echter in de Randstad en Midden-Nederland, terwijl aan de randen zogeheten krimpregio’s ontstaan, waarvan Parkstad Limburg, de Eemsdelta in Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen de meest in het oog springende voorbeelden zijn. De verwachting is dat het aantal transacties in 2020 ergens tussen de 80.000 en 175.000 uitkomt. Het totaal aantal makelaars zal variëren tussen 2.500 en 5.000 (anno 2013 zijn er zo’n 5.500 woningmakelaars actief).
De zakelijke markten in 2020 Verbouw en herontwikkeling zijn in 2020 uitgegroeid tot de norm op de businessmarkten. De kantorenmarkt kent in 2020 een opname tussen 500.000 en 1.000.000 vierkante meter per jaar (komend van 1.700.000 in 2006). Het aantal winkel vierkante meters zal in de komende tien jaar, deels onder invloed van
5
online shopping en het opvolgingsprobleem teruglopen. De opname van winkelvastgoed zal in 2020 tussen 400.000 en 520.000 vierkante meter uitkomen. De beleggingen in de bedrijfsruimtemarkt blijven achter, omdat de financiële positie van gemeenten en beleggers tot 2020 niet substantieel zal verbeteren. De opname van bedrijfsruimte komt uit tussen 2,2 en 2,5 miljoen vierkante meter.
De markten voor agrarisch en landelijk vastgoed in 2020 De agrarische markt is een stabiele markt die op weg naar 2020 vooral gekenmerkt zal worden door schaalvergroting. Er is zeker een toekomst voor kleinschalige bedrijven, mits ze maar een niche opzoeken als biologische producten of nevenactiviteiten. Wat de makelaardij betreft helpt de Wet ‘Plattelandswoning’ om herbestemming mogelijk te maken. De grondprijzen zullen afhankelijk van de economische ontwikkeling met maximaal 15 procent dalen of met maximaal 30 procent stijgen. Het aantal transacties in de landelijke vastgoedmarkt zal onder het niveau van 2007 blijven en de prijzen stijgen maximaal met 5 procent of dalen met maximaal 30 procent.
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein www.nvm.nl
