Samenvatting Haalbaarheidsonderzoek Stille Wille

Samenvatting Haalbaarheidsonderzoek “Stille Wille” Contactpersoon Henry van Swam Datum 27 april 2011 Kenmerk N010-4717249HVS-jig-V04-NL

1.1

Inleiding

Deze samenvatting behoort bij het haalbaarheidsonderzoek Stille Wille. Vanwege het feit dat de materie erg complex is, is besloten om een samenvatting te maken. Deze samenvatting geeft voldoende inzicht om een afweging en een besluit te kunnen nemen op de vraag: Is een dubbelbestemming op “Stille Wille” haalbaar?

1.2

Inhoudelijke conclusies

Uit dit haalbaarheidsonderzoek blijkt dat de dubbelbestemming haalbaar is. Alle lichten staan op groen. Begin 2011 hebben wij bestuurlijk overleg gevoerd met gedeputeerde Van Heugten (ruimtelijke ordening). Tijdens het laatste overleg heeft de gedeputeerde de complexe situatie op het recreatiepark erkend. De provincie is bereid te kijken of Stille Wille de bestemming Integratie Stad-Land krijgt, waarbinnen de dubbelbestemming mogelijk gemaakt wordt. De provincie merkt op dat een dergelijke wijziging alleen haalbaar is als blijkt dat de landschappelijke kwaliteit verbetert. Stedelijke ontwikkelingen binnen een dergelijk gebied zijn immers alleen mogelijk als deze plaatsvinden in combinatie met een groene en blauwe landschapsontwikkeling. Daarbij komt dat uit dit onderzoek ook blijkt dat handhaven van de huidige bestemming Recreatie tot een langdurig, kostbaar en ongewis traject leidt.

1.3

Randvoorwaarden

In de opiniërende raad van 26 januari 2010 zijn de kaders en randvoorwaarden vastgesteld en besloten om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. De randvoorwaarden hierbij zijn: • De toekomstige (bestemmingsplan)situatie moet ten opzichte van de huidige situatie budgettair neutraal zijn • •

Legalisatie moet voldoen aan de weten regelgeving van het rijk, de provincie en ander relevant beleid Legalisatie mag geen onevenredig nadelige consequenties hebben voor de ontwikkeling van

• •

het LOG Stille Wille Legalisatie mag geen precedent scheppen De bewoning voldoet aan alle eisen op het gebied van integrale veiligheid

• •

Legalisatie mag geen nadelige consequenties hebben op het woningbouwprogramma Legalisatie mag geen nadelige consequenties hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden c.q. de uitbreidingsplannen van recreatiebedrijven in de regio

Samenvatting haalbaarheidsonderzoek "Stille Wille"

1\8

Kenmerk N010-4717249HVS-jig-V04-NL

•

•

1.4

De Stille Wille ligt niet in een waardevol of kwetsbaar gebied (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, de Natuurbeschermingswetgebieden, de Ecologische Hoofdstructuur, de Groene Hoofdstructuur) Legalisatie mag geen nadelige consequenties hebben op sociale voorzieningen (WMO, onderwijs en voorzieningen)

Het proces

Tauw heeft de opdracht voor het haalbaarheidsonderzoek gekregen op 26 mei 2010. De conceptrapportage is opgeleverd aan de KB groep, bestaande uit vertegenwoordigers van grond/parkeigenaar, parkbeheer, bewoners en recreanten en het projectteam op 3 augustus 2010. Daarna zijn er een tweetal raadsvergaderingen geweest, te weten: 14 september 2010 en 12 oktober 2010. Tevens zijn er tot heden een zevental constructieve gesprekken geweest met de KB groep. Vervolgens hebben er op 3 januari 2011 en 3 februari 2011 een tweetal bestuurlijke overleggen met de provincie Noord Brabant plaatsgevonden, waarvan de uitslag op 3 maart 2011 is ontvangen.

1.5

Beeld raadsvergaderingen

In de eerste raadsvergadering is een presentatie gehouden van de stand van zaken, waarbij een aantal stoplichten op oranje en rood stonden (provinciaal beleid, woningcontingent en budgetneutraliteit). Hierbij is de vraag gesteld om wat meer tijd te krijgen om de verdiepingsvragen uit te zoeken en een definitieve kleur toe te kennen, zodat de stoplichten op rood kunnen of op groen. In deze raadsvergadering zijn nog de volgende verduidelijkingen gegeven en vragen gesteld: • •

Budgetneutraliteit moet bezien worden vanuit de gemeente, het mag niet meer kosten dan het nu kost Kan er nog iets met de regeling ruimte voor ruimte gebeuren

In de tweede raadsvergadering is aangegeven dat het provinciaal beleid en het woningcontingent tot belemmeringen kunnen leiden voor de haalbaarheid. Het antwoord op de verdiepingsvragen is verwerkt in het haalbaarheidsonderzoek en deze samenvatting.

1.6

Verdiepingsvragen

We hebben meer tijd nodig gehad voor het beantwoorden van een aantal verdiepingsvragen, voortvloeiend uit de randvoorwaarden. Het gaat hier bij om de volgende punten: • Budgetneutraliteit • • •

2\8

Provinciaal beleid Woningbouwprogramma Beheer en onderhoud



1.7

Uitwerking randvoorwaarden

In dit hoofdstuk wordt per randvoorwaarde een korte toelichting gegeven. 1.7.1

Budgetneutraliteit

Dit wordt bezien vanuit de gemeente, het mag de gemeente Oirschot dus niet meer kosten dan de huidige situatie. De kosten en opbrengsten die hierin zijn afgewogen tussen de huidige situatie, de bestemming recreatie en de dubbelbestemming: Kosten haalbaarheidsonderzoek, kosten bestemmingsplan, kosten handhaving, forensenbelasting, toeristenbelasting, OZB, bijdrage gemeentefonds, afvalinzameling, WMO, Planschade, apparaatkosten, legeskosten en bijdrage uit recreatie en toerisme. In dit onderzoek zijn de algemene positieve bijdragen aan de gemeente, de gemeenschap, middenstand, bedrijfsleven en verenigingsleven buiten beschouwing gelaten. Verschillende onafhankelijke onderzoeken tonen die positieve bijdragen onomstotelijk aan. Het in stand houden van de bestemming Recreatie leidt tot handhavingskosten, deze zijn erg moeilijk in te schatten en hangen af van de te kiezen aanpak, waarover bestuurlijk dient te worden besloten. Ter indicatie: In de periode 2007-2010 heeft de uitvoering van het handhavingsbeleid ongeveer EUR 224.000,00 gekost. De hoogte van de benodigde middelen hangt samen met de gekozen aanpak om te handhaven. Conclusie: Budgetneutraliteit bij gelijkblijvende bestemming staat op rood en bij de dubbelbestemming op groen. 1.7.2

Legaliseren moet voldoen aan het vigerende beleid

Landelijk beleid Het rijk heeft het beleid inzake permanente bewoning voor recreatieverblijven verruimd en legalisatie mogelijk gemaakt onder de volgende voorwaarden: • •

Op 31 oktober 2003 > 50 % permanent bewoond zijn Niet gelegen in kwetsbare of waardevolle gebieden, specifiek LOG, F en F, EHS, moet voldoen aan de geur en geluidsnorm

• • •

Parken die niet commercieel en bedrijfsmatig worden geëxploiteerd (grandorado, et cetera) De recreatiewoningen moeten voldoen aan de woningwet (bouwbesluit, hoofdstuk 2, 3 en 4) Bestemmingsplanwijziging mag niet strijdig zijn met de toepasselijke milieuwetgeving

Conclusie: Alle genoemde voorwaarden zijn in het haalbaarheidsonderzoek onderzocht en Stille Wille voldoet hieraan.


3\8


Provinciaal beleid De transformatie van recreatiepark naar een park waar zowel gerecreëerd als gewoond mag worden, past niet in de provinciale Verordening Ruimte. Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. De gedeputeerde van ruimtelijke ontwikkeling (Rüpp) heeft in december 2004 meegedeeld dat verzoeken om legalisatie ruimhartig beoordeeld worden. Om de dubbelbestemming zo beleidsmatig mogelijk te maken, is een aanpassing van de Verordening Ruimte nodig. Dit is een bevoegdheid van Provinciale Staten. Als alle lichten op groen staan, is het belangrijk om de provincie op basis van een duidelijke visie te overtuigen om de Verordening Ruimte aan te passen. Om de ontwikkeling te faciliteren moet de gemeenteraad aan Provinciale Staten verzoeken om de Verordening te herzien/aan te passen door de aanduiding Integratie Stad-Land op te nemen. Dit dient te gebeuren aan de hand van een heldere visie met ruimtelijke onderbouwing. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn: • Verschraling van aanwezige recreatieverblijven • Compensatie van rode functies en ruimtelijke kwaliteit Conclusie Geconcludeerd wordt dat het provinciaal beleid in algemene zin geen permanente bewoning toestaat, daarvoor is een beleidswijziging noodzakelijk. Deze beleidswijziging wordt mogelijk naar aanleiding van het bestuurlijk overleg wat gehouden is op 3 februari 2011 en waarvoor op 3 maart 2011 positief bericht is gekomen om het park als integratie stad-land te benoemen en de herzieningssprocedure in te mogen zetten. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid staat permanente bewoning niet toe. Het haalbaarheidsonderzoek voor Stille Wille kan echter leiden tot een heroverweging van het beleid. In het coalitieconvenant van april 2010 is opgenomen om te streven naar een nieuwe dubbelbestemming voor Stille Wille. 1.7.3

Geen nadelige gevolgen voor het LOG

We hebben de gevolgen van de dubbelbestemming voor de ontwikkelingsmogelijkheden in het LOG bekeken. Er ligt een 500-600 brede bufferzone om het park. De geurnormen en de ontwikkelingsmogelijkheden worden niet belemmerd als het park een dubbelbestemming krijgt. 1.7.4

Geen nadelige gevolgen voor F en F, EHS, GHS en milieucontouren

In het haalbaarheidsonderzoek zijn deze zaken onderzocht. Wij concluderen dat er geen belemmering is voor een bestemmingsplanwijziging. Stille Wille ligt niet in kwetsbare gebieden en voldoet aan de vigerende milieucontouren.

4\8



1.7.5

Geen nadelige ontwikkelingen en precedentwerking overige recreatieverblijven

In totaal zijn er binnen de gemeente Oirschot nog vier andere recreatieverblijven te weten: Latour, Kempenzoom, Beersche Bak en Rakelbosch. Conclusie: De situatie op Stille Wille is uniek vanwege de grootschaligheid en de specifieke planologische en juridische statussen. Van precedentwerking is daarom geen sprake. 1.7.6

Voldoen aan de eisen voor integrale veiligheid

Bij deze randvoorwaarden is getoetst op de hoofdstukken 2, 3 en 4 uit het bouwbesluit, de brandweereisen en de bereikbaarheid door hulpdiensten bij calamiteiten. De hoofdstukken uit het bouwbesluit gaan specifiek over: Brandveiligheid, toegepaste materialen waaronder formaldehyde en asbest, veiligheid. Een aantal permanente bewoners moet zelf op kleine schaal aanpassingen verrichten aan ventilatiesystemen en elektrische installaties. De gemeente moet toezien dat de aanpassingen uitgevoerd worden, zoals dat ook bij het verstrekken van vrijstellingen, gedoogbeschikkingen en overgangsrecht is gebeurd. Het is een verantwoordelijkheid voor de eigenaren van de recreatie/woonverblijven om de aanpassingen zelf uit te voeren en aan te tonen dat dit gebeurd is. Bij voorkeur moet dit voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure (het is echter geen belemmering voor het wijzigingen van de bestemming). De kosten hiervoor variëren van EUR 0,00 – EUR 1.500,00 per woning. Formeel wordt voldaan aan alle getoetste veiligheidseisen. Conclusie: Stille Wille voldoet aan alle eisen voor integrale veiligheid. 1.7.7

Geen nadelige gevolgen voor het woningbouwprogramma

De dubbelbestemming mag geen onevenredige invloed op het woningbouwprogramma hebben. De gemeente heeft een volkshuisvestingstaak om voldoende woningen voor de verschillende doelgroepen te realiseren. Het woningbouwprogramma is éénn van de instrumenten van de gemeente om de woningbouwdoelen te bereiken. In december 2008 heeft de provincie Noord-Brabant een nieuwe ‘Bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant 2008’ vastgesteld. Bij deze nieuwe bevolkingsprognose hoort ook een geactualiseerd aantal woningen dat elke gemeente mag toevoegen aan haar woningvoorraad. Het woningbouwprogramma van de gemeente Oirschot bevat een hoger aantal woningbouwplannen dan het aantal woningen dat zij mag toevoegen. Op basis van de provinciale prognoses mag de gemeente in de periode 2010 tot en met 2019 nog 642 woningen toevoegen. Het woningbouwprogramma telt nog 815 toe te voegen woningen. Dat is ongeveer 130 % plancapaciteit.


5\8


Invloed door legalisatie Stille Wille Volgens een interne handreiking bij de provincie Noord Brabant uit 2004 (zie bijlage), tellen recreatieverblijven niet mee in het woningbehoeftenonderzoek. De bewoners hebben immers elders een hoofdverblijf. Op het moment dat er wordt gelegaliseerd, dient de gemeente deze correctie door te geven aan het CBS. De bewoners van de permanente woningen die niet meetelden, tellen vanaf dat moment wel voortaan mee in het woningbehoefte onderzoek. Per saldo heeft legalisatie van permanent bewoonde verblijven geen effect op het woningbouwprogramma. Voor de recreatieve woningen ligt dit anders, deze worden aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd. Indien echter de recreatieve woning als tweede woning wordt gebruikt, telt deze weer niet mee voor het woningcontingent. In oktober en november 2006 heeft de gemeente bestuurlijk overleg gevoerd met de gedeputeerde Rüpp en wethouders Van de Loo en Smits. Op 17 november 2006 heeft een ambtelijk telefonisch overleg met de heer Bargeman van de provincie Noord-Brabant plaatsgevonden. De provincie heeft het bovenstaande toen nogeens bevestigd (zie bijlage). Kortom: Legalisatie/het omkatten van recreatieverblijven naar reguliere woningen zou geen gevolgen hebben voor het gemeentelijke woningbouwprogramma (per saldo dus 0). Anno 2010 is de vraag vanwege het haalbaarheidsonderzoek actueel. Uit de ambtelijke gesprekken blijkt het volgende: In het provinciale beleid ligt vast dat recreatieverblijven die worden bewoond, in geval van omvorming naar een reguliere woning, niet meetellen in het woningbouwprogramma. Recreatiewoningen die niet permanent bewoond worden, tellen wel mee in het woningbouwprogramma. Dit zijn immers woningen die door wijziging in het gebruik aan de markt worden toegevoegd. Op 12 oktober heeft de gemeente een brief verzonden aan de provincie waarin zij vraagt duidelijkheid te verschaffen over dit onderwerp. Volgens de gemeentelijke basisadministratie worden 198 van de 325 recreatiewoningen permanent bewoond. De overige 127 recreatiewoningen zijn recreatief in gebruik. De exploitant en de beheerder van Stille Wille hebben bevestigd dat alle recreatiewoningen als tweede woning worden verbruikt. Vervolgens heeft op 3 februari 2011 een bestuurlijk overleg plaatsgevonden om deze problematiek aan te kaarten. Op 3 maart 2011 heeft de provincie gereageerd en is er afgesproken om de verhuisbewegingen van en naar Stille Wille te monitoren, daarnaast is afgesproken om in beeld te brengen wat de verhuisbewegingen gedurende de periode van oktober 2003 tot en met heden zijn geweest.

6\8



Als kopers van buiten de Gemeente Oirschot een woning op Stille Wille kopen die als recreatief te boek staat, gaat dit niet ten kosten van het woningcontingent (migratiesaldo 0). Als een woning die als permanent wonen te boek staat, wordt verkocht aan een koper die de woning recreatief wil gebruiken, heeft dat een positief effect op het woningbouwcontingent. Wij concluderen op basis van de bij ons bekende informatie dat een dubbelbestemming voor Stille Wille nagenoeg geen invloed heeft op het toegestane woningcontingent. 1.7.8

Recreatie en toerisme

Over dit thema bestaan verschillende meningen en verschillende onderzoeksresultaten. Wij hebben op basis van rapporten van onder andere het NIRT en de hoogleraren Priemus en Voogd een inschatting gemaakt wat de effecten op de bestedingen voor recreatie en toerisme zijn. Permanente bewoners hebben een uitgave– en levenspatroon wat vergelijkbaar is met de inwoners van Oirschot De gemiddelde recreant zal in de situatie Stille Wille minder uitgeven aan recreatieve voorzieningen dan normaliter in een recreatieve situatie het geval is. Wanneer recreatiepark Stille Wille de recreatiebestemming behoudt, verwachten wij een gemiddelde bezetting van 30 %. Dat percentage bereikt het park na verloop van tijd, wanneer er geen permanente bewoning meer plaatsvindt. Dat is overigens pas na enkele decennia het geval in verband met de huidige juridische status op het park. Op basis hiervan schatten wij de positieve bijdrage aan de locale economie (inclusief horeca, middenstand en bedrijfsleven) van een permanente bewoner op Stille Wille tot drie- à zesmaal hoger dan de bijdrage van een recreant. Deze impact is echter moeilijk in een absoluut bedrag uit te trekken en zou nader onderzoek vergen. Deze extra bijdrage hebben wij daarom niet meegenomen in het kosten/opbrengsten overzicht. De kosten en opbrengsten met betrekking tot toeristenbelasting zijn meegenomen bij het onderdeel budgetneutraliteit. Conclusie: Het park is nu grotendeels al bewoond. Permanente bewoners hebben een hogere besteding en bijdrage aan de lokale economie en gemeenschap dan recreanten. Hierdoor heeft een dubbelbestemming naar verwachting geen (negatieve) gevolgen voor het bestedingspatroon. 1.7.9

Invloed WMO, voorzieningenniveau en onderwijs

Onderwijs Het aantal kinderen op het park bedraagt in de huidige situatie 12. In de toekomst neemt het aantal kinderen in Oirschot naar verwachting af. Wij verwachten dan ook geen gevolgen voor onderwijsvoorzieningen (zoals extra klaslokalen). Op basis van het beleid voor leerlingenvervoer (afstand) maken kinderen van Stille Wille geen aanspraak op een gemeentelijke bijdrage.


7\8


Voorzieningen Het park blijft zijn beslotenheid behouden. De gemeente hoeft daarom geen extra voorzieningen op het park te treffen. WMO Momenteel zijn er op Stille Wille 11 personen die gebruik maken van voorzieningen uit de WMO. Het totale bedrag van de voorzieningen waar de 11 personen gebruik van maken, ligt onder het gemiddelde van de gemeente Oirschot. Conclusie: Voor genoemde aspecten is geen extra invloed. 1.7.10

Beheer en onderhoud

Het park blijft in eigendom van de parkeigenaar. Het park blijft daarnaast besloten (niet-openbaar toegankelijk). Het beheer en onderhoud is in handen van de beheerder van het park en zit op een goed niveau. Een bestemmingswijziging naar de dubbelbestemming heeft onder deze voorwaarden geen gevolgen voor beheer en onderhoud. 1.7.11

Sociaal-maatschappelijke problematiek

Het in kaart brengen van de sociaal-maatschappelijke problematiek bij handhaving van het huidige beleid, is een complexe materie en valt formeel buiten de opdracht voor het haalbaarheidsonderzoek. Wij zijn echter van mening dat de negatieve gevolgen dit onderwerp van wezenlijk belang zijn voor de afweging tussen handhaving van de huidige bestemming Recreatie en legalisatie in de vorm van de dubbelbestemming. Handhaving van de huidige bestemming betekent dat de gemeente (in meer of mindere mate actief) moet handhaven (afhankelijk van de gekozen aanpak waarover besluitvorming plaats moet vinden). Op basis van de bij ons bekende ervaringen dat het in stand houden van de bestemming recreatie leidt tot hoge handhavinginspanningen en kosten. Ter indicatie: In de periode 2007-2010 heeft de uitvoering van het handhavingsbeleid ongeveer EUR 224.000,00 gekost. De hoogte van de benodigde middelen hangt samen met de gekozen aanpak. Daarnaast heeft handhaving mogelijk uitzettingen tot gevolg. Handhaving kan leiden tot imagoversterking (krachtdadige gemeente) of imagoschade (impopulaire maatregelen: Uitzettingen, juridische procedures).

8\8


Samenvatting Haalbaarheidsonderzoek Stille Wille

Recommend Documents