Woningbouwcontingenten en dubbelbestemming Stille Wille. 1 Aanleiding

Dubbelbestemming Stille Wille Analyse relatie woningbouwcontingenten en invoering dubbelbestemming Oirschot

projectnr. 3398-237863 19 januari 2011, revisie 00

Woningbouwcontingenten en dubbelbestemming Stille Wille 1

Aanleiding Park Stille Wille is een bungalowpark met 325 recreatiewoningen, die in ruime meerderheid permanent worden bewoond. Het gemeentelijk beleid hieromtrent is gestoeld op het in juni 2006 vastgestelde 'beleid inzake permanente bewoning van recreatieverblijven'. Het beleid bestaat uit een combinatie van handhaving en persoonsgebonden beschikkingen. Uitvoering van het beleid heeft geleid tot grote discussie (in allerlei vormen) tussen gemeente, parkeigenaar en bewoners. Parkeigenaar, parkbeheerder, bewoners en recreanten pleitten hierbij voor een invoering van een zogenaamde dubbelbestemming 'Recreatie, permanent bewonen toegestaan'. Hierbij blijft in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming 'recreatie', maar wordt in de gebruiksbepaling opgenomen dat permanente bewoning is toegestaan. De dubbelbestemming is sinds enkele jaren in omloop om maatwerk te kunnen bieden voor de permanente bewoning van recreatiewoningen. Eén van de voordelen van een dubbelbestemming is dat permanente bewoning mogelijk wordt, zonder dat automatisch de vergunningsvrije bouwmogelijkheden zoals gelden bij een woonbestemming van toepassing worden. Op diverse plaatsen in Nederland zijn of worden bestemmingsplan voor parken vastgesteld, uitgaande van een dubbelbestemming. In een opiniërende raadsvergadering d.d. 26 januari 2010 heeft de gemeenteraad besloten om een haalbaarheidsonderzoek uit te (laten) voeren. Ook zijn de kaders en randvoorwaarden vastgesteld op basis waarvan de haalbaarheid moet worden onderzocht. Op 26 mei 2010 heeft bureau Tauw de opdracht voor het haalbaarheidsonderzoek gekregen. Inmiddels zijn de onderzoeksresultaten in concept gereed en blijkt dat aan alle voorwaarden wordt voldaan ('stoplichten op groen'), met uitzondering van de randvoorwaarde "Legalisatie mag geen nadelige consequenties hebben op het woningbouwprogramma". In het verlengde hiervan wordt ook niet voldaan aan de voorwaarde dat invoering van een dubbelbestemming moet passen binnen de provinciale beleidskaders. Voor permanente bewoning is immers beleidswijziging nodig en die kan alleen gegeven worden indien aan alle andere voorwaarden is voldaan. Conclusie is dat het effect op het woningbouwprogramma van Oirschot de reden kan zijn om niet over te gaan tot een dubbelbestemming. Parkeigenaar, parkbeheerder, bewoners en recreanten (tezamen de klankbordgroep Stille Wille) hebben hierop Oranjewoud en prof. Hugo Priemus verzocht een nadere analyse te verrichten naar het effect van een dubbelbestemming op Stille Wille op het woningbouwprogramma van Oirschot. Deze notitie beschrijft de resultaten van de analyse.

blad 1 van 9

Ruimtelijke ontwikkeling



2

Onderzoeksopzet De relatie tussen invoering van een dubbelbestemming op Stille Wille en het functioneren van de Oirschotse woningmarkt staat centraal in deze notitie. In deze relatie zijn twee dimensies te onderscheiden. Enerzijds gaat het om de (provinciale) systematiek van het toewijzen van 'contingenten' in relatie tot het bijhouden van de bevolkings- en woningbouwprognoses. Maar naast het beleidsmatige en/of administratieve aspect, kijken we vooral naar de effecten die een dubbelbestemming op Stille Wille in de praktijk kan hebben op de Oirschotse woningmarkt. Centrale vraag daarbij: Is het zo dat invoering van de dubbelbestemming in de praktijk zal leiden tot substantiële concurrentie voor de geplande bouwlocaties? Hiertoe beschrijven we in deze notitie het regionale en gemeentelijke woningbouwprogramma (hoofdstuk 4) en verkennen vervolgens de effecten van een dubbelbestemming op Stille Wille op de doelen en ambities van deze programma's (hoofdstuk 5). Als aanloop naar onze analyse van de situatie op Stille Wille, verkennen we - als referentiekader - de planvorming rondom enkele permanent bewoonde recreatieparken die recent herbestemd zijn of waar een herbestemming in voorbereiding is (hoofdstuk 3). Bronnen Deze analyse is gebaseerd op de beschikbare informatie over Stille Wille en het woningbouwprogramma van Oirschot. Naast landelijke databestanden en literatuur, is hierbij vooral gebruik gemaakt van de volgende documenten: Bevolkings- en woningbouwprognose provincie Noord-Brabant 2008; het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (SRE, vastgesteld door de Regioraad op 17 december 2009); de Woonvisie 2009-2013 gemeente Oirschot (gemeente Oirschot/SGBO, vastgesteld door de Raad op 26 januari 2010); de nota 'Woningbouwprogramma 2010-2019. Balans in vraag en aanbod' (Gemeente Oirschot, vastgesteld door de Raad op 29 april 2010); Grondnota maart 2010 en het Woningbouwprogramma 2010-2019 (Gemeente Oirschot, vastgesteld door de Raad op 28 juni 2010); 'Woonbeleid in de gemeente Oirschot; vraag en aanbod in balans?" (Rekenkamercommissie Kempengemeenten, 13 september 2010).

3

Referentie andere herbestemmingstrajecten Stille Wille is niet het enige (voormalige) recreatiepark in Nederland, waar gesproken wordt over een eventuele herbestemming. Als aanloop naar onze analyse van de Oirschotse woningmarkt is een vergelijking gemaakt met andere gemeenten met parken die recent een woon- en/of dubbelbestemming hebben gekregen dan wel waar de discussie hierover in een vergevorderd stadium is. Via een telefonische verkenning is nagegaan of en hoe het aspect woningbouwcontingenten (of beleid van vergelijkbare strekking) een rol gespeeld heeft in de besluitvorming (zie bijlage I voor een overzicht) en of dit handvatten oplevert voor een oplossing voor Stille Wille. Hoewel elke provincie (en soms regio) haar eigen woningbeleid voert en een eigen insteek kiest bij het al dan niet sturen op woningbouwprogramma's, valt op dat het effect op het

blad 2 van 9




woningbouwprogramma bij de geconsulteerde gemeentes nauwelijks een rol heeft gespeeld. De discussie over een eventuele herbestemming ging veelal - naast het morele aspect - over andere argumenten, zoals ruimtelijke kwaliteit, financiën en juridische consequenties. Alleen bij Park Numansgors in Cromstrijen heeft het effect op het gemeentelijk woningbouwprogramma een rol gespeeld in de discussie. Daar ging het uiteindelijk primair om de plaatsing van het park binnen de 'rode contouren' en niet om de kwantitatieve toename, omdat (a) een groot deel van de bewoners al ingeschreven stond in het GBA (en dus niet meetelde als extra inwoners in het kader van migratiesaldonul) en (b) de gemeenten in de Hoeksche Waard toen al achterliepen op het te realiseren woningbouwprogramma. Samenvattend, de geconsulteerde referentiesituaties zijn niet vergelijkbaar met het specifieke vraagstuk op Stille Wille. Ook niet bij de twee verkende Brabantse parken (Patersven en Soperse Bos), omdat daar de problematiek en/of het regionale woningbouwbeleid duidelijk verschilden van de situatie voor Stille Wille. De situatie op Stille Wille en de relatie met de lokale woningmarkt vraagt om een specifieke analyse van de problematiek.

4

Woningbouwprogramma

4.1 Provinciaal kader Op 1 januari 2010 kwam er een einde aan de Verstedelijkingsafspraken 2005-2009 tussen Rijk en regio’s en de woningbouwafspraken binnen het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE). De nieuwe generatie woningbouwafspraken heeft betrekking op de periode 2010-2019. Op 17 december 2009 is hiertoe het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (RWP) van het SRE gepubliceerd. Dit programma bouwt voort op de BOR-afspraken (Bestuurlijk Overleg Randgemeenten), officieel herdoopt tot BSGE-afspraken (Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven), de Pilot MIRT-verkenning Zuidoostvleugel Brabant Stad, de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020, het Ruimtelijk Programma Brainport en de Regionale Woonvisie 2010-2020. Het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 heeft betrekking op de regio ZuidoostBrabant met 21 gemeenten. Het programma is opgesteld voor drie subregio’s binnen de regio Zuidoost-Brabant (zie tabel 1). Sociaal (= huur tot € 548,80 + koop tot € 194.000)

Markt

Totaal

Stedelijk gebied

4.649

13.871

18.520

De Kempen

1.064

1.596

2.660

De Peel

1.631

3.029

4.660

SRE totaal

7.344

18.496

25.840

Tabel 1: Woningbouwprogramma ZO Brabant, 2010-2020, per subregio (Bron: SRE, 2009: p. 18)

Oirschot maakt (samen met de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden) deel uit van De Kempen. De cijfers betreffen netto toevoegingen (nieuwbouw + toevoegingen anderszins minus sloop etc.). Niet gerealiseerde woningen uit de periode 2005-2010 mogen niet worden opgeteld bij de taakstelling voor de periode 2010-2020.

blad 3 van 9




Binnen de subregio’s zijn de gemeentelijke programmacijfers uitwisselbaar. Voor Oirschot geldt de volgende geprogrammeerde groei van de woningvoorraad (tabel 2). 2010-2015 Oirschot

2015-2020

2010-2020

Sociaal

Vrij

Totaal

Sociaal

Vrij

Totaal

Sociaal

Vrij

Totaal

132

198

330

122

183

305

254

381

635

(40%)

(60%)

(100%)

(40%)

(60%)

(100%)

(40%)

(60%)

(100%)

Tabel 2: Geprogrammeerde groei van de woningvoorraad, Oirschot, 2010-2015-2020

Volgens het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 bestaat per 1-1-2009 22% van de woningvoorraad uit sociale woningen. Van de netto toevoegingen dient 40% te worden gerealiseerd in de sociale sector (huur + koop). De nadruk moet in de periode 2010-2020 dus sterk worden gelegd op nieuwbouw in de sociale sector. Gemeenten kunnen elkaar aanspreken op de omvang en differentiatie van hun nieuwbouwprogramma’s, maar er zijn geen sancties. Het kader voor de lokale en regionale woningbouwprogramma’s wordt gevormd door de Bevolkings- en woningbouwprognose Noord-Brabant 2008. Uitgangspunt is dat elke landelijke regio ten hoogste zoveel woningen mag bouwen als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei: 'bouwen voor migratiesaldo-nul'. In de gemeentelijke Woonvisie 2009-2013 (p. 10-11) staat onder het kopje 'Woningcontingent' het volgende: “De provincie stelt het aantal te bouwen woningen per regio jaarlijks vast op basis van een bevolkings- en woningbehoefteberekening. Deze woningaantallen zijn voor de stedelijke regio’s taakstellend, voor de landelijke regio’s zijn dit de maxima. Hierbij geldt dat de landelijke regio’s alleen mogen bouwen voor de natuurlijke bevolkingsgroei: migratiesaldo nul.” “De toename van het aantal zorgwoningen en van de Ruimte-voor-Ruimte-woningen tellen niet mee in het contingent van de provincie. Dit biedt mogelijkheden voor de lokale woningbouwopgave.” In de regionale woningbouwprogramma's worden woningen, gerealiseerd in het kader van het Ruimte-voor-Ruimte programma, buiten de voor de woningbouwprogrammering relevante cijfers gehouden. Dat is verstandig: daarmee wordt de complexiteit van het Ruimte-voor-Ruimteprogramma enigszins binnen de perken gehouden. Naar analogie van deze regeling zou de provincie de woningen buiten beschouwing kunnen laten die officieel 'ontstaan' als een recreatiewoning de facto de functie krijgt van een 'gewone' zelfstandige woning.

4.2 Gemeentelijk programma Het woningbouwprogramma van Oirschot is vastgesteld in de nota 'Woningbouwprogramma 2010-2019. Balans in vraag en aanbod'. De nota presenteert een overzicht van de beschikbare woningbouwlocaties in de gemeente Oirschot. Het SRE verzorgt de monitoring van de toevoegingen aan de woningvoorraad in het SRE-gebied (zie tabel 3).

blad 4 van 9




Woningvoorraad per 1-1-2008

6.510

Prognose woningvoorraad (per 1-1)

Indicatie toename woningvoorraad

2010

2015

2020

20102015

20152020

20202025

6.650

6.980

7.285

330

305

270

Gemiddeld per jaar 66

61

54

Tabel 3: Prognose woningvoorraad en indicatie toename woningvoorraad Oirschot, 2010-2015 2020-2025 (Bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2008)

De indicatieve planningsruimte van 635 woningen1 wordt door de provincie als maximum gezien. Deze ruimte is kleiner dan het huidig aantal beschikbare woningbouwmogelijkheden. De gemeente Oirschot moet zelf keuzes maken en bepalen welke locaties al dan niet voor 2020 worden ontwikkeld. In de Woonvisie 2009-2013 (p. 21) staat: “De gemeente wil dat er jaarlijks gemiddeld 135 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit aantal is exclusief de Ruimte-voor-Ruimte-woningen en zorgwoningen.” Dit aantal is inmiddels blijkens tabel 3 achterhaald. Een dergelijk aantal past immers niet in de maximale planningsruimte die de provincie voor Oirschot hanteert. Volgens de Woonvisie 2009-2013 (p. 12) bestaat 90% van de woningvoorraad van de gemeente Oirschot uit eengezinshuizen en 80% uit koopwoningen. (Bron: SRE, Kwalitatief woningmarktonderzoek 2007). Van de huurwoningen is de helft in het bezit van het Woningbedrijf Oirschot, de andere helft van particuliere en overige verhuurders. Het uitgangspunt van het Woningbedrijf Oirschot is om een kernvoorraad van 804 betaalbare woningen in stand te houden. Gezien de vraag van met name starters en senioren is dat een zeer bescheiden aantal. Het Woningbouwprogramma 2010-2019 meldt dat de Oirschotse woningmarkt niet in balans is: “Er is veel meer vraag naar dan aanbod in de sociale sector” (p. 3). Deze conclusie strookt met de Woonvisie 2009-2013 - hierin legt de Raad het accent op de huisvesting van starters en senioren - en het Regionaal Woningbouwprogramma 20102020, met daarin de afspraak om 40% van alle nieuwbouwplannen te realiseren in de sociale sector2. Het Woningbouwprogramma 2010-2019 meldt verder: "Daarom willen we in de periode 2010-2014 prioriteit gaan geven aan een versnelling en vergroting van het aandeel sociale woningbouw. Dit betekent een krachtige impuls aan sociale woningbouw". Om de Woonvisie 2009-2013 tot uitvoering te brengen maakt de gemeente prestatieafspraken met het Woningbedrijf Oirschot, MooilandVitalis en diverse zorginstellingen. De Raad van Oirschot heeft in het verleden vastgesteld dat het bouwen van nieuwe woningen wordt verdeeld over de kernen Oirschot, Middelbeers, Oostelbeers en Spoordonk in de verhouding 5:3:1:1. In de kern Oirschot waren verhoudingsgewijs te veel woningen gepland; in de kern Middelbeers naar verhouding te weinig. Deels is dat een kwestie van marktvraag: in de kern Oirschot worden relatief veel huur- en seniorenwoningen gevraagd.

1. 2.

blad 5 van 9

Elders in het woningbouwprogramma wordt ook het aantal van 642 gehanteerd. Hieronder worden verstaan goedkope en middeldure huurwoningen met een huur tot € 535,33 en goedkope koopwoningen tot € 194.000,-




Op dit moment blijft het aantal gereedmeldingen achter bij de verwachting. Door de economische crisis is er sprake van een stagnerende huizenmarkt. Door TNO en EIB wordt verwacht dat deze stagnatie op nationaal niveau ook in 2011 zal voortduren. In Oirschot zijn in 2009 84 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Er zijn 93 woningen gereed gemeld. Sommige woningen zijn eerst gesloopt en daarna herbouwd (per saldo is er geen netto toevoeging). In 2010 werden 133 toevoegingen aan de woningvoorraad verwacht. Van minimaal 111 woningen was de bouw gereed of al zover gevorderd dat ze in 2010 zeker gereedgemeld zouden worden (Woningbouwprogramma 2010-2019, p. 8).

5

Woningbouwprogramma Oirschot en de toekomst van Stille Wille Hoewel de druk op de woningmarkt van Oirschot groot is (de inschrijflijsten voor huur- en koopwoningen tellen beide meer dan 1.200 inschrijvers), zijn er in de periode 2005-2009 gemiddeld slechts 62 woningen per jaar gerealiseerd (exclusief Ruimte-voor-Ruimte- en zorgwoningen), zie tabel 4. De verschillen van jaar tot jaar zijn relatief groot. Jaartal

Aantal gerealiseerde woningen

2005

14

2006

94

2007

74

2008

42

2009

84

2005-2009

308 (gem. 62 per jaar)

Tabel 4: Toegevoegde woningen (excl. Ruimte-voor-Ruimte en zorgwoningen), 2005-2009 (Bron: CBS)

Oirschot ligt tussen Tilburg en Eindhoven: daarmee zijn vanuit een woning in Oirschot veel banen bereikbaar. Vooral voor tweeverdieners is Oirschot daarom als woonlocatie aantrekkelijk. De rust, de ruimte en de landschappelijke kwaliteiten zijn belangrijke pluspunten van de woonomgeving in Oirschot. Volgens de Woonvisie 2009-2013, (p. 31) wil de gemeente de sterke aspecten van de huidige woonomgeving - groen/landelijk en monumentaal - behouden en waar mogelijk beter benutten. Aan de bovenkant van de woningmarkt zal daardoor, zodra de economische crisis op de woningmarkt is geluwd (verwachting: vanaf 2012), er een forse druk kunnen worden verwacht. Dit vergt een zeker restrictief beleid van provincie en regio, zoals dat is vastgesteld in de norm ‘migratiesaldo nul’. In dit verband zou men inderdaad kunnen spreken van 'woningbouwcontingenten'. Deze term veronderstelt een zekere rantsoenering van woningbouwinitiatieven. In het Nederlandse en provinciale beleid bestaan woningbouwcontingenten, strikt genomen, niet meer. De redenering is dat de ruimtelijke ordening een beheerste ontwikkeling vergt, maar dat het binnen de ruimtelijke randvoorwaarden gewenst is om de woningbouw te stimuleren en - zeker in tijden van een economische crisis - onderuitputting van woningbouwprogramma’s te voorkomen. Deze stimulering dient met name betrekking te hebben op de sociale sector, die in Oirschot sterk is ondervertegenwoordigd. In totaal telt Stille Wille circa 325 woonverblijven, waarvan naar schatting 117 woonverblijven als tweede woning/recreatiewoning worden aangemerkt. Als voor Stille Wille een dubbelbestemming wordt geïntroduceerd, zal dit op korte termijn geen gevolgen hebben voor de verhouding tussen permanent bewoonde woningen en blad 6 van 9




recreatiewoningen. Invoering van de dubbelbestemming legaliseert immers als het ware de huidige situatie, maar verandert deze situatie niet onmiddellijk. De vraag wat er op termijn gaat gebeuren kan niet worden beantwoord. Dat blijft gissen. Wel kunnen alternatieve transformaties worden onderscheiden, waarop wij verderop in deze paragraaf ingaan. De provincie stelt zich op het standpunt dat door toevoeging van circa 208 woonverblijven op Stille Wille aan de woningvoorraad van Oirschot evenveel woningzoekenden als woningen worden toegevoegd. Deze operatie kan dan geheel los van de afgesproken woningbouwprogrammering worden gezien, te vergelijken met het beleid inzake de Ruimte-voor-Ruimteregeling. Over het voorgaande is in Provinciale Staten van 17 december 2010 een motie aangenomen. Voor de naar schatting 117 als recreatiewoning of tweede woning in gebruik zijnde woonverblijven komt vermoedelijk slechts een beperkt deel in aanmerking voor permanent wonen, omdat de meeste recreanten recreant blijven en omdat een deel van de woonverblijven niet voldoet aan de vigerende bouwregelgeving (Bouwbesluit bestaande bouw 2003). Of na het invoeren van de dubbelbestemming in De Stille Wille een permanent bewoonde woning transformeert tot tweede woning/recreatiewoning, of een tweede woning/recreatiewoning tot permanent bewoonde woning is in de praktijk administratief nauwelijks te volgen, c.q. te handhaven. Het is dan ook het meest praktisch om de volgende veronderstellingen aan te houden: a. Als een permanent bewoonde woning transformeert tot een tweede woning/recreatiewoning: aantal woningbehoevenden daalt met 1, aantal woningen daalt met 1. Bewoners schrijven zich bij het GBA uit. Geen gevolgen voor het woningbouwprogramma. b. Als een tweede woning/recreatiewoning transformeert tot een permanente woning: aantal woningen stijgt met 1 en aantal woningbehoevenden stijgt met 1. Bewoners schrijven zich in bij het GBA. Geen gevolgen voor het woningbouwprogramma (zie brief GS Noord-Brabant d.d. 18 november 2010 aan College van B&W Oirschot). Als (a) zou gelden voor bewoners die vóór de transformatie niet in het GBA voorkomen, dient er sprake te zijn van een administratieve correctie: de bewoners worden alsnog in het GBA opgenomen, en daarna uitgeschreven. Als (b) zou gelden voor bewoners die vóór de transformatie in het GBA voorkomen, dient er sprake te zijn van een administratieve correctie: de bewoners worden uit het GBA uitgeschreven vóór de transformatie, daarna weer ingeschreven. In alle gevallen blijft de dynamiek rondom de dubbelbestemming van Stille Wille buiten het woningbouwprogramma. Als later een woonverblijf op Stille Wille vrijkomt en als permanente woning wordt betrokken door iemand die van elders naar Oirschot verhuist, is dat een mutatie in de voorraad die de logica en de afspraken inzake het woningbouwprogramma onverlet laten. Een belangrijk aspect van de eventuele transformatie van recreatiewoningen tot permanente woningen is dat blijkens de WOZ-waarde de verblijven op Stille Wille in het algemeen deel uitmaken van het goedkope koopsegment (zie Bijlage II), dat qua prijsstelling samenvalt met het in het Woningbouwprogramma van Oirschot gehanteerde sociale koopsegment. Uit de Woonvisie 2009-2013 blijkt dat er op dit segment de meeste druk staat. Met andere woorden: door een dergelijke transformatie komt de woningmarkt van Oirschot beter in balans. Op de meeste uitleglocaties zal het alleen al gezien de grondprijsniveaus, niet doenlijk zijn om er koopwoningen te realiseren goedkoper dan blad 7 van 9




€ 200.000. De geplande nieuwbouw en de eventueel te transformeren tweede woningen/recreatiewoningen hebben vooral een complementaire functie. Voor concurrentie tussen beide categorieën hoeft niet te worden gevreesd. De introductie van een dubbelbestemming van De Stille Wille zal dus niet het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente doorkruisen, zoals de Woonvisie 2009-2013 (p. 13) suggereert, maar het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente ondersteunen, zoals dat mede op basis van de Woonvisie 2009-2013 wordt gevoerd. Deze conclusie is in lijn met de bevindingen die Rekenkamercommissie Kempengemeenten op 13 september 2010 presenteerde over het woonbeleid in de gemeente Oirschot. Het onderzoek leidde onder meer tot de conclusie dat er teveel dure koopwoningen gebouwd en aangeboden zijn en de komende jaren vooral starters- en seniorenwoningen moeten worden gebouwd. Een belangrijk voordeel van een dubbelbestemming is dat voor alle betrokkenen duidelijkheid wordt geboden, waardoor een belangrijke barrière voor transacties wordt weggenomen: leegstand wordt bestreden en transacties kunnen onbelemmerd plaatsvinden, zowel in de sector permanent bewoonde woningen als die van recreatiewoningen. Naar verluidt staan momenteel circa 60 woningen te koop.

Samenvattend Onze conclusie is dan ook dat vanuit het perspectief van de uitvoering van het Woningbouwprogramma 2010-2019 er geen bezwaren bestaan tegen het introduceren van een dubbelbestemming voor De Stille Wille. Sterker nog, door een dubbelbestemming voor Stille Wille komt de woningmarkt van Oirschot beter in balans, doordat Stille Wille voorziet in woningen in het goedkope segment, waarvoor een verzwaarde taakstelling geldt. Bovendien is ligt het - vanwege de aard van de woningen en haar bewoners - niet in de verwachting, dat na invoering van de dubbelbestemming een grootschalige verhuisbeweging op gang zal komen. Introductie van een dubbelbestemming van Stille Wille dient in onze ogen dan ook los van het Woningbouwprogramma 2010-2019 worden gezien (op vergelijkbare wijze als de Ruimte-voor-Ruimteregeling). Een dubbelbestemming ontslaat de gemeente bovendien van vrijwel onuitvoerbare handhavingsopgaven (zie Woonvisie 2009-2013, p. 13: "De gemeente is echter gestart met een project om per woning in kaart te brengen of de bewoner uitsluitend als recreant mag wonen, een gedoogbeschikking krijgt, een vrijstelling krijgt of onder het overgangsrecht valt". In de hedendaagse dynamische maatschappij is dit een mission impossible.

blad 8 van 9



Bijlage I:

blad 9 van 9


Overzicht herbestemming en woningmogelijkheden Park, gemeente

Rol woningbouwcontingenten

Numansgors, Cromstrijen (woonbestemming)

Voor de Hoeksche Waard geldt het migratiesaldo-nul beleid. Afrekening hiervan vindt plaats in 2019. Dit vormde geen bezwaar voor herbestemming, omdat (a) een groot deel van de bewoners als ingeschreven is in het GBA, (b) de woningbouwproductie achterloopt en (c) verwacht wordt dat dan in 2019 het huidig beleid niet meer in de huidige vorm bestaat.

Nieuw-Zeeland, Middelharnis (woonbestemming)

Het effect op de woningbouwcontingenten heeft geen rol gespeeld bij de herbestemming.

Soperse Bos, Maasdonk (dubbelbestemming)

Speelde geen rol, met name omdat Maasdonk is gelegen een stedelijke regio, waarvoor een taakstelling geldt en geen maximum. De verwachting is overigens dat de taakstelling moeilijk haalbaar zal blijken te zijn.

Patersven, Zundert (woonbestemming)

Speelde geen rol, in die zin dat hier geen recreatief gebruik bestaat, enkel permanente bewoning en arbeidsmigranten

Geysselberg, Bergen (recreatie met wijzigingsbevoegdheid tot wonen, wijzigingsplan in voorbereiding)

Discussie over relatie met bouwprogramma heeft geen rol gespeeld bij besluitvorming, mede vanwege het beperkte aantal woningen (40 woningen) en de beperkte omvang van de woningen. Een nieuwe regionale woonvisie is in voorbereiding.

Rosengaerde, Dalfsen (dubbelbestemming)

Effecten op woningbouwprogramma speelden geen rol. Discussie met onder meer provincie gaat over ruimtelijke kwaliteit.

Vlietlanden, Wervershoof (dubbelbestemming)

Effecten op woningbouwprogramma speelden geen rol. NoordHolland kent geen contingenten en bovendien is de regionale woningmarkt volledig ingestort.



Bijlage II:


Bewonersprofiel en Stille Wille 20-12-2010

Aantal woningen

Totaal

Permanent bewoonde woningen

Recreatief gebruikte woningen

Voornemen tot PB *

Ongeschikt voor PB **

325

208

117

18

27

Arbeidsproces

Niet werkzaam

Werkend

Niet werkend

Werkend

101

107

41

76

Prijs te koop staande woningen (x €1000) < 100

--

11

100-150

5

16

150-200

8

12

> 200

1

--

Leeftijd < 40

4%

40-55

20%

55-70

57%

>70

19%

* **

blad 10 van 9

Recreant die voornemens is in de toekomst permanent te gaan wonen Woningen die in de huidige staat ongeschikt zijn voor permanente bewoning


Woningbouwcontingenten en dubbelbestemming Stille Wille. 1 Aanleiding

Recommend Documents