Samen
ondernemen
Jaarplan Woonplus Schiedam 2008
Inhoud Missie Woonplus is een jonge, dynamische, maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming met een rijke Schiedamse historie. Bij ons staat rekenen op een
de klant centraal. Deze kan
zakelijke en professionele begeleiding. In samenwerking met
andere partijen werkt Woonplus mee aan de
vitalisering van Schiedam.
mix van woningtypen in verschillende prijsklassen en leveren woondiensten waarbij wordt ingespeeld op de behoeften en woonwensen We beheren en ontwikkelen een
van de klant. Woonplus biedt kwaliteit zowel op gebied van huur als koop. In dat kader zijn we tevens inzetbaar als VvE Beheerder. Ook woonomgeving en
leefbaarheid in
gevarieerde woonwijken zijn integraal onderdeel van onze producten.
Onze dienstverlening voldoet aan de normen van het KWH-Huurlabel en KWH-Participatielabel.
Voorwoord
5
Wonen als grondrecht
6
Woongenot
14
Samenwerking
18
Werkgever Woonplus Schiedam
20
De toekomst in cijfers 2008 - 2013
24
Samen ondernemen Denken en handelen vanuit de klant staat bij Woonplus centraal. Door samen te ondernemen met bewoners, gemeente en overige partners kunnen we meer bereiken dan als Woonplus alleen. Daarom heeft dit achtste jaarplan de titel ‘Samen Ondernemen’ gekregen. Woonplus wil graag een actieve partner zijn die de stad en de bewoners verder helpt. Anderen praten over investeren in de stad, Woonplus doet het gewoon. Dat doen we samen met partners die ook hart voor de stad hebben. Door dicht bij onze bewoners te staan, komen we hun wensen op het spoor. Bewoners die wat willen doen voor de wijk kunnen rekenen op onze steun. Sommige bewoners hebben aanzienlijke problemen die dikwijls verborgen blijven. In het kader van ‘achter de voordeur’ gaan we de uitdaging aan om samen met gespecialiseerde organisaties deze urgente gevallen op te sporen en waar mogelijk een oplossing te bieden. Woonplus is niet in staat om alle problemen alleen op te lossen. De wijk Nieuwland heeft de speciale aandacht van minister Vogelaar gekregen. Onder regie van de gemeente is er een wijkactieplan opgesteld waaraan Woonplus een substantiële bijdrage levert. We zijn echter van mening dat alle wijken waar Woonplus actief is een dergelijk wijkactieplan nodig hebben. Gebiedsgericht werken stimuleert de samenwerking en op basis van een goede analyse kunnen we gezamenlijk effectieve verbeterplannen formuleren. Als ondernemende organisatie gaan we in 2008 gewoon door met het maken van plannen, maar nog belangrijker het invulling geven eraan. Kanttekening daarbij is dat we nu wel in een onzekere situatie verkeren. Op nationaal niveau wordt gedebatteerd over het taakveld van woningcorporaties en over de -deels vermeende- overmaat van de vermogens van corporaties. Enerzijds maakt de overheid terugtredende bewegingen waarbij taken worden toegedicht aan de corporaties. Anderzijds wil de rijksoverheid ‘een greep in de kas’ doen via bijvoorbeeld integrale vennootschapsbelasting en de Vogelaar-heffing. Verder hebben wij te maken met een hoeveelheid veranderde wet- en regelgeving. De Woonplus-organisatie zal voldoende uitgerust moeten zijn om invoering en naleving van de regelgeving te kunnen waarborgen. Voor het leveren van de Woonplus-producten is het onontbeerlijk dat ook de interne samenwerking goed is. Geen afdeling is in staat zelfstandig een Woonplus-product te leveren. Vrijwel alle processen zijn afdelingsoverstijgend. Op basis van het tevredenheidsonderzoek onder medewerkers constateren we dat de afdelingsoverstijgende samenwerking en communicatie moeten verbeteren. In 2008 is dit een van de speerpunten.
Voorwoord
4
Karin van Dreven Directeur-Bestuurder
5
Iedereen
heeft recht op een dak boven zijn hoofd. We helpen daarom mensen met een krappe beurs aan een woning. Onze kerntaak is snelle en soepele verhuur via een klantvriendelijke aanpak. Daarnaast richten we ons ook op Schiedammers die een op de woonladder. Dat doen we door meer variatie in het woningaanbod te bieden, woningen aan te passen, maar ook kopen te vergemakkelijken.
trede willen stijgen
Samen met diverse partners heeft Woonplus de afgelopen jaren gewerkt aan een vitaler Schiedam en een meer gedifferentieerd woningaanbod. De resultaten zijn in verschillende delen van de stad al goed zichtbaar. Woonladder Zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw willen wij aan bewoners van Schiedam en degenen die zich in Schiedam willen vestigen, mogelijkheden bieden om te stijgen op de woonladder. Hiermee bedoelen we dat mensen in staat worden gesteld om hun woonsituatie te verbeteren. Voor elk individu kan verbetering iets anders betekenen: van begeleid naar zelfstandig wonen, van een appartement naar een eengezinswoning, van een huur- naar een koopwoning, een meer comfortabele woning of woongebouw of een grotere woning. Het beklimmen van de woonladder gaat meestal met kleine stapjes. Daarom is het belangrijk dat er voldoende treden zijn.
Wonen als grondrecht
6
Sociale huur Woonplus is een belangrijke aanbieder van woonruimte voor mensen met een bescheiden inkomen. Wij proberen binnen dit aanbod met onze plannen voor onderhoud, renovatie, buurtplus en opplussen voldoende variatie aan te brengen in bijvoorbeeld prijs, woningtype, kwaliteit en comfort. Bij buurtplus krijgen de woningen en de woonomgeving een betere uitstraling. Dit verbetert de eigen identiteit van een buurt en doorbreekt de monotonie in de wijk. Opplussen houdt in dat de toegankelijkheid en bereikbaarheid van woongebouwen verbeterd wordt. Op deze manier kunnen ouderen en mensen met een lichte handicap zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Daarnaast bouwen wij nieuwe sociale huurwoningen, zoals het seniorencomplex ‘Menuet’ in Groenoord. Deze woningen leveren wij op in 2008 en 2009.
In Schiedam is meer dan voldoende kwantitatief aanbod van sociale huurwoningen. Het aantal neemt af omdat er in de meeste nieuwbouwplannen minder sociale huurwoningen terugkomen dan er gesloopt worden. Woonplus staat er echter voor in dat er voldoende sociale huurwoningen in Schiedam zijn, nu en in de toekomst. Begeleiding Onze klanten hebben soms meer nodig dan alleen een dak boven hun hoofd. Zo kan het zijn dat zij bij het zelfstandig wonen begeleiding of zorg nodig hebben. Voorbeelden hiervan zijn begeleiding van mensen die een psychische of lichamelijke beperking hebben of het aanleren van woonvaardigheden. Woonplus werkt met verschillende partners samen om hierin te voorzien. Voor senioren of andere klanten die een beroep op zorg willen doen, werken wij samen met zorg- en welzijnspartners. Sloop biedt kansen Het is onvermijdelijk dat de vernieuwing en differentiatie van het woningaanbod in Schiedam gepaard gaat met de sloop van woningen. De ervaring leert ons dat veel bewoners dit, ondanks de boodschap van sloop, als een kans zien en deze benutten om hun woonperspectief te verbeteren. Woonplus biedt deze bewoners ondersteuning bij het vinden van een andere woning. Wij hebben er vertrouwen in dat in 2008 de bewoners van een viertal flats in Groenoord ‘Midden C’ aan het Sem Dresdenplein en Dirk Schäferplein een nieuw thuis vinden. Hetzelfde geldt voor de bewoners uit de Bethelflat in Schiedam-Zuid en op een aantal locaties in Schiedam-West. In samenwerking met Stichting Ouderenwerk hebben we de woonwensen van de oudere bewoners in kaart gebracht en begeleiden we de bewoners in 2008 bij het vinden van een nieuwe woning.
7
Van huur naar koop Ieder jaar zijn er ook weer bewoners die hun woonwens realiseren zonder te verhuizen. Woonplus biedt namelijk zittende huurders een groot aantal huurwoningen te koop aan. Het komt voor dat de huurder geen interesse heeft om te kopen. Dan wordt de woning pas verkocht als de huurder verhuist. In totaal heeft Woonplus circa 780 bestaande woningen voor koop aangemerkt, waarvan wij verwachten er 67 in 2008 te verkopen. Door de relatief gunstige prijsstelling zijn de woningen ook zeer geschikt voor mensen die voor het eerst een woning kopen. Nieuwbouw In Schiedam is een groot aanbod van appartementen en in mindere mate van eengezinswoningen. Mensen die graag naar een eengezinswoning in Schiedam willen verhuizen, hebben beduidend minder keus, zeker als het gaat om een woning tot circa € 250.000,-. Dat kan ertoe leiden dat mensen hun woonwens uiteindelijk buiten Schiedam realiseren. Voor de vitaliteit van Schiedam is dat een ongewenste ontwikkeling. Om die reden is enkele jaren geleden ingezet op het binden van die bewoners aan Schiedam door het ontbrekende woningaanbod via nieuwbouw te realiseren.
Slimmer Kopen Om de stap naar een koopwoning kleiner te maken, doet Woonplus begin 2008 een proef met Slimmer Kopen in het nieuwbouwproject Havendijk - Rijnstraat. Slimmer Kopen houdt in dat een koper korting krijgt op de reguliere koopprijs; bij verkoop deelt de koper de waardeontwikkeling met Woonplus.
Projecten in beeld
De Vijf Molens
79 seniorenwoningen (huur en koop) projectontwikkeling voor corporatie De Woonplaats uit Enschede dienstencentrum van 600 m2 gezinsvervangend tehuis (20 kamers) oplevering eind 2008
Over het Water
in samenwerking met Proper Stok BV 503 woningen (huur en koop) start bouw december 2007
Buurtplus Van den Tempelstraat
188 woningen in uitvoering buurtplus houdt in dat de woningen en de woonomgeving een nieuwe, frisse en vooral herkenbare uitstraling krijgen en zo bijdragen aan leefbaarheid en veiligheid verwachte oplevering medio 2008
Wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord
8
samenwerking met gemeente Schiedam in Concertmeester: Sonate, Menuet en Suite eengezinswoningen en appartementen start bouw eind 2007/begin 2008 oplevering eind 2008/begin 2009
9
Abbenbroeksestraat
17 ruime koopwoningen monumentale renovatie (bouwjaar 1918) oplevering: begin 2008
Heenvlietseplein
an 79 boven-/benedenwoningen worden v 48 nieuwe woningen gerealiseerd. Daarvan zijn 30 eengezinswoningen, 11 bovenwoningen en 7 benedenwoningen. oplevering eind 2008 restauratie/renovatieproject
Havendijk - Rijnstraat
14 eengezinswoningen 12 appartementen uitvoering: 2008 t/m medio 2009
Het Toernooiveld
10
in samenwerking met gemeente Schiedam 133 nieuwbouwwoningen (huur en koop), waarvan 53 laagbouwwoningen onder andere eengezinswoningen, twee-ondereen-kapwoningen, alsmede 80 hoogbouwappartementen start uitvoering laagbouw maart 2008 oplevering laagbouw eind 2009
Woonruimteverdeelsysteem Onze beschikbare sociale huurwoningen bieden we aan via het woonruimteverdeelsysteem van Woonnet Rijnmond. Hierbij zijn naast Woonplus negentien andere woningcorporaties aangesloten. De regels waarbinnen de woonruimteverdeling plaatsvindt, zijn bepaald door de gemeenten in de stadsregio Rotterdam. Het verdeelsysteem beoogt om huidige en toekomstige huurders met minder regels meer kansen te bieden op een woning die voldoet aan hun wensen. Het is onze kerntaak om woningen goed toe te wijzen aan onze doelgroep, namelijk aan mensen met een krappe beurs. Kwaliteit dienstverlening verhogen Woonplus heeft ruim 12.300 huurwoningen. Op basis van de gemiddelde mutatiegraad van de afgelopen jaren, schatten wij in dat ruim 1.100 van deze woningen in 2008 vrijkomen en dus nieuwe bewoners krijgen. Om deze wederverhuringen in goede banen te leiden met een tevreden klant als resultaat, werken wij ook in 2008 aan verbetering. Zo gaan wij onder andere onderzoeken hoe we de klantontvangst beter kunnen regelen. Het gaat dan vooral om maatregelen die wachttijden voor klanten verkorten. De woninguitgifte aan een nieuwe huurder gaat vooralsnog gepaard met twee afspraken: één op het kantoor van Woonplus en één in de woning. In 2008 gaan wij na of het efficiënter en prettiger is voor de klant om de twee afspraken gecombineerd in de woning te laten plaatsvinden. In 2008 gaat het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) opnieuw onze dienstverlening aan de klant meten, ditmaal op de onderdelen ‘corporatie bellen’, ‘woning veranderen’, ‘woning onderhouden’, ‘geschillen afhandelen’ en ‘woning verlaten’. Beter informeren Gebleken is dat de kandidatenlijsten uit het woonruimteverdeelsysteem een flinke hoeveelheid kandidaten bevat die niet geïnteresseerd is. Zo reageert bijvoorbeeld maar vijftig procent van de kandidaten op de uitnodiging om de aangeboden woning te komen bezichtigen. In 2008 willen wij de klant beter informeren, bijvoorbeeld door telefonisch contact vooraf en aanpassing van de woningadvertentie. Zodoende is de klant beter in staat om te beslissen of het voor hem de moeite waard is om op de advertentie te
reageren. Betere informatievoorziening kan zorgen voor een betrouwbaardere kandidatenlijst en een snellere verhuur. Starterskansen vergroten Het verstrekken van meer gerichte informatie geldt ook als speerpunt bij de doelgroep starters. De Schiedamse woningmarkt biedt starters voldoende perspectief; zowel in het huur- als het koopsegment. Om de klantgroep starters beter te bereiken, willen we met marketing en promotie de starters gerichter gaan benaderen. Binnen de regels van de woonruimteverdeling zoeken we naar mogelijkheden om de kansen van starters verder te vergroten. Een voorbeeld is dat we een starter op de kandidatenlijst een woning aanbieden wanneer andere kandidaten van de lijst niet reageren op de uitnodiging voor de bezichtiging. Begeleiden In 2008 bieden wij het merendeel van de beschikbare woningen begeleid aan. Dit houdt in dat een medewerker van Woonplus met één of enkele kandidaat-huurders de beschikbare woning bezichtigt. De dienstverlening naar de klant neemt hierdoor toe en het vergroot de kans op een geslaagde en snelle match. Makelaar inschakelen Onze beschikbare huurwoningen met een huurprijs boven de € 621,78 (per 1 juli 2007) bieden wij aan via de website van Woonplus. In 2007 is onderzocht hoe wij de potentiële klanten voor deze zogenoemde duurdere huurwoningen beter en sneller kunnen bereiken. Op basis van de resultaten van twee proefprojecten in 2007, schakelen wij met ingang van 2008 een makelaar in om de kans op een goede match van klant en woning te vergroten. Daarnaast blijven wij werken aan onze naamsbekendheid in dit huursegment. Huurprijsbeleid De hoogte van de jaarlijkse huurverhoging van sociale huurwoningen heeft de regering vastgesteld op maximaal inflatievolgend. Bij mutatie - opzegging en wederverhuring van een sociale huurwoning staat het Woonplus wel vrij om de huurprijs naar eigen inzicht te verhogen, mits de nieuwe huurprijs beneden de door de overheid vastgestelde maximaal redelijke huurprijs blijft.
11
Financiële positie klant Het streven naar nog geringere betalingsachterstanden heeft onze voortdurende aandacht. Tegen de landelijke tendens in kan Woonplus dalende incassocijfers laten zien. En gelukkig neemt daarbij het aantal huisuitzettingen in verband met betalingsachterstanden af. In 2008 willen wij de ingezette trend voortzetten. Daarom gaan wij in 2008 door met onze huidige succesvolle aanpak. Wel zien wij nog mogelijkheden tot verbetering. In het intakegesprek bij het aangaan van een huurovereenkomst moeten we meer alert zijn op signalen die kunnen duiden op financiële problemen. Op die manier kan de klant zonodig op tijd begeleid worden om zijn financiële huishouding op orde te krijgen. Tussen de productgroepen verhuur, incasso en leefbaarheid streven we naar een sterkere wisselwerking, omdat het niet of niet tijdig betalen van de huurprijs soms samengaat met andere problemen.
Partners helpen In samenwerking met andere organisaties bieden we bewoners ondersteuning bij hun administratie en eventuele financiële zorgen. Bij de Vereniging Humanitas werken achttien vrijwilligers in het project Thuisadministratie. Zij helpen bewoners hun administratie op orde te krijgen. Stichting Ouderenwerk werkt ook mee aan dit project en biedt dezelfde dienstverlening. Perspectief Schiedam is een initiatief van gemeente Schiedam en het Project Schuldhulpverlening. Binnenkort wordt het convenant preventie huurschulden getekend. Ten slotte biedt de woonzorgwinkel het project Verbeterteam Incasso. Hierbij werken de koepel van bewonersorganisaties in Schiedam (SOBO) en Woonplus samen om de werkwijze van de Woonzorgwinkel af te stemmen op de procedures van Woonplus.
Automatische incasso Het betalen van de huurprijs per automatische incasso betekent gemak voor de klant en efficiënt werken voor Woonplus. Om deze redenen continueren we in 2008 de promotie van deze betaalwijze.
12
13
Woongenot betekent voor de klant allereerst een goed onderhouden woning. Daarom streven we er
in 2008 naar het interne proces én de communicatie inzake onderhoud te verbeteren. Daarnaast vinden klanten een plezierige
woonomgeving van groot belang. Voor de leefbaarheid van de wijk ondersteunen we allerlei bewonersinitiatieven. Daarnaast streven we naar een actieplan voor elke wijk.
Woning Energie en duurzaamheid Per 1 januari 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht om bij verkoop of nieuwe verhuring een energielabel te overleggen. Voor corporaties is uitstel mogelijk tot 1 januari 2009 mits per die datum voor het gehele woningbezit een certificaat is afgegeven. Woonplus maakt van deze mogelijkheid gebruik. De energielabels geven een beter inzicht in de energieprestaties van onze woningen. Nog afgezien van de aangescherpte regelgeving op het gebied van milieu, vinden wij het belangrijk dat het milieu een prominentere plaats krijgt binnen ons werkterrein. In 2008 verzamelen we de informatie die nodig is om een doelstelling te kunnen formuleren. Daarna ontwikkelen we op dit onderwerp aanvullend beleid.
Woongenot
Melding reparatie via internet Een goed onderhouden woning en een goede afhandeling van reparatieverzoeken zijn zeer bepalend voor het woongenot en de tevredenheid van onze klanten. Hierbij nemen wij minimaal de eisen van het KWH in acht. Om reparatieverzoeken snel te kunnen afhandelen, stimuleren wij het gebruik van internet. Op deze manier kan de klant 24 uur per dag zijn reparatieverzoek indienen en van onze kant rekenen op een concrete afspraak. Voor Woonplus ligt de winst van deze werkwijze in het verspreiden van de werkzaamheden over de dag en het eenvoudig controleren van de voortgang van de gemaakte afspraak. Dat laatste komt ook de klant ten goede. Planmatig onderhoud Bewoners vinden het belangrijk dat zij tijdig en goed geïnformeerd worden over onderhoud. Vooral op het gebied van planmatig
14
onderhoud hebben we ons de afgelopen jaren ingespannen om de communicatie met bewoners te verbeteren. De presentatie van de begroting planmatig onderhoud aan de bewonersverenigingen vindt opnieuw in het eerste kwartaal 2008 plaats. Tijdens onderhoudswerkzaamheden blijven we de voortgang controleren. Hierbij hechten we belang aan het oordeel van de klant. Daarom gaan we in 2008 een enquête onder de betrokken klanten als standaard opnemen in de evaluatiewerkzaamheden. Contractonderhoud Contractonderhoud wordt volgens een vast tijdspatroon uitgevoerd op basis van verplichtingen die wij hebben uit bijvoorbeeld wetten, voorschriften, garantiebepalingen en veiligheidsvoorschriften. Te denken valt aan contracten voor liften, cv’s, schoonmaak of groenvoorziening. In 2008 inventariseren wij de verbeterpunten op dit gebied. Ook gaan wij na of contractonderhoud voor andere zaken ingezet kan worden om zodoende de kwaliteit nog beter te waarborgen en op de kosten te besparen. Raamovereenkomst Met aannemers en leveranciers heeft Woonplus afspraken gemaakt over de prijs en de voorwaarden die vastliggen in een raamovereenkomst. Begin 2008 houden we deze tegen het licht en stellen we deze opnieuw op. In aansluiting op de vernieuwde raamovereenkomst en Algemene Voorwaarden voeren we met behulp van Vendor rating (leveranciers beoordelingssysteem) een nulmeting uit. We streven ernaar begin 2008 een heldere en beknopte overeenkomst te hebben met een aparte set algemene inkoopvoorwaarden.
15
Serviceabonnement In 2007 hebben wij op eigen initiatief ruim 350 woningen, waarvan de bewoners een serviceabonnement hebben maar daar nagenoeg geen beroep op doen, bezocht. Tijdens dit bezoek is de woning op diverse onderdelen onderzocht en zijn kleine gebreken direct hersteld. Met deze dienstverlening willen we bewoners de voordelen van een serviceabonnement laten ervaren. In het eerste kwartaal van 2008 gaan we deze actie evalueren, maar zeker ook voortzetten. Bereikbaarheidsdienst en calamiteiten Urgente storingen of ontwikkelingen buiten de reguliere kantooruren komen natuurlijk voor. De afhandeling hiervan kan niet tot de eerstvolgende werkdag wachten. Voor deze gevallen heeft Woonplus een eigen bereikbaarheidsteam. Omdat klanten dergelijke storingen als ingrijpend ervaren heeft Woonplus ervoor gekozen met eigen medewerkers te werken. Een bekend gezicht stelt de klant gerust.
Woonomgeving Schoon, heel en veilig De gemeente Schiedam heeft als eerste de verantwoordelijkheid voor een woonomgeving die ‘schoon, heel en veilig’ is. Als maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming werkt Woonplus samen met bewoners, gemeente en politie aan een schone en veilige buurt waar mensen zich prettig voelen. Overlast verminderen Onze complexbeheerders schouwen dagelijks de woningcomplexen en woonomgeving. Zij constateren en rapporteren onwenselijke situaties en ondernemen actie. Meldingen van overlast nemen wij serieus. Overlast kan namelijk het woongenot van onze klanten ernstig verminderen. Om adequaat op te kunnen treden tegen overlast is samenwerking met bewoners van belang. Wij vragen hen om overlast schriftelijk te melden. Daarna proberen we overlastgevers persoonlijk te benaderen om zo tot een oplossing te komen. Aandacht sloopgebieden Wij besteden extra aandacht aan de leefbaarheid in wijken en buurten waar woningen gesloopt worden. Buurtbewoners en huurders
16
die in afwachting van hun verhuizing in te slopen complexen wonen, mogen geen onnodige hinder ondervinden van vervuiling, vandalisme of criminaliteit. We zorgen ervoor dat het net lijkt alsof de woningen worden bewoond of we laten woningen tijdelijk ‘antikraak’ bewonen. Zonodig zetten we woningen of portieken dicht met beplating om te voorkomen dat vandalen glas ingooien of lege woningen binnendringen. Tuinonderhoud In 2008 gaan wij ons specifiek richten op tuinen en groenonderhoud. We vragen onze klanten om hun tuin goed te onderhouden. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het opleveren van een woning zal nadrukkelijker dan voorheen worden stilgestaan bij de staat van onderhoud van de tuin. Ook onderzoeken we de mogelijkheden van het aanbieden van tuinonderhoud via een abonnement. Om goed tuinonderhoud te stimuleren, geven we zelf het goede voorbeeld. Wij zorgen ervoor dat de gemeenschappelijke tuinen er goed bijliggen. Bewonersinitiatieven Het stimuleren van bewonersactiviteiten en bewonersverantwoordelijkheid past in de opvatting van Woonplus om bewoners te ondersteunen om op eigen kracht vooruit te komen. In 2008 ondersteunen wij onder meer de volgende initiatieven: Welkom nieuwe buren Het Zimmertje De Corneliaanse moeders Seniorendebat Actieve bewoners van bijv. Bosmanplein en Schuttersveld
We streven ernaar problemen ‘achter de voordeur’ op een vergelijkbare wijze aan te pakken. Het is de bedoeling dat er zogenaamde vitale coalities ontstaan tussen de ‘wijkwerkers’. Een voorbeeld van een dergelijke vitale coalitie is de samenwerking in de WoonWelzijnTeams. Samen met stichting Ouderenwerk proberen we op het spoor te komen van ouderen die hulp kunnen gebruiken, maar op eigen kracht niet in staat zijn deze te vinden. Wijkactieplan Nieuwland Onder regie van de gemeente is er in de zomer een zogenoemd Wijkactieplan gemaakt. Dit naar aanleiding van het feit dat minister Vogelaar Nieuwland heeft aangewezen als ‘Krachtwijk’. Samen met 33 partners in de wijk, waaronder de bewonersvertegenwoordiging, gemeente, scholen en welzijnsorganisaties, brengen wij onze activiteiten in het kader van het Wijkactieplan Nieuwland ten uitvoer. Woonplus in de wijken Woonplus wil zichtbaar in de wijk aanwezig zijn, onder andere door buurtposten dichtbij de klant. De buurtpost is voor bewoners het centrale punt in de eigen wijk. Zij kunnen er terecht met uiteenlopende vragen of
meldingen van aandachtspunten in de wijk. Met ingang van 2008 stellen we de buurtposten ook ter beschikking aan de ‘formulierenbrigade’. Deze brigade bestaat uit overwegend vrijwilligers die bewoners helpen met het invullen van allerlei formulieren, zoals aanvragen voor huur- of zorgtoeslag. De complexbeheerders zijn de ogen en oren van Woonplus in de wijk. Ook spreken de complexbeheerders bewoners aan op hun handelen. Niet alleen als dat de leefregels of algemeen aanvaarde normen overschrijdt, ook ter stimulering van goed gedrag. VvE-beheer herzien Goed onderhoud van woningen en woongebouwen draagt bij aan het woongenot van bewoners en omwonenden. Woonplus is specialist in het bieden van woongenot en wil deze kennis delen met Verenigingen van Eigenaren. Vanaf 2008 richten wij ons met deze activiteit nadrukkelijker op Schiedam en de buurten waarin Woonplus-woningen staan. Woonplus verzorgt het VvE-beheer van circa vijfduizend appartementen; deze omvang blijft ongeveer gelijk.
Sociale interactieteams In onze werkwijze ondersteunen we bewoners. Voor individuen en het individuele welzijn hebben we vooral een signalerende en doorverwijzende functie. Woonplus benadert daarbij proactief partners en onderhoudt een netwerk, zodat we individuele bewoners adequaat vooruit kunnen helpen. Samen ondernemen De medewerkers van diverse organisaties die dicht bij de bewoners in de wijken werken, moeten elkaar beter weten te vinden. Rond het thema overlast hebben we inmiddels met succes de betrokken instanties, in de vorm van interventieteams, georganiseerd.
17
partner van verschillende organisaties die
Woonplus is zich inzetten
voor Schiedam en haar bewoners.
Samenwerking loopt als een rode draad door
onze activiteiten. Door samen te werken bereiken we meer dan de som der delen. In 2008 willen wij graag samen met onze partners bouwen aan een wijkactieplan voor
iedere wijk in Schiedam.
Bewonersorganisaties en het SOBO In de eerste plaats zijn wij partner van de bewoners van Schiedam. Participatie is de mate waarin bewoners de ruimte krijgen om mee te discussiëren over beleid en uitvoering. In 2006 heeft Woonplus het participatielabel behaald en daar zijn we trots op. Het behalen van het label geeft aan dat wij voldoen aan de kwaliteitseisen die KWH stelt aan bewonersparticipatie. Jaarlijks wordt Woonplus op een scala aan onderdelen getoetst of er nog steeds wordt voldaan aan de kwaliteitseisen. In samenspraak met het SOBO blijven wij zoeken naar mogelijkheden om de betrokkenheid van bewoners te vergroten. Hiertoe is in 2007 een actieplan opgezet. Om te stimuleren dat bewoners zich aansluiten bij bewonersorganisaties betaalt Woonplus voor nieuwe huurders het lidmaatschap voor het eerste jaar. Jaarlijks stellen we in samenwerking met het SOBO het Stedelijk Sociaal Plan vast.
Samenwerking
Adviesforum Het Adviesforum adviseert het bestuur van Woonplus over maatschappelijke aangelegenheden. Het Adviesforum geeft op die wijze een extra verankering in de Schiedamse samenleving. Daarnaast fungeert het Adviesforum als klankbord voor het bestuur van Woonplus, waarbij het accent ligt op het inhoudelijk debat.
de plannen voor hun straat en buurt. In 2008 hopen wij hiervoor een bredere groep van bewoners te kunnen bereiken. Wij moeten ons, om dat te bereiken, beter organiseren en andere vormen van contact uitproberen. Gemeente Schiedam Een andere belangrijke samenwerkingspartner is natuurlijk de gemeente Schiedam. In 2008 presenteert de gemeente haar nieuwe Volkshuisvestingsplan. Voor de totstandkoming daarvan gaat de gemeente in gesprek met diverse partners in de stad. Wij vertrouwen op een constructieve dialoog. Zorg- en welzijnspartners Woonplus wil met zorg- en welzijnsorganisaties van Schiedam een stad maken waarin mensen de hulp krijgen die ze nodig hebben en die hen vooruit helpt. Ook werkt Woonplus met haar zorg- en welzijnspartners samen om van Schiedam een stad te maken waar ouderen, naar eigen wens, verantwoord langer zelfstandig kunnen wonen. In 2008 blijven we onverminderd zoeken naar kansen.
Scholen In Nieuwland zoeken we actief contact met scholen voor het aanbieden van stage- en werk/leerplekken. Wij zoeken mogelijkheden om de samenwerking met scholen in Schiedam uit te breiden. Wildpaadjes Naast de meer formele samenwerkingsverbanden met bewonersorganisaties bewandelt Woonplus zogenoemde wildpaadjes. We zoeken naar nieuwe wegen om met bewoners in contact te komen en hen te betrekken bij
18
19
HRM-statement
Het (Human Resources Management) geeft richting aan de activiteiten die moeten zorgen voor de tussen zakelijkheid en menselijkheid, de match tussen behalen van de bedrijfsdoelen en de individuele inzet en ontwikkeling van medewerkers. Immers, de vormen de basis van het succes van onze organisatie.
balans
medewerkers
Personeel Woonpluscollege Als maatschappelijk betrokken ondernemer kijken we voortdurend naar onze omgeving, de bewoners van Schiedam. Naast hun mogelijkheden op de woonladder volgen we de kansen met betrekking tot sociale stijging of hun kansen op het gebied van onderwijs. Woonplus stelt verschillende stageplekken ter beschikking: Ecabo-timmerlieden, sociaaljuridische mbo-leerlingen voor het verhuurof incassovak of hbo- en wo-studenten bouwkunde voor projectontwikkeling of planmatig onderhoud. Zij kunnen enkele dagen tot een halfjaar bij Woonplus de theorie toetsen aan de praktijk. Daarnaast wil Woonplus inspelen op de krappe arbeidsmarkt en ‘potentials’ aan zich binden. In ons Woonpluscollege kunnen jonge hbo- of wo-studenten een betaalde ‘vervolgopleiding’ krijgen waarbij zij door leren in de praktijk, voldoende ervaring opdoen om eventueel in te stromen in een reguliere werkplek bij Woonplus.
Werkgever Woonplus Schiedam 20
Ouderenbeleid Het mes van de werkleerplekken kan aan twee kanten snijden: oudere medewerkers van Woonplus kunnen hun ervaring overbrengen aan jonge werklozen en jongeren houden op hun beurt de oudere medewerker scherp. Bovendien kunnen goede krachten mogelijke opvolgers zijn van medewerkers die willen of moeten uitstromen. Om een geleidelijke overgang naar een welverdiende rust mogelijk te maken, biedt Woonplus oudere medewerkers onder voorwaarden de kans tot het opnemen van parttime-vroegpensioen. Investeren in mensen Woonplus investeert in haar medewerkers door hen te motiveren en te stimuleren om opleidingen te volgen en zich te ontwikkelen. Door middel van een jaarlijkse cyclus van contract- en voortgangsgesprekken trachten we het functioneren van het individu bespreekbaar te maken. Naast kennis op inhoudelijke gebieden bespreken we ook normen en waarden en stimuleren we de medewerker om een persoonlijk ontwikkelingstraject te beschrijven.
HRM-statement Woonplus wil de klant winnen en binden. Vanuit haar missie is zij een integere en vooruitstrevende organisatie. Woonplus biedt aan haar medewerkers een dynamische en motiverende werkomgeving. Medewerkers zijn het fundament van het succes van de onderneming. Zij passen binnen de cultuurkenmerken; zij zijn betrokken, enthousiast, pro-actief en resultaatgericht en dragen hun eigen verantwoordelijkheid. De leidinggevende geeft de medewerkers aandacht en vertrouwen. Hij/zij stimuleert en begeleidt de medewerkers zodat zij zichzelf verder ontwikkelen om persoonlijke en bedrijfsdoelstellingen te realiseren. De leidinggevende geeft het voorbeeld en biedt gelegenheid tot open communicatie waarbij wederzijdse verwachtingen kunnen worden besproken.
21
ARBO/Veiligheid Bij leefbaarheid horen de begrippen schoon, heel en veilig. Dit zijn de kernbegrippen als het gaat om het welzijn en de goede woonomgeving van onze klanten. Maar schoon, heel en veilig zijn ook begrippen die horen bij het werkgebied van onze medewerkers, zowel bij de balie als buiten op straat. Weerbaarheidscursussen en vakopleidingen als VCA-certificering moeten onze medewerkers daarbij helpen. Bij de interne ARBOcommissie staan de onderwerpen schoon, heel en veilig altijd op de agenda.
Organisatie Mensen zijn de motor Medewerkers zijn het fundament van het succes van Woonplus. Zij vormen de motor van allerlei processen binnen de organisatie. Om onze klanten professioneel te bedienen, zorgen we voor een soepele motor waarin inhoudelijke kennis, uniformiteit in behandeling en goede normen en waarden basisbeginselen zijn. Medewerkers dienen daarbij zo zelfstandig mogelijk te opereren. Medewerkers en leidinggevenden geven elkaar vertrouwen, waarbij delegeren en controleren als één geheel worden gezien.
22
Interne samenwerking Voor 2008 zijn de speerpunten eenduidigheid in werken en interne samenwerking. Voor de klant mag het geen verschil maken met welke verhuurmedewerker of unit hij te maken heeft. De eenduidigheid kunnen we bevorderen door processen en werkinstructies met elkaar te bespreken. Daar hoort ook bij dat wij elkaar aanspreken als niet volgens de afspraken gewerkt wordt. Meer inzicht in elkaars rol en taken, maar ook afdelingsoverstijgende kennisoverdracht kan bijdragen aan verbetering van de interne samenwerking. Visitatie Woonplus wil openheid bieden en verantwoording afleggen aan de samenleving in het algemeen en onze belanghouders in het bijzonder. Daarbij is ons uitgangspunt dat we een lerende organisatie zijn, die zich wil blijven verbeteren. Een middel hierbij is visitatie. Met behulp van deze methode worden de prestaties van Woonplus, de kwaliteit van het maatschappelijk ondernemen en de borging ervan beoordeeld. De eerste visitatie is eind 2007 in voorbereiding genomen en vindt in 2008 plaats. De visitatie wordt uitgevoerd door de onafhankelijke organisatie KWH. Verbeterpunten die voortkomen uit de visitatie nemen wij op in ons ondernemingsplan dat we medio 2008 vaststellen.
23
De financiële meerjarenprognose geeft inzicht in de van Woonplus. Het evenwicht in de driehoek klant-pand-rendement vormt de belangrijkste afweging voor het te voeren beleid. Een gezonde financiële om het omvangbasis is daarbij van het rijke (des)investeringsprogramma uit te kunnen voeren. Woonplus kan de toekomst met vertrouwen tegemoet zien, maar moet steeds zorgvuldig afwegen welke (des)investeringen worden gepland.
financiële positie
grootste belang
Financiële vertaling De meerjarenprognose is een financiële vertaling van de gesignaleerde klantwensen, het samenspel tussen de afdelingen binnen Woonplus en het ondernemingsplan. Het geeft de visie van Woonplus weer om goed voorbereid te zijn op de toekomst. Belangrijke elementen in deze meerjarenprognose zijn het beheer van het woningbezit, de investeringen en het verkoopprogramma. Onder investeringen zoals nieuwbouw en renovatie verstaan we ook het dagelijks en planmatig onderhoud aan het bezit en investeringen in het woongenot voor onze klant. Beheer betekent in de visie van Woonplus een woningbezit met een goede prijs/kwaliteitverhouding, waarbij we rekening houden met onze maatschappelijke betrokkenheid. Dat kan betekenen om soms voor een deel onrendabel te investeren, dat wil zeggen een investering te doen die in de toekomst niet volledig zal worden terugverdiend. Verkopen van bestaand bezit zijn daarbij mede nodig om de omvangrijke investeringen te financieren en onze volkshuisvestelijke doelen te realiseren.
De toekomst in cijfers 2008 - 2013 24
samen met de gemeente en projectontwikkelaars via samenwerkingsverbanden betrokken bij de bouw van woningen in Schiedam.
Investeringsprogramma Het investeringsprogramma tot en met het jaar 2013 bedraagt in totaal 275 miljoen euro. In deze periode wordt circa 94 miljoen euro geïnvesteerd in de aankoop en nieuwbouw van huurwoningen en circa 57 miljoen euro aan ingrijpende renovatie van ons bestaand bezit. Verder wordt circa 124 miljoen euro uitgegeven aan onderhoud en leefbaarheid. Tabel 1 biedt een overzicht van deze investeringen (zie pagina 26). Naast de genoemde investeringen in het eigen woningbezit ontwikkelt Woonplus in de periode tot en met 2013 voor een bedrag van circa 101 miljoen euro aan nieuwbouwwoningen voor de koopsector in Schiedam. Daarnaast is Woonplus
25
Tabel 1: Investeringen 2008 - 2013 (bedragen x 1.000)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Totaal
Nieuwbouw huur: Aankopen
3.578
23.191
10.372
13.527
Eigen nieuwbouw
8.577
1.982
8.114
11.631
- 10.438
- 50.668 3.000
43.742
Totaal nieuwbouw huur 12.155 25.174 18.485 25.157 10.438 3.000
94.410
Investeringen bestaand bezit: 301
56.908
Totaal investeringen bestaand 11.936 20.413 11.328 287 12.643 301
Renovatie/buurtplus
11.936
20.413
11.328
287
12.643
56.908
Onderhoud: Klachten/mutatie
6.166
6.023
5.934
6.110
5.921
5.601
35.754
10.186
13.390
13.439
11.940
9.549
11.755
70.258
1.667
1.634
1.605
1.581
1.561
1.540
9.588
Totaal onderhoud 18.019 21.047 20.979 19.631 17.031 18.895
115.601
Planmatig VvE bijdrage
Leefbaarheid: Leefbaarheid
1.423
1.437
1.289
1.294
1.286
1.289
8.018
Totaal leefbaarheid
1.423
1.437
1.289
1.294
1.286
1.289
8.018
Totaal
43.532
68.070
52.081
46.370
41.398
23.485 274.937
Tabel 2: Ontwikkeling aantal woningen (bedragen x 1.000)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Totaal
2007 2008 2009 2010 2011 2012
2013
Stand begin van het jaar Aankopen/nieuwbouw Verkoop Sloop Overige uit exploitatie
12.524
12.190
12.198
12.079
11.955
11.905
11.570
61
75
150
83
137
52
15
-56 -339 -
-67 - -
-54
-44
-48
-40
-45
-215
-163
-79
-184
-144
-60
-163
-
-
-
Stand eind van het jaar 12.190 12.198 12.079 11.955 11.905 11.570
26
11.396
Unit Stad
3.964
3.993
3.908
3.778
3.751
3.447
3.444
Unit Nieuwland
3.674
3.672
3.768
3.804
3.816
3.815
3.669
Unit Noord
4.552
4.533
4.403
4.373
4.338
4.308
4.283
Financiële toets Het totale investeringsprogramma is een fors bedrag. Om de financiële positie van Woonplus veilig te stellen is de financiële meerjarenpositie beoordeeld op de volgende aspecten: het financieel resultaat, het saldo van opbrengsten en kosten per jaar; de solvabiliteit, voldoende marge om eventuele tegenvallers op te vangen; een goede financieringsruimte, voldoende WSW-borgingsruimte op basis van minimumwaardering en bedrijfswaarde; een positief verschil tussen bedrijfs- en boekwaarde, voldoende marge in de toekomstige verdiencapaciteit; een gezonde leningenportefeuille, voldoende spreiding in het renterisico.
onderhoud van het woningbezit. Het uiteindelijke jaarresultaat wordt verder sterk beïnvloed door de overige bijzondere baten en lasten: het resultaat op verkoop van bestaand bezit, de onrendabele last en de jaarlijkse bij- en afboeking op basis van minimumwaardering. Als laatste is het niet onbelangrijk om te melden dat er nog geen rekening is gehouden met de invloed van de invoering van de integrale belastingplicht vanaf 2008. De positieve en negatieve resultaten kunnen nog beïnvloed worden doordat de fiscus bepaalde posten niet als opbrengst of last kwalificeert. Voorbeelden zijn de post ‘onrendabele investeringen’ en ‘bij- en afboeking op basis van minimumwaardering’.
Resultaatprognose In tabel 3 (pagina 28) is de prognose van de winst- en verliesrekening van Woonplus voor de periode tot en met 2013 weergegeven. De resultatenrekening is opgebouwd uit het bedrijfsresultaat, de financiële baten en lasten en de overige bijzondere baten en lasten. Deze componenten vormen samen het jaarresultaat. In de meerjarenprognose is rekening gehouden met het hiervoor genoemde investeringsprogramma. Het is mogelijk dat investeringen zich in een ander jaar voordoen. In de meerjarenprognose is er rekening mee gehouden dat een deel van de investeringen onrendabel zal zijn. Dit om de huren voor de diverse doelgroepen betaalbaar te houden. Voor deze toekomstige onrendabele investeringen is op de balans een aparte voorziening opgenomen. De onrendabele last, dat wil zeggen het bedrag dat ten laste van de winsten verliesrekening komt, is hierdoor de komende jaren uiteindelijk lager dan de daadwerkelijke uitgaven aan onrendabele investeringen die tussen nu en 2013 gedaan worden. In de meerjarenprognose is verder rekening gehouden met verkoop van bestaand bezit. Op het niveau van het resultaat bedrijfsvoering is sprake van een meerjarig verwacht negatief resultaat, behalve in 2012. De voornaamste oorzaak is dat er voor planmatig onderhoud in de komende jaren veel geld is gereserveerd. Dit is gebaseerd op de wensen en behoefte van onze klant en conditiemetingen van verwachte uitgaven aan
27
Tabel 3: Winst- en verliesrekening 2006 - 2013
Tabel 4: Balans 2006 - 2013
(bedragen x 1.000)
Jaarrekening Prognose Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose
(bedragen x 1.000)
Jaarrekening Prognose Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose
(bedragen x 1.000)
Jaarrekening Prognose Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
54.660
55.857
56.627
58.339
60.299
61.683
62.288
63.226
2.358
2.194
2.211
2.229
2.247
2.265
2.284
2.303
Totaal bedrijfsopbrengsten 57.018 58.051 58.838 60.568 62.546 63.948 64.572
65.529
Overige opbrengsten
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
ACTIVA
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
Bedrijfslasten
Materiële vaste activa - in exploitatie
308.056 340.982 345.763 361.668 368.551 374.814 377.446 370.345
- in ontwikkeling
4.568
4.885
4.791
3.238
2.616
1.379
2.517
1.407
- overige
7.382
7.568
6.863
6.195
5.642
5.152
4.923
4.695
Afschrijvingen
7.894
8.234
8.778
8.981
9.437
10.276
9.989
10.587
Financiele vaste activa
8.715
8.255
5.841
5.329
4.788
4.280
3.830
3.518
Lasten onderhoud
12.216
18.291
18.019
21.047
20.979
19.631
17.031
18.895
Voorraden
1.396
1.629
1.423
1.437
1.289
1.294
1.286
1.289
13.753
13.658
14.515
14.575
13.994
14.184
13.718
13.753
4.570
4.362
4.395
4.453
4.488
4.528
4.522
4.551
Totaal bedrijfslasten
39.829
46.174
47.129
50.493
50.187
49.914
46.546
49.075
Bedrijfsresulaat
17.189
11.878
11.709
10.075
12.359
14.034
18.026
16.455
-15.898
-16.620
-17.391
-17.666
-17.413
Leefbaarheid Organisatiekosten Overige bedrijfslasten
Financiële baten en lasten
-14.896
-15.261
-15.668
Onderhanden werk
2.293
-3.383
-3.959
-5.824
Resultaat verkoop bestaand bezit
6.719
5.600
5.888
5.071
150
859
174
4.253
-4.261
-3.357
360
-959
Resultaat verkoop nieuwbouw Onrendabele investeringen
-8.862
Vrijval voorziening onrendabel
5.540
Bij- en afboekingen obv min.wrd.
-3.865
Afwaardering onderhanden werk Resultaat deelnemingen Jaarresultaat
-3.328
-18.756
2.684
1.130
6.848
4.307
1.706
7.557
3.006
2.972
3.003
3.029
3.056
3.068
3.083
Liquide middelen 231 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
1.000
Vorderingen
Totaal activa 350.172 376.209 372.253 383.117 386.757 396.528 397.091 385.755 PASSIVA Egalisatierekening
21.974
43.234
- 21.507
- 4.394
36.381 - 2.924
26.821 - 6.117
16.010 - 2.841
9.989 - 3.087
14.198 - 450
-784
-765
-13.889
-10.403
-11.394
-1.712
Kortlopende schulden 16.796 11.697 11.665 11.956 12.521 13.021 12.967
-6.000
Totaal passiva
10.000
13.262
1.701
1.049
2.928
2.944
2.045
3.106
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-10.811
-6.021
4.209
-
5.022
-242 -200
-9.560
-
-3.061 3.300
-6.853
-
5.002
4.647
21.261
-
3.983
54
-
-
5.236
8.251
-800
1.175
-10.711
-
10.514
Voorziening onrendabel 4.172
-
13.663
Eigen vermogen Resultaat bedrijfsvoering
-
Langlopende schulden
12.870 1.024
289.895 316.884 321.283 338.223 355.384 370.431 369.475 359.157 12.704
350.172 376.209 372.253 383.117 386.757 396.528 397.091 385.755
-1.328
Solvabiliteit Door de negatieve resultaatontwikkeling in de periode 2007 - 2013 gaat de solvabiliteitsmarge van Woonplus na een aanvankelijke stijging in 2007 geleidelijk dalen tot 2011. Daarna herstelt deze zich weer langzaam. Een marge in de financiële positie van Woonplus is noodzakelijk om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen, maar ook om in de komende jaren nieuwe nog niet begrote investeringen te kunnen doen. Het is daarom van het grootste belang om van elke (des) investering een zorgvuldige afweging te maken met betrekking tot de (financiële) planning. 28
Wijkactieplan Als onderdeel van het 40-wijkenplan van minister Vogelaar (min VROM/WWI) is onder leiding van de gemeente Schiedam met alle partners in de wijk en bewonersvertegenwoordigers een Wijkactieplan Nieuwland (WAP) gemaakt. In het derde kwartaal 2007 is het WAP door alle partijen ondertekend. Woonplus heeft daarbij aangegeven verschillende additionele activiteiten te willen uitvoeren. De extra fysieke investeringen (sloop/nieuwbouw, buurtplus- en opplusprojecten) voor de eerstkomende vier jaar zijn opgenomen in de Investeringen 2008 2013 (tabel 1); de sociaal en economische
activiteiten zijn opgenomen in de posten Organisatiekosten en Overige bedrijfslasten (tabel 3). Een nadere uitwerking zal in het eerste kwartaal 2008 plaatsvinden. In tabel 4 (zie boven) is de meerjarenbalans 2006 - 2013 van Woonplus opgenomen. Grafiek 1 (zie pagina 30) toont het verloop van de solvabiliteit in de periode tot en met 2013. De solvabiliteit varieert in deze periode tussen de 2,5% - 11,5% en blijft daarmee in deze periode boven de 0%.
29
Grafiek 1: Solvabiliteit in % 25%
20%
15%
10%
5%
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
6,3%
11,5%
9,8%
7,0%
4,1%
2,5%
3,6%
3,3%
23,8%
22,2%
21,1%
20,4%
18,0%
17,1%
17,4%
18,1%
22,2%
24,6%
23,9%
22,4%
20,8%
19,8%
20,6%
21,3%
= Solvabilieit op basis van de boekwaarde (eigen vermogen versus balanstotaal) = Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen (eigen vermogen inclusief voorzieningen versus balanstotaal) = Solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde (eigen vermogen versus balanstotaal op basis van bedrijfswaarde)
De grafiek toont eveneens de solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen en de bedrijfswaarde. Bij de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde wordt de materiële vaste activa in exploitatie gewaardeerd op basis van de contante waarde van alle toekomstige inkomsten en uitgaven van de woningen en complexen in exploitatie. Enige voorzichtigheid bij deze waarde is geboden.
30
Dit omdat deze waarde is gebaseerd op te hanteren parameters en te schatten inkomsten en uitgaven van het gehele woningbestand voor een periode tot zelfs 50 jaar bij nieuwbouwcomplexen. De conclusie is dat Woonplus de komende jaren financiële ruimte heeft om het bestaande bezit te beheren en de beoogde investeringen te kunnen doen in nieuwbouw en meer grootschalige renovatieprojecten.
Woonplus Schiedam Bezoekadres Valeriusstraat 3-5 3122 AM Schiedam 010 - 20 45 100 Postadres Postbus 25 3100 AA Schiedam Internet www.woonplus.nl www.woonstadschiedam.nl
Colofon Redactie Woonplus Schiedam Zinnige zinnen, Gouda Oplage 750 exemplaren Vormgeving Vormbizz, Hoek van Holland Druk Kapsenberg Van Waesberge, Rotterdam Fotografie Esther van Berk, Gouderak
