Samen leven in de stad. Jaarverslag 2009

Samen leven in de stad Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Samen leven in de stad Jaarverslag 2009

Jaarverslag 2009

1

2

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Inhoudsopgave Kengetallen 2009

4

Verklaring van het bestuur

6

I

Volkshuisvestingsverslag 2009

13

1

Stadgenoot beschreven 1.1 Ons woningbezit 1.2 Governance 1.3 Onze organisatie 1.4 Samenwerkingsverbanden en verbindingen 1.5 Discussieplatforms, onderzoeksprogramma’s 1.6 Innovatie

14 14 15 16 19 21 23

2

Stadgenoot verhuurt 2.1 Verhuur sociale woningen 2.2 Verhuur vrijesectorwoningen 2.3 Verhuur bedrijfsonroerend goed 2.4 Huurverhoging 2009-2010 2.5 Huurincasso en huurachterstanden

26 26 30 31 32 33

3

Stadgenoot verkoopt en koopt 3.1 Verkopen 3.2 VvE Beheer Amsterdam BV 3.3 Aankopen/ruil

36 36 38 38

4

Stadgenoot bouwt 4.1 Stedelijke vernieuwing 4.2 Nieuwbouw 4.3 Solids 4.4 Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2009

40 40 42 44 44

5

Stadgenoot onderhoud 5.1 Serviceonderhoud 5.2 Mutatieonderhoud 5.3 Planmatig onderhoud 5.4 Duurzaamheid

46 46 46 47 47

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

3

6

Stadgenoot ondersteunt 6.1 Samenwerking belangrijk voor hoge woon- en leefkwaliteit 6.2 Geschikte woningvoorraad 6.3 Producten en dienstverlening 6.4 Jongeren en studenten 6.5 Maatschappelijke opvang 6.6 Leefbaarheid 6.7 Overlastbestrijding 6.8 Bewonersparticipatie

48 48 49 50 50 51 52 53 54

7

Financiën 7.1 Financiële resultaten 2009 7.2 Jaarresultaat 7.3 Solvabiliteit 7.4 Waarderingsgrondslagen 7.5 Enkele posten in detail 7.6 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten 7.7 Toezichthouders 7.8 Risicomanagement 7.9 Verslaglegging bijzondere deelnemingen

58 58 59 60 61 64 66 67 67 70

8

Stadgenoot in de nieuwe stadsdelen 8.1 Centrum 8.2 West 8.3 Zuid 8.4 Oost 8.5 Nieuw-West 8.6 Noord 8.7 Zuidoost 8.8 Woningbezit buiten de genoemde stadsdelen

72 74 76 82 84 87 92 95 97

II Verslag Raad van Commissarissen

98

III Verslag van de ledenraad

108

IV Verslag van huurdersvereniging Huurgenoot

111

V Jaarrekening 2009

112

Bijlage

157

4

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Kengetallen 2009 Bezit 2009

2009

2008

Woningen Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Totaal

29.907 2.449 1.579 33.935

30.359 2.217 1.561 34.137

Nieuwbouw Aankoop derden Aankoop toegelaten instelling Her(project)ontwikkeling Herverdeling (splitsing) Interne overdracht Totaal

535 22 341 52 6 1 957

Toename huureenheden in 2009

Afname huureenheden in 2009 Verkoop aan overige particulieren Verkoop aan toegelaten instelling Verkoop aan zittende huurder Sloop Her(project)ontwikkeling Herverdeling (samenvoegen) Interne overdracht Totaal

-302 -551 -6 -180 -107 -12 -1 -1.159

Het aantal huureenheden is in 2009 afgenomen met 202.

Vastgoed Stadgenoot in beheer 2009

Woningen sociaal

Woningen vrije sector

Parkeer- plaatsen

Bedrijfs- ruimten

Totaal

Stadgenoot Far West NV Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV Stedenfonds Amsterdamse Compagnie NV Vesteda Totaal

29.377 2.644 68 19 0 0 108 32.216

530 0 59 7 277 0 0 873

2.449 288 0 0 175 98 82 3.092

1.579 246 113 25 11 264 0 2.238

33.935 3.178 240 51 463 362 190 38.419

Stadgenoot

5

Jaarverslag 2009

Productie koopeenheden in 2009

Aantal

Opgeleverde koopwoningen aan particulieren Opgeleverde koopwoningen aan marktpartijen Totaal koopwoningen

241 139 380

Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan marktpartijen Totaal koopparkeerplaatsen

286 137 423

Overige kengetallen 2009

Verhuur

2009

2008

Mutatiegraad in % Aantal mutaties Aantal woningruilen Aantal ontruimingen1 Gemiddelde huurprijs sociale huur Huurachterstand zittende bewoners in %

7,1 2.261 37 109 394 0,99

5,9 1.700 33 116 384 1,16

Organisatie

2009

2008

Aantal medewerkers Fte’s Ziekteverzuim in %

378 344 5,9

342 310 6,5

Financiële kengetallen

2009

2008

Solvabiliteit in % Jaarresultaat x 1 miljoen Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen Eigen vermogen x 1 miljoen

27,4 -14,1 56,2 678

29,1 -88,5 115 692

1

Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.

6



Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Verklaring van het bestuur

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Met elan door zwaar weer Het wel en wee op de woningmarkt wordt in hoge mate bepaald door het vertrouwen van mensen in de toekomst. Eind 2008 bereikte de recessie Europa, trof eerst de financiële markten maar al snel de ‘echte’ economie. De koopkracht bleef in 2009 op peil; de werkloosheid steeg gelukkig niet zo sterk als velen vreesden, maar het vertrouwen van consumenten liep een stevige deuk op. Het kopen van een huis is een ingrijpende beslissing en die wordt door veel woningzoekenden uitgesteld. Daardoor viel de vraag op de koopmarkt voor een belangrijk deel weg. Dit werd nog versterkt doordat kredietverstrekkers zich voorzichtiger opstelden. Dit betekent niet dat er geen vraag naar woningen is. Het betekent wel dat woningzoekenden zich herbezinnen op het kopen of huren van een huis en op de prijs die ze daar voor over hebben. De crisis op de woningmarkt heeft ook woning­ corporaties hard geraakt. Dat behoeft enige uitleg want de verhuur van sociale huurwoningen wordt niet of nauwelijks beïnvloed door de crisis. Maar, een grote investerende woningcorporatie zoals Stadgenoot, opereert in verschillende markten.

Vier markten Om te beginnen zijn we verhuurder van 30.000 woningen in Amsterdam en de directe omgeving. Slechts 1,8% behoort tot de vrije sector (huur van meer dan € 645). Het overgrote deel van de woningen kent een gereguleerde huurprijs en wordt conform de afspraken met de gemeente en de collega-corporaties verhuurd aan woningzoekenden met een bescheiden inkomen. De sociale huurmarkt wordt nauwelijks beïnvloed door de economische recessie. Er is onverminderd veel vraag naar deze woningen in alle delen van de stad en de betaalbaarheid is geen probleem.Naast de sociale huurmarkt zijn we ook actief op de commerciële huurmarkt, zowel wat betreft vrijesectorhuurwoningen als bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Deze markten zijn gevoeliger voor de economische conjunctuur. De verhuurbaarheid van woningen met een huur van meer dan € 1.000 staat onder druk, vooral in wijken aan de rand van de stad

7

(Nieuw-West en Noord). De verhuur van bedrijfsruimten gaat moeizamer dan enkele jaren geleden en we merken dat ook meer van de huidige huurders het moeilijk hebben in hun bedrijfsvoering. De verhuur van parkeergelegenheden is een verhaal apart. Omdat er veel gebouwde parkeervoorzieningen zijn gerealiseerd in gebieden waar nog geen parkeerregime geldt, worden we geconfronteerd met zeer hoge leegstandscijfers (bijna 30% van het totale bezit). Een derde markt is de verkoop van bestaande woningen. Al enkele jaren is het financiële beleid van Stadgenoot en haar voorgangers er op gericht om door de verkoop van bestaande huurwoningen de middelen vrij te maken om te kunnen investeren in herstructurering, nieuwbouw en woningverbetering. Met dit verkoopbeleid worden verschillende doelen gediend. Om te beginnen was er een nijpend tekort aan koopwoningen in Amsterdam. Het verkopen van huurwoningen door corporaties heeft er toe bijgedragen dat nu bijna 30% van de woningmarkt in Amsterdam uit koopwoningen bestaat. Het verkopen draagt er ook toe bij dat de differentiatie van het woningaanbod in wijken wordt vergroot. Hierdoor kunnen mensen binnen hun buurt een wooncarrière maken en dit draagt bij aan het vergroten van de leefbaarheid. De verkoop van onze bestaande woningen gaat door, maar het lukt niet om de geplande aantallen (525 per jaar) en de verwachte verkoopprijs te realiseren. In 2009 hebben we ruim 300 woningen verkocht en een netto verkoopresultaat gerealiseerd van € 21,8 miljoen euro. Dat is bijna € 30 miljoen minder dan begroot. Dit beperkt onze mogelijkheden om te investeren in nieuwe projecten. De vierde markt waarop we actief zijn, is de verkoop van nieuwe woningen. In het afgelopen jaar is er nog een behoorlijke omzet gerealiseerd (ruim € 84 miljoen, ten opzichte van € 105 miljoen een jaar eerder), maar dit zijn vooral projecten die al in aanbouw en verkoop waren vóór dat de crisis toesloeg. Vanaf oktober 2008 wordt er nog nauwelijks ‘op papier’ verkocht. Gelukkig hebben we weinig onverkochte woningen in aanbouw. Maar, voor het starten van nieuwe projecten zijn

8

Jaarverslag 2009

we afhankelijk van voorverkoop. Sommige projecten, vooral op uitbreidingslocaties, zijn om die redenen niet gestart. In andere projecten, vooral in herstructureringsgebieden, houden we rekening met een omzetting van woningen naar de vrijesectorhuur. Dat kan echter in beperkte mate. De financieringslasten nemen sterk toe en de opbrengsten van een vrijesectorhuur zijn beduidend lager dan van een koopwoning. Omdat de meeste nieuwbouwprojecten een gemengd programma van sociale en markt­ woningen en vaak ook van woningen en bedrijfsruimten hebben, stagneert niet alleen de bouw van marktwoningen maar ook de bouw van sociale huur­woningen.

Beheer- en investeringsbedrijf Het gevolg van deze ontwikkelingen is dat Stadgenoot weliswaar als beheerbedrijf nauwelijks wordt geraakt door de economische recessie, maar als investeringsbedrijf des te meer. Toen begin 2009 duidelijk werd dat de crisis meer is dan een kortstondige verstoring van de financiële markt, maar structureel de Nederlandse economie raakt, hebben we besloten om stevig bij te sturen in de investeringsplannen. Hierbij is de aandacht gericht op de zogenaamde ‘big five’, te weten: • het verkopen van woningen; • het slopen van woningen; • het aankopen van woningen en vastgoedposities; • het bouwen van woningen en • het ingrijpend verbeteren van woningen. In hun onderlinge samenhang bepalen deze vijf activiteiten de investeringsagenda van Stadgenoot. De teruglopende verkoop van bestaande en nieuwe woningen heeft ons gedwongen om prioriteiten te stellen. Het budget voor acquisities is terug­ gebracht naar € 6 miljoen per jaar en is vooral bedoeld voor strategische aankopen in gebieden waar we al actief zijn. Hiervan is in 2009 ongeveer € 3 miljoen gerealiseerd. In de nieuwbouwprojecten hebben we een onderscheid gemaakt tussen de projecten die definitief in de planning voor de komende vijf jaar worden opgenomen en de projecten die voorlopig worden geparkeerd tot het moment dat de financiële omstandigheden

Stadgenoot

dat weer toestaan. Bij het maken van de selectie is de eerste prioriteit gegeven aan herstructureringsprojecten. Bij stedelijke vernieuwing gaat het om langlopende processen, waarbij het van essentieel belang is dat bewoners een reëel perspectief hebben op het verbeteren van hun woonsituatie. Een hoge prioriteit is daarom gegeven aan de projecten in de Kolenkitbuurt en het Bosleeuwgebied in Bos en Lommer; de Eendrachtspark- en Dudokbuurt in Geuzenveld en in Nieuwendam-Noord. Het gaat in alle gevallen om projecten in de zogenaamde Vogelaarwijken. Projecten worden zo nodig aan­gepast (omzettingen van koop naar huur) en getemporiseerd, maar we zorgen er voor dat ze niet komen stil te vallen. Daarnaast hebben we in het verleden een aantal acquisities gedaan waarvan het van groot belang is dat ze snel tot ontwikkeling komen, zodat er inkomsten tegenover de initiële investeringen komen te staan. Hieronder vallen de verbouw van het voormalige ABN/AMRO-kantoor in de Vijzelstraat (Centrum), de transformatie van het GAK-gebouw in Bos en Lommer en de realisatie van de nieuwbouw in de Parooldriehoek in Amsterdam-Oost. De realisatie van projecten op nieuwe locaties zoals IJburg en Almere, wordt voorlopig uitgesteld en is afhankelijk van het herstel van de woningmarkt, of eventueel bijzondere arrangementen met de gemeentelijke overheden. Naast de heroverweging van nieuwbouwplannen, vindt er een herijking plaats van de plannen voor woningverbetering. Om meerdere redenen moet er de komende tien jaar stevig worden geïnvesteerd in de kwaliteit van ons woningbezit: • er zijn nog twee projecten van aangekochte voormalige particuliere huurwoningen die een definitieve verbeteringreep krijgen (Nieuwe Hoogstraat in de Binnenstad en de Bellamybuurt in Oud-West); • we zijn bezig met het afronden van het project verbetering binnenmilieu (vervanging open verbrandingstoestellen, aanbrengen mechanische ventilatie); • we bereiden ons voor op de verbetering van de energieprestaties van de bestaande woning-

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

voorraad. De daadwerkelijke start hangt af van de aanpassing van het woningwaarderings­ stelsel, zodat de investering kan worden terug verdiend; • tot slot is er een aantal grote projecten waar fors moet worden geïnvesteerd om de wijk een tweede jeugd te geven (onder andere ruim 1.000 woningen uit de jaren zeventig in Holendrecht, Zuidoost). Het tempo en het kwaliteitsniveau van de ver­ beteringrepen zal sterk afhangen van de financiële positie van Stadgenoot en de terugverdienmogelijkheden in het project.

Krimp en kwaliteitsverbetering Wij stellen ons ten doel dat in de komende tien jaar de grootste kwaliteitsachterstanden worden opgeheven. Stadgenoot heeft een groot aantal woningen uit de jaren vijftig en zestig uit de vorige eeuw. Om die reden hebben we ook een relatief groot aandeel in de Vogelaarwijken. Wij verwachten dat wanneer het bezit uit deze periode is vernieuwd er verder geen grootschalige herstructurering meer is te verwachten. Het aantal te slopen woningen zal na 2020 aanzienlijk afnemen.

9

We streven er naar dat ons bezit tegen die tijd van zodanige kwaliteit is, dat een kostendekkend beheer (inclusief periodieke verbeteringrepen) mogelijk is. In de komende tien jaar zullen we nog een deel van de opbrengsten uit verkoop van bestaande woningen moeten inzetten voor de kwaliteits­verbetering van het eigen bezit. Het aantal sociale huurwoningen van Stadgenoot zal de komende tien jaar krimpen doordat per saldo meer woningen verdwijnen door verkoop en sloop dan er bij komen door nieuwbouw. In 2020 moet een nieuwe evenwichtssituatie zijn bereikt waarbij opbrengsten uit verkoop uitsluitend worden ingezet voor nieuwe investeringen. In tien jaar tijd verwachten we een afname van ongeveer 4.000 sociale huurwoningen, die deels wordt gecompenseerd door uitbreiding van het aantal vrijesectorhuur­ woningen (600), bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Door de economische recessie vindt er een zekere temporisering van de krimp plaats. Er wordt immers minder snel verkocht; herstructureringsplannen worden minder snel uitgevoerd. Niettemin gaat Stadgenoot, na bijna 100 jaar onafgebroken groei, te maken krijgen met een beheerste krimp van het aantal woningen. Toen de AWV en

10

Jaarverslag 2009

Het Oosten fuseerden, verwachtten we veel nieuwe projecten te kunnen realiseren. Het uitgangspunt bij de fusie was dat we met evenveel mensen meer konden gaan doen. Om die reden is er bij de fusie een werkgelegenheids­garantie aan het personeel afgegeven. Het temporiseren van de nieuwbouwen verbeterprojecten heeft niet alleen gevolgen voor degenen die direct bij de projectontwikkeling zijn betrokken, maar voor de gehele organisatie. De groei van de omzet en van de activiteiten neemt af. Dit betekent dat niet alleen bijgestuurd moet worden in de investeringsplannen, maar ook in de organisatie- en beheerkosten.

Stadgenoot

Nieuwe koers Na de zomer van 2009 is door het bestuur het project “Nieuwe Koers Stadgenoot” ingezet om voor de organisatie een nieuw evenwicht te vinden tussen activiteiten, inkomsten en uitgaven. We hadden aanvankelijk, na de fusie in 2008, gekozen voor een jaar van consolidatie. Het in elkaar schuiven van twee werkorganisaties, het aanpassen van de automatiseringssystemen, het werken op twee locaties en het implementeren van nieuwe werkprocessen heeft heel veel van de medewerkers van Stadgenoot gevraagd. Er was daarom een grote behoefte aan stabiliteit. De economische recessie heeft ons echter die tijd niet gegeven. De verandering van de financiële omstandigheden dwingt ons er toe om niet alleen naar de investeringen maar ook naar vastgoed­ exploitatie en de kosten van de totale organisatie te kijken. Om te beginnen hebben we ons als doel gesteld om het exploitatieresultaat zodanig te verbeteren dat binnen vijf jaar de investeringen in de kwaliteitsverbetering kunnen worden gedekt uit de normale exploitatie. De omvang van de werkorganisatie moet worden afgestemd op het temporiseren van de investeringsactiviteiten. Dat betekent dat het aantal arbeidsplaatsen afneemt. Dat proberen we zo gericht mogelijk te laten plaatsvinden en daarbij zo veel mogelijk gebruik te maken van natuurlijk verloop. Gedwongen ontslagen proberen we te voorkomen, maar zijn niet geheel uit te sluiten. In het project Nieuwe Koers hebben we de organisatieopzet die we na de fusie hadden gekozen nog eens kritisch tegen het licht gehouden. Ook de sturing van de organisatie moest worden verbeterd. Gebiedsgericht werken staat centraal in onze bedrijfsfilosofie. De organisatie wordt zo aangepast dat de gebiedsgerichte afstemming van alle activiteiten sterker wordt verankerd. De bedrijfsonderdelen Vastgoedbedrijf en Projectontwikkeling waren dochter­ondernemingen, maar worden weer opgenomen als integrale onderdelen van de organisatie. De organisatie kent in 2010 vier operationele bedrijfsonderdelen (Wonen; Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed;

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Vastgoedbedrijf en Projectontwikkeling). De stad delen we op in drie werkgebieden (Nieuw-West; Centrum-West-Zuid en Noord-Oost-Zuidoost). In deze werkgebieden zorgen gebiedsteams, met vertegenwoordigers uit de verschillende bedrijfsonderdelen en onder leiding van een gebieds­ manager die direct onder het bestuur valt, voor de interne en externe afstemming van al onze activiteiten. Kortom, Stadgenoot staat voor een meervoudige opgave. We moeten er voor zorgen dat de nieuwe organisatie de kinderziektes na de fusie overwint. De primaire processen moeten optimaal verlopen, zodat de klant snel en adequaat wordt geholpen. We versterken het gebiedsgericht werken om de kwaliteit van wonen voortdurend te verbeteren. We zorgen er voor dat we goed door deze economische moeilijke tijd heen komen. Dat doen we niet door op de rem te gaan staan, maar door te blijven investeren in de stad. De Nieuwe Koers is in 2009 ingezet, maar vormt een project voor meerdere jaren. De eerste resultaten laten zich in dit jaarverslag aflezen. In 2008 hebben we een fors verlies genomen vanwege afwaar­deringen op ontwikkelposities en de kosten van de fusie. In 2009 is het resultaat aanzienlijk verbeterd. We sluiten het jaar weliswaar af met een verlies van ruim € 14 miljoen maar dat is het gevolg van twee onverwachte gebeurtenissen ten tijde van de jaarafsluiting: een verlies van ruim 20 miljoen bij Far West waarin wij voor circa een derde deelnemer zijn en een nieuwe regel voortvloeiende uit de RJ 645 die een negatieve belasting latentie opleverde van 12 miljoen. In 2010 verwachten we een positief resultaat te behalen. Door dit negatieve bedrijfs­ resultaat is de solvabiliteit gedaald, maar de meerjarenplanning laat zien dat deze zich in voldoende mate weer gaat herstellen. Het aanpassen van de organisatie en de vastgoedexploitatie zal vooral op de middellange termijn moeten leiden tot een structurele verbetering van de financiële huishouding van Stadgenoot.

Economische en politieke risico’s De gebeurtenissen van de afgelopen twee jaar hebben ons meer dan ooit bewust gemaakt van de

11

risico’s waarmee we als corporatie te maken hebben. Ten eerste, de markt. We hebben onze verwachtingen stevig bij moeten stellen. We verwachten de komende jaren 300 à 400 woningen per jaar te verkopen en gaan er van uit dat de gemiddelde verkoopprijs met niet meer dan inflatie zal stijgen. Zeker in het goedkopere marktsegment waarin wij verkopen, is dat een realistische aanname. Een verslechtering van de marktomstandigheden zal leiden tot het bijstellen van de investeringen. Hetzelfde geldt overigens voor een opleving van de markt. Meer dan ooit moeten we de vinger aan de pols houden, om snel en adequaat te kunnen reageren. Ten tweede is er het politieke risico. Al jarenlang is er discussie over de positie van de woningcorporaties. De Minister van Wonen, Wijken en Integratie, Eberhard van der Laan, heeft in 2009 voortvarend gewerkt aan het afronden van dit dossier, maar heeft de klus niet af kunnen maken door de val van het kabinet in februari 2010. Eind 2009 heeft de Europese Commissie een beschikking afgegeven over de toegestane staatssteun. Deze beschikking moet nog worden vertaald in nieuwe wet- en regelgeving op nationaal niveau. Ter discussie staan het werkgebied van corporaties, de borging van activiteiten en de governance. Door deze ontwikkelingen dreigt het werkterrein van corporaties, te worden ingeperkt. Corporaties moeten zich richten op de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 33.000 en kunnen alleen borging krijgen voor de financiering van activiteiten die zijn bestemd voor de huisvesting van deze groep. Dit betekent dat corporaties bij het realiseren van gemengde projecten (met woningen in de sociale en de marktsector en met bedrijfsruimten) in sterkere mate afhankelijk worden van ongeborgde financiering. Dat kost geld, maar leidt ook tot een grotere mate van onzekerheid. De keuze voor gemengde projecten maken we omdat we er van overtuigd zijn dat we op deze manier duurzaam aantrekkelijke leefmilieus kunnen realiseren. En dat vinden wij niet alleen, maar ook bewoners, ondernemers en lokale bestuurders. De nieuwe regering en nieuwe stadsbesturen

12

Jaarverslag 2009

zullen keuzes maken over de toekomst van de woningmarkt. Stadgenoot wil duurzaam zorgen voor de huisvesting van de mensen die op de woningmarkt een steuntje in de rug nodig hebben. We willen ook duurzaam zorgen voor aantrekkelijke buurten en wijken in de stad. De economische omstandigheden dwingen ons om prioriteiten te stellen. De tijd is voorbij dat we de rekening bij een ander neer kunnen leggen of dat anderen die bij ons kunnen leggen. We hopen daarom samen met onze partners tot verantwoorde keuzes te kunnen komen.

Stadgenoot

Verklaring van het bestuur Stadgenoot is in 2009 uitsluitend werkzaam geweest op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stadgenoot heeft zich gehouden aan de Aedes Code. De jaarstukken 2009 zijn opgesteld in overeenstemming met de Governance Code. Amsterdam, 19 mei 2010

drs G.P. Anderiesen voorzitter van het bestuur

ir F.Ph. Bijdendijk bestuurder

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

I Volkshuisvestingsverslag 2009

13

14

Jaarverslag 2009

1

Stadgenoot

Stadgenoot beschreven In dit hoofdstuk typeren we het bezit van Stadgenoot. Hoeveel woningen beheren we, waar zijn die te vinden in de stad en hoe kunnen we de woningvoorraad typeren? Daarnaast vindt u hier informatie over de organisatie Stadgenoot en met welke organisaties we in de stad samenwerken.

1.1

Ons woningbezit

In deze paragraaf illustreren wij met een aantal figuren ons woningbezit in 2009. We geven een overzicht van het aantal woningen per stadsdeel (naar kamertal) en hoe deze woningen zijn verdeeld over de huurcategorieën sociale en vrije sector. Ook kunt u lezen hoeveel monumenten we bezitten.

Woningen per stadsdeel en naar kamertal Amsterdam heeft vanaf 1 mei 2010 nog zeven stadsdelen. Drie stadsdelen blijven bestaan: Centrum, Noord en Zuidoost. De vier nieuwe stadsdelen zijn Oost (Oost-Watergraafsmeer + Zeeburg), Zuid (Oud-Zuid + Zuideramstel), Nieuw-West (Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart) en West (Westerpark, Oud-West, De Baarsjes, Bos en Lommer).

Stadgenoot

15

Jaarverslag 2009

In de figuur hieronder leest u hoe het woningbezit van Stadgenoot verdeeld is over de (nieuwe) stads­ delen, Oude-Amstel en Diemen. Ook specificeren we hoeveel kamers deze woningen tellen.

Woningen naar huurcategorie: sociale en vrije sector 1,8 % van al onze woningen behoort tot de vrije sector. Verhoudingsgewijs vinden we de meeste vrijesectorwoningen in de gemeente Diemen en in stadsdeel Nieuw-West.

Woningen naar stadsdeel

Monumenten Stadgenoot bezit in totaal 1.048 rijksmonumenten. Hiervan zijn 202 in gebruik als bedrijfsruimten (in West). De rijksmonumenten vinden we terug in West (411), Centrum (338) en Zuid (295). Daarnaast heeft Stadgenoot 759 gemeentemonumenten in eigendom.

Centrum West Oost Zuid Noord Nieuw-West Zuidoost Diemen Ouder-Amstel

1 Kamer

3 Kamers

5 Kamers en groter

2 Kamers

4 Kamers

Onbekend

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Monumenten van Stadgenoot

Centrum

West

In West heeft Stadgenoot de meeste woningen (7.332) gevolgd door Nieuw-West (6.413). In de gemeenten Diemen en Ouder-Amstel de minste; in Ouder-Amstel heeft Stadgenoot slechts 12 woningen.

Woningen naar kamertal in % 12%

Rijksmonument

1.2

2% 23%

7%

24%

32%

1 Kamer

3 Kamers

5 Kamers en groter

2 Kamers

4 Kamers

Onbekend

1.000

800

600

400

200

0

Zuid

Gemeentemonument

Governance

Wij hechten grote waarde aan goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance). De steunpilaren waarop Governance rust zijn een goed maatschappelijk ondernemerschap (waaronder inbegrepen integer en transparant handelen door Stadgenoot) en goed toezicht hierop (waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht). Aedes en de Vereniging van Toezicht­ houders van Woningcorporaties (VTW) hebben een Governance Code ontwikkeld. Doel van deze code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Stadgenoot wijkt in de regel niet af van de voor de sector geldende aanbevelingen en codes. De reglementen en statuten van Stadgenoot zijn conform de governancecode

16

Jaarverslag 2009

woningcorporaties opgesteld. Stadgenoot heeft als rechtsvorm de vereniging met een ledenraad. De samenstelling en bevoegdheden van de ledenraad zijn vastgelegd in de statuten van Stadgenoot. De vereniging wordt bestuurd door een bestuur, dat uit twee leden bestaat. In afwijking van het bepaalde in de Governance Code worden de bestuurders niet voor een periode van vier jaar maar voor onbepaalde tijd benoemd. De besluitvorming door het bestuur vindt plaats op basis van unanimiteit. De statuten geven regels over ondermeer de samenstelling van het bestuur, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. De statuten geven ook informatie over welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring dient voor te leggen aan de RvC. De werkwijze van het bestuur is nader beschreven in het bestuursreglement dat wij op onze website (www.stadgenoot.nl) hebben geplaatst. Jaarlijks bespreekt het bestuur de missie, visie en doelstellingen met de RvC. Dit is gebeurd aan de hand van de jaarstukken 2008 en het jaarplan/de begroting 2010. In 2009 is met de raad gesproken over een eerste concept ondernemingsplan, waarin de missie en visie en doelstelling voor een langere periode zijn opgenomen. In 2010 wordt het ondernemingsplan besproken smet de belanghouders van Stadgenoot. De RvC houdt toezicht op het bestuur. Daarnaast adviseert de raad het bestuur en beschikt het over een aantal specifieke verantwoordelijkheden, waaronder het benoemen van de accountant. De statuten geven regels over de samenstelling en de taken en bevoegdheden van de RvC. De raad heeft een reglement dat op de website is geplaatst. Op de website staat ook de samenstelling van de raad. De RvC benoemt de accountant van Stadgenoot. Deze accountant controleert jaarlijks het jaarverslag en de jaarrekening van Stadgenoot. Stadgenoot vindt het belangrijk dat medewerkers integer en betrouwbaar handelen. Daarom hebben we een integriteitsbeleid opgesteld. We verwachten dat ook onze klanten en onze belanghouders zich houden aan de normen die we onszelf opleggen. Het integriteitsbeleid is openbaar en te vinden op onze website. Stadgenoot had in 2009 geen

Stadgenoot

klokkenluidersregeling. Begin 2010 zal een eerste concept met de RvC en de ondernemingsraad worden besproken, waarna de regeling op de website zal worden geplaatst.

1.3

Onze organisatie

In deze paragraaf leest u meer over de ontwik­ kelingen in de personeelssamenstelling, het ziekteverzuim, de ICT, de Klantenservice, de Ondernemingsraad en de Ombudsman van Stadgenoot.

Personeelssamenstelling In totaal waren er op 31 december 2009, exclusief de dochterondernemingen, 378 medewerkers in dienst van Stadgenoot (2008: 342), verdeeld over 344 fte (2008: 310). De bedrijfseenheid Wonen was ook in 2009 het grootst met 201 medewerkers (2008: 187). Onze grootste dochteronderneming is het Vastgoedbedrijf met 97 medewerkers (2008: 93). Meer informatie over de personele zaken van onze dochterondernemingen vindt u in hun eigen jaarverslagen. In 2009 hadden we 38 inleenkrachten in dienst en 4 stagiaires. Dit is een grote daling ten opzichte van 2008, toen er 72 inleenkrachten in dienst waren en 10 stagiaires. Verder werkten er in 2009 iets meer vrouwen dan mannen bij Stadgenoot. Van alle medewerkers werkt 60% voltijds. De leeftijdsverdeling van onze personeelsleden ziet u terug in onderstaande figuur.

Leeftijdsverdeling in % 10%

4%

26%

27%

33% <25 jaar

35-45 jaar

25-35 jaar

45-55 jaar

>55 jaar

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Ziekteverzuim Stadgenoot streeft naar een ziekteverzuimpercentage van 5%. Het percentage is in 2009 uitgekomen op 5,9%. In 2009 waren 18 medewerkers langdurig ziek.

ICT-ontwikkelingen In 2009 is de meeste ICT-aandacht uitgegaan naar het samenvoegen van de primaire informatiesystemen WOCAS/X en WOCAS4all, en de herindeling van het woningbezit.

ICT-eisen vastgelegd In 2009 hebben we het Technische Programma van Eisen ICT en de Werkomschrijving MER (Main Equipment Room) opgesteld. Deze documenten zijn specifiek bedoeld voor de Campus Stadgenoot, onze nieuwe huisvesting aan de Sarphatistraat. WOCAS4all: één digitaal systeem voor huur- en verkoopadministraties In 2009 heeft Stadgenoot bovendien de centrale huur- en verkoopadministraties van de voormalige fusiepartners in één nieuw ingericht administratie-

17

systeem ondergebracht. We hebben gekozen voor het WOCAS4all-systeem, dat sinds 2005 al voor een deel van de administratie in gebruik was. In dit traject hebben we alle processen eenduidig aangepast aan de nieuw beschreven werkprocessen en alle admini­ stratieve verwerkingen gelijkgesteld. Ook hebben we de historische informatie van beide voormalige organisaties herijkt en de administratie van overbodig geworden gegevens geschoond. We hebben alle betrokken medewerkers opgeleid om met het nieuwe systeem te kunnen werken. In de vervolgfase hebben we het volledige woningbezit in het systeem opnieuw ingedeeld, zodat alles beter op de sturing van de organisatie aansluit. Hiervoor hebben we bestaande complexen administratief bijeengevoegd of aangepast. Kort na de invoering hebben we de beveiliging (autorisatie) van dit systeem herzien, na aanbevelingen van de accountant. Uit het WOCAS4all-project volgde ook de herziening van alle correspondentie uit de huur- en verkoop­ administratie. Alle documenten zijn nu eenduidig en kunnen direct digitaal gearchiveerd worden.

18

Jaarverslag 2009

Klantenservice In 2009 had de afdeling Klantenservice in totaal 230.000 telefonische contacten en werden 30.000 schriftelijke en 15.000 persoonlijke contacten aan de servicebalie afgewikkeld. Tijdens de fusie hebben we onderschat hoeveel telefonische contacten we in 2009 zouden hebben. Hierdoor hebben we het afgesproken servicelevel (70% van de gesprekken binnen 30 seconden opgenomen) niet behaald. Over het gehele jaar genomen is uiteindelijk 61% binnen de norm van 30 seconden opgenomen. De gemiddelde wachttijd voor de klant was 49 in plaats van 30 seconden. Uit klanttevredenheids­ onderzoek is gebleken dat de huurders desondanks tevreden zijn over onze bereikbaarheid.

Ondernemingsraad Op 22 januari 2009 zijn de eerste verkiezingen voor de ondernemingsraad van Stadgenoot gehouden. Voor de kiesgroep Wonen waren meer kandidaten dan zetels. Eind 2009 was de samenstelling van de ondernemingsraad als volgt: • Kiesgroep Wonen: Rob de Zwart, Robert Bleker, Abdel Ioudiden en Erik Zantman. • Kiesgroep Vastgoed: John Mayers en Frans Labout. • Kiesgroep Algemeen: Jan Pijnacker, Willeke Drevijn, Willy de Looper en Harry Dekkers. • Kiesgroep Projectontwikkeling: Hans Rietdijk. Ambtelijk secretaris Ilona Verheul ondersteunt de ondernemingsraad. In 2009 heeft de ondernemingsraad zich bezig­ gehouden met de volgende zaken: • Bestuursreglement. Na de fusie was het noodzakelijk een nieuw bestuursreglement op te stellen. De adviezen die de ondernemingsraad heeft gegeven, heeft het bestuur grotendeels opgevolgd. • Organisatiestructuur op hoofdlijnen – Nieuwe Koers. De ondernemingsraad heeft positief geadviseerd over de veranderingen in de organisatiestructuur op hoofdlijnen als gevolg van de Nieuwe Koers (zie het verslag van het bestuur). In 2009 zijn we hiermee gestart. Voor de ondernemingsraad is dit een intensief

Stadgenoot

traject waarbij al zijn leden betrokken zijn. Het komende jaar zal voornamelijk in het teken staan van de Nieuwe Koers. • Procedure gebruik beveiligingscamera’s. De ondernemingsraad heeft ingestemd met de procedure voor het gebruik van beveiligings­ camera’s, waarbij eigen personeel kan worden vastgelegd. • Regeling gedragscode e-mail en internet. Een voorstel van de ondernemingsraad over een richtlijn voor sancties wordt in de gedragscode opgenomen. • Wijzigen openingstijden Klantenservice. Na evaluatie is gebleken dat ruime openings­ tijden niet zorgen voor een betere spreiding van de klantcontacten. Daarom zijn de openingstijden aangepast. • Reglement Kilometerregistratie. De ondernemingsraad heeft met dit reglement ingestemd. • Invoering verschoven werktijden medewerkers Verkoop en Vrije Sector. De ondernemingsraad heeft hierover met een aantal medewerkers gesprekken gevoerd. De regeling wordt ingevoerd, waarbij precieze afspraken gelden wanneer het verschoven werktijden betreft. • Leaseregeling. De ondernemingsraad vindt dat de aangepaste leaseregeling een goede balans biedt tussen kosten voor de werkgever en mogelijkheden voor de werknemers. • Arbodienst. In samenspraak met de ondernemingsraad is er een arbodienst voor Stadgenoot gekozen. De ondernemingsraad heeft minimaal één keer per jaar contact met de arboarts. Dit is vastgelegd in een intentieverklaring. • Inrichting hoofdkantoor. De ondernemingsraad wordt nauw betrokken bij de inrichting van ons nieuwe hoofdkantoor. Hierbij gaan we onder andere gebruikmaken van flexplekken.

De Ombudsman In 2009 bestond de Ombudsman van Stadgenoot uit de volgende leden • mr. Jan Gijs Cnossen, voorzitter; • drs. Lies Eikelboom, lid op voordracht van de huurderskoepel;

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

• mr. Henny van Rijn, plaatsvervangend lid op voordracht van de huurderskoepel; • mr. Paul Verberne, lid op voordracht van Stadgenoot; • mr. Eus Menagé, plaatsvervangend lid op voordracht van Stadgenoot.

19

In 2009 heeft de Ombudsman vijf keer een zitting gehouden, waarop in totaal veertien klachten zijn behandeld en met partijen besproken. Zeven van de klachten die zijn ingediend in 2009, worden in 2010 op zitting behandeld. De overige ontvankelijke klachten zijn om diverse redenen afgesloten. In de meeste gevallen zijn de indiener en Stadgenoot alsnog tot een oplossing gekomen, waardoor de klacht niet op zitting is behandeld. Enkele indieners zijn verhuisd, waardoor de klacht voor hen niet meer actueel was. Twee indieners hebben aan­ gegeven hun klacht tijdelijk ‘in de wacht’ te willen houden. Elf klachten staan nog open.Om meer bekendheid te geven aan de Ombudsman van Stadgenoot is in maart 2009 een artikel verschenen in Stadleven. Ook hebben we een informatiebrochure gemaakt, verkrijgbaar bij de Klantenservice en op de website van Stadgenoot.

1.4 Samenwerkingsverbanden en verbindingen De Ombudsman heeft in 2009 129 klachten ontvangen. Hiervan kwamen 52 klachten in aanmerking voor behandeling (waren ontvankelijk). Voor de resterende 77 klachten was een andere instantie bevoegd, zoals de Huurcommissie, een rechter of de KTCA2 (29 van de 77 gevallen). In meer dan de helft (48 van de 77) van de gevallen was de klacht nog niet voldoende bekend bij Stadgenoot. Van die 48 gevallen heeft Stadgenoot het overgrote deel, namelijk 42, alsnog afgehandeld. De 6 overige klachten heeft de Ombudsman in tweede instantie toch in behandeling genomen. Daarmee komt het totaal aantal ontvankelijke klachten in 2009 op 58. Klacht

Aantal

Ontvankelijk

58

Niet ontvankelijk: andere instantie bevoegd

29

Niet ontvankelijk: klacht onvoldoende bekend bij Stadgenoot 42 Totaal

2

129

Klachtencommissie Toewijzing Corporatiewoningen Amsterdam

Stadgenoot werkt met veel partijen samen. Hieronder beschrijven wij deze partijen in het kort. Verderop in het verslag, bijvoorbeeld in hoofdstuk 8, vindt u meer concrete samenwerkingsvoorbeelden.

Stichting Brasa In 2000 is Stichting Brasa opgericht om de zusterstichting Sekrepatu in Suriname te helpen ontwikkelen tot een zelfstandige woningcorporatie naar Nederlands model. Stadgenoot en het Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam zijn de initiatiefnemers van deze stichting. Later sloten ook Rochdale en De Key zich aan. Inmiddels heeft Sekrepatu met financiële steun en kennis van Brasa bijna 200 woningen gerealiseerd. Met haar financiële steun ondersteunt Brasa de werkorganisatie en borgt zij de leningen voor de projecten die Sekrepatu realiseert. Daarnaast hebben de deelnemende corporaties een Brasafonds ingesteld om het exploitatie­tekort in de eerste jaren te kunnen dekken. Vooral door tegenvallers in de bouw, stijging van de bouwkosten en de valutaverschillen, bleek in 2009 dat er een groter bedrag nodig was om de exploitatietekorten te dekken. Samen met het

20

Jaarverslag 2009

bestuur van Sekrepatu heeft Brasa daarop besloten eerder gemaakte afspraken te wijzigen, en samen te werken aan volledige zelfstandigheid van Sekrepatu in 2012. Dit houdt in dat de stortingen in het Brasafonds worden gemaximeerd, net als de borging van de leningen voor woningbouw tot een maximum van 350 woningen. Het eerder gesloten convenant met Sekrepatu is aangepast, zodat het past binnen de heroriëntatie van de deelnemende Brasacorporaties. Sekrepatu ontwikkelt verschillende projecten in en rond Paramaribo. De laatste fase van project Kontren (130 woningen) is in 2009 gestart en zal begin 2010 worden opgeleverd. Het project Woonpark (52 woningen) is in 2009 gedeeltelijk gereedgekomen.

Onderwijs Met studenten van de Hogeschool INHolland hebben we een magazine voor Stichting Brasa gemaakt om meer bekendheid te geven aan de activiteiten van Stichting Sekrepatu in Suriname en de rol van Brasa in Nederland. Het is niet zozeer een verkoopbrochure geworden, maar meer een beschrijving van het leven in Paramaribo, bedoeld om de interesse te wekken van remigranten en andere belangstellenden. Het magazine is op de website van Brasa (www.stichtingbrasa.nl) geplaatst.

Stadgenoot

Samen met Amarantis Onderwijsgroep en HVOQuerido is Stadgenoot in Bos en Lommer het initiatief WerkHotel gestart. Dit initiatief biedt kwetsbare jongeren zicht op werk en wonen. De huisvesting van de jongeren is geregeld in satellietwoningen in het Bosleeuwgebied; voor de algemene ruimte, kantoren en opleidings- en trainings­faciliteiten is ruimte gevonden in de voormalige MTS Hendrick de Keijser, in bezit van de Amsterdamse Compagnie. Een ander initiatief, opgezet door Amarantis, Stadgenoot en Stadsdeel de Baarsjes, is de Scholingswinkel in de Jan Evertsenstraat. De insteek is hier om de kwaliteit van de winkelstraat te verbeteren door de lokale ondernemers te ondersteunen. Hierbij zetten we leerlingen van Amarantis in, naar voorbeeld van het succesvolle Scholings­ winkelinitiatief van het Albedacollege in Rotterdam. De Academie van Bouwkunst is een hogeschool voor architectuur, stedenbouw en landschaps­ architectuur. Stadgenoot en de academie hebben van oudsher een hechte band met volkshuisvesting en met de stad en daarom ook met elkaar. Stadgenoot heeft al menig gastcollege verzorgd voor deze opleiding. In de academie heerst een dynamiek die ons bijzonder aanspreekt. Bovendien levert de Academie van Bouwkunst een belangrijke groep van – potentiële – partners op voor Stadgenoot. Daarom was het voor ons vanzelf­sprekend om de viering van het honderdjarig bestaan te sponsoren.

Welzijn In oktober 2009 heeft Stadgenoot een miniconferentie georganiseerd om aandacht te vragen voor de problematiek van zwerfjongeren. We wilden hiermee vooral verbindingen leggen tussen partijen in het project Oostpoort. Hier wordt het nieuw te bouwen centrum voor deze jongeren gevestigd. Het is de bedoeling dat jongeren die in het centrum worden opgevangen, stage- en/of werkervaring opdoen bij de winkels, instellingen en bedrijven die zich in het gebied gaan vestigen. Hiermee wordt een langlopend initiatief voor een kwetsbare

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

groep gerealiseerd. Daarnaast hebben we het Paviljoen Stadgenoot ter beschikking gesteld voor de nieuwjaarsbijeenkomst van de vrijwilligers van het Rode Kruis. Verder zijn er plannen gemaakt om een gezamenlijke brochure uit te brengen over de activiteiten van het Rode Kruis. Deze brochure sturen we in 2010 mee als eenmalige bijlage van ons magazine Stadleven.

Deelnemingen en verbindingen In het schema op pagina 24 zijn alle deelnemingen en ver­bindingen van Stadgenoot in 2009 opgenomen. In de bijlage leest u de bijbehorende omschrijvingen.

Lidmaatschappen Stadgenoot is zowel lokaal als landelijk verbonden met andere woningcorporaties. Samenwerking en overleg komen tot stand door lidmaatschap van enkele overkoepelende organisaties.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) De AFWC is een samenwerkingsverband van corporaties. Stadgenoot is in verschillende commissies van de federatie vertegenwoordigd. Aedes Stadgenoot is lid van Aedes, de landelijke koepelorganisatie van woningcorporaties. De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties die midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de 22 deelnemende corporaties bijna 30% van de socialehuursector. Gerard Anderiesen maakt vanaf januari 2010 deel uit van het dagelijks bestuur van De Vernieuwde Stad. Neprom Stadgenoot is lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Stadgenoot maakt deel uit van dit platform dat in

21

2006 is opgericht. In dit platform worden primair thema’s besproken waarover regionaal afspraken worden gemaakt. Onderwerpen waarover wordt gesproken zijn de ruimtelijke ordening, beschikbaarheid van bouwlocaties, de bouwproductie en de woonruimteverdeling.

1.5 Discussieplatforms, onderzoeks­ programma’s Om gebruik te kunnen maken van de meest actuele inzichten op maatschappelijk en wetenschappelijk gebied, werkt Stadgenoot samen met verschillende onderzoeksgroepen. Naast actieve participatie in onderzoek, nemen we regelmatig deel aan maatschappelijke discussies.

Rooilijn Kenniskring Sinds 2008 participeert Stadgenoot in de Rooilijn Kenniskring. Gericht op jonge professionals in de ruimtelijke planning wordt minimaal tweemaal per jaar een actueel onderwerp aangesneden. In maart 2009 werd na een inleiding van Rudy Stroink de crisis onder de loep genomen: op welke wijze stelt de crisis nieuwe kwalitatieve eisen en vraagt het maatwerk bij ruimtelijke ontwikkeling. Geprikkeld door de conclusies van het rapport ‘De Baat op Straat’ werd in de zomer een extra ‘Kenniskring Actueel’ ingelast. Gerard Anderiesen ging in discussie met auteur Gerard Marlet over de effecten van investeringen in leefbaarheid. Ook de derde bijeenkomst in 2009 bracht weer ruim 100 mensen op de been. Ditmaal vormde burger­participatie het gespreksthema.

Corpovenista Het onderzoeksprogramma Corpovenista is onderdeel van het onderzoeks- en kennisuitwisselingsprogramma Vernieuwend Ruimtegebruik, een initiatief van kennisnetwerk Habiforum. Het programma richt zich op vragen die met stedelijke vernieuwing samenhangen. Stadgenoot werkt binnen Corpovenista samen met negen woning­ corporaties, Aedes, onderzoeksinstituut OTB en onderzoeksgroepen van de universiteiten van Amsterdam en Utrecht.

22

Jaarverslag 2009

Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV): experiment Osdorp In 2008 startte het SEV-experiment ‘Close Neighbours’. Samen met drie Nederlandse en vier Engelse corporaties is een onderzoek gestart naar methoden om beter gebiedsgericht te werken en de gebruikers van de buurt te betrekken bij de werkzaamheden van corporaties in de gebieden. Stadgenoot had als insteek om te onderzoeken of en hoe belanghebbenden op gebiedsniveau betrokken zouden kunnen worden bij het opstellen van gebiedsvisies. Gekozen is om dit in Osdorp te onderzoeken. Tijdens het experiment bleek dat het betrekken van alle belanghebbenden in het gebied zeer arbeidsintensief was en dat zij door zeer veel partijen al intensief betrokken werden bij parcipatietrajecten. Onze

Stadgenoot

inspanningen leverden wel een gebiedsvisie voor Osdorp op, maar de ervaring heeft geleerd dat we kritisch moeten kijken naar de selectie van het gebied en de belanghebbenden.

Tias Nimbas: onderzoek naar effectiviteit van maatschappelijke ondernemingen Stadgenoot werkt mee aan het onderzoek naar de effectiviteit van maatschappelijke ondernemingen. Dit doen wij samen met instellingen als de Universiteit Utrecht, de Universiteit van Tilburg, de Nederlandse Hartstichting, enkele ziekenhuizen en welzijnsinstellingen. Van alle deelnemers worden ervaringen uit de dagelijkse praktijk gevraagd. Het onderzoek loopt door in 2010.

Kamers met Kansen Nederland Sinds april 2008 bestaat de stichting Kamers met Kansen Nederland: een brede alliantie van woningcorporaties, onderwijsinstellingen, welzijnsinstellingen, bedrijfsleven en overheid. Partners uit verschillende branches werken samen aan een gezamenlijk doel: meer jongeren op weg helpen naar een solide toekomst. Stadgenoot maakt deel uit van het bestuur van de Stichting Kamers met Kansen.

Forum voor Inspiratie en Zingeving Stadgenoot is voorzitter van de stichting Forum voor Inspiratie en Zingeving. De stichting organiseert jaarlijks bijeenkomsten over volkshuisvesting en maatschappelijke thema’s.

Glasvezelnetwerk Amsterdam Stadgenoot is sinds 2006 onderdeel van Glasvezelnetwerk Amsterdam (GNA), dat infrastructuur van glasvezel aanlegt naar alle woningen in Amsterdam. GNA is een samenwerkingsverband tussen gemeente Amsterdam, Reggefiber en vier Amsterdamse woningcorporaties, die elk voor een derde deel participeren in GNA via een CV/BV-structuur. Daarnaast is er nog één aandeel in handen van de Stichting Prioriteit Glasvezelnetwerk Amsterdam om de openheid van het netwerk te waarborgen. In hoofdstuk 7 gaan we uitgebreider in op het GNA.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Stichting Kennis Transfer Bouw (KTB) Stadgenoot participeert in de stichting KTB. Dit is een virtuele organisatie, opgericht in 1966, die de dialoog initieert tussen de verschillende partijen in de Nederlandse bouw-, vastgoed-, infra- en installatiesector en het onderwijs.

Project Actief Burgerschap Evelien Tonkens leidt het onderzoek in het kader van het Project Actief Burgerschap, waarin ook Stadgenoot participeert. Actief burgerschap behelst het (leren) deelnemen aan en verantwoordelijkheid dragen voor de publieke zaak. Actief burgerschap ontstaat in de wisselwerking tussen burgers en de institutionele omgeving. Dit onderzoek vindt plaats in de Vogelaarwijken GeuzenveldSlotermeer in Amsterdam, Kanaleneiland in Utrecht en de Rivierenwijk in Amsterdam.

1.6

Innovatie

Ondanks het feit dat we in 2009 veel aandacht hebben moeten besteden aan de gevolgen van de crisis voor Stadgenoot, staat innovatie hoog in het vaandel van Stadgenoot. In verschillende hoofdstukken in dit verslag komen onze initiatieven aan bod. We noemen hier, de Solids, de Buurtentrees, de speciale huurcontracten die we afsluiten met jongeren en studenten en bijzondere samenwerkingsverbanden zoals die met Cordaan, HVO-Querido en het Leger des Heils.

23

24

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Woningbouwvereniging Stadgenoot Situatie per 31-12-2009

100%

100%

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV 33,33% Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV

100%

NV Stadsgoed

4,2%

Stadgenoot Projecten BV 32,33%

Stedenfonds Amsterdam NV

66,67%

Amsterdamse Compagnie NV

16,67%

Far West

95%

Het Oosten Kristal BV

100%

50%

VvE Beheer Amsterdam BV

100%

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

100%

Stadgenoot Participaties BV

Stichting Brasa

12,5%

100%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

Exploitatiemij Kadehotel BV (leeg)

100%

Het Oosten Monumenten BV (leeg)

66,67%

VvE Beheer Amsterdam Opleidingen BV

Stadsgoed Monumenten BV

100%

Kristal NV

Glasvezelnet Amsterdam BV

100%

Stadgenoot Maritiem BV

75% 100%

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

Polderweg Ontwikkeling BV

100%

Houthavens Ontwikkeling BV

100%

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

36%

CAN DLG II Beheer BV

VOF Ontwikkelingscombinatie Y-Maritiem e.o.

100% 33,3%

Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF

50%

VOF Houthavens

33,33%

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika VOF

4% Y-Maritiem Holding BV CAN DLG II Grondbedrijf CV 100% 34,56% Y-Maritiem BV

100%

BV Huismeesters van Het Oosten BV (leeg)

Stadgenoot

25

Jaarverslag 2009

100%

Stadgenoot Diensten BV 9%

11,06%

Coöperatieve Herverz. Mij. Woningcorp. U.a.

16,67%

Waterstad Beheer BV

1%

Waterstad IJburg CV

43,1%

Woningnet NV

33,33%

NCT Beheer BV

1,1%

New China Town CV

Vof Kolenkit

20%

25%

Czan-Beheer BV

2%

24,5%

CzanOntwikkeling CV

16,5%

37,5%

19,6%

Stichting Inzet (stille vennoot)

Stichting Inzet II (stille vennoot)

Stichting Inzet IV (stille venoot)

25%

Forum Bos en Lommer Beheer BV

2%

99,995%

Forum Bos en Lommer CV

5%

BLP 1 Properties BV

Stichting Exploitatie Bruggebouw AWV

0,005%

Bruggebouw Algemene Woningbouw. CV

Prospect Zuidas BV

33,3%

VOF Royaal Zuid

100%

AWV Vastgoed BV (leeg)

25%

Buurtleven.nl BV

6,25%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

66,67%

Glasvezelnet Amsterdam BV

26

Jaarverslag 2009

2

Stadgenoot

Stadgenoot verhuurt In 2009 hebben we 2.245 nieuwe huurovereenkomsten gesloten voor woningen. Naast de verhuur van woningen gaan we in dit hoofdstuk in op de verhuur van bedrijfsruimten en het huurbeleid van 2009. 2.1

Verhuur sociale woningen

Elk jaar kent Stadgenoot aan veel nieuwe bewoners huurwoningen toe. Voor veel van deze huurovereenkomsten gelden bijzondere regelingen. In deze paragraaf leest u meer over de verhuur van woningen en met welke groepen mensen en organisaties we daarbij te maken hebben.

Mutaties In 2009 hebben 2.261 huurders hun woning opgezegd. Van deze woningen werd veruit het grootste deel opnieuw verhuurd. Een aantal woningen werd voor verkoop aangeboden.

Stadgenoot

27

Jaarverslag 2009

We hebben 2.245 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, tweehonderd overeenkomsten meer dan in 2008. Het ging hierbij vooral om verhuringen in de bestaande voorraad. Daarnaast hebben we in totaal 218 opgeleverde nieuwe huurwoningen toegewezen. Dit zijn veertig toewijzingen minder dan het aantal opgeleverde huurwoningen in 2008. De mutatiegraad (het aantal woningen gedeeld door het aantal mutaties) in 2009 bedroeg 7,1% en was daarmee hoger dan het percentage in 2008 (5,9%).

meer) voorrang. Ook de toewijzing van reguliere huurwoningen die niet via WoningNet worden aangeboden, wordt verantwoord in het WoningNet-systeem Zo zorgen we ervoor dat ook de toewijzing van deze woningen transparant is. In 2009 zijn 1.436 woningen als volgt via WoningNet verhuurd:

Verdeling via WoningNet 1%

16%

De wijzigingen die in 2009 hebben plaatsgevonden, zijn verdeeld over onderstaande categorieën: Mutatie in aantallen Woonruimteverdeling (WoningNet) Via StudentenWoningWeb met campuscontract

18%

1.436

56%

84

Doorschuif bij woningverbetering

12

Vrije sector

107

Tijdelijke verhuur (waaronder studenten)

128

Antikraak

240

Stadsvernieuwingskandidaten

Maatwerkregeling

Woningruil

37

Kandidaten indicatie/urgentie Dienst Wonen

Woon- inschrijfduur

Gebruiksovereenkomsten

20

Statushouders

Beroepsgroepen

Verhuur Begeleid Wonen

60

Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders)

Toewijzingen: relatie huur en inkomen

(on)zelfstandige eenheden/woongroepen

32

Wisselwoningen

89

Totaal aantal nieuwe overeenkomsten

2.245

Overschrijvingen en indeplaatsstellingen (overname contract door nieuwe huurder) Totaal aantal mutaties

6% 3%

200 2.445

Toewijzingen via WoningNet Het overgrote deel van de vrijkomende woningen van Stadgenoot wordt via WoningNet toegewezen. Elke twee weken kunnen woningzoekenden zich via internet, telefonisch of via een woonbon inschrijven voor de aangeboden woningen. WoningNet hanteert een systeem dat rekening houdt met inkomen, doelgroep en oppervlakte om de volgorde van de toewijzingen te bepalen. Stadsvernieuwingskandidaten (zoals bewoners van te slopen woningen) hebben altijd voorrang. Gaat het om grote woningen (80 vierkante meter of meer), dan hebben grote gezinnen (5 personen of

De kwaliteitskortinggrens (tot deze grens wordt het verschil tussen de normhuur - wat iemand zelf kan betalen - op basis van zijn of haar inkomen tot 100% aangevuld door huurtoeslag) en de aftoppingsgrens (hierboven geen huurtoeslag) voor de huurtoeslag zijn in juli 2009 aangepast. Voor de toewijzing hebben we per huishoudcategorie daarom voor het eerste halfjaar andere rekenhuurgrenzen (kale huurprijs met subsidiabele servicekosten) vermeld dan voor de tweede helft van het jaar. De 1.436 woningen toegewezen via WoningNet, de 84 woningen toegewezen via StudentenWoningWeb, de 107 vrijesectorwoningen en de 12 doorschuifwoningen (totaal 1.639) hebben we als volgt verhuurd:

28

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Relatie huur en inkomen Eenpersoons-

<348,99

348,99 - 499,51

499,51 - 535,33

535,33 - 631,73

> 631,73

huishouden 2009

<357,37

357,37 - 511,50

511,50 - 548,18

548,18 - 647,53

> 647,53

totaal

< 65 jaar, inkomen <= 20.975

210

274

23

10

0

517

< 65 jaar, inkomen > 20.975

24

157

33

24

36

274

> 65 jaar, inkomen <= 19.800

4

57

18

18

0

97

> 65 jaar, inkomen > 19.800 Totaal

0

19

9

10

1

39

238

507

83

62

37

927

Meerpersoons-

<348,99

348,99 - 499,51

499,51 - 535,33

535,33 - 631,73

> 631,73

huishouden 2009

> 647,53

totaal

<357,37

357,37 - 511,50

511,50 - 548,18

548,18 - 647,53

< 65 jaar, inkomen <= 28.475

19

149

91

107

2

368

< 65 jaar, inkomen > 28.475

3

51

44

101

67

266

> 65 jaar, inkomen <= 27.075

0

23

14

17

0

54

> 65 jaar, inkomen > 27.075

0

9

4

10

1

24

22

232

153

235

70

712

Totaal

Studenten Stadgenoot verhuurt woningen aan studenten, zowel via tijdelijke verhuur (onder meer Kolenkitbuurt in Bos en Lommer, Dudokhaken en Eendrachtsparkbuurt in Geuzenveld) als in voor studenten gelabelde complexen (ATVA-gebouw in de Marnix­ straat, Louise Wenthuis aan het Prins Bernhardplein, Duplexeiland in Slotermeer en Van der Kunbuurt bij het Amstelstation). Voor het aanbieden van deze woningen maken we gebruik van StudentenWoningWeb. We hebben dit jaar 145 woningen verhuurd aa­n studenten. Hiervan zijn 84 woningen met een zogenoemd campuscontract verhuurd (een contract dat automatisch eindigt kort na het afronden of bij het tussentijds beëindigen van de studie) en 61 woningen met een tijdelijke over­ eenkomst volgens de Leegstandwet (wettelijke mogelijkheid om tijdelijk te verhuren).

In 2009 hebben we 57 woningen via diverse begeleidwonenprojecten verhuurd. De meeste woningen binnen deze regeling hebben we verhuurd aan HVO-Querido: HVO-Querido

BZW

13

(opvang,

Discus

12

woonbegeleiding

Mariendaalproject

1

en dagactiviteiten)

Spirit 16+

1



UMO

4



Werkhotel

7



Overige projecten

Totaal

5 43

ARKIN (preventie,

Mentrum ACT Vrouwenteam

2

behandeling,

Mentrum ACT Rehabteam

5

rehabilitatie,

De Meren

3

re-integratie en zorg) Totaal

10

Stichting Marathon

Begeleid Onzelfstandig Wonen

(huisvesting licht

Van Begeleid Onzelfstandig Wonen is sprake als de bewoner woonbegeleiding ontvangt via het traject ‘Beschermd Wonen’. Het huurcontract staat dan op naam van de begeleidende instelling. Bij dit soort projecten is het de bedoeling om het huurcontract op naam van de kandidaat te stellen. Soms gebeurt dit pas na een afgesproken proefperiode.

autistische mensen)

1

Cordaan

2

Volksbond

1

Totaal Begeleid Wonen

57

Stadgenoot

29

Jaarverslag 2009

Statushouders De overheid bepaalt jaarlijks hoeveel woningen een gemeente beschikbaar moet stellen om statushouders te huisvesten: de zogenoemde COA-taakstelling3. Vervolgens worden de aanvragen over de corporaties verdeeld in verhouding tot het bezit. Het aanbieden en toewijzen van woningen verloopt buiten WoningNet om. Corporaties bieden de woningen rechtstreeks aan. In 2009 hebben wij alle aanvragen kunnen verwerken. Op deze manier hebben we 27 woningen aan statushouders verhuurd. Voor het huisvesten van asielzoekers die van de pardonregeling gebruik mogen maken, is gebruikgemaakt van WoningNet. Zo konden asielzoekers zelf op zoek naar passende woonruimte. In de praktijk blijkt echter dat de meeste kandidaten uit deze groep toch via directe bemiddeling zijn gehuisvest. In 2009 heeft Stadgenoot aan 65 ‘pardonners’ onderdak geboden.

Maatwerkregeling De Maatwerkregeling stelt corporaties in staat om (beperkt) woningen toe te wijzen buiten het reguliere systeem om. Corporaties kunnen deze

3

COA: Centraal Orgaan opvang Asielzoekers.

ruimte (5%, met een gezamenlijk maximum van 650 woningen) gebruiken om knelpunten op te lossen, bijvoorbeeld bij burenoverlast. In 2009 zijn 44 woningen via deze regeling toegewezen. Dat is 1,8% van het totale aantal huurwijzigingen, dus ruim onder het maximum van 5%. We onderscheiden de volgende categorieën: Maatwerk

Aantal

Ingrepen stadsvernieuwings-betrokkenen

8

Sociaal/medisch

8

Oplossen overlastsituatie

6

Oplossen ongewenste situatie

4

Sv-spijtoptantenregeling

1

Herhuisvesting door renovatie

3

Mantelzorg

2

Huisvesten personeel

6

Overig

6

Totaal

44

We merken nog op dat we in 2009, volgens de afspraken, aan personeelsleden geen koop­ woningen hebben toegewezen.

30

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Woningtoewijzing in Far Westcomplexen Woningcorporatie Far West is opgericht om in vijftien jaar tijd de stadsvernieuwing in de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam tot stand te brengen. Binnen de complexen die we voor Far West beheren, hebben we 350 verhuurmutaties verwerkt. De verdeling over de verschillende categorieën is als volgt: Regulier via WoningNet

270

(On)zelfstandig via coöptatie

18

Woningruilen

6

Tijdelijke verhuur

21

Antikraak

9

Wisselwoningen

19

Beschermd/begeleid wonen

7

Totaal aantal wijzigingen

350

Woonbegeleiding Als complexen worden gesloopt, begeleiden wij de bewoners naar andere woningen. Dit kan via directe bemiddeling volgens een specifiek project of via WoningNet. Bij renovatieprojecten kan vaak een deel van de bewoners terugkeren in het complex; soms naar de oorspronkelijke woning, soms naar een andere woning. Stadgenoot helpt deze huurders hun keuzes te maken (bijvoorbeeld bij het kiezen van verbeterpakketten, aanpassingen binnen de woning), begeleidt hen naar een wisselwoning en daarna naar de gerenoveerde woning. Soms kan de huurder bepaalde voorzieningen in huis niet gebruiken. In dat geval zorgt Stadgenoot ervoor dat er in de buurt een woning beschikbaar is waar bijvoorbeeld gedoucht kan worden. Voor een aantal projecten gestart vóór 2009 hebben we de herhuisvesting en bewonersparticipatie uitbesteed aan de projectontwikkelaars Delta Forte en Kristal. In 2009 waren de woonbegeleiders van Delta Forte onder meer actief in de Dudokhaken in Geuzenveld en de Kolenkitbuurt in Bos en Lommer. De verantwoordelijkheid voor de bewoners­begeleiding van de Eendrachtsparkbuurt heeft Kristal in 2009 overgedragen aan Stadgenoot. Begeleiding voor het Far Westcomplex aan de Derkinderenstraat werd ingehuurd via het OGA. Eind 2009 is ook deze

begeleiding overgedragen aan Stadgenoot. Om huurders binnen de verschillende renovatieen verbeteringsprojecten tijdelijk onder te brengen, hebben we 89 woningen als wisselwoning gereserveerd. Deze woningen worden gestoffeerd en soms ook gemeubileerd. We zorgen ervoor dat de nutsvoorzieningen aanwezig zijn en zo nodig ook kabel- en internetaansluitingen. Een wissel­ woning wordt in de regel meerdere keren ingezet.

Interim-beheer We vinden het belangrijk dat onze huurders in de herstructureringscomplexen tot hun verhuizing prettig en veilig kunnen wonen. Daarbij is het van belang dat de woningen in het complex zo lang mogelijk bewoond blijven. Als een huurder vertrekt, verhuren wij de woning zo lang mogelijk tijdelijk – volgens de Leegstandwet. Dit doen we het liefst aan studenten, maar soms ook via een wachtlijst. In 2009 hebben we 128 tijdelijke verhuurovereenkomsten afgesloten. Als het tijdelijk verhuren van een woning niet (meer) mogelijk is, sluiten we gebruiksovereenkomsten af. Dat doen we via twee organisaties die daarin gespecialiseerd zijn: Ad Hoc en Anti-Kraak BV. We hebben dit jaar 240 woningen in gebruik gegeven. Hiervoor ontvangen we geen huur.

2.2

Verhuur vrijesectorwoningen

De vraag naar vrijesectorhuurwoningen is in 2009 fors afgenomen. Hierbij speelt de toename van het aanbod een grote rol, doordat veel woningen niet konden worden verkocht en zijn omgezet naar huurwoningen. Mensen die niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning zijn nog wel bereid om een bedrag tot circa € 1.000 te betalen. Een hogere huur is gewoonlijk niet op te brengen. Een verminderde vraag en een groter aanbod heeft ertoe geleid dat er in onze vrijesectorportefeuille meer huurderving is ontstaan.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

2.3

Verhuur bedrijfsonroerend goed

Stadgenoot verhuurt ook panden en parkeerplaatsen aan bedrijven. In deze paragraaf leest u meer over de omvang en kosten van dit onderdeel.

Beheer Stadgenoot beheert 246 bedrijfsruimten en 288 parkeerplaatsen voor Far West. Dat is 12% van ons totale beheer. De eigen portefeuille van Stadgenoot bestaat uit 4.241 eenheden: 1.597 bedrijfsruimten, 2.449 parkeerplaatsen en 195 woningen. In 2009 is het aantal eenheden toegenomen door oplevering van nieuwbouw­projecten en de volgende aankopen: zorgcomplex Niftrikhof, het Eiland Oostenburg en een bedrijfsruimte aan de Papaverweg.

Omzet In 2009 is de huuromzet bij bedrijfshuisvesting en parkeren gegroeid. Dit is vooral te danken aan de aankoop van bestaande panden en nieuwbouw. Het merendeel van de kosten valt binnen de begrote kosten, maar onderhoudskosten vragen extra aandacht. Vooral in verouderde complexen,

31

die matig of slecht onderhouden zijn en tijdelijk worden geëxploiteerd, zijn de kosten hoog en moeilijk voorspelbaar. Debiteuren en leegstand vragen in een slechte markt bijzondere aandacht, maar hebben in 2009 niet tot schokkende ontwikkelingen geleid.

Leegstand en derving Het omzetverlies op bedrijfsruimten bedroeg in 2009 € 670.719. Dit werd veroorzaakt doordat nieuwe complexen moeilijk verhuurbaar bleken te zijn.

Huurachterstanden bedrijfsruimten De huurachterstanden zijn in 2009 opgelopen tot € 2,1 miljoen. We hebben met alle debiteuren betalingsregelingen getroffen. We constateren dat veel ondernemers betalingsproblemen hebben. Ook met de drie grootste debiteuren, samen goed voor € 790.000 (38%) is een betalingsregeling getroffen. Van de overige debiteuren bedraagt de gemiddelde achterstand € 3.500.

32

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

een vast percentage verhoogd, maar gedifferentieerd per complex. De huurverhoging voor deze woningen was maximaal 3,5%. Voor de huurverhoging van de bedrijfsruimten zijn wij uitgegaan van de consumentenprijsindexcijfers (CPI). Voor garages en parkeerruimten hebben we redelijke marktconforme huurverhogingen door­berekend. Huurders met tijdelijke contracten hebben geen huurverhoging gekregen. Daarnaast is er een beperkt aantal complexen dat geen huurverhoging heeft gekregen, zoals sloop- of renovatiecomplexen en complexen met verhuurproblemen.

Huurtoeslag Een aanzienlijk deel van de huurders van Stadgenoot ontvangt huurtoeslag. De belastingdienst biedt de huurders al jaren de mogelijkheid om deze huurtoeslag rechtstreeks naar de woningbouwvereniging over te laten maken. Stadgenoot werkt aan deze service mee. Wij brengen het ontvangen bedrag aan huurtoeslag in mindering op de huur en zorgen dan voor een lager bedrag op de acceptgiro of het incasso. In 2009 lieten gemiddeld ruim 5.000 huurders de huurtoeslag naar ons overmaken. Samen ontvingen deze huurders € 10,8 miljoen aan huurtoeslag (2008: 5.500 huurders; € 11,4 miljoen). Sinds oktober 2009 is de verwerking van huurtoeslag eenvoudiger geworden. De automatisering is teruggebracht tot één systeem. Wij ontvangen nu elke maand één totaalbestand van de huurtoeslag voor alle huurders bij elkaar.

Huurcommissiezaken 2.4

Huurverhoging 2009-2010

De jaarlijkse huurverhoging is gekoppeld aan de landelijke inflatie. Voor gereguleerde woningen (huur lager dan maximale grens voor huurtoeslag) mocht de maximale huurverhoging dan ook niet meer zijn dan het gemiddelde inflatiepercentage van het voorafgaande jaar.De gemiddelde huur­ verhoging van Stadgenoot in juli 2009 kwam voor alle gereguleerde zelfstandige en onzelfstandige woningen uit op 2,5% (het inflatiepercentage). De huren van de vrijesectorwoningen zijn niet met

In 2009 hebben 49 huurders bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. In acht gevallen vond de huurcommissie de huurverhoging niet redelijk omdat er lopende onderhoudsprocedures liepen. In 17 zaken vond de commissie de huurverhoging wel redelijk. In de overige 24 zaken is nog geen uitspraak gedaan. Verder zijn er het afgelopen jaar 123 nieuwe onderhoudsprocedures gestart: een behoorlijke stijging van 66% ten opzichte van 2008. Dit komt onder meer door een toename van

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

meldingen van onderhoudsgebreken; het duurt daardoor langer voordat we klachten in behandeling kunnen nemen en uiteindelijk kunnen verhelpen. Van de in totaal 197 lopende onderhoudsprocedures zijn 128 zaken afgehandeld, waarvan 33% in ons nadeel. Als gevolg hebben wij in 2009 een bedrag van € 91.942,37 aan huurkorting moeten geven. Ook hebben 37 nieuwe huurders hun aanvangshuurprijs laten toetsen door de huurcommissie, al dan niet samen met een melding van onderhoudsgebreken. Van de in totaal 52 lopende zaken zijn er 33 zaken afgehandeld, waarvan 42% in ons nadeel. In die gevallen bleek de puntentelling van de woning niet altijd juist in ons systeem verwerkt, waardoor er een te hoge huur berekend werd. In een dergelijk geval moeten wij na uitspraak van de huurcommissie de huurprijs met terugwerkende kracht verlagen. Verder hebben 120 huurders in 2009 bezwaar gemaakt tegen de afrekening van de servicekosten of de hoogte van het voorschot van de service­ kosten. Van de in totaal 131 lopende zaken zijn er 100 zaken afgehandeld, waarvan meer dan de helft in ons nadeel. Eind 2009 liepen er voor Stadgenoot nog 136 zaken bij de huurcommissie.

Stelselwijziging Woningwaardering In juli 2009 heeft de regering een belangrijke wijziging van het Woningwaarderingsstelsel aangekondigd. In het nieuwe stelsel, dat in juli 2010 van kracht wordt, verdwijnen alle punten voor verwarmingsinstallaties en warmte-isolatie. Deze punten zullen worden toegekend op basis van het energielabel dat van toepassing is. Deze aanstaande stelselwijziging heeft belangrijke consequenties voor Stadgenoot, bijvoorbeeld voor de huurinkomsten en het energiebesparingsbeleid.

2.5

Huurincasso en huurachterstanden

In 2008 bedroeg de huurachterstand bij zittende huurders € 1.8 miljoen (1,16%). In 2009 was dit saldo € 1.5 miljoen (0,99%). Dat is een daling van ruim 20%. Het proactieve incassobeleid

33

van Stadgenoot blijkt zijn vruchten af te werpen. Dit beleid houdt het volgende in: • Structureel is er één belavond per maand om de huurders te spreken die overdag niet kunnen worden bereikt. In 2009 hebben we bijna 5.000 huurders telefonisch benaderd. Daarvan hebben we 3.137 (65,5%) huurders persoonlijk kunnen spreken. • Om ons gezicht in de verschillende wijken te laten zien, leggen we maandelijks huisbezoeken af. Vaak kunnen we dan de persoonlijke omstandigheden van huurders beter beoordelen en worden ook andere feiten waargenomen, zoals woonfraude of overlast. In 2009 hebben we 190 huisbezoeken afgelegd. Daarbij hebben we 60 huurders thuis aangetroffen en persoonlijk aangesproken op hun huurachterstand. • In 2009 hebben we in de buurt zes inloopspreekuren gehouden. De opkomst was niet zo hoog als wij hadden verwacht. De nieuwe incassomethode wordt in de loop van 2010 geoptimaliseerd en krijgt binnen de incasso­ procedure een vaste vorm. Door dat laatste weet de huurder ver van tevoren wanneer er een incassospecialist van Stadgenoot is voor een persoonlijk gesprek. • In 2009 hebben alle Amsterdamse corporaties meegedaan aan het project Vroeg Eropaf. Het project is in de verschillende stadsdelen, in samenwerking met een aantal schuldhulpbureaus en de Dienst Werk en Inkomen (DWI), in het leven geroepen om ontruimingen te voorkomen. Het uitgangspunt is om vroegtijdig in het incassotraject de huurder persoonlijk te benaderen. Begin 2009 heeft het project een centraal meldpunt gekregen. Stadgenoot heeft uiteindelijk 270 huurders met twee maanden huurachterstand aangemeld voor een bezoek door de schuldhulpbureaus. Van deze 270 overgedragen dossiers zijn uiteindelijk 63 dossiers met een positief resultaat (betaling of betalingsregeling) afgesloten.

34

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Vertrokken huurders

Ontruimingen

De totale huurachterstand van vertrokken bewoners bedroeg op 31 december 2009 € 1.1 miljoen (0,74%). Ten opzichte van de achterstanden in 2008 (€ 1.2 miljoen en 0,81%) is dit een daling. De achterstand van vertrokken bewoners is mede gedaald omdat we de vorderingen bij een van onze deurwaarders hebben uitgezocht. Daar liepen relatief veel langlopende vorderingen (soms al vele jaren) zonder duidelijk verhaal. Deze vorderingen zijn overgeheveld naar een schuldbewakingstraject. Deze achterstanden zijn als (voorlopig) oninbaar afgeboekt in onze administratie, voor een periode van hooguit drie jaar.

In totaal hebben we in 2009 109 woningen ontruimd. In de onderstaande tabel ziet u de precieze reden voor ontruiming. Reden voor ontruiming

2009

2008

Huurachterstand

51

22

Noorderzon

20

15

Onrechtmatige bewoning

28

37

Woonfraude of overlast

10

38

109

116

Totaal

In 20 gevallen bleek de woning al leeg te staan en was de bewoner met de noorderzon vertrokken. In 2008 ging het nog om 15 gevallen.

Woonfraude In 2009 hebben we 293 woonfraudezaken opgelost. 209 woningen zijn vrijgekomen voor verhuur of verkoop

Zoeklicht In samenwerking met andere corporaties, de gemeente Amsterdam en de politie heeft Stadgenoot een bijdrage geleverd aan vier zogenoemde zoeklichtacties: projecten waarmee illegale onderhuur wordt opgespoord. De zoeklichtacties waaraan wij in 2009 hebben deelgenomen vonden plaats in de Transvaalbuurt, de Venserpolder, de Rivierenbuurt en het Centrum. Door deze zoeklichtacties zijn er voor Stadgenoot 23 fraudezaken afgehandeld. Deze woningen zijn vrijgekomen voor verhuur of verkoop.

Hennepkwekerijen Om hennepkwekerijen op te sporen, hebben wij in 2009 nauw samengewerkt met energienetbeheerder Liander. Dit heeft geresulteerd in de opsporing en ontmanteling van twee grote hennepplantages in een van onze complexen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

35

‘Ik ben gek op mijn huisje’ Mevrouw Strating is ‘gek met haar huisje’ in Holendrecht. Ze woont al 26 jaar in de ruime tweekamerwoning op de benedenverdiepingen in Zuidoost en wil er beslist niet weg. “Binnenkort gaan ze de tuin aanpakken, helemaal weer glad maken en mooie nieuwe tegels erin. Dan zit ik hier toch heerlijk in de zon!” Soms heeft ze wel eens last van voetballende jeugd voor de deur. Maar

‘Huismeester Reggie zag je heel vaak langslopen. Die hield de boel echt in de gaten’ boos wordt ze niet snel, mevrouw Strating kiest altijd voor een gesprekje om de boel op te lossen. “Toen ik net mijn hartoperatie achter de rug had, schrok ik telkens zo van die bal tegens mijn ramen. Ik heb alle jongens bij elkaar geroepen en heb het ze uitgelegd. Dat het niet goed voor mijn hart was

om steeds zo te schrikken. Dat ze me toch niet wilden missen als buurvrouw, van mij kregen ze altijd snoepies. Kijk, je moet het aardig aanpakken. Niet tegen de haren instrijken, daar bereik je niks mee.” De inzet van de woningbouw met de huismeester en de BuurtEntree vindt ze goed. “Huismeester Reggie zag je heel vaak langslopen. Die hield de boel echt in de gaten. Dat is belangrijk, dat er toezicht is. Net als de wijkagent vroeger, dan keek je wel uit voordat je wat uitspookte.” Het enige waarom ze nog weg zou gaan, is omdat ze zich soms als enige blanke vrouw een vreemde eend in de bijt voelt. Niet dat de buren niet aardig voor haar zijn hoor. Het zijn lieve mensen, maar het is gewoon een andere cultuur. “En wat ik gewoon heel moeilijk begrijpen kan, is waarom ze niet net zo graag alles netjes houden als ik. Spuug, troep en soms zelf urine in de gangen en trappen. Dat is toch zonde? Haar kinderen zeggen af en toe dat ze misschien eens wat anders moet zoeken. “Tja, soms twijfel ik wel hoor. Maar alles heeft z’n plekkie. Ik woon hier heerlijk.”

36

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

3 Stadgenoot verkoopt en koopt De voorspelde instorting van de huizenprijzen is uitgebleven, maar toch moet het jaar 2009 als een uiterst moeizaam en mager jaar in de boeken worden bijgeschreven voor wat betreft het gerealiseerde verkoopresultaat. De effecten van de economische crisis zijn dit jaar sterk merkbaar geworden en hebben ons hard getroffen. In dit hoofdstuk gaan we uitvoerig in op onze verkoop en aankoop van woningen. 3.1

Verkopen

In het vierde kwartaal van 2008 werden de signalen van een teruglopende woningmarkt al duidelijk. In 2009 kwam de markt in enkele maanden bijna tot stilstand. Deze neergaande marktontwikkelingen hebben zich het hele jaar doorgezet; er heeft een duidelijke omslag plaatsgevonden van een verkopersnaar een kopersmarkt. Dit heeft geresulteerd in beduidend meer aanbod op de huizenmarkt, waardoor de concurrentiepositie van de verkopende woningcorporaties sterk onder druk kwam te staan. Woningen stonden veel langer te koop dan gebruikelijk en de potentiële koper kon meer onderhandelingsruimte afdwingen.

Prijsbeleid bij verkoop bestaand bezit Stadgenoot verkoopt woningen tegen een marktconforme prijs. Wanneer wij onze huurders een eerste aanbieding doen taxeert een NVM-makelaar de woning. Deze taxatie is veelal gebaseerd op een complextaxatie, waarbij woningtype en ligging van de woning een belangrijke rol spelen. Bij de start van de verkoop krijgen de huurders 10% korting op de verkoopprijs gedurende zes maanden na aanbieding. Onderhandeling hierover is niet mogelijk. Als de huurder niet onmiddellijk op het aanbod in wil of kan gaan, kan hij de woning altijd achteraf nog kopen. Er geldt dan een nieuw vastgestelde verkoopprijs, een kortere bedenktijd en

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

een lagere korting van 5%. Een nieuwe individuele woningtaxatie ligt hieraan ten grondslag. Soms komen woningen pas na enige tijd in de verkoop, omdat een huurder na een bepaalde periode verhuist en de woning voor verkoop beschikbaar komt. In dat geval beoordelen wij de taxatie intern opnieuw en voeren deze eventueel opnieuw uit. Is het taxatierapport niet langer dan zes maanden geleden afgegeven, dan komt de nieuwe vraagprijs tot stand op basis van onze marktkennis en de gerealiseerde prijzen van vergelijkbare woningen in de directe omgeving. De woning wordt aangeboden op de vrije markt en kan gedurende een periode van zes tot acht maanden in de verkoop blijven. Onderhandeling over de vraagprijs is mogelijk. Wordt de woning niet verkocht, dan nemen wij deze opnieuw in de sociale verhuur of vrijesectorverhuur op. Om een correcte en transparante werkwijze te realiseren, hebben we een autorisatieregeling opgesteld. Hierin hebben we vastgelegd wat de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de woonmakelaars van Stadgenoot zijn wanneer zij met potentiële klanten onderhandelen over verkoopprijzen.

Verkoop bestaand bezit Stadgenoot had als doelstelling voor 2009 om 525 woningen te verkopen, met een een nettoresultaat van € 50 miljoen. In het voorjaar zakte het consumentenvertrouwen verder weg en namen de banken en andere financiële dienstverleners geen enkel risico meer bij het verstrekken van hypotheken. Voorheen konden onze potentiële kopers (veelal starters op de woningmarkt) hun financiering nog rond krijgen; nu werd door de banken steevast ‘nee’ verkocht. In de zomerperiode trok de markt niet meer aan. Hierdoor werden er veel minder woningen verkocht. Uiteindelijk zijn er 296 woningen verkocht met een nettoresultaat van € 21,8 miljoen. Daarnaast zijn er 16 woningen, na renovatie, in het Dudokcomplex (Geuzenveld) verkocht. De gemiddelde verkoopprijs was in 2009 € 186.766. In de volgende tabel zijn de verkochte woningen ingedeeld naar verschillende prijs­categorieën:

37

Verkoopprijs

Aantal

< € 150.000

62

€ 150.000 tot € 175.000

108

€ 175.000 tot € 200.000

56

€ 200.000 tot € 225.000

35

€ 225.000 tot € 244.000

8

Meer dan € 244.000

43

Eindtotaal

312

Een algemeen uitgangspunt is dat hoge midden­ inkomens – met een inkomen tot twee keer modaal – een woning tot € 244.000 kunnen kopen. In totaal zijn 269 woningen verkocht met een verkoopprijs tot € 244.000. Voor lage midden­ inkomens – tot anderhalf keer modaal – wordt een maximumprijs van € 183.000 gehanteerd. In totaal zijn in deze prijscategorie 194 woningen verkocht. In 2009 hebben we diverse verkoopacties onder­ nomen om woningen aan de man te brengen, zoals de actie Vrij op naam. Die actie houdt in dat Stadgenoot de overdrachtsbelasting betaalt. Van deze actie hebben veel kopers gebruikgemaakt. De financiering komt hierdoor gemakkelijker tot stand en levert de koper een voordeel op van circa 7%. Naast deze actie hebben we het kopers voordeliger gemaakt hun keuken op te knappen door de actie De keuken­cheque. Door de acties en het lichte herstel van de markt nam de verkoop de laatste twee maanden van 2009 iets toe.

Woonmakelaars In wijken waar Stadgenoot veel woningen heeft en waar veel woningen op de verkooplijst staan, zijn Stadgenoot Woonmakelaarskantoren geopend. Zowel in Amsterdam-Noord als in Osdorp zijn wij nu zichtbaar in de wijk aanwezig. Hierdoor kunnen wij onze klanten persoonlijke begeleiding aanbieden. Door laagdrempelige kantoren te openen, loopt de potentiële koper eerder bij ons binnen en is de kans op een transactie het grootst.

38

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Verkoop nieuwbouwwoningen In 2009 heeft Stadgenoot 380 woningen opgeleverd en verkocht die in opdracht van Stadgenoot zijn gebouwd. Hiervan zijn 19 woningen overgedragen aan het Stedenfonds en 120 aan Vesteda. Tevens zijn 423 koop parkeerplaatsen ontwikkeld en verkocht door Stadgenoot. Hiervan zijn er 137 overgedragen aan Vesteda. Samen met Proper Stok zijn 307 woningen (koop en huur) opgeleverd, het aandeel van Stadgenoot was 50%. Tevens zijn samen met Proper Stok 360 koop parkeerplaatsen gerealiseerd, ook voor 50% aandeel Stadgenoot.

rechten. Deze groei vond voor een groot deel plaats in de particuliere markt. De beheeropdrachten vanuit de corporaties betreffen vooral opgeleverde nieuwbouwprojecten. Inmiddels bestaat de werkorganisatie uit 37 medewerkers en de verwachting is dat de groei van het bedrijf zich onverminderd zal voortzetten. VvE Beheer Amsterdam is een gecertificeerde beheerder, een van de dertien in Nederland. Het certificerend instituut SKW heeft eind 2009 een audit uitgevoerd en geconcludeerd dat VvE Beheer Amsterdam zich gecertificeerd beheerder mag blijven noemen.

3.2

3.3

VvE Beheer Amsterdam BV

De groei van dochtermaatschappij VvE Beheer Amsterdam is ook in 2009 onverminderd door­ gegaan. Zowel het aantal beheerde Verenigingen van Eigenaren als het aantal beheerde appartementsrechten groeit snel: de huidige stand van het beheer is circa 640 VvE’s en circa 32.000 appartementsStadgenoot:

Aankopen/ ruil

Door de financiële crisis heeft Stadgenoot in 2009 zich meer dan voorheen gericht op kleinere panden die door hun uitstraling of invulling een groot effect hebben op de leefbaarheid in de buurt. In 2009 heeft Stadgenoot de volgende complexen en objecten aangekocht of geruild:

Omschrijving

Mr. Treublaan 18 Bedrijfspand aangekocht om het eigendom in de Van der Kunbuurt aan te vullen Papaverweg 17-19 Bedrijfsruimte aangekocht voor mogelijke uitruil. Uiteindelijke ruil niet tot

stand gekomen

Korte ‘s-Gravesandestraat 1

Aankoop voor Campus Stadgenoot

Leeuw van Vlaanderen

Aankoop van Cordaan, ten behoeve van herontwikkeling van het gebied

De Drecht

Aankoop voor versterking portefeuille Zuidoost, onderdeel van ruil met Rochdale

Aankoopprijs in € 1.550.000 575.000 775.000 452.000 12.100.000

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

39

‘Nu we hier wonen, is er rust’ Het is nog een beetje pionieren. Dimitri Asciutto kocht een woning in de pas gerenoveerde flats de ‘Dudokhaken’ in Geuzenveld. Als voormalig huurder was hij er snel bij en kon precies het huis uitzoeken wat hij wilde. En nu woont hij er ook als een van de eersten. “Ik had de tekeningen gezien en zag het meteen helemaal voor me. De tafel hier voor het raam.

‘De keuze voor koop in plaats van huur, was snel gemaakt toen bleek dat het bedrag niet zoveel scheelde’ Rondom veel licht door de hoekligging en privacy omdat het de laatste woning van de galerij is.” Het nieuwe huis betekende voor Dimitri en zijn gezin een hele nieuwe start na een roerige periode. “In 1999 huurde ik na mijn scheiding hier een woning, in de buurt waar mijn ex-vrouw en twee kinderen ook nog woonden. Enige tijd later werd mijn ex ziek en overleed. De zorg voor de kinderen, kwam nu op mij terecht wat moeilijk te combineren was met mijn fulltime baan. Ook omdat mijn dochter extra zorg

nodig heeft. Gelukkig heeft ze het doordeweeks nu heel fijn in een speciaal huis in Castricum. En in het weekend heb ik alle tijd voor haar. Nu we hier wonen, is er rust. Mijn zoon kon op dezelfde school blijven en we wonen vlakbij alle verbindingswegen. Ik kan zo naar mijn werk en zo naar Castricum. Dat was echt een belangrijke overweging bij de koop. En de keuze voor koop in plaats van huur, was snel gemaakt toen bleek dat het bedrag niet zoveel scheelde.” De meeste van zijn vroegere buren kozen ervoor om ergens anders te gaan wonen. Ook de bovenbuurvrouw die zo goed hielp in de moeilijke periode, woont nu helaas in het, sjiekere, Badhoevedorp. Het verbeteringsproces in Geuzenveld is nog bezig, en de buurt is dan ook nog niet helemaal van zijn wat slechte imago af. Voor Dimitri was dat geen reden om ook weg te gaan. “Tja, slechte buurt, veel last van inbraken ofzo hadden we niet. Mensen doelen waarschijnlijk op de vele allochtonen als ze het over een slechte naam hebben. Maar dat vind ik onzin. Ik kan mijn kinderen wel wegstoppen in de kunstmatige wereld van een dure wijk. Maar zo ziet de wereld er niet uit. En slechte en goede mensen heb je overal. De meeste mensen hier werken gewoon hard om voor hun gezin te zorgen.”

40

Jaarverslag 2009

4

Stadgenoot

Stadgenoot bouwt Ondanks de crisis is Stadgenoot er in 2009 in geslaagd woningen op te leveren. Daarnaast is Stadgenoot een corporatie met veel bezit in de zogenoemde Vogelaarwijken. In dit hoofdstuk leest u meer over de forse inspanningen die we in die wijken hebben geleverd. 4.1

Stedelijke vernieuwing

In 2007 heeft het kabinet veertig wijken geselecteerd die in Nederland voor de grootste problemen zorgen, de zogenoemde Vogelaarwijken. Op het gebied van stedelijke vernieuwing staan deze wijken bij ons centraal. In deze paragraaf wordt duidelijk aan welke projecten we hebben gewerkt binnen dit thema.

Het uiteindelijke doel is dat deze veertig wijken in tien jaar groeien richting het stedelijk gemiddelde op de genoemde terreinen. Het Rijk verwacht hierbij veel van woningcorporaties. Het gaat ervan uit dat corporaties tien jaar lang € 250 miljoen per jaar extra investeren.

Amsterdamse wijkaanpak 4.1.1 Vogelaarwijken Voor al deze wijken zijn ‘wijkactieplannen’ tot stand gekomen met daarin ambities, oplossingen en beoogde prestaties. De veelal ambitieuze plannen zijn gebaseerd op de door het ministerie omschreven thema’s: • Wonen (iedereen een plek) • Prettig woon- en leefklimaat (veiligheid) • Elkaar kennen (integreren en sociale samenhang) • Investeren door leren (leren) • Meedoen door werk (werken).

In Amsterdam is de wijkaanpak vertaald in twee thema’s: ‘Krachtige mensen’ (leren en opgroeien, integratie en participatie) en ‘Krachtige buurten’ (werken en economie, wonen en leven, veiligheid). Voor de wijkaanpak zijn zogenoemde buurtuit­ voeringsprogramma’s (BUP’s) vastgesteld: een veelheid aan projecten waarin woningcorporaties investeren. Stadgenoot heeft zich in 2008 en 2009 actief opgesteld om BUP’s op te stellen in de verschillende stadsdelen en wijken.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

41

Stadgenoot en wijkaanpak

Aanvraag projectsteun: longlist en shortlist

Ruim 11.400 van de 30.000 woningen van Stadgenoot liggen in een Vogelaarwijk. Dit is 38% van ons totale bezit. Van alle woningen in Amsterdamse Vogelaarwijken is een op zes in bezit van Stadgenoot. Begin 2010, net als in 2008, hebben de corporaties er – zonder succes – voor gepleit dat de Banne en IJplein/Vogelbuurt (Amsterdam Noord), een deel van de Transvaalbuurt (Oost/Watergraafsmeer), het oostelijke deel van de Indische Buurt (Zeeburg) en Delflandplein/Staalmanpleinbuurt (Slotervaart) ook voor projectsteun in aanmerking zouden komen. Hiervoor zouden deze wijken moeten worden toegevoegd aan de bestaande selectie van probleemwijken. Met uitzondering van Slotervaart heeft Stadgenoot in al deze buurten bezit. Hoewel het hier niet gaat om Vogelaarwijken, zijn deze wijken al langer genomineerd voor vernieuwing. Ook in deze delen van de stad valt namelijk veel te verbeteren in sociaal en economisch opzicht. Op dit moment maken deze gebieden wel deel uit van de Amsterdamse wijkaanpak, zijn ze opgenomen in de BUP’s en komen ze voor op de projectenlijst. Ze ontvangen echter geen projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV, financieel toezichthouder van woningcorporaties).

Stadgenoot heeft samen met de andere Amsterdamse woningcorporaties bijzondere projectsteun aan­ gevraagd bij het CFV. Voordat we deze steun konden aanvragen, stelden we eerst een zogenoemde longlist samen: een overzicht van alle geplande extra inspanningen en projecten. In dit jaarverslag verantwoorden we zowel de besluitvorming over het jaar 2008 als over 2009. De Amsterdamse corporaties investeerden in 2008 in totaal € 300 miljoen extra in de vijf Vogelaarwijken. Het ging hierbij om 399 projecten. Stadgenoot was bij 38 projecten betrokken en investeerde € 37 miljoen. In 2009 investeerden de corporaties € 248 miljoen en ging het om 462 projecten. Het aandeel van Stadgenoot in deze longlist was met 32 projecten ruim € 19 miljoen. De totale aanvraag op de longlist overtrof de beschikbare overheidssubsidie voor Vogelaarwijken beide jaren aanzienlijk. We hebben daarom beide keren een shortlist samengesteld: een selectie die projecten van alle corporaties in alle stadsdelen bevat. Alle soorten projecten stonden op de lijst, zowel grote fysieke projecten als kleine sociale. De onderstaande twee tabellen laten zien bij welke projecten Stadgenoot betrokken was op de shortlist van achtereenvolgens 2008 en 2009, en dus waar uiteindelijk subsidie voor is aangevraagd.

Projecten 2008 Vogelaarwijk

Stadsdeel BUP

Thema

Nieuw-West

Geuzenveld - Slotermeer

Integratie en sociale samenhang Participatietraject vernieuwing

Naam project

Nieuw-West

Geuzenveld - Slotermeer

Veiligheid

Huismeester

Nieuw-West

Geuzenveld - Slotermeer

Wonen en integratie

Cuypershof

Noord

Nieuwendam Noord

Integratie en sociale samenhang Sponsering bewonersinitiatieven

Slotermeer

(buurtfeest en festival) Noord

Nieuwendam Noord

Wonen, leren en integratie

Noord

Nieuwendam Noord

Wonen en integratie Herinrichting tuinen Oosterend en

Portiekschilderen

Oost

Transvaal

Veiligheid

Huismeester Transvaal

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Integratie en sociale samenhang

Participatiekosten Bosleeuw

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Wonen en integratie GAK, tijdelijke huisvesting

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Integratie en sociale samenhang

Westerduinenstraat

Rietveldstudenten Ontmoetingsruimte Buskenblaser

42

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Projecten 2009 Vogelaarwijk

Stadsdeel BUP

Thema

Naam project

Nieuw-West

Geuzenveld - Slotermeer

Wonen

Dudokhaken, hoogniveaurenovatie

Noord

Nieuwendam Noord

Werken

Vrouwenzaak

Noord

Nieuwendam Noord

Veiligheid

Huismeesters Vogelaarwijken

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Wonen GAK, tijdelijke huisvesting

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Wonen

GAK, plan- en voorbereidingskosten

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Leren en opgroeien

Werkhotel

West binnen de Ring

Bos en Lommer

Veiligheid

Huismeesters Vogelaarwijken

West binnen de Ring

De Baarsjes

Veiligheid

Huismeester Vogelaarwijk

West binnen de Ring

De Baarsjes

Integratie en sociale samenhang

Buurtentree Mercatorbuurt

West binnen de Ring

De Baarsjes

Integratie en sociale samenhang Bijdrage coalitieprojecten met stads-

Rietveldstudenten

deel, aandeel proceskosten Stadgenoot

Uitbetaling projectsteun Het CFV heeft alle ingediende projecten (2008 en 2009) goedgekeurd. De uitbetaling over 2008 heeft echter nog wel wat voeten in de aarde gehad. De Europese Commissie moest nog beoordelen of dergelijke steun wel toelaatbaar was. Pas in december 2009 bereikte de toenmalige minister Van der Laan (VROM) een akkoord met Brussel. De projectsteun is kort daarna daadwerkelijk overgemaakt. Voor heel Amsterdam is per jaar ruim € 19 miljoen projectsteun beschikbaar. Stadgenoot krijgt hiervan bijna € 3,4 miljoen. Dit bedrag is gebaseerd op ons woningaandeel in de genoemde wijken.

4.1.2 Vernieuwingsplannen van Stadgenoot In 2009 hebben we voor verschillende buurten vernieuwingsplannen opgesteld: vernieuwingsplan Bosleeuw Midden/Bos en Lommer, vernieuwingsplan Slotermeer Zuid/Geuzenveld-Slotermeer en vernieuwingsplan Nieuwendam Noord. Ook heeft Stadgenoot gewerkt aan het plan Kop Sloterplas (we verwachten besluitvorming over de plannen in 2011), het uitwerkingsplan Dudokbuurt (besluitvorming 2010) en het vernieuwingsplan Wildemanbuurt (besluitvorming 2010). Eind 2009 bereikten we met stadsdeel Westerpark overeenstemming over de ontwikkeling van de Houthavens. In 2010 start de ontwikkeling van het meest westelijke bouwblok. Het plan bestaat uit de bouw van 300 woningen, en 10.000 vierkante meter bedrijfsruim-

te en parkeervoorzieningen. Van de woningen zal 30% sociale huurwoning zijn. Vijftig woningen zijn bedoeld voor jongeren. De bouw start in 2012.

4.2

Nieuwbouw

De kredietcrisis heeft geleid tot teruglopende kredietfaciliteiten (mogelijkheden om geld te lenen) en een sterk verminderde opbrengst uit woningverkoop. We hebben daarom het investeringsniveau voor projecten moeten terugschroeven. Sommige bouwplannen voor 2009 en latere jaren hebben we uitgesteld. In een enkel geval hebben we bouwplannen zelfs geannuleerd. Voor onze afwegingen gold een aantal prioriteiten: • De voortgang van de stedelijke vernieuwing heeft voorrang. • In de volgorde waarvoor gekozen is, hebben we gekeken naar de herhuisvestingsmogelijkheden, aangegane verplichtingen en de samenwerking met andere partijen. • Voor projecten waarbij koopwoningen zijn betrokken, hebben we over de gehele linie de eis van 70% voorverkoop ingevoerd. Ondanks de bijgestelde plannen is het bouw­ programma voor de komende jaren nog altijd omvangrijk. De komende vijf jaar leveren we gemiddeld per jaar 240 sociale huurwoningen en 125 marktwoningen op. Daarmee levert Stadgenoot een substantieel aandeel in de nieuwbouwproductie in Amsterdam.

Stadgenoot

43

Jaarverslag 2009

De projecten op de kaart:

1. Cadiz (opgeleverd) 2. Cuypershof (opgeleverd) 3. Dudokhaken (renovatie) 4. Nieuwe Wereld (opgeleverd) 5. Vierheemskinderenstraat (renovatie) 6. IJburg, blok 8 (opgeleverd) 7. IJburg, blok 56a (opgeleverd) 8. Buitenhart (opgeleverd) 9. Buurtfabriek Ruimzicht (opgeleverd) 10. Wenslauerstraat (opgeleverd)

11. New Chinatown (in aanbouw) 12. Furore (in aanbouw) 13. Horecapaviljoen Mercatorplein (in aanbouw) 14. Baarsjesweg (in aanbouw) 15. Kolenkit zuidelijk veld (in aanbouw) 16. Dudokhaken fase 2 (in aanbouw) 17. Poeldijkstraat HVO (in aanbouw) 18. Argentinië, blok 1 (in aanbouw) 19. Solid 1 en 2 (in aanbouw) 20. Buitenhart, blok G (in aanbouw)

8

2 16 4 1

3

5

15

11 13 9 14 10 12

20

18

6 19

17

7

44

Jaarverslag 2009

4.3

Solids

Solids zijn flexibele gebouwen. De binnenkant van het gebouw kan worden aangepast aan de wensen en behoefte van de gebruiker, nu en in de toekomst. Bij dit concept hoort veel keuzevrijheid, maar momenteel lopen we nog wel tegen veel wet- en regelgeving aan. De gebruikelijke procedures voor bouwvergunning, bestemminsplan, huurcontract en huurprijs zijn niet altijd op Solids van toepassing. We overleggen dan ook regelmatig met het Ministerie van Wonen, Werken en Integratie om ervoor te zorgen dat de procedures in de toekomst juridisch eenvoudiger verlopen. We verhuren de Solids via een veiling op internet. Deze veiling hebben we ontwikkeld in samen­werking met de

Stadgenoot

Universiteit van Leuven. We veilen Solids in één dag. Belangstellenden registreren zich vooraf om mee te kunnen doen. Ook de ruimtes die sociaal verhuurd gaan worden (15% van het totale vloeroppervlak), veilen we op deze manier. De groep van belangstellenden voor Solids is in 2009 nog steeds toegenomen. Inmiddels hebben ruim 4.000 mensen zich geregistreerd voor de Solids. Onder hen zijn mensen die voor speciale woonvormen kiezen, zoals een familie waarbij meerdere generaties samen willen wonen, maar wel met de ruimte voor privacy. Ook kan het gaan om een moeder en dochter die samen een atelier willen delen, met daarnaast hun eigen woon­vertrekken. Mogelijkheden die de bestaande huurmarkt niet biedt, maar Solids wel.Op IJburg is de bouw van Solids 1 en 2 voortgezet. Belangstellenden kregen de mogelijkheid om alvast een kijkje te nemen en kregen een goed beeld van de imposante arcade van 6 meter hoog op de begane grond. Ook de ronding van het gebouw, waar straks een klok met een diameter van 3 meter aan de gevel zal prijken, heeft over vier verdiepingen al vorm gekregen. In Oud West is de langverwachte bouw van Solids 11 eind 2009 ook van start gegaan.

4.4

Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2009

In 2009 is de Amsterdamse Nieuwbouwprijs voor de derde keer uitgereikt. De organisatie van de Amsterdamse Nieuwbouwprijs is in handen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Bouwend Nederland, Het Parool en AT5. Stadgenoot neemt deel aan de projectgroep. Alle bewoners van nieuwbouwprojecten kregen de vraag een rapportcijfer te geven voor hun woning, het gebouw en de woonomgeving. Stadgenoot stond in 2009 met twee projecten in de top tien: Hartenlust (Osdorp) en Furore-Blok A (Oud-West). Het bleef bij die nominaties, maar opnieuw (net als in voorgaande edities) bleek dat de bewoners waardering hebben voor onze projecten.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

45

’Iedereen wil dat het plein nu wél een succes wordt’ Balthazar van Kempen had er al succes mee. Een horecazaak beginnen op een plek waar anderen de potentie niet van zouden zien. Dus werd hij gevraagd om mee te doen aan de pitch voor het nieuwe horecapaviljoen op het Mercatorplein. Het plein in De Baarsjes staat van oudsher nou niet bepaald als gezellig te boek. Balthazar en zijn compagnon Rogier van ‘t Slot haalden Jelle Nijhuis erbij, ook succesvol horecaondernemer in Amsterdam-West. Met horecamanager Bilal Aznou, opgegroeid in De Baarsjes, was ‘de formatie’ compleet. Ze wonnen de pitch met hun café Zurich waar ze ook klein­ schalige activiteiten voor op het plein in verwerkten. Bilal Aznou zal straks de dagelijkse leiding over de zaak hebben en keert daarmee dus terug naar zijn

’Met het creëren van goede horeca, kunnen we bijdragen aan stadsverbetering’ roots. “Tot mijn 21e heb ik hier gewoond en was het nog een achterbuurt. Ook toen is het plein op de schop gegaan en is het wel verbeterd, maar het heeft nog steeds een slecht imago.” De vier besloten

de uitdaging op dit plein puur op hun gevoel aan te gaan. Balthazar: “Je ziet hier in de Baarsjes dezelfde ontwikkeling als overal, want tweeverdieners worden steeds meer naar de randen van de stad geduwd. Maar voor goede horeca of goed winkelaanbod moeten ze nog naar de binnenstad. Als er straks wel goede horeca is, hoeft dat niet meer. We hopen ook dat de winkelstraat hiernaast zich aan ons op zal trekken. Uniek voor ons is dat wij met het creëren van goede horeca, bij kunnen dragen aan stadsverbetering.” Zoals bij elk project kijken ze goed wat er in de buurt past. Bilal:“We gaan straks voor een hele mooie inrichting, maar tegelijkertijd zal het laagdrempelig zijn met een huiselijke sfeer. We willen werken met verschillende niveaus, in het interieur en in de kaart. Van oester tot schnitzel.” Vooralsnog wordt er druk gebouwd. Tussendoor hebben de ondernemers goed contact over de voortgang en eventuele aanpas­ singen. Balthazar: “In overleg is de ingang verplaatst en ook de voorgevel kan straks op ons verzoek bijna helemaal opengeschoven worden. Stadgenoot denkt heel erg mee en heeft goed voor ogen dat het een exploitabel project moet worden. Je merkt dat iedereen wil dat het plein nu wél een succes wordt.”

46

Jaarverslag 2009

5

Stadgenoot

Stadgenoot onderhoudt Naast verhuren, kopen, verkopen en bouwen, houdt stadgenoot zich ook actief bezig met onderhoud. In dit hoofdstuk leggen we uit wat dit precies inhoudt. Ook leest u welke rol duurzaamheid hierbij speelt. 5.1

Serviceonderhoud

In 2009 heeft Stadgenoot bijna 50.000 orders voor serviceonderhoud afgehandeld, waarvan de eigen vaklieden bijna twee derde voor hun rekening namen. We hebben veel reguliere klachten verholpen. Daarnaast hebben we ruim 400 woning­aanpassingen aangebracht (bijvoorbeeld douchezitjes) en 800 grote ingrepen uitgevoerd (bijvoorbeeld complete badkamers vervangen). Ook hebben we ruim 1.800 schadegevallen verholpen (bijvoorbeeld brandschade). In totaal hebben we € 11,8 miljoen (2008; € 6,8 miljoen) aan service­ onderhoud uit­gegeven.

5.2

Mutatieonderhoud

In 2009 heeft Stadgenoot ongeveer 3.300 mutatiewoningen aangepakt. Een mutatiewoning is een woning die wordt klaargemaakt voor een nieuwe bewoner, nadat het contract van de oude bewoner is opgezegd. De overschrijding van de begroting heeft ervoor gezorgd dat we mutatiewoningen in de tweede helft van het jaar minder grondig hebben kunnen aanpakken dan voor de crisis. Het ging in 2009 in totaal om 640 verkoopmutaties, 2.500 verhuurmutaties en 180 woningverbeteringen. In totaal bedroegen de kosten € 14,9 miljoen (2008; € 10 miljoen).

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

5.3

Planmatig onderhoud

Een groot aantal overlopende werken vanuit 2008, als gevolg van onze fusie, kenmerkte het jaar 2009. Deze overloop was vooraf lastig in te schatten. Dit leverde soms verrassingen op. Deze onverwachte financiële stroom zorgde er in combinatie met het economische klimaat voor dat we na de zomer op de rem hebben getrapt. Zo zijn we meer terug­ houdend geworden in het verstrekken van opdrachten. Toch is er een groot aantal onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd waaronder het dak van het complex aan de Transvaalstraat, de restauratie van trappenhuizen in de Da Costastraat en de kozijnvervanging bij de Jacob van Lennepkade. In totaal is er € 26 miljoen (2008; € 30,9 miljoen) aan planmatig onderhoud uitgegeven.

5.4

Duurzaamheid

Begin 2009 hebben we een energiebesparingsdoelstelling voor de komende tien jaar geformuleerd. Deze bleek al snel achterhaald. Als gevolg van de economische situatie heeft Stadgenoot zijn ambities rondom woningverbetering en nieuwbouw bijgesteld. We hebben sommige sloop-, nieuwbouw- en renovatieprojecten versoberd, uitgesteld of geannuleerd. Deze bijstelling heeft gevolgen voor de mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te nemen (nieuwbouw en woningverbetering).

Duurzaamheidsbarometer Vijf corporaties (Woonbron, Tiwos, HaagWonen, SWZ en Stadgenoot) hebben in samenwerking met de Stichting Natuur & Milieu een kader ontwikkeld om duurzaamheidsprestaties van corporaties te meten. Deze zogenoemde duurzaamheidsbarometer leent zich er bij uitstek voor om duurzaamheids­ ambities van een corporatie te concretiseren en te operationaliseren. Met dit instrument worden de status en de ontwikkeling van de duurzaamheid van de woningvoorraad in beeld gebracht.

47

Partner Creative City Lab Creative City Lab is een nieuwe, open innovatie­ formule en fungeert als breekijzer om creatieve en duurzame oplossingen te vinden voor urgente en complexe maatschappelijke kwesties. De probleemstelling van Creative City Lab 2009 luidt: ‘Bedenk oplossingen voor het realiseren van een klimaatneutrale bestaande woonwijk’. Over deze vraag hebben 25 studenten van uiteenlopende studierichtingen zich vijf maanden gebogen. We verwachten de resultaten van dit onderzoek in 2010.

48

6

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Stadgenoot ondersteunt Stadgenoot staat voor kwaliteit van wonen en leven voor iedereen. Dus ook voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken, zoals ouderen met een zorgbehoefte, mensen met een psychiatrische achtergrond, tienermoeders, gehandicapten en jongeren die in het criminele circuit terecht dreigen te komen. Aan hen bieden we niet alleen woonmogelijkheden; we leveren ook diensten in brede zin. In dit hoofdstuk leest u hoe we dat in 2009 hebben aangepakt. 6.1 Samenwerking belangrijk voor hoge woon- en leefkwaliteit Goed samenwerken is essentieel voor de hoge woon- en leefkwaliteit die wij bieden. Daarom verbinden wij ons met andere organisaties, zodat we goede voorzieningen kunnen leveren in de buurt. Voorzieningen zoals onderwijs, winkels, ruimte voor ontmoeting en goed openbaar vervoer. Hierbij

zet Stadgenoot zich in vanuit zijn verantwoordelijkheid voor het wonen en andere organisaties vanuit hun specifieke verantwoordelijkheid. In 2009 is ons opgevallen dat we soms moeizaam tot afspraken komen met diverse instellingen. Dit komt onder andere door bezuinigingen en verschuivingen in financiering van de zorg: van vastgoedgebonden financiering naar cliëntgebonden financiering.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Succesvolle samenwerking: woonservicewijken Een woonservicewijk is een gewone wijk of buurt, met een verhoogd zorg- en welzijnsniveau. Een wijk waarin bewoners, ondanks een grotere zorgbehoefte, zelfstandig kunnen blijven wonen. In een woonservicewijk staan dus niet alleen maar seniorenwoningen of aangepaste woningen voor gehandicapten. Wel worden hier de nieuwe en bestaande woningen, de openbare ruimte en voorzieningen zo ontworpen en onderhouden dat die geschikt en toegankelijk zijn voor iedereen.

6.2

Geschikte woningvoorraad

Tegenwoordig willen senioren zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Wij spelen daarop in door ervoor te zorgen dat onze woningvoorraad steeds meer bestaat uit woningen die geschikt zijn voor iedereen. Woningen die zonder trappenlopen bereikbaar zijn en goede woningplattegronden hebben. Waar je als bewoner ook uit de voeten kan als je (tijdelijk) minder mobiel bent.

49

Stadgenoot wil dat zijn huurders goed in de woonservicewijken kunnen wonen, ook als zij een steuntje in de rug nodig hebben. Steun zoals zorg aan huis, een aangepaste woning en mogelijkheden voor ontmoeting. En voor­zieningen zoals winkels en openbaar vervoer dicht bij huis. Inmiddels zijn we actief in ruim tien woonservicewijken. Met de samenwerking in de woon­service­ wijken hebben wij ook een instrument om onze partners in de wijk aan te spreken op hun rol om goed wonen en leven voor onze bewoners te faciliteren.

in verzorgings- en verpleeghuizen en aanleun­ woningen. Deze woonvormen voldoen niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd. Hier houden we rekening mee in ons beleid: we proberen onze capaciteit aan verzorgings- en verpleeghuizen te verminderen. Vervolgens onderzoeken we samen met zorgpartijen wat dit betekent voor het woningen voorzieningenaabod (onder meer in Zuidoost en Nieuw-West, de gevolgen van de sluiting van het Gerhardhuis).

Verzorgings- en verpleeghuizen Stadgenoot bezit diverse verzorgings- en verpleeghuizen zoals De Venser, Willem Dreeshuis, Het Schouw, De Drie Wachters, De Klinker, De Boeg en sinds 2009 De Drecht. Een aantal van deze huizen is nieuw, zoals De Drie Wachters, of gerenoveerd, zoals De Klinker. We hebben echter ook huizen die (functioneel) verouderd zijn. Voor deze huizen maken we plannen voor vernieuwing. Zo is in 2009 de eerste fase van de nieuwbouw van Het Schouw opgeleverd. Op deze plek komt een aantal woonblokken met een uitgebreidere doelgroep; met meer dan alleen verzorgings- en verpleeghuiskamers. Het Schouw moet een ‘vitale’ mix bewoners aantrekken: jong en oud en kopers en huurders.

Kleinschalig wonen in plaats van verzorg- en verpleeghuizen Daarnaast zien we dat er meer vraag is naar kleinschalig wonen en minder vraag naar wooneenheden

Vastgoed met maatschappelijke functies Stadgenoot heeft veel vastgoed met maatschap­ pelijke functies en daar komt nog steeds nieuw ‘maatschappelijk vastgoed’ bij. Zo vragen stadsdelen ons om scholen te bouwen of te beheren. Daarnaast willen zorginstellingen vaak geen eigen vastgoed meer bezitten en vragen ons om te bouwen en te verhuren. Dit is omdat zorg en wonen tegenwoordig los van elkaar worden gefinancierd. Ook bouwen we ontmoetingsruimtes en dienstencentra én we worden gevraagd om bijvoorbeeld een kinder­boerderij of een sport­ accommodatie te realiseren. Uitgangspunt is dat we dit vastgoed rendabel realiseren en exploiteren. Soms geven we een huurkorting om (tijdelijk) een bepaalde maatschappelijke invulling mogelijk te maken. Hoe specifieker het vastgoed, hoe minder flexibel het gebruik in de tijd is, hoe belangrijker het is dat we dit rendabel exploiteren. We worden

50

Jaarverslag 2009

steeds vaker gevraagd om maatschappelijk vastgoed te realiseren en de kosten op ons te nemen. Voorheen behoorde deze verantwoordelijkheid bij andere partners. Door bezuinigingen en doordat verantwoordelijkheden zijn verlegd, komen stadsdelen nu met dit soort verzoeken bij ons. Op dit moment werken we aan verschillende projecten met een maatschappelijke functie. Een greep hieruit: in het CAN-gebied in Noord een voorziening voor Philadelphia, in Oostpoort de Open Hof en het OKC, in Bos en Lommer nieuwbouw voor Cordaan, in Slotervaart de nieuwbouw De Veste voor HVO-Querido.

6.3

Producten en dienstverlening

Het steuntje in de rug bij zelfstandig wonen geven we op verschillende manieren vorm. Bijvoorbeeld door zorg aan huis, een experiment met labeling en zorgindicatie, een ontmoetingsruimte, of door huismeester-plus, verzorgd wonen of de toewijzing gegroepeerd wonen en begeleiding van (senioren) woongroepen. Ook een belangrijk project in dit kader is het Onder-de-Pannenconcept. Uit onze evaluatie van de Onder-de-Pannenprojecten Ananasplein en Zoelenkerkstraat blijkt dat dit een concept is waar een markt voor is. Stadgenoot huisvest van oudsher diverse seniorenwoongroepen, bijvoorbeeld in Zuidoost, Anand Joti en Wi Kontren. Nog een goed voorbeeld is de Hudsonhof in De Baarsjes: een renovatieproject waarbij een eigentijds hof is gecreëerd met de functies wonen, zorg en ontmoeten. De Hudsonhof bestaat uit 54 woningen die voor ouderen geschikt zijn gemaakt. 13 woningen zijn specifiek voor een aparte woongroep van Surinaamse ouderen. Daarnaast zijn er ontmoetingsruimtes voor diverse nationaliteiten en is er dagopvang voor ouderen met psychosociale problemen. In 2009 zijn er diverse nieuwbouw­projecten opgeleverd met ruimte voor diverse woongroepen: gegroepeerd zelfstandig wonen. Na de Turkse seniorenwoongroep in Buskenblaser (sinds 2008) volgden in 2009 de volgende nieuwe initiatieven: • een Hindoestaanse seniorenwoongroep in zeven Wibo- en seniorenwoningen in de gerenoveerde Dudokhaken;

Stadgenoot

• een Marokkaanse woongroep Andalus in negentien woningen aan de Postjesweg in het nieuwbouwproject ’t Atelier. Stadgenoot beheert dit voor Far West; De Marokkaanse seniorenwoongroep op de Houtsmalocatie heeft helaas niet standgehouden doordat de woningen te laat werden opgeleverd.

6.4

Jongeren en studenten

In 2009 is Stadgenoot een stevige partij in jongerenen studentenhuisvesting geworden. Stadgenoot wil de woningmarkt toegankelijk maken voor jongeren en studenten door snel beschikbare eenheden aan te bieden. Wij kunnen dit mogelijk maken door de eenheden op basis van een campuscontract of een jongerencontract te verhuren. We werken in eerste instantie toe naar een portefeuille van duizend eenheden in 2014. Daarvoor nemen we een mix aan maatregelen. We gebruiken tijdelijke en permanente locaties, tijdelijke en permanente woonvormen en bijpassende contractvormen. In het aanbod streven we naar zowel grootschaligheid als kleinschaligheid, gedifferentieerd, verspreid over de stad. In 2009 hebben we uitgangspunten opgesteld voor studentenhuisvesting zoals een programma van eisen voor een studio. Dit is nodig om het product – de studentenwoning – zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de wensen van de doelgroep. In onze studio’s moet een student optimaal kunnen wonen, studeren, ontspannen en koken, op een kleine oppervlakte en tegen een betaalbare prijs. Stadgenoot heeft nu ruim vierhonderd eenheden voor studenten en jongeren. In 2009 zijn er 145 verhuurd. Het zijn zowel woningen in de tijdelijke verhuur als woningen met een campuscontract. Dit contract koppelen we aan de duur van de studie. Op deze manier garanderen we dat in deze woningen alleen studenten wonen. Het aantal wooneenheden voor studenten is in 2009 flink uitgebreid door hiervoor drie geschikte complexen te labelen. Een deel van de woningvoorraad leent zich daar goed voor: we hebben veel kleine woningen die minder geschikt zijn voor gezinnen, maar goed voor ‘startende’ eenpersoonshuishoudens.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Nieuw product: jongerencontract Het jongerencontract is een nieuw product dat Stadgenoot samen met Eigen Haard heeft ontwikkeld. Stadgenoot wil dat ook jongeren hun entree op de woningmarkt kunnen maken. Het jongerencontract is een experiment dat in 2010 wordt ingevoerd. Hierbij wordt een huurcontract op basis van leeftijd afgesloten waarbij de inschrijfduur doorloopt na het accepteren van de woning. Het huurcontract wordt beëindigd als de jongere 26,5 jaar oud is. De voor jongeren gelabelde woning komt zo weer vrij voor een nieuwe jongere, die een start kan maken op de woningmarkt.

problemen tegen te gaan. Woningen die gesloopt of gerenoveerd worden, verhuren we voor een groot deel tijdelijk aan studenten. Zo proberen we de leefbaarheid in deze buurten op peil te houden en een straatbeeld van dichtgespijkerde panden te voorkomen. We bieden deze woningen aan op StudentenWoningWeb (zie ook paragraaf 2.1), zodat alle studenten hierop kunnen reageren. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om deze studenten actief te laten zijn in hun eigen buurt, bijvoorbeeld door huiswerk­begeleiding te geven of activiteiten te organiseren.

6.5 Labelen en leefbaarheid Stadgenoot wil zoals gezegd het tekort aan studentenhuisvesting terugdringen. Door woningen te labelen voor studenten, vermindert de overlast in complexen zoals ATVA, Louise Wenthuis en de duplexwoningen in Slotermeer. In deze complexen zijn veel huurders met sociale problemen ingestroomd, waardoor er beheerproblemen ontstonden. Met labeling probeert Stadgenoot de concentratie van

51

Maatschappelijke opvang

Een zeer diverse groep mensen vraagt steeds vaker om hulp of ondersteuning. Mensen die te maken hebben met een gecombineerde problematiek zoals dakloosheid, onaangepast woongedrag, psychiatrisch probleem, of verslaving. Om deze mensen te kunnen huisvesten, zijn de voorzieningen in de maatschappelijke opvang van groot belang. Stadgenoot wordt geregeld benaderd om hiervoor initiatieven te huisvesten in onze nieuwbouw­

52

Jaarverslag 2009

projecten én in bestaande bouw. Deze initiatieven komen vanuit verschillende hoeken; zowel van particulieren als van instellingen die woningen zoeken voor huisvesting van hun cliënten. Vanwege de grote druk op de bestaande woningvoorraad en de lange looptijden in de nieuwbouw, is het belangrijk om zorgvuldig af te wegen of Stadgenoot hieraan kan en wil voldoen. In 2009 hebben we vijftig woningen in de bestaande voorraad verhuurd aan instellingen zoals HVO-Querido en Mentrum. Daarnaast bouwen wij een nieuw opvanghuis voor dak- en thuislozen in Slotervaart (de nieuwe Veste).

Multiprobleemgezinnen Stadgenoot heeft een aantal sessies georganiseerd samen met HVO-Querido, Bureau Jeugdzorg en Spirit om gezamenlijk na te denken over een woonzorgvoorziening voor multiprobleemgezinnen. Wij hebben in 2009 geconstateerd dat hier veel behoefte aan is. In 2010 geven we hier een concreet vervolg aan.

Kamers met kansen Samen met andere corporaties zoeken we oplossingen die de doorstroom vanuit Kamers-met-Kansenprojecten mogelijk maakt. Momenteel is het lastig voor jongeren om door te stromen. Hierdoor blijven ze gedwongen langer in het project zitten, terwijl ze klaar zijn voor de volgende stap. Dit kan hun ontwikkelingsproces frustreren. Daarnaast kost het onnodig geld, omdat ze een dure plek bezet houden terwijl ze de begeleiding eigenlijk niet meer nodig hebben.

6.6

Leefbaarheid

Stadgenoot zet zich in om de leefbaarheid in buurten te vergroten. Want prettig wonen houdt niet op bij de voordeur. Wij werken nauw samen met bewoners, stadsdelen, andere woningcorporaties, welzijns­instellingen, scholen en politie. Kortom, we werken met elkaar aan een leefbare stad. Ook goede, herkenbare huismeesters spelen hierin een belangrijke rol. In 2009 hebben we met alle nieuwe bewoners welkomstgesprekken gevoerd, is de BuurtKiosk geïntroduceerd en zijn er nieuwjaars­ recepties gehouden. Daarnaast hebben we samengewerkt met Circus Elleboog.

Stadgenoot

Kennismaken en informeren in welkomst­ gesprekken Met alle nieuwe bewoners voeren we welkomst­ gesprekken. Tijdens deze gesprekken kunnen de bewoners kennismaken met de huismeester en omgekeerd. Vervolgens bespreken we wat de huismeester doet, hoe deze te bereiken is en wat wij verwachten van de nieuwe bewoners. Ook geven we buurtinformatie: wanneer mag het huisvuil buitengezet worden, wanneer is het grofvuildag, welke renovaties of onderhoudswerkzaamheden staan er gepland, en wat is er te doen in de buurt? Ook laten we de nieuwe bewoner weten of er een actieve bewonerscommissie aanwezig is. Tot slot adviseert de huismeester de nieuwe bewoners om contact te leggen met de andere bewoners uit het portiek en samen afspraken te maken over het schoonhouden van de algemene ruimte.

BuurtKiosk volop in gebruik Op 1 juli 2009 werd in de Wildemanbuurt in Osdorp de BuurtKiosk officieel geïntroduceerd. Deze kiosk kunnen onze huismeesters inzetten bij buurt­ activiteiten. Bewoners kunnen hun wensen over de invulling van de BuurtKiosk – die voor elke wijk of buurt anders kunnen zijn – kenbaar maken bij hun huismeesters. Vanwege de veelzijdige mogelijkheden van de kiosk kan Stadgenoot aan verschillende wensen tegemoetkomen. Inmiddels is de Buurtkiosk al gebruikt voor allerlei evenementen. In 2009 zagen we de kiosk onder andere bij het Circus Elleboog, bij het pannenkoeken bakken, bij evenementen rondom verkoop van panden en verhuur van woningen in de vrije sector, op het Louise Wenthuisterras en op de opening van de BuurtEntree Mercatorplein.

Nieuwjaarsrecepties zijn waardevol In de eerste weken van het jaar vinden in enkele van onze complexen nieuwjaarsrecepties plaats. Met een hapje en een drankje bezoeken we deze complexen, samen met de huismeester en de gebiedsregisseur. Op deze manier maken onze bewoners (wederom) kennis met ons en elkaar op een informele manier. Geen bijeenkomst of overleg,

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

53

circustent steeds een week lang in de stadsdelen Noord, Zuidoost, Bos en Lommer en Westerpark. In de tent werden elke dag workshops en voor­ stellingen gegeven voor, door en met de bewoners van de buurt. In de vier stadsdelen kwamen in vier weken tijd meer dan 10.000 bezoekers. Stadgenoot heeft Circus Elleboog niet alleeen gesponsord, maar ook op een bijzondere manier met het circus samengewerkt. Zo heeft het optredens en workshops verzorgd voor verschillende organisaties waarmee Stadgenoot samenwerkt. Er hebben ruim 1.500 kinderen deelgenomen aan de workshops.

6.7

maar een gezellig samenzijn. Zowel bewoners als medewerkers blijken hier veel waarde aan te hechten.

Overlastbestrijding

In 2009 heeft Stadgenoot in totaal 729 meldingen van overlast afgehandeld. Drie bewoners zijn uit hun woning gezet, omdat ze extreme overlast veroorzaakten. Daarnaast zijn er nog twee zaken via een juridische procedure afgehandeld die niet tot ontruiming hebben geleid, maar tot een verhuizing of woonbegeleiding door een hulpverlenende instelling. Onderdelen van onze overlastbestrijding zijn verder het Portiekplan en het Laatste-Kansbeleid.

Huismeesters nog beter zichtbaar In bijna alle complexen van Stadgenoot is een huismeester aanwezig. De bewoners kunnen onze huismeesters niet over het hoofd zien: onze huiskleuren (groen en rood) zijn verwerkt in hun kleding en onze huismeesterkantoren zijn prominent zichtbaar in de buurt. In 2009 zijn er nieuwe kantoren gekomen op het Van Beuningenplein (West), de Notweggarage (Nieuw-West) en de Transvaalbuurt (Oost). Een aantal huismeesters werkt vanuit de nieuwe BuurtEntrees op het Mercatorplein, Tussenmeer en de Eerste Constantijn Huygensstraat.

Samenwerking en sponsoring Circus Elleboog In 2009 bestond Circus Elleboog zestig jaar. Circus Elleboog manifesteert zich, buiten het eigen theater in het centrum van de stad, ook nadrukkelijk in de Amsterdamse wijken. Het heeft ook als doelstelling om de komende jaren meer zichtbaar te zijn in de wijken. Stadgenoot was in 2009 exclusieve sponsor en samenwerkingspartner voor het evenement Elleboog Wijkt Uit in juni. Hierbij stond een grote

Portiekplan voor begeleiding probleemgezinnen In 2009 heeft Stadgenoot op verzoek van en samen met Jeugdzorginstelling Spirit gewerkt aan een interventie- en woonbegeleidingsproject voor gezinnen met een opeenstapeling van sociale en economische problemen. In die gezinnen ontbreekt het vaak aan structuur; ouders zijn het overzicht kwijtgeraakt. Daarom wordt er een gezinscoach ingezet die zorgt dat het contact met alle instanties overzichtelijk blijft. Ook pakt hij een voor een de problemen in het gezin aan. De samenwerking met de direct betrokken partijen is daarbij essentieel. In het Portiekplan staat de zeer intensieve bege­leiding van probleemgezinnen omschreven. Een gezinscoach van Spirit begeleidt het gezin, maar de huismeester van het betrokken wooncomplex ondersteunt de coach hierbij. De huismeester houdt hiervoor toezicht op de gezinnen die via het Portiekplan gehuisvest zijn in een woning van Stadgenoot. Ook ondersteunt hij de gezinnen, als er bijvoorbeeld technische problemen zijn in de woning.

54

Jaarverslag 2009

Laatste-Kansbeleid in Amsterdam nieuwe opzet Sinds 2001 bestaat in gemeente Amsterdam het zogenoemde ‘Laatste-Kansbeleid’. Dit houdt in dat bewoners die extreme overlast veroorzaken, na een ontruiming op een andere plek een laatste kans krijgen. Helaas hebben de gemeente en de woningcorporaties tot nog toe weinig gebruik­ gemaakt van deze mogelijkheid. Ook zijn de afspraken over begeleiding en huurovereenkomsten niet duidelijk. In 2009 heeft zowel Eigen Haard als Stadgenoot daarom regelmatig met de gemeente en het Leger des Heils overlegd over de mogelijkheden om de regeling te verbeteren. Dit heeft geleid tot een nieuwe opzet. Nadat het vonnis tot ontruiming is uitgesproken, neemt de Dienst Wonen van de gemeente het initiatief om via WoningNet een ‘laatste kanser’ te koppelen aan een woning van een andere corporatie. De nieuwe verhuurder maakt een nieuwe start met de bewoner. De huurovereenkomst komt voor maximaal twee jaar op naam van het Leger des Heils te staan. Als het traject positief wordt afgesloten, dan wordt de huurovereenkomst overgeschreven op naam van de bewoner. Op dit moment onderzoeken we nog hoe we het beste kunnen handelen, als er op het nieuwe adres toch weer sprake is van overlast.

6.8

Bewonersparticipatie

Stadgenoot wil graag samen met bewoners en andere huurders zorgen voor prettige, leefbare buurten. Daarom laten we bewoners met ons meedenken over ontwikkelingen in en beheer van buurten. Bewoners kunnen participeren door zitting te nemen in een bewonerscommissie. Daarnaast overleggen we met bewoners in complexen waar huurders en eigenaren samenwonen (gemengde complexen), bij sloop-, nieuwbouw- en renovatieprojecten en bij maatschappelijke projecten die Stadgenoot heeft of buurtbewoners hebben opgezet. Onze BuurtEntrees blijken bovendien een uitstekende locatie voor verschillende vormen van bewonersparticipatie.

Stadgenoot

Nieuwe huurderskoepel, nieuwe naam: Huurgenoot Sinds 1 januari 2009 is de nieuwe huurderskoepel van Stadgenoot actief en op 8 april heeft die de naam Huurgenoot gekregen. Stadgenoot heeft vier reguliere overleggen met Huurgenoot gehad. Daarnaast waren er verschillende werkgroepen actief, zoals de werkgroep Beleid en de werkgroep Participatie. In het verslag van Huurgenoot (zie deel IV) leest u meer over de verschillende overleggen.

Modernisering bewonersparticipatie Ook hebben managers gebiedsregie in 2009 regelmatig overlegd met Huurgenoot over hoe we de bewonersparticipatie kunnen moderniseren. In dit overleg is ook de nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen Stadgenoot en Huurgenoot besproken en de maatwerkovereenkomst die met elke bewonerscommissie afzonderlijk wordt afgesloten. De samenwerkingsovereenkomst en maatwerkovereenkomst zijn in het derde kwartaal aan de bewonerscommissies gepresenteerd en eind 2009 is de eerste maatwerkovereenkomst met de bewonerscommissie Oklahoma gesloten. In de eerste helft van 2010 verwachten wij met alle bewonerscommissie overeenstemming te hebben over de maatwerkovereenkomst. Daarnaast is in 2009 veel aandacht geschonken aan de participatie en samenwerking in gemengde complexen (huur en koop). In de tweede helft van het jaar is een cursus georganiseerd voor VvE-besturen en bewonerscommissies over de juridische context voor eigenaren en huurders in gemengde complexen en over de mogelijkheden voor samenwerking. De cursus werd vooral door veel VvE-besturen bezocht en zeer positief beoordeeld. In de maatwerkovereenkomst met bewoners­commissies is het overleg in gemengde complexen een apart aandachtspunt. In ongeveer 25% van de gemengde complexen is sprake van samenwerking tussen VvE-besturen en bewonerscommissies. Wij streven ernaar om dit percentage in 2010 aanzienlijk te verhogen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Introductie gebiedsbeheerplannen en gebiedsnieuwsbrief Alle beheerwerkzaamheden in de gebieden waar Stadgenoot bezit heeft, worden gebundeld in gebiedsbeheerplannen. De eerste plannen zijn in 2009 afgerond. De gebiedsbeheerplannen beschrijven per buurt de speerpunten van Stadgenoot en de beheerstrategie. Ze bevatten ook een jaarprogramma dat elk jaar wordt geactualiseerd. In september zijn de eerste gebiedsnieuwsbrieven verschenen. Het doel van de nieuwsbrieven is om de activiteiten van Stadgenoot in de buurten goed voor het voetlicht te brengen. Elke nieuwsbrief bevat een vaste column van de huismeester, een interview met een bewoner of instantie waarmee Stadgenoot in de buurt samenwerkt, een rubriek met veel­ gestelde vragen en twee korte nieuws­artikelen.

BuurtEntrees In enkele buurten waar Stadgenoot woningen bezit, hebben we kleinschalige buurtkantoren: de zogenoemde BuurtEntrees. Deze kantoren zijn voor de huismeesters en de andere medewerkers van Stadgenoot de uitvalsbasis naar de buurt.

55

De meeste BuurtEntrees hebben ook een ontmoetingsruimte voor bewoners. Bewonerscommissies, VvE-besturen, jongerengroepen, migrantenvrouwen, winkeliers en anderen kunnen deze ruimte gebruiken voor vergaderingen en om plannen te maken om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren. In totaal heeft Stadgenoot zeven BuurtEntrees. • Oud-West (Furore); • De Baarsjes (Mercatorplein); • Osdorp (Tussenmeer); • Zuidoost (Holendrecht). • Geuzenveld (Goeman Borgesiusstraat); • Wildemanbuurt (garage Notweg); • Slotermeer (A. van Oordthof).

BuurtEntrees ideale locatie voor verschillende activiteiten Zowel individueel als in groepsverband maken bewoners hier gebruik van voor uiteenlopende activiteiten zoals een wekelijkse kookclub, een workshop sollicitatietrainingen, schaakles voor kinderen, naailes voor vrouwen, Sinterklaasfeesten voor kinderen en koffieochtenden.

56

Jaarverslag 2009

Op zoek naar vrijwillige gastvrouwen en -heren In drie BuurtEntrees werken voor een deel van de openingstijden gastvrouwen en -heren, die in dienst zijn van Stadgenoot. Omdat veel partijen gebruikmaken van de BuurtEntrees, is dit echter niet allemaal met sleutelbeheer te regelen. Daarom gaan wij in 2010 voor diverse BuurtEntrees op zoek naar vrijwilligers, die tegen een geringe vergoeding het gastvrouwschap willen invullen. Initiatief Academie van de Stad ondersteunt Buurt­Entrees Ook vanuit het initiatief Academie van de Stad is 2009 gewerkt aan onze BuurtEntrees. Voor dit initiatief worden studenten aangetrokken die zich inzetten voor wijk- en bewonersgerichte projecten. In Osdorp en Zuidoost hebben deze studenten bijgedragen aan de introductie van de BuurtEntree door een onderzoek te doen naar de gebruiks­mogelijkheden. Hiervoor werden bewoners en sleutelfiguren benaderd. Het adviesrapport van de studenten bevat nuttige aanbevelingen en adviezen; een instrument dat de BuurtEntree tot een succes kan maken.

Contact met de buurt via Buurtleven.nl Op initiatief van Stadgenoot en de corporaties Rochdale, Ymere en De Key is in februari 2009 de

Stadgenoot

website Buurtleven.nl gelanceerd. Buurtleven.nl is een website voor en door de buurt. Een digitale ontmoetingsplek op internet waar bewoners contacten met buren en (buurt)organisaties leggen en onderhouden en waar ze het laatste nieuws en informatie over de wijk of buurt halen en delen. Op de site zijn buurtnieuws, buurtactiviteiten, oproepjes, foto’s en video’s te vinden. Bewoners blijven zo op de hoogte van actualiteiten en activiteiten in hun wijk en kunnen eigen buurtnieuws delen met anderen. Buurtleven.nl is uniek, omdat buurtgenoten hiermee berichten naar elkaar kunnen sturen, zonder dat zij daarvoor namen of e-mailadressen nodig hebben. Buurtleven is niet exclusief bedoeld voor de huurders van Stadgenoot; alle bewoners van Amsterdam kunnen gebruikmaken van deze site. Buurtleven.nl is gestart in de stadsdelen Oost-Watergraafsmeer, Zeeburg en Osdorp. Eind 2009 had bijna 10% van de bewoners in deze startgebieden de toegangscode voor Buurtleven geactiveerd. Om het gebruik te stimuleren, gaan wij Buurtleven vaker als communicatiemiddel gebruiken, bijvoorbeeld in de contacten met bewonerscommissies.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

57

‘De meeste mensen knappen hier erg op’ Dat je niet meer zelfstandig kunt wonen is al moeilijk genoeg. Dan ook nog met een hele groep vreemden op één zaal terecht komen, dat wil niemand. Gelukkig kunnen we tegenwoordig uitkijken op een betere oude dag. Ook als we misschien dement worden. In Meer en Oever, een project voor ouderen met dementie, is het leven bijvoorbeeld al een stuk leuker dan vroeger. Jan Scholte is coördinator zorg extra muraal in de kleinschalige woongroep voor demente ouderen. Het pand werd in september 2009 opgeleverd. “Vergeleken met het verzorgingstehuis

‘Vergeleken met het verzorgings­ tehuis is deze woonvorm zoveel beter’ is deze woonvorm zoveel beter. Een van onze bewoners reageerde nergens meer op, lag in vegetatieve toestand in bed. Nu is ze bijna de hele dag uit bed en probeert ze zelfs te praten. De meeste mensen uit een verpleeghuis knappen hier erg op.” Het woonproject in Osdorp bestaat uit vier afdelingen met elk een eigen woonkamer, waar omheen zes

privékamers liggen voor de bewoners. Ook mevrouw Elias woont hier naar tevredenheid. Stadsvernieuwing zorgde ervoor dat ze moest verhuizen. Iets wat de van oorsprong Zeeuwse dame zonder kinderen, duidelijk niet meer alleen aan zou kunnen. Zo kwam ze in een grootschalig verpleeghuis terecht. “Oh, dat weet ik eigenlijk ook niet meer. Maar toen was ik nog zo ziek hè.” Gelukkig weet Jan Scholte het nog. Hij stelde voor dat mevrouw Elias in het nieuwe project kwam wonen. Nu kan mevrouw Elias weer gewoon de dagelijkse dingen doen die ze gewend was. ‘s Avonds helpt ze mee met het schillen van de aardappels en haar eigen kamer houdt ze ook zelf schoon. “Ze hoeven me alleen te helpen met de zware stoelen, maar voor de rest doe ik het zelf. Ja hoor, ik voel me hier wel thuis.” De was doen, samen de maaltijd koken, privacy als de bewoner het wil, het is mogelijk binnen de beschermde omgeving en met begeleiding. Het succes van de woonvorm is volgens Jan Scholte extra geholpen doordat het pand onderdeel is van een nieuwbouwproject. Doordat vanaf het begin is samengewerkt met Stadgenoot. Zoals het in een ‘normale’ woning ook zou zijn. Zoals het nu op Meer en Oever is, is het bijna, net als ‘thuis’.

58

7

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Financiën De economische crisis heeft ons ook in 2009 nog parten gespeeld. Het heeft invloed gehad op ons jaarresultaat en de solvabiliteit. Desondanks investeren we in projecten. In dit hoofdstuk beschrijven we de verschillende posten uit de jaarrekening. Ook gaan we in op onze leningenportefeuille en de manier waarop we met financiële risico’s omgaan.

7.1 Financiële resultaten 2009 Wat in 2008 begon als een kredietcrisis, zette in 2009 in alle hevigheid door. In het verslagjaar werd de wereldeconomie getroffen door de zwaarste economische crisis sinds de jaren dertig van de twintigste eeuw. De verslechterende omstandig­ heden en daarmee samenhangende aanpassingen in ons beleid hebben uiteraard hun weerslag gehad in ons financieel en investeringsbeleid. Doordat wij een actief reser­veringsbeleid hebben, gebaseerd op voorzichtigheidsbeginselen, hebben wij al in 2008 een groot deel van de verliezen voor onze

rekening genomen: een verlies van € 88,5 miljoen. Daardoor trad in 2009 een belangrijke verbetering op in het bedrijfsresultaat. Ook zijn wij in 2009 gestart met een nog intensievere monitoring van ons investeringsprogramma. Wekelijks hebben we de investeringsmogelijkheden afgestemd op de ontwikkeling van de financiële situatie en de financieringsomstandigheden. Ook verkoop- en beheeractiviteiten zijn gedurende 2009 nadrukkelijk onderwerp geweest van monitoring en sturing. Door de combinatie van deze maatregelen zijn we in staat geweest in 2009 ons verlies te beperken

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

tot € 14,1 miljoen. Deze mutatie is voor het overgrote deel te danken aan een verbetering van € 60 miljoen in het bedrijfsresultaat vóór rente, belasting en waarderingsverschillen in materiële vaste activa (mva). De solvabiliteit daalt van 29,1% eind 2008 naar 27,4% eind 2009. Het investeringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht dat we alleen investeringen doen als die worden gedekt door stijging van eigen vermogen, en als de kasstroomontwikkeling investeren mogelijk maakt. De afgelopen jaren, toen het economisch goed ging, hadden we voldoende verkopen van bestaand bezit en hebben we onze projecten­portefeuille sterk uitgebreid, ook met diverse strategische grondposities (voor de lange termijn). In tijden van economische crisis echter moet het investeringsbeleid intensiever worden gemonitord en permanent worden aangepast aan de sterk wijzigende marktomstandigheden. Dat is in 2009 dan ook gebeurd. Bovendien hebben we de geplande nieuwbouwinvesteringen kunnen beperken. Dat was mogelijk doordat de meeste nog in het stadium waren van voornemens, en niet van contractueel vastgelegde verplichtingen. Daardoor konden we deze plannen in de tijd verschuiven, inhoudelijk aanpassen en indien noodzakelijk schrappen. Overigens hebben wij, vanuit overwegingen van goed koopmanschap, ook in 2009 de actuele waarde van ons bezit zeer voorzichtig benaderd en eventuele tijdelijke waardedalingen in de cijfers verantwoord. De algemene verwachting is dat de recessie nog enige tijd aanhoudt. Toch verwachten wij dat ons financiële beleid van de afgelopen jaren tot gevolg zal hebben dat de in 2009 ingezette verbetering van onze cijfers zal doorzetten in 2010 en volgende jaren.

7.2 Jaarresultaat Het jaarresultaat 2009 bedraagt een verlies van € 14,1 miljoen, een verbetering van nagenoeg € 75 miljoen ten opzichte van 2008. Dat jaar boekten we een negatief jaarresultaat van € 88,5 miljoen. In 2009 zijn we ondanks de recessie in staat geweest het verlies tot een minimum te beperken, mede doordat we ons investeringsprogramma actief hebben bijgestuurd. De bijstuurmaatregelen in

59

2009 hadden als doel het jaar af te sluiten met een nulresultaat, maar dat streven is niet geheel gerealiseerd. Dat komt door twee onverwachte tegenvallers: • Eind januari 2010 heeft de Raad van de jaar­verslaggeving richtlijn 272 aangescherpt. Het doel van die richtlijn is te komen tot een eenduidige verwerking van de belastingen in de jaarrekeningen van woningcorporaties. Deze aanscherping heeft in hoofdzaak betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het toekomstig verkoop­ programma. Als gevolg hiervan ontstaat een latente belastingverplichting van ruim € 12 miljoen, die niet te voorzien was. • Ons samenwerkingverband Far West heeft een jaarresultaat over 2009 gerealiseerd van € 21 miljoen verlies. In Far West, opgericht om bij te dragen aan de herstructurering van de westelijke tuinsteden, hebben wij een belang van 32,3%. Bij de laatste ramingen in december was er nog sprake van een verwacht verlies van € 10 miljoen, wat zich vertaalt in een verlies van ruim € 3 miljoen voor Stadgenoot. Het verlies van € 21 miljoen resulteert voor Stadgenoot nu in een aanvullend en niet voorzien verlies van € 3,8 miljoen. Als gevolg van het jaarresultaat daalde ons eigen vermogen in 2009 van € 692,5 miljoen naar € 678,4 miljoen. Dit is een daling van € 14,1 miljoen. Voor het overige zijn de belangrijkste posten op een rij: • De huuropbrengsten stijgen met € 11 miljoen van 156 miljoen naar 167 miljoen als gevolg van grote aankopen die we eind 2008 hebben gedaan en die in 2009 omzet genereerden, en als gevolg van de oplevering van nieuwbouwwoningen. • De dalende lijn van de verkoop van onze bestaande huurwoningen werd ook in 2009 verder doorgezet. Dat leidde tot een verslechtering van het resultaat ten opzichte van 2008 met ongeveer € 7 miljoen, van 29 miljoen naar 22 miljoen.

60

Jaarverslag 2009

• Ook het resultaat van de verkoop van nieuwbouw daalde in 2009 met € 5 miljoen tot een nettoresultaat van € 6,3 miljoen (2008 € 11,3 miljoen). • De overige waardeverandering van de materiële vaste activa (de zogeheten onrendabels) is met € 39,1 miljoen nog steeds hoog, maar ten opzichte van 2008 is het sterk gedaald. In 2008 waren de onrendabels € 83,9 miljoen. Door het lagere investeringsvolume dalen de onrendabels navenant. Een nadere specificatie vindt u in dit hoofdstuk in de paragraaf Onrendabels. • De bijzondere waardeverandering van de voorraden is ook gedaald van 31,4 miljoen in 2008 naar 10,3 miljoen in 2009. In 2008 is het belangrijkste deel van onze grond- en ontwikkelposities getaxeerd. Dit leidde tot een afwaardering van 31,4 miljoen. In 2009 zijn de grondposities opnieuw getaxeerd. Dit heeft niet geleid tot nieuwe waarderingen. Wel zijn onderhoudsinvesteringen voor deze grond­ posities, die geen waardestijging tot gevolg hebben, afgewaardeerd. Ook is de voorraad te verkopen woningen afgewaardeerd. • De mutatie van de waarde materiële vaste activa is in 2009 per saldo positief, namelijk € 15,1 miljoen. Ten opzichte van 2008 is hier sprake van een verbetering van € 21,4 miljoen. Dit saldo is opgebouwd uit twee componenten, de rentabiliteitswaardecorrectie en de waardeverandering van het bezit. De rentabiliteitswaardecorrectie is € 43,8 miljoen positief (2008 € 49,7 miljoen), in hoofdzaak als gevolg van een zeer succesvol rentebeleid. Dat resulteerde in een gemiddelde rentevoet van vreemd vermogen van 4,28% bij een duration van 11,48 jaar. De waardeverandering is ook in 2009 negatief, namelijk € 16,6 miljoen (2008 € 56,0 miljoen negatief). De verklaring daarvoor is een iets verdere aanscherping van de negatieve toekomstverwachting (onder andere lagere ingerekende verkopen en een lage inflatieverwachting). • De daling van de marktrente, de stabilisering van de spreads en het voornoemd actief rente-

Stadgenoot

beleid hebben geleid tot een daling van de rentelasten met ruim € 1 miljoen, ondanks de nominale toename van de leningportefeuille. • Tot slot is de post ‘overige lasten’ in 2009 € 8 miljoen lager dan in 2008. Belangrijkste verklaring is dat de incidentele fusiekosten van € 6,2 miljoen in 2008 tot 0 in 2009 zijn gereduceerd.

7.3 Solvabiliteit De solvabiliteit is een zeer belangrijke indicator voor de financiële continuïteit van Stadgenoot. Zeker gezien ons zeer ambitieuze investerings­ programma voor de komende jaren is het van cruciaal belang dat wij financieel gezond zijn. Ook moet de solvabiliteit groot genoeg zijn om het investeringsprogramma te kunnen (laten) financieren. Zoals toegelicht in het jaarverslag 2008 is de solvabiliteit van Stadgenoot terug­ gelopen van ruim boven de 30% eind 2007 naar 29,1% eind 2008. In het jaarverslag 2008 is de navolgende verwachting voor 2009 opgenomen: Gezien de zwaarte van de economische crisis is de verwachting echter gerechtvaardigd, dat ook in 2009 een iets verdere verslechtering van de solvabiliteit plaatsvindt. We verwachten dat de solvabiliteit dit jaar verder daalt tot aan de margegrens, namelijk tot ongeveer 27,5%. Een verbetering van de solvabiliteit verwachten we pas op zijn vroegst in 2010. De solvabiliteit eind 2009 komt uiteindelijk uit op 27,4%. Dat is nagenoeg gelijk aan de verwachting die we eind 2008 hadden. De intern vastgestelde solvabiliteitsnorm bedraagt 30% met een bandbreedte van plus en min 2,5 procentpunt. De solvabiliteit eind 2009 is dus nagenoeg gelijk aan de ondergrens van de bandbreedte. Overigens is deze stand nog 2,4 procentpunt boven de afgesproken absolute ondergrens (die we hebben gesteld op 25%). De daling van de solvabiliteit van 1,7 procentpunt is te verklaren uit het negatief jaarresultaat van € 14,1 miljoen (0,6 procentpunt) en uit de balansverlenging van ruim € 100 miljoen (1,1 procentpunt).

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

61

Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid

Waardering onroerende zaken

Onze maatschappelijke investeringen omvatten in totaal € 56,2 miljoen. Die investeringen omvatten enerzijds de zogenoemde onrendabels en anderzijds leefbaarheidsprojecten: • onrendabels: investeringen in aankopen, in de nieuwbouw van huurprojecten en in renovatieprojecten, waarbij op grond van de maatschappelijke doelstelling verliezen worden geleden (sociale huur). In 2009 hebben we hierin in totaal € 49,2 miljoen geïnvesteerd. Een toelichting op deze investeringen vindt u in paragraaf over onrendabels. • de externe kosten van leefbaarheidsprojecten vanuit het beheerbedrijf, al dan niet in de vorm van samenwerkingsverbanden (portiekmanagement, huismeesterdiensten en dergelijke). Hierin hebben we in totaal € 7 miljoen geïnvesteerd. De externe uitgaven in het kader van leefbaarheid in 2009 waren: - beheer openbare ruimte € 1,2 miljoen - sociaal beheer € 3,1 miljoen - veiligheid € 0,2 miljoen - schoonmaken € 0,7 miljoen - sociale, culturele, buurt en welzijnvoorzieningen € 1,8 miljoen

Belangrijke component bij de waardering van Stadgenoot zijn onze onroerende zaken (het vastgoed). Deze komen in verschillende hoedanigheden voor op de balans. Afhankelijk van hun ontwikkelingsstadium worden ze gerubriceerd als: • onroerende zaken in exploitatie, die worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde; • onroerende zaken in ontwikkeling, die worden gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere bedrijfswaarde; • onderhanden werk en ontwikkelposities, waarbij wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of aankoopprijs, óf tegen de lagere realiseerbare waarde (veelal vertaald in de directe opbrengst­waarde).

7.4 Waarderingsgrondslagen Stadgenoot waardeert zijn bezit op actuele waarde. Dit biedt naar onze mening het beste inzicht en vormt een goede basis voor beleidsdiscussies, voor risicoanalyses, om investeringsplannen te beoordelen en om te bepalen welke ruimte er is voor huur-, onderhouds- en investeringsbeleid in de toekomst. De grondslagen zijn niet wezenlijk veranderd ten opzichte van 2008, het jaar waarin de nieuwe grondslagen van Stadgenoot zijn vastgesteld.

Materiële vaste activa in exploitatie in miljoenen Stadgenoot vennootschappelijk NV Stadsgoed Amsterdamse Compagnie NV Stadgenoot geconsolideerd

Bedrijfswaarde (onroerende zaken in exploitatie) De bedrijfswaarde is een belangrijk instrument om op complexniveau de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille bij te sturen. Een bedrijfswaarde van een complex geeft in principe de toekomstige ‘verdiencapaciteit’ weer. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Deze onroerende zaken omvatten nagenoeg 80% van het balanstotaal van Stadgenoot; de bedrijfswaarde hiervan is daarmee in grote mate bepalend voor de waarde van de corporatie. Zowel de beginbalans 2009 als de eindbalans 2009 hebben we bepaald volgens de nieuwe waarderingsgrondslagen. Deze zijn identiek aan de beginbalans 2008. Gedurende het verslagjaar zelf zijn geen materiële wijzigingen doorgevoerd. Samengevat was de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie in 2008 en 2009 als volgt:

Jaarrekening 2009

Jaarrekening 2008

Verschil 2009-/-2008

1.883,9

1.822,4

61,5

111,7

88,1

23,6

21,5

19,4

2,1

2.017,1

1.929,9

87,2

62

Jaarverslag 2009

Verschillenanalyse bedrijfswaarde Uit de tabel blijkt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie zich gedurende 2009 heeft ontwikkeld van € 1.929,9 miljoen tot € 2.017,1 miljoen. Dit is een toename van € 87,2 miljoen. Los van de investeringen gedurende 2009 van € 114,5 miljoen en de desinvesteringen van € 42,4 miljoen, was er in de winst- en verliesrekening van Stadgenoot geconsolideerd sprake van een positieve mutatie van de actuele waarde van het materieel vast actief van € 15,1 miljoen. In deze waardemutatie is een positieve rentabiliteitswaardecorrectie van onze leningportefeuille opgenomen van € 43,8 miljoen. Zonder deze post is er een negatieve waardeverandering van € 28,7 miljoen. De belangrijkste factor die heeft geleid tot deze negatieve waardemutatie is dat we de toekomstige kasstromen van ons bezit voorzichtiger hebben ingeschat. Daarbij zijn de belangrijkste posten: • een lagere inflatieverwachting, leidend tot minder toekomstige huurinkomsten; • lagere verkoopopbrengsten uit onze verkoop van bestaand bezit; • hogere exploitatie-uitgaven, die gedeeltelijk gecompenseerd worden door een lagere inschatting van de onderhoudskosten. Een uitgebreide toelichting op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde vindt u in de Jaarrekening, op pagina 136.

Onroerende zaken in ontwikkeling, onderhanden werk en ontwikkelposities Onroerende zaken in ontwikkeling, onderhanden werk en ontwikkelposities worden in principe gewaardeerd tegen de bestede kosten. In 2009 hebben we de projectenportefeuille kritisch doorgelopen: hoe realistisch zijn de projecten gewaardeerd? Dit heeft geleid tot een verdere opschoning van de onderhandenwerk-standen en van aangepaste voorzieningen.

Onrendabels Het totaal van onrendabels bedraagt in 2009 € 49,2 miljoen. In de jaarrekening zijn deze bedragen

Stadgenoot

verwerkt onder ‘afschrijvingen op (im)materiële vaste activa’ en ‘bijzondere waardeverandering van voorraden’. Deze onrendabels zijn maatschappelijke investeringen, waarvan we bewust het verlies nemen. (Op grond van onze statutaire doelstellingen zijn we er immers juist voor deze activiteiten.) Deze maatschappelijke investeringen betreffen zowel sociale huurwoningen die in 2009 zijn opgeleverd als investeringen in sociale woningen die in de komende jaren worden opgeleverd. De belangrijkste componenten die de post ‘onrendabels’ bepalen, zijn: 1. afwaarderingen van de € 10,2 miljoen grondposities 2. getroffen voorziening (nieuwbouw)€ 9,4 miljoen projecten in ontwikkeling 3. onrendabels als gevolg van aankopen van bezit € 14,2 miljoen 4. onrendabels als gevolg van € 15,4 miljoen woningverbetering Bij 1 Voor de grondposities is een nieuwe taxatie gemaakt. Dit heeft niet geleid tot een aanpassing van de waarde in het economisch verkeer. Het bedrag dat in 2009 is afgeboekt is grotendeels veroorzaakt door de volgende posten: • Van Gendthallen: € 3,2 miljoen. Het afgeboekte bedrag was eerder als materiële vaste activa (mva) in ontwikkeling geactiveerd op de balans van de Monumenten BV. Na liquidatie van die bv en opname van het bezit in Stadgenoot, is deze onderhandenwerk-stand afgeboekt. • Dudokhaken fase 1: €1,8 miljoen. Een aantal van de woningen die oorspronkelijk voor verkoop bedoeld waren, zijn helaas nog onverkocht. De woningen zijn in de voorraad opgenomen tegen de ingeschatte verkoopprijs, verminderd met verkoopkosten. • Oostenburg: € 1,7 miljoen. Het gaat om uitgaven voor de grondsanering. • Drijvende kantoorvilla’s: € 1,6 miljoen: Afboeking van historische plankosten. • Bakkerpanden: € 1,3 miljoen. Deze voorraad­ positie is in het verleden verkeerd gewaardeerd; dat is nu rechtgetrokken.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

63

• mutatie van de voorziening bij financiële afwikkeling (€ 17,5 miljoen positief) In 2009 zijn 10 projecten opgeleverd en financieel afgewikkeld. Onrendabels die in het verleden voor deze projecten voorzien waren, zijn nu voor € 12,9 miljoen ten gunste van de voorziening gebracht. Uit voorgaande boekjaren is voor € 4,6 miljoen aan voorziene onrendabels vrijgevallen, omdat deze projecten zijn afgewikkeld. • voorziening van gedane uitgaven voor het investeringsbesluit (€ 15 miljoen) Het genoemde bedrag is uitgegeven in 2009 voor 37 verschillende projecten. Voor deze projecten is nog geen investeringsbesluit genomen, maar het voorcalculatorisch onrendabel is hoger dan het tot op heden uitgegeven bedrag.

Bij 2 Het aantal nieuwbouwprojecten is omvangrijk; het totaalbedrag is opgebouwd uit: • genomen onrendabels bij investerings­ beslissingen (€ 11,9 miljoen) Voor 14 projecten is in 2009 een investeringsbesluit genomen. In een aantal gevallen was het een herzien investeringsbesluit op basis van gewijzigde inzichten. In een aantal gevallen zijn positieve bedragen ontstaan. Dit is het geval wanneer oude berekeningen van een hoger onrendabel uitgingen dan nu begroot. In dat geval is er een correctie op eerder genomen voorzieningen doorgevoerd. De belangrijkste besluiten staan hieronder weergegeven met bijbehorende consequentie voor het onrendabel. Dudokhaken fase 2 -€ 7,8 miljoen Steigereiland 128 1e fase -€ 7,3 miljoen Poeldijkstraat HVO -€ 5,3 miljoen ODE New Chinatown -€ 1,7 miljoen Baarsjesweg (voormalige Aya Sofia, Rivaterrein) € 1,3 miljoen Argentinië Fase 2 € 2,9 miljoen Argentinië Fase 1 € 6,0 miljoen

Bij 3 De post ‘onrendabels als gevolg van aankopen’ bevat de onrendabels van aankopen die direct in exploitatie zijn genomen. De belangrijkste posten hierbij zijn: • De Drecht: (€ 12,1 miljoen). Van Rochdale hebben we verzorgingshuis De Drecht over­ genomen. Deze aankoop is een onderdeel van een ruiltransactie. • Mr. Treublaan (€ 0,9 miljoen). We hebben we een bedrijfsruimte overgenomen (aanpalend aan bezit van Stadgenoot). Tot slot heeft de grote hoeveelheid woningver­ beteringsprojecten (renovatie zonder uitplaatsing) binnen Stadgenoot geleid tot een onrendabel van ruim € 15,4 miljoen.

Investeringen in woningen boven € 200.000,Stadgenoot heeft in 2009 170 koopwoningen opgeleverd waarvan de stichtingskosten boven de grens van € 200.000,- lagen. Het gaat om eengezinswoningen en appartementen in de projecten IJburg blok 8, IJburg blok 56a Cadiz, Cuypershof, Houtsma/Buurtfabriek en Wenslauerstraat. Tevens zijn er 86 huurwoningen opgeleverd met stichtingskosten boven de € 200.000,-. Dit zijn vrijesectorhuurwoningen van de projecten Meer en Oever (Abel Tasman), Cadiz, IJburg blok 56a, Schouw/Buitenhart blok a, Cuypershof,

64

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Houtsma/Buurtfabriek. Deze opleveringen passen in het beleid van Stadgenoot dat uitgaat van gedifferentieerd bouwen en bewonen: wij richten ons op menging van koop, vrije sectorhuur en sociale huur binnen complexen. Dit draagt in wijken rechtstreeks bij aan de kwaliteit van wonen en leven.

7.5 Enkele posten in detail Bedrijfsopbrengsten De opbrengsten van Stadgenoot, zoals genoemd in onze geconsolideerde Jaarrekening 2009, bedroegen € 279,9 miljoen. In 2008 was dit € 278,2 miljoen. De totale opbrengsten laten een hele lichte stijging zien. In de verschillende opbrengstcategorieën zijn duidelijke verschillen te zien. In de volgende paragrafen lichten wij deze kort toe. Het in de jaarrekening gepresenteerde omzetcijfer geeft slechts een beperkt beeld van de financiële omvang van de activiteiten van Stadgenoot. Alle projectontwikkelingsactiviteiten (investeringen) in het kader van huurwoningen worden namelijk als zodanig niet als omzet verantwoord. Deze investeringen bedroegen € 96,9 miljoen. Daarnaast wordt bij de verkopen van bestaand bezit slechts het resultaat als omzet verantwoord en niet de werkelijke omzet; een verschil van € 47,8 miljoen. Op basis van deze uitgangspunten bedroeg de gecorrigeerde ‘omzet’ van Stadgenoot over 2009 € 424,6 miljoen.

Omzet en resultaat van onze verkopen De omzet over 2009 uit de verkopen bedroeg ruim € 166,1 miljoen, te verdelen in: Verkoop nieuwbouw

€ 84,6 miljoen (€ 105 miljoen in 2008)

Verkoop bestaand bezit

€ 81,5 miljoen (€ 63,8 miljoen in 2008)

Nieuwbouw De omzet uit opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen is gedaald. In 2009 zijn er minder koopwoningen opgeleverd. Ook is het resultaat gedaald. Het resultaat van deze verkopen bedroeg voor de nieuwbouw € 6,2 miljoen (€ 11,3 miljoen in 2008). Het resultaat bestaat hoofdzakelijk uit nagecalculeerde projecten waarbij voorzieningen zijn vrijgevallen

die eerder uit voorzichtigheid waren opgenomen. Daarnaast is de grondopbrengst van het project Meer en Oever in het resultaat opgenomen. Bij de ontwikkeling van Meer en Oever zijn we met de gemeente overeengekomen dat we de grond tegen een gereduceerde prijs kunnen verkrijgen. De grond is vervolgens tegen de waarde in het economisch verkeer doorgeleverd aan individuele kopers of eindbeleggers. In het verleden is deze post niet opgenomen, omdat deze werd gesaldeerd met het negatieve resultaat op de ontwikkeling van de huurwoningen in blok 1. De huurwoningen zijn dit jaar opgeleverd, waardoor opbrengst nu zichtbaar wordt. In de omzet nieuwbouw zijn ook de verkopen vanuit de grootschalige renovatie­ projecten, zoals bijvoorbeeld de 16 verkochte woningen in het complex Dudokhaken verantwoord.

Bestaand bezit Het resultaat van de verkopen van bestaand bezit, € 33,7 miljoen, valt uiteen in een resultaat van een verkoop van studenteneenheden aan Rochdale en het resultaat van de verkopen van voormalige huurwoningen. Het resultaat van de verkopen van huurwoningen en parkeerplaatsen is € 22,2 miljoen (€ 29,1 miljoen in 2008). De daling van de omzet en het resultaat in de verkopen van bestaande bouw had als voornaamste oorzaken: • In 2009 werden minder eenheden werden verkocht. Het ging om 296 woningen en 12 parkeerplaatsen woningen ten opzichte van 319 woningen, 8 parkeerplaatsen en bedrijfsmatig onroerend goed in 2008. De markt is verslechterd en potentiële kopers krijgen moeizaam hun hypotheek rond. • Het resultaat is verslechterd doordat we hebben meer geld moeten uitgeven aan promotionele acties en de verkoopprijzen verder zijn gedaald. De verkoop van studenteneenheden aan Rochdale heeft een resultaat van € 11,5 miljoen. Stadgenoot heeft het zorgcomplex De Drecht van Rochdale aangekocht met een onrendabel van € 12,1 miljoen. Het uiteindelijke resultaat van deze twee transacties (die bij elkaar horen) is € 0,7 miljoen verlies.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

65

parkeervoorzieningen. De huurderving bij NV Stadsgoed en Stadsgoed Monumenten BV is gedaald van 4,0% naar 2,2%. De Amsterdamse Compagnie NV heeft in 2009 een derving van 22,7% (€ 480.000,-). Ten opzichte van 2008 is de derving van de Amsterdamse Compagnie met 15,3 procentpunt gedaald.

Huurachterstand De totale geconsolideerde huurachterstand in 2009 bedroeg € 6,8 miljoen, onder te verdelen in:

Omzet uit huur De totale huuromzet (inclusief de huuromzet uit dochterondernemingen) bedroeg in 2009 € 175,7 miljoen. Dit is 7,3% hoger dan de huur­ opbrengst van 2008 (€ 163,8 miljoen). De stijging laat zich verklaren door een combinatie van factoren, waaronder aankopen, de harmonisatie van de huurprijzen, de jaarlijkse huurverhoging, de aankopen en het feit dat nieuwe eenheden vaak een hogere huur hebben dan de eenheden die verkocht of gesloopt worden. Een voorbeeld van een aankoop is Oostenburgeiland, aangekocht eind december 2008. Dit object genereerde in 2009 een huuromzet van 1,1 miljoen. In 2009 zijn 1.530 eenheden in exploitatie genomen, waarvan 951 woningen, 131 bedrijfsruimtes en 448 parkeerplaatsen. Hier tegenover staat een afname van 1.224 eenheden uit exploitatie.

Huurderving door leegstand De geconsolideerde huurderving door leegstand van woningen en bedrijfsruimte bedroeg in 2009 € 8,2 miljoen (€ 6,9 miljoen in 2008). Gemeten in een percentage van de huur was de derving in 2009 4,66% (4,22% in 2008). De toename wordt veroorzaakt doordat de woningen langer leeg staan voor verkoop, door renovatie, sloop en door mutatie­ onderhoud vanwege asbestsanering. De stijging voor de huuropbrengst voor bedrijfsruimten is het gevolg van inkomsten uit de nieuw opgeleverde

Huidige huurders

€ 4,9 miljoen (€ 3,4 miljoen in 2008)

Vertrokken huurders

€ 1,9 miljoen (€ 1,9 miljoen in 2008)

De specificatie van de achterstanden over 2009 is als volgt:

Huidige huurders

Vertrokken huurders

Woonruimte

1,5 miljoen

1,1 miljoen

Bedrijfsruimte

1,9 miljoen

0,2 miljoen

Dochters

0,5 miljoen

0,3 miljoen

Beheer derden

1,0 miljoen

0,3 miljoen

Totaal

4,9 miljoen

1,9 miljoen

Om de risico’s van deze vorderingen af te dekken, hebben we in 2009, net als in 2008, een voorziening opgenomen van € 2,2 miljoen. Per saldo resteert een vordering huurdebiteuren van € 4,6 miljoen.

Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn in 2009 gedaald van € 313 miljoen naar € 239,6 miljoen. Deze daling komt voornamelijk door: • een daling van de bijzondere waardeverandering van voorraden voor een bedrag van € 21,2 miljoen; • een daling van de overige waardeveranderingen van materiële vaste activa van € 44,8 miljoen; • een stijging van de onderhoudslasten van € 2,9 miljoen; • een stijging van € 3 miljoen in de totale personeelslasten; • een daling van de overige bedrijfslasten met € 2,9 miljoen; • een daling van € 9,9 miljoen in het uitbesteed werk nieuwbouw.

66

Jaarverslag 2009

Beheerlasten De beheerlasten omvatten onder andere de algemene bedrijfslasten, huisvesting, automatisering, overige personeelslasten, uitzendkrachten en advieslasten. De beheerlasten zijn gedaald van € 44,9 miljoen naar € 36,2 miljoen. Deze daling is grotendeels toe te schrijven aan de fusiekosten van € 6,2 miljoen die in 2008 nog onderdeel waren van deze post. De kosten voor uitzendkrachten en advies laten ook een daling zien. Verder was er een stijging van € 2,2 miljoen van de acquisitievoorziening ten behoeve van projectontwikkeling, als gevolg van de somberder toekomstverwachting voor projecten. Personeelslasten De personeelslasten van Stadgenoot zijn geconsolideerd gestegen met € 3 miljoen. Dit komt voornamelijk door een toename van het aantal mensen in vast dienstverband.Hier tegenover staat een daling van de kosten voor uitzendkrachten van € 0,7 miljoen. Stortingen verstrekt aan buitenlandse instellingen In 2009 heeft Stadgenoot € 120.000,- gestort in het Brasafonds. De gelden in dit fonds worden aangewend voor de exploitatieverliezen van Stichting Sekrepatu in Suriname. Daarnaast hebben wij € 51.000,- gedoneerd aan Stichting Brasa als bijdrage aan de kosten van het werkapparaat.

Stadgenoot

7.6 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten Door de economische crisis waren de financieringsomstandigheden in 2009 uiterst ongunstig. Woningcorporaties zagen de rentemarge voor gegarandeerde leningen tot onverwachte hoogten oplopen, in extreme gevallen zelfs tot 150 maal hoger dan in 2008. Het gevolg hiervan was dat corporaties voor de traditionele financieringsvormen hogere rentes moesten betalen, ondanks de daling van referentierentes met gemiddeld 1,5% voor looptijden die het beste bij de financieringsbehoefte aansluiten. Dit hield in de praktijk in dat – terwijl langlopende Staatsleningen een rendement noteerden van minder dan 4% – corporaties voor vergelijkbare leningen meer dan 5% moesten betalen. Met traditionele financiering- en rentemanagementbronnen was dit hoge percentage alleen te vermijden door het aantrekken van kortlopende leningen, met als nadelig gevolg dat we niet langdurig konden profiteren van de lage rente, met alle toekomstige risico’s van dien. Stadgenoot heeft gebruikgemaakt van derivaten en geavanceerde leningsvarianten om rentes onder de 4% wel voor langere tijd vast te leggen. 50 jaar was de meest gehanteerde looptijd voor in 2009 afgesloten leningen. De derivatenpositie en de bijbehorende risico’s staan in elk Treasuryoverleg op de agenda, en periodiek op de agenda van de Auditcommissie. De RvC ontvangt de verslagen hiervan. Stadgenoot heeft altijd nagestreefd ongegarandeerde leningen aan te trekken voor activiteiten die niet vallen onder de borgcriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2009 hebben wij een meerjarige financieringsovereenkomst afgesloten waaronder wij in eerste instantie tot € 100 miljoen lang vreemd vermogen kunnen aantrekken.

Transacties Wij hebben diverse kapitaalmarkttransacties afgesloten ter afdekking van onze (her)financieringsbehoefte, met als resultaat een stijging van € 184 miljoen aan opgenomen kapitaalmarktleningen. Op € 50 miljoen na waren het allemaal leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Woningbouw. Wij hebben geen nieuwe derivatentransacties afgesloten. De in 2008 afgesloten derivaten waren deels bestemd om de renterisico’s in 2010 af te dekken.

Langlopende

Derivaten

leningen

Rente Duration

2008

€ 796,8 miljoen

€ 1.272 miljoen

4,50%

10,36

2009

€ 767,8 miljoen

€ 1.456 miljoen

4,28%

11,48

De duration moet bepaald worden aan de hand van de marktrente. Dit hebben wij in 2008 en de jaren ervoor echter niet gedaan. Wij berekenden de duration aan de hand van onze disconteringsvoet. Dit is niet juist. Als de duration bepaald wordt op basis van de marktrente, levert dat de bovenstaande durationwaarden op. Door de afgesloten transacties is de gemiddelde rente gedaald, wat onder andere een stijging van de duration oplevert.

7.7

Toezichthouders

De belangrijkste externe toezichthouders van Stadgenoot – het ministerie van VROM, het CFV (Centraal Fonds voor Volkshuisvesting) en het WSW – geven vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel over de geleverde prestaties door Stadgenoot. Bij het jaarlijks beoordelen van de financiële positie van corporaties heeft het CFV een adviserende taak (op grond van het Besluit beheer sociale-huursector, in het kader van het Rijkstoezicht). Dit advies komt tot stand via een solvabiliteitsoordeel aan de hand van het jaarverslag en de daarvan afgeleide digitale verantwoordingsinformatie. Daarnaast toetst het CFV via een jaarlijks continuïteitsoordeel ook de financiële haalbaarheid van de meerjareninvesteringsplannen. Zo hebben we volgens planning op 1 februari 2010 de digitale prognose-informatie ingeleverd, gebaseerd op het financieel meerjarenplan 2010-2019. Over het verslagjaar 2009 zijn zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel nog niet beschikbaar. Over het verslagjaar 2008 is het solvabiliteitsoordeel ‘voldoende’ en het continuïteitsoordeel A. (Dat laatste houdt in: de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie.

67

De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting.) Het WSW beoordeelt de financiële positie en toetst (conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW) of de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en de voorwaarden voor borging. WSW heeft de beoordeling van de kredietwaardigheid eind 2009 inmiddels afgerond op basis van de verstrekte prognose-informatie. De uitkomst is dat Stadgenoot ‘onveranderd kredietwaardig’ is. De minister van VROM vormt zich op grond van artikel 33 van het BBSH jaarlijks voor 1 december een oordeel over de werkzaamheden van de individuele corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Op basis van artikel 43a BBSH wordt de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen activiteiten in het lopende jaar; ook wordt op basis van dit artikel een samenvattende rapportage verstrekt over de werkzaamheden van de corporatie. Hierbij wordt een oordeel gevormd over het naleven van de weten regelgeving, de financiële positie en de interne organisatie en Governance. Het oordeel over het verslagjaar 2009 is nog niet beschikbaar. Het oordeel over 2008 sluit, als het gaat om de financiële positie, aan bij de hiervoor genoemde rapportage van het CFV. Onze prestaties op het gebied van volkshuisvesting zijn beoordeeld door het WWI (Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie) die haar waar­ dering uitspreekt voor onze geleverde prestaties en voor de wijkaanpak.

7.8 Risicomanagement Bij het optimaal beheersen van risico’s is een stelsel van administratieve organisatie (AO) en interne beheersing onontbeerlijk, gebaseerd op een zo ver mogelijk doorgevoerde functiescheiding. (We spreken over optimale risicobeheersing en niet over maximale beheersing, omdat nooit voor 100% kan worden gegarandeerd dat materiële verliezen, fraude en misbruik van wet- en regel­ geving bij Stadgenoot niet voor zullen komen. Daarnaast is het altijd nodig om de kosten van het vermijden van risico’s af te wegen tegen mogelijke

68

Jaarverslag 2009

(financiële) schade.) Tijdens het fusieproces in 2008 hebben we al de meest elementaire AO-maatregelen geïmplementeerd, zoals een evenwichtige organisatiestructuur en de daaraan gekoppelde functiebeschrijvingen. In 2009 hebben we vervolgens AO verder uitgebouwd en vervolmaakt. Dit geheel hebben we natuurlijk afgestemd op de typologieën van de organisatie. Om risico’s beter te kunnen beheersen, hebben we een aparte organisatieeenheid opgezet: IRK (Interne audit, Risicomanagement en Kwaliteitsmanagement). De afdeling is in hoofdlijnen verantwoordelijk voor adviezen bij het inrichten, verbeteren en beheersen van de bedrijfsprocessen, en voor het ontwikkelen en toepassen van het instrumentarium voor risico- en kwaliteitsmanagement. Daarnaast hebben we op de volgende risicogebieden concrete maatregelen getroffen, om de risico’s beter te kunnen beheersen. Deze eenheid heeft in 2009 gerichte audits uitgevoerd (onder ander van declaraties en inkoop) en heeft ondersteuning geboden bij de opzet van de procesbeschrijvingen.

Integriteit In het kader van de corporate governance hebben we in 2009 hoge prioriteit gegeven aan het integriteittraject. Het doel: bewustwording en bevordering van integriteit, en verdere bevordering van transparantie binnen de organisatie. Het integriteittraject is in 2010 benoemd tot speerpunt. Er is gestart met een apart traject om de persoonlijke, de organisatorische en relationele integriteit van Stadgenoot (en haar medewerkers) te waarborgen. De basis daarbij is een diagnose van de actuele situatie; vervolgens wordt gewerkt aan het bewustwordingsproces. In samenwerking met mr. R. Craemer, voormalig hoofdofficier van justitie bij het Functioneel parket, is Stadgenoot begin 2009 doorgelicht op integriteit­aspecten die een rol spelen bij de diverse activiteiten van de corporatie. De betrokkenen bij dit proces waren bestuur, directie en Raad van Commissarissen. Op basis van de uitkomsten hiervan heeft Stadgenoot een aantal ambities en actiepunten geformuleerd, die we al grotendeels hebben gerealiseerd. Een van de belangrijkste ambities is het

Stadgenoot

opstellen en implementeren van een integriteitbeleid. Het doel van het integriteitbeleid is: • het verhogen van het bewustzijn van haar medewerkers als het gaat om integriteitkwesties; dit moet ertoe leiden dat medewerkers zich correct en integer gedragen naar elkaar, naar de organisatie en naar relaties; • een betrouwbare partner zijn voor onze relaties; • het voorkómen dat Stadgenoot relaties aangaat of onderhoudt met partijen die op het punt van integriteit een slechte staat van dienst hebben. Deze ambitie is gerealiseerd. Het integriteitbeleid is half augustus 2009 vastgesteld. Daarbij zijn algemene beleidsuitgangspunten op het gebied van de integriteit vastgelegd. Bovendien zijn in het verlengde daarvan ook de volgende maatregelen uitgewerkt en vastgesteld: • vaststellen van een klokkenluidersregeling (gebeurt in 2010); • aanstellen van een ombudsman; • opstellen van een gedragcode voor de medewerkers; • integriteitclausule opnemen bij de algemene inkoopvoorwaarden; • integriteittoets uitvoeren bij contractpartijen; • verder beveiligen van onze ICT-omgeving. Dit integriteittraject zal nog worden afgerond met een specifieke audit van de mate waarin de ambities en acties zijn gerealiseerd. Daarnaast is ook gestart met een verdere uitwerking van integriteit vanuit het toezicht op de corporatie. Dit toezicht vindt primair plaats via de Raad van Commissarissen. Het onderwerp toezicht en integriteit kent dus twee kanten: de integriteit van het toezicht zelf en het toezicht op integriteit. Of, vertaald in corporatietermen: enerzijds de integriteit van de Raad van Commissarissen zelf, anderzijds het toezicht van de Raad op de integriteit van de corporatie. Dit traject is op dit moment nog volop in beweging.

Risico’s financiële continuïteit Hoe zorgen we voor onze financiële continuïteit? Primair doen we dit via het proces van planning en control (P&C-cyclus). Concreet gezegd: we sturen

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

en we verantwoorden. Bij Stadgenoot is de P&Ccyclus, met de daarbinnen op te leveren producten, er vooral op gericht om te sturen en slechts ten dele om te verantwoorden. Hierdoor zijn de managementrapportages inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de doelstellingen (begroting). De realisatie dient ‘slechts’ om deze prognose nader te analyseren en vast te stellen. De verantwoordelijkheid voor de P&C-cyclus is neergelegd bij de bedrijfseenheid Financiën. De inhoudelijke behandeling van alle output van het planning-en-controlproces vindt plaats via het bestuur en de directie. De ontwikkeling van de solvabiliteit is een belangrijke indicator voor de financiële continuïteit. Wat heeft Stadgenoot in 2009 gedaan om de (krimp van de) solvabiliteit te beheersen? Op basis van de typologie van de organisatie, de vermogensstructuur en de externe financieringsvereisten hebben we de structurele solvabiliteitsnorm vastgesteld op 30%, met een bandbreedte van plus en min 2,5% en een ondergrens van 25%. Een andere belangrijke indicator voor de financiële gezondheid is de ICR, interest coverage ratio. Deze ratio geeft aan in hoeverre de operationele kasstromen groot genoeg zijn om de

69

rentelasten nu en in de toekomst te kunnen dragen. Stadgenoot heeft, analoog met de gebruikelijke normen in de vastgoed- en corporatiemarkt, de ICR-norm vastgesteld op 1,2. Eind 2009 hebben we het Financieel Meerjarenplan (MJP) 2010 - 2019 opgesteld. Als gevolg van de economische crisis is dit MJP aangepast aan de huidige economische realiteit en is het investeringsvolume sterk verminderd. Dit MJP vormt onder meer de basis voor de oordelen over de financiële continuïteit door CFV en de kredietwaardigheid door WSW. In het vastgestelde MJP wordt voldaan aan zowel de solvabiliteitsnorm als aan de ICR-norm. Dit heeft er inmiddels toe geleid dat we een positieve kredietwaardigheid­verklaring hebben gekregen.Overigens, alle risicomaatregelen ten spijt, zijn de belangrijkste risico’s voor de financiële continuïteit van Stadgenoot nauwelijks rechtstreeks beïnvloedbaar door de organisatie. Het betreft de veelal exogene factoren die direct een grote invloed hebben op de financiële huishouding en de toekomstige kasstroomontwikkeling, zoals de inflatie, de conjunctuur, de huurwetgeving, de politiek en last but not least de Europese regel­ geving inzake Staatssteun. Alleen een zeer prudent financieel beleid kan hierin uitkomst bieden.

70

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

beheersingssysteem vereist. Stadgenoot heeft bij projectontwikkeling in 2009 voortgebouwd op de in 2008 ingezette risico­beheersingsmaatregelen: • implementatie van de geïntegreerde projectenadministratie; • de verantwoordelijkheid voor het project vanaf het startbesluit onderbrengen bij projectontwikkeling; • de regie van de projectontwikkeling nadrukkelijk onderbrengen binnen de Toegelaten Instelling; • vervolmaken van de al geïmplementeerde procesarchitectuur; • een eenduidige mandaatregeling hanteren; • vereenvoudigen van de samenwerkings­ verbanden binnen projectontwikkeling.

Treasuryrisico’s

Organisatierisico’s In 2008 zijn we gestart met het maken van procesbeschrijvingen. Dat is in 2009 succesvol afgerond. 53 belangrijke (vooral afdelingsoverstijgende) processen zijn beschreven en geïmplementeerd. In 2010 zal hier een audit op de processen worden uitgevoerd. Om de beheersing van de organisatierisico’s te verbeteren, zijn in 2009 onder andere de volgende reglementen en procedures opgezet en vastgesteld: • aanbestedingsrichtlijnen vastgoedbedrijf • aankoopstatuut • leaseregeling.

Projectrisico’s Ondanks de sterke vermindering van het investeringsvolume voor de komende vijf jaar heeft Stadgenoot ultimo 2009 een omvangrijke projectontwikkelingsportefeuille. De verwachte projectinvesteringen voor de komende vijf jaar bedragen gemiddeld € 120 miljoen per jaar. Zo’n grote hoeveelheid projectontwikkelingsactiviteiten rond nieuwbouw en herstructurering resulteert in omvangrijke financiële risico’s. Daarom is een gedegen risico­

Het beroep dat onze organisatie doet op financiering met vreemd vermogen is zowel relatief als absoluut groot. Daarom is het cruciaal beschikbaarheid en kosten van deze financiering te optimaliseren. Stadgenoot sluit regelmatig grote leningen- en derivatencontracten af om deze kasstromen te beheersen, en om (her)financieringsmomenten op een effectieve manier te laten aansluiten op aflossingen van bestaande leningen en financiering van nieuwe investeringen. In ons Treasury- en beleggingsstatuut is vastgelegd hoe de daarmee samenhangende planning, uitvoering en admini­ stratie procesmatig moeten verlopen. Daarbij wordt veel aandacht besteed aan aspecten als: • organisatorische inrichting; • controletechnische functiescheiding; • mandaatregelingen/procuratiebevoegdheden; • procedures en instructies. In 2009 is het Treasury- en beleggingsstatuut opnieuw herijkt en is het vastgesteld en door het bestuur en de RvC.

7.9 Verslaglegging bijzondere deelnemingen Glasvezelnetwerk Amsterdam (GNA) Stadgenoot neemt vanaf 2006 deel in GNA dat zich tot doel heeft gesteld het aanleggen van een infrastructuur van glasvezel naar alle woningen in Amsterdam. GNA is een samenwerkingsverband

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

tussen de gemeente Amsterdam, Reggefiber en vier Amsterdamse woningcorporaties, die ieder voor 33,3% participeren in GNA via een CV/BV structuur. Daarnaast is er nog 1 aandeel in handen van de Stichting Prioriteit Glasvezelnetwerk Amsterdam ter waarborging van de openheid van het netwerk. Het belang van Stadgenoot bedroeg op 1 januari 2009 direct 12,5% in Glasvezelnet Amsterdam Beherend Vennoot BV en indirect via AWH Stil Glas 1 BV (4,2%) en Het Oosten A.G.C. BV (8,3%) eveneens een belang van 12,5% in Glas­ vezelnet Amsterdam CV. De nominale kapitaal­ storting in Glasvezelnet Amsterdam CV bedroeg € 2.250.000,- waarmee aan de overeengekomen stortings­verplichtingen volledig is voldaan. In 2009 zijn geen nieuwe stortingen gedaan. Het jaar 2009 is voor GNA een zeer belangrijk jaar geweest waarin twee fundamentele zaken zijn gerealiseerd. Ten eerste is op 4 februari 2009 de overeenkomst tussen alle reeds participerende partijen en KPN, tot verdergaande samenwerking en uitrol van glas­ vezel binnen Amsterdam, getekend. Hiermee is de basis gelegd voor een rendabele toekomst van de organisatie vanwege de marktkracht die hiermee samengaat en de daarbij behorende garanties van KPN inzake klantaantallen binnen het Amsterdamse gebied. Ten tweede is eind 2009 een heldere regulering voor de nog prille markt verkregen van Opta en NMa. De regulering biedt helderheid ten aanzien van de relatie tussen investering en mogelijke (maximale) vergoeding en sluit aan bij het streven van Glasvezelnet Amsterdam naar een open glasvezel netwerk. Tevens zijn participanten overeengekomen dat het belang van Reggefiber ttH BV (een samenwerkingsverband tussen Reggefiber en KPN) zal stijgen van 33,3% naar 70%. Deze uitbreiding is begin 2010 - na het verslagjaar - geëffectueerd. Voorts is besloten tot fusie van alle vennoten in Glasvezelnet Amsterdam CV. Op 20 oktober 2009 is dit gerealiseerd en hieruit resulteerde Glasvezelnet Amsterdam Beherend Vennoot BV, die vervolgens door een naamswijziging per 24 december 2009 Glasvezelnet Amsterdam BV heet. Tegelijkertijd is door de participerende woningcorporaties en de gemeente Amsterdam

71

besloten de belangen te bundelen in Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV zodat Glasvezelnet Amsterdam naast de Stichting Prioriteit Glasvezelnet nog slechts Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV (30%) en Reggefiber ttH BV (70%) als directe aandeelhouders heeft. De aanvankelijk “experimentele” toestemming van de corporaties om deel te nemen in GNA is per 31 december 2009 door de minister van Wonen, Wijken en Integratie beëindigd. Per 1 januari 2010 hebben de betreffende corporaties een nieuwe toestemming van deze minister ontvangen. Deze toestemming is vooral gebaseerd op het “proportionaliteitsbeginsel” (het aandeel van de investeringen van corporaties in een glasvezel­ netwerk mag niet hoger zijn dan de kosten die zouden zijn gemaakt indien de corporaties zelf glasvezel hadden aangelegd van de wijkcentrale tot in de meterkast van de woningen). De corporaties kunnen naar verwachting voldoen aan deze nieuwe normering. In operationele zin was het een lastig jaar. De ontwikkeling van de penetratie van het daadwerkelijke gebruik verliep nog niet naar wens. De marktpartijen bleken niet in staat de verwachtingen te realiseren. Zo werd door de operator (BBned) niet voldaan aan de aan haar gestelde eisen samenhangende met de verstrekte exclusiviteit. Derhalve is op 8 oktober 2009 de exclusiviteit voor BBned opgezegd en is Glasvezelnet Amsterdam BV vanaf die datum derhalve vrij in de keuze van een operator. In 2010 zullen naar verwachting overeenkomsten met andere operators worden afgesloten. Voorts zal de betrokkenheid van KPN in het initiatief nieuwe impulsen geven aan het gebruik van glasvezel. De aanleg kon geen verdere doorgang vinden totdat de regulering in oktober geregeld was. Dit heeft geresulteerd in geringe investeringen gedurende 2009. Over 2009 werd door GNA een verlies geleden van € 2.727.078 Het aandeel van GGA hierin bedraagt op 31 december 2009 nog 2/3 deel oftewel € 1.818.052. Het eigen vermogen van GNA BV bedroeg op 31 december 2009 € 11.692.002. Het aandeel van GGA BV daarin bedroeg 2/3 deel, oftewel € 7.794.668. Het aandeel van Stadgenoot binnen GGA BV bedraagt 18,75% oftewel € 1.461.500.

72

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

8 Stadgenoot in de nieuwe stadsdelen

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Op 1 mei 2010 is het zover: het aantal stadsdelen in Amsterdam wordt teruggebracht van veertien naar zeven. Vier stadsdelen zijn nieuw en ontstaan door stadsdelen samen te voegen en drie stadsdelen blijven bestaan.

1. Centrum (ongewijzigd) 2. West (Bos en Lommer, De Baarsjes, Oud-West, Westerpark). 3. Zuid (Oud-Zuid, Zuideramstel) 4. Oost (Zeeburg en Oost/Watergraafsmeer)

5. Nieuw-West (Osdorp, Slotervaart, Geuzenveld-Slotermeer) 6. Noord (ongewijzigd) 7. Zuidoost (ongewijzigd) Westpoort is geen apart stadsdeel.

6

2

1

5

4

3

7

In dit hoofdstuk geven we voor elk stadsdeel aan wat Stadgenoot daar in 2009 heeft gebouwd, verbeterd en ondersteund. Ook wijzen we op bijzonderheden in 2009.

In paragraaf 8 melden we kort het bezit van Stadgenoot buiten de genoemde stadsdelen.

73

74

Jaarverslag 2009

8.1

Stadgenoot

Centrum

4

3

1 2

5

Kengetallen Centrum 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 1.116 1.099 843 181 0 39 36 17 147 162 1.425 0 0 89 7,97

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Stadgenoot bouwt In stadsdeel Centrum zijn geen woningen opgeleverd. Wel hebben we de nieuwbouw voorbereid van het complex New Chinatown op het Oosterdokseiland.

Stadgenoot verbetert: groene daken In de Nieuwmarktbuurt 1 heeft Stadgenoot op een aantal complexen in de Koningsstraat en omgeving grinddaken vervangen door ‘groene’ sedumdaken. Deze groene daken houden fijnstof beter vast, belasten de riolering minder en zorgen voor koelere woningen in de zomer. Het idee voor de groene daken kwam van een bewoonster. Ter gelegenheid van de oplevering heeft Stadgenoot een symposium georganiseerd over groene daken. Bewoners werken aan een vervolgplan voor groene gevels.

Stadgenoot ondersteunt studenten in Centrum Stadgenoot heeft de portefeuille voor studenten flink uitgebreid door de wooneenheden in het ATVA-complex 2 aan de Marnixstraat te labelen als studentenwoningen. We voldoen hiermee ook aan de prestatieafspraken van Bouwen aan de Stad. Verder onderzoeken we de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting in containers op het Eiland Oostenburg 3 .

NV Stadsgoed NV Stadsgoed, een volle dochter van Stadgenoot, heeft in 2009 9 panden op het Damrak 4 van de Barazani groep aangekocht. Na renovatie zijn de panden in 2009 opgeleverd. NV Stadsgoed wil van het Damrak een rode loper maken voor Amsterdam. Zij doet dit door verwaarloosde panden op te kopen, in de oorspronkelijke staat te renoveren en te verhuren aan partijen die het Damrak op een kwalitatief hoger niveau brengen. Dit streven sluit naadloos aan bij de filosofie van de organisatie: de binnenstad van Amsterdam leefbaarder, veiliger en levendiger te maken en het behouden en herstellen van het unieke karakter van de panden. Zo is Stadsgoed zeer actief in het gebied 1012 (postcodegebied). In het verleden zijn ook panden op de Nieuwendijk, de Geldersekade en de Vijzel-

75

straat aangekocht. In 2008 werden de zogenaamde Geerts­panden (bordelen in de Nieuwmarktbuurt) aan­gekocht. In 2009 kon Stadsgoed haar tienjarig jubileum vieren. Een jubileum dat luister werd bijgezet met een bijeenkomst op 18 september waarbij deel­ nemers een ‘rondje Stadsgoed’ konden afleggen. In de binnenstad was een wandeling uitgezet langs ‘open panden’ van Stadsgoed, die de deelnemers aan het jubileum leuke aanbiedingen deden. Een bijzonder moment was in 2009 de opening van het Mercuriuspand aan de Prins Hendrikkade, waar Albert Heijn een vestiging opende.

Bijzonder in 2009 Stadgenoot verhuurt sinds zijn Paviljoen (bedrijfsrestaurant aan de Sarphatistraat 5 , zodat hier zakelijke en culturele bijeenkomsten kunnen worden georganiseerd. We richten ons hierbij vooral op partijen die zich dicht bij ons werkveld bevinden: maatschappelijke partijen, vastgoed­organisaties, gemeentelijke instanties, architectuur, ruimtelijke ordening en cultuur. In 2009 is het Paviljoen dertig keer verhuurd.

76

Jaarverslag 2009

8.2

Stadgenoot

West

27

19 21 26 22 7 20

15 11 12 18

13

24 5 17 6

Kengetallen West 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

1

23 25 23 9 16

8

4 10 14

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 7.314 7.264 6.164 290 180 530 100 50 688 392 8.394 15 41 513 7,83

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Stadgenoot bouwt volop In West hebben we in 2009 verschillende projecten opgeleverd: • Buurtfabriek Ruimzicht 1 aan de Kostverlorenkade: tien sociale huurwoningen, vijf vrijesector­ woningen en dertien koopwoningen. • Wenslauerstraat 40a-42 2 : twee koopwoningen. • Wenslauerstraat 48-50 3 : twee koopwoningen. Eind 2009 waren de volgende projecten in aanbouw: • WG Oost, Furore, Solid 11 4 ; • Horecapaviljoen Mercatorplein 5 ; • Baarsjesweg 6 ; • Kolenkitbuurt Zuidelijk Veld Fase 1 7 .

Stadgenoot verbetert: veel panden opgeknapt De trappenhuizen van woningen aan de Da Costastraat 8 (nummer 38 tot en met 58) zijn geschilderd. Dit monumentale complex bestaat uit kleine tweekamerwoningen die zijn bedoeld voor ouderen. Bij het opknappen van de trappenhuizen hebben we rekening gehouden met hedendaagse aandachtspunten als geluidsoverlast en veiligheid. In het complex aan de Jacob van Lennepkade 9 zijn de kozijnen vervangen. Het complex is een van de eerste stadsvernieuwingsprojecten in de Borgerbuurt en is halverwege de jaren zeventig gebouwd. Het complex was vanuit de nieuwbouw voorzien van zacht houten kozijnen in combinatie met ongeïsoleerde aluminium schuiframen. Vanwege houtrot en de staat van de aluminium schuiframen is ervoor gekozen om de kozijnen te vervangen door kunststof kozijnen die voldoen aan de huidige eisen. De woningverbetering in de Tweede Constantijn Huygensstraat 10 is gestagneerd, omdat de panden die we als eerste wilden aanpakken, een funderingsprobleem hadden. Dat probleem is inmiddels opgelost. In 2010 wordt de eerste fase afgerond en de tweede fase gestart. Het voormalig SPDC (daarna Mentrum en nu Arkim) is verhuisd van het WG-gebouw Oost naar de nieuwbouw aan de Eerste Constantijn Huygensstraat. Al snel had Arkim echter toch weer extra ruimte nodig en het naastgelegen Huygenscollege wilde

77

ook graag uitbreiden. Het grote bedrijfsgebouw aan de Tweede Constantijn Huygensstraat heeft invulling gegeven aan deze wensen. Voor de nieuwe huurders hebben wij in zes maanden tijd de nieuwe verdiepingen gereedgemaakt. Stadgenoot heeft veel woningen aangekocht in Westerpark. We willen deze woningen opknappen en dan weer verkopen. In 2009 zijn we begonnen met de clusters AB 20 en AB 35 11 . In AB 35 zijn er in december acht koopwoningen opgeleverd en daarnaast een bedrijfsruimte die in de verhuur blijft. In AB 20 is het pand aan de Van Bossestraat 17 opgeleverd, met twee huurwoningen en twee koopwoningen. In 2009 hebben we het project voortgezet waarin we samen met het stadsdeel West zonnepanelen plaatsen op de daken van bedrijfsruimten en woningen aan het Van Beuningenplein 12 . Het stadsdeel heeft eind 2009 de eerste zonnepanelen geplaatst, Stadgenoot start hiermee in april 2010. Aan dit project is ook een participatiemodel gekoppeld: bewoners en ondernemers in de buurt kunnen een ‘aandeel’ nemen in een op te richten vennootschap onder firma (vof). Op deze manier kunnen zij meepraten over de toekomst van zonneenergie in Westerpark.

78

Jaarverslag 2009

Bij de nieuwbouw Buskenblaser 13 zijn oplever- en beheerproblemen ontstaan. Via ons contact met het VvE-bestuur kon ons Vastgoedbedrijf ondersteuning bieden en problemen oplossen. Stadgenoot heeft vervolgens in oktober een opleverfeest georganiseerd, waarbij veel bewoners aanwezig waren. En verder: • In de Helmersbuurt 14 worden meer dan honderd woningen verbeterd. Per woning wordt met de bewoners afgesproken welke werkzaamheden worden uitgevoerd, mutatiewoningen worden – zo mogelijk – opgeknapt voor de vrije sector. • In de tweede fase van het project Schaepman­ straat 15 is het hele complex voorzien van HR++-glas. De kozijnen waren goed en hoefden niet te worden vervangen. Wel zijn alle draaiende delen vernieuwd en is het vaste glas vervangen. • De renovatie van de woningen in de Borgerbuurt 16 is afgerond. Er waren enkele opleverproblemen, waardoor een langere nazorgperiode nodig was. • In de Kinkerbuurt is de tuin van De Klinker 23 totaal vernieuwd. De bewoners kunnen dit voorjaar genieten van veel kleur en geur.

Stadgenoot

• Begin 2009 is een aantal keren overleg geweest met de Vereniging Ruimschoots (Tetterode 17 ) om de schade door blikseminslag van juli 2008 af te handelen. Dit is gebeurd en in 2010 gaan we de schoorsteen herstellen. • Het renovatieproject Vier Heemskinderenstraat 18 (Bos en Lommer) is in 2009 opgeleverd (119 sociale huurwoningen). • Ons complex in de Van Hallstraat 19 is gerenoveerd.

Stadgenoot ondersteunt In West heeft Stadgenoot in 2009 gewerkt aan meer studenteneenheden, goede zorgwoningen, zichtbare veiligheid en bewonersparticipatie.

Studenteneenheden Op verschillende plekken in West wil Stadgenoot studenteneenheden realiseren. Een van die plekken is het zogenoemde GAK-gebouw 20 , waarvoor Stadgenoot en AM Wonen herontwikkelingsplannen maken. Studentenhuisvesting maakt hier deel van uit. In 2009 is bovendien het zogenoemde Werkhotel 21 Bos en Lommer verder uitgebreid tot veertig woon-leer-werkplekken. Stadgenoot werkt in dit project samen met HVO-Querido en Amarantis Onderwijsgroep. Doel is voorkomen dat jongeren uitvallen door een woon-leer-werktraject aan te bieden. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om (tijdelijk) 116 eenheden voor studenten te realiseren in de voormalige HTS aan de Wiltzanghlaan 22 . Wonen, zorg en welzijn In Oud-West bij verzorgingshuis De Klinker is tot onze spijt de ‘huismeester-plus’ niet opnieuw aangesteld. Deze huismeester werkte de helft van zijn tijd voor onze bewoners van Wibo-woningen. Nu de Wibo-exploitatiesubsidie is vervallen, kon hij niet aangehouden worden. Ook de gesprekken met het stadsdeel hebben niets opgeleverd. In Bos en Lommer hebben we de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in de woningen. Zo zijn er bij De Buskenblaser woningen gebouwd voor senioren, onder andere voor een woongroep voor Turkse

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

ouderen. Ook is er een dienstencentrum gevestigd, en in de plint zitten veel bedrijfsruimtes waarin onder andere medische voorzieningen zijn gevestigd. In die ruimtes moet het aanbod van zorg- en welzijnvoorziening goed worden georganiseerd. Nu ontbreekt ondanks de goede bedoelingen toch nog vaak de afstemming tussen aanbieders. Om dat te verbeteren werken we samen met Stichting Buurtparticipatie, Cordaan en het Stadsdeel.

79

In het Fridtjof Nansenhof 24 hebben wij in overleg met Far West extra beheermaatregelen, zoals extra verlichting, genomen om de overlast in dit complex te verminderen. In juni 2007 is ons project de Skaeve Huse 27 gestart. In dit project vangen we overlastgevende bewoners tijdelijk op in de Houthavens. Stadgenoot werkt daarvoor samen met De Key en HVO-Querido. In de Houthavens zijn zes wooncontainers beschikbaar, waarvan vijf voor bewoners en één beheerdersunit. Deze locatie is beschikbaar tot begin 2010.

80

Jaarverslag 2009

Leefbaarheid De politie van wijkteam Oud-West 25 en Stichting M. (Meld Misdaad Anoniem) hebben Stadgenoot gevraagd mee te doen aan een actie om de hennepkwekerijen in Oud-West aan te pakken. Dit was naar aanleiding van onze hennepfolder die wij verstuurden aan onze huurders en netwerkpartners. Doel van de gezamenlijke actie was de bekendheid en meldingsbereidheid van buurt­ bewoners te vergroten en de hennepkwekerijen in Oud-West terug te dringen. We hebben hiervoor flyers en posters gemaakt voor buurtbewoners, winkeliers en het kantoor van de huismeesters. Stadgenoot, stadsdeel De Baarsjes, Stichting Dock en de politie hebben een buurtschouw gehouden in de Mercatorbuurt. Hieruit volgde dat in deze buurt vooral veiligheid een aandachtspunt is. Alle betrokken organisaties nemen op dit punt daarom diverse maatregelen. Stadgenoot gaat drugsgerelateerde overlast aan de Orteliuskade aanpakken en overleggen met winkeliers in de Vespuccistraat over de uitstraling van hun winkels. Participatie In het kader van Vernieuwingsplan Bosleeuw 26 heeft een intensief participatietraject plaats­ gevonden. In december 2009 heeft de stadsdeelraad de vernieuwingsplannen vastgesteld. We hebben daarbij veel energie gestoken in het opstellen van het Buurtuitvoeringsplan 2010, waarin we onze wijkaanpak en de aanpak van de onveiligheid in de Gulden Winckelbuurt beschrijven. Stadgenoot neemt ook deel aan het beheeroverleg Kolenkitbuurt. In verband met de vele sloop- en nieuwbouwactiviteiten in dit gebied is het interimbeheerplan geactualiseerd.

Stadgenoot

Bijzonder in 2009 In de eerste helft van 2009 hebben wij veel aandacht besteed aan de leegstaande woningen in de Westerstaatsmanbuurt 19 . Deze woningen stonden lang leeg, doordat verkoop stagneerde en wisselwoningen voor renovatie werden aangehouden. Een aantal woningen is vervolgens gekraakt. We hebben inmiddels maatregelen genomen: woningen weer verhuren na een periode van acht maanden leegstand en leegstaande woningen tijdelijk in gebruik geven aan Adhoc (antikraak).

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

81

‘Dit is mijn wenshuis’ Hij woonde negen maanden in een wisselwoning. Prima woning, niets mis mee. Maar Hasan Hekim is blij dat hij weer in zijn eigen driekamerwoning in Bos en Lommer zit. “De wisselwoning stond tussen de ouderenwoningen. Er zat altijd wel iemand voor het raam, die in de gaten hield wanneer je de deur uitging

‘Deze winter was er geen schimmel­ plek te zien! Alles is helemaal goed nu’ en wie er op bezoek kwam. Je wil toch een beetje privéleven, weet je. Dat heb ik nu weer. Gelukkig.” Hasans woning in het Amsterdamse Bos en Lommer werd grondig gerenoveerd. De fundering, nieuwe ramen en deuren, dubbel glas, alles werd aangepakt. De meeste van zijn buren zijn niet teruggekeerd om het resultaat te zien. “Het zijn geen grote woningen, voor de buren met kinderen was het

een kans om een grotere woning te krijgen. Logisch. Maar ik wilde blijven. Voor mij is het perfect. Een woonkamer, eetkamer en grote slaapkamer, wat heb ik nog meer nodig? Ik mocht voor de renovatie kiezen of ik een andere indeling wilde, bijvoorbeeld een grotere wc, maar ik heb niets veranderd. Toen ik zo’n acht jaar geleden uit de Bijlmer moest verhuizen vanwege stadsvernieuwing, had ik binnen twee dagen dit huis. Ik zag het, wilde het meteen hebben en ik kreeg het! De buurt is rustig, ik heb prima buren. Dit is mijn wenshuis. Alleen in de winter was het wel koud. De wind kwam door de ramen, ik moest soms met handdoeken de lekkage opdweilen en in het keukenplafond zat altijd een grote schimmelplek. Ja, het is een plat dak, het water liep niet goed weg, wat wil je. De woningbouw kwam het altijd wel weer repareren, maar het hielp niet echt. Maar nu ben ik tevreden, deze winter is er geen schimmelplek te zien geweest! Alles is helemaal goed nu.”

82

Jaarverslag 2009

8.3

Stadgenoot

Zuid

3

2

1

Kengetallen Zuid 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 3.370 3.285 3.248 1 0 33 3 85 132 116 3.618 0 54 197 5,85

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Stadgenoot bouwt In stadsdeel Zuid zijn in 2009 geen nieuwbouw­ woningen opgeleverd. Wel bouwen we op de Zuidas 1 .

Stadgenoot verbetert complex Bernissestraat Stadgenoot gaat woningen in het complex aan de Bernissestraat 2 (totaal 274 woningen) verkopen. Hiervoor hadden we een splitsingsvergunning nodig. Op last van het daarmee samenhangende bouw- en woningtoezicht hebben we daarom brandvertragende plafonds in alle keukens aan­ gebracht, waarmee een brand dertig minuten wordt vertraagd. Daarnaast hebben we een wensenpakket

83

aan de huurders aangeboden. Zij kunnen er nu voor kiezen om plafonds te verlagen, een cv te laten plaatsen en dubbele beglazing te laten aanbrengen. Los van dit wensenpakket gaan we in 2010 ook de keukenblokken en doucheruimten bekijken en zo nodig vernieuwen.

Bijzonder in 2009 • Eind 2009 is het project Dichter in de Buurt afgerond: een boek met gedichten over de Diamantbuurt 3 Stadgenoot heeft hieraan financieel bijgedragen.

84

Jaarverslag 2009

8.4

Stadgenoot

Oost

6 3

8

4

9

11

1 10

5

2

12 7

Kengetallen Oost 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 4.033 3.993 3.472 328 151 35 7 40 215 354 4.602 56 368 267 6,62

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

85

Stadgenoot bouwt

Stadgenoot verbetert

In 2009 zijn twee complexen opgeleverd en zijn verschillende complexen in aanbouw.

De woningen van Stadgenoot aan de Transvaal­ straat 5 en omgeving hebben in 2009 een primeur beleefd. De daken van deze woningen zijn thermisch gerenoveerd en zijn voorzien van een CO2-absor­berende dakbedekking. Het oude, onvoldoende geïsoleerde dak is verwijderd en de oude dak­bedekking is bewerkt tot een geschikte dampremmende laag. Daarmee is de warmteweerstand van het dak verhoogd tot een Rc-waarde van 3. Daarnaast zijn we aan het werk geweest op het KNSM-eiland. Daar hebben we het Barcelonaplein 6 heringericht en het dak hersteld. In Betondorp 7 is Stadgenoot in 2009 gestart met de renovatie van 439 huurwoningen. De basis van de renovatie is de moederhaarden en geisers vervangen door een moderne, zuinige HR-ketel. Daarnaast worden ook andere nood­ zakelijke werkzaamheden aangepakt, waaronder asbestsanering, gevel­voegwerk en schoorstenen, buitenschilderwerk, en kopgevels en goten vernieuwen. Binnen de woningen wordt, met het oog op veiligheid, de groepenkast vervangen en worden rookmelders aangebracht. Ook kunnen de bewoners, tegen een kleine huurverhoging, kiezen voor dubbel glas en zolderisolatie.

Opgeleverd Op IJburg is blok 8 1 opgeleverd. Samen met Vesteda heeft Stadgenoot hierin 128 koopwoningen ontwikkeld. Deze woningen zijn allemaal verkocht. Daarnaast vierden we de oplevering van blok 56a 2 met daarin 56 sociale huurwoningen en negentien ‘Stedenfondswoningen’.

In aanbouw In 2009 waren Argentinië blok 1 en 2 3 en Solid 1 en 2 4 in aanbouw. Op IJburg bouwt Stadgenoot daarnaast een wooncomplex blok 128 4 waarvoor de toekomstige huurders zelf de architect hebben gekozen. Ook hebben deze huurders mee kunnen praten over de inrichting van hun woning en de algemene ruimten. Bijna alle bewoners komen uit Nieuw-West en waren nog nooit op IJburg geweest. In 2009 verzorgde Stadgenoot daarom ook een excursie naar IJburg.

Stadgenoot ondersteunt Stadgenoot is hier actief met studentencomplexen, een Buurtmeester, een woon-arthotel, woon­ voorzieningen voor zwerfjongeren, een schone Transvaalbuurt en leefregels tegen overlast.

Studenten Stadgenoot heeft de portefeuille voor studenten flink uitgebreid door een aantal complexen te labelen. In Oost is het Louise Wenthuis 8 gelabeld voor studenten.

86

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

In Oostpoort 9 ontwikkelt Stadgenoot met Ontwikkelcombinatie Polderweggebied ruim 760 woningen, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Stadgenoot is (mede-)ontwikkelaar in de drie blokken en bouwt ondermeer sociale huurwoningen, grote vijfkamerwoningen, wibo’s Voor de Volksbond bouwt Stadgenoot 1.460 m2 voor dak- en thuisloze jongeren. Ook realiseren we: 6.500 m2 bedrijfsruimte voor het DansHuis Amsterdam en het Ouder Kind Centrum.

Wonen, zorg en welzijn In de woonservicewijk Betondorp is een Buurtmeester aangesteld. Deze huismeester heeft een sociale functie voor huurders die een steuntje in de rug nodig hebben. Naast reguliere taken signaleert hij ook als het ergens met een bewoner niet goed gaat, bijvoorbeeld als er sprake is van vereenzaming. Hij verwijst dan door naar de juiste partijen. De Buurtmeester is aangesteld door de drie corporaties die hier circa 80 tot 90% van de woningvoorraad in hun bezit hebben: Ymere, Eigen Haard en Stadgenoot. Het stadsdeel heeft hiervoor een startsubsidie verleend uit de WMOgelden. Het project wordt in 2010 geëvalueerd. Op IJburg hebben we de mogelijkheden voor een woon-arthotel onderzocht. Hierin willen we een commercieel hotel combineren met (een deel) maatschappelijke kamers. De kamers voor de maatschappelijke opvang zijn door het gehele hotel verspreid. Het voordeel van deze opzet is dat een deel van de maatschappelijke kamers wordt betaald door de opbrengsten van de reguliere commerciële kamers. Een tweede voordeel is dat er bij leegstand een (bescheiden) uitwisseling van capaciteit kan plaatsvinden.

Leefbaarheid Onder het motto Transvaal steeds schoner is in de Transvaalbuurt veel werk verzet om de buurt schoner te krijgen. Stadgenoot heeft een aantal voortuinen in de Transvaalstraat opgeschoond en heringericht. Op een grote actiedag in november zijn honderden bewoners de buurt gaan vegen. De inspanningen leidden in 2009 voor het eerst tot een voldoende op de leefbaarheidsmonitor. Voor de wijkaanpak zijn in de Transvaalbuurt twintig overlastgevende drugs- en horecapanden aangepakt, waaronder enkele panden van Stadgenoot. Na wat overlastincidenten op het Aart Kleinhof 10 op IJburg heeft Stadgenoot met kinderen uit de buurt een contract getekend over leefregels op het hof. Als beloning kregen de kinderen een paar maanden later een buurtfeest. Hier werkte Circus Elleboog aan mee. In de loop van het jaar bleek de overlast inderdaad verminderd te zijn, er kwamen minder klachten binnen.

Participatie Oost is een stadsdeel met veel actieve bewonersgroepen. Ook in 2009 heeft Stadgenoot veel bewonersinitiatieven ondersteund waaronder het ouderennetwerk de Sous in Oosterpark 11 en de Bewonersontmoetingsruimte in de Van der Kunbuurt 12 .

Stadgenoot

87

Jaarverslag 2009

8.5

Nieuw-West

12

13 6

2 7

5

14 8 10 3 19 11 22 20

9

1

1516 17

21

18 4

Kengetallen Nieuw-West 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 6.413 6.151 4.402 841 159 704 45 262 208 875 7.496 118 65 531 8,28

88

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

In aanbouw In het voorjaar van 2009 is het begin van de bouw van De Veste HVO aan de Poeldijkstraat 4 gevierd met een Lentefeest. Stadgenoot bouwt hier de vervangende nieuwbouw voor HVO De Veste: een opvang voor dak- en thuislozen met onder andere een passantenverblijf. Het gaat om 150 woon­eenheden met daarbij 62 kamers voor passanten, 40 kamers internaat, 54 groepswoningen en 16 zelfstandige eenheden.

Stadgenoot bouwt Opgeleverd In het project Cadiz 1 zijn in 2009 35 woningen opgeleverd: 10 sociale huurwoningen en 25 koopwoningen. Het project Cuypershof 2 werd in de zomer van 2009 opgeleverd. Het ging hierbij om 11 sociale huurwoningen en 5 marktwoningen. Van die laatste categorie zijn er 2 verkocht; de andere 3 worden als vrijesectorhuurwoning in de markt gezet. Ook het project De Nieuwe Wereld 3 is in 2009 geheel opgeleverd. Dit project hebben we samen met Proper Stok Wonen uitgevoerd, met gelijke risicoverdeling. Voor de huurwoningen in blok 1 is een aparte koopaannemingsovereenkomst gesloten, waardoor Stadgenoot in dit blok honderd % risicodrager is. Nu dit project is afgerond, komen de volgende woningen beschikbaar: Blok 1 Abel Tasman 56 sociale huurwoningen, 14 vrijesectorwoningen, 24 eenheden voor Amsta (zorgaanbieder) en 34 koopwoningen. Blok 2 Willem Barentsz 111 koopwoningen. Blok 3 Marco Polo  162 woningen, grotendeels verkocht aan ING Real Estate, die dit bezit als vrijesectorhuur in de markt zet.

Stadgenoot heeft bovendien de prijsvraag gewonnen voor een nieuw horecapaviljoen aan de Sloterplas; een opdracht van Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Stadgenoot zet zich samen met Far West en de gemeente Amsterdam al geruime tijd in om van de Sloterplas een aantrekkelijk gebied te maken. Het architectenbureau Monadnock ontwierp hiertoe voor ons de Vuurkorf 5 . Op dit moment werken we de plannen uit die tot een definitief ontwerp moeten leiden. Op deze manier geven wij een verwaarloosde plek in de openbare ruimte weer een nieuwe aantrekkelijke functie.

Stadgenoot verbetert Dudokhaken en tuinen Slotermeer In Geuzenveld-Slotermeer renoveert Stadgenoot zes woonblokken die achter het Lambertus Zijlplein liggen: de Dudokhaken 6 . Dit complex uit de jaren vijftig is ontworpen door de architect/stedenbouwkundige Dudok; Van Schagen Architecten renoveert het nu. De renovatie van het eerste deel is in 2009 opgeleverd (61 koopwoningen en 52 sociale huurwoningen); direct aansluitend is gestart met de tweede fase. Deze wordt zomer 2010 opgeleverd. Met deze renovatie is het wooncomfort in de Dudokhaken sterk verbeterd, onder andere door eigentijds energiebeheer. De oude droogzolders zijn wat verhoogd, zodat extra woningen konden worden gerealiseerd. Door liften te plaatsen in de oksels van de gebouwen, zijn de meeste woningen nu met de lift bereikbaar. Dit maakt het pand geschikt voor ouderen en mindervaliden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

In Slotermeer 7 zijn de tuinen bij mutatie helemaal leeggehaald en heringericht, zodat het onderhoud wat eenvoudiger werd voor de studenten. Dit is een succes: de uitstraling van de wijk is nu een stuk beter.

Stadgenoot ondersteunt Ook in Nieuw-West heeft Stadgenoot zich ingezet voor studentenwoningen, zorgwoningen, leefbaarheid en bewonersparticipatie.

Studenten Stadgenoot heeft de portefeuille voor studenten flink uitgebreid door te labelen. Wonen, zorg en welzijn In de Ookmeerflat 8 wonen relatief veel oudere bewoners. Op deze plek zijn we in 2009 gestart met een nieuwe invulling van het project Verzorgd Wonen. Bij de start van dit project zijn een aantal woningen voorzien van alarmeringssystemen. Ook volgde hieruit de mogelijkheid van 24 uurszorg door OsiraGroep, zodat bewoners langer thuis konden blijven wonen. De bedoeling van dit project was bij nieuwe verhuringen vooral mensen met een zorgindicatie te werven, maar dat blijkt in de praktijk niet haalbaar. Mensen willen op het moment dat ze echt zorgbehoevend worden, toch de stap zetten naar een verzorgings- of verpleeghuis. En nieuwe bewoners van buiten met een indicatie komen er niet wonen. Stadgenoot, ATA-alarmering en OsiraGroep willen daarom de proef anders gaan inrichten. Door een breder pakket aan te bieden van zorg en dienst­ verlening, willen we mensen verleiden om langer thuis te blijven wonen. Door activiteiten aan te bieden legt OsiraGroep contact met bewoners, waardoor de stap naar het aangeven van een hulpbehoefte misschien kleiner wordt. De eerste stap van het herziene project is een behoeftepeiling onder de bewoners van de flat, bijvoorbeeld via huisbezoeken door OsiraGroep. Die vraagt welke diensten volgens de bewoners ontbreken, bijvoorbeeld activiteiten of maaltijden. Op basis hiervan kunnen we vervolgens de dienst-

89

verlening aanpassen en ontwikkelen. Met de peiling krijgen we bovendien een beeld van het aantal mensen dat nu al op een wachtlijst voor een verzorgingstehuis staat: ‘de potentiële zorg­afnemers’. Via het project Woonservicewijk is subsidie aangevraagd voor de peiling. Begin 2009 is een dienstverleningsovereenkomst met OsiraGroep getekend bij de feestelijke oplevering van de gerenoveerde Emmikhovenflat 9 . Hier wonen overwegend senioren zelfstandig in hun eigen woning. OsiraGroep garandeert dat deze bewoners, op het moment dat ze meer zorg nodig hebben, zeer nabij de woning zorg kunnen afnemen, namelijk in De Drie Wachters. Ook kunnen ze gebruikmaken van de welzijnsactiviteiten op deze locatie. In de nieuwbouw van Meer en Oever 10 is het ‘zorgcluster’ opgeleverd aan Amsta. Dit zijn 24 wooneenheden (vier keer zes woningen) voor demen­ terende ouderen. Verder zijn er Wibo-woningen en een Wibo-ontmoetingsruimte opgeleverd. We hebben met Amsta een gebruiksovereenkomst afgesloten voor deze ruimte, zodat onze bewoners gebruik kunnen maken van activiteiten van Amsta. In Oklahoma 11 en een aantal Wibo-woningen in de omgeving is een huismeester-plus actief. OsiraGroep financiert die mee vanuit Wibo-exploitatiesubsidie. Deze subsidie is in 2009 vervallen. Daarom is een nieuwe subsidieaangevraagd op grond van de woonservicewijk Osdorp, deze wordt waarschijnlijk gehonoreerd. Dit wordt met OsiraGroep en Impuls verder uitgewerkt. In augustus heeft Cordaan de locatie Leeuw van Vlaanderen 7 aan Stadgenoot overgedragen. Hierin zijn 24 verstandelijk beperkten gehuisvest. Stadgenoot bouwt voor Cordaan een nieuwe locatie in de Kolenkit in Bos en Lommer. Stadgenoot herontwikkelt de Dudokbuurt 6 . We werken in deze buurt onder andere aan een school, een jongerencentrum en een gymzaal. Op dit moment overleggen we met de school en het stadsdeel over hoe we dit gaan realiseren. Met zorgpartijen zijn we in gesprek over de invulling van een dienstencentrum en/of ontmoetings­ ruimte in de buurt.

90

Jaarverslag 2009

Leefbaarheid De leefbaarheid in de Eendrachtsparkbuurt 12 heeft in 2009 flink onder druk gestaan, doordat de sloop is uitgesteld. Hierdoor werden in dit gebied meer woningen tijdelijk verhuurd en veel woningen gekraakt. Stadgenoot moest daarom woningen dichttimmeren, als die niet meer tijdelijk verhuurd konden worden. Omdat we de leefbaarheid toch enigszins wilden waarborgen, hebben we samen met het stadsdeel interim-beheermaatregelen genomen zoals extra schoonmaak in en buiten de complexen. Daarnaast heeft Stadgenoot in de tweede helft van het jaar twee bijeenkomsten met bewoners over de leefbaarheid gehouden en een fotowedstrijd georganiseerd. Buurtbewoners konden foto’s inleveren en deze werden uitvergroot en geplakt op de dichtgetimmerde woningen. Ook is veel aandacht besteed aan de tevredenheid van bewoners van Parkrand 13 . De laatste opleverpunten zijn opgelost en de aandacht gaat nu uit naar goede dienstverlening, betrokkenheid van bewoners en gedrags- en leefregels in het complex. Daarnaast hebben we in de Dudokbuurt samen met leerlingen van het TEC inbraakpreventiemaatregelen genomen. In de Louis Couperusbuurt is in 2009 overlast en illegale bewoning intensief aangepakt. Stadgenoot, het stadsdeel en de politie hebben hierin samengewerkt en dit heeft tot een zeer goed resultaat geleid. De overlast in de buurt is zichtbaar verminderd, de criminaliteitscijfers zijn gedaald en bewoners voelen zich veiliger in hun buurt. Nog een positief resultaat boekten we met het Mantelconvenant tussen onder andere Regiopolitie Amsterdam-Amstelland, stadsdeel Geuzenveld-­ Slotermeer, Stadgenoot en Eigen Haard. Hierin hebben we afspraken gemaakt over de aanpak van overlast. Inmiddels voelen de mensen in de buurt zich veiliger, het is rustig en ze zijn tevreden. De politie geeft aan dat de criminaliteitscijfers zijn gedaald met 40%. Het aantal inbraken is bijvoorbeeld duidelijk gedaald in vergelijking met

Stadgenoot

vorig jaar. Dit is te danken aan de goede samenwerking tussen het stadsdeel (de buurtcoördinator en veiligheidscoördinator), politie (de buurtregisseur) en Stadgenoot (de huismeester, overlastmede­ werker, woonfraudemedewerker). Een groot deel van onze beheeractiviteiten in Slotervaart vindt plaats in buurten waar Far West de meeste woningen en bedrijfsruimten bezit. Doordat Far West veel vernieuwt, veranderen ook onze beheeractiviteiten. In het kort werken we aan de volgende projecten: • Voor het nieuwbouwcomplex Jatopa 14 is een beheerplan vastgesteld. We willen schotelantennes tegengaan, het gebruik van de binnentuin stimuleren en woonstijlen van bewoners beter op elkaar afstemmen. • Ook voor het nieuwbouwcomplex Atelier 15 is een beheerplan opgesteld. In dit complex is een Marokkaanse woongroep voor ouderen gehuisvest. Deze groep heeft veel begeleiding nodig. • De renovatie van het complex aan de Piet Mondriaanstraat 16 blijft veel aandacht opeisen. We communiceren veelvuldig over de werkzaamheden, die tijdens de renovatie uitgevoerd worden en de overlast die dit met zich meebrengt. • De voorbereidingen voor de renovatie van het complex aan de Johan Greivestraat 17 zijn van start gegaan. De bewoners van dit complex zijn zeer betrokken bij de werkzaamheden, waardoor we hier een goede start kunnen maken. Stadgenoot ondersteunt ook het Jongerenplatform ZuidwestKwadrant 18 . In 2009 heeft dit platform opnieuw een aantal activiteiten georganiseerd, waaronder een ontmoeting met cliënten van Cordaan Ago. Ook organiseren wij hier samen met politie, Osira, Sezo en het stadsdeel elk kwartaal een netwerkcafé voor actieve bewoners en professionals. In Osdorp is voor jongeren vanaf september 2009 een Chillbus beschikbaar. Jongeren kunnen in de

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

bus terecht voor opvang en recreatie, informatie en advies, hulpverlening en verwijzing door jongerenwerkers. Deze bus wordt gefinancierd door het stadsdeel en een aantal corporaties, waaronder Stadgenoot. De bus is op vaste tijden en plaatsen aanwezig voor 10+-jeugd (overdag) en 12+-jeugd (’s avonds). In de Wildemanbuurt 19 heeft de huismeester gezocht naar een manier om meer contact te krijgen met de moeders uit te buurt. Zijn initiatief: onder zijn leiding hebben 65 kinderen linnen tassen versierd. Voorzien van een ingepakt cadeau met een groot lint vertrokken de kinderen naar huis om hun cadeau te verstoppen voor hun moeder. Sindsdien spreekt de huismeester de moeders uit de buurt veel vaker. In de deze buurt is door Stichting de Bakkerij in 2009 het project Bureau Buurtreizen uitgevoerd. De Bakkerij heeft met kinderen van de hoogste klassen van de basisschool verschillende reizen in de Wildemanbuurt uitgezet; in december konden buurtbewoners en professionals onder leiding van de kinderen deze reizen maken.

91

Afgelopen zomer is voor het eerst een bewoner aan de slag gegaan met de BuurtKiosk. Hij parkeerde de kiosk in de Borrendammebuurt 20 , waar de huismeester aanwezig was. Vervolgens bood een buurvrouw spontaan aan om voor de buurt pannenkoeken te bakken. Ruim 35 kinderen en hun ouders kwamen hierop af. De bewoners hebben tijdens deze middag de huismeester leren kennen. In Osdorp zijn in 2009 twee nieuwe bewoners­ commissies opgericht: Osdorpplein 21 en Borrendammebuurt. Laatstgenoemde is ontstaan in samenwerking met het ASW, zodat zij als klankbord kan functioneren tijdens de renovatie van de Borrendammebuurt. Daarnaast is in het nieuwbouwcomplex Cadiz een bewonersgroep van eigenaren en huurders opgericht. De huismeester in de Reimerswaalbuurt 22 heeft op eigen initiatief foto’s van vroeger verzameld. In lijsten aan de muur heeft hij in 2009 de foto’s aan de bewoners onthuld. Omdat in deze buurt lang geen activiteiten waren georganiseerd, waardeerden de bewoners het initiatief zeer. In Slotermeer vloeide een flinke discussie met bewoners voort uit de presentatie van de ver­nieuwingsplannen voor dit gebied. In de Louis Couperusbuurt en aan de Noordoever zijn naar aanleiding van deze vernieuwingsplannen bewonerscommissies opgericht. De contacten met deze commissies zijn intensief en goed. Op verzoek van de bewonerscommissie is in oktober een actiedag gehouden in de hoven op de Noordoever.

92

Jaarverslag 2009

8.6

Stadgenoot

Noord

4

1

6 3 5

2

Kengetallen Noord 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 4.310 4.273 3.637 0 274 346 16 37 74 443 4.827 69 176 271 6,29

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Stadgenoot bouwt Opgeleverd Het oude verzorgingshuis Het Schouw 1 is functioneel verouderd en wordt gesloopt. Samen met het stadsdeel en OsiraGroep hebben we hierop in 2004 plannen gemaakt voor nieuwbouw. De nieuw­ bouw bevat met 250 huur- en koopwoningen. In de nieuwbouw is ook plaats Wibo-woningen (voor de bewoners van het ‘oude’ Schouw), groepswoningen voor dementerende en zorgappartementen.

93

te betrekken bij het beheer van de binnentuinen Oosterendstraat en Westerduinstraat. Kinderen vervuilden en vernielden deze tuinen herhaaldelijk, maar omwonenden durfden andermans kinderen niet te corrigeren. In de Banne 4 is met drie VvE’s afgesproken dat in 2010 de bestaande rookgasafvoerkanalen vervangen worden door nieuwe afvoeren. De aanleiding was de opname van een bewoner in een ziekenhuis.

Stadgenoot ondersteunt Van dit project is het eerste blok van het ensemble Buitenhart opgeleverd. Met koopwoningen én een nieuw onderkomen voor de Osiravestiging Het Schouw. In totaal 60 sociale huurwoningen, 8 groepswoningen, 37 koopwoningen en bijna 1.200 m2 bedrijfsruimte voor OsiraGroep. In het nieuwe complex zijn ook voorzieningen voor de bewoners en de buurt zoals een ruimte voor dagverzorging, een groepspraktijk voor medische en paramedische zorg, café-restaurant en ruimte voor ontmoeting.

In aanbouw Eind 2009 was het tweede blok van Buitenhart (blok G) in aanbouw. Naar verwachting wordt dit halverwege 2010 opgeleverd.

Stadgenoot verbetert tuinen en rookgasafvoeren In de Vogelbuurt 2 in Noord zijn zeventien verwaarloosde privévoortuinen omgeploegd en opnieuw ingericht met uniforme erfafscheidingen. Met een tuinbedrijf is afgesproken dat zij drie keer per jaar langskomen om de tuin te onderhouden. Met de bewoners is geregeld dat zij in hun servicekosten meebetalen aan het onderhoud. Het is de bedoeling dat in 2010 en 2011 de resterende tuinen worden aangepakt. Stadgenoot gaat hiermee door tot alle tuinen in de Vogelbuurt er weer netjes bij liggen. De tuinenactie maakt deel uit van de wijkaanpak Vogelbuurt. In Nieuwendam 3 speelde een vergelijkbare problematiek in gemeenschappelijke binnentuinen. Stadgenoot heeft zich actief ingezet om bewoners

Leefbaarheid Op 15 december 2009 werd in stadsdeel Noord door diverse corporaties een huismeesterdag georganiseerd. Centrale thema’s van deze dag waren kennismaken en ervaringen uitwisselen en vooral ook zoeken naar samenwerkingsverbanden. Huismeesters van verschillende corporaties in Noord komen dezelfde problemen tegen, zowel binnen de eigen organisaties als bij instellingen in Noord. Alle betrokkenen hebben twee workshops gevolgd. In de eerste workshop werd in kaart gebracht wat goed gaat in de diverse wijken, maar natuurlijk ook wat niet goed gaat. In de tweede workshop zijn oplossingen gezocht voor een aantal van de situaties uit de eerste workshop. Ook hierbij lag de nadruk op samenwerkingsverbanden zoeken met elkaar en instellingen in Noord. Daarbij konden we de kennis van andere huismeesters goed gebruiken. Precies een jaar geleden hebben we een samenwerkingsconvenant voor wijkaanpak getekend met vier corporaties in de Vogelbuurt/IJ-plein 2 en stadsdeel Noord. In 2009 heeft Stadgenoot samen met deze corporaties in verschillende werkgroepen aan de wijkaanpak gewerkt. In 2009 vertrokken de laatste bewoners uit het gebouw De Kubus 3 . Het is inmiddels gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw. Stadgenoot heeft in het laatste jaar voor de sloop extra bewaking en schoonmaak ingezet om het complex leefbaar te houden. De laatste maanden opende Stadgenoot ook nog een buurtkamer in de Kubus, waar bewoners elkaar in een huiselijke omgeving konden ontmoeten.

94

Jaarverslag 2009

Participatie Een groot succes is het tijdelijk gebruik van de voormalige Vianneykerk 5 door ondernemende vrouwen uit Nieuwendam. De kerk wordt op termijn gesloopt maar wordt sinds een jaar gebruikt door vrouwen die een eigen zaak zijn begonnen. De kerk is eigendom van Stadgenoot en bevat inmiddels een kapsalon, een crèche, een nagel­ studio en een tweedehandskledingzaak. Bijna maandelijks komen in de voormalige kerk nieuwe initiatieven van de grond.

Bijzonder in 2009 De flats Warnsborn, Mariendaal en Spelderholt 6 werden in het verleden centraal verwarmd vanuit een zogenoemd ketelhuis. Nu inidivuele cv-installaties zijn aangelegd hebben de vrijgekomen ‘cv-ruimtes’ geen actieve bestemming meer. Stadgenoot wil deze ruimtes daarom graag aan startende ondernemers verhuren. In 2009 is een ruimte verhuurd aan een fietsenmaker.

Extra: Hembrugterrein Zaanstad In het afgelopen jaar hebben we meegedaan aan een marktconsultatie voor de ontwikkeling van het Hembrugterrein in Zaanstad. Al meer dan tien jaar maakt Stadgenoot deel uit van het consortium genaamd de Zaanse Stelling. Doel van het consortium is de noordoever van het IJ herontwikkelen, onder meer voor een steviger verbinding tussen Amsterdam en Zaanstad. Het standpunt van Stadgenoot is om het Hembrugterrein zeer geleidelijk te ontwikkelen en open te stellen. Hierbij besteden we veel aandacht aan de duurzaamheid van het gebied en bieden we ruimte voor particulier initiatief binnen een helder afgebakend kader. Met deze geleidelijke aanpak kunnen we zo veel mogelijk monumentale gebouwen behouden, de natuur sparen en toch een veilige omgeving creëren waarin gewerkt, gerecreëerd en op termijn zelfs gewoond kan worden.

Stadgenoot

Stadgenoot

95

Jaarverslag 2009

8.7

Zuidoost

2

Kengetallen Zuidoost 2009 Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkochte woningen bestaand Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

1

De cijfers op de kaart verwijzen naar de cijfers in de tekst. 3.067 3.047 2.267 0 527 236 17 20 40 107 3.214 0 35 168 5,48

96

Jaarverslag 2009

Stadgenoot bouwt In 2009 heeft Stadgenoot geen woningen opgeleverd in Zuidoost. Ook hebben wij hier geen woningen in aanbouw.

Stadgenoot ondersteunt Stadgenoot huisvest in Gaasperdam de 24 uursvoorziening Varikstraat 1 van HVO-Querido. Dit is een opvang voor drugsverslaafden met psychiatrische problematiek. Het project kan in totaal 21 cliënten huisvesten: 14 in de woonvoorziening en 7 in satellietwoningen. Stadgenoot is samen met HVO-Querido bezig om de satelliet­ woningen te clusteren in één portiek met HAT-woningen. Hiermee beperken we het risico van overlast voor de buurt. Daarnaast kunnen we de voorziening op deze manier met twee plekken uitbreiden, waar grote behoefte aan is. Cliënten stromen namelijk niet snel genoeg door, doordat er op dit moment onvoldoende vormen van (begeleid) zelfstandig wonen worden aangeboden. Samen met het Verwey-Jonker-instituut en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft Stadgenoot de veiligheidsbeleving onderzocht onder bewoners van de wijk Holendrecht 2 .

Stadgenoot

In de rest van de stad neemt de leefbaarheid toe, maar juist in Holendrecht verslechtert deze. Als reactie hierop organiseerde Stadgenoot in juni voor bewoners vier trainingen in veiligheids­ bewustzijn voor bewoners. Daarnaast begeleidt Stadgenoot samen met Eigen Haard in Holendrecht actieve bewoners in het project Bewoners met Pit. De ervaring is dat veel bewoners bezig zijn met overleven en dat het ze veel moeite kost eigen activiteiten op te zetten. In januari 2010 heeft Stadgenoot een BuurtEntree geopend in het winkelcentrum. In Gein werkt Stadgenoot met HVO-Querido aan een nieuw project voor ex-drugsverslaafden.

Bijzonder in 2009 In mei 2009 heeft Stadgenoot het verzorgingshuis De Drecht 2 (329 woningen) gekocht van Rochdale. Cordaan huurde dit pand, maar heeft besloten om het huurcontract op te zeggen. Dit jaar is er intensief overleg geweest met Cordaan en ook de bewoners om ervoor te zorgen dat de dienstverlening aan de bewoners wordt geborgd en de huidige bewoners en huurders van deze wijziging geen last hoeven te hebben.

Stadgenoot

97

Jaarverslag 2009

8.8 Woningbezit buiten de genoemde stadsdelen Buiten de genoemde stadsdelen heeft Stadgenoot nog bezit in Amsterdam Westpoort, Diemen, Ouder-Amstel en Duivendrecht. We noemen hier alleen de kengetallen:

Kengetallen Aantal woningen • Sociale verhuur totaal - Regulier - Studenten/jongeren - Wonen/zorg - Senioren - Overig • Vrije sector • Aantal bedrijfsruimten • Aantal parkeerplaatsen Totaal aantal VHE Opgeleverde sociale nieuwbouw Verkocht Aantal mutaties Mutatiegraad woningen in %

Bijzonder in 2009 Almere Ecologische verbondenheid, harmonie met de natuur en zelfvoorzienendheid staan voorop bij de bouw van Ecudorp. De bouw van Alminde komt tot stand in een samenwerking tussen Stadgenoot en de bewonersvereniging Alminde. Hierbij is de bewonersvereniging verantwoordelijk voor de vormgeving en is Stadgenoot eigenaar van het terrein. Er is plaats voor 60 woonwerkeenheden met als kloppend hart het Cultuurhuis, dat gedragen, ontwikkeld en beheerd zal worden door de bewoners. De woningen worden gebouwd met natuur­ vriendelijke materialen en, waar mogelijk, met gebiedseigen materialen. Daarnaast wordt er naar gestreefd de bouwwijze zoveel mogelijk te laten opgaan in het landschap en te streven naar organische vormen. Naar verwachting zullen de woningen in 2011 worden opgeleverd. In 2008 maakte Adri Duivesteijn, wethouder Ruimtelijke Ordening van Almere, bekend dat hij met drie partijen afspraken had gemaakt om het Olympia­

284 265 233 0 0 0 32 19 75 0 359 0 0 11 3,87

kwartier, onderdeel van Almere Poort, te ontwikkelen: projectontwikkelaar TCN en de Amsterdamse corporaties De Key en Stadgenoot. Daarop heeft Stadgenoot zijn plannen laten uitwerken tot een stedenbouwkundig plan dat begin 2010 aan de gemeente Almere is gepresenteerd. Het plan van Stadgenoot beslaat 200.000 m2. Het Olympiakwartier biedt een mix van werken, winkelen en wonen in diverse prijsklassen. Een groot publiek plein en gemeenschappelijke tuinen zijn opvallende kenmerken van de openbare ruimte van het Olympiakwartier. Wanneer het project gerealiseerd wordt, is afhankelijk van het rondkomen van financiering en het tempo van ontwikkeling van de omliggende gebieden. Stadgenoot heeft met het masterplan Leefland meegedaan aan de prijsvraag voor de ontwikkeling van Almere Hout Noord. In maart 2009 heeft de beoordelingscommissie het college van burgemeester en wethouders geadviseerd verder te gaan met het plan van Ymere. Het college van B&W van Almere heeft dit advies overgenomen. Stadgenoot is als tweede geëindigd.

98

Jaarverslag 2009

II Verslag Raad van Commissarissen

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

99

Volkshuisvestelijke en financiële continuïteit worden bij een corporatie met elkaar verbonden. Dat komt het sterkst tot uitdrukking in het gegeven dat winst nooit wordt uitgekeerd maar altijd geherinvesteerd in het belang van de volkshuisvesting. Door de groei van de corporatie is dat belang steeds groter geworden. Bijna een eeuw heeft Stadgenoot groei gekend. Groei in het woningbestand, in de kwaliteit van de woning en groei in de leefbaarheid in de buurten. Stadgenoot is voor het eerst geconfronteerd met krimp. De recessie die vanaf eind 2008 de echte economie en daarmee de woningmarkt hard trof, heeft in 2009 geleid tot een bezinning op de ambities van Stadgenoot. Door de verminderde inkomsten uit verkopen en de beperkte financieringsmiddelen is Stadgenoot genoodzaakt geweest scherp bij te sturen en een nieuwe koers te varen. Investeringen worden in een lager tempo gerealiseerd, het niveau van onderhoud is naar beneden bijgesteld en op organisatie- en personeelskosten wordt bezuinigd. Ten gevolge van deze bijsturing naar een nieuwe koers heeft de Raad van Commissarissen (hierna: RvC) in 2009 het zwaartepunt gelegd bij toezicht op het financiële beleid. De RvC is zodanig samengesteld dat naast brede volkshuisvestelijke, grondige financiële kennis voorhanden is. De auditcommissie, een vaste commissie van de RvC, ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van de verantwoordelijkheden op het terrein van het financiële toezicht. De auditcommissie is in 2009 frequent en intensief door het bestuur geïnformeerd over en betrokken bij de noodzakelijke ingrepen om Stadgenoot financieel gezond te houden. De RvC is van mening dat de voorgenomen activiteiten van Stadgenoot passen bij haar vermogenspositie nu en in de nabije toekomst. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting.

Governance Code De jaarstukken zijn, evenals de statuten en reglementen van Stadgenoot, opgesteld conform de Governancecode woningcorporaties zoals die is opgesteld door Aedes in januari 2007. Daar waar

Stadgenoot van een bepaling van de code afwijkt, wordt dit gemotiveerd uitgelegd.

Vergaderingen 2009 De RvC van Stadgenoot is twaalf maal bijeen­ gekomen. Bij tien bijeenkomsten waren de beide bestuurders aanwezig en tevens de bestuurs­ secretaris. Afhankelijk van de besproken onderwerpen waren ook directieleden, managers of externen (zoals de accountant) aanwezig. De bevoegdheden van de RvC zijn opgenomen in de statuten van Stadgenoot en in het reglement van de RvC. Beide documenten zijn gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

Genomen besluiten in 2009 De volgende besluiten van de RvC zijn na intensieve discussie, in consensus genomen: • goedkeuring jaarstukken 2008; • meerjarenplanning 2009-2018; • jaarplan en begroting 2010; • benoeming externe accountant; • goedkeuring opdracht uitvoeren visitatie door Ecorys; • goedkeuring Treasury en Beleggingsstatuut; • goedkeuring wijzigingen bestuursreglement; • goedkeuring statuten Stichting Inzet; • vaststelling remuneratierapport; • aankoop Stork Noord-terrein; • aankoop Damrak-panden; • intentieovereenkomst GAK-gebouw; • overdracht Van Gendthallen; • verbouwing Sarphatistraat 370; • nevenfunctie bestuurder; • stageplaats in de RvC; • gedragsprotocol RvC-lid; • ontvlechting samenwerkingsverbanden Rochdale.

100

Jaarverslag 2009

Naast alle bovengenoemde onderwerpen zijn tevens onder meer de volgende onderwerpen besproken: • project Almere Hout Noord; • project Almere Olympiakwartier; • evaluatie RvC; • voortgang Westermoskee; • integriteitbeleid Stadgenoot; • samenwerking met Cordaan en De Key; • (her)benoeming RvC-leden; • voorstellen woningcorporatiestelsel van WWI; • prestatiebeoordeling WWI.

Samenstelling bestuur Stadgenoot De heren Anderiesen (22 april 1954) en Bijdendijk (8 maart 1944) vormen gezamenlijk het collegiaal bestuur van Stadgenoot. De heer Anderiesen bekleedt de positie van voorzitter. Beide bestuurders zijn verantwoording verschuldigd aan de RvC en de ledenraad. Met de heer Bijdendijk is overeengekomen dat hij tot diens 68e verjaardag in dienst blijft. Zowel Gerard Anderiesen als Frank Bijdendijk zijn tevens directeur of directievoorzitter van een aantal samenwerkingsverbanden die aan Stadgenoot zijn gelieerd. Gerard Anderiesen heeft de volgende nevenfuncties: • lid van het comité van aanbeveling van Solid House Foundation; • lid van het comité van aanbeveling van Stichting Agora Europa; • lid van de redactiecommissie van De Vitale Stad; • lid dagelijks bestuur De Vernieuwde Stad.

Stadgenoot

Frank Bijdendijk heeft de volgende nevenfuncties op persoonlijke titel: • lid RvC Woningstichting Openbaar Belang te Zwolle (sinds 2005); • voorzitter BouwBeter (tot en met 31 december 2009); • lid raad van toezicht Stichting Regionaal Opleidingscentrum (ROC) Amsterdam (sinds juli 2008). • voorzitter bestuur (onbezoldigd) Stichting Nationale Renovatieprijs (sinds juli 2009) • voorzitter raad van toezicht Stichting Stade te Utrecht (tot en met 31 december 2009); • lid RvC Gerrichhausen & Partners te Dordrecht (tot 1 april 2009). De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement dat door de RvC is vastgesteld. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd omtrent het overleg, financierings- en beleggingsovereenkomsten en investering. Het bestuursreglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

Samenstelling RvC De samenstelling van de RvC, het rooster van aftreden, de functies en nevenactiviteiten zijn op de volgende pagina weergegeven.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

101

Naam de heer mr. Jacob Kohnstamm Geboortejaar 1949 Functie in RvC voorzitter, tevens voorzitter remuneratiecommissie Expertise kennis en ervaring op bestuurlijk terrein, kennis van grote steden beleid Benoemd sinds 2008 Aftredend per 1 juli 2011 Beroep voorzitter College Bescherming Persoonsgegevens Nevenfuncties voorzitter Garantie Instituut Woningbouw (tot 1 maart 2009); voorzitter stichting Ipermestra; voorzitter stichting Internationaal Kamermuziekfestival Schiermonnikoog, lid initiatief- en referendumcommissie Gemeente Amsterdam Naam de heer dr. Hans J.A. van Fulpen Geboortejaar 1953 Functie in RvC vicevoorzitter, lid remuneratiecommissie Expertise zorg en bestuur Benoemd sinds 2008 Aftredend per 1 januari 2013 Beroep adviseur strategie Amstelring Osiragroep (vanaf december 2009); lid raad van bestuur Amstelring Osiragroep (tot december 2009) Nevenfuncties Naam de heer drs. Jacques Noach RA Geboortejaar 1946 Functie in RvC lid, voorzitter auditcommissie Expertise financiën Benoemd sinds 2008 Aftredend per 1 juli 2011 Beroep financieel adviseur; bestuurder Nevenfuncties penningmeester Internationaal Joods Muziekfestival; vicevoorzitter CFCI; penningmeester Stichting Esther Zilversmit Naam mevrouw mr. drs. Petra Koomen Geboortejaar 1961 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise juridische zaken Benoemd sinds 2008 Aftredend per 1 juli 2011 Beroep directeur bedrijfsvoering Politie Noord-Holland Noord Nevenfuncties plaatsvervangend voorzitter Bezwaren Commissie Personeels Dienst stadstoezicht; commissaris Zonnehuisgroep Amstelland; commissaris Caland Lyceum Amsterdam

102

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Naam de heer drs. Hein G.M. Blocks Geboortejaar 1945 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise financiën Benoemd sinds 2008 Aftredend per 1 januari 2013 Beroep adviseur, bestuurder Nevenfuncties voorzitter Stichting Vrienden van de Hermitage; lid bestuur Stichting Geschillencommissies Consumentenzaken; lid raad van advies Heitma Holding (Maarsen Groep); voorzitter bestuur Stichting Administratiekantoor KLM (SAK2); penningmeester Prinses Beatrix Fonds; lid raad van toezicht Spieren voor Spieren; bestuurslid Stichting Beterburen Amsterdam; lid raad van toezicht Stichting Calamiteitenfonds Reiswezen; voorzitter Stichting Vluchtelingenwerk Amstel tot Zaan; lid raad van advies College Bescherming Persoonsgegevens; lid Raad van Commissarissen Welten Naam Geboortejaar Functie in RvC Expertise Benoemd sinds Aftredend per Beroep Nevenfuncties

mevrouw Laetitia M.L. Ederveen 1955 lid (huurderszetel) wonen, zorg, welzijn en openbaar bestuur 2008 1 januari 2013 eigenaar van Ederveen Advies, onderdeel van Public Affairs Groep lid raad van toezicht stichting Zorggroep Amsterdam-Oost

Naam mevrouw drs. Kitty C.E. Roozemond Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel) Expertise openbaar bestuur, governance, sociale economie Benoemd sinds 2008 Aftredend per 1 januari 2013 Beroep directeur Interprovinciaal Overleg Nevenfuncties bestuurslid Nederland-Duitsland comité; lid Raad van Commissarissen GVB; lid Raad van Commissarissen ASVB;lid Raad van Commissarissen MN Services

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Bij de vaststelling van het rooster van aftreden is naast het wenselijke profiel van de RvC als geheel en de afzonderlijke wensen ten aanzien van de individuele leden ook gekeken naar de duur van het eerdere lidmaatschap van de betrokkenen in de RvC van de AWV respectievelijk Het Oosten. Als gevolg van de gemaakte afweging van deze drie soms botsende wensen, gevoegd bij een vierde doel, namelijk om vernieuwing en continuïteit gelijk op te laten gaan bij de samenstelling van de RvC, overschrijdt één van de leden van de RvC van Stadgenoot (niet zijnde de voorzitter of vicevoorzitter) in 2009 de in de Governance Code genoemde maximale zittingsduur. Indien leden van de RvC van Stadgenoot na de eerstkomende datum van aftreden tegen de achtergrond van het dan daarvoor geldende profiel voor herbenoeming in aanmerking komen, is het streven er op gericht om – behoudens expliciet te beargumenteren uitzondering – geen leden te herbenoemen die in totaal langer dan 12 jaar lid zullen zijn van de achtereenvolgende Raden van Commissarissen.

103

Herbenoeming Op 12 maart 2008 is het rooster van aftreden van de RvC door de leden van de RvC vastgesteld. Volgens dit rooster eindigt de eerste termijn van Hans van Fulpen, Hein Blocks, Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond op 1 januari 2010. De leden van de RvC worden conform artikel 17 van de statuten benoemd door de ledenraad uit een bindende voordracht. Voor Kitty Roozemond en Laetitia Ederveen dient Huurgenoot een bindende voordracht te doen en voor Hans van Fulpen en Hein Blocks is dat de RvC. Conform artikel 4 van het Reglement van de RvC moet een voorstel tot (her)benoeming gemotiveerd worden aan de ledenraad. Een lid wordt, zoals lid 2 van artikel 4 luidt, pas voorgedragen aan de ledenraad nadat de voorzitter van de RvC de overige leden van de RvC, elk afzonderlijk, heeft geconsulteerd over de wenselijkheid van diens herbenoeming. Hierbij zijn van belang het functioneren gedurende de afgelopen zittingsperiode en het alsdan geldende profiel van de RvC. De RvC heeft geen aanleiding gezien het profiel van de RvC te herzien en is van mening dat de herbenoembare kandidaten passen binnen dit profiel. De RvC heeft unaniem Hans van Fulpen en Hein Blocks tot herbenoeming voorgedragen en steunde tevens unaniem de voordracht tot herbenoeming van Kitty Roozemond en Laetitia Ederveen door Huurgenoot. De ledenraad heeft in haar vergadering van 16 december 2009 haar goedkeuring gegeven aan alle herbenoemingen.

Onafhankelijke RvC De leden van de RvC van Stadgenoot zijn onaf­ hankelijk, conform het bepaalde in de Governance Code deel III, 2.2. (zij zijn in de vijf jaar voorafgaande aan de benoeming geen werknemer of lid van het bestuur geweest). Tevens ontvangen zij geen persoonlijk financiële vergoedingen van Stadgenoot anders dan de vergoeding voor de als lid van de RvC verrichte werkzaamheden. Ook maken de leden geen deel uit van het bestuur van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de corporatie lid van de RvC is. Zowel in de statuten als in het reglement

104

Jaarverslag 2009

van de RvC zijn bepalingen opgenomen over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. Stadgenoot beschikt over integriteitregels, waaronder een gedragscode. Stadgenoot beschikt tevens over een klokkenluidersregeling. Stadgenoot zal zich in 2010 laten visiteren.

Honorering RvC De vergoeding van de leden van de RvC bedroeg € 10.550 voor de leden, € 12.660 voor de vicevoorzitter en € 15.825 voor de voorzitter (prijspeil 2006 en per 1 januari 2009 geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door het CPB).

Werkwijze RvC De werkwijze van de RvC is opgenomen in het reglement van de RvC. Dit reglement is openbaar gemaakt op de website van Stadgenoot. Het besluitvormingsproces van de RvC is in principe gericht op het bereiken van onderlinge overeenstemming. Dat gebeurt aan de hand van het reglement van de RvC, waarin verder afspraken en regels zijn opgenomen over de samenstelling en onafhankelijkheid van de RvC, de bevoegdheden en werkwijze, alsmede over de verhouding met andere organen en instanties binnen en buiten de vereniging. Bij met name besluiten over financiële onderwerpen heeft de RvC zich laten adviseren door de auditcommissie. Bij de beoordeling van de bestuurders heeft de RvC zich laten adviseren door de remuneratiecommissie. De RvC heeft zich laten informeren door mondelinge en schriftelijke rapportages van de bestuurder(s) en de directie. De RvC heeft toezicht gehouden op het bestuur door de verschillende rapportages die aan de RvC zijn verstrekt (zoals de kwartaal­rapportages). Tevens is informatie verstrekt over de voortgang van processen. De auditcommissie heeft zich specifiek gericht op de financiële continuïteit van de vereniging en de interne risicobeheersing. In de reguliere vergaderingen van de RvC is aandacht besteed aan de dochterondernemingen en de BV’s waarin Stadgenoot participeert. De vergaderingen van de RvC zijn voorbereid door de voorzitter van

Stadgenoot

de RvC in overleg met de bestuurder(s) en de bestuurssecretaris. De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Het toezicht van de RvC op de strategie­ ontwikkeling van Stadgenoot kwam tot stand in nauw en uitvoerig overleg met het bestuur. Datzelfde gold voor het toezicht op de financiële risicobeheersing. De maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van Stadgenoot kreeg speciale aandacht van de RvC aan de hand van rapportages van het bestuur waarin de ontwikkelingen op maatschappelijk, economisch en volkshuisvestlijk terrein expliciet aan bod kwamen. Het belangrijkste instrument vanuit de toezichtsrol voor de financiële beheersing (control) is de managementrapportage, die per kwartaal aan de RvC wordt verstrekt. Deze integrale rapportage omvat sturings- en verantwoordingsinformatie van zowel de volkshuisvestelijke doelstellingen van Stadgenoot als de financiële vertaling ervan. Deze managementrapportage wordt voorzien van een begeleidend schrijven van het bestuur en de directeur Financiën, met een nadere toelichting van de belangrijkste aandachtspunten en ontwikkelingen. Naast deze gestruc­ tureerde informatievoorziening is er sprake van ‘management by exception’. Dat wil zeggen dat bij belangrijke financiële vraagstukken de mening van de RvC vooraf wordt getoetst c.q. er separate informatievoorziening richting de RvC plaatsvindt. Belangrijk zijn in dit verband omvang, impact, risico en strategisch belang. De financiële continuïteit van Stadgenoot werd vanuit de RvC bijgehouden aan de hand van de ontwikkelingen van de solvabiliteit en de kas­stromen. De structurele solvabiliteitsnorm die hiervoor is vastgesteld bedraagt 30% (EV/TV), met een bandbreedte van plus en min 2,5% (groene zone) en plus en min 5% (oranje zone). In 2009 is de solvabiliteit 27,4% en bevindt zich daarmee in de oranje zone. Met betrekking tot de kasstromen vindt sturing plaats aan de hand van de Interest Coverage Ratio (ICR). Deze ratio geeft de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de operationele kasstromen aan. De norm voor de ICR is voor 2009 gesteld op 1,2. In 2009 bedroeg de ICR 1,1. De auditcommissie

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

ziet erop toe dat het bestuur stuurt op een verbetering van de solvabiliteit en de ICR binnen een termijn van twee jaar. Naast de sturing op solvabiliteit en kasstromen worden alle investeringsbeslissingen binnen Stadgenoot getoetst op hun rendement. De rendementseis voor investeringen is bij Stadgenoot gesteld op 6,00% (3,75% reëel rendement plus 2,25 procentpunt inflatie) voor sociale woningen, 6,25% voor geliberaliseerde woningen en 7,25% voor bedrijfsruimten.

Commissies Auditcommissie De auditcommissie is een vaste commissie van de RvC. Zij ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van de verantwoordelijkheden op het terrein van toezicht op de interne controle en risicobeheersing, de naleving van richtlijnen en voorschriften van relevante externe toezichthoudende instanties en overige stakeholders en relevante gedragscodes, de controle door en de relatie met de externe accountant, de informatieverschaffing ten behoeve van financiële planning, voortgang

105

en verantwoording van resultaten (zowel intern als extern) en andere aspecten binnen de planning en controlcyclus, de continuïteit en betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking. De auditcommissie bestaat uit Jacques Noach (voorzitter), Petra Koomen en Hein Blocks. Standaard zijn tevens de bestuurder Frank Bijdendijk aanwezig en de directeur Financiën, Roger Doomen. Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn ook één of meerdere financieel specialisten aanwezig, waaronder de externe accountant. De auditcommissie van de RvC is elf keer bijeen geweest. Van haar beraadslagingen en bevindingen doet de auditcommissie aan de leden van de RvC schriftelijk en mondeling verslag voorafgaand aan, respectievelijk tijdens de RvC-vergaderingen. De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen behandeld: • financiële kwartaalrapportages; • jaarplan concernadministratie 2009; • jaarrekening 2008; • meerjarenprognose; • financieringsmogelijkheden; • toezicht op verbindingen/dochterbedrijven; • keuze accountant; • Informatiseringtechnologie; • onderzoeksjaarplan afdeling Interne controle, Risicomanagement en Kwaliteitsmanagement; • begroting 2010; • oordeelsbrief minister WWI; • positie controller/compliance officer; • integriteitsproject; • treasurystatuut en jaarplan. Bij de bespreking van de jaarstukken in de commissie is ook de accountant aanwezig geweest, onder meer ter toelichting van diens managementrapportage. De RvC heeft een reglement voor de auditcommissie opgesteld waarin de doelstelling, werkwijze en taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd. In dit reglement zijn de verantwoordelijkheden van de auditcommissie richting de externe accountant expliciet opgenomen. Het reglement van de auditcommissie is gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

106

Jaarverslag 2009

De auditcommissie heeft zich, evenals in 2008, in 2009 met name uitgebreid gebogen over de gevolgen van de kredietcrisis voor de financiering in relatie tot de investeringsambities van Stadgenoot, omdat alle implicaties van de kredietcrisis die inmiddels is omgeslagen naar een economische crisis ongewis en onvoorspelbaar zijn. Een ander aandachtspunt is geweest de administratieve organisatie waarover na het ineenschuiven van de beide ICT-systemen in 2008 een kritische rapportage van de accountant is verschenen. Het verbetertraject dat hiervoor is ingezet is nauwlettend door de auditcommissie gevolgd. De succesvolle integratie van de systemen is op 1 oktober 2009 gerealiseerd. In het kader van de risicobeheersing is vanuit de RvC de auditcommissie het eerste aanspreekpunt als het gaat om het toezicht. De verantwoordelijkheden van deze commissie ten aanzien van risicobeheersing zijn vervat in het reglement van de auditcommissie.

Remuneratiecommissie De RvC kent ook een remuneratiecommissie, die op basis van rapportage van het bestuur en het advies van de auditcommissie een oordeel geeft over de prestaties van de bestuurders. De remuneratiecommissie bestaat uit de voorzitter en de vice-voor­zitter van de RvC. In 2009 heeft de remuneratiecommissie driemaal vergaderd. De remuneratie­commissie doet verslag van haar beraadslagingen en bevindingen aan de leden van de RvC in een besloten vergadering. Mede in verband met de maatschappelijke kritiek op de beloning van bestuurders in het algemeen, heeft de RvC, op voorstel van de remuneratiecommissie, begin 2010 besloten de variabele beloning voor het bestuur af te schaffen. De bestuurders zullen, evenals de medewerkers van de organisatie, een eindejaarsuitkering ontvangen. De RvC heeft tevens besloten om deze regeling met terugwerkende kracht over het jaar 2009 toe te passen. De honorering van de bestuurders is opgenomen in de Jaarrekening 2009. De honorering is opgesteld volgens de richtlijnen zoals opgenomen in de Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden voor corporatie-

Stadgenoot

directeuren (commissie Izeboud). Het remuneratierapport van de RvC is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. De taken van de remuneratie­ commissie zijn opgenomen in het reglement van de RvC en om die reden niet, zoals de Governancecode voorschrijft, opgenomen in een apart reglement. Het reglement van de RvC is gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

Externe accountant Naar de richtlijn van de Governancecode benoemt de RvC, op basis van het advies van het bestuur, eens in de vier jaar een externe accountant. In dit kader heeft in het najaar van 2009 een tender plaatsgevonden, waarna het bestuur, alsmede de auditcommissie, de RvC geadviseerd heeft om de huidige accountant te herbenoemen voor een periode van vier jaar. Zowel het functioneren in het verleden en de prestaties in de tender van de accountant, alsmede de wens voor continuïteit zijn daarvoor belangrijke redenen. De RvC heeft in haar vergadering het advies, na uitvoerige bespreking, overgenomen en aan KPMG de opdracht verleend voor de accountantscontrole 2009.

Ombudsman Het bestuur van Stadgenoot heeft eind 2008 een ombudsman, in de zin van artikel 16 BBSH, ingesteld. De klanten van Stadgenoot zijn hierdoor in de gelegenheid klachten over handelen of nalaten, of het handelen of nalaten van personen die voor haar werkzaamheden verrichten of hebben verricht, in te dienen bij een Ombudsman. De ombudsman heeft tot taak te bemiddelen tussen de klant en Stadgenoot teneinde een genoegzame oplossing te bereiken. Het bestuur zal in de loop van 2010 verslag doen aan de RvC over de werkzaamheden van de Ombudsman in 2009 en deze vermelden in het jaarverslag over 2010.

Zelfevaluatie Tijdens een besloten vergadering van de RvC heeft de Raad zich gebogen over een zelfevaluatie en over het functioneren van de bestuursleden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

De zelfevaluatie is conform de leidraad dienaangaande van de VTW voorbereid door de voorzitter met schriftelijke en/of mondelinge input van alle leden van de RvC en van de leden van het bestuur. De zelfevaluatie zag zowel op het functioneren van de leden afzonderlijk als van de RvC als collectief. In het bijzonder hebben de leden van de RvC zich gebogen over de vraag of de herkomst van de leden, namelijk uit de RvC van de AWV en de RvC van Het Oosten, van invloed is (geweest) op het functioneren van de leden in de RvC van Stadgenoot. De conclusie was, dat dit niet het geval is. Over de bevindingen van de besloten vergadering heeft schriftelijke en mondelinge terugkoppeling aan het bestuur plaatsgevonden. Hoewel de RvC meent dat in het verslagjaar 2009 met recht en rede veel aandacht is uitgegaan naar het financiële reilen en zeilen van Stadgenoot, heeft de RvC de voorzitter en het bestuur gevraagd om bij de agendering van de vergaderingen van de RvC meer ruimte in te bouwen voor de volkshuisvestelijke dilemma’s waarmee Stadgenoot wordt geconfronteerd.

Werkbezoek In januari heeft de RvC samen met het bestuur en de directie een bezoek gebracht aan een deel van het bezit van Stadgenoot in Oud West. Reguliere woningbouw, maatschappelijk vastgoed waaronder “buurtfabriek” Ruimzicht, verzorgingstehuis De Klinker, stadsvernieuwingsprojecten, operationeel gebiedsbeheer en verschillende nieuwbouwprojecten zijn bezocht c.q. besproken met specialisten waaronder een projectleider, een ontwikkelingsmanager, een gebiedsregisseur en een architect. In april heeft de RvC, samen met de huurderskoepel Huurgenoot, de ledenraad, het bestuur en de directieleden een bezoek gebracht aan enkele complexen, bestaand en nieuwbouw, in stadsdeel Osdorp. De bewonerscommissie van de Emmikhovenflat heeft een toelichting gegeven op het verloop van de ingrijpende renovatie van dit complex. Daarna zijn enkele nieuwbouwprojecten bezocht, te weten Cadiz, de Schutterstoren, ’t Waterfort en Meer en Oever.

107

Tot slot Op 19 mei 2010 hebben de RvC van Stadgenoot en de bestuurders dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken. Tevens heeft de RvC met instemming kennis genomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring van KPMG Accountants. De middelen van Stadgenoot zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de vereniging. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC heeft het jaarverslag en de jaarrekening goedgekeurd. Rest mij om namens de RvC, de ledenraad, het bestuur, de directie, en de medewerkers van Stadgenoot hartelijk te bedanken voor hun inzet die zij in 2009 hebben geleverd. Amsterdam, 19 mei 2010 Jacob Kohnstamm voorzitter Raad van Commissarissen

108

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

III Verslag van de ledenraad Stadgenoot is een vereniging met leden. Deze leden worden vertegenwoordigd door de leden van de ledenraad. Daarom speelt deze raad een belangrijke rol binnen Stadgenoot. De ledenraad heeft een aantal statutaire bevoegdheden zoals de statuten vaststellen en wijzigen, de jaarrekening goedkeuren en commissarissen benoemen. In dit deel leest u hoe de ledenraad is samengesteld en welke besluiten de raad heeft genomen. Samenstelling Tot de benoeming van de nieuwe ledenraadsleden per 1 juli 2009 bestond de ledenraad uit 29 leden. Dit grote ledental was het gevolg van het samengaan van de ledenraden van de fusiepartners AWV en Het Oosten in 2008. Tijdens de fusie is afgesproken dat er begin 2009 verkiezingen gehouden zouden worden voor een nieuwe ledenraad, die per 1 juli 2009 uit maximaal 19 leden zou bestaan. Uiteindelijk heeft niet uit elk kiesdistrict zich een kandidaat gemeld. Daarom is de ledenraad per 1 juli met 12 leden van start gegaan. Na een tweede verkiezingsronde is de ledenraad sinds 16 december voltallig.

Gespreide vernieuwing De leden van de ledenraad worden gekozen door de leden van de vereniging. Zij worden in principe gekozen voor een periode van vier jaar. Daarna zijn zij tweemaal herkiesbaar. Voor de helft van de nieuwe ledenraadsleden is de zittingstermijn echter twee jaar, omdat Stadgenoot wil dat de ledenraad zich in de toekomst gespreid kan vernieuwen. Door de verschillende zittingstermijnen wordt elke twee jaar de helft van de ledenraad ‘vernieuwd’. De ledenraad heeft in 2008 besloten dat de zittingstermijn van de nieuw te kiezen leden van de volgende kieskringen twee jaar is: • Geuzenveld/Slotermeer; • Westerpark; • Slotervaart/Overtoomse Veld; • Diemen; • Zuidoost; • Zeeburg; • De Baarsjes. Voorzitter ledenraad Mevrouw Van Erp Taalman Kip is onafhankelijk voorzitter van de ledenraad vanaf 1 januari 2009 voor een periode van vier jaar. In de ledenraad die tot 1 juli 2009 in werking was, had mevrouw Salomons zitting. Zij is in januari 2010 overleden.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Overzicht leden 2009 Van 1 januari tot 1 juli 2009 bestond de ledenraad uit de volgende personen. Ledenraadslid

Kiesdistrict

De heer J.F. van der Baan Mevrouw H.F. van den Brink De heer J.W. Coot Mevrouw D. Diks De heer A. Eelzak De heer B.R.V. Fraenk De heer W. Gils Mevrouw J.B. Hoogenkamp Mevrouw I.M. Horvath Mevrouw A. Huygen De heer P.M. IJpma De heer R.J.B. van Kappel De heer E.J. Krist Mevrouw E.H.P. Langerwerf De heer P.C. Moerman De heer A.H.A. Muller De heer P.D. Pennekamp Mevrouw H. Reerink De heer N.W. Ruiter Mevrouw E.H.C. Salomons De heer Th. Tanis Mevrouw V.J.M. Temme Mevrouw J.A.M. Tromp De heer H. Visser De heer H. Walraven De heer H.J. Wessel De heer K.W. de Wit De heer P. Zonneveld Mevrouw H. de Zwart

Overig Nederland Zuideramstel Noord Overig Nederland Osdorp Osdorp Overig Nederland Noord Overig Nederland Oud-Zuid Centrum Oost-Watergraafsmeer en Diemen Zeeburg Overig Nederland Zeeburg Noord Slotervaart Slotervaart/Overtoomse Veld Oost-Watergraafsmeer Zuideramstel Geuzenveld/Slotermeer Bos en Lommer Oud-Zuid Oost-Watergraafsmeer Oud-West Overig Nederland Noord Overig Nederland Noord

109

110

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Overzicht ledenraadsleden van 1 juli tot en met 31 december 2009 Ledenraadslid

Kiesdistrict

De heer J.F. van der Baan De heer B.R.V. Fraenk De heer R. Heering Mevrouw I.M. Horvath De heer P.M. IJpma De heer R.J.B. van Kappel De heer E.J. Krist* De heer K.C.M. Lalji* De heer P.C. Moerman De heer A.H.A. Muller* De heer H.G.J. Overmars De heer P.D. Pennekamp De heer B.A. Rückert De heer S.A. Stoffel* De heer Th. Tanis Mevrouw V.J.M. Temme* Mevrouw C. Warmenhoven* Mevrouw S. Werkman-Bronkhorst Mevrouw H. de Zwart

Overig Nederland Osdorp Zuideramstel Overig Nederland Centrum Oost-Watergraafsmeer Almere Oud-West Zeeburg Westerpark Noord Slotervaart/Overtoomse Veld Oud-Zuid Zuidoost Geuzenveld/Slotermeer Bos en Lommer Diemen De Baarsjes Noord

*Geïnstalleerd in de vergadering van 16 december 2009.

Vergaderingen en voorbereiding De ledenraad heeft vijf keer vergaderd. Deze ver­ gaderingen zijn voorbereid door de voorzitter van de ledenraad, mevrouw Van Erp Taalman Kip, en de voorzitter van het bestuur, de heer Anderiesen.

Genomen besluiten en goedkeuringen De ledenraad heeft in 2009: • het jaarverslag en de jaarrekening van 2008 goedgekeurd en decharge verleend aan het bestuur; • de selectiecommissies en de stembureaus ingesteld voor de verkiezingen; • de opdracht gegeven aan de nieuwe ledenraad om een werkgroep te formeren die zich gaat buigen over het voortbestaan van de vereniging; • de herbenoeming goedgekeurd van vier leden van de Raad van Commissarissen;

• de contributie voor het lidmaatschap van de vereniging Stadgenoot vastgesteld. Daarnaast heeft de ledenraad onder meer de volgende onderwerpen besproken: • ouderenhuisvesting; • ledenbinding; • woningnood; • strategisch beleid Stadgenoot; • begroting 2010.

Waardering De ledenraad spreekt zijn waardering uit voor de inzet waarmee het bestuur, de Raad van Commissarissen en de medewerkers van Stadgenoot werken aan de doelstelling van de vereniging.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

111

IV Verslag van huurders­ vereniging Huurgenoot Sinds april 2009 is Huurgenoot de huurdersvereniging van Stadgenoot. Deze huurders­ vereniging richt zich vooral op de rol die bewoners spelen in de ontwikkelingen bij corporaties. Huurgenoot wil Stadgenoot uitdagen om zo dicht mogelijk bij de bewoners te werken en met hen goede duidelijke afspraken te maken. In dit deel geeft Huurgenoot een korte terugblik op 2009. Naar één huurdersvereniging Eind 2008 is de vereniging Zicht op het Oosten opgeheven. Vanaf 1 januari 2009 zijn de Kerngroep AWV en Zicht op het Oosten verder gegaan als de Kerngroep AWV. Tijdens de algemene ledenvergadering van 8 april 2009 hebben de leden ingestemd met de nieuwe statuten en de naam voor de nieuwe vereniging: Huurgenoot. Deze dubbelzinnige naam is passend: hij sluit aan bij de naam Stadgenoot en verwijst naar het huurgenot (de tweede ‘o’ is in het logo afwijkend van kleur) dat huurders graag willen hebben en houden.

Registratie en bijdrage Inmiddels zijn 62 bewonerscommissies lid van Huurgenoot. Huurgenoot heeft van Stadgenoot een bijdrage van € 180.000 ontvangen voor zijn werkzaamheden.

Vergaderingen In 2009 heeft Stadgenoot twee vergaderingen gehouden met Huurgenoot. De eerste vergaderingen werden nog gehouden onder de naam Kerngroep AWV. Op 24 februari is vergaderd over de statuten van de nieuwe huurdersvereniging en over de begroting 2009. Op de vergadering van 8 april heeft de vereniging de statuten goedgekeurd. Op 14 september heeft Huurgenoot zijn eerste vergadering gehouden. Hierbij werd de samen­ werkingsovereenkomst met Stadgenoot door

Gerard Anderiesen (voorzitter bestuur Stadgenoot) en André Kroon (voorzitter bestuur Huurgenoot) ondertekend. Aansluitend werd een quiz gehouden over die nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Op 28 oktober werd in de ledenvergadering de begroting 2010 en de maatwerkovereenkomst besproken en werd buurtleven gepresenteerd.

Overleg werkgroepen Naast het reguliere overleg met Stadgenoot is er in twee werkgroepen overleg geweest met medewerkers van Stadgenoot. In de werkgroep Beleid is een aftrap gegeven voor het opstellen van het servicekostenbeleid, het ZAV-beleid en het Huurbeleid. Ook is de samenwerkingsovereenkomst voorbesproken. In de werkgroep Participatie wordt onderzocht of er nieuwe participatie­ mogelijkheden zijn. Eind 2009 is duidelijk geworden dat het overleg binnen Huurgenoot beter gestructureerd moet worden om sneller en beter tot resultaten te komen.

Nieuwsbrieven In 2009 heeft Huurgenoot één nieuwsbrief voor alle huurders gemaakt en twee nieuwsbrieven voor de bewonerscommissies. De website www.huurgenoot.nl is operationeel.

112

V

Jaarverslag 2009

Jaarrekening 2009

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

113

Inhoud jaarrekening

Jaarrekening Geconsolideerd 2009 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2009 Toelichting geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans Niet uit de balans blijkende verplichtingen Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening Toelichting op de actuele waarde van de geconsolideerde balans Jaarrekening Enkelvoudig 2009 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2009 Toelichting enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Overige gegevens Accountantsverklaring Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming

114 116 117 118 124 130 131 136

148 150 151 152

154 155 155 155

Kerncijfers Overzicht aantal eenheden in beheer

156

Bijlage Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

157

114

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Geconsolideerde balans per 31 december 2009

In duizenden euro’s, na resultaatbestemming

Activa

31-12-09

31-12-08

Vaste activa Materiële vaste activa 1.1 Onroerende zaken in exploitatie 2.017.089 1.929.963 1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 103.941 106.093 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 39.328 39.923 2.160.358 2 Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies 3.541 4.621 Andere deelnemingen 30.729 38.600 Vorderingen op andere deelnemingen 51.446 50.923 Overige vorderingen 1.523 1.672 87.239 Totaal vaste activa 2.247.597

Vlottende activa 3 Voorraden 69.465 4 Onderhanden projecten 38.847 Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 4.622 3.117 Overheid 158 95 5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 30.117 25.171 5.3 Overige vorderingen 18.961 14.163 5.4 Overlopende activa 39.130 27.652 92.988 6

Liquide middelen

2.075.979

95.816 2.171.795

65.435 41.603

70.198

30.944

30.094

Totaal vlottende activa 232.244 Totaal activa 2.479.841

207.330 2.379.125

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Passiva

31-12-09

115

31-12-08

7 Groepsvermogen Kapitaal 20 33 Wettelijke reserve deelnemingen 9.325 15.807 Overige reserve 669.030 676.693 Totaal groepsvermogen 678.375 692.533 Voorzieningen 8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen 12.188 415 8.2 Voorziening onrendabele investeringen 28.452 56.656 8.3 Overige voorzieningen 2.170 1.660 Totaal voorzieningen 42.810 58.731 9 Langlopende schulden Leningen 1.532.414 1.317.258 Waarborgsommen 9.533 9.161 Totaal langlopende schulden 1.541.947 1.326.419 Kortlopende schulden 10.1 Schulden aan kredietinstellingen 65.638 47.380 Vooruitbetaalde bedragen ohw 5.105 12.095 Schulden aan leveranciers 28.319 40.061 10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.575 6.981 Overige schulden 64.500 140.500 10.3 Overlopende passiva 46.572 54.425 Totaal kortlopende schulden 216.709 301.442

Totaal passiva



2.479.841

2.379.125

116

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009 In duizenden euro’s



2009

Bedrijfsopbrengsten 12.1 Huren 167.789 156.412 12.2 Vergoedingen 11.828 11.430 12.3 Verkoop onroerend zaken 118.321 134.063 12.4 Wijziging in onderhanden projecten -36.306 -41.850 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2.632 1.535 12.5 Overige bedrijfsopbrengsten 15.641 16.610 Som der bedrijfsopbrengsten 279.906 Bedrijfslasten 13.1 Kosten uitbesteed werk 42.009 51.926 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 2.516 3.180 13.2 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 39.070 83.947 Erfpacht 2.730 2.646 13.3 Lonen en salarissen 23.482 20.625 Sociale lasten 3.018 2.637 Pensioenlasten 4.215 4.392 13.4 Lasten onderhoud 49.735 46.775 13.5 Bijzondere waardeverandering van vlottende activa 10.230 31.409 13.6 Overige bedrijfslasten 62.633 65.431 Som der bedrijfslasten 239.637 Bedrijfsresultaat 40.270 Financiële baten en lasten 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 805 1.173 14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten 55.459 57.800 Totaal financiële baten en lasten -54.654 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -14.385 15 Vennootschapsbelasting -7.026 24.496 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen -7.895 -7.895 -15.288 Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa -29.306 1.1 Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 15.161 Netto resultaat -14.145

2008

278.199

312.969 -34.770

-56.627 -91.397

-82.189 -6.328 -88.517

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

117

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2009 In duizenden euro’s



2009

2008

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 40.270 -34.770 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 2.516 3.630 - overige en bijzondere waardeveranderingen 49.300 115.356 - mutatie voorzieningen 510 338 Veranderingen in werkkapitaal: - mutatie vorderingen -17.844 -8.021 mutatie kortlopende schulden -20.002 10.320 - 14.480 121.623 Saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties 54.750 86.853 Rentebaten 805 1.173 Rentelasten -55.459 -57.800 Resultaat uit deelnemingen -7.895 -15.288 Ontvangen/betaalde belastingen -199 -516 -62.748 -72.431 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten -7.998 14.422 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - onroerende zaken in exploitatie -82.666 -148.640 onroerende zaken in ontwikkeling -96.907 -101.429 - - onroerende zaken t.d.v. de exploitatie -1.921 -5.313 mutatie onderhanden projecten/voorraden -18.494 -65.112 - Desinvesteringen in materiële vaste activa 42.486 25.709 Mutatie financiële vaste activa 8.577 5.313 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -148.925 -289.472 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen 372 594 Ontvangsten langlopende schulden 334.500 302.946 Aflossingen langlopende schulden -119.427 -108.926 Mutatie spaarloon 83 57 -76.000 37.000 Mutatie kasgeldleningen Terugbetaling kapitaal -13 0 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten 139.515 231.671 Netto kasstroom -17.408 -43.379 Mutatie liquide middelen/Schulden kredietinstellingen Saldo begin boekjaar -17.286 26.093 Saldo einde boekjaar -34.694 -17.286 Totaal mutatie liquide middelen

-17.408

-43.379

118

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Toelichting geconsolideerde jaarrekening

Algemeen Regelgeving: Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Een belangrijk component, de materiële vaste activa in exploitatie, wordt gewaardeerd tegen actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde. Voorzover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening

opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat alle nagenoeg of toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien de onder­ neming alle belangrijke risico’s heeft overgedragen aan de koper. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en de gerapporteerde baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Woningbouwvereniging Stadgenoot en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

worden uitgeoefend. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de onderneming een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uit­ geoefend. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in verbindingen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten (de zogenaamde joint ventures). Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten. De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn: • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Het Oosten Kristal BV (95%) (met de dochters: Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV en Polderweg Ontwikkeling BV), NV Stadsgoed (met dochter Stadsgoed Monumenten BV), BV Huismeesters van het Oosten, VvE Beheer Amsterdam BV (50%) (met dochter VvE beheer Amsterdam Opleidingen BV), Het Oosten Monumenten BV, Stadgenoot Participaties BV, Amsterdamse Compagnie NV (66,6%), Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV en Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV. • Bruggebouw Algemene Woningbouw CV (100%) • Stadgenoot Diensten BV met dochter: AWV Vastgoed BV. • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Maritiem BV, VOF Ontwikkelcombinatie Y-Maritiem e.o., 75% dochter van Y-Maritiem Holding BV, Y-Maritiem BV. • VOF Kolenkit (43,1%). • Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV (33,3%). Allen gezeteld in Amsterdam.

119

In de geconsolideerde jaarrekening zijn ook de verenigingen van eigenaren opgenomen waarin Woningbouwvereniging Stadgenoot een meerderheidsbelang heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij Woningbouwvereniging Stadgenoot vorderingen onder financieel vaste activa en onder vlottende activa, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van de latente belastingvordering wordt tevens verwezen naar het onderdeel Belastingen. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij Woningbouwvereniging Stadgenoot tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Woningbouwvereniging Stadgenoot maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting

120

Jaarverslag 2009

toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verlies­rekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afge­dekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Door het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Woningbouwvereniging Stadgenoot past kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Woningbouwvereniging Stadgenoot kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een intrerest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.

Immateriële vaste activa Goodwill wordt bepaald als het positieve verschil tussen de verkrijgingsprijs van de deelnemingen en het belang van de groep in de netto reële waarde van de overgenomen identificeerbare activa en de voorwaardelijke verplichtingen van de overgenomen partij, verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De geactiveerde goodwill wordt lineair afgeschreven over de geschatte economische levensduur, die is bepaald op vijf jaar

Stadgenoot

Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige exploitatieopbrengsten minus de contante waarde van de toekomstige exploitatie­ lasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. Voor een uitgebreidere toelichting over de berekening van de bedrijfswaarde en de gehanteerde complexindeling wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde verderop in de jaarrekening. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder “mutatie actuele waarde materiele vaste activa”.

Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreft de projecten in ontwikkeling bestemd voor verhuur. De waardering geschiedt tegen bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidingsen toezichtskosten, onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onroerende zaken in ontwikkeling aan de creditzijde van de balans.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van de afschrijvingen. De beide hoofdkantoren aan de Sarphatistraat en op het Bos en Lommerplein worden volgens de annuïtaire methode afgeschreven op basis van een levensduur van 50 jaar. Onroerende installaties worden volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van een levensduur van 10-20 jaar. Roerende zaken worden volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van een levensduur van 5-10 jaar.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

121

Te vorderen BWS-subsidie

Onderhanden werk

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bijdragen wordt jaarlijks verminderd met de ontvangsten. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

Dit betreft de projecten in ontwikkeling bestemd voor verkoop. Waardering geschiedt tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidingsen toezichtskosten, onder aftrek van een per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s. De winstverantwoording wordt gelijkmatig met de productie van de verkochte woningen verantwoord. De omzet wordt verantwoord op het moment van oplevering van het project. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden werk. Indien op projectniveau de vooruit ontvangen termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kort­ lopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en joint ventures worden gewaardeerd tegen de netto­ vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de Woningbouwvereniging Stadgenoot gehanteerd. Indien de nettovermogenswaarde kleiner dan nul is, wordt de deelneming verantwoord onder de post voorziening deelnemingen aan de creditzijde van de balans. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor ( cumulatieve ) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet kan worden bewerkstelligd.

Materialen

Leningen

Waardering van voorraad materialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

Op leningen die in het verleden zijn aangetrokken onder het dynamische kostprijshuursysteem (klimleningen) wordt niet afgelost en niet de gehele verschuldigde rente betaald, zolang de bijbehorende exploitatie van de activa volgens dit systeem voorgecalculeerde exploitatieverliezen oplevert. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd.

Voorraad onverkochte woningen/Grond- en ontwikkelposities De grond- en ontwikkelposities worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden werk. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waarde­ vermindering ten laste van het resultaat verantwoord. De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidings- en toezichtskosten, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Woningbouwvereniging Stadgenoot.

Vergoedingen Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen inzake levering van energie en doorbelasting van verrichte diensten.

122

Jaarverslag 2009

Verkoop onroerende goederen De omzet van de verkochte nieuwbouwkoop­ woningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting.De winst van de verkochte huurwoningen wordt verantwoord op het moment van juridische levering (passeren van de transportakte).

Wijziging in onderhanden werk De productieverantwoording van de nieuwbouwkoopwoningen wordt gelijkmatig met de voortgang van het project verantwoord. De winstverantwoording wordt gelijkmatig met de productie van de verkochte woningen verantwoord. De wijziging in het onderhanden werk bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot de nieuwbouwkoopwoningen waarop in mindering zijn gebracht, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen.

Uitbesteed werk Uitbesteed werk betreft de bestede kosten met betrekking tot de nieuwbouwkoopwoningen.

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie (aankopen en renovatie) en onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord.

Stadgenoot

bepaling met de voorheen gehanteerde verwerkingswijze. Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Personeelsbeloningen/pensioenen Begin 2009 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een nieuwe ontwerp-Richtlijn 271.3 over pensioenen gepubliceerd, die met onmiddellijke ingang mag worden toegepast. Uitgangspunt van de nieuwe ontwerp-Richtlijn is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele verplichtingen op balansdatum. Deze toepassing heeft niet geleid tot een wijziging in de grondslagen voor waardering en resultaat­

Lasten onderhoud Onder de lasten onderhoud zijn alle kosten opgenomen van in het boekjaar uitgevoerd dagelijks, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. Dit betreft uitgaven die niet leiden tot waarde­ verhoging van het actief.

Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van te betalen en te ontvangen rente alsmede te betalen

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

provisies, borgingskosten en resultaten uit renteswaps en de geactiveerde rente. Voorts worden waardeveranderingen van en opbrengsten uit financiële activa en effecten onder deze post verantwoord.

Vennootschapbelasting De belastingen over de resultaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen hebben betrekking op de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen rekening houdend met fiscale faciliteiten, waaronder de vaststellingsovereenkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruik makend van de toepasbare belastingpercentages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voorgaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot

123

belastingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verliezen met toekomstige winsten mogelijk is. Latente belastingen worden berekend op basis van de belastingpercentages die naar verwachting van toepassing zijn bij de afloop van de tijdelijke verschillen en de compensabele verliezen, tegen contante waarde (disconteringsvoet 6%).

Mutatie actuele waarde materiele vaste activa De waardeverandering van de onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks verantwoord ten gunste of ten laste van het resultaat.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

124

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans In duizenden euro’s



Materiële vaste activa

1.1 Onroerende zaken in exploitatie Bedrijfswaarde per 1 januari 2009 Mutaties 2009: Investeringen Waardevermindering aankopen/renovatie Overboekingen van in ontwikkeling Desinvesteringen Mutatie actuele waarde Bedrijfswaarde per 31 december 2009 De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedraagt

1.929.963

82.666 -41.187 72.972 -42.486 15.161 2.017.089 1.630.641

1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling Stand per 1 januari 2009: Aanschafprijs 173.798 Cumulatieve waardevermindering -124.361 Boekwaarde per 1 januari

49.437



Mutaties 2009: Investeringen 96.907 Waardeverminderingen 2.117 Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -72.972 Saldo

26.052



Stand per 31 december 2009: Aanschafprijs 181.49 Cumulatieve waardeverminderingen -105.970 Boekwaarde

75.489

Verantwoord onder: Onroerende zaken in ontwikkeling 103.941 Voorziening onrendabele investeringen -28.452

75.489

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad EUR 6,7 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,15%.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

125

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand 1 januari 2009: Verkrijgingsprijzen 63.514 Cumulatieve afschrijvingen -23.591 Boekwaarde Mutaties 2009: Investeringen 1.921 Desinvesteringen 0 Afschrijvingen -2.516 Saldo Stand per 31 december 2009: Verkrijgingsprijzen 50.402 Cumulatieve afschrijvingen -11.074 Boekwaarde

Vorderingen Te vorderen Andere op andere 2 Financiële vaste activa BWS-subsidies deelnemingen deelnemingen Overige Stand per 1 januari 2009: 4.621 38.600 50.923 1.672 Mutaties 2009: Investeringen/verstrekkingen -1.080 359 523 16 Desinvestringen/aflossingen -165 Aandeel in resultaat deelnemingen -7.260 Ontvangen dividend deelnemingen -971 Waardeveranderingen Stand per 31 december 2009 3.541 30.729 51.446 1.523 Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt circa EUR 1,1 miljoen (2008: EUR 1 miljoen). Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz 157.

39.923

-595

39.328

Totaal 95.816

-182 -165 -7.260 -971 0 87.239

126

3

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Voorraden

Voorraad materialen Voorraad grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen

2009

254

2008

153

69.211 65.282 69.465

Voorraad grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen: Grond- en ontwikkelposities 96.681 95.138 Onverkochte woningen 10.033 2.869 Cummulatieve waardevermindering -37.503 -32.725 69.211 4 Onderhanden projecten

65.435

65.282

Geactiveerde kosten 41.868 77.780 Toegerekende winsten 324 1.639 Ontvangen termijnen kopers -8.450 -49.911 33.742

29.508

Verantwoord onder: Onderhanden werk 38.847 41.603 Vooruitontvangen bedragen -5.105 -12.095 33.742

29.508

In de kostprijs van het onderhanden werk is ultimo 2009 voor een bedrag van EUR 0,3 miljoen (2008: EUR 1,5 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,15%.

Stadgenoot



Jaarverslag 2009

127

Vorderingen

2009

2008

5.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening dubieuze huurdebiteuren

6.813 -2.191 4.622

5.337 -2.220 3.117

De vorderingen op de huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan één jaar.

5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Latente belastingvorderingen 30.117 30.117

25.171 25.171

Latente belastingvorderingen De post belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. Van deze vorderingen is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering bedraagt EUR 14,3 miljoen (2008: EUR 15,5 miljoen). De gemiddelde looptijd van de vordering bedraagt 11 jaar (2008: 12 jaar). De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 2,97% (2008: 3,2%). De latente belastingvordering die niet tot waardering is gebracht bedraagt EUR 562 miljoen (2008: EUR 575 miljoen). 5.3 Overige vorderingen In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad EUR 0 (2008: EUR: 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 5.4 Overlopende activa In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad EUR 3,7 (2008: EUR: 3,4) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 6

Liquide middelen

Vrij opneembare banktegoeden 30.939 Deposito’s 5 30.944 In de liquide middelen zijn deposito’s tot een bedrag van 5 duizend euro begrepen, die na een termijn varierend van 1 week tot 3 maanden aflopen. De overige liquide middelen zijn terstond opeisbaar. 7

Groepsvermogen

Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

30.089 5 30.094

128

Jaarverslag 2009

Voorzieningen 8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari 2009 Mutaties 2009: Toevoegingen ten laste van resultaat Onttrekkingen: Vrijval ten gunste van resultaat Stand 31 december 2009 De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen nihil. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingverplichting bedraagt EUR 13,3 miljoen. De gemiddelde looptijd van de verplichting bedraagt 5 jaar. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 2,97%.

Stadgenoot

415

12.033 -260 12.188

8.2 Voorziening onrendabele investeringen Voor een toelichting op de voorziening onrendabele investeringen wordt verwezen naar punt 1.2. 8.3 Overige voorzieningen Stand per 1 januari 2009 Mutaties 2009: Toevoeging ten laste van resultaat Onttrekkingen: Vrijval ten gunste van resultaat Stand per 31 december 2009

1.660

1.165 -655 2.170

Stadgenoot

9 Langlopende schulden

Jaarverslag 2009

Leningen overheid en kredietinstellingen

Waarborg- sommen

Overige schulden

Stand per 1 januari 2009 1.316.933 9.161 325 Mutaties 2009: Nieuw opgenomen leningen 334.500 Aflossingen -119.427 Overige mutaties 372 83 Stand per 31 december 2009 1.532.006 9.533 408 Looptijd van: < 1 jaar 12.500 1-5 jaar 522.845 408 > 5 jaar 996.661 9.533 Het gemiddelde rente percentage bedraagt 4,0% (2008: 4,3%). De duration bedraagt 11,48 jaar (2008: 10,36 jaar). Van de leningen zijn per de balansdatum EUR 49,3 miljoen hypothecair verbonden.



129

Totaal 1.326.419

334.500 -119.427 455 1.541.947

12.500 523.253 1.006.194

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraag per 31 december 2009  EUR 60 miljoen (2008: EUR 40 miljoen) en de rente 1,76%. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraag per 31 december 2009 EUR 30 miljoen (2008: EUR 30 miljoen) en de rente 2,89%. 2009 10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting 4.256 Premies sociale verzekeringen en loonheffing 2.319 6.575 10.3 Overlopende passiva Niet vervallen rente op leningen Vooruitontvangen huren Overige

23.048 3.397 20.127 46.572

2008 6.046 935 6.981

23.003 3.122 28.300 54.425

130

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen

1.

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen aangegane verplichtingen ter zake van nieuw- en verbouw van huur-en koopwoningen tot een bedrag van circa € 133 miljoen.

2.

Erfpachtverplichtingen bestaand bezit

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpacht-verplichtingen. Voor woningen nieuw gebouwd vanaf 1976 is de erfpacht afgekocht. De jaarlijkse canonverplichtingen van de overige erfpachtcontracten bedraagt € 2,4 miljoen.

3.

Koophuur

De totale koophuurverplichting van verkochte koophuurwoningen op basis van terugkoopprijzen 2009 bedraagt ultimo 2009 ruim € 4,4 miljoen.

4.

Borgtocht lening DIGH

Stadgenoot heeft zich borg gesteld voor € 4 miljoen voor de aflossing van leningen van de stichting Dutch International Guarantees for Housing. De stichting gebruikt de gelden van deze lening voor de ondersteuning van de woningbouw in Suriname (in samenwerking met Stichting Brasa). Voor verdere informatie omtrent financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen in 2009 wordt verwezen naar het jaarverslag.

6.

7.

Aansprakelijkheid

Stadgenoot draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid en in de vorm van vennootschappen onder firma.

8.

Far West

Far West is een gezamenlijk initiatief van de Amsterdamse woningcorporaties Woonstichting De Key, Woningbouwvereniging Stadgenoot en Woningstichting Rochdale. De vernieuwingsprojecten van de drie inbrengende corporaties in de Westelijke Tuinsteden, wordt voor gezamenlijke rekening en risico van de inbrengende corporaties, door Far West uitgevoerd.

Rentederivaten

In 2009 zijn er geen nieuwe derivatencontracten afgesloten.De totale derivatenportefeuille op 31 december 2009 bedraagt € 767,8 miljoen.

5.

zekerheid kan worden ingeschat, is dit winstrecht niet gewaardeerd in de balans.

Winstrecht op Vesteda

In 2005 heeft Stadgenoot in het project Drie Wachters woningen economisch geleverd aan Vesteda zijnde 108 sociale huurwoningen. Als onderdeel van deze levering heeft Stadgenoot een winstrecht op Vesteda. Het winstrecht betreft een deel van de verkoopwinst bij verkoop van de Vesteda woningen in het project. Aangezien het winstrecht afhankelijk is van besluit­vorming over de verkoop door Vesteda en het tijdstip van mogelijke verkoop niet met enige

9. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Per 31 december 2009 heeft Woningbouwvereniging Stadgenoot een obligo uitstaan van € 54,6 miljoen uit hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.

10. Garantieverklaring NCT-Beheer Woningbouwvereniging Stadgenoot heeft voor zijn aandeel (19%) in New China Town C.V. een garantie afgegeven. Deze garantie zal in 2010 worden over genomen door Houdstermaatschappij Stadgenoot BV. Stadgenoot garandeert voor 19% de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit een lening met een maximale hoofdsom van € 70 miljoen (garantstelling Stadgenoot € 13,3 miljoen) aangetrokken door New China Town CV. Op 31 december is € 23 miljoen van de financieringsfaciliteit opgenomen.

Stadgenoot

131

Jaarverslag 2009

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening In duizenden euro’s



Bedrijfsopbrengsten

2009

12.1 Huren Huren 175.983 163.318 Huurderving, als gevolg van leegstand -8.193 -6.906 167.789 Huurderving uitgedrukt in % van de huur 4,66% Huurachterstand huidige huurders in % van de huur 2,82% Huurschuld vertrokken huurders in % van de huur 1,05% 12.2 Vergoedingen Serviceverlening 12.482 11.783 Derving wegens leegstand -654 -353 11.828

2008

156.412 4,22% 2,10% 1,17%

11.430

12.3 Verkoop onroerend zaken Verkoopopbrengst bestaand bezit 81.460 63.771 Bedrijfswaarde bestaand bezit -37.480 -26.976 Verkoopkosten bestaand bezit -10.276 -7.743 33.705 Omzet verkoop nieuwbouw 84.616 118.321 12.4 Wijziging in onderhanden werk Uitbesteed werk verkoop nieuwbouw 42.005 51.894 Resultaat verkoop nieuwbouw 6.305 11.267 Productiewaarde 48.311 Omzet verkoop nieuwbouw -84.616 Totaal wijziging in onderhanden werk -36.306

63.161 -105.011 -41.850

12.5 Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekend aan derden 4.665 2.393 Doorberekende bedrijfslasten 1.515 964 Doorberekende onderhoudslasten 1.213 1.030 Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden 8.073 12.020 Overige opbrengsten 176 203 15.641

16.610

29.052 105.011 134.063

132

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

In duizenden euro’s



Bedrijfslasten

2009

2008

13.1 Kosten uitbesteed werk Kosten uitbesteed werk onderhanden projecten 42.005 51.894 Diverse verkoopkosten 4 32 42.009

51.926

13.2 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie 41.187 54.021 Materiële vaste activa in ontwikkeling -2.117 29.926 39.070 83.947 13.3 Lonen en salarissen Personeelsbestand Ultimo 2009 waren 501 medewerkers in dienst, inclusief dochters (2008: 453), waarvan 200 vrouwen en 301 mannen. Dez salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën: Management 1.791 4.253 Exploitatie 15.720 12.721 Projectontwikkeling 1.037 208 Administratie 3.234 3.034 Overige 1.533 1.286 Deelnemingen 7.400 6.152 30.714 27.654 Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. 13.4 Lasten onderhoud Planmatig onderhoud 21.937 29.207 Mutatieonderhoud 13.961 9.315 Dagelijks onderhoud 11.251 5.525 Maatschappelijk / leefbaarheid 2.586 2.728 49.735

46.775

13.5 Bijzondere waardeverandering van vlottende activa Grond- en ontwikkelposities 8.454 31.409 Voorraad onverkochte woningen 1.776 0 10.230

31.409

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

133

In duizenden euro’s

2009 13.6 Overige bedrijfslasten Zakelijke lasten 10.796 9.955 Overige lasten 36.191 44.890 Kosten leveringen goederen en diensten 15.646 10.586 62.633

65.431

Zakelijke lasten: Belastingen 9.123 8.332 Verzekeringen 1.379 1.247 Contributie landelijke federatie 295 376 10.796

9.955

Overige lasten: Algemene bedrijfslasten 9.448 9.112 Overige personeelskosten 1.919 1.945 Uitzendkrachten 6.762 7.470 Huisvesting en inventaris 2.940 2.672 Automatiseringskosten 2.526 2.685 Acquisitie en voorbereiding projectontwikkeling 3.690 1.467 Ledenraad 149 232 Fusiekosten 2 6.253 Advieslasten 2.755 3.735 Diverse bedrijfslasten 6.001 9.320 36.191 Financiële baten en lasten 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente te vorderen BWS-subsidies -24 245 Rente op overige financiële vaste activa 828 928 805 14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden 60.518 53.915 Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -8.699 -3.159 Rente kortlopende schulden 3.640 7.044 55.459

2008

44.890

1.173

57.800

134

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

In duizenden euro’s

15

Vennootschapsbelasting

2009

2008

Acute belastingen boekjaar -5.014 -11.501 Acute belastingen voorgaande jaren -2.848 mutatie latente belastingen 14.888 -12.995 7.026

-24.496



De acute belastingen boekjaar zijn als volgt bepaald:



Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening onrendabele investeringen 122.175 verkoopresultaat bestaand bezit -104.645 overige tijdelijke en permanente verschillen -12.669 totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag

-24.524

4.861 -19.662

Acute belastingen boekjaar -5.014 Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 28,6% (2008 12,6%)

16 Het aantal bestuursleden is 2 De bezoldiging is als volgt:

2009 Algemeen directeur F. Bijdendijk

2008 Algemeen directeur F. Bijdendijk

Vast inkomen *1) 177.898 189.755 Variabel inkomen *2) 17.797 68.881 Totaal jaarinkomen 195.695 Inkomen op termijn (pensioen) 6.275 31.027 Belaste kosten vergoedingen 14.842 18.504 Onbelaste kosten vergoedingen 4.563 4.355 Totaal inkomen op termijn en vergoedingen 25.680 Totaal bezoldiging 221.375

Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

53.350



Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt:



Belastbaar jaarloon Pensioenafdracht Uren per week contractueel

214.975 9.363 36

258.636

53.886 312.522 56.017

265.491 47.589 36

Stadgenoot

135

Jaarverslag 2009

In duizenden euro’s



2009 2008 Algemeen directeur Algemeen directeur G.P. Anderiesen G.P. Anderiesen Vast inkomen *1) 160.261 155.106 Variabel inkomen 15.438 Totaal jaarinkomen 175.699 Inkomen op termijn (pensioen) 39.207 39.012 Belaste kosten vergoedingen 1.289 152 Onbelaste kosten vergoedingen 3.169 1.972 Totaal inkomen op termijn en vergoedingen 43.665 Totaal bezoldiging 219.364 Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage) 55.996 Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt:

155.106

41.136 196.242 58.795

Belastbaar jaarloon 180.495 163.949 Pensioenafdracht 52.247 45.003 Uren per week contractueel 36 36 Motivatie voor het loon. Stadgenoot hanteert met betrekking tot het vastgestelde gemiddelde loon de richtlijnen van de commissie Izeboud. 2009 2008 Informatie voor de Wet Openbaarmaking uit Publieke Directeur financiën Directeur financiën middelen gefinancierde Topinkomens is als volgt: Belastbaar jaarloon 146.144 162.969 Pensioenafdracht 45.217 39.256 Uren per week contractueel 36 36 Motivatie loon beloning is vastgesteld op grond van afspraken bij de arbeidsovereenkomst, welke gesloten werd voor inwerkingtreding van de WOPT. Loon is conform de recent nieuw intern vastgestelde regeling voor directieleden, die is onderbouwd met een extern opgestelde marktconformiteitstoets. Daarnaast werd als gevolg van de fusie de variabele beloning over het eerste halfjaar 2008 in dat jaar uitbetaald.



*1) Zoals aangegeven in de jaarrekening 2004 is de regeling van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (Commissie Izeboud) vanaf 2005 toegepast. Conform deze regeling is de bezoldiging van de algemeen directeur gebaseerd op basis van schaal I, met maximaal 30% variabele beloning. *2) In 2008 werd als gevolg van de fusie een bedrag van € 22.686 van de variabele beloning over het eerste halfjaar 2008 in dat jaar uitbetaald. Voor de specificatie van de brutovergoedingen van de voorzitter, vice-voorzitter en de leden verwijzen wij naar het verslag van de Raad van Commissarissen op pagina 98.

136

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Toelichting op de actuele waarde van de geconsolideerde balans

1.

Inleiding

Binnen Stadgenoot is het materieel vast actief in exploitatie gewaardeerd tegen een vorm van actuele waarde, namelijk de bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde is voor Stadgenoot een belangrijk instrument om de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille bij te sturen en om goede investeringsbeslissingen te nemen. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan: de contante waarde van de toekomstige exploitatie inkomsten verminderd met de toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende levensduur van de verhuureenheden. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en geeft de toekomstige verdiencapaciteit van dat complex weer.

2. Aanleiding voor wijzigingen in uitgangspunten Stadgenoot heeft voor de openingsbalans 2008 de uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde bepaald. Dit jaar zijn er geen materiële wijzigingen doorgevoerd.

3.

Uitgangspunten

In het onderstaande worden de belangrijkste uitgangspunten met betrekking tot de bedrijfswaarde berekening van Stadgenoot weergegeven. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de volgende organisatorische onderdelen van Stadgenoot: • Stadgenoot vennootschappelijk paragraaf 3.1 t/m 3.7 • NV Stadsgoed (100% dochter) paragraaf 3.8 • NV Amsterdamse Compagnie (66,7% dochter) paragraaf 3.9

3.1 Disconteringsvoet en rentabiliteitswaarde correctie De disconteringsvoet is een weergave van de rendementseis die wordt gesteld ten aanzien van de investeringen in het materieel vast actief, dit is ook als zodanig verwoord in de regelgeving (RJ 121.324).

Een disconteringsvoet die de actuele marktrente en de specifieke risico’s van een actief weergeeft, is de rendementseis die investeerders zouden stellen indien zij een investering overwegen die voor wat betreft kasstroom, tijd en risico vergelijkbaar is. Voor de vaststelling van de rendementseis (disconteringsvoet) gelden voor wat betreft Stadgenoot de algemene uitgangspunten: • Hoe hoger het risico hoe hoger de rendementseis; • Naast de markt voor sociale huurwoningen (met eigen investeerders, een eigen risico en een eigen rendement) is binnen de Amsterdamse vastgoedmarkt ook sprake van een separate markt voor commercieel vastgoed (verhuur bedrijfsonroerend goed & verhuur geliberaliseerde woningen), garages/parkeerplaatsen en Solids. Dit resulteert in een rendementseis per onderscheiden vastgoedtype, met daarbij afhankelijk van het marktrisicoprofiel verschillende risico-­ opslagen, bovenop de nominale basisrendementseis van 6%. Deze risico-opslagen variëren van 0 procentpunt voor sociale huurwoningen tot 1,25 procentpunt voor Bedrijfsruimten. Mede gezien de eisen vanuit de regelgeving is gekozen om voor de periode van de eerste 5 jaar uit te gaan van de nominale disconteringsvoet, waarbij rekening wordt gehouden met een inflatie van 2,25%. Voor de periode vanaf het zesde jaar wordt vervolgens uitgegaan van de reële discon­ teringsvoet. Tenslotte geldt dat de verwerking van de financieringsrente apart is opgenomen onder een rentabiliteitswaarde correctie. Dit heeft als voordeel dat wordt geabstraheerd van korte termijn invloeden ten gevolge van rente schommelingen en dat zowel de rendementseis op lange termijn als de invloed van de actuele rente op de portefeuille separaat worden weergegeven. Het bovenstaande kan als volgt schematisch worden weergegeven:

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Materiële vaste Activa in exploitatie

Periode

Nominaal of reëel

Rendement Basis

Inflatie

Woongelegenheden, Sociale verhuur Woongelegenheden, Geliberaliseerd Bedrijfsruimte Garages Solids

1-5 jaar 6-50 jaar 1-5 jaar 6-50 jaar 1-5 jaar 6-50 jaar 1-5 jaar 6-50 jaar 1-5 jaar 6-50 jaar

Nominaal Reëel Nominaal Reëel Nominaal Reëel Nominaal Reëel Nominaal Reëel

3,75% 3,75% 3,75% 3,75% 3,75% 3,75% 3,75% 3,75% 3,75% 3,75%

3.2

Parameters

De prijsinflatie voor 2010 is bepaald aan de hand van korte-termijnramingen van het CPB. Voor de looninflatie 2010 is de CAO gehanteerd. Voor de volgende jaren zijn de percentages gehanteerd die het Centraal Fonds voor dPi 2008 heeft aangegeven. De onroerend goed inflatie, die gehanteerd wordt voor de verkoopprijzen bestaand bezit, is gelijk­ gesteld aan de prijsinflatie.

Jaar 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 en verder

Loon inflatie Loon inflatie 2009 2008 n.v.t. 3,75% 1,00% 2,50% 1,31% 2,25% 1,63% 2,25% 1,94% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25%

137



Risico opslag

Rendement Totaal

2,25% 0,00% 2,25% 0,00% 2,25% 0,00% 2,25% 0,00% 2,25% 0,00%

0,00% 0,00% 0,25% 0,25% 1,25% 1,25% 0,50% 0,50% 0,00% 0,00%

6,00% 3,75% 6,25% 4,00% 7,25% 5,00% 6,50% 4,25% 6,00% 3,75%

De loon inflatie wordt tot 2014 lager en daarna hetzelfde ingeschat als vorig jaar. De prijsinflatie wordt voor 2010 gelijk en daarna tot 2014 lager ingeschat dan vorig jaar. Prijsinflatie vanaf 2014 is gelijkgehouden. De onroerend goed inflatie is voor 2010 gelijkgehouden en voor 2011 tot 2014 lager ingeschat. Vanaf 2014 is de onroerend goed inflatie op hetzelfde niveau gehouden.

Prijs inflatie 2009 1,20% 1,00% 1,31% 1,63% 1,94% 2,25% 2,25%

Prijs inflatie 2008 1,50% 1,00% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25%

OG inflatie 2009 n.v.t. 1,00% 1,31% 1,63% 1,94% 2,25% 2,25%

OG inflatie 2008 0,00% 1,00% 3,25% 3,25% 3,25% 2,25% 2,25%

138

Jaarverslag 2009

3.3

Stadgenoot

Investeringen en desinvesteringen

Alle onderhoudsuitgaven, met uitzondering van uitbreidingsinvesteringen, in de bedrijfswaarde worden opgenomen als onderhoudskosten. Er zijn derhalve geen onderhoudsinvesteringen opgenomen in de bedrijfswaarde. Vervangingsinvesteringen zijn in de systematiek niet meer aanwezig, want deze maken nu deel uit van de onderhoudskosten. Deze lopen nu ook mee voor resterende levensduur. In de kasstroombenadering is het onderscheid tussen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet relevant. Kasstromen inzake verkopen worden conform de richtlijn voor een periode van vijf jaar ingerekend. In onderstaande tabel is de netto verkoop opbrengst en het aantal te verkopen woningen per jaar weergegeven. Onder de netto verkoop opbrengst wordt verstaan de verkoopprijs onder aftrek van de te maken kosten, zoals bijvoorbeeld opknapkosten en splitsingskosten. Bij Stadgenoot zijn van de totale hoeveelheid verhuureenheden (33.935) er 8.993 opgenomen in een zogenaamde “verkoopvijver”, waaruit aan zowel zittende huurders als particuliere kopers wordt verkocht. Dat wil echter niet zeggen dat al deze verhuureenheden op termijn worden verkocht, aangezien Stadgenoot overwegend het beleid hanteert dat tot 49% van het aantal eenheden binnen een complex mag worden verkocht. Er worden alleen voor de eerste 5 jaar verkopen ingerekend. Er worden geen verkopen na het 5e jaar opgenomen in de bedrijfswaarde, ook niet als daarover formele besluitvorming heeft plaatsgevonden.

3.4 Huurinkomsten, leegstand en mutatiegraad Per 1 juli 2009 werden de sociale huurprijzen aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2008. Deze systematiek is ook van toepassing voor de huurverhoging voor 2010. Per 1 juli 2010 worden de sociale huurprijzen aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2009. Dat betekent voor het komende jaar (1 juli 2010 t/m 30 juni 2011) een maximale huurverhoging van 1,2% voor de sociale huurprijzen. Dit heeft het kabinet besloten op voorstel van minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie. Voor de komende jaren zijn nog geen uitspraken gedaan en hanteren we derhalve hetzelfde uitgangspunt. In paragraaf 5.4 wordt aangegeven hoe dit inflatievolgend huurbeleid is verwerkt. Evenals voorgaand jaar geldt verder dat de restrictie m.b.t. het aantal woningen in de kernvoorraad is losgelaten. Het gemiddelde huurdervingspercentage voor de woningen en bijbehorende parkeergelegenheden (Bedrijfseenheid Wonen) is voor alle jaren op 2,5% gesteld. Dit is voor de eerste 2 jaar 0,3% en de daaropvolgende 3 jaar 0,1% lager dan bij de bedrijfswaarde 2008. Voor het commercieel en maatschappelijk vastgoed (Bedrijfseenheid Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed) is voor 2010 4,91% en vanaf 2011 4,8%. In bedrijfswaarde 2008 was dit voor 2010 1,81 procentpunt en voor 2011 0,95 procentpunt hoger. Vanaf 2013 is 1,0 procentpunt meer ingerekend voor commercieel en maatschappelijk vastgoed. In bedrijfswaarde 2009 is, evenals in voorgaande jaren, gerekend met een gedifferentieerde mutatiegraad, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar woongelegenheden, garages en bedrijfspanden.

Bedragen x € 1.000,-

2010

2011

2012

2013

2014

Netto verkoop opbrengst Verkoop aantal woningen Netto verkoop opbrengst per vhe

51.406 340 151

61.435 404 152

68.512 443 155

66.473 425 156

69.764 425 164

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

3.5 Onderhoud en restant (economische) levensduur De resterende levensduur ultimo 2009 is 26,4 jaar. Een gemiddelde daling van 0,9 jaar ten opzichte van 2008. Voor een groot deel van het bezit daalt de levensduur met 1 jaar. Nieuwbouw van 535 eenheden en 171 eenheden opgeleverde vastgoedverbetering projectontwikkeling met een restant levensduur van 50, hebben nog een gering dempend effect op de daling van de levensduur. Voor complexen die in de verkoopvijver zitten, is de minimale levensduur van 30 jaar gehanteerd. Dit is conform bedrijfswaarde 2008. Verder is in de bedrijfswaarde 2009, net als voorgaande jaren, rekening gehouden met de voorgenomen besluitvorming betreffende sloop.

139

Ook voor 2009 is het planmatig onderhoud gebaseerd op het meerjarig onderhoudsplan per complex. De basis voor dit onderhoudsplan is een visuele controle van de technische staat van een complex (conditiemeting), waarbij wordt bepaald welke onderhoudsuitgaven noodzakelijk zijn om de resterende levensduur te realiseren en vice versa. Zodoende zijn per complex de planmatige onderhoudsuitgaven en de economische levensduur aan elkaar gerelateerd.

3.6 Gemiddelde kasstromen per verhuureenheid Stadgenoot differentieert haar kasstromen naar bezit. Normbedragen worden alleen gehanteerd indien er nauwelijks een relatie bekend is tussen het bezit en de kosten. Om het inzicht in de bedrijfswaarde te vergroten hebben wij de gemiddelde kasstromen per verhuureenheid berekend. Daarbij wordt een periode van 5 jaar gehanteerd.

Kasstromen gemiddeld per vhe per jaar Wonen



2009

2008

Huurinkomsten Huurderving Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Maatschappelijk / leefbaarheid Zakelijke lasten Beheerkosten

4.978 125 802 328 226 37 372 1.162

4.801 129 764 306 410 112 346 1.012

Commercieel Maatschappelijk Vastgoed Huurinkomsten Huurderving Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Maatschappelijk / leefbaarheid Zakelijke lasten Beheerkosten

2009

2008

5.797 280 695 85 44 0 241 280

5.800 335 256 52 176 30 210 300

140

Jaarverslag 2009

Toelichting op significante afwijkingen

Wonen: • De gemiddelde huurinkomsten zijn voor een groot deel gestegen als gevolg van de jaar­ lijkse huurverhoging (per 01 07 09 met 2,5% gemiddeld), alsmede door harmonisatie. • Huurderving is licht naar beneden bijgesteld op basis van verbeterd inzicht. • Planmatig onderhoud en klachtenonderhoud zijn licht gestegen. Het bedrag voor mutaties is ongeveer gehalveerd. Maatschappelijk/ leefbaarheid is naar beneden bijgesteld. Per saldo is het onderhoud naar beneden bijgesteld. • Zakelijke lasten zijn verhoogd. De erfpachtcanon is gelijk gebleven. De stijging zit in de belasting en verzekering. • Beheerskosten zijn hoger door een betere inschatting van de kosten ten opzichte van 2008.

Stadgenoot

Commercieel Maatschappelijk Vastgoed: • De gemiddelde huurinkomsten zijn op hetzelfde niveau gebleven wat voornamelijk verband houdt met de lager ingerekende prijsindexatie. • Huurdervingpercentage is voor de eerste jaren naar beneden bijgesteld. • Planmatig onderhoud en klachtenonderhoud zijn naar boven bijgesteld op basis van uitkomsten van afgelopen jaren. Het mutatieonderhoud is echter weer naar beneden bijgesteld. Maatschappelijk/leefbaarheid is niet meer apart begroot, maar opgenomen in planmatig onderhoud. • De zakelijke lasten zijn gemiddeld gestegen, wat net als bij Wonen volledig toe te schrijven is aan de gestegen belasting en verzekering. • De beheerkosten zijn gedaald door het minder stijgen van de kosten dan de stijging van het aantal verhuureenheden.

3.7

Complex indeling

Bij het opstellen van de jaarrekening dienen corporaties zich onder meer te houden aan het Burgerlijk Wetboek 2, Titel 9, richtlijn 645. Deze richtlijn is aangescherpt en is met ingang van de jaarrekening 2004 effectief. Deze aanscherping houdt onder meer in dat bij het opstellen van de complexindeling in de bedrijfswaarde aansluiting moet worden gezocht bij: • Het interne beleid en bedrijfsvoering • Het beleid gericht op bepaalde product-markt combinaties (gelijkluidend beleid) Binnen Stadgenoot vindt sturing met betrekking tot de toekomstige waardeontwikkeling plaats op basis van de verschillende marktgebieden binnen Amster­ dam. De complexindeling binnen de bedrijfswaarde is hierop aangepast. Overigens heeft een verandering van complexindeling geen invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

3.8 Dochteronderneming NV Stadsgoed De NV Stadsgoed is een 100% dochteronderneming Stadgenoot en heeft haar bezit uitsluitend in de binnenstad. De bedrijfswaarde berekening bij Stadsgoed geschiedt op basis van dezelfde uitgangspunten als de bedrijfswaarde berekening bij Stadgenoot. Stadsgoed heeft ingaande jaarrekening 2006 de disconteringsvoet voor bedrijfsruimte van 7,25% naar 6,75% verlaagd. De risico-opslag voor bedrijfsruimtes is verlaagd van 1,25% naar 0,75%. Het risicoprofiel van bedrijfsruimte in de binnenstad van Amsterdam is zeer afwijkend van bedrijfsruimte elders in de stad of in andere steden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de relatieve schaarste aan bedrijfsruimte, in het bijzonder in het segment waarin Stadsgoed opereert, die van de kleinschalige ruimtes en bedrijfsverzamelgebouwen. Lage huurderving, goede onderhoudsstaat en lage mutatiegraad door aanvaardbare normale markt­ huren spelen ook mee bij deze aanpassing van de risico-opslag.

141

3.9 Dochteronderneming NV Amsterdamse Compagnie De NV Amsterdamse Compagnie is een 66,7% dochteronderneming van Stadgenoot. De andere 33,3% is in het bezit van de Gemeente Amsterdam. Doel van deze organisatie is het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte. Daarbij streeft de Amsterdamse Compagnie ernaar de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. De bedrijfswaarde berekening bij NV Amsterdamse Compagnie geschiedt op basis van dezelfde uitgangspunten als de bedrijfswaarde berekening bij Stadgenoot.

4. Totaal overzicht materiële vaste activa in exploitatie Samengevat is de actuele waarde van het materieel vast actief in exploitatie in de jaren 2009 en 2008 volgt:

Materiële vaste activa in exploitatie

Jaarrekening

Jaarrekening

Verschil

In miljoenen Stadgenoot vennootschappelijk NV Stadsgoed Amsterdamse Compagnie Stadgenoot geconsolideerd

2009 1.883,9 111,7 21,5 2.017,1

2008 1.822,4 88,1 19,4 1.929,9

2009-/-2008 61,5 23,6 2,1 87,2

142

Jaarverslag 2009

5.

Verschillen analyse

Ten opzichte van 2008 heeft er een mutatie in de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden van € 87,2 miljoen. Aan de hand van de verschillen analyse wordt de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk gemaakt. In onderstaande tabel worden oorzaken weergegeven, welke vervolgens worden toegelicht. Stand per 31-12-2008, in miljoenen euro’s 1.929,9 Stap 1: autonome ontwikkeling -6,1 76,0 Stap 2: voorraadmutaties Stap 3: parameterwijzigingen -30,4 Stap 4: beleidswijzigingen -20,0 Stap 5: rentabiliteitswaarde correctie 42,0 Stap 6: dochter NV Stadsgoed 23,6 Stap 7: dochter Amsterdamse Compagnie 2,1 Stand per 31-12-2009 2.017,1

5.1

Autonome ontwikkeling: - € 6,1 miljoen

In de eerste stap wordt de autonome waarde­ ontwikkeling in 2009 inzichtelijk gemaakt. In deze stap wordt er 1 jaar opgeschoven in de tijd (naar ultimo 2009). De waardemutatie wordt verklaard, doordat kasstromen uit 2009 wegvallen (€ -101,0 miljoen) en overige kasstromen één jaar dichterbij komen (€ 94,9 miljoen). De restant levensduur van de complexen is gemiddeld nog 26 jaar. In deze periode van de levenscyclus ziet men over het algemeen dat de bedrijfswaarde stijgt. Echter is dit in dit geval niet te zien. Het wegvallen van de kasstromen uit 2009 heeft meer impact, dan het 1 jaar minder contant maken van alle kasstromen die daarna vallen. Dit komt door een grote wegvallende kasstroom opbrengst verkopen (€ 45,8 miljoen). In totaal daalt de bedrijfswaarde met € 6,1 miljoen door autonome waarde ontwikkeling. Overigens worden in de bedrijfswaarde van 2009 ook de verwachte verkopen voor 2014 (het vijfde jaar) opgenomen. Immers Stadgenoot gaat uit van een zich elk jaar aanvullende verkoopvijver.

Stadgenoot

De aanpassingen in de verwachtingen voor 2010 tot en met 2013 zijn eveneens in de bedrijfswaarde opgenomen. Dit effect is opgenomen in stap 4, beleidswijzigingen.

5.2

Voorraadmutatie: € 76,0 miljoen

Verkopen € 6,3 miljoen In de prognose werden 300 verkopen verwacht, terwijl in werkelijkheid 308 woningen en parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. De werkelijk verkochte woningen, zijn grotendeels niet dezelfde als de geprognosticeerde woningen voor verkoop. Dit vindt uiteraard plaats aan de hand van de werkelijke mutaties in het jaar. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met € 6,3 miljoen. Verkopen aan Toegelaten instellingen Volkshuisvesting - € 18,7 miljoen. Dit betreft de verkoop aan Rochdale, waartegen weer ander bezit is verworven, wat is opgenomen bij aankopen. Nieuw in exploitatie € 68,2 miljoen Ook zijn er nieuwe vhe’s in exploitatie gegaan in 2009. Het aantal nieuwbouw bedraagt 587 verhuur­ eenheden, inclusief 52 eenheden opgeleverde vastgoedverbetering Projectontwikkeling, en het aantal aankopen 362 verhuureenheden. De bedrijfswaarde van de nieuwbouw en aankopen bedraagt respectievelijk € 53,5 en € 14,7 miljoen. In deze aankopen is eveneens het van Rochdale verkregen bezit opgenomen. De bedrijfswaarde hiervan is € 12,9 miljoen. Verbeteringen € 8,0 miljoen Er zijn in 2009 verbeteringen uitgevoerd, die hebben geleid tot extra huurverhogingen, levensduur­ verlengingen en/of extra WWS-punten. Dit heeft betrekking op 1.559 verhuureenheden, waarvan 119 eenheden opgeleverde vastgoedverbetering Projectontwikkeling. Bij de hier vermelde verbeteringen wordt de verhuureenheid niet uit exploitatie genomen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Nieuwe woninggegevens € 14,7 miljoen De verdere uitwerking van het huurbeleid heeft geleid tot aanpassingen van de markthuren en streefhuren. Tevens zijn de sociale woningen die bij mutatie over kunnen gaan naar de geliberaliseerde klasse herzien. Dit heeft geleid tot een positief effect van € 14,7 miljoen. Overige mutaties verhuureenheden - € 2,5 miljoen Er zijn in 2009 ook vhe’s weggevallen en bijgekomen als gevolg van diverse redenen. Als gevolg van onder andere samenvoeging, splitsing en herontwikkeling zijn 120 vhe’s weggevallen, wat een effect van - € 8,2 veroorzaakt. De bedrijfswaarde is gestegen met € 5,9 miljoen door toevoeging van 7 verhuureenheden. Deze 7 verhuureenheden maakten deel uit van de weggevallen verhuur­ eenheden en hebben als gevolg van hoge huren een relatief hoge bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde daalt met € 0,2 miljoen als gevolg van 84 minder sloop dan verwacht.

5.3

Parameter wijzigingen: - € 30,4 miljoen

Het waarde-effect dat hier wordt bepaald wordt veroorzaakt door een wijziging van toekomstige inzichten met betrekking tot verschillende parameters die van belang zijn voor de bedrijfswaarde berekening. Het gaat hier nog niet om beleid, maar om de inflatie, disconteringsvoet, levensduren en mutatiegraad.

Indexeringen - € 24,9 miljoen In het algemeen geldt dat in de jaarrekening 2009 de inflatie voor de komende jaren lager is ingeschat dan in de jaarrekening 2008 (zie tabel in paragraaf 3.2). Dit leidt tot een waardevermindering van € 24,9 mjiljoen. Disconteringsvoet € 0,5 miljoen De disconteringsvoet is bij Stadgenoot per product gedifferentieerd door middel van risico-opslagen. Ten opzichte van vorig jaar heeft een klein aantal verhuureenheden een andere disconteringsvoet gekregen. Bij 27 verhuureenheden is als gevolg van

143

overgaan naar vrije sector het opslagpercentage op de disconteringsvoet verhoogd met 0,25 procentpunt. Bij 39 verhuureenheden is het opslagpercentage op de disconteringsvoet verlaagd met 1,25 procentpunt, aangezien het sociale verhuur betreft. De risico-opslagen en disconteringsvoeten zijn niet gewijzigd. De bedrijfswaarde stijgt met € 0,5 miljoen, als gevolg van deze aanpassingen.

Levensduren - € 30,2 miljoen De levensduren van de complexen zijn per saldo met 0,9 jaar, van 27,3 naar 26,4 jaar gedaald. Bij het bestaande bezit is in principe de levensduur met 1 jaar gedaald. Nieuwbouw van 587 eenheden met een restant levensduur van 50 jaar heeft een positief effect op de gemiddelde levensduur. De aanpassingen leiden tot daling van de bedrijfwaarde met € 30,2 miljoen. Mutatiegraad € 24,2 miljoen De gemiddelde mutatiegraad bij de bedrijfseenheid Wonen is gestegen van 6,5% naar 7,0%, met als gevolg hogere harmonisatie en dus hogere huur­ inkomsten. Dit heeft een positief effect van € 24,4. miljoen. Aanpassingen van de mutatiegraad bij de bedrijfseenheid Commercieel Maatschappelijk Vastgoed hebben per saldo een negatief effect van € 0,2 miljoen.

144

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Huurderving - € 3,3 miljoen De bedrijfseenheid Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed rekent met een lange termijn huurdervingspercentage van 4,8%, terwijl dat vorig jaar 3,8% was. De bedrijfseenheid Wonen rekent voor alle jaren met 2,5%, terwijl bij de voorgaande bedrijfswaarde gerekend is met 2,8% voor 2010 en 2,6% voor 2011 tot en met 2013. Het door de bedrijfseenheid Wonen aan de bedrijfseenheid Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed over­ gedragen bezit leidt tot hogere huurderving. Per saldo daalt de bedrijfswaarde met € 3,3 miljoen, als gevolg van deze aanpassingen.

5.4

Beleidswijzigingen: - € 20,0 miljoen

Naast de gewijzigde aannames voor de parameters resulteren tenslotte ook de beleidswijzigingen voor 2010 en verder in een bedrijfswaarde mutatie.

Huurbeleid € 5,0 miljoen Het kabinet heeft besloten dat het huurbeleid voor 2010 inflatievolgend is voor de sociale huursector, net als 2009. Het in de bedrijfswaarde opgenomen huurbeleid voor de sociale huursector is voor alle jaren inflatievolgend, evenals bij de voorgaande bedrijfswaarde. Voor de andere huurgroepen is eveneens voor alle jaren inflatievolgend huurbeleid opgenomen. De bedrijfseenheid Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed hanteert net als voorgaand jaar inflatievolgend huurbeleid. De getoonde waarde houdt verband met de verhuureenheden die over zijn gegaan van de bedrijfseenheid Wonen naar de bedrijfseenheid Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed en daar een enigszins gewijzigde waarde van de huren hebben door onder andere wijziging van mutatiejaar, waardoor andere harmonisatie ontstaat.

Exploitatie uitgaven - € 32,3 miljoen Met betrekking tot de exploitatie uitgaven wordt het volgende opgemerkt: • Organisatie, vastgoed en finacieringskosten ten laste van de bedrijfswaarde: de in te rekenen kosten zijn gestegen met € 3,6 miljoen, wat tot een daling van de bedrijfswaarde leidt met - € 56,6 miljoen. • Erfpachtcanon: de bedrijfswaarde stijgt met € 0,3 miljoen. Door het afkopen van erfpacht in 2009 is de erfpachtcanon gedaald, met als gevolg een positief effect op de waarde. • Belastingen en verzekeringen: er zijn meer kosten ingerekend, wat leidt tot een daling van de bedrijfswaarde met € 9,4 miljoen. Dit houdt verband met een hogere begroting 2010 dan begroting 2009 voor deze kosten. • Onderhoud: de uitgaven voor onderhoud zijn lager geprognosticeerd dan voorgaand jaar, hetgeen leidt tot een toename van de bedrijfswaarde met € 33,4 miljoen. Planmatig onderhoud en klachtenonderhoud zijn hoger ingerekend met een negatief effect van - € 39,5 miljoen en - € 6,3 miljoen. Mutatie­ onderhoud en maatschappelijk/leefbaarheid zijn lager ingerekend met een positief effect van € 46,0 miljoen en € 33,2 miljoen. Per saldo is dit € 33,4 miljoen positief.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

(Des)investeringen € 10,5 miljoen • Stadgenoot gaat uit van een zich elk jaar aanvullende verkoopvijver. Er worden verkopen ingerekend voor 5 jaar. Hier wordt dus het bij de autonome ontwikkeling weggevallen eerste jaar van de verkopen toegevoegd, door een jaar toe te voegen aan de verkopen. In de bedrijfswaarde van 2008 zijn 2.175 verkopen ingerekend en in de bedrijfswaarde van 2009 2.037, ofwel 138 minder. De weggevallen verkopen 2009 betreffen 300 verkopen, voor 2010 tot en met 2013 zijn 263 verkopen minder ingerekend en voor 2014 425 verkopen ingerekend. In deze stap worden dus 162 verkopen toegevoegd. De ten opzichte van de voorgaande bedrijfswaarde lagere netto verkoopopbrengst van de woningen, leidt ondanks het meer inrekenen van 162 woningen, tot een negatief effect van € 14,9 miljoen. • Sloopwaarde is gestegen met € 21,5 miljoen. Er worden ruim 1300 sloopwoningen minder ingerekend in de bedrijfswaarde. De sloop­ opbrengsten zijn verlaagd in de bedrijfswaarde van 2009, maar de bedrijfswaarde van de woningen die in de bedrijfswaarde van 2009 niet meer gesloopt worden, is positief. • Restwaarde einde levensduur is gestegen met € 4,7 miljoen. Dit houdt hoofdzakelijk verband met verbeterd inzicht van de restwaarde van de grond in eigendom. • Afkoop erfpacht is marginaal verminderd. Dit leidt tot stijging van de bedrijfswaarde met € 0,8 miljoen. Oorzaak ligt onder andere in de gedane afkopen in 2009.

5.5 Rentabiliteitswaarde correctie: € 42,0 miljoen Toename van de rentabiliteitswaarde correctie wordt veroorzaakt door autonome ontwikkelingen en mutaties in de leningenportefeuille. Door het verstrijken van tijd, bijstellen van de disconteringsvoet en de aflossing van leningen daalde de rentabiliteitswaardecorrectie met € 11 miljoen. Mutaties in de portefeuille en lagere kredietopslagen

145

hebben een positief effect gehad van € 53 miljoen. Het saldo hiervan is een positief effect van € 42 miljoen.

5.6 Dochteronderneming NV Stadsgoed: € 23,6 miljoen Net als Stadgenoot waardeert de 100% dochter de NV Stadsgoed haar bezit op actuele waarde. Ten opzichte van 2008 heeft er een mutatie in de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden van € 23,6 miljoen. Aan de hand van de verschillenanalyse wordt de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk gemaakt. In onderstaande tabel worden oorzaken weergegeven, welke vervolgens worden toegelicht. Stand per 31-12-2008, in miljoenen euro’s 88,1 Stap 1: autonome ontwikkeling 1,2 Stap 2: voorraadmutaties 21,1 Stap 3: parameterwijzigingen -1,7 Stap 4: beleidswijzigingen 0,4 Stap 5: rentabiliteitswaarde correctie 2,6 Stand per 31-12-2009 111,7

Autonome ontwikkeling € 1,2 miljoen De restant levensduur van de complexen is gemiddeld nog meer dan 40 jaar. In deze periode van de levenscyclus ziet men over het algemeen dat de bedrijfswaarde stijgt. Dit geldt ook voor NV Stadsgoed. Het wegvallen van de kasstromen uit 2009 heeft minder impact dan het 1 jaar minder contant maken van alle kasstromen die daarna vallen. De bedrijfswaarde stijgt met € 1,2 miljoen als gevolg van deze jaarstap. Voorraadmutaties € 21,1 miljoen Er zijn 16 aangekochte verhuureenheden in exploitatie genomen. Dit heeft een positieve bedrijfswaardemutatie van € 23,3 miljoen. Eén verhuureenheid is uit exploitatie genomen in verband met herontwikkeling, wat resulteert in een bedrijfswaardedaling van € 0,2 miljoen. De resterende daling van € 2,0 miljoen houdt met name verband met een lagere dan verwachte huurstijging.

146

Jaarverslag 2009

Parameterwijziging - € 1,7 miljoen In de eerste vier jaren is met lagere indexatiecijfers voor prijs- en marktinflatie gerekend dan voorheen. Dit heeft een negatief effect op de huurinkomsten en de restwaarde-opbrengst en een positief effect op de exploitatielasten. Per saldo leidt deze gewijzigde indexatie tot een daling van de bedrijfswaarde van € 1,7 miljoen. Beleidswijzigingen € 0,4 miljoen Het huurbeleid en de huurderving zijn nagenoeg gelijk gebleven. Voor het planmatig onderhoud is een lagere waarde begroot voor de komende jaren, hierdoor stijgt de bedrijfswaarde met € 0,8 miljoen. Hogere prognoses voor de exploitatie­ lasten zorgen voor een negatieve bedrijfswaardemutatie van € 0,4 miljoen. Rentabiliteitswaardecorrectie € 2,6 miljoen De rentabiliteitswaardecorrectie is gestegen met € 2,6 miljoen.

Stadgenoot

5.7 Dochteronderneming Amsterdamse Compagnie (66,7%): € 2,1 miljoen Net als Stadgenoot waardeert de Amsterdamse Compagnie NV haar bezit op actuele waarde. Stadgenoot heeft een aandeel van 66,7% in de Amsterdamse Compagnie NV. Ten opzichte van 2008 heeft er een mutatie in de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden van € 2,1 miljoen. Aan de hand van de verschillen analyse wordt de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk gemaakt. In onderstaande tabel worden oorzaken weer­ gegeven, welke vervolgens worden toegelicht. Stand per 31-12-2008, in miljoenen Stap 1: autonome ontwikkeling Stap 2: voorraadmutaties Stap 3: parameterwijzigingen Stap 4: beleidswijzigingen Stap 5: rentabiliteitswaarde correctie Stand per 31-12-2009

19,4 0,2 2,9 -0,2 0,0 -0,8 21,5

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

Autonome ontwikkeling € 0,2 miljoen De restant levensduur van de complexen is gemiddeld 41 jaar. In deze periode van de levenscyclus ziet men over het algemeen dat de bedrijfswaarde stijgt. Dit geldt ook voor de Amsterdamse Compagnie NV Het wegvallen van de kasstromen uit 2009 heeft minder impact, dan het 1 jaar minder contant maken van alle kasstromen die daarna vallen. De bedrijfswaarde stijgt per saldo met € 0,2 miljoen als gevolg van deze jaarstap. Voorraadmutaties € 2,9 miljoen In 2009 zijn 56 verhuureenheden in exploitatie genomen die resulteren in een positieve bedrijfswaardemutatie van € 1,7 miljoen. Daarnaast heeft in 2009 door de transformatie van grootschalige bedrijfsruimen naar kleinschalige bedrijfsruimten een aanpassing van de huren plaats gevonden. De huursom is hierdoor hoger waardoor de bedrijfswaarde 2009 vanuit een hogere starthuur wordt berekend, hetgeen resulteert in een positieve bedrijfswaardemutatie van € 1,2 miljoen. Parameterwijzigingen - € 0,2 miljoen In deze stap zijn de uitgangspunten ten aanzien van de economische indices uit 2008 vervangen door de uitgangspunten uit 2009. Dit betekent dat er voor de jaren 2010 tot en met 2013 met iets lagere indexen wordt gerekend. Het (negatieve) effect van een lagere prijsinflatie op de huur­ inkomsten weegt per saldo het zwaarst en zorgt ervoor dat de bedrijfswaarde daalt met € 0,2 miljoen.

MVA in exploitatie In miljoenen Mutatie op de balans Investeringen Desinvesteringen Waardeverandering in winst- & verlies rekening

147

Beleidswijzigingen € 0,0 miljoen Als gevolg van gewijzigd huurbeleid daalt de huursom. De ingerekende hogere huurderving in 2010 stijgt wel. Per saldo daalt de bedrijfswaarde hierdoor met € 0,3 miljoen. Als gevolg van gewijzigd verkoopbeleid wordt de verkoop van 186 verhuureenheden ingerekend. Dit heeft een positief effect van € 0,4 miljoen op de bedrijfswaarde. Voor onderhoud, personeelslasten en het serviceresultaat zijn lagere uitgaven ingerekend dan vorig jaar, terwijl de verwachte overige exploitatielasten hoger zijn. Per saldo zijn de exploitatielasten hoger waardoor de bedrijfswaarde daalt met € 0,1 miljoen. Rentabiliteitswaardecorrectie - € 0,8 miljoen Door de autonome ontwikkeling daalt de rentabi­ liteitswaardecorrectie met € 0,1 miljoen. Als gevolg van een verandering in de grondslag van de berekening daalt de rentabiliteitswaardecorrectie met € 0,7 miljoen. Per saldo daalt de rentabiliteitswaardecorrectie met € 0,8 miljoen.

6. Samenhang tussen de mutatie materiële vaste activa in exploitatie op de balans en de waardeverandering in de winst en verliesrekening De relatie met hetgeen in de winst- en verliesrekening wordt vermeld als zijnde waardeverandering, namelijk € 15,1 miljoen is als volgt:

Stadgenoot vennootschappelijk

NV Stadsgoed

61,4 -89,4 42,5 14,5

23,6 -23,6 0 0

Amsterdamse Stadgenoot Compagnie NV geconsolideerd 2,1 -1,5 0 0,6

87,1 -114,5 42,5 15,1

148

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Enkelvoudige balans per 31 december 2009

In duizenden euro’s, na resultaatbestemming

Activa 31-12-09

31-12-08

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 1.883.865 1.822.432 Onroerende zaken in ontwikkeling 53.475 41.962 Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 39.179 39.729 1.976.519 1.904.123 17 Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies 3.541 4.621 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 72.516 61.479 Vorderingen op groepsmaatschappijen 26.518 57.373 Andere deelnemingen 49.286 55.566 Vorderingen op andere deelnemingen 51.446 50.948 Overige vorderingen 1.511 1.676 204.818 231.663 Totaal vaste activa 2.181.337 2.135.786 Vlottende activa Voorraden 54.137 45.203 Onderhanden projecten 14.533 16.723 Vorderingen Huurdebiteuren 4.225 2.783 Overheid 158 95 Groepsmaatschappijen 48.770 37.179 Belastingen en premies sociale verzekeringen 30.220 25.127 Overige vorderingen 9.309 10.204 Overlopende activa 22.812 9.628 115.494 85.016 Liquide middelen 2.831 10.357 Totaal vlottende activa 186.995 157.299 Totaal activa 2.368.332 2.293.085

Stadgenoot

Passiva

Jaarverslag 2009

31-12-09

18 Eigen vermogen Kapitaal 20 33 Wettelijke reserve deelnemingen 9.325 15.807 Overige reserve 669.030 676.693 Totaal eigen vermogen 678.375 Voorzieningen Voorziening deelnemingen 2.209 1.974 Voorziening onrendabele investeringen 27.401 52.724 Overige voorzieningen 13.738 1.306 Totaal voorzieningen 43.348 Langlopende schulden Leningen 1.466.935 1.272.607 Waarborgsommen 8.784 8.698 Totaal langlopende schulden 1.475.719 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 36.259 27.429 Vooruitbetaalde bedragen ohw 2.627 9.669 Schulden aan leveranciers 10.502 20.149 Schulden aan groepsmaatschappijen 6.225 9.831 Belastingen en premies sociale verzekeringen 7.793 7.316 Overige schulden 65.500 140.500 Overlopende passiva 41.983 48.349 Totaal kortlopende schulden 170.889

Totaal passiva 2.368.332

149

31-12-08

692.533

56.004

1.281.305

263.243

2.293.085

150

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2009



In duizenden euro’s

2009

Bedrijfsopbrengsten Huren 160.845 150.472 Vergoedingen 11.520 11.284 Verkoop onroerend zaken 114.255 100.756 Wijziging in onderhanden projecten -20.779 -34.689 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 1.095 756 Overige bedrijfsopbrengsten 15.663 13.478 Som der bedrijfsopbrengsten 282.598 Bedrijfslasten Kosten uitbesteed werk 55.225 30.993 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 2.456 3.124 38.497 81.553 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Erfpacht 2.677 2.605 Lonen en salarissen 18.334 16.978 Sociale lasten 2.343 2.157 3.291 3.566 Pensioenlasten Lasten onderhoud 55.339 50.548 Bijzondere waardeverandering van vlottende activa 10.230 29.049 Overige bedrijfslasten 59.274 61.945 Som der bedrijfslasten 247.667 Bedrijfsresultaat 34.931 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.638 3.082 Rentelasten en soortgelijke kosten 53.978 54.668 Totaal financiële baten en lasten -52.340 Resultaat normale bedrijfsuitoefening vóór belastingen -17.409 Vennootschapsbelasting -6.941 25.127 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin -4.330 -12.508 wordt deelgenomen Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie -28.680 actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 14.535 Netto resultaat -14.145

2008

242.056

282.517 -40.461

-51.586 -92.047

-79.428

-9.089 -88.517

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

151

Toelichting enkelvoudige jaarrekening

Algemeen

Wettelijke reserve deelnemingen

Voor zover posten uit de balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Er wordt een wettelijke reserve deelneming gevormd voor ( cumulatieve ) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Grondslagen voor waardering en resultaat­ bepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

152

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans

4.621

61.479

57.373

55.566

50.948

al ta To

Stand per 1 januari 2009

e ig er Ov

Financiële vaste activa

op n ge n in e er ng rd i m Vo lne e e er de nd n re A de ge an in m op ne el op de n ge n in je er pi rd ap Vo tsch in aa n m ge ps in en oe m pij gr ne p el cha De ts aa en m er rd s ps vo die oe gr Te bsi su SBW

17

In duizenden euro’s

1.676

231.663

Mutaties 2009: Investeringen/vertrekkingen 719 1.580 523 Desinvesteringen/aflossingen -1.080 -31.574 -25 -165 Aandeel in resultaat deelnemingen 11.037 -6.890 Ontvangen dividend deelnemingen -971 Stand per 31 december 2009 3.541 72.516 26.518 49.286 51.446 1.511 Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt circa EUR 1,1 miljoen (2008: EUR 1 miljoen). Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz 157.

Wettelijke reserve deel- Overige 18 Eigen vermogen Kapitaal nemingen reserves Stand per 1 januari 2009 33 15.807 676.693 Mutaties 2009: Aflossingen -13 Overboekingen -6.482 6.482 Resultaat boekjaar -14.145 Stand per 31 december 2009 20 9.325 669.030

2.822 -32.844 4.146 -971 204.817

Totaal 692.533

-13 0 -14.145 678.375

Stadgenoot

19

Jaarverslag 2009

153

Honoraria accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming (en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW. 2009 2009 2009 Overig KPMG KPMG Totaal Accountants netwerk KPMG Onderzoek van de jaarrekening 208 0 208 Andere controleopdrachten 8 0 8 Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 38 38 Andere niet controlediensten 0 0 0 216 38 254

2008 KPMG Accountants Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

250 2 0 14 266

2008 Overig KPMG netwerk

2008 Totaal KPMG

0 0 33 52 85

250 2 33 66 351

154

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Overige gegevens

Aan: Woningbouwvereniging Stadgenoot

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Woningbouwvereniging Stadgenoot te Amsterdam bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslag­ geving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen

dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging Stadgenoot per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag,

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.

Statutaire bepaling inzake de resultaat­ bestemming

Amstelveen, 19 mei 2010 KPMG ACCOUNTANTS NV K.G.P. Tegel RA

Na van deze jaarrekening en de bijbehorende verklaring van KPMG Accountants NV kennis te hebben genomen, stellen wij de ledenraad van Woningbouwvereniging Stadgenoot voor om de jaarrekening 2009 goed te keuren.

Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Amsterdam, 19 mei 2010 Het Bestuur

155

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De vereniging stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Voorstel resultaatbestemming Pre-advies van de Raad van Commissarissen Zoals bepaald is in artikel 27 juncto artikel 36 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening 2009 onderzocht.

Vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de ledenraad wordt voorgesteld het verlies ad € 14.145.000,- te onttrekken aan de overige reserves. De balans is opgesteld na voorgestelde resultaatverwerking. De goedkeuring door de ledenraad houdt in het vaststellen van de jaarrekening en de decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en van de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht alsmede instemming met de resultaat­ bestemming. Amsterdam, 19 mei 2010 De Raad van Commissarissen

156

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Kerncijfers

Aantal eenheden in beheer



Stand per 1-1-2009

Stadgenoot

Far West

Stadsgoed

30.359

2.380

133

Bedrijfspanden

1.561

229

Parkeerplaatsen

2.217

100

34.137

2.709

Woongelegenheden



Stadsgoed- Amsterdamse

Vesteda Monumenten

Stedenfonds

Compagnie

Totaal

259

0

33.286

108

47

111

0

40

10

205

2.156

0

82

0

175

98

2.672

244

190

87

444

303

38.114

Stand per 31-12-2009 Woongelegenheden Bedrijfspanden Parkeerplaatsen

29.907

2.644

127

108

26

277

0

33.089

1.579

246

113

0

25

11

264

2.238

2.449

288

0

82

0

175

98

3.092

33.935

3.178

240

190

51

463

362

38.419

59

305

Verschil

-202

469

-4

0

-36

19

Verklaring verschil Bij 341

0

0

0

0

0

0

341

Aankoop derden

22

0

6

0

10

0

0

38

Her(project)ontwikkeling

52

0

0

0

0

0

56

108

Herverdeling (splitsing)

6

0

1

0

0

0

4

11

Interne overdracht

1

0

0

0

0

1

0

2

535

478

0

0

0

19

0

1032

6

16

0

0

0

0

0

22

Aankoop toegelaten instelling

Nieuwbouw administratieve correcties

Af Verkoop aan overige particulieren

-302

-8

0

0

0

0

0

-310

Verkoop aan toegelaten instelling

-551

0

0

0

0

0

0

-551

-6

0

0

0

0

0

0

-6

Sloop

-180

0

0

0

0

0

0

-180

Her(project)ontwikkeling

-107

0

-11

0

-46

0

0

-164

-12

0

0

0

0

0

-1

-13

Verkoop aan zittende huurder

Herverdeling (samenvoegen) Interne overdracht

-1

0

0

0

0

-1

0

-2

administratie correcties

-6

-17

0

0

0

0

0

-23

-202

469

-4

0

-36

19

59

305

Verschil

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

157

Bijlage

Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Wij kennen een groot aantal dochterondernemingen en samenwerkings­ verbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het onder­ nemingen met een eigen (groei-)doelstelling en een eigen winst- en verliesrekening. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin deze onderdelen opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd in de balans, respectievelijk

geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2009 van dit jaarverslag vermeld. Na de fusie per 1 juli 2008 is er een nieuwe ver­ bindingenstructuur ontstaan. Om de activiteiten binnen deze verbindingen goed te kunnen sturen en het beheer van de verbindingen goed te kunnen uitvoeren heeft het bestuur eind 2008 besloten de verbindingenstructuur te herstructureren, waarbij tevens rekening is gehouden met de gewijzigde fiscale regelgeving. Gekozen is voor een zo plat mogelijke structuur. Voor het clusteren van gelijksoortige activiteiten worden er drie holdings tussen gezet. De structuur is zo goed als gerealiseerd. Enkele aandelen waarvoor medewerking van derden nodig is zullen begin 2010 worden overgedragen. Onder Woningbouwvereniging Stadgenoot vallen naast de drie holdings nog de volgende verbindingen:

Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV Oprichting

2006

Doel De Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming (EAG) coördineert de werkzaamheden die het Stedenfonds uitgevoerd wil zien. Eind 2009 is besloten de werkzaamheden van de EAG op termijn te staken. De EAG zal geen nieuwe verplichtingen meer aangaan, maar blijven bestaan zolang rechten en verplichtingen uit bestaande overeenkomsten nog doorlopen. Deelneming

Stadgenoot heeft een belang van 33,3%.

Bestuur

Woonstichting de Key, Bouwfonds Ontwikkeling BV en Woningbouwvereniging Stadgenoot.

Stedenfonds Amsterdam NV Oprichting

2005

Doel Het Stedenfonds is een vastgoedbeleggingsfonds, opgericht 2005 door De Key, Stadgenoot en Rabo Vastgoed. De andere aandeelhouders in het Stedenfonds zijn negen pensioenfondsen. De aandeelhouders van het Stedenfonds hebben ermee ingestemd de groei van de portefeuille te financieren tot ten minste € 275 miljoen. In de periode tot 2010 zal het Stedenfonds op deze wijze naar verwachting circa 1.500 middeldure huurwoningen aankopen. Deelneming

Stadgenoot heeft een belang van 4,2%.

Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid in deze vennootschap.

158

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Woningbouwvereniging Far West Oprichting

2000

Doel In het kader van gezamenlijke integrale gebiedsontwikkeling van de Westelijke Tuinsteden in de gemeente Amsterdam heeft Stadgenoot woningen, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen/ boxen onder economische titel overgedragen aan WBV Far West. Deelneming Stadgenoot heeft een belang van 32,33%.

De andere leden van Far West zijn Woonstichting De Key en Woonstichting Rochdale.

Bestuursverantwoordelijkheid

Frank Bijdendijk is voorzitter van de ledenraad van Far West.

Kristal NV Oprichting

2001

Doel Kristal NV is opgericht door zes woningcorporaties om de projectontwikkeling van deze toegelaten instellingen te professionaliseren. Deelneming Stadgenoot heeft een belang van 16,7%.De andere aandeelhouders zijn ZVH, Stg. Haag Wonen, DUWO, Stg. Woonbron en Stadswonen. Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid in deze vennootschap.

Bijzonderheden De samenwerkingsovereenkomst tussen Kristal, Het Oosten Kristal en Stadgenoot is per 31-12-2008 opgezegd en loopt af op 31-12-2011. Stichting Brasa Oprichting

2000

Doel Stichting Brasa is in november 2000 opgericht om samen met de zusterstichting Sekrepatu de woon- en leefsituatie van de mensen in Paramaribo te verbeteren. Met hulp van Brasa moet Sekrepatu uitgroeien tot een Surinaamse woningcorporatie gericht op het bouwen en beheren van betaalbare en kwalitatief goede huurwoningen. Brasa is een initiatief van Stadgenoot en het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. In 2005 is Rochdale toegetreden, in 2006 Woonstichting De Key. Deelneming

-

Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot is één van de bestuurders van Stichting Brasa.

Waterstad Beheer BV Oprichting

1996

Doel Waterstad Beheer BV is de beherende vennoot van de commanditaire vennootschap Waterstad IJburg CV en neemt voor 1% deel in het kapitaal van de CV. De partijen participeren in de ontwikkeling en realisatie van koop-, huurwoningen en bedrijfsonroerend goed op IJburg. Deelneming Stadgenoot heeft een belang van 16,66% in Waterstad Beheer BV. De overige aandelen zijn in handen van AM Wonen B.V, AMVEST Exploitatie Eigen Beheer BV, Eurowoningen Ontwikkelingsmaatschappij BV, Stichting de Alliantie, VolkerWessels Vastgoed BV, Stichting Ymere en Bouwfonds Ontwikkeling BV. Bestuursverantwoordelijkheid

Frank Bijdendijk is commissaris van deze vennootschap.

Bijzonderheden

De aandelen van deze Beheer BV zijn begin 2010 overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

159

Waterstad IJburg CV Oprichting

1997

Doel De commanditaire vennootschap Waterstad IJburg CV is opgericht met als doel (woning)bouwontwikkeling op IJburg. Stichting Inzet en de deelneming Waterstad Beheer BV participeren voor respectievelijk 16,67% en 1% in het kapitaal van de CV. Deelneming

Stichting Inzet heeft een belang van 16,5%.

Bestuur

De CV wordt bestuurd door Waterstad Beheer BV.

Stichting Inzet Oprichting

1995

Doel Stichting Inzet heeft als doel te participeren, via deelname als commanditair vennoot bij commanditaire vennootschappen, in de ontwikkeling van vastgoedprojecten passend binnen de doelstelling en het werkgebied van Stadgenoot. Stichting Inzet is commanditaire vennoot in Waterstad IJburg CV en neemt deel voor 16,5% in het kapitaal van de CV. Deelneming

-

Bestuursverantwoordelijkheid

P.C. Keeman is werkzaam bij Stadgenoot en bestuurder van deze stichting.

NCT Beheer BV Oprichting

2001

Doel NCT Beheer BV is gedurende het boekjaar opgetreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap New China Town CV (Project New China Town). NCT Beheer BV neemt voor 1,1% deel in het kapitaal van New China Town CV en voor 50% in New Chinatown Beheer BV. Deze laatste vennootschap is de beherende vennoot van New Chinatown Amsterdam CV. Deelneming Stadgenoot heeft 33,33% van de aandelen. De andere aandeelhouders zijn New Century Dragon BV (Chinese investeerders) en Krytoned BV (Rabo Vastgoed). Bestuursverantwoordelijkheid

Frank Bijdendijk is commissaris van deze vennootschap.

Bijzonderheden

De aandelen van deze Beheer BV zijn begin 2010 overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV.

New China Town CV Oprichting

2001

Doel New Chinatown CV opgericht voor de ontwikkeling, realisatie en afzet van het project East Plaza op de kavels 1 en 2 op het Oosterdokseiland. East Plaza maakt deel uit van het totale project op Oosterdokseiland. In het project wordt samengewerkt met Oosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam CV. Deelneming NCT Beheer BV heeft een belang van 1,1% en Stichting Inzet II heeft een belang van 37,5% in de New China Town CV. New China Town CV en Oosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam CV zijn beide weer commanditaire vennoten in New Chinatown Amsterdam CV (NCA). New China Town CV participeert voor 49,5% in deze vennootschap. In New Chinatown Amsterdam CV wordt het hele project ontwikkeld. Bestuur

De New China Town CV wordt bestuurd door NCT Beheer BV.

160

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Stichting Inzet II Oprichting

2001

Doel Stichting Inzet II heeft als doel te participeren, via deelname als commanditair vennoot bij commanditaire vennootschappen, in de ontwikkeling van vastgoedprojecten passend binnen de doelstelling en het werkgebied van Stadgenoot. Stichting Inzet II is commanditair vennoot in New Chinatown CV. Het belang van Stichting Inzet II in de CV bedraagt 37,5%. Deelneming

-

Bestuursverantwoordelijkheid

P.C. Keeman is werkzaam bij Stadgenoot en bestuurder van deze stichting.

Woningnet NV Oprichting

2001

Doel Woningnet NV houdt zich bezig met de woonruimteverdeling in de regio Amsterdam, regio’s Utrecht, Gooi- en Vechtstreek, Lelystad en Almere. Deelneming

Stadgenoot heeft een belang van 11%.

Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid in deze vennootschap.

Czan-Beheer BV Oprichting

1995

Doel

Czan-Beheer BV is de beherende vennoot in CZAN Ontwikkeling CV.

Deelneming Stadgenoot heeft een belang van 20%. De overige aandeelhouders zijn Blauwhoed Vastgoed BV, Blauwhoed Eurowoningen BV, AM Wonen BV en Vesteda Project BV. Bestuursverantwoordelijkheid

Frank Bijdendijk is één van de bestuurders van deze vennootschap.

Bijzonderheden

De aandelen van deze Beheer BV zijn begin 2010 overgedragen aan Stadgenoot Projecten BV.

Czan-Ontwikkeling CV Oprichting

1995

Doel Czan-Ontwikkeling CV houdt zich bezig met planontwikkeling voor de herinrichting van de Centrale Zone Amsterdam Noord. Deelneming

Stichting Inzet IV en CZAN Beheer BV participeren voor respectievelijk 19,1% en 1,7% in de CV.

Bestuur

De CV wordt bestuurd door Czan-Beheer BV.

Stichting Inzet IV Oprichting

2003

Doel Stichting Inzet IV heeft als doel te participeren, via deelname als commanditair vennoot bij commanditaire vennootschappen, in de ontwikkeling van vastgoedprojecten passend binnen de doelstelling en het werkgebied van Stadgenoot. Stichting Inzet IV is een commanditaire vennoot in Czan-Ontwikkeling CV en neemt voor 19,1% deel in het kapitaal. Deelneming

-

Bestuursverantwoordelijkheid

P.C. Keeman is werkzaam bij Stadgenoot en is bestuurder van deze stichting.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

161

Forum Bos en Lommer Beheer BV Oprichting

2004

Doel

Forum Bos en Lommer Beheer BV is beherend vennoot van Forum Bos en Lommer CV.

Deelneming

Stadgenoot heeft 25% van de aandelen.

Bestuur

AM BV, Delte Forte BV en Stadgenoot Projecten BV

Bijzonderheden

Op dit moment wordt gesproken over de overname van het aandeel van Rochdale door Stadgenoot.

Forum Bos en Lommer CV Oprichting

2004

Doel Herontwikkeling van het GAK-gebouw. In deze CV zal de ontwikkeling van het GAK-gebouw (Bos en Lommer) plaatsvinden. De CV is aandeelhouder van BLP 1 Properties BV. Deelneming Stadgenoot participeert voor 24,5% in de CV. De andere participanten zijn Rochdale (24,5%) en AM Wonen (49%). Bestuur

De CV wordt bestuurd door Forum Bos & Lommer Beheer BV.

BLP 1 Properties BV Oprichting

2004

Doel De BV heeft het GAK-gebouw eind december 2004 verkregen voor € 34 miljoen. De totale projectomvang inclusief aankoop bedraagt ca € 100 miljoen. Deelneming

De aandelen worden gehouden door Forum Bos en Lommer CV en AM Grondbedrijf BV.

Bestuursverantwoordelijkheid

De BV wordt bestuurd door Forum Bos en Lommer Beheer BV.

Coöperatieve Herverzekeringsmaatschappij Woningcorporaties UA Oprichting

2005

Doel Herverzekeren van de brand- en aanverwante risico’s van woongebouwen van haar leden (Amsterdamse corporaties). Deelneming

Stadgenoot heeft een belang van 9%.

Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid in deze vennootschap.

Stichting Exploitatie Bruggebouw AWV Oprichting

2004

Doel

Deze stichting is beherend vennoot van Bruggebouw Algemene Woningbouw CV

Deelneming

Deze stichting participeert voor 0,005% in de CV.

Bestuursverantwoordelijkheid

Gerard Anderiesen is bestuurder van deze stichting.

Bijzonderheden

Deze stichting zal in 2010 worden opgeheven.

Bruggebouw Algemene Woningbouw CV Oprichting

2004

Doel De vennootschap is opgericht met als doel te beleggen in onroerende zaken en in belangen in onroerende zaken voor rekening en risico van de vennoten. Deelneming

Stadgenoot is stille vennoot.

Bestuursverantwoordelijkheid

De Stichting Exploitatie Bruggebouw AWV is bestuurder van deze vennootschap.

Bijzonderheden

Deze CV zal in 2010 worden ontbonden.

162

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Prospect Zuidas BV Oprichting

2003

Doel Prospect Zuidas BV is opgericht voor de ontwikkeling van vastgoedprojecten aan de Zuidas. De vennootschap participeert voor 33,3% in consortium Royaal Zuid gericht op de ontwikkeling van een deel van de Zuidas. Het totale project heeft een omvang van ca € 175 miljoen. De aandeelhouders van Prospect Zuidas BV zullen de te ontwikkelen ca 80 huurwoningen uitnemen uit het Consortium. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. Deelneming Woningbouwvereniging Stadgenoot heeft 25% van de aandelen. Andere aandeelhouders zijn Eigen Haard en Rochdale. Bestuur

Woningstichting Eigen Haard, Woningbouwvereniging Stadgenoot en Woningstichting Rochdale.

VOF Royaal Zuid Oprichting

2007

Doel Vof Royaal Zuid is gericht op de ontwikkeling van een deel van de Zuidas. Het totale project heeft een omvang van ca € 175 miljoen. De aandeelhouders van Prospect Zuidas BV zullen de te ontwikkelen ca 80 huurwoningen uitnemen uit het Consortium. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. Deelneming

Prospect Zuidas BV heeft een aandeel van 33,3%.

Bestuur

Prospect Zuidas BV, ERA Contour BV en Bouwfonds Ontwikkeling BV.

VOF Kolenkitbuurt-Zuid Oprichting

2005

Doel Gezamenlijk met Woningcorporatie Far West vormgeven aan de herstructurering van de gebieden Kolenkit en Bos en Lommer. Deelneming

Stadgenoot participeert voor 43,1% in de Vof. Far West voor het overige deel.

Bestuur

Woningbouwvereniging Stadgenoot en Far West.

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV Oprichting

2002

Doel Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle bedrijven van Stadgenoot ondergebracht. Deelneming

Woningbouwvereniging Stadgenoot is enig aandeelhouder.

Bestuur

G.P. Anderiesen en F.P. Bijdendijk.

NV Stadsgoed Oprichting

1999

Doel NV Stadsgoed heeft als primaire doelstelling het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid, veiligheid, schoonheid en levendigheid in de binnenstad van Amsterdam en het behouden en herstellen van het unieke karakter van de panden gelegen in de binnenstad van Amsterdam.

NV Stadsgoed fungeert als beheersorganisatie en als projectontwikkelaar.

Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is enig aandeelhouder.

Personeel

De medewerkers zijn in dienst van Stadgenoot en worden aan NV Stadsgoed gedetacheerd.

Bestuur

J.A. Wiggers is werkzaam bij Stadgenoot en bestuurder van deze NV.

RvC

F.P. Bijdendijk en G. Anderiesen vormen tezamen de RvC.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

163

Stadsgoed Monumenten BV Oprichting

2001

Doel Stadsgoed Monumenten BV is sinds januari 2005 actief ten behoeve van de aankoop en exploitatie door Stadsgoed van als zodanig gedefinieerde rijksmonumenten. Deelneming

NV Stadsgoed is enig aandeelhouder.

Bestuur

NV Stadsgoed.

De Amsterdamse Compagnie NV Oprichting

2005

Doel Doel van deze organisatie is het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte. Daarbij streeft de Amsterdamse Compagnie ernaar de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. De NV benut de bij de aandeelhouders aanwezige capaciteit en expertise. Om die reden is slechts een kleine staf nodig die vanuit Stadgenoot gedetacheerd wordt. Deelneming Houdstermaatschappij Stadgenoot BV heeft 66,66% van de aandelen. De Gemeente Amsterdam is de andere aandeelhouder. Bestuur

A.S. de Vos is werkzaam bij Stadgenoot en bestuurder van deze NV.

VvE Beheer Amsterdam BV Oprichting

2001

Doel

VvE Beheer Amsterdam BV geeft een fullservice pakket aan verenigingen van eigenaren.

Deelneming De aandeelhouders zijn Houdstermaatschappij Stadgenoot BV en Woonstichting De Key, ieder voor 50%. Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid. Bestuurder is Ben Burgers.

VvE Beheer Amsterdam Opleidingen BV Oprichting

2009

Doel

VvE Beheer Amsterdam Opleidingen BV geeft opleidingen aan VvE’s.

Deelneming

VvE Beheer is enig aandeelhouder.

Bestuur

VvE Beheer Amsterdam BV.

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV Oprichting

2006

Doel Per 1 juli 2008 is AWV Servicebedrijf BV verder gegaan onder de naam Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. De activiteiten zijn uitgebreid. De BV is belast met de uitvoering van het dagelijks, planmatig en mutatieonderhoud en woningverbetering ten behoeve van Stadgenoot. Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is enig aandeelhouder.

Bestuur

P.N.L. van der Horst is werkzaam bij Stadgenoot en bestuurder van deze vennootschap.

Bijzonderheden Eind 2009 is besloten de activiteiten van het vastgoedbedrijf weer onder te brengen bij Wbv. Stadgenoot. Deze overdracht zal plaatsvinden in 2010.

164

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Stadgenoot Participaties BV Oprichting

1959

Doel Stadgenoot Participaties BV is een commanditaire vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf CV. Deze BV zal in de toekomst in meerdere CV’s als stille vennoot participeren. Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

P.C. Keeman is werkzaam bij Stadgenoot en bestuurder van deze BV.

Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV Oprichting

1999

Doel Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV is opgericht ten behoeve van de exploitatie van een hotelbedrijf. Sinds 2001 zijn de activiteiten in deze vennootschap gestaakt. Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is bestuurder van deze vennootschap.

Het Oosten Monumenten BV Oprichting

2001

Doel Het Oosten Monumenten BV is opgericht in 2001, ten behoeve van alle, als zodanig gedefinieerde, rijksmonumenten binnen het bezit van Stadgenoot. Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is bestuurder van deze vennootschap. Bijzonderheden Door wijziging van regelgeving (overdrachtsbelasting) zijn de Rijksmonumenten uit de BV over­ gedragen aan Stadgenoot. Na deze overdracht zijn de activiteiten in deze vennootschap gestaakt. BV Huismeesters van Het Oosten Oprichting

2001

Doel Per 1 juli 2008 zijn de activiteiten in de BV gestaakt. De huismeesterdiensten worden vanuit Woningbouwvereniging Stadgenoot zelf geleverd. Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is bestuurder van deze vennootschap.

Het Oosten Kristal BV Oprichting

2003

Doel

Het Oosten Kristal BV (HOK) is opgericht voor de ontwikkeling en realisering van bouwprojecten.

Deelneming

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV heeft 95% van de aandelen, Kristal NV 5%.

Bestuur

P.J.C. Kramer is werkzaam bij Stadgenoot en naast Kristal NV bestuurder van deze vennootschap.

Bijzonderheden De samenwerkingsovereenkomst tussen Kristal, HOK en Stadgenoot is per 31-12-2008 opgezegd. De activiteiten in deze vennootschap zullen uiterlijk 31-12-2011 worden overgedragen aan Stadgenoot.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

165

Gerschwin Ontwikkeling BV Oprichting

2001

Doel De besloten vennootschap is opgericht met als doel het ontwikkelen en realiseren van koop- en huurwoningen en bedrijfspanden gelegen in het zogenaamde deelgebied Gershwin in het Zuidasgebied te Amsterdam. Gershwin Ontwikkeling BV participeert voor 33,3% in het consortium Complete Stad. Andere partners in dit consortium zijn Ymere en ING Vastgoed Ontwikkeling BV. Het project bestaat uit circa 600 woningen en 11.500m² kantoren en stedelijke voorzieningen op de Zuidas in Amsterdam. Deelneming

Het Oosten Kristal BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Het Oosten Kristal BV is bestuurder van deze vennootschap.

Bijzonderheden Voor dit project zal wellicht in 2010 een nieuwe samenwerkingsstructuur BV/CV worden opgericht. Polderweg Ontwikkeling BV Oprichting

2001

Doel Polderweg Ontwikkeling BV is opgericht voor de ontwikkeling van het Polderweggebied. Polderweg Ontwikkeling BV participeert sinds 2005 voor 33,3% in de Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF. Andere partners in de VOF zijn Bouwfonds MAB en Ymere. Het project bestaat uit circa 760 woningen, 1260 parkeerplaatsen en 22.500m² winkels, bedrijven en maatschappelijke ruimten in Amsterdam-Oost. Deelneming

Het Oosten Kristal BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Het Oosten Kristal BV is bestuurder van deze vennootschap.

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF Oprichting

2005

Doel Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF is opgericht voor de ontwikkeling van het Polderweggebied. Het project bestaat uit circa 760 woningen, 1260 parkeerplaatsen en 22.500m² winkels, bedrijven en maatschappelijke ruimten in Amsterdam-Oost. Deelneming

Polderweg Ontwikkeling BV heeft een belang van 33,3%.

Bestuur Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI BV, Bouwfonds Polderweg BV en Polderweg Ontwikkeling BV. Houthavens Ontwikkeling BV Oprichting

2001

Doel Houthavens Ontwikkeling BV is opgericht ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de Houthavens in Amsterdam. Bij dit project wordt samengewerkt met Synchroon. Hiervoor is de VOF Houthavens ontwikkelingsmaatschappij opgericht. Houthavens ontwikkeling BV participeert voor 50% in VOF Houthavens ontwikkelingsmaatschappij. Deelneming

Het Oosten Kristal BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Het Oosten Kristal BV en Vaartpoort VII BV.

166

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

VOF Houthavens Oprichting

2001

Doel VOF Houthavens Ontwikkelingmaatschappij is opgericht ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de Houthavens in Amsterdam. Bij dit project wordt samengewerkt met Johan Matser Projectontwikkeling. Deelneming Houthavens ontwikkeling BV participeert voor 50% in VOF Houthavens ontwikkelingsmaatschappij. Bestuur

Houthavens Ontwikkeling BV en Synchroon Projectontwikkeling BV.

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV Oprichting

2001

Doel Nieuw Amerika Ontwikkeling BV is opgericht voor de ontwikkeling van koop- en huurwoningen en bedrijfsonroerend goed aan het IJ in Amsterdam. Het project Nieuw Amerika is ontwikkeld en gerealiseerd met de partners Johan Matser Projectontwikkeling en Ymere, in een samenwerkingsverband (VOF) OCNA genaamd. Het project bevindt zich in de afrondende fase. Deelneming

Het Oosten Kristal BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Het Oosten Kristal BV is bestuurder van deze vennootschap.

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika VOF Oprichting

2000

Doel Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika is opgericht voor de ontwikkeling van koop- en huurwoningen en bedrijfsonroerend goed aan het IJ in Amsterdam. Het project Nieuw Amerika is ontwikkeld en gerealiseerd met de partners Johan Matser Projectontwikkeling en Ymere. Het project bevindt zich in de afrondende fase. Deelneming

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV heeft een belang van 33%.

Bestuur Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Vaartpoort X BV en Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I BV. CAN DLG II Beheer BV Oprichting

2005

Doel CAN DLG II Beheer BV is de beherende vennoot in de commanditaire vennootschap CAN DLG II Grondbedrijf CV (Project Centrale Zone Amsterdam Noord).

CAN DLG II Beheer BV heeft een aandeel van 4% in deze CV.

Deelneming

Het Oosten Kristal BV heeft een belang van 36%.

Bestuursverantwoordelijkheid

Het Oosten Kristal BV is één van de bestuurder van deze vennootschap.

CAN DLG II Grondbedrijf CV Oprichting

2005

Doel CAN DLG II Grondbedrijf CV is opgericht ten behoeve van de grondexploitatie van deelgebied II in het CAN-gebied. Deelneming Het Oosten Participaties II BV heeft een belang van 34,56%. Andere participanten in deze CV zijn AM Deelnemingen Grondbedrijf BV, Bilzekruid BV en CAN DLG II Beheer BV (voor 4%). Bestuursverantwoordelijkheid

De CV wordt bestuurd door CAN DLG II Beheer BV.

Bijzonderheden

Stadgenoot Participaties BV is stille vennoot in deze CV.

Stadgenoot

Jaarverslag 2009

167

Stadgenoot Projecten BV Oprichting

2006

Doel

Ontwikkeling van deels commerciële woningbouwprojecten in opdracht van Stadgenoot.

Deelneming

Woningbouwvereniging Stadgenoot is enig aandeelhouder.

Bestuur

G.P. Anderiesen en F.P. Bijdendijk.

Stadgenoot Maritiem BV Oprichting

2007

Doel Stadgenoot Maritiem BV is opgericht ten behoeve van het verkrijgen, beheren en vervreemden van registergoederen, specifiek voor de ontwikkeling woongebied aan de IJ-oevers. Deelneming

Stadgenoot Projecten BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot Projecten BV is bestuurder van deze vennootschap.

VOF Ontwikkelcombinatie Y-Maritiem e.o. Oprichting

2007

Doel VOF Ontwikkelcombinatie Y-Maritiem e.o is opgericht voor de herontwikkeling van een locatie aan de IJ-oever in Amsterdam Noord. Deelneming

Stadgenoot Maritiem BV en ADC Maritiem BV hebben ieder voor 50% een belang.

Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot Maritiem BV en ADC Maritiem BV.

Y-Maritiem Holding BV Oprichting

2007

Doel Y-Maritiem Holding BV is een holdingmaatschappij, heeft als doel het oprichten van, het deelnemen in, en het financieren van vennootschappen. Deelneming

VOF Ontwikkelcombi. Y-Maritiem e.o heeft 100% van de aandelen.

Bestuur

P.G. Rigter werkzaam bij Stadgenoot is één van de bestuurders.

Bijzonderheden

Begin 2010 zal P. Roelofs, werkzaam bij Stadgenoot als bestuurder worden benoemd.

Y-Maritiem BV Oprichting

1994

Doel De vennootschap is 1994 opgericht ten behoeve van het exploiteren van een jachthavencomplex en bijbehorende bedrijfsgebouwen. In deze BV bevindt zich de locatie aan de IJ-oevers die herontwikkeld zal worden tot woongebied. In 2007 zijn de aandelen overgegaan naar Y-Maritiem Holding BV. Deelneming

Y-Maritiem Holding BV heeft 100% van de aandelen.

Bestuursverantwoordelijkheid

Y-Maritiem Holding BV is bestuurder van deze vennootschap.

Stadgenoot Diensten BV Oprichting

2004

Doel Stadgenoot Diensten BV is een holdingmaatschappij. Zij is aandeelhouder van diverse BV´s waarin activiteiten plaatsvinden die ten dienste staan van de volkshuisvesting. Deelneming

Woningbouwvereniging Stadgenoot is enig aandeelhouder.

Bestuur

G.P. Anderiesen en F.P. Bijdendijk

168

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

AWV Vastgoed BV Oprichting

2007

Doel Het houden, ontwikkelen en exploiteren van onroerende goederen en onroerend goedprojecten. Tot op heden hebben er nog geen activiteiten plaats gevonden. Deelneming

Stadgenoot Diensten BV is enig aandeelhouder.

Bestuursverantwoordelijkheid

Bestuurder is Stadgenoot Diensten BV.

Bijzonderheden Begin 2010 zijn de statuten van deze BV gewijzigd in Stadgenoot Energie BV Deze vennootschap is juridisch eigenaar geworden van de WKO installatie op Oostenburgereiland. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV Oprichting

2009

Doel De samenwerking binnen de BV’s heeft als doel het ontwikkelen en borgen van een open, vrij toegankelijke, hoogwaardige en toekomstvaste communicatie-infrastructuur gebaseerd op glasvezel, met een maximale keuzevrijheid aan elektronische diensten en voorzieningen voor de gebruikers in Amsterdam. Deelneming Stadgenoot Diensten BV is voor 6,25% aandeelhouder. Houdstermaatschappij Stadgenoot BV is voor 12,5% aandeelhouder. Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid in deze onderneming.

Bijzonderheden In 2010 zal de Houdstermaatschappij 6,25% van de aandelen overdragen aan Stadgenoot Diensten BV en 6,25% van de aandelen overdragen aan Rochdale. Hierdoor krijgen alle participerende corporaties een gelijk aandeel in deze vennootschap en zullen alle aandelen van Stadgenoot worden gehouden door Stadgenoot Diensten BV. Glasvezelnet Amsterdam BV Oprichting

2006

Doel

Gelijke doelstelling als Gemeenschappelijke Glas Amsterdam BV.

Deelneming Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV is voor 66,66% aandeelhouder in deze vennootschap. De overige aandelen worden gehouden door Reggefiber BV. Bestuursverantwoordelijkheid

Stadgenoot heeft geen bestuursverantwoordelijkheid in deze onderneming.

Buurtleven.nl BV Oprichting

2008

Doel

Het ontwikkelen, beheren, onderhouden en exploiteren van de website Buurtleven.nl.

Deelneming

Stadgenoot heeft een belang van 25%. De andere aandeelhouders zijn Rochdale, De Key en Ymere.

Bestuur M.H.W. van Buren-Osinga is werkzaam bij Stadgenoot en één van de bestuurders van deze vennootschap.

Stadgenoot

169

Jaarverslag 2009

Financieel overzicht groepmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

Naam

Aandeel

Eigen vermogen

Omzet

Bedragen x € 1.000

Jaar- resultaat

Rekening-

Leningen¹ courant faciliteit¹

Deelnemingen WBV Stadgenoot Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming BV

33,3%

148

218

67

Stedenfonds Amsterdam NV

4,2%

67.647

3.258

-7.267

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

100%

72.112

0

11.031

Stadgenoot Projecten BV

100%

-869

0

-99

Stadgenoot Diensten BV

100%

-721

0

744

750

Far West

32,3%

53.235

58.984

-20.976

39.428

Kristal NV

16,7%

8.277

14.992

-2.625

Woningnet NV 5

11,1%

6.794

15.729

780

9%

3.000

2.254

0

VOF Kolenkitbuurt Zuid

43,1%

11.414

-118

462

Waterstad Beheer BV 7

16,7%

75

0

1

NCT Beheer BV

33,3%

44

4

-3

20%

-19

0

-13

Coöperatieve Herverzekeringsmaatschappij 5

5

CZAN Beheer BV 5

25%

-2.478

0

-725

Forum Bos & Lommer CV 5

25%

-2.484

0

-711

100%

405

0

25%

243

11.363

Prospect Zuidas BV

237

6

Forum Bos & Lommer BV 5 Bruggebouw Algemene Woninbouw CV

48.159

1.759

7 -385

2.999

Deelnemingen Houdstermaatschappij Stadgenoot BV NV Stadsgoed De Amsterdamse Compagnie NV Het Oosten Kristal BV VvE-beheer Amsterdam BV

100%

47.659

4.631

1.197

66,7%

9.689

1.649

186

95%

482

14.323

1.009

50%

1.496

3.838

426

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

100%

-102

95.252

160

Stadgenoot Participaties BV

100%

56

0

-5

Exploitatiemaatschappij Kadehotel BV

100%

5

0

0

Het Oosten Monumenten BV

100%

72

22

7.453

100%

45

0

1

BV Huismeesters van Het Oosten Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV 9

12,5%

Deelnemingen Stadgenoot Diensten BV AWV Vastgoed BV

100%

16

0

0

Buurtleven NL BV 8

25%

1.000

0

0

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV 9

6,25%

Deelneming Stadgenoot Projecten BV Stadgenoot Maritiem BV

100%

-867

0

-99



21.922

-6.225

129

170

Jaarverslag 2009

Stadgenoot

Vervolg - Financieel overzicht groepmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

Naam

Aandeel

Eigen vermogen

Omzet

Bedragen x € 1.000

Jaar- resultaat

Leningen¹ courant faciliteit¹

Stadgenoot Maritiem BV VOF ontwikkelingscombinatie Y-Maritiem e.o.

75%

3.075

660

213

VOF ontwikkelingscombinatie Y-Maritiem e.o. Y- Maritiem Holding BV

100%

2.673

0

-31

Y- Maritiem Holding BV Y-Maritiem BV

100%

2.661

320

56

Deelneming NV Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV

100%

-1.754

760

-451

Deelneming VvE-beheer Amsterdam BV VvE Beheer Amsterdam Opleidingen BV

100%

17

0

-1

Deelnemingen Het Oosten Kristal BV Gershwin Ontwikkeling BV

100%

-2

0

0

Polderweg Ontwikkeling BV ²

100%

180

0

85

Houthavens Ontwikkeling BV ³

100%

-523

0

0

3.096

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV 4

100%

-31

0

-8

750

36%

19

21

CAN DLG II Beheer BV 5

1

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV Glasvezelnet Amsterdam BV

66,7%

11.692

252

-2.727

Overige financiele belangen CAN DLG II Grondbedrijf CV 5

794

2.408

37

CZAN Ontwikkeling CV 5

12

0

-638

Waterstad IJburg CV 7

1.068

357

101

New Chinatown CV 5

5.983

0

-2.402

BLP 1 Properties BV 5

-948

0

-618

3.765

Stichting Inzet

6

0

4

17

Stichting Inzet II 7

-3

0

0

3.145

Stichting Inzet IV 7

-528

0

-88

860

Stichting Woonbench

80

7

Rekening-

Stadgenoot

1

Alleen de leningen en rekeningcourant faciliteiten die door WBV Stadgenoot beschikbaar worden gesteld, zijn hier vermeld. Stadgenoot hanteert een marktconforme rente, rekeninghoudend met het risico.

2

inclusief VOF Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied.

3

inclusief VOF Ontwikkelingsmij. Houthavens.

4

inclusief VOF Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika.

5

Cijfers Jaarrekening 2008.

6

Dit is een achtergestelde lening.

7

Cijfers Jaarrekening 2007.

8

Wij hebben tot heden nog geen jaarekeningen ontvangen. Is eind 2008 opgericht.

9

Geen jaarrekening ontvangen. Vennootschap is eind 2009 opgericht.

Aanvullende opmerkingen De VOF Nieuw Amerika is door een drietal partijen aansprakelijk gesteld voor geleden schade. Tot op heden zijn de claims onvoldoende gekwantificeerd. Op basis van de huidige informatie en onderbouwing is de directie op dit moment van mening dat de claims ontrecht zijn. De directie kan op dit moment nog geen inschatting maken van de uitkomsten van de claims.

Jaarverslag 2009

171

172

Jaarverslag 2009

Colofon

Tekst: Stadgenoot Redactie: Taalcentrum VU Interviews: Dorine Verheul, Amsterdam Fotografie: Mariëtte Carstens, Bram Budel, Maria Heijendaal, Hans van der Vliet, Stadgenoot en anderen Ontwerp en realisatie: Bureau Idé, Tiel Begeleiding: Frank Barnhoorn en Arda Gillssen Oplage: 500 Uitgave: Juni 2010

Jaarverslag over het boekjaar lopend van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 van Woningbouwvereniging Stadgenoot, Sarphatistraat 410 te Amsterdam. De Vereniging is opgericht op 1 juli 2008. De Vereniging is toegelaten in de zin van de Woningwet. De Vereniging is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam onder nr. 33108874.

Stadgenoot

Stadgenoot Postbus 9252 1006 AG Amsterdam T 020 - 511 80 00 W stadgenoot.nl E [email protected]

Juni 2010