Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer
Memo Aan Van Datum In afschrift aan Zaaknummer Bijlagen Onderwerp
: : : : : : :
College van Burgemeester en Wethouders I. Klompen 6 december 2011 676902 Onderzoek samenstelling wachtlijst (gecorrigeerde memo)
Inhoudsopgave Inhoudsopgave.............................................................................................................. 1 1. Aanleiding................................................................................................................... 2 2. Inventarisatie............................................................................................................... 2 2.1. woonruimteverdeling.......................................................................................3 2.2. woningaanbod................................................................................................ 3 2.3. woningzoekenden...........................................................................................4 3. Conclusie.................................................................................................................... 5 3.1. algemeen........................................................................................................ 6 3.2. wat weten we nu?...........................................................................................6 4. Vervolg 7
Blz. 2
1. Aanleiding Eind 2010 hebben de gemeente Ede, de woningcorporaties Woonstede en Plicht Getrouw en de Huurdersbond prestatieafspraken met elkaar gemaakt voor de periode 2011-2014. Hierin is onder meer opgenomen dat Woonstede en gemeente Ede gezamenlijk de ‘samenstelling van de wachtlijsten onderzoeken en rubriceren om meer inzicht te krijgen in de kwantitatieve en kwalitatieve woningnood’. Daarnaast is er een discussie gaande over het nieuwbouwprogramma voor de gemeente Ede, mede in relatie tot de Grondnota. De wachtlijst wordt daarin regelmatig genoemd als signaal van een stagnerende woningmarkt. Beide ontwikkelingen vormen aanleiding om onderzoek te doen naar de samenstelling van de wachtlijst voor sociale huurwoningen in Ede. Om meer zicht te krijgen op de werking van de lijst worden allereerst de resultaten van de inventarisatie uiteengezet in hoofdstuk 2. Hierin wordt de context kort belicht en ingegaan op het huidige systeem van woonruimteverdeling, het huidige aanbod van corporatiewoningen in Ede en de doelgroep. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de algemene conclusies geformuleerd en wordt specifiek aangegeven wat de resultaten wel maar ook wat ze niet zeggen. Tenslotte is in hoofdstuk 4 een aanzet gedaan voor het vervolg op dit onderzoek.
2. Inventarisatie In dit onderzoek is het belangrijk om het doel van de wachtlijst voor ogen te houden, namelijk het verdelen van beschikbare sociale huurwoningen onder degenen die hiervoor staan ingeschreven op een zo rechtvaardig mogelijke manier. Om helder in beeld te krijgen hoe het systeem van woonruimteverdeling in Ede werkt en welke gevolgen dit heeft, wordt in dit hoofdstuk een toelichting gegeven op (de werking van) het systeem en wordt een cijfermatige inventarisatie gegeven van het woningaanbod en de ingeschreven woningzoekenden. Aanvullend op de cijfermatige inventarisatie wordt verwacht dat een aantal ontwikkelingen van invloed is op het aantal inschrijvingen, waaronder de volgende: -
De Nederlandse regering heeft onder druk van de Europese Commissie besloten dat woningcorporaties met ingang van 1 oktober 2010 90% van hun vrijgekomen sociale woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De overige 10% kan worden toegewezen aan speciale doelgroepen en hogere inkomens. Verwacht wordt dat de inkomensgrens van € 33.614 mogelijk een licht dempend effect heeft op de inschrijfduur omdat huishoudens met een inkomen boven die grens minder kans maken op een sociale huurwoning, voorheen werd geen inkomensgrens gehanteerd.
-
Ook de huidige economische situatie heeft mogelijk invloed op de omvang van de wachtlijst. Doordat banken strengere hypotheekeisen 1 stellen, is een koopwoning steeds minder vaak haalbaar en zijn meer mensen aangewezen op een huurwoning. Ook de eisen die worden gesteld om in aanmerking te komen voor duurdere huurwoningen leiden ertoe dat niet iedereen daar een beroep op kan doen. 2 Beide kan de druk op de inschrijflijst vergroten.
-
Verder is in Ede, net als in de meeste delen van Nederland, sprake van verdunning van huishoudens. Dit heeft een toename van het aantal huishoudens tot gevolg mede door de substantiële groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en daarmee samenhangend een toename van het aantal inschrijvingen voor sociale huurwoningen.
1
Voor ‘t maximaal hypotheekbedrag rekenen banken momenteel doorgaans met een factor van ongeveer 4x het bruto jaarinkomen van een huishouden. Bij een inkomen van € 40.000 betekent dat een maximale hypotheek van € 160.000. 2 Bij duurdere huurwoningen stellen verhuurders veelal de eis dat het maandinkomen tot 4,5x de maandhuur bedraagt.
Blz. 3
2.1. woonruimteverdeling Om binnen de WERV (Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal) in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, moet men zich inschrijven bij Huiswaarts.nu. Inschrijving is mogelijk indien wordt voldaan aan de volgende twee voorwaarden: 1. leeftijd minimaal 18 jaar 2. economische of maatschappelijke binding aan de WERV of de Regio Veluwe 3 De kosten voor deze inschrijving zijn eenmalig € 25 en vervolgens € 10 per jaar voor het verlengen daarvan. Om verlenging van de inschrijving niet te vergeten, kan worden betaald met automatische incasso. In het geval dat het inschrijfgeld niet tijdig wordt betaald, vervalt de inschrijving en daarmee de opgebouwde inschrijftijd. Ook wanneer zelfstandige woonruimte wordt geaccepteerd waarvoor een huisvestingsvergunning wordt afgegeven 4 vervalt de inschrijving. Alleen de inschrijfduur bepaalt de plaats op de kandidatenlijst voor een woning. Hoe eerder men zich inschrijft, des te groter de uiteindelijke kans op een woning is. De mate waarin men al dan niet actief reageert op het woningaanbod heeft daarmee geen invloed op de plaats op de lijst. De verdeling van woonruimte binnen de WERV vindt plaats via een gecombineerd model. Omdat men tegelijkertijd op meerdere manieren een woning kan zoeken, maakt men op verschillende manieren kans een woning te vinden. In de WERV is gekozen voor een verdeling tussen aanbod-, loting- en optiemodel in de volgende verhouding: Model: Aanbod
Afspraken WERV: Max 70%
Toewijzing in Ede in 2010: 70%
Loting Optie
Min 10% Min 2%
20% 10%
Toelichting: Verdeling op basis van volgorde op inschrijflijst Verdeling op basis van loting Verdeling op basis van volgorde op inschrijflijst voor een cluster woningen
Ten gevolge van dit combinatiemodel voor woonruimteverdeling kan het zo zijn dat iemand slechts twee maanden ingeschreven hoeft te staan om via loting in aanmerking te komen voor een woning. Via het aanbodmodel is er sprake van een gemiddelde inschrijftijd van 6,3 jaar voor alle woningen in gemeente Ede. Deze benodigde inschrijftijd is gedifferentieerd voor de verschillende woningtypen. De gemiddelde inschrijftijd voor: - bovenwoning: 4,8 jaar - benedenwoning: 5,5 jaar - hoogbouw appartement: 5,5 jaar - middelbouwbouw appartement: 6,1 jaar - eengezinswoning: 7,8 jaar Indien een ingeschrevene, na te hebben gereageerd, een woning aangeboden krijgt en deze accepteert, vervalt de inschrijving. Het is echter ook mogelijk om een woning te weigeren waarna deze wordt aangeboden aan de volgende kandidaat. In het geval dat een woningzoekende meerdere malen weigert, gaat de corporatie een gesprek aan om de reden van weigeren te achterhalen. Dit verandert echter niks aan het resultaat.
2.2. woningaanbod Een inschrijving bij Huiswaarts geldt voor de sociale huurwoningen van de corporaties in de WERV. Dit onderzoek beperkt zich tot de sociale huurmarkt in Ede waar in totaal 9.155 corporatiewoningen staan, van Woonstede en Plicht Getrouw. Bijna al deze woningen (99% daarvan) hebben een maximale huurprijs van € 652,52 (liberalisatiegrens per 1-1-2011) 3
Apeldoorn, Barneveld, Brummen, Elburg, Ede, Epe, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Nijkerk, Oldebroek, Putten, Scherpenzeel, Voorst, Wageningen. 4 Een huisvestingsvergunning wordt afgegeven voor woningen met een huurprijs tot de liberatisatiegrens (per 1-1-2011 vastgesteld op € 652,52) of met een koopprijs tot de koopprijsgrens (per 1-1-2011 vastgesteld op €170.225,-).
Blz. 4
waarvoor huurtoeslag mogelijk is afhankelijk van het inkomen. Van deze woningvoorraad heeft 75% een huurprijs tussen € 361 en € 554. Het totale aantal woningen binnen de gemeente Ede (zowel huur als koop) bedraagt ruim 42.000, waarmee de sociale huursector gemiddeld 20% daarvan beslaat. In Ede-stad ligt dit percentage iets hoger. 8.447 Woonstede
708 Plicht Getrouw
9.155 woningen van corporaties
41% eengezinswoning
32% meergezinswoning
26% seniorenwoning
Figuur 1: woningbezit van Edese corporaties5
In 2010 kwamen er in Ede ongeveer 560 woningen beschikbaar voor verhuur, exclusief toewijzingen aan urgentiegevallen. Op grond van een aantal urgentiecriteria 6 kunnen woningzoekenden voorrang krijgen bij de toewijzing van goedkope woningen. De reden voor een urgentieaanvraag kan medisch, sociaal of financieel zijn. In zowel 2009 als 2010 waren er ongeveer 60 urgenten en daarbij opgeteld gemiddeld 2 statushouders per maand. Urgent woningzoekenden ten gevolge van sloop door stadsvernieuwing zijn hierin niet meegeteld, omdat hier de komende jaren geen sprake meer van is. Ruim tweederde van de beschikbare huurwoningen bestond in 2010 uit appartementen, met name hoogbouw. Het zijn echter vooral de eengezinswoningen en maisonnettes die erg gewild zijn onder woningzoekenden. Dit wordt onder meer verklaard door het aantal reacties per woning (iets meer dan 100) en de gemiddelde wachttijd voor dit woningtype (7,8 jaar). Het aantal reacties op hoogbouw appartementen is lager (80 per woning) evenals de benodigde wachttijd (gemiddeld 5,5 jaar).
2.3. woningzoekenden Binnen de WERV staan 26.437 mensen ingeschreven voor een sociale huurwoning, waarvan 10.741 (ongeveer 40%) op dit moment in Ede woont 7. De inventarisatie van de inschrijflijst is gebaseerd op gegevens van één moment, waarmee het geen beeld geeft van de ontwikkeling van die inschrijfgegevens. Van het afgelopen jaar (2010) is bekend dat er 2.500 inschrijvingen zijn bij gekomen op de kandidatenlijst voor een sociale huurwoning. In zowel 2009 als 2010 is sprake van een groeiende bevolking, ondanks een licht negatief migratiesaldo:
Natuurlijke groei Migratiesaldo Totale groei
2009 443 -255 188
2010 518 -6 512
In de praktijk blijkt dat een kleine 40% van de Edese ingeschrevenen (4.148) de afgelopen 3,5 jaar8 minimaal 1x heeft gereageerd op het vrijkomende woningaanbod via het aanbod- en 5
De zorgwoningen in Ede (van o.a. Woonzorg Nederland) zijn hierin niet meegenomen. Er zijn drie basiscriteria waaraan minimaal moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring. Er moet sprake zijn van een: toegelaten woningzoekende binnen de WERV, acute woonnoodsituatie en het ontbreken van alternatieve huisvestingsmogelijkheden binnen 6 maanden. 7 Dit is inclusief de huishoudens die op een recreatiepark wonen, inwonen bij iemand anders of in de tijdelijke verhuur. 8 Geregistreerde gegevens zijn bekend vanaf juli 2007, de oprichting van Huiswaarts.nu, de website met het actuele aanbod sociale huurwoningen in de WERV. 6
Blz. 5
lotingmodel. 76% van de reacties zijn afkomstig van Edenaren, 9% uit een andere WERVgemeente en 15% van buiten de WERV. Uiteindelijk wordt 90% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan Edenaren. Van de reagerende woningzoekenden in Ede is 58% starter 9 op de woningmarkt en de overige 42% is doorstromer10. Starters zijn grofweg op te splitsen in inwonende kinderen, studenten, mensen in tijdelijke verhuur of op een recreatiepark. Deze groepen worden als starters benoemd omdat ze op dit moment niet over zelfstandige woonruimte beschikken. Doorstromers daarentegen beschikken wel reeds over zelfstandige woonruimte. De 4.148 ingeschrevenen die tussen 1 juli 2007 en 1 januari 2011 minimaal 1x hebben gereageerd op het woningaanbod, hebben op peildatum 1 januari 2011 nog geen woning in het sociale segment gevonden. Specifiek voor het jaar 2010 geldt dat 2.780 ingeschrevenen minimaal 1x gereageerd hebben via het aanbodmodel en/of 1.441 via loting. 11 Van deze reageerders in 2010 hebben ongeveer 2.030 nog geen woning gevonden. Er is niet exact bekend welk deel van de ingeschrevenen tot de doelgroep van beleid 12 behoort. Bij inschrijving wordt het huishoudinkomen wel opgegeven maar dit wordt niet eerder getoetst dan op het moment dat een woning wordt toegewezen. Tot nu toe blijkt bij toewijzing 85% tot de doelgroep te behoren. 26.437 ingeschreven in WERV
10.741 in Ede
15.696 in Wageningen, Rhenen, Veenendaal
Figuur 2a: aantal ingeschreven (peildatum 1-1-2011)
4.148 reageerders
2.389 starters
1.759 doorstromers
Figuur 2b: reageerders in Ede (vanaf 1-7-2007 tot 1-1-2011)
In de praktijk blijkt dat er mensen zijn die op het woningaanbod reageren maar de aangeboden woning uiteindelijk toch weigeren. Mogelijk reageert men op een woning om na te gaan hoe hoog men op de lijst staat. Een andere reden waarom men een aangeboden woning weigert, is omdat men kritische woonwensen heeft en de opgebouwde inschrijftijd niet ‘zomaar’ wil inleveren. Van de ingeschrevenen die niet reageren op het woningaanbod, is niet duidelijk waarom zij niet actief zoeken. Mogelijk hebben zij momenteel geen behoefte aan een huurwoning, maar staan zij ingeschreven ‘voor de zekerheid’ en gebruiken hun inschrijving als ‘verzekeringspolis’. Wat ook kan, is dat zij veronderstellen dat hun wachttijd nog niet voldoende is om kans te maken op een woning en reageren daarom niet, maar hebben intussen wel behoefte aan een huurwoning.
3. Conclusie
9
Starter = iemand die vanuit een onzelfstandige woonsituatie een zelfstandige huurwoning zoekt. Bijv. kinderen die (nog of weer) bij hun ouders inwonen maar ook mensen die in een tijdelijke woning of recreatiewoning verblijven. 10 Doorstromer = iemand die vanuit een zelfstandige woonsituatie (koop- of huurwoning) een andere (in dit geval sociale huur)woning zoekt. 11 Deze aantallen mogen niet bij elkaar worden opgeteld, omdat gelijktijdig via beide manieren mag worden gereageerd. 12 Doelgroep van beleid = huishoudens met een jaarinkomen tot € 33.614.
Blz. 6
Op basis van de inventarisatie kan worden geconcludeerd dat de wachtlijst het signaal afgeeft dat er iets aan de hand is met de woningmarkt voor huurders van goedkope woningen. Hier wordt uiteengezet wat op basis hiervan kan worden geconcludeerd.
3.1. algemeen In Ede (en de overige WERV-gemeenten) is er al lang schaarste aan sociale huurwoningen. Dat blijkt uit de aanwezigheid van een wachtlijst en ook uit de zogenaamde reactiedruk (op vrijkomende eengezinswoningen bijvoorbeeld wordt in Ede gemiddeld 100 keer gereageerd). Uiteraard wordt gestreefd naar een woonruimteverdeelsysteem dat zorgt voor een zo rechtvaardig mogelijke toewijzing. Er bestaan diverse systemen om woonruimte te verdelen. Specialisten op dit gebied geven aan dat hét woonruimteverdeelsysteem niet bestaat en dat moet worden gezocht naar een mix van systemen. Er zijn systemen denkbaar uitsluitend op basis van loting of alleen toegankelijk voor actief woningzoekenden. Dergelijke systemen kunnen in extreme zin zonder inschrijflijst of resulteren in een veel kortere. Echter geen enkel systeem is probleemloos. Het blijkt dat onze huidige methodiek van woonruimteverdeling middels inschrijving uiteindelijk leidt tot meer inschrijvingen en daarmee tot een langere inschrijfduur. De totale inschrijfduur bepaalt de volgorde waarin beschikbare woningen worden verdeeld onder woninzoekenden. Dit werkt in de hand dat mensen zich inschrijven om ‘tijd op te bouwen’ en niet altijd omdat zij per direct behoefte hebben aan woonruimte. Het is zelfs mogelijk dat een korte wachtlijst leidt tot meer inschrijvingen omdat men verwacht snel aan de beurt te zijn voor een sociale huurwoning terwijl men dat bij een lange inschrijflijst misschien niet eens probeert. Degenen die daadwerkelijk per direct of op korte termijn behoefte hebben aan zelfstandige woonruimte in de sociale huur moeten wachten. Dit komt voort uit het feit dat mensen die niet direct een woonbehoefte hebben lange tijd staan ingeschreven en inschrijfduur opbouwen. Op het moment dat zij dan reageren, zijn ze direct aan de beurt voor de door hen gewenste woning.
3.2. wat weten we nu? Op basis van de onderzoeksresultaten is inzicht verkregen in de inschrijflijst voor corporatiewoningen op één moment. Af te lezen is hoeveel mensen staan ingeschreven voor een sociale huurwoning en hoeveel ingeschrevenen wel of niet reageren op het woningaanbod. De groep die in 2010 in ieder geval één keer heeft gereageerd op het woningaanbod maar nog geen woning heeft gevonden, bestaat uit 2.030 woningzoekenden, zowel starters als doorstromers. Het onderzoek maakt inzichtelijk welke gemiddelde inschrijftijd nodig is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning via het aanbodmodel (gemiddeld 6,3 jaar) en hoe de sociale huurwoningvoorraad in grote lijnen is samengesteld. Vanwege de prijsstelling van deze bestaande voorraad is een groot deel van de woningzoekenden hierop aangewezen. Daarnaast is echter nog een aantal zaken onduidelijk. De eenmalige analyse van de inschrijflijst geeft geen zicht op de ontwikkeling daarvan in de tijd. Er is niet af te lezen waarom een groot aantal ingeschrevenen niet reageert; hebben zij niet direct behoefte aan woonruimte of denken zij nog niet aan de beurt te zijn? Hieruit kan worden geconcludeerd dat de onderzoeksresultaten geen inzicht geven in de mate waarin de woningbehoefte van de ingeschrevenen dringend is. Onduidelijk is hoeveel mensen daadwerkelijk zitten te ‘wachten’ op woonruimte en dus per direct een woonbehoefte hebben. Daarmee zijn de onderzoeksresultaten onvoldoende om op basis daarvan aan te geven hoeveel woningen moeten worden gebouwd om aan de woningbehoefte te voldoen.
Blz. 7
4. Vervolg Aan het onderzoek naar de samenstelling van de wachtlijst op zichzelf kunnen geen verstrekkende conclusies verbonden worden. De onderzoeksresultaten vormen een deel van de ingrediënten die nodig zijn om de Uitvoeringsagenda Wonen vorm te geven en moeten daarom in samenhang met andere ‘ingrediënten’ gezien worden. Op basis van het wachtlijstonderzoek, aangevuld met onder meer de woningbouwprogrammering, het woningbehoefteonderzoek en de woningbouwproductiegegevens, kunnen uitspraken worden gedaan over zowel het kwantitatieve als het kwalitatieve woningbouwprogramma.
2011
2012
2013
Visie
Beleid
2015 ev
VISIE EDE 2025 Onderdeel Wonen
Waar willen we naartoe?
Hoe gaan we daar komen?
2014
NOTA WONEN 2007-2015
NOTA WONEN 2014-2018
Bestaande Nota
Parallel aan raadsperiode, start proces eind 2012
ACTIES2012-2013
ACTIES2014-2015
UITVOERINGSAGENDA WONEN 2012 - 2013 Wat gaan we bouwen na 2012?
Acties Wat moeten we daarvoor doen?
Ingrediënten om tot uitspraken (en maatregelen) te komen over zowel het kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwprogramma. Ingrediënten enkel in samenhang te bezien! Geen verstrekkende conclusies trekken op basis van losse ingrediënten! Ingrediënten 1. Nota Woningbouwprogrammering/ analyse Edese woningmarkt 2. Memo wachtlijstonderzoek 3. Resultaten Woningbehoefteonderzoek (WBO) 4. Woningbouwproductiecijfers Etc.
UITVOERINGS AGENDA WONEN 2014-2015
Figuur 3: schema beleidsveld wonen
Als input voor de Uitvoeringsagenda Wonen wordt ervan uitgegaan dat de woningzoekenden die in 2010 minstens één keer hebben gereageerd op het woningaanbod en nog geen woning hebben verworven (2.030 reageerders, zowel starters als doorstromers), een woningbehoefte hebben. In de algemene conclusie is gesteld dat hét woonruimteverdeelsysteem niet bestaat, maar dat moet worden gezocht naar een mix van systemen. In Ede wordt gebruik gemaakt van een bepaalde mix tussen het aanbod-, loting- en optiemodel. Het verdient aanbeveling om het huidige systeem onder de loep te nemen en op zoek te gaan naar optimalisatie van de woonruimteverdeling. Ook de communciatie hierover naar woningzoekenden is een relevant onderwerp. Gedacht kan worden aan: -
het belang van de bestaande woningvoorraad ten behoeve van zo lang mogelijke verhuisketens en bevordering van doorstroming. Binnen de woonruimteverdeling kan dit instrument meerdere woningzoekenden gelijktijdig aan woonruimte helpen. Hiervoor kan gedacht worden aan maatregelen als het verlenen van voorrang aan doorstromers voor bepaalde woningen, woningtypen of prijscategorieën;
-
andere stimuleringsmaatregelen als het ‘verleiden’ van zittende huurders om te verhuizen naar een woning die beter past bij hun actuele situatie. Zo zijn er bijvoorbeeld senioren die in een grote laagbouwwoning wonen en graag verhuizen naar een gelijkvloerse woning met een kleine tuin. Men kan opzien tegen de verhuizing op zich maar ook tegen een eventueel
Blz. 8
hogere huur. Hierbij is het belangrijk om de totale woonlasten voor ogen te houden omdat een nieuwe (vaak relatief duurdere) huurwoning heeft veelal lagere energielasten; -
monitoring van de inschrijflijst als belangrijk instrument om na te gaan of genomen maatregelen het beoogde effect hebben.
-
een minimium aantal reacties in combinatie met een maximaal aantal keer weigeren. Dit zou woningzoekenden kunnen motiveren om daadwerkelijk te zoeken naar woonruimte door te reageren op het woningaanbod en het aantal inschrijvingen beperken;
