Stedenbouwkundige visie locatie Castor. Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Afdeling Stadsontwikkeling Team Ruimtelijke Plannen

Stedenbouwkundige visie locatie Castor

Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Afdeling Stadsontwikkeling Team Ruimtelijke Plannen


Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Afdeling Stadsontwikkeling Team Ruimtelijke Plannen Januari 2007

INHOUD 01. Opgave en korte chronologie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 02. Context . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 03. Ruimtelijke kader . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 04. Visie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 05. Stedenbouwkundige concept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 06. Plan en programma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 07. Model en beeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 08. Overige randvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31 09. Vervolg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33


5

Bovenstaande afbeelding is het voorkeursmodel uit de eerste visie op het plangebied.

Plangebied Castor in Veenendaal

6


01. OPGAVE EN KORTE CHRONOLOGIE Reeds enkele jaren wordt gesproken over een mogelijke verplaatsing van het tuincentrum Van Ginkel en hoveniersbedrijf aan de Castor. Door verplaatsing ontstaat ruimte voor herontwikkeling op de vrijkomende locatie. De herontwikkeling biedt de mogelijkheid tot een kwaliteitsimpuls voor het gebied, een goede aansluiting op de omgeving en het naastgelegen park. In de voorliggende stedenbouwkundige visie zijn potenties van het gebied onderzocht en voorwaarden voor herontwikkeling gegeven. Randvoorwaarden Op 28 juni 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om : 1. De regie over de ontwikkeling in handen te nemen en te houden; 2. In te stemmen met de ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden locatie Castor d.d. 31 mei 2005; 3. De raad voor te stellen in te stemmen met deze ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden; 4. Na een positief raadsbesluit te gaan werken aan een intentieovereenkomst met Van Ginkel. Op 22 september 2005 heeft de raad positief besloten over de voorgestelde ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden.

De eerste visie is in juni 2006 gepresenteerd aan bewoners van Dragonder en andere geïntresseerden. Naar aanleiding van die bijeenkomst heeft de gemeente zich beraden over de visie en is zij in gesprek getreden met omwonenden. Tweede stedenbouwkundige visie Naar aanleiding van de gesprekken met omwonenden en schriftelijke reacties is de visie op diverse punten gewijzigd. Dit rapport presenteert het gewijzigde stedenbouwkundige plan. Het voorliggende rapport bevat: - Een korte analyse, de context: beschrijving van het plangebied en de relevant beleid - Het ruimtelijke kader zoals vastgesteld door de raad op 22 september 2005; - De visie voor herontwikkeling - Het stedenbouwkundig concept en één model met programma - Een beknopte omschrijving van het gewenste sfeer en beeldkwaliteit voor bebouwing en openbare ruimte; - Aanvullende randvoorwaarden bij herontwikkeling - Beschrijving van de vervolgstappen.

Eerste stedenbouwkundige visie De hierboven genoemde ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden gaven de hoofdlijnen voor een eventuele herontwikkeling weer. Deze zijn in maart 2006 door het Team Ruimtelijke Plannen van de gemeente Veenendaal uitgewerkt tot een eerste stedenbouwkundige visie. In april 2006 is de eerste versie besproken met de welstandscommissie. Zij adviseerden om, wanneer gekozen wordt voor het concept, het plan op een aantal punten in studie te nemen. Dit zijn: de binnenruimte en hoekoplossingen van bouwblok 3 en de aansluiting van bouwblok 1 op de bestaande woningen.


7

Plangebied

Plangebied en directe omgeving

8


Kadastrale situatie en plangebied

02. CONTEXT In dit hoofdstuk is het plangebied beschreven en is relevant beleid kort weergegeven. 2.1 Plangrens Het plangebied ligt ten zuiden van de bestaande woonwijk Dragonder Noord. Het gebied grenst aan het Dragonder-Park. Langs het gebied loopt een langzaamverkeersroute die het centrum verbindt met Veenendaal Oost. De plangrenzen zijn: de waterloop langs de Kleine Beer, de zuidelijke erfgrenzen van de woningen aan de Dissel, de waterloop aan de rand van het Dragonder-park en de waterloop ten zuiden van het fietspad. 2.2 Kadastrale situatie Het gebied is circa 1,8 hectare groot. Een deel van de grond is eigendom van de gemeente en een deel (circa 0,6 hectare) is eigendom van de Koninklijke GinkelGroep BV. 2.3 Vigerende bestemmingsplan Het perceel is gelegen binnen het bestemmingsplan: ‘Dragonder Noord uitwerkingsplan fase 4’.

Binnen het plangebied zijn de bestemmingen ‘parkgebied’, ‘bijzondere doeleinden’ en ‘verkeersdoeleinden met auto’ en ‘verkeersdoeleinden zonder auto’. De gronden aangewezen voor bijzondere doeleinden zijn bestemd voor gebouwen ten dienste van kwekerijen voor bloemen en planten met een dienstwoning, bijgebouwen, andere bouwwerken en andere werken. Binnen de bestemming ‘park’ is ook ‘kwekerij en opslag van plantmateriaal’ mogelijk. 2.4 Bestaande toestand Het plangebied is op dit moment in gebruik als tuincentrum en hoveniersbedrijf door de Van Ginkel Groep met parkeerplaats en opslag voor het tuincentrum en hoveniersbedrijf. Voor een deel is het gebied groen. Een groot gedeelte van het plangebied is evenwel niet toegankelijk: het hoveniersbedrijf en de opslagterreinen alsmede dichtbegroeide stukken opgaande beplanting zijn niet begaanbaar. Alle paden en langs gelegen groen zijn openbaar.

2.5 Beleid Gemeentelijke welstandsnota In de gemeentelijke welstandsnota is het plangebied aangemerkt als ‘Parken, Groengebieden, begraafplaatsen en sportcomplexen’. Met de herontwikkeling van de locatie verandert het karakter van het gebied. Het wordt een woongebied. Bij het bepalen van het toekomstige karakter hoort ook het opstellen van beeldkwaliteitseisen voor dit nieuwe woongebied. De welstandstoets dient dan te geschieden op grond van de beeldkwaliteitseisen voor de herontwikkeling. Te zijner tijd zullen de beeldkwaliteitseisen worden opgenomen in de gemeentelijke Welstandsnota. Zoals reeds aangeven is door de gemeenteraad van Veenendaal positief besloten over ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden. Dit ruimtelijk kader is in het volgende hoofdstuk beschreven.


9

Globaal ruimtelijk kader voor herontwikkeling van het Castorterrein

10


03. RUIMTELIJK KADER Het ruimtelijke kader is gebaseerd op de uitgangspunten en randvoorwaarden waarover de gemeenteraad positief heeft besloten op 22 september 2005. Deze uitgangspunten zijn waar nodig aangevuld en aangescherpt. 3.1 Groene inprikker In Veenendaal zijn er meerdere groene verbindingen (“inprikkers”) die vanuit de bebouwde kom naar het buitengebied gaan. Eén van deze verbindingen loopt via het Dragonderpark en het sportpark Spitsbergen. Deze verbindt het centrum van Veenendaal met het Binnenveld. Bij vertrek van het tuincentrum/hoveniersbedrijf moet de groene verbinding in westelijke richting worden gehandhaafd. Hiervoor is een groenzone aan de beide zijden van het fietspad c.q. Vijgendam gewenst. 3.2 Groene poort Komend vanaf de Kleine Beer vormt het plangebied de toegang tot het Dragonderpark en, via de bovengenoemde groene inprikker, naar het Binnenveld. Een betere aansluiting tussen centrum en park is gewenst. Het plangebied moet de groene poort gaan worden voor het Dragonderpark en het achterliggende groen. Het moet een aantrekkelijke toegang zijn voor zowel (doorgaande) fietsers als wandelaars. Daarnaast vormen het park en het plangebied een schakel tussen Dragonder-Noord en Dragonder-Zuid. Op een abstracter schaalniveau fungeert het gebied als groene poort tussen het centrum en het oostelijk gelegen Veenendaal-Oost en buitengebied. De groene uitstraling aan de Grote Beer zorgt ervoor dat het gebied een van de groene ruimten langs de Centrumring is. 3.3 Fietspad Ten zuiden van het plangebied loopt een fietsverbinding van centrum naar Veenendaal-oost die aantakt op de Spitsbergenweg. Het fietspad valt samen met de eerder genoemde groene inprikker en gaat van Castor naar de Kleine Beer. Door het gebied lopen enkele langzaam verkeersroutes. Twee fietsroutes komen vanaf de Dissel en sluiten aan op de genoemde oost/west-route

tussen Castor en Grote Beer. De herinrichting van het gebied kan worden gebruikt om te komen tot versterking van de aanwezige routes. Bijvoorbeeld door verbetering van de inrichting en de aansluiting op de omliggende wegen. Tevens is het gewenst het voetpad aan de westzijde van het plangebied te behouden. 3.4 Bestaande woningen Het woongebied ten noorden van het plangebied bestaat uit grondgebonden woningen. Het betreft zowel vrijstaande als geschakelde woningen, twee onder één kappers en rijenwoningen. De woningen die nu de noordgrens van het plangebied vormen grenzen met de achtertuin aan het plangebied. Een nieuwe ontwikkeling moet leiden tot een afronding van de bestaande woonwijk. Dit kan door met de achterzijden aan te sluiten op de bestaande achterzijden, zodat een nieuw voorzijde ontstaat in het plangebeid. 3.5 Rioolgemaal Midden in het plangebied ligt een rioolgemaal. Dit gemaal heeft een belangrijke functie voor de rioolafvoer van de wijk Dragonder-Noord. Van en naar dit gemaal lopen grote leidingen. Het is mogelijk om het gemaal (incl. leidingen) te verplaatsen. Dit brengt echter veel kosten met zich mee. Een nieuwe locatie zal dan wel moeten worden gezocht in het plangebied. Tevens zullen de kosten van verplaatsing moeten worden gedragen door de exploitatie van het gebied. Voorsalsnog is handhaven van het rioolgemaal op de huidige plek het uitgangspunt. Het rioolgemaal heeft een hindercirkel van 30 meter. Dit in verband met mogelijke stankoverlast. Binnen deze cirkel mogen geen nieuwe woningen of andere geurgevoelige functies worden gerealiseerd. Onderzoek heeft aangetoond dat de hindercirkel te verkleinen is tot 17,50 meter, door het vervangen van het bestaande gemaal door een ander type. De kosten voor een vervangend gemaal moeten worden gedekt door de grondexploitatie. Bij de verdere planvorming is gerekend met een hindercirkel van 17,50 van het bestaande rioolgemaal.


11

Geluidsbelasting cumulatief (inclusief aftrek artikel 103 Wgh 5 dB)

Inventarisatie van het groen en de bomen

12


3.6 Bestaande bomen In het plangebied zijn op dit moment veel (volwassen) bomen en struiken aanwezig. Het is gewenst het waardevolle groen zo veel mogelijk te behouden en te gebruiken in de nieuwe inrichting. Dit zijn met name de bomen. Deze geven het plangebied een kwaliteit die anders pas na jaren wordt verkregen.

3.10 Luchtkwaliteit Het besluit Luchtkwaliteit heeft grote invloed op alle ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland en daarom ook op de herontwikkeling van de locatie Catsor. De exacte gevolgen van het Besluit op de herontwikkeling van deze locatie zijn nog niet in te schatten. De verwachting is dat het Besluit niet leidt tot aanvullende randvoorwaarden.

3.7 Water in het plan Wanneer er in het plangebied verharding wordt gerealiseerd van meer dan 1000 m² moet, ter compensatie, een infiltratie mogelijkheid worden gecreëerd in het plangebied. Dit infiltratiegebied moet een oppervlakte hebben van 10% van het extra te verharden oppervlak. 3.8 Geluidshinder De Kleine Beer vormt een belangrijke verbindingsweg binnen Veenendaal en heeft een hoge verkeersintensiteit. De Castor vormt de ontsluiting van de wijk Dragonder Zuid. Gelet op de verkeersintensiteiten kennen beide wegen een geluidscontour die loopt over het plangebied. In het gebied tussen de 50 en 55 dB(A) contour is woningbouw mogelijk na ontheffing door de provincie. In het gebied met een geluidsbelasting van 55 dB(A) of meer is geen woningbouw mogelijk. 3.9 Toekomstige aanpassing Kleine Beer / Castor Een reconstructie van het kruispunt Kleine Beer - Castor is in studie. Om de verkeersveiligheid te verbeteren wordt over enkele jaren de kruising van de Kleine Beer met de Castor wellicht gereconstrueerd. Dit kan door een fietstunnel die de Vijgendam verbindt met de Castor of met een rotonde. Bij de planvorming is rekening gehouden met het ruimtebeslag voor beide verkeerskundige ingrepen: rotonde of fietstunnel. Een eventuele fietstunnel onder de kruising Kleine Beer / Castor zal leiden tot een verhoogde ligging van het wegdek van de kruising. De verhoogde ligging van het wegdek leidt tot een verschuiving van de geluidscontouren. Op dit moment is onvoldoende informatie beschikbaar om de nieuwe ligging van deze contour te bepalen. Stedenbouwkundige visie locatie Castor

13

D r a g o n d e r p a r k

Vanaf de kruising Kleine Beer - Castor is er een verbindende zichtlijn dwars door het plangebied naar het Dragonderpark (en vice versa).

Richting centrum

Het plangebied is de schakel tussen het centrum van Veenendaal, het Dragonderpark en de buurten Dragonder-Noord en -Zuid. Model 1: Het plangebied wordt ontsloten vanaf het Verlaat en heeft één aansluting op de Wolweg

14


Model 2: Het plangebied wordt ontsloten via twee aansluitingen op de Wolweg

04. VISIE In dit hoofdstuk is de stedenbouwkundige visie gegeven voor de herontwikkeling van het gebied Castor. Het nieuwe woongebied moet een aantrekkelijk ‘thuis’ zijn voor haar bewoners. Dat betekent het scheppen van voorwaarden waardoor bewoners zich thuis voelen. Daarbij gaat het om begrippen als herkenning en eigenheid, en om een goede inbedding in de omgeving. Dat betekent het benutten van de kwaliteiten van de plek, leggen van heldere relaties met de omgeving en het vormgeven van een eigen identiteit en karakter. Het hart van het nieuwe woongebied is een centraal gelegen, nieuwe openbare ruimte. Deze plek bepaalt het karakter en de eigen identiteit van het woongebied. Tegelijkertijd is zij de schakel tussen het gebied en zijn omgeving: het centrum, het Dragonder-park alsmede de noordelijke en zuidelijke woongebieden. De centrale ruimte is een belangrijke overgang tussen woongebied, centrum en Dragonder-park. De overgang bestaat uit een open ruimte die visueel contact tussen de Kleine Beer (centrumring) en het Dragonder Park mogelijk maakt. Door deze nieuwe openbare plek is er, vanuit het centrum van Veenendaal gezien, een geleidelijke overgang van bebouwing naar het groen van het Dragonder-park. De bebouwing staat om de centrale ruimte. Zij vormt een wand en begeleid deze plek. Aan de noordzijde wordt het noordelijk gelegen woongebied afgerond. Aan de zuidoost zijde staat nieuwe bebouwing die het nieuwe woongebied vastpint aan de nieuw openbare ruimte, het Dragonder-park en de groene inprikker.

Het benutten van de specifieke ligging betekent: o Een zichtlijn vrijhouden vanaf kruising Castor – Kleine Beer naar Dragonder-park; o Aanleg van een nieuwe centrale openbare ruimte in het woongebied als (visuele) uitbreiding van het Dragonderpark; o Het versterken van de langzaam verkeersroutes; o Begeleiden van langzaamverkeersroutes met bebouwing; zorgen voor ogen langs en op een route in verband met sociale veiligheid; o Een gezicht maken naar de centrumring. Het beeld langs centrumring wordt aan oostzijde bepaald door achtertuinen en koppen van bebouwing. Met de herontwikkeling krijgt dit gebied een ‘gezicht’ aan de ring.


15

16

Centaal in het plangebied komt een ovale ruimte. Deze geeft het nieuwe woongebied een eigen identiteit en karakter. Hier kunnen kinderen spelen en ontmoet men elkaar. De afbeeldingen laten een ovale ruimte zien met speelaanleidingen en weinig gras. Bij verdere planvroming zal het accent liggen op meer groen c.q. gras. Stedenbouwkundige visie locatie Castor

05. STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT 5.1 Identiteit en sfeer Bij de herontwikkeling is de openbare ruimte tussen gebouwen niet de restruimte maar de drager van het nieuwe woongebied. Het nieuwe woongebied krijgt een hart door een centrale openbare ruimte die het plangebied en het Dragonder-park verbindt. Dit hart is de identiteitsdrager van het nieuwe woongebied. De ruimte is autoluw en is als openbaar gebied een verlengstuk van het Dragonder-park. De vorm van de centrale ruimte dient ondersteund te worden door wandvormende bebouwing en door de inrichting van de openbare ruimte. Vanuit de woning en de voortuin is de centrale ruimte zichtbaar en toegankelijk. Het hart van het woongebied is, als het ware, een gemeenschappelijke tuin, waar kinderen kunnen spelen en mensen elkaar ontmoeten.

5.4 Bebouwing De herontwikkeling van het gebied is gericht op woningbouw. Nieuwe bedrijvigheid is vanwege de ligging van het plangebied niet gewenst. Voor de woningdifferentiatie gelden de volgende percentages: - 70 % vrije sector - 30 % sociale sector.

5.2 Wonen en verblijven Wonen op deze plek is wonen in een parkachtige omgeving nabij de stedelijke voorzieningen die het centrum van Veenendaal biedt. Het gebied heeft directe aansluiting op Dragonder-park maar ook een directe fietsverbinding naar Veenendaal-Oost en het buitengebied van Veenendaal. De woningen staan aan een autoluw gebied: de centrale openbare ruimte. Hier is zoals gesteld ruimte voor ontmoeting en spelen. In deze ruimte ligt een speelplek, die de bestaande speelplek vervangt. De openbare ruimte legt verbindingen maar is tevens het verlengstuk van de woningen. Het merendeel van de woningen heeft een (kleine) voortuin, die ruimtelijk en functioneel een overgang vormt tussen de woning en het openbaar gebied.

Het plan bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen in twee typen: - woningen met een grondgebonden achtertuin in bouwvlak 1 en 2 - woningen met een opgetild terras c.q. buitenruimte in bouwvlak 3.

5.3 Omgeving Aansluiting op de omgeving gebeurt door rekening te houden met bestaande lijnen, elementen en structuren. Zo speelt het naastgelegen park een belangrijke rol in het ontwerp, evenals de bestaande fietsverbindingen tussen Dissel en Castor en de fietsroute van het centrum naar de Spitsbergerweg.

Bouwvlak 1, 2 en 3 vormen de wanden van de centrale ruimte. De bebouwing in bouwvlak 3 markeert tevens de ligging van het woongebied tussen Dragonder-park en de groene inprikker. De noordelijke wand gevormd door bouwvlak 1 en 2 dient de gebogen ruimte te begeleiden: in vorm en hoogte. De bebouwing in bouwvlak 3 kan identiek zijn aan de bebouwing in bouwvlak 1 en 2 , maar kan ook uitgevoerd worden als ‘familie’ hiervan. De gebogen vorm van de centrale

De bebouwing staat in drie bouwvlakken. De nummers van de bouwvlakken zijn te zien op de tekening op de volgende pagina. De bouwvlakken zijn bepaald door: - de vorm van de centrale openbare ruimte; - de gewenste (groene) verbindingen langs en door het gebied; - de aansluiting op bestaande noordelijk gelegen woonbuurt.

Alle woningen in bouwvlak 1 en 2 zijn voorzien van een kleine voortuin, zo ook de woningen langs de Kleine Beer, en de woningen gelegen aan de noord-zuid verbindingen in het plangebied. De hoeken van de bouwvlakken markeren de centrale ruimte. Zij bestaan uit appartementen en sluiten in beeld aan bij de grondgebonden woningen. De appartementen zijn drie bouwlagen hoog. Deze bouwhoogte is nagenoeg gelijk aan de nokhoogte van een grondgebonden woning van twee bouwlagen met een zadeldak.


17

c

u r le

a r t en

Rond de centrale ruimte staat bebouwing in drie bouwvlakken.

18


e t im

ruimte zal ook door andere ruimtelijke elementen worden begeleid, zoals paden, brede trottoirbanden, verlichting, banken, de erfgrenzen met terugkerende postbus en deurbel, etc. 5.5 Verkeer Belangrijk voor de herontwikkeling is de bereikbaarheid. Daarbij is de auto niet weg te denken in de huidige maatschappij. Dat betekent dat er een heldere verkeersstructuur moet zijn én voldoende parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers. De ontsluiting voor het autoverkeer geschiedt vanaf de Castor. Eén woning is bereikbaar vanaf de Dissel. De auto-ontsluiting vanaf de Castor voert door de zone die vrijgehouden moet worden voor het rioolgemaal. Deze zone is als uitgangspunt genomen voor de vorming van het entreegebied en de centrale ruimte. De auto-ontsluiting vanaf de Castor kruist de langzaamverkeersroutes. De vormgeving van deze kruisingen wordt nader uitgewerkt met de verkeerskundige van de gemeente.

Uitgangspunt voor parkeren in het plangebied is een parkeernorm van 1.6 parkeerplaats per woning. Daarbij geldt een onderverdeling van 1.3 parkeerplaats voor bewoners en 0.3 parkeerplaats voor bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt is het autoluw houden van de centrale groene ruimte. Om die reden is gekozen voor parkeerterreinen tussen nieuwe en bestaande bebouwing bij bouwvlak 1 en 2, alsmede voor een gebouwde parkeervoorzieningen in bouwvlak 3. De parkeervoorziening in bouwvlak 3 is groter dan het bouwvlak, en zal doorlopen tot in de centrale ovale ruimte. Het hoogteverschil dat ontstaat is verwerkt in een helling in de centrale ruimte. In bouwvlak 1 vormt een parkeerterrein met begeleidend groen en bomen de overgang tussen de nieuwe en bestaande woningen. De afstand tussen de bestaande en nieuwe woningen bedraagt circa 29 meter. Achter bouwvlak 2 komt een parkeerterrein, aansluitend op de achtertuinen van woningen aan de Dissel en de nieuwe woningen. Hierin is het bestaande groen zo veel als mogelijk opgenomen. De woning die bereikbaar is vanaf de Dissel heeft een parkeervoorziening op eigen terrein.

zuid

noord

Bovenstaande afbeelding is een doorsnede met parkeren onder woningen en een binnentuin, zoals gepland in bouwvlak 3. Door het verdiept parkeren ontstaat een hoogteverschil tussen bouwvlak 2 en 3. Dit hoogteverschil wordt in de groene ovale ruimte ovrebrugd met ‘terrassen’. Stedenbouwkundige visie locatie Castor

19

Nevenstaande afbeelding toont de hoofdopzet van het parkeren. Bij bouwvlak 1 en 2 geschiedt het parkeren tussen nieuwe en bestaande bebouwing. Bouwvlak 3 is voorzien van een gebouwde parkeervoorziening onder de woningen. Er is één vrijstaande woning ontsloten vanaf de Dissel. Alle overige auto’s bereiken het gebied via de Castor.

Bouwvlak 1

Bouwvlak 2

Bouwvlak 3 De ovale ruimte wordt begeleid door bebouwing en inrichtingselementen, zoals banken, bomen, verharding, etc.

west

20


oost

Nevenstaande doorsnede tussen bouwvlak 1 en 2 toont het inpassen van de noord-zuid lopende houtwal in een groenstrook en de afstand tussen gevels en bomen

5.6 Groen De bestaande groenstructuur wordt waar mogelijk versterkt en gehandhaafd. Door het bestaande (en volgroeide) groen zo veel als mogelijk te handhaven wordt de eigen identiteit van het nieuwe woongebied versterkt. Ten aanzien van bestaande bomen geldt dat: - de noord-zuid lopende bomenrij is gehandhaafd; - zoveel mogelijk bomen tussen de bestaande achtertuinen van de woningen aan de Dissel en de toekomstige achtertuinen van de woningen binnen bouwvlak 2 worden ingepast; - de meeste bomen langs de oostelijke watergang blijven staan. Verplaatsing van een aantal bomen naar een andere plek in het plangebied dient onderzocht te worden. Dit zijn: - enkele bomen ter plaatse van bouwvlak 2, de nieuwe parkeergelegenheid en (mogelijk) een solitaire boom in de Dissel, namelijk ter plaatse van de entree tot de nieuwe woning; - ter plaatse van bouwvlak 3 een vleugelnoot.

hoogteverschil is een gevolg van de parkeervoorziening onder bouwvlak 3. Deze is groter dan het bouwvlak en loop door in de ovale ruimte. Het hoogteverschil wordt overbrugd door een helling van gras; van het lage noorden naar het hogere zuiden. Op pagina 19 en 29 staat een afbeelding waarop een hoogteverschil aanwezig in een ovale ruimte.

Zoals gesteld wordt zo veel mogelijk (waardevol) groen behouden. Voorts dient gesteld te worden dat bebouwing op deze plek altijd ten koste gaat van groen. In het plan is daarom een ruime hoeveelheid bestaand groen gespaard en is een ruime hoeveelheid nieuw groen toegevoegd. De centrale ruimte is de huiskamer van het nieuwe woongebied. Hier is een speelplaats ter vervanging van de speelplaats die is verdwenen door de nieuwbouw. De centrale groene ruimte bestaat uit gras. Andere groene plekken liggen nabij de kruising Castor-Kleine Beer en aan de noord-zuid verbinding. Deze laatste valt samen met de bestaande houtwal. In deze groene plekken kan opgaande beplanting staan, de plekken krijgen een duidelijk kader door een zware betonnen band of juist een lichte band van roestvrij staal. Met groene plekken aan de zuidzijde van het plangebied kan een overgang worden gemaakt naar de bestaande visplek aan het water c.q. ten zuiden van de doorgaande fietsroute. De centrale ruimte ligt op één oor; dat houdt in dat het maaiveld aan de zuidzijde hoger ligt dan aan de noordzijde van de ruimte. Dit Stedenbouwkundige visie locatie Castor

21

22


06. PLAN EN PROGRAMMA Het programma omvat: Bouwvlak 1 Appartementen 4 x 3 bouwlagen (-1) 11 Appartementen 2 x 3 bouwlagen (-1) 5 Eengezinswoningen (begane grond tuin) 13 Subtotaal bouwvlak 1 29 woningen Aantal benodigde parkeerplaatsen (afgerond) 46 Bouwvlak 2 Appartementen 2 x 3 bouwlagen (-1) 5 Eengezinswoningen (begane grond tuin) 12 Vrijstaande woning 1 Subtotaal bouwvlak 2 19 woningen Aantal benodigde parkeerplaatsen (afgerond) 30 Bouwvlak 3 Appartementen 4 x 3 bouwlagen (-1) Appartementen 3 x 3 bouwlagen (-1) Eengezinswoningen (tuin op niveau) Subtotaal bouwvlak 4 Aantal benodigde parkeerplaatsen

11 8 16 35 woningen

56

In het stedenbouwkundig plan gaat het om 83 woningen en 132 parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers.

Op basis van het stedenbouwkundig concept is een stedenbouwkundig plan gemaakt. Bepalend voor het plan is de keuze voor een autoluwe centrale ruimte waardoor parkeren achter de nieuwe bebouwing is gepland en er een gebouwde parkeervoorziening onder bouwvlak 3 is. Voorts is de hindercirkel van het rioolgemaal bepalend voor de vrije ruimte aan de westzijde van het plangebied, en zodoende medebepalend voor de plaats en omvang van de bouwvlakken. De straal van de hindercirkel bedraagt minimaal 17,50 meter. Het plan bestaat uit drie bouwvlakken met eengezinswoningen en appartementen. Wandvorming door de aaneengesloten woningen is belangrijk bij de centrale ovale ruimte, langs de Kleine Beer en langs de fietsverbinding c.q. houtwal naar de Dissel. Deze woningen zijn twee bouwlagen hoog met een zadeldak. In bouwvlak 3 kunnen de eengezinswoningen voorzien zijn van een zadeldak of van een dakopbouw. Het oppervlak van een opbouw is maximaal 50% van het grondoppervlak van de woning. De appartementen zijn drie bouwlagen hoog. Belangrijke wijzigingen ten aanzien van de eerdere versie zijn: - geen parkeerdek meer in bouwvlak 1 - op één woning na is het plan voor auto’s bereikbaar vanaf de Castor; - géén bebouwing hoger dan 3 bouwlagen; - gewijzigde afstanden tussen nieuwbouw en bestaande woningen. De nieuwe afstanden zijn: - circa 28 meter van bouwvlak 1 tot de achterzijden van het hoofdgebouw van de woningen aan de Dissel (nummers 18 t/m 28); - circa 53 meter tussen de achterzijden van de hoofdgebouwen van bouwvlak 2 staande aan de ovale ruimte tot aan de achterzijden van de hoofdgebouwen aan de Dissel (nummers 30 t/m/ 40); - 10 meter tussen de vrijstaande woning aan de Dissel en nummer 48; - circa 43 meter van bouwvlak 3 tot hoofdgebouwen aan de zuidzijde van de watergang (Orion en Pollux); - circa 66 meter van bouwvlak 1 tot aan de hoofdgebouwen van de woningen aan de Castor (nummers 97 t/m -111). Stedenbouwkundige visie locatie Castor

23

nieuw parkeerterrein

nieuw parkeerterrein

vrijstaand huis

Kopgevel Wandvorming

Wandvorming Architectonisch accent

Architectonisch accent Zichtlijn

Centrale ruimte Architectonisch accent

Wandvorming

Kopgevel

24


Dragonderpark

De nevenstaande afbeelding toont de stedenbouwkundige hoofdopzet met: - centrale ruimte - wandvorming - architectonische accenten - zichtlijnen - kopgevels - nieuw parkeerterreinen

07. MODEL EN BEELD Wandvorming en beeld Belangrijk voor het beeld zijn begeleidende wanden en accenten. De wanden begeleiden het zicht, terwijl de accenten onze aandacht trekken en dienen als herkenningspunt. De wanden hebben een horizontale geleding door de bouwhoogte en dakvorm en -lijn. De vorming van de wand dient versterkt te worden door het toevoegen van verticale gevelelementen, ornamenten en/of kleur. Daarmee onstaat een ritme in gevelopbouw en wordt een te grote eentonige schaal van de wanden voorkomen. Bij de referentiebeelden zijn hier voorbeelden van opgenomen. In samenspraak met de architect van de woningen zal het gevelbeeld worden uitgewerkt. Appartementen, accenten en markante plekken De appartementen zijn drie bouwlagen hoog. Bij de uitwerking: dient de positie van de appartementen benut te worden door het betrekken van zichtrelaties in de woningplattegrond; dienen de markante punten uit het stedenbouwkundig plan te worden benadrukt door een bijzondere vormgeving of door architectonische accenten. De woningen is bouwvlak 1 en 2 zijn grondgebonden woningen met een zadeldak. De appartementen markeren de hoeken van de bebouwingswanden. De bouwhoogte van de appartementen en de nokhoogte van de grondgebonden woningen zijn nagenoeg gelijk. De bijzondere ligging van de appartementen dient in vormgeving te worden benadrukt. In het plan zijn de volgende markante hoeken aangemerkt als accent: a. de zuidelijke wand van bouwvlak 1, met hoeken en entrees; b. de oostelijke appartementen van bouwvlak 2; c. de noordelijke en oostelijke hoekpunten van bouwvlak 3.

Daarnaast zijn er enkele zijwanden die in het zicht liggen. Een zorgvuldige vormgeving is hier gewenst. Dit betreft: a. de noordelijke wanden van woningen grenzend aan het parkeerterrein in bouwvlak 1. Vanuit sociale veiligehied en vormgeving zijn hier ramen op de begane grond gewenst die zicht bieden op het parkeerterrein; b. de westelijke wand van de rij woningen van bouwvlak 2. Ook hier zijn een zorgvuldige vroemgeving alsmede zichtrelaties op de naastgelegen fietsverbinding gewenst. Als referentie is een beeld opgenomen van een markant hoekgebouw met serres c.q. wintertuinen in de uiterste punt van een gebouw. Maar ook entreepartijen, balkons en verspringingen in de gevel kunnen de appartementen tot een markant en herkenbaar gebouw maken. Openbare ruimte De vorm van de centrale ruimte dient ondersteund te worden door de bebouwing en door elementen in de openbare ruimte. Zo kan de rand van de ovale ruimte gemarkeerd worden door een brede opsluitband. Hierin kunnen zitelementen staan die uitnodigen voor verblijf en spel. Bomen en verlichting dienen de gebogen lijn van de ovale ruimte nog meer te versterken. Hoe dit visueel werkt is te zien op een aantal afbeeldingen.


25

Wandvorming met eengezinswoningen waarbij individuele woningen herkenbaar zijn door het gebruik van kleur (bureau opMAAT).

Wandvorming met eengezinswoningen met een ritme van verticaal gelede glazen puien (architectenbureau Beth Galis).

Poortgebouw: appartementen (Szyszkowitz + Kowalski, Küppersbuschgelände, woningbouw in Gelsenkirchen, Duitsland)

Wandvorming door begeleidende bebouwing en verticaal gelede elementen zoals een colonade in Londen (Thomas Fransioli, Daily life in London).

Appartementen (Szyszkowitz + Kowalski, Küppersbuschgelände, woningbouw in Gelsenkirchen, Duitsland) Aaneengesloten bebouwing waarbij het dakvlak onderbroken wordt door opgetrokken metselwerk, waardoor een verticale geleding ontstaat in de gevel.

26


Parkeren onder een opgetild maaiveld. Openbaar terrein en entree tot de woning via een houten dek. (Haarlem, Taneja Hartsuyker architecten)

Parkeren onder een opgetild maaiveld. Openbaar terrein en entree tot de woning via een houten dek. (Rotterdam, Nieuw Terbregge, Mecanoo architecten)

De afbeelding links toont een referentie voor een markant gebouw op de westelijke hoek van bouwvlak 3. Met dien verstande dat de bebouwing maximaal 3 bouwlagen hoog mag zijn

Daktuinen in woningbouwlocatie Vondelparc te Utrecht: een oase midden in de stad

Binnenterrein van hof Mariaplaats te Utrecht. (Architect: bOb van Reeth) Stedenbouwkundige visie locatie Castor

27

De erfgrens dient zorgvuldig te worden vormgegeven. Op de foto een haag als erfgrens.

Neven- en bovenstaande foto tonen gebouwde erfafscheidingen in combinatie met groen of hout (architectenbureau Beth Galis)

De vorm van de ovale ruimte dient ondersteund te worden door vormgeving van de openbare ruimte met bestrating, zitelementen, verlichting, banden en bomen.

28

De auto gaat door de groene ovale ruimte. De verharding bestaat uit asfalt met een zogeheten parkafstrooilaag van grind.

Het overige groen in het plangebied, veelal bomen, kan eveneens worden voorzien van een stevige opsluitband; van roestvrij staal of een brede betonnen band. Door de opsluitbanden wordt het groen duidelijk begrensd. Deze banden kunnen uitgevoerd worden als zitelement, of deze kunnen onderdeel zijn van de opsluitband. Hiervoor zijn een aantal referentiebeelden opgenomen.

Groen in het gebied (bomen) zijn voorzien van een kader: beton of staal.

Een belangrijk element zijn de overgangen van privé-terrein naar openbaar gebied. Ook hier zal aandacht aan moeten worden besteed. Aan de voorzijde van de woningen, grenzend aan de ovale ruimte of één van de noordzuid verbindingen kan de erfgrens gemarkeerd worden door een haag. Op plaatsen waar zijtuinen grenzen aan het openbaar gebied kan de erfgrens gemarkeerd worden door een haag of zorgvuldig ontworpen gebouwde erfafscheiding. Diverse bijzonder vormgegeven elementen: een bank, een speelelement of aanleiding.

noord

zuid

De bovenstaande doorsnede laat het hoogteverschil zien tussen bouwvlak 2 en 3. Dit hoogteverschil zorgt ervoor dat de groene ovale ruimte op één oor ligt: bouwvlak 3 ligt hoger dan bouwvlak 2. Het hoogteverschil is ingepast en wordt overbrugd in de ovale ruimte met ‘terrassen’.

29

Zicht op de tuinen door de tuinmuur in het Vondelpark te Utrecht (architect: Mecanoo).

30


08. OVERIGE RANDVOORWAARDEN In dit hoofdstuk zijn randvoorwaarden voor de verdere ontwikkeling gegeven. Enkele daarvan zijn reeds genoemd in hoofdstuk 3. Deze doublures betreffen thema’s waarvoor aanvullende gegevens c.q. onderzoek nodig is. Voor de volledigheid zijn zij hier nogmaals opgenomen. 8.1 Verkeer Bij verdere uitwerking van het plan dient een parkeerbalans te worden opgesteld. Hierin staat hoe in het benodigde aantal parkeerplaatsen is voorzien. Het parkeren voor bewoners en bezoekers vindt in zijn geheel plaats in het plangebied. Gerekend wordt met een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning, onderverdeeld in 1,3 parkeerplaats voor bewoners en 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. De maximale loopafstand tussen woning en auto bedraagt 75 meter (volgens IVOR). Uitgangspunt is een gebouwde parkeervoorziening onder bouwvlak 3, die wordt gebruikt door bewoners en bezoekers. De plaats van de entree is aangegeven op tekeningen in deze visie. De definitieve vormgeving en ligging dienen te zijner tijd bij het bouwplan en de verkeersmaatregelen te worden vastgesteld in overleg met de gemeente. 8.2 Bereikbaarheid De woningen dienen bereikbaar te zijn bij calamiteiten door politie, brandweer en ambulances. Er dient te worden gewaakt voor belemmeringen in de bereikbaarheid bij noodsituaties. De bereikbaarheid via het openbare wegennet, de bereikbaarheid op perceel niveau en de bluswatervoorziening kunnen worden gegarandeerd als de “Handleiding Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid” van de NVBR wordt gehanteerd. In het plangebied zullen verzamelpunten voor huis- en tuinafval worden aangelegd. Deze dienen voor de afvaldiensten en voor de bewoners goed bereikbaar te zijn. De maximale loopafstand van huis naar een afvalverzamelpunt bedraagt 75 meter (volgens IVOR).

8.3 Natuurtoets Het plangebied betreft een hoveniersbedrijf en opslagterrein in een stedelijk gebied. In dit gebied komen naar verwachting geen bijzondere soorten voor, waarvoor ontheffing zou moeten worden aangevraagd. Er zullen uiteraard wel “gewone” vogelsoorten broeden in dit gebied. Een natuurtoets voor dit gebied, zijnde een onderzoek in het kader van de Flora- en Faunawet, is noodzakelijk. In verband met broedende vogels mogen er geen bomen worden gekapt in het broedseizoen. Voor de grotere bomen is een kapvergunning vereist. Er dient nog een onderzoek te worden gedaan naar de mogelijke verplaatsing van enkele bomen binnen het plangebied. 8.4 Bodem Voorafgaand aan het verlenen van de bouwvergunning c.q. in het stadium van de vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zal voor dit project een bodemonderzoek moeten plaatsvinden c.q. een bodemrapport moeten worden overgelegd. 8.5 Water Met ingang van 1 oktober 2003 is een waterparagraaf verplicht. Voor dit project dient rekening te worden gehouden met een waterberging voor de toegenomen hoeveelheid verharding. De omvang van de waterberging bedraagt circa 10% van het extra benodigde verhard oppervlak (bebouwing en verharding). De waterberging kan in de vorm van een openwater, maar ook in de vorm van een wadi, vegetatiedaken of andere vorm. 8.6 Geluid In het kader van de Wet Geluidhinder zal een akoestisch onderzoek moeten plaatsvinden. Als de gevelbelasting niet meer bedraagt dan 50 dB(A) wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Dan zijn geen geluidsluwe gevels nodig en er hoeft uiteraard geen procedure hogere grenswaarden te worden gevolgd. In het geval van een gevelbelasting hoger dan 50 dB(A) stelt de provincie aanvullende eisen aan een nieuw te realiseren geluidsgevoelig object. Stedenbouwkundige visie locatie Castor

31

8.7 Luchtkwaliteit Op 19 juli 2001 is het Besluit Luchtkwaliteit in werking getreden. Hierdoor zijn overheden verplicht bij voornemens waarbij het aspect luchtkwaliteit aan de orde is, de grenswaarden genoemd in het Besluit, in acht te nemen voor gevoelige bestemmingen. De grenswaarden moeten in 2010 zijn bereikt. Als gevoelige bestemmingen worden beschouwd: 1. woonbestemmingen 2. scholen, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen en andere gebouwen waar zich gevoelige groepen bevinden (incl. tuinen en verblijfsruimten) 3. sportvelden, fietspaden en wandelpaden. De exacte gevolgen van het Besluit op de herontwikkeling van deze locatie zijn nog niet in te schatten. Ingeschat wordt dat eisen met betrekking tot de luchtkwaliteit geen belemmering op zullen leveren. 8.8 Duurzaamheid Het bouwplan zal te zijner tijd op duurzaamheidaspecten worden getoetst, zoals gegeven in het bouwbesluit en de bouwverordening. 8.9 Externe veiligheid Voor dit aspect zijn geen belemmeringen te verwachten. 8.10 Financieel-economische uitvoerbaarheid De gemeente Veenendaal en de Koninklijke GinkelGroep BV zijn in gesprek over de wijze van samenwerking bij herontwikkeling van deze locatie. Wanneer er overeenstemming is bereikt, stellen de partijen een overeenkomst op waarmee de wijze van samenwerken juridisch wordt vastgelegd. Uitgangspunt is dat dit project niet mag leiden tot extra lasten en/of risico’s voor de gemeente. Zo zal eventuele planschade evenals kosten voor bijvoorbeeld aanpassing van het rioolgemaal ten laste komen van de exploitatie. 32

09. VERVOLG 9.1 Afspraken Op dit moment is nog geen concrete planning te geven voor de ontwikkeling en/of de bestemmingsplanprocedure. Dit hangt af van de op te stellen overeenkomst tussen de gemeente Veenendaal en de Koninklijke GinkelGroep bv. Afspraken over de ontwikkeling worden vastgelegd in een overeenkomst worden tussen de gemeente Veenendaal en de Koninklijke GinkelGroep bv. Het bestemmingsplan zal een onderdeel zijn van deze overeenkomst. De voorliggende visie wordt verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig verkavelingplan met bijhorende beeldkwaliteitseisen. Wanneer er voldoende duidelijkheid en overeenstemming bestaat over de gewenste ontwikkeling wordt dit vastgelegd in een bestemmingsplan. 9.2 Welstand Het stedenbouwkundig plan is, zoals aangegeven in hoofdstuk 1, voorgelegd aan de Welstandscommissie (WMMN). Deze gewijzigde versie zal eveneens voorgelegd worden aan deze commissie. Te zijner tijd zullen de bouwplannen ter goedkeuring worden voorgelegd aan de welstandscommissie.

33

34


Colofon Stedenbouwkundige visie locatie Castor

Gemeente Veenendaal

Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Afdeling Stadsontwikkeling Team Ruimtelijke Plannen Januari 2007


35

Stedenbouwkundige visie locatie Castor. Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Afdeling Stadsontwikkeling Team Ruimtelijke Plannen

Recommend Documents