Ruimte voor grootschalige recreatiewoningcomplexen in Overijssel en Achterhoek Marktanalyse voor plan-mer Hof van Twente

Ruimte voor grootschalige recreatiewoningcomplexen in Overijssel en Achterhoek Marktanalyse voor plan-MER Hof van Twente

Rapportage in opdracht van de provincie Overijssel

Januari 2008 Projectnummer H05.7.137

ZKA Consultants & Planners Postbus 4833 4803 EV Breda tel.: 076-5658877 fax: 076-5656489 e-mail: [email protected] www.zka.nl

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING

1

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Aanleiding Doel- en vraagstelling Afbakeningen Leeswijzer Verrichte werkzaamheden

1 1 2 2 2

2.

STRUCTUUR TOERISTISCHE SECTOR

3

3.

ANALYSE GOLFBANEN

5

3.1. 3.2. 3.3.

3.4. 3.5.

Inleiding Aanbod golfbanen Vraag golfbanen 3.3.1. Algemeen 3.3.2. Regio Marktpotentieel Conclusies

5 5 7 7 7 8 10

4.

ANALYSE MARKT VERBLIJFSRECREATIECOPMPLEXEN

11

4.1. 4.2.

4.5.

Inleiding Aanbod verblijfsrecreatiecomplexen 4.2.1. Huidig aanbod 4.2.2. Gepland aanbod Gebruik verblijfsrecreatiecomplexen Trends en ontwikkelingen 4.4.1. Historische ontwikkeling vraag 4.4.2. Verwachte ontwikkeling Conclusies

11 11 11 13 14 18 18 20 21

5.

TOEKOMSTVERWACHTINGEN EN EFFECTEN SCENARIO’S

23

5.1. 5.2. 5.3.

Inleiding Effecten scenario “niets doen” Effecten toevoegen eigentijdse vakantiebungalowparken 5.3.1. Beschrijving plannen 5.3.2. Effecten Conclusies

23 23 24 24 25 26

4.3. 4.4.

5.4.

ZKA Consultants & Planners

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding

Ten behoeve van een streekplanherziening voor het plan “Landgoed Hof van Twente” wordt thans een plan-MER uitgevoerd. De Commissie voor de m.e.r. heeft in haar advies d.d. 13 november gevraagd om nader onderzoek voor de onderbouwing van de markteffecten van het plan een binnen de regio. Het onderzoeksgebied beslaat hierbij naar mening van de commissie minimaal het gehele oostelijke deel van de provincies Overijssel en Gelderland: het gebied ten oosten van de lijn Arnhem-Deventer-Zwolle-Meppel. Op verzoek van de provincie Overijssel wordt dit onderzoeksgebied uitgebreid tot de gehele provincie Overijssel en zullen binnen de studie ook relevante ontwikkelingen zoals de verblijfsrecreatie in Scheerwolde, Saasveld en Bad Bentheim (D), worden betrokken. De reikwijdte van het onderzoek betekent dat er op efficiënte wijze bruikbare resultaten voor het provinciale beleid mede kunnen worden ontwikkeld. De provincie Overijssel heeft daarom aanvullend gevraagd om al uitgevoerde onderzoeken te actualiseren (i.c. ‘Uitgebreid onderzoek naar de recreatiewoningmarkt in Overijssel’ uit 2003/2004) en eerder geformuleerde onderzoeksvragen voor de recreatiewoningenmarkt in Overijssel (brief d. 22 augustus 2006) als onderzoeksvragen mee te nemen.

1.2.

Doel- en vraagstelling

Doelstelling van deze studie is primair om inzicht te geven in de ruimte die er op de huurdersmarkt voor grootschalige complexen van recreatiewoningen in het studiegebied aanwezig is. Onderzoek gericht op de specifieke vragen die voortvloeien uit het advies van de Commissie voor de m.e.r. over het plan-MER Landgoed Hof van Twente alsmede op de onderzoeksvragen voor de recreatiewoningmarkt in Overijssel van de provincie Overijssel, betekent dat de volgende vragen beantwoord moeten worden: • Wat is de behoefte aan de recreatiewoningen van Landgoed Hof van Twente en wat zijn de effecten van realisering van dit plan op het bestaande aanbod? • Wat is de behoefte aan de geplande golfbaan? • Wat zijn de trends c.q. verwachtingen ten aanzien van de ontwikkelingen in de markt van de verblijfsrecreatie en dan vooral in de markt van de recreatiewoningen en stacaravans? • Wat is de huidige stand van het aanbod in deze sector in Overijssel, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht? • Wat zijn de knelpunten die daarbij optreden zowel op economische terrein als op het terrein van de ruimtelijke ontwikkeling?


1

1.3.

Afbakeningen

Onderwerp Deze studie betreft primair de markt van de verblijfsrecreatiecomplexen conform de definitie zoals gehanteerd in het rapport “Uitgebreid onderzoek naar de recreatiewoningmarkt in Overijssel” uit 2004. Deze definitie luid als volgt: “Een complex is een aantal van 5 of meer – niet dan wel moeilijk verplaatsbare – objecten op één locatie die voor toeristisch gebruik bedoeld zijn maar qua type en kwaliteit van het object voor de gebruiker in aanmerking komen voor gebruik gedurende een langere periode c.q. het hele jaar”. In deze definitie worden alle zomerrecreatiewoningen, vakantierecreatiewoningen, vakantieappartementen, stacaravans en chalets meegenomen, ongeacht of deze eenheden (hoofdzakelijk) voor de verhuur beschikbaar zijn. Studiegebied Zoals aangegeven bestaat het onderzoeksgebied dat relevant is voor de plamMER de gebieden in Overijssel en Gelderland ten oosten van de lijn ArnhemDeventer-Zwolle-Meppel. In overleg met de provincie Overijssel is bepaald om de gehele provincie Overijssel (inclusief de gemeenten westelijk van deze lijn) tot het studiegebied te rekenen alsmede het deel in de provincie Gelderland ten oosten van de lijn Arnhem-Deventer. Dit laatste gebied is – in overleg met de opdrachtgever – afgebakend als het toeristengebied Achterhoek. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de gemeenten in de verschillende deelgebieden.

1.4.

Leeswijzer

Deze rapportage is als volgt opgebouwd: • Gestart is met een theoretisch kader betreffende de structuur en karakter van de (verblijfs)toeristische sector (hoofdstuk 2); • Daarna is een analyse verricht van de markt voor golfbanen. Hierbij wordt zowel ingegaan op het aanbod als op het gebruik hiervan alsmede op trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 3); • Aansluitend is een soortgelijke analyse weergegeven voor de markt voor verblijfsrecreatiecomplexen (hoofdstuk 4); • Tot slot is ingegaan op de toekomstverwachtingen/effecten in een tweetal scenario’s: niets doen versus het realiseren van een aantal grootschaligere parken (hoofdstuk 5).

1.5.

Verrichte werkzaamheden

Voor deze studie zijn de volgende werkzaamheden verricht: • Startbespreking ; • Bureaustudie relevante rapportages en data (o.a. CBS, CVO, GOBT, VVV, Nederlandse Sport Almanak, GOSTA, etc.) ; • Inventarisatie huidig en gepland aanbod verblijfsrecreatiecomplexen en golfbanen op basis van telefonische interviews met de gemeenten in het gebied; • Gesprekken met vertegenwoordigers van de verblijfsrecreatieve- en golfsector (Nederlandse Golf Federatie, Nederlandse Vereniging van Golfaccommodaties, exploitanten, etc.); • Dataverwerking en analyses; • Rapportage.


2

2.

STRUCTUUR TOERISTISCHE SECTOR

Dit hoofdstuk heeft een algemeen karakter en heeft tot doel om het inzicht in de criteria voor een succesvolle toeristische sector te vergroten. Het toeristisch product heeft een specifiek karakter. De effectiviteit wordt sterk bepaald door de coördinatie en de innovatiekracht. De vrijetijdsconsument zoekt/wil belevenissen. Het is de taak van de sector om entertainment, een vakantie of gevoel te creëren, maar het presenteert vooral accommodaties of voorzieningen. Samengesteld karakter product Het toeristisch-recreatieve product heeft een samengesteld karakter. Anders dan ‘gewone’ producten heeft het niet één vaste prijs of een uniform uiterlijk, maar voor iedere consument kan het toeristisch-recreatieve product weer anders zijn. Het bestaat uit een drietal elementen die gezamenlijk het product vormen: • De oorspronkelijke elementen zijn niet specifiek of primair voor recreatie en toerisme ontwikkeld, maar de belangrijke toeristisch-recreatieve potenties kunnen er wel van worden afgeleid. Dit is relatief inelastisch, c.q. ligt voor lange tijd vast. Voorbeelden zijn de geografische ligging, de sociaaleconomische structuur, de natuurwaarden, de landschappelijke kwaliteiten, de infrastructuur en de cultuurhistorie. Aanpassingen hiervan vergen een lange doorlooptijd (10-30 jaar); • De afgeleide elementen zijn specifiek, c.q. mede voor recreatie en toerisme ontwikkeld en zijn meer flexibel van karakter. Voorbeelden zijn campings, bungalowparken, hotels, horeca-aanbod, attracties en bewegwijzering. Dit aanbod wordt hoofdzakelijk door de private sector aangeboden. Het betreft vooral midden- en kleinbedrijf naast enkele grotere aanbieders (ketens). Veranderingen in het afgeleide aanbod zijn afhankelijk van het rendement en komen op middellange termijn tot stand (3-10 jaar); • Onder het organiserende vermogen vallen alle (commerciële) organisaties, die te maken hebben met toerisme, waarbij de verleende diensten niet direct een toeristisch product aanbieden, maar hiertoe toegang verschaffen. Deze diensten zijn: promotie, informatievoorziening, hotelboekingssystemen, arrangementen en dergelijke. Voorbeelden zijn: VVV’s, boekingsbureaus, overkoepelende organisaties, etc. Aanpassingen vergen relatief weinig middelen en zijn op korte termijn uitvoerbaar (1-3 jaar). Het toeristisch product is complex en wordt gevormd door verschillende elementen. De samenhang maakt het product. Deze elementen worden op hun beurt weer gevormd en beïnvloed door verschillende actoren. Voor toeristische destinaties zoals gemeenten of regio’s (te beschouwen als 1 consumentenproducten) bestaat een levenscyclus . Er dient steeds geïnnoveerd te worden, om de concurrentiekracht te behouden. Dit zijn integrale opgaven.

1

Gebiedslevenscyclus is de ruimtelijke variant van de productlevenscyclus bekend uit de consumentenwetenschappen. De gedachte is dat de ontwikkeling van bijvoorbeeld een toeristische gebied of een industriegebied beschreven kan worden in termen van groei en verval. Kenmerkend voor zo’n ontwikkeling is een S-vormige curve, na een trage start volgt een snelle groei om te eindigen in een trager verlopende fase van stagnering.


3

Geen vastgoed De toeristische sector is een dienstverlener. De kernactiviteit is het aanbieden van diensten en services (vervoer, verblijf, voeding, vermaak) voor een aangename vrijetijdsbesteding van consumenten. Gebouwen en infrastructuur zijn daarbij bedrijfsmiddelen. In tegenstelling tot de waardestijging in de vastgoedsector, is er sprake van economische veroudering en daarmee een relatief hoge afschrijving. Een belangrijk gevolg hiervan is dat de sector vaak onvoldoende concurrerend is op de grond-, arbeids- en kapitaalmarkt. Een belangrijke blokkade voor het vergroten van de innovatiekracht. Het (grond)beleid zal de sector daarom niet moeten vergelijken met bijvoorbeeld wonen of kantoren. De sector zal door gezonde exploitaties externe financiers aan zich moeten verbinden. Voor veel van de toeristische bedrijven geldt echter dat een nadruk ligt op gemakkelijk te genereren cash flow en waardevermeerdering (onroerend goed i.p.v. beleving!). Een impuls geven aan toerisme betekent het verbeteren van de gemiddelde productiviteit. Belangrijke sleutels hierbij zijn: • De besteding per gast; • De bezetting (per kamer, plaats, stoel, etc.). Segmentering en differentiatie verblijfsrecreatieve sector We zien in de verblijfsrecreatieve sector een meer gedifferentieerd aanbod ontstaan. Bij de reguliere bedrijven zien we: • Grootschalige parken met een zeer uitgebreid voorzieningenpakket, voorbeelden zijn Center Parcs (gemiddeld 500-700 bungalows) en de Oostappengroep bij de campings (gemiddeld > 800 standplaatsen); • Middelgrote parken zoals RP Holidays en Landal (gemiddeld 250-300 eenheden), die zich doorgaans richten op locaties met een aantrekkelijke omgeving, thematisering en beschikken over een relatief bescheidener voorzieningenniveau; • Kleine en middelgrote parken met alleen basisvoorzieningen en vaak meer dan gemiddeld gericht op de markt van vaste gasten. Daarnaast zien we de afgelopen jaren een sterke opkomst van minicampings, kamperen op landgoederen of bij de boer. Dit aanbod speelt in op een behoefte bij een groep consumenten naar een gunstige prijs-kwaliteitverhouding en een sober, meer natuurlijk aanbod. Dit laatste speelt met name ook bij een senioren een rol. Daarnaast vormt een in een bedrijf zijnde boerderij voor gezinnen vaak een extra ‘attractie’.


4

3.

ANALYSE GOLFBANEN

3.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk is een analyse verricht van de markt voor golfbanen in het studiegebied. Hierbij is eerst ingegaan op het aanbod aan golfbanen in het studiegebied (3.2.). Vervolgens is gekeken naar de vraag (3.3.) en het marktpotentieel voor nieuwe golfbanen (3.4.). Dit hoofdstuk is afgesloten met conclusies (3.5.).

3.2.

Aanbod golfbanen

Huidig aanbod Op gebied van het aanbieden van de gelegenheid tot beoefening van de golfsport wordt onderscheidt gemaakt tussen: • Golfbanen: onder golfbanen worden banen/clubs verstaan die lid zijn van de Nederlandse Golf Federatie (NGF). De NGF onderscheidt drie soorten lidmaatschap: A, B en C. Het verschil tussen een A-, B- of C-baan berust op de lengte en kwaliteit van de baan, alsmede op de uitgebreidheid van de 2 faciliteiten . • Golfaccommodaties: onder golf(oefen)accommodaties worden golfclubs verstaan die geen lid zijn van de NGF. Vaak is bij deze accommodaties sprake van onvoldoende ruimte om een volwaardige golfbaan te realiseren, 3 maar is de behoefte om in de regio de golfsport te (leren) beoefenen dusdanig dat een golf(oefen)accommodatie is gerealiseerd. Deze bestaan vaak uit een driving range een pitch en putting green, een oefenbunker en zo mogelijk een aantal korte oefenholes. Het onderzoeksgebied – Overijssel en de Achterhoek – beschikken momenteel over 13 golfbanen, waarvan er 9 in Overijssel (6 in Twente) liggen en 4 in de Achterhoek. In tabel 3.1. op de volgende pagina zijn deze golfbanen weergegeven, waarbij naast de naam van de club/baan de gemeente (vestigingsplaats) is vermeld, alsmede de status, het aantal holes van de wedstrijdbaan en het aantal leden. Deze informatie in gebaseerd op gegevens van de NGF in combinatie met gegevens die door de clubs zelf zijn verstrekt. In totaal betreft het 11 banen met een A-status en 2 banen met een C-status. In Overijssel liggen 3 9-holes banen, 5-18-holes banen en 1 27-holesbaan (waarvan in Twente: 3 9-holes banen, 2 18-holes banen en 1 27-holesbaan). In de Achterhoek liggen 2 9-holes banen en 2 18-holes banen. Deze 13 banen hebben in totaal 8.855 leden, waarvan 5.975 leden zijn aangesloten bij de clubs in Overijssel (3.375 in Twente) en 2.880 leden bij de clubs in de Achterhoek.

2

3

Voor alle drie de lidmaatschappen is vereist dat de vereniging minimaal 100 leden heeft en beschikt over tenminste een negen-holes golfbaan. Het belangrijkste verschil tussen de lidmaatschappen is met name de lengte van de baan. Dit heeft grote ruimtelijke consequenties: voor een negen holes C-baan is minimaal 10-15 ha nodig, voor een B-baan 20-25 ha en voor een A-baan 25-30 ha. Voor een achttienholes-baan moet tenminste aan het dubbele worden gedacht. Vooral voor beginnende golfers zijn golfaccommodaties een mogelijkheid om tegen lage kosten kennis te maken met de golfsport. Voor ervaren golfers die spelen op een volwaardige baan op afstand biedt het de mogelijkheid om na het werk dicht bij huis nog wat te oefenen.


5

Tabel 3.1.

Aanbod golfbanen Overijssel en de Achterhoek

Naam Sallandsche Golfclub De Hoek Enschedese Golfclub Prinses Wilhelmina Golf & Countryclub ’t Sybrook Golfclub Het Langeloo Golfclub Driene Twentsche Golfclub Golf &Countryclub Hooge Graven Golfclub De Koepel Golfclub Zwolle Keppelse Golfclub Golfclub ’t Zelle Lochemse Gof & Countryclub De Graafschap Golf & Countryclub Winterswijk, Gb De Voortwisch Bron: eigen inventarisatie.

Gemeente Deventer Enschede Enschede Haaksbergen Hengelo Hof van Twente Ommen Wierden Zwolle Bronckhorst Bronckhorst Lochem Winterswijk

Status A C A C A A A A A A A A A

Holes 18 9 27 9 9 18 18 18 18 9 18 18 9

Leden 825 325 900 300 400 700 900 750 875 430 900 1.000 550

Indien gekeken wordt naar de ligging van deze golfbanen kan worden geconstateerd dat deze vrijwel allemaal solitair liggen. Golfbaan De Voortwisch in Winterswijk ligt nabij privé bungalows (tweede woningen). Naast deze 13 golfbanen liggen in het studiegebied ook 5 golfaccommodaties (allemaal in Overijssel/Twente). Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. In totaal beschikken deze over 51 wedstrijdholes en circa 1.350 leden. Twee van de golfaccommodaties liggen bij een verblijfstoeristisch complex: Golfpark De Lage Mors ligt bij Aparthotel Ambt-Delden en Golf & Countryclub ’t Kruisselt ligt bij een hotel. Tabel 3.2.

Aanbod golfaccommodaties Overijssel en de Achterhoek

Naam Sportcomplex Prins Hendrik Golfpark De Lage Mors Golfpark De Twentsche Hof Golf & Countryclub ’t Kruisselt Golfclub Erve Braakman Bron: eigen inventarisatie.

Gemeente Almelo Hof van Twente Hof van Twente Losser Wierden

Status Nee Nee Aanvraag Aanvraag

Holes 9 9 6 9 18

Leden 420 350 75 300 206

Gepland aanbod Uit een inventarisatie onder de gemeenten in Overijssel en de Achterhoek is gebleken dat er – naast het plan voor de 18-holes commerciële golfbaan bij Landgoed Hof van Twente – nog een aantal (concrete) plannen bestaan voor nieuwe golfbanen/-accommodaties in het studiegebied: • In de gemeente Borne bestaat een plan voor een openbare 18-holes golfbaan. Het “Golfpark Weleveld i.o.” telt reeds ruim 500 aspirant-leden (en hanteert een wachtlijst). Naar verwachting wordt begin 2008 gestart met de aanleg van het golfpark; • In de gemeente Rijssen-Holten bestaan plannen voor een commerciële 9-holes golfbaan “De Koolmees”. Een verzoek voor herziening van het bestemmingsplan is ingediend. Vermoedelijk gaat deze solitair gelegen baan in 2010 of 2011 open; • Op de grens van de gemeenten Wierden en Hof van Twente aan de Poolweg bestaat een plan voor een 9-holes golfbaan: De Pool. Naast deze plannen bestaan er tevens plannen voor 9-holes oefenbanen in de gemeenten Deventer en Zevenaar. In Deventer zal sprake zijn van een besloten baan (alleen toegankelijk voor leden van de vereniging).


6

3.3.

Vraag golfbanen

In deze paragraaf is ingegaan op de vraag naar golfbanen. Hierbij is eerst (3.3.1.) ingegaan op de algemene omvang en ontwikkeling van de vraag in Nederland. Vervolgens is gekeken naar de situatie in het studiegebied (3.3.2.). 3.3.1.

Algemeen

Golf is een betrekkelijk simpel spel waarbij een golfbal in zo min mogelijk slagen vanaf de afslagplaats in een put geslagen moet worden. De uitdaging ligt in het verbeteren van de eigen prestatie en het spel met de natuurlijke elementen zowel in het landschap als het weer (met name de wind). Golf is uitstekend geschikt om in recreatief verband te beoefenen. Sterke groei golfsport in Nederland 4 Nederland telt momenteel circa 305.500 golfers . Hiervan zijn er circa 170.000 lid van een golfclub. Ongeveer 44% (135.000 golfers) is ongebonden. De golfsport kent een sterke groei: het aantal golfers in Nederland is sinds eind 1998 met ongeveer 140% gegroeid (ofwel zeer ruim verdubbeld), zie ook figuur 3.1. Met name het aantal ongebonden spelers groeit fors. Voor de komende jaren wordt door de NGF verwacht dat de groei van de afgelopen jaren – circa 20.000 extra golfers per jaar – zich zal voortzetten. Figuur 3.1.

Ontwikkeling aantal golfers in Nederland

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: bewerking data NGF.

3.3.2.

Regio

Omvang en aard gebruik Zoals in de voorgaande paragraaf is aangegeven tellen de golfbanen en -accommodaties in het studiegebied in totaal ruim 10.000 leden (circa 4.650 in Twente). Vrijwel alle banen/accommodaties laten naast de leden ook niet-leden (o.a. toeristen) toe. Vijf van de golfbanen/-accommodaties hanteren een wachtlijst voor nieuwe leden. 4

Dit betreft de stand van zaken per 30 november 2007. Bron: NGF.


7

e

Overijssel 6 provincie wat betreft aantal golfers De provincie Overijssel telde begin vorig jaar (2007) 11.174 golfers (64% hiervan is lid van een golfvereniging tegen landelijk 54%). Hiermee is Overijssel wat e betreft het aantal golfers de 6 provincie van Nederland (zie ook figuur 3.2.). Voor 5 de Achterhoek is het aantal golfers geraamd op ongeveer 6.250 . Het aantal golfers in het studiegebied komt daarmee in totaal uit op ruim 17.400 (6,2% van het aantal golfers in Nederland). Figuur 3.2.

Aantal golfers per provincie op 1 januari 2007

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 NoordHolland

ZuidHolland

NoordBrabant

Utrecht

Gelderland Overijssel

Leden

Limburg

Flevoland

Drenthe

Groningen

Friesland

Zeeland

Vrij

Bron: bewerking data NGF.

Participatie in Overijssel blijft achter bij landelijk gemiddelde. Afgezet tegen het aantal inwoners in de provincie bedraagt de participatie 1,00% (in Gelderland bedraagt deze 1,31%). Hiermee blijft de participatie achter bij het Nederlands gemiddelde (1,72% begin 2007, zie figuur 3.3. op de volgende pagina). Overigens is de participatie in Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg nog lager dan in Overijssel (m.n. in Utrecht en Noord-Holland is de participatie een stuk hoger dan gemiddeld met 2,68% resp. 2,34%).

3.4.

Marktpotentieel

Voor het bepalen van het marktpotentieel voor nieuwe golfbanen in het onderzoeksgebied is er – voorzichtigheidshalve – van uitgegaan dat het aantal golfers in het studiegebied groeit conform het huidige aandeel dat het 6 studiegebied in Nederland vertegenwoordigd . Dit betekent dat het studiegebied circa 6,2% van de jaarlijkse groei voor haar rekening neemt. Het aantal golfers in het studiegebied groeit dan met bijna 1.250 per jaar. Tot en met 2015 correspondeert dit met een groei van bijna 11.150 golfers (waarmee het totaal aantal golfers uitkomt op circa 28.560). 5

6

Hierbij is uitgegaan van een gelijke participatie als gemiddeld voor Gelderland (1,31) geldt. Dit betekent dat bijna een kwart van de golfers in Gelderland (25.938 begin 2007) uit de Achterhoek komt. Dit komt overeen met circa 6.250 golfers. Dit betekent dat het studiegebied geen inhaalslag maakt op gebied van de achterblijvende golfparticipatie. Als wordt uitgegaan van een evenredig deel van de groei conform het aandeel inwoners (ruim 9,7% van het aantal inwoners in Nederland), zou het aantal golfers groeien met circa 1.950 per jaar, ofwel circa 17.525 extra golfers tot en met 2015.


8

Figuur 3.3.

Golfparticipatie per provincie op 1 januari 2007

3,00 2,68 2,50 2,34 2,20

2,00 Nederland: 1,72%

1,71 1,51 1,50 1,31 1,09 1,00 1,00

0,99 0,85

0,81 0,65

0,50

0,00 Utrecht

NoordHolland

NoordBrabant

ZuidHolland

Flevoland

Gelderland

Drenthe

Overijssel

Limburg

Zeeland

Groningen

Friesland

Bron: bewerking data NGF. 7

Rekening houdend met het (huidige ) aantal rondes per golfer per jaar – 33 voor leden en 10 voor vrije golfers (bron: NGF) – en een verhouding van 25%-75% voor leden-vrije golfers bij de nieuwe golfers kan het aantal extra rondes in het studiegebied in 2015 geraamd worden op circa 175.500. Het gemiddeld aantal rondes op een commerciële 18-holes golfbaan bedragen momenteel circa 46.950 (bron: Gosta 2007). Voor een commerciële 9-holes baan zijn dit gemiddeld bijna 23.300 rondes. Zoals eerder aangegeven, bestaan er in het studiegebied (concrete) plannen voor twee commerciële 18-holes banen en eveneens voor twee 9-holes banen (en twee oefenbanen). Indien deze plannen worden afgezet tegen bovenstaande kengetallen wat betreft het aantal rondes per baan, kan worden geconstateerd dat er voldoende marktruimte bestaat om al deze plannen te realiseren. Dit betekent dat er ons inziens voor de bestaande golfbanen (ruim) voldoende vraag is voor bedrijfsmatige continuïteit en dat een nieuwe 18-holes golfbaan bij Landgoed Hof van Twente niet zal leiden tot verdringingseffecten bij de bestaande golfbanen. Zeker niet gezien het feit dat deze baan voor haar exploitatie niet alleen afhankelijk zal zijn van de regiobevolking, maar ook van de verblijfsgasten van het park (alsmede verblijfsrecreanten van andere accommodaties in de regio). Verblijfsrecreanten belangrijke doelgroep golfbaan In 2006 is in Cochem in het Moezelgebied – één van de bekendste en populairste vakantiegebieden van Duitsland – Vakantie- en Golfresort Cochem geopend. Uit een gesprek met de golfmanager van het resort blijkt dat de verblijfsgasten – zowel van het resort zelf als van andere accommodaties in de regio – erg belangrijk zijn voor de exploitatie van de golfbaan. Ongeveer 45-50% van de omzet wordt gegenereerd door de gasten van het resort zelf. Verblijfsgasten elders uit Cochem e.o. zijn goed voor nog eens circa 10% van de omzet van de golfbaan. 7

De verwachting is dat door de vergrijzing het aantal rondes dat (bestaande) golfers lopen de komende jaren zal stijgen doordat zij over meer vrije tijd zullen beschikken na hun pensionering. Uit onderzoek in opdracht van de NFG blijkt dat 65-plussers circa 40% vaker golfen dan mensen van 50-64 jaar. Tevens geven golfers aan vaker te willen golfen.


9

3.5.

Conclusies

Op basis van de analyses in dit hoofdstuk kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • Momenteel beschikt het onderzoeksgebied over 13 golfbanen (9 in Overijssel en 4 in de Achterhoek) en 5 golfaccommodaties (allemaal gevestigd in Overijssel/Twente); • De golfsport in Nederland maakt een sterke groei door: momenteel zijn er ruim 300.000 golfers in Nederland, een groei van 140% ten opzichte van eind 1998. Voor de komende jaren wordt een groei van circa 20.000 extra golfers per jaar verwacht; • De provincie Overijssel telde begin 2007 ongeveer 11.200 golfers. Inclusief de Achterhoek wordt het aantal golfers in het onderzoeksgebied geraamd op ruim 17.400 (6,2% van het aantal golfers in Nederland). Afgezet tegen het aantal inwoners in de provincie bedraagt de participatie in Overijssel 1% (en in Gelderland 1,3%). Hiermee blijft de golfparticipatie achter bij het landelijk gemiddelde (1,7% begin 2007); • Het marktpotentieel voor nieuwe golfbanen in het onderzoeksgebied is – uitgaande van een aandeel van 6,2% van de landelijke groei – geraamd op 11.150 extra golfers en circa 175.000 extra golfrondes. Dit potentieel is voldoende voor de geplande golfbanen (waaronder Golfpark Landgoed Hof van Twente) in het studiegebied; • Geconcludeerd kan worden dat een nieuwe 18-holes golfbaan bij Landgoed Hof van Twente niet zal leiden tot verdringingseffecten bij de bestaande golfbanen en dat tevens ruimte resteert voor de realisatie van de andere plannen. Zeker gezien het feit dat de baan bij Landgoed Hof van Twente voor haar exploitatie niet alleen afhankelijk zal zijn van de regiobevolking, maar ook van de verblijfsgasten van het park (bij parken elders wordt ongeveer de helft van de omzet van de golfbaan gerealiseerd door eigen verblijfsgasten).


10

4.

ANALYSE MARKT VERBLIJFSRECREATIECOPMPLEXEN

4.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk is een analyse verricht van de markt voor verblijfsrecreatie8 complexen in het studiegebied . Hierbij is eerst ingegaan op het aanbod (4.2.). Vervolgens is kort gekeken naar het gebruik hiervan (4.3.). Vervolgens zijn de belangrijkste ontwikkelingen en trends op gebied van verblijfsrecreatiecomplexen weergegeven (4.4.). Dit hoofdstuk is afgesloten met conclusies (4.5.).

4.2.

Aanbod verblijfsrecreatiecomplexen

In deze paragraaf is een beeld geschetst van het aanbod aan verblijfsrecreatiecomplexen in het studiegebied. Hierbij is eerst ingegaan op het huidige aanbod (4.2.1.). Vervolgens is kort ingegaan op de plannen voor nieuw aanbod in het studiegebied (4.2.2.).

4.2.1.

Huidig aanbod

Inleiding Voor deze studie is een inventarisatie verricht van het aanbod aan verblijfsrecreatiecomplexen in het studiegebied. Hiervoor zijn alle gemeenten in het studiegebied benaderd met een korte vragenlijst per park/bedrijf. Omdat niet alle informatie bij de gemeenten beschikbaar was en/of tijdig kon worden aangeleverd, heeft daarnaast een eigen inventarisatie plaatsgevonden op basis van deskresearch. Ten tijde van het opstellen van deze conceptrapportage was informatie beschikbaar voor 258 van de 283 bedrijven in het studiegebied (91%). Deze bedrijven beschikken in totaal over circa 30.650 eenheden, hetgeen overeenkomt met 95% van de totale capaciteit in het studiegebied (circa 32.150 eenheden). Wat betreft de bungalowparken bedraagt de respons 93% van de bedrijven die samen 96% van de bungalowcapaciteit vertegenwoordigen. Kampeersector dominant Zoals aangegeven zijn er in totaal 283 relevante verblijfsrecreatiecomplexen geïnventariseerd. Het grootste deel hiervan (46%) betreft campings. Er zijn 80 bungalowparken (incl. appartementencomplexen) in het studiegebied gevestigd (28% van het aantal bedrijven). In totaal hebben deze bedrijven circa 32.145 eenheden. Het merendeel hiervan (75%) betreft vaste plaatsen op campings en gemengde bedrijven. Het gebied telt circa 7.350 bungalows/appartementen, waarvan er ruim 5.500 liggen op bedrijven die – van het meegenomen type eenheden – alleen over bungalows/ appartementen beschikken. 8

Wat betreft de omvang en ontwikkeling van de vraag (vakanties en/of overnachtingen) is geprobeerd dit voor de verschillende deelgebieden in het onderzoeksgebied weer te geven (bijvoorbeeld Twente, Achterhoek, etc.). Dit is helaas niet mogelijk. Voor toeristengebieden geeft het CBS alleen voor hotels gegevens vrij. Voor het ContinuVakantieOnderzoek (CVO) zijn slechts gegevens over provincies of geclusterde toeristengebieden beschikbaar (voor de Achterhoek zijn daardoor geen gegevens beschikbaar) en bovendien slechts voor een beperkt aantal jaren. Derhalve is ervoor gekozen in deze rapportage gebruik te maken van de beschikbare gegevens voor de provincie Overijssel.


11

In tabel 4.1. is het aantal bedrijven naar type weergegeven waarbij tevens het aantal eenheden per type is weergegeven. Tabel 4.1.

Aanbod verblijfsrecreatiecomplexen studiegebied

Type

Aantal bedrijven Bungalowparken 80 Gemengd 72 Camping 131 Totaal 283 Bron: eigen inventarisatie.

Aantal eenheden Bungalows Chalets 5.403 0 1.825 246 0 474 7.228 720

Vaste plaatsen 0 8.401 15.680 24.081

Appart. 106 10 0 116

Totaal 5.509 10.482 16.154 32.145

Als gekeken wordt naar de omvang en opbouw van het aanbod over het hele 9 studiegebied (zie bijlage 2 voor de tabellen), kan worden geconstateerd dat: • Wat betreft het aantal bedrijven alsmede het aantal eenheden de regio’s Achterhoek, Overijssels Vechtdal en Twente zeer belangrijk zijn. Deze regio’s zijn samen goed voor 75-80% van het aanbod; • In het Overijssels Vechtdal zijn bungalows relatief belangrijk (39% van het totaal aantal eenheden betreft bungalows tegen 22% voor het hele onderzoeksgebied). Ook in Salland (incl. de Sallandse Heuvelrug) vormen bungalows een belangrijk type accommodatie (52%). In Twente (en ook in de Achterhoek en Kop van Overijssel) blijft het aandeel bungalows relatief achter bij het gemiddelde voor het studiegebied (18% resp. 11-12%). In de rest van dit hoofdstuk zal louter worden ingegaan op de bungalowparken. Gemiddelde schaal in Twente en Kop van Overijssel benedengemiddeld Met ongeveer 5.400 eenheden bedraagt de gemiddelde schaalgrootte van de 80 bungalowparken 69 eenheden. Als gekeken wordt naar de schaalgrootte per deelregio, valt op dat de gemiddelde schaalgrootte met name in Twente (gemiddeld 44 bungalows/ appartementen per bedrijf) en in de Kop van Overijssel (49) achterblijft bij het gemiddelde. In Salland/Sallandse Heuvelrug zijn de bungalowparken gemiddeld het grootst met 90 eenheden. Slechts beperkt aantal (middel)grote bungalowparken Indien nader wordt gekeken naar de omvang van de parken, kan worden geconstateerd dat het grootste deel hiervan kleinschalig is: 75% van de bedrijven heeft minder dan 100 eenheden. Circa 14 parken hebben 100-200 eenheden, 5 parken hebben 200-300 bungalows en slechts 1 park (Slagharen) beschikt over meer dan 300 bungalows. Inherent aan deze schaalgrootte beschikken de meeste parken slechts over een beperkt voorzieningenpakket. In Twente liggen 3 bungalowparken (14% van de bungalowparken in deze regio) met meer dan 100 bungalows. Dit is minder dan gemiddeld in het studiegebied (25% van de bedrijven 100 of meer eenheden). Nauwelijks aanbod grotere bungalows Bij de inventarisatie is ook gekeken naar het aantal bedrijven dat bungalows voor meer dan 6 personen aanbiedt voor de verhuur. Alhoewel de inventarisatie geen compleet beeld oplevert, lijkt het aanbod aan grotere bungalows (vooralsnog) 10 zeer bescheiden (<5%). 9

Hierbij is het studiegebied ingedeeld in 7 deelregio’s: Achterhoek, Kampen en Zwolle, Kop van Overijssel, Overijssels Vechtdal, Salland, Sallandse Heuvelrug en Twente. Hierbij is gebruik gemaakt van de afbakening/indeling zoals ook wordt gehanteerd door het GOBT. 10 Maximaal 20% van de bedrijven biedt grotere bungalows (voor meer dan 6 personen) aan en vaak slechts een zeer beperkt aantal.


12

Exploitatiestructuur: veelal zelfstandige bedrijven De meeste bungalowparken in het studiegebied zijn blijkens de inventarisatie zelfstandige bedrijven. Ongeveer 20% van de bedrijven (goed voor circa 36% van de capaciteit) is aangesloten bij een keten. Met name Landal en Hogenboom zijn relatief goed vertegenwoordigd in het studiegebied met elk 5 parken. Bij een aantal parken blijkt volgens de gemeenten sprake te zijn van uitponding van de vakantiewoningen. Dit komt bij de campings beduidend meer voor. Ongeveer de helft beschikbaar voor toeristische verhuur Wat betreft de beschikbaarheid van het bungalowaanbod in het studiegebied, blijkt dat ongeveer een kwart van de capaciteit alleen beschikbaar is voor de verhuur. Een iets groter deel is hoofdzakelijk beschikbaar voor de verhuur. Bijna de helft van het aantal bungalows in het studiegebied is alleen of primair bedoeld voor (recreatief) eigen gebruik van de eigenaren van de woningen. Conclusies Op basis van de analyses van het verblijfsrecreatief aanbod in het studiegebied kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • De kampeersector is zeer dominant in het studiegebied (75% eenheden, in Twente zelfs 80% en in de Kop van Overijssel 86%).; • Er zijn slecht een beperkt aantal grote(re) bungalowparken in het studiegebied gevestigd. Tevens is het aanbod aan grotere bungalows zeer beperkt. In Twente (en ook in de Kop van Overijssel) blijft de gemiddelde schaalgrootte van de bungalowparken overigens achter bij het gemiddelde van het onderzoeksgebied; • De regio beschikt met name over zelfstandige bedrijven, ongeveer 20% van de parken is aangesloten bij een keten; • Ongeveer de helft van de bungalowcapaciteit is beschikbaar voor de toeristische verhuur. 4.2.2.

Gepland aanbod

Bij de inventarisatie onder de gemeenten in het studiegebied (Overijssel plus Achterhoek) is ook gevraagd naar (concrete) plannen voor uitbreiding van het aanbod. Hierbij zijn 8 plannen in 7 gemeenten naar voren gekomen. Onderstaand is kort ingegaan op deze (concrete) plannen: • In de gemeente Dinkelland bestaat een plan voor de ontwikkeling van ’t Satersloo te Saasveld. Dit plan omvat 126 recreatiewoningen (waarvan 90 geschikt voor 7 of meer personen), een Pitch and Putt golfbaan, een hotel, grand-café, kleine winkel en mini-zwembad met peuterbadje. Streefdatum voor de start van de verhuur is het voorjaar van 2010. De recreatiewoningen zullen worden verhuurd door RP Holidays; • In de gemeente Hof van Twente bestaat een plan voor 350 bungalows (alleen voor de verhuur, verhuur door RP Holidays). Landgoed Hof van Twente zal over verschillende voorzieningen beschikken zoals een restaurant, bar, winkel, speeltuin, binnenzwembad, golfbaan, etc.; • In de gemeente Rijssen-Holten wordt de herontwikkeling van camping De Haspel met 100 stacaravans voorzien: • In de gemeente Steenwijkerland bestaat een plan voor ongeveer 260 luxe verhuur recreatiewoningen (voor 4-10 personen) ten westen van de kern Scheerwolde. Naast de recreatiewoningen gaat het om de ontwikkeling van centrale voorzieningen, sportvelden, een natuurtransferium, een recreatieplas en een passantenhaven met 200 ligplaatsen.


13

•

•

•

4.3.

Naast het Recreatiepark Scheerwolde is een dorpsuitbreiding van de kern Scheerwolde met circa 50 woningen voorzien. Het bestemmingsplan voor het park is eind 2007 door de gemeenteraad vastgesteld; In de gemeente Twenterand speelt een plan voor een kleinschalig bungalowpark (Hof van den Ham/Flierbelten) met 30 bungalows, voornamelijk voor de verhuur. Het bestemmingsplan hiervoor is in behandeling. Verwacht wordt dat het park in 2009 wordt geopend; In de gemeente Oude IJsselstreek is onlangs de verkoop van kavels en recreatiebungalows van Resort Sinderen gestart. Door SelektResorts worden circa 100 kavels voor recreatiebungalows/chalets gerealiseerd naast centrale voorzieningen zoals onder meer een restaurant, tennisbaan en zwembad; In de gemeente Montferland spelen twee plannen: de uitbreiding van Landal Stroombroek met 40 bungalows (ruimte in het bestemmingsplan) en het plan de Sedde. Dit plan, waarin 100 verhuurbungalows (alsmede een hotel en modeltuinen) zijn voorzien, verkeert in de MER-fase.

Gebruik verblijfsrecreatiecomplexen

Omvang en opbouw vraag Vorig jaar (2006) werden er in Nederland circa 17,8 miljoen vakanties doorgebracht. Hiervan betrof verreweg het grootste deel (bijna 13,5 miljoen vakanties, ofwel 76%) toeristische vakanties. Het aantal seizoensrecreatieve 11 vakanties bedroeg circa 4,3 miljoen, zie ook figuur 4.1. Figuur 4.1.

Verdeling aantal binnenlandse vakanties Nederland (2006)

2.050.000

2.270.000

6.690.000

6.790.000

Lange seizoensrecreatieve vakanties Lange toeristische vakanties

Korte seizoensrecreatieve vakanties Korte toeristische vakanties

Bron: bewerking data CVO.

Indien nader gekeken wordt naar het type accommodaties waarin deze vakanties zijn doorgebracht, kan worden geconstateerd dat er voor seizoensrecreatieve vakanties een duidelijk accent ligt op kamperen. Dit geldt voor Overijssel nog sterker dan voor Nederland (zie figuur 4.2. op de volgende pagina).

11 Dit betreft vakanties in een seizoensrecreatieve logiesaccommodatie, zoals bijvoorbeeld stacaravan, tweede woning of eigen boot.


14

Figuur 4.2. 100%

Opbouw seizoensrecreatieve vakanties Nederlanders(2006) 5.000

130000

90%

630000 73.000

80%

70%

60% 2440000 50% 200.000 40%

30%

20% 1120000 10% 37.000 0% Nederland

Overijssel

Vakantiewoning, bungalow

Caravan, vouwwagen

Boot

Overig

Bron: bewerking data CVO (uit Statline).

Ook bij de toeristische vakanties springen twee accommodatievormen er duidelijk uit (zie ook figuur 4.3. en tabel 4.2. op de volgende pagina): hotels en vakantiebungalows. Deze twee, comfortabele, accommodatievormen zijn goed voor ruim 70% (Nederland) respectievelijk circa 60% (Overijssel) van het aantal binnenlandse toeristische vakanties. Figuur 4.3. 100%

Opbouw toeristische vakanties Nederlanders (2006) 230000 90000 620000 178000 850000

90%

80%

106.000 7.000 67.000 21.000 87.000

1940000

70%

209.000

60%

50% 6710000 495.000

40%

30%

20%

2830000

10%

261.000

0% Nederland Hotel

Vakantiewoning, appartement

Overijssel Caravan, vouwwagen

Tent, bungalowtent

Campers

Groepsaccommodatie

Boot

Overig

Bron: bewerking data CVO (uit Statline).

Wel valt op dat vakantiewoningen en appartementen in Overijssel een beduidend minder belangrijke accommodatie vormen dan gemiddeld in Nederland (40% versus 50% van alle vakanties van Nederlanders). In Overijssel wordt daarentegen relatief meer gekampeerd. Ook de overige accommodatievormen (waaronder woningen van een particulier) zijn relatief belangrijk.


15

Tabel 4.2.

Vakanties Nederland en Overijssel naar accommodatie (2006)

Seizoensrecreatieve vakanties Vakantiewoning, bungalow Caravan, vouwwagen Boot Overig Toeristische vakanties Hotel Vakantiewoning, appartement Caravan, vouwwagen Tent, bungalowtent Campers Groepsaccommodatie Boot Overig Totaal vakanties Bron: bewerking data CVO (uit Statline).

Nederland 4.320.000 1.120.000 (26%) 2.440.000 (56%) 630.000 (15%) 130.000 (3%) 13.480.000 2.830.000 (21%) 6.710.000 (50%) 1.940.000 (14%) 850.000 (6%) 177.900 (1%) 620.000 (5%) 90.000 (1%) 230.000 (2%) 17.800.000

Overijssel 315.000 37.000 (12%) 200.000 (63%) 73.000 (23%) 5.000 (2%) 1.253.000 261.000 (21%) 495.000 (40%) 209.000 (17%) 87.000 (7%) 21.000 (2%) 67.000 (5%) 7.000 (1%) 106.000 (8%) 1.568.000

e

Overnachtingen bungalows: Overijssel ruim 5% marktaandeel, 8 provincie 12 13 Indien naar het totaal aantal overnachtingen in bungalowparken wordt gekeken, kan worden geconstateerd dat er in 2006 ruim 1,4 miljoen 14 overnachtingen zijn doorgebracht in bungalows in Overijssel . Hiermee heeft Overijssel een marktaandeel van 5,25% (het aantal overnachtingen in Nederland bedroeg ruim 26,8 miljoen). e

Met ruim 1,4 miljoen overnachtingen neemt Overijssel de 8 plaats in op de ranglijst van provincies wat betreft bungalowovernachtingen. Hiermee staat Overijssel op de ranglijst tussen de provincies Zuid-Holland (bijna 2,0 miljoen) en Friesland (circa 1,2 miljoen) in, zie ook tabel 4.3. Tabel 4.3.

Omvang aantal bungalowovernachtingen

Limburg Gelderland Noord-Holland Noord-Brabant Zeeland Drenthe Zuid-Holland Overijssel Friesland Flevoland Groningen Utrecht Nederland Bron: bewerking data CBS.

Aantal overnachtingen (2006) 5.373.000 3.632.700 2.976.600 2.887.100 2.852.300 2.701.300 1.957.000 1.407.500 1.196.300 1.062.500 473.800 293.300 26.803.300

12 Inclusief buitenlanders (bron: CBS). De eerdere gegevens betreffen het aantal vakanties van Nederlanders (bron: CVO). 13 Officieel noemt het CBS deze categorie “huisjescomplexen”. Omdat deze categorie hoofdzakelijk betrekking heeft op bungalowparken en deze term algemeen geaccepteerd is, is deze gebruikt. 14 Bron: Toerisme in Nederland 2006; Het gebruik van logiesaccommodaties, CBS. Het betreft complexen met zomerhuisjes, bungalows of appartementen met minimaal 20 slaapplaatsen, voor zover de verblijfseenheden hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn.


16

Achterblijvende bezettingsgraad bungalowparken Overijssel In onderstaande tabel is de bezettingsgraad van de verschillende type toeristische accommodatievormen weergegeven. Hieruit kan worden afgelezen dat de bezetting sterk verschilt per type accommodatie (en ook per regio). Hotels zijn in het algemeen het best bezet (mede door het zakelijke gebruik ervan), gevolgd door bungalowparken. Campings zijn meestal relatief het minst goed bezet. Tabel 4.4.

Slaapplaatsbezettingsgraad naar accommodatie (2006) Nederland 46,6% 12,5% 35,8% 23,1%

Hotels, pensions Campings (toeristisch) Bungalowparken, appartementen Groepsaccommodaties Bron: bewerking data CBS.

Overijssel 36,2% 12,4% 24,7% 24,9%

Achterhoek 33,9% NB NB NB

Voor de provincie Overijssel geldt dat de bezettingsgraad bij zowel de hotels als de bungalowparken sterk achterblijft bij het landelijk gemiddelde. Voor de campings en groepsaccommodaties is de bezetting ongeveer marktconform. In figuur 4.4. is de bezettingsgraad van bungalowparken per provincie afgezet tegen het Nederlands gemiddelde (35,8%). Uit deze figuur kan duidelijk worden opgemaakt dat de bungalowsector in Overijssel benedengemiddeld presteert: de bezettingsgraad blijft ruim 11 procentpunt achter bij het Nederlands gemiddelde. Verder valt uit de grafiek op te maken dat met name provincies met grote parken van sterke ketens (Center Parcs, Landal en RP Holidays) – zoals Flevoland en Limburg – bovengemiddeld scoren. De schaalgrootte (iets benedengemiddeld volgens CBS) en structuur van het aanbod (beperkt aandeel ketenbedrijven) lijken hier (mede) voor verantwoordelijk, anders dan bijvoorbeeld de omgevingswaarde (zoals bijvoorbeeld in Friesland). Figuur 4.4.

Bezettingsgraad bungalowparken per provincie

60,0%

53,0% 50,0%

47,5% 45,1% 42,0%

40,0%

37,0%

35,9%

35,2%

Nederland: 35,8%

35,1% 32,4%

31,9%

30,0% 24,7% 22,8% 20,0%

10,0%

0,0% Flevoland

Groningen

Limburg

ZuidHolland

NoordBrabant

Utrecht

Zeeland

NoordHolland

Gelderland

Drenthe

Overijssel

Friesland

Bron: bewerking data CBS.


17

4.4.

Trends en ontwikkelingen

In deze paragraaf is ingegaan op de ontwikkeling van de vraag en trends. Hierbij is eerst een beeld geschetst van de historische ontwikkeling van de vraag (4.4.1.). Vervolgens is ingegaan op de verwachte ontwikkeling voor de toekomst. 4.4.1.

Historische ontwikkeling vraag

De ontwikkeling van het aantal vakanties in Nederland en Overijssel tussen 1996 en 2006 laat enkele opvallende trends zien. In de onderstaande tabellen wordt een analyse gemaakt van zowel seizoensrecreatieve als toeristische vakanties. Als eerste worden de ontwikkelingen op nationaal niveau getoond, 15 vervolgens wordt verder ingegaan op de trends in Overijssel . Nederland Het totale aantal binnenlandse vakanties is in de afgelopen tien jaar een kleine 5% toegenomen. Met name de toeristische vakanties vertoonden in deze periode een forse groei (circa 19%, met name de korte vakanties), terwijl de markt voor seizoensrecreatieve vakanties fors is afgenomen (met circa 24%). Vooral de korte seizoensrecreatieve vakanties (bijvoorbeeld bezoek aan de vaste (sta)caravan of tweede woning) waren de afgelopen jaren minder in trek (35% minder vakanties). Tabel 4.5.

Indexcijfers aantal vakanties in Nederland (1996=100)

‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 Seizoensrecreatieve vakanties 92,4 87,1 92,4 108,9 118,8 * Lange vakanties 17 67,9 74,7 74,5 82,3 87,9 * Korte vakanties 18 107,6 94,8 103,6 125,5 138,0 Toeristische vakanties 97,8 97,9 97,6 92,2 96,8 * Lange vakanties16 100,8 100,4 98,3 93,8 101,1 * Korte vakanties17 94,2 95,0 96,8 90,5 91,8 Totaal vakanties 96,0 94,3 95,9 97,8 104,1 Bron: bewerking data CVO (uit Vakanties van Nederlanders).

16

‘02

‘03’

‘04

‘05

‘06

90,2 93,7 88,0

80,9 94,7 72,3

79,8 88,1 74,7

74,8 82,0 70,4

76,4 94,7 65,0

119,7 117,9 121,8 109,9

118,9 114,7 123,6 106,3

118,4 117,8 119,2 105,6

115,1 109,8 121,2 101,7

118,6 111,6 126,5 104,6

De afname van de markt voor seizoensrecreatieve vakanties en de toename van de markt voor toeristische vakanties laat zich nader verklaren door de ontwikkelingen van de vraag naar vakanties per accommodatievorm nader te bekijken. Om ook de ontwikkelingen in de regio rondom Hof van Twente duidelijker te maken, is de nationale trend vergeleken met de trend in de provincie Overijssel. Aangezien alleen cijfers over de afgelopen zes jaar beschikbaar zijn, wordt de ontwikkeling sinds 2000 geanalyseerd (index = 100). Uit tabel 4.6. blijkt dat ook vanaf het jaar 2000 de trend sinds 1996 is voortgezet: het aantal seizoensrecreatieve vakanties is sterk afgenomen (met zo’n 30% sinds 2000), waarbij met name de eigen caravan en boot veel minder worden gebruikt voor een vakantie. Het gebruik van tweede woningen veranderde nauwelijks. 15 Exacte cijfers op een meer specifiek regioniveau of voor de Achterhoek zijn niet beschikbaar. 16 Bron: CVO/CBS, 2007. Het betreft het aantal vakanties van Nederlanders in Nederland. 17 Een verblijf buiten de eigen woning voor ontspanning of plezier met ten minste vier opeenvolgende overnachtingen. Een verblijf bij familie, vrienden of kennissen in Nederland telt alleen mee als de bewoners de hele tijd of de meeste dagen afwezig waren. 18 Idem alleen bedraagt de vakantieduur één, twee of drie overnachtingen.


18

Tabel 4.6.

Ontwikkeling vakanties Nederland naar accommodatie (2000=100)

Jaar ‘01 ‘02 ‘03’ Seizoensrecreatieve vakanties 109,1 82,7 74,3 Vakantiewoning, bungalow 99,6 99,6 87,1 Caravan, vouwwagen 104,4 74,9 65,6 Boot 120,4 80,1 73,3 Toeristische vakanties 104,9 129,8 128,9 Hotel 102,5 132,9 127,7 Vakantiewoning, appartement 104,3 134,8 131,7 Caravan, vouwwagen 103,5 108,3 101,7 Tent, bungalowtent 97,4 98,8 118,4 Groepsaccommodatie 147,6 165,3 165,0 Totaal vakanties 106,4 112,4 108,7 Bron: bewerking data CVO (uit Vakanties van Nederlanders).

‘04 73,3 102,2 65,5 59,7 128,4 127,7 132,1 108,9 105,3 163,2 108,0

‘05 68,7 84,8 61,6 74,1 124,8 132,8 130,3 97,6 89,8 147,9 104,0

19

‘06 70,1 99,3 60,6 66,7 128,5 139,6 135,5 107,1 84,6 163,2 106,9

De markt voor toeristische vakanties is landelijk gezien toegenomen met een kleine 30%, met name het gebruik van vakantiewoningen, bungalows en appartementen is gestegen (ruim 35%), evenals het aantal vakanties in hotels. Het gebruik van een tourcaravan of vouwwagen is iets toegenomen, terwijl de tent en boot veel minder populair zijn geworden als accommodatievorm. Overijssel De ontwikkelingen in de vakantiemarkt in Overijssel komen grotendeels overeen met de nationale ontwikkelingen. Het totaal aantal vakanties is in Overijssel met 16% gestegen, hetgeen meer is dan in Nederland. Dit is veroorzaakt door een geringere daling van het aantal seizoensrecreatieve vakanties (-23% in plaats van -30%). Opvallend hierbij is dat met name het aantal seizoensrecreatieve vakanties in bungalows/vakantiewoningen fors is teruggelopen (zie tabel 4.7.). Tabel 4.7.

12

Ontwikkeling vakanties Overijssel naar accommodatie (2000=100)

Jaar ‘01 ‘02 ‘03’ Seizoensrecreatieve vakanties 171 104 79 Vakantiewoning, bungalow 100 66 Caravan, vouwwagen 159 103 80 Boot 200 28 26 Toeristische vakanties 114 122 141 Hotel 126 140 132 Vakantiewoning, appartement 102 92 106 Caravan, vouwwagen 75 110 133 Tent, bungalowtent 183 140 212 Groepsaccommodatie 221 185 281 Totaal vakanties 131 117 122 Bron: bewerking data CVO (uit Vakanties van Nederlanders).

‘04 104 79 119 20 130 124 89 140 205 176 122

‘05

‘06

78 54 84 29 132 125 106 127 175 75 116

77 29 80 48 133 141 113 109 144 200 116

De toeristische vakanties in Overijssel namen in aantal toe met 33% in de afgelopen zes jaar. Met name de vakanties in hotels en groepsaccommodaties zijn in aantal flink gegroeid, maar ook bungalows en appartementen zijn meer gewild dan zes jaar geleden (+ circa 13%), maar de groei is minder groot dan landelijk.

19 Bron: CVO/CBS, 2007. Indexcijfers van de categorieën ‘camper’, ‘boot’ (toeristische vakanties) en ‘overig’ zijn vanwege de kleine aantallen niet berekend.


19

Ontwikkeling bungalowovernachtingen: daling 23%, niet marktconform Als gekeken wordt naar het totaal aantal bungalowovernachtingen (inclusief overnachtingen van buitenlanders) in Overijssel in plaats van het aantal vakanties van Nederlanders, kan worden geconstateerd dat dit aantal tussen 1998 en 2006 met ruim 23% is gedaald. Deze ontwikkeling staat haaks op de landelijke ontwikkeling (+8,5%). Door deze tegengestelde ontwikkeling is het marktaandeel van Overijssel dan ook fors gedaald; in 1998 bedroeg dit nog 7,4% (inmiddels 5,25%). Tabel 4.8.

Omvang en ontwikkeling aantal bungalowovernachtingen

Limburg Gelderland Noord-Holland Noord-Brabant Zeeland Drenthe Zuid-Holland Overijssel Friesland Flevoland Groningen Utrecht Nederland Bron: bewerking data CBS.

1998 4.964.800 3.646.700 2.686.500 2.629.400 1.914.200 2.406.400 1.697.300 1.830.900 1.163.600 1.043.100 394.800 331.800 24.709.400

2006 5.373.000 3.632.700 2.976.600 2.887.100 2.852.300 2.701.300 1.957.000 1.407.500 1.196.300 1.062.500 473.800 293.300 26.803.300

Groei 1998-2006 8% 0% 11% 10% 49% 12% 15% -23% 3% 2% 20% -12% 8%

De daling van de overnachtingen in Overijssel staat ook haaks op de ontwikkeling in de andere provincies (zie ook tabel 4.8.). Alleen in Utrecht is het aantal overnachtingen eveneens gedaald, maar in die provincie is ook het aantal slaapplaatsen gedaald, terwijl in Overijssel wel sprake was van een stijging van het aanbod, zoals landelijk en in de meeste andere provincies. Ons inziens wordt deze tegengestelde ontwikkeling niet veroorzaakt door de omgevingskwaliteit maar door het aangeboden product (benedengemiddelde schaalgrootte en daardoor beperktere attractiewaarde, weinig ketens en daardoor beperktere marketingkracht, etc.). 4.4.2.

Verwachte ontwikkeling

De verwachte ontwikkeling van de vraag naar verblijfsaccommodaties in Nederland verschilt sterk per accommodatievorm. Campings In de komende jaren is bij veel kampeerbedrijven, met name in de traditionele bos- en heidegebieden, een neergang in de afzet en omzet te vrezen. De prognose voor de vraag naar Nederlandse campings is in het algemeen niet gunstig: juist in de zomermaanden boeken veel Nederlanders een plaats op campings in bijvoorbeeld Frankrijk of Italië. De korte vakanties spreiden zich meer over het hele jaar terwijl juist in de winter campings gesloten (moeten) zijn en zodoende niet kunnen meeprofiteren van deze vraag. Er is sprake van een licht dalende markt en hierin wordt geen positieve omslag verwacht (de verwachting is dat het aantal kampeervakanties tussen 2007-2015 met 20 gemiddeld 1% per jaar zal dalen ). 20 Bron: Toekomstvisie ontwikkeling vakantiemarkt 2007-2015, NBTC-NIPO Research. Het betreft het aantal vakanties in Noordwest-Europa.


20

Niet onbelangrijk is hierbij op te merken dat met relatief lage prijzen en lage kosten de minicamping de bezetting van professionele campings kan aantasten. Tegelijkertijd ontstaan hierdoor meer kampeercapaciteit en kansen voor behoud en versterking van de agrarische bedrijven in het buitengebied. Hotels De afgelopen jaren is het aantal vakanties in hotels fors toegenomen. Ook de zakelijke vraag is toegenomen. Door de economische groei en de internationale vervlechting van het bedrijfsleven, het openbaar bestuur en de wetenschap, alsmede door de opkomst van de kennisindustrie neemt het zakelijk reizen toe. Daarnaast is er een toename van recreatieve reismotieven: bedrijfsuitstapjes, excursies van verenigingen, familiereünies zijn tegenwoordig vaak meerdaags. Ten slotte stijgt de mobiliteit in de vorm van meer autobezit, lagere tarieven in de luchtvaart en snellere treinen. Dit maakt het reizen gemakkelijker en ook dat schept meer vraag naar hotels. Verwacht wordt dat de korte hotelvakanties (excl. 19 citytrips) de komende jaren met gemiddeld 4% per jaar zullen groeien . Bungalowparken Voor de verblijfsrecreatieve markt waaronder de markt voor bungalows wordt 21 voor de periode tot 2015 een gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5% verwacht . Gezien de schaalgrootte, innovatieve producten en diensten en constante kwaliteitsverbetering is binnen deze markt de kans op succes voor de grote 22 bungalowparken het grootst . Belangrijke succesfactor daarbij is dat de grote aanbieders hun doelgroep scherper afbakenen (marktsegmentatie) en zichzelf sterker onderscheiden (productdifferentiatie) dan de kleinere bungalowparken en andere vormen van verblijfsrecreatie. Grotere bungalows Vanaf 1 januari 2008 maakt bungalowpark De Bloemert in Drenthe deel uit van Landal GreenParks en eind mei opent het gloednieuwe appartementencomplex Landal Résidence Terschelling. Verder zijn op verschillende parken bungalows voor 10 of meer personen in gebruik genomen. “We zien de trend naar grotere bungalows nog steeds toenemen. Behalve onze zeer populaire 18-persoons reüniebungalows, hebben we op een aantal parken bungalows van 10,12 of 24 personen in gebruik genomen. Ook in 2008 worden op diverse parken deze grotere typen bijgebouwd, want de vraag naar deze grotere typen blijft stijgen”, aldus Bas Hoogland, commercieel directeur van Landal GreenParks. Bron: Tourpress, 18 december 2007.

4.5.

Conclusies

Op basis van de analyses in dit hoofdstuk kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • De kampeersector is zeer dominant in het studiegebied (75% eenheden, in Twente zelfs 80% en in de Kop van Overijssel 86%). Ook uit cijfers van het CVO blijkt dat er in Overijssel relatief veel gekampeerd wordt; • Er zijn slecht een beperkt aantal grote(re) bungalowparken in het studiegebied gevestigd. Tevens is het aanbod aan grotere bungalows zeer beperkt. 21 Bron: Toekomstvisie ontwikkeling vakantiemarkt 2007-2015, NBTC-NIPO Research. Het betreft het aantal vakanties in Noordwest-Europa. 22 In het onderzoek van NBTC-NIPO Research was 37% van de respondenten het (zeer) eens met de stelling “ik denk dat ik de komende jaren vooral kies voor grote bungalowparken met veel voorzieningen”.


21

• • • •

•

•

•

In Twente (en ook in de Kop van Overijssel) blijft de gemiddelde schaalgrootte van de bungalowparken overigens achter bij het gemiddelde van het onderzoeksgebied; De regio beschikt met name over zelfstandige bedrijven, ongeveer 20% van de parken is aangesloten bij een keten; Ongeveer de helft van de bungalowcapaciteit is beschikbaar voor de toeristische verhuur. Met 1,4 miljoen overnachtingen in bungalows heeft de provincie Overijssel een marktaandeel van 5,25% ten opzichte van het aantal overnachtingen in e Nederland. Hiermee is Overijssel de 8 provincie; Landelijk gezien zijn bungalows (samen met hotels) de accommodatievorm waarnaar de vraag het hardste groeit (met name voor korte vakanties). In Overijssel blijft deze groei achter c.q. is zelfs sprake van een daling van het aantal overnachtingen. Hierdoor kalft het marktaandeel van Overijssel af (in 1996 was het marktaandeel nog 7,4%); Niet alleen blijft de positie van Overijssel op gebied van het aantal/aandeel e bungalowvakanties/-overnachtingen (8 provincie, 40% van de toeristische vakanties tegen 50% landelijk) alsmede de ontwikkeling daarvan achter. Ook wat betreft de bezetting van bungalows scoort de provincie (sterk) benedengemiddeld. De bezettingsgraad is met 24,7% (landelijk 35,8%) zeer laag (alleen in Friesland ligt de bezettingsgraad nog iets lager); Deze achterblijvende positie wordt o.i. niet veroorzaakt door de omgevingskwaliteit maar door het aangeboden product (benedengemiddelde schaalgrootte en daardoor beperktere attractiewaarde, weinig ketens en daardoor beperktere marketingkracht, etc.). Verwacht wordt dat het aantal bungalowvakanties de komende jaren verder zal groeien (gemiddeld met 0,5% per jaar), net als korte hotelvakanties (+4% per jaar). Voor de kampeermarkt wordt een daling verwacht (-1% per jaar).


22

5.

TOEKOMSTVERWACHTINGEN EN EFFECTEN SCENARIO’S

5.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk is ingegaan op de toekomstige effecten in een tweetal denkbare scenario’s, te weten “niets doen” (5.2.) en het “toevoegen van een aantal eigentijdse vakantiebungalowparken” (5.3.). Dit hoofdstuk is afgesloten met conclusies (5.4.).

5.2.

Effecten scenario “niets doen”

Huidige product sluit niet (meer) aan op vraag Zoals in het voorgaande hoofdstuk is aangegeven stijgt het aantal korte vakanties in Nederland, waarbij met name de vraag naar comfortabele, jaarrond, accommodaties zoals hotels en bungalows toeneemt. De kampeermarkt stagneert/daalt. Binnen de markt voor bungalowparken stijgt de vraag naar grotere (familie)woningen en naar meer differentiatie op gebied van voorzieningen (wellness, golf, avontuur, etc.) nu de bungalowmarkt volwassen is geworden. Onevenwichtige productiestructuur Het verblijfsrecreatief aanbod in het studiegebied wordt gedomineerd door vaste plaatsen op campings (75% van het aantal eenheden, in Twente zelfs 80% en in de Kop van Overijssel 86%). Wat betreft het bungalowaanbod geldt dat het aanbod relatief kleinschalig is (m.n. in Twente en Kop van Overijssel) en gedomineerd wordt door zelfstandige bedrijven, waardoor de marketingkracht relatief bescheiden is. Door dit kleinschalige karakter ontbreken (autonome) investeringsmogelijkheden van enige allure. Verder valt op dat er slechts weinig aanbod aan grotere bungalows (voor meer dan 6 personen) beschikbaar is. Geconcludeerd kan worden dat het huidige product niet meer aansluit op de huidige en toekomstige vraag. Achterblijvende ontwikkeling Zoals uit de analyses in hoofdstuk 4 blijkt, is het aantal bungalowovernachtingen in Overijssel de laatste jaren gedaald, terwijl landelijk sprake is van een groei. Hierdoor is het marktaandeel van Overijssel gedaald van 7,4% tot 5,25%. Verder blijkt de bezettingsgraad sterk achter te blijven bij het landelijk gemiddelde. Downgrading en verdwijning toeristische capaciteit dreigen Als “niets” wordt gedaan om de structuur van het huidige aanbod te doorbreken, dreigt een verdere stagnatie/daling van de vraag. Hierdoor daalt de omzet van de bedrijven waardoor – bij stijgende kosten – rendementen (verder) onder druk komen te staan en investeringen niet langer verantwoord/mogelijk zijn. Hierdoor ontstaat een downgrading van het geboden product (dat steeds minder aansluit op de vraag, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat). Op (korte) termijn zal dit leiden tot uitponding op de bedrijven waardoor een deel van de toeristische 23 capaciteit verdwijnt . Hierdoor zal de economische betekenis van de sector afnemen (minder bestedingen en werkgelegenheid met een afkalvend draagvlak voor voorzieningen in de regio als gevolg).

23 Momenteel is ongeveer de helft van de bungalowcapaciteit (nog) beschikbaar voor de toeristische verhuur.


23

5.3.

Effecten toevoegen eigentijdse vakantiebungalowparken

5.3.1.

Beschrijving plannen

Zoals in hoofdstuk 4 is aangegeven spelen er een aantal (concrete) plannen voor nieuwe verblijfsrecreatiecomplexen in het studiegebied, waaronder drie plannen voor wat grootschaligere (> 100 bungalows), eigentijdse bungalowparken in Overijssel. Naast deze plannen bestaat net over de Duitse grens nog een plan voor een bungalowpark in Bad Bentheim. Onderstaand is kort op deze plannen ingegaan. ’t Satersloo te Saasveld Het plan ‘t Satersloo – aan de noordzijde van Saasveld in de gemeente Dinkelland (Twente) – omvat 126 recreatiewoningen en een kleine golfbaan (pitch & putt) alsmede een beperkte centrumvoorziening. De woningen worden gekenmerkt door een hoge mate van diversiteit (zo komen er bijvoorbeeld zeven typen woningen (voor 4 tot 14 personen) die worden gerealiseerd in twee (luxe) uitvoeringen). In het woningprogramma wordt uitgegaan van 90 woningen (71%) die geschikt zijn voor 7 of meer personen. Centraal in de belevingswaarde van het park staat de “plattelandsbeleving” van het Twentse coulisselandschap. Belangrijke motieven en activiteiten van de gasten zullen liggen in de rust en het medegebruik van de omgeving (wandelen, fietsen, etc.). Landgoed Hof van Twente Het plan voor Landgoed Hof van Twente omvat 350 recreatiebungalows (uitsluitend voor de verhuur). Deze bungalows bieden volgens het meest actuele bouwprogramma in totaal plaats aan circa 2.800 personen (gemiddeld 8 bedden per woning, 175 bungalows (50%) is geschikt voor meer dan 6 personen). Centraal in het plan staan de kwalitatief hoogwaardige beleving van de Twentse cultuur en sportieve voorzieningen. De 18-holes golfbaan geeft tevens allure aan het project en spreekt hiermee een andere, (deels) hoogwaardigere doelgroep aan. Recreatiepark Scheerwolde Recreatiepark Scheerwolde ligt in de gemeente Steenwijkerland (Kop van Overijssel), vlakbij Nationaal Park De Weerribben en De Wieden. Het plan behelst ongeveer 260 luxe verhuur recreatiewoningen (circa 50% geschikt voor meer dan 6 personen) met een recreatieplas en passantenhaven. Centraal in de beleving van het plan staat de beleving van de natuur, het water en de rust en cultuur/erfgoed in de Kop van Overijssel. Het water zorgt niet alleen voor de belevingswaarde van het plan maar vergroot – door de recreatieplas en doordat een deel van de woningen watergebonden zal zijn – tevens de recreatieve gebruiksmogelijkheden van het park. Bad Bentheim Het project Bad Bentheim behelst een bungalowpark met 250 recreatiewoningen (variërend in grootte van 5-15 personen). Het park krijgt een duidelijke wellnesssignatuur, met onder meer een eigen wellnesscentrum met een publiek karakter. Hiermee – alsmede met de op de streek gerichte architectuur – sluit het park aan op de kernkwaliteiten van het erkende thermaal kuuroord Bad Bentheim. Tevens zorgt de architectuur voor een stukje “buitenlandervaring” in de beleving van de gasten.


24

Conclusie Bovenstaande vier plannen hebben gemeenschappelijk dat zij allemaal gebruik maken van de kernkwaliteiten van de omgeving, wat betreft de architectuur daar ook aansluiting bij zoeken (mede om de beleving te versterken) en dat een hoge mate van diversiteit van de woningen in aantal personen, uitvoeringen (luxe) en mogelijkheden wordt gerealiseerd. Door de voorzieningen die gerealiseerd worden, krijgen de parken elk een eigen signatuur en ontstaat differentiatie en onderscheidend vermogen: • ’t Satersloo: rust en plattelandsbeleving; • Landgoed Hof van Twente: golfpark; • Scheerwolde: waterpark; • Bad Bentheim: wellnesspark. Met deze verschillende signatuur kunnen de parken inspelen op verschillende consumentenmotieven en doelgroepen. Hierdoor wordt de markt gesegmenteerd aangestuurd en daarmee vergroot. De voorzieningen van de parken zijn in principe publiek en daarmee ook bruikbaar voor inwoners en verblijfsgasten uit de omgeving. 5.3.2.

Effecten

Impuls aanbod nodig voor ombuigen neergaande trend Om de neergaande trend in het marktaandeel om te buigen in een nieuwe groeifase zijn impulsen aan de aanbodzijde onontbeerlijk. Dit nieuwe aanbod moet uiteraard aansluiten op de wensen en voorkeuren van toeristen en voldoende schaal en slagkracht hebben om dit effect te bewerkstelligen. Om Overijssel op de kaart te zetten als interessante bungalowdestinatie zijn meerdere parken/aanbieders nodig die een toevoeging vormen ten opzichte van het bestaande aanbod (zowel wat betreft productaanbod – meer differentiatie wat 24 betreft thematiek én geboden bungalows – als marketingapparaat ). Aldus ontstaat een evenwichtigere en gezondere productiestructuur van het totale aanbod in het studiegebied. Landgoed Hof van Twente (350 recreatiewoningen) kan samen met de andere eigentijdse plannen in de regio – zoals ’ t Satersloo (circa 125 recreatiewoningen), Scheerwolde (circa 260 recreatiewoningen) en Bad Bentheim (circa 250 recreatiewoningen net over de grens) – zorgen voor deze impuls. Afgezet tegen het totale bungalowaanbod in het studiegebied betekent Landgoed Hof van Twente een toename van bijna 5% van het aantal bungalows. De drie plannen in Overijssel samen zijn goed voor een toename van circa 10%. Hof van Twente leidt tot marktontwikkeling… Landgoed Hof van Twente kan met het voorgestelde (bouw)programma – samen met de andere projecten – zorgen voor de benodigde impuls en differentiatie. Het project beschikt immers over diverse grotere familiehuizen (175 huizen voor 9 of meer personen) en o.a. een 18-holes golfbaan (terwijl de huidige golfbanen in het studiegebied solitair gelegen zijn). 24 Met RP Holidays als exploitant/verhuurder beschikken de plannen over een aanzienlijke marketingkracht. Immers: RP Holidays geeft jaarlijks 1,3 miljoen accommodatiegidsen uit (waarvan 25% in het buitenland!) en de site telt jaarlijks 8 miljoen unieke ‘hits’. Ter vergelijking bij Landal betreft het circa 1 miljoen brochures per jaar en telt de website jaarlijks 7,1 miljoen bezoekers.


25

Hiermee kan Landgoed Hof van Twente doelgroepen aanboren die momenteel niet naar Overijssel komen, zoals mensen die tijdens hun vakantie willen golfen 25 (ter illustratie: bij Vakantie- en Golfresort Cochem komt momenteel ongeveer 40% van de gasten (mede) vanwege de golfbaan en verwacht wordt dat dit percentage verder zal groeien) alsook groepen (families, bedrijven, vrienden, etc.) die graag beschikken over een eigen accommodatie voor de groep, maar zich niet aangetrokken voelen tot groepsaccommodaties (en wel tot de grotere, comfortabele, woningen op een bungalowpark). Landgoed Hof van Twente zal dus zorgen voor marktontwikkeling. Nieuw aanbod leidt niet tot ontwrichting In september 2006 is in Friesland een nieuw park van Landal GreenParks geopend met 188 recreatiewoningen en 10 appartementen. Dit park aan het Lauwersmeer beschikt over een bijzondere architectuur (vestingstadje) en onderscheidt zich mede daardoor van het bestaande aanbod in de regio. Op basis van cijfers van het CBS blijkt dat het aantal overnachtingen in verblijfsrecreatieaccommodaties in Friesland in de laatste maanden van 2006 (september-december) met 22,5% te zijn gegroeid ten opzichte van dezelfde periode in 2005. Landelijk bedroeg deze stijging "slechts" 9,4%. Klaarblijkelijk zorgt een aanbodimpuls – zowel kwantitatief als kwalitatief – voor een forse groei van de vraag en leidt dit niet tot een ontwrichting van de markt.

… en tevens productontwikkeling Naast dat Landgoed Hof van Twente zorgt voor marktontwikkeling, vormt het park eveneens een soort productontwikkeling voor de omliggende parken/ aanbieders. De gasten van deze parken kunnen immers medegebruik maken van de openbare voorzieningen van Landgoed Hof van Twente (naast de golfbaan o.a. zwembad, horeca, supermarkt, midgetgolf, etc.). Deze parken kunnen hiermee een hogere attractiewaarde bieden en kunnen daarvan profiteren via een hogere bezetting en/of prijs, waardoor op termijn het rendement en de investeringsruimte verbetert. Het toegenomen voorzieningenpakket kan aldus fungeren als katalysator voor een algehele kwaliteitsverbetering in het studiegebied. 5.4.

Conclusies

De productiestructuur van de markt voor verblijfsrecreatiecomplexen in het studiegebied en het geboden product sluiten momenteel onvoldoende aan op de vraag van de toerist die behoefte heeft aan luxere en grotere accommodaties en meer voorzieningen (om ook buiten het seizoen op (korte) vakantie te gaan). Dit blijkt uit het aantal bungalowovernachtingen in Overijssel dat de laatste jaren gedaald is in tegenstelling tot een landelijke groei, waardoor er sprake is van een (sterke) daling van het marktaandeel. Overijssel mist hierdoor een stuk economische ontwikkeling. Als “niets” wordt gedaan om de structuur van het huidige aanbod aan te passen dreigt een verdere daling van de vraag. Dit kan leiden tot een downgrading van het geboden product, uitponding en het verdwijnen van een deel van de toeristische capaciteit, hetgeen negatieve economische consequenties heeft (minder toeristische bestedingen, dalende werkgelegenheid, afkalvend draagvlak voorzieningen).

25 Andere effecten van de combinatie van het vakantiepark met de golfbaan die worden geconstateerd zijn: relatief veel buitenlandse gasten, gasten uit een hoger segment alsmede seizoensverlenging.


26

Om de neergaande trend om te buigen in een nieuwe groeifase zijn impulsen (met voldoende schaal, verblijfsduur en slagkracht) onontbeerlijk. De plannen in Overijssel (Landgoed Hof van Twente, Scheerwolde en ’t Satersloo) en net over de grens (Bad Bentheim) kunnen hiervoor zorgen. Samen beschikken deze projecten over voldoende schaal en – met RP Holidays als exploitant – de benodigde marketingkracht om Overijssel op de kaart te zetten als bungalowdestinatie, terwijl de parken wel hun eigen signatuur en aantrekkingskracht hebben. Door de differentiatie in de voorzieningen alsmede in het type woningen ontstaat marktontwikkeling (nieuwe doelgroepen worden aangetrokken) en tevens productontwikkeling (groter recreatief voorzieningenpakket in Overijssel). Per saldo verwachten wij dat de effecten voor het studiegebied overwegend positief zullen zijn.


27

Bijlage 1

Afbakening

Onderwerp De markt voor verblijfsrecreatiecomplexen is voor deze studie afgebakend conform de definitie zoals gehanteerd door Van Gent Van der Reest in het rapport uit 2004: “Een complex is een aantal van 5 of meer – niet dan wel moeilijk verplaatsbare – objecten op één locatie die voor toeristisch gebruik bedoeld zijn maar qua type en kwaliteit van het object voor de gebruiker in aanmerking komen voor gebruik gedurende een langere periode c.q. het hele jaar”. In deze definitie worden alle zomerrecreatiewoningen, vakantierecreatiewoningen, vakantieappartementen, stacaravans en chalets meegenomen, ongeacht of deze eenheden (hoofdzakelijk) voor de verhuur beschikbaar zijn. Gebied Het studiegebied omvat de gehele provincie Overijssel aangevuld met de gebieden in de provincie Gelderland ten oosten van de lijn Arnhem/DeventerZwolle-Meppel. Tevens worden binnen de studie relevante ontwikkelingen over de grens (Bad Bentheim) betrokken. Dit betreft de volgende gemeenten in Overijssel (25 gemeenten): • Almelo; • Borne; • Dalfsen; • Deventer; • Dinkelland; • Enschede; • Haaksbergen; • Hardenberg; • Hellendoorn; • Hengelo; • Hof van Twente; • Kampen; • Losser; • Oldenzaal; • Olst-Wijhe; • Ommen; • Raalte; • Rijssen-Holten; • Staphorst; • Steenwijkerland; • Tubbergen; • Twenterand; • Wieden; • Zwartewaterland; • Zwolle. Dit komt overeen met het toeristengebied “Twente, Salland en Vechtstreek” plus de gemeenten Kampen en Zwartewaterland (behorende tot het toeristengebied “IJsselmeerkust”) en de gemeente Steenwijkerland (behorende tot het toeristengebied “Meren in Groningen, Friesland en Noordwest-Overijssel”).


28

Het Gelders Overijssels Bureau voor Toerisme (GOBT) hanteert 5-6 deelgebieden in Overijssel (4 in de meeste publicaties): • (Kampen en Zwolle); • Overijssels Vechtdal; • Salland en Sallandse Heuvelrug; • Twente; • Kop van Overijssel. In Gelderland betreft het de volgende 15 gemeenten: • Aalten; • Berkelland; • Bronckhorst; • Doesburg; • Doetinchem; • Duiven; • Lochem; • Montferland; • Oost Gelre; • Oude IJsselstreek; • Rijnwaarden; • Westervoort; • Winterswijk; • Zevenaar; • Zutphen. Dit komt overeen met het toeristengebied Achterhoek (conform CBStoeristengebieden en de indeling die het GOBT hanteerd). Het Gelders Overijssels Bureau voor Toerisme (GOBT) hanteert 4 deelgebieden in Gelderland: • Achterhoek; • Veluwe; • KAN-gebied; • Rivierenland.


29

Bijlage 2

Verblijfsrecreatief aanbod per deelgebied

In deze bijlage is een overzicht van het verblijfsrecreatie aanbod in het studiegebied (Overijssel + de Achterhoek) weergegeven. Hierbij is het studiegebied ingedeeld in 7 deelregio’s: • Achterhoek • Kampen en Zwolle • Kop van Overijssel • Overijssels Vechtdal • Salland • Sallandse Heuvelrug • Twente Voor de indeling in deze deelgebieden is gebruik gemaakt van de afbakening/indeling zoals ook wordt gehanteerd door het GOBT. Aantal bedrijven en eenheden In onderstaande tabellen is het aantal bedrijven en eenheden in het studiegebied weergegeven. Hieruit kan worden afgelezen dat Twente, de Achterhoek en het Overijssels Vechtdal over de meeste bedrijven/capaciteit beschikken. Tabel II.1.

Aantal bedrijven naar type en deelgebied Bungalowparken 11 0 8 27 5 8 21 80

Achterhoek Kampen en Zwolle Kop van Overijssel Overijssels Vechtdal Salland Sallandse Heuvelrug Twente Totaal

Tabel II.2.

Gemengd 13 0 6 18 0 6 29 72

Totaal 71 4 37 67 10 21 73 283

Aantal eenheden naar type bedrijf en deelgebied Bungalowparken 827 0 389 2.215 474 689 915 5.509


Tabel II.3.

Campings 47 4 23 22 5 7 23 131

Campings 7.011 593 2.428 2.385 621 322 2.794 16.154

Gemengd 2.592 0 558 2.827 0 457 4.048 10.482

Totaal 10.430 593 3.375 7.427 1.095 1.468 7.757 32.145

Aantal eenheden naar type accommodatie en deelgebied


Bungalows 1.146 0 421 2.932 474 860 1.395 7.228


Chalets 242 14 24 346 73 0 21 720

Stacaravans 9.042 579 2.918 4.149 548 608 6.237 24.081

Appartementen 0 0 12 0 0 0 104 116

Totaal 10.430 593 3.375 7.427 1.095 1.468 7.757 32.145

30

Type bedrijven In onderstaande tabellen is voor het studiegebied en de deelregio’s weergegeven hoe het aantal bedrijven/eenheden is opgebouwd. Hieruit kan worden afgelezen dat campings en vaste plaatsen het belangrijkste zijn. In het Overijssels Vechtdal en Salland (incl. de Sallandse Heuvelrug) zijn bungalowparken c.q. bungalows relatief belangrijke accommodaties. Voor Twente, de Achterhoek en Kop van Overijssel geldt daarentegen dat het bungalowaanbod relatief achterblijft. Tabel II.4.

Aandeel bedrijven naar type en deelgebied Bungalowparken 15% 0% 22% 40% 50% 38% 29% 28%


Tabel II.5.

Gemengd 18% 0% 16% 27% 0% 29% 40% 25%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Aandeel eenheden naar type bedrijf en deelgebied Bungalowparken 8% 0% 12% 30% 43% 47% 12% 17%


Tabel II.6.

Campings 66% 100% 62% 33% 50% 33% 32% 46%

Campings 67% 100% 72% 32% 57% 22% 36% 50%

Gemengd 25% 0% 17% 38% 0% 31% 52% 33%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Aandeel eenheden naar type accommodatie en deelgebied


Bungalows 11% 0% 12% 39% 43% 59% 18% 22%


Chalets 2% 2% 1% 5% 7% 0% 0% 2%

Stacaravans 87% 98% 86% 56% 50% 41% 80% 75%

Appartementen 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

31

Ruimte voor grootschalige recreatiewoningcomplexen in Overijssel en Achterhoek Marktanalyse voor plan-mer Hof van Twente

Recommend Documents