Resultaatgericht Samenwerken werkt! Tien corporaties aan het woord over RGS-projecten in de praktijk

Resultaatgericht Samenwerken werkt! Tien corporaties aan het woord over RGS-projecten in de praktijk

WWW.ALTIJDGOEDINONDERHOUD.NL/CORPORATIES

Inhoud

22

Pag 30. Renoveren met lagere ontwikkelkosten en kortere doorlooptijden Pag 34. Uitsluitend schilderonderhoud à la VGO-keur bij corporatie Woonbron Pag 38. Beperking huurverhoging door resultaatgericht samenwerken

10

6

42

30

Pag 6. Kwaliteit en budgetzekerheid bij resultaatgericht samenwerken

14

Pag 10. Omnia Wonen: RGS logisch vervolg op ketensamenwerking

Pag 42. Resultaatgerichte renovatie: 100 procent garantie zonder meerkosten

Pag 14. ‘Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug’

Pag 46. VGO-keur

Pag 18. Betere corporatieresultaten met resultaatgericht samenwerken

Pag 22. Elan Wonen: alleen winnaars met resultaatgericht samenwerken Pag 26. ‘Met RGS naar betaalbare huren voor nu en in de toekomst’

2

3


Resultaatgericht Samenwerken werkt!

opdrachtgevers en onderhoudsbedrijven.

OnderhoudNL is er trots op dat

Onder andere door goede praktijk-

opdrachtgevers zo enthousiast over

voorbeelden, zoals gebundeld in deze

hun ervaringen met resultaatgericht

publicatie, te verspreiden. Daarnaast is

samenwerken (RGS) vertellen. Het zorgt

OnderhoudNL mede-initiatiefnemer en

ervoor dat collega’s elkaar onderling

medeoprichter van de Stichting RGS.

enthousiast maken. Hopelijk prikkelt het

Via deze stichting werkt OnderhoudNL

ook u om u verder te (laten) verdiepen in

samen met opdrachtgevers en kennis-

deze werkwijze. En er ook daadwerkelijk

instellingen aan het verspreiden,

mee aan de slag te gaan. Veel van uw

beheren en doorontwikkelen van het

collega’s gingen u immers al voor!

RGS-gedachtegoed. Zie voor meer

Opdrachtgevers aan het woord manier van samenwerken bij vastgoedonderhoud

RGS verspreid zich als een olievlek over Nederland

waarmee inmiddels al zo’n 20 jaar ervaring is

Inmiddels hebben meer dan

OnderhoudNL-bedrijven: Dé partner voor RGS-projecten!

opgedaan. Het begon in het schilderwerk en instal-

50 corporaties, met een totaal

Leden van OnderhoudNL zijn dé

latieonderhoud, maar de afgelopen jaren zorgt RGS

gezamenlijk bezit van meer

geschikte partners bij uitstek voor

ook voor doorbraken bij renovatie en onderhoud

dan 1 miljoen woningen,

resultaatgerichte samenwerkings-

van vastgoed. Van de complete buitenschil inclusief

ervaring opgedaan met deze

projecten bij renovatie en onderhoud

daken tot en met installaties, badkamers en keukens.

manier van werken. Van groot

van vastgoed. Zij vormen de koplopers

Inmiddels doen steeds meer corporaties ervaring op

tot klein, van randstad tot het

en passen deze methodiek al vele jaren

met deze manier van werken. Het levert namelijk

noorden en zuiden van het

met succes toe in de praktijk.

aantoonbare kostenbesparingen op, namelijk 20%

land. Het onderstreept dat

Geen enkele andere branche heeft zoveel

op de directe kosten en 50% op de indirecte kosten!

resultaatgericht samenwerken

ervaring met het uitvoeren van dergelij-

Bovendien verbetert de kwaliteit, verkort de

de pioniersfase voorbij is en

ke ingrijpende projecten in bestaand én

doorlooptijd van projecten en neemt de bewoner-

zich inmiddels als een olievlek

bewoond vastgoed: bewonersvriendelijk

stevredenheid toe. Diverse onderzoeken hebben dit

over Nederland verspreid.

en met voortdurende aandacht voor

aangetoond en steeds meer corporaties ervaren dit

Het is een methode die zich

innovatie en communicatie met klant

aan den lijve. In deze publicatie vertellen tien corpo-

meer en meer bewijst en niet

en bewoner. Uitgevoerd met deskundige

raties aan de hand van concrete projecten over hún

meer is weg te denken bij

vakmensen en naar volle tevredenheid

ervaringen met resultaatgericht samenwerken bij

onderhoud en renovatie

van de opdrachtgevende corporaties.

renovatie- en onderhoud. Het is een bundeling van

van woningen. Vanwege de

Veel OnderhoudNL-leden zijn bovendien

artikelen die in de afgelopen 1½ jaar zijn verschenen

grote voordelen voor zowel

in het bezit van het VGO-keurmerk.

in de vakbladen Corporatiebouw en Renovatietotaal.

opdrachtgevers, onderhouds-

Deze bundeling van deze artikelen schetst een beeld

bedrijven als bewoners

van de manier waarop RGS op dit moment in de

promoot OnderhoudNL deze

praktijk wordt toegepast.

manier van werken bij zowel

Resultaatgericht samenwerken (RGS) is een andere

4

informatie www.rgsnl.nl

We wensen u veel leesplezier.

Okke Spruijt Directeur OnderhoudNL

5


6

Bij woningbouwcorporatie Woonlinie te Zaltbommel krijgt de aannemer bij Hugo Meijwaard, manager vastgoed bij corporatie Woonlinie te Zaltbommel

“Met resultaatgericht samenwerken doen we méér met minder onderhoudsgeld en dan hebben we ook een betere kwaliteit.”

Kwaliteit en budgetzekerheid bij resultaatgericht samenwerken eennieuwbouwproject te horen dat het schilderen onderhoudswerk moet worden overgelaten aan een onderhoudsbedrijf op basis van een resultaatgerichte opdracht. “Dan zijn we er honderd procent van verzekerd dat onze panden er de komende vijftien jaar uitstekend bij staan”, aldus Hugo Meijwaard, manager vastgoed. “Niet minder belangrijk is de budgetzekerheid: voor vijftien jaar staat vast hoeveel geld we aan onderhoud kwijt zijn.

7


H

et is zo’n vier jaar geleden dat het roer om

Vijftien jaar lang zijn wij

Mikken op de laagste prijs betekent in-

werken zijn de onderhoudsintervallen

ging bij Woonlinie, dat over zo’n 4.500

daarvan verzekerd door het

teren op kwaliteit. Bij ons staat kwaliteit

opgerekt naar minimaal zeven tot acht

huurwoningen beschikt in de Bommeler-

onderhoudsbedrijf. Vijftien jaar

voorop”, benadrukt Hugo Meijwaard nog

jaar. Qua kosten verdient resultaatge-

waard en het land van Heusden & Altena.

weten we tot op de eurocent

maar eens. “Met minder onderhoudsgeld

richt samenwerken zich dus ook dubbel

Er waren te veel slechte ervaringen met

nauwkeurig hoeveel geld we

proberen we als corporatie juist méér te

en dwars terug.”

het goed en juist beglazen en het goed

aan het onderhoud kwijt zijn.

doen. Dankzij resultaatgericht samen-

en vakkundig schilderen. Met als resul-

Een begroting maken is een

taat dat de nieuwbouwwoningen de

begroting realiseren. De com-

corporatie meer - en vooral veel eerder -

binatie van kwaliteit en bud-

geld gingen kosten dan op voorhand

getzekerheid is wat ons betreft

was begroot.

echt een schot in de roos.”

“De kentering kwam tot stand doordat één van onze vaste schilders- en onderhoudsbedrijven actief met ons ging meedenken”, weet Meijwaard zich nog goed te herinneren. “Nadat wij aangaven wat we precies wilden, kregen we verschillende scenario’s voorgeschoteld waaruit we konden kiezen. Zo namen we notie van

“De combinatie van kwaliteit en budgetzekerheid is wat ons betreft echt een schot in de roos.”

resultaatgericht samenwerken. En vooral van de onmiskenbare voordelen die dat

Meer met minder

voor ons als corporatie oplevert.”

Inmiddels volgden er meer resultaatgerichte onderhouds

8

Vijftien jaar zekerheid

afspraken na de oplevering

Woonlinie wilde financieel niet meer

van zo’n driehonderd

onaangenaam verrast worden.

nieuwbouwwoningen. En met

Tegelijkertijd is er de corporatie veel aan


gelegen om ook met de onderhoudssta-

zal Woonlinie zeer zeker door-

tus van de huurwoningen, variërend van

gaan. Ook – maar eigenlijk

eengezinswoningen en appartementen

vooral – omdat de corporatie

tot aan zorgcomplexen, uit te stralen dat

wat minder budget heeft

er bewust voor kwaliteit wordt gekozen.

gekregen voor onderhoud.

“En dan is resultaatgericht samenwerken

“Het is wel bekend dat het

precies wat we willen”, zo vat de manager

de corporaties financieel

vastgoed het heel kort samen. “Voor de

gezien wat minder voor de

komende vijftien jaar leggen wij vast hoe

wind gaat. De vraag is hoe

de huurwoningen er uit moeten zien.

je daarmee omgaat.

Resultaatgericht onderhoud voor het woon-zorgcomplex Citadel te Woudrichem

9


Omnia Wonen: RGS logisch vervolg op ketensamenwerking HARDERWIJK - Bij corporatie Omnia Wonen wordt er sinds 2009 qua onderhoud gewerkt met leveranciers. Resultaatgericht samenwerken is nu een logisch vervolg op deze ketensamenwerking. ‘We starten in 2015 met de eerste pilotprojecten’, zegt procesmanager Mark Drost. ‘Resultaatgericht samenwerken hanteren we straks voor al het buitenonderhoud aan onze 7.500 huurwoningen. Want we zien het als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid voor onze huurders om het juiste te doen tegen het juiste geld.’

10

Mark Drost, procesmanager bij corporatie Omnia Wonen te Harderwijk

vijf vaste partners en met vooraf geselecteerde

“Het is een genot dat niet de prijzen centraal staan, maar juist wél het samen steeds beter willen presteren voor onze huurders.”

11


H

et loslaten van aanbesteden en

kunnen we de daken pro-

kiezen voor ketensamenwerking

bleemloos vervangen. Zijn we

leidde tot opzienbarende resultaten.

klaar? Op naar het volgende

De onderhoudskosten daalden van

dak. Zo besparen we enorm

18 miljoen euro in 2008 naar 8,7 miljoen

op het op- en afbouwen van

in 2013. Dat betekent € 1.160,- in plaats

steigers. En het levert ook veel

van € 2.500,- per huurwoning. Ook steeg

minder huurdersoverlast op

de klanttevredenheid van een 7 naar

omdat we de doorlooptijd we-

een 8. Dat is het resultaat van dezelfde

ten te halveren. Al met al gaan

werkwijze voor ieder project door een

we van energielabel F naar B,

vast team. “Het is een genot dat we kijken

kost het ons 10 procent minder

hoe we samen de kwaliteit tegen de

en is er 8 procent minder afval.”

juiste prijs keer op keer kunnen verbeteren”, aldus de procesmanager Bouwen & Onderhouden. “Prijzen voeren niet de boventoon omdat onze kwaliteitseisen en marktconforme eenheidsprijzen voor alle projecten bekend zijn. Dat komt omdat we als ketenpartners investeerden in ander gedrag. We volgden workshops,

12

“Over een paar jaar doen we niet meer anders dan resultaatgericht samenwerken. “

Het bovenste deel van de steiger is verrijdbaar zodat er efficiënt gewerkt kan worden bij een renovatieproject in Nunspeet om het ene dak na het andere te vervangen

En daarvoor gaan we natuurlijk de vijf

al besloten. Reden waarom we van onze

pilotprojecten gebruiken! Om zo qua

partners dan ook gaan verwachten dat

resultaatgericht samenwerken nog meer

ze in het bezit komen van het keurmerk

van elkaar te leren. Over een paar jaar

voor resultaatgericht samenwerken,

doen we niet meer anders. Dat hebben we

te weten het VGO-keur.”

Nu heeft Omnia Wonen beslo-

Winst van ketensamenwerking

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

ten om onderhoud via resul-

• De onderhoudskosten daalden

Met resultaatgericht samenwerken

taatgericht samenwerken nog

van 18 miljoen euro in 2008 naar

kun je tot wel 20% besparen op

Verrijdbare daksteiger

meer neer te leggen bij markt-

8,7 miljoen in 2013

directe kosten en tot wel 50% op

Zelfs de grootste corporatie-criticaster

partijen, die weten dat er van

• Dat betekent € 1.160,- onder

indirecte kosten. Deze werkwijze

wil nu niet anders meer. Want met de

hen afscheid wordt genomen

houdskosten in plaats van

leidt ook nog eens tot een betere

nieuwe werkwijze dalen de kosten

als ze onder de maat preste-

€ 2.500,- per huurwoning

kwaliteit, een snellere doorlooptijd en

en nemen zowel de kwaliteit als het

ren qua kwaliteit, meedenken

• De klanttevredenheid steeg van

een hogere bewonerstevredenheid.

werkplezier toe. “Een mooi voorbeeld is

en innovatie. In 2015 staan

rapportcijfer 7 in 2008 naar een

Voor vastgoedonderhoudsbedrijven,

een project in Nunspeet”, wil Drost er

er vijf pilotprojecten in de

8 in 2013

die de kunst van het resultaatgericht

graag aan toevoegen. “Eén van de vaste

begroting. “Wij en de partners

• Het resultaat van dezelfde

samenwerken verstaan, bestaat een

leveranciers, een dakdekker, dacht actief

gaan samen naar de cursus

werkwijze voor ieder project

erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

mee hoe we de renovatie zo slim mogelijk


door een vast team

Op www.vgokeur.nl vindt u alle

ter hand konden nemen. Wat leverde dat

van Savantis. En weet je wat zo

details én vastgoedonderhouds-

samen nadenken op? Een vaste steiger bij

mooi is?”, vertelt Drost met een

bedrijven met het VGO-keur bij u

een rij woningen met daar boven op een

grote glimlach. “Je moet dan

in de buurt.

verrijdbare steiger. Ongeacht het weer

zelf cases aanreiken.

namen adviseurs in de arm en stelden

Pilotprojecten

als keten een fulltime begeleider ketensamenwerking aan.”

13


‘Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug’ manager van de afdeling Vastgoedbeheer bij corporatie AlleeWonen met zo’n 19.000 huurwoningen in de regio’s Breda en Roosendaal. Voor een wijkdeel in Oosterhout introduceerde hij resultaatgericht samenwerken. De corporatie sparde met een onderhoudsbedrijf over de beste aanpak voor de komende 25 jaar. ‘We zijn nu tot 20 procent goedkoper uit en de langere onderhoudscycli pakken natuurlijk beter uit, ook voor onze huurders want zij ondervinden minder overlast’, aldus Cockx. ‘Bovendien zijn we 25 jaar verzekerd van een uitstekende kwaliteit.’

14

Chris Cockx, manager afdeling Vastgoedbeheer bij corporatie AlleeWonen te Breda en Roosendaal

Chris Cockx is sinds ruim een jaar

“Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug .” 15


D

e teammanager wil niet

Goedkoper & beter

Het onderhoudsbedrijf staat, zoals

bezig zijn met onderhoud,

Het bestuur van AlleeWonen is

gezegd, 25 jaar garant voor de huidige

maar vooral met beheer.

enthousiast over de resultaatgerichte

kwaliteit. Daarmee lopen we dus geen

‘Bij onderhoud denk je in de

onderhoudsaanpak in de wijk van

risico meer. Verder is de onderhoudscy-

trant van ‘de woningen zijn

Oosterhout. Vooral bij andere probleem-

clus verlegd van vier jaar naar zes jaar.

weer klaar voor de komende

complexen zal nu vaker gekozen worden

Dat betekent ook minder overlast voor

vijf jaar en daarna zien we wel

voor deze werkwijze. ‘Financieel pakt het

onze huurders. Tip: stop met alleen maar

weer verder’. Beheer betekent

beter uit dan traditioneel aanbesteden

aanbesteden en azen op de laagste prijs.

dat je er een lange termijn

omdat je zo’n 10 tot 20 procent goedkoper

Met een marktconforme prijs voor

visie op nahoudt voor de

uit bent’, zo somt Cockx de voordelen op.

resultaatgericht samenwerken ben je

slimste en meest efficiënte

‘We weten voor 25 jaar waar we financieel

veel beter uit. Dat verdient zich dubbel

onderhoudsaanpak voor de

aan toe zijn.

en dwars terug.’

exploitatieperiode per type vastgoed’, legt hij uit. Anno 2013 brak Cockx bij AlleeWonen als nieuwe

Impressie van de duurzame renovatie van de huurwoningen van AlleeWonen

werkgever een lans voor

Beste scenario kiezen

resultaatgericht samenwerken.

Het onderhoudsbedrijf kwam vervolgens

Daarvoor leenden de 76

met verschillende onderhoudsscenario’s

maisonnettewoningen in

waaruit de corporatie kon kiezen.

de Pieter Stokstraat te

‘Samen namen we de opties door voor

Oosterhout zich bij uitstek.

een duurzame aanpak voor de gevingerlaste kozijnen, waarbij vrij snel scheuren

Tot dusverre was er om de

optreden en vocht vervolgens vrij spel

vier jaar schilderwerk nodig,

krijgt. We onderzochten de opties van ko-

vooral vanwege houtrot van

zijnvervanging, zowel van aluminium als

de kozijnen. AlleeWonen

hout. Een grondige sanering met uitfra-

maakte nu geen bestek, maar

sen viel financieel als de beste keuze uit

ging op zoek naar kennis bij

de bus’, vervolgt hij. ‘Gecombineerd met

onderhoudsbedrijven om de

steenachtige afdeklatten, die niet kun-

onderhoudskosten voor een

nen rotten en ook nog eens voor goede

termijn van 25 jaar beheers-

ventilatie zorgen van de houten kozijnen.

baar te maken.

Nu het project klaar is, ziet het onderhoudsbedrijf er de komende 25 jaar via monitoren op toe dat de huurwoningen in dezelfde staat blijven. Onverwachte extra onderhoudskosten zijn namelijk voor rekening van het onderhoudsbedrijf.’

16

Vanwege resultaatgericht samenwerken werd houtrot zeer grondig aangepakt

17


Betere corporatieresultaten met resultaatgericht samenwerken ENSCHEDE – Het roer ging vier jaar geleden

“Resultaatgericht samenwerken stimuleren we graag bij collega’s als de werkwijze van de toekomst. “

18

Dennis Strikker, teamleider vastgoedbeheer bij corporatie Domijn te Enschede

om toen Dennis Strikker bij corporatie Domijn verantwoordelijk werd voor álle onderhoudskosten. Inspanningsverplichtingen maakten plaats voor resultaatafspraken. ‘Zo voerden we ook voor schilderwerk resultaatgericht samenwerken in omdat het leidt tot lagere kosten, een betere kwaliteit en een hogere huurderstevredenheid’, zegt de teamleider vastgoedbeheer. ‘We krijgen nu een 7,6 als rapportcijfer, terwijl dat voorheen een 6,8 was.’

19


D

e eerste klap werd gemaakt met het

welke kwast moet worden

onderhoud aan de CV-ketels bij de ruim

gebruikt”, aldus Strikker.

vijftienduizend huurwoningen. Strikker

“En dat de goedkoopste

sloot met één marktpartij een contract

aanbieder ermee weg loopt,

af voor de komende achttien jaar. Aan

erna steken laat vallen

de eenheidsprijs per CV-ketel waren

waardoor we toch weer

resultaatafspraken gekoppeld voor de

duurder uit zijn.”

verwarming bij de huurders. “Dat leverde een directe besparing op van € 250.000,-“,

Onderhoudscoöperatie

herinnert hij zich nog exact. “Maar ook

De beste werkwijze wordt

een uiterste waardevolle samenwerking

nu overgelaten aan vijf

met een bedrijf dat actief met ons mee-

onderhoudsexperts. Deze re-

denkt. Het is namelijk een gemeenschap-

sultaatgerichte samenwerkers

pelijk belang dat de kosten laag blijven en

nemen 104 van de in totaal

de klanttevredenheid stijgt. De resultaten

515 onderhoudsclusters voor

zijn ernaar. Want er wordt geïnvesteerd

onze 15.500 woningen voor

in een goede verwarming in ónze huur-

hun rekening. Jaarlijks komen

huizen. En het aantal klachten is de

daar circa tien tot vijftien

afgelopen jaren teruggelopen van

onderhoudsclusters bij.

68 procent naar slechts 33 procent.”

Stuk voor stuk gaat het om 25-jarige contracten

Schilderondergrens

met resultaatafspraken.

De resultaatgerichte aanpak is ook

Eén van de vijf vaste onderhoudspartners die resultaatgericht schilderwerk uitvoert voor corporatie Domijn bij huurwoningen in Enschede

20

doorgezet naar schoonmaakkosten.

“Dat voedt de wil om het net

De kosten daalden met zo’n 5 procent

zo goed te doen als bij je eigen

niet zo spectaculair als de 12 procent bij

huis”, zegt de teamleider.

de CV-kosten. Maar ook in dit geval kreeg

“Met extra oog voor details

Domijn er een partner bij die slimmer

want elke klacht komt weer

wil werken voor tevreden huurders.

op het bordje terecht van het

Inmiddels is zo’n driekwart van al het

onderhoudsbedrijf. Ook hier

onderhoudswerk – in totaal jaarlijks goed

verbetert de kwaliteit en stijgt

voor zo’n 35 miljoen euro - op een resul-

de tevredenheid. Ook hier zien

taatgerichte aanpak gestoeld. Zo’n twee

we doorontwikkeling: de vijf

miljoen euro wordt besteed aan schilder-

onderhoudspartners trekken

onderhoud. Maar ook dit zakt nooit meer

nu samen op als één coöpe-

door een bepaalde ondergrens heen.

ratie met één bedrijfsbureau,

“De tijd is voorbij dat wij bestekken

één aanspreekpunt, één logo

schrijven en bepalen welke verf en

en één werkwijze.”

21


Elan Wonen: alleen winnaars met resultaatgericht samenwerken

Bij woningbouwcorporatie Elan Wonen lopen meerdere pilotprojecten qua resultaatgericht samenwerken bij 750 van de circa 7.000 huurwoningen. Drie onderhoudspartners voeren de werkzaamheden uit die gebaseerd zijn op complexstrategie. Voor de komende 25 tot 30 jaar staan ze daarvoor garant. ‘Dat betekent budgetzekerheid, kostenbeheersing, een optimaal rendement en de zekerheid van goede en betaalbare huurwoningen voor nu én in de toekomst’, zegt Maurice Stoffers-Merz, projectleider bij Elan Wonen.

Het seniorencomplex waarbij bewonerswensen zijn meegenomen zoals kleurstelling, veiligheid, brandwerende deuren, rookmelders, LED-verlichting, lichtkoepels en zonnepanelen

22

23


R

uim twee jaar geleden

de onderhoudspartner aan de bewoners

kondigde Elan Wonen aan

hoe zij de leefomgeving ervaren en welke

met resultaatgericht samen-

specifieke wensen zij zélf hadden.’

werken te willen starten.

Bewonerswensen

drie over die beschikken over

Zo werd de bewonerswens gehono-

het VGO-keur, het keurmerk

reerd om de woningen energiezuiniger

voor resultaatgericht samen-

te maken via vloerisolatie, dakisolatie,

werken. Samen met hen zijn

HR++-beglazing en zonnepanelen.

onderhoudsscenario’s op-

De algemene lasten daalden ook

gesteld aan de hand van de

door de komst van lichtkoepels en

complexstrategie. Bijvoorbeeld

LED-verlichting. Op speciaal verzoek

voor de 28 huurwoningen

van de senioren is er in iedere woning

van een seniorencomplex in

brandwerend glas geplaatst.

Heemstede, dat nog 25 jaar moet meegaan. Nieuw is dat

In de gangen, waarbij de bewoners ook

de onderhoudshistorie goed

inspraak hadden in de kleur van de

in kaart werd gebracht om

wanden en de vloerbedekking, kwamen

het noodzakelijk onderhoud

brandwerende deuren en rookmelders.

binnen vijf jaar aan te pakken

‘Veel van de extra voorzieningen, zoals

met binnenshuis maximaal

een andere entree, konden we financieren

tien dagen bewonersoverlast.

omdat we flinke besparingen realiseerden door goed samen te werken met de on-

24

‘De investering moest zo

derhoudsaannemer’, aldus Stoffers-Merz.

rendabel mogelijk zijn, zonder

‘Vanwege resultaatgericht samenwerken,

kapitaalvernietiging’, zo licht

met lagere directe en indirecte kosten dan

Stoffers-Merz de aanpak toe.

bij regulier aanbesteden, zijn er alleen

‘Balkonhekken, de cv-leidingen

maar winnaars: tevreden huurders qua

en de lift, die bij regulier

comfort en huurprijzen, een onderhouds-

onderhoud vervangen zouden

partner met werk voor de lange termijn

zijn, voldeden nog. Anders

en als corporatie krijgen wij de kwaliteit

dan gebruikelijk vroegen we

en de waardevermeerdering waarom

via een woonconsulent van

wij vragen.’

Maurice Stoffers-Merz, projectleider bij corporatie Elan Wonen te Haarlem, Heemstede en Velsen

Van de tien partijen bleven er

“Alleen maar winnaars met resultaatgericht samenwerken. “ Maurice Stoffers-Merz

25


‘Met RGS naar betaalbare huren voor nu en in de toekomst’ Vivare heeft zo’n 24.000 huurwoningen in Arnhem en de aanpalende gemeentes

26

Leo Lussenburg, bedrijfsleider vastgoedbeheer bij Vivare te Arnhem

Duiven, Elst, Renkum, Velp en Westervoort. Zo’n 10% van die woningen wordt al via resultaatgericht samenwerken onderhouden. “Ons uitgangspunt is dat de huurder centraal staat. Met resultaatgericht samenwerken qua onderhoud realiseren we betaalbare woningen” schetst Leo Lussenburg. “Met minder kosten, een betere kwaliteit en een hogere bewonerstevredenheid”, voegt de bedrijfsleider vastgoedbeheer er aan toe.

27


I

n 2009 begonnen de eerste

Winst

“En juist dat zien we ook

experimenten met resultaat-

Wat begon als een experiment, is sinds

terug als één van de onder-

gericht samenwerken bij de

2012 uitgebreid naar een wijkaanpak.

houdsbedrijven aan het werk

eerste huurwoningen van

Vivare werkt nu samen met zes vaste

is. Neem nu bijvoorbeeld

corporatie Vivare. Met als

onderhoudspartners, die geselecteerd

het renovatieproject in de

directe aanleiding dat iedere

zijn op kwaliteit. Zowel de corporatie als

Goudakkerstraat te Dieren,

euro waardevol ingezet moest

de onderhoudspartners denken samen

waarbij ook daken, badkamers

worden. “De omslag richting

na over de vraag hoe de huren nu en in

en keukens vervangen werden.


de toekomst betaalbaar blijven, de over-

Onderhoudsmedewerkers vra-

vroeg wel om een andere

last wordt beperkt en de huurders-

gen of ze daar voor ons mogen

houding van onze kant.

tevredenheid wordt vergroot.

werken. Zo fijn vinden ze het om in overleg te gaan met

We waren niet anders gewend dan voor te schrijven aan een

“Van onze huurwoningen is 10% via

de huurders, die zelf mogen

schilders- en onderhouds-

resultaatgericht samenwerken aange-

kiezen of ze in hun woning

bedrijf wat er gedaan moest

pakt”, aldus Lussenburg. “Dat leverde

blijven wonen of tijdelijk

worden om vervolgens op

alleen maar winst op. Zo weten we dat we

elders onderdak krijgen.

prijs te selecteren”, erkent de

de komende tijd € 148 per huurwoning

Ook dat is extra kwaliteit.”

bedrijfsleider vastgoedbeheer.

per jaar minder kwijt zijn aan onderhoud

“Nu is het samen vormgeven,

voor dezelfde kwaliteit. De onderhoudscy-

samen bespreken wat wij

clus is bijvoorbeeld opgerekt van zes naar

willen met onze complexen

tien jaar. Per cyclus maken we ook een

Winst dankzij RGS

en samen bekijken welk

slag qua kwaliteit. Zo staat zwart op wit

• € 148 per huurwoning per jaar

onderhoudsscenario daar dan

dat er geen sprake is van houtrot. Speelt

minder onderhoudskosten.

het beste bij past. Zo zijn we

dat toch op, dan zijn de kosten voor

• De onderhoudscyclus is opgerekt

voortdurend in dialoog met

de partner.”

van zes naar tien jaar.

Twee labelsprongen gemaakt bij een resultaatgericht renovatieproject bij 52 woningenin de Kloosterstraat te Arnhem (2013)

• De corporatie betaalt geen kosten

schilders- en onderhoudsbedrijven op basis van

Kwaliteit

voor meerwerk.

onderlinge gelijkwaardigheid.

Leo Lussenburg benadrukt dat de winst

• Onderhoudsbedrijf staat garant

We hebben wantrouwen

van resultaatgericht samenwerken zich

voor dezelfde kwaliteit.

ingeruild voor vertrouwen.”

niet alleen vertaalt in klinkklare munt.

• Minder bewonersoverlast voor

Voor de huurders is de overlast beperkt

de huurders.

nu er minder vaak in en rondom de huizen wordt gewerkt. Maar dat is niet de enige reden waarom er grote stappen gezet zijn bij een hogere bewoners-

Twee labelsprongen gemaakt bij een resultaatgericht renovatieproject bij 25 woningen in de Goudakkerstraat te Dieren (2014)

• Hogere bewonerstevredenheid (ook door extra aandacht).

tevredenheid. “Bij ons is liefde en aandacht een belangrijk punt”, vertelt hij.

28

29


Renoveren met lagere ontwikkelkosten en kortere doorlooptijden Juist daarom stapte de Alphense woningcorporatie WonenCentraal af van traditioneel aanbesteden. ‘Om inzicht te krijgen in een betere en goedkopere aanpak via resultaatgericht samenwerken, zijn we een viertal pilot projecten gestart’, vertelt Tom Hoekveld als manager vastgoed. ‘We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. Ik kan nu al zeggen: deze werkwijze heeft de toekomst.’

30

Tom Hoekveld, manager vastgoed bij corporatie WonenCentraal te Alphen aan den Rijn

Renoveren kan beter én het moet goedkoper.

“Deze werkwijze heeft de toekomst. “

31


I

n de Alphense edelsteenbuurt staat de

Het was vervolgens nog wat

flat ‘De Hoge Diamant’, de plek waar van

schaven na experimenteren

september 2013 tot april 2014 één van de

met een proefwoning. En we

pilotprojecten werd gehouden bij zeventig

lieten de begroting nog extern

appartementen. Vast stond dat het ging

toetsen om zeker te weten

om een forse bouwkundige ingreep. Over

dat het om marktconforme

de aanpak liepen de meningen uiteen bij

prijzen gaat. De uitvoering

de corporatie. “Totdat een onderhoudsbe-

begon dus pas na een inten-

drijf alles ging inventariseren: wat moet

sief voortraject, waarin het

er gebeuren om de komende vijftien jaar

maken van weloverwogen

vrij te zijn van grootschalig onderhoud?

besluiten centraal stond.”

Wat kost het als we dat voor de komende dertig zouden willen?”, vervolgt de manager vastgoed. “Toen besloten we om ons alleen te richten op onze kerntaak: goed onderhouden woningen tegen een betaalbare prijs. Het uitvoerend werk laten we helemaal over aan het onderhoudsbedrijf, dat ons op dat punt ontzorgt. Zo doen we Keukenrenovatie in één van de in totaal zeventig appartementen

bewust niet meer alles zelf, maar nemen we alleen plaats in de regisseursstoel.”

Knop om

“Afgezien van het feit dat er met

Bij WonenCentraal is de knop om.

resultaatgericht samenwerken meer

Eerst werd de onderhoudsstatus van het

Vergeleken met regulier aanbesteden

mogelijk is, zijn we net zo blij dat de

complex gecheckt. Daarna bespraken de

bleken de ontwikkelkosten veel lager en

communicatie met de bewoners zeer

corporatie en het onderhoudsbedrijf de

de doorlooptijden veel korter uit te pakken.

voortvarend ter hand is genomen door

prestatie-eisen qua kosten, opbrengsten,

Daar waar twee renovatieprojecten per

het onderhoudsbedrijf. Zo ging maar

woonlasten en kwaliteit. “We lieten het

drie jaar gangbaar was, konden er nu

liefst 96% van de huurders akkoord

onderhoudsbedrijf drie scenario’s uit-

vier renovatieprojecten binnen een half

met een huurverhoging vanwege de

rekenen: het complex nog vijftien jaar

jaar lopen.

renovatie, terwijl dat minimaal 70%

Scenario’s

laten bestaan en dan slopen, na vijftien

“We doen bewust niet alles zelf,

jaar de levensduur met nog eens vijftien jaar verlengen óf gelijk kiezen voor een levensduur van dertig jaar”, verklaart Hoekveld. “De laatste optie rolde bij deze appartementen als beste uit de bus bij het balanceren tussen kosten, opbrengsten,

De flat ‘De Hoge Diamant’, waar resultaatgericht gerenoveerd wordt.

maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. “

moet zijn. Terwijl nieuwe keukens, badkamers, toiletten, isolatieglas werden geplaatst, was een bewonerscoördinator het aanspreekpunt voor de huurders. Deze nieuwe manier van werken heeft de toekomst. En het is bij ons dus niet eenmalig.”

woonlasten en kwaliteit.

32

33


Uitsluitend schilderonderhoud à la VGO-keur bij corporatie Woonbron Sinds drie jaar krijgt langdurige resultaatgerichte

“Met resultaatgericht samenwerken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten. “

34

Martijn van Baarsen, general manager planmatig onderhoud bij Woonbron te Dordrecht

samenwerking de voorkeur bij het uitbesteden van schilderonderhoud aan álle huurwoningen bij Woonbron. ‘Uiteindelijk levert deze manier van werken een betere kwaliteit op voor onze klanten én werken wij tegen lagere kosten’, zo licht general manager planmatig onderhoud Martijn van Baarsen de strategische keuze toe. ‘Daarom doen we alleen nog maar zaken met schildersbedrijven die over het VGO-keur beschikken; het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken.’

35


W

oonbron heeft 46.000 wonin-

Eenheidsprijs

Gemeengoed

telefonisch contact met huurders’, schetst

gen en 3.000 overige vast-

Hoe werkt het? Per onderhoudsactiviteit

Na zes jaar wordt bij Woonbron de balans

hij. ‘Ik denk dat het een kwestie van tijd

goedeenheden in Rotterdam,

wordt een eenheidsprijs aangehouden,

opgemaakt van de beoogde kwaliteitsver-

is voordat we op alle onderhoudson-

Delft, Dordrecht en Spijkenisse

die eens per drie jaar getoetst en opnieuw

betering en kostenreductie. Van Baarsen

derdelen resultaatgericht gaan werken.

onder haar hoede.

vastgesteld wordt. Daarnaast wordt

dicht de resultaatgerichte werkwijze nu al

Weet je: in 1996 zat ik al te brainstormen

De voorganger van Van

gekeken naar de geleverde kwaliteit van

een grote toekomst toe. ‘Eenheidsprijzen

over resultaatgericht schilderonderhoud

Baarsen was degene die de

het werk. Prijs en kwaliteit leiden tot een

voor onderhoud aan bijvoorbeeld centra-

en cv-onderhoud. Nu ben ik daar zo’n

overstap richting resultaatge-

gesprek waarbij er mogelijk afscheid

le verwarmingen zijn al bijna standaard

vijftien jaar later in de dagelijkse praktijk

richte samenwerking in gang

genomen kan worden van een schilders-

geworden bij corporaties. Denk bij de

mee bezig. Kwestie van een lange adem,

heeft gezet. Een uitgebreide

bedrijf. ‘Nogmaals: de intentie is langdurige

prestaties waarop we toetsen aan de

maar het resultaatgericht samenwerken

analyse over de winst in de

samenwerking om zo te profiteren van

storingsgraad, de uitstoot van koolmo-

wordt wat mij betreft gemeengoed.’

vorm van extra kwaliteit en

de voordelen van resultaatgericht samen-

noxide, de klachtenafhandeling en het

lagere kosten gaf de doorslag

werken’, benadrukt Van Baarsen.

om op het gebied van aanbesteding bij schilderwerk het roer om te gooien. Exit aanbesteden voor de korte termijn en op naar lang-

“Met resultaatgericht samen-

werken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten.”

durige samenwerking met nu

‘De VGO-bedrijven worden beoordeeld op

acht geselecteerde schilders-

de vooraf afgesproken onderhoudspres-

bedrijven. ‘Het was in het

tatie door onze opzichters of door een

begin wel even wennen’,

externe deskundige van het Verf Advies

erkent Van Baarsen. ‘Je neemt

Centrum. De bewonerstevredenheid en de

afscheid van vertrouwde

samenwerking met Woonbron tellen bij

bedrijven en gaat werken

ons net zo zwaar mee. Als onze klanten

met nieuwe bedrijven met

aangeven dat het uitgevoerde werk onder

het VGO-keur. Maar je weet

de maat is, dan gaat die beoordeling

wel waarvoor je het doet.

boven onze wens tot langdurige

Het hogere doel is om een

samenwerking.’

goede woning aan te kunnen bieden en daarmee een goed oog voor kwaliteit te houden. Onze klanten kunnen we zo beter bedienen. Met resultaatgericht samenwerken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten.’

36

Schilderwerk aan huurwoningen van Woonbron vindt uitsluitend plaats op basis van langdurige resultaatgerichte samenwerking met schildersbedrijven die over het VGO-keur beschikken

37


Beperking huurverhoging door resultaatgericht samenwerken ZWIJNDRECHT – Ondanks een verhuurdersheffing en het meebetalen aan de schulden van noodlijdende corporaties, blijft de hoofdpijler van het beleid bij corporatie Woonkracht10 in Zwijndrecht dat er geen extra huurverhoging naast inflatie wordt doorgevoerd. ‘We snijden in onze eigen organisatiekosten om er te kunnen zijn voor onze huurders’, zegt Wim van den Herik, vestigingsdirecteur te Papendrecht. ‘We kiezen voor resultaatgericht samenwerken om zo efficiënter om te gaan met de onderhoudskosten.’

“We kiezen voor resultaatgericht samenwerken om zo efficiënter om te gaan met de onderhoudskosten.” 38

39


I

n 2012 is Woonkracht10 zich gaan

net waardevermindering te voorkomen.

heroriënteren. Hieruit volgde een

“Aan de andere kant kiezen we voor

duidelijke kernopdracht: Woon-

resultaatgericht samenwerken om 20

kracht10 geeft thuis door het

procent te besparen op de directe kosten”,

bieden van voldoende betaalbare,

zo wordt de tweede strategische

goede en duurzame woningen

zet toegelicht. “Niet minder belangrijk is

Zij werkte vanuit drie lokale

dat we met onderhoudsscenario’s zowel

vestigingen in Alblasserdam,

grip hebben op de huidige als de toe-

Papendrecht en Zwijndrecht.

komstige kosten. Tot voor kort kwam

Deze organisatiestructuur laat de

het te vaak voor dat de daadwerkelijke

corporatie los om onder andere

kosten te veel afweken van de onder-

geen extra huurverhoging door

houdsbegroting. We werken eraan om

te hoeven voeren aan huurders

deze afwijkingen minimaal te laten zijn.”

met een inkomen tot € 43.000,-. “Daarom staan de verhuisdozen

Energetische opgave

nu klaar om met de medewerkers

In 2014 is Woonkracht10 gestart met

naar het centrale kantoor

twee onderhoudsbedrijven met vier

in Zwijndrecht te verhuizen”,

pilotprojecten voor resultaatgericht

aldus Van den Herik.

samenwerken bij zo’n driehonderd

“We bezuinigen liever zelf

woningen. De externe marktkennis blijft

dan dat we de zwakste

de corporatie aanwenden als het om

schouders nog meer huur laten

de complexe opdracht gaat om alle

betalen. Afgezien van

woningen binnen tien jaar minimaal

de verhuizing, werken we op dit

over energielabel C te laten beschikken.

moment hard aan een efficiënter

“Energiebesparende maatregelen

ingerichte organisatie en een vol-

combineren we het liefst gelijk met

ledig digitale dienstverlening.”

schilder-, gevel- en dakwerkzaamheden, zodat de huurders maar één keer overlast

Onderhoudsbesparing

hebben”, voegt de vestigingsdirecteur er

Onderhoud is de tweede grote

aan toe. “Bij de helft van onze 11.400 wo-

kostenpost. Daarop gaat Woon-

ningen gaan we in 2015 resultaatgericht

kracht10 nu 2,5 miljoen euro

samenwerken met vier onderhoudsbe-

besparen. Een onderzoek wees

drijven. De eerste twee bedrijven met

uit dat de woningen van Woon-

wie we in 2014 de pilots deden, maken

kracht10 qua onderhoudsstaat ver

twee nieuwe bedrijven wegwijs.

boven het gemiddelde lagen. Nu

Op deze manier hanteren ze alle

neemt de corporatie genoegen

vier het hetzelfde format.”

met een 6,5 als rapportcijfer om

40

41


Resultaatgerichte renovatie: 100 procent garantie zonder meerkosten Corporatie Woonveste kiest voor resultaatgericht samenwerken bij risicovolle projecten. Een goed voorbeeld daarvan is de renovatie van 65 monumentale huurwoningen in het vestingstadje Heusden. ‘Met deze woningen kunnen we nu weer 25 jaar vooruit’, aldus Jürgen Dekkers als teamleider onderhoud. ‘Dankzij resultaatgericht samenwerken kon dat tegen minimale kosten en met minimale huurdersoverlast. Plus ook nog eens honderd procent garantie zonder meerkosten.’

42

Jürgen Dekkers: “Liever een resultaatverplichting dan een inspanningsverplichting. “

43

H

et project in Heusden was risicovol

Expertise

omdat ieder huis anders is. Dus ging

Vanwege de complexe

het per definitie om maatwerk.

opdracht is niet voor de

Tegelijkertijd lag er een fikse opgave om

gebruikelijke weg gekozen:

energiebesparing door te voeren zonder

een hoofdaannemer die weer

dat er ook maar iets veranderd mocht

onderaannemers inschakelt.

worden aan de monumentale aanblik.

‘De vakkennis van een onder-

Zelfs niet aan het kleinste detail van een

houdsbedrijf achtten we van

authentiek stopverfrandje in een hoek

onschatbare waarde’, aldus

van 45 graden ten opzichte van de

de teamleider onderhoud.

kozijnen. ‘Je kunt het zien als het onver-

‘Maar wel eentje die dan

enigbare moeten verenigen’, vervolgt

vervolgens samen met andere

Dekkers. ‘Neem nu het glas en het tim-

uitvoerende partijen de on-

merwerk. Al het enkelglas moest worden

derlinge expertise aanspreekt.

vervangen door veel breder dubbelglas.

Om zo met het beste plan te

Dus kwamen er nieuwe ramen in de

komen met zo min mogelijk

bestaande, die dus per huurhuis anders

kosten en zo min mogelijk

waren. Maar de uitstraling en het aan-

huurdersoverlast. En die

zicht moesten vanwege de stringente

samen vanuit de ketensamen-

eisen van de Monumentencommissie

werking verantwoordelijk

exact hetzelfde blijven. Vind dan maar eens een partij die garantie geeft op betaalbaar maatwerk.’

Extra energiebesparing door enkelglas te vervangen door HR++ isolatieglas

Afwerking van de duurzame ondergrond van de monumentale huurhuizen


zijn voor de keuze en het uiteindelijke

Vooraf is besproken wat te doen met de

resultaat. Dat geeft ons de absolute

beglazing, de ventilatie en de detaillering

zekerheid van honderd procent garantie

van de raamkozijnen. Na de afronding

zonder meerkosten.’ Het project in

van het project is inzichtelijk gemaakt

Heusden is inmiddels naar volle tevre-

wat we qua budget moeten reserveren

denheid afgerond. Niet in de laatste

voor de eerste vervolgbeurten in 2017 en

plaats voor de huurders die nu van

2024 om de gewenste kwaliteit in stand

meer comfort genieten en beduidend

te houden.Voor de lange termijn staat het

minder aan energiekosten betalen.

onderhoudsbedrijf contractueel garant voor de vooraf afgesproken kwaliteit.

Voordelen

We zien alleen maar voordelen. Wat ons

Het werk zit er op voor het onderhouds-

betreft, is het zeker voor dergelijke

bedrijf dat als regisseur alle werkzaam-

risicovolle projecten exit inspannings-

heden coördineerde. Bij Woonveste is

verplichting om plaats te maken voor

exact bekend wat hen in de toekomst

resultaatverplichting.’

te wachten staat. ‘Alle onderhoudsrisico’s zijn tot in detail met ons doorgenomen door het onderhoudsbedrijf’, verklaart Dekker. ‘

44

45


VGO-keur

VGO-keur levert de volgende zekerheden op: 1. Onafhankelijke en objectieve toetsing door Kiwa op basis van meetbare criteria. Opdrachtgevers hoeven dus niet meer zelf te toetsen. 2. Het onderhoudsbedrijf is een financieel gezonde en stabiele partner, waarmee zonder risico een lange termijnovereenkomst kan

Voor vastgoedonderhoudsbedrijven,

worden aangegaan.

die de kunst van het resultaatgericht

3. Het onderhoudsbedrijf is zowel technisch als organisatorisch in staat

samenwerken verstaan, bestaat een erkend

vanaf ontwerp tot en met uitvoering en instandhouding.

keurmerk. Dat is het VGO-keur (keurmerk vastgoedonderhoud), beheerd door een onafhankelijke stichting waarin alle belanghebbende partijen vertegenwoordigd zijn: opdrachtgevers, onderhoudsbedrijven

om resultaatgericht samen te werken bij investeren en onderhouden

4. Het onderhoudsbedrijf haalt op het gebied van opdrachtgeverstevredenheid een score van minimaal drie-en-een-half op een schaal van een tot vijf. 5. Het onderhoudsbedrijf beschikt over tevreden medewerkers en voert een personeelsbeleid, gericht op kwaliteit en continuïteit via het behoud van de kennis en ervaring van de eigen onderhoudsspecialisten.

en onafhankelijke deskundigen.

6. Het onderhoudsbedrijf voert projecten uit op een efficiënte, overlastbeperkende,

Het keurmerk is van toepassing op gevels,

innovatie en communicatie met klant en bewoner.

daken, installaties en interieur (badkamers, keukens en toiletten). Daarmee is het keur multidisciplinair en kan het worden

bewonersvriendelijke en duurzame manier met voortdurende aandacht voor

7. Het onderhoudsbedrijf is een integere en marktconforme partner, waarmee een-op-een relaties vanaf het prilste begin mogelijk zijn, zodat onderhoud resultaatgericht kan worden uitgevoerd op basis van de kwaliteitsuitgangspunten van de opdrachtgever.

gebruikt bij onderhouds-, renovatie- en investeringsprojecten. Het keurmerk sluit

Voor meer informatie, zie www.vgokeur.nl

aan op de ‘Leidraad Resultaatgericht Samenwerken bij Investeren en Onderhouden’.

46

47

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Februari 2015

Koninklijke OnderhoudNL, vereniging van (restauratie-)schilders- en (totaal-)onderhoudsbedrijven, industriële onderhouds- en glaszetbedrijven Coenecoop 5 - 2741 PG Waddinxveen - Postbus 30 - 2740 AA Waddinxveen - Telefoon 0182-571444 - Fax 0182-572083 Kamer van Koophandel 40409386 - IBAN NL03INGB0669010421 - Btw-nummer NL003254653B01 E-mail [email protected], Internet www.onderhoudNL.nl

Resultaatgericht Samenwerken werkt! Tien corporaties aan het woord over RGS-projecten in de praktijk

Recommend Documents