Rekenen met ecokosten in de gebruiksfase van een gebouw
Ecokosten en onderhoud: renoveer op het juiste moment Tim de Jonge
Elk gebouw heeft milieueffecten gedurende de hele levenscyclus. Dit artikel gaat in op een aspect van de gebruiksfase [1]. De beste resultaten voor vermindering van de milieulast van onderhoud zijn te krijgen door op het goede moment tot renovatie over te gaan. Met wetenschappelijke precisie definieerden
Planmatig onderhoud
als “het geheel van (…) activiteiten dat gericht is
reinigen en smeren van bewegende delen, het
Hoenderdos en Priemus [2] in 1985 onderhoud op het handhaven of opnieuw bereiken of bena-
uitvoeren van schilderwerk en het planmatig
gebruiksmogelijkheden gelijk te stellen staat
van hun levensduur (dat wil zeggen, dat zij de
deren van de oorspronkelijke of daarmee naar
van een object”. Met andere woorden: door onderhoud kunnen de elementen van een
gebouw hun oorspronkelijke functie blijven ver-
functie waarvoor ze bedoeld zijn niet meer goed
kunnen vervullen). Het gaat bij planmatig
onderhoud in de eerste plaats over de elementen
van de schil van het gebouw, die voortdurend
maatregelen aan gebouwen, die gericht zijn op
vooral de elementen van de gebouwinstallaties
verandering van de functie van het gebouw of een onderdeel ervan: verbetering of renovatie.
Wanneer eigenaar en gebruiker van een gebouw niet een en dezelfde persoon zijn – dus door-
bloot staan aan weer en wind. Daarnaast komen in aanmerking voor planmatig onderhoud, omdat zij meer dan andere elementen onderhevig zijn aan gebruiksslijtage, en bijvoorbeeld sto-
ringen kunnen vertonen ten gevolge van vervui-
gaans als een gebouw verhuurd wordt – zal
ling. Bovendien kan bij verschillende installa-
onderhoud en verhuurdersonderhoud. Voor
doen, de veiligheid van gebruikers in het geding
onderscheid gemaakt worden tussen huurders-
rekening van de huurder komen alleen het dage-
lijks (schoonmaak)onderhoud en zogenaamde
‘kleine herstellingen’ zoals het vernieuwen van
lampen, het repareren van sloten of het vervangen van een gebroken ruit. Dit huurdersonder-
houd is geregeld in art 7:217 BW en in het Besluit ‘kleine herstellingen’ (Besluit 8 april
ties, wanneer zich (onderhouds-)gebreken voorzijn.
Bij de overige elementen van een gebouw speelt
slijtage ten gevolge van gebruik en van weer en wind praktisch geen rol van betekenis. Voordat
een element in die categorie in technische zin
het eind van zijn levensduur heeft bereikt, zijn de gebruikers vaak al aan een nieuwe versie toe
2003, Stb. 168). Al het onderhoud dat niet tot het
vanwege nieuw ontwikkelde functionele moge-
in beginsel als verhuurdersonderhoud. Voor
In de woningbouw is een van de meest spreken-
huurdersonderhoud kan worden gerekend geldt
lijkheden of een nieuwe modieuze vormgeving.
woningen is een praktische uitwerking van deze
de voorbeelden van dit verschijnsel wel de keu-
van het Ministerie van VROM [3].
snufjes, zoals magnetron, combi-oven, espresso-
verdeling onder andere te vinden op de website Bij professionele beheerders van gebouwen is
het gebruikelijk het onderhoud dat voor reke-
ning van de verhuurder is, te onderscheiden in
dr ir Tim de Jonge,
planmatig onderhoud mutatieonderhoud en
TU Delft
genoemd) [4].
4
vervangen van onderdelen die aan het einde zijn
vullen. Die definitie, die vrij algemeen aanvaard
is, bakent het onderhoud af ten opzichte van
Winket voor de bouw,
Het planmatig onderhoud omvat het periodiek
reparatieonderhoud (ook wel klachtenonderhoud
ken. Die wordt steeds weer uitgerust met nieuwe apparaat, stoomoven e.d.. Maar ook met verbe-
terd sluitwerk van keukenkastjes en laden en met nieuwe materiaaltoepassingen, handgre-
pen, verlichting enzovoort.
Het zal duidelijk zijn dat het vervangen van een
oude keuken door een moderne strikt genomen
november/december 2007
30.000
kosten
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
Grafiek 1.
Onderhoudskosten
(in Euro's,
prijspeil 01-01-2007)
5
10
15
20
jaren
25
35
40
45
niet gerekend kan worden tot onderhoud, zoals
Rekenvoorbeeld
Dat wil overigens niet zeggen, dat het vervangen
nu naar de relatie tussen duurzaamheid en
dat door Hoenderdos en Priemus is gedefinieerd. van keukens in de praktijk nooit bij het opzetten
van het planmatig onderhoud zal worden opgenomen.
Mutatieonderhoud
Bij het wisselen van een huurder wordt zoge-
naamd mutatieonderhoud uitgevoerd. Voor een deel bestaat dat uit het preventief uitvoeren van
onderhoudsmaatregelen die beter getroffen kun-
Aan de hand van een rekenvoorbeeld kijken we onderhoud van gebouwen. Dit rekenvoorbeeld
betreft een begroting van het onderhoud voor het
project dat ook model heeft gestaan voor de uit-
eenzetting omtrent de ecokosten in de productiefase1: de eengezinswoningen in het Centrum-
plan (1e fase) te Oudenbosch, gebouwd tussen
eind 2004 tot medio 2005. Hoewel het voorbeeld – en de rest van de tekst – over woningen gaat,
gelden de conclusies mijns inziens ook voor
nen worden als de woning of het kantoor ont-
andere gebouwen.
derhoud uit het opheffen van gebreken die door
allereerst per (sub)element van de woningen
ruimd is. Voor een deel bestaat het mutatieon-
Om de onderhoudsbegroting te kunnen maken is
de oude huurder zijn veroorzaakt.
vastgesteld hoeveel er elk jaar geïnspecteerd,
kwaliteit van het object aangepast aan de veron-
andere woorden: hoe het planmatig onderhoud
Vaak wordt bij mutatieonderhoud tegelijk de
derstelde behoeften van een nieuwe doelgroep of
aan de specifieke wensen van de individuele
geschilderd of vervangen moet worden, met
eruit ziet. Wat betreft de levensduur van ver-
schillende technische oplossingen hebben we ons
nieuwe huurder. Die vorm van mutatieonder-
daarbij in de eerste plaats gebaseerd op de publi-
verhoging van de huur. Strikt genomen zou je
[6]. Als bepaalde bouwproducten (door techni-
maar verbetering. Zo’n ‘mutatieverbetering’ zou
rapport een duidelijk andere levensduur hebben
houd gaat dan gewoonlijk ook gepaard met een
die aanpak geen onderhoud moeten noemen, je dan – vanuit de optiek van LCC – kunnen zien
als het begin van een nieuwe levenscyclus van het gebouw, met een nieuwe functie [5].
catie “Levensduur van bouwprodukten” van SBR sche ontwikkelingen) sinds de publicatie van dat
gekregen, hebben we de berekening uiteraard
aangepast.
Vervolgens zijn de zo vastgestelde onderhouds-
maatregelen afgeprijsd met behulp van de kos-
Reparatie- of klachtenonderhoud
tendatabase van de Winket Referentieprojecten
meestal om het verhelpen van storingen, die het
tig onderhoud is op basis van ervaringscijfers
onmogelijk maken: een radiatorkraan die blijft
reparatieonderhoud. De voor de verschillende
lichting) die ermee ophoudt. Soms treden ook
gens in grafiek 1 uitgezet tegen de tijd.
Bij reparatie- of klachtenonderhoud gaat het
functioneren van een van de installaties acuut
hangen, een lamp (van de algemene buitenver-
eerder gemaakte bouwfouten aan het licht zoals
een doucheput die plotseling begint te lekken, bijvoorbeeld omdat de kitaansluiting op het
vloertegelwerk onvoldoende gedimensioneerd is.
Methode [7]. Aan deze kosten voor het planma-
een bedrag per jaar toegevoegd voor mutatie- en
jaren geraamde onderhoudskosten zijn vervolDe grafiek laat zien dat het onderhoud in de
meeste jaren een bescheiden omvang heeft. Het
gaat dan hoofdzakelijk om inspecties, schilder-
In het algemeen vraagt reparatieonderhoud
werk en kleine correcties van gebreken. In jaar
nen maar de eigenaar moet er wel rekening mee
schieters. Omstreeks die tijdstippen zijn name-
relatief veel arbeid. Het is vrijwel niet te planhouden.
&Bouwkostenkunde Huisvestingseconomie
30
15, 30 en 40 zien we echter een paar flinke uit-
lijk wat grotere onderdelen van dak, dakranden, 5
NEN 2634/ NL-SIB
Omschrijving
2D (31)
Gevels buitenwandopeningen
(31.00) 31.00.10010 31.00.70010 31.00.70020
(31.40) 31.40.00112 31.40.20120 31.40.20.129 (31.42) 31.42.13122 31.42.16291 31.42.16292 31.42.16297 31.42.25126 31.42.25231 (31.43) 31.43.13122 31.43.16291 31.43.16297 (31.44) 31.44.20310 (31.45) 31.45.13440 31.45.13526
(31.46) 31.46.51011 31.46.52011 31.46.53010 31.46.53019 (31.48) 31.48.13611 31.48.13711
element
algemene maatregelen aan kozijnen bu.kozijn: onderhoudsinspectie kozijnen bu.kozijn: syst.steiger tpv bestaand element bu.kozijn: rolsteiger tpv bestaand element
buitenkozijnen (meranti frame) bu.kozijn slp: kozijn incl.deur+raam bu.kozijn kozijn aan: meranti in bestaande gevel bu.kozijn kozijn aan: toeslag fsc meranti
buitendeuren (in meranti kozijnen) bu.kozijn deur vrv: tuin-/balkondeur meranti bu.kozijn deur rep: h+s cil.slot bu.kozijn deur rep: slotboompje bu.kozijn deur rep: tochtstrip bu.kozijn deur: schuifpui meranti 3.000x2.300mm bu.kozijn deur: buitendeur multiplex buitenramen (in meranti kozijnen) bu.kozijn raam vrv: draaikiepraam meranti bu.kozijn raam rep: hg+sl.werk bu.kozijn raam rep: tochtstrip
roosters en suskasten bu.kozijn voorz.aan: ventilatierooster met suskast panelen en glas bu.kozijn paneel vrv: multiplex bu.kozijn glas vrv: dubbelglas HR++
schilderwerk bestaande buitenkozijnen bu.kozijn afw: vrv.dekk.beits. bu.kozijn afw: vlg.dekk.beits. bu.kozijn afw: schld.bijwerken bu.kozijn afw: onderh.kit etc.
23
uitgangspunten planning
hoeveelheden tech. opl.
23
23
9
5
6 14
23
maatregel
cyclus in jaren
23 23 23 23 23 23 2 4 4 4 1 1 5 5 5 6 1 13 23 23 23 23
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
m2 st st st st st st st st st st
st m
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
8 5 10
%
Algemene bedrijfskosten bouwbedrijf
7
%
Winst en risico bouwbedrijf
4
%
19
%
Totaal NCW directe kosten onderhoud Algemene bouw(plaats)kosten Subtotaal Subtotaal
NCW Onderhoudskosten exclusief BTW BTW
NCW Onderhoudskosten inclusief BTW Reservering planmatig onderhoud per jaar per jaar (incl. BTW)
Tabel 1.
23
CW onderhoud
15 jaar
30 jaar
45 jaar
m2
m2 m m
randafwerkingen buitenkozijnen bu.kozijn rand: vrv.raamdorpel bu.kozin rand: vrv.deurdorpel
start in maatregel jaar betreft prijs/eh
5 50 6
5 50 6
100% 100% 100%
1 13 5
38 99
78 310
103 400
50 50 50
50 50 50
100% 100% 100%
21 242 25
-
-
-
40 15 15 15 15 20
40 15 15 15 15 20
100% 100% 100% 100% 100% 100%
472 79 21 58 961 638
-
183 49 134 318 364
298 300 80 220 522 565
50 15 15
50 15 15
100% 100% 100%
256 66 32
-
236 114
387 188
15
15
100%
176
-
687
1.127
15 30
15 30
100% 100%
101 103
-
67 -
110 586
30 6 6 12
30 6 3 12
100% 100% 50% 100%
39 13 4 17
262 81 -
820 138 489
387 1.058 193 630
20 75
20 75
25% 100%
36 85
-
43 -
66 -
481
4.028
7.219
529
4.431
7.941
566
4.741
8.497
588
4.930
8.837
700
5.867
10.516
70
356
510
48 37 23
112
403 310 190 937
722 556 340
1.679
De contante waarde van de (traditionele) kosten van onderhoud voor woningtype A bij diverse exploitatietermijnen. Specificatie voor element 2D(31) buitenwandopeningen.
6
november/december 2007
Toelichting bij tabel 1
In de kolom hoeveelheden worden achtereenvolgens op
drie niveaus hoeveelheden weergegeven. Eerst de hoeveel-
heid element op niveau 3 van NEN 2634; in dit voor-
gevelkozijnen (hang- en sluitwerk, deuren, roos-
ters) en installaties (cv-ketel, kranen) aan vervanging toe.
beeld de hoeveelheid 23 m2 van element 2D(31) buiten-
wandopeningen.
Contante waarde
Vervolgens de hoeveelheden van de technische oplossin-
gen op niveau 4 van NEN 2634. Dat zijn in principe de
den gemaakt met elkaar te kunnen vergelijken,
wordt de contante waardemethode gebruikt. Bij
ject voorkomende elementen; in dit voorbeeld 23 m2
die in de toekomst plaatsvinden ‘contant
specificaties van materialen en typen van de in het pro-
meranti buitenkozijnen met fsc-keur, 9 m2 buitendeuren,
5 stuks draaikiepramen, 6 ventilatieroosters met suskasten, 14 m2 beglazing en panelen en bij 23 m2 kozijn
Om kosten die op verschillende tijdstippen wor-
die methode worden de kosten van maatregelen
gemaakt’ (zie de toelichting bij tabel 1). Als een maatregel meerdere keren voorkomt in de perio-
de die de onderhoudsbegroting beslaat, kunnen
behorende randafwerkingen (lateien, vensterbanken en
de contante waarden van al die keren bij elkaar
algemene maatregelen (zoals inspecties en steigerwerk)
den geeft een indruk van het totale financiële
dorpels). Om praktische redenen zijn op dit niveau ook
en schilderwerk van een hoeveelheid voorzien.
Het derde niveau waarop hoeveelheden zijn weergegeven betreft de onderhoudsmaatregelen, die gepland zijn voor de onderscheiden technische oplossingen.
worden geteld. De som van die contante waarbeslag van de betreffende maatregel. Je kunt
aan het bedrag van zo’n som bijvoorbeeld zien of een dure maatregel die slechts af en toe voor-
komt, per saldo meer of minder kost dan een
In de kolom uitgangspunten planning staan per onder-
goedkopere maatregel die je vaker moet treffen.
regel (uitgedrukt in jaren), het eerste jaar waarin de
tante waarden van de onderhoudsmaatregelen
oplossing waarop de maatregel betrekking heeft en de
(gemiddeld per woning) voor drie verschillende
31.46.53010 ‘buitenkozijn afwerking: schilderwerk bij-
tante waarden van de onderhoudskosten voor
houdsmaatregel achtereenvolgens de cyclus van de maatmaatregel is gepland, het percentage van de technische
eenheidsprijs van de maatregel. Voor maatregel 2D(31) werkbeurt’ zien we bijvoorbeeld een cyclus van 6 jaar met een geplande start in jaar 3, terwijl de maatregel betrekking heeft op 50% van de buitenkozijnen en de eenheids-
In tabel 1 is een overzicht gegeven van de conaan het element 2D(31) buitenwandopeningen
exploitatietermijnen en in tabel 2 zijn de conalle elementen (gemiddeld per woning) verzameld op niveau 3 van NEN 2634.
prijs € 4,- is. Doordat de maatregel start in jaar 3 en de cyclus verder gelijk is aan die van het vervolgsysteem
Milieulast
van het schilderwerk, valt de bijwerkbeurt telkens tussen de momenten waarop het vervolgsysteem wordt uitge-
houdsmaatregelen weergegeven, uitgedrukt in ecokosten. Dat zijn de kosten voor de maatrege-
voerd. Omdat zo’n bijwerkbeurt hoofdzakelijk het over-
schilderen van liggende delen op de zon- en de regenkant
betreft, wordt er in de planning van uitgegaan dat de maatregel betrekking heeft op 50% van de kozijnen.
In de kolom ‘CW (contante waarde) onderhoud’ worden
In tabel 2 is ook de milieulast van de onder-
len ter preventie van de vervuiling van bodem, water en lucht, die nodig (zouden) zijn om de
milieubelasting te compenseren die door het
onderhoud wordt veroorzaakt [8]. Voor zover maatregelen die in de toekomst voor het onder-
achtereenvolgens de contante waarden van de kosten van
houd voorzien zijn, milieubelasting met zich
exploitatietermijnen.
tiemaatregelen op hetzelfde moment uitgevoerd
het geplande onderhoud gegeven voor drie verschillende De contante waarde van de onderhoudskosten is bere-
kend op basis van een discontovoet van 3% ‘reëel’. Dit is een tamelijk gematigd uitgangspunt dat zeker geen
onderschatting van de te verwachten onderhoudskosten
oplevert. Een hogere discontovoet weerspiegelt een hogere
meebrengen, gaan we ervan uit dat de prevenmoeten worden als de bedoelde onderhouds-
maatregelen zelf. De kosten van die preventiemaatregelen, de ecokosten, mogen dus op dezelfde manier contant gemaakt worden als de (tra-
ditionele) onderhoudskosten.
verwachting ten aanzien van opbrengsten (rendement
Ten slotte staan in de tabel ook de ecokos-
ringen. (In de berekeningen leidt een hogere discontovoet
costs/Value Ratio) voor het onderhoud aan de
van de investering) en ten aanzien van rente op reservetot een lagere contante waarde en een lager bedrag voor
de jaarlijkse reservering.)
ten/waardeverhoudingen,
de
EVR
(Eco-
verschillende elementen. In vergelijking met de EVR van de bouwkosten, die voor dit project op
38% uitkwam [1], is de EVR van het onderhoud
met 14% en 23% betrekkelijk laag. Bovendien is
&Bouwkostenkunde Huisvestingseconomie
7
NEN 2634 Omschrijving
2A
2C
2D
Skelet
68
158
m2
Daken
81
m2 m2 m2 m2
Gevels
94
Fundering
2B (27) (37) (47) (21) (31) (41)
NEN 2634 niveaus 2 en 3
dakafbouwconstructies dakopeningen dakafwerkingen buitenwandafbouwconstructies buitenwandopeningen
buitenwandafwerkingen
80 1 80 71
23
m2 m2 m2 m2
Binnenwanden
158
m2
2G
Trappen, hellingen en balustrades
158
m2
Vloeren
2H 3A
Plafonds (51) (52) (53) (54) (55) (56) (57) (58)
3B
(61) (62) (63) (64) (65) (67)
Installatie werktuigbouwkundig
bouwkundige voorzieningen tbv wb-installaties afvoeren water gassen klimaatinstallatie: koeling klimaatinstallatie: verwarming klimaatinstallatie: luchtbehandeling regeling klimaat en sanitair
Installatie elektrotechnisch
centrale elektrotechnische voorzieningen krachtstroom verlichting communicatie beveiliging gebouwbeheersvoorzieningen
3C
Installatie lift/transport
4A
Vaste inrichtingen
5A
6A
(71) (72) (73) (74) (75) (76) (90)
(99)
vaste vaste vaste vaste vaste vaste
verkeersvoorzieningen gebruikersvoorzieningen keukenvoorzieningen sanitaire voorzieningen onderhoudsvoorzieningen opslagvoorzieningen
Terrein terrein
Directe bouwkosten/diversen diversen
Totaal NCW directe kosten onderhoud Algemene bouw(plaats)kosten Subtotaal Algemene bedrijfskosten bouwbedrijf Subtotaal Winst en risico bouwbedrijf
NCW Onderhoudskosten exclusief BTW BTW
NCW Onderhoudskosten inclusief BTW Reservering planmatig onderhoud per jaar (inclusief BTW)
Tabel 2.
158 158 158 158 158 158 158 158 158 158 158 158
15 jaar
30 jaar
45 jaar
571 2 132
2.319 3 323
424
CW ecokosten onderh. 15 jaar
30 jaar
45 jaar
4.373 131 937
67 0 15
319 0 37
1.197
1.553
51
145
331
EVR onderhoud bij termijn 15 jaar
30 jaar
45 jaar
847 57 135
12% 11% 11%
14% 11% 12%
19% 43% 14%
188
12%
12%
12%
m2
2E 2F
CW onderhoud bij termijn
481
4.028
7.219
54
1.714
2.725
11%
43%
38%
649
51
101
15%
16%
1.375
2.425
203
370
15%
15%
2.050 104 125
3.859 162 166
433 14 44
796 22 58
21% 14% 35%
21% 14% 35%
326
407 603
70
100 110
22%
25% 18%
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
338
60 61
826
60
8 21
224
18%
14% 35%
27%
m2 158 158 158
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
50
m2 m2
239
786
1.590
46
395
766
19%
50%
48%
158 158
m2 m2
323
659
875
64
130
172
20%
20%
20%
10
%
7
%
7.136 223
15% 11%
25% 11%
25% 11%
4 19
50
2.292 229
13.965 1.396
25.776 2.578
326 41
3.615 251
6.672 464
%
2.697 108
16.437 657
30.338 1.214
387
3.987
7.359
%
533
2.521 176 2.805
15.361 1.075 17.094 3.248
28.353 1.985
368 20
3.866 121
14% 18% 14%
26% 18% 24%
26% 18% 24%
31.551
387
3.987
7.359
14%
23%
23%
8.757
14%
23%
23%
424
14%
23%
23%
5.995
74
758
3.338
20.342
37.546
461
4.745
271
1.233
1.820
37
288
1.398
De contante waarde van de (traditionele) kosten en ecokosten van onderhoud voor woningtype A bij diverse exploitatietermijnen. 8
november/december 2007
Toelichting bij tabel 2
de contante waarde van de onderhoudskosten
in deze tabel steeds gegeven op het niveau van elementen,
is die contante waarde – afhankelijk van de
De (traditionele) kosten en ecokosten van onderhoud zijn niveau 3 van NEN 2634. Van de clusters die geen rol
spelen bij het planmatig onderhoud van dit woningtype, is alleen de hoeveelheid gegeven op niveau 2 van NEN 2634.
Is een element of cluster in de tabel opgenomen zonder
bedrag in de hoeveelhedenkolom, dan komt dat element
of die cluster in het project niet voor. Zo is er in de
een stuk lager dan de bouwkosten. In dit project exploitatietermijn – 3% tot 30% van de bouwkosten.
Dat betekent dat per saldo de bijdrage van het
milieuvriendelijk(er) uitvoeren van onderhoud aan het verminderen van de totale milieulast van het wonen, slechts beperkt kan zijn.
onderzochte woningen van dit project bijvoorbeeld geen
Het juiste moment
element 3B(55). Deze notatie is van belang voor de inter-
gelijkmatig over alle jaren verdeeld is, maar dat
lift/transportinstallatie, cluster 3C, en geen koeling,
pretatie van de tabel. Aan elementen die in het project niet voorkomen, en in de hoeveelhedenkolom dus geen
In grafiek 1 zien we dat het onderhoud niet het min of meer geconcentreerd op een aantal
tijdstippen is voorzien. Het is uiteraard verstan-
bedrag hebben, wordt vanzelfsprekend geen onderhoud
dig om tegen de tijd dat zo’n onderhoudspiek in
onderhoudskosten zijn opgenomen en wel een hoeveel-
nog wel voldoen aan de (zich ontwikkelende)
toegekend. Maar als voor een bepaald element geen
heid, zoals bij element 3A(53) water, dan is het betreffende element dus wel aanwezig, maar is er geen planmatig
aantocht is, eens goed na te gaan of de woningen gebruikerseisen. Als er om onderhoudstechni-
sche redenen toch al maatregelen nodig zijn, is
onderhoud aan toegekend voor de in beschouwing geno-
het – ook uit het oogpunt van duurzaamheid –
dit technisch gezien niet noodzakelijk is.
naamde woontechnische maatregelen, en dus in
men onderhoudstermijn, omdat ervan uitgegaan is dat
een goede zaak die te combineren met zoge-
Bij de berekening van de contante waarde van de onder-
feite tot renovatie over te gaan.
uitgegaan dat in de laatste 5 jaar voor het aflopen van
met maatregelen die vanuit de onderhoudsbe-
houdskosten voor een bepaalde termijn is er telkens van
die termijn het onderhoud tot een minimum wordt teruggebracht. Na het aflopen van de termijn wordt in principe immers een herinvestering overwogen, waarbij de
woning wordt aangepast aan actuele woonwensen, even-
tueel van een nieuwe doelgroep. Omdat vooraf niet vast-
staat welke elementen bij zo’n herinvestering (ingrijpend) worden aangepakt, is het minimaliseren van onderhoud in de voorafgaande periode rationeel.
&Bouwkostenkunde Huisvestingseconomie
De combinatie van woontechnische maatregelen
hoefte nodig zijn, leidt in beginsel niet tot verla-
ging van de onderhoudskosten, maar levert voor
(vrijwel) hetzelfde geld een betere woning op.
Met andere woorden: we verhogen de waarde
van de woning, terwijl de ecokosten gelijk blijven. Dat betekent dat we uiteindelijk een lagere
ecokosten/waardeverhouding hebben. En dat is,
zoals bekend, beter voor het milieu.
9
Referenties
Eerder dit jaar werd uiteengezet hoe je met het
model van de ecokosten/waardeverhouding de
milieueffecten uit de productiefase van een
gebouw kunt bepalen, zie [1]. 1. Jonge, T. de.
‘Ecokosten, een kijkje in de keuken.
Rekenen met Ecokosten in de productiefase van een gebouw’.
Bouwkostenkunde & Huisvestingseconomie, nr. 1 (maart/april 2007): 8-14.
2. Hoenderdos, T., Priemus, H. Werkplan technisch beheer.
Rotterdam: IOP-Bouw, 1985.
3. Zie: www.vrom.nl
Takenlijst onderhoud huurder en verhuurder
(in het dossier Huurcommissie). 11-11-2007.
4. Straub, A.
Technisch beheer door woningcorporaties in de 21e eeuw.
Delft: DUP, 2001.
5. Jonge, T. de.
‘LCC voor ontwerpers. Een levenscyclus-
kosten-benadering voor gebouwen’.
Bouwkostenkunde & Huisvestingseconomie, nr. 2 (juni/juli 2006): 12-20.
6. Huffmeijer, F.J.M., Damen, A.A.J. Levensduur van bouwprodukten.
Rotterdam: SBR, 1995.
7. Zie: www.winket.nl 11-11-2007.
8. Vogtländer, J.
The model of the Eco-costs/Value Ratio’. Delft: DUP, 2001.
10
november/december 2007
