Redactioneel. Colofon. Geachte lezer,

Redactioneel

Colofon Algemeen

SerVicE Magazine is een uitgave van Stichting SerVicE Magazine, studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.900 exemplaren. Bronnen

Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. Bestuur

Stef de Vos Voorzitter Arian Spork Secretaris Urs Veltrop Penningmeester Roy Külter Acquisiteur Jan Martijn Buruma Hoofdredacteur magazine Stefan Suntjens Intermediar Petra Quireins Hoofdcommissaris reiscommissie Raad van Advies

drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven) drs. R.M. Weisz RA (DBN groep) Redactie

Jan Martijn Buruma Geert Damman Ronald Hennekeij Jordy Pedd Sander van Tuijl

Hoofdredacteur

Vormgeving

Eline Pellis [email protected]

Lay-out & kaft

Drukwerk

Drukkerij van Druenen BV Sponsoren

Brink Groep, Interface, IVBN, Bouwfonds Ontwikkeling, TiasNimbas Business School, Deloitte, Bouwkunde bedrijvendagen, Syntrus Achmea Vastgoed, VGME, Continu Engineering Contactgegevens

Stichting SerVicE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven Telefoon 040 24 750 93 Fax 040 24 384 88 Website www.service-studievereniging.nl Email [email protected]

Geachte lezer, Nieuwe ronde, nieuwe kansen! De zeventiende jaargang van het SerVicE magazine is aangebroken en mijn voorganger, Dominique Gijzen, heeft alweer enkele maanden geleden het redactiestokje aan mij overgedragen. Allereerst wil ik hem bedanken voor het continueren en waarborgen van de kwaliteit van het magazine. Want, bladerend door oude edities van het magazine, valt één ding op: het magazine heeft dan wel afgelopen zeventien jaar enkele flinke gedaantewisselingen ondergaan, de kwaliteit van de artikelen is altijd hoog gebleven. Toch is er natuurlijk altijd ruimte voor verbeteringen. ‘Where innovation starts’ is het motto van de Technische Universiteit Eindhoven, en wij, als redactie van het SerVicE magazine innoveren graag mee. Voor dit magazine zijn hier al enkele resultaten van zichtbaar. Zo zal het thema voortaan ingeluid worden met een korte toelichting op het thema en de themagerelateerde artikelen. Ook is de lay-out aangepast om een sterkere en rustigere uitstraling te creëren. Voor volgende edities hopen wij u meer resultaten van onze innovatie te kunnen tonen. Ook het nieuwe bestuur van SerVicE wil blijven innoveren. Beleidspunten als internationalisering, professionalisering en intensivering van de contacten met leden moeten ervoor zorgen dat SerVicE een bloeiende studievereniging met enthousiaste leden blijft. De voorzitter van SerVicE, Stef de Vos, zal in de rubriek ‘SerVicE actief’ verder ingaan op deze beleidspunten. In deze editie bieden wij u weer een breed scala aan interessante vastgoedgerelateerde artikelen aan. Het thema ‘Leisure’ zal in de Lectori Salutem worden ingeleid door mevrouw Van de Ven. Voor een omschrijving van de artikelen die het thema verder kleur zullen geven verwijs ik u voortaan naar de reeds eerder genoemde, nieuwe rubriek ‘Introductie thema’. Naast de themagerelateerde artikelen treft u een artikel aan van mevrouw Van Liebergen en de heer Leijten. Zij zullen in het artikel ‘Crisis of kansen op de woningmarkt’ een uiteenzetting geven over het belang van consumentgericht bouwen. Verder zal de heer Viruly, professor aan de universiteit van Johannesburg, in zijn artikel ‘What is different about real estate markets in emerging countries’ ingaan op de problemen van buitenlandse ontwikkelaars in ontwikkelingslanden. De heren Jans en Kieboom en mevrouw Jannink zullen in hun artikel ‘Risicomanagement in de gezondheidszorg’ de veranderingen in het bouwproces voor ziekenhuizen beschrijven. Tot slot zullen de heren Van der Leij en Van der Weerd ingaan op de problemen rond de aanbestedingen van gebiedsontwikkelingen in hun artikel ‘Succesvol aanbesteden’. Het is een roerig jaar geweest voor velen. Ook in Nederland zijn we helaas niet ontkomen aan massaontslagen en faillissementen. Met name in de bouwwereld laat de crisis zich hard voelen. Gelukkig is een licht herstel van de economie reeds zichtbaar. Het is te hopen dat dit herstel zich in 2010 voortzet en ook de bouwwereld meeneemt uit het dal. Er rest mij daarom niets anders dan u fijne feestdagen en een gezond en succesvol 2010 te wensen.

Jan Martijn Buruma Hoofdredacteur SerVicE magazine 2009-2010

Service magazine december 2009

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt.

inhoud 7

4 Lectori Salutem 5 Crisis of kansen op de woningmarkt? 9 What is different about real estate markets in

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

14

Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we het Stedelijk Museum Amsterdam klaar voor de toekomst. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.

www.brinkgroep.nl

knap werk

emerging countries

THEMA 12 Introductie thema: Leisure 14 Multifunctionele voetbalstadions 17 Van leisure als projectontwikkeling naar leisure

17



in gebiedsontwikkeling

20 Hotels: Vastgoed met internationale allure 24 Hotels: crisisbestendig vastgoed 27 Leisure markt aan zet

21030_BRG_190x140_liggend.indd 1

13-11-2008 14:41:36

20

30 Risicomanagement in de gezondheidszorg 33 Succesvol aanbesteden 36 SerVicE Actief 38 Samen bouwen in eigen beheer; technisch en sociaal

27

uitdagend!

40 Op naar een betere afstemming van het

wijkwinkelcentrum op de senior

43 Afstudeerverslagen REMD - TU/e 48 Met SerVicE en haar studenten in contact komen?

20

2

Lectori Salutem “Leisure” is niet meer weg te denken uit de moderne samenleving! Niet alleen krijgen we steeds meer en meer vrije tijd, we willen en moeten die ook zo leuk mogelijk invullen. Bovendien leven we gemiddeld langer; er komt een vergrijzende maatschappij aan met veel tijd en geld. Vroeger zocht men meer de buitenlucht op in de vrije tijd; want dat was heilzaam en gezond. Er werd meer gewandeld, gespeeld, gezwommen of gepicknickt buiten. Lang niet altijd koste dat geld. “Recreatie” was het woord dat daarvoor werd gebruikt. Tegenwoordig bedient men zich van de meer internationale term: “Leisure”. Het betekent zowel “vrije tijd” als het “op zijn gemak voelen”. Zo krijgen we steeds meer te maken met “Leisure vastgoed”. Niet alleen maatschappelijk, maar ook economisch en zelfs ruimtelijk wordt het erg belangrijk. Overheden als gemeentes en provincies gebruiken steeds vaker Leisure in hun positionering. Dit wordt volgens onderzoekers van “Consumer Science” alleen maar versterkt doordat wij in Nederland tot de meer welvarende landen behoren. Leisure vastgoed is een meer algemene term voor vastgoed als: ijsbanen, skihallen, kinderspelpaleizen enzovoorts. Deze zijn vaak moeilijk te exploiteren vanwege hun seizoensafhankelijke en specifieke functies. Verder zijn pretparken als de “Efteling”, Toverland en Euro Disney ook Leisure vastgoed. Hierbij zijn weer andere zaken, zoals optimale bereikbaarheid voor zowel de auto alsmede het openbaar vervoer, van groot belang. Dit is vaak minder seizoensgebonden vastgoed. Ook bioscopen en factory-outlets komen steeds nadrukkelijker in opmars. Het vormt vaak een zelfstandige trekker voor dagjesmensen. Winkelaanbod dat al enige tijd bestaat als meubelboulevards, tuincentra en bijvoorbeeld Autostadt in Wolfsburg worden ook steeds meer als vermaak gezien. Hiervoor zijn meer perifere locaties van belang. Door hun grootschaligheid zijn zij ook gemakkelijk bereikbaar. Ook het “Van den Ende” theater op de Zuid-as in Amsterdam is een voorbeeld waarbij de locatie zeer belangrijk is. Het liefst zou men heel Nederland willen bereiken!

Ir. L.A.M.C. van de Ven Leonie van de Ven is jaren werkzaam geweest in de vastgoedontwikkeling bij commerciële ontwikkelaars. Momenteel is zij als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Management & Development van de faculteit Bouwkunde verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven.

Waar verenigingen en teamsporten het tegenwoordig moeilijk hebben wat betreft het ledenaantal, zijn fitnesscentra booming. Dit komt voornamelijk vanwege de individualisering van de samenleving. Ketens zoals Fitness First worden gelanceerd: de consument koopt dan het gebruik van de machines. Sommige ontwikkelaars hebben zich erop toegelegd. Andere voorbeelden zijn voetbalstadions: een combinatie van sport en retail. Dit zijn de meer commerciële vormen van Leisure. Voor ander variabel aanbod wordt bijvoorbeeld gekeken naar elkaar versterkende trends: van kinderfeestjes en themaavonden tot film kijken en eten tegelijkertijd. Steeds meer probeert men zo vormen van leisure te combineren. Ook bij gebiedsontwikkeling is Leisure altijd een onderdeel. Vaak wordt dat de trekker voor het gehele gebied; Leisure en retail bij elkaar. De “beleveniseconomie” wordt steeds verder uitgebreid: funshoppen is de trend! Dat beleggers in het begin nog niet zo enthousiast waren heeft te maken met de exploitatie. Zeker nu, vanwege de recessie blijkt die zeer gevoelig. Zo was laatst te lezen dat Las Vegas op zijn retour is; er gaan voor het eerst in het bestaan meer mensen weg dan dat er komen! Dat laat onverlet dat Leisure vastgoed de grote trend is; een aantal studenten is hier reeds op afgestudeerd. Hotelvastgoed; fitness vastgoed en zelfs een automall behoorden tot de onderwerpen. Leisure is een trend die de toekomst heeft!

Crisis of kansen op de woningmarkt? Dat de huidige woningmarkt een andere markt is dan bijvoorbeeld twee jaar geleden is bekend. De aangescherpte financiële voorwaarden van de banken en het verminderde consumentenvertrouwen hebben geleid tot een sterke vraaguitval naar (nieuwbouw)woningen. Bij doorstromers speelt ook de verkoop van de eigen woning hierbij een belangrijke rol. Door diverse commerciële partijen en de overheid worden momenteel constructies bedacht om de woningmarkt weer op gang te krijgen.

Zo is er de campagne van de provincie Noord-Brabant rondom de eerste steen (www.brabant.nl/eerstesteen) met als motto ‘koop juist nú’. Hierin worden diverse maatregelen geïnitieerd om het kopen van een nieuwbouwwoning aantrekkelijker te maken of een verkoopgarantie te geven ten aanzien van de bestaande eigen woning. Als de huidige vraaguitval inderdaad het gevolg is van de kredietcrisis, zouden deze maatregelen de boel weer op gang moeten helpen. Maar is dit wel zo? Al jaren gaan er geluiden de ronde dat de bouwsector moet innoveren, en al jaren gebeurt er eigenlijk niet zo veel. De bouwsector is, op een paar uitzonderingen daargelaten, vooral aanbod gestuurd. Beheersing van

4

Service magazine december 2009

1

2

ir. J.P.C.M. Leijten MRE & ir. G. van Liebergen Erik Leijten1 en Georgeanne van Liebergen2 zijn respectievelijk directeur en projectcoördinator van Hurks vastgoedontwikkeling. Hurks vastgoedontwikkeling vormt één van de drie hoofdsectoren waaronder de vijftien werkmaatschappijen van de Hurks groep opereren.

risico’s en kosten staat centraal, evenals het optimaliseren van het technische product en de efficiëntie van het interne bedrijfsproces. Uiteraard wordt er ook gekeken naar nieuwe bouwmethoden en duurzaamheid, maar dit uit zich allemaal slechts in aanbodtermen. Ook doorvertalingen naar de voordelen die dat heeft voor de consument ontbreken veelal. Er is weliswaar een voldoende variëteit aan producten te vinden, maar de vraag is of de consument wel behoefte heeft aan deze producten, en of de consument ze wel begrijpt. Door de schaarste die er jaren heeft geheerst op de woningmarkt deed deze vraag er eigenlijk niet zo toe. Alle woningproducten die bedacht werden, werden immers toch wel verkocht! Iedereen deed hier vrolijk aan mee; de ontwikkelaars en aannemers, de gemeentes, en de consument; die kocht gewoon wat er te koop was. Een neergaande woningmarkt was al enkele jaren merkbaar. De betaalbaarheid van woningen is meer en meer in het gedrang gekomen. Stapeling van kwaliteitseisen leidde tot kostprijsverhoging. Bovendien leidde beperking in hypotheekverstrekking onder druk van toezichthouders tot lagere financierbaarheid. Ook de stijging van grondprijzen heeft meegespeeld in afname van betaalbaarheid voor grote groepen consumenten. Dit structurele probleem heeft onder invloed van de kredietcrisis versneld geleid tot een crash van de woningmarkt. De aanbodmarkt is voorgoed voorbij. De voorgestelde crisismaatregelen zullen zeker (tijdelijk) helpen omdat ze de betaalbaarheid verbeteren en/of risico’s verkleinen. Aan het onderliggende probleem, zijnde de structurele mismatch tussen vraag en aanbod, wordt hiermee echter voorbijgegaan. De klant centraal Een eerste stap naar het bieden van echte oplossingen is het centraal stellen van de klant(vraag) in plaats van het eindproduct zelf. Ofwel van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd. ‘De klant centraal’, niet voor niets de titel van het ondernemingsplan van Hurks vastgoedontwikkeling, is hierbij de propositie. Maar hoe stel je de klant centraal? Moet je als ontwikkelaar iedere potentiële klant een vel papier met een potlood cadeau geven en hem vragen om zijn ideale woning te 5

tekenen waarbij hij of zij zelf ook maar meteen een goede prijssuggestie doet? Betekent voldoen aan de klantvraag dat van iedereen een soort eigenbouwer gemaakt wordt? Nee, dat gaat een station te ver. Maar er zit wel een kern van waarheid in. In theorie betekent een vraaggestuurde markt inderdaad dat de consument zelf kiest wat hij wil en dat hij dit vervolgens ook zo laat realiseren. In de praktijk blijkt hier echter een nuancering in noodzakelijk. Een honderd procent vraaggestuurde markt brengt ook nadelen mee voor de consument, die veel consumenten niet bereid zijn om te dragen (zie figuur 1). Nadelen bijvoorbeeld zijn de hogere bouwkosten omdat er geen schaalvoordelen meer te behalen zijn; de extra tijd die de consument zal moeten steken in het ontwerptraject en de langere periode die het duurt voordat hij zijn woning krijgt omdat hij al veel eerder in het proces is ingestapt. Ook het gebrek aan specifieke kennis waardoor er eerder ‘fouten’ worden gemaakt en het financiële risico, dat nu bij de consument komt te liggen, zorgen voor bezwaren. Daarnaast behartigt de consument vooral zijn individuele belangen waardoor het collectieve belang op de tweede plaats staat. Een ontwikkelaar ontwikkelt namelijk niet alleen de woning maar draagt ook zorg voor de openbare ruimte en de collectieve voorzieningen. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het merendeel van de consumenten niet naar een honderd procent vraaggestuurde markt streeft vanwege de genoemde nadelen. Wel willen ze vrijwel allemaal meer keuzevrijheid dan dat ze nu krijgen. Het evenwichtspunt zal dus meer moeten verschuiven naar een situatie waarin de wensen van de klant centraal staan en voldoende keuzevrijheid wordt geboden.

“Het traditionele denken en doen zal losgelaten moeten worden en een andere ‘mindset’ binnen de ontwikkelings- en bouwwereld is noodzaak" De bouwsector versus de ‘normale wereld’ Professor Hennis de Ridder ‘(TU Delft) heeft een vergelijking getrokken tussen de bouwsector en de situatie welke hij ‘de normale wereld’ noemt waarbij de klant centraal staat, zie figuur 2. Voorbeeld ‘normale wereld’ Bovenstaande analyse heeft geleid tot de conclusie dat aanpassing van werkprocessen en aanbod noodzakelijk is, maar ook tot kansen zal leiden. Hurks heeft haar werkprocessen gebaseerd op het managementmodel van het Instituut Nederlandse Kwaliteit (INK). Veranderingen hierin zijn noodzakelijk. Niet veranderen leidt immers tot stilstand en dus achteruitgang. Organisatieveranderingen zijn altijd precair en dienen zorgvuldig te gebeuren. Hurks doet dat door het uitvoeren van verbeterprojecten die worden geleid door haar eigen werknemers. Eén van de verbeterprojecten die de afgelopen tijd is uitgevoerd is gericht op het verbeteren van de klanttevredenheid.

6

Hieruit is inmiddels een groot aantal voorstellen ontstaan die in pilotprojecten worden getoetst.

Aanbod-versus vraaggestuurd

Eén van deze pilots gaat in op de in het figuur genoemde aspecten ‘industrieel ontwikkelde productfamilies’ en ‘onderzoekt wat potentiële klanten willen’. Als vergelijking trekken we een parallel met de autosector.

Aanbod gestuurd Ontwikkelaar bepaald & bouwt

Parallel met autosector Neem een bekende uitspraak van de autofabrikant Henry Ford: ‘Any customer can have a car painted any colour that he wants,… so long as it is black’. Een uitspraak die hij deed in 1909 na aanleiding van het op de markt brengen van het nieuwe model Ford T. Het betrof een standaard product dat door massaproductie in één keer toegankelijk werd voor een groter publiek, destijds een grote doorbraak.

Figuur 1

100% vraag gestuurd Consument bepaalt & bouwt

Collectief belang centraal Lagere bouwkosten Consument koopt later

Risico’s ontwikkelaar

Geen kennis nodig consument

Keuzevrijheid

Weinig tijd & gedoe

Inmiddels zijn we honderd jaar verder en zijn er tal van verschillende auto’s te verkrijgen. De meeste merken bieden een aantal basisuitvoeringen in verschillende prijsklassen. De consument kan deze vervolgens personaliseren met opties zoals kleur, velgen, sierstrips, bekleding, enzovoorts. Veelal middels online toepassingen waarbij het resultaat direct gevisualiseerd wordt. Hiermee is geen compleet vraaggestuurde markt ontstaan op het gebied van auto’s. Dit voorbeeld geeft echter wel de verschuiving richting een meer vraaggestuurde markt weer, waarbij de voordelen van de massaproductie en standaardisering behouden zijn gebleven en de klant een enorme keuzebeleving ervaart.

Afbeelding 1

Afbeelding 2

Henry Ford naast het in 1909 uitgebrachte model T

Voorbeeld van een automerk waarbij online de auto naar believen aan te passen is.

Pilot: het eerder betrekken van de klant bij het proces. In ‘Stepekolk’, één van de nieuwe buitenwijken van ‘Brandevoort’ (Helmond) is net een nieuw deelproject in verkoop gegaan (www.onsbrandevoort.nl). Om erachter te komen waar de consument naar op zoek is, zijn de potentiële kopers vroegtijdig bij het ontwerpproces betrokken tijdens een brainstormavond. Net zoals in het voorbeeld van de auto is hier niet een blanco vel aan de consument verstrekt met de vraag: teken maar wat u wilt hebben. De consument is hier een aantal basisuitvoeringen voorgelegd, vergelijkbaar met een autotype, ieder met een eigen prijskaartje. Wel stonden tijdens deze avond ook de basisuitvoeringen ter discussie. De potentiële kopers werden tijdens de brainstormavond bekend gemaakt met het planconcept. Hierbij was de architectuur, stedenbouwkundige opzet en uitstraling van de wijk reeds bepaald, waardoor het collectieve belang gewaarborgd wordt. De aanwezigen mochten meedenken op twee niveaus: enerzijds de opzet en situering van de woningtypes, anderzijds de individuele woonwensen. De A0 tekeningen met schetsontwerpen werden uitgelegd en iedereen kon zijn mening hierover geven. Om de woningen betaalbaarder te maken was tevens aan aantal voorstellen neergelegd, zoals het later zelf aanbouwen van de garage door de consument indien gewenst; een besparing van ruim dertigduizend euro op de verkoopprijs. Door de consumenten werd echter aangegeven dat dit mogelijk ten koste zou gaan van het architectonische beeld, waardoor het niet de voorkeur kreeg. Wel bleken er andere inzichten te bestaan in de opzet en situering van een aantal seniorenwoningen en de diepte van sommige achtertuinen. Evenals de situering van de badkamer, het aantal slaapkamers, de bergingsruimte en de afwerking van de zolder. Maar ook de individuele wensen waren onderdeel van gesprek. Een extra toilet op de verdieping was een veel gehoorde wens, waardoor deze nu standaard mogelijk is gemaakt. De woningindelingen, woningtypes, garages, tuinen en optiemogelijkheden zijn naar aanleiding van de brainstormavond aangepast, waarna de woningen verder zijn uitgewerkt. Ondanks dat de basis (het planconcept, het stedenbouwkundige plan, de architectuur, etc.) hierdoor niet is aangepast, is er toch

Figuur 2 Vergelijking bouwwereld met normale wereld Bouwwereld

‘Normale wereld’

Opdrachtgevers specificeren oplossingen Creativiteit bij vragers U vraagt wij draaien Responsief gedrag Ambachtelijke prototype ontwikkeling: eenmalig maatwerk Focus vooral op kosten en risico’s Focus op het uitsluiten van de 1000 manieren waarop het mis kan gaan Overwegend uitbestedende ketens Geen marketing en branding Luistert niet naar de klant, maar doet letterlijk wat de klant zegt Operationeel risico Denkt te weten wat potentiële klanten willen

Opdrachtgevers schetsen oplossingsruimte Creativiteit bij aanbieders Wij draaien u kiest Proactief gedrag Industrieel ontwikkelde productfamilies

Service magazine december 2009

Focus ook op waarde en kansen Concentreert zich op het vinden van de ene manier waarop het goed gaat Overwegend samenwerkende ketens Marketing en branding Luistert wel naar de klant, maar doet nooit wat de klant letterlijk zegt Strategisch risico Onderzoekt wat potentiële klanten willen

7

in grote mate gehoor gegeven aan de wensen van de consument. De individuele wensen zijn verder uitgewerkt tot zeer uitgebreide en betaalbare opties. Nog vóórdat de woningen in de verkoop gingen was vijfenzeventig procent reeds in optie. Een veel gehoorde opmerking: ‘dit is precies wat ik zocht’. Het resultaat: tevreden klanten, die graag je producten kopen en daardoor een vliegende start van een project!

Kansen uit crisis Dit voorbeeld is uiteraard slechts één van de vele mogelijkheden om te komen tot klantgerichte producten en processen. Uiteraard is er niet één modelklant te benoemen, en bestaat er een groot onderscheid tussen de professionele en particuliere klant, maar het principe blijft hetzelfde: je zult je moeten verplaatsen in de wensen van de klant. Voor bedrijven die, juist nú, zichzelf dwingen tot het creatief nadenken over hun producten, processen, marketing en communicatie, zijn er volop kansen. Het traditionele denken en doen zal losgelaten moeten worden en een andere ‘mindset’ binnen de ontwikkelings- en bouwwereld is noodzaak. Het is een lopend proces waar nu eindelijk een keer de vaart in is gekomen; kredietcrisis bedankt!

Afbeelding 3

Consumenten denken mee tijdens brainstormavond voor woningproject in Brandevoort

What is different about real estate markets in emerging countries Property markets are largely characterised by the socio-economic institutional environment in which they function. The laws, rules and regulations that influence property markets affect the type of players in a market as well as market outcomes. Therefore, unlike a football game, which is played along well established international rules, the rules that dictate property markets vary considerably from one country to the next. Ultimately, institutional arrangements are influenced by the interplay of different interest groups, cultural norms and historical developments.

8

Service magazine december 2009

Prof. F.M. Viruly FRICS Prof Francois Viruly is a Real Estate economist with over fifteen years of experience in the analysis of African property markets. In particular, his interest lies in the analysis of the social, economic and political institutions that define property markets in emerging countries. He is presently the Head of the School of Construction Economics and Management at the University of the Witwatersrand - Johannesburg.

For the real estate investor, the challenge often lies in understanding the numerous market uncertainties that exist in a market. However, the process of exploring unfamiliar markets and reducing the level of uncertainties can severely reduce the attractiveness of a foreign investment. Even if the investor understands the rules and market arrangements that define a market, there is a further risk that these arrangements may change over time. The investor also often comes to realise that investment analysis and research techniques often lose their relevance when adopted across borders. This increases transaction costs. An understanding of the characteristics of real estate markets in emerging countries should be based on the understanding that the legal or institutional framework that characterise emerging countries have developed over time. While these arrangements may be unfamiliar to a new investor, they may make perfect sense to local investors who understand the broader issues that these arrangements attempt to address. In many emerging countries land ownership arrangements have a historic context and continue to be influenced by historically established customary land ownership arrangements. It dictates who can acquire land, the way tenure structures operate, and how land is used. Consideration should also be given to colonial land policies which often “lock” real estate markets within certain legal and social parameters. For example, the spatial land segregation devised by the Apartheid government continues to characterise the South African real estate market. In Zimbabwe, the DRC and Mozambique, years of political conflict have weakened government structures to the degree that property transactions are increasingly based on informal rather than formal arrangements. For many emerging countries the challenge lies in developing real estate market arrangements that improve market efficiency (that reduce transaction costs) and attract investment, but which also continue to reflect domestic social , economic and cultural norms. Analysing the characteristics of real estate markets in emerging countries Economic theory and New Institutional Economics (NIE) have a role to play in fostering an understanding of real estate markets in emerging countries. While New Institutional Economics is centred on the proposition that the structure and outcome of property markets reflects the rules that drive them, it also emphasises that these rules are developed by human social interaction. Therefore, society is in a position to change market characteristics when existing arrangements are no longer efficient or fail to serve the

9

interests of a particular political or business group. New institutional economics also suggests that arrangements that define markets (the rules of the game) generally develop in a manner that reduces transaction costs and market uncertainties. It is often suggested that the development of secure property rights has developed, over time, to reduce the risks associated with property transactions. Yet, when looking at emerging countries it is critical to understand that, for instance, the development of property rights occurred historically and within a specific social and cultural context. The argument is also often made that globalisation will ensure real estate institutional arrangements ultimately to gravitate to efficient market solutions minimising transaction costs. Whether this will happen or not will be influenced by the strength of market arrangements in emerging countries. For the foreign investor the challenge lies in not only understanding the national rules and regulations that define markets at different levels, but also in understanding the formal and informal arrangements that define markets. Keogh & D’Arcy (1999) underline the rules and regulations that define markets can be explained in terms of three spheres of institutional hierarchy. The first sphere incorporates the formal arrangements that are of a political, social and economic nature. These include the legislative environment that characterise a market. At the next level, the property market itself is considered as an institution with certain characteristics which are of a formal and informal nature. The third sphere incorporates the way organizations (investors, the banking sector, property owners and other stakeholders) interact formally and informally with each other. For the real estate investor the arrangements at the legislative and constitutional level are often easy to understand and tend to be relatively stable. However, the situation becomes more complicated once the investor moves to the spheres characterised by formal as well as informal arrangements. More often than not an understanding of informal market ar-

rangements requires the inclusion of local partners in a transaction. Ball (1998) points out that all international direct real estate investors face disadvantages when competing with domestic firms. These are essentially information costs, cultural barriers to understanding the market, the cost of information acquisition; monitoring costs, and the risk of adverse currency movements.

“The successful global property investor needs to take cognisance of the specific market conditions that characterise emerging countries and specific countries" Emerging Countries are Different While the rules of the real estate game often seem very different in emerging countries, there are often good reasons for investing in such countries. Property markets often benefit from an undersupply of space and rising demand driven by a rising urban population and high economic growth rates. But property markets in these counties can operate in a very different paradigm. While the steps of the property development process in industrialised countries flows from town planning, service delivery, construction and ultimately to occupation, in emerging countries the sequence is often reversed; thus it starts with occupation and ends with town planning (see figure 1). The South African real estate market provides an interesting case study of the forces that mould markets in emerging countries. In recent years the need to redress the spatial impact of apartheid legislation has resulted in numerous real estate policies. They include the introduction of land restitution and reform programmes, the call for inclusionary housing policies, and an emphasis on improving housing finance to lower income groups. The property sector has also adopted a property transformation charter that attempts to accelerate the transformation of the South African commercial property sector. At a more informal level, the public sector has introduced a preferential procurement policy that promotes Black and Broad Based Economic (BBBE) empowerment. This means that the present characteristics of the South African

property market reflect past legacies as well as policies that have had to be put in place to address local socio-political objectives. For South Africa and many other emerging countries the challenge lies in development-related objectives while at the same time ensuring that interventions do not introduce market inefficiencies and uncertainties that would reduce further investment in the real estate sector. Real estate markets in emerging countries have numerous characteristics. First, as listed property funds are rarely developed in emerging countries, investments tend to be of a direct nature. This reduces the level of liquidity and therefore increases risk. Second, property markets in emerging countries are generally characterised by poor levels of market data. This means that investment techniques normally applied in more developed countries become difficult, if not impossible to apply in emerging countries. Understanding Local Conditions For the international property investor the decision to invest in foreign markets is often associated with the expected uncertainties that such markets offer. These uncertainties tend to be of a political, legal and market nature, and the process of reducing them can come at a substantial cost. If the cost of reducing such uncertainties are too high, they will create barriers to entry and result in lower than expected investment flows. The international property investor also needs to be aware of the market arrangements that exist in emerging counties which have often been developed to support transactions within existing political, social and cultural conditions. Ignoring these, formal and informal arrangements often results in higher rather than lower transaction risks. While the growth of cross-border real estate investment may, in due course, result in a convergence of the global real estate institutional environment, it is important that such arrangements should be supported domestically and

not be dissociated from formal and informal business and social arrangements. The successful global property investor needs to take cognisance of the specific market conditions that characterise emerging countries and specific countries. It also means the application of investment appraisal techniques that can assess market risk in emerging countries. References and Bibliography Ball, M (1998) ‘The Economics of Commercial Property Markets” Routledge, 1998 Guy,S and Henneberry, J (2002) ‘ Development and Developers, Blackwell, Oxford Harris, J et al, (1995) ‘The new institutional Economics and Third World development ‘, Routledge, New York North, C, N. (1990), Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge University Press, New York. Seabrooke, W., Kent P., and How, H, H, H. (2004). International Real Estate: An Institutional Approach. Blackwell Publisher, Oxford. Solnik, B.H and Noetzlin, B (1982), Optimal international asset allocation, The Journal of Portfolio Management, Fall 11-21 Williamson, O.E. (1999) ‘Public and private bureaucracies: a transaction cost economics perspective’ Journal of Law, Economics and Organisation, 15(1), 306-342 (Prof) Francois Viruly (Nov 2009) [email protected]

Figure 1

The direction of property development in industrialised and emerging countries

Industrialised Countries

Emerging Countries Town Planning

Servicing of sites

Construction

Occupation 10

Service magazine december 2009

11

Introductie thema: Leisure Onze manier van invulling van vrije tijd heeft de afgelopen eeuw een vlucht genomen. Terwijl de kwantiteit (tijd) is afgenomen zijn de bestedingen (geld) juist toegenomen. We willen kortom meer beleven in minder tijd. Dit komt omdat leisure ondermeer een belangrijke manier is geworden om onze identiteit uit te dragen. De veranderingen van de invulling van onze vrije tijd is niet aan de vastgoedwereld voorbij gegaan. Wat is leisure? Leisure is afkomstig van het Latijnse woord ‘licere’, wat ‘toegestaan zijn’ of ‘wettig zijn’ betekent. Het Engelse woord ‘license’, wat daarvan afkomstig is, kan zowel ‘vergunning’ of ‘vrijstelling’ betekenen, als ‘vrijstelling’ of ‘losbandigheid’. De term ‘leisure activities’ duidt dan ook op activiteiten waaruit men vrijelijk mag kiezen. In Nederland wordt leisure vaak vertaald met ‘vrijetijdsbesteding’. Leisure is dus de manier waarop we onze vrije tijd besteden en is opgebouwd uit drie componenten: • Tijd (Vrije tijd) • Activiteit (Ontspanning, recreatie) • Ervaring (Iets willen beleven) De brede definitie van leisure is dus: alle activiteiten die we in onze vrije tijd uitvoeren die ons iets laat beleven waardoor we ons lekker voelen. Dit kan een variëteit aan activiteiten zijn; van het lezen van een boek tot snowboarden of skiën, van parachutespringen tot het drinken van een drankje op het terras. (Moonen, 2009)

figuur 1

Jan Martijn Buruma

bepaalde leefstijl aanmeten. De betekenis van leisure is sinds de industriële revolutie sterk veranderd. Door het vervagen van culturele normen en waarden is leisure bereikbaar geworden voor iedereen. Vroeger waren bepaalde vormen van leisure alleen bereikbaar voor bepaalde ‘standen’. Zo was het bezoeken van opera, klassieke concerten en ballet alleen voorgehouden aan de ‘gegoede burgerij’. Niet alleen de betekenis van leisure is de afgelopen decennia aan grote veranderingen onderhevig geweest, ook de kwaliteit en kwantiteit en de manier waarop leisure wordt aangeboden is sterk veranderd. Leisure is ‘big business’ geworden. Door het bereikbaar worden van leisure voor een breder publiek zijn de bedrijven die zich richten op leisure als paddestoelen uit de grond geschoten. Vanaf midden jaren negentig is het vervlechten van leisure een trend geworden. Vervlechting houdt in dat allerlei vormen van leisure worden geïntegreerd. Zo ontstaan zogenaamde 'totaalomgevingen'. Voorbeelden hiervan zijn: outletcentra, stadioncomplexen, woonboulevards, amusementsparken en zelfs vliegvelden. Ze bieden allemaal een gevarieerd aanbod aan leisure: van horeca tot cultuur, van vermaak tot shoppen. Alles is erop gericht de consument zo lang mogelijk aan zich te binden door middel van het aanbieden van een grote diversiteit aan activiteiten voor diverse doelgroepen. Ook programmatische vervlechting is een trend in de leisure wereld. Bij programmatische vervlechting vormt één verhaal of concept de basis voor een aanbod aan diverse vormen van leisure. Een goed voorbeeld hiervan is Walt Disney, dat tekenfilms, stripboeken, pretparken en meer aanbied. Wanneer we naar de consumenten zelf kijken kunnen we de conclusie trekken dat de hoeveelheid vrije tijd (tijd die men niet aan werk, slapen of andere verplichten besteed) de afgelopen jaren flink is afgenomen, terwijl de bestedingen aan vrije tijd flink zijn toegenomen (figuur 1). De beschikbare tijd is natuurlijk erg afhankelijk van de levensfase. Over het algemeen hebben tweeverdieners tussen de vijfendertig en vijftig jaar de minste vrije tijd, terwijl gepensioneerden logischerwijs de meeste vrije tijd te besteden hebben. Doordat mensen minder vrije tijd hebben willen ze in deze korte tijd zoveel mogelijk beleven. Door de tijdsdruk en drang tot beleven zijn mensen bereid meer te betalen. Dit werkt de groei van het aanbod van leisure sterk in de hand. (Telos, z.j.)

Ontwikkeling vrijetijdsbesteding Nederlandse bevolking 1975 – 2000 (www.ruimtemonitor.nl)

200

index (1975=100)

180

“Door het vervagen van culturele normen en waarden is leisure bereikbaar geworden voor iedereen"

160 140 120 100 80

1975

1980

1985

12

1990

1995

2000

vrije tijd totaal

reistijd tbv vrijetijdsbesteding

tijd buitenshuis

bestedingen tbv vrije tijd (geld)

aan diverse vormen van leisure. De combinatie van leisure en vastgoed is complexe materie. Het is dus de hoogste tijd ons eens te verdiepen in de wereld van leisure en vastgoed.

Leisure en vastgoed Projectontwikkelingen die goed hebben ingespeeld op de trend van vervlechting van leisure blijken over het algemeen zeer succesvol. Zelfstandige leisureprojecten hebben daarentegen steeds meer moeite om consumenten aan zich te binden waardoor de rentabiliteit onder druk staat. Stadionontwikkelingen zijn traditioneel zelfstandige leisureprojecten waarbij het hoofdzakelijk om de sport draait. Afgelopen jaren zijn stadionontwikkelingen echter sterk van karakter veranderd. Recent ontwikkelde stadions laten een mix van leisure zien. Zo bevat de Euroborg in Groningen diverse restaurants, een supermarkt, een bioscoop en meer. Geconcludeerd kan worden dat een stadion tegenwoordig meer is dan een plek waar gesport wordt. De heer Meijer zal in zijn artikel ‘Multifunctionele voetbalstadions’ alles vertellen over deze ontwikkelingen. Stadionontwikkelingen zijn vaak onderdeel van een gebiedsontwikkeling. Voor gebiedsontwikkelingen worden vaak concepten opgesteld waarbij een juiste mix van functies erg belangrijk is. Door de ontwikkeling van vrijetijdsbestedingen is leisure een steeds belangrijker onderdeel geworden in Afbeelding 1

Wintersport is een populaire vrijetijdsbesteding geworden (www.wintertime.jouwpagina.nl)

Vroeger waren bepaalde gebieden voor veel mensen onbereikbaar. Door globalisering zijn verre bestemmingen echter veel ‘dichterbij’ gekomen. Dit, in combinatie met de nieuwsgierigheid van de mens, heeft tot gevolg dat steeds meer mensen steeds meer plekken op aarde willen ontdekken. Daarom is reizen één van de belangrijkste vormen van leisure geworden. Zonvakanties, wintersportvakanties (afbeelding 1), city trips en dergelijke zijn voor veel mensen een grotere rol gaan spelen in hun keuze waar ze hun vrije tijd aan willen besteden. Door de opkomst van deze vorm van leisure zijn hotels zeer interessante vastgoedobjecten geworden. Niet alleen ondersteunen hotels leisure, in veel gevallen bieden hotels verscheidene vormen van leisure zelf aan, denk aan sauna’s en fitnesscentra. Volgens DTZ zijn kameropbrengsten, en daaruit voortvloeiend de waarde van hotelvastgoed zeer conjunctuurgevoelig. Daarom zou het, nu de beurzen weer enigszins aantrekken, een goed moment zijn om in hotelvastgoed te beleggen of hotelvastgoed te ontwikkelen (DTZ, 2009). Maar wat maakt een hotel succesvol? Wanneer is een hotel rendabel? Hoe gaat het ontwikkelen van een hotel in zijn werk? Al deze vragen zullen beantwoord worden in het gesprek wat redacteur Geert Damman had met Robert Henke, vice president marketing van Park Plaza Hotels Ltd. Ook het artikel van de heer Jansen, ‘Hotels: crisisbestendig vastgoed‘, zal bijdragen aan een beter beeld van hotelvastgoed. Een andere vorm van verblijfsrecreatie zijn vakantieparken. Vakantieparken zijn al jaren voor veel mensen een uitvlucht uit hun dagelijkse bestaan. Ze zijn een goed voorbeeld van vervlechting van leisure. Vaak vind je er vele vormen van leisure: horeca, vermaak, recreatie enzovoorts. In zijn artikel ‘Leisure markt aan zet’ vertelt de heer De Koster over het succesvol ontwikkelen van dergelijke parken. Omdat leisure een zeer breed begrip is, is ervoor gekozen om een zo goed mogelijk beeld te creëren van de diversiteit en complexiteit van de combinatie van leisure met vastgoed. Met de hierboven genoemde artikelen zijn wij ervan overtuigd dat dit gelukt is.

Ontwikkeling en trends Leisure zoals we dat nu kennen is ontstaan tijdens de industriële revolutie. Doordat werktijden in deze periode gestructureerd werden (strikte begin- en eindtijden), werd het contrast tussen productieve tijd (werk) en improductieve tijd (vrije tijd) groter. Hierdoor werd identiteit niet langer alleen gevormd door werk en productie, maar ook door vrije tijd en consumptie. Mensen gingen zichzelf een

gebiedsontwikkelingen. In hun artikel ‘Van leisure als projectontwikkeling naar leisure in gebiedsontwikkeling’ gaan mevrouw Foet en de heer Van der Veer in op de problemen van zelfstandige leisure projecten en de kansen van leisure in gebiedsontwikkelingen.

We kunnen concluderen dat leisure afgelopen eeuw een belangrijke rol in de maatschappij is gaan spelen. Verwacht mag worden dat de komende decennia deze rol gelijk blijft ofwel wel groter wordt. Leisure is daarom een interessant onderdeel geworden van de vastgoedwereld. Immers, vastgoed biedt de ruimte

B. Moonen (2009). Gemeentelijk beleid en leisure. Pleisureworld, Elst. Telos. (z.j.) Vrije tijd en toerisme: de noodzaak van duurzame ontwikkeling. Geraadpleegd op 17 april 2008, van: http://spitswww.uvt.nl/telos/documents/artikelLaRevueDurable.pdf DTZ. (26-11-2009) Hotelvastgoed: ‘Nu boeken’. Geraadpleegd op 26 november 2009, van: http://www.dtz.nl/page.asp?id=62758 Service magazine december 2009

13

Multifunctionele voetbalstadions Recreatief vastgoed neemt een speciale plaats in op de Nederlandse vastgoedmarkt. Doordat mensen steeds meer vrije tijd krijgen en deze maximaal willen benutten is er sprake van een sterke groei van deze deelmarkt. Het is een relatief nieuw gebied voor vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars. Een onderdeel van recreatief vastgoed zijn multifunctionele voetbalstadions. Sport- en dan met name voetbalaccommodaties hebben zich de laatste jaren ontwikkeld tot multifunctionele centra, die plaats bieden aan de meest uiteenlopende activiteiten. Door het multifunctionele

Voetbal is voor veel mensen een vrijetijdsbesteding waar veel geld en tijd in gestoken wordt. Door gemeenten wordt het stadion vaak gezien als een prestige object waar sociale binding tussen individuen en bevolkingsgroepen kan ontstaan. Bedrijven zien een stadion als een gebouw waar ze graag samenkomen en hun netwerk kunnen onderhouden. Ondanks vraagtekens over de werkelijke meerwaarde hebben veel mensen dus een sterke binding en affiniteit met stadions. Dit heeft ervoor gezorgd dat voetbalstadions steeds vaker als aanjager van een nieuw economisch centrum fungeren.

Financiering van een voetbalstadion Bij de financiering van voetbalstadions werd in het verleden vaak een beroep gedaan op de decentrale overheden. De maatschappelijke effecten van een stadion, denk aan bijvoorbeeld aan het imago van een stad, liggen vaak ten grondslag aan gemeentelijke steun bij de ontwikkeling van een voetbalstadion. Op deze manier zijn veel stadions in de jaren negentig met overheidssteun ontwikkeld. Het was de Europese Commissie welke hier aan het begin van het nieuwe millennium op grond van staatssteunregels een einde aan maakte. Voortaan mochten gemeenten slechts bijspringen waar het bijvoorbeeld de infrastructuur betrof. Zonder deze gemeentelijke steun was het voor betaald voetbalorganisaties (BVO’s) een zeer moeilijke zaak om de financiering van een nieuw stadion rond te krijgen. Banken zien een stadion doorgaans als incourant vastgoed en de hoofdgebruiker (BVO) heeft vaak niet de financiële stabiliteit welke gewenst is bij financieringen van grote omvang. Risicospreiding door inzet van een private partner en een multifunctionele invulling van stadioncomplexen zijn zaken welke de financiering mogelijk kunnen maken. Wyckerveste heeft als participant in de Stadium Development Company (SDC) een concept ontwikkeld waar het multifunctionele karakter van een voetbalstadion centraal staat. Door het realiseren van commercieel vastgoed in en rondom het stadion is het stadion niet enkel een gebouw waar voetbal wordt gespeeld. De economische activiteiten die voortvloeien uit het multifunctioneel gebruik leveren de financiële middelen op welke benodigd zijn voor de financiering van de complexen.

ir. H. Meijer Hessel Meijer is directeur van Wyckerveste Adviseurs en bestuurder van Stadium Development Company. Hij is reeds meer dan 25 jaar werkzaam in de projectontwikkeling en was initiatiefnemer bij de commerciële invulling van het Parkstad Limburg Stadion. De laatste tien jaar is het ontwikkelen en realiseren van stadioncomplexen een van de kernpunten in zijn organisatie.

MER enzovoorts. Met deze kennis is het mogelijk verschillende stadionconcepten uit te werken, waardoor flexibel kan worden ingespeeld op de vraag vanuit de BVO’s . Zo heeft iedere club en gemeente andere wensen. Het feit dat de ontwikkelaar betrokken blijft als exploitant en eigenaar van (delen van) het complex draagt bij aan de realisatie van een kwalitatief hoogstaand product.

De bouw van een voetbalstadion Vaak wordt de bouw van een nieuw voetbalstadion geïnitieerd door de betaalde voetbalorganisatie zelf. Indien het idee wordt ondersteund door de gemeente, zal een locatie moeten worden gevonden welke infrastructureel geschikt is. Voor een eventuele private partner is de locatie en dan met name de bestemmingsmogelijkheden en grondprijs een eerste indicatie of het project financieel haalbaar is. Vaak is de gemeente bereid om de grond voor een schappelijke prijs aan te bieden en mee te betalen aan de infrastructuur. Met als eis dat de BVO zich dan wel zelf moet bedruipen en niet meer moet aankloppen voor gemeentelijke steun. In en rond de accommodatie wordt ruimte gecreëerd voor commerciële doeleinden. De verkoop dan wel verhuur van de ruimtes in het stadion en van de stukken grond eromheen moet zoveel geld genereren dat de hoofdrolspeler, de voetbalclub, zich voor een relatief klein bedrag bewoner van het complex mag noemen. Een belangrijke valkuil is het bestemmingsplan. Je kunt de mooiste ideeën bedenken voor de invulling van de ruimtes, als Afbeelding 1

Commercieel stadioncomplex Parkstad Limburg Stadion te Kerkrade

“Economische activiteiten maken financiering voetbalstadions mogelijk”

gebruik wordt de exploitatie van de accommodatie sterk verbeterd.

14

De rol van de ontwikkelaar Daar waar aannemers dikwijls enkel de bouwkundige aspecten beheersen is het voor het ontwikkelen van een multifunctioneel stadion juist van belang om een bredere kennis te hebben. Bij de ontwikkeling van stadions als het PLS stadion te Kerkrade (zie afbeelding 1) en het FC Zwolle stadion (zie afbeelding 2) is de nodige specifieke kennis vereist met betrekking tot founding, certificering, Europese aanbestedingen, fiscale en juridische vraagstukken, milieuvergunning, Service magazine december 2009

het bestemmingsplan een bepaalde invulling niet toelaat, wacht mogelijk een zware en langdurige gang naar de rechtbank. Dit is uiteraard niet wenselijk voor een stabiele exploitatie. Wanneer een akkoord is bereikt over de grondprijs en bovendien het bestemmingsplan voldoende mogelijkheden biedt om een adequate invulling te garanderen, is het de beurt aan de commercie. Belangrijk hierin is om te zorgen voor een diversiteit in het aanbod. Op deze manier kunnen bedrijven door synergievoordelen gebruik maken van elkaars aanwezigheid. Een bezoeker van het stadioncomplex kan rustig winkelen waarna hij een hapje neemt in de aanwezige horeca.

Synergie qua invulling Een belangrijk synergievoordeel is de parkeergelegenheid en de veiligheid. Door in een stadiongebied verschillende functies aan te bieden ontstaat een 24-uurseconomie waardoor de parkeerfaciliteiten optimaal worden benut. Ook is er altijd activiteit wat de veiligheid ten goede komt. De commerciële invulling van het stadion heeft ook voordelen voor de exploitatie van de BVO’s. Ook zij kunnen gebruik maken van de mogelijkheden welke de royale parkeervoorzieningen bieden. Zo organiseren veel clubs grootschalige evenementen in hun stadion om naast de circa 20-25 jaarlijkse voetbalwedstrijden extra inkomsten te genereren. Ook ziet Wyckerveste dat veel BVO’s samenwerken met de in het stadion commercieel gevestigde horecapartijen. Zo is in het stadion van Zwolle een horecapartij welke de tribuneverkooppunten, de catering van de businessclub, de lunchrooms en een hotel exploiteert.

Stadions in het buitenland Zoals genoemd zijn de meeste Nederlandse BVO’s momenteel voorzien in hun huisvesting. Wyckerveste is hierdoor uitgeweken naar het buitenland waar de multifunctionele invulling van stadioncomplexen vaak nieuwe materie is. In tegenstelling tot de Nederlandse gemeenten krijgen clubs in Duitsland bijvoorbeeld relatief veel steun van de overheid, waardoor het voor hen veel minder noodzakelijk is op zoek te gaan naar een manier om alles gefinancierd te krijgen. Hier zijn nog veel stadions gebouwd in de vorm van een grote betonnen kolos. De noodzaak van multifunctionele complexen zijn hier minder aanwezig. In België, waar gemeentelijke steun zeker niet vanzelfsprekend is en waar de voetbalclubs veel minder te besteden hebben, is men zich bewust van de noodzaak van inventiviteit bij de realisatie van een nieuw stadion. In België is de vorming van multifunctionele complexen net als in Nederland daarom steeds vaker noodzakelijk voor de levensvatbaarheid. Nadat de bouw van de nieuwe hoofdtribune van KSK Beveren gerealiseerd was (zie afbeelding 3), werd duidelijk dat Belgen moeten wennen aan

15

commerciële functies in en rondom het stadion. Ook hier zijn de synergievoordelen echter evident en het lijkt een kwestie van tijd voordat meerdere Belgische clubs initiatieven zullen ondernemen om een multifunctioneel stadioncomplex te ontwikkelen.

WK voetbal 2010 Momenteel is de aandacht voor voetbalstadions zeer actueel. Nederland en België ondernemen gezamenlijk een poging om het wereldkampioenschap voetbal in huis te halen. De wereldvoetbalbond FIFA stelt hierbij hoge eisen aan de stadions. Reden voor de betrokken gemeenten en BVO’s om nieuwe stadionplannen te presenteren. In dit licht is Wyckerveste in de race voor de aanbesteding van het stadion van Antwerpen. De gemeente Antwerpen wil een stadion neerzetten wat de allure van de stad bevestigd en is ook bereid om gronden en gelden beschikbaar te stellen. Hoewel het complex een multifunctionele uitstraling dient te hebben zijn de commerciële

Afbeelding 2

Commercieel stadioncomplex FC Zwolle

activiteiten hier beperkt. Grootschalige economische activiteit is hier met het oog op concurrentie voor de binnenstad niet wenselijk. De verwachting voor de toekomst is dat stadions een steeds ruimere multifunctionele invulling zullen krijgen. Alleen op deze manier is een langdurige gezonde exploitatie van een voetbalstadion mogelijk en kunnen stadion fungeren als aanjager van een nieuw economisch gebied. Het zal een uitdaging worden om het concept en de visie van stadionontwikkelingen in Nederland ook in het buitenland in de markt te zetten. De overtuiging is er dat het multifunctionele karakter van de meeste stadions in Nederland ook in het buitenland zijn weg zal vinden.

Van leisure als projectontwikkeling naar leisure in gebiedsontwikkeling De betekenis van leisure in gebiedsontwikkeling groeit door de toenemende werkgelegenheid en omzet die door de sector wordt gerealiseerd. In deze sectorale benadering schuilt echter het gevaar dat leisureontwikkelingen, net als

Afbeelding 3

Commercieel stadioncomplex KSK Beveren

voorheen met wonen en werken is gebeurd, als aparte ontwikkelingen

programma tussen wonen, werken en vrije tijd en wordt de spin-off vergroot. Daarnaast kan leisure een belangrijke aanjager zijn in een gebiedsontwikkeling. Conceptuele gebiedsontwikkeling De verschuiving van projectontwikkeling naar integrale gebiedsontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat de opgaven voor gebieden de laatste jaren breder en ook beter worden bekeken. Door niet meer aan losse plekken naast elkaar te werken ontstaat niet alleen meerwaarde voor een groter gebied, maar is er ook de mogelijkheid om een gebied integraal te programmeren. In de praktijk van gebiedsontwikkeling reikt dit echter vaak niet verder dan het ruimtelijk-functionele programma, terwijl ook economische, sociale en culturele programma’s hier onderdeel van zouden moeten zijn. Om deze onderdelen bij elkaar te brengen is een nieuwe professie nodig, dat is de conceptionele gebiedsontwikkelaar. Deze betrekt stakeholders uit verschillende sectoren bij een gebiedsontwikkeling en ontwikkelt meerdere uitwerkingsscenario’s voor een gebied. De bestaande kracht van een gebied, de fierté van de plek, is daarbij het uitgangspunt. Door stakeholders in een vroeg stadium bij een opgave te betrekken en gezamenlijk meerdere mogelijkheden te verkennen, wordt in een vroeg stadium een gezamenlijke ambitie voor een gebied bepaald. Hierdoor ontstaat een richtinggevend idee dat geen blauwdruk is, maar partijen uit verschillende sectoren inspireert om gezamenlijk aan de toekomst te werken. Hieruit kan vervolgens een gebiedsconcept worden ontwikkeld dat richting geeft

worden beschouwd, zonder dat naar de lokale context wordt gekeken. CONCIRE is een adviesbureau dat gebiedsconcepten ontwikkelt, waarbij leisure vaak een onderdeel is, maar altijd in samenhang met andere functie wordt bekeken. Door

ir. H. van der Veer en Drs. D. Foet Hidde van der Veer en Dafne Foet zijn conceptionist bij CONCIRE, ontwikkelaar van gebiedsconcepten. Hidde van der Veer is opgeleid als industrieel ontwerper. De creativiteit van het vakgebied zet hij nu in bij de ontwikkeling van gebiedsconcepten. Dafne Foet heeft Vrijetijdswetenschappen gestudeerd. Ooit begon zij haar carrière met de ontwikkeling van duurzame toerisme. Bij het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam werkte zij verschillende jaren aan het aantrekkelijk maken van gebieden voor bezoekers aan de stad.

uit te gaan van de kracht van de plek ontstaat een samenhangend 16

Service magazine december 2009

17

aan de programmering van het gebied. Naast wonen en werken, is leisure daar vaak een vanzelfsprekend onderdeel van.

Leisure als aparte sector Wanneer men het heeft over de betekenis van leisure, wordt zoals gezegd vaak gewezen op de economische betekenis van de leisuresector. Zo blijkt uit onderzoek dat de economische betekenis van de leisuresector steeds groter wordt. Ongeveer twintig procent van het huishoudbudget wordt besteed aan vrije tijd. De sector creëert een werkgelegenheid van circa 400.000 banen en een omzet van bijna 37 miljard euro, oftewel drie procent van het bruto binnenlands product (BBP). Vergeleken met 2001 is deze bijdrage gegroeid met 24%. Alleen de sector bouwnijverheid liet in dezelfde periode een hogere groei zien.1 Op basis van deze cijfers wordt leisure vaak genoemd als een nieuwe sector in de gebiedsontwikkeling, waar nog onvoldoende aandacht aan wordt besteed. In relatie tot gebiedsontwikkeling worden vaak grootschalige leisureontwikkelingen als voorbeeld aangehaald. Het is echter de vraag in hoeverre in deze gevallen sprake is van gebiedsontwikkeling: vaak gaat het om losstaande projectontwikkelingen, die weliswaar een grote regionale aantrekkingskracht hebben, maar weinig aansluiting vinden bij de directe omgeving waarin deze ontwikkeld worden. Sterker nog: vaak is er sprake van spanning tussen grootschalige leisureontwikkelingen en andere stedelijke functies.

“Samen met anderen vanuit verschillende achtergronden op een creatieve manier bezig zijn met maatschappelijk relevante vraagstukken" Gescheiden werelden Een voorbeeld daarvan is de moeizame ontwikkeling rondom het Waterfront van Harderwijk. Het kustgebied van Harderwijk bevond zich in een neerwaartse spiraal door grote verkeersopstoppingen in het hoogseizoen van en naar het Dolfinarium Harderwijk. Het is een gemiste kans als deze grote publiekstrekker binnen de Waterfrontontwikkeling geen prominente positie krijgt of betrokken wordt in de visieontwikkeling. Men zou niet moeten blijven hangen in een discussie over overlast, maar gaan zoeken naar het gezamenlijke belang (veel bezoekers) om van daaruit tot oplossingen te komen. In andere gevallen zullen partijen elkaar niet vinden in de planvorming en zal het stuiten op bezwaren van Dolfinarium Harderwijk vanwege angst voor klachten van toekomstige bewoners van de wijk over geluidsoverlast van zeeleeuwen en walrussen.2

Inmiddels zijn beide partijen nader tot elkaar geko-men, maar het is illustratief voor de manier waarop leisure vaak wordt benaderd. Een ander voorbeeld waarbij er vrijwel geen integratie is tussen grootschalige leisureontwikkelingen en andere stedelijke functies is Zoetermeer, een stad die zich profileert als leisurestad. Dat is voor een deel gelukt: met de Big Five, een vijftal landelijke trekkers op het gebied van sport en recreatie, heeft de gemeente zichzelf op de kaart gezet en is het op vrijetijdsgebied aantrekkelijk voor bezoekers en investeerders. In werkelijkheid zijn het vijf op zichzelf staande leisurevoorzieningen zonder onderlinge verbinding. Een cadeaubon waarmee men één van de Big Five naar keuze kan bezoeken, bestaat bijvoorbeeld niet en het is de vraag in hoeverre deze ontwikkelingen een relatie hebben met de rest van de stad. Het begrip Leisurestad is daardoor wel erg afhankelijk van deze losstaande projecten, die bovendien sterk conjunctuur- en trendgevoelig zijn.

bedrijventerreinen en Vinexwijken, blijkt dit idee van functiescheiding inmiddels achterhaald. Wonen en werken vermengen zich weer meer met elkaar. Net als wonen en werken, moet ook vrije tijd onderdeel uitmaken van de directe omgeving van bewoners van een gebied. Leisure moet een onderdeel zijn van gebiedsontwikkeling in plaats van een autonoom project.

Bronvermelding

Rotterdam Image Bank - Claire Droppert

Beide voorbeelden laten de noodzaak zien om leisurevoorzieningen naast hun regionale, ook in hun lokale context te bekijken. Dit voorkomt niet alleen problemen, maar biedt juist kansen.

Kansen in de mix Juist een mix aan voorzieningen, wonen, werken en leisure maken een gebied aantrekkelijk. Met name in de retail is een duidelijke trend waarneembaar naar toevoeging van meer leisure-achtige voorzieningen. De consument vraagt hier ook om: beleving en ervaring spelen een steeds belangrijkere rol. Het geeft ook kansen om de verblijfstijd van consumenten in een gebied te verhogen en zorgt ervoor dat het gebied na sluitingstijd van winkels niet uitgestorven is. Leisure kan, naast een aanvulling op bestaand programma, ook een belangrijke impuls geven aan een gebied, mits dit goed in de omgeving is geïntegreerd. Het Guggenheim Museum in Bilbao (Spanje) is een bekend voorbeeld dat zowel de stad als de regio een enorme economische impuls heeft gegeven. Dit komt doordat het geen stand-alone-voorziening is, maar onderdeel uitmaakt van het stedelijk weefsel, zowel in omliggend programma als door de inrichting van de openbare ruimte. Bovendien heeft het museum enorm bijgedragen aan het imago en de bekendheid van de stad en het gebied daaromheen. Vanuit een gebiedsconcept te zoeken naar een juiste mix van programma biedt ook kansen voor duurzaamheid: een energieverslindende skihal levert een grote hoeveelheid warmte, die weer zou kunnen worden gebruikt om een woonwijk van warmte te voorzien. Leisurevoorzieningen hoeven niet altijd te landen in vastgoed. Het kan ook worden gevonden in een tijdelijk programma. Vrijetijdsvoorzieningen lenen zich daar uitstekend voor: denk aan festivals. Tijdelijke leisurevoorzieningen kunnen worden ingezet om in een vroeg stadium al reuring in een gebied te brengen, daar waar vastgoedontwikkeling een veel langere realisatietijd heeft.

Wonen, werken en vrijetijd als drie-eenheid voor gebiedsontwikkeling

Leisure is het Engelse begrip voor vrije tijd. Vrije tijd is de tijd na aftrek van betaald werk en andere verplichte activiteiten zoals huishoudelijk werk, zorg en studie. In deze zin is vrije tijd onderdeel van het dagelijks leven van mensen in een stad. Een strikte scheiding tussen leisure, wonen en werken is daarom niet logisch en ook 1 Bron: Het economisch belang van leisure, uitgevoerd door het Bureau Stedelijke Planning Amsterdam in opdracht van NVM Bedrijfs Onroerend niet in overeenstemming met de lessen die de afgelopen jaren zijn Goed, oktober 2009. geleerd met betrekking tot gebiedsontwikkeling. Waar wonen en 2 http://www.destentor.nl/regio/veluwewest/2292201/Zonderwerken jarenlang van elkaar zijn gescheiden in monofunctionele Waterfront-glijdt-Harderwijk-af.ece

18

Service magazine december 2009

19

Om tafel met Robert Henke

Hotels: Vastgoed met internationale allure Op woensdag 11 november jongsleden had Geert Damman een gesprek met Robert Henke van Park Plaza Hotels. Hierin vertelde hij onder andere over trends en investeringen op het gebied van hotelvastgoed. Een verslag van een zeer interessant gesprek.

Sinds de beursgang in 2007 is Park Plaza Hotels Ltd. tevens de volledige eigenaar van het merk art’otel, welke eerst gefranchised werd. Art’otels zijn toegewijd aan een moderne kunstenaar: een uniek concept binnen de hotelwereld. Vaak wordt zelfs samen met de artiest, de interieurontwerper en de architect het hotel ontworpen om een unieke ervaring te creëren. “Ieder art’otel heeft een aantal honderd originele kunstwerken in het hotel, dus niet alleen in de openbare ruimtes maar ook in de gastenkamers. Gasten kunnen onder een echte Warhol slapen of onder een echte Donald Sultan, beide van grote waarde. Het is dus een hele unieke ervaring”. De visie van Park Plaza Hotels is om snel te groeien, wat resulteerde in een beursgang in 2007. Door de samenvoeging van verscheidene hotels en deze in een moederbedrijf onder te brengen werd het interessant om via een aandelenemissie kapitaal binnen te halen voor de groei. De doelstelling was niet mis: in twee jaar tijd het aantal kamers verdubbelen. Maar de doelstellingen zijn inmiddels iets aangepast: “Wij gingen op 17 juli 2007 naar de beurs en letterlijk op 18 juli stortten de beurzen in. Dus dan moet je als bedrijf wel realistisch zijn. Onze doelstelling is iets bijgesteld. Dat betekent dat wij naar dertienduizend kamers willen tegen het einde van 2012.” Park Plaza Hotels heeft momenteel ruim zevenduizend kamers operationeel. “Vrij ambitieus” weet Henke de doelstellingen te bestempelen, “maar daar zijn ook concrete plannen voor.” Park Plaza Westminster Bridge Londen, het grootste project van Park Plaza Hotels tot nu toe, is bijvoorbeeld met zijn 1.021 kamers nog niet bij de zevenduizend kamers gerekend.

dhr. R. Henke Robert Henke is ruim zeven jaar werkzaam bij Park Plaza Hotels Ltd., waar hij sinds september 2007 de functie Vice President Marketing bekleedt. Zijn taak is het volledig vermarkten van het bedrijf alsmede verschillende hotels die onder andere merken opereren. Voor hij 2 jaar op het hoofdkantoor in Amsterdam werkte heeft hij nog 5 jaar in Londen voor Park Plaza Hotels gewerkt. Daarvoor is hij ook nog voor Hilton Hotels Corporation en Golden Tulip Worldwide werkzaam geweest.

anderingen worden doorgevoerd. Soft branding, zoals ‘Golden Tulip Hotels’ wat voornamelijk een franchise onderneming is, is veel flexibeler. Hierbij gaat het in veel gevallen meer om de eigen identiteit dan om de merknaam. Park Plaza Hotels eist van de franchisepartners samenwerking op hard branding zodat ze voldoen aan de gestelde standaarden, maar moedigt wel aan dat het hotel een bepaalde individualiteit houdt om zo bij te dragen aan een unieke gastenervaring. Het sterrensysteem, waarmee onderscheid wordt gemaakt in de niveaus van hotels, is nogal gecompliceerd. Zo had het Verenigd Koninkrijk tot een drietal jaar geleden nog vijf verschillende classificatiesystemen. Sterren hebben wel een grote invloed op de voorzieningen die worden gekozen: het aantal wordt bijvoorbeeld gebaseerd op de afmeting van de kamer, aanwezigheid van een zwembad, een lift of een broekenpers op de kamer. De afwisseling van strikte regels en subjectieve waardes maken het heel lastig om Afbeelding 1

Art'Otel Warhole

Onderscheidend vermogen Hotels behoren niet tot de alledaagse projectontwikkeling, één van de redenen is dat binnen Nederland er slechts een beperkte markt voor is. Toch hebben hotels in het verleden hoge rendementen weten te behalen1. Het is dan ook geen slechte investering als men kijkt naar de toekomst, want, zoals Robert Henke aanhaalt: “de wereld wordt steeds rijker”. Park Plaza Hotels Ltd. is een beursgenoteerd bedrijf, waarvan de aandelen worden verhandeld op de Alternative Invest Market in Londen. Het bedrijf runt meer dan 35 hotels in Europa waarvan het merendeel onderdeel is van Park Plaza Hotels & Resorts, een Amerikaans merk wat eigendom is van Carlson Hotels Worldwide. Park Plaza Hotels Ltd. is de exclusieve franchiser van het Park Plaza Hotels & Resorts merk in Europa, het Midden Oosten en Afrika. Carlson Hotels Worldwide bezit naast Park Plaza Hotels & Resorts ook de merken Radisson Hotels & Resorts, Regent Hotels & Resorts, Country Inns & Suites en Park Inn. Het totaal aantal hotels van Carlson Hotels komt hierdoor uit op 1.056 hotels in 77 verschillende landen. Daarmee is Carlson Hotels het negende bedrijf van de wereld op het gebied van hotelexploitatie. Park Plaza Hotels & Resorts kan gebruik maken van de grote internationale distributiekanalen van Carlson Hotels, waardoor het relatief kleine Park Plaza Hotels grote marketingprogramma’s tot zijn beschikking heeft. In markten waar Park Plaza Hotels zelf niet in wil investeren worden betrouwbare franchisepartners gezocht, zoals in Ierland en het Midden Oosten is gebeurd.

20

Park Plaza Hotels weet zichzelf te onderscheiden door: “een kwalitatief hoogstaand product te bieden waardoor een goede ervaring toegankelijk wordt voor veel mensen.”De hotelketen gelooft niet in dezelfde designstandaard voor alle hotels. Alle panden zijn verschillend: zo bieden het Park Plaza Victoria Hotel in Amsterdam, wat gevestigd is in een honderdtwintig jaar oud pand, en het ultramoderne Park Plaza Westminster Bridge Londen twee totaal verschillende producten. Het gaat om het belevingsniveau. Locaties zijn wel altijd in het hartje van de stad, bij voorkeur in de buurt van openbaar vervoer. De inrichting weet zich als modern te omschrijven, waarbij veel donker hout en andere natuurlijke materialen worden gebruikt. Het gebruik van licht en kleuren spelen ook een belangrijke rol: “we proberen wel iets aparts te creëren”.

er op in te spelen. “Het is belangrijker om te kijken naar je stad, naar je omgeving, naar je gasten, wat zijn de verwachtingen en wat biedt je aan. Als je in Parijs zit, moet je dan een restaurant aanbieden is de vraag. Mensen die naar Parijs gaan eten over het algemeen buiten de deur. Je hebt een restaurant nodig voor een ster waardering, waarschijnlijk sta je wel negen van de tien dagen nagenoeg leeg.”

“Het is belangrijk om te kijken naar je stad, naar je omgeving, naar je gasten; wat zijn de verwachtingen en wat biedt je aan?" Trends De afgelopen vier jaar zijn vele hotelexploitanten ‘asset-light’ gegaan: zij hebben de hotelpanden verkocht aan vastgoedbeleggers om het vervolgens terug te huren, bekend als de sale-lease-back constructie, of om het alleen te managen. Hierdoor creëren hotelorganisaties geld om uit te keren aan de aandeelhouders en om verder te kunnen groeien. Wel moet het bedrijf continu investeren in het openen van nieuwe hotels: inkomsten vanuit het onroerend goed vallen immers weg. “Een paar jaar geleden zijn alle grote spelers begonnen hun onroerend goed te verkopen, dus Accor, Marriot, die hebben de grootste stukken van hun portofolio verkocht en zijn zich puur gaan richten op marketing, het vermarkten van merken. Wat hier interessant aan is, is dat zowel bij Hilton als bij Intercontinental de topmannen komen uit marketingtechnisch zeer sterke organisaties zoals Cadbury Schweppes en Black and Decker. Dat brengt een andere kijk op de hotelindustrie. Park Plaza Hotels is bewust niet asset light gegaan, omdat wij overtuigd zijn van de meerwaarde van het bezitten en zelf opereren van hotels.” Ook door de wereldwijde recessie vinden er grote verschuivingen plaats binnen de hotelwereld. De afgelopen jaren hebben de traditionele lease modellen hierdoor problemen gekend. Door de slecht lopende economie konden verscheidene hotels niet meer voldoen aan de huurkosten. Zo is hotelexploitant Golden Tulip eind mei failliet gegaan, waardoor dertien hotels in Nederland zonder huurder kwamen te zitten2. Banken willen daardoor dat als er hotels worden ontwikkeld, ze uitgebaat worden door sterke internationale namen. Voor individuele hotels wordt het hierdoor lastiger. Daarbovenop komt ook nog het feit dat er meer eigen vermogen moet worden ingebracht om leningen af te kunnen sluiten, waardoor het voor hotelexploitanten steeds lastiger wordt om kapitaal te kunnen opbouwen. Daarnaast is de zakenwereld het hardste getroffen, waardoor dit segment voor hotels gedeeltelijk is weggevallen. Hotels zijn zich hierdoor noodgedwongen meer gaan richten op toeristen. Door de relatief goedkoop gebleven vluchttarieven is dit echter wel een sterke markt gebleken.

Hotels kunnen werken op ‘hard branding’ of op ‘soft branding’ basis. Bepaalde hotels, zoals ‘Novotel’ hotels, hebben alles van bovenaf gereguleerd om een zo uniform mogelijke uitstraling naar buiten te kunnen brengen. Dit wordt omschreven als hard branding. Als onderneming heb je dan wel meer controle over het product dat naar buiten gebracht wordt. Verandering in het concept wordt hierdoor wel lastig, aangezien alle hotels in overeenstemming moeten zijn als er verService magazine december 2009

21

Marktverkenning Hotelexploitanten worden vaak benaderd door projectontwikkelaars en internationale contacten met de vraag of ze interesse hebben in een bepaalde locatie. Vervolgens wordt er uitgebreid onderzoek gedaan: naar de locatie, het product, de standaarden, de faciliteiten, is het een investering of een management contract. Mocht het serieus worden dan wordt er een haalbaarheidsstudie gedaan. Hier kan een bureau voor ingeschakeld worden of de hotelexploitant kiest ervoor om gebruik te maken van hun netwerk. Wat ook gebeurt, is dat banken ‘hospitality consultants’ inschakelen naar aanleiding van een verzoek van een projectontwikkelaar om een lening af te sluiten. Deze consultant gaat vervolgens hotelexploitanten benaderen om een internationaal merk te vinden die het hotel gaat exploiteren om het succes van het nieuwe hotel meer te kunnen garanderen. Bedrijven zoals Deloitte, STR en TRI in Engeland zijn Afbeelding 2

Park Plaza Westminster Brigde Londen

gespecialiseerd in marktonderzoek voor hotels. Maar daar blijft het niet bij, kaart Henke aan: “Tegenwoordig is er ook heel veel af te leiden van het internet. Wat consumenten zeggen over de markten, over producten, wat voor prijsniveau er wordt beheerd, wat voor soort klanten er zijn enzovoorts”.

Waarde van het hotel De waarde van hotelvastgoed is lastig vast te leggen. Dit wordt bepaald door de markt, en zeker in economisch slechte tijden is dat moeilijk vast te stellen. Vaak worden onafhankelijke consultants ingeschakeld om de waarde van het pand te bepalen door middel van onroerend goed prijzen in de markt, recente deals, vraag en aanbod en omzet. Er wordt daardoor meer gekeken naar EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depriciation and Amortization). Gemiddelde kamerprijs en gemiddelde bezettingsgraad zijn niet altijd relevant: het is namelijk sterk afhankelijk van het product dat je aanbiedt. De kennis zit wat dat betreft ook bij de hotels merkt Henke op: “Wij hebben zelf die ervaring van het bouwen van hotels en het renoveren ervan. Dat doen wij al jaren, bijna ons hele portofolio hebben wij zelf opgebouwd. Wij hebben al een heleboel dingen geleerd over het

bouwen van hotels. Wij laten dus onze eigen berekeningen los om te kijken of het financiële plaatje wel of niet interessant is.”” Zoals eerder besproken komen leases ook veelvuldig voor bij hotels, sommige hotels worden leeg opgeleverd, andere inclusief FF&E (furniture, fixture en equipment). Huurcontracten kennen vaak een langdurig karakter: tien, vijftien en twintig jaar komen voor. De hoogte van de lease wordt meestal bepaald op basis van een percentage van de totale omzet en een prijs per vierkante meter.

“Natuurlijk is er nu een dip in de markt, maar ik denk juist dat dit een tijd is om in te stappen in hotelvastgoed" Bij het ontwikkelen van hotels zijn enorme bedragen gemoeid. Zo ook bij het nieuwe Park Plaza Westminster Bridge Londen, een project van rond de 350 miljoen pond3. Om risico te verlagen is er echter gekozen voor een financieringsmiddel naar een Amerikaans model: de hotelkamers worden via makelaars verkocht. Particuliere investeerders kunnen een kamer kopen waarbij ze de eerste vijf jaar of vijf procent op hun investering terug krijgen en 30 overnachtingen of zes procent zonder overnachtingen. Vervolgens ontvangen de eigenaren van de hotelkamers na de eerste vijf jaar een aandeel van de winst. De kamers zijn vrij verhandelbaar waardoor men gebruik kan maken van de stijgende vastgoed prijzen in Londen “Er is momenteel geen spaarrekening die zes procent biedt, en als ze er zijn zou ik aanraden om goed naar de kleine letters te kijken want het kan misgaan.” De vraag is groot, zelfs in deze tijd: via deze constructie zijn al ruim achthonderd van de 1021 kamers verkocht. Door middel van de extra diensten die worden geleverd, zoals de enorme vergadercapaciteiten en een gehele verdieping ingericht met restaurants, gaat het hotel extra geld verdienen.

Bij de vraag of vastgoed een risicovolle belegging is antwoordt Henke: “aan iedere vorm van projectontwikkeling zit risico. Maar ik denk het wel. Zoals ik al aangaf; hotels zijn happening places. Reizen zal altijd blijven bestaan. Sterker nog, het aantal reizen neemt alleen nog maar toe. Er liggen gigantische groei aspecten. Zeker ook door het groeiende aandeel van de BRIC (Brazilië, Rusland, India en China red.) landen. Die gaan niet weg, die verdwijnen niet. Natuurlijk is er nu een dip in de markt, maar ik denk juist dat dit een tijd is om in te stappen in hotelvastgoed. De wereld wordt steeds rijker. Wat ieder mens wil, of bijna ieder mens, is reizen. Mensen gaan niet minder reizen, er wordt alleen maar meer gereisd.“En laat nou juist hotels zo verbonden zijn met reizen. Kok, R. (2007). Hotelvastgoed levert toprendementen op. Binnengehaald op 6 november 2009 van http://www.missethoreca.nl/1061717/hotel/hotel-nieuwsbericht/HotelvastgoedLevertToprendementenOp.htm Van Bergen, W. (2009). De Tulp is dood, leve de Tulp. Fem Business & Finance (34), 24-26. Colston, P. (Oktober 2009). Time for change in Westminster. Conference News, p. 50.

Goede investering Zoals Henke het omschrijft; hotels zijn “happening places”. Hotels hebben een bepaald imago en aantrekkingskracht. In tegenstelling tot bijvoorbeeld kantoren brengen hotels levendigheid. Als de ruimte er is kunnen hotels bijdragen aan de lokale gemeenschap. Hotels bezitten de capaciteit om een gebied te regeneren: “Wij zijn pioniers geweest in een aantal gebieden. Wij hebben vier sterren plus hotels neergezet in een aantal gebieden waarbij mensen aan ons vroegen: ‘zou je dat wel doen?’ Ik kan je vertellen, alle gebieden waar we dat gedaan hebben zijn nu een hub in the city. Daar zitten de meest trendy restaurants, zeer dure appartementen enzovoorts. Bovendien zijn andere vastgoedontwikkelaars ingestapt omdat daar een internationaal merk staat, een mooi product. Wanneer mensen vertrouwen hebben dat het een goed gebied is, ontwikkelt het gebied zich meestal in positieve zin.”

22

Service magazine december 2009

23

gekend tijdens de crisis, wat er zelfs toe heeft geleid dat enkelen de deuren hebben moeten sluiten. Zo kwam ook European Hospitality Properties (EHP) van de een op de andere dag zonder huurder te zitten toen hotelexploitant Golden Tulip in mei van afgelopen jaar failliet ging1. EHP heeft er voor gekozen om via Full House Hospitality Management zelf de exploitatie over te nemen. Een artikel over een markt die te kampen heeft met de conjunctuur van de economie. De laatste jaren is de belangstelling voor hotelvastgoed zo toegenomen, dat Annexum, Hospitality Support Group (HSG), Kempen & Co en enkele overige investeerders in 2006 het hotelfonds European Hospitality Properties (EHP) zijn gestart. Het fonds verwacht in 2010, wanneer de verwachtte bodem in de markt bereikt is, verder uit te kunnen breiden met de aankoop van nieuwe hotels. 24

Marktsegment Het fonds is in 2006 van start gegaan, een tijd dat veel hotelketens sale en lease back toepasten om geld vrij te maken voor hun core business en beleggers op zoek waren naar meer vastgoedbeleggingsproducten. Het fonds is begonnen met een omvang van zestig miljoen euro, inmiddels is het naar ongeveer negentig miljoen euro gegroeid. In het fonds zitten nu zes in Nederland gevestigde Golden Tulip Hotels in onder meer de Veluwe, De Utrechtse Heuvelrug en Loosdrecht en drie Achat Hotels, die zijn verspreid over Duitsland.

Belangrijker dan de bezettingsgraad voor een inschatting van het succes van een hotel is echter de ‘revenue per available room’ (RevPAR): de gemiddelde kameropbrengsten. Dit is de bezettingsgraad vermenigvuldigd met de gemiddelde kamerprijs. Vergelijken we de gemiddelde RevPAR van drie- en viersterren en vijfsterren hotels met de economische groei (BNP) in Nederland (figuur 1), dan blijkt hieruit dat de kameropbrengsten sterk gerelateerd zijn aan de economische situatie. Voor de kameropbrengsten van de vijfsterren hotelmarkt geldt, zoals al eerder is vermeld, dat deze een hogere correlatie vertoont met economische groei en een meer volatiel karakter heeft in vergelijking met drie- en viersterren hotels. Dit verklaart het meer risicovolle karakter van hotelvastgoedbeleggingen in het vijfsterren segment ten opzichte van de drie- en viersterren sterren hotelmarkt.

als vijfsterren segment, hebben directe gevolgen voor de waarde van het onderliggende vastgoed. Door de lagere kameropbrengsten biedt de hotelexploitatie minder ruimte voor kapitaallasten, waardoor de waarde van het hotelvastgoed daalt. Daarbovenop komt nog de hogere onzekerheid over toekomstige winstgevendheid die het risico verhoogt en daarmee de waarde van het vastgoed onder druk zet.

Een belangrijke factor voor de waarde van hotelvastgoed is namelijk een stabiele winstgevendheid van de exploitatie. De gedaalde kameropbrengsten in 2008 en 2009, voor zowel het drie- en vier-

Crisis

Afbeelding 1

EHP richt zich met name op de aankoop van Europese hotels in het drie- en viersterren segment met een gezond management. Deze hotels laten een lagere correlatie zien met algemene economische condities dan vijfsterren hotels. Tevens hebben de drie- en viersterrenhotels het grootste marktaandeel, wat ook meer alternatieven biedt in het geval van operationele problemen. Voor een spreiding in de portefeuille met hotels wordt er gestreefd naar hotels die uiteenlopende markten bedienen in verschillende regio’s in Noord West Europa. Het rendement dat over de afgelopen periode is behaald valt te vergelijken met het totaal rendement van de kantorenmarkt. Ook de afwaarderingen van afgelopen jaar liggen in diezelfde lijn. EHP streeft naar ongeveer zeventig procent vreemd vermogen per hotelbelegging.

Golden Tulip de Wispelberg te Beekbergen

Huur- en managementcontracten De contracten die EHP met haar hotels heeft, zijn allen langjarige vaste huurcontracten. Het beste is om, voor de spreiding van het risico, een mix van de vaste huur- en managementcontracten in het fonds te hebben. Een managementcontract met een onderliggend huurcontract is de meest interessante contractvorm. De vastgoedeigenaar profiteert van de ‘upside’ terwijl er wel een bodem is. Veel van de contracten tussen eigenaar van vastgoed en exploitant hebben een lange huurtermijn: vijfentwintig jaar is geen uitzondering. Het zijn vooral de internationale ketens met sterke merknamen die managementcontracten afsluiten.

In de zomer van 2008 werd er voor het eerst iets gemerkt van problemen bij Golden Tulip, toen huren niet meer op tijd werden betaald. Een van de redenen dat de keten in de problemen is geraakt is de zware opstartverliezen die de keten maakte bij een aantal nieuwe hotels in Duitsland en Denemarken. Toen de hotelmarkt instortte en financiers op hun kredietverlening beknibbelden, raakte het hotelmanagementbedrijf van Golden Tulip in liquiditeitsproblemen. Daarnaast zat veel geld vast in expansie van de keten in opkomende markten als China, India en Brazilië. Eind mei werd voor de dertien hotels die Golden Tulip zelf in Nederland exploiteerde faillissement aangevraagd. Eind juni 2009 jongstleden heeft EHP de exploitatie van de zes eigen hotels uit de failliete boedel van Golden Tulip overgenomen. Het merk Golden Tulip, het franchisebedrijf dat de hotelformule exploiteert, en de joint ventures die het had in het buitenland werden verkocht aan de Britse investeerder Starwood Capital. Het is een voordeel dat een grote internationale partij als Starwood achter Golden Tulip zit, omdat die middelen heeft om in het merk te investeren.

Figuur 1

BNP – Bruto Nationaal Product vergeleken met RevPAR – Revenue Per Available Room (Bron: Horwath HTL, EC, CPB)

Twee markten Hoewel ieder hotel zijn eigen afweging heeft, draait een hotel gemiddeld genomen break even met een bezettingsgraad tussen tweeënvijftig procent en vijfenzestig procent. Om daarboven te zitten moet een hotel twee markten bedienen, zoals een luchthavenhotel zowel de zakelijke markt als toeristenbranche bedient. De Golden Tulip Hotels op de Veluwe herbergen in het weekend toeristen en doordeweeks zakenmensen die voor conferenties, seminars en cursussen komen. Een goed voorbeeld waarbij zich naast deze twee markten een extra markt aandient is Golden Tulip Hotel Victoria in Hoenderloo. Door de aanwezigheid van een UEFA gecertificeerd voetbalveld, herbergt het hotel gedurende het voetbal seizoen de KNVB en het Nederlands elftal en in de zomermaanden diverse nationale en internationale voetbalclubs.

“Een belangrijke factor voor de waarde van hotelvastgoed is een stabiele winstgevendheid van de exploitatie"

150

8,0

130

6,0

110

4,0

90

2,0

70

0,0

50

-2,0

Economische groei (%)

Hotels hebben moeilijke tijden

Ronald heeft zijn afstudeeronderzoek gedaan bij Annexum, founder van EHP. Zijn onderzoek ging over beleggen in hotelvastgoed en had als titel ‘Europese hotels als alternatieve vastgoedbeleggingscategorie’. Het afstudeerverslag is genomineerd voor de IVBN scriptieprijs. Na zijn afstuderen is Ronald werkzaam gebleven voor Annexum in de functie van analist/projectmanager. Hij is momenteel bezig om van EHP een groeiend belegginsfonds te maken.

RevPAR(¤)

Hotels: crisisbestendig vastgoed

R. Jansen MSc

-4,0

30 1997 1998 1999

2000

BNP

Service magazine december 2009

2001

2002 2003 2004

2005 2006

RevPAR 3-4 sterren

2007 2008 2009 2010

2011

2012 2013

RevPAR 5 sterren

25

Voor investeerders met een goede balanspositie en eigen vermogen lijkt het nu een goed moment om anticyclisch in hotelvastgoed te investeren en zo te profiteren van een verwacht economisch herstel. Dit geldt voor bestaand hotelvastgoed, maar ook nieuw te ontwikkelen hotels bieden kansen. Door dalende bouwkosten kan relatief goedkoop ontwikkeld worden. Tegen de tijd dat het hotel geopend wordt, zal het economisch klimaat naar verwachting een stuk verbeterd zijn. De kameropbrengsten zullen sterk oplopen en stijgende rendementen voor investeerders zullen hiervan het gevolg zijn.

Full House Hospitality Management Voor het management van de hotels heeft EHP een nieuwe bedrijfstak opgericht, Full House Hospitality Management. Full House Hospitality Management beoogt een verdubbeling in het aantal van het management van hotels over de komende anderhalf tot twee jaar. Een recessie als deze biedt bij uitstek

kansen. Full House Hospitality Management verhoogt de rentabiliteit en beleggingswaarde van hotels, zodat deze voor een betere prijs kunnen worden verkocht. De hotelexploitant wordt de mogelijkheid geboden mede aandeelhouder van Full House Hospitality Management te worden. Enerzijds betalen ze een marktconforme ‘fee’ voor het management van hun eigen hotels, anderzijds delen ze als aandeelhouders in de winst van Full House Hospitality Management.

Toekomst EHP wil uiteindelijk naar een fonds toe met een omvang van tweehonderd en vijftig miljoen euro. Bedoeling is dat het dan ook geplaatst wordt bij andere particuliere en institutionele beleggers. Want ondanks alles is beleggen in hotels aantrekkelijk. De hotelmarkt is een cyclische markt. Dat is ook een voordeel: als geen ander weet de sector hoe het met een crisis moet omgaan. Bedrijfsvoeringen worden meteen aangepast waardoor de kans op overleven groter is dan bij sectoren die zelden een crisis meemaken. Van Bergen, W. (2009). De Tulp is dood, leve de Tulp. Fem Business & Finance (34), 24-26.

Leisure markt aan zet De wereld verkeert in een hevige recessie die ook diepe sporen achterlaat in de Nederlandse economie. Ook in de onroerend goed markt zijn er vele ontwikkelaars en aannemers die diep in de

Afbeelding 2

Hotel Lausitz te Hoyerswerda

problemen zijn gekomen. Vele gezonde bedrijven ‘zitten op hun handen’, een groot deel noodgedwongen, en investeren niet of nauwelijks in nieuwe projecten. Toch zijn er ook delen van deze markt die minder of niet te lijden hebben. Zo beleeft de leisure markt één van haar betere jaren. Hoe kan dit?

Dhr. C.P. de Koster Enrico de Koster is directeur van Arcus Projectontwikkeling BV uit Middelburg. Arcus is een zelfstandig opererende vastgoedontwikkelaar welke gespecialiseerd is in de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige en grootschalige recreatieve projecten. Voortkomend uit de Roompot Groep heeft Arcus meer dan twintig jaar ervaring bij de ontwikkeling van recreatieprojecten. Het werkgebied van Arcus strekt zich uit van Texel tot aan Toscane.

Crisis in de onroerend goed markt Is de totale onroerend goed markt in crisis? Nee. Als er sprake is van een gemiddelde daling betekent dit dat er ook stijgers kunnen zijn. Tot deze laatste categorie behoort het bedrijfsmatig geëxploiteerd recreatief onroerend goed. We spreken hier overigens niet over de incidentele tweede woning, deze markt staat zelfs sterk onder druk. Doordat er geen dekking op de kapitaallasten is, wordt een echte tweede woning gezien als een luxe product. Deze doelgroep wacht met investeren tot men weet wat de toekomst brengt. De grootschalige en kwalitatief hoogwaardige recreatieprojecten met een solide verhuuropbrengst doen het daarentegen uitstekend in deze crisistijd. Dit is echter te verklaren. Na de bankencrisis en een slecht investeringsklimaat op het gebied van aandelen zoekt de markt naar alternatieven met zekerheid, zoals als een belegging voor de middellange en lange termijn. Het begon ongeveer medio 2007, toen Amerikaanse banken aangaven dat ze extra kapitaal nodig hadden vanwege beleggingen in slechte Amerikaanse hypotheken. In de onroerend goed sector was duidelijk merkbaar dat gedurende 2008 de banken voorzichtiger werden met het afgeven van financieringen. In september 2008 sloeg de crisis met het Icesave debacle en de overname van Fortis/ ABN AMRO ook in Nederland toe. In het algemeen kunnen we stellen dat er op dat moment weinig vertrouwen was in de financiële sector. Zeker diegenen die meer op hun bankrekening hadden staan dan honderdduizend euro werden steeds nerveuzer.

“Ontwikkelen van recreatief vastgoed omvat aspecten van rioolzuivering tot theelepels" Wat moet je doen als je bijvoorbeeld net je onderneming verkocht hebt, enkele honderdduizenden of miljoenen op je bankrekening hebt staan en er is een crisis in de financiële wereld? Ook het beursklimaat nodigde niet uit tot investeren. Het investeren in recreatief vastgoed, met aantrekkelijke rendementen voor een langere tijd, bleek een bijzonder goed alternatief. Velen maakten hier gebruik van. Toch vereist dit verdere uitleg. Op de markt van recreatief vastgoed zijn vele spelers actief. Het is een vrij ondoorzichtige markt die, mede door debacles in het verleden, niet altijd een goede naam heeft. Het is noodzakelijk om hier eerst iets meer inzicht in te krijgen alvorens te kunnen begrijpen hoe zij functioneert.

Van rioolzuivering tot theelepel Van groot belang bij elke recreatieve ontwikkeling is een intensieve betrokkenheid van de exploitatie en verhuurorganisatie gedurende en na de realisatie van een project. Hoe wordt de exploitatie

26

Service magazine december 2009

27

geregeld als de ontwikkelaar klaar is? Het is in deze sector een zeer relevante vraag of men ook daadwerkelijk nakomt wat men belooft bij de verkoop. Voor een ontwikkelaar is een nauwe samenwerking met een professionele exploitatie- en verhuurorganisatie noodzakelijk om te komen tot een goed eindproduct. Het op een correcte manier ontwikkelen van recreatief onroerend goed is wellicht één van de ingewikkeldste vormen van projectontwikkeling. Er komen ongelofelijk veel aspecten bij kijken die invloed hebben op het project en het eindproduct. Het omvat alle aspecten tussen de rioolzuivering en theelepel. Het eindproduct moet aantrekkelijk zijn voor zowel de koper/investeerder als ook voor de verhuurorganisatie en voor de uiteindelijke gebruiker: de huurder die bij de verhuurorganisatie een vakantie boekt. Wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd is er feitelijk sprake van een onderneming die zichzelf dient te kunnen bedruipen vanaf de eerste minuut.

Financiering Voor de exploitatie en verhuurorganisaties zijn er verschillende manieren om een dergelijke ontwikkeling te financieren. Men kan het vastgoed behouden en zelf bancair financieren. Deze constructie wordt steeds zeldzamer omdat de grotere exploitatiemaatschappijen er bewust voor kiezen om zo min mogelijk onroerend goed op de balans te hebben. Het financieren middels externe beleggingsconstructies zoals commanditaire vennootschappen, is tevens een mogelijkheid. Niet elk project leent zich hiervoor omdat er gewerkt dient te

28

worden vanuit een zeer krap financieel budget en harde langlopende verplichtingen dienen te worden aangegaan (soms wel achttien jaar). Een veel aantrekkelijkere mogelijkheid is het financieren van de ontwikkeling door uitponding van de woningen aan particuliere investeerders.

maatwerk aan te bieden aan de klant, bijvoorbeeld middels volledige begeleiding bij de investering van de klant. Het gehele traject op financieel en juridisch gebied kan worden verzorgd. Kortom: een begeleiding bij alle noodzakelijke beslissingen.

Eigen gebruik of belegging

Maatwerk is meer dan ooit van belang. In deze samenleving, gekenmerkt door een hoog tempo, waar vaak beide partners een drukke baan hebben, is het noodzakelijk de kopers verder te ontzorgen. Dit gebeurt onder meer door middel van kopersbegeleiding, niet enkel bij de keuzes met betrekking tot de afbouw, maar ook bij allerhande zaken die bij het koopproces van toepassing zijn. Op het moment is het zover dat men ook hun tuin geheel naar wens kan laten aanleggen, uiteraard voor de oplevering van de woning. In een volgende stap zal ook de verhuizing verzorgd worden.

Diegenen die investeren in een woning zijn te verdelen in een tweetal categorieën. Verreweg de meesten kopen een vakantie woning welke men de eerste jaren (gedeeltelijk of volledig) verhuurt en in een later stadium van hun leven naast verhuur ook zelf meer wenst te gaan gebruiken. De tweede categorie koopt het puur als belegging, kijkt uitsluitend naar rendement en heeft vaak een minder lange horizon. In alle gevallen dienen alle parameters op groen te staan. Er dient sprake te zijn van een goede en toeristisch aantrekkelijke locatie, een aantrekkelijke uitstraling, kwalitatief hoogwaardig vastgoed en een professionele bedrijfsmatige exploitatie door een gerenommeerde partij.

Werken vanuit de klant De crisis in de onroerend goed sector komt bij sommige ondernemingen harder aan dan bij anderen. Los van de verkoop van de projecten zorgt het voor een soort van zelfbewustzijn. Een nieuwe kijk op zaken welke men niet per se als iets negatiefs hoeft aan te merken. Opmerkelijk is ook de invloed van de vestigingslocatie van de projectontwikkelaar. Arcus, gevestigd in de provincie Zeeland kan hierover meepraten. Zeeland heeft niet de “hoos” gehad welke in andere delen van Nederland een boventoon hebben gevoerd.

De andere werkwijze heeft ons onder andere gebracht dat onze reguliere woningbouwprojecten nog altijd goed doorlopen. Zo heeft Arcus, toen er begin dit jaar werd geconstateerd dat de verkoop stagneerde vanwege de onzekerheid bij potentiële kopers over hun eigen woning, in samenwerking met betrokken financiële medewerkers een oplossing bedacht. Middels Woning Verkoop Garant wordt de mogelijkheid geboden voor nieuwe kopers om hun “oude” woning in te ruilen op de nieuwe woning.

Naast een verregaande bemoeienis en een vaak zeer dwingende sturende rol bij de productontwikkeling is ook de werkwijze van belang om zich als ontwikkelaar te onderscheiden. Dit kan door

De crisis haalt het beste in de ondernemer naar

Afbeelding 1

Afbeelding 2

Sfeerimpressie Cape Helius Hellevoetsluis

Sfeerimpressie Landgut und wellness resort Bad Bentheim

Service magazine december 2009

boven. Het scheidt enigszins het kaf van het koren. Hierbij dient echter wel de opmerking te worden gemaakt dat er ook vele ondernemingen buiten hun schuld om slachtoffer zullen worden. Het zorgt ervoor dat er op een andere manier gekeken wordt naar professies en processen welke al decennia hetzelfde zijn. Wellicht een voor de bijzonder traditioneel ingestelde bouwwereld een nieuwe frisse wind.

Wat brengt ons de toekomst? Wanneer we de analisten mogen geloven zal er in de VS waarschijnlijk sprake zijn van een Double Dip ( een w-vormige herstel). In Europa heeft de crisis meer de vorm van een U waarbij het herstel langer duurt maar wel gestaag voort zal zetten. Aangezien ook wij niet over een glazen bol beschikken is het lastig te voorspellen. Duidelijk is dat er voorlopig nog steeds behoefte is aan woningen, vakanties en beleggingen en vermoedelijk in de toekomst ook zal blijven.

29

Risicomanagement in de gezondheidszorg Projecten in de gezondheidszorg werden in het verleden beoordeeld door het College bouw zorginstellingen (Cbz). Dit college werkte in opdracht van het ministerie van VWS. Een ziekenhuisproject werd hierbij veelvuldig ingediend ter goedkeuring bij het college, soms wel zes keer. Een goed-keuringsmoment kon tussen de drie en de zes maanden duren waardoor deze procedure vertragend werkte. Vanuit het ‘veld’ kwam de roep om afschaffing van het bouwregime zodat de initiatiefnemers zelf konden uitmaken wat wel en wat niet goed is. Die situatie is voor de ziekenhuizen per januari 2008 en voor de instellingen die vallen onder de AWBZ per januari 2009 aangebroken. Het is onder andere deze ontwikkeling die een aantal ingrijpende veranderingen teweeg heeft gebracht voor het bouwen in de zorgsector. Dit artikel zoomt in op deze veranderingen voor de ziekenhuissector. Met het vervallen van het bouwregime is de noodzaak en kans ontstaan voor 30

ziekenhuizen om het bouwproces een andere opzet te geven. Het risico ligt niet langer bij het Cbz maar is bij de ziekenhuizen (initiatiefnemer) zelf komen te liggen. Deze verschuiving van verantwoordelijkheid voor risico’s heeft automatisch tot gevolg dat ziekenhuizen de behoefte hebben om processen meer te beheersen en te sturen. Dit vraagt om een andere projectorganisatie en andere contractvormen. Bovendien heeft dit tot gevolg dat stakeholders een groter belang krijgen en dus meer invloed hebben. De veranderingen Voor een initiatiefnemer van een complex project zoals een ziekenhuis is het dus noodzakelijk de risico’s van het project in kaart te brengen. In het Cbz-tijdperk kon met motiverende redenen risico worden verlegd naar de overheid. Ook kon bij elke indieningfase na een vlammend betoog veelal budgetuitbreiding worden aangevraagd. Zo zijn er projecten bekend die per indieningfase gemiddeld vijf procent budgetuitbreiding toegewezen kregen. Na zes indieningfasen was er dertig procent bijgekomen aan budget. Hierbij ging het om risico’s die niet waren te voorzien en soms om aspecten die in een vroeg stadium wel al waren te kwantificeren maar omwille van de haalbaarheid tijdens het initiatief niet werden genoemd. Voorbeelden hiervan zijn startkosten zoals faseringskosten en interim-kosten, kosten voor asbestsanering, brandveiligheidsvoorzieningen en eisen vanuit bouwvergunning. Een dergelijk project zal nu eenvoudigweg vastlopen op de eigen verantwoordelijkheid voor het dragen van de kapitaalslasten, of in ieder geval op de financiering bij de bank. Vanaf de start dient de initiatiefnemer daarom alle risico’s tot aan oplevering, en tijdens exploitatie, in beeld te hebben.

“Met het vervallen van het bouwregime is de noodzaak en kans ontstaan voor ziekenhuizen om het bouwproces een andere opzet te geven" Bovenstaande punten maken het wenselijk dat voor alle partijen in een bouwproces duidelijk is of een project op de juiste koers vaart en nog binnen de projectkaders is te realiseren. Dit kan worden bewerkstelligd door per fase een beslisdocument te maken waarin de goedgekeurde projectkenmerken staan verwoord. Risicoprofiel bij ziekenhuizen Opzet en ambities van een ziekenhuis Ziekenhuizen bestaan uit vele onderdelen die elk hun eisen stellen aan het vastgoed. Dit kan een lastig punt zijn bij het ontwerpen van (een deel van) een ziekenhuis. Gebruikersgroepen bij ziekenhuizen wijzen voortdurend op de unieke kenmerken van hun werkwijze en productie. Een Operatiekamer-complex is nu eenmaal niet gelijk aan een beddenhuis of polikliniek. Al deze functies dienen adequaat gehuisvest te worden. Daarnaast dienen deze plannen een samenhangend geheel te vormen. Er zijn ziekenhuizen die in deze plannen zo veel mogelijk willen aansluiten op gebruikelijke maatstaven in de gezondheidszorg. Andere ziekenhuizen kiezen voor een benadering waarbij ze juist onderscheidend willen zijn en hoge ambities hebben op het gebied van klantbenadering en imago. Voorbeelden hiervan

2

1

3

ing. F. Jans, ir. P.A.C. Kieboom en ir. L. Jannink Folkert Jans1 is partner, en Perry Kieboom2 en Lotti Jannink3 zijn adviseur van Pieterse Terwel Greving advies bv. ptg advies is een onafhankelijk en marktgericht adviesbureau voor de gezondheidszorg. Ze zijn gespecialiseerd in huisvestingsvraagstukken in de gezondheidszorg en houden zich vooral bezig met de interactie tussen huisvesting en bedrijfsvoering. Daarbij richten zij zich op drie thema’s: het programmeren van zorgorganisaties, het besturen en managen van projecten, en het adviseren over de ontwikkeling van vastgoed voor zorgorganisaties.

Figuur 1

Schematische weergave risicomanagement proces

Vaststellen doel risicoanalyse In kaart brengen risico’s

Actualiseren risicoanalyse

Vaststellen belangrijke risico’s

Evalueren beheersmaatregelen

In kaart brengen beheersmaatregelen

Uitvoeren beheersmaatregelen

Kiezen beheersmaatregelen

zijn de toepassing van alleen maar eenpersoonskamers en integratie van ziekenhuisgerelateerde derden. Afhankelijk van de keuzes kent elk project haar eigen risicoprofiel. Invloed van de projectorganisatie Door de afschaffing van het Cbz ligt de verplichting om een aanbesteding plaats te laten vinden met minimaal vijf aannemers inmiddels ook achter ons. Initiatiefnemers kunnen afhankelijk van de gewenste projectbesturing en financiering zelf bepalen op welk moment de aannemer in het uitwerkingproces wordt betrokken. Bij een traditionele projectorganisatie zijn de besturingsmogelijkheden voor de opdrachtgever maximaal, maar liggen op het gebied van kosten de meeste risico’s. Wanneer bijvoorbeeld vroeg in het ontwikkelingstraject wordt gekozen voor een concernaanbieding inclusief de financiering dan zullen de risico’s worden gedragen door dit concern. Op het gebied van kosten zullen deze risico’s dus beperkt zijn voor de opdrachtgever. In een dergelijk geval zullen voornamelijk het kwaliteits- en het besturingsrisico gedefinieerd en beheerst moeten worden. Duidelijk mag zijn dat er vele typen projectorganisaties zijn en dat deze allen voor- en nadelen hebben en tevens een ander risicoprofiel. Toepassing van risico management bij ziekenhuizen Risicomanagement werd tot voor kort nauwelijks expliciet toegepast in de gezondheidszorg. Bij complexe projecten buiten de gezondheidszorg is risicomanagement echter wel een bekend fenomeen. Door toepassing van risicomanagement wordt op een gestructureerde manier omgegaan met risico’s binnen een project. Expliciet betekent dit het Service magazine december 2009

identificeren en kwantificeren van risico’s én het vaststellen van beheersmaatregelen. Het uiteindelijke doel van risicomanagement is het voorkomen of verminderen van risico’s die zich bij een project kunnen voordoen. In iedere projectfase vormt een risicoanalyse de start van het risicomanagementproces. De analyse is toegesneden op de betreffende fase en bepaalt daarmee de focus en verhoogt de effectiviteit van het proces. Een risicoanalyse kan gemaakt worden om te bepalen hoe groot de risico’s zijn, welke risico’s verkleind kunnen worden, en welke risico’s het meest urgent dienen te worden aangepakt. De risico’s kunnen op een systematische wijze en vanuit verschillende invalshoeken inzichtelijk worden gemaakt zoals een politiek/bestuurlijke, technische, organisatorische of financiële invalshoek. Na de risicoanalyse worden beheersmaatregelen opgesteld en uitgevoerd. Periodiek worden de beheersmaatregelen en hun effect geëvalueerd. Daarbij wordt tevens de eerder gemaakte analyse van risico’s getoetst aan de actualiteit van het project en zijn omgeving. Op deze wijze is de initiatiefnemer in samenspel met het ontwerpteam en, indien aanwezig, de aannemers in staat periodiek alle risico’s op een rij te zetten en te beheersen. Voor het beheersaspect ‘tijd’ kunnen hierbij items als vergunningsafgifte, bestemmingsplannen en instemming van gebruikers en/of omwonenden van belang zijn. Voor het beheersaspect ‘kosten’ kunnen dit bijvoorbeeld de financiering bij de bank, het waarborgfonds, de beheersing investeringskosten en vervuilde grond zijn. Veel items zullen bij elk project voorkomen maar er zullen ook items zijn die geheel specifiek zijn per project. Tegenwoordig wordt bij de grotere en complexe projecten in de zorg risicomanagement toegepast. De verwachting is dat in de nabije toekomst ook bij kleinere projecten dit het geval zal zijn. Voorbeelden van risicomanagement Eigenlijk is risicomanagement het permanent uitvoeren van risicoanalyses om vervolgens beheersmaatregelen te nemen. Er zijn daartoe in de afgelopen tijd verschillende methoden voor risicomanagement ontwikkeld. Een proces van risico management kan er uitzien als in figuur 1. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s en hun beheersmaatregelen beschreven uit de praktijk. Risico: budgetoverschrijding ontwerp. Ondanks een duidelijk kader en een helder omschreven programma van eisen, bestaat het risico dat bij de uitwerking van het ontwerp het budget wordt overschreden. Beheersmaatregel: het committeren van ontwerpende partijen èn de opdrachtgever aan de vastgestelde kaders door: • gezamenlijk doel met betrekking tot de kaders formuleren • eenduidige besluitvorming • contractueel binden van ontwerpende partijen aan het budget • een reservering opnemen in het projectbudget voor ‘nadere uitwerking’.

31

Risico: planwijzigingen door gebruikers na vaststelling van een ontwerpfase. Het komt met regelmaat voor dat gebruikers in een te laat stadium het plan wensen aan te passen. Vaak wordt dit veroorzaakt door voortschrijdend inzicht of interne wijzigingen in de organisatie. Beheersmaatregel: het informeren en vroegtijdig activeren van gebruikers door bijvoorbeeld: • duidelijke communicatie over de stappen in het proces en de (on)omkeerbaarheid ervan • een goede voorbereiding en het gezamenlijk voeren van gebruikersoverleg • het organiseren van verantwoordelijkheid bij de interne organisatie voor een tijdige en gedragen besluitvorming.

Resumé In diverse sectoren is toepassing van risicomanagement bij bouw- en vastgoedprojecten ‘common sense’. Voor vastgoedprojecten in de zorg zien wij de noodzaak hiervan nadrukkelijk toenemen, doordat: • het bouwregime met haar rigide maar ‘veilige’ procedures is vervallen • instellingen in toenemende mate zelf verantwoordelijk worden voor de kapitaalslasten • stakeholders een groter belang of een grotere invloed krijgen. Niet in de laatste plaats de financiers, die steeds hogere eisen stellen aan de haalbaarheid en het risicoprofiel van vastgoedprojecten.

Risico: financierbaarheid van het project. Zeker actueel is op dit moment de kritische blik van banken bij het financieren Een adequate toepassing van risicomanagement helpt om vastgoedprojecten beter te beheersen, te sturen en uiteindevan projecten. lijk ook te realiseren! Beheersmaatregel: het vroegtijdig opstarten van het financieringstraject, onderbouwing van het project met een solide businesscase en zorgvuldige afdekking van projectrisico’s.

Succesvol aanbesteden Zowel het aanbesteden als het deelnemen aan een aanbesteding van

1

2

ir. E.G. van der Leij, ir. R. van der Weerd  De auteurs van dit artikel, de heer ir. Richard van der Weerd2 en de heer ir. Ernst van der Leij1, zijn respectievelijk junior adviseur en manager vastgoedadvies en gebiedsontwikkeling bij Brink Groep. Zij hebben ruime ervaring met het bepalen van de strategie bij de selectie van marktpartijen en in de uitvoering van aanbestedingsprocedures.

een gebiedsontwikkeling is een kunst. Het werkveld is nog in ontwikkeling en betrokken partijen zijn vaak nog zoekende. Helaas gaat het ook nog lang niet altijd goed. Gemeenten stellen soms de verkeerde vraag, marktpartijen schrijven soms niet handig in. Dit heeft frustratie en vaak een lastige samenwerking tussen markt en overheid tot gevolg. Het aanbesteden van gebiedsontwikkeling staat in de schijnwerpers en er wordt veel over geschreven1. Onlangs heeft het Ministerie van VROM de ‘Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009’ gepubliceerd. Deze is bedoeld als een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. Als het lukt een routebeschrijving in een boekwerk te beschrijven, hoe komt het dan toch dat het soms nog niet goed gaat?

Duidelijkheid Veel partijen zien aanbestedingen van gebiedsontwikkeling als een bron van ergernis. De heersende opvatting is: ze kosten tijd, zijn complex, gebonden aan strikte regels en de uitkomst wordt ervaren als een loterij. Dit beeld is gestoeld op misverstanden. Want een aanbestedingsprocedure hoeft niet complex te zijn, veel tijd te kosten of subjectief te worden beoordeeld. De basis in de Europese regelgeving is tamelijk eenvoudig en ook een complex project kan je eenvoudig aanbesteden. Wel is het een feit dat veel aanbestedingsprocedures complex worden gemaakt. Dit komt meestal doordat de aanbestedende gemeente in die gevallen vaak niet goed weet wat ze wil. Die twijfel leidt niet zelden tot vage kaders, verkeerde vragen aan de markt en onduidelijke beoordelingscriteria. Een eenvoudig voorbeeld: veel gemeenten willen zowel op de prijs als op de kwaliteit de beste partij kiezen. Het zogenoemde Ferrari/Lada dilemma doemt op. Als kwaliteit geld kost, concurreert een ontwerp van basiskwaliteit en een hoog grondbod met een plan met topkwaliteit en een laag grondbod. Ofwel Ferrari en Lada leveren in een onderlinge vergelijking misschien wel eenzelfde prijs-kwaliteitverhouding op, maar zijn qua product toch zeer verschillend. De twijfel tussen het kiezen voor kwaliteit of het kiezen voor geld, maakt 2 dat inschrijvingen in een aanbesteding zeer uiteenlopend kunnen zijn en dus niet goed vergelijkbaar. De vergelijkbaarheid wordt aanzienlijk beter wanneer de gemeente heldere eisen stelt en de prikkels in de aanbesteding eenduidig zijn. Dit kan bijvoorbeeld door het grondbod voor alle partijen gelijk te maken, enkele eenvoudige ontwerpuitgangspunten te definiëren en maximaal in te zetten op kwaliteit als selectiecriterium. Of door in eigen beheer een ontwerp uit te laten werken en dat af te laten prijzen. Hierbij moet worden aangetekend dat deze laatste optie nauwelijks gebruik maakt van de veronderstelde kennis en inventiviteit van marktpartijen. Belangrijk is te beseffen, dat het voor marktpartijen bijna onmogelijk is om de gemeente te verblijden als de gemeente nog niet goed weet wat ze wil.

1 Zie onder meer: ‘Eenvoudig aanbesteden: een kwestie van durven kiezen’, ir. E.G. van der Leij, Real Estate Magazine 2009/65 2 ‘Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009’, Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

32

Service magazine december 2009

33

Speelveld Niet zelden weten gemeenten helemaal niet tot welke uitkomsten een aanbesteding zal leiden. De aanbesteding is een grote verrassing. Zoals zo vaak met verrassingen, leidt dit tot teleurstelling. Zowel bij overheden als marktpartijen. Nadat de strategie voor een aanbestedingsprocedure is uitgedacht, is een analyse van het speelveld noodzakelijk. Een niet-openbare Europese aanbesteding bestaat uit een voorselectie- en een gunningsfase. In de voorselectiefase mag uitsluitend op kenmerken van de deelnemende partijen worden geselecteerd, niet op de visie op het project. Belangrijk is dat een gemeente weet welke marktpartijen naar verwachting mee mogen, kunnen en willen doen. Door te veel eisen te stellen voor een kleine opgave worden onnodig marktpartijen uitgesloten, die de opgave prima zouden kunnen uitvoeren. Dat is niet verstandig, want een minder grote, lokale marktpartij kan heel vaak ook een prima aanbod doen. Uiteraard moeten ook de mogelijke financiële en kwalitatieve uitkomsten worden geanalyseerd. Vaak bestaat er al een exploitatieberekening, maar deze is meestal opgesteld zonder de kaders van de aanbesteding in ogenschouw te nemen. Meer kaders leiden tot minder speelruimte; een herijking is dus noodzakelijk.

weerstand op. In plaats van een klaagbrief te sturen, kan de ontwikkelaar beter bepalen of er wel of niet wordt meegedaan aan een procedure. Deelname is immers vrijwillig. Aan de andere kant geldt ook zeker dat gemeenten iedere eis zorgvuldig moeten afwegen en klachten serieus moeten nemen. Heldere communicatie kan vaak al veel oplossen. Een duidelijke toelichting op de gestelde eisen maakt dat een ontwikkelaar goed kan afwegen of de eisen acceptabel zijn. Nog beter zou het zijn wanneer ook nog de motivatie voor de betreffende eis wordt beschreven. Dit helpt bij het wederzijdse begrip, zelfs al beleeft de ontwikkelaar de eis als minder prettig.

Belangrijk motief voor de analyse van het speelveld is dat de verwachtingen naar zowel de politiek als naar de marktpartijen kunnen worden gemanaged. Als bekend is dat een marktpartij met een bepaald profiel niet mee kan doen, leidt dit niet zelden tot aanpassingen van de eerder bedachte kaders.

Een voorbeeld: een grote stedelijke herstructureringsopgave vraagt om combinaties van partijen van verschillende signatuur. De verschillende functies en bijbehorende complexiteit kan bijna geen enkele ontwikkelaar alleen aan. De gemeente juicht het uiteraard toe dat partijen in combinatie inschrijven. De gemeente vraagt echter wel aan partijen om te verklaren hoofdelijk aansprakelijk te zijn; de partijen reageren hier afwijzend op. De gemeente wenst één aanspreekpunt en wil de verantwoordelijkheid eenduidig organiseren. Sommige zaken liggen op het bordje van de gemeente, sommige op het bordje van de ontwikkelaar. In dit geval is de ontwikkelaar een combinatie van partijen. Het gevaar bestaat dat de ontwikkelaars uit de combinatie de gemeente van het kastje naar de muur sturen: “Nee, voor dat specifieke probleem moet u niet bij mij zijn, maar bij één van de andere partijen in de combinatie.” De gemeente wil uiteraard dat de marktpartijen dat onderling in de combinatie regelen. Een goed instrument vanuit gemeentelijk perspectief daarvoor is het hoofdelijk aansprakelijk stellen. Natuurlijk ligt het voor de hand dat binnen de combinatie heldere afspraken worden gemaakt. Marktpartijen zijn echter huiverig voor dergelijke afspraken, want helemaal waterdicht zijn deze bijna niet te maken. Dat risico willen ze liever niet, want dan worden ze misschien toch nog probleemeigenaar van iets waar ze niet verantwoordelijk voor zijn. Maar precies diezelfde argumentatie geldt natuurlijk ook voor de gemeente. Dit is bij uitstek de reden om juist wel de hoofdelijke aansprakelijkheid te verlangen.

Een voorbeeld: omwille van de reductie van de risico’s wordt een zekere omzet per jaar in de projectontwikkeling geëist, evenals een trackrecord met daarop enkele projecten van enige omvang. Hierdoor valt de lokale woningbouwvereniging buiten de boot. Ze voldoet niet aan de gestelde omzeteis en heeft de afgelopen jaren ook maar één of twee grote projecten gedaan. Doelstelling was om het risico voor de gemeente te reduceren. Vaak zal het zo zijn dat de lokale woningbouwvereniging juist een risicoarme partij is. Immers, er is vaak voldoende kapitaal (maar dat zit in vastgoed en de omzetsnelheid is laag). Ook is er door bijvoorbeeld de lokale betrokkenheid voldoende prikkel om het project tot een goed einde te brengen. Dit betekent dat de lokale woningbouwvereniging eigenlijk een prima partij zou zijn om deel te mogen nemen aan de aanbestedingsprocedure. De analyse van het speelveld leidt ertoe dat een aanpassing van de kaders plaatsvindt.

Voorbeeldproject Woningbouwlocatie De Koepel in Vught is een voorbeeld van een geslaagde aanbesteding. Ontwikkelaars zijn gevraagd een integraal plan voor de gehele locatie te maken. De gemeente heeft vooraf een financieel kader bepaald; de grondprijs stond vast. De prikkel voor de marktpartijen was te sturen op de maximale kwaliteit en een programmatische doelstelling. De gemeente hecht grote waarde aan de groene omgeving van de locatie, die zich kenmerkt door lommerrijk gelegen villa’s. Een tweede doel was in het gebied een substantieel aantal sociale huurwoningen te realiseren. Om te bepalen hoeveel woningen met behoud van het groene karakter kunnen worden gebouwd, zijn tijdens de voorbereiding stedenbouwkundige verkenningen gedaan. Het realiseren van sociale woningbouw staat vaak op gespannen voet met de (ruimtelijke) kwaliteit, echter niet bij woningbouwlocatie De Koepel. De kwaliteit van de sociale woningbouw is goed en onderscheidt zich niet nadelig van de vrije sectorwoningen. Ook is de integrale plankwaliteit, zowel in de openbare ruimte als op de bouwkavels, uitstekend.

Opportunisme Van onder meer Neprom en Bouwend Nederland ontvangen veel gemeenten klaagbrieven namens ontwikkelaars. Soms terecht, soms onterecht. Vaak komen deze brieven voort uit eigen belang. Een kleine ontwikkelaar klaagt, omdat alleen de grote marktpartijen mee kunnen doen. Een grote ontwikkelaar klaagt, omdat een omvangrijke bankgarantie wordt gevraagd, et cetera.

Op voorhand bestond er bij de marktpartijen wel wat weerstand. Iedereen zag de enorme potentie van de zeer mooi gelegen locatie. Een voor de hand liggend bouwprogramma, zowel ruimtelijk als financieel, is het duurdere segment. Toch heeft de gemeente daar in dit geval niet voor gekozen. Vught heeft deze bestuursperiode de ambitie uitgesproken een aanzienlijk aantal sociale woningen te realiseren. Zij wilde dat niet doorschuiven richting de toekomst. Tegelijkertijd wilde zij ook de ruimtelijke kwaliteit optimaal houden en in elk geval budgetneutraal het gebied ontwikkelen.

Enig opportunisme is de ontwikkelaars daarbij niet vreemd. Vaak zit er namelijk een reden achter de eis die de gemeente stelt. De ontwikkelaar begrijpt die reden niet altijd. Dat roept

De resultaten van de aanbestedingsprocedure waren bijzonder geslaagd. De plannen van de vijf voorgeselecteerde partijen waren zonder uitzondering van hoge kwaliteit, terwijl alle partijen maximaal hadden ingezet op het aandeel

“Veel aanbestedingen worden onnodig complex gemaakt"

34

sociale woningbouw. De winnaar wist als beste de kwalitatieve criteria in te vullen. Sleutel voor het succes in deze procedure is dat vooraf goed is nagedacht over de ruimtelijke, financiële en volkshuisvestelijke doelstellingen, die voor dit project van belang waren. Ontwikkeling vakgebied In de inleiding van dit artikel is al aangegeven dat het werkveld nog in ontwikkeling is en partijen soms nog zoekende zijn. Het vakgebied van het selecteren van marktpartijen verandert. Dit komt door steeds verdergaande invloed van Europese regelgeving, maar ook doordat het werkveld nog steeds leert. Gemeenten leren van marktpartijen en andersom. Betrokken partijen moeten elkaar in procedures niets verwijten. Wij moeten allemaal onderkennen dat het werkveld nog in ontwikkeling is. Het aanbesteden van

  Afbeelding 1 De koepel

S e r v i c e m a g a z i n e d e c e m b e r 2 0 0 9

gebiedsontwikkeling is een vak. Hierbij dient de balans tussen de belangen van de gemeenten en marktpartijen voortdurend te worden bewaakt. Het uitwisselen van praktijkervaring is een goede manier om van elkaar te leren. Hiervoor vinden omstreeks deze tijd onder meer drie bijeenkomsten plaats op initiatief van het Ministerie van VROM. Deze bijeenkomsten1 worden georganiseerd in het kader van het verschijnen van ‘Reiswijzer Gebiedsontwikkeling’.

3 Gratis bijeenkomsten ‘Reiswijzer on tour’ op 16 december te Bussum, 21 januari te Zwolle en 4 februari te Eindhoven.

35

SerVicE Actief Geachte lezer, Omdat dit het eerste magazine van het jaar is, is het aan mij de eer om een terugblik te geven op vorig jaar en vooruit te kijken naar aankomend jaar. Het afgelopen jaar heeft het bestuur de beloftes meer dan waargemaakt. Er werd ingezet op drie pijlers, te weten; internationalisering, professionalisering en intensiveren contact met leden.

Afgelopen jaar De internationalisering heeft een mooie meerdaagse excursie naar Londen opgeleverd. Daar werden vooral de heersende kredietcrisis en de voorbereidingen op de Olympische Spelen onder de loep genomen. Ook voor de studiereis moesten enkele kilometers afgelegd worden om de internationalisering te bereiken: Toronto was de plek waar SerVicE dit jaar poolshoogte kwam nemen. Niet alleen omdat het interessant klinkt, maar toch vooral omdat het verschil met het bekende zo groot is. Zo werd het Waterfront Plan toegelicht, welke in woningaantallen de helft van het totale woningaanbod van Eindhoven beslaat. De professionalisering is ongetwijfeld niet langs u heen gegaan: een strakkere lay-out van het magazine 36

willen wij sneller duidelijk maken aan studenten wat SerVicE nou zoal doet en wat een student er aan heeft. Elk potentieel lid moet in een fractie van een seconde een indruk krijgen en moet zich direct kunnen en willen inschrijven. Hij of zij schrijft zich dan in, in onze vernieuwde database. Deze database biedt veel meer mogelijkheden voor ons om efficiënter ons ledenbestand te beheren. Ook willen we dit jaar via LinkedIn (www. linkedin.com) beginnen met alumni en professionals in de vastgoedwereld met elkaar en ons in contact te brengen. Omdat zij een schat aan informatie en contacten hebben en hopelijk SerVicE nog steeds een warm hart toe dragen. Op deze manier kan er sneller informatie uitgewisseld worden en kunnen we sneller en makkelijker de alumni en professionals om input vragen. Daarom ook aan u de vraag om, indien u dit nog niet gedaan heeft, u aan te melden voor de SerVicE LinkedIn groep! De intensivering van het contact met de leden zullen wij verbeteren door ons dit jaar zelfs al op eerste- en nog meer op tweedejaars studenten te richten. Nog te vaak hebben eerstejaars een verkeerd beeld van vastgoed. Aan ons de taak hen uit te nodigen voor onze activiteiten. Zo zorgen wij dat de eerstejaars in contact komt met ons interessante vakgebied. Hierdoor kennen studenten ons eerder, worden onze activiteiten drukker bezocht en kunnen de studenten eerder enthousiast worden gemaakt voor

een eventuele actieve taak binnen SerVicE in hun studietraject. Maar onze intensivering reikt verder dan alleen vastgoed en alleen Eindhoven. Door samenwerking met de studievereniging van Construction Management Engineering (of CoUrsE!) en studievereniging vastgoed Nederland (FRESH) zullen studenten en bedrijven in andere sectoren en delen van het land een beter beeld krijgen van wat de REM&D master student uit Eindhoven voor waarde met zich meebrengt. Daarnaast is er dit jaar een onderwijs verantwoor-delijkheid aan het bestuur toegevoegd. Het is nu onze taak om klachten van studenten naar de juiste plek te brengen en er op toe te zien dat hier oplossingen voor komen vanuit de betreffende verantwoordelijke. Dit om de kwaliteit van het onderwijs en onze dienstverlening naar studenten te verbeteren. Met al deze bovengenoemde punten wordt het een jaar vol mooie doelen om te bereiken. Het enthousiasme dat hiervoor benodigd is, is in elk geval bij elk van ons aanwezig. De resultaten zult u in de komende SerVicE magazines tegemoet zien komen!

Met vriendelijke groet, Stef de Vos Voorzitter SerVicE 2009-2010

Bestuur SerVicE 2009/2010. V.l.n.r.: Roy Külter, Urs Veltrop, Stef de Vos, Petra Quirijns, Jan Martijn Buruma, Arian Spork, Stefan Suntjens

gecombineerd met zeer actuele thema’s. Daarmee heeft het blad zich wederom bewezen als een degelijk blad met de kwaliteit en actualiteit die van een universiteit verwacht mag worden. Ook het derde beleidspunt heeft zijn vruchten afgeworpen: door de beloofde intensivering van het contact met de leden was het nieuwe bestuur al bij de eerste bijeenkomst gevormd. Tijdens dit schrijven zijn wij als bestuur 2009-2010 al een tijd bezig met het waarmaken van onze eigen beloftes.

Komend jaar Aangezien stilstand achteruitgang betekent, wil het succes van vorig collegejaar niet zeggen dat er voor ons niets meer te bereiken is. Wij zullen het werk van het vorig bestuur oppikken, en aan ons de verantwoordelijkheid om aan hun beleidspunten nieuwe doelen te stellen. Zo worden de meerdaagse excursie en de studiereis minstens zo internationaal als vorig jaar. Omdat de vastgoedwereld ten westen van Nederland SerVicE nog vers in het geheugen heeft staan, zijn het dit jaar de oostelijke landen die op onze nieuwsgierige leden kunnen rekenen. Zo zijn we eind november voor een meerdaagse excursie naar Berlijn geweest en zijn we druk met de realisatie van onze reis naar Seoul, Zuid Korea. Een land waar cultuurverschillen en een rijke historie, met recentelijk het WK voetbal, ons ongetwijfeld van nieuwe inzichten in de vastgoedwereld zullen voorzien. Houd vooral de komende ‘ServicE Actief’ in de gaten voor een verslag van deze activiteiten! Wat de professionalisering betreft zullen wij de website (www. service-studievereniging) actiever gaan beheren. We willen de website actiever gaan gebruiken om te bepalen wat er goed en slecht werkt en wat gewenst is. Met deze actiever beheerde website Service magazine december 2009

37



Eén jaar in de praktijk

Samen bouwen in eigen beheer; technisch en sociaal uitdagend! Na mijn HTS-studie bouwkunde had ik het gevoel dat ik nog niet uitgeleerd was. Daarom heb ik er voor gekozen mijn studiecarrière een vervolg te geven met de masteropleiding Real Estate Management & Development (REMD) aan de Technische Universiteit

Afstuderen en dan…

ir. ing. S. Geboers

Scholing tot BIEB adviseur

Een aantal dagen na het ophalen van mijn diploma ben ik op het vliegtuig gestapt om voor drie maanden weg te blijven. Reizen is iets heel bijzonders. Het betekent en brengt voor iedereen weer iets anders. Voor mij was het een ultieme beleving van vrijheid. Weg uit het keurslijf. Er achter komen waar je toe in staat bent. Zien, voelen en ervaren wat je echt belangrijk vindt.

Sanne Geboers studeerde in juni 2008 af aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeeronderzoek “CPO een reguliere methode van ontwikkelen; Van projectaanpak naar programmatische aanpak; handvaten voor gemeenten” richtte zich op het invoeren van collectief particulier opdrachtgeverschap door gemeenten. Sinds december 2008 is Sanne werkzaam als junior adviseur bij Bouwen In Eigen Beheer te Eindhoven.

De “scholing” om me klaar te maken voor het werk als BIEB adviseur was praktisch opgezet. Ik heb een interne notitie geschreven over het BIEB proces. Door het meelopen in een specialistisch en compact bedrijf heb ik deze notitie mede door de korte lijnen en jarenlange ervaring (BIEB draait momenteel meer dan 40 projecten en heeft ruim 25 jaar ervaring met het ontwikkelen van bouwen in eigen beheer projecten) vrij snel kunnen afronden en ben ik gestart met mijn “eigen” projecten. Momenteel nog met volledige begeleiding. Later nog met ondersteuning van de senior adviseur. Hoe meer vrijheid me wordt aangeboden hoe meer ik me een project eigen kan maken. Dus voor de toekomst nog uitdaging genoeg.

Eenmaal terug in Nederland draaide ik alweer snel mee in het vaste ritme. Ik ben aan de slag gegaan bij het bureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) in Eindhoven. BIEB was voor mij al een bekend bureau. Tijdens mijn afstuderen heb ik me op het onderwerp Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) gericht. Met als hoofdvraag: “wat moet een gemeente doen om CPO als reguliere ontwikkelingsmethode in te voeren”. Dit onderzoek heb ik bij BIEB uitgevoerd. De werkomgeving en mogelijkheid tot leren, maakten dat ik het aanbod dat er lag “om eens te komen praten” na mijn reis dan ook niet heb afgeslagen. Toch is er een groot verschil tussen werken en afstuderen bij BIEB. Je hebt meer verantwoordelijkheid en handelt echt uit naam van het bedrijf.

Samen bouwen in eigen beheer BIEB staat voor samen bouwen in eigen beheer, tegenwoordig ook wel bekend onder de noemer CPO. Bouwen in eigen beheer is als een groep mensen zich verenigt en samen op een stuk grond hun woningen ontwikkelt en laat bouwen. BIEB adviseert deze groep mensen; de zogenaamde vereniging. BIEB is vanaf begin tot en met oplevering bij het project betrokken en begeleidt de vereniging door het proces. De uitgangspunten die hierbij voorop staan zijn “ bouwen van onderaf” en “ wie betaalt, bepaalt”. De vereniging ontwikkelt woningen vanuit de vraag van de eindgebruiker en we helpen hen hierbij door op te treden als adviseur en gids, zodat de vereniging op elk moment haar juiste stappen neemt.

Uit de schoolbanken maar nog nooit

Niet alleen de daadwerkelijke uitvoering van projecten behoort tot de werkzaamheden van BIEB. Er wordt ook hoog ingezet bij het voortraject. Uit het verleden is gebleken dat een bouwen in eigen beheer project ook afhankelijk is van de betrokken- en welwillendheid van gemeenten en corporaties. Daarnaast kan een gemeente of corporatie zelf een project initiëren. Bij BIEB ondersteunen we deze partijen richting vereniging en zijn we door jarenlange ervaring in staat om gemeenten en corporaties te begeleiden bij het opzetten van bouwen in eigen beheer projecten in hun buurten, dorpen en stadswijken.

zoveel geleerd.

Technisch en sociaal

Eindhoven. Nu is het alweer een jaar geleden dat ik ook deze studie heb afgerond. Het is voor mij een zeer bewogen jaar geweest. Veel nieuwe indrukken. Veel nieuwe ervaringen.

Samen bouwen in eigen beheer. “Samen” wijst op het sociale aspect. “Bouwen” geeft het technisch aspect aan. “In eigen beheer” duidt op een mix van beide

38

aspecten. Elk BIEB project krijgt te maken met deze twee aspecten. Als BIEB adviseur ben je dan ook constant bezig om een goede afstemming te vinden tussen het proces en het project. Het sociale aspect (het proces) zie je terug in het nauwe contact met de vereniging, met de mensen, met de eindgebruiker. Je moet mensen inspireren en prikkelen zodat ze gaan nadenken en er echt achter komen wat ze van een woning verlangen en hoe ze hun woning willen ontwikkelen. Iedereen is verschillend en daarom is het van belang ruimte te geven aan die individualiteit, steeds binnen de mogelijkheden van het collectief. “Het samen” staat namelijk voorop. De mensen beslissen gezamenlijk, wat vraagt om een openheid van besluitvorming waarbij naar iedereen wordt geluisterd. Als BIEB adviseur zorg je dat een groep mensen zijn eigen weg weet te vinden. Daarbij dien je vooruit te kijken, in te kunnen schatten wat de consequenties van bepaalde keuzes zijn voor de rest van het proces.

“De mix van mensen en wensen maken elk project uniek" Het technische aspect (het project) komt terug in de kennis die gerelateerd is aan het bouwen. Kennis over het ontwerpen, de constructie, de bouwvergunningsprocedure, het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek, budgetkostentoetsen, etcetera. De praktische kennis die ik heb opgedaan op de HTS komt daarbij goed van pas. De mensen die deelnemen aan een bouwen in eigen beheer project hebben meestal geen vakinhoudelijke kennis en ook die proberen wij hen te verschaffen.

De klik Bij samen bouwen in eigen beheer draait het om de “klik”. De klik tussen mensen die samen deelnemen in de vereniging en samen bouwen in eigen beheer. De klik tussen de vereniging en architect, die feilloos de wensen van de mensen dient te vertalen in het ontwerp. De klik tussen de vereniging en BIEB (adviseur), die zo’n 2,5 jaar hun gids is in het proces. De klik met hun huis, want wonen is meer dan een dak boven je hoofd; een thuis. De klik met BIEB is er. Ik krijg er de vrijheid en ruimte om te leren en me verder te ontwikkelen. Ontwikkelen op technisch vlak, maar ook het opdoen van sociale kennis en kunde. De klik met mijn mede adviseurs is er. Een prettige werksfeer maakt dat ik me op mijn plek voel. Bouwen in eigen beheer is wat ik voorlopig graag blijf doen!

Variatie De verschillende opdrachtgevers – vereniging, gemeente, corporatie -, het schakelen tussen sociaal en technisch adviseur en de mix van mensen en wensen maken elk project uniek. Dit zorgt voor de nodige diversiteit in het werk. Als BIEB adviseur ben je de generalist, iemand die van veel zaken veel af weet, maar geen specialist is. Daarnaast is het zijn van BIEB adviseur geen standaard negen tot vijf baan. Dit komt vooral voort uit praktisch oogpunt. De mensen die in groepsverband ontwikkelen en laten bouwen, werken zelf veelal overdag. De vergaderingen vinden dan ook met name in de avonduren plaats. Deze groepsvergaderingen zijn zeer enerverend en maken dit werk zo bijzonder. Mensen die het zelf voor het zeggen hebben, zelf beslissingen nemen en de regie voeren over hun eigen woning stralen een enthousiasme en energie uit die zeer aanstekelijk werkt.

Service magazine december 2009

39



Afstudeerder TU/e

Op naar een betere afstemming van het wijkwinkelcentrum op de senior De demografische samenstelling van de Nederlandse bevolking is sterk aan het veranderen, waarbij de vergrijzing een belangrijke rol speelt. In de afgelopen tien jaar is het aandeel senioren in Nederland met bijna 5% toegenomen tot ongeveer 27,5%. Door de gestegen levensverwachting, de geboortegolf in de jaren 1954-1970 en de positieve migratiesaldi blijft het aandeel senioren tot zeker 2035 toenemen.

40

In dedetailhandel zijn de gevolgen van de sterk toenemende vergrijzing vooral merkbaar voor de wijkwinkelcentra, omdat wijkwinkelcentra een sterk afgebakend verzorgingsgebied kennen met een grote koopkrachtbinding, waardoor veranderingen in de samenstelling van de bevolking snel merkbaar zijn. Hoewel het voor iedereen duidelijk is dat de in omvang toenemende groep senioren van groot belang is voor de winkelvastgoedsector, is deze groep echter nog nooit goed onderzocht. Opmerkelijk, aangezien regelmatig wordt gesuggereerd dat het winkelgedrag van de 65-plusser onderscheidend is van andere leeftijdsgroepen. De senior is daarnaast een belangrijke consument voor de Nederlandse detailhandel. Ten opzichte van andere leeftijdsgroepen heeft de senior ten slotte de meeste vrije tijd en beschikt vaak over een hoog bestedingsniveau. Dus wat zijn nou de voorkeuren van de 65-plusser in wijkwinkelcentra? En welke maatregelen dienen er te worden genomen om wijkwinkelcentra beter af te stemmen op de senioren? Om antwoord te kunnen geven op deze vragen is op twee wijzen onderzoek gedaan. Allereerst zijn de resultaten van bestaande passantenonderzoeken uitgevoerd door Strabo opnieuw geanalyseerd waarbij de 65-plusser als doelgroep is gekozen. Dit gaf een goed beeld van het consumentengedrag van de 65-plusser. Om een specifieker beeld te krijgen van de voorkeuren van deze doelgroep is daarnaast een enquêteonderzoek uitgevoerd in twee wijkwinkelcentra. De resultaten van beiden analyses worden hierna gepresenteerd.

“Het wijkwinkelcentrum speelt een essentiële rol in het leven van de senior"

voor winkelaanbod, voor diensten en overige voorzieningen, voor de inrichting en voor de toegankelijkheid en de parkeergelegenheid.

1

2

3

ir. ing. E.G.C. Zwetheul, ir. ing. I.I. Janssen en drs.J.R.J. van der Weerd Ellen Zwetheul1 is in mei 2009 afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven in de richting Real Estate Management and Development en is nu werkzaam als marktanalist bij Cório Nederland. Ellen is bij haar onderzoek begeleid door Ingrid Janssen en Jeroen van der Weerd. Ingrid Janssen2 is universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Management & Development van de faculteit Bouwkunde verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven. Jeroen van der Weerd3 is beleidsadviseur planologie bij Gemeente Purmerend, voorheen projectleider bij Strabo.

sociale functie: dé plek voor een praatje of om mensen te kijken. Het bestedingsniveau van de 65-plusser in het wijkwinkelcentrum is, onder andere hierdoor, lager dan andere leeftijdsgroepen. Tot slot is gebleken dat senioren het winkelcentrum doorgaans positief beoordelen. Vooral de keuze aan winkels worden door de 65-plusser gewaardeerd.

Voorkeuren onderzocht Om de voorkeuren van de in omvang toenemende en in winkelgedrag onderscheidende groep senioren te achterhalen is gebruik gemaakt van enquêtes onder deze doelgroep. In twee wijkwinkelcentra met een relatief hoog aandeel 65-plussers in het verzorgingsgebied, namelijk Groenhof te Amstelveen en Ridderhof te Alphen aan den rijn, zijn de enquêtes afgenomen. Niet alleen naar de voorkeuren is gevraagd, ook de huidige prestaties zijn door de senioren beoordeeld. Hierdoor werd inzichtelijk waarin wijkwinkelcentra zich nog kunnen verbeteren teneinde een betere afstemming op de senior mogelijk te maken. In de enquête is onderscheid gemaakt tussen voorkeuren voor supermarktaanbod,

Wat betreft het supermarktaanbod hebben senioren een voorkeur voor fullservice formules, die zich kenmerken door kwaliteit, gemak, service en een ruim assortiment. Dit gaat uiteraard gepaard met een bovengemiddelde prijsstelling. Tot deze formules behoren bijvoorbeeld de Albert Heijn, C1000 of Super de Boer. Voor de aankoop van versproducten (met uitzondering van vis) maakt de senior het meeste gebruik van de supermarkt en minder van de versspeciaalzaken. De populariteit van versspeciaalzaken is onder deze groep echter wel groter dan bij jongere consumenten. Voornamelijk 65-plussers met een bovengemiddeld inkomen blijken vaker versspeciaalzaken te bezoeken. Kenmerken van versspeciaalzaken als service, kwaliteit en deskundig winkelpersoneel, worden door senioren erg gewaardeerd. Met betrekking tot het winkelaanbod blijkt de 65-plusser voorkeur te hebben voor een drogist, een winkel met huishoudelijke artikelen zoals Blokker, een boekhandel en een bloemenzaak. En niet geheel verrassend: ook de opticien kent voorkeur van de senior. Hierbij geldt dat hoe ouder de consument is, des te groter het belang deze hieraan hecht. Als het even kan, zien senioren ook graag een schoenenzaak en een kledingzaak. Over het algemeen geldt dat de senior graag veel verschillende winkels in het wijkwinkelcentrum ziet, waarbij geen specifieke voorkeur bestaat voor ketens of zelfstandige winkeliers. Daarnaast vinden senioren vriendelijk personeel in de winkels met aandacht voor de klant en een grote variëteit aan winkels ook belangrijk.

De winkelende senior Regelmatig wordt gesuggereerd dat het winkelgedrag van de 65-plusser onderscheidend is van andere leeftijdsgroepen. Doordat Strabo passantenonderzoeken verricht in tal van wijkwinkelcentra, was het mogelijk het winkelgedrag van de senior te analyseren. Hierbij is onderzocht in hoeverre dit winkelgedrag inderdaad afwijkt van andere leeftijdsgroepen. Wat betreft de keuze voor type winkellocatie bleek dat ouderen bovengemiddeld vaak gebruik maken van het wijkwinkelcentrum. Dit is niet verwonderlijk voor een groep die te maken heeft met teruglopende mobiliteit, waardoor de nabijheid van een winkelcentrum een belangrijk motief wordt. Wanneer de senior naar het wijkwinkelcentrum gaat, gebeurt dit ten opzichte van andere leeftijdsgroepen vaker lopend en in wat mindere mate met de auto. De senior bezoekt het wijkwinkelcentrum ook vaker in gezelschap van minimaal één persoon. Hierbij wordt het wijkwinkelcentrum over het algemeen frequenter bezocht, zonder soms ook daadwerkelijk winkels te bezoeken en dus iets te kopen. Een groot deel van de 65-plussers heeft aangegeven elke dag wel een bezoek te brengen aan het wijkwinkelcentrum. Voor deze groep vervult het wijkwinkelcentrum een belangrijke

Figuur 1

Toenemende vergrijzing in Nederland

Leeftijdsopbouw Nederland 2008

Service magazine december 2009

Leeftijdsopbouw Nederland 2025

41

Wat betreft de diensten en voorzieningen in het wijkwinkelcentrum, blijkt de aanwezigheid van een postkantoor en een bank bijzonder op prijs worden gesteld door de senioren. Ook sociale voorzieningen als rustbankjes, openbare toiletten, een lunchroom en ontmoetingsplek worden belangrijk gevonden. Openbare toiletten zijn overigens vaak niet aanwezig in wijkwinkelcentra, wat door de senior als negatief wordt ervaren. De pinautomaat ziet de senior graag op een goed zichtbare maar vooral veilige plek met veel verlichting. Tot slot heeft de senior qua inrichting een sterke voorkeur voor overkapping, goede verlichting, fraaie vormgeving en elementen die bijdragen aan een veilig gevoel, een gezellige sfeer en een schone omgeving. Een wijkwinkelcentrum moet om te voldoen aan de voorkeur van senioren op loop- of fietsafstand gelegen zijn. Voor de senioren die het wijkwinkelcentrum met de auto bezoeken, is de nabijheid van de parkeervoorzieningen ten opzichte van het wijkwinkelcentrum van groot belang. Deze zouden volgens de senior tevens gratis en altijd op maaiveld moeten zijn. De wandelroutes dienen veilig te zijn, waarbij hoogteverschillen zijn geminimaliseerd, en de entrees moeten toegankelijk zijn voor rolstoelen, scootmobiels of rollators. Tot slot kent een goede bereikbaarheid met het openbaarvervoer een sterke voorkeur van de senior.

De afstemming van het wijkwinkelcentrum De toenemende vergrijzing in Nederland maakt een goede afstemming van het wijkwinkelcentrum op de senioren steeds belangrijker. Het wijkwinkelcentrum

heeft een essentiële functie voor de 65-plusser, waarvan de nabijheid van het wijkwinkelcentrum en beperkte mobiliteit van de senioren de voornaamste oorzaken zijn. Omgekeerd speelt de senior een steeds belangrijkere rol voor de ondernemers in het wijkwinkelcentrum. Zij bieden kansen door hun hoge bestedingsniveau en veel vrije tijd. Uit het onderzoek is gebleken dat de senior ten opzichte van andere leeftijdsgroepen een onderscheidend winkelgedrag, en daarmee voorkeuren heeft, waarop het wijkwinkelcentrum zou moeten aansluiten. Door een servicegerichte supermarkt te bieden die een uitgebreid maar passend versaanbod heeft wordt goed voorzien in de dagelijkse behoefte van de senior. Daarnaast zijn een drogist, winkel met huishoudelijke artikelen, boekhandel, bloemenzaak, opticien en modezaken, winkels die de 65-plusser ook graag terug ziet in het wijkwinkelcentrum. Service en gemak moeten centraal staan bij een wijkwinkelcentrum, waardoor rustbankjes, openbare toiletten, een lunchroom en ontmoetingsplek elementen zijn die sterk worden aanbevolen. Dat al deze aspecten zich onder één dak bevinden, is vanzelfsprekend. Tot slot dient het wijkwinkelcentrum voorzien te zijn van een goede toegankelijkheid, veilige wandelroutes en nabij gelegen parkeervoorzieningen. Als het wijkwinkelcentrum voldoet aan deze uitgangspunten, kan deze zichzelf absoluut als ‘senior ready’ beschouwen! Omdat in dit onderzoek is gebleken dat het wijkwinkelcentrum een zeer belangrijke rol speelt voor de senior, en dit tevens een zeer goed te onderzoeken doelgroep is door de hoge respons die kan worden behaald, wordt het aanbevolen vervolgonderzoek te doen. Vervolgonderzoek zou zich meer kunnen richten op welke kansen er zijn voor de detaillisten in het wijkwinkelcentrum, oftewel hoe kunnen de ‘hangouderen’ worden getransformeerd in ‘consumerende ouderen’. Door in het vervolg naast de senioren ook andere leeftijdsgroepen mee te nemen in het onderzoek, kunnen er tevens uitspraken worden gedaan over het verschil in voorkeuren tussen beide leeftijdsgroepen.

Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een

zende kantorenlocaties. Het ene kantoorgebied kampt met ruim 20% leegstand, terwijl op een steenworp afstand geen vloer meer beschikbaar is. Waar tot op heden voorspellingen vaak worden gedaan op stadsniveau, is er een toenemende vraag naar onderbouwde voorspellingen op deellocatieniveaus. Dit onderzoek richt zich in eerste instantie op het modelleren van de werking van de kantorenmarkt op deellocatieniveaus. Deze werking is in kaart gebracht met behulp van de vergelijkingen voor het netto absorptievolume, de tophuur, opnamevolume, de voorraad, de bezette voorraad, leegstand/ aanbod en het leegstandpercentage. Het onderzoek geeft aan hoe de werking van de kantorenmarkt op deellocatieniveau in de toekomst kan worden gemodelleerd, indien er voldoende data voor handen is.

overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SerVicE: www.service-studievereniging.nl Bestelling van de verslagen geschiedt door invulling van hetbestelformulier op de internetsite. De kosten bedragen EUR 30,- per verslag (inclusief verzendkosten). De levertijd van een verslag bedraagt circa twee weken.

Auteur: Daisy de Jong Bestelnr.: 366 Opleiding: REMD Jaar: 2009 De zoektocht naar een samenwerkingspartner Binnen de ruimtelijke opgave in Nederland vindt een verschuiving plaats van Vinex naar binnenstedelijke opgaven. Dit type van ontwikkelingen laat zich kenmerken door een hoge mate aan complexiteit. Hierdoor zijn partijen niet langer in staat om een dergelijke opgave alleen aan te pakken. Daaruit volgt een toenemende aandacht hoe publieke partijen in een vroegtijdig stadium een marktpartij bij een complexe opgave kunnen betrekken. Echter er heerst nog veel onzekerheid over de mogelijkheden om tot een samenwerking te komen binnen de Europese richtlijnen. Dat heeft als gevolg dat er onnodig vaak voor een aanbestedingsprocedure wordt gekozen, waardoor te hoge inzetten worden gevraagd van de marktpartijen met als gevolg een verspilling van tijd, geld en energie. In dit onderzoek wordt antwoord gegeven op de vraag: “Hoe kan het proces van selecteren eenvoudig en effectief worden ingericht, opdat het voor de publieke partij inzichtelijk wordt, wanneer, waarvoor en hoe zij een marktpartij bij het proces van complexe gebiedsontwikkeling kan betrekken?” De achterliggende doelstelling is: een beslissingsondersteunend model te ontwikkelen, waarmee de publieke partij inzichtelijk krijgt wanneer, waardoor en hoe ze een samenwerkingspartner bij een complexe gebiedsontwikkeling vroegtijdig kunnen betrekken.

Auteur: Niels van Gerwen Bestelnr.: 367 Opleiding: REMD Jaar: 2009

Auteur: Leender Massier Bestelnr.: 405 Opleiding: REMD Jaar: 2009 Afbeelding 1

Enquête

42

Een voorspellingsmodel voor de kantorenmarkt op deellocatieniveau Onderzoek naar de werking van stedelijke en landelijke kantorenmarkt is veelvuldig uitgevoerd. Er zijn echter binnen elke stad winnende en verlieService magazine december 2009

Insight in access complexity for disposition decision-making Initial investment studies act as basis for financial decisionmaking and creates a benchmark for investors what can expect from a retail property investment in financial terms. Although these models directly depend on forecast criteria, which establish the disposal value of a shopping centre, these financial principles don’t give an explanation if a property is attractive within the established market. It’s obvious, when the fund’s 43

strategy is based in a developing value in the future, performance has to be related to satisfaction of its stakeholders. Yet, financial economics is focused on satisfaction of its investor instead of visitors or tenants. Another missing variable in this financial decision-making approach, involves the thoughts to acknowledge the role of design of a retail property. We conclude that not only financial variables might lead to disposition decision-making, but also spatial characterize and configuration affecting shopping centre performance figures.

Auteur: Judith Vroemen Bestelnr.: 368 Opleiding: REMD Jaar: 2009 De inzet van place branding bij gebiedsontwikkeling De bedrijven en organisaties die actief zijn in de markt van gebiedsontwikkeling waren tot voor kort niet bekend met place branding. Nu de markt veranderd moeten gebieden steeds meer met elkaar concurreren. Het betreft provincies, regio’s en steden, maar ook wijken en buurten. Bran­ding kan hierin helpen door klantgericht te werk te gaan en in te spelen op de beleving rondom het toekomstige gebied. Zo zorgt het voor een gebied dat attractief is voor de doelgroep en dus ook voor de investeerders. Bedrijven in de ruimtelijke sector zien steeds meer het nut van klant­gerichtheid en maatschappelijke betrokkenheid in, dat is onder meer te zien aan aandachtspun­ten als maatschappelijk verantwoord ondernemen en het opstellen van een sociaal jaarverslag. Door deze ontwikkeling richting klantgericht denken en maatschappelijke betrokkenheid, onder andere om de concurrentie aan te kunnen, is er bij diverse partijen behoefte aan inzicht in place branding. De onervarenheid van publieke en private partijen met place branding kan er echter toe leiden dat het verkeerd wordt ingezet en dat het niet de beoogde meerwaarde oplevert. Het is dus van belang om onderzoek te verrichten op het vlak van place branding en gebiedsontwikke­ ling, zodat de betrokken partijen ermee leren omgaan en zodat er meerwaarde gecreëerd wordt. Om het probleem aan te pakken en om richting te geven aan het onderzoek is de volgende pro­bleemstelling geformuleerd; Hoe kan place branding het beste ingezet worden in de vroege planfase van gebiedsontwikkeling en welke fysieke omgevingskenmerken zijn hierbij van belang?

Afstudeerverslagen Tias Nimbas Onderstaand treft u een overzicht van afstudeerverslagen van de opleiding Master of Real Estate aan de Tias Business School. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SerVicE: www.service-studievereniging.nl Bestelling van de verslagen geschiedt door invulling van het bestelformulier op de internetsite. De kosten bedragen EUR 50,- per verslag (inclusief verzendkosten). De levertijd van een verslag bedraagt circa twee weken.

Auteur: Arnoud van Kessel Bestelnr.: 364 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009

ment voor het genoemde type ontwikkeling. Daartoe zijn uit de interviews en uit literatuuronderzoek de kritische succesfactoren (KSF’s) voor dergelijke ontwikkelingen benoemd, alsmede in een gewogen rangorde geplaatst. De KSF’s en hun wegingsfactoren zijn verwerkt in het ontworpen instrument, wat getest is op een aantal objecten uit de portefeuille. De uitkomsten van de test zijn vergeleken met de belangrijkste prestatie-indicatoren uit de financiële resultaten. Het doel van dit onderzoek is het verhogen van de slaagkans en het verbeteren van de risico-inschatting en beheersing van ‘turn-key’ –en ontwikkelprojecten in centrale winkelgebieden.

Auteur: Jean-Louis Reinalda Bestelnr.: 365 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Differentiatie in het winkellandschap. “De lange weg naar grootschalige, perifere retail”. Het Nederlandse winkellandschap wijkt sterk af van dat van andere West- Europese landen. Dat is het gevolg van het restrictieve overheidsbeleid, zo schrijft Erwin van der Krabben in ‘Planning van Winkellocaties’: ‘Het grootste deel van het winkelaanbod bevindt zich op binnenstedelijke locaties’. In tegenstelling tot andere landen heeft Nederland altijd een restrictief detailhandelslocatiebeleid gehad dat er vooral op was gericht binnensteden en andere kernwinkelgebieden te beschermen. Wie in de retailbranche werkzaam is en hiervoor het vastgoed verzorgt, loopt tegen een variëteit in regelgeving en beleid aan. In dit rapport wordt onderzocht hoe ontwikkelaars, retailers, adviseurs, ambtenaren en andere experts op dit gebied met de Nota Ruimte omgaan en deze toepassen. Welke kansen zijn er voor grootschalige perifere retail? Dit is dan ook de vraagstelling die centraal staat in deze studie: biedt de Nota Ruimte mogelijkheden tot differentiatie in de bestaande winkelstructuur, en dan met name meer kansen voor grootschalige, perifere retail? Daarnaast wordt onderzocht of lagere overheden in staat zijn hierin een leidende rol te nemen?

Auteur: Björn Moust Bestelnr.: 369 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009

Huisgemaakt ?! Een recept voor het verbeteren van de huidige methode van consumentgericht ontwikkelen vergeleken met collectief opdrachtgeverschap. Het verkopen van nieuwe woningen wordt niet eenvoudiger. (Her-)ontwikkeling in centrale winkelgebieden De consument wordt kritischer en het aanbod speelt hier Dit onderzoek naar (her-)ontwikkeling in centrale winkelgebieden bestaat onvoldoende op in. Het afgelopen decennium is de vraag uit twee delen. In het eerste deel is een probleeminventarisatie (diagnose) van consumenten naar meer inspraak in het ontwikkel- en uitgevoerd van de intern ervaren knelpunten en symptomen, bij de beoorbouwproces van zijn woning steeds nadrukkelijker gewordeling van kwaliteiten en risico’s van binnenstedelijke winkelontwikkelingen. Daartoe zijn een aantal interviews met interne deskundigen gehouden. den. De overheid heeft hierop gereageerd door te stellen dat 33% van alle nieuwbouwwoningen in de periode 2005Die inventarisatie is uitgemond in de benoeming van een grondoorzaak en 2010 gerealiseerd moet worden via particulier opdrachteen symptoom. In deel twee, is op basis van de uitkomsten van het eerste geverschap. Marktpartijen zijn vervolgens met initiatieven deel, een hulpmiddel ontworpen in de vorm van een beoordelingsinstru44

Service magazine december 2009

45

gekomen waarmee diverse keuzemogelijkheden werden aangeboden aan de kopers. Onderzocht is of vormen van particulier opdrachtgeverschap kunnen bijdragen aan de verdere ontwikkeling van het House of Quality-concept. Het doel van het onderzoek is te analyseren op welke wijze en in welke mate keuzevrijheid aangeboden moet worden om de kwaliteit van een woning voor de consument te optimaliseren. Dit onderzoek vindt plaats door de verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap te vergelijken met het bestaande House of Quality-concept. Uit deze vergelijking blijkt dat collectief opdrachtgeverschap veel elementen heeft die bij kunnen dragen aan de verbetering van het bestaande concept.

Auteur: Bram Lopik Bestelnr.: 370 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Het functioneren van de Woningmarkt in Nederland. Verankerd of vastgeroest, Beschermd of bekneld, Vitaal of verouderd, Open of ontoegankelijk? De overheid streeft door subsidies, wet- en regelgeving voor een evenwichtige en rechtvaardige woningverdeling. De koopwoningmarkt wordt gesubsidieerd door hypotheekrenteaftrek, daartegenover de inkomsten door overdrachtsbelasting staan. In de huursector wordt huurtoeslag verstrekt en daarnaast geven corporaties korting door woningen goedkoper te verhuren dan is toegestaan. De doorstroming is beperkt, scheefwonen komt veelvuldig voor, er zijn lange wachtlijsten, betaalbare woningen komen beperkt beschikbaar en door de hoge prijzen voor koopwoningen zijn deze onbereikbaar geworden voor starters. De woningmarkt is sterk veranderd, maar de wet- en regelgeving is niet aangepast. Door de financiële- en economische crisis zijn de problemen gecumuleerd waardoor revitalisering noodzakelijk is geworden. Lopik pleit voor een structurele en integrale hervorming van de woningmarkt.

Auteur: Eric Magermans Bestelnr.: 371 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Van steen naar papier. Een exploratieve literatuurstudie naar de invloed van de nieuwe wet op de personenvennootschappen De huidige personenvennootschappen (maatschap, vennootschap onder firma en commanditaire vennootschap) zullen in de nieuwe wet automatisch worden omgezet in openbare vennootschappen. Daarnaast zal er nog sprake zijn van stille vennootschappen. Belangrijkste verschillen ten opzichte van de huidige wetgeving zijn dat het onderscheid tussen beroep en bedrijf vervalt, bij de rechtsvormen zonder rechtspersoonlijkheid de ondernemer met zijn privé-vermogen aansprakelijk is voor de schulden van de onderneming, terwijl bij de vennootschappen met rechtspersoonlijkheid de onderneming in eerste instantie zelf aansprakelijk is voor de schulden van de onderneming en de vennootschap met rechtspersoonlijkheid goederenrechtelijk eigenaar is van het vennootschap46

pelijk vermogen waartoe ook onroerende goederen kunnen behoren. In dit rapport worden de voordelen die de nieuwe wet op de personenvennootschappen met zich meebrengen voor de vastgoedsector besproken.

Auteur: Eric van der Gun Bestelnr.: 372 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Hybride constructies tussen koop en huur. Gebruikersparticipatie in vastgoed investeringen Hybride constructie tussen koop en huur van vastgoed zijn constructies waarbij gebruikers en beleggers beogen om voor een langere termijn gezamenlijk vastgoed in eigendom te nemen of te verwerven, waarbij beide partijen een duidelijk belang hebben in de exploitatie en de toekomstige waardeontwikkeling. Dit is een onbekende en weinig gebruikte constructie in vastgoedinvesteringen. Toch biedt dit zeker in de huidige conjunctuur meerwaarde voor beleggers, vastgoedgebruikers en bankiers. Reden genoeg om hier eens aandacht aan te besteden. Het idee is dat met deze hybride constructies gebruikers bereid zijn zich langer aan het vastgoed te binden, waardoor er minder kans op leegstand is. Hierdoor kan de belegger genoegen nemen met een lagere huur en toch meer rendement bereiken. Bovendien kan de door gebruikers opgebouwde waarde dienst doen als extra garantie voor de betaling van alle huurtermijnen. Goed nieuws dus voor beleggers; meer rendement en minder risico!

Auteur: Frank Vos Bestelnr.: 373 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Volledig outsourcen van het proces van reparatieverzoeken bij de Hestia groep In de literatuur, zowel in Nederland als in het buitenland, wordt tot nu toe weinig aandacht besteed aan het meten van de effectiviteit en efficiëntie van woningcorporaties. Rede temeer om het arbeidsintensieve proces van reparatieverzoeken (als deelproces van het totale onderhoudsproces bij woningcorporaties) eens kritisch onder de loep te nemen. Jaarlijks besteden woningcorporaties meer dan € 600 miljoen aan reparatieverzoeken; gemiddeld is dat in 2007 € 274 per woning. Het proces van reparatieverzoeken kenmerkt zich qua aansturing door een grote mate van handling als het gaat om de intake en opdrachtverstrekking, de controle op de uitvoering, maar ook het administratieve proces van factuurafhandeling. Uit onderzoek binnen de eigen corporatie blijkt dat de kosten van aansturing 35% bedragen van de door derden (aannemers) in rekening gebrachte onderhoudskosten. In de veronderstelling dat de kosten van handling binnen de eigen organisatie niet significant zullen afwijken van andere woningcorporaties, zijn de totale kosten van handling binnen de corporatiesector dus enorm.

Auteur: Fred Betist Bestelnr.: 374 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Ontwikkelen zonder ontwikkelaar ‘Alternatief voor huurders van commercieel vastg oed bij een nieuw te ontwikkelen vastgoedobject’ Projectontwikkelaars hebben een belangrijke positie in de markt van het ontwikkelen van commercieel vastgoed. Het proces is langdurig, waarin grote bedragen voor langere tijd worden vastgelegd en waarin niet gemakkelijk

op snel veranderende marktomstandigheden kan worden ingespeeld. Het ontwikkelen van commercieel vastgoed is daarom ook een risicovol proces, waarbij marktkennis noodzakelijk is. De huurder heeft die kennis vaak niet en is voor zijn nieuw te ontwikkelen vastgoedobject veroordeelt tot de projectontwikkelaar. Dit is opmerkelijk, omdat het juist de huurder is die waarde creëert voor de projectontwikkelaar. Misschien zou het beter zijn dat de huurder zelf de touwtjes in handen neemt. In dit rapport wordt onderzocht welke risico’s de huurder overneemt van de vastgoedontwikkelaar.

Auteur: Jan Slot Bestelnr.: 375 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Constructieve veiligheid in projectontwikkeling, Borging van constructieve veiligheid, een kwestie van investeren in het goed organiseren en contracteren Het bezwijken van een bouwwerk leidt niet alleen tot schade bij gebruikers en eigenaren, maar ook bij de ontwikkelaar en de ingeschakelde adviseurs en aannemers. Het faillissement van Hillen & Roosen in Amsterdam na het drama bij het Bos en Lommerplein is hiervan een treffend voorbeeld. Bij constructieve veiligheid gaat het om de veiligheid die een bouwconstructie bezit tegen bezwijken. Uit onderzoeken naar incidenten van constructief falen door de CUR en de VROM-Inspectie blijkt dat met name de organisatorische kant in de bouwkolom verbeteringen behoeft. De kans op fouten is vooral aanwezig in de bestek- en detailleringfase. Een gebrek aan afstemming van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden, alsmede tekortkomingen in de communicatie en controle op de constructieve samenhang zijn hiervan de reden. Hierin heeft de projectontwikkelaar als de initiator, organisator en opdrachtgever van een bouwproject een primaire verantwoordelijkheid. Via empirisch onderzoek bij Delta Forte, een (gedelegeerd) projectontwikkelaar, is onderzocht hoe zij hiermee omgaat. Hierbij is vooral de rol van de constructeur onderzocht.

Auteur: Jeannette Dekker Bestelnr.: 376 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009

gebruiken ze daar voor? Deze vragen zijn voorgelegd aan een viertal corporaties. Uit het onderzoek is gebleken dat ze allemaal het inrichten van de organisatie op basis van het nieuwe ondernemingsplan, onder de knie hebben. Het ESH-model wordt hierbij dankbaar gebruikt.

Auteur: Johan Verdurmen Bestelnr.: 377 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Marx- of Marktwerking, zorgvastgoed blijft Het vastgoedmanagement voor de zorgsector zit midden in een omvangrijke transitiefase van een sterk gereguleerde risicoloze omgeving naar een veel vrijere omgeving met marktwerking en risico’s. In dit nieuwe systeem zijn de (vastgoed)budgetten volledig afhankelijk van de geleverde zorgproductie. Dit heeft ook gevolgen voor de stichting GGZ Oost Brabant (GGZOB). De GGZOB gaat veel meer risico lopen op het vastgoed en slecht vastgoedmanagement kan ernstige financiële problemen veroorzaken. Daarom is onderzocht hoe het vastgoedmanagement van de GGZOB, met een model voor vastgoedsturing, kan worden voorbereid op deze wijzigingen. Kenmerkend voor dit onderzoek is dat vanwege de grote hoeveelheid bestaande theorieën en modellen hierover, er niet is gekozen om een nieuw model te maken. De kracht van dit onderzoek ligt erin, dat er een link wordt gelegd tussen de bestaande theorieën en modellen om voor de GGZOB een landkaart te maken waarmee de GGZOB het juiste pad kan bewandelen.

Auteur: John Walravens Bestelnr.: 378 Opleiding: TiasNimbas Jaar: 2009 Afstand van leegstand of: hoe de overheid structureel kan bijdragen aan een vermindering van leegstaande kantoorpanden in ons land De nadelige gevolgen van leegstaande kantoren zijn al lang niet meer puur economisch. Leegstand leidt tot verloedering en werkt het een onveilig gevoel in de hand. De problemen liggen dus niet langer enkel bij de eigenaar, die zijn (huur)inkomsten ziet teruglopen, maar zijn van maatschappelijke aard en daarmee ook de verantwoordelijkheid van de Nederlandse overheden. Één mogelijkheid om (structurele) leegstand tegen te gaan is het invoeren van een leegstandsheffing, zoals die sinds 1995 ook in België geldt. Mede uit het onlangs uitgevoerde onderzoek “Afstand van Leegstand” blijkt echter dat deze heffing in Nederland geen kans van slagen heeft. Welke oplossingen zijn er in Nederland dan wel? Die liggen wel degelijk bij de overheden, maar zijn eerder te zoeken in belastingsverlaging dan in extra heffingen. In het onderzoek “Afstand van Leegstand” worden diverse aanbevelingen gedaan aan de Nederlandse overheden.

De corporatie als maatschappelijk partner Wat betekent dat voor de (her)inrichting van de organisatie en dan met name voor het vastgoedproces? De laatste jaren zijn de woningcorporaties, mede op verzoek van de overheid, hun taakveld sterk aan het verbreden. Veel corporaties zijn zich bewust van hun taak als maatschappelijk ondernemer, wijzigen hun koers en kiezen de positie van maatschappelijk partner. Al dan niet in nauwe samenspraak met hun belanghouders. Eén en ander wordt vastgelegd in hun nieuwe ondernemingsplannen. Maar hoe zorgen de corporaties er nou voor dat deze plannen ook daadwerkelijk worden waargemaakt? Hoe implementeren ze het nieuwe ondernemingsplan? Welke instrumenten Service magazine december 2009

47

Met SerVicE en haar studenten in­contact komen? Studievereniging SerVicE is de studie-

We brengen drie keer per jaar het SerVicE Magazine uit. Daarnaast organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten. Zo gaat SerVicE met een grote groep studenten op studiereis, worden er meerdere excursies, lezingen, symposium, workshops en nog veel meer activiteiten georganiseerd. Het is belangrijk dat de studenten in contact komen met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat we de activiteiten kunnen organiseren met het bedrijfsleven en ook dankzij het bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder het bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe contacten en nieuwe sponsoren! Wilt u SerVicE ondersteunen, met SerVicE samenwerken, een activiteit organiseren of adverteren in dit magazine, neem dan contact op met SerVicE. Op deze manier komt u in contact met studenten en weten zij u ook in de toekomst te vinden. Investeren in studenten is namelijk een investering in uw toekomst.

vereniging die de masterrichting Real

Kijk voor meer informatie op www.service-studievereniging.nl

Estate Management and Development

Contact:

aan de TU/e vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep studenten die deze master volgen of gaan volgen.

48

Roy Külter Acquisitie / Bedrijvenrelaties [email protected]