Realisatie Pathé bioscoop Harmonieplein ----------------------------------------------------------Kenmerk 403170 Aan de gemeenteraad. Inleiding Al geruime tijd verkennen wij met Pathé de mogelijkheden tot realisatie van een Pathé-bioscoop in Leeuwarden. De locatie Harmonieplein achter het Gerechtsgebouw zien wij én Pathé als een geschikte locatie hiervoor. Op dit moment bevindt zich hier een parkeerterrein en een leegstaand kantoorgebouw, behorend bij het Gerechtsgebouw. Bij brief van 23 juni jl. bent u geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot dit project. Wij hebben een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Pathé vastgesteld. De plannen voorzien in een complex van 7 zalen en met circa 1000 stoelen. Aan de hand van de beoogde invulling door Pathé zijn ontwerp stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria opgesteld. Van 4 juni 2015 tot en met 15 juli 2015 hebben deze ter inzage gelegen. Op 9 juni jl. is op de gebruikelijke wijze een inloopbijeenkomst gehouden waarvoor ook u bent uitgenodigd. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en de welstandscriteria worden u ter vaststelling aangeboden. Bovendien stellen wij u voor een krediet te verstrekken voor het project. Samenvatting Kern van dit voorstel wordt gevormd door de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Pathé en de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de welstandscriteria. Belangrijkste consequentie van de overeenkomst is (nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden) dat de grond in bouwrijpe wordt geleverd aan Pathé, waarna Pathé de nieuwe bioscoop realiseert. De gemeente verplicht zich om bouwrijpe grond te leveren aan Pathé en de procedure te doorlopen om te komen tot een bestemmingsplanwijziging. Daartoe zal de gemeente het kantoorgebouw van het Rijk moeten verwerven om het gehele terrein in bouwrijpe staat te leveren aan Pathé. De gemeente verkoopt het perceel bouwterrein aan Pathé voor het totaalbedrag van € 1.500.000,= excl. BTW. Om aan Pathé bouwrijpe grond te kunnen verkopen zullen kosten moeten worden gemaakt naast de aankoopkosten van het gebouw van het Rijk. De totale gemeentelijke kosten kunnen uit de opbrengst worden voldaan. Vooruitlopend op de bestemmingsplanprocedure worden bij grotere en gevoelige initiatieven de stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria voorafgaand vastgesteld. Binnen deze kaders kan de ontwikkeling ruimtelijk gezien mogelijk worden gemaakt. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria hebben ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties ingediend.
Blad 2
Hierna zal de bestemmingsplanprocedure gestart worden. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden zal Pathé een aanvraag omgevingsvergunning indienen. De gemeente levert bouwrijpe grond aan Pathé als de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Start van de bouw kan dan in principe in 2016 plaatsvinden. Impuls voor het stadscentrum Om de terugloop van het winkelapparaat in binnensteden te compenseren is het van belang dat zich andere functies in de binnenstad vestigen. Functies als horeca, cultuur, leisure, entertainment, werken en wonen kunnen door het aantrekken van nieuwe bezoekersstromen, het totale bezoek aan de binnensteden op peil houden of verbeteren. Dat is goed voor de vitaliteit van binnensteden en ook goed voor bestaande functies (winkels, horeca, parkeergarages) in binnensteden. Het hebben van een wervende bioscoopvoorziening in de Binnenstad levert daar een bijdrage aan. Pathé heeft zich in 2012 gemeld als gegadigde voor het ontwikkelen van een nieuw bioscoopcomplex. De locatie Harmonieplein is een geschikte locatie voor een nieuwe bioscoop in het centrum. De locatie ligt centraal in de binnenstad in het uitgaansgebied Ruiterskwartier en is goed bereikbaar met in de nabijheid openbare parkeergarages en het station. Ook levert de vestiging op de locatie een krachtige impuls op voor (transformatie van) dit gebied als hoogwaardig uitgaanscentrum van Leeuwarden Markt/haalbaarheid De omvang van circa 170.000 inwoners van het verzorgingsgebied dat aan Leeuwarden kan worden toegerekend, maakt circa 500.000 bioscoopbezoekers per jaar mogelijk. De gemiddelde bezoekfrequentie per inwoner ligt dan op circa 2,9 per jaar, hetgeen aansluit bij het landelijk beeld voor steden buiten de Randstad. De huidige bioscopen in Leeuwarden trekken circa 265.000 bezoekers per jaar; een gemiddelde bezoekfrequentie van 1,6 per jaar. Dit bezoekersaantal ten opzichte van de marktpotentie toont aan dat er ruimte is voor een nieuwe, goede en moderne bioscoopvoorziening Met de bouw van een nieuwe Pathé-bioscoop zullen de bioscoopvoorzieningen aantrekkelijker worden. Pathé heeft een breed aanbod van films, evenementen en speciale voorstellingen, zodat Pathé voor diverse doelgroepen interessant is. In algemene zin is Pathé een organisatie die sterk gericht is op het creëren van klantentevredenheid. Daarom ontwikkelt Pathé moderne bioscopen met een zeer hoog kwaliteitsniveau. Hierdoor zullen veel meer bezoekers getrokken worden op jaarbasis en zal de markt goed bediend worden. Het is de verwachting, dat het aantal bezoekers bijna zal verdubbelen van 265.000 naar circa 500.000 per jaar. Wij hebben naast de wens voor een bioscoop op de locatie Harmonieplein aan Cambuur de mogelijkheid geboden om in de verdere uitwerking van de business case voor de WTC locatie een bioscoop in het programma op te nemen. Bij een eventuele eindafweging door ons en door de raad zal de concurrentie ten opzichte van de binnenstad een zwaarwegend punt zijn. Invloed komst Pathé-bioscoop op huidige bioscopen in Leeuwarden Leeuwarden kent een tweetal bioscopen in het centrum beide in eigendom van Loren Holding B.V.. Eerdere contacten over verplaatsing, c.q. vernieuwing hebben niet tot resultaat geleid. De komst van een moderne Pathé-bioscoop
Blad 3
zal resulteren in een verschuiving van een deel van de huidige bezoekersstroom van de bestaande bioscopen naar de Pathé-bioscoop. Het ligt voor de hand, dat de bezoekers van het Filmhuis Slieker zullen blijven kiezen voor Slieker. Dit filmhuis kent een andere programmering van films dan de commerciële bioscopen, waardoor het een andere doelgroep trekt. In juridisch opzicht vormen concurrentieverhoudingen bij een planologische belangenafweging niet een in aanmerking te nemen belang, tenzij er sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. Van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau is sprake wanneer voorzieningen voor burgers niet meer binnen een afzienbare afstand beschikbaar zijn. Bij de bouw van een nieuwe bioscoop kan niet gesproken worden van een duurzame ontwrichting. De Samenwerkingsovereenkomst (SOK) De gemeente verkoopt bouwrijpe grond aan Pathé. Hiertoe is de gemeente een SOK aangegaan. Belangrijke ontbindende voorwaarden zijn: 1. de beschikbaarheid van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst met het Rijk aangaande het kantoorgebouw achter het gerechtshof, 2. de daarvoor benodigde kredietverstrekking door uw raad en 3. de tijdige goedkeuring door de RvC van Pathé. Pathé verplicht zich om nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Levering van de grond vindt plaats nadat de grond bouwrijp is gemaakt en de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. De SOK is recentelijk nog op twee onderdelen in overleg tussen Pathé en de gemeente aangepast: 1. De capaciteit van de bioscoop is verlaagd van ca. 1.200 tot ca. 1.000 stoelen in 7 i.p.v. 8 zalen. Tevens is de bouwhoogte verlaagd en wordt een fietsenstalling op de begane grond gerealiseerd in plaats van ondergronds zoals in het eerdere voorstel. 2. De gestelde termijn van twee maanden in artikel 9.1 (iii) waarbinnen de raad van commissarissen van Pathé definitief goedkeuring moet geven wordt vanuit praktische overwegingen vervangen door drie maanden. Het aangaan van de overeenkomst een bevoegdheid is van het college. Aankoop kantoor Rijksgebouwendienst (de “slurf”) Wij hebben in beginsel overeenstemming met het Rijk over de aankoop van het kantoorgebouw dat gekoppeld is aan het gerechtshof en over de daarbij behorende condities gelet op de gewenste afname van Pathé. Door het Rijk is een concept koopovereenkomst opgesteld. De aankoop is onderdeel van een pakketdeal die gesloten is over een drietal panden, de Blokhuispoort, het voormalige Landbouwhuis aan de Tesselschadestraat en de “slurf”. Om die reden treedt de gemeente op als aankopende partij. De koopprijs van de “slurf” bedraagt € 500.000,--. Het gebouw zal op kosten van de gemeente worden gesloopt door het Rijk. Hiertoe is binnen de gemeente een inschatting van de sloopkosten gemaakt. De kosten van de aankoop en sloop kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van de grondverkoop aan Pathé.
Blad 4
Kosten en dekking De gemeente verkoopt het perceel bouwterrein aan Pathé voor het totaalbedrag van € 1.500.000,=. Om aan Pathé bouwrijpe grond te kunnen verkopen zullen kosten moeten worden gemaakt naast de aankoopkosten van het gebouw van het Rijk (slopen, bouwrijp maken, herinrichting openbare ruimte, plankosten, etc. De totale gemeentelijke kosten bedragen ca. €1.100.000,=. Het voorziene resultaat komt ten gunste van de reserve grondexploitaties. Risico’s Voor de plannen gelden risico's van vertraging van onderdelen van het plan door procedures en eventuele bezwaren. Indien de SOK wordt beëindigd doordat op 31 december 2018 de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is geworden, betaalt Pathé de gemeente € 12.500,= als tegemoetkoming in gemaakte externe plankosten ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan. De overige gemaakte externe plankosten en de interne plankosten kunnen dan niet uit de grondopbrengsten worden gedekt. Het verdere beeld ten aanzien van risico's is dat er geen bijzondere situatie is ten aanzien van bodem, archeologie en kabels en leidingen. Eventuele planschade en schade door bouwverkeer tijdens uitvoering komen ten laste van Pathé. Definitieve verwerving van de “slurf” zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de ontbindende voorwaarden in de SOK met Pathé zijn verlopen en Pathé derhalve definitief de grond overneemt en tot realisatie overgaat. Pathé heeft nog tot 3 maanden nadat door beide partijen de SOK is ondertekend om af te zien van de verplichtingen uit de overeenkomst indien de Raad van Commissarissen van Pathé besluit niet tot aankoop over te gaan. Kredietaanvraag Om het kantoorgebouw van het Rijk te kunnen verwerven en te slopen is krediet benodigd. Wij stellen u voor krediet te verstrekken voor het project voor een bedrag van € 1.100.000 (excl. BTW) en dit te dekken uit de te realiseren grondopbrengst. Planologisch-juridisch Aangezien de bouw van de bioscoop in strijd is met het geldende bestemmingsplan, kan alleen medewerking worden verleend door middel van een planologische procedure. Voorafgaand aan het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning zal een nieuw bestemmingsplan ter vaststelling aan u worden voorgelegd. Zoals met u afgesproken worden voor grotere en gevoelige initiatieven, zoals ook voor de bioscoop, voorafgaand aan de formele planologische procedures, stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria ter vaststelling aan u voorgelegd. Na de vaststelling van deze randvoorwaarden zal een bestemmingsplan in procedure worden gebracht.
Blad 5
Stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria Wij hechten aan een kwalitatief hoogwaardige architectonische en stedenbouwkundige invulling op deze belangrijke plek in de binnenstad. Het gemeentelijke beleid is erop gericht om de kwaliteit van dit deel van de binnenstad grondig op te waarderen en aantrekkelijk te maken voor binnenstadsbezoekers en bewoners. Ook heeft de gemeente de ambitie om zich als cultuurstad nadrukkelijker te profileren. De opwaardering van dit gebied kan gestalte krijgen door de nieuwbouw van het Harmoniekwartier, maar zeker ook door de bouw van het nieuwe bioscoopcomplex. Stedenbouwkundig doet het huidige parkeerterrein, gelegen tussen het monumentale Gerechtshof en de stadsschouwburg de Harmonie, afbreuk aan de kwaliteit en de potentie van het gebied. Deze plek vraagt om volwaardige bebouwing en een aansprekende functie. Historisch gezien is de invulling met een volwaardig en zelfstandig bouwobject zeer verantwoord. In overleg met de initiatiefnemers is het randvoorwaardendocument ‘Harmonieplein, nieuwbouw Pathé bioscoop, stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria’ van mei 2015 opgesteld. Deze randvoorwaarden treft u bijgaand aan. In stedenbouwkundig opzicht is vastgelegd, dat de bioscoop zich aan het Ruiterskwartier zal manifesteren als een individueel gebouw. De nieuwbouw mag niet dominant zijn ten opzichte van het Gerechtshof. De bioscoop zal vanaf het Wilhelminaplein niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Voorts blijft het Gerechtshof vanuit het westen gezien goed zichtbaar, zoals ook de Harmonie vanuit het oosten goed te zien blijft. Tussen de bioscoop en het Gerechtshof wordt een steeg aangelegd, die dient als extra verbinding tussen de Prins Hendrikstraat en het Ruiterskwartier. In de welstandscriteria is o.a. opgenomen dat de bioscoop aan het Ruiterskwartier op de begane grond en deels op de verdieping een zo open en transparant mogelijke gevel krijgt. Voorts moet de oostgevel bijdragen aan de verblijfskwaliteit van de steeg tussen de bioscoop en het Gerechtshof. Overige relevante omgevingsaspecten Aan de hand van de thans beschikbare onderzoeken, is er geen aanleiding om te veronderstellen, dat het plan niet uitgevoerd kan worden in verband met archeologie, ecologie, water, bodem, milieu, groen of andere relevante omgevingsaspecten. Inspraakprocedure Op grond van de gemeentelijke Algemene Inspraakverordening hebben de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de welstandscriteria van 4 juni 2015 tot en met 15 juli 2015 ter visie gelegen. Binnen deze tervisietermijn zijn op 9 juni 2015 de randvoorwaarden en richtlijnen tijdens een inloopbijeenkomst nader toegelicht aan omwonenden en belangstellenden. Binnen de tervisietermijn zijn geen inspraakreacties ingediend. Vervolgstappen Na besluitvorming in de raad kunnen de verdere voorbereidingen worden opgestart. Belangrijkste vervolgstap op dit moment is het opstarten van de procedure tot een nieuw bestemmingsplan. De voorbereidingen hiertoe zijn reeds opgestart.
Blad 6
Tevens zal met het Rijk een koopovereenkomst worden aangegaan voor de aankoop van de “slurf”. Pathé zal het ontwerp verder uitwerken nadat zicht is op een onherroepelijk bestemmingsplan. Wij stellen u voor te besluiten overeenkomstig bijgevoegd ontwerp-besluit. Leeuwarden, 01-09-2015 Burgemeester en wethouders van Leeuwarden,
drs. Ferd. J.M. Crone, burgemeester,
mr. drs. R.J. Hoek, secretaris.
Nummer 13907 RC
DE RAAD VAN DE GEMEENTE LEEUWARDEN; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 01-09-2015 (kenmerk 403170); BESLUIT: 1. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en de welstandscriteria Harmonieplein, nieuwbouw bioscoop versie mei 2015 vast te stellen; De richtlijnen treden in werking een dag na bekendmaking hiervan. 2. Een krediet van € 1.100.000,= (ex BTW) beschikbaar te stellen ten behoeven van het bouwrijp maken van de grond, en dit krediet te dekken uit verkoopopbrengsten; 3. De bouwrijpe grond te verkopen aan Pathé voor een bedrag van € 1.500.000,--; 4. Het netto resultaat toe te voegen aan de Reserve Grondexploitatie; 5. De begroting overeenkomstig dit voorstel te wijzigen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van
voorzitter,
griffier.
