Rapportage grondbedrijf

Rapportage grondbedrijf Inleiding In de door de raad vastgestelde nota grondbeleid is bepaald dat het college jaarlijks een rapportage "Grondbedrijf" ter vaststelling aan de raad aanbiedt. Deze rapportage biedt onder andere inzicht in de grondexploitaties, de verstrekte kredieten en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. De afgelopen jaren is geen rapportage opgesteld. Er was onzekerheid ontstaan over de toekomstige woningbouw. Regionaal was niet bekend wat hier de mogelijke consequenties van zijn. Omdat dit voor vrijwel alle plannen gevolgen heeft gaf een rapportage grondbedrijf weinig relevante informatie. Inmiddels is er een regionale woonvisie opgesteld. Deze regionale woonvisie bevat geen verdeling van woningbouwaantallen per gemeente. Er is gekozen voor het regionaal afstemmen van plannen, waarbij onder meer wordt gekeken naar de toegevoegde waarde van een plan, de lokale of regionale functie, de mogelijk optredende concurrentie en eventuele andere bijzonderheden. Woningbouwplannen worden hiervoor aan de regio ter beoordeling voorgelegd. In de regio is onderscheid gemaakt in woondorpen, voorzieningendorpen en stedelijk gebied. Onze gemeente kent woondorpen (Hoogblokland, Noordeloos, Schelluinen, Giessen-Oudekerk) en voorzieningendorpen (Arkel, Giessenburg, Hoornaar). De afspraak is dat in woondorpen jaarlijks vijf woningen gerealiseerd mogen worden zonder beoordeling van de regio. Voor voorzieningendorpen is dit aantal op tien bepaald. Wij hebben in deze rapportage de financiële positie van het grondbedrijf uiteen gezet. In deze uiteenzetting is bekeken of de financiële risico’s door de reserves binnen het grondbedrijf kan worden opgevangen. Binnen de administratie van het grondbedrijf worden ook het project van de centrumontwikkeling in Arkel bijgehouden. De financiering hiervan is de reserve collegeprogramma. Dit plan is buiten beschouwing gelaten. Er rust hierop geen boekwaarde omdat de kosten niet worden geactiveerd. Bovendien wordt de exploitatie van dit plan door Kleurrijk Wonen uitgevoerd. In dit rapport wordt niet ingegaan op initiatieven van derden omdat de gronden niet in ons bezit zijn. Informatie De financiële positie van het grondbedrijf is grofweg in tweeën te verdelen. Enerzijds is er de waarde van de gronden en anderzijds zijn er twee reserves. Daarnaast zijn er nog kleinere balansposten, zoals debiteuren, crediteuren en twee voorzieningen. De gronden binnen het grondbedrijf zijn op de balans gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs vermeerderd met de gemaakte kosten. Van enkele gronden waarvoor geen plannen zijn is de waarde afgeboekt en gewaardeerd op de prijs van agrarische grond. Ontvangsten en bijdragen van reserves zijn op de boekwaarde in mindering gebracht. Reserves en voorzieningen De twee reserves zijn de algemene reserve en de reserve strategische grondverwervingen. De algemene reserve heeft als doel om nieuwe ontwikkelingen, investeringen en incidentele zaken te kunnen bekostigen. Met deze reserve wordt het jaarlijkse renteresultaat van het grondbedrijf verrekend. Dit bestaat uit toerekening van rente aan activa en de rentekosten of –opbrengsten bij de algemene dienst. Daarnaast worden jaarlijkse kosten, inclusief rente, van gronden die al een maximale boekwaarde hebben (ofwel:zijn gewaardeerd tegen agrarische grondprijs) ten laste van deze reserve gebracht. En verder worden uiteraard incidentele resultaten ten gunste of ten laste van de algemene reserve gemuteerd. De reserve strategische grondverwervingen is ontstaan met het vaststellen van de nota strategische grondverwervingen. Er is toen een bedrag van € 1 miljoen in deze bestemmingsreserve gestort als dekking van de verwerving van gronden waarvoor een uitspraak is gedaan met een stellig voornemen tot ontwikkeling, maar waarbij de gronden nog niet in exploitatie zijn genomen. Er zijn tot op heden geen strategische gronden gekocht. Het is de

1

verwachting dat dit ook in de toekomst niet het geval is. In de nota reserves en voorzieningen, die in het tweede kwartaal van 2015 in de raad wordt behandeld, wordt voorgesteld deze reserve op te heffen en toe te voegen aan de Vrije Algemene Reserve. De twee voorzieningen zijn een voorziening voor planschade en een voorziening voor terug te betalen subsidie. Deze voorzieningen zijn gevormd om de voldoen aan de boekhoudkundige regels die in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn opgenomen. De voorziening voor planschade is gevormd ter afdekking van het risico tot planschadevergoeding voor een project aan de Neerpolderseweg in Giessenburg. Inmiddels is de termijn van vijf jaar verstreken waarop een beroep op planschade gedaan kan worden. Deze voorziening is niet meer nodig. Daarom wordt in de nota reserves en voorzieningen voorgesteld deze voorziening op te heffen en het saldo van € 63.600 toe te voegen aan de Vrije Algemene Reserve. De tweede voorziening betreft de afdekking van het risico op het terug moeten betalen van een subsidie. Er is een subsidie ontvangen voor de ontwikkeling van het kruispunt in Hoornaar. Omdat er nog niets gerealiseerd is bestaat de kans dat de provincie de subsidie terugvordert. Het gaat om € 252.500. Vennootschapsbelasting Vanaf 2016 krijgen gemeenten te maken met vennootschapsbelasting. Er moet belasting betaald worden over resultaten uit ‘ondernemingsactiviteiten’. Daar valt het grondbedrijf ook onder. De komende periode wordt dit verder uitgewerkt. Het gaat in ieder geval administratieve gevolgen hebben omdat er ook fiscale resultaten berekend moeten worden. Hoe de belastingdruk exact uitpakt is nog niet te berekenen. Wel is duidelijk dat positieve grondexploitaties onder de vennootschapsbelasting gaan vallen en er over de fiscale winst 25% belasting afgedragen moet worden.

2

Gronden binnen het grondbedrijf Tussen de Dijken III Binnen het grondbedrijf zijn gronden opgenomen onder de naam ‘Tussen de Dijken III’. De uitbreiding aan de zuidkant van Arkel, die opgenomen is in de structuurvisie, strekt zich verder uit dan de gronden die in bezit zijn onder de naam Tussen de Dijken III. Bij het opstellen van het huidige collegeprogramma is besloten om voorlopig geen uitbreiding van de kern Arkel aan de zuidzijde te realiseren. De balanswaarde is gebracht op de waarde van agrarische gronden. Deze ligt in onze omgeving rond € 4,00 per vierkante meter. Doetse Vlietje III Sinds ca. 2008 wordt er gewerkt aan het realiseren van de uitbreidingswijk Doetse Vliet III in Giessenburg. Onder andere gelet op de regionale woondiscussie heeft dit project een tijd stilgelegen waardoor het project Woonzorgcomplex Giessenburg in hetzelfde tijdpad kwam te liggen. Omdat het ineens op de markt brengen van 83 woningen in Giessenburg in de huidige tijd te veel is, is ervoor gekozen de prioriteit bij het project van het Woonzorgcomplex te leggen. Het project Doetse Vliet III wordt pas na realisatie van het project wozoco Giessenburg opnieuw bezien met uitzondering van enkele eenvoudig te realiseren woningen om de voorbereidingskosten zo veel mogelijk te dekken. Onderzocht is welke woningen gerealiseerd kunnen worden zonder grote kosten. Gebleken is dat dit met name gaat om 2^1 kapwoningen in de straat Doetse Vliet. Deze vier woningen zijn repeterend van opzet bedacht omdat alle woningen aan de oostzijde van deze straat identiek zijn van architectuur. Het bestemmingsplan “4 woningen Doetse Vliet” is door de raad vastgesteld op 30 oktober 2014. Binnenkort wordt deze locatie bouwrijp gemaakt. Er wordt nog bekeken op welke wijze de verkoop uitgevoerd gaat worden. Het gedeelte van dit plan wat niet bebouwd wordt blijft in eigendom en wordt gewaardeerd op de agrarische grondprijs van € 4,00. De exploitatieopzet is voor u ter inzage beschikbaar. Doetse Vlietje IV Deze gronden nabij de Doetse Vliet zijn in bezit van de gemeente. Voorlopig kan hierop geen woningbouw worden gerealiseerd. Dit is alleen mogelijk als de contouren worden verruimd. De boekwaarde is al jaren gelijk aan de waarde van agrarische grond. Door het waarderen tegen deze economische waarde is er geen financieel risico. Woonzorgcomplex Giessenburg Vanaf eind 2012 wordt er met de partijen Omnivera, Syndion en De Lange Wei gewerkt aan het project “De Groene Wei” aan de Neerpolderseweg in Giessenburg. Omnivera heeft als ontwikkelende partij een architect en aannemer geselecteerd om het plan op stedenbouwkundig en architectonisch vlak vorm te geven en de financiële consequenties hiervan inzichtelijk te maken. Vanaf de start tot heden is er een plan ontstaan dat aansluit bij de ontwikkelingen in de markt en de veranderingen in de zorgsector. Daardoor heeft het plan de goedkeuring van de regio ontvangen in het kader van het regionaal overleg wonen. Door deze goedkeuring zal ook de Provincie Zuid-Holland normaliter medewerking verlenen aan de planlogische procedure zodra deze wordt opgestart. Het uitgangspunt is het realiseren van een voorziening voor ouderen en mensen met een lichamelijke- en verstandelijke beperking in Giessenburg aansluitend bij de behoefte.

3

Gelet op de gewijzigde marktomstandigheden, maar ook gelet op de ontwikkelingen in de zorgsector maken in de huidige tijd een opzet van totaal 46 woningen maximaal haalbaar. Eerder was uitgegaan van 60 woningen. De raad heeft op 25 september 2014 een bijdrage beschikbaar gesteld aan het project ‘De Groene Wei’ aan de Neerpolderseweg in Giessenburg van in totaal €835.000,00 waardoor het project financieel haalbaar wordt en tot realisatie kan worden overgegaan. Dit komt ten laste van de reserve opbrengst verkoop woningbedrijf. De grond is in eigendom van de gemeente en wordt voor ontwikkeling overgedragen aan Omnivera. Hornedamme Hoornaar (voormalig gemeenschapshuis) Gezien de aangetoonde onverkoopbaarheid van het oorspronkelijke plan is besloten voorlopig niet tot ontwikkeling van deze locatie over te gaan. De grond is op een nette manier ingericht, zonder deze op lange termijn als bouwlocatie op te geven. De gronden zijn gewaardeerd tegen een waarde van € 4,00 per m2. Kruising De Raat (voormalige CBS Hoornaar) Vanwege de huidige marktomstandigheden, de reacties vanuit de bevolking en het woonbehoefteonderzoek in Hoornaar, zijn we ons aan het heroriënteren naar de mogelijkheden op deze locatie. Woningbouw blijft hierbij het uitgangspunt. De dorpsraad Hoornaar wordt betrokken in dit proces. Nieuwe Wetering II, Noordeloos De gemeente heeft grond in bezit tussen de Kerkweg en het zwembad in Noordeloos. Op ongeveer tweederde van dit perceel is het plan “Nieuwe Wetering” gerealiseerd. Het overige deel van deze grond staat onder de naam “Nieuwe Wetering II” op de balans tegen agrarische grondprijs. Deze grond is de beoogde locatie voor realisatie van Het Noorderhuis. Dit wordt dan tegen de boekwaarde ingebracht in het project en verdwijnt uit de administratie van het grondbedrijf. CPO De Buurtschool, Noordeloos Onder collectief particulier opdrachtgeverschap worden zes woningen gerealiseerd op de locatie van de voormalige OBS de Buurtschool in Noordeloos. De zes kopers zijn door loting bepaald. Afgesproken is dat de gemeente de school sloopt en de grond bouwrijp aan de kopers verkoopt. Zij zorgen zelf voor de realisatie van de woningen. Eventuele planschade komt voor rekening van de kopers. Behalve voor sloop en bouwrijp maken komen, zal de gemeente een tegemoetkoming betalen ad. € 19.850,- in de kosten voor het woonrijp maken (overige woonrijp maakkosten zijn voor rekening van CPO-vereniging). Hiervoor is, samen met kosten voor projectleiding, een extra budget van € 32.850 nodig. In de raadsvergadering van 22 januari 2015 is hiertoe reeds besloten. Dit extra budget is in deze rapportage opgenomen. Dit project wordt opgenomen onder ‘Bouwgronden in exploitatie’. De exploitatieopzet is voor u ter inzage beschikbaar. Over de Vliet III, Schelluinen Samen met Adcim en Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer BV, die samen De Waard Ontwikkeling BV hebben opgericht, is een gezamenlijk plan ontwikkeld. Dit plan bestaat uit 31 woningbouwkavels. Voor dit project geldt een korting voor Giessenlandse starters op de (koop)woningmarkt. Inmiddels zijn twintig kavels verkocht, waaronder negen voor starterswoningen. Daarnaast is op een aantal andere kavels een optie genomen.

4

De gezamelijke exploitatie-opzet laat een voordelig saldo zien. Dit saldo wordt gerealiseerd als alle kavels zijn verkocht. Afgesproken is dat de helft van dit resultaat voor gemeente Giessenlanden is. Van deze opbrengst worden gemaakte kosten in mindering gebracht. Er blijft naar verwachting een gering positief resultaat over. De exploitatie van Over de Vliet III was binnen het grondbedrijf opgenomen als ‘Bouwgrond in exploitatie’. Dit wordt overgeheveld naar ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ omdat dit plan niet alleen door ons maar samen met De Waard wordt ontwikkeld. Verspreide percelen De gronden die onder de verspreide percelen vallen zijn gewaardeerd tegen agrarische grondprijs waarmee het financieel risico is afgedekt.

5

Overzicht activa De boekwaarde van de activa van het grondbedrijf per 31 december 2014 is:

Boekwaarde

BOUWGRONDEN NIET IN EXPLOITATIE Tussen de Dijken III Arkel Doetse Vlietje IV Giessenburg Woonzorgcomplex Giessenburg Hornedamme Hoornaar De Raat Hoornaar Nieuwe Wetering II Noordeloos Over de Vliet III TOTAAL

BOUWGRONDEN IN EXPLOITATIE Doetse Vlietje III Giessenburg CPO de Buurtschool Noordeloos TOTAAL

VERSPREIDE PERCELEN Verspreide percelen TOTAAL

TOTAAL GENERAAL

Oppervlakte (m2) in eigendom

Boekwaarde per m2

38.180 46.800 1.283.983 8.776 362.566 20.404 723.511 2.484.220

9.545 11.700 14.921 2.194 2.136 5.101 11.329

4,00 4,00 86,05 4,00 169,74 4,00 63,86

231.358 139.400 370.758

20.185 1.028

11,46 135,60

20.620 20.620

5.155

4,00

2.875.597

6

Risico’s grondbedrijf Er is binnen het grondbedrijf voor gezorgd dat er zoveel mogelijk risico’s zijn afgedekt. Zo zijn gronden waar geen voornomen tot ontwikkeling is gewaardeerd tegen agrarische grondwaarde. En voor het eventueel niet mogen behouden van een subsidie van de provincie is een voorziening gevormd. Desondanks blijven er altijd risico’s aanwezig. Verkooprisico Een grondexploitatie kan er nog zo gunstig uitzien, het valt of staat met de verkoop van de gronden. Als niemand de grond wil kopen heeft dit grote financiële gevolgen. Om dit risico te beperken wordt de opbrengst van grondverkopen ‘voorzichtig’ in de exploitatieopzet opgenomen. Als dit niet genoeg is om een slecht verkoopresultaat op te vangen dient de algemene reserve van het grondbedrijf te worden aangesproken. Risico’s rapportage grondbedrijf: Voor de plannen Over de Vliet III en Doetse Vlietje III zijn verkoopopbrengsten geraamd die nog niet zijn gerealiseerd. Bij het CPO project van de voormalige obs De Buurtschool is de verkoop eveneens nog niet gerealiseerd. Hier wordt het risico lager ingeschat. Ook voor het woonzorgcomplex in Giessenburg is een opbrengst geraamd voor de overdracht van het perceel naar Omnivera. Realisatierisico’s Het ontwikkelen van een plan heeft ook bepaalde risico’s tot gevolg. Voor ieder plan dient een planologische procedure te worden doorlopen. Hier kunnen onaangename verrassingen voor de dag komen, zoals bodemverontreiniging, beperkingen door flora en faunawet of archeologische vondsten. Ook kunnen langlopende planologische procedures renteverliezen tot gevolg hebben of moeten er planschadevergoedingen worden uitbetaald. Belanghebbenden hebben vijf jaar de tijd om een verzoek tot planschadevergoeding in de dienen. Tevens bestaat het risico dat de gemaakte kosten niet worden terugverdiend. Risico’s rapportage grondbedrijf: De boekwaarde van De Raat heeft een dusdanige boekwaarde dat moet worden afgevraagd of dit kan worden terugverdiend. De boekwaarde is lager dan het totaal van de gemaakte kosten omdat deze in de vorige collegeperiode is verminderd met € 525.000 ten laste van de reserve collegeprogramma. Van de provincie Zuid-Holland is een subsidie voor deze locatie ontvangen. Voor het risico dat deze moet worden terugbetaald is een voorziening gevormd. Opvang van risico’s De algemene reserve van het grondbedrijf heeft voldoende ruimte om risico’s op te vangen.

7

Algemene reserve grondbedrijf Het verloop van de algemene reserve van het grondbedrijf in de periode 2014 tot 2018 is naar verwachting:

Verloop Algemene reserve Grondbedrijf 2014-2018 2014 Saldo per 01-01-2014 bij: renteresultaat af: resultaat diverse percelen 2015 Saldo per 01-01-2015 bij: interne rentevergoeding af: rente activa af: resultaat diverse percelen 2016 Geraamd saldo per 01-01-2016 bij: interne rentevergoeding af: rente activa af: resultaat diverse percelen af: beschikbaar budget trottoir Dorpsweg Hoornaar 2017 Geraamd saldo per 01-01-2017 bij: interne rentevergoeding af: rente activa af: resultaat diverse percelen 2018 Geraamd saldo per 01-01-2018 bij: interne rentevergoeding af: rente activa af: resultaat diverse percelen

1.726.600 87.800 -/- 20.100 1.794.300 4.700 -/- 86.300 -/- 15.000 1.697.700 24.000 -/- 22.400 -/- 15.000 -/- 27.000 1.657.300 26.200 -/- 18.800 -/- 15.000 1.649.700 21.000 -/- 18.800 -/- 15.000

Geraamd saldo per 31-12-2018

1.636.900

Voorzichtigheidshalve is een positief resultaat van de plannen Over de Vliet III en Doetse Vlietje III niet als toevoeging aan de reserve opgenomen. Bij de plannen die niet op agrarische grondprijs gewaardeerd zijn bestaat het risico dat er geen verkoopopbrengst wordt behaald. In onderstaande tabel is hiervan een inschatting van dit risico gemaakt. Risico

Woonzorgcomplex Giessenburg De Raat Hoornaar Over de Vliet III Doetse Vlietje III Giessenburg CPO de Buurtschool Noordeloos

geen geen geen geen geen

verkoop verkoop verkoop verkoop verkoop

Risicokans

10% 30% 30% 30% 10%

Risico waarde 50.000 105.000 202.500 105.000 21.500 484.000

Gelet op de ruimte binnen de reserve om eventuele risico’s op te vangen wordt voorgesteld om een bedrag van € 1.000.000 over te hevelen naar de Vrije algemene reserve.

8

Vertreklocaties In de raadsvergadering van 26 mei 2014 heeft het college toegezegd om een voorstel te doen hoe om te gaan met boekwaarde(n) in de exploitatie van toekomstige projecten/trajecten. Deze toezegging is gedaan bij de behandeling van een CPO-project op de vertreklocatie van OBS de Buurtschool. Op dit project drukt de boekwaarde van de school. Regelgeving De wettelijke regels zijn opgenomen in de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Daarin staat dat bij een wijziging van de bestemming opnieuw gewaardeerd moet worden. De waardering moet 'reëel' zijn en wordt tijdens de controle van de jaarrekening getoetst door de accountant. Waardering Bij het bepalen van een reële waarde voor een vertreklocatie is het van belang wat de nieuwe bestemming wordt. Als deze nieuwe bestemming woningbouw betreft behoort de marktwaarde voor bouwgrond te worden gehanteerd. Als gekozen wordt voor een inrichting als openbaar groen is een veel lagere waarde van toepassing. Er zijn meerdere opties met het omgaan van de boekwaarden. In het geval van de Buurtschool zijn er drie momenten denkbaar waarop de afboeking had kunnen/moeten plaatsvinden (eventueel in overleg met de accountant): 1- Op het moment dat de raad tot sluiting van de school heeft besloten (24 januari 2013) 2- Op het moment dat de Buurtschool daadwerkelijk gesloten werd (1 augustus 2013) 3- Op het moment dat de grond wordt ingebracht in een nieuwe exploitatie (26 mei 2014) Kaderstelling Om kaders te stellen bij het omgaan van boekwaarden is het belangrijk wat in het BBV is opgenomen. Het BBV zegt dat de waardering gewijzigd moet worden bij een nieuwe bestemming. Dit is het eerste kader. Het moment van herwaarderen is hierbij het moment waarop besloten wordt de bestemming te veranderen. De waardering moet een reële marktwaarde zijn. Dit is het tweede vast te stellen kader. Deze waarde is per bestemming verschillend. Ook kan per locatie een andere marktwaarde van toepassing zijn. De ligging heeft hier ook invloed op. Er moet dus een onderbouwde waarde worden toegerekend. Er zijn ook situaties denkbaar waarbij de bestemming van een locatie eindigt waarbij op dat moment nog geen nieuwe bestemming bekend is. Hiervan is het niet op voorhand te bepalen hoe met de waarde moet worden omgegaan. Iedere situatie hierbij moet afzonderlijk beoordeeld worden. Uiteindelijk komt de waardering in de jaarrekening die door de accountant moet worden goedgekeurd. De accountant moet overtuigd zijn van de juiste waardering. Het is verstandig om in dergelijke situaties de waarde in overleg met de accountant te bepalen. Dit is het derde kader. Resumé De drie vast te stellen kaders voor het omgaan met boekwaarden van vertreklocaties zijn: 1) Op het moment van het besluit tot wijziging van de bestemming van een locatie moet de waarde worden aangepast; 2) De nieuwe waarde moet een goed onderbouwde waarde zijn die een reële marktwaarde vertegenwoordigt; 3) Als een bestemming eindigt, en er is nog geen nieuwe bestemming bekend, wordt de waarde op basis van een te verwachten bestemming gebaseerd.

9

Aanpassen kredieten grondbedrijf Voorgesteld wordt om de onderstaande kredieten beschikbaar te stellen.

Over de Vliet III Uitgaven

Planologische kosten Planschade Uren Beheer en Onderhoud Uren Beleid en Projecten

Oorspronkelijke raming

Nieuwe raming

Voorgestelde kredietwijziging

18.600 186.700 18.900 17.600

29.700 211.900 15.900 7.100

11.100 25.200 -3.000 -10.500

389.700 88.700

467.100 82.800

77.400 -5.900

-

19.850 13.000

19.850 13.000

-

32.850

32.850

22.000 29.800 -

0 57.000 32.000 15.000 4.000 15.000

-22.000 57.000 32.000 -14.800 4.000 15.000

-

354.000

354.000

Inkomsten Doorberekening gemaakte kosten Grondverkoop

CPO de Buurtschool Uitgaven Woonrijpmaken Interne uren Bijdrage reserve Reserve opbr.verkoop woningbedrijf

Doetse Vlietje III Uitgaven Planologische kosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Interne uren Taxatiekosten Planschade Inkomsten Grondverkoop

10