GRONDPRIJSBELEID GEMEENTE DORDRECHT
Af d. Grondbedrijf Datum: 4 december 2003
1. 1.1
INLEIDING Aanleiding
Op 19 december 2001 heeft de VNG samen met de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen Neprom, de NBV en de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) het Convenant gemeentelijk grondprijsbeleid ondertekend. De opstellers van het convenant bevelen gemeenten aan de residuele grondwaardebenadering te gebruiken en raden het gebruik van een generieke en rigide grondquote uitdrukkelijk af. Bij het lezen van dit voorstel moet steeds in het oog worden gehouden dat de grondprijs slechts één van de diverse facetten is, die bepalend zijn voor het verloop van het proces van ruimtelijke ontwikkelingen. 1.2
Consequenties convenant voor de gemeente Dordrecht
Al enige jaren wordt in de gemeente Dordrecht gewerkt met een jaarlijkse Grondprijzenbrief. Hierin worden de richtlijnen voor uitgifteprijzen vastgelegd. De laatste jaren worden de grondprijzen voor woningbouw berekend op basis van grondquotes op basis van v.o.n.-prijzen, welke jaarlijks slechts op basis van indexatie worden aangepast. In de Nota Strategisch Grondbeleid is de volgende actie opgenomen voor het laatste kwartaal 2002: 'Herziening grondprijzenbeleid voor woningbouw in relatie tot het landelijk gesloten convenant gemeentelijke grondprijzenbeleid". Bij het opstellen van de grondprijzenbrief 2003 in het laatste kwartaal van 2002 heeft er in het SO-overleg op basis van deze actie een discussie plaatsgevonden over het al dan niet overgaan op de residuele grondwaarde voor woningen. De politiek heeft aangegeven alvorens op een andere methodiek over te stappen meer inzicht te willen hebben in de financiële consequenties van de residuele grondwaardemethode voor woningen. Besloten is toen voor het jaar 2003 een tweesporenbeleid te volgen. Dit houdt in dat de grondprijzen in 2003 middels de grondquote zijn berekend. Daarnaast zijn deze projecten voor het eigen inzicht met de residuele grondwaarde doorberekend. Deze notitie geeft de resultaten van het tweesporenbeleid weer en is een voorstel om vanaf 1-1-2004 in plaats van de grondquote de residuele grondwaarde benadering voor de bepaling van de grondprijzen voor woningen toe te passen.
2.
Grondprijsbepaling woningbouw
2.1
Achtergrond grondprijsbepaling
Voor het bepalen van de waarde van grond is de oude stelling van de econoom Ricardo uit de 1 9e eeuw nog steeds actueel. Over de verhouding tussen kosten en opbrengsten stelde hij dat de prijs van graan niet hoog is omdat de grond duur is, maar dat de prijs van grond wordt bepaald door de opbrengsten van graan. Ook bij het bepalen van de grondprijs voor ruimtelijke functies is een dergelijke benadering van belang. Op deze wijze geredeneerd liggen de grondprijzen op een hoog niveau doordat de woningprijs hoog ligt. De opbrengst van de grond is dan ook afhankelijk van de functie die op de grond gerealiseerd zal worden. Ten onrechte wordt dus wel eens opgemerkt dat de prijzen van woningen hoog zijn omdat de grondprijs hoog is. 2.2 Grondprijsmethodiek voor woningbouw In deze paragraaf worden drie verschillende methodieken beschreven en vergeleken die bij woningbouw gebruikt worden om de grondprijs te bepalen. Het betreft: de huidig gehanteerde grondquote, de residueel bepaalde grondquote en de residuele waarde. 1)
Huidig gehanteerde grondquote (curve)
Uitgangspunt van de grondquote is dat de grondprijs wordt vastgesteld als percentage van de v.o.n.-prijs. De gemeente maakt daarbij gebruik van een grondprijscurve. Dat wil zeggen dat voor verschillende prijscategorieën verschillende grondquotes gelden, oplopend bij een stijgende v.o.n.-prijs. Deze oplopende quotes vormen samen de grondprijscurve. Door het gebruik van grondquoten kan de gemeente voor haar eigen inzicht in een vroeg stadium van het ontwikkelingsproces voorcalculatorisch de grondprijs bepalen. In een later stadium kan vanwege de haalbaarheid echter discussie ontstaan tussen gemeente en de partij die de opstal ontwikkelt1. In de praktijk wordt bij de onderhandelingen die hieruit voortvloeien dikwijls alsnog de residuele grondwaarde benadering gehanteerd. De grondprijzen worden pas definitief zodra er overeenstemming over de te betalen grondprijs is tussen de gemeente en de aankopende partij. Voor hoogbouw geldt een lagere grondquote. Motief hiervoor is dat de bouwkosten voor hoogbouw relatief hoger zijn dan voor laagbouw. Door de relatief hogere bouwkosten is de residueel benaderde waarde per appartement lager dan die van laagbouw in een vergelijkbare prijsklasse (zie tabel 2.1). Tabel 2.1 Vergelijking appartement en laagbouw in gelijke prijsklasse
v.o.n-prijs Bouwkosten + bijkomende kosten Residuele grondwaarde
Laagbouw
Appartement
€ 150.000,€ 100.000,-
€ 150.000,€ 125.000,-
€
€
50.000,-
25.000,-
2)
Residueel bepaalde qrondquote
Bij deze benadering wordt er onderscheid gemaakt naar financieringscategorie (categorieën die zijn gebaseerd op de v.o.n-prijs) en type woning. Jaarlijks stelt de gemeente kosten- en opbrengsten-overzichten per type woning zodat de residuele waarde per type woning kan worden berekend. Deze zijn gebaseerd op aannames en referentieprojecten. De gebruikte opbrengstenwaarden verschillen naar bouwlocatie of wijk. Wanneer de op deze wijze bepaalde genormeerde residuele waarde als percentage van de v.o.n.-prijs wordt uitgedrukt spreekt men wel van residueel bepaalde grondquote. Voor de residueel bepaalde grondquote geldt dat de grondprijs in een vroeg stadium kan worden bepaald. In de praktijk wordt echter altijd over de grondprijzen onderhandeld en worden deze pas definitief zodra hierover overeenstemming tussen de gemeente en de aankopende partij is. 3)
Residuele waarde
De grondprijs wordt hierbij bepaald door het residu van de v.o.n.-prijs en de stichtingskosten. Stichtingskosten zijn de bouwkosten en de bijkomende kosten. Dit bevat de bruto bouwsom (de kosten van materialen, urenvergoedingen etc.), exclusief meerwerk, maar inclusief BTW, rentekosten, kosten voor de architect, ontwikkelingskosten (winst en risico) en overdrachtskosten. Onder v.o.n.-prijs wordt de prijs verstaan van een complete woning, exclusief meerwerk. De v.o.n.prijs dient gerelateerd te zijn aan een normaal niveau van het inbouwpakket, waaronder keuken en badkamer. Marktoriëntatie Onder marktoriëntatie wordt hier verstaan dat de prijs van de woning in een juiste verhouding tot de kwaliteit van de woning staat. Wanneer de drie beschreven methoden op een continuüm, welke de marktoriëntatie weergeeft worden aangetekend levert dat het volgende beeld op: Grondquote
minder
Residuele grondquote/ Genormeerde residuele waarde
Residuele waarde
^ meer
Figuur 2.3 Verschil in mate van marktoriëntatie bij de verschillende grondprijsmethoden
Uit het concept-rapport 'Monitoring uitvoering Convenant Gemeentelijke Grondprijsbeleid'2 blijkt dat tevens de residueel bepaalde grondquote als variant op de residuele grondwaarde methodiek worden beschouwd (en in het kader van het convenant worden geaccepteerd).
2
Uit: Conceptrapport 'Monitoring uitvoering Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid', opgesteld door Rigo Research en Advies BV in 2003.
2.3
Methodieken vergeleken op basis van kwalitatieve aspecten
In deze paragraaf worden de verschillende methoden van grondprijsbepaling in de woningbouw op enkele aspecten vergeleken. Bevordering extra
woningkwaliteit
De operatie rond gemeentelijk grondprijsbeleid welke vanuit het ministerie van VROM in 2001 is opgestart kwam vooral voort uit het feit dat een rigide hantering van grondquotes het toevoegen van kwaliteit bestraft. Het effect is dat de ontwikkelaar wanneer hij extra (structurele) kwaliteit aan de woning toevoegt voor dezelfde kavel een hogere prijs moet betalen. In veel gevallen betekent dit dat de ontwikkelaar deze als kosten aan de koper doorberekent en uiteindelijk de consument dus deze, te hoge, prijs betaalt. De tegenstelling tussen de belangen van marktpartijen (winst) en de consument (de beste kwaliteit voor de laagste prijs) wordt explicieter in een gespannen woningmarkt: een ontwikkelaar hoeft minder kwaliteit aan te bieden om een woning te verkopen zonder dat dit consequenties heeft voor de eigen winst. De residuele waardemethode kent bovenstaande problemen niet, omdat de grondprijs het residu is: het verschil tussen de bruto bouwkosten en de verkoopprijs van de woning. Tabel 2.2
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect woningkwaliteit
Huidig gehanteerde grondquote Positief: + Het effect is dat de ontwikkelaar wanneer hij extra (structurele) kwaliteit aan de woning toevoegt voor dezelfde kavel een hogere prijs moet betalen. In veel gevallen betekent dit dat de ontwikkelaar deze extra kwaliteit niet realiseert of de kosten hiervan aan de koper doorberekent. Bovendien hoeft een ontwikkelaar in een gespannen woningmarkt minder kwaliteit aan te bieden om een woning te verkopen zonder dat dit consequenties heeft voor zijn eigen winst.
Residueel bepaalde grondquote Positief: +De norm wordt op basis van de kwaliteiten van een type woning gemaakt. Dit levert een bij het type woning passende grondprijs op. Aangezien de grondprijs het verschil tussen de bruto bouwkosten en de verkoopprijs van dit type woning is zal de ontwikkelaar de kosten van de extra kwaliteit niet hoeven door te rekenen aan de consument. Deze methode stimuleert de ontwikkelaar kwaliteit te realiseren.
Residuele grondwaarde Positief: ++ De norm wordt op basis van de kwaliteiten van een specifieke woning gemaakt: dit levert een bij deze specifieke woning passende grondprijs op. Aangezien de grondprijs het verschil tussen de bruto bouwkosten en de verkoopprijs van dit type woning is zal de ontwikkelaar de kosten van de extra kwaliteit niet hoeven door te rekenen aan de consument.
De grondquote maakt het onaantrekkelijk om bepaalde typen woningen te realiseren. Om dit te illustreren wordt hier een vergelijking gemaakt tussen een vrijstaande woning op 400 m2 en een herenhuis op een kavel van 250 m2 met eenzelfde v.o.n.-prijs, te weten € 300.000,-.
V rijstaande v/oning op 400 m2
Herenhuis op kavel van 250 m2
€300.000
Stichtingskosten Residuele grondwaarde
€200.000
- •—= Verliespost L_L_11 ontwikkelaar
~
'•• 0
Residuele grondwaarde=
€130.000,Figuur 2.4.
Residuele grondwaarde^ € 90.000,-
Vergelijking tussen grondquote en residuele grondwaarde bij twee type woningen
De stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten) om de woningen te realiseren lopen in dit voorbeeld erg uiteen. Terwijl de stichtingskosten voor de vrijstaande woning € 170.000,- zijn, bedragen deze voor het herenhuis € 210.000,-. De residuele waarde bedraagt voor de vrijstaande woning € 130.000,- en voor het herenhuis € 90.000,-. Wanneer de grondquote (van 33,3%) zou zijn toegepast zou dit een probleem hebben opgeleverd: de grondprijs zou dan voor beide woningen € 100.000,- zijn. Bij het herenhuis zou er een verliespost van € 10.000,- voor de ontwikkelaar ontstaan. In de praktijk betekent het dat de ontwikkelaar dit type woning, zeker als hij dit ook niet kan compenseren met de winst van andere type woningen, niet zal bouwen. Tabel 2.3
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect woningdifferentiatie
Huidig gehanteerde grondquote Negatief:
Weinig sturing op woningdifferentiatie. Al snel ontstaat een patstelling: aan ene kant wil de gemeente differentiatie, maar aan de andere kant hanteert ze de quote waardoor
Residueel bepaalde grondquote
Residuele grondwaarde
Positief: + /Meer differentiatie van woningtypen mogelijk dan bij hanteren van quote. In deze methode wordt impliciet al uitgegaan van een ondergrens van de grondprijs.
Positief: ++ Indien er voor de grondprijs een ondergrens wordt gehanteerd, heeft de gemeente veel sturingsmogelijkheden. Aan de ene kant kan vanwege een gehanteerde ondergrens
het voor de ontwikkelaar onaantrekkelijk wordt differentiatie toe te passen.
voorkomen worden dat woningen die niet marktconform zijn ook niet worden gebouwd. Aan de andere kant kan iedere woning ontwikkeld worden die boven deze ondergrens zit.
Indien de grondprijs een ontwikkeling verhindert, die zeer gewenst is vanuit andere gemeentelijke doelstellingen, kan de gemeente hierover uiteraard altijd afspraken maken met de marktpartij. Dit geldt voor alledrie de methoden. Feit blijft wel dat de winstmarge per woningtype sterk kan variëren. Het moge duidelijk zijn dat wanneer een ontwikkelaar 1 5 woningen mag bouwen hij zal kiezen voor de meest winstgevende woningtypen. Een voorbeeld van een woningtype dat veel winst oplevert is een vrijstaande woning. Dit kan resulteren in een eenzijdig woningaanbod. Onderstaande tabel geeft aan dat de residueel bepaalde grondwaarde voor de verschillende woningtypen behoorlijk kan variëren. o> 2
ra o) ra TJ a cre
l 2 c 3 O •a £
w o a>
os
35%
4 vrijstaande woning op 750m2
30%
ffi vrijstaande woning op 400m2 herenhuis op kavel van 250m2
25%
X 2A1 kap op 375m2
20% 15% 100 200 300 400 V.O.N.-prijs (excl. BTW) (*€1000)
X2 A 1 kapopSOOm 2 • rijtjeswoning 360m3 + rijtjeswoning 300m3 - appartement
figuur 2.5 Verschillende woning-typen
Uitgangspunt welke bij het gebruik maken van de residuele waarde methode kan gelden is dat een verliesgevende woning niet haalbaar is en ook niet wordt gemaakt. Indien er vanuit de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting wel behoefte aan deze woningen is kan de gemeente, onafhankelijk van de gebruikte grondprijsmethode, toch besluiten dat deze woningen moeten worden ontwikkeld (zie ook paragraaf 3.3). De consequentie is dan wel dat de gemeente dit verlies op zich moet nemen. Zuinig ruimtegebruik Op zich heeft geen van de hier vergeleken methoden effect op zuinig grondgebruik. Het hanteren van de quote is slechts afhankelijk van de gehanteerde marktwaarde (v.o.n.-prijs). Voor de residueel bepaalde grondquote en de residuele waarde kan, theoretisch gezien, een woning van € 300.000,- variëren van een grote woning op een kleine kavel tot een grote kavel zonder woning. Alle woningtypen die voor die prijs kunnen worden gebouwd hebben een andere verhouding tussen v.o.n.-prijs en de bouwkosten.
Daarnaast is voor een ontwikkelaar niet zozeer de winst per woning doorslaggevend maar de winst die per m2 te bebouwen grond gehaald kan worden. De ontwikkelaar kan daarom de winst maximaliseren door meer woningen op de locatie te bouwen. In plaats van één vrijstaande woning kan hij bijvoorbeeld 10 appartementen bouwen. Tabel 2.4
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect zuinig ruimtegebruik
Huidig gehanteerde grondquote Positief: + Op zich heeft het hanteren van de grondquote geen effect op zuinig grondgebruik. Maar ook in de huidige werkwijze wordt er gebruik gemaakt van een maximale kavelgrootte en wordt voor elke extra m2 extra betaald.
2.4
Residueel bepaalde grondquote Positief: + Op zich heeft het hanteren van de residuele grondwaarde geen effect op zuinig grondgebruik. Voorgesteld wordt daarom per woningcategorie een maximale kavelgrootte aan te geven. Voor elke extra m2 wordt extra betaald.
Residuele grondwaarde Positief: + Op zich heeft het hanteren van de residuele grondwaarde geen effect op zuinig grondgebruik. Voorgesteld wordt daarom per woningcategorie een maximale kavelgrootte aan te geven. Voor elke extra m2 wordt extra betaald.
Financiële en organisatorische consequenties keuze residuele waarde
In deze paragraaf wordt gekeken naar de organisatorische en financiële consequenties van het hanteren van de residuele grondwaardemethodiek. Gestart wordt met de algemene effecten van deze methode en vervolgens wordt dit op Dordrecht toegespitst. organisatorische consequenties Het hanteren van de residuele grondwaarde is in het algemeen veel arbeidsintensiever dan het toepassen van een grondquote. Ook is er voor het toepassen van de residueel bepaalde grondquote en de residuele grondwaarde specifieke kennis benodigd (zie ook hfd.3). Eerlijkheidshalve dient daarbij wel worden opgemerkt dat de huidige hantering van grondquotes in de praktijk ook arbeidsintensief is (vanwege feit dat quotes niet marktconform zijn en daarmee onderhandelingen vastlopen, die vaak uiteindelijk uitmonden in het hanteren van een residueel bepaalde grondprijs). Tabel 2.4
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect arbeidsintensiviteit
Huidig gehanteerde grondquote Positief: + Theoretisch zeer eenvoudig te hanteren en arbeidsextensief, maar de huidig gehanteerde grondquote
Residueel bepaalde grondquote Negatief:
Residuele grondwaarde
Redelijk eenvoudig te hanteren. Wel jaarlijks genormeerde grondprijstabellen opstellen. Hiervoor
Arbeidsintensieve methode, waarbij veel kennis over bouwkosten e.d. aanwezig moet zijn of moet worden ingehuurd.
Negatief:
is in de praktijk alsnog arbeidsintensief (doordat de grondprijzen niet meer marktconform zijn).
-B-
dient kennis over bouwkosten, marktwaarden e.d. aanwezig te zijn of te worden ingehuurd.
Voor de prognose is bovendien ook een inschatting nodig, waarvoor ook genormeerde residuele tabellen nodig zijn.
Algemene financiële consequenties
Winst- en risicoverdeling
Bij het hanteren van grondquotes en de residueel benaderde grondquote worden aan het begin van het ontwikkelproces de grondprijzen vastgesteld op basis van een percentage c.q. de norm voor het betreffende woningtype. Het risico van lagere opbrengsten wordt bij de ontwikkelaar neergelegd door de grondprijzen die vooraf gesteld zijn als minimum vast te stellen. Indien de residuele grondwaarde wordt gehanteerd is het risico voor de gemeente groter. Door lagere opbrengsten (ofwel vanwege hogere bouwkosten ofwel vanwege lagere v.o.n.-prijzen) zal het residu immers lager zijn. Wel zal wijziging in de bouwkosten effect hebben op de opbrengsten van de ontwikkelaar. Figuur 2.6 geeft aan dat wanneer de bouwkosten stijgen bij een gelijkblijvende v.o.n.-prijs de residuele waarde kleiner wordt. In situatie 1 zijn de bouwkosten €120.000,- en de bijkomende kosten, gerekend met 25%, € 30.000,-. Dit levert een residuele waarde van € 150.000,- op. In situatie 2 is gerekend met € 160.000,- aan bouwkosten en € 40.000,- aan bijkomende kosten (dit is ook weer 25% van de bouwkosten). De residuele waarde is in dit geval € 100.000,- . Figuur 2.7 laat zien welk effect wijzigingen van de v.o.n.-prijs van een huis zouden hebben op de residuele waarde. Gekozen is hierbij voor wel erg extreme prijswijzigingen om een duidelijk beeld te geven wat voor een consequenties dit heeft. €300.000 €250.000 €200.000
€200.000
€100.000
€100.000
© Legenda beide figuren: Figuur 2.6
Residuele waarde
Wijziging in bouwkosten bij een gelijke woning
Bouwkosten Figuur 2.7
8
© ©Bijkomende © kosten Wijziging in v.o.n.-prijs bij een gelijke woning
Tabel 2.5
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect winst- en risicoverdeling
Huidig gehanteerde grondquote Gemeente De gemeente loopt geen financieel risico. De grondopbrengsten zijn een vast percentage (de quote) van de v.o.n.-prijs van de woningen. Marktpartijen Het financiële risico ligt geheel bij de ontwikkelaar. In een gespannen woningmarkt kan de ontwikkelaar bij de huidig gehanteerde grondquote extreme winsten maken.
Residueel bepaalde grondquote Gemeente Het financiële risico wordt voor de gemeente groter. De grondprijzen variëren zeer met de economische schommelingen. In gunstige economische tijden zal de gemeente meer inkomsten krijgen en bij een slechte economische situatie zullen er minder inkomsten zijn. Marktpartijen Voor de ontwikkelaar betekent het hanteren van deze methode dat hij welliswaar een zekere maar geen extreme winsten meer kan maken in een gespannen woningmarkt, zoals bij de huidig gehanteerde grondquote het geval is.
Residuele grondwaarde Gemeente Het financiële risico wordt voor de gemeente groter. De grondprijzen variëren zeer met de economische schommelingen. In gunstige economische tijden zal de gemeente naar verwachting meer inkomsten krijgen en bij een slechte economische situatie zullen er minder inkomsten zijn. Marktpartijen Voor de ontwikkelaar betekent het hanteren van deze methode dat hij welliswaar een zekere maar geen extreme winsten meer kan maken in een gespannen woningmarkt, zoals bij de huidig gehanteerde grondquote het geval is.
Onderhandeling Het hanteren van de residuele waardemethodiek kan een positief effect hebben op de onderhandelingen over de grondprijs. Doordat de gemeente gesteld staat voor een transparante en goed onderbouwde grondprijsbepaling wordt "de bewijslast als het ware omgedraaid": terwijl de ontwikkelaar zich voorheen met voor de gemeente onbekende berekeningen kon zwaaien zal de ontwikkelaar in het vervolg moeten aantonen waarom de grondprijs die de gemeente berekent volgens hem niet juist is. Bovendien kan de gemeente op eenvoudige wijze vooraf de bandbreedte van de onderhandelingsruimte bepalen, zodat een ieder van de gemeente weet wat de uiterste prijzen zijn. Op deze manier kan er vanuit de gemeente op eenduidige wijze het onderhandelingstraject worden ingegaan. Wel blijkt in de praktijk dat het hanteren van de residuele grondwaarde ook veel discussie oproept. Voorkomen moet worden dat er langdurende discussies gaan ontstaan over het te hanteren winstpercentage van de ontwikkelaar c.q. de bijkomende kosten.
Tabel 2.6
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect onderhandeling
Huidig gehanteerde grondquote Negatief: Theoretisch gezien zou rond deze methode met het opleggen van een percentage in principe weinig discussie kunnen ontstaan. Maar dit levert in de praktijk toch ook de nodige discussie op. In veel gevallen wordt dan uiteindelijk alsnog de residuele grondwaardemethode gehanteerd. -B-
Residueel bepaalde grondquote Positief: + Veel discussie te verwachten bij onderhandelingen (deze zullen zich met name richten op de bijkomende kosten). De onderhandelingspositie die de gemeente hierbij inneemt hangt o.a. af van de aanwezige (zelf opgebouwde of ingehuurde) kennis.
Residuele grondwaarde Positief: + Veel discussie te verwachten bij onderhandelingen (deze zullen zich met name richten op de bijkomende kosten). De onderhandelingspositie die de gemeente hierbij inneemt hangt o.a. af van de aanwezige (opgebouwde of ingehuurde) kennis.
Financiële consequenties Dordrecht
Gezien het bovenstaande is duidelijk dat het overstappen op de residuele grondwaarde, met name voorcalculatorisch, flinke financiële consequenties kan hebben voor projecten. Prognose 2003 Het moge duidelijk zijn dat slechts voor de projecten waar nog geen afspraken zijn gemaakt over de grondopbrengsten met de marktpartijen, dit consequenties heeft voor de vermogenspositie van het Grondbedrijf. Voor vrijwel alle projecten zijn de onderhandelingen over de grondprijs achter de rug of zijn er in de prognose nog geen grondopbrengsten opgenomen. Uit de lopende projecten blijkt tevens dat bij diverse projecten er een andere werkwijze dan de grondquote wordt gehanteerd: bijvoorbeeld middels een bieding of prijsvraag. Uit de Prognose Grondbedrijf 2003 blijkt dat dit slechts geldt voor een enkel kleinschalig project. Tevens dient te worden opgemerkt dat de prognose alleen de projecten bevat waarvoor er reeds een grondexploitatie is vastgesteld. Wanneer nu besloten wordt over te gaan op de residuele grondwaardemethodiek heeft dat uiteraard ook consequenties voor de overige toekomstige projecten die nog niet in de prognose zijn opgenomen (zoals o.a. De Stadswerven, Spoorzone, Blekersdijk etc.). Enkele voorbeelden Voor enkele woningtypen uit lopende Dordtse projecten (o.a. De Hoven, Zuidhoven, Zeehavenbuurt-oost etc.) is vergeleken wat het 'theoretische'3 verschil in grondopbrengsten op basis van de grondquote en residuele waarde zou zijn. Deze zijn in de volgende tabel opgenomen. 3
In de praktijk blijkt de daadwerkelijke betaalde grondprijs, als gevolg van onderhandelingen, dikwijls af te wijken van de grondprijs die op basis van de Grondprijzenbrief geldt. 10
Tabel 2.4 Vergelijking grondquote en residuele grondwaarde bij enkele projecten in Dordrecht (alle bedragen * €1.000,-) Type woningen ApparVrijstaan 2"1 kap EensApparVrijstaand tement d op op 450 op gezinstement 750m2 300m2 woning m2 Aantal v. o. n. -prijs excl.BTW Bouwkosten excl.BTW + 25% bijkomende kosten Grondprijs op basis van grondquote Grondprijs op basis van residuele waarde Verschil residuele waarde t.o.v. grondquote
30 420
116 378
102 252
106 71
108 154
20 142
230
197
140
91
161
119
175
157
105
16
51
44
190
180
112
-20
-8
-23
450
2668 (23*116) positief
714
3816
(7*102) positief
(36*106) negatief
9086 (59*154) negatief
(67*20) negatief
(15*30) positief
1340
Bovenstaande tabel laat (slechts) voor de gekozen voorbeelden zien dat, afhankelijk van de gehanteerde methodiek, de grondopbrengsten behoorlijk kunnen variëren. Hierbij dient uiteraard wel weer worden opgemerkt dat de grondprijs die berekend is op basis van de grondquote een sterk theoretisch karakter heeft. In de praktijk blijken de definitief gehanteerde grondprijzen dikwijls sterk af te wijken van de grondprijzen die op basis van de grondquote zijn gebaseerd. Tabel 2.5
Vergelijking verschillende grondprijsmethoden voor het aspect financiële consequenties
Huidig gehanteerde grondquote Negatief: Theoretisch levert dit een 'zekere'grondprijs op, maar in de praktijk blijkt de feitelijke grondprijs erg van deze quote af te wijken. 2.5
Residueel bepaalde grondquote Positief: + De grondprijzen variëren zeer met de economische schommelingen.
Residuele grondwaarde Positief: + De grondprijzen variëren zeer met de economische schommelingen.
Gebruik methodieken in andere gemeenten
De concept-resultaten van het onderzoek dat Rigo Research en Advies BV verricht laten zien dat de keuze voor een grondprijsmethodiek bij gemeenten erg uiteen loopt. Het niveau waarop de grondprijzen worden bepaald verschilt per gemeente. Met uitzondering van één gemeente worden de residuele grondprijzen berekend per woningtype. Het aantal woningtypen kan sterk verschillen per gemeente. Dit
11
aantal loopt uiteen van 5 tot 30 typen. Deze verschillen worden veroorzaakt door de omvang van de woningbouwprojecten. Bij grote projecten is er sprake van een groter aantal typen, bij kleinere (deel)projecten is er sprake van 5 tot 10 typen. Daarnaast vindt er een differentiatie plaats naar locatie. Locaties gelegen binnen een populairder gebied kunnen als geheel een hogere grondprijs krijgen. In de uitgezonderde gemeente wordt de residuele waarde bepaald op projectniveau. Een andere gemeente geeft aan de grondprijzen, indien nodig, residueel per individuele woning te berekenen. Figuur. 2.8 Toepassing grondprijsmethoden andere gemeenten4 Gemeenten/ methode Residueel Grondquote Residuele Grond-quote Amsterdam X Rotterdam X Utrecht X Den Haag X X Apeldoorn X Tilburg X Eindhoven X Almere X Den Bosch X Breda X Amstelveen X Almelo X Heemskerk X Woerden X X Zutphen X HendrikldoAmbacht X Pijnacker-Nootdorp X
2.6
Voorstel over te gaan op de residuele grondwaardemethodiek
Puur theoretisch heeft het overgaan van de grondquote op de residuele waarde methodiek voor bepaalde woningtypen een gunstig financieel effect en voor andere woningtypen een ongunstig financieel effect. In de praktijk wordt bij projecten waarbij de grondquote voor de ontwikkelaars ongunstig is al vaak de residuele waardemethode gebruikt: O Voor deze projecten zal het overstappen op de residuele waarde in de praktijk geen effect hebben. <=> Voor de projecten waarvoor de quote voor de ontwikkelaar wel gunstig uitpakt loopt de gemeente momenteel opbrengsten mis. Naast bovenstaande effect heeft het overgaan van de grondquote op de residuele grondwaardemethodiek het voordeel dat de gemeente sterker in de onderhandelingen staat. De gemeente kan vooraf voor zichzelf heel duidelijk de onderhandelingsruimte bepalen. Ook levert deze overstap tijdens de onderhandelingen het voordeel dat in plaats van de marktpartij de gemeente nu een berekening overhandigt. De marktpartij zal dan met goede argumenten moeten komen om tot een andere grondprijs te komen.
4
Deze figuur is ontleend aan het conceptrapport 'Monitoring uitvoering Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid', opgesteld door Rigo Research en Advies BV in 2003.
12
>- Voorstel 1: Ja) Aangezien de residuele grondwaardemethodiek op dit moment het meest recht doet aan de werkelijke economische waarde van de grond en dit niet, zoals bij de grondquote, voor projectontwikkelaars belemmerend werkt bij het bevorderen van kwaliteit en woningdifferentiatie wordt voorgesteld per J-1-2004 over te stappen op de residuele grondwaardemethodiek. 1b) Deze overstap naar de residuele benadering moet niet gemaakt worden bij: vrije kavels (immers vooraf geen woningtype bekend), de sociale koop- en huur (vanwege afspraak met corporaties dat zij verliezen zullen opvangen en vanwege gemaakte regionale afspraken).
13
3.
Uitwerking hanteren residuele grondwaarde
3.1
Werkwijze residuele grondwaardemethodiek?
In het voorgaande is voorgesteld in de toekomst de residuele grondwaarde te hanteren. Hoe dit in de praktijk nader kan worden ingevuld wordt in het onderstaande aangegeven. Residueel bepaalde grondquote Rol hiervan voor prognose Ten behoeve van de prognose is het van belang dat al in de projectfasen voorafgaand aan de realisatiefase een inschatting gemaakt kan worden van de opbrengst vanuit de grondprijzen in een bepaald project. Een residuele waarde is op dat moment nog niet vast te stellen omdat de uiteindelijk te hanteren v.o.n.prijzen in dit stadium nog niet bekend zijn. Om reeds in deze fasen van een project een inschatting van de grondopbrengsten te kunnen maken kan het opstellen van genormeerde grondprijstabellen hiervoor een hulpmiddel bieden. Deze norm wordt uitgedrukt in een percentage van de v.o.n.-prijs. Rol hiervan voor onderhandelingen De grondprijstabellen kunnen een belangrijke rol spelen tijdens de onderhandelingen: •!• planoptimalisatie Bij de invulling van het plan kan de vinger aan de pols worden gehouden wat betreft optimale grondopbrengsten. Bij te grote afwijkingen van de tabellen kan wellicht tot aanpassing van het plan worden overgegaan. •J» beoordeling plannen van derden Ook de plannen van derden kunnen middels de genormeerde grondprijstabellen getoetst worden. »J» deelneming aan planontwikkeling Bij de uitnodiging tot deelneming aan planontwikkeling worden de genormeerde grondprijzen als richtinggevend meegegeven. Doorberekening projecten Zodra bekend is of overeenstemming is bereikt over de feitelijke invulling van het programma naar type woning met bijbehorende kwaliteit en de v.o.n.-prijs wordt het plan op basis van de residuele grondwaardemethodiek doorberekend. Dit gebeurt op het niveau van woningtypen. >• Voorstel 2: 2a) Het opstellen van genormeerde grondprijstabellen om in de projectfasen voorafgaand aan de realisatiefase een (voorlopige en globale) inschatting te kunnen maken van de grondopbrengsten van een project. 2b) De definitieve grondprijzen worden gebaseerd op de residuele grondwaardemethodiek.
14
3.2
Op basis waarvan worden de grondprijzen bepaald ?
Hoe kom je aan hoogte van de bouwkosten, de bijkomende kosten en de v.o.n.-prijzen? De normering zal voor wat betreft de bouwkosten zowel gebaseerd zijn op (regionale) referentieprojecten als landelijke kengetallen (BDB-cijfers) en voor de v.o.n.-prijzen wordt gekeken naar regionale referentieprojecten. Jaarlijks worden de te hanteren bouwkosten met een passend percentage aangepast. Dit gebeurt op basis van de indexatie van het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Ten behoeve van de raming van de bouwkosten en bijkomende kosten kan een gemeente globaal kiezen uit drie oplossingen: 1) advies inwinnen van gecertificeerde bouwkostenadviseurs; 2) zelf kennis ontwikkelen op het gebied van bouwkosten; 3) zelf kennis ontwikkelen voor de meest gangbare situaties en advies inwinnen wanneer er sprake is van hiervan afwijkende objecten of situaties. De commerciële waarde bij vastgoedobjecten in de marktsector wordt bepaald door de marktwaarde of de directe opbrengstwaarde. Bij de raming van de v.o.n.prijs en de bouwsom wordt uitgegaan van een complete woning met volwaardig woningcasco en met een in de betreffende woningcategorie passend normaal niveau van inbouw en afwerking, van bijvoorbeeld badkamer en keuken. Om een grondprijs te kunnen bepalen is daarom een inschatting van de marktwaarde, ofwel v.o.n.-prijs, essentieel. De verkoopprijs wordt m.n. bepaald door de (locale) vraag- en aanbodverhoudingen. Wanneer de gemeente zelf onvoldoende kennis heeft op dit gebied kan zij advies inwinnen bij lokale/ regionale makelaars. > Voorstel 3: a) In eerste instantie te werken met externe adviseurs om de residuele waarde (o.a. voor genormeerde grondprijstabellen) op te kunnen bepalen en gaandeweg zelf deze expertise voor standaardwoningen te ontwikkelen. b) Voor het bepalen van de residuele waarde van woningen die hierop een uitzondering vormen, de specifieke gevallen, externe expertise in te huren. 3.3
Moment van vaststelling grondprijzen
Marktpartijen achten het gewenst voorafgaand aan het moment dat de v.o.n.prijzen definitief wordt vastgesteld zo veel mogelijk zekerheid te krijgen over de grondprijzen. Pas nadat de programmering en kwaliteit in de samenwerkingsovereenkomst zijn vastgelegd kan de grondprijs op hoofdlijnen worden bepaald. >• Voorstel 4: De definitieve grondprijsbepaling vindt plaats zodra enerzijds de v. o.n.-prijzen bekend zijn waarop de woningen op de markt worden gebracht (zoals deze ook worden opgenomen in de verkoopfolders) en er anderzijds een definitief ontwerp van de woningen ligt met het bijbehorende kwaliteitsniveau (om de stichtingskosten te kunnen bepalen).
15
3.4
Hoe omgaan met tussentijdse veranderingen?
In de praktijk zit er vaak een lange periode tussen het afsluiten van ontwikkelingsovereenkomst en de daadwerkelijke levering van (bouwrijpe) grond en de realisering van bouwplannen. Zeker bij grootschalige ontwikkelingen gaat het dan al snel om enkele jaren. In die periode kunnen ontwikkelingen op de markt zich voordoen die vooraf niet te voorzien waren en aanpassing aan de woningen of aan de v.o.n.-prijzen vereisen. Wel of geen structurele aanpassingen Bij structurele aanpassingen kan gedacht worden aan wijzigingspercentages in woningoppervlak of woningruimte. Structurele aanpassingen in de kwaliteit van de woning moeten een doorwerking hebben op de grondprijs. De gemeente streeft immers na de grondprijs zo goed mogelijk te laten aansluiten op de marktwaarde van de woning. Bij structurele veranderingen zal op basis van het nieuwe plan opnieuw een bepaling van de residuele grondwaarde dienen plaats te vinden. Onder niet-structurele aanpassingen worden bijvoorbeeld wijzigingen in het sanitair en toevoegen van dakkapel verstaan. Indien niet-structurele veranderingen consequenties zouden hebben voor de grondprijs dan zou dit kwaliteitsremmend kunnen werken. ^ Voorstel 5: a) Op basis van structurele veranderingen moeten grondprijzen worden aangepast. b) Niet-structurele veranderingen leiden in geen geval tot wijziging van de grondprijs. c) In de realisatieovereenkomsten van projecten opnemen wat wel of niet onder structurele aanpassingen wordt verstaan. Meer- en minderwerk Marktpartijen bieden kopers in toenemende mate de mogelijkheid zelf invloed uit te oefenen op het woningontwerp door middel van meer- en minderwerk. > Voorstel 6: Het meer- en minderwerk op verzoek van de eerste koper nooit tot aanpassing van de grondprijs te laten leiden. Ondergrens grondwaarde Het residu kan een zeer lage waarde of theoretisch gezien zelfs een negatieve waarde aannemen. De gemeente heeft de keus al dan niet een ondergrens aan de grondprijzen te stellen. Voordelen van het instellen van een ondergrens van de grondprijzen: * Er worden woningen op de markt gezet die niet markt-conform zijn. Nadelen van het instellen van een ondergrens van de grondprijzen: * Dit betekent consequent handelen. Voorgesteld wordt wel een ondergrens aan de grondprijzen te stellen. Het algemene economische principe dat elk product een waarde heeft geldt ook voor
16
grond. Indien een plan niet haalbaar is moet de gemeente immers goed bedenken of de noodzaak van de ontwikkeling wel aanwezig is en of er geen aanpassingen mogelijk zijn waardoor het plan wel haalbaar is. Zoals al eerder in deze notitie is opgemerkt kan de gemeente, indien vanuit haar volkshuisvestelijke doelstellingen wel behoefte aan dergelijke minder winstgevende of verliesgevende woningen bestaat, toch besluiten dat deze woningen moeten worden ontwikkeld. ^ Voorstel 7: Voorgesteld wordt wel een ondergrens aan de grondprijzen te stellen. De gemeente kan echter wel besluiten af te wijken van deze minimale grondwaarde wanneer zij dat vanuit gemeentelijke doelstellingen nodig acht. Tussentijdse prijsveranderingen In hoofdstuk 2 werd al aangegeven dat als gevolg van wijzigingen in de algemene marktontwikkelingen en wijziging in de algemene bouwkosten de opbrengsten of kosten in de praktijk anders uit blijken te vallen dan voorcalculatorisch in de overeenkomst zijn geraamd. Dit kan in de praktijk effecten hebben op het residu. Voorgesteld wordt de tussentijdse prijsveranderingen (bij gelijkblijvende kwaliteit) wel te verrekenen: Voordelen van het verrekenen van tussentijdse prijsveranderingen: * Sluit aan op principe dat bij gelijkblijvende kwaliteit en toegenomen opbrengsten het residu groter wordt (een verhoging van de marktprijs heeft positieve financiële gevolgen voor de gemeente). Nadelen van het verrekenen van tussentijdse prijsveranderingen: * Bij een negatieve prijsverandering heeft het voor de gemeente nadelige financiële gevolgen. >• Voorstel 8: Voorgesteld wordt tussentijdse prijsveranderingen (bij gelijkblijvende kwaliteit) wel te verrekenen.
17
4.
Voorstel
Voorgesteld wordt in te stemmen met de volgende voorstellen: 1a) Aangezien de residuele grondwaardemethodiek op dit moment het meest recht doet aan de werkelijke economische waarde van de grond en dit niet, zoals bij de grondquote, voor projectontwikkelaars belemmerend werkt bij het bevorderen van kwaliteit en woningdifferentiatie wordt voorgesteld per 1-1-2004 over te stappen op de residuele grondwaardemethodiek. 1b) Deze overstap naar de residuele benadering moet niet gemaakt worden bij: vrije kavels (immers vooraf geen woningtype bekend), de sociale koop- en huur (vanwege afspraak met corporaties dat zij verliezen zullen opvangen en vanwege gemaakte regionale afspraken). 2a) Het opstellen van genormeerde grondprijstabellen om in de projectfasen voorafgaan aan de realisatiefase een (voorlopige en globale) inschatting te kunnen maken van de grondopbrengsten van een project. 2b) De definitieve grondprijzen worden gebaseerd op de residuele grondwaardemethodiek. 3a) In eerste instantie te werken met externe adviseurs om de residuele waarde (o. a. voor genormeerde grondprijstabellen) op te kunnen bepalen en gaandeweg zelf deze expertise voor standaardwoningen te ontwikkelen. 3b) Voor het bepalen van de residuele waarde van woningen die hierop een uitzondering vormen, de specifieke gevallen, externe expertise in te huren. 4) De definitieve grondprijsbepaling vindt plaats zodra enerzijds de v.o.n.prijzen bekend zijn waarop de woningen op de markt worden gebracht (zoals deze ook worden opgenomen in de verkoopfolders) en er anderzijds een definitief ontwerp van de woningen ligt met het bijbehorende kwaliteitsniveau (om de stichtingskosten te kunnen bepalen). 5a) Op basis van structurele veranderingen moeten grondprijzen worden aangepast. 5b) Niet-structurele veranderingen leiden in geen geval tot wijziging van de grondprijs. 5c) In de realisatieovereenkomsten van projecten opnemen wat wel of niet onder structurele aanpassingen wordt verstaan. 6) Het meer- en minderwerk op verzoek van de eerste koper nooit tot aanpassing van de grondprijs te laten leiden. 7) Voorgesteld wordt wel met een minimale grondwaarde te werken. De gemeente kan echter wel besluiten af te wijken van deze minimale grondwaarde wanneer zij dat vanuit gemeentelijke doelstellingen nodig acht. 8) Voorgesteld wordt tussentijdse prijsveranderingen (bij gelijkblijvende kwaliteit) wel te verrekenen.
18
