Nota Grondprijsbeleid Gemeente Leidschendam-Voorburg

Nota Grondprijsbeleid Gemeente Leidschendam-Voorburg 2011

Afdeling Ruimtelijk Juridisch Beleid

2

Inhoudsopgave 1

INLEIDING ................................................................................................................................................4 1.1 1.2 1.3 1.4

2

DOELSTELLING NOTA GRONDPRIJSBELEID .............................................................................................4 OPBOUW NOTA GRONDPRIJSBELEID .......................................................................................................4 WIJZIGINGEN IN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID PER 2011 .......................................................................4

BELEIDSKADER ......................................................................................................................................6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3

NOTA GRONDPRIJSBELEID 2011 .............................................................................................................4

BELEID ...................................................................................................................................................6 UITGANGSPUNTEN VOOR HET GRONDPRIJSBELEID .................................................................................6 METHODEN GRONDPRIJSBEREKENINGEN ................................................................................................7

ERFPACHT .............................................................................................................................................7 OPSTALRECHT .......................................................................................................................................7 VERHUUR ..............................................................................................................................................7

WONINGBOUW ........................................................................................................................................8 3.1 MARKTONTWIKKELINGEN WONINGBOUW ..............................................................................................8 3.2 WONINGBOUWMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG ...............................................................................8 3.3 GRONDPRIJSBELEID WONINGBOUW ........................................................................................................8 3.3.1 Sociale woningbouw (sociale huur en koop) ................................................................................8 3.3.2 Grondquote woningbouw..............................................................................................................9 3.3.3 Vrije kavels .................................................................................................................................10 3.4 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID WONINGEN .......................................................................................10

4

BEDRIJVENTERREINEN .....................................................................................................................11 4.1 4.2 4.3

5

GRONDPRIJSBELEID BEDRIJVENTERREINEN ..........................................................................................12

MARKTONTWIKKELINGEN KANTOREN .................................................................................................13 KANTORENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG ..................................................................................13 GRONDPRIJSBELEID KANTOREN ...........................................................................................................14

DETAILHANDEL....................................................................................................................................15 6.1 6.2 6.3

7

BEDRIJVENTERREINENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG .................................................................11

KANTOREN .............................................................................................................................................13 5.1 5.2 5.3

6

MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJVENTERREINEN ................................................................................11

MARKTONTWIKKELINGEN DETAILHANDEL ..........................................................................................15 DETAILHANDELMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG ..........................................................................15 GRONDPRIJSBELEID DETAILHANDEL ....................................................................................................16

MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN......................................................................................17 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

ALGEMEEN ..........................................................................................................................................17 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ..................................................................17 GRONDPRIJSBELEID COMMERCIËLE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ..........................................17 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE WOON-ZORG VOORZIENINGEN ...........................................17 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN .............................................18

3

8

OVERIGE GRONDEN ............................................................................................................................19 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

9

TOELICHTING .......................................................................................................................................19 GRONDPRIJSBELEID SNIPPERGROEN .....................................................................................................19 GRONDPRIJSBELEID UITBREIDING BESTAANDE COMPLEXEN ................................................................20 GRONDPRIJSBELEID HORECA ................................................................................................................20 GRONDPRIJSBELEID OVERIGE GRONDEN

..............................................................................................20

PARKEREN..............................................................................................................................................21 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

GRONDPRIJSBELEID PARKEREN WONINGEN ..........................................................................................21 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN BEDRIJVENTERREINEN ........................................................................21 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN KANTOREN ..........................................................................................21 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN DETAILHANDEL ...................................................................................21 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN HORECA ..............................................................................................22

CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID PARKEREN .......................................................................................22

AFKORTINGEN / DEFINITIELIJST ..........................................................................................................23 BIJLAGE 1 GRONDPRIJZEN TABEL 2011 ..............................................................................................24 BIJLAGE 2 GRONDPRIJSMETHODEN ....................................................................................................25 BIJLAGE 3 GRONDPRIJZEN TABEL 2011 EENGEZINSWONINGEN ................................................26 BIJLAGE 4 GRONDPRIJZEN TABEL 2011 MEERGEZINSWONINGEN.............................................27

4

1

Inleiding

1.1 NOTA GRONDPRIJSBELEID 2011 In de Nota Grondbeleid is het grondbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg opgenomen. Hierin is aangegeven dat er een aparte Nota Grondprijsbeleid zal verschijnen. Het gemeentelijk grondprijsbeleid heeft betrekking op de te hanteren methodiek om grondprijzen te bepalen en op de grondprijzen zelf. De nota gaat in op te hanteren grondprijzen voor de verschillende functies zoals woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en horeca, maatschappelijke voorzieningen en parkeren. Om de grondprijzen marktconform te houden worden de prijzen in de Nota Grondprijsbeleid jaarlijks herzien in de vorm van een grondprijzen tabel, in bijlage 1 is de grondprijzen tabel van 2011 weergegeven. De grondprijzen in deze nota zijn richtprijzen en prijspeil 1 januari 2011. Indien er geen sprake is van een openbare biedingsproces ten behoeve van de verkoop zal de grondprijs ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun, met uitzondering van kleine stukken snippergroen, altijd getaxeerd worden. De vastgestelde marktprijs is de minimale grondprijs die overeengekomen wordt. Per 1 januari van elk jaar zal het college de grondprijs aanpassen aan de hand van de inflatiecorrectie passend bij de toebedachte functie van de grond. Indien er sprake is van een grotere wijziging dan inflatiecorrectie, dan zal door de raad de grondprijs worden gewijzigd. 1.2 DOELSTELLING NOTA GRONDPRIJSBELEID Het vaststellen van een nota grondprijsbeleid is om verschillende redenen van belang. Het vaststellen van een nota grondprijsbeleid zorgt voor uniformiteit en objectiviteit. In gelijke gevallen wordt eenzelfde grondprijs dan wel systematiek van grondprijsbepaling gehanteerd. Daarnaast geeft een nota grondprijsbeleid transparantie. Naar zowel marktpartijen, burgers als het gemeentebestuur wordt inzicht verschaft in de grondprijzen dan wel de systematiek van het bepalen van de grondprijzen. Dit zorgt voor draagvlak bij het gevoerde beleid. Ook verhoogt het de efficiency, aangezien standaardisatie van rekenmethodieken de onderhandelingsduur met marktpartijen verkort. 1.3 OPBOUW NOTA GRONDPRIJSBELEID In deze nota wordt eerst ingegaan op het gemeentelijke kader van het grondprijsbeleid. Vervolgens worden de verschillende methoden van grondprijsbepaling besproken. Grondprijzen hangen voor een groot deel af van de toekomstige functie in het bijzonder de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Daarom zal aan de hand van de onderstaande functies worden ingegaan op de te hanteren methodiek en bandbreedtes voor grondprijzen. a. Woningbouw a. Bedrijventerreinen b. Kantoren c. Detailhandel en horeca d. Maatschappelijke voorzieningen e. Overige gronden f. Parkeren 1.4 WIJZIGINGEN IN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID PER 2011 Het herzien van de nota grondprijsbeleid van mei 2007 heeft tot een aantal wijzigingen geleid. 1) Sociale woningbouw:

5 Bij de uitgifte van gronden ten behoeve van sociale woningbouw wordt er niet meer gerekend met een lage vaste grondprijs per woning, maar met een marktconforme grondprijs. Indien de grondtransacties plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden, wordt ongeoorloofde staatssteun voorkomen (zie paragraaf 2.1). 2) Woningbouw vrije sector : De grondprijzen van de woningen in de vrije sector zijn minimaal aangepast. Hierbij gaat het voornamelijk om de aanpassing van grondquote range. In de vorige nota werd een vrij ruime grondquote range gehanteerd. Dit leidde vaak tot onduidelijkheid en discussies met initiatiefnemers over de hoogte van de grondprijs. Daarom is er voor gekozen om de grondquote range te verkleinen. De aangepaste grondquotes zijn in lijn met de buurtgemeenten. 3) Kantoren en bedrijventerreinen: De minimale uitgifteprijs van kantoren en bedrijventerreinen is nagenoeg gelijk gebleven. Echter na analyse van de uitgifteprijzen bij de buurtgemeenten bleek dat de opgenomen bovengrens te laag was, deze is daarom verhoogd. 4) Detailhandel en Horeca: In de vorige nota was een brede grondprijsrange (200 -1300 €/m²) opgenomen voor de uitgifte van gronden ten behoeve van detailhandel en horeca. Echter gezien de zeer brede range, de grote differentiatie tussen locaties en het ontbreken voldoende referenties was het niet mogelijk om de range te herzien. Daarom is er nu voor gekozen om de grondprijsrange los te laten en de gronden bij uitgifte te laten taxeren. 5) Maatschappelijke doeleinden: De prijzen van maatschappelijke doeleinden zijn geïndexeerd. Daarnaast is hoofdstuk 7 uitgebreid met de grondprijzen voor commerciële maatschappelijke voorzieningen en woon- en zorgvoorzieningen. Hier werd voorheen geen onderscheid in gemaakt. 6) Overige gronden: De prijzen van snippergroen zijn geïndexeerd. 7) Erfpacht & opstalrecht: In de nieuwe nota is een paragraaf opgenomen waarin wordt toegelicht hoe de erfpachtcanon wordt bepaald. De retributie voor het opstalrecht wordt op dezelfde manier bepaald als de erfpachtcanon. 8) Grondprijzen tabel: Tot slot is in de bijlage een grondprijzen tabel toegevoegd (bijlage 1) welke jaarlijks wordt herzien, zodat de grondprijzen marktconform blijven. Per 1 januari van elk jaar zal het college de grondprijs aanpassen aan de hand van de inflatiecorrectie passend bij de toebedachte functie van de grond. Indien er sprake is van een grotere wijziging dan inflatiecorrectie, dan zal door de raad de grondprijs worden gewijzigd.

6

2

Beleidskader

2.1 BELEID In de nota grondbeleid wordt het grondbeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg beschreven. Voor het beleidskader wordt dan ook daarna verwezen. In deze paragraaf wordt wel kort het actuele punt van staatsteun uit de nota grondprijsbeleid aangehaald. Transacties van grond en gebouwen tussen gemeenten en private partijen (woningcorporaties en ontwikkelaars) komen vaak voor. Voor de uitvoering van projecten is van wezenlijk belang dat grondtransacties of verkoop van gebouwen, geschieden tegen aantoonbaar marktconforme voorwaarden om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Volgens een Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen uit 1997 kan marktconformiteit op twee manieren worden aangetoond, door middel van: 1. Het organiseren van een openbare biedingsprocedure waarbij meerdere private partijen een grondbod mogen uitbrengen, of; 2. Het uitvoeren van een onafhankelijke taxatie voordat de transactie wordt uitgevoerd. Per project en afhankelijk van de aard van het project wordt een keuze gemaakt welke methodiek zal worden toegepast. Verkoop op basis van een taxatie van een onafhankelijk deskundige Indien geen gebruik wordt gemaakt van de openbare biedprocedure moet vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. Indien een taxatierapport achteraf wordt opgesteld, is de Commissie extra kritisch. De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun wordt verleend. 2.2 UITGANGSPUNTEN VOOR HET GRONDPRIJSBELEID Hieronder worden kort de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid samengevat. 1 Grond wordt altijd tegen marktconforme prijs verkocht. Indien de grond wordt verkocht onder de marktwaarde, is er sprake van ongeoorloofde staatssteun. 2 Voor het merendeel van de functies wordt gewerkt met een grondkostenquote of vaste grondprijzen om een richtprijs te bepalen. 3 Bij de verkoop van grond zal een onafhankelijke taxateur worden gevraagd een marktconforme prijs voor de grond te bepalen of zal een openbare biedprocedure worden gevolgd, tenzij sprake is van verkoop snippergroen, kleiner dan 50 m2. 4 De gemeente streeft ernaar dat uit de uitgifteprijs van de grond de kosten van het bouw- en woonrijp maken dient te worden gedekt. 5 De met de verkoop samenhangende kosten komen voor rekening van de koper.

7 2.3 METHODEN GRONDPRIJSBEREKENINGEN In Nederland wordt een aantal methoden gehanteerd om grondprijzen te bepalen. In de praktijk wordt veelal een combinatie van methoden gehanteerd om tot grondprijsbepaling te komen. De keuze voor een methode is afhankelijk van diverse omstandigheden zoals de (beoogde) functie van de grond en de beschikbaarheid van vergelijkingstransacties. De onderstaande methoden zijn in bijlage 2 nader uitgewerkt: • Kostprijsmethode; • Comparatieve methode; • Grondquotes. In het navolgende hoofdstuk wordt per functie behandeld van welke grondprijsmethode gebruik is gemaakt en waar een combinatie van methoden gehanteerd is om tot de grondprijzen te komen. Aan de opgenomen grondprijzen dan wel grondquotes kunnen geen rechten aan worden ontleend. De opdrachtverstrekking aan de taxateur voor de grondprijsbepaling en het voeren van onderhandelingen over de grondprijs zullen door en onder verantwoordelijkheid van de afdeling Grondzaken plaatsvinden. 2.4

ERFPACHT

Indien grond in erfpacht wordt uitgegeven zal de erfpachtcanon afgestemd worden op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De grondwaarde wordt bepaald door op basis van de grondprijzen in deze nota of door middel van een taxatie van de grond. De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage wordt bepaald door het gemiddelde van de 10-jaars staatslening en 10-jaars hypotheekrente plus een opslagpercentage van 1.5 % voor beheers- en administratiekosten. Het percentage dat hieruit voortvloeit is nooit lager dan de gemeentelijke omslagrente. In tabel 2.1 zijn de rente percentages per 19 oktober 2010 weergegeven. Tabel 2.1 Rentestanden per 19 oktober 2010

10-jaars staatslening

2,5 %

10-jaars hypotheekrente

4,9 %

Gemiddelde rente (rekenrente)

3,7 %

Bron: www.homefinance.nl

Voor 2011 komt het canonpercentage uit op 3,7% + 1,5 % is 5,2 %. De vastgestelde canon wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de CPI index (alle huishoudens). De erfpachtcanon in een erfpachtcontract wordt elke 5 jaar herzien en opnieuw vastgesteld. 2.5

OPSTALRECHT

De retributie voor het opstalrecht wordt op dezelfde manier bepaald als de erfpachtcanon. Voor de berekeningsmethodiek wordt verwezen naar de voorgaande paragraaf. 2.6

VERHUUR

De verhuur van grond en gebouwen vindt plaats door en onder verantwoordelijkheid van de afdeling Accommodaties. Voor verhuur geldt een specifiek afzonderlijk beleid

8

3

Woningbouw

3.1 MARKTONTWIKKELINGEN WONINGBOUW De vraag naar woningen wordt door een aantal factoren beïnvloed. Een belangrijke factor is het aantal huishoudens in verhouding tot de woningvoorraad. Ook van belang zijn koopkrachtontwikkelingen, economische vooruitzichten, huurprijzen, de politiek, de hypotheekrente en diverse ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Na jaren van stijgende huizenprijzen is er afgelopen jaren sprake geweest van van een daling van de huizenprijzen. De oorzaak hiervan is de krediet crisis. De laatste berichten van CBS geven weer dat de daling zich niet doorzet en de woningprijzen zich over het algemeen stabiliseren en zelfs in sommige steden weer iets stijgen ten opzichte van vorig jaar. (www.cbs.nl - augustus 2010). Blijkens informatie van het kadaster zijn de woningprijzen in de provincie Zuid-Holland gelegen op het niveau van eind 2006. (www.woningmarktcijfers.nl – augustus 2010). In een scenario met ongewijzigd overheidsbeleid is het aannemelijk dat de woningprijzen in de eerste helft van 2011 weer voorzichtig stijgen’ aldus het Economisch Bureau van ING (augustus 2010) 3.2 WONINGBOUWMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG Gemeente Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke woongemeente. Door de goede ontsluiting, vooral met OV, liggen economische centra als Den Haag, Rotterdam en Schiphol op relatief korte afstand. Binnen een redelijke reistijd ligt zowel per auto als OV een regionale arbeidsmarkt met een potentieel van meer dan 600.000 arbeidsplaatsen. (Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”) De druk op de woningmarkt blijft in Haaglanden hoog. De woningbehoefte ontwikkelt zich sneller dan voorzien. Om dit woningtekort terug te brengen is een productie gepland van ruim 6.000 woningen per jaar, waardoor er in zijn algemeenheid meer keus ontstaat. De huidige situatie op de woningmarkt leidt echter tot stagnatie en fasering van nieuwbouwplannen. Medio 2007 zette de prijsdaling van nieuw gebouwde en bestaande woningen in. De gemiddelde prijs van woningen daalde mee. In 2009 zet deze daling van de prijs door. Ook de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in Leidschendam-Voorburg is in 2009 gedaald met 5% (in Haaglanden 7%). (Woningmarktmonitor Haaglanden 2009). In Leidschendam-Voorburg zijn er in het tweede kwartaal van 2010 11% meer huizen verkocht dan in het tweede kwartaal van 2009. Ook de gemiddelde looptijd van een woning is gunstiger dan in bijvoorbeeld de omliggende gemeenten. In Leidschendam-Voorburg staat een woning gemiddeld 93 dagen te koop terwijl dit in bijvoorbeeld Rijswijk 128 dagen is (Voorburgse Courant 15 juli 2010).

3.3 GRONDPRIJSBELEID WONINGBOUW 3.3.1 Sociale woningbouw (sociale huur en koop) Voor sociale huisvesting was voorheen sprake van een vaste lage grondprijs per type woning. De sociale huisvesting werd door middel van een lagere grondprijs gesubsidieerd. Deze grondprijs lag een stuk lager dan de marktconforme prijs voor de grond. Om vermoeden van ongeoorloofde staatssteun te voorkomen dient de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs te verkopen. Met de marktconforme prijs wordt de waarde van de woning bedoeld bij “vrij van huur en gebruik”.

9 3.3.2 Grondquote woningbouw Het vertrekpunt bij de bepaling van de grondprijs voor woningen zijn grondquotes. Deze zijn bepaald door de gehanteerde grondquotes in de omgeving te analyseren (comparatieve methode). Aan de hand van een grondquote kan op een snelle en eenvoudige wijze de grondprijs worden bepaald. Impliciet vindt altijd een vergelijking plaats met de grondprijsbepaling op basis van de kostprijsmethode (bijlage 2). De kostprijs is de prijs die de grond minimaal moet opbrengen om tot een sluitende grondexploitatie te leiden. Indien de grondexploitatie met behulp van de grondprijzen zoals bepaald via de grondquotemethode verliesgevend blijkt te zijn, betekent dit in feite dat de grond onder de kostprijs wordt aangeboden (maar wel marktconform). Er zal dan gezocht worden naar planoptimalisaties om toch een sluitende grondexploitatie te waarborgen. De sociale sector valt over het algemeen onder de categorie goedkope koop. In bijlage 3 en 4 is een tabel opgenomen die grondprijs per type woning en VON-prijs weergeeft. In de tabel 3.1 hieronder is hiervan de samenvatting weergegeven. Tabel 3.1 Grondquotes Categorie Goedkope koop

Type

VON prijzen incl BTW *

Grondquotes (indicatie) **

meergezinswoningen

< 185.000

eengezinswoningen

< 185.000

20% 25%

Middeldure koop

meergezinswoningen

185.000 – 248.000

20% - 24%

eengezinswoningen

185.000 – 272.000

25% - 30%

Dure koop

meergezinswoningen

248.000 – 495.500

24% - 30%

eengezinswoningen

272.000 – 495.500

30% - 36%

Extra dure koop

495.500 – 850.500

36%+

Top koop

> 850.500

39%+

* Koopprijsgrenzen Stadsgewest Haaglanden 2010 ** Uitgangspunt van de berekening is levering van bouwrijpe grond.

Bij de berekening van de grondprijs op basis van een grondquote moet rekening worden gehouden met het feit dat de v.o.n. prijzen inclusief BTW zijn. De grondprijs wordt dan als volgt bepaald: De v.o.n. prijs wordt verminderd met BTW. Over deze prijs exclusief BTW wordt de grondquote genomen. De grondprijzen zijn voor bouwrijpe grond. Het bouwrijp maken wordt door gemeente verzorgd. Hierover kunnen ook andere afspraken gemaakt worden. Onderstaande figuur presenteert de te hanteren grondquotes in grafiekvorm.

10 Figuur 3.1 Grafiek grondquotes

5 .0 1 5 00 5 .0 18 0 0 5 € .0 21 00 5 € .0 24 00 5 € .0 27 00 5 € .0 30 00 5 € .0 33 0 0 5 € .0 36 00 5 € .0 39 0 0 5 € .0 42 00 5 € .0 45 00 5 € .0 48 00 5 € .0 5 1 00 5 € .0 54 0 0 5 € .0 57 00 5 € .0 60 00 5 € .0 63 00 5 € .0 66 00 5 € .0 69 0 0 5 € .0 72 00 5 € .0 75 0 0 5 € .0 78 00 5 € .0 81 0 0 5 € .0 84 00 5 € .0 87 00 5 € .0 90 00 5 € .0 9 3 00 5 € .0 96 0 0 5 € .0 9 00 € 95 1 . .0 0 0 € 25 0 1 .0 .0 0 € 55 0 1 .0 .0 0 € 85 0 1 .0 .1 0 € 15 0 1 .0 .1 0 € 45 0 1 .0 .1 0 € 75 0 1 .0 .2 00 € 05 1 . .0 2 0 € 35 0 1 .0 .2 0 € 65 0 1 .0 .2 0 € 95 0 1 .0 .3 0 € 25 0 1 .0 .3 00 € 55 1 . .0 3 0 € 85 0 1 .0 .4 0 € 15 0 1 .0 4 0

43 ,0 % 42 ,0 % 41 ,0 % 40 ,0 % 39 ,0 % 38 ,0 % 37 ,0 % 36 ,0 % 35 ,0 % 34 ,0 % 33 ,0 % 32 ,0 % 31 ,0 % 30 ,0 % 29 ,0 % 28 ,0 % 27 ,0 % 26 ,0 % 25 ,0 % 24 ,0 % 23 ,0 % 22 ,0 % 21 ,0 % 20 ,0 % 19 ,0 % 18 ,0 % 17 ,0 % 16 ,0 % 15 ,0 % 14 ,0 %

€

€

€

12

Percentage

E e n ge z ins w o n in g en & M e er g e z in s w o n ing e n 2 0 1 1

V .O .N P rijz en inc lus ief B TW

G ro n d qu o te een g ez in sw on in ge n

G ron d q u o te m eerg ez in sw on in ge n

3.3.3 Vrije kavels Voor de grondprijs van vrije kavels wordt een vaste m² prijs bepaald door middel van de comparatieve methode. In alle gevallen zal dit maatwerk zijn. De kwaliteit van de omgeving, de ligging en het oppervlak van het perceel zijn bepalend voor de uiteindelijke waarde. Er wordt gerekend met een ondergrens en de uiteindelijke prijs zal worden bepaald door middel van een taxatie of bij meerdere gegadigen per opbod (uitgaande van een vastgestelde ondergrens). Bij de ondergrenzen is wel een verdeling te maken in buitenstedelijk en binnenstedelijk gebied. Tabel 3.2 Ondergrenzen m²-prijs vrije kavels op basis van bouwrijpe grond €/m² exclusief BTW Buitenstedelijk

425

Binnenstedelijk

500

3.4 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID WONINGEN Onderstaande tabel presenteert de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid voor woningbouw. Tabel 3.3 Uitgangspunten grondprijsbeleid woningbouw 2011 Segment

Type

VON prijzen incl BTW

Sector Goedkope koop Middeldure koop Dure koop

Grondprijsbepaling quotes

meergezinswoningen

< 185.000

20%

Eengezinswoningen

< 185.000

25%

meergezinswoningen

185.000 – 248.000

20% - 24%

Eengezinswoningen

185.000 – 272.000

25% - 30%

meergezinswoningen

248.000 – 495.500

24% - 30%

Eengezinswoningen

272.000 – 495.500

30% - 36%

Extra dure koop Top koop Vrije kavels

495.500 – 850.500

36%+

> 850.500

39%+ Ad hoc comparatief bepalen

Buitenstedelijk

Minimaal € 425/m²

Binnenstedelijk

Minimaal € 500/m²

11

4 Bedrijventerreinen 4.1 MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJVENTERREINEN Medio 2010 ligt het aanbodniveau bedrijfsruimten in Nederland op 9,4 miljoen m² en is daarmee ruim 7% hoger dan ultimo 2009. De opname in de eerste helft van het jaar blijft met 900.000 m² achter bij de eerste helft van vorig jaar (950.000 m²) (bron: DTZ Zadelhoff - Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt | medio 2010). Bedrijfsruimte is één van de commerciële bestemmingen, evenals winkels en kantoren. De prijs die een bedrijf voor de grond kan opbrengen wordt bepaald door de verdiencapaciteit van het bedrijf. In de vestigingsplaatskeuze van deze functies speelt de grondprijs een rol, maar veelal niet de belangrijkste. Net als bij woningbouw, is het bij bedrijventerreinen van belang om te kijken naar wat er in de markt gebeurt. Vergelijkingsprijzen om te bepalen wat een marktconforme prijs is en marktscans geven een beeld van de positie van de gemeente en een indicatie van de bandbreedtes waarbinnen de grondprijzen zich moeten bewegen. 4.2 BEDRIJVENTERREINENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG De gemeente Leidschendam-Voorburg is voornamelijk een woongemeente. Op het gebied van uitgifte van bedrijfsgrond zijn in de nabije toekomst geen ontwikkelingen te verwachten. Na 1999 is er, behoudens Forepark (gemeente Den Haag), in de gemeente Leidschendam-Voorburg geen grond op bedrijventerreinen uitgegeven. De gemeente leidschendam- Voorburg beschikt in totaal over een achttal bedrijventerreinen met een totale omvang van circa 16 hectare netto. Het leegstandspercentage op de ze terrein is slechts 2,5%. (Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”). In de onderstaande figuur 4.1 zijn de bedrijventerreinen in Leidschendam-Voorburg met geel aangegeven. Figuur 4.1 Bedrijventerreinen in de gemeente Leidschendam-Voorburg

Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”

12 4.3 GRONDPRIJSBELEID BEDRIJVENTERREINEN Uit de voorgaande paragraaf blijkt dat er momenteel geen uitgeefbare bedrijfsgronden zijn binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg en dat deze waarschijnlijk niet op grote schaal zullen komen. Ten aanzien van de huidige bedrijventerreinen binnen de gemeente is er geen direct verschil waarneembaar tussen de fysiek en omgevingskenmerken van de locaties. In het algemeen geldt dat Leidschendam-Voorburg goed ontsloten is via de weg en openbaar vervoer. Van echte zichtlocaties langs wegen is echter geen sprake. Indien dit in voorkomende gevallen wel aan de orde is, zal hiervoor een aparte grondprijs worden berekend. Voor bedrijventerreinen is het zeer lastig om op voorhand een grondprijs te bepalen. Onder andere zijn de bouwkosten van bedrijven zeer lastig in te schatten en hangen onder meer sterk samen met het type bedrijvigheid dat gerealiseerd gaat worden, de ligging van de kavel, etc. Om die reden is gebruik gemaakt van de comparatieve methode voor het bepalen van de grondprijzen range. Deze grondprijzen range geeft alleen een richtprijs aan, de werkelijke grondprijs wordt bepaald door middel van taxatie. Voor 2011 wordt voor bedrijventerreinen een grondprijzen range vastgesteld van € 155,- tot € 450,- per m2 BVO exclusief BTW. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zullen dus ad hoc per geval worden vastgesteld. Over het algemeen wordt afgerekend per m² Bruto Vloer Oppervlak (BVO). Indien de FSI (Floor Space Index)1 echter kleiner is dan 1 wordt afgerekend per m² grondoppervlak. Tabel 4.2 Grondprijzen bedrijventerreinen op basis van bouwrijpe grond €/m² BVO exclusief BTW Range grondprijzen

155 - 450

1 Floor Space Index. De verhouding tussen de terreinmaat en het aantal m² dat erop gebouwd wordt. Bij een FSI groter dan 1 wordt meer m² gebouwd dan het terrein groot is. De FSI is dus een indicatie voor de bebouwingsintensiteit van de kavel.

13

5 Kantoren 5.1 MARKTONTWIKKELINGEN KANTOREN in 2009 was in Nederland het totale aanbod van kantorenruimte circa 6.2 miljoen vierkante meter en hiermee 12 % hoger dan het jaar ervoor. De stijging van dit aanbod werd voornamelijk veroorzaakt door de flinke daling in de opname. Van het aanbod staat 6,2 miljoen m² fysiek leeg en dat is 13,3 % van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland. In 2009 werd met 1,1 miljoen vierkante meter 35% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2008. Structurele leegstand is een groeiend probleem. (bron: DTZ Zadelhoff - Het aanbod veroudert - Maart 2010) 5.2 KANTORENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG De vastgoedmarkt van de gemeente Leidschendam-Voorburg wordt niet gekenmerkt door grootschalige kantorenlocaties. De meeste kantoren bevinden zich op de gemengde terreinen, die ook gekenmerkt kunnen worden als gemengde bedrijventerreinen. In Leidschendam zijn dit de terreinen Klein-Plaspoelpolder, Overgoo, Vlietweg en De Star. In Voorburg zijn dit de terreinen Utrechtsebaan, Westeinde, ´t Loo en Essesteyn. Het is niet de wens van de gemeente om grootschalige kantoorlocaties te realiseren. Een eventuele mogelijkheid is dat deels op de parkeerterreinen bij winkelcentrum Leidsenhage kantoren zouden kunnen worden ontwikkeld . Voor de locatie Overgoo heeft een aantal kantooreigenaren ter plaatse initiatieven in ontwikkeling voor de bouw van kantoren. In de figuur 5.1 zijn de kantoorlocaties in Leidschendam-Voorburg in rood aangegeven. Figuur 5.1 kantoorlocaties in de gemeente Leidschendam-Voorburg

Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”

14 De totale voorraad aan kantoorruimte in de gemeente Leidschedam-Voorburg is circa 416.000 m² VVO. (Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”) De kantorenmarkt van Leidschendam-Voorburg kenmerkt zich echter wel door een aanzienlijke leegstand. Het leegstandspercentage in 2010 is 21,8% van het beschikbare oppervlakte aan kantoorruimte (bron NVM business – structurele leegstand van kantoren). De leegstandpercentage wordt voornamelijk veroorzaakt door het leeg staan van een aantal grote kantoorgebouwen, zoals het Total gebouw, CBS gebouw, Libanon tribunaal gebouw, Deloitte gebouw en het deels leegstaande Zurich gebouw. 5.3 GRONDPRIJSBELEID KANTOREN Ten aanzien van de grondprijzen voor kantoren zullen over het algemeen geen wezenlijke verschillen ontstaan tussen de kernen Leidschendam en Voorburg. De uiteindelijke locatie van een kantoor in het plangebied bepaalt de uiteindelijke grondprijs en hangt veelal samen met het feit of een zichtlocatie of geen zichtlocatie wordt gerealiseerd. In voorkomende gevallen waarin grond uitgegeven wordt ten behoeve van kantoren kan indicatief gerekend worden met de prijzen zoals aangegeven in tabel 5.1. Deze zijn opgesteld naar aanleiding van een regionale marktscan (comparatieve methode). De werkelijke grondprijs kantoren wordt door middel van een taxatie bepaald. Tabel 5.1 Grondprijzen kantoren op basis van bouwrijpe grond €/m² BVO exclusief BTW Range grondprijzen

225 - 500

15

6 Detailhandel 6.1 MARKTONTWIKKELINGEN DETAILHANDEL In de periode van juni 2009 tot juni 2010 zijn de winkelhuren op de zes belangrijkste hoofdwinkelstraten van Nederland gestabiliseerd. Dat geldt ook voor de overnamesommen. Dit na een correctie in de periode juni 2008 tot juni 2009. Dat blijkt uit het jaarlijkse rapport Main Streets Across the World 2010 van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W). Ondanks de zwakke gebruikersmarkt is er nog vraag van Nederlandse maar ook enkele bekende internationale retailers naar courante panden op de belangrijkste hoofdwinkelstraten. Het grote verschil vergeleken met enkele jaren geleden is echter dat de totale vraag naar winkelvastgoed op de hoofdwinkelstraten is teruggelopen. De druk op dit type vastgoed was een aantal jaren geleden nog zo groot dat nagenoeg geen winkelruimten werden aangeboden. Zodra er een kans bestond dat een unit op de markt zou kunnen komen, diende zich direct een groot aantal gegadigden aan. Deze ‘lange rijen’ zijn sinds 2009 fors geslonken. Er is nog voldoende interesse voor goede winkelunits, maar retailers zijn niet meer bereid om de recordprijzen en overnamesommen van een aantal jaar geleden te betalen. De gemene deler onder retailers blijft nog steeds de vraag naar grootschalige winkelpanden. (Bron : Vastgoedmarkt 21-09-2010

6.2 DETAILHANDELMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft een totale voorraad detailhandel van circa 91.000 m² wvo In onderstaande figuur 6.1 is de verdeling van het wvo weergegeven. Figuur 6.1 winkelaanbod in m² wvo

(Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”).

Met 170 detailhandelsvestigingen en 3.000 parkeerplaatsen is winkelcentrum Leidsenhage de belangrijkste winkelconcentratie van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Naast dit winkelcentrum, met regionaal verzorgende functie, zijn er in de kern Voorburg zo´n 80 winkels (Herenstraat en Julianabaan). Sterke branches zijn hier kleding, wonen, schoenen en lederwaren. Daarnaast zijn er nog enkele buurt centra zoals de Prinsenhof. Op dit moment wordt gewerkt aan de herontwikkeling van Leidschendam Centrum. Hier zal in totaal ongeveer 2.600 m² winkeloppervlak worden toegevoegd. Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft, in vergelijking met gemeenten in Nederland met een vergelijkbaar aantal inwoners, een relatief klein aanbod detailhandel. Dit komt vooral door de aanwezigheid van een ruim detailhandelsaanbod in grote steden rondom Leidschendam-Voorburg, zoals Den Haag. (Bron: Stec groep “Marktanalyse Leidschendam – Voorburg (oktober 2010)”).

16

6.3 GRONDPRIJSBELEID DETAILHANDEL Detailhandel is op een viertal niveaus te onderscheiden. Onderstaande tabel geeft deze niveaus inclusief voorbeelden weer: Tabel 6.1 Te onderscheiden niveaus detailhandel inclusief voorbeelden Niveau

Voorbeelden

Regionaal

Leidsenhage

Gemeentelijk centrum

Herenstraat Damcentrum

Wijkcentrum Buurtcentrum

Prinsenhof

Gezien de grote differentiatie tussen locaties en het ontbreken van voldoende referenties is het niet mogelijk om op voorhand voor de gemeente Leidschendam-Voorburg een uniforme grondprijs vast te stellen. De grondprijs voor detailhandel wordt daarom door middel van een taxatie bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en eventuele ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend.

17

7

Maatschappelijke voorzieningen

7.1 ALGEMEEN Maatschappelijke voorzieningen hebben veelal een publieke functie. Het gaat om functies die geen commerciële doelstelling hebben. Er is daarom ook sprake van een maatschappelijke grondprijs. Er dient echter per functie en geval beoordeeld te worden of het inderdaad om een maatschappelijke functie gaat die op niet-commerciële wijze wordt uitgevoerd. 7.2 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Het gaat in dit geval om niet commerciële functies. Onder de categorie (niet commerciële) maatschappelijke voorzieningen worden voorzieningen geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan: • Overheidsvoorzieningen • Onderwijsvoorzieningen • Verzorgings- en verpleegtehuizen • Gezondheidscentrum geexploitateerd door een stichting zonder winstoogmerk • Ziekenhuis • Gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet-commercieel), • Welzijnsvoorzieningen • Religieuze voorzieningen Er zal een taxatie worden verricht. Voor 2011 wordt voor deze functies een richtprijs van € 175,- per m2 exclusief BTW gehanteerd. 7.3 GRONDPRIJSBELEID COMMERCIËLE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voorbeelden van dergelijke maatschappelijke voorzieningen zijn: • Particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel) en opleidingsinstituten • (Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd • Sportscholen, commerciële sportcomplexen • Commerciële woon-zorgcomplexen • Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand een taxatie. De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Voor 2011 wordt de minimale grondprijs vastgesteld op minimaal € 175,- per m2 exclusief BTW. Afhankelijk van de taxatie zal deze prijs (mogelijk) naar boven worden bijgesteld.

7.4 GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE WOON-ZORG VOORZIENINGEN Naast bovengenoemde maatschappelijke voorzieningen is er nog een maatschappelijke voorziening welke de bijzondere aandacht en aanpak verdient. Te weten woon-zorgcomplexen, die als zelfstandige en volledig uitgeruste wooneenheden, beneden de sociale huurgrens worden verhuurd. De grondprijs voor deze zorgappartementen wordt bepaald aan de hand van de grondquote voor

18 meergezinswoningen in de goedkope sector. Daarnaast wordt de ondergrond van de geplande gezamenlijke ruimten en overige ruimten in het gebouw bepaald op basis van een taxatie. Voor 2011 wordt als richtprijs per m² b.v.o van maatschappelijke doeleinden € 175,- per m2 exclusief BTW gehanteerd. 7.5 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Onderstaande tabel presenteert de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid voor maatschappelijke voorzieningen. Tabel 7.1 Grondprijs maatschappelijke voorzieningen op basis van bouwrijpe grond * €/m² BVO exclusief BTW Grondprijs niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen Grondprijs commerciële maatschappelijke voorzieningen Grondprijs maatschappelijke woon-zorg voorzieningen 1

175/taxatie Minimaal 175/ taxatie 20 % Grondquote & 175

Indien de floor space index (de verhouding van m2 b.v.o´s en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0, zal in

beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per m² b.v.o in plaats van per m² grond.

1

19

8

Overige gronden

8.1

TOELICHTING

De gemeente kan onder voorwaarden grond verkopen die nu in gebruik is als openbaar (groen) gebied aan eigenaren die daartoe een verzoek indienen bij de gemeente. Deze percelen worden aangeduid als snippergroen en gronden voor uitbreiding van aangrenzende percelen van eigenaren. Voor beide groepen gelden de regels uit de Notitie Verkoop Snippergroen. Voor de verkoop daarvan wordt een vaste m2-prijs gehanteerd. Voordat tot verkoop van snippergroen wordt overgegaan dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. De exacte voorwaarden staan onder andere beschreven in de “Notitie verkoop snippergroen voor de gemeente Leidschendam-Voorburg”. In deze notitie is vastgelegd dat onder andere gekeken wordt naar: • De vigerende bestemming; • Verkeersveiligheid; • Bodemverontreiniging; • Het aanwezig zijn van kabels of leidingen in de grond; • Het optreden van ongewenste situaties. 8.2 GRONDPRIJSBELEID SNIPPERGROEN Voor de verkoop van snippergroen wordt een vaste prijs per m² gerekend. De genoemde grondprijzen zijn minimumprijzen waarbij onderscheid wordt gemaakt in grond met en zonder (toekomstige) bouwmogelijkheden. Indien het een uitgifte van grond betreft, die groter is dan 50 m², wordt niet uitgegaan van deze prijzen, maar vindt altijd een taxatie plaats. De andere situatie doet zich voor waarin evident is dat de waarde veel hoger ligt dan de waarde berekend volgens de minimale grondprijs snippergroen. Bij een taxatie door een makelaar zal er gekeken worden naar de waarde van de te verkopen grond en naar de waardevermeerdering van het gehele perceel (inclusief het bebouwde gedeelte). Onderstaande tabel presenteert de te hanteren grondprijzen. Tabel 8.1 Minimale grondprijzen snippergroen * Snippergroen Zonder bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² Met bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² Zonder bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m²

€/m² grond kosten koper** 175 300 op basis van taxatie

Met bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m² op basis van taxatie * Bij uitgifte van gronden kleiner dan 50 m² wordt een minimale transactie prijs van € 1.000 k.k aangehouden. ** De grondprijs is gebaseerd op basis van de grond in huidige staat. De grond wordt niet bouwrijp gemaakt / geleverd door de gemeente.

20 8.3 GRONDPRIJSBELEID UITBREIDING BESTAANDE COMPLEXEN Met enige regelmaat worden verzoeken gedaan om een perceel grond van de gemeente aan te kopen ten behoeve van uitbreiding van bestaande complexen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het uitbreiden van een appartementencomplex ter verbetering/verfraaiing van de algemene entree, portiek afsluiting, het aanbrengen van een liftinstallatie of verbetering van de toegankelijkheid voor minder valide mensen. Het gaat hierbij om relatief kleine percelen grond waar op gebouwd gaat worden. De waarde van een complex zal, afhankelijk van het soort uitbreiding in meer of mindere mate, stijgen. Ten aanzien van complexen binnen de gemeente is geen direct verschil waarneembaar tussen de kwaliteit van gebouwen. Dit houdt ook in dat geen onderscheid wordt gemaakt sociale aanbouw of commerciële aanbouw. De gemeente hanteert de prijs van snippergroen met bebouwingsmogelijkheden, mits de oppervlakte kleiner is dan 50 m². Ingeval de oppervlakte groter is dan 50 m2 zal de grond worden getaxeerd. 8.4 GRONDPRIJSBELEID HORECA Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van horeca nauwelijks plaats. Gezien het ontbreken voldoende referenties is het niet mogelijk om op voorhand voor de gemeente Leidschendam-Voorburg een uniforme grondprijs vast te stellen. De grondprijs voor horeca wordt daarom door middel van een taxatie bepaald. 8.5 GRONDPRIJSBELEID OVERIGE GRONDEN Alle overige uit te geven gronden die niet benoemd zijn in de nota grondprijsbeleid wordt de prijs bepaald door middel van een taxatie.

21

9

Parkeren

De grondprijzen zoals genoemd in deze nota zijn de prijzen alleen voor de grond. De wijze waarop de gemeente het parkeren opgelost wil zien kan gevolgen hebben voor de grondprijs. Deze kan hierdoor hoger danwel lager uitvallen. 9.1 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN WONINGEN Bij de ontwikkeling van een woningbouwplan dient te allen tijde te worden voldaan aan de door de gemeente gestelde parkeernorm (Parkeernota - kiezen voor maatwerk 2004). Het uitgangspunt dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Bij appartementen dient onderscheid te worden gemaakt in vrije sectorappartementen en sociale appartementen. Onder een appartementencomplex wordt in veel gevallen een parkeerkelder gerealiseerd. Bij vrije sectorappartementen worden deze parkeerplaatsen mee verkocht bij de verkoop van het appartement. Het blijkt dat binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg die extra opbrengsten opwegen tegen de extra bouwkosten (parkeerkelder in vergelijking met een situatie waarin parkeerplaatsen op maaiveld worden gerealiseerd) Uitgangspunt is dus dat een dergelijke parkeerkelder budgetneutraal kan worden gebouwd en niet hoeft te leiden tot een verlaging van de grondprijs. Bij sociale woningbouw is dit anders. In veel gevallen zullen bij sociale woningbouw de parkeerplaatsen niet ondergronds worden gerealiseerd. Het is voorstelbaar dat deze plaatsen niet worden mee verkocht bij de woning en daarmee worden bouwkosten gecreëerd die niet worden gecompenseerd in een hogere VON-prijs. 9.2 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN BEDRIJVENTERREINEN Ten aanzien van bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Hiervoor geldt de grondprijs per m² voor dat specifieke bedrijventerrein. Dit betekent dat aan de grond voor parkeerplaatsen een zelfde grondprijs wordt toegekend als de grond waarop het gebouw wordt gesticht. 9.3 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN KANTOREN Voor de bepaling van de grondprijs voor parkeren ten behoeve van kantoren geldt in feite hetzelfde als voor parkeren ten behoeve van bedrijven. Uitgangspunt is dus dat de grondprijs voor parkeren gelijk is aan de grondprijs waar het gebouw op komt te staan. Verhuurders van kantoren verhuren vaak ook de parkeerplaatsen bij het gebouw. 9.4 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN DETAILHANDEL Voor het parkeren ten behoeve van detailhandel wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare parkeervoorzieningen. Dit betekent dat de kosten hiervan ten laste komen van het bouw- en woonrijp maken van het betreffende gebied. Indien ten behoeve van deze voorzieningen een gebouwde parkeergarage wordt gerealiseerd betekent dit veelal een kwaliteitsverbetering voor de winkeliers. Hiermee ontstaat door de marktwerking vaak een hogere huurprijs voor die winkelvoorzieningen. Aangezien de grondprijs gekoppeld is aan dit huurniveau ontstaat als vanzelf ook een hogere grondprijs voor die winkelvoorzieningen. De parkeerplaatsen kunnen echter niet, zoals bij vrije sectorwoningbouw, worden mee verkocht. Vaak zal een dergelijke garage bij winkelvoorzieningen openbaar zijn en levert de realisatie ervan enkel kosten op. Indien de ontwikkelaar van de winkelvoorzieningen dezelfde is als van de parkeergarage kan dit gecompenseerd worden in de grondprijs die hij betaalt voor de winkelvoorzieningen (voor de

22 parkeergarage zelf wordt uiteraard al geen grondprijs gerekend, want die is openbaar en wordt dan in feite in opdracht van de gemeente gerealiseerd). Is de ontwikkelaar van de winkelvoorzieningen een ander dan die van de parkeergarage, dan kan de hogere grondprijs voor de winkelvoorzieningen (als gevolg van de hogere huurwaarde door aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid) door de gemeente worden ingezet om de realisatie van een gebouwde parkeervoorziening te bekostigen. 9.5 GRONDPRIJSBELEID PARKEREN HORECA Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van horeca nauwelijks plaats. Het grondprijsbeleid parkeren horeca is in feite dan ook gelijk aan die van de detailhandel. 9.6 CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID PARKEREN Onderstaande tabel presenteert de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid voor parkeren. Tabel 9.1 Uitgangspunten grondprijsbeleid parkeren Segment

Parkeren

Grondprijsbepaling

op eigen terrein

grondprijs d.m.v. grondquote woningbouw

Woningen •

Vrije sector

•

vrije kavels

uitgangspunt: parkeerkelder budgetneutraal te bouwen

•

sociale woningbouw

bij sociale woningbouw ad hoc oplossing voor gebouwd parkeren (parkeerkelder)

Bedrijventerrein

op eigen terrein

grondprijs voor bedrijventerrein

Kantoren

op eigen terrein

grondprijs voor kantoren

Detailhandel

in openbare

Geen grondprijs, want openbaar

parkeervoorziening Horeca

in openbare parkeervoorziening

Geen grondprijs, want openbaar

23

Afkortingen / definitielijst Bouwijpe grond

Er is sprake van bouwrijpe grond indien het betreffende terrein: • Vrij is van obstakels, zowel bovengronds als ondergronds. Bij de ondergrondse obstakels kan uitsluitend sprake zijn indien dit redelijkerwijs bij de gemeente bekend kan worden geacht . • Op het gewenste peil ligt dan wel wordt gebracht . • Minimaal aan één zijde te ontsluiten is op de openbare weg. • Voorzien is van een aansluitpunt in de directe omgeving van de kavel op het (gemeentelijk) vuilwater riool • Voorzien is van een aansluitmogelijkheid in de direct omgeven van de kavel voor de zogenoemde Nuts voorzieningen. • De kavel is op verantwoorde wijze af te water op het Gemeentelijk openwater systeem. • Een bodemkwaliteit heeft welke in overeenstemming met de wettelijke bepalingen hieromtrent . De te realiseren functie is hierbij bepalend voor de bedoelde kwaliteit . • Voldoende draagkracht heeft zodat het benodigde bouwverkeer op veilige wijze het terrein kan betreden. • Op het gewenste peil ligt dan wel wordt gebracht. Hierbij wordt rekening gehouden met de grondwater spiegel.

BVO (Bruto vloer oppervlak).

Dit is een gebruikelijke oppervlakte maatstaf voor bedrijven en kantoren, waarbij de oppervlakte wordt berekend incl. alle ruimte zoals gemeenschappelijke ruimten, liften, W C’s, trappenhuizen.

CPI (Consumenten prijs index).

De CPI geeft de prijsontwikkeling weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen voor consumptie. De CPI is een belangrijke maatstaf voor de inflatie en wordt veel gebruikt door het bedrijfsleven en de overheid.

FSI (Floor space index)

De FSI geeft het bruto vloeroppervlak ten opzichte van het grondoppervlak weer

Grondgebonden of eengezinswoningen

Niet-gestapelde woningbouw

Grondquote

De grondprijs uitgedrukt als een percentage van de V.O.N.-prijs. (excl. BTW)

Marktconforme (woning) prijs

De waarde van de woning bij “vrij van huur en gebruik”.

Meergezinswoningen

Gestapelde woningbouw

V.O.N.

Vrij op naam. Bij nieuwbouwhuizen gebruikelijk. Alle kosten voor de overdracht komen ten laste van de verkoper.

24

Bijlage 1 Grondprijzen tabel 2011 Om de grondprijzen marktconform te houden worden de prijzen in de Nota Grondprijsbeleid jaarlijks herzien in de vorm van een grondprijzen tabel, hieronder is de grondprijzen tabel van 2011 weergegeven. Sector

Type

VON prijzen incl BTW

Grondprijsbepaling

Goedkope koop

meergezinswoningen

< 185.000

eengezinswoningen

< 185.000

25%

185.000 – 248.000

20% - 24%

Quotes 20%

Middeldure koop

meergezinswoningen eengezinswoningen

185.000 – 272.000

25% - 30%

Dure koop

meergezinswoningen

248.000 – 495.500

24% - 30%

eengezinswoningen

272.000 – 495.500

30% - 36%

Extra dure koop

495.500 – 850.500

36%+

> 850.500

39%+

Top koop Vrije kavels

Ad hoc comparatief bepalen Buitenstedelijk

Minimaal € 425/m²

Binnenstedelijk

Minimaal € 500/m²

Sector

€/m² BVO exclusief BTW

Grondprijs bedrijventerreinen

155-450

Grondprijs kantoren

255-500

Grondprijs detailhandel

op basis van taxatie

Grondprijs horeca

op basis van taxatie

Grondprijs niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen Grondprijs commerciële maatschappelijke voorzieningen Grondprijs maatschappelijke woon-zorg voorzieningen

175/taxatie Minimaal 175/ taxatie 20 % grondquote & 175

Grondprijs snippergroen zonder bebouwingsmogelijkheden tot 50 m² *

175

Grondprijs snippergroen met bebouwingsmogelijkheden tot 50 m²

300

Grondprijs snippergroen zonder bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m²

op basis van taxatie

Grondprijs snippergroen met bebouwingsmogelijkheden groter dan 50 m²

op basis van taxatie

Erfpacht Grondwaarde

Volgens deze nota / taxatie

Canon percentage * Bij uitgifte van gronden kleiner dan 50 m² wordt een minimale transactie prijs van € 1.000 k.k aangehouden.

5,25%

25

Bijlage 2 Grondprijsmethoden Onderstaand volgt een omschrijving en uitleg van de verschillende grondprijsmethoden die in de praktijk worden gehanteerd. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de volgende methoden: • Kostprijsmethode; • Comparatieve methode; • Grondquotes. Kostprijsmethode De prijs van de grond wordt vastgesteld op basis van de totale grondkosten (verwerving, bouwrijpmaken, woonrijpmaken en overige plankosten). Deze kosten moeten worden gedekt door de opbrengsten van de gronduitgifte. De kostprijs is de minimumprijs die de gemeente moet ontvangen om geen verlies te maken op de grond. Deze methode komt voort uit het streven naar sluitende grondexploitaties. Door de sterk gestegen grondprijzen is deze methode naar de achtergrond verdwenen. Comparatieve methode De grondprijs wordt bepaald op basis van vergelijking met buurgemeenten en/of relevante particuliere projecten. Het gaat hier om een additionele methode die dient als borging voor een regionaal verantwoorde grondwaarde. Grondquote Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald als percentage van de vrij op naam prijs. Dit percentage wordt door middel van de comparatieve methode bepaald.

26

Top koop

Extra dure koop

Dure koop

middeldure koop

Goedkoop

Bijlage 3 Grondprijzen tabel 2011 eengezinswoningen

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

VON Prijs

VON Prijs

Quotes

incl. BTW

excl. BTW

%

125.000 155.000 175.000 185.000 195.000 205.000 215.000 225.000 235.000 245.000 255.000 265.000 275.000 285.000 295.000 305.000 315.000 325.000 335.000 345.000 355.000 365.000 375.000 385.000 395.000 405.000 415.000 425.000 435.000 445.000 455.000 465.000 475.000 485.000 495.000 505.000 515.000 525.000 535.000 545.000 555.000 565.000 575.000 585.000 595.000 605.000 615.000 625.000 635.000 645.000 655.000 665.000 675.000 685.000 695.000 705.000 715.000 725.000 735.000 745.000 755.000 765.000 775.000 785.000 795.000 805.000 815.000 825.000 835.000 845.000 855.000 955.000 1.055.000 1.155.000 1.255.000 1.355.000 1.455.000 1.555.000

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

105.042 130.252 147.059 155.462 163.866 172.269 180.672 189.076 197.479 205.882 214.286 222.689 231.092 239.496 247.899 256.303 264.706 273.109 281.513 289.916 298.319 306.723 315.126 323.529 331.933 340.336 348.739 357.143 365.546 373.950 382.353 390.756 399.160 407.563 415.966 424.370 432.773 441.176 449.580 457.983 466.387 474.790 483.193 491.597 500.000 508.403 516.807 525.210 533.613 542.017 550.420 558.824 567.227 575.630 584.034 592.437 600.840 609.244 617.647 626.050 634.454 642.857 651.261 659.664 668.067 676.471 684.874 693.277 701.681 710.084 718.487 802.521 886.555 970.588 1.054.622 1.138.655 1.222.689 1.306.723

Grondprijs per woning excl. BTW 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,9% 26,7% 27,4% 28,1% 28,7% 29,2% 29,7% 30,2% 30,7% 31,1% 31,5% 31,8% 32,2% 32,5% 32,8% 33,1% 33,3% 33,6% 33,8% 34,1% 34,3% 34,5% 34,7% 34,9% 35,1% 35,2% 35,4% 35,6% 35,7% 35,9% 36,0% 36,1% 36,3% 36,4% 36,5% 36,6% 36,7% 36,8% 36,9% 37,0% 37,1% 37,2% 37,3% 37,4% 37,5% 37,6% 37,7% 37,7% 37,8% 37,9% 38,0% 38,0% 38,1% 38,2% 38,2% 38,3% 38,4% 38,4% 38,5% 38,5% 38,6% 38,6% 38,7% 38,7% 38,8% 38,8% 39,3% 39,6% 39,9% 40,1% 40,3% 40,5% 40,7%

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

26.261 32.563 36.765 38.866 40.966 44.573 48.180 51.786 55.393 59.000 62.606 66.213 69.820 73.426 77.033 80.640 84.246 87.853 91.460 95.066 98.673 102.280 105.886 109.493 113.100 116.706 120.313 123.920 127.526 131.133 134.740 138.346 141.953 145.560 149.166 152.773 156.380 159.986 163.593 167.200 170.806 174.413 178.020 181.626 185.233 188.840 192.446 196.053 199.660 203.266 206.873 210.480 214.086 217.693 221.300 224.906 228.513 232.120 235.726 239.333 242.940 246.546 250.153 253.760 257.366 260.973 264.580 268.187 271.793 275.400 279.007 315.073 351.140 387.207 423.273 459.340 495.407 531.473

27

Top koop

Extra dure koop

Dure koop

middeldure koop

Goedkoop

Bijlage 4 Grondprijzen tabel 2011 meergezinswoningen

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

VON Prijs

VON Prijs

Quotes

incl. BTW

excl. BTW

%

125.000 155.000 175.000 185.000 195.000 205.000 215.000 225.000 235.000 245.000 255.000 265.000 275.000 285.000 295.000 305.000 315.000 325.000 335.000 345.000 355.000 365.000 375.000 385.000 395.000 405.000 415.000 425.000 435.000 445.000 455.000 465.000 475.000 485.000 495.000 505.000 515.000 525.000 535.000 545.000 555.000 565.000 575.000 585.000 595.000 605.000 615.000 625.000 635.000 645.000 655.000 665.000 675.000 685.000 695.000 705.000 715.000 725.000 735.000 745.000 755.000 765.000 775.000 785.000 795.000 805.000 815.000 825.000 835.000 845.000 855.000 955.000 1.055.000 1.155.000 1.255.000 1.355.000 1.455.000 1.555.000

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

105.042 130.252 147.059 155.462 163.866 172.269 180.672 189.076 197.479 205.882 214.286 222.689 231.092 239.496 247.899 256.303 264.706 273.109 281.513 289.916 298.319 306.723 315.126 323.529 331.933 340.336 348.739 357.143 365.546 373.950 382.353 390.756 399.160 407.563 415.966 424.370 432.773 441.176 449.580 457.983 466.387 474.790 483.193 491.597 500.000 508.403 516.807 525.210 533.613 542.017 550.420 558.824 567.227 575.630 584.034 592.437 600.840 609.244 617.647 626.050 634.454 642.857 651.261 659.664 668.067 676.471 684.874 693.277 701.681 710.084 718.487 802.521 886.555 970.588 1.054.622 1.138.655 1.222.689 1.306.723

Grondprijs per woning excl. BTW 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,8% 21,5% 22,2% 22,8% 23,3% 23,8% 24,3% 24,7% 25,1% 25,5% 25,9% 26,2% 26,5% 26,8% 27,1% 27,3% 27,6% 27,8% 28,0% 28,2% 28,4% 28,6% 28,8% 29,0% 29,2% 29,3% 29,5% 29,6% 29,7% 29,9% 30,0% 30,1% 30,2% 30,4% 30,5% 30,6% 30,7% 30,8% 30,9% 31,0% 31,0% 31,1% 31,2% 31,3% 31,4% 31,4% 31,5% 31,6% 31,7% 31,7% 31,8% 31,8% 31,9% 32,0% 32,0% 32,1% 32,1% 32,2% 32,2% 32,3% 32,3% 32,4% 32,4% 32,5% 32,5% 32,6% 33,0% 33,3% 33,5% 33,8% 33,9% 34,1% 34,2%

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

21.008 26.050 29.412 31.092 32.773 35.823 38.872 41.922 44.972 48.021 51.071 54.120 57.170 60.220 63.269 66.319 69.368 72.418 75.468 78.517 81.567 84.616 87.666 90.716 93.765 96.815 99.864 102.914 105.964 109.013 112.063 115.112 118.162 121.212 124.261 127.311 130.361 133.410 136.460 139.509 142.559 145.609 148.658 151.708 154.757 157.807 160.857 163.906 166.956 170.005 173.055 176.105 179.154 182.204 185.253 188.303 191.353 194.402 197.452 200.501 203.551 206.601 209.650 212.700 215.750 218.799 221.849 224.898 227.948 230.998 234.047 264.543 295.039 325.535 356.031 386.528 417.024 447.520

12

5. 15 000 5 € .0 18 0 0 € 5.0 21 0 0 € 5.0 24 0 0 € 5.0 27 0 0 € 5.0 30 0 0 € 5.0 33 0 0 € 5.0 36 0 0 € 5.0 39 0 0 € 5.0 42 0 0 € 5.0 45 0 0 € 5.0 48 0 0 € 5.0 51 0 0 € 5.0 54 0 0 € 5.0 57 0 0 € 5.0 60 0 0 € 5.0 63 0 0 € 5.0 66 0 0 € 5.0 69 0 0 € 5.0 72 0 0 € 5.0 75 0 0 € 5.0 78 0 0 € 5.0 81 0 0 € 5.0 84 0 0 € 5.0 87 0 0 € 5.0 90 0 0 € 5.0 93 0 0 € 5.0 96 0 0 € 5.0 9 0 € 95 0 1. .0 02 0 0 € 1. 5.0 0 0 € 55 0 1. .0 08 0 0 € 1. 5.0 1 0 € 15 0 1. .0 1 0 € 45 0 1. .0 1 0 € 75 0 1. .0 20 0 0 € 1. 5.0 2 0 € 35 0 1. .0 26 0 0 € 1. 5.0 2 0 € 95 0 1. .0 32 0 0 € 1. 5.0 3 0 € 55 0 1. .0 38 0 0 € 1. 5.0 4 0 € 15 0 1. .0 44 0 0 € 1. 5.0 4 0 € 75 0 1. .0 5 0 € 05 0 1. .0 53 0 0 5. 00 0

€ €

Percentage

Eengezinswoningen & Meergezinswoningen 2011

43,0% 42,0% 41,0% 40,0% 39,0% 38,0% 37,0% 36,0% 35,0% 34,0% 33,0% 32,0% 31,0% 30,0% 29,0% 28,0% 27,0% 26,0% 25,0% 24,0% 23,0% 22,0% 21,0% 20,0% 19,0% 18,0% 17,0% 16,0% 15,0% 14,0%

V.O.N Prijzen inclusief BTW

Grondquote eengezinswoningen Grondquote meergezinswoningen