Nota grondprijsbeleid

Nota grondprijsbeleid Gemeente Soest

Mei 2011

Projectnummer R.152350-902-01

Inhoudsopgave

1

Inleiding.............................................................................................. 4 1.1 Aanleiding nota grondprijsbeleid ................................................. 4 1.2 Doel en geldigheidsduur van de nota .......................................... 4 1.3 Landelijk beleidskader ................................................................ 5 1.4 Wet ruimtelijke ordening / grondexploitatiewet ............................ 5 1.5 Staatssteun................................................................................. 5 1.6 Leeswijzer................................................................................... 6

2

Grondprijsmethoden - algemeen ...................................................... 7 2.1 Residuele grondwaardemethode ................................................ 7 2.2 Comparatieve methode............................................................... 7 2.3 Grondquote................................................................................. 7 2.4 Kostprijsmethode ........................................................................ 8 2.5 Overige methoden ...................................................................... 8

3

Grondprijzen woningbouw ................................................................ 9 3.1 Ontwikkelingen gemeente Soest ................................................. 9 3.2 Sociale woningbouw ................................................................... 9 3.2.1 Ontwikkelingen sociale woningbouw ............................... 9 3.2.2 Beleidsuitgangspunten grondprijsmethodiek sociale woningbouw .................................................................. 10 3.3 Marktsector ............................................................................... 11 3.3.1 Ontwikkelingen vrije marktsector ................................... 11 3.3.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek vrije marktsector ................................................................... 11 3.4 Vrije kavels / Particulier opdrachtgeverschap ............................ 13

4

Grondprijzen bedrijventerreinen .................................................... 14 4.1 Bedrijventerreinen gemeente Soest .......................................... 14 4.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek bedrijventerreinen.... 14

5

Grondprijzen kantoren .................................................................... 16 5.1 Kantorenmarkt Soest ................................................................ 16 5.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek kantoren .................. 16

6

Grondprijzen winkels en horeca ..................................................... 17 6.1 Ontwikkelingen gemeente Soest ............................................... 17 6.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek winkels en horeca.... 17

7

Maatschappelijke voorzieningen .................................................... 19 7.1 Ontwikkelingen gemeente Soest ............................................... 19 7.2 Commerciële voorzieningen...................................................... 19 7.2.1 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek commerciële voorziening .................................................................... 19 7.2.2 Richtprijzen commerciële voorzieningen........................ 20

Nota Grondprijsbeleid Gemeente Soest

7.3

7.2.3 Nutsvoorzieningen ......................................................... 20 7.2.4 Richtprijzen nutsvoorzieningen ...................................... 20 Niet-commerciële voorzieningen ............................................... 20 7.3.1 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek nietcommerciële voorzieningen ........................................... 20 7.3.2 Richtprijzen niet-commerciële voorzieningen ................. 21

8

Snippergroen / reststroken ............................................................. 22 8.1 Beleid snippergroen .................................................................. 22 8.2 Grondprijzen snippergroen........................................................ 22 8.3 Verhuur van snippergroen / reststroken .................................... 23

9

Verhuur van overige grond en erfpacht ......................................... 24 9.1 Verhuur van gronden ................................................................ 24 9.2 Erfpacht .................................................................................... 24


1

Inleiding

1.1 Aanleiding nota grondprijsbeleid De gemeente Soest heeft in haar huidige nota Grondbeleid tevens het grondprijsbeleid van de gemeente opgenomen. De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit betekent dat per functie (bestemming) een aparte waardesystematiek wordt vastgesteld. Er wordt dus een relatie gelegd tussen de grond en de opstal. Het huidige grondprijsbeleid dient te worden herzien aangezien de grondwaardesystematiek die de gemeente hanteert niet langer voor alle functies geldt. Zo heeft er door de jaren heen, bijvoorbeeld voor de woningbouw in de vrije sector, een verschuiving plaatsgevonden naar de residuele grondwaardesystematiek, zie ook paragraaf 2.1. Daarnaast is het grondprijsbeleid onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met als onderdeel afdeling 6.4, de zogenaamde grondexploitatiewet, voor het exploitatieplan een instrument geworden voor het bepalen van de opbrengstpotenties van de verschillende bouwpercelen in een exploitatiegebied. De bepaling van de door de gemeente te ramen gronduitgifteopbrengst heeft een belangrijke functie in de bepaling van de omvang van de verhaalbare kosten en de kostenomslag over de particuliere grondeigenaren. De hoogte van zowel de uitgifteprijzen als de te hanteren uitgifteprijsdifferentiatie dient de gemeente deugdelijk te motiveren. De nota Grondprijsbeleid is het aangewezen beleidsdocument om het uitgifteprijsbeleid vast te stellen met daarin de uitgangspunten en de criteria voor de te hanteren uitgifteprijzen.

1.2 Doel en geldigheidsduur van de nota In deze nota worden uitgangspunten vastgesteld voor een uniforme wijze van grondprijsbepaling in de te onderscheiden marktsegmenten. Tevens biedt de nota de vereiste onderbouwing voor de uitgifteprijzen die in de exploitatieplannen gehanteerd zullen worden, zie ook paragraaf 1.4. De prijzen die in de deze nota genoemd worden, zijn richtprijzen en worden in iedere grondexploitatie en bij iedere uitgifte concreet vastgesteld op basis van het programma, de ligging, de oppervlakte en de dan geldende marktsituatie. De genoemde grondprijzen voor woningbouw, hoofdstuk 3, zijn primair bestemd voor intern gebruik en zijn indicatief voor de gemeente Soest bij door, of namens haar, te voeren onderhandelingen met derden. Het beleidskader in de nota zal eens in de 4 jaar worden herzien. De grondprijzen in deze nota hebben als prijspeildatum 1 januari 2011. De grondprijzen zullen jaarlijks worden herzien en worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.


Pagina 4 van 24

1.3 Landelijk beleidskader In de nota Grondbeleid van het Ministerie van VROM (2001) is aangegeven dat het voor gemeenten belangrijk is zich bewust te zijn hoe de gehanteerde grondprijsmethode invloed heeft op de gerealiseerde kwaliteit. Het realiseren van deze kwaliteit is dan ook een belangrijk uitgangspunt voor de keuze van de grondprijsmethode. In het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid en Woningkwaliteit (VNG, Neprom, NVB, Ministerie VROM 2001) zijn afspraken gemaakt over de door gemeenten gehanteerde methodieken voor de berekening van grondprijzen. Ook is afgesproken dat de kwaliteit van de te bouwen woningen uitgangspunt is. In het convenant is gekozen voor het gebruik van de residuele waardemethode. Bij deze methode is de grondprijs het verschil tussen de naar verwachting te realiseren vrij op naam prijs en de naar verwachting te maken bruto bouwsom. Hiermee wordt de prijs van de grond bepaald door de waarde van de woning en niet andersom.

1.4 Wet ruimtelijke ordening / grondexploitatiewet Zoals aangegeven in paragraaf 1.1, is de komst van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een van de redenen om een nota Grondprijsbeleid vast te stellen. Onder de Wro worden de kosten van het exploitatiegebied verdeeld over de bouwpercelen naar rato van de opbrengstverwachtingen van de percelen, de zogenaamde binnenplanse verevening. Een bouwperceel met een hoge opbrengstverwachting betaalt meer mee aan de kosten van het plangebied dan een perceel met een lagere opbrengstverwachting. Voor de bepaling van de opbrengsten dient te worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente het betreffende gebied in exploitatie brengt en dus moet aangeven welke uitgifteprijzen zij in rekening zou brengen. Door aan te sluiten bij het grondprijsbeleid is dit voor een ieder inzichtelijk en transparant en kan willekeur worden voorkomen.

1.5 Staatssteun Bij het grondprijsbeleid dient rekening te worden gehouden met de problematiek van staatssteun. Onder staatssteun wordt in dit verband verstaan het verkopen van grond tegen een gunstiger prijs dan de marktprijs, waardoor een onderneming wordt begunstigd ten koste van de overheid. Dit beginsel is verankerd in artikel 87 lid 1 van het EG Verdrag. Als sprake is van voorgenomen staatssteun moet dit, via het Coördinatiepunt Staatssteun van het ministerie van Binnenlandse Zaken, worden aangemeld bij de Europese Commissie. Na aanmelding bekijkt de commissie of de voorgenomen steun de mededinging vervalst, of dreigt te vervalsen, en het handelsverkeer tussen de EG-lidstaten ongunstig


Pagina 5 van 24

beïnvloedt. Het risico van het niet of niet op tijd melden van staatssteun is dat de steunmaatregel achteraf door de commissie onrechtmatig wordt geoordeeld en dat de onrechtmatig verleende steun, inclusief rente, van de begunstigde onderneming dient te worden teruggevorderd. Aan staatssteunproblematiek liggen vaak economische redenen ten grondslag, zoals het bevorderen van werkgelegenheid. Bijvoorbeeld bij bedrijventerreinen, waar via een grondprijs die lager is dan de marktprijs bedrijven kunnen worden aangetrokken. Naast staatssteun in andere vormen (bijvoorbeeld subsidies), kan staatssteun aan de orde zijn in alle gevallen waarbij de gemeente grond (met eventuele opstallen) verkoopt aan een onderneming. Het begrip onderneming wordt hierbij zeer ruim geïnterpreteerd: ‘elke eenheid die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd’. Belangrijk punt hierbij is dat winstoogmerk niet is vereist. Verder wordt het begrip economische activiteit ruim uitgelegd, namelijk als ‘het aanbieden van goederen of diensten op een bepaalde markt’. Zo kunnen dus ook gezondheidsinstellingen, stichtingen en dergelijke als onderneming worden aangemerkt. Ook als de gemeente grond uitgeeft aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningcorporatie kan er in beginsel sprake zijn van (mogelijke) staatssteun. Naast bepaalde, op grond van EG-regelingen uitgezonderde vormen van steun, is er in het algemeen bij verkoop van grond geen sprake van steun als de verkoop plaatsvindt via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt en waarbij het hoogste of enige bod geldt. Als een verkoop tot stand komt zonder dat gebruik wordt gemaakt van een dergelijke verkoopprocedure, dient die plaats te vinden tegen tenminste de marktwaarde die door één of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed is vastgesteld, op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria.

1.6 Leeswijzer In onderhavige nota Grondprijsbeleid worden in hoofdstuk 2 de verschillende methoden voor het bepalen van de grondprijzen in het kort benoemd. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de ontwikkelingen omtrent de sociale woningbouw en de vrije marktsector binnen de gemeente Soest en de grondprijsmethodiek voor deze functie toegelicht en benoemd. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ontwikkelingen en grondprijzen voor de bedrijventerreinen en in hoofdstuk 5 voor de kantoren. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de prijsvorming voor gronden voor de winkels en horeca. In hoofdstuk 7 worden grondprijzen voor de maatschappelijke voorzieningen behandeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen de commerciële en niet-commerciële voorzieningen. In hoofdstuk 8 wordt de verkoop van snippergroen in de gemeente Soest behandeld. Tenslotte wordt in hoofdstuk 9 ingegaan op verhuur van gronden en erfpacht.


Pagina 6 van 24

2

Grondprijsmethoden - algemeen Er kunnen verschillende methoden worden gebruikt om grondprijzen te bepalen. De meest gebruikte berekeningsmethoden worden in dit hoofdstuk behandeld.

2.1 Residuele grondwaardemethode Bij de residuele grondwaardemethode wordt de marktwaarde van de bouwgrond afgeleid van de marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouwen bijkomende kosten af te trekken, resteert de residuele grondwaarde. Om praktische redenen kan er voor de zogenaamde genormeerde residuele grondwaardemethode gekozen worden. Bij deze methode wordt niet per individuele uitgifte de residuele grondwaarde berekend, op basis van gehanteerde of verwachte v.o.n.-verkoopprijzen en werkelijke bouwkosten of verwachte bouwkosten, maar op basis van referentieprojecten. Deze informatie kan jaarlijks worden verwerkt in gronden bouwkostentabellen. Net zoals de REN-norm bij de comparatieve methode (zie paragraaf 2.2) voor het maatwerk zorgt, zorgen waardebepalende factoren zoals ligging, kavelvorm, bebouwingsmogelijkheden bij deze methode voor de gewenste verfijning.

2.2 Comparatieve methode Bij de comparatieve methode wordt de grondprijs gerelateerd aan de verkoopprijzen van referentieprojecten in de omgeving. Omdat de kwaliteit van locaties verschilt, wordt er differentiatie aangebracht met behulp van de zogenaamde Real Estate Norm (REN) methode, waarbij aan de hand van objectieve maatstaven zoals imago, bereikbaarheid en functionaliteit, de exacte marktwaarde kan worden bepaald.

2.3 Grondquote Met deze methode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van een percentage van de v.o.n.- (vrij-op-naam) prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de woningprijs (v.o.n.-prijs).


Pagina 7 van 24

2.4 Kostprijsmethode De kostprijsmethode is de meest oorspronkelijke berekeningsmethode voor het bepalen van de grondprijs. Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouwen woonrijpmaken en overige kosten.

2.5 Overige methoden Naast de hiervoor beschreven methoden bestaan nog de volgende berekeningsmethoden: Vaste m2 prijs Jaarlijks wordt een vaste m2 prijs vastgesteld. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Kostentabellen van de gemeente liggen hieraan ten grondslag. Lumpsum methode De grondprijs wordt voor een bepaalde locatie bepaald, waarbij nadien aan te brengen wijzigingen in het woningbouwprogramma geen invloed meer hebben op de te betalen prijs. Tender Marktpartijen worden uitgenodigd in concurrentie een bod te doen op de bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie met een programma van eisen als basis.


Pagina 8 van 24

3

Grondprijzen woningbouw

3.1 Ontwikkelingen gemeente Soest Binnen de gemeente Soest staan diverse ruimtelijke ontwikkelingen op stapel, zoals verschillende inbreidingslocaties in Soest en in- en uitbreidingslocaties die vooral in Soesterberg zullen plaatsvinden, vooral de ontwikkelingen op de Vliegbasis Soesterberg en het masterplan Soesterberg spelen hier een grote rol. Ingevolge vastgesteld beleid, de gemeentelijke Woonvisie1, is er binnen de gemeente Soest voor de kwalitatieve vraag van de ontwikkeling op de woningmarkt vooral een opgave in:  grote huur- en koopappartementen, grotendeels met sterrenkwaliteit;  dure eengezinskoopwoningen (vanaf € 350.000,=);  goedkope eengezinskoopwoningen en appartementen (tot € 200.000,=);  middeldure eengezinskoopwoningen (€ 200.000,= tot € 350.000,=, vooral ter compensatie van instroom). Het zwaartepunt voor wat betreft de bouwopgave binnen de gemeente Soest ligt in Soesterberg. Met de (her)ontwikkeling van Apollo-Noord, de vliegbasis, het dorpshart en Soesterberg-Noord wordt het dorp gerevitaliseerd en zal de nadruk heel sterk liggen op het toevoegen van kwaliteit en het versterken van de herkenbare identiteit.

3.2 Sociale woningbouw 3.2.1 Ontwikkelingen sociale woningbouw Het bezit van de woningcorporaties kenmerkt zich in Soest door grote eenzijdigheid wat betreft datering en bouwkwaliteit. Een zeer groot deel is gebouwd in de wederopbouwperiode. Deze veelal ‘jaren ‘50 en ’60 woningen’ zijn te klein, voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd, of zijn aan het einde van hun levensduur. Sociale woningbouw kern Soest Er is ruimte nodig voor vervangende sociale woningbouw met kwaliteit. Het is gewenst dat er in Soest een stevige kwalitatieve impuls geleverd wordt binnen het betaalbare segment om de eenzijdigheid in het betaalbare woningsegment te doorbreken. De gemeente hanteert op basis van de woonvisie op gemeentelijk niveau minimaal 40% als stelregel voor sociale woningbouw, en doelt daarmee op huurwoningen tot € 492,= / € 527,= en koopwoningen tot € 200.000,= v.o.n. Per project zijn fluctuaties logisch. 1

Woonvisie ‘Soest verbindt bestaand en nieuw’, d.d. 21 december 2007


Pagina 9 van 24

Binnen de sociale voorraad speelt echter niet alleen het aantal woningen, maar meer het soort woningen. Daarom is gekozen voor:  stabiliseren van het aantal sociale woningen (tot € 492,= / € 527,= huur, € 200.000,= koop);  het vergroten van de voorraad sociale koopwoningen, door verkoop van huurwoningen onder voorwaarden / KoopGarant;  het verbeteren van de kwaliteit en samenstelling van de sociale voorraad, door nieuwbouw van viersterrenwoningen (vooral huur). Sociale woningbouw kern Soesterberg Hetgeen hiervoor is beschreven ligt anders ten aanzien van Soesterberg. In Soesterberg staan relatief veel huurwoningen, vooral eengezinswoningen. De gemeente Soest is dan ook van mening dat de stelregel van 40% sociale woningbouw niet moet gelden voor Soesterberg. In haar vergadering van 17 februari 2011 heeft de gemeenteraad van Soest, ten aanzien van het beleidsuitgangspunt dat 40% van de te bouwen woningen in de categorie sociale woningbouw moet vallen, het volgende besloten:   

De huidige randvoorwaardelijke norm voor betaalbaar bouwen voor toekomstige woningbouw in de kern Soesterberg wordt losgelaten. Een nieuwe randvoorwaardelijke ondergrens van 20% betaalbaar bouwen instellen, waarbij aangetekend wordt dat voor elk project wordt bekeken welk aandeel betaalbaar bouwen gewenst is. De grens van 40% betaalbaar bouwen in de kern Soest wordt gehandhaafd.

3.2.2 Beleidsuitgangspunten grondprijsmethodiek sociale woningbouw De gemeente Soest hanteert voor de grondprijzen voor sociale huur woningen een vaste kavelprijs.

Grondgebonden woningbouw Gestapelde woningbouw

: :

€ 20.000,= € 15.000,=

De gemeente Soest hanteert voor de grondprijzen voor sociale koopwoningen de residuele grondwaardemethodiek.

De gemeente Soest hanteert voor het bepalen van de grondprijzen voor sociale koopwoningen de residuele grondwaardemethodiek.

Als richtlijn voor de kernen Soest en Soesterberg is, aan de hand van referentiewoningen, een ‘indicatie-grondprijs’ voor sociale koopwoningen bepaald. Voor sociale koop (koopgarant / MGE tot € 200.000,=) wordt residueel gerekend met een onderscheid naar appartement en grondgebonden woningen:


Pagina 10 van 24

Sociale koopwoning

v.o.n.-prijs (inclusief B.T.W.) minimaal

Grondgebonden Appartementen

v.o.n.-prijs (inclusief B.T.W.) maximaal 200.000 200.000

Grondwaarde (exclusief B.T.W.) 29.363 22.917

Grondquote

17% 14%

3.3 Marktsector 3.3.1 Ontwikkelingen vrije marktsector De kernen Soest en Soesterberg blijken in de praktijk aparte gemeenschappen en kennen hun eigen specifieke opgaven wat betreft woningbouw. Kern Soest Een belangrijk deel van de woningbouwopgave voor Soest komt voort uit het vervangen van woningbouw als gevolg van herstructurering en het realiseren van voldoende aanbod aan levensloopbestendige woningen voor senioren. Bovendien is de wens in Soest te blijven bouwen in het betaalbare segment, om de jonge inwoners uit Soest een huis te kunnen bieden. Ingevolgde de Woonvisie wordt, ten aanzien van de woningbouw in het dorp Soest, vooral gestreefd ‘gaten in de eigen markt’ te vullen. Dit betekent vooral een kwalitatieve impuls, waarbij de nadruk ligt op het soort woningen (prijs, typologie, ligging, voorzieningen) in plaats van alleen op ‘kale’ aantallen. Voor de komende jaren is het vizier voornamelijk gericht op de sociale woningbouw, het koopsegment van 2 tot 3 ton, het huursegment van 900 tot 1.000 euro en seniorenwoningen (ter bevordering van de doorstroming). Kern Soesterberg De huidige woningvoorraad en de bijbehorende leefomgeving van Soesterberg vragen om een kwaliteitsimpuls, welke alleen gerealiseerd kan worden wanneer er in grote mate gedifferentieerd wordt wat betreft toevoegingen op de woningmarkt. Momenteel is de woningmarkt van Soesterberg te typeren in termen als eenzijdig en relatief goedkoop. Zoals aangegeven ligt het zwaartepunt wat betreft de bouwopgave binnen de gemeente Soest in de kern Soesterberg. Met de (her)ontwikkeling van Apollo-Noord, de vliegbasis Soesterberg, het dorpshart en SoesterbergNoord, wordt het dorp gerevitaliseerd en zal de nadruk heel sterk liggen op het toevoegen van kwaliteit en het versterken van de herkenbare identiteit. 3.3.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek vrije marktsector Gezien het voorgaande en de huidige economische tijden is het evident dat voorkomen moet worden dat er woningen opgeleverd worden waar geen


Pagina 11 van 24

vraag naar is. Markgericht en gedifferentieerd bouwen is voor de gemeente Soest het devies. Kwantiteit kan namelijk niet los gezien worden van kwaliteit, anders is het bouwen voor leegstand. De keuze voor de residuele waardemethode is van belang voor het principe dat de grondprijs van de bouwgrond wordt bepaald door de waarde van de woning en niet omgekeerd, dat de hoogte van de grondprijs de woningprijs bepaalt. Immers, de marktwaarde van de bouwgrond wordt afgeleid van de marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouwen bijkomende kosten af te trekken, resteert er een residuele grondwaarde. Het bevorderen van een goede werking van de lokale woningmarkt, het realiseren van een marktconforme grondprijs en maximale (woon)kwaliteit worden met de residuele grondwaardemethode zo optimaal tegen elkaar afgewogen.

De gemeente Soest hanteert voor het bepalen van de grondprijzen van woningbouw in de vrije sector de residuele grondwaardemethode.

Als richtlijn voor de kernen Soest en Soesterberg is aan de hand van referentiewoningen een ‘indicatie-grondprijs’ voor grondgebonden woningen in de vrije sector bepaald. Tevens is in de tabellen, ter vergelijking, de grondquote opgenomen. Middeldure segment Voor middeldure koopwoningen is uitgegaan van een von-prijs tussen € 200.000,= en € 350.000,=. Er wordt onderscheid gemaakt naar appartementen, grondgebonden rijwoningen, geschakelde woningen en twee-onder-één kapwoningen. Middelduur

Minimale v.o.n.-prijs (€) (inclusief B.T.W.) 200.000 250.000 300.000

Maximale v.o.n.-prijs (€) (inclusief B.T.W.) 250.000 300.000 350.000

Rijwoning Rijwoning Geschakeld

200.000 250.000 300.000

Twee-onder-een kapwoning

300.000

Appartement Appartement Appartement


Grondwaarde (€) (exclusief B.T.W.)

Grondquote

50.409 67.292 82.443

27% 29% 30%

250.000 300.000 350.000

48.310 70.800 90.297

26% 31% 33%

350.000

94.684

35%

Pagina 12 van 24

Dure segment Voor dure koopwoningen is uitgegaan van een von-prijs boven € 350.000,=. Er wordt onderscheid gemaakt naar appartementen, grondgebonden rijwoningen, geschakelde woningen, twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen (niet zijnde particulier opdrachtgeverschap). Duur

Minimale. v.o.n.-prijs (€) (inclusief B.T.W.) 400.000

Maximale v.o.n.-prijs (€) (inclusief B.T.W.) 500.000

Rijwoning

350.000

Geschakeld Geschakeld

Grondwaarde (€) (exclusief B.T.W.)

Grondquote

114.901

30%

400.000

117.643

37%

350.000 400.000

400.000 450.000

117.689 134.112

37% 38%

Twee-ondereen kapwoning Twee-ondereen kapwoning Twee-ondereen kapwoning

350.000

400.000

118.115

37%

400.000

450.000

143.699

40%

450.000

--

150.245

40%

Vrijstaand Vrijstaand

400.000 550.000

550.000 --

159.878 194.060

40% 42%

Appartement

Bovengenoemde grondprijzen zijn indicatief en gelden als richtprijzen. De grondprijs van een kavel is van diverse factoren afhankelijk zoals ligging, bouwmogelijkheden, kavelgrootte, etc. Per project zullen derhalve de grondprijzen residueel worden berekend.

3.4 Vrije kavels / Particulier opdrachtgeverschap De prijsstelling voor de vrije kavels wordt uitermate beïnvloed door de bouwmogelijkheden, de locatie en de grootte van de kavel. De prijs van een vrije kavel wordt in eerste instantie comperatief bepaald. Indien bekend is wat op de kavel mag worden gebouwd kan de grondprijs residueel worden bepaald. Bij de prijsstelling van vrije kavels kan eventueel gebruik worden gemaakt van de specifieke kennis van plaatselijke makelaars. De minimale grondprijs voor een vrije kavel is € 550,= per vierkante meter grond, exclusief B.T.W.


Pagina 13 van 24

4

Grondprijzen bedrijventerreinen

4.1 Bedrijventerreinen gemeente Soest De gemeente Soest beschikt in de huidige bedrijventerreinen. Het betreft de volgende terreinen:   

situatie

over

drie

Woon-werkterrein Soesterberg Noord; Bedrijventerrein Soestdijk; Bedrijventerrein De Grachten.

De afgelopen jaren heeft op deze bedrijventerreinen herstructurering plaatsgevonden. Op deze terreinen is geen grond meer uitgeefbaar. Gezien de behoefte aan bedrijventerreinen wordt samen met de provincie gewerkt aan de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. Dit bedrijventerrein is voorzien aan de Richelleweg in Soesterberg. Dit project maakt onderdeel uit van het project Hart van de Heuvelrug. De grondexploitatie wordt gevoerd door de provincie Utrecht. Het nieuwe bedrijventerrein heeft een bruto oppervlakte van 14,4 hectare met een hoogwaardige kwaliteit en biedt ruimte voor bedrijfsactiviteiten als transport, handel en industrie tot en met milieucategorie 4. Het bedrijventerrein biedt onder andere ruimte aan bedrijven van het bedrijventerrein Soesterberg Noord. Het bestemmingsplan voor dit bedrijventerrein is vastgesteld op 4 mei 2010. In 2012 wordt gestart met de gronduitgifte op het bedrijventerrein Richelleweg.

4.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek bedrijventerreinen De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat de residuele grondkostenberekening zijn beperkingen heeft om toch grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gevolgd, dus bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Bij bedrijventerreinen is het, net als bij kantoren en woningbouw, van belang om te kijken naar wat er in de markt gebeurt. Referentieprojecten en marktonderzoek geven een beeld van de positie van de gemeente en een indicatie van de bandbreedtes waarbinnen de grondprijzen zich moeten bewegen.


Pagina 14 van 24

Richtprijzen bedrijventerreinen gemeente Soest (exclusief B.T.W.) € 200,= – € 260,=  per m² uitgeefbare grond 

Een en ander afhankelijk van ligging (binnen of zichtlocatie) en grootte van het perceel. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist.


Pagina 15 van 24

5

Grondprijzen kantoren

5.1 Kantorenmarkt Soest Binnen de gemeente Soest zijn geen (grote) kantorenlocaties aanwezig. Het betreffen voornamelijk solitaire kantoorvestigingen. Daarnaast bevindt zich kantoorruimte op de bedrijventerreinen. In de huidige situatie heeft de gemeente geen grond in eigendom waar kantoren op zijn voorzien.

5.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek kantoren Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening. Voor de bepaling van de grondprijs van kantoren wordt een mix van prijsberekeningen gevolgd. De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment. Bij ver gevorderde gesprekken over gronduitgifte zal, aan de hand van de residuele berekening, met zo mogelijk gepreciseerde aannames voor de huurprijzen en de stichtingskosten, een nadere berekening worden gemaakt. Indien nodig zal er gebruik worden gemaakt van een externe deskundige.

De daadwerkelijke gronduitgifteprijzen voor kantoren worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft.


Pagina 16 van 24

6

Grondprijzen winkels en horeca

6.1 Ontwikkelingen gemeente Soest Soest Soest heeft op dit moment twee grotere winkelcentra: Van Weedestraat en Soest Zuid. Vanwege de ligging te midden van grote steden en de trend naar schaalvergroting van winkels en voorzieningen wordt de afhankelijkheid van de stedelijke omgeving steeds groter. De ambitie is een zelfstandig dorp te blijven met een zo breed en compleet mogelijk voorzieningenpakket, waarbij wordt geaccepteerd dat de inwoners van Soest voor de winkelvoorzieningen naar Utrecht en Amersfoort gaan. Soesterberg De winkelstructuur van de kern Soesterberg wordt sterk beïnvloed door het winkelaanbod in de omliggende kernen en door het aanwezige en toekomstige bevolkingsdraagvlak. Het winkelaanbod aan de Rademakerstraat heeft nu een functie als dorpscentrum waar het doen van dagelijkse boodschappen het belangrijkste bezoekmotief is. Vanwege de ligging van Soesterberg nabij grotere centra heeft het winkelaanbod in de Rademakerstraat ook in de toekomst vooral een lokale verzorgingsfunctie met overwegend een dagelijks winkelaanbod. Voor de kern Soesterberg wordt gestreefd naar een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod in een compact dorpscentrum. Vooral het supermarktaanbod speelt een belangrijke rol in het dagelijkse winkelaanbod.2

6.2 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek winkels en horeca Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is. Voor het bepalen van de grondprijzen voor winkels wordt gekozen voor vaste prijzen per m2 verhuurbare vloeroppervlak (VVO) op basis van de residuele grondwaardemethode. Vanwege het feit dat in deze categorie slechts incidenteel grond wordt uitgegeven, wordt de grondprijs in voorkomende gevallen op bouwplanniveau vastgesteld. Van de beleggingswaarde worden de bouwen bijkomende kosten afgetrokken zodat het residu de grondwaarde is. De beleggingswaarde kan zeer sterk

2

Detailhandelstructuurvisie Soesterberg.


Pagina 17 van 24

verschillen. Niet alleen per branche maar ook per gebied en zelfs per locatie. Dit heeft alles te maken met de huurprijzen.

De daadwerkelijke gronduitgifteprijzen voor winkels en horeca worden op bouwplanniveau op basis van de residuele grondwaardemethode bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft.


Pagina 18 van 24

7

Maatschappelijke voorzieningen

7.1 Ontwikkelingen gemeente Soest Het voorzieningenniveau van Soest moet in de pas blijven lopen met de bevolkingsontwikkeling(en) en maatschappelijke tendensen (verjonging of vergrijzing). Daarbij gaat het om voorzieningen op het gebied van winkels, onderwijs, cultuur, welzijn, sport en op het gebied van gezondheidszorg en zorg/hulp. Er zijn voorzieningen nodig op het gebied van winkels, onderwijs, cultuur en sport, maar ook voor:  welzijn (jeugd- en jongerenwerk, ouderenwerk, sociaalcultureel en wijk/ buurtopbouwwwerk, het ondersteunen van vrijwilligers en mantelzorgers, algemeen maatschappelijk werk);  gezondheidszorg (consultatiebureaus voor zuigelingen en peuters annex centrum voor jeugd en gezin, huisarts, fysiotherapeut, apotheek, ziekenhuis etc);  zorg/hulp (verzorgingshuis, verpleeghuis, verpleging & verzorging thuis, hulp bij het huishouden, hulpdiensten zoals vervoer op afroep, maaltijdverstrekking of klussenhulp). Een breed voorzieningenpakket moet worden gehandhaafd dat bovendien is afgestemd op de positie van Soest in de regio. Bij uitbreiding van de woningvoorraad moeten de voorzieningen meegroeien. Ten aanzien van de maatschappelijke voorzieningen kan onderscheid worden gemaakt naar commerciële en niet-commerciële voorzieningen. Het onderscheid zit in het winstoogmerk van de betreffende voorziening.

7.2 Commerciële voorzieningen Hiermee worden voorzieningen bedoeld met winstoogmerk. Er dient sprake te zijn van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voorbeelden van commerciële voorzieningen zijn onder andere geprivatiseerde nutsbedrijven, kinderdagverblijven en medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten). 7.2.1 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek commerciële voorziening Voor het bepalen van de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt gekozen voor vaste prijzen per m2 op basis van de residuele grondwaardemethode. Vanwege het feit dat in deze categorie weinig grond wordt uitgegeven wordt de grondprijs in voorkomende gevallen op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde of beleggingswaarde worden de bouwen bijkomende kosten afgetrokken zodat het residu de grondwaarde is. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft.


Pagina 19 van 24

7.2.2 Richtprijzen commerciële voorzieningen

Een richtlijn voor de prijzen van commerciële voorzieningen is € 160,= - € 180,= per m² grond, exclusief B.T.W.

7.2.3 Nutsvoorzieningen Voor nutsvoorzieningen (traforuimten, overslagstations, enzovoort) wordt jaarlijks een vaste prijs per m2 vastgesteld. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar soort nutsvoorziening. De gemeente Soest heeft de bevoegdheid om de grond voor nutsvoorzieningen niet in eigendom uit te geven aan het nutsbedrijf. In deze gevallen wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs. De gemeente zal gemotiveerd aangeven waarom zij van bovenstaande bevoegdheid gebruik wenst te maken. 7.2.4 Richtprijzen nutsvoorzieningen Een richtlijn voor de grondprijs van nutsvoorzieningen € 300,= per m² grond, exclusief B.T.W.

7.3 Niet-commerciële voorzieningen Hieronder wordt maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk bedoeld. Voorbeelden van niet commerciële voorzieningen zijn basisscholen, middelbare scholen, sociaal culturele voorzieningen als welzijnsvoorzieningen en religieuze voorzieningen. 7.3.1 Beleidsuitgangspunt grondprijsmethodiek niet-commerciële voorzieningen De grondprijs voor niet-commerciele bestemmingen worden gebaseerd op de (gemiddelde minimale) kostprijs. Indien dit, om welke reden dan ook, moeilijk op te brengen is voor de betreffende instelling, dan moeten daar oplossingen voor gevonden worden buiten de grondprijs. Het is voor gemeenten immers niet toegestaan via gereduceerde grondprijzen subsidies te verstrekken. De kostprijs van de grond dient aldus als een gegeven te worden beschouwd.


Pagina 20 van 24

7.3.2 Richtprijzen niet-commerciële voorzieningen

Een richtlijn voor de prijzen van maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk is € 100,= - € 140,= per m² grond.

Voor niet-commerciële gronduitgiftes met de functies sport en recreatie is er een subcategorie sport en recreatie.

Een richtlijn voor de prijzen van maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk in de categorie sport en recreatie is: bebouwd oppervlak

: € 100,= - € 140,= per m² grond

onbebouwd oppervlak

: € 25,= - € 40,= per m² grond


Pagina 21 van 24

8

Snippergroen / reststroken

8.1 Beleid snippergroen Snippergroen kan gedefinieerd worden als kleinschalige groengebieden in het stedelijke gebied die geen gebruikswaarde en/of groen- en ecologische waarde hebben. Binnen de gemeente Soest kunnen in bepaalde gevallen groenstroken, mede uit het oogpunt van efficiënt beheer, worden verkocht aan bewoners die met hun perceel grenzen aan het openbaar gebied. Daarbij dient wel aan de onderstaande voorwaarden te worden voldaan:  De te verkopen groenstroken dienen niet structuurbepalend te zijn.  Er dienen geen kabels en leidingen of verontreiniging in de grond aanwezig te zijn.  Indien er sprake is van een aaneengesloten groenstrook, die aan meerdere bewoners kan worden verkocht, dienen alle betrokken bewoners hiermee in te stemmen.

8.2 Grondprijzen snippergroen Aankoop van snippergroen levert de koper veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. In een aantal gevallen kan vergroting van de tuin zelfs leiden tot toename van de bebouwingsmogelijkheden op het perceel. In de te hanteren richtprijs wordt hier dan ook onderscheid in gemaakt. Voor de verkoop van (openbare) groen- en reststroken, waarbij sprake is van een oppervlakte tot en met 35 m², wordt uitgegaan van een vaste m² prijs. Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan dat dit perceelsgedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door toevoeging van deze grond aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra, noemenswaardige) bebouwingsmogelijkheid. De grondprijs van groenstroken groter dan 35 m², al dan niet met bebouwingsmogelijkheid, zal middels een taxatie door een deskundige worden bepaald. Uitgangspunt richtprijzen snippergroen:

Oppervlakte tot 35 m2 :

€ 210, = per m² grond

Oppervlakte > 35 m2 :

taxatie door deskundige


Pagina 22 van 24

8.3 Verhuur van snippergroen / reststroken In bepaalde gevallen kan de gemeente Soest besluiten tot verhuur van snippergroen dan wel reststroken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar gronden die grenzen aan het perceel van de gebruiker en dus worden toegevoegd als tuin en gronden die niet grenzen aan het perceel van de gebruiker, welke worden benut als hobbygrond (bijvoorbeeld paardenweitje). De hieronder genoemde huurprijzen gelden alleen voor nieuwe huurcontracten.  

Voor gronden grenzend aan het perceel van de gebruiker en die worden benut als extra tuin, bedraagt de huurprijs € 2,50 per m². Voor gronden die niet grenzen aan het perceel van de gebruiker en die worden gebruikt als hobbygrond, bedraagt de huurprijs € 0,10 per m².


Pagina 23 van 24

9

Verhuur van overige grond en erfpacht

9.1 Verhuur van gronden In hoofdstuk 8 is ingegaan op de verhuur van snippergroen en reststroken. Ook in ander gevallen kan de gemeente besluiten tot verhuur van gronden. Dat is bijvoorbeeld als het gebruik slechts tijdelijk is, de verkoop van de grond resulteert in een ongewenste versnippering van gemeentelijke eigendommen of dat aan het gebruik van de gronden een algemeen belang is verbonden waarbij het wenselijk is dat de gemeente privaatrechtelijk de mogelijkheid behoudt om het gebruik te kunnen sturen. Bij verhuur van gronden kan het gaan om uiteenlopende functies. Hierbij kan worden gedacht aan reclameborden, zendmasten of verhuur van grond voor opstallen van een (sport)vereniging en maatschappelijke voorzieningen. Gelet op de uiteenlopende functies waarvoor gronden verhuurd kunnen worden, is het niet mogelijk hiervoor een vaste huurprijs op te nemen. De huurprijs zal dan ook afhankelijk van de beoogde functie en bijbehorende grondprijs worden bepaald. Uitgangspunt daarbij is dat de huurprijs marktconform is.

9.2 Erfpacht In bepaalde gevallen geeft de gemeente Soest gronden uit middels erfpacht. De erfpachtcanon wordt per situatie bepaald aan de hand van de grondprijs zoals deze op grond van de in deze nota beschreven systematiek wordt bepaald. De erfpachtcanon is een percentage van deze grondprijs. Het gehanteerde canonpercentage van de gemeente Soest is voor 2011 vastgesteld op 6%.


Pagina 24 van 24

Nota grondprijsbeleid

Recommend Documents