Nota grondprijsbeleid met een kader voor meer maatwerk in de uitgifte
1
1. Inleiding Bij de vaststelling van het MPG 2013 in mei van dit jaar is aangekondigd met een actualisatie van het grondprijsbeleid te komen. De voorliggende nota gaat echter verder dan alleen grondprijsbeleid. In de huidige marktsituatie, die gekenmerkt wordt door een structureel lagere uitgifte van grond, is meer maatwerk in de uitgifte nodig. De verkoop van kavels stagneert en meer maatwerk op kavelniveau kan de verkoop stimuleren. Vandaar dat in deze nota in het verlengde van grondprijsbeleid ook een kader is gemaakt om meer maatwerk in de uitgifte te kunnen leveren. Het grondprijsbeleid in deze nota vormt het kader voor de jaarlijks door het college vast te stellen grondprijzen. Leeswijzer Deze nota bestaat uit twee delen. Het eerste deel omvat een actualisatie van het grondprijsbeleid. Voor de uitgifte van woningbouw - , bedrijventerreinen - en kantoorkavels is een gestandaardiseerde methodiek uitgewerkt die tezamen met een jaarlijkse taxatie tot marktconforme en actuele prijzen moet leiden. In het tweede deel van de nota wordt een kader aangeven waarbinnen de uitgifte een stimulans kan worden gegeven door meer maatwerk te leveren. Verder worden in diverse bijlagen een aantal zaken nader toegelicht, zoals de taxatie methode voor woningbouw en bedrijventerreinen, het proces rondom de grondprijsbepaling en een afwegingskader voor meer maatwerk in de uitgifte.
2
2. Grondprijsbeleid 2.1 Methodiek om de grondprijs te bepalen De gemeente Enschede heeft meerdere projecten waarbij bouwrijpe grond wordt verkocht. Het grootste deel van de grond wordt verkocht voor de bouw van woningen, bedrijfsgebouwen en kantoren. Dat is zowel aan particulieren als aan ontwikkelende partijen. Incidenteel wordt ook grond verkocht voor maatschappelijke en overige commerciële functies. Daarnaast verkoopt de gemeente groenstroken aan particulieren en bedrijven. Voor al deze gronden moet de waarde berekend worden. Er zijn verschillende methodes om grondprijzen vast te stellen. De meest gebruikte methoden zijn: Residuele methode Comparatieve methode Kostprijs methode Vaste m² prijs Grondquote In bijlage 1 worden de verschillende taxatiemethoden nader uitgelegd. Net zoals in vele (omliggende) gemeenten wordt in Enschede hoofdzakelijk de ‘residuele methode’ toegepast, aangezien met deze methodiek de grondprijzen het meest marktconform zijn. Voor sommige categorieën wordt daar een uitzondering op gemaakt. Samenvattend komt dat qua grondprijsbepaling op het volgende neer:
Voor het bepalen van de grondprijzen worden de volgende taxatiemethoden toegepast: 1. Voor woningbouw (projectmatig en particuliere uitgifte), bedrijventerreinen en kantoren wordt getaxeerd aan de hand van genormeerd residueel rekenen. In aanvulling hierop wordt op kavelniveau de prijs verder gedifferentieerd. 2. Voor maatschappelijke doeleinden, detailhandel, horeca en groenstroken wordt op maat residueel gerekend op basis van het bouwplan. 3. Voor alle overige categorieën (bijvoorbeeld sportaccommodaties) wordt op maat getaxeerd (bijvoorbeeld kostprijs). 4. Voor zend- en ontvangstinstallaties gelden vaste prijzen.
Toelichting Voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren is gekozen voor de genormeerde residuele methode. Dit houdt in dat de grondprijs het residu is van de verkoopprijs van een woning of bedrijfspand minus de stichtingskosten (alle kosten die gemaakt moeten worden om het gebouw te realiseren zoals bouwkosten, ontwerpkosten, leges, rente etc.). Genormeerd houdt in dat de kosten worden ingeschat aan de hand van referentieprojecten en kengetallen (bijvoorbeeld uit het bouwkostenkompas). Op projectniveau kan de uiteindelijke grondprijs op kavelniveau nog van elkaar verschillen. De grondprijs ontstaat dus in twee stappen. Eerst wordt de grondprijs op projectniveau (bijvoorbeeld een woningbouw- of bedrijvenlocatie) bepaald volgens de hierboven genoemde methode, waarna deze prijs verder gedifferentieerd wordt op kavelniveau. Met behulp van
3
een differentiatiemodel wordt de prijs verhoogd of verlaagd op basis van locatie specifieke factoren. Bij woningbouw kan het gaan om aspecten als bezonning, aanwezigheid van groen, omvang van de kavel of ligging in het plangebied. Bij bedrijventerreinen gaat het om zaken als ligging aan ontsluitingswegen, zichtlocatie of bebouwingspercentage.
2.2 Jaarlijks actualisatie van de grondprijzen Tot nu werd bij het bepalen van grondprijzen niet jaarlijks getaxeerd. Er werd gebruik gemaakt van de meest actuele taxaties, die vervolgens geïndexeerd werden met de parameters voor opbrengsten. In de huidige tijd van minder uitgifte en dalende vastgoed- en huurprijzen is het hebben actuele en marktconforme grondprijzen van groot belang. In deze snel veranderende markt volstaat het jaarlijks indexeren van grondprijzen niet meer. Vandaar dat hiervan afgestapt wordt en jaarlijks taxaties zullen worden gemaakt. In de vorige paragraaf is beschreven volgens welke vaste methodiek de taxaties zullen plaatsvinden. Deze zullen jaarlijks uitgevoerd worden als basis voor de grondprijsbepaling. De beleidsuitgangspunten voor het grondprijsbeleid zijn: 1. De grondprijzen worden jaarlijks via een vaste systematiek getaxeerd. 2. De taxatiewaarde wordt één op één overgenomen in de grondexploitaties. 3. Het college stelt de grondprijzen voor alle categorieën jaarlijks vast in de vorm van een grondprijsbrief op basis van actuele taxaties. Deze vormt één van de uitgangspunten voor het herzien van het MPG.
Toelichting Jaarlijks taxeren is arbeidsintensiever dan het indexeren van de prijzen. Echter met het speciaal hiervoor ontwikkelde taxatie-model zijn de stappen gestandaardiseerd en is de extra benodigde inzet gering. Daarnaast treden er met jaarlijks taxeren meer fluctuaties in de grondexploitaties op omdat de prijzen per jaar meer kunnen variëren. Daar staat tegenover dat met jaarlijks taxeren wel de meest marktconforme grondprijs wordt berekend. In principe kan de jaarlijkse taxatie binnen de eigen organisatie met eigen taxateurs plaatsvinden. Een uitzondering vormt het eerste uitgifteplan, waarbij standaard een taxatie door een externe (bedrijfs)makelaar wordt uitgevoerd. Ook bij de jaarlijkse taxaties kan ervoor gekozen worden een taxatie door een externe partij te laten verrichten. Bijvoorbeeld als behoefte is aan specifieke marktkennis of als gevolg van beperkte capaciteit. Het periodiek betrekken van externe deskundigen kan daarnaast ook gewenst zijn om de variabelen in het model te verifiëren. Elk jaar in september-oktober wordt de jaarlijkse taxatie uitgevoerd als basis voor de grondprijzen voor het daarop volgende jaar. De grondprijzen worden daarna in de “grondprijsbrief” van het college in december vastgesteld. In bijlage 2 is schematisch aangegeven welke stappen het proces van gronduitgifte kent en hoe per fase de grondprijs wordt bepaald.
4
3. Meer maatwerk in de uitgifte Juist in economisch mindere tijden zijn investeringen in de stad van belang, zeker met het oog op werkgelegenheid. Daarom willen wij particulieren, ontwikkelaars en ondernemers die hun nek uit durven te steken zoveel mogelijk bedienen. Enerzijds door een goede en adequate service en dienstverlening, maar anderzijds ook door in deze tijden meer maatwerk te kunnen leveren bij de verkoop van grond. Dit kan zijn door het tegemoet komen in bepaalde kosten of het onderbouwd afwijken van de verkoopvoorwaarden of de grondprijs. In het verleden is ook afgeweken van de standaard uitgifte, maar dat leverde lange en moeizame processen op vanwege het feit dat er geen duidelijke afspraken over waren dan wel dat het telkens een zoektocht was naar budget en dekking. De behoefte om meer maatwerk te kunnen leveren in het uitgiftebeleid is evident, zeker in tijden dat de gronduitgifte structureel lager is. Hieronder wordt een kader aangegeven waarbinnen maatwerk in gronduitgifte op een transparante wijze geleverd kan worden. Het komt er daarbij op neer dat: Grondprijzen en uitgiftevoorwaarden zijn in principe niet onderhandelbaar. In bepaalde gevallen is – met een onderbouwde meerwaarde en tegenprestatie – maatwerk in de gronduitgifte mogelijk: 1. Het gaat dan om bijzondere omstandigheden bij de kavels, zoals de verkoop van reststroken, minder courante kavels of kavels die al lange tijd in de verkoop zijn; 2. De koper onderscheidend is op een bepaald vlak, bijvoorbeeld bijzondere duurzaamheidsmaatregelen of een onderscheidende bijdrage levert aan de werkgelegenheid (social return of investment); 3. Het maatwerk kan zijn een tegemoetkoming in de grondprijs, inzet van erfpacht, reserveringstermijnen, moment van afname, kavelomvang e.d. 4. Het mandaat voor de besluitvorming over het maatwerk ligt bij het college van B&W.
Toelichting Het uitgangspunt is dat grondprijzen en de uitgiftevoorwaarden voor kaveluitgifte niet onderhandelbaar zijn. Er moet niet de indruk worden gewekt dat er over de prijzen of de voorwaarden valt te onderhandelen. In de praktijk is echter gebleken dat in aantal gevallen een aanpassing van de prijs of een andere tegemoetkoming te rechtvaardigen valt. Het kan bijvoorbeeld gaan om kavels met incourante hoeken of een reststrook op een terrein die ongewild blijken in de markt. Sommige van deze bedrijfs- of woningbouwkavels liggen al jaren op een afnemer te wachten. Een aanpassing van de prijs voor (een deel van) de kavel kan de verkoop een beslissende zet geven. De afgelopen tijd heeft aangetoond dat een aanpassing van de prijs van enkele woningbouwkavels (bijvoorbeeld aan de Geessinkweg en Diekman, zie bijgevoegd artikel) een positieve impuls heeft op het aantal reserveringen en de verkoop. Ook op andere vlakken kan het tegemoet treden van de koper een belangrijke stimulans zijn in de kavelverkoop. Een ondernemer of particulier die onderscheidend is op het vlak van duurzaamheid, werkgelegenheid of andere vlakken, kan door maatwerk en een tegemoetkoming op een bepaald vlak (moment van afname, “bonus-aftrek” op de grondprijs e.d.) gestimuleerd worden in de ontwikkeling van het project en de aankoop van de kavel. De afweging en het besluit om maatwerk in de gronduitgifte te leveren dient integraal op college niveau plaats te vinden. Per geval zal een onderbouwing gegeven moeten worden waarom het maatwerk geleverd wordt en welk effect gesorteerd wordt.
5
In bijlage 3 is voorbeeldmatrix opgenomen waarin een (niet uitputtende) opsomming is gegeven aan welke mogelijkheden voor maatwerk gedacht kan worden en welke afwegingscriteria daarbij een rol kunnen spelen. De overwegingen verschillen per geval. De verantwoording door het college van B&W over het maatwerk naar de gemeenteraad geschied via het MPG.
Meer opties kavels Enschede door prijsverlagingen Tubantia, 22 juli 2013 ENSCHEDE - De prijsverlaging van 24 bouwkavels in Enschede, waarvoor al jaren geen belangstelling was, heeft zijn uitwerking niet gemist. Er is een flink aantal opties genomen. Nadat de raad in maart van dit jaar zijn zegen aan de bijstelling van de grondprijzen had gegeven, hebben elf aspirant kopers een optie op een kavel genomen en is een bouwlocatie verkocht. Van de kavels waarop een optie is genomen zitten er drie in de zogeheten verlengde reservering.
6
Bijlage 1: Taxatie methodieken
Residuele grondwaardemethode: de marktwaarde van de bouwgrond wordt afgeleid van de marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten af te trekken, resteert er een residuele grondwaarde. Om praktische redenen kan er voor de genormeerde residuele grondwaardemethode worden gekozen. Daarbij wordt per uitgifte de residuele grondwaarde niet berekend op basis van gehanteerde of verwachte v.o.n. verkoopprijzen en werkelijke bouwkosten, emaar op basis van referentieprojecten en kengetallen. Comparatieve methode: de grondprijs wordt gerelateerd aan de verkoopprijzen van referentieprojecten in de omgeving. Omdat de kwaliteit van locaties verschillen, wordt er differentiatie aangebracht met behulp van de zogenaamde Real Estate Norm (REN) methode, waarbij aan de hand van objectieve maatstaven zoals imago, bereikbaarheid en functionaliteit, de marktwaarde kan worden bepaald. De REN norm voorkomt een ‘appels met peren’ vergelijking.
Vergelijking residuele en comparatieve grondwaardemethode De residuele- en comparatieve grondwaardemethode hebben een aantal overeenkomsten. Ze beogen beiden aan de hand van de marktwaarde de grondprijs te bepalen, gerelateerd aan recent gehanteerde verkoopprijzen. Er is echter een belangrijk verschil. Bij de residuele methode is de verkoopprijs van het totaalproduct (grond + gebouw) het vertrekpunt. Bij de comparatieve methode staan de verkoopprijzen van bouwgrond op zich, omdat (nog) onduidelijk is welk gebouw op de bouwgrond geplaatst gaat worden.
Vaste m2 prijs: jaarlijks wordt een vaste m2 prijs vastgesteld. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Kostentabellen van de gemeente liggen hieraan weer ten grondslag. Kostprijsmethode: de grondprijs wordt bepaald op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. Grondquote: de grondprijs wordt vastgesteld op basis van een percentage van de VON (vrijop-naam) prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de woningprijs.
7
Bijlage 2: Gemeentelijk proces kaveluitgifte en prijsbepaling
Fase
Product/Toelichting
Grondprijs bepaald op basis van Globaal programma
Taxatie methode
Wie
1
Initiatief
Haalbaarheidsberekening
2
Definitie
3a
3b
Referentie aan vergelijkbare projecten
Vaststellen grondexploitatie
Stedenbouwkundig plan
Taxatierapport op basis van genormeerd residueel rekenen model
Makelaar + Planeconoom Afstemming met Bureau kaveluitgifte (BKU) en Ondernemersloket (OL) Makelaar + planeconoom informeren BKU en OL
Voorbereiding (gronduitgifte door gemeente)
Uitgifteplan
Verkavelingsplan
Taxatierapport op basis van genormeerd residueel rekenen
Makelaar + planeconoom en BKU en OL
Ja
Voorbereiding (grondverkoop aan ontwikkelaar)
Ontwikkel- of realisatie overeenkomst
Verkavelingsplan
Taxatierapport op basis van genormeerd residueel rekenen
Makelaar + planeconoom
Ja
8
Grondprijsbrief Nee
(Her)taxatie
Ja
Taxatie voorafgaand aan grondexploitatie Daarna jaarlijks in oktober Taxatie voorafgaand aan uitgifteplan Daarna jaarlijks in oktober Taxatie voorafgaand aan onderhandeling en daarna afhankelijk van afspraken in overeenkomst
Niet jaarlijks taxeren. Aantal taxaties hangt af van wijzigingen in programma
Fase
Product/Toelichting
Grondprijs bepaald op basis van
Taxatie methode
Wie
Grondprijsbrief
4a
Realisatie
Gronduitgifte
Uitgifteplan
Taxatierapport op basis van genormeerd residueel rekenen
Makelaar (intern) + planeconoom en BKU/EZ
Ja
4b
Realisatie met maatwerk zowel particulier als projectmatig
Afwijken kaders (prijzen + voorwaardengrond-uitgifte)
Verkavelingsplan
Kaders voor onderhandeling ophalen bij college
Directeur SO
Nee Verantwoording via MPG
9
(Her)taxatie
N.v.t.
Bijlage 3: Indicatieve afwegingsmatrix voor maatwerkafspraken bij de uitgifte Maatregel
Inzet/capaciteit/ complexiteit
Handhaafbaarheid
Financieel effect
Prijsverlaging, tegenprestatie: Versnelde afname Geen voorverkoopgaranties Social return on investment Duurzaamheidsmaatregelen Materiële tegemoetkoming Inrichting v/h terrein Advieskosten Financiële tegemoetkoming Reserveringstermijn verlengen (deel) uitgestelde betaling Erfpacht als overbrugging Huurkoop/ ingroeikavel Uitgestelde bouwplicht Hoogte kosten ontbindende voorwaarden variabel Beleidsmatige keuzes Meer keuzevrijheid grootte kavel Uitverkoop kavels onder voorwaarden Flexibel ruimtegebruik
10
Economisch effect
Financieel Risico
Juridische mogelijkheden
Beleidsmatig effect
