Nota Grondprijsbeleid

Nota Grondprijsbeleid

Gemeente Waddinxveen

Versie 0.9

april 2010

afdeling SBO



Pagina 1



Inhoudsopgave 1.

Inleiding ........................................................................................................ 3 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

2.

Aanleiding....................................................................................................................3 Opbouw van de nota ...................................................................................................3 Kader en toepassing ...................................................................................................3 Rekenmethoden ..........................................................................................................5 Algemene ontwikkelingen............................................................................................7

Woningbouw ................................................................................................ 8 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.

Bereikbare huur ...........................................................................................................8 Bereikbare koop ..........................................................................................................8 Vrije sector huur ..........................................................................................................8 Vrije sector koop..........................................................................................................8 Vrije kavels ..................................................................................................................9 Parkeren ......................................................................................................................9

3.

Kantoren ..................................................................................................... 10

4.

Bedrijven..................................................................................................... 11 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

5.

Maatschappelijke doeleinden ................................................................... 12 5.1. 5.2.

6.

Bedrijfskavels ............................................................................................................11 Combinatie tussen bedrijven en kantoren .................................................................11 Glastuinbouw.............................................................................................................11 Parkeren ....................................................................................................................11

Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen ..................................................12 Commerciële maatschappelijke voorzieningen.........................................................12

Overig onroerend goed ............................................................................. 13 6.1. 6.2. 6.3.

Snippergroen .............................................................................................................13 Nutsvoorzieningen/ kabels & leidingen .....................................................................13 Overig ........................................................................................................................13

Bijlage 1: Begripsbepalingen en afkortingen..................................................... 14 Bijlage 2: Voorbeelden rekenmethoden ............................................................. 15

Pagina 2


1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding


1

In de Nota Grondbeleid zijn de uitgangspunten van het grondbeleid in de gemeente Waddinxveen vastgelegd. In deze nota is op hoofdlijnen ook het gemeentelijk grondprijsbeleid bepaald. Zoals al aangeven in de Nota Grondbeleid, is dit grondprijsbeleid verder gedetailleerd en uitgewerkt in de voorliggende Nota Grondprijsbeleid. De Nota Grondbeleid van de gemeente Waddinxveen heeft de volgende doelstelling: “Grondbeleid heeft als doel het zodanig sturing geven aan de inzet en het gebruik van grond, dat daarmee ruimtelijke en sectorale doelstellingen (bijvoorbeeld wonen, werken, natuur, zorg, onderwijs en recreatie) kunnen worden gerealiseerd.” Naast deze algemene doelstelling is de Nota Grondprijsbeleid opgesteld om de volgende belangen te behartigen: • •

Uniformiteit: gelijke zaken worden op gelijke wijze behandeld; Transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht gegeven in de rekenmethoden die de gemeente gebruikt met betrekking tot gehanteerde prijzen;

•

Objectiviteit: de wijze waarop prijzen worden bepaald is vastgesteld en wordt onafhankelijk van de mening van anderen bepaald;

•

Draagvlak in brede zin: uniformiteit, transparantie en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

•

Efficiency: standaardisatie van rekenmethoden verkort de onderhandelingsduur bij gronduitgiften met marktpartijen en de interne afstemming kost minder tijd.

Deze nota heeft samengevat als doel om extern gebruikt te worden als uitgangspunt voor overleg met marktpartijen. Daarnaast heeft deze ook een interne werking. Het is een handig hulpmiddel om sneller en eenduidig een grondwaarde vast te stellen. Afhankelijk van de specifieke situatie is daarnaast maatwerk mogelijk.

1.2.

Opbouw van de nota

Deze nota is opgebouwd conform de verschillende bouwcategorieën zoals binnen de gemeente Waddinxveen worden onderscheiden, namelijk woningbouw (hoofdstuk 2), kantoren (hoofdstuk 3), bedrijven (hoofdstuk 4) en maatschappelijke doeleinden (hoofdstuk 5). In hoofdstuk 6 worden als laatste restcategorieën beschreven onder overig onroerend goed. Vóór de beschrijving van de verschillende categorieën wordt in dit hoofdstuk het kader van deze nota in brede zin beschreven. Het document eindigt met bijlagen waarin gehanteerde begrippen worden toegelicht en waar enkele rekenvoorbeelden de revue zullen passeren.

1.3.

Kader en toepassing

In deze paragraaf worden achtereenvolgens de volgende onderwerpen behandeld. Allereerst wordt gestart met het kader waarbinnen het grondprijsbeleid zich afspeelt. Daarna wordt de samenhang met andere beleid beschreven. Vervolgens wordt afgesloten met de beschrijving van de wijze waarop deze nota toegepast zal worden en wat de reikwijdte hiervan is.

1

Nota Grondbeleid Gemeente Waddinxveen 2009

Pagina 3



Kader Grondbeleid is, naast de Wro, het instrumentarium dat de gemeente ten dienste staat om sturing te kunnen geven in het ruimtegebruik. Daarnaast kan het ingezet worden om te komen tot een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over de verschillende partijen en om de kwaliteit van het ruimtegebruik binnen de gemeente verhogen. Grondbeleid is in feite ondersteunend aan ander beleid: het is geen doel op zichzelf maar staat ten dienste van de gemeente. Het doel is niet alleen een bijdrage te leveren aan de realisatie van ruimtelijke bestemmingen en herstructureringen, maar ook aan de kwaliteiten daarvan. De Nota Grondbeleid (2009) geeft inzicht in de kaders en uitgangspunten van het grondbeleid binnen de gemeente Waddinxveen. Om de doelstellingen in dit beleidsdocument te realiseren heeft de gemeente een aantal instrumenten voor handen. Het grondprijsbeleid is één van deze instrumenten. Doel van het grondprijsbeleid is de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden, die voor uitgifte in aanmerking komen, bepaalt. Dit wordt bewerkstelligd door het vastleggen van de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden die daaraan ten grondslag liggen. Hiermee ondersteunt het grondprijsbeleid de gemeentelijke gronduitgifte en is het een belangrijk uitvoeringsinstrument van het grondbeleid. De beleidskaders waar deze nota Grondprijsbeleid zijn grondslag vindt zijn als volgt: •

In 2001 heeft het ministerie van VROM de nota Grondbeleid opgesteld. Hierin zijn kaders gesteld waarbinnen het Rijk, provincies en gemeenten hun grondbeleid vorm kunnen geven. Binnen deze kaders worden handreikingen gegeven over de wijze waarop het gewenste ruimtegebruik, de kwaliteit daarvan en de verdeling van kosten en opbrengsten efficiënt op elkaar afgestemd kunnen worden. De afweging tussen de grondprijs en de ruimtelijke kwaliteit komt tot uiting in het grondprijsbeleid en de daarin opgenomen methode tot grondprijsbepaling;

•

In het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid en Woningkwaliteit (VNG, Neprom, NVB en Ministerie VROM 2001) zijn afspraken gemaakt over de door gemeenten gehanteerde methoden voor de berekening van grondprijzen. Hierin wordt aangegeven dat de kwaliteit van bebouwing als uitgangspunt moet worden genomen bij de berekening van de grondprijs;

•

Per 1 juli van 2008 is de Grondexploitatiewet (onderdeel van de nieuwe Wro) in werking getreden. Deze wet stelt nieuwe eisen aan het grondbeleid, waaronder onderbouwing van de grondprijzen en verhaal van kosten tot een maximum aan geraamde opbrengsten uit de verkoop van grond).

Samenhang met ander beleid binnen de gemeente Waddinxveen Naast het grondprijsbeleid bestaan meer documenten die invulling geven aan de Nota Grondbeleid 2009. Deze documenten, alsook documenten buiten de Nota Grondbeleid, die in samenhang met de nota grondprijsbeleid moeten worden toegepast, worden hieronder beschreven. Gronduitgiftebeleid De uitgifte van grond is een belangrijke taak omdat hier de inkomsten worden gerealiseerd van de (grond)exploitatie, maar ook de randvoorwaarden in het kader van het beoogde gemeentelijk beleid (Ruimtelijke ordening, duurzaamheid, etc.) alsmede het kostenverhaal worden meegegeven. Net als het grondprijsbeleid is het gronduitgiftebeleid één van de uitvoerende instrumenten, om te komen tot een gewenst gebruik van grond. Het gronduitgiftebeleid schrijft voor hoe uitgifte van grond en het sluiten van gronduitgifteovereenkomsten plaats dient te vinden. Dit betekent dat (net zoals bij het grondprijsbeleid) het om actief grondbeleid gaat waarbij de grond in eigendom van de gemeente is. Het grondprijsbeleid organiseert de totstandkoming en randvoorwaarden van de grondprijzen. Het gronduitgiftebeleid organiseert de uitgifte en de hieraan te verbinden randvoorwaarden. Samen organiseren deze beleidsdocumenten, en tevens instrumenten van het grondbeleid, gronduitgifte bij het actieve grondbeleid. Pagina 4



Nota Fonds Bovenwijkse Voorzieningen (FBV) Ten behoeve van het verhaal van kosten die geoormerkt kunnen worden als zijnde bovenwijkse voorzieningen heeft de gemeente Waddinxveen een fonds bovenwijkse voorzieningen ingesteld. In het geval van functiewijziging zal een bijdrage aan dit fonds gedaan moeten worden. Dergelijke bijdragen zijn niet opgenomen in de in dit document (en in de grondprijzenbrief) genoemde prijzen. Parkeerbeleid In 2010 zal ook parkeerbeleid opgesteld worden. Op het moment dat dit beleid vastgesteld wordt zal, in het geval van eventuele tegenstellingen in het parkeerbeleid en het grondprijsbeleid, het genoemde in het parkeerbeleid van toepassing worden verklaard. Nota Inbrengwaarde grond en wegingsfactoren (2010) De nota inbrengwaarde grond en wegingsfactoren gaat in op de inbrengwaarden van gronden in een exploitatiegebied en de wegingsfactoren, die van belang zijn bij de verdeling van alle kosten in een exploitatiegebied. Deze nota is een bijlage bij de nota grondbeleid en legt uitgangspunten vast, die gehanteerd worden bij het bepalen van exploitatiebijdragen van particuliere ontwikkelaars ter dekking van de gemeentelijke kosten. Toepassing De nota is van toepassing op de gemeentelijke grondexploitaties, maar vormt ook het uitgangspunt voor bepaling van de grondprijzen bij het afsluiten van diverse PPS-overeenkomsten als samenwerkingscontracten en jointventure modellen. Deze nota is eveneens de basis voor het vaststellen van grondprijzen bij het maken van een zogenaamd exploitatieplan. De prijzen dienen volgens de in deze nota genoemde methoden te worden vastgesteld en (jaarlijks) te worden bijgesteld. Grondprijzen worden vastgesteld in de grondprijzenbrief die een onlosmakelijk geheel vormt met de nota grondprijsbeleid. Deze grondprijzenbrief en de daarin opgenomen grondprijzen zullen jaarlijks door het college van Burgemeester en wethouders worden bijgesteld. Indien daartoe noodzaak is zal op dit moment ook de nota grondprijsbeleid zelf worden geactualiseerd. De gemeente Waddinxveen kan besluiten grond in erfpacht uit te geven. Daarbij dient de jaarlijkse bijdrage zo berekend te worden dat de in deze nota berekende prijzen, na verrekening van de rente, behaald worden. Reikwijdte Alle in deze nota genoemde prijzen zijn kaderstellend. Als een contractpartij van de gemeente van mening is dat de uiteindelijke grondwaarde in geen verhouding staat tot de te realiseren opbrengst, dan bestaat hierover de mogelijkheid in overleg te treden. De bewijslast ligt in dat geval bij de contractpartij van de gemeente.

1.4.

Rekenmethoden

In de grondprijsberekening kunnen vijf methoden worden onderscheiden. Namelijk de kostprijsmethode, de vergelijkingsmethode, de residuele grondprijsmethode, de grondquote en de openbare inschrijving/ tender. Op welke wijze deze berekeningen uitgevoerd dienen te worden zal in deze paragraaf kort worden toegelicht. In de rest van dit document zal, bij het benoemen van de gehanteerde rekenmethoden, naar deze paragraaf verwezen worden.

Pagina 5



Kostprijs Bij de kostprijsmethode wordt de uitgifteprijs gelijk gesteld aan de totale grondkosten bestaande uit verwervingskosten, kosten bouwen woonrijp maken en overige kosten, waaronder plankosten en kosten voor bovenwijkse voorzieningen. De kostprijsmethode wordt tegenwoordig niet tot nauwelijks meer gebruikt gezien de marktwaarde van de bouwrijpe grond vaak vele malen hoger ligt. In het geval dat de kostprijs hoger ligt dan de marktwaarde, zal het lastig zijn om het project volgens deze uitgangspunten tot ontwikkeling te brengen. Toepassing van de kostprijsmethode vindt tegenwoordig soms plaats voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. Vergelijkingsmethode In het geval van de vergelijkingsmethode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Bij het hanteren van de vergelijkingsmethode dienen specifieke eigenschappen van de locatie en het project te worden betrokken. Naar aanleiding hiervan zal bepaald moeten worden welke grondprijs redelijkerwijs, in relatie tot het vergelijkend materiaal, gehanteerd zal moeten worden. Voordeel van de vergelijkingsmethode is dat de methode snel de marktconforme waarde van een locatie geeft. Nadeel is echter dat in sommige gevallen vergelijkend materiaal niet (of niet in voldoende mate) voorhanden zal zijn. Residuele grondprijs Bij de residuele grondwaardemethode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en de kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele waarde is het verschil tussen de V.O.N.-prijs en de bouwkosten (inclusief het totaal van bijkomende kosten). In het geval van bebouwing bestemd voor verhuur, wordt niet met de verkoopprijs, maar met de investeringswaarde van het object gerekend. De investeringswaarde van een object kan onder andere worden bepaald door de jaarhuurprijs te delen door het van toepassing zijnde bruto aanvangsrendement (BAR). Voordelen van de residuele grondwaardemethode zijn: •

de werkelijke opbrengstpotentie van de grond wordt duidelijk;

•

bij plannen met een minder grote opbrengstpotentie blijft het voor de markt interessant om deze tot realisatie te brengen, gezien de werkelijke (realistische) grondwaarde wordt doorberekend;

•

er wordt meer flexibiliteit gecreëerd voor de te realiseren bebouwingskwaliteit. De gemeente wordt zo in staat gesteld om de afweging te maken tussen opbrengsten en kwaliteitsniveau. Bij hogere kwaliteit stijgen de bouwkosten en is de residuele grondwaarde lager, bij een lagere kwaliteit is dit andersom.

Het nadeel van deze methode is dat over de input van de residuele grondwaardemethode (bouwkosten en V.O.N.-prijzen) onderhandeld zal moeten worden. Doordat de grondprijs de sluitpost van de onderhandelingen zal vormen, zal de grondprijs in een relatief vroeg stadium bepaald moeten worden. Grondquote In het geval de grondprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de verkoopprijs van het te realiseren object, dan wordt dit de grondquote genoemd. De grondquote wordt vastgesteld op basis van referenties. Voor referenties kan de vergelijkingsmethode of de residuele grondwaardemethode worden gehanteerd. Bij het hanteren van de grondquote worden voor verschillende prijsklassen verschillende percentages gehanteerd.

Pagina 6



Openbare inschrijving/ tender In het geval van een openbare inschrijving/ tender worden meerdere marktpartijen uitgenodigd om een bod te doen op de bouwgrond. Dit kan plaatsvinden op basis van een reeds opgesteld stedenbouwkundig plan of op basis van een programma van eisen, naar aanleiding waarvan de deelnemende partijen zelf een plan op dienen te stellen. De gemeente zal in dit geval vooraf een grondprijsberekening uitvoeren (zijnde niet openbaar), door middel van de residuele of de vergelijkingsmethode, op basis waarvan de inzendingen getoetst kunnen worden. Daarnaast zal de gemeente voorwaarden moeten formuleren naar aanleiding waarvan de gunning (al dan niet) zal plaatsvinden.

1.5.

Algemene ontwikkelingen

De uitvoering van de nota Grondprijsbeleid vindt plaats in een dynamische omgeving. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de huidige marktomstandigheden. Woonvisie In de Woonvisie Waddinxveen uit 2005 (te actualiseren in 2010) worden de volgende doelen gesteld/ conclusies getrokken: •

Starters zijn het meest geholpen bij veel nieuwbouw in het algemeen, waardoor bestaande woningen vrijkomen (meer betaalbaar dan nieuwbouwwoningen);

•

De gemeente treedt in overleg met de woningcorporaties over de mogelijkheid om voor de kortere termijn een groter deel van de woningvoorraad te “labelen” voor jongeren;

•

Het realiseren van nieuwe woningen die geschikt zijn voor ouderen en gehandicapten krijgt een belangrijk accent. Ditzelfde geldt voor het aanpassen van (een deel van) de bestaande woningvoorraad;

•

Het verdient aanbeveling te kiezen voor een mix van de volgende maatregelen om het (beperkte) feitelijke tekort aan bereikbare huurwoningen op te lossen: nieuwbouw van duurdere woningen ten behoeve van doorstroming en nieuwbouw van bereikbare huurwoningen. Het accent moet daarbij komen te liggen op het bouwen voor de doorstroming, omdat het grootste deel van het tekort aan goedkope en betaalbare huurwoningen kan worden opgelost als mensen doorstromen. In de woningmarktenquête geven mensen ook aan dit te willen doen als nieuwe woningen daadwerkelijk beschikbaar komen;

•

Doorstroming dient zoveel mogelijk bevorderd te worden. Dit betekent de bouw van meer duurdere woningen.

•

Naast het voorzien in de woonbehoefte van de hierboven vermelde doelgroepen wordt gestreefd naar meer kwaliteit van woningen en woonomgeving. Het nieuwbouwprogramma richt zich op het creëren van een gemêleerde woningvoorraad binnen bestaande en nieuwe wijken en op het bereiken van duurzaamheid.

Markten In 2008 is de markt voor onroerend goed aanzienlijk veranderd: in zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de marktprijzen stabiliseren/ afnemen en dat het vertrouwen van de consument sinds medio 2007 is afgenomen. Dit is van negatieve invloed op de prijsstelling van vastgoed. Aangezien de meeste grondprijzen van nieuwbouwvastgoed residueel worden bepaald (de grondprijs is het restbedrag van de verkoopprijs minus de bouwen bijkomende kosten), kan er minder over blijven voor de grond. Voor wat betreft de bouwkosten kan gesteld worden, dat tot 2006 de autonome bouwkostenstijging minder hard ging dan economische ontwikkeling. Hierna was sprake van een inhaalslag. Dit kwam mede doordat in de achterliggende periode de productie van woningen een sterke groei doormaakte. Eind 2008/ begin 2009 is aan de groei een eind gekomen door de kredietcrisis. De bouwkosten zijn hierdoor gestabiliseerd.

Pagina 7


2.


Woningbouw

De woningmarkt is een gedifferentieerde markt, waarbij de Waddinxveense markt een aantal specifieke beleidsmatige aandachtspunten heeft. Zo is woningbouw voor starters, ouderen en gehandicapten een belangrijk aandachtspunt. Tevens zou er ook meer in het duurdere segment gebouwd moeten worden. De huidige economische ontwikkelingen hebben dit laatste echter -tijdelijk- onder druk gezet.

2.1.

Bereikbare huur

Woningen die door een sociale verhuurder worden gerealiseerd, en een huurprijs hebben die onder de huurtoeslaggrens ligt, worden tot bereikbare huur gerekend. Een lagere grondprijs is dan van belang omdat hiermee de huurprijs op een aanvaardbaar niveau wordt gehouden. Bereikbare huur wordt ook wel goedkope huur genoemd. Voor bereikbare huur wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per woning, waarbij voor een meergezinswoning een lagere grondprijs geldt dan voor eengezinswoningen. Er zijn geen kortingen of toeslagen op de grondprijs mogelijk. Uitgangspunt bij de genoemde grondprijzen is een gebruiksoppervlakte van 75 m². Is deze oppervlakte minder dan vindt geen verrekening plaats. Is deze maatvoering groter dan wordt naar rato van het meerdere vloeroppervlak verrekend op basis van de in de grondprijzenbrief vermelde verrekenprijs. Bij de bepaling van de grondprijzen is rekening gehouden met een exploitatieduur (termijn tot uitponding) van 40 jaar. Deze exploitatieduur zal vastgelegd worden in de met de exploitant te sluiten overeenkomst. In het geval dat gekozen zal worden voor een andere exploitatieduur zal een bijpassende grondprijs berekend worden.

2.2.

Bereikbare koop

Een “bereikbare koopwoning” wordt getypeerd als een woning waarvan de koopsom conform ISV (Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing) niet meer mag bedragen dan € 181.000,- (2009). Met deze rijksregeling wordt gestimuleerd dat meer mensen met lagere- of gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen, waarbij maandelijks een belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten wordt verstrekt. Indien de V.O.N.-prijs het bovengenoemde bedrag overschrijdt, wordt de woning getypeerd als een vrije sector koopwoning. De grondprijs onder bereikbare koopwoningen wordt residueel bepaald. Daarbij geldt als minimum de grondprijs van bereikbare huur.

2.3.

Vrije sector huur

Bij huurwoningen, waarbij de huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt, de zogeheten vrije sector huurwoningen, wordt uitgegaan van een residuele grondwaardeberekening. In plaats van de V.O.N.-prijs geldt hier de beleggingswaarde als uitgangspunt in de berekening. De beleggingswaarde wordt bepaald door de bedrijfswaarde te berekenen. Hierbij wordt uitgegaan van een BAR en een huurprijs.

2.4.

Vrije sector koop

Onder vrije sector koop worden alle koopwoningen verstaan die in het marktsegment worden ontwikkeld door een ontwikkelaar. Het gaat om seriematige bouw, consumentgericht bouwen of mede-opdrachtgeverschap. Bij deze drie vormen van zeggenschap heeft de koper een toenemende mate van invloed, maar koopt de ontwikkelaar de grond en houdt de ontwikkelaar de regie. Grondprijzen voor vrije sector koopwoningen worden berekend via een residuele grondwaardeberekening. Pagina 8


2.5.


Vrije kavels

Bij vrije kavels die via collectief of individueel opdrachtgeverschap worden ontwikkeld heeft de koper zelf de eindverantwoordelijkheid. Hij koopt zelf de bouwgrond. De gemeente hanteert als minimum de prijs voor vrije sector koopwoningen. De grondprijs wordt vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode.

2.6.

Parkeren

De grondprijzen voor woningbouw zijn in principe inclusief parkeerplaatsen. Bij sommige woningtypen zullen parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd dienen te worden. Uitgangspunt is hierbij dat deze parkeerplaatsen kostenneutraal gerealiseerd kunnen worden. Zodoende zal hierop geen verrekening plaatsvinden. De parkeernormen, waaronder ook de op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen, zullen in de loop van 2010 worden vastgelegd in het gemeentelijke parkeerbeleid.

Pagina 9


3.


Kantoren

Er is in de gemeente Waddinxveen, mede door provinciaal RO-beleid, maar in beperkte mate sprake van een kantorenmarkt. Er gelden daarom geen vastgestelde grondprijzen. De grondprijs wordt per geval residueel bepaald. Als uitgangspunt geldt dat de gemeente Waddinxveen zodanige kavels uitgeeft dat het mogelijk is een normaal efficiënt gebouw te realiseren. Er worden daarom geen correcties toegepast voor een ongunstige verhouding tussen geveloppervlak en inhoud en een minder gunstige V.V.O./B.V.O.-verhouding als gevolg van een onpraktische vorm van het gebouw. De inhoudsmaat wordt bepaald conform NEN 2580. Als uitgangspunt zal een V.V.O./B.V.O.-verhouding van 85% worden gehanteerd. Parkeren Kantoren moeten voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. Er wordt van uitgegaan dat het parkeren bij kantoren op eigen terrein plaatsvindt en dat dit kostenneutraal gerealiseerd wordt. Dat betekent dat de gemeente voor parkeerplaatsen geen aanvullende grondprijs (boven de kavelprijs) in rekening brengt en geen bijdrage doet in de kosten van aanleg van de parkeerplaatsen. Mocht er sprake zijn van collectieve voorzieningen dan wordt hiervoor een bijdrage gevraagd gelijk aan de kosten.

Pagina 10


4.


Bedrijven

Bij bedrijven kunnen meerdere types worden onderscheiden, te weten reguliere bedrijfskavels, combinatie van bedrijven en kantoren en glastuinbouw, die allemaal om een eigen aanpak vragen.

4.1.

Bedrijfskavels

Voor kavels voor bedrijven en kantoorhalcombinaties worden de grondprijzen op basis van de vergelijkingsmethode bepaald. Daarbij wordt enerzijds op basis van de vergelijkingsmethode naar bestaande prijzen gekeken en anderzijds naar de schaarste van bepaalde functies. Daarbij is het zaak tevens de geleverde kwaliteit in acht te nemen. Waddinxveen hanteert de stelling dat een redelijke prijs wordt geboden in relatie tot de geleverde kwaliteit die relatief hoog is.

4.2.

Combinatie tussen bedrijven en kantoren

Bij bedrijfskavels zal in het bestemmingsplan worden vastgelegd welk percentage van het gebouw gehanteerd mag worden als kantoorruimte. Indien meer dan 30% kantoren wordt gerealiseerd zal het gebouw beschouwd worden als een combinatie tussen bedrijf en kantoor. In het geval van een groter percentage kantoorruimte zullen huurprijzen een hoger niveau bereiken en zal de vergelijkingsmethode (vanwege de mate van vergelijkbaarheid) soms niet tot marktconforme grondprijzen leiden. In dit geval kan de gemeente besluiten om te kiezen voor residuele grondprijsberekening. In het geval van meer dan 50% kantooroppervlak zal altijd residueel gerekend worden, waarbij het resultaat volgens de vergelijkingsmethode wordt getoetst.

4.3.

Glastuinbouw

Glastuinbouw heeft een aparte positie binnen het onderdeel bedrijven. In principe heeft glastuinbouw dezelfde kenmerken als ‘normale bedrijvigheid’, met bepaalde lasten op de gemeentelijk voorzieningen en met hetzelfde commerciële karakter. Het verschil zit met name in het ruimtebeslag, en daaraan verbonden de grondwaarde. Belangrijke kenmerken, en afwijkingen t.o.v. reguliere bedrijvigheid, van glastuinbouw zijn: -

Vormgeving (laag, geen stapeling mogelijk, niet-multifunctioneel)

-

Grootschalig (groot gebied met een hoog percentage uitgeefbaar, mede daardoor beperkingen in de

-

Waarde vastgoed (en inventaris/installaties) is veelal lager (De bouwkosten, het waardebehoud en de

kavelvorm en het aantal vierkante meters) restwaarde van glastuinbouw is aanzienlijk lager dan dat van reguliere bedrijvigheid) -

Regio gebonden (bedrijvigheid, en daarmee de vraag, is vaak regio gebonden)

Vanwege het specifieke karakter van de glastuinbouw en de kavels waarop dit mogelijk is, zal de grondprijsbepaling in de praktijk veelal uit maatwerk bestaan. Ter ondersteuning van het maatwerk zal de vergelijkingsmethode gehanteerd worden.

4.4.

Parkeren

Bedrijven moeten voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. Er wordt van uitgegaan dat het parkeren bij bedrijven op eigen terrein plaatsvindt op maaiveld en dat dit kostenneutraal gerealiseerd wordt. Dat betekent dat de gemeente voor parkeerplaatsen geen aanvullende grondprijs (boven de kavelprijs) in rekening brengt en geen bijdrage doet in de kosten van aanleg van de parkeerplaatsen. Mocht er sprake zijn van collectieve voorzieningen dan wordt hiervoor een bijdrage gevraagd gelijk aan de kosten.

Pagina 11


5.


Maatschappelijke doeleinden

Onder de categorie ‘maatschappelijke doeleinden’ vallen voorzieningen die een publieke functie dienen. Binnen deze voorzieningen dient een onderscheid gemaakt te worden tussen commerciële en niet-commerciële instellingen. Van commerciële maatschappelijke doeleinden is sprake als deze (in de zin van de Wet op de Omzetbelasting) met winstoogmerk worden uitgevoerd.

5.1.

Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen

Onder niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen worden verstaan: • overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau; • onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school; • grootschalige medische voorzieningen, bijvoorbeeld een ziekenhuis; • (para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum; • verzorgings- en verpleegtehuizen; • sociaal-culturele voorzieningen, bijvoorbeeld: gesubsidieerde peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen; • recreatieve en sportvoorzieningen, bijvoorbeeld: een kinderboerderij, sportaccommodaties (overdekt en/of buiten) en een speeltuin. Bovenstaande lijst is niet onuitputtelijk en dient slechts ter opsomming van de grootste groep niet-commerciële voorzieningen. Indien blijkt dat in de hierboven opgenomen categorieën toch een commerciële benadering wordt gehanteerd zal gelijk aan de commerciële voorzieningen een (residuele) grondprijsbepaling plaatsvinden. Voor de niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen wordt, per categorie, een vaste m²-prijs gehanteerd. Afrekening vindt plaats op basis van BVO of kaveloppervlak, uitgaande van het hoogste aantal m². Uitzondering op de hierboven genoemde categorieën zijn recreatieve en sportvoorzieningen geen bouwwerk zijnde. Hiervoor wordt de kostprijsberekening toegepast, waarbij ook de (gemeentelijke) verwervingskosten van de grond wordt opgenomen. Gronden voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen hebben een relatief lage grondprijs. De gemeente Waddinxveen stelt daarom aanvullende voorwaarden bij verkoop en herontwikkeling. In deze gevallen zal de gemeente het eerste recht op terugkoop hebben tegen een niet-commerciële maatschappelijke waarde of zal een afrekening plaatsvinden. Deze afrekening wordt berekend op basis van het verschil tussen commerciële grondwaarde bij de toekomstige bestemming en de maatschappelijke grondwaarde.

5.2.

Commerciële maatschappelijke voorzieningen

Voor commerciële maatschappelijke voorzieningen geldt de residuele waardeberekening, uitgaande van verhuur of de exploitatie. De minimum prijs is hierbij nooit lager dan de maximale prijs voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. Tot commerciële maatschappelijke voorzieningen worden onder andere gerekend: • (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd, • particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven • particuliere opleidingsinstituten, • sportscholen, commerciële sportcomplexen, • voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, • medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke. Pagina 12


6.

Overig onroerend goed

6.1.

Snippergroen


Regelmatig komen er bij de gemeente aanvragen binnen met het verziek om kleine stukjes openbaar groen, zogenoemd snippergroen (grenzend aan de eigen grond) te mogen kopen, huren of in gebruik te mogen nemen. Dit heeft vaak te maken met het onderhoud, het beter laten aansluiten op persoonlijke wensen en/of het betrekken bij het eigendom van dit groen. Iedere aanvraag wordt apart bekeken en al dan niet gehonoreerd. Het niet honoreren kan te maken hebben met stedenbouwtechnische of groentechnische redenen, of de aanwezigheid van bijvoorbeeld kabels & leidingen. Uitgave van snippergroen kent drie mogelijkheden: -

het verkopen van snippergroen

-

het in gebruik geven van snippergroen

-

het verhuren van snippergroen

In dit document gaat het alleen om de verkoop van snippergroen. Hierin wordt onderscheid gemaakt in 4 groepen, waarbij elke groep een vaste grondwaarde heeft, namelijk:

6.2.

-

snippers en reststukjes (tot ca. 25m²)

-

uitbreiding tuin (vanaf ca 25m²) waarbij bebouwing niet is toegestaan

-

bebouwbaar ten behoeve van woninguitbreiding, garage, serre, etc.

-

bebouwbaar ten behoeve van commerciële doeleinden (kantoren, bedrijven, etc.)

Nutsvoorzieningen/ kabels & leidingen

Grond die alleen bestemd is voor het leggen van kabels en leidingen of nutsvoorzieningen wordt gedurende een nader te bepalen aantal jaren beschikbaar gesteld aan de exploitanten. Daarbij wordt een contante waarde betaald die gelijk is aan de verhuur van grond als onbebouwd terrein en het aantal jaren dat de grond ter beschikking wordt gesteld.

6.3.

Overig

In het geval van grondgebruik dat niet eerder in deze nota is beschreven zal maatwerk toegepast worden.

Pagina 13



Bijlage 1: Begripsbepalingen en afkortingen

In de nota komen verschillende begrippen aan de orde. Deze zijn: •

v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De “tegenhanger” van “vrij op naam” is “kosten koper”. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten.

•

g.b.o.: gebruiksoppervlakte. De gebruiksvloeroppervlakte wordt vastgesteld conform de NEN 2580. Het is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden.

•

NEN 2580: Het Nederlands Normalisatie Instituut bewerkstelligt het opstellen van (internationale) normen voor allerlei vakgebieden, waaronder ook de bouw. Dit worden de NEN-normen genoemd. De NEN 2580 behandelt de oppervlakten en inhouden van gebouwen in termen van definities en bepalingsmethoden.

•

b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: de bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

•

Bedrijfswaarde: dit is de waarde die een woning op een zeker moment kan hebben op basis van toekomstige kasstromen en wordt berekend volgens de netto contante waarde methode: de activa wordt verdisconteerd tegen een gewenste rentevoet en de passiva tegen de rentevoet van het vreemd vermogen.

•

v.v.o.: verhuurbaar vloeroppervlak. Het verhuurbaar vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden minus de oppervlaktes van de verkeersruimtes, verticale verkeersoppervlaktes en gebouwinstallaties.

Pagina 14



Bijlage 2: Voorbeelden rekenmethoden

In hoofdstuk 1 paragraaf 4 worden er enkele rekenmethodes uitgelegd. In deze bijlage zullen deze rekenmethodes en de toepassing daarvan nader worden toegelicht op basis van een aantal rekenvoorbeelden. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode wordt de uitgifteprijs gelijkgesteld aan de totale grondkosten bestaande uit verwervingskosten, kosten bouwen woonrijp maken en overige kosten, waaronder plankosten en kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Per geval kunnen de kostenelementen anders ingevuld zijn. Een globale rekensom: verwervingskosten Plus

kosten bouwen woonrijp maken

Plus

overige kosten

Resultaat

kostprijs voor het totale grondoppervlak

a

kostprijs totaal oppervlak Delen

aantal m²

a

Resultaat

grondprijs per m² op basis van kostprijsmethode

Vergelijkingsmethode Voor de vergelijkingsmethode kan er geen eenduidige rekenmethodiek gegeven worden. In het geval van de vergelijkingsmethode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Waarvoor per specifiek geval een vergelijk gemaakt dient te worden. Residuele grondprijs Bij de residuele grondwaardemethode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en de kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele waarde is het verschil tussen de V.O.N.-prijs en de bouwkosten (inclusief het totaal van bijkomende kosten). Dit betekent de volgende rekensom: Verkoopprijs van de woning (V.O.N.-prijs) Minus

BTW van de woning

Minus

bouwkosten per woning

Minus

bijkomende kosten per woning

Resultaat

residuele grondopbrengst per woning (excl. BTW)

a

Voorbeeld: Een appartement van 150m² bruto vloeroppervlak (BVO) en (met een vormfactor van 75%) 113m² gebruikersoppervlak (GBO), heeft een VON-prijs van €300.000,-. De bouwkosten bedragen € 850,-/m² BVO en de bijkomende kosten bedragen 35% van de bouwkosten. Actie

Berekening

Subtotaal

€ 300.000,- / 1,19

€252.100,-

Verkoopprijs van de woning (V.O.N.-prijs)

€300.000,-

Minus

BTW van de woning

Minus

bouwkosten

150m² (BVO) * €850,-

€127.500,-

Minus

bijkomende kosten

35% van de bouwkosten

€ 44.625,-

Resultaat


a

€ 79.975,-

In het geval van bebouwing bestemd voor verhuur, wordt niet met de verkoopprijs, maar met de investeringswaarde van het object gerekend. De investeringswaarde van een object kan onder andere worden

Pagina 15



bepaald door de jaarhuurprijs te delen door het bruto aanvangsrendement (BAR). Dit betekent de volgende rekensom: Investeringswaarde excl. BTW = jaarhuurprijs woning / BAR (%). Minus

bouwkosten per woning

Minus

bijkomende kosten per woning

Resultaat


a a

Voorbeeld: Een appartement van 150m² bruto vloeroppervlak (BVO) en (met een vormfactor van 75%) 113m² gebruikersoppervlak (GBO), heeft een jaarhuurprijs van € 111,5/ m2 excl. BTW en een BAR van 5%. De bouwkosten bedragen € 850,-/m² BVO en de bijkomende kosten bedragen 35% van de bouwkosten. Actie

Berekening

Subtotaal

Investeringswaarde excl. BTW

(113m2 * € 111,5) / 5%

€251.990,-

Minus

bouwkosten

150m² (BVO) * €850,-

€127.500,-

Minus

bijkomende kosten

35% van de bouwkosten

Resultaat


€ 44.625,-

a

€ 79.865,-

Grondquote De grondquote is simpelweg het hanteren van een percentage van de verkoopprijs voor het bepalen van de grondwaarde. Het percentage dat gehanteerd wordt is per (woningbouw)categorie een verschillende range, waarbij binnen deze range keuzes worden gemaakt voor het precieze percentage op basis van de objectkenmerken. Bij objectkenmerken kan gedacht worden aan (bouw)kwaliteit, locatie, architectuur, bruikbaarheid, vraag/populariteit, etc. Het komen tot een ‘range per (woningbouw)categorie’ gebeurt op basis van ervaringen, dit komt voort uit zowel de vergelijkingsmethode als de residuele methode. Het uiteindelijk te hanteren percentage dat vanuit de range ‘gekozen’ wordt, komt tot stand door een vergelijk te maken tussen de kenmerken van het te ontwikkelen object en bestaande objecten (vergelijkingsmethode). Voorbeeld rekensom voor het toepassen van de grondquote: Verkoopprijs van de woning (V.O.N.-prijs) Minus

BTW van de woning

Maal

Grondquote

Resultaat

grondprijs (excl. BTW)

a

Voorbeeld:

Actie

Verkoopprijs van een appartement (V.O.N)

€ 300.000,-

Minus

BTW van de woning

- 19% BTW

Maal

Grondquote

31,7% grondquote

Resultaat

grondprijs (excl. BTW)

Subtotaal € 252.100,a € 79.916,-

De precieze keuze voor de hoogte van de grondquote is situatie afhankelijk, en zal hier niet verder uitgewerkt worden. Deze cijfers komen uit de praktijk. Inschrijving/tender Bij een inschrijving/tender worden er door meerdere marktpartijen biedingen gedaan. De beoordeling van deze bieding vindt veelal op basis van een stedenbouwkundig plan of programma, en uiteraard het financiële resultaat, plaats. De diverse (markt)partijen zijn vrij in de keuze voor een rekenmethode, echter over het Pagina 16



algemeen zal een grondquote gehanteerd worden (beginfase/globaal plan) of zal er een residuele berekening plaatsvinden. De ‘schaduwberekening’, waarin de gemeente toetst aan welke uitkomst er ongeveer gedacht kan worden, is veelal ook op basis van de residuele berekening. Een verder voorbeeld van een inschrijving/tender is niet nodig, omdat het aanhaakt op de hierboven beschreven methodes.

Pagina 17

Nota Grondprijsbeleid

Recommend Documents