BIJLAGE PROJECTEN GRONDBEDRIJF 2013

BIJLAGE PROJECTEN GRONDBEDRIJF 2013

Inhoud 1.0

Inleiding Algemeen Economische ontwikkeling Begrippen Boekwaarde Hoogte rentevoet Prijsstijging Risico’s/weerstandsvermogen

2.0

Grondprijzen Algemeen Procedure/werkwijze

3.0

Resultaten exploitatieberekeningen Algemeen 3.1 Strategische gronden 3.2 In exploitatie genomen gronden 3.3 Niet in exploitatie genomen gronden 3.3.1 Geen kostprijs aanwezig 3.3.2 Kostprijsberekening aanwezig 3.3.3 Locaties met inbrengwaarde voor gebiedsontwikkeling 3.3.4 Particuliere grondexploitaties

4.0

Voorraad bedrijventerrein en woningbouw Algemeen Voorraad woningbouw Voorraad kantoren Voorraad bedrijventerrein

5.0

Financieringsbehoefte grondbedrijf

6.0

Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)

7.0

Samenvatting en conclusie

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Projecten grondbedrijf Ontwikkeling toekomstige resultaten Overige fysieke projecten

1.0

Inleiding

Algemeen Het grondbeleid is vastgesteld in de nota grondbeleid en gebiedsontwikkeling d.d. januari 2008. Op grond van de veranderde economische en demografische situatie, zal dit beleid als vervolg op de al vastgestelde stelselwijziging worden herijkt. De besluitvorming rond de stelselwijziging is ook verwerkt in deze bijlage projecten grondbedrijf 2013. In deze Bijlage projecten wordt naast het presenteren van projecten in het grondbedrijf ook informatie gegeven over met grondbedrijf gerelateerde herstructureringsprojecten. Dit betreft projecten waarover al een besluit met betrekking tot uitvoering is genomen. In bijlage 3 worden deze projecten per thema gepresenteerd. Economische ontwikkeling De Nederlandse economie is voor de tweede keer in nauwelijks drie jaar tijd in een recessie terechtgekomen. Volgend jaar nemen de binnenlandse bestedingen van -½% naar verwachting weer toe tot ¾% in 2013 (MEV 2013 CPB). De huidige recessie zal relatief hard aankomen. De uitgangssituatie is minder gunstig, voor de overheidsfinanciën, de arbeidsmarkt, de woningmarkt en bedrijfsgebouwen. De huizenprijzen staan nog steeds onder druk. De prijs van bestaande koopwoningen daalde vanaf de top in augustus 2008 tot eind 2011 met meer dan 10%. Voor dit en volgend jaar wordt nog geen herstel voorzien: naar verwachting daalt de huizenprijs ook in de periode 2012 -2015 nog in procenten. Het aantal transacties voor bestaand en nieuwbouw is na 2008 sterk gedaald. Het is vooral de combinatie van die twee die wijst op verslechtering van de situatie op de woningmarkt. Immers, onder normale omstandigheden zouden lagere prijzen woningen aantrekkelijker moeten maken voor potentiële kopers. De komende tijd blijft economisch gezien onzeker; de werkloosheid loopt op en de koopkracht neemt de komende jaren af. Verder draagt de onduidelijkheid over zowel de toekomst van de renteaftrek als de toekomstige bezuinigingsplannen bij aan onzekerheid van potentiële kopers. Dat alles heeft als gevolg dat zij terughoudend zijn bij aankoop van een huis. Naar verwachting neemt het aantal transacties de komende jaren dan ook nauwelijks toe. De bezettingsgraad van de industrie is na een korte opleving medio 2011 weer gedaald door de haperende economie. Dat duidt nog steeds op een onderbezetting van de productiecapaciteit, waardoor investeringen in bedrijfsgebouwen ook dit jaar naar verwachting weer achter blijven. De vastgoedsector heeft nog altijd te kampen met leegstand van kantoor- en bedrijfsruimten die resulteerde na forse investeringen voorafgaand aan de crisis. De gemeenten moeten nu sterk afboeken op de grondportefeuilles die in de afgelopen jaren zijn opgebouwd met het vooruitzicht op een steeds groeiende behoefte aan vastgoed en bedrijfsgebouwen. Ook het grondbedrijf van Heerenveen heeft te maken met de negatieve gevolgen van de economische conjunctuur, de technologische en sociaal economische veranderingen. Op termijn gaat eveneens de verwachte demografische ontwikkeling een belangrijke rol spelen. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente op haar grondexploitaties veel heeft moeten afwaarderen. Begrippen Alvorens in te gaan op de resultaten van de diverse binnen het grondbedrijf geregistreerde complexen zal, wellicht ten overvloede, een aantal in de grondbedrijfsleer veel voorkomende begrippen nader worden toegelicht. Tevens zullen een aantal uitgangspunten (parameters), die van belang zijn voor de exploitaties, in deze paragraaf nader worden toegelicht.

Contante Waarde Veelvuldig komt de term contante waarde (cw) voor. In de grondexploitatieopzet worden kosten en opbrengsten in verschillende jaren geraamd. Kosten en opbrengsten uit verschillende jaren mogen niet zomaar bij elkaar worden opgeteld en/of afgetrokken. De kosten en opbrengsten worden onderling vergelijkbaar gemaakt door ze eerst terug te rekenen naar een zelfde peildatum (bijvoorbeeld startdatum exploitatie). Boekwaarde Het begrip boekwaarde wordt ook wel aangeduid als geïnvesteerd vermogen. In principe heeft ieder complex van het grondbedrijf een geïnvesteerd vermogen. Een complex komt overeen met een (toekomstig) gedeelte van een combinatie van een ontwikkelingsplan (project) of bestemmingsplan. Indien er kosten worden gemaakt, dan neemt het geïnvesteerd vermogen toe. Het geïnvesteerd vermogen neemt weer af wanneer er opbrengsten worden gerealiseerd. Bijvoorbeeld bij een plan als Skoatterwâld, waar nu de “kosten voor de baten uitgaan” is er sprake van een toename van geïnvesteerd vermogen. Als er aan het eind van een exploitatieperiode van een complex meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd, ontstaat er een voordelig saldo. Het geïnvesteerd vermogen wordt dan negatief weergegeven.

boekw. mln euro

Skoatterwald 40,0 30,0 20,0 10,0 -10,0

Een niet kostendekkende grondexploitatie ontstaat wanneer de kosten niet volledig door de grondopbrengsten worden gecompenseerd. Er ontstaat dan een tekort (nadelig saldo), waardoor het geïnvesteerd vermogen positief blijft. In deze gevallen dient voor het tekort een aanvullende dekking te worden gevonden. In deze bijlage zal het begrip “boekwaarde” gehanteerd worden, waarbij een positieve boekwaarde betekent dat er op dat moment meer kosten dan opbrengsten zijn gerealiseerd, een negatieve boekwaarde houdt in dat op dat moment meer opbrengsten dan kosten zijn gemaakt. De boekwaarden zoals die in deze bijlage projecten opgenomen zijn betreffen de werkelijke waarden per 1 januari 2012. Hoogte van de rentevoet Bij de opstelling en herziening van exploitatieopzetten speelt de rentefactor (renteverlies/rentewinst) een belangrijke rol. Uitgangspunt is dat de grondexploitaties over de boekwaarde een rente krijgen toegerekend. De hoogte van deze rente is afhankelijk van de gemiddelde rente van de BNG die geldt bij 10/15 jaar vaste geldleningen. In de calculatieopzet van grondexploitaties wordt voor uitgaven en ontvangsten binnen de exploitatieperiode gerekend met een (project/reken)rente van ca. 3,5%. Deze projectrente wordt jaarlijks herzien voor het toepassen in de grondexploitaties. Prijsstijgingen/indexering De exploitatieberekeningen zijn doorgerekend op basis van een dynamische eindwaarde berekening. De term “dynamisch” betekent dat in de exploitatieopzetten rekening is gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen als gevolg van inflatie. In de huidige

berekeningen wordt voor kostenstijging een percentage van 2% aangehouden, dit percentage volgt het actuele inflatiecijfer. Daartegen wijkt het opbrengstenpercentage af van het actuele inflatiecijfer. Gelet op de neerwaartse beweging van woningprijzen en de exploitatieduur van grondexploitaties is hier 1,5% aangehouden. Het is onzeker of het percentage van 1,5% de komende jaren kan worden gehandhaafd. Door de economische crisis met dalende woningprijzen en de toename van strengere eisen bij hypotheekverstrekking zullen de grondprijzen waarschijnlijk gelijk blijven of dalen. Voor het project Skoatterwâld is van de bovengenoemde regel afgeweken, er is hier een neerwaartse prijscorrectie van 10% op diverse grondprijzen toegepast en geen indexering t/m 2015 toegepast. De grondprijzen staan hier flink onder druk door de daling van de woningprijzen en programma. Voor bedrijventerrein worden de grondprijzen niet naar beneden bijgesteld, de gehanteerde grondprijzen liggen lager dan de vraagprijzen die door marktonderzoekers worden aangegeven. Jaarlijks worden de parameters van prijsstijging beoordeeld met de marktontwikkelingen en daarmee actueel gehouden in de berekeningen. Risico’s/weerstandsvermogen Een risico is een kans op manifestatie van een gebeurtenis met een bepaald gevolg. Binnen het grondbedrijf gaat bij planontwikkeling en realisatie veel geld om. De gevolgen van het daadwerkelijk optreden van de risico’s kunnen dan ook zeer groot zijn. De risico’s rondom planontwikkeling zullen zich hoofdzakelijk voordoen bij de markt, kosten en politiek. Vooral bij marktrisico kunnen de gevolgen groot zijn, wanneer de mogelijke verwachtingen niet uitkomen en de grond niet in de gewenste functie of fasering kan worden uitgegeven. Daarnaast kan er ook een zogenaamde negatieve correlatie bestaan tussen de verschillende projecten. In het geval een locatie of plan versneld wordt uitgegeven (woningbouw) dan kan dat voor andere plannen negatieve gevolgen hebben op de uitgifte. Aan de kostenkant bij plannen blijft de post planontwikkeling onzeker door het optreden van niet voorziene zaken zoals wijziging regelgeving, inspraak van burgers en bedrijven en marktomstandigheden. Politieke risico’s betreffen vooral keuzes met betrekking tot ontwikkelingen waarbij de algemene inzichten op langere en of kortere termijn wijzigen onder invloed van de gevoerde politiek. Met de aanwezigheid van risico’s is het van belang de financiële positie van het grondbedrijf gezond te houden. Een belangrijk begrip bij de bepaling van de financiële positie is het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen is de relatie tussen weerstandcapaciteit, zijnde de middelen waarover het grondbedrijf beschikt en de risico’s waarvoor geen voorzieningen zijn getroffen of verzekeringen zijn afgesloten. Het weerstandsvermogen is van belang voor het bepalen van de gezondheid van de financiële positie. In het hoofdstuk algemene reserve grondbedrijf wordt nader ingegaan op de gewenste buffer om mogelijke risico’s af te dekken. 2.0

Grondprijzen

Algemeen De gemeente Heerenveen hanteert op dit moment zoveel mogelijk marktgerichte prijzen voor uitgifte van de grond. Naast marktbenadering differentieert zij haar prijzen naar functie /bestemming (uitgiftecategorieën) van de grond. Het prijzenbeleid is in de nota grondbeleid vastgelegd. Wij stellen binnen de algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte de prijzen vast. De kostprijs van de grond speelt geen of nauwelijks een rol meer

bij de prijsbepaling. Er wordt inzicht verschaft in de verschillende prijzen, wanneer een (herziene) grondexploitatie aan de raad wordt aangeboden voor vaststelling. De werkwijze van de toegepaste grondprijzen in grondexploitaties worden hier nader toegelicht. Procedure/werkwijze Wanneer een bestemmingplan door de raad wordt vastgesteld dan wordt eveneens de bijbehorende grondexploitatie aangeboden. In deze exploitatie is de bandbreedte van de grondprijs behorend bij de functie weergegeven, waarbinnen de uitgifteprijs kan variëren. Indien door een ingrijpende wijziging van het plan of de marktsituatie een exploitatie niet meer actueel is dan krijgt de raad een herziene exploitatie aangeboden voor vaststelling. In deze opzet zijn dan de grondprijzen van de functies eveneens bijgesteld. Het is ongewoon om voor commerciële functies een grondprijs vast te stellen die overal dezelfde waarde vertegenwoordigd in ruimtelijke plannen. Grondprijzen worden niet alleen door de functie maar ook in belangrijke mate bepaald door voorwaarden uit het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. Het toepassen van een standaardprijs levert in dat geval geen marktconforme verkoopwaarde op voor de verschillende locaties. Daarom worden grondprijzen alleen voorgesteld in de grondexploitatie, omdat zij daar direct zijn afgestemd met de locaties binnen het plan. Naast een marktbenadering wordt de prijs van de grond ontleend aan de functie/bestemming die op de grond wordt gerealiseerd. Voor de bepaling van deze grondprijzen of opbrengsten in grondexploitaties worden voor de functies de volgende verschillende methoden toegepast: 1. Toepassen van de Grondquote, de grondwaarde wordt uitgedrukt in een percentage van de totale stichtingskosten van het bouwobject. Het percentage loopt op met de toename van de stichtingkosten. 2. De residuele grondwaardemethode, waarbij de grondprijs(per m2 bvo) wordt bepaald door de vrij op naam prijs van het te realiseren vastgoed te verminderen met de bouwen bijkomende kosten; 3. Vaste prijzen per kavel aangepast aan de specifieke situatie(veelal maatschappelijke doeleinden); 4. Minimale m2-prijzen afgestemd op de locatie en typologie van de op te richten woningen/bedrijven; 5. Vaste m2-prijzen afgestemd aan de specifieke situatie. Hieronder worden de verschillende methoden schematisch weergegeven. Functie van de grond sociale woningbouw projectmatig bouw particuliere bouw bedrijventerreinen kantoren commerciële voorziening niet commerciële voorziening groenstroken nutsvoorziening

grondquote

residueel

vaste kavelprijs

minimum m2 prijs

vaste m2 prijs

x x o o x x

o x x o o x x x

x standaard methode o optionele methode

3.0

Resultaten exploitatieberekeningen

Algemeen Binnen het grondbedrijf bestaan een groot aantal projecten (complexen). Om een duidelijk onderscheid te maken in het type project, status en risico is een hoofdindeling gemaakt van de verschillende complexen op basis van grondbezit en de plannen die worden ontwikkeld. De projecten kunnen in drie hoofdgroepen worden verdeeld: o Strategische gronden o In exploitatie genomen gronden o Niet in exploitatie genomen gronden In Bijlage 1 “projecten grondbedrijf” zijn de projecten van het grondbedrijf weergegeven met het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) per 1 januari 2012, waar mogelijk met een prognose van het resultaat en einddatum van de exploitatie. Strategische gronden Bij strategische gronden is geen kostprijsberekening aanwezig. Het betreft hier gronden en opstallen die aangekocht zijn als strategische aankopen ten behoeve van mogelijke toekomstige planontwikkeling, dan wel om een ongewenste planontwikkeling tegen te gaan. Bouwgrond in exploitatie (BIE) De ontwikkeling van deze gronden is in uitvoering naar de gewenste bestemming. Voor deze gronden is door de raad een kostprijsberekening vastgesteld. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Dit zijn gronden met of zonder een kostprijsberekening die nog niet zijn vastgesteld door de raad. De toekomstige functies van deze gronden is meestal globaal bekend. Naast de inbrengwaarde van de gronden of panden voor gebiedsontwikkeling vallen ook particuliere exploitaties onder deze groep. Deze hoofdgroep ziet er als volgt uit: o Plannen of locaties met kostprijsberekening o Plannen of locaties zonder kostprijsberekening o Locaties met inbrengwaarde voor gebiedsontwikkeling of herstructurering o Particuliere grondexploitaties 3.1 Strategische gronden Onder strategische gronden zijn de volgende complexen ondergebracht: Strategische gronden Klaverblad noord Leeuwarderstraatweg Gronden waarop geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn gepland of niet meer worden verwacht, krijgen de economische waarde van agrarische bestemming. In de betreffende plannen/grondexploitaties wordt hier rekentechnisch bij een normale situatie een bandbreedte van 30.000 tot 35.000 euro/ha aangehouden. Toelichting per complex 3.1.1. Strategische Gronden In dit complex zijn de verworven gronden geadministreerd die buiten het plangebied liggen van het geplande bedrijventerrein Klaverblad Noord Oost. In de Integrale Visie Heerenveen-Skarsterlân zijn deze gronden eerder als zoekgebied aangewezen voor grootschalige dagattracties.

Naam Strategische gronden Agrarische waarde Afwaardering Tekort

Boekwaarde 1-1-2012

3.240.335 970.790 2.200.000 69.545

Grondoppervlak 298.705 m2

Prijs/m2 10,85 3,25 Zie bandbreedte

Met de huidige inzichten over dagattracties is het duidelijk geworden dat een realisatie van deze functie niet meer haalbaar kan worden geacht. De bijbehorende grondwaarde voor deze gewenste voorziening ligt lager dan de huidige boekwaarde. Omdat geen direct alternatieve bestemmingen voor deze gronden aanwezig zijn, is de boekwaarde naar agrarische waarde afgewaardeerd. Na onderzoek van de ontwikkelingskansen op termijn en ligging van de gronden is besloten de gronden terug te brengen op de agrarische markt. In 2012 wordt ca.16 ha agrarische grond verkocht en daarover definitief het verlies te nemen. Over de gronden wordt geen rente en exploitatielasten bijgeschreven. 3.1.2 Klaverblad Noord Betreft de gronden ten noorden van de rijksweg A7 en ten westen van de A32. Er zijn voor dit gebied geen directe plannen aanwezig. Het is een zoekgebied voor een mogelijk windenergiepark en tracé voor de 380 kV-lijn van Tennet. Door het definitief niet doorgaan van de spoorlijn Heerenveen – Groningen is een ruimtelijke ontwikkeling op termijn hier onzeker geworden. Het te bestemmen gebied is ca 13 ha groot. Buiten het gebied liggen gronden die een overgangszone vormen met de rijksweg A32. De gronden zijn afgewaardeerd naar agrarische waarde. Naam Klaverblad Noord Agrarische waarde Afwaardering Tekort

Boekwaarde 1-1-2012

1.266.224 425.100 800.000 41.124

Grondoppervlak 130.800m2


Over de gronden wordt geen rente en exploitatielasten bijgeschreven. 3.1.3 Leeuwarderstraatweg Deze gronden zijn gelegen aan de oostzijde van de Leeuwarderstraatweg. Op deze gronden is eerder de functie wonen en werken gepland. Het is nu onzeker geworden of deze bestemming daadwerkelijk er zal komen. Deze gronden zijn afgewaardeerd naar agrarische waarde. Naam Leeuwarderstraatweg Agrarische waarde Afwaardering Tekort

Boekwaarde 1-1-2012

445.756 73.028 350.000 22.728

Grondoppervlak 22.470m2


Over de gronden wordt jaarlijks geen rente bijgeschreven. 3.2

In exploitatie genomen gronden

Onder in exploitatie genomen gronden zijn de volgende complexen ondergebracht: Stadionsgebied (Heerenveen Oost) Woningen NO (Heerenveen Oost) Skoatterwâld Stationsgebied e.o. Jubbega zuid

IBF (Internationaal Businesspark Friesland) Tjalleberd de Eide Bedrijventerrein De Kavels Heidemeer+heidemeer bufferzone De Fjilden Nieuwehorne Herontwikkeling Fedde Schurerplein Herontwikkeling SBO Falkenaweg 3.2.1 Stadiongebied (Heerenveen Oost) Voor het Stadiongebied is in december 2007 een bv/cv opgericht, waar de gemeente samen met BNG GO (Bank Nederlandse Gemeenten Gebiedsontwikkeling)in participeren. Gelet op de samenwerkingsconstructie en de beperkte inbreng van eigen vermogen door de participanten, zullen eventuele risico’s nagenoeg volledig voor de gemeente komen. De bouwgrond wordt na behoefte tegen kostprijs geleverd aan de bv/cv. Door vraag uitval en onzekerheid over programma vindt er een heroverweging plaats over de voortzetting van de samenwerking. In de grondexploitatie was de kantooruitgifte eerder tot 2018 geraamd op 3500m2 bvo per jaar. Echter vanaf 2009 is de afzet sterk teruggelopen en zelfs tot stilstand gekomen als gevolg van de economische crisis. In deze herziene opzet wordt geen herstel van de kantorenmarkt meer verwacht. Het kantorenprogramma is verlaagd met ca. 22000 m2, waardoor voor realisatie nog 8000 m2 bvo aanwezig blijft. Het vervangende programma wordt gezocht in nieuwe functies die de aanwezige sportvoorzieningen zullen versterken. Met de verwachte grondopbrengsten uit de nieuwe functies zullen de openbare voorzieningen indien nodig worden aangepast. Op de locatie waar eerder de nieuwbouw van Thialf was gepland is op dit moment nog geen duidelijkheid over een nieuw programma. Wel wordt verwacht dat op termijn van ca.10 jaar een alternatief programma kan worden gerealiseerd met een gelijke grondopbrengst. Door de gewijzigde uitgangspunten lijdt de grondexploitatie (berek. 2) een verlies van ca € 10,3 miljoen op contante waarde. De boekwaarde van het gebied wordt afgewaardeerd met het verwachte verlies. Als er geen alternatief programma kan worden ontwikkeld dan loopt het verlies verder op tot € 14,9 miljoen, zie berekening 3. Naam

Stadiongebied conform bijlage projecten 2012 Stadiongebied rekenmodel (conform nota V&P)

14.445.000

Verwacht resultaat op eindwaarde 9.675.000

14.445.000

18.500.000

3

Stadiongebied Rekenmodel (conform nota V&P)

14.445.000

26.900.000

14.900.000 tekort

4

Stadiongebied Herziene berekening met afwaardering gronden

14.534.000 -10.300.000 4.534.000

288.000

170.000 tekort

1 2

Boekwaarde

Contante waarde

Toelichting

5.300.000 tekort 10.300.000 tekort

boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 Berekening met minder kantoren en alternatief programma Thialf na 10 jr uitstel boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 Berekening met minder kantoren en geen alternatief programma boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 Herziene berekening met minder kantoren, alternatief programma Thialf na 10 jr. en afwaardering gronden

In 2013 zullen de bouwactiviteiten in het gebied beperkt opstarten. De woningcorporatie Accolade gaat na een moeilijk ontwikkelingsproces het woonproject Focus realiseren met ca. 55 appartementen, waaronder 16 zogenaamde Focuswoningen.

Conclusie Gelet op de onzekerheden rond de grondexploitatie door stagnatie van de kantorenafzet en het afzien van nieuwbouw van Thialf zijn er nu geen afnemers meer voor bouwgrond in het stadiongebied. Het nog te realiseren kantorenprogramma van 22000m2 is teruggebracht tot 8000m2 vloeroppervlak. Een nog te realiseren alternatief programma voor nieuwbouw Thialf is over een periode van 10 jaar uitgesteld. De wens is dat de alternatieve programma’s de huidige sportvoorzieningen in het gebied zullen aanvullen en versterken. Met de verwachte grondopbrengst worden de extra kosten aan de wegen en het renteverlies gefinancierd. Het tekort van de vigerende grondexploitatie van € 5,3 miljoen neemt toe tot € 10,3 miljoen. De gronden van het stadiongebied zijn in de herziene berekening afgewaardeerd met € 10,3 miljoen (afwaardering wordt gecorrigeerd op de cijfers van 2011), waardoor het tekort afneemt tot ca € 170.000 (berek. 4). Het tekort wordt in de Berap 2012 meegenomen. De grondexploitatie bevindt zich in een stadium waarin weinig sturingsmogelijkheden zijn, omdat bijna alle geplande investeringen al zijn gerealiseerd in het gebied. 3.2.2. Woningen NO (Heerenveen Oost) Het plangebied ligt ten westen van de Weinmakker en ten noorden van de KR. Poststraat. Het gebied ligt deels in een geluidsgevoelige zone van de rijksweg A32, waardoor uiteindelijk slechts een beperkt plangebied van 12,4 ha beschikbaar is. De boekwaarde bedraagt in 2012 ca. € 7,6 miljoen, dit na correctie van de grondopbrengst van het Poortje. De vervallen bouwlocatie van het Poortje ligt aan de noordzijde van het plangebied. De al ontvangen grondopbrengst van de geleverde bouwgrond is eerder verantwoord op dit complex. Door herziening van het rijksbeleid ten aanzien van jeugddetentie is medio 2012 de bouwgrond terug geleverd aan de gemeente met teruggave van de ontvangen grondopbrengst (circa € 2,7miljoen). Door het overaanbod van woningbouwlocaties in Heerenveen is deze locatie voor woningen niet meer in beeld. Voor de locatie wordt gedacht aan een alternatieve bestemming in de richting van commerciële functies. Het definitieve programma is o.a. afhankelijk van een nog op te stellen ruimtelijke en economische structuurvisie voor de zone langs de rijksweg A32. Realisatie wordt niet eerder dan na 2023 verwacht.

Naam

1

2

3

4

Heerenveen oost woningen NO conform bijlage projecten 2012 Heerenveen oost Woningen NO rekenmodel (conform nota V&P) Heerenveen oost Woningen NO rekenmodel (conform nota V&P) Heerenveen oost Woningen NO Herziene berekening met afwaardering gronden

Boekwaarde

Verwacht resultaat op eindwaarde

4.729.000 2.753.000 7.482.000

Contante waarde

Toelichting

1.000.000 tekort

boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 Berekening met een commerciële functie boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 Berekening met een commerciële beperkte functie boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 herziene berekening met een commerciële functie

4.729.000 2.753.000 7.482.000

9.750.000

5.000.000 tekort

4.729.000 2.753.000 7.482.000

12.800.000

6.500.000 tekort

4.879.000 2.753.000 7.632.000 -5.000.000 2.632.000

-200.000

-100.000 overschot

Bij realisatie van een commerciële functie met 75% uitgifte van het plangebied bedraagt het verwachte resultaat ca 5 mln tekort (berekening 2). Wanneer het met beperkte

commerciële functie zal worden ingevuld, dan neemt het tekort toe tot € 6,5 miljoen. Na afwaardering van de grond met 5 mln bedraagt het resultaat ca. € 0,1 miljoen voordelig (berekening 4). 3.2.3. Skoatterwâld Actualisering In de vigerende exploitatieopzet is al rekening gehouden met een beperkte vraag naar bouwgrond voor projecten en bouwkavels voor particulieren. De 3e planfase van Skoatterwâld is op de planning in tijd verder naar achteren geschoven. Daarnaast worden de investeringen getemporiseerd om het renteverlies te beperken. In de actuele grondexploitatie zijn de parameters/uitgangspunten verder gewijzigd en aanvullende maatregelen getroffen. De volgende aanpassingen zijn in de herziene grondexploitatie verwerkt.  Er vindt in de periode 2011 t/m 2015 geen prijsindexering over de grondprijzen plaats. Uitzondering vormen de prijzen waarover al afspraken of overeenkomsten zijn gesloten.  De grondprijzen voor woningbouw zijn met 10% verlaagd. Uitzondering vormen de prijzen waarover al afspraken of overeenkomsten zijn gesloten.  De afzetprognose voor woningbouw is verder naar beneden bijgesteld. Over de gehele looptijd van de exploitatie wordt nu een afzetprognose van 60 woningen per jaar aangehouden.  Verwerving en realisering van Skoatterwâld oost is nu als optie verwerkt in de grondexploitatie. Realisering is afhankelijk van toekomstig exploitatieresultaat. Naam

Skoatterwâld conform bijlage projecten 2011 rekenmodel conform nota V&P

43.847.000

Verwacht resultaat op eindwaarde 3.310.000

43.847.000

3

Rekenmodel conform nota V&P

4

Herziene berekening met afwaardering gronden

1 2

Boekwaarde

Contante waarde

Toelichting

1.640.000 tekort

boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011

30.600.000

14.000.000 tekort

43.847.000

48.700.000

22.300.000 tekort

44.811.000 -14.000.000 30.811.000

-200.000

boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 gewijzigde uitgangspunten boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 gewijzigde uitgangspunten boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 actuele berekening

-100.000

In rekenmodellen is onderzocht naar de invloed van de gewijzigde parameters. Het tekort varieert tussen €14,0 en € 22,3 miljoen (zie berekeningen 2 en 3). Model 2 gaat uit van een woningafzet van 60 woningen, een grondprijsverlaging van 10% en geen prijsstijging over de periode 2011 t/m 2015. Model 3 levert een tekort van € 22,3 miljoen als de woningafzet verder teruggaat naar 40 woningen en een grondprijsverlaging van 20% voordoet. De herziene berekening is opgesteld met de gehanteerde uitgangspunten van model 2. Om een sluitende grondexploitatie te verkrijgen is besloten om de boekwaarde met € 14 miljoen af te waarderen. Door de stelselwijziging (wijziging van financiering investeringen in het openbaargebied) drukken de rioleringskosten niet op de exploitatie. De uitgewerkte grondexploitatie heeft op 1-1-2012 een overschot van € 100.000. Realisatie woningprogramma Door programma omzettingen en planaanpassingen in Skoatterwâld is de plancapaciteit van 2500 terug gegaan tot de huidige plancapaciteit van ca. 2200 woningen. Volgens de huidige plannen moeten nog ca. 1050 woningen worden gerealiseerd. Door vertraging in

de afzet en een aangepaste prognose van de afzet(60won/jr) wordt verwacht dat het plan rond 2030 geheel is gerealiseerd. Verwerving Door de tegenvallende afzet en prijsaanpassing van de bouwkavels lopen de rentekosten van het plan snel op en het verwachte resultaat terug. Om het verlies minder te maken is de grondverwerving aan de oostzijde van het woongebied (groenzone van Skoatterwâld) voorlopig uitgesteld, totdat de grondexploitatie voldoende resultaat laat zien om deze gronden te verwerven. Financieringsbehoefte De huidige boekwaarde van het plan bedraagt bijna € 30,8 miljoen, dit na afwaardering met € 14 miljoen. Op eindwaarde (2032) is de financieringsbehoefte teruggelopen tot een overschot van circa € 0,2 miljoen.

boekw. mln euro

Financieringsbehoefte 40,0 30,0 20,0 10,0 -10,0

Gezien de lange looptijd van de exploitatie (ca 20 jaar) zullen besluiten met financiële consequenties goed overwogen moeten worden daar zij een belangrijke invloed hebben op het eindresultaat. Het grootste deel van de grondopbrengsten zijn nog niet gerealiseerd of nog heel onzeker. In een zeer slecht weer scenario (40 won/jr.) neemt het verlies verder toe tot ruim € 8 miljoen. Conclusie De geactualiseerde grondexploitatie heeft een financieel overschot van € 100.000 na een afwaardering van de boekwaarde met € 14 miljoen. De woningproductie/afzet is op 60 woningen per jaar gepland, waarbij een zeer terughoudend beleid moet worden gevoerd voor nieuwe woonlocaties om concurrentie tegen te gaan. Zolang de woningmarkt niet voldoende herstelt ( de oude situatie komt niet meer terug) zal het een moeilijke opgave worden om het huidige resultaat vast te houden. 3.2.4 Stationsgebied e.o. Het Stationsgebied e.o. is als plan eerder vastgesteld in het Masterplan Stationsgebied en bestaat uit de deelplannen oost en west gescheiden door de spoorlijn. De afgelopen jaren is in het oostelijk deel een programma gerealiseerd bestaande uit nieuwe kantoren, woningen en inrichting van het openbaargebied. In het oostelijk-plangebied langs het NS-spoor zijn nog drie kantoorblokken gepland met totaal 2500m2 bvo. De verwachte uitgifte is doorgeschoven tot na 2018. In west hebben zich nog geen ruimtelijke ontwikkelingen voorgedaan. De hier nog te ontwikkelen kantoren ca. 7500m2 bvo zijn door de kantorenleegstand in Heerenveen komen te vervallen. Als komende jaren nog kantoren worden ontwikkeld dan komen zij in eerste instantie in het plan stadiongebied langs de rijksweg A32.

Naam

Boekwaarde

Stationgebied e.o herziene berekening met afwaardering gronden

689.000 -400.000 289.000

Verwacht resultaat op eindwaarde 230.000

Contante waarde 160.000 tekort

Toelichting


De boekwaarde is afgewaardeerd met € 400.000. Het verwachte resultaat van het plan bedraagt een tekort van € 160.000. 3.2.5 Jubbega Zuid Het programma in de grondexploitatie Jubbega Zuid is bijna geheel gerealiseerd. In dit complex is nog ca.1200m2 bouwgrond aan de kamperfoelie gepland. De uitgifte kan plaats vinden wanneer het bestemmingplan is aangepast. Naam

Boekwaarde

Jubbega Zuid

-41.000

Verwacht resultaat op eindwaarde -130.000

Contante waarde -120.000

Toelichting


Het verwachte voordelig resultaat is zeer onzeker door de nog te doorlopen WROprocedures. 3.2.6 Bedrijventerrein IBF Het bedrijventerrein ligt direct langs de rijksweg A7. Het plan bestaat uit twee deelgebieden IBF1 en IBF2. Deelgebied IBF1 wordt ontwikkeld door een commanditaire Vennootschap. Het grondbedrijf ontwikkelt zelf IBF2 en rapporteert hierover in haar jaarverslag. Voor IBF1 is alleen de gemeente vennoot in de cv/bv constructie, dit na terugtreding van provincie. Deze constructie wordt in 2012/2013 opgeheven, zo gauw de juridische/financiële termijnen zijn verlopen. Actualisering De prognose voor uitgifte van bedrijventerrein is per 1-1-2011 ingrijpend gewijzigd. Redenen hiervoor zijn de aanhoudende crisis, regionale en demografische ontwikkelingen. Dit heeft direct gevolgen voor het verwervingsplan. Het oorspronkelijk plangebied is verkleind van 240 ha tot 215 ha. De post grondverwerving is met ca 4 mln omlaag gegaan door minder grond (ca. 25ha) te verwerven. Programma/grondgebruik

Onderdeel

Oorspronkelijk Gewijzigd plan plan plangebied 240,1 215,1 ha bufferzone 56 39,5 bruto bedrijventerrein 184,1 175,6 ha openbare ruimte 32 32 gronduitgifte netto 152,1 143,6 ha gerealiseerd 32,5 32,5 nog realiseren 1-1-2011 119,6 111,1 ha

De voorraad bouwgrond is voldoende om de komende jaren aan de verwachte vraag te voldoen. De huidige civiele werken zullen vooral gericht zijn op aanleg van inritten en het afwerken van de bermen. De verminderde vraag naar bedrijfsterrein heeft geleid tot een gewijzigd plangebied. De bufferzone en de netto gronduitgifte zijn kleiner geworden. Het ruimte gebruik van de wegenstructuur is gelijk gehouden, daar in het gebied waarschijnlijk extra ontsluitingswegen komen. Voor het plangebied is op basis van een inventarisatie een nieuwe kostenraming gemaakt. De geactualiseerde kostenraming is door prijswijziging en nieuwe hoeveelheden met circa € 5 miljoen omlaag gegaan tot ruim € 7,4 miljoen. De post plankosten is door minder bouwrijpmaken en herziening van de verwachte voorbereiding met circa € 1 miljoen omlaag gegaan. Afzet Er is uitgegaan van een maximum en minimum jaaruitgifte prognose. In de onderstaande tabel zijn de twee scenario’s weer gegeven.

periode 2011 t/m 2016 2017 t/m 2020 2021 t/m 2032

uitgifte scenario max. min. 3,5 ha 3,5 ha 6 ha 3,5 ha 1 ha 1 ha

Bij het scenario met een maximum gronduitgifte blijft na 2032 nog steeds ca 45 ha beschikbaar voor uitgifte (stille reserve). Bij het minimum uitgifte scenario is dit zelfs 55 ha. De oostgrens van het plangebied ligt vast door de al gerealiseerde uitgiften en wegenstructuur. Daardoor kan de reserve niet gescheiden worden van het plan. De reserve ligt verspreid tussen de al uitgegeven kavels en daardoor moeilijk te bestemmen als agrarische grond. Bij het scenario met een maximum gronduitgifte blijft 62,7 ha (1-1-2012) beschikbaar, waarover daadwerkelijk opbrengsten worden gerealiseerd. In 2012 is een uitgifte van ca 13 ha geraamd. Het jaar 2012 wijkt af van de prognose door de grondverkoop aan lidl voor realisatie van een nieuw distributiecentrum. Exploitatieresultaat Ondanks dat de verwachte investeringen voor verwerving en bouwrijpmaken omlaag zijn gegaan, sluiten de rekenmodellen 2 en 3 met een verlies doordat de komende jaren minder grond wordt uit gegeven. Bij een maximum uitgifte bedraagt het verlies circa € 15,3 miljoen (max scenario). Wanneer het plangebied niet zou zijn aangepast en een minimum verwacht gronduitgifte scenario doet zich voor dan bedraagt het tekort zelfs € 22,8 miljoen. Naam

1

2 3

Bedrijventerrein IBF deelplan IBF1 deelplan IBF2 conform bijlage projecten 2012 Met planaanpassing rekenmodel (max) conform nota V&P Geen planaanpassing

Boekwaarde


Contante waarde

Toelichting


1.570.000 30.438.000 32.008.000

3.310.000

32.008.000

36.200.000

32.008.000

54.200.000

4.320.000 tekort 15.300.000 tekort 22.800.000

boekw 31-12-2010 contante waarde 1-1-2011 reserve uitgifte 45,4 ha boekw 31-12-2010

rekenmodel (min) conform nota V&P Herziene berekening Met planaanpassing deelplan IBF1 voorlopig deelplan IBF2

4

tekort

351.000 30.297.000 30.648.000 -15.300.000 15.348.000

afwaardering grond

-6.500.000

-3.500.000 overschot

contante waarde 1-1-2011 reserve uitgifte 63,9 ha boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 basis rekenmodel max. uitgifte

Bij de herziene berekening is de boekwaarde afgewaardeerd met 15,3 mln om tot een sluitende grondexploitatie te komen. De exploitatie laat uiteindelijk een overschot zien van 3,5 mln. Financieringsbehoefte bedrijventerrein IBF 20,0

boekw. mln euro

15,0 10,0 5,0 -5,0 -10,0

Conclusie Door afwaardering van de boekwaarde met € 15,3 miljoen en toepassing van de stelselwijziging laat de grondexploitatie een voordelig saldo van € 3,5 miljoen zien. In het exploitatiegebied blijft na 2032 nog 45 ha bedrijfsgrond beschikbaar. Aan deze grond is in de berekening geen economische waarde gegeven daar de afzet/gebruik hiervan nog onzeker is. 3.2.7 Tjalleberd de Eide Het plangebied ligt ten noorden van de Aengwirderweg achter het brandweergebouw. De plancapaciteit van het plangebied bedraagt ca. 70 woningen, waarvan ongeveer 25% in de sociale en goedkope bouw worden gerealiseerd. In 2010 is gestart met het bouwrijpmaken. Het bouwrijpmaken van het terrein wordt gefaseerd uitgevoerd afhankelijk van uitgifte bouwkavels. Naam

Tjalleberd de Eide

Boekwaarde

2.104.300

Verwacht resultaat op eindwaarde -1.362.000

Contante waarde -871.000

Toelichting


In het plan zijn al 14 kavels uitgegeven. In de exploitatieopzet is gerekend met een uitgifte van ongeveer 7 woningen per jaar. Verwacht wordt dat het terrein na 13 jaar volledig is uitgegeven. 3.2.8 Bedrijventerrein De kavels Dit bedrijventerrein met ca 57 ha netto uitgeefbaar terrein is bijna geheel gerealiseerd. De nog beschikbare kavels zijn door hun ligging en beperkte kavelgrootte minder courant dan de kavels op IBF. De aanwezige bedrijven (bedrijfsvergroting) en nieuwkomers nemen in een langzaam tempo de laatste m2 grond af. Totaal is nog ca. 3.3 ha beschikbaar.

Naam

Bedrijventerrein De Kavels

Boekwaarde

-559.600

Verwacht resultaat op eindwaarde -2.500.000

Contante waarde -1.500.000

Toelichting


De prognose van het resultaat bedraagt circa € 1.543.000 voordelig. 3.2.9 Heidemeer + Heidemeer bufferzone Eerder heeft de raad besloten in dit plangebied 3 woningkavels extra te realiseren. De verwachte grondopbrengst ca. € 1.020.000 wordt ingezet ter dekking van de boekwaarde van het complex Heidemeer. Het financiële eindresultaat van het gebied is afhankelijk van de grondopbrengst van deze kavels. Bij het bouwrijpmaken ondervindt het plan een tegenslag, er kan niet eerder gestart worden, voordat de afgegeven kapvergunning onherroepelijk is geworden. Dit betekent toename van het renteverlies over de boekwaarde. De gronduitgifte wordt nu pas in 2014 verwacht. Naam

Heidemeer Heidemeer bufferzone afwaardering grond

Boekwaarde

1.271.000 150.000 1.421.000 -600.000 821.000


Contante waarde

Toelichting

boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 55.000

40.000 tekort

Voor Heidemeer wordt door de genoemde vertraging nu een nadelig resultaat van € 40.000 verwacht. 3.2.10 De Fjilden Nieuwehorne Herontwikkelen van de voormalige sportlocatie met woningbouw in Nieuwehorne kent een hoog risicoprofiel. De benodigde financiering van het nieuwe sportcomplex moet in belangrijke mate worden terugverdiend met gronduitgifte voor woningbouw in het hoge segment. Op de voormalige locatie van het sportcomplex aan de Sterrenkamp komen circa 105 woningen. Hiervan behoren 43% tot het dure woningsegment. woningprogramma sociale huur/goedkope koop 2^1 kapwoningen particuliere kavels totaal 105 woningen

29% 28% 43% 100%

Met de verwachte grondopbrengst kan een belangrijk deel van de verplaatsing- en realiseringskosten van het nieuwe sportcomplex worden gefinancierd. De oorspronkelijke integrale opzet (inclusief nieuw sportcomplex) is in 2009 financieel sluitend gemaakt met een bijdrage uit de gemeentebegroting ter grootte van € 1.830.000. Na oplevering van het nieuwe sportcomplex aan de Schoterlandseweg wordt het terrein van het oude complex aan de Sterrenkamp bouwrijp gemaakt voor de woningbouw (De Fjilden).

In de voorbereidingfase van de ontwerpen hebben nog geen potentiële kopers gemeld die bouwgrond voor woningbouw willen afnemen. Het project wordt in het dorp en regio op verschillende wijzen gepromoot. Gerekend is met een gemiddelde uitgifte van 5 tot 6 kavels per jaar. Door de ongunstige woningmarkt zijn in 2011 de verwachte grondopbrengsten voor de particuliere bouw naar beneden bijgesteld. Ook de realisatie van de woningen is een jaar later gepland. Start bouw zal nu waarschijnlijk 2013 worden. Dit alles heeft tot gevolg dat de herziene integrale grondexploitatie sluit met een tekort van € 800.000. Naam

Boekwaarde

Nieuwehorne woonproject Nieuwehorne sportcomplex budg. sportcompl 5.460.000 afwaardering grond


Contante waarde

1.369.000 752.300 -800.000 1.321.300

Toelichting

boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 -470.000

-270.000 overschot

Om de actuele opzet sluitend te maken is de grondwaarde met € 800.000 afgewaardeerd (conform nota V&P). Door de nog te maken kosten riolering (€ 240.000) ten laste van het rioleringsfonds (stelselwijziging) laat de actuele exploitatie een voordelig saldo zien van € 270.000. 3.2.11 Fedde Schurerplein Door nieuwbouw schoolcomplex OSG en het opheffen van het parkeerterrein aan de Schans is het gebied in herontwikkeling genomen ten behoeve van ca. 20 woningen en voorzieningen langs de Schans. Het programma bestaat uit (bedrijfs)particulier en 2^1 kap woningen. De voormalige beheerderwoning blijft gehandhaafd. Met de verwachte opbrengsten van de grond worden de herontwikkelingkosten van het gebied en de financiële bijdrage van € 1,1 miljoen aan de nieuwbouw van het OSG complex gefinancierd. Door vertraging van de woningbouw is de grond afgewaardeerd met € 200.000, zoals eerder gemeld in V&P nota. Naam

Boekwaarde

Fedde Schurerplein Bijdrage aan nieuwb. OSG afwaardering grond

109.000 1.100.000 -200.000 1.009.000


Contante waarde

322.000 tekort

Toelichting


De actuele exploitatie laat een toename van het tekort zien van circa € 322.000. Het exploitatietekort is verder opgelopen door aanpassing van het woningprogramma en in tijd de uitgifte naar achter plaatsen als gevolg van de woningmarkt. 3.2.12 SBO Falkenaweg De gemeente heeft de voormalige SBO complex aan de Falkenaweg verkocht aan ontwikkelaar Clafis bv. Deze ontwikkelaar/gebruiker heeft de aanbouw uit de jaren ’90 en een fors deel van de jaren’50 gesloopt. Het schoolpand van de SBO direct langs de Falkenaweg en een klein deel uit de jaren’50 is behouden. In deze ruimten met een cultuurhistorische waarde zijn functies gepland zoals kantoren, appartementen en horeca. Het terrein vrijkomend na sloop van de gebouwen gaat over naar het plan Falkenaweg Binnen.

De ontvangen grondopbrengst is na aftrek van voorbereiding- en beheerkosten aangewend als financiële bijdrage (€ 500.000) voor de nieuwbouwkosten van de OSG aan het Fedde Schurerplein. 3.2.13 Tellegebied Herinrichting van de openbare ruimte in het gebied rondom het voormalig sportcomplex De Telle in Heerenveen. De gemeenteraad heeft juni 2012 de integrale “grondexploitatie Tellepark” vastgesteld en voor de verdere ontwikkeling van de plannen en de aanpassingen in de woonomgeving (1e fase) een krediet beschikbaar gesteld. Naam

Tellegebied

Boekwaarde

1.184.000


Contante waarde

Toelichting

-23.000


3.3 Niet in exploitatie genomen gronden Gronden met of zonder een kostprijsberekening die nog niet zijn vastgesteld door de raad. De toekomstige functies van deze gronden is meestal globaal bekend. Een aantal van deze gronden worden in deze bijlage niet verder toegelicht, daar de boekwaarde en besluitvorming op dit moment (nog) niet als relevant worden aangemerkt. In bijlage I worden wel de boekwaarden vermeld. Wanneer een opmerkelijke ontwikkeling voordoet zal separaat besluitvorming hierover door de raad worden gevraagd. 3.3.1 Geen kostprijsberekening aanwezig Toelichting per complex: 3.3.1.1.Uhlweg Dit betreft de voormalige locatie van wasserij De Blinde en is gelegen direct ten zuiden van de rijksweg A7. De bedrijfsbestemming ondervindt beperkingen op het gebied van milieu. De aanwezigheid van nabij gelegen woningen beperkt de gebruiksmogelijkheden van de locatie. Het terrein zelf ligt binnen de geluidzone van de rijksweg A7. Het terrein en de gebouwen zijn diverse malen onderzocht voor invulling of wijziging van de bestemming, doch dit heeft geen resultaat opgeleverd. Naam

Uhlweg afwaardering grond

Boekwaarde

796.000 -800.000 4.000


Contante waarde

nihil

Toelichting

boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 kavel 7100m2

Herontwikkeling van deze locatie voor een nieuwe functie is door de beperkte gebruiksmogelijkheden nihil. Het is reëel te achten dat het complex financieel sluit na afwaardering van de grond en gebouwen.

3.3.1.2 Plan Hepkema Op de hoek van de Schans met de Zilverlinde komen drie particuliere kavels voor woningbouw beschikbaar. Vanwege subsidie-technische redenen (Subatregeling voor tankstations) is deze grond 10 jaar vastgehouden na uitvoering van de bodemsanering. Naam

Boekwaarde

Plan Hepkema

245.000



Toelichting

boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 kavel 1242m2 prijs 170/m2

Zodra de bestemmingsplanprocedure voor deze locatie is afgerond komen deze kavels beschikbaar voor uitgifte. 3.3.1.3 Schoterlandseweg 34 Betreft gronden (ca. 13500m2) aan de westzijde van de rijksweg A32, waarop enkele vrijstaande woningen en een fietspad zijn gepland . Het plangebied wordt opgenomen in een bestemmingsplanprocedure. De boekwaarde € 59.000 wordt gedekt uit de verwachte toekomstige grondopbrengsten. Naam

Boekwaarde

Schoterlandseweg 34

59.000

Verwacht resultaat op eindwaarde onbekend

Contante waarde

Toelichting

onbekend

boekw 31-12-2011 prijs 4,36/m2

3.3.1.4 Oranjewoud-Katlijk In samenspraak met de Landinrichtingscommissie Oranjwoud-Katlijk is beoordeeld in hoeverre het mogelijk is om in het kader van “provinciale pilots landelijk wonen” nieuwe landgoedlokaties tot ontwikkeling te brengen. Hiertoe zijn gesprekken gevoerd met zorgaanbieders en grondeigenaren. Vorig jaar is samen met de Landinrichtingscommissie geconcludeerd dat er geen geïnteresseerde initiatiefnemers zijn om tot dit type vastgoedontwikkeling te komen. Naam

Oranjewoud-Katlijk

Boekwaarde

53.000



Toelichting

boekw 31-12-2011

Dit project toont een tekort van € 53.000. 3.3.2 Kostprijsberekening aanwezig Toelichting per Complex: 3.3.2.1 Klaverblad NO Betreft gronden ten noorden van de A7 en ten westen van de Pastorielaan. De gemeente is eigenaar van de gronden. De uitvoering van het bedrijventerrein om aan de vraag te voldoen is vervallen daar het IBF alsnog door nieuwe inzichten is omgezet naar een modern-gemengd bedrijventerrein.

Naam

Bedrijv. Klaverblad NO afwaardering grond

Boekwaarde

31.927.000 -27.500.000 4.427.000

Verwacht resultaat op eindwaarde nihil

Contante waarde

Toelichting

nihil

boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 grondoppervlak 1.425.000 m2. Prijs ca. 3,25/m2

KNO ontwikkelen als een modern gemengd bedrijventerrein lijkt gelet op de jongste inzichten met betrekking tot vraag en aanbod definitief achterhaald. Er wordt al enige tijd gestudeerd op de mogelijke potenties van het gebied KNO. In het kader van de samenwerkingsagenda (tussen gemeente en provincie) is een gezamenlijk traject gestart met de provincie gericht op het verkennen van alternatieve ontwikkelscenario’s en meer in het bijzonder het verkennen van een energielandschapsconcept. Inmiddels is duidelijk welke potenties haalbaar zijn rond dit thema. De resultaten van de recente studie naar het energielandschap geven voor de korte c.q. middellange termijn onvoldoende perspectief voor het terugverdienen van de boekwaarde. In het meest gunstige businessmodel kan een concept ontstaan waarbij met behulp van een startmotor (wind, biomassa en teelt/raffinage) een geldstroom is te creëren van enkele tonnen gedurende 20 jaar. Met een dergelijke opzet zou wellicht een deel van de rentelast kunnen worden afgedekt. De gronden zijn afgewaardeerd tot agrarische waarde daar anders geen sluitende exploitatie is te realiseren met uitvoering van het meest gunstige businessmodel voor energielandschap. 3.3.2.2 Plan Falkena Binnen De bouwlocatie is gelegen in Heerenveen Midden tussen de woonbebouwing van de Burgemeester Falkenaweg en de Sieger van de Laanstraat. Hier wordt het oude schoolgebouw van Bornego college opgeheven voor nieuwbouw elders. De gebouwen van het Bornego college worden geheel gesloopt. Van het voormalig SBO complex worden de vrijkomende terreinen bij het plan betrokken. Het plan Falkena Binnen wordt ontwikkeld door een ontwikkelaarcombinatie. In het plan komen circa 50 woningen. De gemeente faciliteert het plan met WRO planprocedures en toetst het plan aan het op te stellen beeldkwaliteitplan. De gemeente ontvangt voor de grond en ontwikkelrechten een opbrengst, die geheel wordt aangewend voor een financiële bijdrage aan de nieuwbouw van het Bornego college. De ontwikkelaar sloopt en maakt zelf de locatie aan de Falkenaweg bouwrijp volgens de technische eisen van de gemeente. Voor de nieuw te bouwen school bij het scholencomplex aan de Oude Veenscheiding is het Bornego College de opdrachtgever en bouwheer (en dus risicodrager). Voor de gronden aan de Oude Veenscheiding is eveneens een overeenkomst gesloten. Hier wordt verkenning gedaan naar de bouw van appartementen en voorzieningen. Ook hier maakt de ontwikkelaar zelf de locatie bouwrijp. De ontwikkelaar treedt voor de beide locaties op als ontwikkelaar en realisator. Dit betekent dat hij initiatiefnemer en realisator is voor de planontwikkeling en het volledige risico draagt. De huidige uitvoering van het plan Falkenaweg Binnen loopt vertraging op door de stagnerende woningmarkt.

3.3.2.3 Landelijk wonen (Tjalleberter Krite) Voor een landelijke wooncluster is begin 2009 ruim 37 ha. grond verworven. Naast realisering van de wooncluster zou met de verkregen inkomsten lokale deelprojecten worden gefinancierd en cofinanciering van bovenlokale uitvoeringsprojecten. In het collegeprogramma 2010-2014 staat dat de huidige omstandigheden als te onzeker worden gezien om met de ontwikkeling van een landelijke wooncluster door te gaan. De raad heeft besloten af te zien van de landelijke wooncluster. De verkenning van de “rest” deelprojecten natuur, recreatie, landbouw is afgerond. Resteert het KRW-uitvoeringsproject van Wetterskip Fryslân voor waterberging en aanleg natuurvriendelijke oevers, te combineren met de gemeentelijke aanpak van de Albert Mol’s Menninge en daarvoor benodigde vrijwillige kavelruil. Landbouwstructuurverbetering is daarbij richtinggevend. Het ruilplan is aan de boeren voorgelegd. De gemeentelijke gronden zullen tegen taxatiewaarde worden afgestoten (2 e halfjaar 2012). Het verlies, verschil tussen boekwaarde en verkoopwaarde agrarische grond is geraamd op circa € 1.250.000. Afwaardering heeft al plaatsgevonden. Naam

Landelijk wonen Tjalleberd afwaardering grond

Boekwaarde

2.369.000 -1.250.000 1.119.000

Verwacht resultaat op eindwaarde nihil

Contante waarde

Toelichting

nihil

boekw 31-12-2011 contante waarde 1-1-2012 grondoppervlak 377.000 m2. Prijs ca. 3,25/m2

Na verkoop van de grond kan dit complex worden afgesloten. 3.3.3. Locatie met inbrengwaarde voor gebiedsontwikkeling De totale boekwaarde van gronden die ingebracht kunnen worden voor gebiedsontwikkeling en herstructurering bedraagt circa € 1,7 miljoen. Deze kosten hebben voornamelijk betrekking op verwerving, rente en planvoorbereiding. In principe worden deze gerealiseerde kosten geheel doorbelast naar de te ontwikkelen plannen. Bij gebiedsontwikkelingen of herstructureringsplannen kan het grondbedrijf weinig of geen middelen genereren daar de grondopbrengsten hier relatief zeer beperkt zijn in relatie tot de te maken kosten. Daarnaast worden hier veel kosten gemaakt die niet in een zuivere grondexploitatie behoren. Bij gebiedsontwikkeling is het grondbedrijf meestal een deelnemer met inbreng van haar gronden en kennis om de verlangde uitvoering van plannen te waarborgen. De Kompanije Met realisatie van de MFA de Kompanije in Jubbega is ook het openbaar gebied rondom het MFA centrum (her)ingericht. Het saldo van de kosten (€ 869.000) worden gedekt door het aanwezig investeringskrediet en bijdragen uit de grondopbrengsten van herontwikkelingslocaties in Jubbega. Complex Schoollocatie Jubbega levert een dekkingsbijdrage. Het Meer 2 Woning aan Het Meer nr. 2 is eerder aangekocht tbv potentiële locatie voor Thialf in het Stadiongebied. Nu de (ver)bouw van nieuw Thialf op de huidige locatie is aangewezen, is de grond aan Het Meer overbodig geworden. Op het complex zijn de verwerving en beheerkosten verantwoord. De woning wordt weer op de markt aangeboden. De

prijsdaling op de woningmarkt en gemaakte kosten veroorzaken op het complex een tekort van circa € 92.000. 3.3.4 Particuliere grondexploitaties Bij particuliere exploitaties ontwikkelen ontwikkelaars of particulieren een bouwplan, waarbij zij zelf verantwoordelijk zijn voor de gronden vastgoedexploitatie. De gemeente ontvangt een vergoeding (toezicht civiele werken) van de ontwikkelende partijen. Deze vergoeding is een percentage van de investeringen die in het beperkte openbaargebied zullen plaats vinden. Echter deze vergoeding is onvoldoende om de begeleiding en ondersteuning van bouwplannen te kunnen financieren. Voor het realiseren van een bouwplan vinden er nog verschillende gesprekken plaats met de gemeente, zoals stedenbouwkundige- en groenaspecten, juridische zaken en coördinatie. Dit kan bijna nooit worden gefinancierd uit de vergoeding voor toezicht. De werkzaamheden moeten eigenlijk gekoppeld worden aan de bouwsom van het plan, daar de investeringen in het openbaargebied meestal zeer beperkt zijn. Er moet een nader onderzoek komen, hoe de bovengenoemde werkzaamheden binnen de bestaande leges kunnen worden gefinancierd. Door het bovengenoemde probleem zijn er tekorten opgetreden bij de volgende plannen; Locatie Smidt, Meander Wolvegaasterweg en Falkena binnen/Herontwikk. SBO Note Projecten die niet worden genoemd in deze beschrijving van de bijlage bevinden zich in een fase waar weinig ontwikkelingen plaats vinden en daarmee in minder mate het resultaat van het grondbedrijf beïnvloeden.

4.0

Voorraad woningbouw en bedrijventerrein

Algemeen Gemeentelijke grondexploitaties worden grotendeels uitgevoerd om bouwrijpe gronden te realiseren voor woningen, kantoren en bedrijven. Inzicht in de voorraad en fasering van bouwterreinen levert informatie op over productie en verwachte grondopbrengsten. Voorraad woningbouw In de overzichten zijn de projecten/plannen van het grondbedrijf en particuliere ontwikkelingen zichtbaar gemaakt. Op de huidige woningmarkt is het aanbod van woningen en bouwkavels veel groter dan de vraagzijde. Het grondbedrijf moet met haar plannen (aanbod) de vraagzijde delen met die van private partijen. In de onderstaande tabel zijn de plannen van het grondbedrijf en die van particuliere ontwikkelingen weergegeven, die samen het aanbod bepalen van nieuwbouw. Tabel woningbouwplannen

Totaal Terugname Nog te programma programma realiseren Nota V&P programma Skoatterwâld 2200 1040 Heerenveen oost stadiongebied 370 300 55 fokus project Heerenveen oost won. NO 210 210 -Fedde Schurerplein 30 10 20 Tjalleberd de eide 80 65 Nieuwehorne 100 100 Tellepark 160 160 schoollocatie Jubbega 15 15 60 60 part. plan falkena binnen (herontwikk.) part. Oude veenscheiding 40 40 particulieren overigen 35 Herstructurering (saldo) 10 Exploitaties/herontwikkeling

Skoatterwâld is het grootste woningbouwplan van Heerenveen. Vanaf 2008 tot 2011 was de prognose voor uitgifte/aanbod tijdelijk gehalveerd tot ca.50 woningen en daarna een inhaaleffect. Door nieuwe inzichten over de toekomstige woningmarkt is de fasering geheel gewijzigd door de uitgifte structureel omlaag te brengen tot 60 woningen per jaar. Er wordt dus niet meer uitgegaan van een tijdelijke dip. De verkoop van projectwoningen in alle segmenten stagneert door de economische crisis. Ook de uitgifte van particuliere kavels is sterk omlaag gegaan. Door de nieuwe prognose van uitgifte zal het plan pas na 2030 gerealiseerd zijn. In de tabel aanbod nieuwbouw woningen worden de woningbouwplannen van de komende jaren weergegeven. De tijd zal leren in hoeverre deze planning aansluit op de vraag van nieuwbouw.

Tabel aanbod nieuwbouw woningen jaar 2012 exploitatie skoatterwâld 55 ov.exploitaties in Heerenveen 55 ov.exploitaties in dorpen 4 herontwikkeling 45 particuliere ontw 12 herstructurering -90 afzet verwachtingen 81

2013 60 3 -7 40 43 4 143

2014 2015 2016 2017 2018 60 60 60 60 60 3 0 0 0 7 46 17 18 18 17 0 15 0 20 32 42 20 20 0 0 36 59 0 0 0 187 171 98 98 116 startbouw = cashflow grondbedrijf

2019 60 7 15 7 0 0 89

Als de verwachte vraag/afzet overeen komt met het genoemde aanbod uit de tabel dan blijkt voor Skoatterwâld weinig mogelijkheden om haar bouwcapaciteit optimaal te benutten. De bouwproductie kan alleen worden verhoogd als de overige plannen productie inleveren of een toename aan de vraagzijde ontstaat. Om de huidige investeringen in plannen beter te benutten zal een goede prioritering moeten plaatsvinden. Natuurlijk mag niet alleen naar woningaantallen worden gekeken, de woningmarkt bestaat in werkelijkheid uit verschillende marktsegmenten van woningtype, koopprijs en de locatie. Daar de afzet in de verschillende segmenten zeer moeizaam verloopt, is het van belang om de planning van de projecten in onze gemeente goed op elkaar af te stemmen, zodat er geen sprake is van directe concurrentie tussen de plannen. Mogelijkheden om plannen verder bij te sturen is voor de komende jaren echter zeer beperkt. Een groot deel van de plannen is al in een te vergevorderd stadium van voorbereiding, dan wel een particuliere ontwikkeling, waarop de gemeente weinig invloed kan uitoefenen. Voorraad kantoren De productie van kantoren is in het stadiongebied geheel tot stilstand gekomen. Momenteel hebben we te maken met een grote kantorenleegstand in Heerenveen van 20% op een totaal van ca. 140.000m2. De leegstand moet voor een belangrijk deel door gebruikers bezet zijn voordat nieuwe kantoorontwikkeling aan de orde komt. Een redelijk scenario is circa 8 tot 10 jaar nodig is om alle leegstaande kantoren weer te vullen. Na deze periode is het heel onzeker of er nog vraag bestaat aan kantoren in Heerenveen. Volgens landelijke en provinciale prognoses hoeft er helemaal niet gerekend te worden op nieuwe/extra kantoorontwikkeling na 2020. Met deze prognose en visie zijn diverse kantorenlocaties in Heerenveen aangepast aan de nieuwe marktontwikkelingen.

In de plannen werd door de gemeente voor de economische crisis een gemiddelde groei van ca 3000m2 kantoren per jaar aangehouden. Door de grote leegstand wordt komende

jaren nauwelijks een groei verwacht. Stadiongebied blijft de voorkeur houden voor toekomstige kantooruitgifte. Voorraad bedrijventerrein Uitgifte vindt vooral plaats op het bedrijventerrein IBF en Haskerveen. Op het IBF is nog voldoende grond beschikbaar om elke gewenste kavelgrootte of ligging te kunnen leveren. Op dit terrein is ca. 108 ha beschikbaar voor gronduitgifte. Nieuwe prognoses van het rijk en de provincie geven aan dat na 2020 nauwelijks vraag is naar bedrijventerrein. Dit heeft tot gevolg dat zelfs na 2032 nog steeds (stille voorraad) ca.45 ha aanwezig zal zijn.

Het bedrijventerrein De Kavels heeft nog een aantal kavels, die moeilijk uitgeefbaar zijn door kavelgrootte en ligging. Deze niet bebouwde gronden in het plan zijn eigenlijk beschikbaar voor uitbreidingen van de al hier gevestigde bedrijven. Conclusie Voor woningbouw een zeer terughoudend beleid toe te passen bij het opnemen van nieuwe projecten in het woningprogramma om een mogelijke concurrentie tegen te gaan. Alleen als het gaat om een zeer specifiek product dat een aanvulling levert op het woningassortiment, kan het bouwplan in ontwikkeling worden genomen. Het blijft belangrijk om de komende jaren de fasering van bouwprojecten en plannen nauwlettend te blijven volgen voor afstemming tussen vraag en aanbod. De afzetplanning voor bedrijventerreinen is aangepast aan de verwachte toekomstige vraag van de regio. Waardoor voor IBF na 2032 nog ruim 45 ha (stille reserve) beschikbaar is. Deze reserve is niet terug te brengen naar agrarische bestemming daar deze gronden liggen ingesloten door al uitgegeven bedrijfsgronden. Voor het gebied Klaverblad NO wordt gekeken om een energielandschap te ontwikkelen, waarbij duurzame werkgelegenheid vanuit een groene economie gestalte kan krijgen. De ontwikkeling van bouwgrondvoorraden voor woningbouw, kantoren en bedrijven in Heerenveen is in de toekomst sterk afhankelijk van demografische en regionale ontwikkelingen. Gemeente Heerenveen heeft haar grondbeleid aangepast aan de huidige economische situatie en afzetverwachtingen in de toekomst. De aanwezige (grote)grondvoorraden hebben geleid tot afwaardering van de grondwaarden.

5.0

Financieringsbehoefte

Zonder afwaardering van de bouwgronden zou de financieringsbehoefte van het grondbedrijf overeenkomen met circa € 143 miljoen (bijlage 1). De totale behoefte komt overeen met samenvoeging van alle boekwaarden van de complexen. In de onderstaande tabel is de verwachte behoefte weergegeven tot 2032. De financieringsbehoefte van het grondbedrijf is bijzonder hoog. Enerzijds op basis van de boekwaarden van totaal €143 miljoen en anderzijds op basis van een bedrag van circa € 64 miljoen na afwaardering van gronden. Tabel financieringsbehoefte voor afwaardering

na afwaardering

200,0

boekw in mln euro

150,0 100,0 50,0

-50,0

De tabel toont de noodzaak van de afwaardering van gronden met een bedrag van € 79,5 miljoen, waartoe eerder is besloten. Afwaardering bouwgrond De afwaardering van totaal € 79,5 miljoen komt voort uit het scenario met een minimum exploitatietekort dat eerder is gepresenteerd aan uw raad. Als de verwachte economische situatie in de toekomst slechter uitvalt dan is verondersteld, dan loopt het financieringstekort of exploitatietekort van de plannen op tot circa € 103 miljoen. Dit is het eerder gepresenteerde scenario met een maximum tekort. De resultaten van de komende jaren zullen bepalen welk scenario zich zal voordoen dan wel een tussenvariant hiervan. Behalve de ontwikkeling van de vraag is ook de ontwikkeling van de woningwaarde van belang. Bij verdergaande daling van de huizenprijzen komt een volgende afwaardering snel naderbij. Conclusie Ook na de afwaardering van de boekwaarden met totaal € 79,5 miljoen is het noodzakelijk binnen de grondexploitaties de investeringen grondig te blijven monitoren. Externe invloeden (o.a. markt en rente) zullen direct gevolgen hebben voor de resultaten van de plannen en de daaraan verbonden financiële positie van het grondbedrijf. Er blijft een reële kans aanwezig dat het tekort hoger kan uitvallen dan de berekende € 79,5 miljoen, bij deze situatie zullen aanvullende maatregelen moeten plaats vinden.

6.0 Algemene reserve grondbedrijf (ARG) De algemene reserve grondexploitatie (ARG) wordt gevoed met de resultaten van afgesloten complexen. De reserve dient als weerstandsvermogen voor het opvangen van tegenslagen binnen het grondbedrijf waarvoor geen voorzieningen zijn getroffen. Uitgangspunt is dat de stand van de ARG gelijk is aan de gewenste weerstandscapaciteit. Indien de stand van de ARG onder de stand van de gewenste weerstand ligt wordt de reserve, indien mogelijk aangevuld vanuit de Algemene Reserve niet geblokkeerd. Komt de stand van ARG boven de stand van de gewenste weerstandscapaciteit dan wordt het overschot gestort naar deze Algemene Reserve niet geblokkeerd. Voor het vaststellen van de gewenste weerstandscapaciteit wordt aansluiting gezocht bij de stand van de boekwaarden van de gronden binnen het grondbedrijf. Het aanhouden van een bandbreedte voorkomt dat bij kleine fluctuaties van de gewenste weerstandscapaciteit er een storting of onttrekking uit de algemene reserve moet plaatsvinden. Het minimum niveau van de weerstandscapaciteit is gesteld op 6% van de boekwaarden, het maximum niveau ligt op 9%. Om te bepalen in hoeverre er een verrekening aan de orde kan komen met de algemene dienst, is in de onderstaande tabel een berekening gemaakt voor de gewenste weerstandcapaciteit.

Volgens de huidige uitgangspunten voor bepaling van het risicovolume grondexploitaties blijkt dat de aanwezige reserve onder de 6% norm ligt en daarmee buiten de bandbreedte valt. Ten behoeve van de besluitvorming voor de V&P-nota 2012 is de focus sterk gericht geweest op een aantal grote complexen, waarbij de doorrekeningen hebben plaatsgevonden op basis van een aantal belangrijke parameters. Als vervolg daarop zijn deze grote projecten nu gedetailleerder doorgerekend, evenals een aantal kleinere. Daarnaast zijn alle overige projecten opnieuw beoordeeld. Bij dat laatste kan vooral gedacht worden aan de haalbaarheid om de boekwaarde “terug te verdienen”. In de bijlage projecten voor de begroting 2013 wordt de omvang daarvan per complex inzichtelijk gemaakt.

In totaal gaat het om een bedrag van € 1.425.000. Voor dit bedrag is geen dekking. In de Bestuursrapportage 2012 wordt voorgesteld om deze middelen beschikbaar te stellen.

Dat geldt ook voor de rente van met name op agrarische waarde gewaardeerde complexen waarbij die rente- en exploitatiekosten niet langer ten laste worden gebracht van deze complexen. Overigens gaat de verlaging van de huizenprijzen onverminderd voort. Dat heeft gevolgen voor de marktwaarde van de grond en daarmee voor de hoogte van de geprognosticeerde opbrengsten. Een voortgaande daling daarvan brengt een nieuwe afwaardering snel naderbij. Conclusie De huidige reserve is afhankelijk van de verwachte resultaten van de af te sluiten complexen of grondexploitaties. De tendens is dat grondexploitaties in de toekomst nauwelijks met winst zullen worden afgesloten. Door vertraging in de afzet van bouwgrond zullen de complexen pas vele jaren later worden afgesloten, waardoor winstneming heel onzeker wordt.

7.0 Samenvatting en conclusie Wij verzoeken u in het bijzonder kennis te nemen van de volgende zaken: 1.

2.

3.

4

De vastgoedmarkt is nog niet hersteld van de economische crisis en voor de periode 2013/2014 wordt nog geen opmerkelijk herstel verwacht. Dit heeft duidelijke gevolgen voor de ontwikkeling van onze bouwlocaties voor bedrijven en woningen. Projecten zullen een lange doorlooptijd kennen. Door het uitblijven van de verwachte opleving zijn de afzetprognoses voor woningbouw en bedrijventerreinen naar beneden bijgesteld met gevolg dat de verwachte voordelige resultaten van exploitaties geheel zijn verdwenen. Verschillende projecten hebben daardoor geen financiële ruimte meer om specifieke risico’s op te vangen binnen de plannen zelf. Na het afwaarderen van de boekwaarden met totaal € 79,5 miljoen is het noodzakelijk binnen de grondexploitaties de investeringen grondig te blijven monitoren. Externe invloeden (o.a. markt en rente) zullen direct gevolgen hebben voor de resultaten en de daaraan verbonden financiële positie van het grondbedrijf. Er blijft een reële kans aanwezig dat het financieringstekort hoger kan uitvallen dan de berekende € 79,5 miljoen, bij deze situatie zullen aanvullende maatregelen moeten plaats vinden. Nader onderzoek doen na het afstoten van gronden en opstallen.

Conclusie 1. 2.

In 2012-2013 nota grondbeleid herijken op basis van invoering van stelselwijziging voor financiering van openbare voorzieningen (o.a. wegen en riolering). Het terugdringen “operationele kosten” grondbedrijf.

Bijlage 1

Projecten Grondbedrijf

Bijlage 2

Ontwikkeling toekomstige resultaten

Bijlage 3 Overige fysieke projecten De onderstaande projecten betreffen fysieke projecten die naar verwachting (ook) in 2013 worden uitgevoerd. Het betreft projecten met een (gemeentelijke) investering van minsten € 100.000. 1. De Greiden – Buitenring Vogelbuurt Beschrijving project: Ingrijpend opknappen van de groene randzône langs de Ds. Kingweg (tussen rotonde Oude Veenscheiding en Roerdomplaan). Er wordt flink gesnoeid en uitgedund, er worden bomen gekapt, de voetpaden worden opgeknapt, de oevers worden wat flauwer gemaakt, etc. Looptijd: 2006 - 1e kwartaal 2013 Totale investering: € 140.000 Dekking: de gemeentelijke bijdrage is gedekt Krediet beschikbaar: Het uitvoeringskrediet is op 8 december 2011 door gemeenteraad beschikbaar gesteld. Risico’s: Nvt 2. Sportcomplex Nieuwehorne Beschrijving project: Aanleg van een nieuw sportcomplex ten noorden van de Schoterlandseweg in Nieuwehorne, bestaande uit onder anderen een sportgebouw met daarin een oefenhal van 30 x 44 meter, kunstgras voetbal- en korfbalvelden, een tennisclubhuis, enkele gravel tennisbanen, een all-weather tennisbaan alsmede een parkeerterrein, fietsenstalling en ontsluitingweg. Looptijd: 4e kwartaal 2008 – 2e kwartaal 2013 Totale investering: € 5.560.000 Dekking: de gemeentelijke bijdrage (€ 5.460.000) is gedekt waarvan € 3.630.000 uit project grondbedrijf Nieuwehorne. Krediet beschikbaar: Het uitvoeringskrediet is op 17 januari 2011 door de gemeenteraad beschikbaar gesteld. Risico’s: Tempo gronduitgifte 3. MFA De Streek Beschrijving project: Vervanging van het gemeentelijk gymnastieklokaal en de gemeentelijke kleedkamers bij het sportveldencomplex in Tjalleberd. Inzet vanuit het dorp is om daaraan gelijktijdig te koppelen de vervanging van het huidige dorpshuis, zodat een en ander in dezelfde bouwstroom en onder één dak kan worden gerealiseerd. Naar de haalbaarheid van het door het dorp in eigen beheer uitvoeren en exploiteren van de toekomstige accommodatie loopt momenteel een onderzoek. Looptijd: 1e kwartaal 2009 – nog niet bekend Totale investering: € 1.100.000 Krediet beschikbaar: Als uitvloeisel van het amendement “Heerenveen kiest ook voor dorpen” d.d. 6 november 2008 is het investeringsbedrag gereserveerd. De formele beschikbaarstelling van het bedrag heeft nog niet plaatsgevonden. Risico’s: Bezwaren bestemmingsplanwijziging en samenwerking partijen 4. Huisvesting speciaal onderwijs Beschrijving project: Bouw van een nieuw pand aan de Domela Nieuwenhuisweg in Heerenveen voor huisvesting van de beide scholen voor het speciaal onderwijs in Heerenveen, It Oerset en de Meester Duisterhoutschool Looptijd: 2e kwartaal 2010 – 3e kwartaal 2013

Totale investering: € 5.465.000 Krediet beschikbaar: € 3.000.000 bij begroting 2009 € 1.000.000 bij begroting 2010 Het restant van het uitvoeringskrediet ad € 1.465.000 is door de gemeenteraad op 11 juni 2012 beschikbaar gesteld. Dekking: er is dekking voor de gemeentelijke bijdrage. Risico’s: Te weinig ruimte voor huidig aantal leerlingen 5. Molenplein Beschrijving project/Project opdracht: Integrale herontwikkeling van het plangebied rondom het Molenplein in samenwerking met woningstichting Accolade en De Hoge Dennen Holding BV. Eindresultaat project (na afronding): - Nieuwbouwcomplex op het Molenplein (winkels, wonen en parkeren) - Ver-/nieuwbouw grondgebonden sociale huurwoningen Van Dekemalaan en Fortuin - Herontwikkeling van bestaand woon-/winkelcomplex Super de Boer c.a. - Herinrichting openbare ruimte. Looptijd/Planning: - Planfase: 2010 t/m 2012 - Bouwfase: 2013/2015 Totale (gemeentelijke) investering: - Inrichting Openbare ruimte: € 1.700.000 - Bouw parkeergarage € 5.900.000 - Beoogde dekking: Grondopbrengst Molenplein: € 2.000.000 Exploitatie Betaald parkeren: € 5.900.000 Er lopen subsidieaanvragen vanuit A7convenantsgeld en ISV3. Eventuele toekenning verkleint de onrendabele top. Risico’s: Afstemming in tijd met Accolade (tijdelijk parkeren op grond sloopwoningen), invulling supermarkten, hoogte uiteindelijke grondopbrengst (moet voldoende zijn om de herinrichting van de openbare ruimte te kunnen dekken). Invoering Wet Hof. 6. Verplaatsing winkelcentrum De Akkers Beschrijving project/Project opdracht: Faciliteren van nieuwbouw van een winkelcentrum op de voormalige OSG-locatie Amelandlaan. Realisatie van het plan zal hoofdzakelijk geschieden door een marktpartij. Eindresultaat van het project: - Een nieuw en groter winkelcentrum voor De Akkers, passend binnen de criteria van Detailhandelsvisie; - Herontwikkeling van de voormalige OSG-locatie; - Sloop van het bestaande winkelcentrum - De Akkers; - Een nieuw bestemmingsplan voor Centrum - De Akkers. Looptijd/Planning: - Planfase: 2011/eerste helft 2012 - Realiseringsfase (nieuwbouw en daarna sloop bestaande complex: 2012/2013 Totale (gemeentelijke) investering: - Sloopkosten OSG+huidige winkelcentrum: € 140.000 - Plankosten: € 60.000 Dekking: - Grondverkoop: € 150.000 - Bijdrage ontwikkelaar in de plankosten: € 10.000 -extra krediet (raadsbesluit 12/04/2012): € 40.000 7. Taconishof Beschrijving project:

Corporatie Accolade heeft in het project Taconishof 75 huurwoningen gesloopt. Inmiddels is gestart met de realisering van 59 woningen in een gemoderniseerde stedenbouwkundige setting. Looptijd: Eind 2013 wordt de nieuwbouw opgeleverd, waarna in het eerste kwartaal van 2013 het gebied woonrijp gemaakt zal worden. Totale investering: De investeringskosten voor de aanpak van het openbaar gebied worden op een bedrag van € 1.000.000 geraamd. De corporatie neemt daarvan een bedrag van € 200.000 voor haar rekening. In juli 2012 is door de gemeenteraad een krediet voor de herinrichting van het openbaar gebied verstrekt. Risico’s: Er zijn geen voorzienbare risico‟s voor dit project. 8. Reconstructie P.W. Janssenweg Beschrijving project: Gehele reconstructie P.W. Janssenweg vanaf Ericalaan tot aan de Schoterlandseweg. Waarbij de kern van Jubbega ingericht wordt als 30 km. zone. Looptijd: 2012 en 2013 (wordt in fasen uitgevoerd, ook budgettair). Totale investering: circa € 800.000. Dekking opgenomen in beheersbegroting, onderhoudsbudget Verhardingen. Risico’s: afvoeren “vervuilde materialen”, storten van vervuilde afvalstoffen 9. Reconstructie fietspaden Haskeruitgang / Ds. Kingweg / De Zanden Beschrijving project: Fietspaden, asfaltverharding, vervangen door een betonverharding. Het werk wordt opgedeeld in 2 fasen (ook budgettair). Looptijd uitvoering 2013 en 2014. (Aanbesteding 2012) Totale investering: circa € 750.000. Dekking opgenomen in beheersbegroting, onderhoudsbudget Verhardingen. Risico’s: beperkte risico’s 10. Herinrichting Fok – Schans  Beschrijving project: Herinrichting incl.verkeerskundige maatregelen  Looptijd: 2014-2015  Totale investering: circa €1.200.000 Dekking opgenomen in verhardingen en verkeer.  Risico’s: Mogelijk bodemvervuiling 11. Herinrichting van Maasdijkstraat  Beshrijving project: Herinrichting incl.verkeerskundige maatregelen  Looptijd: 2013- …  Totale investering: circa € 700.000 Dekking opgenomen in verhardingen ,groen en riolering.  Risico’s: Beperkt. 12.Omgeving Schotanuslaan  Beschrijving project: Herinrichting incl. milieumaatregelen. (afkoppelen woningen van riolering)  Looptijd: 2013-2014  Totale investering: circa € 450.000  Dekking opgenomen in verhardingen en riolering.  Risico’s: Beperkt.

13.Groot onderhoud diverse wegen de Greiden  Beschrijving project: Vervangen bestaande elementen verharding en aanbrengen verharding  Looptijd: 2013-2015  Totale investering ca.€ 250.000/ jaar  Dekking vanuit verhardingen  Risico’s beperkt 14. Renovatie hoofdstructuurwegen( Tolhuisweg/Burg. Falkenaweg, Weinmakker/Stadionweg en Haskeruitgang/Ds.Kingweg/Zanden)  Beschrijving project: Vervanging van alle asfalt deklagen  Looptijd: 2013-2017  Totale investering ca. € 150.000/jaar  Dekking vanuit verhardingen  Risico’s beperkt 15. Herinrichting Lollius Ademalaan- Kon. Wilhelminaweg  Omschrijving project: Herinrichting incl. milieumaatregelen. (afkoppelen woningen van riolering)  Looptijd: 2013-2015  Totale investering: circa € 550.000  Dekking opgenomen in verhardingen en riolering.  Risico’s: Beperkt 16. Renovatie Ter Bandsterbrug Beschrijving project: Het geheel renoveren van de Ter Bandsterbrug, zowel staalwerk, brugdek als ook het binnen mechanisme. Looptijd: Uitvoering 2013. Totale investering: circa € 380.000. Dekking opgenomen in beheersbegroting; budget Periodiek onderhoud Civiel Technische Kunstwerken 17. NRAPII (Niet op het Riool Aangesloten Percelen). Beschrijving project: Aanleg riolering buitengebied looptijd: 2011 – nog niet bekend aanwezig dekking tot 8.500.000 euro Risico’s: uitvoering project en stagnatie met als mogelijk gevolg maatschappelijk onvrede. Financieel: beperkt, betaling alleen naar geleverde prestatie. 18. Kade Herenwal Beschrijving project: Vervangen kade langs Herenwal inclusief herinrichting en aanleg regenwaterriool looptijd: 2011 -2012-2013 Totale investering: geraamd € 4.500.000 dekking € 4.500.000 Het werk is aangenomen voor € 1.781.000 (exclusief bijkomende kosten zoals voorbereidingskosten en begeleiding werk) Risico’s: financieel, in de uitvoering zijn risico’s qua meerwerk 19. Oeverbescherming Schoterlandse Compagnonsvaart Beschrijving project: Vervangen bestaande steenstapeling voor nieuwe kadeconstructie looptijd: 2011 –nog niet bekend Totale investering: geraamd € 1.200.000 Risico’s: Verantwoordelijkheid ligt volgens oud gebruik 50/50 bij Wetterskip Fryslân en gemeente. Hierover wordt bestuurlijk overlegd. *(Kans bestaat dat 100% voor de gemeente komt).

20. Renovatie Amelandlaan Beschrijving project: Vervangen riolering en aanbrengen nieuw asfalt (gedeeltelijk herinrichting) looptijd: 2012 -2013-2014 Totale investering: geraamd € 1.000.000 Risico’s: uitvoering dient voor 2015 gereed te zijn in verband met rijkssubsidie, gekoppeld aan wijkontwikkelingsplan de Akkers

BIJLAGE PROJECTEN GRONDBEDRIJF 2013

Recommend Documents