RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN. Inhoud. 1 Inleiding 3

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN REMBRANDTWEG 4 TE DOETINCHEM IN OPDRACHT VAN: ESBRO B.V. GEMEENTE DOETINCHEM PROVINCIE GELDERLAND

CONCEPT: 13 maart 2009 13 maart 2009 B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Inhoud 1 Inleiding ___________________________________________________________________ 3 1.1 Aanleiding ______________________________________________________________ 3 1.2 Opdrachtgevers __________________________________________________________ 3 1.3 Taxateurs _______________________________________________________________ 3 1.4 De onroerende zaak ______________________________________________________ 3 1.5 Doel van de ramingen_____________________________________________________ 4 1.6 Datum opname, voorwaarden______________________________________________ 4 2 Beschrijvingen onroerende zaak en bedrijfsproces _____________________________ 5 2.1 Kadastrale gegevens ______________________________________________________ 5 2.2 Gebruik ________________________________________________________________ 5 2.3 Beschrijving bedrijfsproces _________________________________________________ 6 2.4 Beschrijving terrein en opstallen op hooflijnen_________________________________ 7 2.5 Algemene Bestemmingsplangegevens _______________________________________ 9 2.6 Specifieke Bestemmingsplangegevens _______________________________________ 9 2.7 Milieuvergunning _______________________________________________________ 10 2.8 Bodem ________________________________________________________________ 10 2.9 Locatie, courantheid _____________________________________________________ 11 3 Uitgangspunten en overwegingen __________________________________________ 12 3.1 Uitgangspunten en overwegingen _________________________________________ 12 3.2 Specifieke uitgangspunten en overwegingen t.a.v. de slachterij _________________13 3.3 Specifieke uitgangspunten en overwegingen t.a.v. de woningen ________________14 4 De ramingen_______________________________________________________________ 15

4.1 Uitgangspunten voor de opstelling van de ramingen __________________________15 4.2 De ramingen van de volledige schadeloosstellingen ___________________________15 4.3 De raming van de percelen met dubbel woonhuis_____________________________16 Bijlage 1 Situatie, luchtfoto _____________________________________________________ 17 Bijlage 2 Kadastrale gegevens___________________________________________________ 18 Bijlage 3 Bestemmingsplan “Vijverberg/Rekhemseweg” 2007 ________________________19 Bijlage 4 Bestemmingsplan Vijverberg 1970 _______________________________________ 20 Bijlage 5 Uitbreidingsplan in Hoofdzaak 1963______________________________________ 21 Bijlage 6 Plattegronden ________________________________________________________ 22 Bijlage 7 Foto’s_______________________________________________________________ 23 Bijlage 8 Berekeningen ________________________________________________________ 25 B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN HOOFDSTUK 1Inleiding 1.1 AANLEIDING Deze taxatieopdracht is verstrekt door: §Esbro Beheer BV., Rembrandtweg 4 te Doetinchem, contactpersoon de heer J. Eskes (dir.) §Gemeente Doetinchem, Raadhuisstraat 2 te Doetinchem, contactpersoon de heer P. Koster §Provincie Gelderland, Markt 11 te Arnhem, contactpersoon de heer E. Spies De taxatie geschiedt ten behoeve van de gezamenlijke partijen. ESBRO b.v. treedt als formele opdrachtgever op. Pluimveeslachterij Esbro B.V. is gevestigd aan de Rembrandtweg 4 te Doetinchem. De gemeente en de provincie zijn in gesprek met ESBRO over de mogelijke verplaatsing uit het oogpunt van overlast op de omgeving (milieu), logistiek (ontsluiting), stedenbouwkundige overwegingen en vanwege de aanleg van de oostelijke randweg. Gemeente, provincie en ESBRO voeren een gestructureerd overleg over de aankoop en verplaatsing. Daarbij wordt gezocht naar een vervangende locatie in de directe omgeving, bijvoorbeeld het Regionaal Bedrijventerrein bij Wehl (in ontwikkeling). Door Esbro B.V. wordt momenteel onderzoek verricht naar de bouw en inrichting van een nieuwe slachterij, gebaseerd op continuering van de huidige produktiecapaciteit. In een werkgroep financiering wordt gesproken over de financiële aspecten rondom de aankoop en bedrijfsverplaatsing. Ten behoeve hiervan moet een taxatie worden verricht van het object op basis van een volledige schadeloosstelling bij overheidsingrijpen (onteigeningsbasis). 1.2 OPDRACHTGEVERS 1.3 TAXATEURS De heer A.J. van Liemt, registertaxateur o.z., geregistreerd onder nummer BV01.20.501.5.0410, branche BOG, expiratiedatum 31-12-2010 en de heer ir. M. de Koe, registertaxateur o.z., geregistreerd onder nummer BV01.20.501.5.0333, branche BOG, expiratiedatum 31-12-2010, beiden verbonden aan ARCADIS Nederland BV, Postbus 673, 7300 AR te Apeldoorn. 1.4 DE ONROERENDE ZAAK De te taxeren onroerende zaken betreffen het bedrijfsterrein met opstallen, plaatselijk bekend Rembrandtweg 4, 7004 AD Doetinchem en de agrarische percelen met twee aaneengeschakelde woningen bekend als Rembrandtweg 6 / Vijverlaan 3. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN 1.5 DOEL VAN DE RAMINGEN De gemeente, provincie en Esbro B.V. hebben afgesproken een taxatierapport te laten opstellen op basis van een volledige schadeloosstelling. Het taxatierapport moet inzicht geven in:

1. de waarde van de huidige locatie; 2. de financieringsschade gebaseerd op herinvestering in de omgeving van Doetinchem; 3. de eenmalige bijkomende schades bij verplaatsing. Aangenomen wordt dat een taxatie op basis van een residuele grondwaarde (gebaseerd op toekomstig gebruik en bestemming) geen hogere waarde op zal leveren dan een volledige schadeloosstelling. Op basis van de opbrengstcapaciteit is een marginale toets uitgevoerd. 1.6 DATUM OPNAME, VOORWAARDEN Op 21 januari 2009 is de te taxeren onroerende zaak bezocht. Voor de taxatie zijn de volgende bronnen geraadpleegd en/of geïnformeerd: • De heer J. Eskes en de heer H. Marsman, directeur-eigenaar en controller van Esbro B.V. • De gemeente Doetinchem ten aanzien van de vigerende bestemmingsplannen en milieuvergunningen; • De openbare registers van de dienst van het Kadaster. De taxatie is gebaseerd op de gegevens zoals deze door derden zijn verstrekt. De taxateur heeft deze gegevens globaal gecheckt en gaat ervan uit dat deze volledig en correct zijn. Wij aanvaarden ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid tegenover anderen dan de opdrachtgever en het doel waartoe het is gemaakt. Wij verklaren niet betrokken te zijn geweest in het verleden bij een transactie die mogelijk ten grondslag ligt aan de taxatie. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN HOOFDSTUK 2Beschrijvingen onroerende zaak en bedrijfsproces KADASTRALE GEGEVENS De taxatie heeft betrekking op de volgende kadastrale percelen. De pluimveeslachterij heeft twee percelen in gebruik die eigendom van de gemeente zijn. Gemeente en sectie, adres Eigenaar Gebruik Nummer Grootte Ambt-Doetinchem 1556 580 Sectie M 2955 6.025 3445 1.975 3675 910 4230 370 4240 56 4242 2.940 Rembrandtweg 4 ESBRO BEHEER B.V. Pluimveeslachterij Esbro 12.856 3121 6.730 3122 5.080 Rembrandtweg 3 / ESBRO BEHEER B.V. Bosperceel, woningen 11.810 Vijverlaan 6 2116/ 3676ged. 1.150 2957 772 Nst Rembrandtweg 4 Gemeente Doetinchem Ontsluiting, parkeren 1. 922 Uit de kadastrale informatie die is opgevraagd bij de dienst van het Kadaster gevestigd te Arnhem, komen geen privaatrechtelijke bijzonderheden en/of beperkingen naar voren. 2.2 GEBRUIK De percelen aan de Rembrandtweg 4, totaal groot 12.856 m2 en 1.922 m2, zijn in gebruik bij de pluimveeslachterij. De onroerende zaak is in gebruik bij Pluimveeslachterij Esbro B.V.. De slachterij maakt onderdeel uit van De Nijman Holding B.V., gevestigd te Doetinchem, Nijmansweg 4, 7004JB Doetinchem, gevestigd op 29 december 2005, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Centraal Gelderland onder nummer 09152618. Perceel 2116, en perceel 3676 gedeeltelijk, worden van de gemeente Doetinchem gehuurd voor de huidige jaarhuur van € 1.305,--. Perceel 2957 is eveneens eigendom van de gemeente Doetinchem en wordt om niet gebruikt. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN De percelen aan de Rembrandtweg 3 / Vijverlaan 6, totaal groot 11.810 m2, bestaan uit een bosperceel waarop in het midden twee aaneengebouwde woningen staan. Een van de twee woningen wordt voor een deel gebruikt door de Rijksdienst Vee en Vlees (RVV) BESCHRIJVING BEDRIJFSPROCES Esbro B.V. is een slachterij voor pluimvee. Het bedrijfsproces bestaat op hoofdlijnen uit de volgende activiteiten (zie figuur 2.1 voor de locaties): 1. Levend pluimvee wordt met vrachtwagens en opleggers in containers opgehaald bij vleeskuikenbedrijven in Nederland en Duitsland. De containers met levend pluimvee worden met een vorkheftruck van de vrachtwagens en opleggers gehaald en tijdelijk opgeslagen in een overkapte bedrijfshal (gebouw B). Indien de hal vol is, worden de resterende containers op de vrachtwagens en opleggers gelaten. De vrachtwagens en opleggers worden tijdelijk gestald ergens op het terrein totdat de containers wel in de overkapte bedrijfshal kunnen worden opgesteld. 2. Vanuit de overkapte bedrijfshal worden containers met het levend pluimvee per vorkheftruck over het binnenterrein vervoerd naar gebouw C. In dat gebouw start het proces om het pluimvee te slachten. Dit vindt afgescheiden en overkapt plaats. 3. Bij het slachten van het pluimvee komen afvalproducten (organen, bloed en veren) vrij die met apart transport opgehaald worden vanuit gebouw D. 4. Het water dat gedurende het bedrijfsproces wordt gebruikt wordt gezuiverd en levert slib op. Dit slib wordt vanuit gebouw B opgehaald met apart transport. 5. In gebouw C bevinden zich een complete aanvoersectie, slachtsectie en panklaarsectie. De koellijn en transportlijnen inclusief alle ophanghaken lopen vanaf gebouw C, via de transportbrug en de koelingen in gebouwen E en naar de selectielijn in gebouw F. 6. De slachtcapaciteit bedraagt circa 9.000 kuikens per uur, circa 20 miljoen kuikens op jaarbasis, voor een belangrijk deel voor de export bestemd. 7. Het resterende geslachte pluimvee wordt diepgevroren en opgeslagen in gebouw E totdat dit wordt vervoerd 8. Voor een deel van het geslachte pluimvee bevinden zich in gebouw F de inpakkerij en de koeling/invriezing en dient als bewerkings-en opslaggebouw. In dit gebouw bevinden zich een selectielijn en deelafdeling die bestaan uit diverse snijlijnen met metaaldetectie, deelweegapparatuur, codeerapparatuur, separatielijnen en aanhangende krattenaan-en afvoerlijnen. 9. Gebouw A is het kantoor, verdeeld over twee verdiepingen. 10. In gebouw G bevinden zich de werkplaatsen, de krattenwasserij en diverse magazijnen. Figuur 2.1

Overzicht gebouwen [bron: Googlemaps]

B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BESCHRIJVING TERREIN EN OPSTALLEN OP HOOFLIJNEN Gebouw A --kantoor Het kantoor bestaat uit een prefab gebouw met twee lagen, groot 2 x 120 m2. De prefab delen zijn op elkaar geplaatst door middel van een staalconstructie en geplaatst op een gewapend betonnen fundering De gevels bestaan uit gevelbeplating met aluminium kozijnen. Het dak is plat en gedekt met bitumen. Het gebouw is onderverdeeld in diverse kamers. Het gebouw is voorzien van een gasgestookte c.v.-ketel en wordt verwarmd door radiatoren. Het gebouw is voorzien van airco-units, een alarminstallatie en zonwering. Gebouw B --ontvangsthal en waterzuivering Het gebouw betreft een halfopen loods voor vrachtwagenontvangst groot 783 m2 waarbinnen afgescheiden ruimten, groot 121 m2, voor de waterzuivering. Het gebouw bestaat uit een staalconstructie op een gewapend betonnen fundering. De gevels bestaan uit opgetrokken metselwerk en geprofileerde gevelbeplating. De ingebouwde ruimte bestaat uit een staalconstructie met gevel-en dakbeplating. In gebouw B bevindt zich een complete waterzuiveringsinstallatie met slib-en opvangtanks, pompen, appendages en leidingwerk evenals een procesbesturingsinstallatie. Gebouw C --slachterij De slachterij, totaal groot circa 2.247 m2 op de begane grond plus 324 m2 verdiepingsruimte bestaat uit diverse in de loop der jaren tot stand gekomen ruimten waaronder ontvangstruimten, slachtruimten, koel-en vriesruimten, was-en kleedruimten, machinekamers, ketelhuis. Het pand bestaat uit opgetrokken metselwerk op een betonnen vloer. Voorzien van een plat dak met bitumen gedekt, in het dak zijn lichtstroken aangebracht. De binnenwanden voor de bewerkingsruimtes zijn grotendeels betegeld, deels voorzien van geïsoleerde sandwichpanelen. Delen van de vloeren zijn uitgevoerd als zgn. “slachthuisvloeren”. Op de verdiepingsvloer bevinden zich een aantal technische installaties. Het gebouw is uitgerust met een complete aanvoersectie, slachtsectie en panklaarsectie. Het geheel inclusief transportsysteem tussen de diverse bewerkingen en alle verdere toebehoren. Naast de slachtbewerking bevindt zich een aantal koel-en vriesinstallaties inclusief compressoren en verdampers met alle leidingwerk en appendages in het pand. Inpandig bevindt zich een winkel voor verkoop aan winkeliers en particulieren. Gebouw D --vries-en koelcel Het gebouw dient deels als vriesruimte, groot circa 884 m2, en deels als koelruimte, groot circa 224 m2. Het gebouw bestaat uit een staalconstructie op een gewapend betonnen fundering. De gevels bestaan uit een gemetselde borstwering en geprofileerd geïsoleerde gevelbeplating. Het stalen platte dak is gedekt met bitumen. Het gebouw is voorzien van koel-en vriesinstallaties, inclusief compressoren, verdampers, leidingwerk en appendages. Gebouw E --vershal, expeditie en koelcel Het gebouw bestaat uit twee bouwlagen, de begane grond groot circa 1.295 m2 en de

verdieping groot circa 1.182 m2. Het gebouw dient als bewerkings-en opslagruimte. Het gebouw bestaat uit een staalconstructie op een gewapend betonnen funderingsvloer. De gevels bestaan uit een gemetselde borstwering en geprofileerd geïsoleerde gevelbeplating. Het stalen platte dak is gedekt met bitumen. De verdiepingsvloer is van beton. Ingebouwd zijn diverse ruimtes waaronder was-en kleedruimtes, kantoren en kantine, machinekamer, B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN koeling-/inpakruimten, selectieruimten. De vloeren zijn geïsoleerd uitgevoerd. De binnenwanden zijn grotendeels geïsoleerde sandwichpanelen. In het gebouw bevindt zich een aparte controlekamer op de begane grond met een temperatuurbewakingssysteem, weegsysteem etc. Gebouw F --Werkplaats, krattenwasserij en magazijnen Het gebouw, groot 860 m2, dient als werkplaats met magazijnen en opslag-en reinigingsruimten. Het gebouw is opgetrokken uit metselwerk op een gewapend betonnen funderingsvloer. Het gebouw is voorzien van een zadeldak gedekt met geprofileerde dakplaten. De binnenwanden van de opslag-en reinigingsruimten zijn deels betegeld. Een deel van de vloeren is uitgerust met zgn. “slachthuisvloeren”. De werkplaats is deels voorzien van een houten verdiepingsvloer. Traforuimten Een tweetal vrijstaande traforuimtes, groot resp. 60 en 38 m2. Opgetrokken uit metselwerk op gewapend betonnen vloeren. De platte daken zijn gedekt met bitumen. Overige installaties op hoofdlijnen • Computerinstallatie met servers en no-breakunits, compleet met alle bijbehorende p.c.’s en netwerkaansluitingen. • Hoofd-en stuurstroominstallaties bestaande uit schakelpanelen t.b.v. slacht-, koel-, vriesen verwerkingslijnen. Inclusief beveilingingen, code-en weegapparatuur, besturingspanelen. • De procescomputerinstallatie compleet met computers, terminals, printers, bekabeling en toebehoren. • De algemene electrische installatie bestaande uit kastenbatterijen, schakelmateriaal, armaturen, reclame-en terreinverlichting. • Diverse uitrustingen waaronder brandblusmiddelen etc. Buitenterrein Het buitenterrein is grotendeels verhard met asfalt, deels onverhard. De buitenterreinen in eigendom van Esbro Beheer B.V. zijn volledig verhard. De overige bij Esbro in gebruik zijnde percelen zijn deels onverhard. Schoorsteen In 2005 is, om geurhinder naar de omgeving te beperken, een stalen schoorsteen geplaatst van 35 meter hoogte. Het betreft een verhoogd emissiepunt voor de afvoer van slachtlucht.

Gebouw H --Een dubbel woonhuis, deels in gebruik als kantoor en archiefruimte. De woningen zijn gelegen aan de Rembrandtweg 3 en de Vijverlaan 6. Een vrijstaand dubbel woonhuis opgetrokken uit metselwerk op een betonnen fundering. Voorzien van een beschoten zadeldak gedekt met pannen. Het betreffen volledig aaneengebouwde traditioneel gebouwde woonhuizen (jaren dertig van de vorige eeuw), opgetrokken uit wanden van metselwerk spouwmuren, grotendeels houten vloeren, houten deuren en kozijnen voorzien van enkel glas met bovenlichten, deels met authentiek glas-in-lood. De goothoogte bedraagt circa 6m en de nokhoogte bedraagt circa 7,5m. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Het woonhuis aan de Rembrandtweg 3 wordt verwarmd met behulp van een gasgestookte c.v.-installatie, door middel van radiatoren. De woning aan de Vijverlaan 6 is volledig afgesloten. Het pand is volgestapeld met kratten om kraak te voorkomen.

Staat van onderhoud. Alleen het pand aan de Rembrandtweg 3 kon van binnen bekeken worden. Keukens, toiletten en badkamer zijn gedateerd. De algehele staat van onderhoud is matig tot slecht. Het pand aan de Vijverlaan 6 is van buitenaf gezien in een slechte staat van onderhoud. ALGEMENE BESTEMMINGSPLANGEGEVENS Vigerende bestemming De onroerende zaken zijn gelegen in het vigerende bestemmingsplan “Vijverberg Rekhemseweg” dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 december 2006 en is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland op 7 augustus 2007. Onthoudingen Voor delen van het gebied is door Gedeputeerde Staten (binnen rode contouren) goedkeuring onthouden voor de bestemming “Groenvoorziening –G-“ waardoor voor die perceelsgedeelten de laatst geldende bestemming krachtens het vorige bestemmingsplan van kracht blijft. Deze onthouding geldt zowel de bospercelen als de percelen in eigendom van de gemeente Doetinchem. In het vorige bestemmingsplan “Vijverberg 1970” is aan deze percelen ook goedkeuring onthouden. Voor genoemde percelen geldt daarmee nog steeds de werking van het “Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1963” en zijn de percelen bestemd voor “agrarische doeleinden”. 2.6 SPECIFIEKE BESTEMMINGSPLANGEGEVENS De slachterij aan de Rembrandtweg 4 De percelen waarop de slachterij is gelegen hebben de bestemming “Bedrijfsdoeleinden Pluimveeslachterijen –B(p)”. Bij deze bestemming zijn op hoofdlijnen de volgende voorschriften van toepassing: • Op de gronden zijn toegelaten hoofdgebouwen, bijgebouwen, verhardingen waaronder parkeerplaatsen; • De maximaal toegelaten bedrijvencategorie is 4; • Het maximale bebouwingspercentage is 60%; • De bouwhoogte mag de maximale toegestane goothoogte met maximaal 4 meter overschrijden; • De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden geplaatst; • Binnen het bouwvlak is een schoorsteen van maximaal 35 meter hoogte toegestaan.


RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Agrarische / bospercelen met woningen aan de Rembrandtweg 6 / Vijverlaan 3 Voor de percelen nrs. 3121 en 3122 is binnen de rode contouren op de bestemmingsplankaart grotendeels goedkeuring van de bestemming onthouden door Gedeputeerde Staten. In ongeveer het midden van de beide percelen is een bouwblok van circa 17,5 x 12,5 meter buiten de rode contour gehouden. Voor dit perceelsgedeelte is het bestemmingsplan “Vijverberg -Rekhemseweg” van 2007 van kracht. Het bouwblok waarop de woningen zijn gelegen heeft de bestemming “Vrijstaande woningen W(v)II”. Het bouwblok meet 12,5 maal 17,5 meter, totaal circa 220 m2. Voor het overig deel van de percelen geldt nog steeds de werking van het “Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1963” en daarmee bestemd voor “agrarische doeleinden”. De percelen in eigendom van de gemeente Doetinchem De percelen nrs. 2116 en 2957 en 3676 ged. hebben op de bestemmingsplankaart “Vijverberg – Rekhemseweg” de bestemming G-‘Groenvoorzieningen’. Aan artikel 12 van de voorschriften waarin de bestemming is gereguleerd is door Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden. De percelen zijn aangegeven door rode contouren op de bestemmingsplankaart . Voor genoemde percelen geldt daarmee nog steeds de werking van het “Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1963” en daarmee bestemd voor “agrarische doeleinden”. 2.7 MILIEUVERGUNNING Het bedrijf opereert onder een op 3 februari 2004 door de gemeente Doetinchem verleende revisievergunning krachtens de Wet milieubeheer. De milieuvergunning is op het aspect geurhinder niet goed bevonden. Door het investeren in een schoorsteen met afzuiginstallatie is de geuroverlast sterk gereduceerd. Naast de slachtlucht is de geur van het wachtende pluimvee een mogelijk grotere bron van geurhinder. Daardoor blijven er klachten. Voor een verdere reducering van de geurhinder is er de optie een overdekte op-en overslaghal te bouwen. De gemeente heeft echter plannen voor een oostelijke rondweg waardoor uitbreiding voor ESBRO op de huidige lokatie niet uitvoerbaar is. Van de inhoud van deze vergunning is door taxateurs kennisgenomen. Voor de waardering wordt uitgegaan van de aanname dat het getaxeerde conform de inhoud van de verleende milieuvergunning in gebruik is en kan blijven. 2.8 BODEM Op 21 augustus 2002 is door Fugro Milieu Consult B.V. een “Nader onderzoek op het terrein aan de Rembrandtweg 4 te Doetinchem” uitgevoerd onder nummer 82010130. Aan de hand van het rapport zijn geen actuele risico’s voor de volksgezondheid geconstateerd, is er geen sprake van een urgente bodemsanering en kan het bedrijfsmatige gebruik voortgezet worden. In een latere bemonstering per 14 september 2005 door UDM Adviesbureau B.V. wordt een

trendmatige afname van concentraties in de kern van de verontreiniging waargenomen. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Uitgangspunt bij deze taxatie is dat er bij het huidige gebruik geen urgente saneringsplicht is voor de eigenaar en dat de waargenomen verontreiniging geen invloed heeft op de vermogenswaarde van de te taxeren onroerende zaak. De taxateurs aanvaarden bij blijk van een afwijkende hoeveelheid bodemverontreiniging die eventueel wel van invloed is op de waarde van het getaxeerde geen enkele aansprakelijkheid. LOCATIE, COURANTHEID Het bedrijf is gelegen op een klein bedrijventerrein aan een doodlopende weg aan de oostzijde van het centrum van Doetinchem. De bereikbaarheid is matig. Naast de slachterij bevinden zich op het bedrijventerrein bedrijven met detailhandel. In de directe omgeving bevinden zich verder woningen. Als bedrijfsruimte is de onroerende zaak matig courant, enige vries-en koelcellen zouden verhuurd kunnen worden. De onroerende zaak is beperkt courant. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN HOOFDSTUK 3Uitgangspunten en overwegingen UITGANGSPUNTEN EN OVERWEGINGEN • De taxatie is opgesteld volgens de regels van het onteigeningsrecht. Berekend worden de vermogensschade, de reconstructiekosten en de bijkomende, eenmalige kosten. • Ten behoeve van de waarderingen is geen uitgebreid kadastraal onderzoek verricht. Verondersteld wordt dat alle objecten vrij zijn van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk vermeld. • De publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn niet onderzocht. Met betrekking tot vereiste vergunningen zoals eventuele bouwvergunning, milieuvergunning en vestigingsvergunning is beperkt onderzoek verricht. Verondersteld wordt dat het gewaardeerde voldoet aan alle van overheidswege gestelde eisen en bepalingen. • De in dit rapport genoemde bedragen voor de reconstructie zijn, voor zover van toepassing, exclusief omzetbelasting, tenzij uitdrukkelijk vermeld. • Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkte bouwkundige opname en technische inspectie plaatsgevonden. • Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van de complexen nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld. • Bij de ramingen is geen rekening gehouden met sloopkosten, eventuele kosten voor bodemsanering en eventuele kosten voor asbestsaneringen. • Bij de raming van de woningen is rekening gehouden met sloopkosten. • Peildatum van de taxatie is 1 januari 2009. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN SPECIFIEKE UITGANGSPUNTEN EN OVERWEGINGEN T.A.V. DE SLACHTERIJ • De huidige pluimveeslachterij heeft twee slachtlijnen. Een vergroting naar 3 lijnen zal mogelijk plaatsvinden maar is voor rekening van de ondernemer. • Uitgangspunt voor de verplaatsing is de 1-op-1-verplaatsing van de huidige bedrijfsactiviteiten, met een gelijke capaciteit als nu van 9.000 producten per uur. Voor de berekeningen wordt uitgegaan van 10.559 m2 totaal benodigd bedrijfsvloeroppervlak in de nieuwe situatie. • De totale bedrijfsvloeroppervlakte is thans circa 8.301 m2. Bij verplaatsing zullen naar verwachting strengere eisen gesteld worden aan de productieruimten voor wat betreft de opstelling van machines en installaties. • Ook zal de aanvoer per vrachtwagen volledig inpandig moeten plaatsvinden wegens geuroverlast. Er zal een strikte scheiding moeten komen tussen containers met levend pluimvee en de vuile containers met slachtafval. Bij het lossen van pluimvee wordt met vorkheftrucks op het buitenterein af en aan gereden hetgeen naar binnen zal worden verplaatst. De aanvoer van pluimvee blijft nu voor een groot deel in vrachtauto’s en containers op het buitenterrein staan, in de nieuwe situatie moet dat binnen gebeuren. • Verwezen wordt naar rapportages van Districon Mangement Consultants en een second opinion op die rapportage van Arcadis van 2007. In beide rapporten worden varianten aangehaald van circa 1.300 m2 (Districon) tot circa 2.000 m2 (Arcadis) voor de bouw van een overdekte ontvangsthal voor het aan en afvoeren van pluimvee ter vervanging van de huidige ontvangsthal. In het rapport van Districon melden zijj dat genoemde oppervlakte niet voldoet aan de eis om alle aanvoer door vrachtauto’s en het lossen door vorkheftrucks overdekt te laten plaatsvinden. • Door het bovenstaande is bij nieuwbouw op een vervangende lokatie voor de ontvangsthal een vergroting van minimaal 1.000 m2 te verwachten. Verder zullen er in het nieuwe gebouw, ook bij een gelijk aantal machines, meer loopruimten, scheidingsgangen en hygiénesluizen moeten worden gebouwd. • De krattenopslag moet naar binnen worden verplaatst. De huidige trafo’s worden inpandig geplaatst. Ook is het redelijk te veronderstellen dat ruimten die zich nu op de verdieping bevinden op de begane grond worden gebouwd. • De kantoorruimten aan de Rembrandtweg 3, circa 70 m2 vloeroppervlak, in gebruik bij de Rijkskeuringsdienstvoor Vee en Vlees zijn in de berekeningen voor de nieuwe oppervlakken opgenomen. • Voor de huidige productielokatie is totaal 14.778 m2 grondoppervlak in gebruik, waarvan 12.856 m2 in eigendom van Esbro Beheer B.V. en 1.922 m2 in eigendom van de gemeente en deels gehuurd door Esbro. Uitgaande van de begrote bebouwde oppervlakte voor de nieuwbouw is in de nieuwe situatie een vergroting van het perceel nodig van circa 27% (10.559 m2 ten opzichte van 8.301 m2). De toegekende terreingrootte op de nieuwe lokatie bedraagt daarmee naar schatting 14.788 m2 plus 27

%, is 18.780 m2. • Volgens opgave van Esbro is tevens 720 m2 openbaar gebied voor stalling in gebruik. Daarnaast valt te verwachten dat een deel van het personeel dat nu per fiets naar het werk gaat, na verplaatsing naar een buiten Doetinchem gelegen bedrijventerrein, met de auto zal komen. Uitgegaan wordt van 40 extra auto’s en 8 vrachtautocombinaties waardoor extra parkeerruimte nodig is van circa 1.500 m2, inclusief bovengenoemde 720 m2. • Het totaal benodigde vervangende bedrijventerrein komt daarmee afgerond uit op 20.500 m2. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN • Uitgangspunt bij de reconstructie is dat de pluimveeslachterij verhuisd naar een locatie op het nieuw aan te leggen Regionale Bedrijventerrein te Doetinchem-Wehl. De grondprijs per januari 2009 bedraagt € 159,--per m2, exclusief BTW. • De ramingen van de kosten voor de bouw van de slachterij met machines en installaties zijn vrijwel volledig onderbouwd met offertes. • Overwogen is of het haalbaar is de huidige slachtlijnen over te plaatsen naar een nieuwe lokatie. In de praktijk komt dat erop neer dat een beperkt deel kan worden meegenomen, dat in elk geval nieuwe funderingen, leidingen, appendages, gas-en electravoorzieningen , besturingen maar ook vervangingsonderdelen en nieuwe onderdelen moeten worden gebouwd en geïnstalleerd. Daarnaast betekent verplaatsing dat een periode van stilstand wegens demontage, vervoer en montage ontstaat die minimaal 6 weken duurt maar bij enige tegenslag waarschijnlijker drie maanden. Esbro handelt voor een belangrijk deel van de omzet in de versmarkt waarin dagelijks nieuwe bestellingen worden gedaan. Het risico van klantenverlies is om bovenstaande redenen te groot om voor verplaatsing van (een deel van) de huidige machines en installaties te kiezen. • De stagnatie-en aanloopschades zijn om bovenstaande reden beperkt, de complete slachtlijnen worden eerst bij de leverancier zelf geïnstalleerd en op proef gedraaid. Daarna wordt de gehele lijn in de nieuwe slachterij geplaatst. Eerst na een volledige testperiode gaan de activiteiten over. • De gemiddelde jaarlijkse winst na belastingen, zoals vermeld in de jaarrekening van De Nijman Holding B.V., in de boekjaren 2005 – 2008 bedraagt € 1.391.000,--. De onderneming is daarmee winstgevend. Opgemerkt wordt echter dat de reserveringen en afschrijvingen relatief beperkt zijn ten opzichte van de geraamde investeringen. De taxateur gaat er echter vanuit dat een redelijk handelende ondernemer in staat is de onderneming in een nieuwe situatie na verplaatsing voort te zetten. • Vrijwel alle genoemde bedragen voor de reconstructie zijn exclusief BTW. • De waterwinning zal, evenals nu op de huidige lokatie, op eigen terrein plaats gaan vinden. Op de lokatie worden onttrekkings-/infiltratiebronnen aangelegd in betonnen putten. Het water wordt op continue bedrijfsdruk gehouden door frequentieregelaars. Onderdelen van de installatie zijn verder een waterbehandelingsinstallatie en wateronthardingssysteem. Uitgangspunt voor de ramingen dat er geen extra kosten van waterwinning zijn in vergelijking met de kosten die op de huidige lokatie worden gemaakt. • Uitgangspunt is dat de schoorsteen in de nieuwe situatie niet nodig is en daarmee niet verplaatst hoeft te worden. SPECIFIEKE UITGANGSPUNTEN EN OVERWEGINGEN T.A.V. DE WONINGEN • De huidige twee aaneen gebouwde woningen bevinden zich in een slechte tot matige staat van onderhoud. Een opvolgende eigenaar zal naar schatting bij renovatie vrijwel

de kosten van nieuwbouw kwijt zijn wanneer besloten wordt de huidige woningen te handhaven. Bij de raming van de waarde is rekening gehouden met de vraagprijzen voor (grotere) bouwkavels in Doetinchem en omgeving. • Het is echter waarschijnlijker dat een opvolgende eigenaar besluit de huidige opstallen te slopen en te vervangen voor één nieuwe vrijstaande luxe woning, ook gezien het totale bouwoppervlak van circa 220 m2. Het toegestane bouwvlak maakt de bouw van twee geschakelde woningen minder waarschijnlijk. • Uitgangspunt voor de raming is dat de omliggende grond als bos c.q. groenvoorziening gehandhaafd blijft. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN HOOFDSTUK 4De ramingen UITGANGSPUNTEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE RAMINGEN DE RAMINGEN VAN DE VOLLEDIGE SCHADELOOSSTELLINGEN geïnvesteerd moet worden bij verplaatsing. 3. De activiteiten van de pluimveeslachterij vinden nagenoeg volledig plaats op de lokatie Rembrandtweg 4. Op de lokatie Rembrandtweg 3 zijn enige kamers als kantoorruimten in gebruik door de Rijkskeuringsdienst Vee en Vlees (RVV). Deze kantoorruimten worden opgenomen in de voorziene nieuwe bebouwing. De ramingen zijn in twee delen uitgevoerd: 1. De schadeloosstellingen uitgaande van verplaatsing van de pluimveeslachterij naar een nieuwe lokatie (hoofdstuk 4.2); 2. De waarde van het terrein met dubbel woonhuis (hoofdstuk 4.3). De schadeloosstellingen uitgaande van verplaatsing van de pluimveeslachterij naar een nieuwe lokatie omvatten drie onderdelen: 1. De vermogensschade (de waarde in het vrije commerciële verkeer) van grond en opstallen en de bedrijfswaarde van niet te verplaatsen machines en installaties; 2. De inkomensschade op basis van reconstructie. Deze schade betreft de gekapitaliseerde hogere jaarlijkse last over de meerinvestering. De meerinvestering is het bedrag bovenop het vrijkomende kapitaal (vermogensschade) dat De eenmalige bijkomende schade: deze bestaat onder meer uit verhuis-en wederinrichtingskosten, verplaatsingskosten van machines en installaties, aankoopkosten, stagnatieschade en aanloopkosten, financieringskosten, notariële kosten, kosten van deskundige bijstand, etc.. De berekeningen van de schadeloosstellingen zijn in bijlage 8 opgenomen. Bij de raming van de vermogensschade is door de taxateurs de waarde in de huidige staat en met de huidige bestemming op hoofdlijnen afgewogen tegen de waarde bij herontwikkeling van de lokatie met woningbouw. Uitgangspunt is dat de gemeente de lokatie voor mogelijk 30 tot 35 2-onder-1-kapwoningen zou kunnen bestemmen. Uitgaande van middeldure koop en onder aftrek van sloopkosten, plankosten, kosten bouwrijp-en woonrijpmaken en faseringskosten is de opbrengst lager dan de waarde in de huidige staat en met de huidige bestemming. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Ondergetekenden begroten de schadeloosstellingen bij verplaatsing van de pluimveeslachterij naar een nieuwe lokatie te Doetinchem als volgt: Vermogensschade € 4.140.000 Reconstructieschade € 10.091.000 Eenmalige bijkomende schade € 911.000 Totaal schadeloosstellingen (afgeronde bedragen) € 15.142.000 (zegge: vijftien miljoen en honderdentweeënveertigduizend Euro). DE RAMING VAN DE PERCELEN MET DUBBEL WOONHUIS De raming betreft de percelen met dubbel woonhuis aan de Rembrandtweg 6 / Vijverlaan 3. De totale perceelsgrootte is 11.810 m2. De bestemming is vrijwel volledig agrarisch, uitgezonderd een bouwblok ter grootte van circa 220 m2 waarop een woonbestemming rust. Zie verder hoofdstuk 3.3 voor de specifieke uitgangspunten en overwegingen bij de waardebepaling van de woningen en het omliggende terrein. Ondergetekenden begroten de waarde in het economische verkeer, ontruimd, leeg en vrij van huur, pacht en gebruik als volgt: Totaal € 750.000 (zegge: zevenhonderdenvijftigduizend Euro). Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en in drievoud opgemaakt en getekend te Apeldoorn, 13 maart 2009. De taxateurs, A.J. van Liemt RT M. de Koe RT B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 1 Situatie, luchtfoto


RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 2 Kadastrale gegevens B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 3 Bestemmingsplan “Vijverberg/Rekhemseweg” 2007 B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 4 Bestemmingsplan Vijverberg 1970


RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 5 Uitbreidingsplan in Hoofdzaak 1963


RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 6 Plattegronden B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 7 Foto’s


RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN


RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN BIJLAGE 8 Berekeningen Berekening vermogensschade grond en opstallen Deze waarde is onderdeel van de totale waardering van de vermogensschade, zie het volgende schema. B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Berekening totale vermogensschade grond en opstallen en machines en installaties Berekening reconstructiekosten B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Eenmalige bijkomende kosten B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN Berekening van de schadeloosstellingen B01013/BD9/0S7/380821/LvL/lp ARCADIS

RAMINGEN SCHADELOOSSTELLINGEN. Inhoud. 1 Inleiding 3

Recommend Documents