Raadsvoorstel
Informant: Afdeling: Telefoon: E-mailadres:
Dhr. G. Thijssen Economische Zaken & Projecten 0475 – 478 478
[email protected]
Datum raadsverg. : Agendapunt: 9 Registratie nummer: 2008/2914 Datum:
Portefeuillehouder: J. Verheesen Onderwerp: Herontwikkeling Echt Zuid-Oost
Voorstel: - Instemmen met het ‘Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan Echt Zuid-Oost’ (bijlage A) - Instemmen met de grondexploitatie op hoofdlijnen d.d. 18 januari 2008. (bijlage B) - Een krediet van € 2,6 miljoen beschikbaar stellen voor de financiering van het eigen vermogen (kapitaalinbreng in CV-BV) ter realisatie van het project. - Mogelijke wensen en bedenkingen kenbaar maken betreffende het voorgenomen besluit tot oprichting van de CV-BV.
Samenvatting: In dit raadsvoorstel wordt ingegaan op de uitwerking van het raadsbesluit van 16 november 2006 (bijlage C). Het betreft ondermeer concretisering van het woningbouwplan, de grondexploitatie, het marktonderzoek en de uitvoeringsorganisatie.
Financiële consequenties: Liquiditeit: positief ca € 1 miljoen per november 2008 en € 5,2 miljoen in het voorjaar 2009 -
-
Bij de oprichting van de CV-BV stort de gemeente € 2,5 miljoen als eigen vermogen (kapitaalinbreng) in de CV-BV. Per oprichtingsdatum ontvangt de gemeente € 3,75 miljoen (rentedragend per 1 januari 2007) voor de verkoop van gemeentegronden aan deze CV-BV. Er ontstaat dus een liquiditeits voordeel van ca € 1 miljoen. Het Mommers Onroerend Goed werd in november 2006 door de gemeente aangekocht (abc-levering) en wordt vervolgens, volgens prognose, in het voorjaar 2009 in de exploitatie van de 1
CV-BV ingebracht. Alsdan komt er een bedrag van € 5,2 miljoen naar de gemeente (aflossing krediet d.d. 16 november 2006). Overigens zij vermeld dat het tijdstip van deze inbreng wordt bepaald door het vigerende fiscale regime. Exploitatieresultaat: positief € 5,7 miljoen. Voor de realisatie van het gehele project is, op basis van een CV-BV constructie, een kapitaalinbreng van € 2,5 miljoen excl. bijkomende kosten (zoals geplaatste aandelen, notariskosten en deskundigenkosten) nodig. In de praktijk zal dit uitkomen op € 2,6 miljoen. Daar er sprake is van een sluitende grondexploitatie, zal de gemeente deze kapitaalinbreng volledig terugontvangen na afronding van het project en opheffing van de CV-BV constructie. Bijgevoegd is de exploitatiebegroting op hoofdlijnen d.d. 18 januari 2008 waaruit blijkt dat de herontwikkeling van Echt Zuid-Oost met een sluitende grondexploitatie gerealiseerd kan worden. De opbrengsten uit deze grondexploitatie voor de gemeente zijn: 50% positief saldo grondexploitatie verkoop eigen grond bovenwijkse voorzieningen natuurcompensatie planontwikkeling bijdrage kinderdagverblijf TOTAAL
€ 133.000 € 3.750.000 storting in gemeentefonds storting in gemeentefonds ambtelijke ondersteuning
518.000 518.000 546.000 300.000 € 1.882.000 € 5.765.000
(bedragen afgerond op 1000 euro)
Toelichting: Historie: Na de sluiting van ViaSystems Mommers Print Service in juni 2005 is het bedrijfscomplex te koop aangeboden. Vanwege de specifieke bedrijfsbestemming, de solitaire ligging van het complex en de minder goede ontsluiting van de locatie werd geen koper gevonden voor de huidige bestemming. Om bedreigingen als leegstand, verloedering en ongewenste (bedrijfs)activiteiten in het bedrijfscomplex te voorkomen is het complex aan projectontwikkelaars te koop aangeboden. Eind 2005 heeft Hurks Vastgoed BV uit Eindhoven zich, als kandidaat koper voor het bedrijfscomplex, bij de gemeente gemeld. Hurks gaf aan het object te willen verwerven met als doel het saneren van het bedrijfsterrein aan de Peutenweg en het integraal herontwikkelen van het plangebied Echt Zuid-Oost voor woningbouw. Planologisch gezien past deze ontwikkeling niet binnen het vigerende bestemmingsplan. In het Regionale Volkshuisvestingsplan was hierin niet (niet in deze mate) voorzien en waren er de nodige problemen te verwachten voor wat betreft de benodigde bouwcontingenten. Samen met de Provincie zijn in een Task Force kwalitatieve en kwantitatieve afspraken gemaakt om een herontwikkeling van het bedrijfscomplex met omliggende gronden mogelijk te maken. De gemaakte basisafspraken zijn met Hurks nader uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst.
2
Samenwerkingsovereenkomst In de met Hurks in november 2006 gesloten samenwerkingsovereenkomst is onder andere opgenomen dat: - Het bedrijfscomplex gesloopt en gesaneerd wordt; - Er ca 250 grondgebonden woningen gerealiseerd worden; - Een marktonderzoek uitgevoerd wordt voor het bepalen van het woningbouwprogramma; - Het plan moet voorzien in een ruim opgezette woonwijk met een open bebouwingsstructuur, een groen karakter en een duurzame inrichting van de openbare ruimte dat aansluit op het landelijke karakter van het aangrenzende gebied; - De gemeente en Hurks voor 50% participeren in de grondexploitatie; - Hiervoor een grondexploitatiemaatschappij wordt opgericht, in de vorm van een CV-BV constructie; - Hurks een minimale afname garandeert van 50% van de bouwrijpe bouwkavels (minus bouwclaims en vrije bouwkavels) met een optie op de overige bouwkavels; - De grondexploitatiemaatschappij een exploitatieovereenkomst sluit met de gemeente; - Het Mommers Onroerend Goed middels een abc-levering aan de gemeente in eigendom geleverd wordt; - Met Hurks een terugkoop overeenkomst gesloten wordt voor het bedrijfscomplex mocht het plan niet doorgaan; - De gemeente de eigendommen binnen het plangebied bij aanvang van de exploitatie inbrengt in de grondexploitatie. Op 16 november 2006 heeft de raad van de gemeente Echt-Susteren ingestemd met: 1. Het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Hurks Vastgoed BV voor de herontwikkeling van het bedrijfscomplex ViaSystems Mommers met omliggende gronden. 2. Het beschikbaar stellen van een werkbudget van € 6 miljoen voor de verwerving van het Mommers Onroerend Goed en planontwikkeling, te dekken uit de sluitende exploitatiebegroting. Voor de volledige tekst van het raadsvoorstel van 16 november 2006 (bijlage C) en de ‘Samenwerkingsovereenkomst Echt Zuid-Oost’ van 22 november 2006 (bijlage D) wordt verwezen naar de ter inzage liggende stukken.
Uitwerking samenwerkingsovereenkomst: In de afgelopen periode 2007 en 2008 is de samenwerkingsovereenkomst nader uitgewerkt. Onderstaand wordt ingegaan op het marktonderzoek, de grondexploitatie, het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan en de grondexploitatiemaatschappij. A. Marktonderzoek: Het ‘Woningmarktonderzoek Echt - Uitbreiding Echt Zuid-Oost’ is door Ecorys uitgevoerd. In het onderzoek wordt antwoord gegeven op de vragen: - Welke doelgroepen worden geografisch bereikt; - Wat is de concurrentiepositie van het planconcept; - Wat zijn concurrerende plannen; - Met welk woningbouwprogramma kan concurrentie worden aangegaan; - Komt het voorgestelde gebiedsconcept optimaal tot zijn recht gezien de marktsituatie in Echt.
3
Het onderzoek geeft onder meer aan dat de geplande ca 36 grondgebonden koopwoningen per jaar in Echt Zuid-Oost markttechnisch goed haalbaar lijken. De belangrijkste doelgroepen zijn gezinnen met kinderen en samenwonenden zonder kinderen. Verder geeft het onderzoek aan dat het concept ‘rust (groen) en ruimte’ aansluit bij de huidige markt. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek is door Ecorys een advies gegeven ten aanzien van het woningbouwprogramma (segmentering) en het bijbehorende prijsniveau. Voor de conclusies en het advies van het marktonderzoek wordt verwezen naar de ter inzage liggende stukken (bijlage E). B. Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan Echt Zuid-Oost. Op basis van de in de samenwerkingsovereenkomst gemaakte afspraken en uitgangspunten is Croonen Adviseurs in april 2007 gestart met het opstellen van het stedenbouwkundig en beeldkwaliteit plan. Het is Croonen gelukt om een plan op te stellen dat voldoet aan de gestelde uitgangspunten en randvoorwaarden van de samenwerkingsovereenkomst. Het plan voorziet in 260 grondgebonden woningen, waarvan 30 vrije bouwkavels, in een ruim opgezet groen plan met een dorps karakter met gevarieerde woningbouw, rustige linten, pleintjes en een centrale groene ruimte. De openbare ruimte wordt informeel ingericht waarbij gebruik gemaakt wordt van hoogwaardige duurzame materialen. C. Grondexploitatie. De grondexploitatie is sluitend met marktconforme prijzen. De grondexploitatie is op de voor de gemeente gebruikelijke wijze opgesteld. De grondexploitatie genereert, volgens de opgestelde prognose, € 5,7 miljoen voor de gemeente. In de onderstaande tabel is de liquiditeitsstroom van de gemeente globaal weergegeven. (voortkomende uit de grondexploitatie van de CV-BV)
inkomsten 2006 2006-2008 2007 2008 2008 2008 2008 2009
Aankoop Mommers Onroerend Goed Kosten beheer en onderhoud e.d. bedrijfscomplex Aankoop percelen derden Oprichting CV-BV – kapitaalinbreng eigen vermogen inclusief bijkomende kosten Verkoop gemeentegrond aan CV-BV Verkoop percelen derden Voorbereidingskosten verkoop Mommers Onroerend Goed
uitgaven 5.032.000 182.000 369.000 2.600.000
3.750.000 369.000 94.000 5.214.000
(fiscaal bouwrijp, dus na sloop bedrijfscomplex en parkeer plaats)
2009 2008-2009 2008-2015 2009-2015 2009-2015 2015 2015
Bijdrage kinderdagverblijf Rentekosten 2006/2007/2008 Planontwikkelingskosten (ambtelijke ondersteuning) Bovenwijkse voorzieningen (storting in gemeentefonds) Natuurcompensatie (storting in gemeentefonds) Ingebracht eigen vermogen inclusief bijkomende kosten bij oprichting CV-BV Resultaat grondexploitatie *
300.000 PM 546.000 518.000 518.000 2.600.000 133.000
(bedragen afgerond op 1000 euro) * werkelijk bedrag wordt eerst na beëindiging exploitatie bekend
4
D. Het te voteren krediet. Het gehele project kent op enig moment een maximale financieringsbehoefte van € 15 miljoen. In een CV-BV constructie kan met 1/3 eigen vermogen (vennootschapsvermogen) 2/3 vreemd vermogen aangetrokken worden. Dit eigen vermogen wordt door de commanditaire vennoten bij elkaar gebracht. Hurks en de gemeente brengen elk de helft van het benodigde eigen vermogen in, dus ieder € 2,5 miljoen excl. bijkomende kosten (zoals geplaatste aandelen, notariskosten en deskundigenkosten). In de praktijk zal dit uitkomen op € 2,6 miljoen. Met de kapitaalinbreng van dit eigen vermogen (2 x € 2,5 miljoen) kan de CV-BV tot een bedrag van € 10 miljoen lenen bij een bank. Dit geheel wordt met een sluitende grondexploitatie afgedekt. Met een kapitaalinbreng van € 2,5 miljoen (excl. bijkomende kosten) kan de gehele grondexploitatie gefinancierd worden. Het te voteren krediet heeft dus betrekking op de kapitaalinbreng van eigen vermogen in de CV-BV. E. Grondexploitatiemaatschappij. Voor de op te richten samenwerkingsvorm hebben wij extern advies gevraagd bij BNG Consultancy Services (BNG), onderdeel van de Bank Nederlandse Gemeenten en Deloitte Belastingadviseurs BV. Geconcludeerd kan worden dat de exploitatie van het gebied Echt Zuid-Oost het beste in een Publiek Private Samenwerking kan worden opgepakt met een CV-BV constructie. De CV-BV is een juridische, financiële en fiscale entiteit die voorziet in de beperking van het risico, fiscale transparantie en scheiding van kapitaal en bestuur. Een nadere toelichting van de CV-BV treft u in de bijgevoegde stukken aan. De belangrijkste voordelen van de CV-BV zijn: 1. de gemeente beperkt haar schade bij een eventueel faillissement tot het bedrag van haar kapitaalinbreng in het vennootschapsvermogen; 2. de gemeente kan het project met een maximale financieringsbehoefte ca. €15 miljoen realiseren door € 2,6 miljoen te investeren; 3. de gemeente kan als gevolg van de fiscale transparantie van de CV de gemaakte winst ontvangen binnen het voor haar geldende fiscale regime. Aanvullend op de reeds ingewonnen externe en interne adviezen hebben wij de Belastingdienst Limburg een schriftelijke bevestiging gevraagd voor wat betreft de fiscale transparantie van de CV-BV. Het is de bedoeling u voor of tijdens de raadsvergadering te informeren ter zake de bevindingen van de belastingdienst. Commissiebehandeling ter bepaling door het seniorenconvent: De commissie Ruimtelijke Ontwikkeling is op 26 mei 2008 en de commissie Middelen is op 2 juni 2008 om advies gevraagd. De vragen uit de commissies zijn in het raadsvoorstel en de bijgevoegde toelichtingen verwerkt. Bijgevoegde stukken: - concept- raadsbesluit - advies commissie Ruimtelijke Ontwikkeling d.d. 26 mei 2008 - advies commissie Middelen d.d. 2 juni 2008 - ontwerp B&W besluit - Toelichting gebiedsontwikkelingsmaatschappij. - Toelichting fiscaal bouwrijp maken bedrijfscomplex en overige gronden.
5
In raadsmap ter inzage liggende stukken: -
bijlage A: Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan Echt Zuid-Oost bijlage B: grondexploitatie op hoofdlijnen d.d. 18 januari 2008 bijlage C: raadsbesluit van 16 november 2006 bijlage D: samenwerkingsovereenkomst Echt Zuid-Oost d.d. 22 november 2008 bijlage E: conclusie en advies marktonderzoek bijlage F: bijlagen behorende bij de toelichting gebiedsontwikkelingsmaatschappij
Burgemeester en wethouders van Echt-Susteren, de secretaris,
de burgemeester,
G. van Balkom
D.A.M. Akkermans
6
