RAADSINFORMATIEBRIEF Onderwerp:
Voortgang woningbouw, september 2015
Registratienummer:
00545193
Datum:
8 september 2015
Portefeuillehouder:
Helm Verhees
Steller:
Karin Duimelinks
Nummer:
RIB-HV-1549
Geachte heer, mevrouw,
Inleiding
In de raadscommissie Ruimte en Economie van 16 april 2007 is toegezegd dat u op reguliere basis inzicht krijgt in de stand van zaken van de woningbouw. Naast de informatie via reguliere beleidscycli (begroting, kaderbrief, jaarrekening) wordt u twee maal per jaar via een raadsinformatiebrief geïnformeerd (in februari/maart en juli/augustus). De opzet van deze raadsinformatiebrief is gelijk aan die van februari 2015. In de Kaderbrief thema Wonen en de Nota Grondexploitatie wordt wederom uitgebreider ingegaan op de situatie op de woningmarkt. De algemene kaders zijn conform de Woonvisie 2008-2020 (vastgesteld raad mei 2008), de regionale woningbouwafspraken en de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2014. In deze raadsinformatiebrief is een eerste doorkijk gemaakt naar de kaders in de concept Woonvisie 2015.
Kernboodschap
Medio 2015 loopt het aantal verleende vergunningen en het aantal in aanbouw genomen woningen bijna in de pas met de berekende behoefte aan nieuwe woningen. De weg omhoog is daarmee ook in Deurne gevonden. Aansluiten bij de vraag, en daarmee op de financiële mogelijkheden van woningzoekenden, blijft echter essentieel. Dit kan alleen door constructief samen te werken met alle betrokkenen (woningzoekenden, initiatiefnemers, bouwbedrijven, Bergopwaarts). Flexibel, maar wel met duidelijke keuzes voor locaties en doelgroepen. Aandachtspunten blijven het voorkomen van een plotseling ‘overaanbod’ van vergelijkbare woningen in de nieuwbouw en bestaande bouw, en de mogelijkheden voor transformatie / ander gebruik van bestaande panden en woningen.
Ontwikkelingen op de woningmarkt, nieuwbouw en transformatie
De woningmarkt landelijk en in Deurne Het herstel van de koopwoningmarkt zet door. De regionale verschillen en de verschillen tussen de diverse prijsklassen blijven groot, maar de algemene lijn is positief. Het stijgende consumentenvertrouwen voedt de verwachting dat de situatie verder gaat verbeteren. In maart 2015 was het consumentenvertrouwen voor het eerst in 7,5 jaar weer positief (+2). Ook op de woningmarkt blijft het vertrouwen stijgen. In de zomer van 2013 werd het dieptepunt op de woningmarkt bereikt, sindsdien stijgen landelijk de
1
huizenprijzen iedere maand vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Deze prijsstijgingen zijn (nog) niet zichtbaar in Deurne, maar de verkooplijn is in aantal en prijsklasse wel positief. Er worden steeds meer woningen verkocht in alle prijsklassen. Het zwaartepunt van de verkoop ligt nog steeds bij de woningen onder € 250.000,-- (2 op de 3 verkochte woningen) terwijl het aanbod precies andersom is (1 op de 3 te koop staande woningen heeft een verkoopprijs onder de € 250.000,--). De landelijk stijgende huizenprijzen leiden niet tot vrees voor een nieuwe zeepbel op de woningmarkt. "Er is landelijk gezien geen sprake van oververhitting, de huizenprijzen stijgen maar net iets harder dan de inflatie. Normaal zitten de huizenprijzen daar ongeveer 1 procent boven", zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. "We komen uit een diepe huizencrisis, dan verwacht je daarna ook wat herstel. Als je kijkt naar de fundamenten zoals de extreem lage hypotheekrente en de gedaalde huizenprijzen, zou je zelfs een sterker herstel verwachten", aldus Boelhouwer. De hoogleraar wijst erop dat de overheid een sterker herstel zelfs nog enigszins tegenhoudt door de aanscherping van de financieringsregels. Zo is aan het begin van dit jaar de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis gedaald naar 103 procent. Deze zogenoemde loan-to-value wordt afgebouwd naar 100 procent in 2018. Ook worden de hypotheekrenteaftrek en de Nationale Hypotheek Garantie verder versoberd. Boelhouwer: "Je zou kunnen zeggen dat deze overheidsmaatregelen nu een positief effect hebben omdat het een bubbel op woningmarkt voorkomt." Naast het herstel van de koopwoningmarkt blijft er een structurele vraag naar huurwoningen. Het afgelopen jaar is landelijk na jaren van daling weer een toename van het aantal vergunningen voor de realisatie van huurwoningen zichtbaar. Ook in Deurne is de voorbereiding voor de realisatie van extra sociale huurwoningen in volle gang. Verwacht wordt dat begin 2016 aan de Europastraat de schop de grond in gaat voor de realisatie van de eerste appartementen. Deze en andere (bouw)afspraken zijn vastgelegd in een convenant tussen gemeente, Bergopwaarts en de Huurdersbelangenorganisatie De Peel. De weg naar boven lijkt daarmee definitief te zijn ingezet. Nieuwbouw in Deurne In aantallen… In heel 2014 zijn slechts 37 woningen (koop en huur) in aanbouw genomen. In de eerste helft van 2015 waren dat er 56. Een inhaalslag is (nog) niet realistisch, maar de verwachting is wel dat in 2015 meer dan 100 woningen in aanbouw worden genomen. Daarmee naderen we het aantal woningen dat we jaarlijks op basis van de provinciale behoefteberekeningen aan de voorraad zouden moeten toevoegen. Het programma voor 2015 was begin dit jaar aanzienlijk hoger, namelijk 259 woningen. Een behoorlijk aantal woningen (115) zal echter pas in 2016 of 2017 in aanbouw worden genomen. Daarnaast zijn 12 woningen ‘vervallen’ omdat deze alsnog als plaatsen in groepswoningen (ORO) worden geteld en niet als woningen. Ook is Visser 25 voorlopig als PM in het gemeentelijk woningbouwprogramma opgenomen (zie tabellen pagina 5 en verder). In de eerste helft van 2015 zijn slechts 10 woningen officieel gereed gekomen. Dat betekent dat er op dit moment ongeveer 90 woningen in aanbouw zijn in de gemeente Deurne. De afgelopen jaren heeft dit steeds rond de 100 gelegen.
2
Het feit dat er gebouwd wordt en dat de aantallen stijgen is positief. Maar de aantallen liggen nog steeds lager dan de door de provincie berekende behoefte voor deze periode: Gemiddeld aantal woningen per jaar 2015 t/m 2019
130
2020 t/m 2024
75
2025 t/m 2029
40
2030 e.v.
Alleen vervangende nieuwbouw/sloop
In kwaliteit… Niet alleen het aantal woningen, maar (vooral) ook de kwaliteit (type, prijsklasse) van de woning is van belang. Een korte vergelijking tussen de realisatie 2010 t/m 2014, de verwachte realisatie 2015 en de kwalitatieve kaders uit de woonvisies geeft het volgende beeld. Woonvisie 2008, basis1 Huurwoningen sociale sector Huurwoningen vrije sector Subtotaal huurwoningen Koopwoningen sociale sector Koopwoningen vrije sector Subtotaal koopwoningen Totaal Aandeel sector totaal
sociale
Realisatie ConceptRealisatie 2010 - 2014 2010 - 2014 woonvisie procentueel absoluut 2015
Verwachte realisatie 2015 procentueel
Verwachte realisatie 2015 absoluut
27%
30,5%
159
35%
15,6%
7
13%
6,9%
36
10%
0,0%
0
40%
37,4%
195
45%
15,6%
7
21%
18,8%
98
15%
11,1%
5
39%
43,8%
228
40%
73,3%
33
60%
62,6%
326
55%
84,4%
38
100%
100,0%
521
0%
100,0%
45
48%
49,3%
257
50%
26,7%
12
2
De verwachte realisatie over de gehele periode 2010-2015 is in lijn met de Woonvisie 2008. Dit is mede een gevolg van aanpassing van plannen aan de huidige behoefte en uitstel van plannen die daar niet in voorzien. Om aan te sluiten bij de lijn uit de Woonvisie 2015 is onder andere de daadwerkelijke realisatie van de geplande sociale huurwoningen noodzakelijk. Transformatie in Deurne Naast nieuwbouw blijft het van belang om ook via transformatie van bestaande panden en woningen (ombouw naar woonfunctie, andere doelgroepen) tegemoet te komen aan de woonwensen. Dit kan ook een belangrijke rol spelen bij het behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In de concept Woonvisie gemeente Deurne 2015 – 2030 wordt hier nader op ingegaan. Bij de opiniërende behandeling van de concept Woonvisie in de commissie Wonen en Vastgoed van 13 juli 2015 is toegezegd om in deze raadsinformatiebrief voortaan ook een beeld te geven van de stand van zaken van de transformatie. Vooralsnog is dit opgesplitst in 3 onderdelen:
1
In de ‘basisvariant’ van de Woonvisie 2008 wordt uitgegaan van de verwachte kwalitatieve behoeften van de Deurnese bevolking, zonder een surplus in het dure segment 2 Het verwachte aantal gerealiseerde vrije sector koopwoningen in 2015 is lager dan in vorige raadsinformatiebrief omdat een administratieve correctie van het aantal in aanbouw zijnde particuliere woningen is verwerkt
3
1. verkoop bestaande huurwoningen door Bergopwaarts3 2. splitsing / transformatie bestaande woningen 3. omzetting bestaande panden in een woonfunctie ad 1. In de eerste helft van 2015 heeft Bergopwaarts 19 huurwoningen verkocht. Gemeente, Bergopwaarts en de Huurdersbelangenorganisatie hebben afgesproken dat jaarlijks ongeveer 35 huurwoningen door Bergopwaarts verkocht worden. ad 2. In het woningbouwprogramma voor 2015 en 2016 zijn op dit moment 3 splitsingen van woningen opgenomen, 2 boerderijen en 1 woning in de kern Helenaveen. ad 3. Diverse plannen voor het omzetten van bestaande panden in woningen zijn in voorbereiding / onderzoek. Het plan om de kerk in Walsberg om te bouwen in woningen is recent gepresenteerd. Bergopwaarts onderzoekt in overleg met een andere partij de mogelijkheid tot het ombouwen van de gebouwen aan de Kruisstraat in woningen. Daarnaast heeft de gemeente aan de eigenaren van andere panden zoals Visser 25 en de voormalige pastorie in Zeilberg laten weten open te staan voor een eventuele ombouw in meerdere woningen / wooneenheden. Wat kunnen we nog meer doen? De vraag naar woningen is aanwezig, de weg naar boven is ingezet en dit begint zichtbaar te worden in de nieuwbouwproductie. Toch is dit geen moment om achterover te leunen en af te wachten. Voor een productie die voldoet aan de (berekende) woningbehoefte blijft het noodzakelijk om aan te sluiten op de vraag en daarmee op de financiële mogelijkheden. Daarmee blijft luisteren naar en meedenken met initiatiefnemers, beducht zijn voor concurrentie tussen projecten (dus niches als niches behouden, faseren, informeren) en faciliteren van belang om tot daadwerkelijke realisatie te komen.
Conclusie
De woningbouwproductie is in Deurne nog steeds lager dan gewenst. Het woningbouwprogramma 2015 was fors met 259 woningen en hoewel hiervoor ook veel vergunningen waren aangevraagd en verleend is de daadwerkelijke start bouw voor veel woningen verschoven naar 2016. De lijn blijft echter positief en een herhaling van de dieptepunten van de afgelopen jaren wordt absoluut niet verwacht. Ook voor 2016 en verder zijn er volop mogelijkheden voor een stijgende lijn. Het blijft wel zaak om met alle betrokkenen constructief samen te werken om in te spelen op de vraag (herontwikkeling / nieuwe producten) en vraag en aanbod nog beter bij elkaar te brengen (marketing).
Wethouder Helm Verhees
3
De verkoop van sociale huurwoningen verhoogt het aantal goedkope koopwoningen. Het percentage goedkope koopwoningen is in de woonvisie 2015 (zie ook bovenstaande tabel) daarom lager dan in de woonvisie 2008. (Beperkte) verkoop van huurwoningen is noodzakelijk om de huurwoningvoorraad aan te passen op de vraag naar voor 1- en 2-persoonshuishoudens en senioren geschikte woningen
4
Stand van zaken woningbouw augustus 2015 Uitgifte / start bouw 2014 en eerder (nog niet gereed gemeld bij CBS per 1-1-2015) Locatie Initiatiefnemer(s) Aantal won Deurne-kern
Bijzonderheden
De Rijtse Vennen
Gemeente
5
Sociale en vrije sector koop. In aanbouw
Europastraat, pilot ombouw 3 bestaande woningen in 6 duplex
BOW
6
Sociale huur. Gereed
Wilgenhof kavels
Gemeente
1
Vrije sector koop. In aanbouw
Vlierdenseweg / Berkenstraat
Particulier
2
Vrije sector koop. In aanbouw
CPO Kulertseweg (Peelrand 19 t/m 33)
Gemeente
8
Sociale en vrije sector koop. In aanbouw
R.v.R Merlenberg, De Weijst
Gemeente / particulier
3
Vrije sector koop. In aanbouw
Overige locaties
Particulier
Totaal Liessel
12
Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw
37
Overige locaties
Particulier
Totaal Vlierden
3
Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw
3
Overige locaties
Particulier
Totaal Neerkant
2
Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw
2
Overige locaties
Gemeente/ particulier
Totaal Helenaveen
2
Vrije sector koop. Deels gereed / deels in aanbouw
2
Overige locaties
Particulier
Totaal Totaal
1
1 45
5
Vrije sector koop. In aanbouw Administratieve correctie maart 2015 verwerkt
Woningbouwprogramma 2015 d.d. augustus 2015 Locatie Initiatiefnemer(s) Stand van zaken Aantal woningen
Start bouw 2015
Waar ligt de belemmering (alleen als er geen ja staat bij start bouw 2015) en bijzonderheden
Ja (3)/ Onzeker (2) Ja
Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van definitieve verkoop
Deurne-kern 3 verkocht en in aanbouw, voor alle 5 vergunning verleend 37 in aanbouw, voor alle 59 vergunning verleend
Romboutstraat/Ligthartstraat
Gemeente/particulier
5
De Rijtse Vennen
Gemeente/particulier
59
Spoorzone Middengebied
Gemeente/particulier
22
Vergunning verleend
Ja
Sociale koop. Start bouw 1 oktober 2015
Vlierdenseweg / Berkenstraat
Particulier
2
Vergunning verleend
Ja
R.v.R Merlenberg, De Weijst
Gemeente/particulier
2
2 verkocht
Ja
Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van verkoop en particulier initiatief. Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van particuliere initiatieven
Overige locaties
Gemeente/particulier
10
Totaal Liessel Overige locaties
Deels in aanbouw / deels vergunning / deels vergunning aangevraagd
Ja / onzeker
Sociale huur ORO + sociale en vrije sector koop
Vrije sector koop en mantelzorgwoningen. Start bouw deels afhankelijk van particuliere initiatieven en deels van verkoop
100 Particulier
1
Totaal Vlierden
Vergunning verleend
Ja
Mantelzorgwoning.
1
Dorpsakkers
Gemeente/alternatief CPO-project
5
4 verkocht en allemaal in aanbouw
Ja
Sociale en vrije sector koop.
Overige locaties
Gemeente
1
In aanbouw
Ja
Vrije sector koop.
Totaal Neerkant
6
Locatie Bakkersland
Particulier
2
Vergunning aangevraagd
Schansweg (voormalige tennisvelden) Overige locaties
Gemeente
2
In aanbouw
Particulier
1
Vergunning verleend
6
Onzeker Ja Onzeker
Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van particulier initiatief Vrije sector koop Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van particulier initiatief
Totaal Helenaveen
5
Achter de Gouden Helm
Gemeente / BOW
3
In aanbouw
Ja
Sociale huur (geschikt voor zorgverlening)
Overige locaties
Particulier
1
In aanbouw
Ja
Vrije sector koop.
Totaal Totaal
4 116
7
Verschoven woningbouwplannen ten opzicht van raadsinformatiebrief maart 2015 Locatie Initiatiefnemer(s) Aantal Stand van zaken Start Reden verschuiving woningen bouw verwacht Deurne-kern De Rijtse Vennen
Gemeente
Europastraat
BOW
Visser 25
Particulier
9 (was 21)
41 Pm (was 16) 38
Lage Kerk Overige locaties
Gemeente/particulier
16
In verkoop / in voorbereiding
In voorbereiding Procedure loopt / pand is nog steeds in verkoop Vergunning aangevraagd In verkoop / in voorbereiding
2016 en later
2016 onzeker 2016 2016-2017
Aantal woningen is met 12 naar beneden bijgesteld (correctie 2 groepswoningen met elk 6 plaatsen). Plan in vrije sector koop is herontwikkeld naar kleinere kavels, verwachte start bouw 2016. Start bouw sociale huur is verschoven omdat de grond nog niet volledig beschikbaar is (gebruiksrecht) Sociale huur, start bouw afhankelijk van noodzakelijke procedures. Bestemmingsplanherziening gereed begin 2016. Vervolg onzeker / mogelijk herziening plannen Sociale koop. Start bouw afhankelijk van planologische procedure (wacht op initiatiefnemer) en verkoop Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van verkoop en particulier initiatief
Liessel Hoofdstraat 93-95
Particulier
4
In voorbereiding, totaal 8 woningen In voorbereiding
Overige locaties
Particulier
3
Gemeente / particulier
2
In verkoop / voorbereiding
Particulier
2
In voorbereiding
2016 2016-2017
Sociale koop, deel 1. Start bouw afhankelijk van procedure en verkoop Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van verkoop en particulier initiatief
Vlierden Dorpsakkers
2016-2017
Vrije sector koop. Start bouw afhankelijk van particulier initiatief en verkoop.
Neerkant Locatie Bakkersland
2016
Vrije sector koop en 1 huur. Start bouw afhankelijk van particulier initiatief
Helenaveen ---
Totaal
115 (was 143)
Aantal woningen verlaagd door realisatie 2 groepswoningen door ORO i.p.v. 12 reguliere woningen en verwachte planherziening Visser
kleine particuliere plannen (toevoeging max. 2 woningen) zijn zoveel mogelijk onder ‘overige locaties’ gebundeld in het overzicht opgenomen sommige plannen zijn groter dan het aantal aangegeven woningen, de overige woningbouw is dan in volgende jaren gepland of al in aanbouw / gereed
8
