RAADSINFORMATIEBRIEF Onderwerp:
Onderzoek stedelijke herverkaveling als oplossing voor winkelleegstand
Registratienummer:
00537909
Datum:
12 maart 2015
Portefeuillehouder:
Nicole Lemlijn
Steller:
E.E.G.R. Paree
Nummer:
RIB-NL-1507
Geachte heer, mevrouw, Stedelijke herverkaveling wordt in de literatuur en in de pers vaak genoemd als mogelijke oplossing voor winkelleegstand. Hendri Franssen, student aan fontys hogeschool, heeft een afstudeeronderzoek in Deurne uitgevoerd met de vraag of stedelijke herverkaveling een instrument zou kunnen zijn in Deurne om de winkelleegstand terug te dringen. Graag bied ik u het rapport ter informatie aan. De hoofdvraag van het onderzoek was: Kan stedelijke herverkaveling helpen bij het verbeteren van het kernwinkelgebied en de aanloopstraten zoals de gemeente Deurne voor ogen heeft in de detailhandelsvisie en zo ja, welke randvoorwaarden zijn in dit geval voor de gemeente van belang? Definitie stedelijke herverkaveling: Bij stedelijk herverkaveling maken eigenaren en gebruikers van onroerend goed samen een plan voor de verdeling, het gebruik en het beheer van het gebied. Iedereen brengt zijn of haar grond en vastgoed in en geeft de wensen aan. Met al deze gegevens wordt een nieuw plan gemaakt en wordt alles opnieuw verdeeld. Niemand wordt uitgekocht of onteigend, iedereen werkt mee aan de herstructurering van het gebied. Het uitgangspunt is dat uiteindelijk iedereen er beter van wordt. Het instrument wordt ingezet op basis van vrijwilligheid. Op dit moment is er ook nog geen wettelijke basis om het op basis van onvrijwilligheid in te zetten. Hiervoor moet het plan eigenlijk volledig gedragen worden door de partijen die met de gebiedsontwikkeling betrokken zijn. Er is in Deurne onvoldoende draagvlak aanwezig. Uit de gehouden interviews is duidelijk geworden dat winkeliers wel iets zien in herverkaveling, mits zij er niet op achteruitgaan. Bij de eigenaren wordt op dit moment de noodzaak voor stedelijke herverkaveling op dit moment niet gezien. Nicole Lemlijn
1
Winkelleegstand in Deurne Onderzoek naar stedelijke herverkaveling als mogelijke oplossing voor winkelleegstand.
Hendri Fransen Vastgoed en Makelaardij Begeleiders: Bart de Zwart Peter ter Hark Esther Paree Januari 2015 (openbaar)
Winkelleegstand in Deurne Onderzoek naar stedelijke herverkaveling als mogelijke oplossing voor winkelleegstand
Opdrachtgever(s) Begeleiders: Lectoraat Gemeente Opleiding Auteur Studentnummer Datum
Lectoraat Brainport, Gemeente Deurne Bart de Zwart Peter ter Hark Esther Paree Vastgoed en Makelaardij Hendri Fransen 2124414 5 Januari 2015
1
Voorwoord Deze scriptie is geschreven door Hendri Fransen student Vastgoed en Makelaardij aan Fontys Hogescholen te Eindhoven. In samenwerking met gemeente Deurne en lectoraat Brainport is het onderwerp gekozen. Gemeente Deurne heeft voor het onderzoek een werkplek beschikbaar gesteld zodat ik alle nodige informatie ter beschikking had. In eerste instantie wilde ik iets met winkels doen, en nadat ik een gesprek had met de gemeente Deurne kwam ook de toenemende leegstand in het centrum ter sprake. In het gesprek kwam ook stedelijke herverkaveling naar boven. De vraag werd al snel gesteld of dit een mogelijk instrument zou zijn om de winkelleegstand op te lossen dan wel terug te dringen. Dit leek me een erg interessant en uitdagend onderzoek. Een bijkomend voordeel was ook dat er momenteel veel onderzoek is gedaan naar stedelijke herverkaveling. Dit heeft geleidt tot een onderzoek dat inzichtelijk maakt waar een gemeente rekening mee dient te houden wanneer zij een stedelijk herverkavelingsproces willen starten.
2
Samenvatting Het doel van dit onderzoek is het bekijken van de mogelijkheden van stedelijke herverkaveling om winkelleegstand in het centrum van Deurne tegen te gaan. En hiermee ook handvatten aan te reiken voor andere gemeenten om een oplossing voor winkelleegstand te vinden. In het onderzoek is veel verschillende literatuur gebruikt over zowel stedelijke herverkaveling, evenals over reguliere gebiedsontwikkeling. De veel gebruikte literatuur is het voorlopige en eindrapport van de Commissie Stedelijke Herverkaveling. Deze rapportages gaan over een mogelijk Nederlandse regeling over stedelijke herverkaveling. Maar de belangrijkste resultaten zijn voortgekomen uit interviews met winkeliers, vastgoedeigenaren en een aantal andere vastgoedpartijen. In het onderzoek zijn de volgende onderwerpen onderzocht: -
De situatie in het centrum van Deurne De geschiedenis en herkomst van stedelijke herverkaveling De rol van de gemeente bij stedelijke herverkaveling De regelgeving waar rekening mee gehouden dient te worden Stedelijke herverkaveling in het buitenland Voorbeelden in Nederland Belangen en wensen van winkeliers en vastgoedeigenaren
Op basis van de resultaten van deze punten, zijn conclusies getrokken en aanbevelingen geschreven. Uit de interviews is gebleken dat het draagvlak een groot obstakel is. De aanbevelingen die zijn gegeven zijn vooral gericht op het vergroten van draagvlak en bewustwording. Dit heeft als reden dat in het proces van stedelijke herverkaveling, samenwerking en medewerking van partijen in het gebied van groot belang zijn.
3
Inhoud Voorwoord ................................................................................................................................. 2 Samenvatting.............................................................................................................................. 3 1.
2.
Aanleiding ........................................................................................................................... 6 1.1.
Doelstelling .............................................................................................................................. 7
1.2.
Afbakening............................................................................................................................... 7
1.3.
Samenwerking ......................................................................................................................... 7
Methodologie...................................................................................................................... 8 2.1. Risico’s .......................................................................................................................................... 9
3.
Vraagstelling...................................................................................................................... 10
4.
Detailhandelsvisie gemeente Deurne ............................................................................... 11 4.1.
5.
6.
7.
Belangrijke punten uit de detailhandelsvisie 2010 ............................................................... 11
Stedelijke herverkaveling .................................................................................................. 13 5.1
Herkomst stedelijke herverkaveling ...................................................................................... 13
5.2.
Geschiedenis stedelijke herverkaveling ................................................................................. 13
5.3.
Verschillende definities stedelijke herverkaveling ................................................................ 13
5.4.
Werking van het instrument .................................................................................................. 15
5.5.
Toepassing ............................................................................................................................. 15
5.6.
Stedelijke herverkaveling in de praktijk ................................................................................ 16
Resultaten ......................................................................................................................... 21 6.1.
Stedelijke herverkaveling in andere landen .......................................................................... 21
6.2.
Regelgeving ........................................................................................................................... 22
6.3.
Interviews .............................................................................................................................. 23
Conclusies.......................................................................................................................... 26 7.1.
Algemeen Belanghebbenden ................................................................................................ 26
7.2.
Direct belanghebbenden ....................................................................................................... 27
7.3. Simulatie Nijmegen ........................................................................................................... 28 8.
9.
Aanbevelingen .................................................................................................................. 29 8.1.
Voorlichting over stedelijke herverkaveling .......................................................................... 29
8.2.
Draagvlak ............................................................................................................................... 29
8.3.
Plan schrijven......................................................................................................................... 30
Literatuur .......................................................................................................................... 32
4
10. Bijlagen .............................................................................................................................. 34 Interviews .......................................................................................................................................... 34
5
1. Aanleiding In de regio Eindhoven en Helmond is de winkelleegstand in de kernen de afgelopen jaren gestaag toegenomen. In delen van Eindhoven, Helmond, Valkenswaard, Bergeijk, Gemert-Bakel en Deurne ligt het percentage leegstand boven het regionaal gemiddelde. Dit gemiddelde ligt op 11,5% en is al erg hoog (Locatus, 2012,leegstandbarometer, 2013). Deurne is een landelijke gemeente die bestaat uit meerdere dorpskernen, namelijk Deurne, Liessel, Vlierden, Neerkant en Helenaveen. De gemeente is gelegen in het zuidoosten van Brabant en telt 31.596 inwoners (CBS, 2013). Het centrum van Deurne heeft een winkeloppervlak van circa 20.000m2 Bvo. De gemeente Deurne heeft door de jaren heen getracht te het centrum ontwikkelen als het winkelgebied voor de omliggende dorpen. Dit is de reden geweest dat de gemeente in samenwerking met Hurks bouw en vastgoed in 2007 het nieuwe centrumgedeelte “Wolfsberg” heeft ontwikkeld. Dit nieuwe gedeelte van het centrum is deels substitutie en deels aanvulling op het bestaande winkelgebied. Het ging hier om een planvolume van 5000m2 Bvo winkelruimte en 2500m2 Bvo sociaal cultureel vastgoed. Met dit nieuwe gedeelte in het centrum, wilde de gemeente het centrum nog meer manifesteren als een winkelgebied om de nabije omgeving te voorzien in haar winkelbehoefte. In deze tijd van toenemende mobiliteit, bleek dit echter geen makkelijke opgave. Vooral door Helmond en Venray als nabije concurrenten, heeft deze herontwikkeling niet het gewenste resultaat geleverd, nog steeds vinden consumenten het centrum van deze concurrenten “prettiger” winkelen1. Wat betreft winkelleegstand ziet het er in Deurne niet veel negatiever uit dan in vergelijkbare centra in de omgeving. Er is te zien dat in de gemeente Deurne de bevolkingsprognose er negatiever uitziet (leegstandsbarometer, 2013). De kans is dan ook groot dat de winkelleegstand de komende jaren meer onder druk komt te staan. Daar komt bij dat Deurne op de grens van een krimpregio, en de gemeente zelf in een zogenaamde anticipatieregio (Verwest & van Dam 2010, pp. 15-19) ligt. In een anticipatieregio wordt krimp in lichte mate verwacht maar nog niet in de nabije toekomst. Oorzaken van krimp zijn onder andere, afgestudeerden die elders een baan vinden, werkzoekende die elders verwachten meer werk te vinden of hebben gevonden. Dit geeft Deurne een slechtere uitgangspositie ten opzichte van bijvoorbeeld Gemert-Bakel. In deze laatste is de leegstand nagenoeg gelijk maar hier is de bevolkingsprognose beter (leegstandbarometer, 2013). De leegstand in het centrum van Deurne ligt boven het regionaal gemiddelde (zijnde de SRE regio). Bij de laatste meting van Stichting Centrummanagement Deurne (uitgevoerd op 17 september 2013), werd een leegstand van 12.8% van het totale vvo vastgesteld2. Er is in de komende jaren geen duidelijkheid of dit leegstandspercentage zal groeien of zal afnemen. Mede door deze omstandigheden zijn er vragen gerezen bij zowel gemeente, eigenaren en ondernemers, over mogelijke oplossingen voor het toenemende leegstandsprobleem en het compacter maken van het centrum. Eén van deze vragen gaat over de mogelijkheden voor stedelijke herverkaveling in de dorpskern van Deurne. Over dit onderwerp is in Nederland nog geen regelgeving aanwezig, er wordt momenteel wel veel onderzoek gedaan naar wat deze specifieke regelgeving mogelijk in zou moeten houden.
1
Gebleken uit verschillende interviews, afgenomen met o.a. gemeente en diverse ondernemers, uitgevoerd in week 38 2 Vernomen in telefonisch interview met Peter Thijssen van centrummanagement Deurne 18 september 2013
6
1.1.
Doelstelling
Tijdens interviews met verschillende partijen in de gemeente Deurne, waar onder ondernemers, Peter Thijssen van Stichting Centrummanagement Deurne en Esther Paree van de afdeling Ruimte en Samenleving van de gemeente Deurne, is gesproken over een onderzoek naar de mogelijkheden van stedelijke herverkaveling als instrument om de leegstand in het centrum van Deurne te verbeteren. De gemeente Deurne heeft in haar detailhandelsvisie een nieuw kernwinkelgebied aangewezen. Graag wil de gemeente meer weten over de mogelijkheden van stedelijke herverkaveling om deze visie te realiseren. Dit onderwerp sluit aan bij de expertise van de opleiding Vastgoed en Makelaardij. De doelstelling van het onderzoek is om een helder beeld te scheppen hoe stedelijke herverkaveling toe te passen is voor het realiseren van de detailhandelsvisie. Door dit inzichtelijk te krijgen zal er voor de gemeente Deurne een beeld ontstaan of dit een bruikbare optie zou kunnen zijn. Ook geeft het voor de ondernemers en centrummanagement een duidelijker beeld geven met betrekking tot de inhoud en de werking van stedelijke herverkaveling.
1.2.
Afbakening
Het onderzoek heeft zich gericht op de leegstandsproblematiek in de dorpskern van Deurne. Daarnaast is er gekeken naar pilot studies, in deze studies is onderzoek gedaan naar andere projecten waar stedelijke herverkaveling als mogelijk instrument wordt gebruikt. Stedelijke herverkaveling Het begrip herverkaveling komt al langer voor, stedelijke herverkaveling is dan ook niet zomaar uit de lucht gegrepen. De basis van dit begrip ligt in de gebiedsinrichting op het platteland. “Gebiedsinrichting op het platteland kent al bijna 100 jaar het principe van herverkaveling. Dit instrument wordt op vrijwillige dan wel wettelijke basis ingezet. Ruimtelijke ontwikkelingen worden gerealiseerd door het ruilen van gronden. Dit vormt ook de basis voor stedelijke herverkaveling. Dit instrument kan mogelijk worden ingezet voor het realiseren van woningen, winkels of publieke ruimten, maar ook voor de aanpak val leegstand van kantoren en winkels” (Kadaster, 2013, p. 1). Definitie stedelijke herverkaveling: “Bij stedelijke herverkaveling maken eigenaren en gebruikers van onroerend goed samen een plan voor de verdeling, het gebruik en het beheer van het gebied. Iedereen brengt zijn of haar grond en vastgoed in en geeft de wensen aan. Met al deze gegevens wordt een nieuw plan gemaakt en wordt alles opnieuw verdeeld. Niemand wordt uitgekocht of onteigend, iedereen werkt mee aan de herstructurering van het gebied. Het uitgangspunt is dat uiteindelijk iedereen er beter van wordt.” (Ter Zake #4, 2012, p. 5).
1.3.
Samenwerking
Bij de uitvoering van het onderzoek is gebruik gemaakt van de input van zowel het centrummanagement en de gemeente. Beide partijen waren erg enthousiast over het onderwerp. Tijdens het onderzoek zijn verschillende voortgangsgesprekken gevoerd. In deze gesprekken werd zowel de voortgang als de richting van het onderzoek besproken of bijgestuurd.
7
2. Methodologie Het onderzoek is gestart met het verzamelen van literatuur over stedelijke herverkaveling en de relevante regelgeving hieromtrent. Hiervoor zijn boeken, rapporten, artikelen en overige publicaties gebruikt , over de onderwerpen; -
Stedelijke herverkaveling in Nederland; Stedelijke herverkaveling in het buitenland; Regelgeving met betrekking tot gebiedsontwikkeling; Bestemmingsplannen; Huurrecht; Eigendomsrecht.
Tijdens dit onderzoek zijn er interviews afgenomen met verschillende partijen uit Deurne. Het gaat om de volgende partijen: -
-
-
10 ondernemers uit het centrum van Deurne die in verschillende delen van het centrum gevestigd zijn. Het gaat dan om het kernwinkelgebied en de aanloopstraten. Voorbeelden van categorieën ondernemers die geïnterviewd zijn; o Lokale ondernemers; o Winkelketens bijvoorbeeld C&A, HEMA; o Franchises bijvoorbeeld Primera; 8 vastgoedeigenaren in het centrum van Deurne: o 2 eigenaren met een grote portefeuille in het centrum van Deurne(>6 panden); o 2 eigenaren met een beperkte portefeuille in het centrum van Deurne(3-6 panden); o 4 Particuliere eigenaren. Peter Thijssen van het centrummanagement; Esther Paree medewerkster afdeling Ruimte en Samenleving gemeente Deurne. Richard van Lieshout en Jim Orsel van MVGM bedrijfshuisvesting
De interviews die afgenomen zijn hadden als doel een beeld te scheppen van de visie van de verschillende partijen ten aanzien van stedelijke herverkaveling als mogelijke oplossing voor de leegstand. De belangen van de verschillende stakeholders zijn ook aan bod gekomen. In de interviews is de mening over de ernst van de leegstandsproblematiek gepeild. Ook de bereidheid tot medewerking aan stedelijke herverkaveling is in de interviews besproken. Het gaat om interviews die bestaan uit open vragen, de uiteindelijke vragen worden opgesteld aan de hand van de resultaten uit de literatuurstudie en het bestuderen van andere projecten.
8
2.1. Risico’s In het onderzoek wordt informatie ingewonnen door middel van interviews met de verschillende stakeholders in Deurne. Dit betekent dat het succes van dit onderzoek in belangrijke mate afhangt van de medewerking van deze stakeholders. Het beperken van dit risico is gebeurt door middel van goede communicatie en het juist selecteren van de partijen, deze selectie hield in dat er gezocht is naar de partijen die het meest open stonden om hun verhaal te delen. Voor deze selectie is sprake geweest van ondersteuning van Peter Thijssen van het centrummanagement, vooral met betrekking tot de selectie van de eigenen heeft hij hulp geboden. Het contact met de vastgoedeigenaren is via het centrummanagement opgezet. Hiermee werd de responsgraad van de interviews geborgd. Op deze manier is de bereidheid van de partijen om mee te werken worden vergroot.
9
3. Vraagstelling Hoofdvraag Kan stedelijke herverkaveling helpen bij het verbeteren van het kernwinkelgebied en de aanloopstraten zoals de gemeente Deurne voor ogen heeft in de detailhandelsvisie en zo ja, welke randvoorwaarden zijn in dit geval voor de gemeente van belang? Deelvragen 1. Hoe is stedelijke herverkaveling elders toegepast en wat zijn succesfactoren of knelpunten die voor Deurne van toepassing zijn? 2. Welke varianten zijn mogelijk als het gaat om de grondinbreng en uitgave? 3. Wat is de regelgeving waar de gemeente mee te maken krijgt met betrekking tot stedelijke herverkaveling? Denk hierbij aan o.a. regelgeving m.b.t. bestemmingsplannen, gebiedsontwikkeling, huurrecht, eigendomsrecht etc. 4. Welke partijen hebben een belang met betrekking tot de kwaliteit van het centrum van Deurne en wat zijn deze belangen? - Ondernemers; - Vastgoedeigenaren; - Gemeente; - Consumenten; - Bewoners; 5. Welke stakeholders hebben direct belangen als het gaat om stedelijke herverkaveling in het centrum van Deurne? - Winkeliers; - Eigenaren; - Gemeente;
10
4. Detailhandelsvisie gemeente Deurne 4.1.
Belangrijke punten uit de detailhandelsvisie 2010
De gemeente Deurne heeft in haar detailhandels visie te kennen gegeven dat zij streeft naar een compacter centrum, omdat zij ziet dat de leegstand toe neemt. Met een compacter centrum wil de gemeente de kern versterken. De gemeente heeft een aantal straten die voorheen kernwinkelgebied waren, tot aanloopstraten benoemt. Het gaat hier om de Kerkstraat en de Stationsstraat vanaf de Lage Kerk. De rest van het centrum blijft kernwinkelgebied. Om tot een compacter centrum te komen zullen de overgebleven straten in het A1 winkelgebied versterkt worden. Het gaat dan om de Stationsstraat tot de Lage Kerk, Schuifelenberg, het Martinetplein, de Wever, de Wolfsberg, de Molenstraat en tenslotte de Markt. Dit is ook meteen wat het ‘’rondje Deurne’’ zou moeten zijn, en dit dient versterkt te worden.
Foto: verordening op de heffing van reclamebelasting 2013
Om dit te realiseren zijn er in de ogen van de gemeente een aantal dingen nodig. Ten opzichte van het verbeteren van de loop tussen bovenstaande straten zou het creëren van tweezijdige detailhandel (waar dit nu eenzijdig is) in de Raadhuisstraat een mogelijke optie zijn. Hierdoor is er een extra verbinding tussen de Markt, het Martinetplein en de Wever. Ook wil de gemeente de kerk en de Markt prominenter maken doormiddel van een verbeterde samenhang met de detailhandel, meer evenementen op het marktplein zullen helpen deze prominenter te maken. Dit alles omdat de markt met al de horeca die hier gevestigd is als rustplaats moet dienen voor recreatieve winkelaars.
11
Om het kernwinkelgebied te versterken zou de gemeente ook graag zien dat een aantal winkels uit de aanloopstraten zich zouden verplaatsen naar het kernwinkelgebied. Het gaat hier dan vooral om winkels in de mode branche, maar ook andere hoogfrequente winkels zien zij als meer geschikt voor het kernwinkelgebied. In dit alles wil de gemeente een faciliterende rol omdat zij niet de middelen heeft om eventuele incentives aan te bieden voor verplaatsing van deze winkels. Alle ontwikkelingen die zij voor ogen hebben zullen dus door lokale ondernemers en investeerders moeten worden opgepakt. Ook moet de nadruk liggen bij het verbreden van het winkelaanbod op de kwaliteit en niet op de kwantiteit. Het centrummanagement heeft in dit alles ook een zeer grote rol, de centrummanager moet in samenwerking met gemeente en ondernemers proberen het centrum zoveel mogelijk te versterken.
12
5. Stedelijke herverkaveling 5.1
Herkomst stedelijke herverkaveling
In Nederland bestaat herverkaveling al vanaf 1924 als wettelijk instrument, het gaat hier dan vooral om herverkaveling in het landelijkgebied. Deze regeling is in het leven geroepen omdat er aan het begin van de twintigste eeuw veel problemen waren in het landelijk gebied. Agrariërs konden hun productieprocessen niet efficiënt uitvoeren. Dit had alles te maken met het versnipperd eigendom waardoor stukken land, door het ontbreken van mechanisatie relatief ver uit elkaar lagen. Hierdoor waren de productiekosten hoog en de relatieve opbrengsten laag. Het belang van het verbeteren van deze sector was dan ook een publiek economisch belang. Er is toen eerst gekeken naar een vrijwillige ruilconstructie om zo het versnipperde eigendom aan te pakken. Maar deze vrijwilligheid kwam niet tot het gewenste resultaat. Toen is besloten dat er een wettelijk instrument nodig was. Bij dit instrument liggen collectieve en publieke waarden ten grondslag bij het ingrijpen in eigendomssituaties. Bij het vormen van de collectieve waarden betekende dit wel dat de meerderheid van de grondeigenaren in het gebied het eens zou moeten zijn(het draagvlak). Dit instrument is door de jaren heen vaak aangepast. Dit zijn aanpassingen die te maken hebben met het veranderen van de manier waarop men gebiedsontwikkeling toepast. Zo was het in 1924 vooral om voor agrariërs meer aaneengesloten land te creëren, de huidige wet inrichting landelijk gebied (WILG) wordt in het heden vooral gebruik voor publieke doeleinden zoals, het aanleggen van spoorwegen, wegen , waterwegen of waterberging. Door de jaren heen is al enkele malen gekeken naar de toepasbaarheid voor het stedelijk gebied, hier is echter tot op heden nog geen wettelijk instrument voor ontwikkeld.
5.2.
Geschiedenis stedelijke herverkaveling
Al sinds de jaren 40 kennen we het begrip stedelijke herverkaveling. Een vorm hiervan is ook toegepast bij de wederopbouw van het toen verwoeste Rotterdam. Hier is toen het hele getroffen gebied in 1 keer onteigend, waarna eigenlijk alles is gesloopt. Dit werd gedaan om een aantal stedenbouwkundige problemen op te lossen, en niet het huidige stedenbouwkundige patroon aan te houden. Echter is er hierna geen wettelijke regeling uit gekomen. Er is sindsdien nog wel geregeld discussie ontstaan over een wettelijke regeling.
5.3.
Verschillende definities stedelijke herverkaveling
Er zijn veel vormen waarin stedelijke herverkaveling toegepast kan worden. Ook zijn er verschillende manieren waarop deze worden beschreven in verschillende onderzoeken. Hieronder zijn twee verschillende definities te vinden één van het relatie magazine van het kadaster Terzake en één van Herman de Wolff docent TU Delft. Definitie stedelijke herverkaveling TerZake: “Bij stedelijke herverkaveling maken eigenaren en gebruikers van onroerend goed samen een plan voor de verdeling, het gebruik en het beheer van het gebied. Iedereen brengt zijn of haar grond en vastgoed in en geeft de wensen aan. Met al deze gegevens wordt een nieuw plan gemaakt en wordt alles opnieuw verdeeld. Niemand wordt uitgekocht of onteigend, iedereen werkt mee aan de herstructurering van het gebied. Het uitgangspunt is dat uiteindelijk iedereen er beter van wordt (Ter Zake #4,2012,p. 5).
13
Definitie stedelijke herverkaveling De Wolff: Stedelijke herverkaveling is een instrument om planrealisatie in een situatie waar meer eigenaren betrokken zijn, te vereenvoudigen. Het bevordert het ontstaan van een samenwerkingsverband, waaraan beschikkingsmacht over vastgoed door de oorspronkelijke eigenaren zodanig wordt overgedragen, dat het bevoegd is de planrealisatie ter hand te nemen. Deze planrealisatie kan in opdracht en voor rekening van de gezamenlijke eigenaren plaatsvinden, maar ook in opdracht van een in te schakelen derde. Na afloop van de planuitvoering komt het vernieuwde vastgoed weer in handen van oorspronkelijke eigenaren. (De Wolff et al 2004, p.59) Dit zijn slechts twee definities uit verschillende onderzoeken en de kern van de definitie komt zeer overeen. De verschillen zitten in de uitwerking van het instrument. De verschillen zijn echter niet heel groot, in de meeste literatuur wordt beschreven dat een instrument als stedelijke herverkaveling een gat moet invullen tussen bestaande publiek – private instrumenten. Er wordt ook verschillende malen gesproken over een privaat – privaat instrument. Hierbij komt het initiatief dus voort uit vastgoedpartijen zelf en is de gemeente vooral toetsend en faciliterend. Samenwerking tussen deze partijen is dus het speerpunt van de regeling, met een gemeente die na toetsing zou kunnen zeggen dat dit plan door moet gaan. Hierdoor kan dit samenwerkingsverband bij voldoende draagvlak (wat uiteindelijk door jurisprudentie duidelijk gaat worden hoeveel dat moet zijn) doorgezet worden (Commissie Stedelijke Herverkaveling,2014).
14
5.4.
Werking van het instrument
Zoals het er nu uitziet zal het instrument een regeling worden waar samenwerking voorop staat. Als er wordt gekeken naar de opzet van het proces, wordt duidelijk dat er grondig gekeken wordt naar de wensen van eigenaren/gebruikers. Deze wensen worden vervolgens bij het toedelen van de eigendommen zo goed mogelijk vervuld.
Presentatie kadaster. Bijgewoond 13 februari 2014
Bovenstaand is een schema ingevoegd hoe het proces van stedelijke herverkaveling ruwweg zal verloopt. - Als eerste wordt er een gebiedsplan uitgewerkt, hier komt in te staan wat er dient te gebeuren(dit is als het ware een plan voor een normale gebiedsontwikkeling). - Daarna wordt gekeken welke panden hiervoor geruild moeten worden, en welke panden een andere functie dienen te krijgen. - Hierna vinden er wenszittingen plaats, hier kunnen eigenaren aangeven wat hun wensen zijn wat betreft locatie, oppervlakte, etc. - Hierna worden er toedelingsvarianten opgesteld. - Na deze stap komt het toedelingsproces met ook de individuele berekening hoe het eruit gaat zien na realisatie. Deze stap kan daarna nog individueel herhaald worden om zo bepaalde eigenaren tevreden te stellen, dan wel doormiddel van een ander pand of meer toedeling, of doormiddel van geldelijke vergoeding. - Hierna zal het definitieve ruil plan uitkomen en worden besproken, waarna er over gegaan kan worden tot uitvoering.
5.5.
Toepassing
Stedelijke herverkaveling kan overal in het stedelijke gebied helpen bij het verbeteren van de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling. Dit kan dus bij zowel BOG, winkels, kantoren, maar ook wonen zijn. In de kern zullen deze vormen niet veel verschillen, het draait om de samenwerking van de vastgoedpartijen die een gebiedsontwikkeling willen realiseren. Natuurlijk zal de aanpak voor wonen anders verlopen als die voor winkels. Bij winkels zal het vaker gaan om het ruilen van gebruikers, terwijl er bij een project waar wonen gerealiseerd gaat worden waarschijnlijk panden plaats moeten maken voor deze woningen. Maar in de kern lijkt het op elkaar, vastgoedeigenaren zullen eigendom ruilen waardoor het plan beter te financieren is.
15
5.6.
Stedelijke herverkaveling in de praktijk
Op dit moment zijn er verschillende pilots waar wordt gekeken naar de mogelijkheden van stedelijke herverkaveling. Bij veel van deze pilots gaat het om een onderzoek naar deze mogelijkheden dus nog geen definitieve toepassing. Ook zijn de resultaten van veel van deze pilots niet inzichtelijk omdat betreffende gemeenten deze gegevens niet vrij willen geven. De betreffende gemeenten willen geen onrust veroorzaken onder eigenaren en ondernemers in de gemeente.3 De volgende Pilots zijn (gedeeltelijk) gedocumenteerd: - Rotterdam Hier is de pilot ontstaan op een kantorenpark bij de Erasmus Universiteit. Hier hebben vijf eigenaren een aantal halflege kantoorpanden in bezit. Het idee is om doormiddel van het ruilen van eigendom en gebruikers zo een aantal van deze panden vol te krijgen. Ook is het een mogelijkheid om voor de nabij liggende universiteit ruimte te creëren in vrijkomende panden waardoor zij kunnen uitbreiden. De knelpunten hierbij liggen vooral bij financiers en het overtuigen van alle eigenaren. In dit voorbeeld wordt alles op vrijwillige basis gedaan, niemand kan dus verplicht worden om mee te doen. - Zevenaar Hier heeft de gemeente een plan voor ogen waar een deel van een deels verpauperd bedrijventerrein een woonbestemming zal krijgen, en het verplaatsen van ondernemers naar een nieuwe gedeelte. De gemeente heeft reeds al eigendom in het gebied. voor het plan dient een externe investeerder (die de woningen wil realiseren) te investeren in het bedrijventerrein. Hierna zullen er ruilingen plaatsvinden tot zowel de gemeente als de investeerder en verschillende andere eigenaren op de juiste plek zitten. -
3
Nijmegen Het stationsgebied van Nijmegen is een pilot geweest voor het onderzoek naar stedelijke herverkaveling. Hier is aan de hand van een uitgebreid rollenspel onderzocht hoe het proces van stedelijke herverkaveling hier zou verlopen. Ook is het financiële voordeel van stedelijke herverkaveling vergeleken met een traditionele gebiedsontwikkeling. In de komende paragraaf zal de pilot en het verloop hiervan in grote lijnen worden beschreven ( Van der Stoep et al, 2013.).
Presentatie Kadaster. Bijgewoond 13 februari 2014.
16
Situatie De gebiedsontwikkeling van het stationsgebied in Nijmegen is erg complex en heeft veel verschillende aspecten. Er is veel draagvlak voor deze ontwikkeling alleen zijn er nog geen initiatieven van de grond gekomen. De simulatie die is uitgevoerd heeft als doel gehad om deze initiatieven op gang te brengen. Dit is het gebied waar de simulatie zich op richt.
Afbeelding Real Estate Quarterly juni 2014
Er is ook een gebiedsagenda vastgesteld deze ziet er als volgt uit. Wonen: realisatie van ca. 300 starterswoningen; eventueel realisatie van walwoningen in het spoortalud; mogelijkheid scheppen voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Commercieel vastgoed: huidig oppervlak behouden; mogelijkheid voor congres/vergaderruimte of shortstay; beperkte mogelijkheid voor Retail functies bij voetgangerstunnel. Infrastructuur: doortrekken voetgangerstunnel; Kiss & Ride voorziening bij stationstunnel; realisatie noord-zuidgerichte fietsverbinding. Openbare ruimte: groen lint langs spoor; kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte bij uitgang voetgangerstunnel; groene elementen langs belangrijke wegen. Parkeren: Huidig aantal parkeerplaatsen P+R behouden; ca. 300 parkeerplaatsen voor nieuwe woningen; voldoende ruimte voor (gedeeltelijk) overdekte fietsenstalling. Ruimtelijke kwaliteit: verbeteren, uit te werken in beeldkwaliteitsplan. De simulatie De simulatie is ingedeeld in drie stappen: 1. Projectafbakening, het vaststellen van de verschillende rollen, vaststellen van gebiedsagenda en het uiten van de wensen voor het eigen perceel. 2. Uitwerken van de collectieve en individuele wensen, zowel stedenbouwkundig en financieel. 3. Draagvlakpeiling.
17
Stap 1 Bij de projectafbakening is besloten om niet al het eigendom in het gebied in de simulatie te betrekken. Dit om te voorkomen dat de simulatie te complex werd. Wel is er uit het omringend gebied eigendom bij gehaald omdat dit de haalbaarheid van het project zou vergroten. Het ging vooral om corporatiebezit maar ook om enkele particulieren. Normaal zouden zij worden uitgekocht of onteigend maar in een stedelijke herverkaveling krijgen ook zij de mogelijkheid om eigendom in te brengen en te ruilen. Er is vervolgens in een collectieve vergadering een wenszitting gehouden over de inrichting van het gebied. Deze belangen en visies zijn verkregen met behulp van interviews met partijen in het gebied. Ook is de gebiedsagenda tijdens deze vergadering opgesteld. Hierna is de individuele wenszitting door de urbanisator gestart. Hier geven de individuele partijen hun wensen aan over hun eigen percelen, en eventuele verplaatsing binnen of buiten het gebied. Stap 2 Bij het analyseren van de individuele wenszittingen is duidelijk geworden dat er een aantal wensen tegenstrijdig waren met de collectieve wensen en de gebiedsagenda. Wanneer dit gebeurt bij een echte stedelijke herverkaveling is het gewenst dat de partijen hier na een aantal onderhandelingen onderling uit komen. In de simulatie is gekozen voor het opstellen van drie stedenbouwkundige varianten en de resultaten hiervan uit te werken. 1. Maximaal uitgeefbaar: Deze variant omvat het maximaliseren van de te ontwikkelen grond in het gebied. Dit zorgt voor maximale opbrengsten en minimale kosten voor de ontwikkeling van openbare ruime 2. Optimaal verkeer: Deze variant is gericht op het optimaal creëren van ruimte voor optimale bereikbaarheid met verschillende vervoersmiddelen. 3. Ruimte voor groen en verblijf: In deze variant staat de kwaliteit van de openbare ruimte centraal. Aan de hand van deze scenario’s zijn planvarianten gemaakt waar de individuele wensen zo goed mogelijk zijn vervult. Financiële onderbouwing Er zijn in de simulatie twee financiële aspecten meegenomen. 1. De verwachte waardestijging van het gebied op basis van een traditionele gebiedsontwikkeling. Om zo te bepalen of deze waardestijging voldoende zou zijn om het grootste deel van de kosten te dekken. Met een negatief saldo zullen de kosten voor de deelnemende partijen te hoog worden. 2. De bijdrage die de eigenaren zouden moeten leveren wanneer het project met stedelijke herverkaveling zou worden uitgevoerd. Deze bijdrage wordt bepaald per eigenaar op basis van het ervaren nut( gelijk aan agrarische herverkaveling).
18
Afbeelding Afbeelding Real Estate Quarterly juni 2014
Deze resultaten zijn berekend op de variant maximaal uitgeefbaar. De andere varianten zijn ook uitgewerkt in onderstaande tabel.
Afbeelding Afbeelding Real Estate Quarterly juni 2014
19
Stap 3 Hier zijn de resultaten uit stap 2 bekeken en er is een draagvlakpeiling gedaan onder de nagespeelde partijen. Er is gebleken dat in alle varianten de wensen van individuele partijen en het collectief niet geheel vervult konden worden tijdens deze simulatie. De rede hiervan was dat er een tijd was bepaald voor dit onderzoek. Wanneer dit geen belemmering was geweest zou met elke partij langer onderhandelt kunnen worden, om zo tot een resultaat te komen waar elke partij tevreden mee is. Ook bleek het moeilijk om de volledige gebiedsagenda te realiseren in één variant. De variant maximaal uitgeefbaar kent het beste resultaat en de laagste bijdrage per deelnemer. In de draagvlakpeiling is ook gebleken dat deze variant de meeste steun krijgt. Met als voornaamste rede de lage kosten per deelnemer, en partijen met de grootste belangen zien in deze variant de hoogste waarde stijging voor hun vastgoed. Voor particulieren is het beste gebleken om af te wachten en zich uit te laten kopen.
20
6. Resultaten 6.1.
Stedelijke herverkaveling in andere landen
Stedelijke herverkaveling kent in Nederland geen wettelijk instrumentarium. Dit is in andere landen als Duitsland, Frankrijk, Spanje, en nog een aantal Aziatische landen wel het geval. Deze instrumenten kunnen natuurlijk niet zomaar gekopieerd worden. In Nederland hebben we immers een heel andere ruimtelijke indeling dan bijvoorbeeld in China. Wel kan er gekeken worden naar bepaald aspecten uit deze verschillende regelingen. Dit is dan ook zeker gedaan bij het schrijven van het voorlopig rapport stedelijke herverkaveling. Dit is het rapport wat de Commissie Stedelijke Herverkaveling heeft geschreven. Het rapport heeft als doel de overheid adviseren over de aard van een mogelijk wettelijk instrument in Nederland. In het rapport is vooral gekeken naar de Duitse (de Umlegung) en Franse (AFU) variant. De Umlegung Dit is de Duitse regeling voor stedelijke herverkaveling, deze regeling is heel erg top down georiënteerd. Dit wil zeggen dat de overheid het plan vaak zal initiëren en alles binnen het plan regelt. Een eigenaar in het gebied doet verplicht mee. De oude eigenaar blijft eigenaar, maar van een nieuw gevormd perceel. Eventuele waarde stijging dient aan het einde verrekend te worden. Dit is dus een variant waar de overheid heel actief in het proces betrokken is, zij maakt het plan en neemt tijdens de gebiedsontwikkeling alle grond over. Waarna het terug gaat naar de oude eigenaar.(De Wolff, 2013, pp. 10-11). AFU De Franse regeling legt in tegenstelling tot de Duitse de nadruk op samenwerking. Het gaat dan voornamelijk over een samenwerking tussen eigenaren die een plan willen realiseren. Deze samenwerking is in de basis vrijwillig, maar kan in bepaalde gevallen verplicht worden. Het samenwerkingsverband heeft de bevoegdheid om het betreffende plan uit te voeren. Dit samenwerkingsverband heeft dan ook rechtspersoonlijkheid waardoor dit mogelijk is. Het verband kan voor verschillende doelen worden ingezet, niet alleen herverkaveling maar ook het uitvoeren van een normale gebiedsontwikkeling (De Wolff, 2013 p. 12). Nederlandse regeling Er is vooral gekeken naar deze twee regelingen toen het voorlopig rapport stedelijke herverkaveling is geschreven. Naar alles waarschijnlijkheid zal een Nederlandse regeling voor stedelijke herverkaveling tussen deze twee in komen te liggen. De rol van de gemeente zal vooral faciliterend zijn in deze regeling. Maar de gemeente krijgt wel een rol waar zij het plan op bepaalde momenten zal toetsen op o.a. draagvlak, ro beleid, bescherming minderheid. (voorlopig rapport stedelijke herverkaveling,2014)
21
6.2.
Regelgeving
Stedelijke herverkaveling is in principe ook een gebiedsontwikkeling, alleen is hier het doel dat middelen als onteigening en verwerving niet of nauwelijks gebruikt dienen te worden. In deze paragraaf komt aan bod met welke regelgeving stedelijke herverkaveling te maken gaat krijgen. Maar ook in welk deel van de wet er mogelijkheden zijn om het instrument stedelijke herverkaveling te plaatsen. Eigendomsrecht Hierbij zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij bestaande wetgeving (de WILG) (Commissie Stedelijke Herverkaveling, 2014. P. 38). Hier is voor gekozen omdat er op dit gebied al veel wetgeving klaar ligt in deze wet. Huurrecht Hier volgt stedelijke herverkaveling de WILG niet. Het beginsel ‘’koop breekt geen huur’’ zal hier moeten gaan gelden. De nieuwe eigenaar zal dan ook wanneer hij/zij wil opzeggen de gronden dienen te gebruiken volgens het Burgerlijk Wetboek (Commissie Stedelijke Herverkaveling, 2014, p.38). Voor de huurder geldt natuurlijk hetzelfde. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan speelt natuurlijk een grote rol in een gebiedsontwikkeling. Hier staat immers in wat er wel en niet toegestaan is in een gebied of straat. Het gaat hier dan om de bestemming van de grond/panden (wonen, winkel, kantoor etc.)Dit zal dan ook niet anders zijn bij een project waar stedelijke herverkaveling toegepast gaat worden. Juist omdat stedelijke herverkaveling op sommige plaatsen als mogelijke oplossing voor leegstand zal worden gezien is het bestemmingsplan erg belangrijk. Er kan worden gedacht aan een project waar een deel van het winkelgebied afgestote dient te worden, de overige winkels zullen dan een nieuwe bestemming dienen te krijgen. Hier zal dan de gemeente met het bestemmingsplan mee moeten werken aan een bestemmingswijziging om zo het project doorgang te bieden. Er zijn natuurlijk nog veel meer voorbeelden te bedenken waarbij het bestemmingsplan een rol zal spelen in een project. Planschade Dit komt geregeld voor als er wordt gekeken naar de effecten van een gebiedsontwikkeling; er wordt een bestemming gewijzigd, bereikbaarheid wordt minder. De partij die de schade lijdt wil deze natuurlijk vergoed zien. Dit zal bij stedelijke herverkaveling niet anders zijn. Waarschijnlijk zal dit niet alleen niet zo’n grote zorg zijn voor een gemeente. De waardevermindering van bijv. vastgoed zal in het project worden verrekend (Commissie Stedelijke Herverkaveling, 2014, p. 16), dit wil zeggen dat een eigenaar waarvan het pand minder waard is geworden, dit gecompenseerd zal zien binnen het plan.
22
Onteigening Dit instrument moet bij stedelijke herverkaveling overbodig zijn, omdat de regeling gericht is op samenwerking tussen partijen. Wel is het denkbaar dat binnen een herverkavelingsplan een eigenaar die geen interesse heeft om met het project mee te werken, ‘’uitgekocht’’ wordt. Dit zal niet door de gemeente worden gedaan(behoudens zij geen eigendomspositie hebben in het project) maar door de overige eigenaren in het project. Het eigendom dat is verkregen zal dan uiteindelijk weer worden meegenomen in de uitgifte van de nieuwe situatie.
6.3.
Interviews
Tijdens het onderzoek zijn interviews uitgevoerd met verschillende partijen in het centrum van Deurne. Om zo een beeld te scheppen van de visie van de betrokken partijen over stedelijke herverkaveling. In deze paragraaf zullen de resultaten van deze interviews worden besproken. Dit gebeurt in verschillende onderwerpen die aan bod kwamen bij de interviews. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen: -Winkeliers - Vastgoedeigenaren - Makelaars - Gemeente - Centrummanager Als eerste zijn er vragen gesteld over de kwaliteit van het centrum van Deurne. Hier is de nadruk gelegd op de onderscheidende kwaliteit ten opzichte van vergelijkbare centra. Winkeliers waren hier het meest over verdeeld. Er is door verschillende winkeliers aangegeven dat het centrum een zeer gezellige uitstraling heeft omdat de markt een gezellig geheel vormt en dat het centrum daarom ook een gezellige sfeer uitademt. Tegelijk word ook gezegd dat met de komst van de Wolfsberg het leven uit het bestaande centrum is onttrokken. Een aantal winkeliers ziet dan ook dat er nu in Deurne twee zwaartepunten zijn ontstaan. Aan de ene kant de Markt, die als tussenstop moet dienen voor recreatieve winkelaars. Maar aan de andere kant ligt de Wolfsberg waar veel van het recreatieve winkelen plaatsvindt omdat daar veel trekkers zijn gevestigd, zijnde Hema, Kruidvat, C&A, Intertoys en nog een aantal soortgelijke winkels. Vooral de winkeliers in straten als de Kerkstraat en de Stationsstraat zien hierdoor veel minder passanten voorbij komen. Hier is de verdeeldheid over de kwaliteit van het centrum te zien. Winkeliers zien aan de ene kant een erg gezellige Markt maar door het ruime aanbod in de Wolfsberg zien winkeliers dat consumenten vaak niet verder lopen dan de Wolfsberg, waardoor de Markt dus niet gezien wordt. Hierdoor praten verschillende winkeliers dan ook over een gebrek aan onderscheidende kwaliteit ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving. De vastgoedeigenaren die actief zijn in het centrum zijn daarentegen minder verdeeld over de kwaliteit van het centrum. Zij zien het nieuwe winkelcentrum als een goede ontwikkeling over het algemeen. En met de gezellige markt zien zij dat door het ruime aanbod en de markt zich zeker kan onderscheiden ten opzichte van concurrerende centra. Ook heb is met een aantal vastgoedeigenaren gesproken die niet meer zelf actief zijn in het centrum. Deze groep kijkt ook duidelijk met wat meer afstand naar het centrum. Zij zien ook duidelijk dat met de komst van de Wolfsberg het oude
23
centrum wat ondergesneeuwd is geraakt. Ook zien zij dat er de laatste jaren een duidelijke afname is in bezoekers van het centrum. Het volgende thema dat in de interviews is behandeld is, of het in Deurne beter of slechter gaat qua leegstand, en wanneer is de leegstand toegenomen. Over dit onderwerp zijn de meningen minder verdeeld zowel bij de winkeliers als bij de vastgoedeigenaren. Alle respondenten gaven aan dat het in Deurne waarschijnlijk even ‘’slecht’’ gaat als in vergelijkbare centra. En dat de leegstand eigenlijk vanaf 2012 echt is toegenomen. De respondenten geven hier zowel de crisis, maar ook de toename van internet verkoop aan als waarschijnlijke oorzaken. Vooral winkeliers en eigenaren die niet actief zijn in het centrum, geven ook aan dat er grondig gekeken moet worden naar de hoogte van de huurprijzen. Deze zijn volgens deze partijen niet meer van deze tijd. Vervolgens is er gevraagd hoe de partijen het ideale centrum van Deurne zagen. Of zij het eens waren met de gemeente dat dit compacter moest. Of dat er misschien juist een breder aanbod moest komen. En vervolgens is de vraag gesteld wat er nodig is om naar deze situatie door te groeien. Het gros van de respondenten was het in grote lijnen eens met het concept van een compacter centrum. Zij vinden dat het winkelaanbod in Deurne breed genoeg is en dat het toevoegen van winkels niet de oplossing zou zijn. Wel vroegen zij zich af hoe het compacte centrum bereikt zou worden. Er is ook aangegeven dat door de komst van de Wolfsberg het centrum juist minder compact is geworden en dat hierdoor de winkels ook erg verspreidt zijn geworden. Op het deel van de vraag hoe er doorgegroeid zou moeten worden naar de ideale situatie hadden veel respondenten niet direct antwoord. Wel gaven zij aan dat de Molenstraat aantrekkelijker gemaakt kan worden. Dit zou samen met de Stationsstraat een verbinding moeten zijn met de Wolfsberg. Maar onder andere door het verkeer is het voor winkelend publiek niet erg aantrekkelijk om in de Molenstraat te lopen. Verder werd aangegeven dat Deurne zou moeten letten op het detailhandelsbeleid buiten het centrum, hier is volgens verschillende partijen teveel toegestaan op het gebied van detailhandel. Als laatste is de vraag gesteld: wat weet u van stedelijke herverkaveling en zou dit volgens u een oplossing zijn voor de leegstand in het centrum van Deurne? Ook is gevraagd wat de eisen zouden zijn wanneer er een stedelijke herverkaveling zou plaatsvinden. Veel respondenten hadden de term stedelijke herverkaveling nog nooit gehoord en sommige wisten ruwweg wat het inhield. Hierna is het proces in grote lijnen uitgelegd en hadden alle respondenten een goed beeld van het begrip. Vervolgens kwamen er veel verschillende antwoorden, hierin was weer een duidelijke scheiding te zien tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Maar ook tussen vastgoedeigenaren die zelf met een winkel actief zijn in het centrum en vastgoedeigenaren die niet meer zelf actief zijn met een winkel in het centrum. De meeste winkeliers zien dat er actie ondernomen moet worden in het centrum. Zij zien de passanten afnemen en weten dat er iets moet gebeuren. In stedelijke herverkaveling zien zij een vrij drastische aanpak. Maar de meeste winkeliers die geïnterviewd zijn geven aan dat wanneer zij hun onderneming hetzelfde voort kunnen zetten m.b.t. huur, oppervlakte en locatie, zij best bereid zijn om mee te werken aan een plan. 24
De vastgoedeigenaren in het centrum die zelf nog actief zijn met een winkel en vaak meerdere panden in bezit hebben zien niet zoveel in stedelijke herverkaveling. Zij hebben vaak maar een klein deel van de panden leeg staan dus voor hen is de nood nog niet aan de man. Andere eigenaren zijn ook nog niet voldoende overtuigd van de noodzaak van ingrijpen. Vastgoedeigenaren die nog wel bezit hebben maar geen winkel in het centrum zien wel dat er actie ondernomen moet worden. Maar zij weten ook dat veel van de actieve eigenaren nog teveel kijken naar wat ze nu hebben en te weinig kijken naar wat komen gaat. Zij geven dan ook aan dat de oplossing zal liggen in het bewust maken van deze partijen. Zo lang deze bewustwording niet aanwezig is zal het moeilijk worden om een stedelijke herverkaveling van de grond te krijgen.
25
7. Conclusies 7.1.
Algemeen Belanghebbenden
In elk gebied waar vastgoed wordt ontwikkeld zitten partijen die hier belang bij hebben. Dit is in een winkelcentrum natuurlijk niet anders. Hier zitten veel partijen die belang hebben bij de ontwikkeling van een centrum. Als het om stedelijke herverkaveling gaat, kan er natuurlijk niet voorbij worden gegaan aan alle verschillende partijen en hun belangen die spelen in een gebied. Uit de resultaten van de interviews zijn de algemene belangen in deze paragraaf uitgewerkt. De consument Deze groep heeft een groot belang bij een kwalitatief goed en verzorgd centrum. Zij zullen immers ook zorgen voor de omzet van de winkeliers. Wat consumenten belangrijke aspecten vinden als het gaat om kleine tot middelgrote centra: -
Prettige en gezellige sfeer Compleet en overzichtelijk winkelaanbod Goed onderhoud openbare ruimte
Bewoners Een centrum heeft natuurlijk ook bewoners, zij worden ook getroffen wanneer er een gebiedsontwikkeling zal worden ondernomen. Deze groep zal dan ook een algemeen belang hebben bij een proces als stedelijke herverkaveling. Vooral in dit geval omdat hier de stedelijke herverkaveling zich zou richten op winkelvastgoed. Dit is de rede dat deze groep wordt geplaatst onder een partij met een algemeen belang. Het gaat hier dan om: -
-
Leefbaarheid: De bewoners willen niet inleveren als het gaat om het woonplezier dat zij op dit moment genieten. Wanneer dit wel gebeurt zullen zij wel direct belanghebbend worden. Bereikbaarheid: Woningen zullen niet minder bereikbaar moeten worden.
Winkeliers Deze groep is te verdelen in een groep met directe en algemene belangen. In deze paragraaf zal worden ingegaan op de algemene belangen. Dit zijn de ondernemers die niet actief zullen participeren in het herverkavelingsproces. Deze ondernemers hebben het algemene belang dat zij hun winkelactiviteiten kunnen voortzetten zoals zij dit nu ook doen. Wanneer dit niet het geval is of dit nu komt omdat de passantenstroom wijzigt door het plan, of door bijvoorbeeld oneerlijke concurrentie, zal de desbetreffende ondernemer ook onder de groep van direct belanghebbende gaan vallen.
26
7.2.
Direct belanghebbenden
De directe belanghebbende zijn de partijen die bij een gebiedsontwikkeling direct betrokken zijn bij deze ontwikkeling. In dit geval is gekeken naar de gemeente, winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit zijn de belangrijkste partijen in een gebiedsontwikkeling. Er is voor gekozen om banken en investeerders buiten beschouwing te laten omdat deze pas in een later stadium (als onderzocht is in dit onderzoek) in beeld komen. De volgende belangen zijn aan de hand van de resultaten van de interviews met de verschillende partijen geconstateerd en uitgewerkt. Gemeente De gemeente heeft duidelijk direct belang bij een gebiedsontwikkeling. Deze belangen hebben vooral betrekking op de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van een gebied(in dit geval het centrum). De gemeente ziet graag dat deze punten zo optimaal mogelijk zijn. Een gebiedsontwikkeling heeft dan ook vaak een positief effect op uitstraling en sfeer van een gebied. In de tegenwoordige tijd is voor gemeenten ook van belang dat deze gebiedsontwikkeling de gemeente niet te veel gaat kosten. Veel gemeenten hebben in de laatste jaren verliezen moeten nemen, waardoor de mogelijkheden voor een gebiedsontwikkeling door de gemeente zelf beperkt worden. In het geval van Deurne heeft er al een grootschalige ontwikkeling plaatsgevonden. Het belang voor de gemeente Deurne is nu vooral dat haar rol faciliterend wordt. Winkeliers Deze groep is in de vorige paragraaf ook aan bod gekomen, maar nu wordt er gekeken naar de directe belangen van de winkeliers. Het gaat hier dus om de winkeliers die partij worden in de gebiedsontwikkeling. Hierdoor worden de belangen dus ook veel tastbaarder. Wanneer een winkelier gevraagd wordt wat hij/zij belangrijk vind wanneer hij/zij in een nieuwe situatie komt, is de ervaring dat de meeste aangeven dat het volgende belangrijk is: -
Soortgelijke of betere locatie Niet meer betalen aan huur Winkeloppervlakte ruwweg gelijk blijft
Dit zijn allen vrij simpele maar erg logische belangen. Voor een winkelier gaat het er vooral om dat hij zijn winkel op dezelfde manier voort kan zetten als voorheen. Met als pluspunt dat het in de nieuwe situatie waarschijnlijk beter zal gaan. Vastgoedeigenaren Bij deze groep liggen de belangen niet ver van die van de winkeliers, alleen hier is het begrip waarde een belangrijke factor. Een gebiedsontwikkeling heeft immers altijd effect op de waarde van vastgoed. Positief dan wel negatief. Dit is dan ook duidelijk te zien in de belangen die vastgoedeigenaren hebben. De volgende punten werden door eigenaren het meest aangedragen: -
Vergelijkbaar vastgoed terug Geen mindere waarde van vastgoed Betere situatie na de ontwikkeling als daarvoor (met betrekking tot leegstand van panden)
27
De waarde factor zorgt er dan ook voor dat veel vastgoedeigenaren nog terughoudend zijn naar stedelijke herverkaveling, veel van hen zien de noodzaak op het moment nog niet. Hier moet dan ook aan gewerkt worden.
7.3. Simulatie Nijmegen Aan de hand van het onderzoek dat is gedaan naar het stationsgebied in Nijmegen zijn de volgende punten belangrijk voor een stedelijk herverkavelingsplan voor Deurne. -
-
-
-
Begin met een duidelijk doel: Werk de ontwikkeling die voor ogen is zo goed mogelijk uit om zo een duidelijk beeld te scheppen voor de deelnemende partijen Wenszittingen: Gebruik de individuele wenszittingen om een duidelijk beeld te krijgen van wat de partij wil, wanneer alle wenszittingen zijn geweest leg de wensen langs elkaar en bekijk dan welke er al vervult zijn. Over de niet vervulde wensen zal moeten worden onderhandelt tot de partij tevreden is. Projectleider: Bepaal van tevoren wie de leiding krijgt over het project. In het geval van het project van Nijmegen is er een urbanisator aangesteld. Hij heeft de leiding over het project. Er moet gezorgd worden dat dit voor het project al duidelijk is. Waarde: Wanneer de beoogde deelnemende partijen zien dat de waarde van het gebied na de ontwikkeling verbeterd( financiële of belevingswaarde), zijn zij beter bereid om mee te werken. Het is dus een voorwaarde dat dit voor het naar buiten brengen van het plan is onderzocht.
28
8. Aanbevelingen 8.1.
Voorlichting over stedelijke herverkaveling
Om stedelijke herverkaveling te kunnen implementeren is het belangrijk dat alle partijen weten wat stedelijke herverkaveling precies in zal houden. Het gaat immers om eigendom vaak hebben eigenaren dit in de loop der jaren verworven. En winkeliers hebben hun winkel ook in de loop der jaren opgebouwd. Deze partijen zullen eerst willen weten wat een stedelijk herverkavelingsproces inhoudt voordat zij hieraan mee willen werken. Een aantal mogelijke onderwerpen waar de partijen meer over willen weten zijn: -
inbreng van eigendom uitgave van eigendom in de nieuwe situatie eigendomsoverdracht mogelijkheden bij ontbreken van voldoende draagvlak gevolgen huurcontract waardeontwikkeling
Om deze voorlichting te geven zal er ook een plan van aanpak gemaakt dienen te worden. Aan de hand van dit plan zal dan eenvoudiger duidelijk te maken zijn wat het proces zal inhouden, en wat de gevolgen hiervan zullen zijn per partij. Ook zal er voldoende draagvlak moeten zijn. De voorlichting zal gegeven moeten worden door een partij die alle vragen op het gebied van stedelijke herverkaveling kan beantwoorden. Op dit moment is heeft het kadaster een leidende rol in het onderzoek naar stedelijke herverkaveling. Zij geven ook voorlichting over dit onderwerp. Na het ontwikkelen van een wettelijk instrument zullen zij de herverkavelingsprocessen begeleiden. In de toekomst is volgens het kadaster echter deze rol voor private partijen weggelegd. Deze partijen zullen voorlichting en begeleiding in een stedelijk herverkavelingsproces verschaffen. Het is dus van belang om de partijen door (momenteel) het kadaster te laten voorlichten. De gemeente zal samen met het centrummanagement alle partijen samen moeten brengen voor deze voorlichting. Deze voorlichting zal ook een positief effect moeten hebben op het draagvlak.
8.2.
Draagvlak
Het draagvlak is misschien wel de belangrijkste factor in het proces van stedelijke herverkaveling, het gaat immers (bij voorkeur) om een vrijwillige samenwerking. Hiervoor moet het plan eigenlijk volledig gedragen worden door de partijen die met de gebiedsontwikkeling betrokken zijn. Met een hele kleine minderheid kan waarschijnlijk wel worden onderhandeld over aanvullende voorwaarden. Maar ook bij de onvrijwillige variant is een meerderheid in het draagvlak erg belangrijk. Zonder deze meerderheid kan een stedelijk herverkavelingsplan er niet ‘’doorheen gedrukt’’ worden. Het draagvlak moet worden vergroot. In dit verslag is duidelijk geworden dat een meerderheid van de winkeliers wel iets ziet in een herverkaveling, mits zij er niet op achteruit gaan. Zij zien dat er iets moet gebeuren in het centrum. Bij de eigenaren is dit momenteel niet het geval. Hier zal dan ook de grootste opgave liggen, met betrekking tot het vergroten van het draagvlak. Het centrummanagement speelt een grote rol. Deze partij is vaak erg bekend met de partijen in het centrum. De meest waarschijnlijke rol van het centrummanagement is dan ook het samenbrengen van de betrokken partijen. Ideaal gezien zou hij/zij ook de persoon zijn die de partijen gaat
29
overtuigen om mee te werken met een stedelijke herverkaveling. Maar gezien de drukte bij het centrummanagement van Deurne, is deze rol beter te vervullen door een andere partij. Wat van belang is bij deze partij of persoon is: -
-
-
Betrokkenheid met het centrum van Deurne: Dit is van belang omdat het gevoel:’’ het is voor ons Deurne’’ overgebracht dient te worden. Partijen in het centrum moeten bij voorkeur bekend zijn met de partij: Naar een bekende partij luistert men eerder als naar een onbekende partij. Onafhankelijkheid van de partij moet gegarandeerd zijn: Het moet duidelijk zijn dat de partij geen kant heeft gekozen maar echt heeft gekeken naar het plan en de situatie en vanuit daar zijn standpunt heeft genomen. Bij voorkeur heeft de partij zelf ook een belang in het centrum: Dit zorgt ervoor dat anderen zien dat de partij zelf ook iets te verliezen heeft wanneer het plan niet goed zou zijn. De partij moet de noodzaak kunnen overbrengen.
De partij zal ook duidelijk moeten weten welke partijen de meeste weerstand bieden. Op deze manier kan hij/zij hier rekening mee houden en proberen bij deze partijen meer betrokkenheid te creëren.
8.3.
Plan schrijven
Het plan van herverkaveling staat natuurlijk centraal in een herverkavelingsproces. Maar als gemeente kan je niet zomaar een plan gaan schrijven. Officieel zijn het zelfs de belanghebbenden onderling die met een plan komen. Maar om te kunnen beginnen met het verbeteren van het draagvlak, zal er wel een initieel plan moeten komen om welke gebieden/straten het plan zal gaan. Dit is dan ook de eerste stap die genomen zal moeten worden. In dit plan zal naar voren moeten komen: 1. 2. 3. 4.
Welke gebieden/straten hebben eerste prioriteit? Wat moet hier gebeuren? Hoe kan dit gerealiseerd worden? Wat komt er in de plaats van de verplaatste winkels?
Ad 1. hier wordt aangegeven welke gebieden/straten als eerst herverkavelt dienen te worden. Er zal duidelijk geschreven moeten worden waarom dit zo is, en hoe de situatie er voor staat in deze gebieden. Ad 2. er wordt vervolgens aangegeven wat de ideale herverkaveling zou zijn. Dit zal inhouden dat aangegeven wordt welke winkels (ideaal gezien) waarheen worden verplaatst. Ad 3. hier zal worden geïnventariseerd welke partijen er betrokken zijn. Ook moet worden gekeken naar de geschiktheid van alle betreffende panden voor het ruilen. Ad 4. dit hangt eigenlijk samen met ad 3, hier wordt gekeken wat er met de panden/winkelruimte wordt gedaan nadat de winkel is verplaatst. Het zal waarschijnlijk zo zijn dat een deel van de
30
winkelmeters niet meer de bestemming winkels zal krijgen. Dit is ook niet realistisch want zonder de leegstand problematiek zou het onderzoek naar stedelijke herverkaveling niet nodig zijn geweest. Ook zal als onderdeel van dit plan moeten worden gekeken naar de toekomst van vestiging van detailhandel. In het onderzoek is gebleken dat er onvrede is over de toelating van detailhandel op verschillende plekken buiten het centrum. Het is dan ook van belang dat de gemeente gaat kijken waar zij detailhandel wil hebben, maar nog belangrijker, waar dit geen plaats heeft. De gegeven aanbevelingen, staan niet in chronologische volgorde. Het plan zal als basis gelden voor het proces, maar kan niet volledig worden geschreven wanneer de kennis en het draagvlak niet voldoende is. De aanbevelingen moeten dan ook worden gezien als één geheel waar de gemeente mee zal moeten werken als het een stedelijke herverkaveling wil uitvoeren. Kijkend naar alle conclusies en aanbevelingen, is stedelijke herverkaveling in potentie en goed instrument om de leegstand in het centrum van Deurne gedeeltelijk op te lossen. Maar met het oog op de ontbrekende wetgeving en algemene kennis onder ondernemers over het instrument, is het op dit moment nog te vroeg om met dit instrument te werk te gaan. Ook is er bij verschillende vastgoedpartijen niet voldoende gevoel van ‘’noodzaak’’ om een stedelijk herverkavelingsproces op te starten.
31
9. Literatuur Stedelijke herverkaveling -
-
Van der Krabben, E. (2009). Stedelijke herverkaveling - Nut en noodzaak van een nieuw instrument voor gemeentelijk grondbeleid Kadaster, (2013). Op weg naar een wettelijke regeling. Kadaster Van der Stoep, H., Groot Nibbelink, J, Bonke, M, van der Krabben, E. (2013). Stedelijke herverkaveling als aanjager van stedelijke herontwikkeling. Real Estate Reasearch Quarterly juni 2013, pp. 40-5. Bregman, A. (2012). Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling. Amsterdam: ASRE Broeren, M. (2012). Stedelijke herverkaveling en de rol van eigenaar-bewoners. Van der Putten, E., de Lint R., de Wolff, H. (2004). Onderzoek naar de mogelijkheden van een regeling voor stedelijke herverkaveling. Den Haag: OTB Bregman, A, de Wolff, H. (2011).Herverkaveling op ontwikkelingslocaties. Den Haag: IBR De Wolff, H. (2013). Vaart brengen in gebiedsontwikkeling via ‘stedelijke herverkavling’. Delft OTB Voorlopig rapport stedelijke herverkaveling, Geraadpleegd op 15 februari 2014 http://www.lysiasgroup.com/files/download/471/2014-0203%20Voorlopig%20rapport%20Stedelijke%20Herverkaveling.pdf Eindrappotage commissie stedelijke herverkavelig, grenzen verleggen. geraadpleegd op 20 juli 2014 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/rapporten/2014/07/10/eindrapportage-commissie-stedelijkeherverkaveling.html
Gebiedsontwikkeling en regelgeving -
Heurkens, E. (2012). Private Sector-led Urban Development Projects. Charleston, SC: A+BE Wolting, B. (2008). PPS en Gebiedsontwikkeling. Den Haag: Sdu uitgevers Van den Hazel, R, Vaessen, M, de Wolff, H. (2007). Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing. Seinpost Buitelaar, E, Segeren, A, Kronberger, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. Den Haag: NAi uitgevers Rekenen aan organische ontwikkeling: van GREX naar GEX. Geraadpleegd op 3 januari 2014, http://www.platform31.nl/uploads/attachment_file/42/Verslag_MCOSO_17jan2013.pdf Boonstra, B, Boelens, L. (2011). Self-organization in urban development: towards a new perspective on spatial planning. Urban Research & Practice, vol. 4 (2), pp. 99-122. Buitelaar, E. (2009). Grenzen aan gemeentelijk grondbeleid. Ruimte & Maatschappij nr. 1 2009, pp. 5-22. 32
-
College van Rijksadviseurs (2010). Prachtig Compact NL.,Den Haag: Phantheon Handboek Grondzaken in de praktijk (2010). Hoofdlijnen van de Afdeling grondexploitatiewet van de Wro. SDU wetgevers. Van Hoek, T.H., e.a. (2011). Succesvol binnenstedelijk bouwen : maatschappelijke kosten en baten; opties tot optimalisering. Amsterdam: EIB. Economisch Instituut voor de Bouw. Van der Krabben, E. (2011). Gebiedsontwikkeling in zorgelijke tijden: kan de Nederlandse ruimtelijke ordening zichzelf nog wel bedruipen? Nijmegen: Radboud Universiteit Nijmegen.
Achtergrond -
-
-
-
Nieuwe idealen in gebiedsontwikkeling. Geraadpleegd op 3 januari 2014, http://www.sadc.nl/client/sadc/upload/bestanden/Artikel%20SRO%20Nieuwe%20idealen%2 0in%20Gebiedsontwikkeling.pdf Stedelijke herverkaveling algemeen. Geraadpleegd op 20 december 2013, http://www.kadaster.nl/web/Themas/Ruimtelijke-ontwikkeling/Stedelijk-gebied/Stedelijkeherverkaveling.htm Herverkaveling nu invoeren!. Geraadpleegd op 4 januari 2014, http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/1545-herverkaveling-nu-invoeren Winkelleegstand praktisch oplossen. Geraadpleegd op 16 december 2013, http://www.kvk.nl/download/Factbook%20Winkelleegstand%20praktisch%20oplossen_tcm1 4-326355.pdf Van bestrijden naar begeleiden: demografi sche krimp in Nederland. Geraadpleegd op 10 november 2013, http://www.poraad.nl/sites/www.poraad.nl/files/demografische_krimp_in_nederland_belei dsstrategieen_voor_krimpregios._planbureau_voor_de_leefomgeving_december_2010.pdf
33
10. Bijlagen Interviews
34
Interview MVGM Richard van Lieshout: taxateur/ bedrijfsmakelaar Jim Orsel: Bedrijfsmakelaar Wat is uw betrekking met het centrum van Deurne? Verhuur, verkoop van bedrijfsvastgoed. In het verleden aantal transacties voltrokken. En wat advisering. Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne, en waarin onderscheid Deurne zich ten opzichte van andere centra in de omgeving? Regionale functie, vooral naar kerkdorpen, ook deel van Helmond: Brouwhuis, Rijpel Gezellige markt/horeca, compleet en overzichtelijk Misschien door nieuwbouw wat ‘’gezelligheid’’ kwijt. Wat Venray wel wat meer heeft. Maar t.o.v. Helmond hebben ze wel die gezelligheid, waardoor bijv. sommige inwoners uit brouwhuis liever naar Deurne komen. Venray is Limburg, Deurne Brabant. Lokale partijen die iets beginnen Wat zou een ideaal centrum van Deurne in de toekomst zijn, is dit een compact centrum of moet er juist een beter winkelaanbod komen? Landelijke filialen verspreid. Waardoor verbinding tussen oud en nieuw beter wordt. Misschien minder meters, zijn er nu te veel, word moeilijk om te vullen. Divers, horeca voor langere verblijfsduur, loop deze ontbreekt. Lokale partijen zijn vrij actief. Begin stationsstraat open voor verkeer. Aanloop kleiner maken. Huurprijs herzien, prijs die 2007 voor ogen hadden is niet haalbaar. Bijv. Stationsstraat vanaf oude Mennen. Wanneer winkel weg gaat geen nieuwe winkel functie erin. Denkt u dat de huidige verdienmodellen nog voldoen in het centrum of een deel hiervan? Zo niet, zijn vastgoedpartijen hier al voldoende van op de hoogte? En zijn de vastgoedeigenaren die dit wel zijn voldoende bereid om naar andere verdienmodellen te gaan kijken? 35
Dit zal afhangen van wat er aan rendement geboden kan worden bij een ander verdien model. Misschien is er bewustwording nodig voor rendement op langere termijn. Oude eigenaar/gebruikers zullen eerder bereid zijn om aan iets mee te werken. Momenteel wordt er op verschillende vlakken onderzoek gedaan naar mogelijke oplossingen om leegstand terug te dringen 1 hiervan is stedelijke herverkaveling. Wat weet u van stedelijke herverkaveling? Ziet u dit als een bruikbaar instrument voor het realiseren van een gebiedsontwikkeling? Zo ja waarom, zo nee waarom niet? Moeilijk, het zal lastig worden om eigenaren hiervoor warm te laten draaien. Eigenaren willen een bepaald rendement en op dit moment willen ze niet teveel risico nemen. Zou u dit als mogelijk oplossing zien in een kern als Deurne? Zo ja waarom? Zo nee waarom niet? Als het in stappen gebeurt zou het kunnen werken. uitkijken om geen kwaliteit weg te nemen in een gebied.(Scapino weg dan sportwinkel weg en hoorwinkel) Wat is er volgens u een belangrijke voorwaarde om een plan, met behulp van stedelijke herverkaveling een kans van slagen te geven in een kern als Deurne? Kleinschalig beginnen. Goed uitwerken wat er precies gewenst is. Zijn eigenaren volgens u voldoende bereid om mee te werken aan een vorm van herverkaveling? Of is er op dit moment nog niet voldoende noodzaak om deze partijen vrijwillig op de been te krijgen? Als je waarde kunt toevoegen wel, misschien in stappen….niet in 1 keer met 20 eigenaren, misschien eerst met 5. Anders wordt het moeilijk om ze mee te krijgen. Vooral omdat men kijkt naar de portemonnee. En wat denkt u dat gebruikers makkelijk mee gaan met een herverkavelingsplan (wanneer zij vergelijkbare huur, oppervlakte etc krijgen) of zijn ze ook wel bereid in een betere situatie iets meer te betalen volgens u? Passanten, omzet, huur, oppervlakte zijn belangrijkst voor gebruiker. Ook bereikbaarheid zal voor sommige een must zijn….neem een copyshop Uitkijken dat gebied niet lijd onder verplaatsing. Zal het noodzakelijk zijn dat wanneer er een ontwikkelaar in het spel komt, dat deze een goede binding met het gebied zal moeten hebben? Of zou een herverkavelingsproject voor elke ontwikkelaar interessant kunnen zijn? Of voor met name grote of kleine? Vooral plaatselijk zal op dit moment iets gaan doen. Grote ontwikkelaars zullen vooral kijken en waar nodig mee doen. Vooral omdat in Deurne het grote al is gedaan door een grote jonge. En vooral klein beginnen, dan wordt de kans groter. Kleinschaligheid is waarschijnlijk de sleutel. Ook omdat er dan meer overzicht is in de wensen van de partijen
36
Interview winkelier in dierenartikelen Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Deurne loopt achteruit, het wordt niet goed bijgehouden. Dit is niet mooi voor consumenten van buitenaf. Aantal mensen loopt op vrijdagen en zaterdag hard terug. Dit is al een aantal jaren aan de gang maar dit ziet niemand. Gemeente betaalt weinig mee aan onderhoud en aankleding. Dit zorgt voor onrust bij verschillende ondernemers Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Het gemiddelde is 12% en Deurne ligt hier wat boven met ongeveer 12.5%. En dit zal denk ik nog wel erger worden. Verhuurders zijn nog niet geheeld bereid om huur te verlagen. De leegstand en minder consumenten is ongeveer 3 jaar geleden al begonnen. Na weggaan ING in Stationsstraat zijn daar ook minder aankopen gekomen. Heeft de leegstand een nadelige effect op de (belevings-) waarde van een winkelstraat volgens u? En heeft het nadelige gevolgen voor de omzet van de nog actieve winkels? Dit heeft zeker effect op belevingswaarde. Ik denk dat er ook teveel brillenzaken zijn, hier komen mensen niet voor shoppen. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Het nieuwe winkelcentrum had misschien niet gebouwd moeten worden. Dit heeft het oude Deurne gekannibaliseerd. Het is erg mooi en modern maar het oude hart van Deurne is veel verloren gegaan. De dorpse uitstraling had behouden moeten blijven. Met de nieuwe situatie zijn de huren ook omhoog gegaan en is het moeilijk te starten. Er zijn 2 zwaartepunten, alle dagelijkse boodschappen zijn naar Wolfsberg getrokken. Er is minder rede om in het oude gedeelte te komen. En wat is er nodig om naar deze ideale situatie door te groeien? Er wordt ook erg veel gedoogt wat betreft detailhandel aan huis. En ook buiten het centrum zitten winkels die eigenlijk niet in woonwijken thuis horen. Hier ligt ook een punt van verbetering voor de kern van Deurne. En ook de nieuwe ontwikkeling bij de boerenbond. Retailplein met grote zaken. Hier moeten ze wel op letten dat hier alleen winkels komen die hier horen. Anders kan er een situatie als Roermond ontstaan. Dan loopt het dorp leeg. Centrum moet prioriteit blijven houden. Ook de straat van Het Wijnhuis zou geen detailhandel meer toegelaten moeten worden. ABN bank had horeca erg goed gepast. Dit zou voor de Molenstraat beter zijn geweest. Parkeren moet ook aangepakt worden. Hoe sterk is de rol centrummanagement in het centrum en hoe verloopt deze samenwerking?
37
Er is veel goed te maken ten opzichte van vorige cm. En het hangt of staat met medewerking. Hij heeft het door alles erg druk. Samenwerking loopt goed.
Hoe is de Samenwerking tussen ondernemers en eigenaren? Is er verbetering in deze samenwerking nodig? En wat zou u verbeterd willen zien in deze samenwerking? We huren alweer 20 jaar, het duurde 5 jaar tot verbouwing mocht. Maar het werd door een andere verhuurder tegen gehouden. Mijn verhuurder heeft zich wel hiervoor hard gemaakt. Verder gaat het goed. Wel letten ze op hoeveel huur korting ze geven. Er is goed mee te praten. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, heeft u hier wel eens over gehoord? Een klein beetje. Wat is uw visie hier op? J dit is voor mij niet echt van toepassing maar het zou niet verkeerd zijn om zo winkels op te vullen maar het is denk ik nog erg vroeg voor deze ontwikkeling denk ik. Ook zullen veel eigenaren dit nog niet zo zien zitten. Er zal duidelijk gemaakt moeten worden dat dit noodzakelijk is. Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan vestigingseisen etc.? Locatie met goede bereikbaarheid, een vergoeding voor de verbouwing, net zon mooie winkel terug krijgen.
38
Interview kleding winkel – lokale ondernemer Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Meer diverse winkels als bijvoorbeeld Venray. Parkeren juist niet. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Ik denk gelijk, geen idee van cijfers van andere dorpen. Denk dat het mee valt. Van buitenaf is niet minder geworden. Heeft de leegstand een nadelige effect op de (belevings-) waarde van een winkelstraat volgens u? En heeft het nadelige gevolgen voor de omzet van de nog actieve winkels? Denk niet dat het door de leegstand komt. Meer door crisis Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Hoe meer winkels hoe beter. Niet teveel straten schrappen, het heeft juist charme om meerdere straten te hebben om door te lopen. Winkels uit aanloopstraten naar kernwinkel is denk ik niet de manier. Hoe sterk is de rol centrummanagement in het centrum en hoe verloopt deze samenwerking? Deze is laatste jaren een heel stuk beter geworden. Maar ik zit zelf niet vaak bij dus de verdere samenwerking kan ik niks meer over zeggen. Cm is actiever geworden en probeert mensen te trekken. Alleen stuit soms nog op de gemeente. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, heeft u hier wel eens over gehoord? Ik denk niet dat het de juiste manier is om andere straten minder te maken. Omdat ik zelf juist iets vind hebben om meerdere straten te hebben. Verder heb ik daar geen inzicht in. Wat is uw visie hier op? Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan vestigingseisen etc.? Voor mij geldt dat dan vooral de huur het belangrijkste is. Verder de oppervlakte en de locatie. Zelf nog toevoegingen?
39
Het parkeren is niet goed geregeld. Mensen blijven weg en gaan niet in de parkkeergarage staan.
Interview sportwinkel – lokale ondernemer Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Wat is het centrum van Deurne? Het centrum is erg versplinterd door de Wolfsberg onder andere. Dit nieuwe deel heeft alles eigenlijk alles uit elkaar getrokken. Eerst was de markt echt het hart nu is het dat niet meer. Op dit moment versterkt de Wolfsberg volgens ons niet. Het zwaartepunt is erg versprongen. Parkeergelegenheden is te kort en dus niet erg aantrekkelijk. Veel mensen van buitenaf komen mensen voor een aantal winkels die al tijden in Deurne liggen bijvoorbeeld Ruys Boerenkamps, Sportpunt, Beijers. Wanneer men deze allen wil bezoeken moet men erg ver lopen vooral voor Boerenkamps en sportpunt. De grote Franchises zitten allemaal in de Wolfsberg deze zitten in elke stad/dorp wel dus dit bied geen grote meerwaarde(voor mensen die leuk willen shoppen). Wanneer de Wolfsberg meer betrokken zou worden bij o.a. de markt zou dit betekenen dat straten als de Raadhuisstraat en Molenstraat een stuk aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Het kan beter gaan. Maar dit gebeurt nog niet. Momenteel wordt er niks concreets verteld over hoe men het beter gaat maken. Deurne heeft wel mogelijkheden. Veel leegstand… Stationsstraat loopt echt leeg en dat ziet iedereen. Heeft de leegstand een nadelige effect op de (belevings-) waarde van een winkelstraat volgens u? En heeft het nadelige gevolgen voor de omzet van de nog actieve winkels? Nog niet echt negatieve geluiden. Maar gaat denk ik nog wel komen. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Ik denk wel dat de winkels wat naar elkaar toe moeten….de straten die aan de markt liggen moeten naar de Wolfsberg leiden dat is nu niet de Wolfsberg staat bijna los ervan. Molenstraat opknappen misschien autovrij, stijl van Wolfsberg beetje doortrekken in aankleding. Bieb andere plek en VVV ook. Iets Hoe is de Samenwerking tussen ondernemers en eigenaren? Is er verbetering in deze samenwerking nodig? En wat zou u verbeterd willen zien in deze samenwerking? Verhuurder mag meer meedenken. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, heeft u hier wel eens over gehoord? Wat is uw visie hier op?
40
Dit zou niet verkeerd zijn, maar dan moeten wel alle partijen meedoen en meedenken. Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan vestigingseisen etc.? Prijs, 300 m2oppervlakte, ligging parkeren in de buurt liefst voor de deur. Niet teveel aan gebeuren. Is volgens u de noodzaak al groot genoeg dat men gaat denken aan deze oplossing? Die zou er wel moeten zijn gezien het probleem dat er zich aan het vormen is.
41
Interview fotografie winkel Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Veel verschillende winkels. Spookcentrum, erg weinig passanten. Wel wat veel modezaken en drogisten. Uitstraling van de markt is goed. De loop ontbreekt vanuit de Wolfsberg. Molenstraat dood stuk. Lopen mensen niet graag doorheen en de horeca helpt niet mee zoals shoarma zaken en dergelijke. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Slechter, in best waar ik woon is veel minder leegstand. In het centrum zeker slechter als daar. Stationsstraat is schrikbarend. In Wolfsberg staat nu ook wat meer leeg. Huur is vrij hoog gebleven. Verhuurders zijn nog steeds niet helemaal op de hoogte van goede huurprijs ze willen vaak nog te veel. Heeft de leegstand een nadelige effect op de (belevings-) waarde van een winkelstraat volgens u? En heeft het nadelige gevolgen voor de omzet van de nog actieve winkels? Ja zeker. Dit wordt niet gezelliger voor de consumenten. In het nieuwe valt het nog mee, maar wordt denk ik nog erger. Dit komt ook wel door internet. Hierdoor zullen sommige winkeliers het nog zwaarder krijgen. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Ja dit zou wel compacter moeten zijn. Alles zit er eigenlijk al dus we missen niet echt winkels. Maar er zijn denk ik teveel meters. De kern is een beetje zoek, geen lopend geheel, geen rondje. Alle trekkers zijn naar Wolfsberg gegaan zoals Kruidvat en dergelijke. Parkeren is ook een issue. Hoe sterk is de rol centrummanagement in het centrum en hoe verloopt deze samenwerking? Niks mee op. Veel eigen betalingen. En zie er weinig voor terug. Teveel koopzondagen. Hoe is de Samenwerking tussen ondernemers en eigenaren? Is er verbetering in deze samenwerking nodig? En wat zou u verbeterd willen zien in deze samenwerking? Ja wel aardig, nieuwe pui vorig jaar. Wel vooral uit eigen belang denk ik. Huur contract per 3 maanden. Wil geen risico lopen. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, heeft u hier wel eens over gehoord?
42
Dit is wel een grote ingreep denk ik.
Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan vestigingseisen etc.? Geen groot oppervlak makkelijk bereikbaar, opvallen, in de loop. Niet op een b locatie. Is er genoeg draagvlak? Denk dat dit moeilijk wordt, er zullen nog niet genoeg voorstanders voor zijn. Je zult een lokale ontwikkelaar/investeerder met geld nodig. Dit is in asten ook gebeurt. Er zijn naar mijn mening wel te veel winkels. Dus het is ook de vraag of men het verhuurt als huur naar beneden gaat. Samenwerking tussen ondernemers? Ik zie veel ieder voor zich merk ik wel. Er komt ook niemand echt op af als je een actie wil doen. Maar het zou wel beter zijn denk ik.
43
Interview wijnspeciaalzaak Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Ben er pas kort, vind het een gezellig centrum en compleet, zeker gezelliger als Helmond. De markt vind ik erg sterk. Er zijn 3 pleinen waar iets kan. Dit kan zorgen voor nadelen omdat iedereen het daar wil. En dat komt soms samenwerking niet ten goed. Leegstand is ook groot. En moet gekeken worden naar huur. parkeren is slecht is te duur en te kort, het is nog steeds een dorp dit houd mensen van buitenaf tegen om te komen. Ook moet gekeken worden naar het verbeteren van de loop. Ook moet er denk ik een onderzoek komen waar mensen uit Deurne willen winkelen. Waarom komen ze of juist niet. Wat verwachten ze van een centrum. Ook moet de markt eigenlijk centraal zijn. Zorg dat alles daar uit komt maar dit is nu niet helemaal gebeurt en het is een beetje onduidelijk waar je nou moet zijn. Ook parkeren is op Wolfsberg niet heel goed geregeld het is erg krap. Is het betaald parkeren nog wel van deze tijd? Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Leegstand is overal wel redelijk, hier ligt het zeker op het gemiddelde. Misschien er iets boven. Maar de Stationsstraat is zeker een probleem. Er is ook echt wel weinig loop. Heeft de leegstand een nadelige effect op de (belevings-) waarde van een winkelstraat volgens u? En heeft het nadelige gevolgen voor de omzet van de nog actieve winkels? Dit heeft zeker nadelige gevolgen voor de rest. Vooral als de panden niet aantrekkelijk gemaakt worden en niet bij worden gehouden. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Meer concentratie misschien. Bakker , groente, slager bij elkaar clusteren is misschien iets. En je moet overal trekkers hebben. Maar er zitten er nu wel erg veel in de Wolfsberg. Is dit wel goed overdacht destijds. Compact zou ook zeker wel verbetering zijn. Zeker kijken waar je wat wil hebben en niet sommige delen nog gewinkeld houden. Maak van vvv ook iets leuks. Straalt nu niets uit. Kijk naar wat je in de Molenstraat wil. Nu veel avondhoreca, dus hoort het dan wel bij de loop van een centrum. Zijn de winkeltijden wel goed….niet misschien tot 8 open? Ook is het onderzoek waar ik eerder over ha misschien een goed begin om de wensen van de mensen te bekijken. Hoe sterk is de rol centrummanagement in het centrum en hoe verloopt deze samenwerking? Eigenlijk te laat gesprek gehad, maar wel een goed gesprek. Zorg dat je er langs komt hoeft niet perse op uitnodiging. Hij werkt wel hard alleen heeft het wel best druk. Er word wel genoeg geprobeerd, maar ondernemers werken ook niet altijd mee. En dit is dan wel een beetje schrijnend. 44
Hoe is de Samenwerking tussen ondernemers en eigenaren? Is er verbetering in deze samenwerking nodig? En wat zou u verbeterd willen zien in deze samenwerking? Er wordt nog weinig gekeken naar huur incentives denk ik, men blijft nog veel vasthouden aan de oude prijzen. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, heeft u hier wel eens over gehoord? Wat is uw visie hier op? Dit zal wel vanuit de consumenten gedaan moeten worden en niet vanuit de gemeente of ondernemers. Eerst moeten de mensen die je wil bereiken om hun mening gevraagd moeten worden. En iedereen zal mee moeten gaan denken in de toekomst. Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan vestigingseisen etc.? Loop houden, parkeergelegenheid voor de deur, en prijs natuurlijk. Molenstraat autovrij maken? Nee dit zou voor mij niet goed zijn het is wel fijn dat mensen kunnen parkeren voor mijn deur. Maar het zou wel een verbetering in de loop moeten creëren en er zal dan ook iets gedaan moeten worden aan de rest van de straat.
45
Interview met vastgoedeigenaar met beperkte portefeuille in het centrum (zelf actief in mode branche) Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Misschien zijn de huurprijzen hier nog niet zo slecht. Net centrum, net op tijd ontwikkeld (Wolfsberg) rest is ook geüpgraded. Nette bestrating en verlichting. Er mag meer komen vanuit de gemeente. Parkeergeld mag omlaag en langer parkeren. Nu vooral met het internet. Heeft u veel bezit in het centrum van Deurne? Meerdere panden 1 in eigen exploitatie en 2 in verhuur. Deze zijn beide verhuurd. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) De harde cijfers zeggen dat niet erg goed gaat, op een vergadering van vve waren deze cijfers bekend gemaakt. Dit ligt rond 13% De leegstand ligt verspreid door het centrum denk dat dit niet zo’n probleem is. Er ontstaan wat lege stukken en dit is pijnlijk voor die eigenaren. Dit is gekomen na de ontwikkeling van de Wolfsberg. In eerste instantie zouden bestaande winkeliers niet naar Wolfsberg mogen. Dit is wel gebeurt en daardoor zijn er meer winkels verloren gegaan in de stationsstraat. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? In een ideaal geval zouden de aanloopstraten gevuld worden omdat centrum vol is. Maar dit is hier niet het geval. In Veghel is men hier mee aan de slag gegaan door winkels in aanloopstraten actief te benaderen om dichter in de kern te gaan zitten. Met gereduceerde huurprijzen en andere condities om dit mogelijk te maken. Hier is het centrum een stuk compacter geworden omdat het meer is geconcentreerd rondom de markt. hier is een bestemmingsplan wijziging doorgezet. Dit zal in Deurne ook een mogelijke oplossing zijn. Hier zal wel strengere handhaving voor nodig zijn. Vooral op garage verkoop of internet winkels buiten het centrum. Deze ondernemers kunnen veel vrijer ondernemen. Ook moet er ook gekeken worden naar de verschillende winkels die niet goed liggen. En wanneer deze ooit verhuizen de detailhandelsbestemming eraf te halen. En wat is er nodig om naar deze ideale situatie door te groeien? Zie hierboven. Hoe sterk is de rol centrummanagement in het centrum en hoe verloopt deze samenwerking? Goed, goed contact, alleen de ideeën worden nog niet allemaal even goed uitgevoerd. het is niet dat hij niet zijn best doet. Maar er moet wel doorgepakt gaan worden. Heeft de leegstand voor op dit moment nadelige effect op de waarde van uw vastgoed?
46
Voor mij niet echt mijn panden liggen erg goed en zijn verhuurd dus momenteel heb ik weinig last. Maar dit zal wel zo zijn wanneer de situatie erger wordt. En natuurlijk is de waarde wel wat gezakt door de crisis maar de huurprijs is nog niet gedaald dus heb ik geen waarde vermindering in theorie. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, bent u hier bekend mee? Dit is denk ik wel goed. Maar dit zal gepaard moeten gaan met nieuwe handhaving van het bestemmingsplan. De winkels die echt buiten het centrum liggen zouden hier weg gehaald moeten worden. Alleen is de vraag of de situatie al erg genoeg is voor de eigenaren. Momenteel zullen veel eigenaren nog zeggen dat zij dit niet zien zitten. Ik denk dat er hier individuele ideeën en initiatieven voor zullen moeten komen. Kleinschalig in het begin bij succes volgen de volgende. Maar dit zal moeilijk zijn. Ik denk dat vooral de aantrekkelijkheid van leegstand verbeterd moet worden. Geen garage verkoopachtige praktijken. Ook onderhoud denk ik dat verbeterd moet worden. Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan geen tot weinig kosten maken, zelfde inbreng terug etc.? De leegstand die ik heb zou opgevuld moeten worden met een goede huurder die in de straat past. Maar dit is voor mij niet aan de orde omdat ik al mijn panden vol heb. Molenstraat autovrij? Ik denk dat het centreren van deze winkels een beter effect heeft voor het centrum.
47
Interview met vastgoedeigenaar met beperkte portefeuille in centrum van Deurne( zelf actief in mode branche) Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Mooi, vernieuwd, gezellig centrum. Mooie markt, gezellig, Wolfsberg ook goed geweest trekt veel klanten ook van buiten. Alles nieuw erg mooi. Groot winkel aanbod. Heeft u veel bezit in het centrum van Deurne? Ik heb er 5, allen in het goede deel van de Stationsstraat. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Leegstand is hoger, is iets hoger als het gemiddelde, met een kanttekening dat ie in de Kerkstraat is en in tweede deel van Stationsstraat. Maar hier gaan de winkels in de toekomst ook weg. Het is in de laatste twee jaar meer geworden met de leegstand. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? We missen niet veel winkels. Het zal denk ik wel compacter moeten. En wat is er nodig om naar deze ideale situatie door te groeien? Stationsstraat geen autovrije zone meer maken. Molenstraat vooral horeca, Kerkstraat vooral dienstverlening. Hoe sterk is de rol centrummanagement in het centrum en hoe verloopt deze samenwerking? Dit loopt nu een stuk beter. Er komen gesprekken met leegstaande panden. Zijn bezig met aankleding van leegstand. Heeft de leegstand voor op dit moment nadelige effect op de waarde van uw vastgoed? Hier valt het nog mee maar als je in de aanloopstraten zit zal je dit wel echt merken. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, bent u hier bekend mee? Wat is uw visie hier op? Hier is denk in Deurne nog geen behoefte aan. Niet in deze vorm in ieder geval. Wel moeten er dingen gebeuren. Hier zijn we als vve ook wel al mee bezig. Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan geen tot weinig kosten maken, zelfde inbreng terug etc.? Ik moet er zeker niet minder van worden, of eigenlijk zelfs beter wel.
48
Interview met vastgoedeigenaar met beperkte portefeuille in centrum van Deurne (actief als verhuurder). Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Dorps, niet het grootstedelijke. Spin is leuk maar ook wel nadelig voor winkelen. Mooi gezellig plaatsje om te winkelen. Laatste oost was nodig lag ver uit elkaar nu wel iets beter gecentreerd. Hoogbouw zorgt voor beetje stedelijke uitstraling. Buiten de gemeente hebben ook particulieren ontwikkeld waardoor er misschien wel iets teveel is gebouwd. En de crisis heeft ook niet meegeholpen. Heeft u veel bezit in het centrum van Deurne? Aan de Markt heb ik 3 panden deze zijn allen verhuurt, deze exploiteer ik niet meer zelf. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Het gaat niet veel slechter in Deurne maar als we niet uitkijken kan het wel veel slechter gaan worden. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Moeten richten op compact maar ook op gezellige kleine winkeltjes de eenheidsworst moet je vermeiden. Heeft de leegstand voor op dit moment nadelige effect op de waarde van uw vastgoed? Zeker, want als er iets om mijn panden leeg staat is dit ook nadelig voor mij. ik doe ook graag alles om omliggende panden ingevuld te krijgen. Ik heb hier in het verleden ook een rol in gespeeld. Ook de prijs zal waarschijnlijk wel onder druk komen te staan. Want starters kunnen de hoge huren niet zomaar ophoesten. Hier zou een omzet huur uitkomst in kunnen bieden. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, bent u hier bekend mee? Wat is uw visie hier op? Dit is zeker iets waarmee er iets kan gebeuren. Maar het grote struikelblok zal zijn dat de bewustwording nog niet goed genoeg is. En dit zal dan ook het punt zijn waar ik denk dat de slag gewonnen moet worden.
49
Interview met investeringsmaatschappij met beperkte portefeuille in het centrum van Deurne Heeft u veel bezit in het centrum van Deurne? Een blok van 3 in het ‘’slechte deel’’ van de Stationsstraat. Verhuurt u uw pand of exploiteert u het zelf? Wij verhuren deze panden. Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? dat is wel een goede. Er is bestaansrecht maar door verschuivingen komt dit bestaansrecht in gedrang. In Deurne is er een uitgestrekt winkel gebied misschien zelfs beetje versnippert, en landelijk zie je waar de concentratie goed is, die centra overleven. En in Deurne zie je dat consumenten het parkeerbeleid beklagen, en in het nieuwe stuk is parkeergelegenheid buiten de parkeergarage om vrij beperkt. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) Laatste keer dat ik er was vond ik de lege gaten meevallen. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? Een deel terug naar wonen brengen zou overwogen moeten worden. Vooral in de delen waar het kansloos is. En er gekeken wordt naar compacte centra is hier wel meer loop. Uiteindelijk gaat het er om dat er iets te beleven is. Parkeren zal verbeterd moeten worden. En wat is er nodig om naar deze ideale situatie door te groeien? Hier is niet een kant en klaar antwoord op te geven. Er zijn zoveel verschillende wegen die ingeslagen kunnen worden. Heeft de leegstand voor op dit moment nadelige effect op de waarde van uw vastgoed? Wij hebben een supermarkt en een elektronica winkel in eigendom en hier is leegstand natuurlijk ook niet goed voor maar deze winkels staan er wel wat meer boven. Hier hebben wij op korte tot middellange termijn weinig problemen. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, bent u hier bekend mee? Wat is uw visie hier op? Het is een moeilijk vlak, omdat vastgoedeigenaren vaak naar zichzelf kijken. En dat is in dit geval het grootste struikelblok. Het kan zelfs zo zijn dat deze partijen pas iets inzien als het nog slechter wordt. Hier komen vaak ook goede ideeën uit voort natuurlijk. Het zal een uitdaging zijn om de mindset op korte termijn te veranderen. Ook geld zal moeilijk te krijgen zijn door terughoudendheid van o.a. 50
Banken. Ik denk dat het misschien niet helemaal duidelijk is dat het probleem misschien een maatje groter is dan men denkt. Is de situatie in Deurne al zo ver dat er iets moet gebeuren? Ik denk dat er zeker gekeken moet worden naar het gebruik van de nu leegstaande winkels. Hier zal een simpele huurprijsverlaging niet voldoende zijn om het op te lossen. Zoals eerder gezegd zal er gekeken moeten worden naar het gedeeltelijk terug geven aan wonen. Wat zou voor u een uitgangspunt moeten zijn om mee te werken met een vorm van stedelijke herverkaveling? U kunt hierbij denken aan geen tot weinig kosten maken, zelfde inbreng terug etc.? Hier kan ik op dit moment eigenlijk niet veel over zeggen. Omdat onze panden op een vrij lange termijn vol zitten. Maar als het ons zou treffen zouden we zeker meedenken.
51
Interview met vastgoedeigenaar met voorheen kleine portefeuille in het centrum van Deurne. Heeft u veel bezit in het centrum van Deurne? In de Molenstraat heb ik beperkt bezit. En op de Markt en in de Stationsstraat. Wat is de kwaliteit van het centrum van Deurne? En waar onderscheid Deurne zich in ten opzichte van concurrerende centra in de omgeving? Dit is moeilijk met het nieuwe centrum is er een deel van het oude karakter afgebroken. Er zit geen goede lijn tussen oud en nieuw. Het besproken winkel rondje is ook niet van de grond gekomen. Gaat het beter of slechter in Deurne als elders? En Waar ligt dat volgens u aan? Wanneer is het echt duidelijk geworden dat het minder ging? (toename leegstand etc) In de aanloopstraten wordt het komende jaren moeilijker wordt om deze verhuurd te krijgen. Hhet gaat naar mijn mening dan ook slechter in Deurne als bijvoorbeeld in Venray. Ook qua beleving hebben we hier de slag al verloren en het aanbod is daar ook beter. Hoe ziet u het ideale centrum van Deurne in de toekomst? Moet het een compact centrum worden? Zijn er winkels die toegevoegd dienen te worden volgens u? En wat is er nodig om naar deze ideale situatie door te groeien? Zeker niet een breder aanbod, dus het zal zeker compacter moeten. Er moeten wel een aantal winkels weggepakt moeten worden. De gemeente moet bestemmingsplan zo instellen dat er winkels onttrokken kunnen worden, en ook dat deze een andere bestemming kunnen krijgen. Ook het rondje zou gemaakt moeten worden, dit kan doormiddel van de Molenstraat maar ook de Raadhuisstraat zou hier een rol kunnen spelen. Heeft de leegstand voor op dit moment nadelige effect op de waarde van uw vastgoed? Zeker, leegstand is nooit goed voor de waarde en belevingswaarde. Er wordt momenteel naar verschillende mogelijkheden gekeken om leegstand terug te dringen, 1 hiervan is stedelijke herverkaveling, bent u hier bekend mee? Wat is uw visie hier op? Dit zou een rol kunnen spelen in een oplossing. Als ik kijk naar de eigenaren die hier zitten is het misschien erg moeilijk. Omdat er zoveel diversiteit zit in eigenaren. Niet alleen in aantallen maar ook in persoonlijkheden. Hier zal als eerst mee aan de slag gegaan moeten worden. Deze partijen hebben allemaal een bepaalde waarde in hun hoofd voor het vastgoed, en dat zal de sleutel zijn. Als je deze partijen geen tot weinig verlies kan bieden, dan kan je ze de goede kant op krijgen.
52
53
