R A A J T S N IE D 2 - G A 0 RSL VE R A A J JAA 1 RVE 4 RSLAG

J A A R V E R S L A G - D I E N S TJ A A R 2 0 14

20

JAARVERSLAG

14

JAARVERSLAG - DIENSTJAAR 2014

PER 31 DECEMBER 2014

20 14

Voorgelegd aan de gewone Algemene vergadering van 28 mei 2015

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel: Zomerstraat 73, 1050 Brussel RPR 0427.273.221

Verantwoordelijke uitgever : Mevrouw Lalemant-Scheerlinck, Zomerstraat 73, 1050 Brussel

RAAD VAN BESTUUR

Mevr. Lieve LALEMANT-SCHEERLINCK, Mevr. Brigitte MEIRE-HOMBERGEN, Dhr. Olivier BAILLY Mevr. Cécile DARON Mevr. Christine DE MEERLEER Dhr. Edouard DESMED Dhr. Francis GÄBELE Dhr. Bram GILLES Dhr. Michel GODARD Dhr. Peter JACOB Dhr. Michel LEMAIRE Mevr. Sandra NOBEN Dhr. Grégory RASE Dhr. Laurent VANCLAIRE Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Bety WAKNINE

Voorzitster Ondervoorzitster Tot 1 mei 2014 Sinds 22 mei 2014 Tot 28 augustus 2014

Tot 20 november 2014

Sinds 20 november 2014 Sinds 20 november 2014 Sinds 20 november 2014 Tot 20 november 2014

COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING

Dhr. Dhr. Dhr. Dhr.

Johan Jacques Yvon Pol

BASILIADES DE WITTE JADOUL ZIMMER

Sinds 1 oktober 2014 Overleden op 22 juni 2014 Sinds 1 oktober 2014 Tot 1 oktober 2014

COMMISSARIS

Mevr. Martine BRANCART CALLENS – PIRENNE – THEUNISSEN & CO

Tot 22 mei 2014 Sinds 22 mei 2014

ALGEMENE DIRECTIE

Mevr. Catherine SCHEID Dhr. Erik BERVOETS

Directeur-generaal Adjunct-directeur-generaal

DIRECTEURS

Mevr. Christelle BEKÉ-VINCKE Dhr. Stephan BISSCHOP Dhr. Marnix DE SMEDT Dhr. Marc GEEROMS Dhr. Nicolas LARDOT Dhr. Saïd MASTARI Mevr. Anne MUSIMU

Tot 1 maart 2014

Sinds 12 mei 2014

WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 3

Kerncijfers

2014

2013

2012

906

1.057

1.307

1.021

1.103

1.216

416

472

501

9.231

8.789

8.262

964

880

787

Aantal gebouwen in patrimonium

384

383

386

Aantal woningen in patrimonium

1.137

1.131

1.061

899

873

894

Investeringsvermogen (in miljoen EUR)

149

158

199

Dotaties van het Gewest (in miljoen EUR)

43

50

49

Opgenomen leningen (in miljoen EUR)

0

98

120

Financiering buiten investeringsvermogen ( in miljoen EUR)

6

4

26

1.363

1.436

1.320

Eigen vermogen (in miljoen EUR)

390

368

338

Schulden op meer dan één jaar (in miljoen EUR)

865

962

890

9

9

4

Aantal werknemers

160

156

153

In voltijds equivalent

152

149

145

Leningen B2 Kredieten m.b.t. het investeringsvermogen Kredieten getekend tijdens het jaar Energieprestatiekredieten getekend tijdens het jaar Aantal lopende kredieten Uitstaand bedrag van de kredieten (in miljoen EUR) Huurhulp

Vastgoedverrichtingen Woningen in productie op verworven sites Financiering

Rekeningen Balansstaat (in miljoen EUR)

Winst (in miljoen EUR) Organisatie

4 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

Inhoudstafel INLEIDING.......................................................................................................................................................6

01

INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN...........................................................................................................16 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR...........................................................................................16

1.1.1 Investeringen 2014.........................................................................................................16 1.1.2 Jaarverrichtingen...........................................................................................................17 1.1.3 Lopende kredieten.........................................................................................................25 1.1.4 Bouw/renovatie-verkoopverrichtingen.........................................................................31

1.2 HUURSECTOR.........................................................................................................................36

1.2.1 Investeringen 2014 - evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar.............. 36 1.2.2 Jaarverrichtingen...........................................................................................................37 1.2.3 Lopende contracten......................................................................................................51 1.2.4 Samenwerkingsakkoorden met derden........................................................................56

1.3 DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN..............................56

1.3.1 Vorderingsstaat van de productie van woningen.........................................................56 1.3.2 De vastgoedverrichtingen.............................................................................................61

1.4 PILOOTPROJECTEN – ALTERNATIEVEN VOOR DE VOLLE EIGENDOM EN VOOR DE HUURSECTOR...................................................................................................... 75

1.5 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG.............................83

1.5.1 Jaarverrichtingen...........................................................................................................83 1.5.2 Beheer van de betalingen..............................................................................................91

02

ADMINISTRATIE – WETGEVING......................................................................................................98

2.1 ADMINISTRATIE.......................................................................................................................94

2.2 WETGEVING.............................................................................................................................98

2.3 ORGANISATIE VAN HET FONDS...........................................................................................102

03 MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2015 VERWACHTE WIJZIGINGEN..........................................................................................................103

3.1 INVESTERINGSVERMOGEN 2015.........................................................................................103

3.2 MARKANTE FEITEN SINDS 1 JANUARI 2015.......................................................................105

05

FINANCIERING VAN HET FONDS..................................................................................................112

5.1 FINANCIERING VAN HET PROGRAMMA 2014.....................................................................112

04 DANKWOORDEN............................................................................................................................110

5.2 JAARREKENINGEN................................................................................................................119

06

BIJLAGE - STATISTIEKEN

1. INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN..........................................................................................126

1.1 AANKOOPSECTOR EN HYPOTHECAIRE KREDIETEN...................................................126 1.2 HUURSECTOR...................................................................................................................160 1.3 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG.......................182

2. STATISTIEKEN VAN DE REKENINGEN......................................................................................190


INLEIDING Mevrouw, Meneer 2014 is een symbolisch jaar voor het Fonds, dat van zijn 25-jarige bestaan. De geschiedenis van het Fonds gaat echter nog veel verder in de tijd terug. Het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen ontstond op 5 april 1929 met als doel de bevolking die het meest wordt blootgesteld aan armoederisico’s het perspectief te bieden van een waardig leven en een degelijke woning.

de beheersovereenkomst en de Huisvestingscode. De Staatssecretaris gaf het Fonds verder marge om alternatieven uit te werken voor de volle eigendom en het huurrecht en hierrond verschillende pilootprojecten op te starten. Voor al deze vorderingen is het Fonds hem dankbaar. Na de regionale verkiezingen nam mevrouw de Minister Céline Fremault zijn portefeuille over. Van bij de start heeft ze blijk gegeven van interesse in en steun voor de activiteiten van het Fonds, en dit in een delicate context, want net toen besliste het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) om het Fonds onder te brengen in de overheidssector.

Het Fonds haalde zijn eerste financiële middelen uit schenkingen en overheidssubsidies, maar vooral uit de tombola die werd georganiseerd naar aanleiding van een grote happening onder de krachtige en mobiliserende slogan: “Weg met de krotten!”.

Ze heeft het Fonds meteen uitgenodigd om een grondige analyse te maken van de hypothecaire kredieten en van het doelpubliek.

In het kader van de “wet Brunfaut”, die de tussenkomst van de Staat in de sociale huisvesting regelde, haalde het Fonds vanaf 1949 zijn financiële middelen uit leningen met staatswaarborg en intrestsubsidies. Dit vormde de hoeksteen van het systeem van hypothecaire kredieten met een verlaagde rentevoet die worden toegekend aan gezinnen die willen investeren in een eigen woning.

De voorbije 4 jaar werd de situatie op de gewestelijke vastgoedmarkt steeds moeilijker. Toch zijn er dankzij het Fonds nog meer dan 4.000 gezinnen in geslaagd om eigenaar te worden van een woning.

Dit even geniale als eenvoudige systeem heeft in de loop der jaren niet aan doeltreffendheid ingeboet, noch 40 jaar later, toen in 1989 het Brussels Woningfonds werd opgericht, noch vandaag de dag, in 2014.

Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd 25 jaar in 2014. 25 jaar waarin meer dan 15.000 gezinnen werden bijgestaan in de verwezenlijking van hun recht op huisvesting. De activiteiten van het Fonds vormen één van de pijlers van het gewestelijke huisvestingsbeleid, waarbij zijn belangrijkste sector, die van de hypothecaire kredieten, het doelpubliek de kans geeft in een eigen woning te investeren. 2014 werd ook gekenmerkt door een politieke wissel. Onder het voogdijschap van Staatssecretaris Christos Doulkeridis lanceerde het Fonds zijn “boosterleningen” en piekten de activiteiten in 2012. Het Huisvestingsplan werd herzien en gelanceerd met de bedoeling om 500 huur woningen te creëren. In 2011 werd bovendien een specifieke dotatie vrijgemaakt om een bijkomend programma te ontwikkelen waarmee nog zo’n 350 koopwoningen zullen worden gecreëerd. De activiteiten van het Fonds werden vastgelegd in


Krediet- en aankoopsector

Niet minder dan 82 % van hen voldoet aan de toegangsvoorwaarden voor de sociale huursector! Zo’n 50 % van dit publiek bestaat uit “jonge” gezinnen. Ongeveer 43 % van hen heeft 1 of 2 kinderen, 21 % heeft er 3 of meer. 70 % van de ontleners heeft een inkomen uit een professionele activiteit, terwijl 30 % moet rondkomen met een vervangingsinkomen. 22 % van hen zijn éénoudergezinnen. Binnen deze 4.000 gezinnen komen we ook zowat elke nationaliteit tegen. Jaarlijks worden er zo’n 1.500 leningsaanvragen geopend, terwijl 7.000 tot 8.000 gezinnen langs komen voor een persoonlijk informatiegesprek. Dit zijn maar een paar cijfers uit de talrijke overzichten, statistieken en commentaren die jaarlijks worden opgenomen in het jaarverslag van het Fonds. Ze zijn een treffend bewijs van de efficiëntie van de sector. De hypothecaire kredieten zijn een snel en doeltreffend antwoord op de verwezenlijking van het recht op wonen. Ze vormen ook een economisch evenwichtig middel, zowel voor het Gewest als voor het Fonds en zijn doelpubliek. Het Fonds is voor alles voorstander van de eigendom van een woning. Deze keuze steunt

op de overtuiging dat eigenaar zijn bijdraagt tot de autonomie van het individu. Het eigent zich de plek toe die zo belangrijk is in zijn leven, de privézone waar levensbelangrijke behoeften worden vervuld voor zijn persoonlijke evenwicht, zijn ontplooiing en zijn sociale integratie. Deze autonomie versterkt het individu in zijn vermogen om deel te nemen aan de maatschappij en om op deze manier bij te dragen tot de handhaving van onze democratische waarden. De kandidaat-koper is zelf de belangrijkste factor in de verwezenlijking van zijn recht op wonen. Hij stemt de realiteit van de vastgoedmarkt (kwaliteit en kostprijs van de woning) af op de socioeconomische situatie van zijn gezin en op het instrument “op maat” dat het Fonds hem biedt, namelijk het krediet. Hij wacht niet tot de overheid hem een woning aanbiedt, maar neemt het heft in eigen handen en gaat op zoek naar de woning die bij hem past, binnen de grenzen van wat voor hem haalbaar is. Eigenaar worden van een woning houdt een persoonlijke “responsabilisering” in: de verwezenlijking van jouw woonproject laat je niet over aan iemand anders. Door het doelpubliek de middelen aan te reiken om de opdracht zelf te volbrengen, voert de overheid haar opdracht uit. Dit is een van de belangrijkste motoren van de sociale actie. De dynamiek van het individu is de vector van zijn ontwikkeling. Op 31 december 2014 beheert het Fonds zo’n 9.300 lopende kredieten, toegekend onder contractuele voorwaarden die sterk evolueerden in de loop der jaren. Dit vergt een continu en complex beheer, strikt, maar doordrongen van de wens om de duurzaamheid te verzekeren van het recht dat de ontleners verworven hebben en om eerder preventief bij te staan dan om het contract te verbreken. Voor een sociale instelling als het Fonds gaat het er in de eerste plaats om dat het huisvestingsrecht volledig wordt verwezenlijkt, maar altijd met respect voor de contractuele verplichtingen. Een uitgangspunt dat nogal verschilt van dat van een “private” financiële instelling. We stellen vast dat het aantal betwiste zaken voor de kredietsector van het Fonds erg beperkt is. Dit is één van de tekenen dat onze aanpak zowel economisch als sociaal erg doeltreffend is. De opeenvolgende Regeringen hebben de relevantie ingezien van het sociale aankoopbeleid waarvoor het Fonds staat. De Regering die sinds juli 2014 in het zadel zit, stelt in haar beleidsverklaring onder de titel

“Concrete invulling geven aan het recht op wonen” het volgende: “...zijn we genoodzaakt steviger inspanningen te leveren om de toegang tot zowel huur- als koopwoningen te bevorderen en sterkere ondersteuning te bieden aan de meest kansarme gezinnen”. In het Regeerakkoord is voor het Fonds een herziening opgenomen van een reeks criteria zoals leeftijd, inkomensvoorwaarden, leningsduur, intrestvoeten en kredietbedrag, maar ook de collectieve aankoop ter bevordering van gedeeld wonen, de grotere haalbaarheid van een eigen woning voor zowel jongeren als de middenklasse en de financiering van de aktekosten voor gezinnen met een beperkt inkomen. In het Regeerakkoord staat verder dat “het Gewest daarnaast ook een stuwende kracht moet vormen in de strijd tegen armoede en uitsluiting, onder andere via huisvesting” en dat “de Regering sterkere ondersteuning zal bieden om de toegang tot eigendom te bevorderen. Als eigenaar van een woning beschikt men immers over een betere sociale bescherming”. Aan de vooravond van de Regeringsvorming stelde het Fonds een memorandum op. Daarin roept het de Regering op om zijn kredietsector te versterken om zo het hoofd te kunnen bieden aan de stijgende woningvraag. Die is, onder andere, te wijten aan de demografische druk op het Gewest en aan de steeds grotere moeilijkheden die de gezinnen met een klein of middelgroot inkomen ondervinden in hun zoektocht naar een eigen woning. Mevrouw Fremault, Minister van Huisvesting, heeft van bij haar aantreden beslist om het aantal toegekende kredieten vanaf 2015 op te trekken tot 1.400 en om dit aantal in de loop van de volgende jaren verder te laten evolueren tot 2.000 kredieten in 2020! Ze heeft het Fonds ook gevraagd hoe de toekenningsvoorwaarden voor de leningen kunnen worden aangepast, in het bijzonder voor jonge gezinnen en gezinnen met een middelgroot inkomen. Bovendien wil de Minister de haalbaarheid bestuderen van renteloze leningen om de aktekosten te financieren. Verder wil ze, indien mogelijk, een systeem invoeren om het verschil op te vangen tussen het krediet dat de financiële sector toekent aan het ontlenersgezin en het totale kostenplaatje van de aankoop die het overweegt. De Raad is dan ook een grondige studie gestart van de hypothecaire kredieten en de maatregelen die ervoor zouden moeten zorgen dat een breed


publiek zijn woonproject kan realiseren. Zo zal het maximumbedrag voor de leningen en de quotiteit (120 %) substantieel worden verhoogd zodat de volledige aankoopprijs kan worden gefinancierd, er zal een nieuw tarief voor de rentevoeten gelden, de progressieve mensualiteiten worden ingevoerd als alternatieve terugbetalingsvorm en de leningsduur wordt opgetrokken.

onze aktes heel wat – vaak complexe – clausules. Daardoor wordt het beheer van de lopende kredieten (meer dan 9.300 eind 2014) steeds ingewikkelder, vooral omdat sommige van hen ook van kracht blijven nadat de lening volledig is terugbetaald. Daar moeten nog de specifieke clausules bij geteld uit de verkoopaktes van de woningen die het Fonds zelf creëert.

Een zorgvuldige afstemming van deze verschillende parameters op het profiel van elke kandidaatontlener zal het Fonds ongetwijfeld in staat stellen om een beter antwoord te bieden op de steeds grotere kloof tussen de sociaal-economische situatie van de gezinnen en de toegankelijkheid van de gewestelijke vastgoedmarkt.

Het komt erop neer dat een “nieuw evenwicht” moet worden gevonden, zodat de overheidssteun – dit is de intrestsubsidie en/of de aankoop van één van onze BRV-woningen “aan kostprijs”– kan worden toegekend zonder dat de beperkende voorwaarden het evenwicht verstoren tussen “wat wordt gegeven” aan het doelpubliek en wat van datzelfde publiek wordt geëist of wat het moet teruggeven. Het gaat zowel om rechtvaardigheid, vooral in de juridische betekenis, als om de pertinentie van het gevoerde huisvestingsbeleid.

Op die manier hopen we extra zuurstof te geven aan gezinnen die willen investeren in een eigen woning. Momenteel wordt een tweede batterij maatregelen voorbereid waardoor de dienstverlening van het Fonds wordt uitgebreid van het traditionele doelpubliek naar gezinnen met een “middelgroot” inkomen. De huidige beheersovereenkomst werd van kracht in 2011. In september van datzelfde jaar werd een reglementswijziging doorgevoerd, waardoor de inkomensvoorwaarden voor kandidaat-ontleners jonger dan 35 jaar werden uitgebreid. Deze uitbreiding volstaat duidelijk niet. We mogen er dan ook vanuit gaan dat nog in de loop van deze beheersovereenkomst een tweede fundamentele aanpassing gebeurt op het niveau van het doelpubliek van het Fonds. Sommige mensen maken zich zorgen over een dergelijke evolutie. Is het gevaar immers niet groot dat het Fonds op deze manier zijn sociale pijlen minder zal richten op de gezinnen die het economisch en sociaal kwetsbaarst zijn, of hen zelfs zal verwaarlozen om zich meer te gaan richten op de “middenklasse”? Die vrees is ongegrond. Onze Raad van Bestuur en de Regering zullen er immers nauw op toezien dat het Fonds zijn basisprincipe van sociale actie verder kan blijven zetten. Er zal nog een andere grondige studie worden uitgevoerd: die van alle specifieke verplichtingen en maatregelen – zoals de zogenaamde “antispeculatieve clausules” – die zijn opgenomen in de kredieten verkoopaktes van het Fonds. Door de toepassing van de opeenvolgende beheersovereenkomsten en reglementen bevatten


Deze hele discussie belooft intens te worden, net omdat ze draait rond de dualiteit tussen eigendomsverwerving met overheidssteun enerzijds en het wijdverbreide beeld anderzijds van een eigenaar die zich vooral probeert te verrijken, die speculeert enz. Het is ook een ingewikkelde kwestie omdat deze clausules niet enkel gelden voor het moment dat het krediet wordt afgesloten/ de BRV-woning van het Fonds wordt aangekocht, maar ook tijdens de hele verdere duur van het contract. Als men kijkt naar het erg diverse publiek waarop het Fonds zich richt (een diversificatie die kenmerkend is voor het Brussels Gewest en die in de toekomst enkel nog groter zal worden), dan wordt duidelijk in welke mate dit doelpubliek nog verder kan evolueren. De voorwaarden van het Fonds correct koppelen aan die diversiteit, is absoluut geen gemakkelijke oefening. Kort samengevat hebben deze specifieke en beperkende voorwaarden betrekking op het persoonlijke patrimonium, de bestemming van het goed, elke vorm van overdracht van het pand en de aanpassing van de rentevoet. Dit jaar zijn er binnen de kredieten aankoopsector 1.021 nieuwe kredieten toegekend en 52 woningen verkocht. Dit is geen slecht resultaat in vergelijking met de voorgaande jaren. Binnen de kredietsector biedt het Fonds ook energieprestatiekredieten (EPK) aan om werken uit te voeren waardoor de energieprestatie van de woningen verbetert. Deze kredieten worden volledig gefinancierd met de vervroegde terugbetalingen van leningen toegekend voor de aankoop van een woning. In 2014 werden 416 EPK afgesloten.

Op initiatief van de uittredende Regering zijn het Fonds en het BIM (Leefmilieu Brussel) gesprekken gestart over de uitwerking van een “gewestelijke groene lening” om zo de energieprestatie van het gewestelijke patrimonium te verbeteren. Het Fonds staat voor honderd procent achter de invoering van een dergelijke lening en is bereid om in samenwerking met de Energiehuizen in te staan voor de toekenning ervan. In zijn memorandum spreekt het Fonds de hoop uit dat de Regering een financiering voorziet waarmee het jaarlijks 2.000 kredieten (hypothecaire en consumentenkredieten) zou kunnen toekennen. Hiervoor is een investeringsvermogen nodig van ongeveer 20 miljoen EUR. De financiële modaliteiten moeten nog worden vastgelegd (ontleend kapitaal en gewestelijke dotatie). Het lijkt erop dat de Regering de bestaande energiebesparende maatregelen zal evalueren. De toekomst zal uitwijzen of het Fonds al dan niet een rol zal spelen in deze sector. Mevrouw de Minister Céline Fremault combineert op dit moment de portefeuilles Huisvesting en Leefmilieu, wat kansen biedt voor de uitwerking van een verreikende “gewestelijke groene lening” die een aanvulling kan vormen op het krediet dat het Fonds nu al aanbiedt.

Huursector Sinds 1977 vervult het Fonds nog een tweede belangrijke opdracht, namelijk: mensen met een klein of middelgroot inkomen de middelen verschaffen om een woning te huren. De huurhulp moet voortdurend verder worden ontwikkeld, want de huisvestingsbehoeften van de armste gezinnen blijven groot. Toen de huurhulp werd opgestart, werden overal in het Gewest kleine gebouwen goedkoop aangekocht en licht gerenoveerd om ze daarna te verhuren aan vooral grote gezinnen met een erg laag inkomen die in ongezonde en overbevolkte woningen moesten overleven. Vandaag de dag komen alle gezinnen die voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor een sociale woning in aanmerking voor een huurhulpwoning van het Fonds. Nochtans klasseert de Huisvestingscode deze sector in de categorie “bescheiden huurwoningen”. Vanaf 1993 werd de huurhulp verder ontwikkeld in het kader van de “gedelegeerde of gelijkgestelde opdrachten” die de Regering toekende aan het Fonds. Het ging vaak om zeer diverse projecten

die het stedelijke renovatiebeleid mee nieuw leven hebben ingeblazen, onder andere binnen de wijkcontracten. Heel concreet ging het om de renovatie van leegstaande gebouwen en de conversie van braakliggende terreinen tot woningen (industriële gebouwen, scholen, brouwerijen, opslagplaatsen, ateliers enz). Er werden ook nieuwbouwwoningen opgetrokken na afbraak of op nieuwe terreinen. Kortom, het ging heel vaak om projecten waarvan alle aspecten moesten worden beheerd: het sociale, economische en stedenbouwkundige luik, maar ook het juridische (voor alles wat komt kijken bij een overheidsopdracht). Sommige verrichtingen werden gerealiseerd voor een heel specifiek publiek: personen met een handicap, bejaarden, mensen die in erg moeilijke of onzekere omstandigheden leven. Vaak werd hiervoor samengewerkt met het verengingsleven. De overheidsfinanciering van deze sector is te vergelijken met die voor de hypothecaire kredieten. Vooral de woningproductie wordt gefinancierd, maar dat is ruim onvoldoende om de hele sector te ondersteunen. Zo dekt de overheidssteun de volgende aspecten niet: de werkingskosten van de sociale dienst en die voor het beheer van de huurders, de uitvoering van onderhoudswerken en de zwaardere renovatie van het oude patrimonium (waarbij ook rekening moet worden gehouden met een budget voor de verbetering van de energieprestatie). Enkel met een aangepaste financiering kan deze sector verder worden ontwikkeld, net zoals ook is gebeurd in 2009 toen in het kader van het Huisvestingsplan een budget werd voorzien voor de creatie van 500 huurwoningen. In zijn memorandum dringt het Fonds aan op aangepaste financieringsvoorwaarden, zodat de huursector ook in de toekomst verder kan worden ontwikkeld, dit in het belang van de armste gezinnen. Eind 2014 bestaat het huurhulppatrimonium van het Fonds uit 1.137 woningen verdeeld over 384 gebouwen. 530 woningen worden op dit moment opgetrokken (nieuwbouwwoningen die voldoen aan de zeer lage energiestandaard of zelfs aan die voor de passiefwoningen). Op termijn zal ons patrimonium dus 1.667 woningen tellen. In 2014 zijn ongeveer 130 woningen toegekend. Zo’n 30 panden uit ons traditionele patrimonium werden grondig gerenoveerd en de energieprestatie van deze woningen werd significant verbeterd.


Ook voor de huurhulpverrichtingen dringen zich nieuwe maatregelen op. Binnenkort wordt een reglement goedgekeurd voor de toekenning van huurhulpwoningen waarin de waarden die het Fonds sinds mensenheugenis verdedigt, worden verenigd met de laatste wijzigingen in de Huisvestingscode en de noodzaak om de bezettingsgraad van de woningen te verbeteren. Op basis van de ordonnanties van 11 en 17 juli 2013 legt de Brusselse Huisvestingscode de openbare vastgoedoperatoren de volgende verplichtingen op : • jaarlijks voor 1 juli moet aan de Regering de inventaris, per 31 december van het voorgaande jaar, worden overgemaakt van alle woningen waarop de vastgoedoperator een zakelijk recht bezit en/of die hij verhuurt; • e r moet een reglement worden opgesteld waarin de toekenningscriteria en –procedure voor huurwoningen staan beschreven en waarin wordt vermeld hoe beroep kan worden aangetekend tegen een toewijzingsbeslissing; • er moet een register worden aangelegd waarin de leningsaanvragen chronologisch worden bijgehouden en waarin de kandidaat-huurders anoniem staan opgelijst. Deze bepalingen zijn van toepassing in het kader van het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 27 juni 2014 houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld. In 2014 heeft het Fonds zijn toewijzingsreglement op punt gezet. Het zal van kracht worden in de loop van 2015, nadat de Regering erover heeft gecommuniceerd. De Huisvestingscode voorziet dat wanneer een kandidaat-huurder beroep aantekent omdat een vacante woning niet aan hem werd toegewezen en de naleving van de indieningstermijnen voor het beroep, een opschortend effect hebben op de toekenning van de woning. De huurovereenkomst die intussen werd afgesloten met een andere huurder wordt pas van kracht wanneer de beroepstermijnen zijn verstreken. Deze regel staat haaks op een andere bepaling die stelt dat wanneer het beroep gegrond wordt verklaard, de huurder een absoluut recht heeft op de eerste woning die vrijkomt.


Er moet ook op worden gewezen dat de toepassing van de eerste bepaling zorgt voor een stijging van de leegstand (de leegstandstermijnen verlengen met 30 tot 90 dagen). Op dit moment zijn zowel het koninklijk als het ministerieel besluit van 13 december 1983 nog steeds van toepassing op onze huurhulpverrichtingen. Deze teksten zijn echter achterhaald en het is absoluut noodzakelijk dat een besluit wordt uitgevaardigd dat specifiek is toegespitst op de toekenningsvoorwaarden voor de huurhulpsector van het Fonds. In het nieuwe reglement zal de toekenning van vrijgekomen woningen gebeuren volgens de regel die hiervoor altijd heeft gegolden: de chronologie van de kandidaturen. Op die manier kan een regelmatig geüpdatet kandidatenregister worden bijgehouden, waardoor de selectiefase aanzienlijk wordt ingekort. In de vorige jaarverslagen hebben we er al op gewezen dat de spanningsboog tussen de socio-economische capaciteiten van de huurhulpgezinnen en het niveau van de huur plus bijhorende lasten niet verder onder druk kan worden gezet. De woningprijzen blijven stijgen en daar kunnen verschillende redenen voor worden aangehaald: voor de nieuwbouwwoningen weegt vooral de grondprijs zwaar door. Het historische huurhulppatrimonium op zijn beurt moet grondig gerenoveerd worden, wat op zich al een aardige duit kost. Bovendien zorgt de typologie ervan dat extra grote renovatiebudgetten moeten worden voorzien. Ander element is dat de voorbije jaren steeds meer moest worden geopteerd voor de bouw van steeds grotere woningcomplexen. Voor het onderhoud en het beheer daarvan moeten zeer specifieke en vaak dure technieken en infrastructuren worden ingeschakeld. De stijgende huurprijzen en bijkomende lasten wegen steeds zwaarder door op het gezinsbudget. Dit verklaart waarom heel wat kandidaten weigeren om de voorgestelde woning te huren. Deze problematiek zal binnenkort worden geanalyseerd, zodat de nodige maatregelen kunnen worden getroffen om eraan te verhelpen. Net zoals in 2013 werd ook in 2014 vastgesteld dat het gemiddelde gezinsinkomen van de nieuwe huurders lager ligt dan het gemiddelde inkomen

voor het geheel van de huurhulpgezinnen. Toont dit niet aan dat een vrij groot deel van de Brusselse bevolking aan het verarmen is?

Woningproductie – Immobiliënverrichtingen

Alle diensten die betrokken zijn bij de huurhulp werden gereorganiseerd tot interdisciplinaire eenheden, wat erg positieve resultaten oplevert.

In de loop der jaren is het Fonds een belangrijke partner geworden van het Gewest op het vlak van de woningproductie in openbaar beheer. Die vindt haar oorsprong in de gedelegeerde opdrachten die de Regering het Fonds toeschoof en is van daaruit verder gegroeid. In toepassing van de allereerste beheersovereenkomst die in 1991 werd afgesloten met het Gewest, reserveerde het Fonds een groot deel van zijn jaarlijkse budget (gemiddeld ongeveer 12 %) voor de creatie van huisvesting.

Er werden 6 sectoren gecreëerd en via interdisciplinaire vergaderingen kunnen de uitwerking van nieuwe projecten en alle problemen die verwant zijn met zowel het patrimonium als de huurder globaal worden aangepakt. In de praktijk wordt elke sector bestierd door een team van 3 mensen: een medewerker van de dienst beheer van de huurders, een sociaal assistent en een werfbeheerder. Zij komen wekelijks samen waardoor een gemeenschappelijk thema kan worden benaderd vanuit verschillende invalshoeken en waarbij elk teamlid zijn specifieke expertise inbrengt. Deze interdisciplinariteit is gebaseerd op dialoog, kennisuitwisseling, analyse en een methodische aanpak door de verschillende collega’s. Ze zorgt voor interactie, een wederzijdse verrijking en een globaal inzicht in een bepaald thema. Deze werkwijze is veel meer dan een eenvoudig optelsommetje van vaardigheden. Het draait om samenwerking, coördinatie en synergie waardoor de verschillende leden van het team er samen voor zorgen dat een project goed wordt uitgewerkt en ze, elk met hun specifieke kennis en bijdrage, de vooropgestelde doelstellingen bereiken. In de loop van het jaar ging het Fonds een samenwerkingsverband aan met de Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV), zodat mensen die in de marge van onze maatschappij leven - zoals Romagezinnen - bij wijze van gunst een woning mogen betrekken die nog niet is toegewezen. Een dergelijke samenwerking in het kader van kortetermijnbezettingen levert echter heel weinig positieve resultaten op. De integratie van een dergelijk publiek, a fortiori zonder inkomen, kan immers enkel tot iets leiden als er ook een zeer intense sociale begeleiding wordt voorzien op lange termijn, en daarvoor heeft de BFHV onvoldoende middelen. Daarom heeft het Fonds er de voorkeur aan gegeven om gebouwen die (nog) niet kunnen worden verhuurd tijdelijk en gratis ter beschikking te stellen vzw’s die actief zijn in de huisvestingssector.

Vanaf 1993 werd via de gedelegeerde opdrachten vooral het huurhulppatrimonium opgebouwd. Later voegde het Fonds daar de “gelijkgestelde verrichtingen” aan toe, waardoor zijn bijdrage tot de stadsrenovatie, project na project, jaar na jaar, groter werd en zijn rol van “openbare vastgoedoperator” steeds belangrijker. Aanvankelijk werden heel diverse bestaande gebouwen zwaar gerenoveerd en als woning ingericht, pas later werden ook nieuwbouwprojecten opgestart. De huurhulpverrictingen zijn lange tijd ontwikkeld vanuit een renovatiebeleid waarbij de panden aanvankelijk vooral werden opgefrist, een aanpak die in de loop der jaren evolueerde naar grondige renovatie. Pas in een later stadium kwam de aankoop van terreinen om er nieuwbouwwoningen op te trekken. Soms werd na zo’n zwaar renovatieof nieuwbouwproject een deel van de gecreëerde woningen verkocht, maar het grootste deel bleef gereserveerd voor de huurhulp. Zo ontstonden de “gemengde verrichtingen” waar huurders en eigenaars samenkomen en er een sociale mix ontstaat. Onder impuls van het Fonds werd de verkoop van door hem gecreëerde woningen een verlengstuk van de huurhulp. Deze activiteit werd ingekaderd in de beheersovereenkomsten, in de Brusselse Huisvestingscode en in specifieke bepalingen van verschillende besluiten. Zo ontstonden de bouw/renovatie-verkoop verrichtingen, kortweg BRV. De woningproductie door het Fonds dient een dubbel doel: het aanbod vergroten in zowel de huur- als de aankoopsector. De vorige Regering lanceerde twee programma’s: het Huisvestingsplan, waarmee in het kader van de huurhulp 500 huurwoningen (1) zullen worden


gecreëerd, en het BRV-Plan dat erop is gericht om 350 koopwoningen te bouwen. Beide programma’s worden anders gefinancierd. Voor de realisatie van het Huisvestingsplan is via de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) een renteloze lening van 100 miljoen EUR toegekend, terugbetaalbaar in 33 jaar. Het BRV-Plan op zijn beurt wordt op dezelfde manier gefinancierd als de kredietsector: voor het kapitaal sluit het Fonds een lening af bij een financiële instelling, met gewestwaarborg en een kapitaaldotatie. De twee Plannen werden respectievelijk in 2010 en 2011 gelanceerd. Ze worden volgens de voorziene planning en budgetten gerealiseerd op 28 sites waarop 9 tot 100 woningen zullen komen. Op 10 van de sites zullen gemengde projecten (huur + verkoop) worden uitgewerkt. Voor de meeste projecten wordt gewerkt met overheidsopdrachten voor conceptie en uitvoering. Dit betekent dat de verschillende schakels in het project van bij de start worden samengebracht: architect, ingenieur, landmeter, energieadviseur, veiligheids- en gezondheidscoördinator, maar ook “aannemer”. Het Fonds ontvangt telkens weer veel en gevarieerde offertes. Er is dus voldoende concurrentie waardoor we voor elke verrichting kunnen kiezen voor een erg bevredigend project, zowel op het vlak van architecturale kwaliteit, in de breedste zin van het woord, als voor het financiële luik. Werken met opdrachten voor conceptie en uitvoering lijkt ook nog steeds de beste manier om het evenwicht tussen beide Plannen te bewaren en om aan de eindmeet het doelpubliek een woning te kunnen aanbieden die betaalbaar is en afgestemd op zijn noden. We moeten het echter blijven benadrukken: het is niet zeker dat we die doelstelling kunnen blijven halen, onder andere omdat de financiële overheidssteun vrij beperkt is in verhouding tot het prijskaartje dat aan deze verrichtingen hangt. Denken we maar aan de kosten voor de grond, de bouwwerken en de nieuwste technieken die worden gebruikt om energiezuinig te bouwen. De overheidsopdrachten voor conceptie en uitvoering vereisen ook een zeer gedetailleerde voorbereiding van de lastenboeken, want de behoeften moeten zo precies en expliciet mogelijk worden gedefinieerd. De kwaliteit en aangepastheid van de offertes wordt hier immers door bepaald.

De analyse van de offertes vergt uiterste nauwkeurigheid en een doorgedreven objectiviteit, vooral bij de evaluatie van de offertes aan de hand van de toekenningscriteria uit het lastenboek. Bovendien wint het Fonds ook systematisch het advies in van de gemeentes en van Brussel Stedelijke Ontwikkeling om te zien of de offertes voldoen aan de stedenbouwkundige vereisten. Enkel de analyse van de offertes neemt gemiddeld dan ook 4 maanden in beslag. Eenmaal de opdracht toegekend, volgt de aanvraagprocedure voor de stedenbouwkundige en milieuvergunningen die in het beste geval een zevental maanden in beslag neemt, maar ook kan oplopen tot 2 jaar en op haar beurt kan leiden tot een aanpassing van de opdracht om te voldoen aan de toegekende vergunningen. Afhankelijk van de grootte van het project duren de bouwwerken 1 tot 2 jaar. De verwezenlijking van een immobiliënverrichting, van de terreinprospectie tot de oplevering van het gebouw, neemt dus al gauw verschillende jaren in beslag, een termijn die moeilijk ingekort lijkt te kunnen worden rekening houdend met alle verplichtingen en vereisten die erbij komen kijken. De vorige Regering heeft ook nog de Alliantie Huisvesting gelanceerd, die moet leiden tot de creatie van 6.500 woningen in openbaar beheer. Ze heeft het Fonds belast met de creatie van 1.000 woningen daarvan. 60 % van de panden zullen tot de categorie sociale woning behoren en worden beheerd door de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s), de overige 40 % worden “huur- en koopwoningen voor bescheiden en middeninkomens”. Mevrouw Céline Fremault, Minister van Huisvesting, heeft in haar presentatie van de uitgavenbegroting voor 2015 (Opdracht 25 – Huisvestingsbeleid – Oriëntatienota) het volgende laten optekenen: “een bedrag van iets meer dan 3.600.000 EUR wordt voor het Woningfonds in vereffeningskredieten voorbehouden om vanaf 2015 concrete realisaties vorm te geven. Het Fonds is belast met de ontwikkeling van 1.000 koopwoningen voor middelgrote inkomens volgens de methode Bouw/ Renovatie/Verkoop. Bovendien wordt er een budget van 250.000 EUR in werkingskosten voorzien om de noodzakelijke menselijke middelen voor het Fonds vrij te maken waardoor de doelstellingen bereikbaar zijn. Het jaar 2015 zal vooral gewijd worden aan de identificatie van beschikbare gronden en aan de voorbereiding van de bestekken en van de start

(1) Het Huisvestingsplan werd een eerste keer gedefinieerd in 2009 als de creatie van een huursector voor gezinnen met een middelgroot inkomen. Op vraag van het Fonds werd deze definitie in 2010 herzien en werd het Plan in zijn huidige vorm gegoten. De overeenkomsten werden begin 2011 ondertekend. 12 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

van de noodzakelijke overheidsopdrachten”. In de inleiding van haar presentatie zegt de Minister ook het volgende: “na een beslissing van het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) werden immers de gewestelijke operatoren inzake huisvesting, namelijk de BGHM en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, geconsolideerd. Deze beslissing heeft belangrijke gevolgen omdat ze deze twee operatoren dwingt om een begroting in evenwicht in termen van ESR 2010 voor te leggen... Dit nieuwe voorschrift legt ons vooral op om de financieringswijzen inzake huisvesting te herzien. Vooral de financieringswijzen die betrekking hebben op de productie van huisvesting in verband met de Alliantie Huisvesting en waarvan de 2 bovenvermelde organisaties de voornaamste actoren zijn... Om hierin te slagen zal er een globalere denkoefening gevoerd worden over de modaliteiten om de noodzakelijke begrotingsmiddelen hiertoe vrij te maken en eveneens en tezelfdertijd de budgettaire houdbaarheid van de sector van de sociale huisvesting te garanderen”. De vorige Regering heeft een globaal budget van 243,95 miljoen EUR vrijgemaakt, waarvan 51,2 miljoen EUR gereserveerd is voor de aankoop van gronden en de overige 192,75 miljoen EUR dienen om de bouwwerken te financieren. Via het Regeringsbesluit van 4 december 2014 kent het Gewest het Fonds een investeringssubsidie toe van 44,48 miljoen EUR voor de productie van 1.000 sociale koopwoningen in het kader van de Alliantie Huisvesting. De gewestelijke kapitaaldotatie zal gespreid worden over 20 jaar. In concreto betekent dit dat in 2015 een eerste schijf van 3,63 miljoen EUR wordt doorgestort. De volgende 18 jaar wordt jaarlijks 2,151 miljoen EUR gestort en de laatste schijf zal 2,136 miljoen EUR bedragen. Een aantal factoren zullen een bepalende rol spelen in de verwezenlijking van de Alliantie Huisvesting. We denken dan in de allereerste plaats aan de mogelijke classificatie van het Fonds in de overheidssector (S1312) en hoe die de activiteit negatief zou beïnvloeden. Tot de sterktes van het Fonds behoren zijn zin voor initiatief, zijn beweeglijkheid, aanpassingsvermogen en het kort op de bal spelen, onder andere op financieel vlak. Deze kenmerken zijn bovendien ook een bewijs van onze onafhankelijkheid en zijn essentieel bij de realisatie van vastgoedprojecten, of het nu gaat om prospectie en de aankoop van gronden (die trouwens steeds zeldzamer en duurder

worden), over de complexe procedures en regels die gelden voor overheidsopdrachten, de stedenbouwkundige en milieu-aspecten, tot alles wat komt kijken bij de effectieve bouwwerken. Een voorbeeld: het goedgekeurde budget voor 2015 volstaat om terreinen aan te kopen waarop in totaal een 70-tal woningen kunnen worden opgetrokken (hou er daarbij rekening mee dat de financiering van de bouwkosten pas volgt in de loop van de komende jaren). Een druppel op een hete plaat als je wordt gevraagd om 1.000 woningen te creëren. De net beschreven context is al moeilijk, maar zou nog penibeler en gevaarlijker worden als het Fonds daarbovenop wordt onderworpen aan het jaarlijkse begrotingsevenwicht van het Gewest en de daarbij horende noodzakelijke (begrotings)keuzes. De kans op een belangenconflict tussen een Gewest dat streeft naar een begrotingsevenwicht en het Fonds dat vecht voor het behalen van zijn doelstellingen, is dan ook groot. De uitbetaling gedurende het productieproces van de woningen riskeert sterk te evolueren in functie van verschillende aspecten en risico’s, denken we maar aan de toekenningstermijn voor de stedenbouwkundige vergunning, onvoorzienigheden, termijnverlengingen, foute uitvoeringen door medeaannemers, faillissementen enz. Het te financieren saldo door het Gewest zou op die manier kunnen worden beïnvloed, waardoor er zich begrotingsaanpassingen zullen opdringen. Bovendien, moet het nog gezegd, de financiële verantwoordelijkheid voor het Fonds ligt bij zijn Raad van Bestuur. Tweede bepalende factor is de financiering. In het besluit van 4 december 2014 worden de dotatie en haar vereffeningsritme vastgelegd. In de praktijk betekent dit dat het Fonds het budget nodig om de 1.000 woningen te creëren bijna volledig zal moeten lenen en voorfinancieren. Tenzij de verwezenlijking van de Alliantie Huisvesting over 20 jaar kan worden gespreid. Uit de bijwerking van het financiële plan op basis van de parameters van eind 2014 is bovendien gebleken dat nog ongeveer 11 miljoen EUR ontbreekt, naast de reeds vrijgemaakte 44,48 miljoen EUR, om het financiële plaatje voor de 1.000 woningen rond te krijgen. De resterende factoren zijn genoegzaam bekend: de zware stedenbouwkundige en milieuprocedures en –reglementeringen. In zijn memorandum


heeft het Fonds de Regering gevraagd om een constructieve dialoog op te starten tussen de verschillende openbare vastgoedoperatoren enerzijds en de overheidsfunctionarissen en – mandatarissen die zich bezighouden met milieu en stedenbouw anderzijds. Het Fonds hoopt dat de Coördinatieraad voor de Huisvesting, die is opgericht door Minister Fremault, nieuwe en concrete perspectieven zal bieden om de realisatie van de Alliantie Huisvesting te vergemakkelijken. We denken dan aan de toegang tot gronden, samenwerkingsverbanden met de BGHM en Citydev, contacten met de gemeentes of een goede samenwerking met de stedenbouwkundige en milieudiensten.

Pilootprojecten – alternatieven voor de volle eigendom en voor de huursector In 2013 startte het Fonds een pilootproject op rond het opstalrecht gekoppeld aan de verkoop van door hem opgetrokken woningen aan 54 gezinnen die stonden ingeschreven in het huurhulpregister. De grond blijft eigendom van het Fonds. De gezinnen betalen er een vergoeding voor en worden gedurende 50 jaar eigenaar van de stenen. Hiervoor sluiten ze een hypothecair krediet af bij het Fonds met een leningsduur van maximum 30 jaar. Het krediet betalen ze terug via progressieve maandgelden die vergelijkbaar zijn met de huishuur die ze zouden hebben neergeteld als ze diezelfde woning als huurder hadden betrokken. Elke vorm van overdracht van het zakelijk recht door de gezinnen is tot in de puntjes geregeld. Op het einde van het contract betaalt het Fonds de rechthebbende een vergoeding uit die overeenstemt met de restwaarde van het pand. Deze woonformule is vernieuwend, niet enkel op sociaal vlak maar ook op economisch en juridisch gebied. Ze zorgt ervoor dat de kosten worden gedrukt, zowel voor de gezinnen als voor het Fonds. Ze zorgt er ook voor dat de toegekende overheids steun een blijvend karakter krijgt en dat het ook voor gezinnen met een bescheiden inkomen makkelijker wordt om een zakelijk recht te verwerven op een koopwoning, en dit op lange termijn. Eigenlijk biedt deze formule een uitweg voor het sociale huurbeleid om meer op te schuiven naar een waarlijk sociaal aankoopbeleid. Er wordt een grondige analyse gemaakt van


deze eerste praktijkervaring met een “nieuw sociaal huisvestingsbeleid” en het lijkt erop dat dit pilootproject snel navolging mag krijgen door soortgelijke verrichtingen. Voor de financiering is een model gebruikt dat verwant is met de financiering van de kredietsector, alleen noopt de immobilisatie van de grond tot een goed voelbare aanpassing van de gewestelijke dotatie. We herinneren eraan dat de uitwerking van een nieuw “sociaal aankoopbeleid” in het kader van de BRV-verrichtingen en de alternatieve huurhulp (“HH+”) wettelijk wordt vastgelegd in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 april 2014 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn hypotheekkredieten. Dankzij deze wettelijke bepalingen kan: • een hypothecair krediet worden toegekend aan het gezin dat een ander zakelijk recht dan de volle eigendom verwerft op een woning; • het Fonds de overdracht van een woning die het bezit, in het kader van een zakelijk recht, voorbehouden voor een kandidaat-koper met een belastbaar inkomen dat voldoet aan de toekenningsvoorwaarden voor een sociale woning. Bij een dergelijke overdracht moeten verschillende beperkende voorwaarden in acht worden genomen: • g edurende 20 jaar kan de verkrijger geen zakelijk recht verwerven op een andere woning, tenzij hij afstand doet van het recht of als hij het Fonds een bedrag betaalt dat minstens 25 % bedraagt van de aankoopprijs verminderd met minimum 1,25 % per jaar dat is verstreken sinds de aankoop; • de woning die het Fonds verkoopt kan enkel als woongelegenheid worden gebruikt; • indien de verkrijger binnen een termijn van 10 jaar afstand doet van zijn recht, dan is hij een bedrag verschuldigd dat niet hoger mag zijn dan het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de prijs die hij heeft bedongen met een derde; • elke overdracht van het recht dat oorspronkelijk

is overgedragen door het Fonds of elke vorming van een recht (bijvoorbeeld een huurrecht) kan, gedurende 20 jaar, slechts gebeuren ten gunste van personen met een inkomen dat voldoet aan de barema’s voor de sociale huisvesting, als de oorspronkelijke akte dit voorziet. Vanaf het 21e jaar kan een dergelijke overdracht of vorming van een recht enkel ten gunste van personen met een belastbaar inkomen dat voldoet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecair krediet van het Fonds; • de patrimoniumvoorwaarde (zakelijk recht van de koper op een ander pand) blijft voor altijd van kracht; • d e overdracht gebeurt met een recht van wederinkoop en het Fonds heeft op dat moment een voorkooprecht. • het Fonds huurhulpwoningen verkopen met een opgedeeld zakelijk recht aan gezinnen die in aanmerking komen voor het verkrijgen van zo’n woning; De beperkende voorwaarden die hiervoor gelden, zijn dezelfde als die vernoemd onder de tweede alinea hiervoor.

Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg Sinds 1999 heeft het Fonds 5.555 renteloze leningen toegekend om de betrokken gezinnen de huurwaarborg te laten samenstellen voor de woning die ze zouden gaan huren. Sinds 2005 tekent dezelfde conclusie zich steeds duidelijker af: het huidige systeem moet op bepaalde punten worden bijgestuurd of zelfs fundamenteel veranderd. Voor gezinnen met een beperkt inkomen is het intussen immers zo goed als onmogelijk geworden om de last van een – zelfs renteloos – krediet te dragen, terwijl ze al nauwelijks een huishuur in de privésector plus bijhorende lasten kunnen betalen. En dan mag niet worden vergeten dat er vaak nog andere schulden zijn, te zware schulden zelfs... Dit zijn meteen ook de belangrijkste redenen waarom bijna de helft van de gezinnen die hiervoor aankloppen bij het Fonds niet eens in aanmerking komen voor het krediet. Er zou kunnen worden overwogen om het huidige dispositief te vervangen door een soort borgsom

betaald door de overheid. In afwachting van een dergelijk systeem stelt het Fonds voor om het bedrag voor de huurwaarborg toe te kennen als een soort bijlage die niet moet worden terugbetaald aan de gezinnen waarvoor dit systeem in het leven is geroepen en die op geen enkele andere subsidie kunnen rekenen om het dak boven hun hoofd te betalen. Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2014 voor gezorgd dat 1.347 nieuwe gezinnen, of in totaal 3.765 personen zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 2.839 personen (75 %) deden dit door het afsluiten van een hypothecair krediet, 441 personen (12 %) konden een huurhulpwoning betrekken en 485 personen (13 %) sloten een huurwaarborglening af. De energieprestatiekredieten (EPK) hebben aan 416 gezinnen de kans gegeven om de energieprestatie van hun woning te verbeteren. In dit jaarverslag vindt u verder: hoofdstuk 1 dat is gewijd aan de inventaris van de activiteiten van het Fonds, namelijk: de kredieten aankoopsector, de huursector, de woningproductie, de pilootprojecten die een alternatief bieden voor de volle eigendom en de huur en, ten slotte, de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; hoofdstuk 2 biedt een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk 3 worden de belangrijkste feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2015 opgelijst, net als de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds; hoofdstuk 4 wordt gewijd aan een dankwoord aan alle mensen die van dichtbij of veraf betrokken zijn bij de werking van het Fonds; hoofdstuk 5 gaat dieper in op de financiering van het investeringsvermogen 2014. Hier vindt u ook de rekeningen en resultaten van het dienstjaar; hoofdstuk 6 ten slotte bundelt alle statistische gegevens over de verschillende activiteiten van het Fonds.


01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR

INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN

1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR 1.1.1 Investeringen 2014 Het investeringsvermogen dat zou worden gereserveerd voor de toekenning van hypothecaire leningen werd aanvankelijk vastgelegd op 146.953.243 EUR voor de toekenning van 986 leningen van gemiddeld 149.040 EUR.

gegaan. Dit bedrag werd als volgt aangewend: met 129.061.218 EUR werden 891 leningen toegekend en 3.255.620 EUR – het equivalent van 15 leningen – diende voor de gedeeltelijke financiering van de bouwen renovatieverrichting aan de Antwerpsesteenweg te 1030 Schaarbeek. Tijdens het laatste trimester van 2014 is het aantal kredietaanvragen gedaald. Dit verklaart waarom het investeringsvermogen voor de kredieten niet volledig is opgebruikt.

In werkelijkheid is 132.316.838 EUR van het investeringsvermogen naar de kredietsector

Evolutie van de investeringen aangewend voor de kredieten aankoopsector (in EUR) 200.000.000 180.000.000 160.000.000 140.000.000 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0

2014

Leningen

Gerecupereerde budgetten


BRV


1.1.2 Jaarverrichtingen

1.1.2.2 Leningsaanvragen

1.1.2.1 Info-onderhoud

In 2014 werden 1.342 dossiers geopend, tegenover 1.470 in 2013 (- 9 %).

Het voorbije jaar kwamen 6.748 gezinnen langs voor een persoonlijk informatiegesprek over de kredietverrichtingen van het Fonds. Dit is 2,3 % minder dan in 2013.

Daarbij moeten de 423 dossiers worden gevoegd die al in onderzoek waren op 1 januari 2014, wat het totale aantal behandelde dossiers op 1.765 brengt.

We merken hierbij het volgende op:

Van deze 1.765 aanvragen:

• 5 2 % van hen is alleenstaand, 22 % leeft samen als koppel, 16 % van deze gezinnen bestaat uit 3 personen en 10 % uit vier personen of meer;

• zijn er 386 (22 %) zonder gevolg gebleven;

• 2 .400 (36 %) van de gezinnen hebben een maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. 1.081 gezinnen (16 %) beschikken maandelijks over 2.500 EUR of meer;

• waren er 328 (18 %) nog in onderzoek op 31 december 2014.

• 59 % van de gezinnen heeft een belastbaar jaarinkomen van minder dan 15.000 EUR en voor 26 % van hen ligt het tussen 15.000 EUR en 30.000 EUR. 15 % heeft een belastbaar jaarinkomen van meer dan 30.000 EUR. Op basis van het aantal personen ten laste stellen we vast dat de typologie van de gezinnen die langskomen voor een info-onderhoud vergelijkbaar is met die van de gezinnen die uiteindelijk een krediet afsluiten. De gezinnen zonder personen ten laste daarentegen maken 38 % uit van de kandidaten die langskomen voor een infogesprek, maar slechts 32 % van het aantal dat een kredietakte ondertekent.

Evolutie van het aantal infogesprekken 10.000 9.000 8.014

8.000

7.153

7.000

6.907

6.748

6.000 5.000

4.940

4.000 3.000 2.000 1.000

2010

2011

2012

2013

2014

• werden er 1.051 (60 %) voorgelegd aan de Raad van Bestuur;

Evolutie van het aantal geopende dossiers per jaar 1.800

1.621

1.600

1.470 1.320

1.400 1.200

1.070

1.078

953

1.000 800

1.179

1.342

972

777

600 400 200 0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

De 1.051 kredietaanvragen die aan de Raad van Bestuur zijn voorgelegd, werden zonder uitzondering goedgekeurd. 300 van deze 1.051 dossiers werden niet gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2014, om de volgende redenen: • 2 45 kredieten die de Raad van Bestuur heeft toegekend in de maanden januari, februari en maart 2014 vallen nog onder het investeringsvermogen voor 2013, omdat de dossiers in dat jaar werden geopend; • 2 8 kredieten werden toegekend voor de aankoop van een woning die het Fonds verkocht in het kader van zijn bouw/ renovatie-verkoopverrichtingen. Het gaat om 19 appartementen op de hoek van de Carl Requette- en de Edmond Candrieslaan in Sint-Jans-Molenbeek en om 9 appartementen in de Herdersstraat te Elsene;



• 1 8 k re d i e t e n w e rd e n v e r s t re k t v o o r appartementen die het Fonds verkocht in het kader van een pilootproject “Alternatieve Huurhulp”. Deze verrichting ligt op de hoek van de Carl Requette- en de Joseph Lemairelaan in Sint-Jans-Molenbeek; • 9 kredieten zijn exclusief bestemd om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Bovendien heeft de Raad van Bestuur in januari en februari 2015 nog 152 kredieten toegekend met het investeringsvermogen voor 2014, omdat de dossiers werden aangelegd in dat jaar. In 2014 werden 23 dossiers geannuleerd nadat de Raad van Bestuur de aanvraag al had goedgekeurd. Dit gebeurde op vraag van de kandidaat-ontleners zelf. Van die 23 dossiers vielen er 12 onder het investeringsvermogen voor 2014, de 11 andere hadden betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. Dit betekent dat in totaal 891 dossiers onder het investeringsvermogen voor 2014 vallen, naast de 15 kredieten in het kader van het bouw/renovatieverkoopproject aan de Antwerpsesteenweg in Schaarbeek. Van de 1.342 nieuwe kredietaanvragen die in 2014 werden ingediend, hebben er 386 (of 28,7 %) uiteindelijk niet geleid tot de toekenning van een krediet. Dit is exact evenveel als in 2013. In 2012 leidde 21,3 % van de nieuwe aanvragen niet tot een krediet. Van die 386 dossiers werden er: 20 geannuleerd omdat het goed intussen aan iemand anders was verkocht (9) of omdat de eigenaar besliste toch niet te verkopen (11); 61 geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaten er de voorkeur aan hebben gegeven hun krediet af te sluiten in de klassieke banksector; 3 0 5 g e a n n u l e e rd o m d a t h e t F o n d s d e leningsaanvraag weigerde of omdat de kandidaatontleners niet beantwoordden aan onze leningsvoorwaarden. In vergelijking met 2013 stellen we het volgende vast: • de verkoop van het pand aan een derde of de eigenaar die van zijn verkoopplannen afziet, ligt 2 % lager dan vorig jaar; • het aantal kandidaten dat de voorkeur gaf aan de klassieke banksector ligt 3 % hoger dan in 2013. Dit komt door de gunstiger voorwaarden


die de banksector momenteel aanbiedt; • het aantal aanvragen die niet hebben geleid tot de toekenning van een krediet omwille van een te zware schuldenlast in verhouding tot het gezinsinkomen of door het te hoge hypothecaire risico ligt 1 % lager dan in 2013. Dit zijn de belangrijkste redenen voor de annulering van de 305 dossiers die hiervoor werden vernoemd: • in 58 % van de gevallen zou de terugbetalings ast te zwaar hebben doorgewogen op de beperkte en/of onzekere inkomsten van de kandidaat-ontleners; • v oor 32 % van deze aanvragen was het hypothecaire risico te groot en waren er te weinig gunstige vermoedens om een dergelijk risico te nemen; • in 4 % van de gevallen was de woning te klein in functie van de gezinsgrootte, ging het om een ongezonde woning of moesten er te zware renovatiewerken worden uitgevoerd; • in de overige 6 % kon het pand niet worden ingericht als woning of werd de toegelaten maximumwaarde overschreden. • 31 % van deze gevallen werden geweigerd omwille van een combinatie van verschillende van de net opgesomde factoren.

1.1.2.3 Verwezenlijkte kredieten In 2014 werden 1.021 kredietaktes verleden. In 2013 waren dat er 1.103 en in 2012 stond de teller op 1.215. Voor onze nieuwe ontlenersgezinnen constateren we het volgende: Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen • 389 gezinnen ( %) hebben geen personen ten laste. In 2013 telden we 418 ( %) dergelijke gezinnen. 197 gezinnen (19 %) hebben 3 of meer personen ten laste. 492 gezinnen (48 %) bestaan uit 1 of 2 personen, terwijl 164 gezinnen (16 %) met 5 of meer zijn; • de nieuwe ontleners zijn gemiddeld 34 jaar en 9 maanden oud. In 2013 lag de gemiddelde leeftijd op 34 jaar en 6 maanden; • I n 2014 ondertekenden in totaal 1.489 personen de leenakte. 621 (42 %) van hen


hebben een bediendenstatuut, 380 (26 %) werken als arbeider en 66 (4 %) oefenen een zelfstandige activiteit uit. 422 personen (28 %) zijn werkloos, waarvan er 239 moeten rondkomen met een uitkering. In totaal beschikken 1.067 personen (72 %) over een inkomen. In 2013 waren dat er 1.172 (72 %); • o nze nieuwe ontleners verdienen netto gemiddeld 2.115 EUR (inclusief kinderbijslag als ze daar recht op hebben). In 2013 bedroeg het gemiddelde netto-inkomen 2.119 EUR (= 0,2 % minder). Tegenover 2010 is het gemiddelde netto-inkomen met 11 % gestegen; • 2 70 gezinnen (26 %) moeten maandelijks rondkomen met een netto-inkomen dat gemiddeld lager ligt dan 1.500 EUR (exclusief kinderbijslag). In 2013 zaten 292 (26 %) gezinnen in die situatie; • i n t o t a a l b e s c h i k k e n 4 0 % n i e u w e ontlenersgezinnen – tegenover % in 2013 over een belastbaar inkomen dat minstens 20.000 EUR of meer bedraagt. 426 gezinnen (42 %) hebben een belastbaar inkomen van minder dan 15.000 EUR. Voor 498 gezinnen (49 %) schommelt dit inkomen tussen 15.000 EUR en 30.000 EUR en 97 gezinnen (9 %) hebben meer dan 30.000 EUR; • 8 35 gezinnen (82 %) voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2013 voldeed 81 % aan die voorwaarden.

Sinds 2010 schommelt het aantal nieuwe ontlenersgezinnen met een belastbaar inkomen dat lager ligt dan de barema’s voor de sociale huisvesting tussen 81 % en 87 %. «Jonge gezinnen» Voor de nieuwe ontleners(gezinnen) die jonger zijn dan 35 jaar kunnen we de volgende feiten op een rijtje zetten: • op de 1.021 nieuwe ontlenersgezinnen tellen we 502 jonge gezinnen. 49 % dus tegenover 50 % in 2013; • 58 % (289) van de jonge gezinnen heeft geen personen ten laste, 37 % (184) heeft er 1 of 2 ten laste en 5 % (29) heeft er 3 of meer ten laste; • 28 % (142) van de jonge gezinnen beschikt over een maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. Deze groep bestaat hoofdzakelijk uit alleenstaanden. 60 % (300) van hen heeft maandelijks tussen 1.500 EUR en 2.500 EUR. 12 % (60) jonge gezinnen beschikt netto over meer dan 2.500 EUR per maand. Deze groep wordt volledig gevormd door koppels; • het aantal jonge gezinnen dat een belastbaar inkomen heeft van meer dan 30.000 EUR vertegenwoordigt 9 % van deze doelgroep, tegenover 11 % in 2013.

Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema’s in de sociale huisvesting 100

18,22%

90 80

81,78%

70 60 50 40 30 20

3,82% 8,82%

5,58%

37,21% 23,61%

20,96%

10 0

Alleenstaanden

Niet alleenstaanden een inkomen

Andere gezinnen

Niet alleenstaanden meerdere inkomens

Totaal

Gezinnen die voldoen aan de barema’s van de sociale huisvesting



Kenmerken van de leningen

gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag);

• Voor alle kredieten samen bedraagt de gemiddelde lening 149.250 EUR tegenover 146.616 EUR in 2013;

• De gemiddelde terugbetalingsduur voor de kredieten bedraagt 26 jaar en 4 maanden, ten opzichte van 25 jaar en 2 maanden in 2013 en 26 jaar en 2 maanden in 2012;

• B ijkomende kredieten en heropnames buiten beschouwing gelaten, bedraagt het gemiddelde krediet 155.762 EUR ten opzichte van 155.698 EUR in 2013;

• 3 6 % van de gezinnen leent meer dan de verkoopwaarde, maar die waarde wordt nooit met meer dan 110 % overschreden. 2 % van de gezinnen leent een nog hoger bedrag, zonder dat het 120 % van de verkoopwaarde bedraagt.

• De gemiddelde rentevoet ligt voor 2014 op 2,15 %, tegenover 2,09 % in 2013; • H et gemiddelde maandgeld bedraagt 634 EUR (2), wat neerkomt op 30 % van het

Evolutie van het geleende bedrag (in EUR) 180.000 151.943

160.000 140.000

123.392

126.310

126.435

2008

2009

2010

146.616

149.250

2013

2014

134.390

120.000 100000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

2011

2012

Evolutie van het gemiddelde maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag inbegrepen) en de gemiddelde mensualiteit (in EUR) 2.500

2.000

1.898

2.119

2.061

1.962

2.115

1.500

1.000

500

543

0

2010

601

571

2011 Mensualiteit

(2) Inclusief energieprestatiekredieten.


2012

634

599

2013 Inkomsten

2014


Kenmerken van de woningen • 45 % van de aangekochte woningen ligt in één van de volgende 3 gemeentes: Anderlecht (18 %), Sint-Jans-Molenbeek (17 %) of Schaarbeek (10 %). 31 % van de woningen ligt in een ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie; • Voor 2014 bedraagt de gemiddelde aankoopprijs voor een bestaande woning (niet onderworpen aan het btw-stelsel, wel aan dat van de registratierechten) 156.910 EUR tegenover 157.812 EUR in 2013, wat neerkomt op een gemiddelde prijsdaling van 902 EUR (of 0,57 %); • De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² bedraagt 1.814 EUR tegenover 1.822 EUR/m² in 2013, wat neerkomt op een daling met 0,44 %; • De aangekochte woningen hebben een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 93,43 m², wat 2,32 m² (2,4 %) kleiner is dan in 2013.

Energieprestatiekredieten (EPK) • In 2014 zijn 416 kredieten toegekend om de energieprestatie van de woningen te verbeteren. In totaal werd hiervoor een bedrag van 3.387.845 EUR vrijgemaakt; • Gemiddeld bedragen deze kredieten 8.144 EUR, wat 74 EUR (1 %) minder is dan het gemiddelde bedrag dat in 2013 werd geleend; • 49 % van het hiervoor vernoemde totaalbedrag wordt gebruikt om het buitenschrijnwerk aan te pakken en 41 % om een betere verwarmingsinstallatie te plaatsen. Ongeveer 10 % van het budget gaat naar de isolatie van daken en gevels; • 376 EPK werden afgesloten in combinatie met een klassiek krediet voor de aankoop van de woning. 29 EPK werden toegekend als heropname van krediet of als aanvullende lening. 11 EPK zijn toegekend in het kader van een uitonverdeeldheidtreding; • Ongeveer 78 % van de EPK werd toegekend voor appartementen voor 71 % van de geleende bedragen. 22 % van de EPK werd toegekend voor huizen voor in totaal 29 % van de geleende bedragen. Vergelijking van de gegevens voor de jaren 2013 en 2014 Gemiddeld 2013

Gemiddeld 2014

Verschil in cijfers

Verschil in %

€ 2.119

€ 2.115

-€4

+ 0,2 %

€ 599

€ 634

+ € 35

+ 6 %

25 jaar 2 maanden

26 jaar 4 maanden

+ 1 jaar

+ 4,6 %

2,09 %

2,15 %

Kostprijs van de verrichting

€ 176.106

€ 186.755

+ € 10.649

+ 6 %

Kredietbedrag

€ 146.616

€ 149.250

+ € 9.146

+ 1,8 %

Persoonlijke inbreng

€ 29.491

€ 30.992

+ € 1.501

+ 5 %

Hypothecair risico

€ 6.809

€ 6.771

- € 38

- 0.6 %

Inkomen Maandgeld Looptijd Intrestvoet

+ 0,29 %

De gemiddelde persoonlijke inbreng (zowel eigen als vreemde middelen) ligt 5 % hoger, waardoor het hypothecaire risico voor het Fonds lager ligt.



Voor heel wat kandidaat-ontleners is het noodzakelijk dat het Fonds bereid is om een hypothecair risico toe te staan. Niet minder dan 371 (36 %) nieuwe ontlenersgezinnen hebben in 2014 hun woonproject kunnen realiseren dankzij deze reglementaire bepaling. Globaal gezien is het aantal kredieten met een hypothecair risico met ongeveer 4 % gedaald. Het aantal kredieten dat werd toegekend met een hypothecair risico van meer dan 10 % is gestegen met 1 % tegenover 2013 (het bedroeg toen minder dan 1 % en nu iets meer dan 1 %). Dit percentage lag de voorgaande jaren heel wat hoger: 9 % in 2008 en 4 % in 2012. We stellen met interesse vast dat: het gemiddelde hypothecaire risico tussen 2008 en 2010 in absolute cijfers ongeveer 13.700 EUR bedroeg, terwijl dat in de periode 2011-2014 gemiddeld 7.365 EUR was; en dat het gemiddelde hypothecaire risico tussen 2008 en 2010 ongeveer 11 % van de waarde bedroeg, terwijl het in de periode 2011-2014 gezakt was tot ongeveer 5 %. Het gemiddelde kredietbedrag is gestegen van ongeveer 127.000 EUR (2008-2010) tot ± 150.000 EUR (2014). Het Fonds heeft in absolute bedragen gemiddeld dus meer geleend, maar is er tegelijkertijd in geslaagd om het hypothecair risico te verminderen.



Spreiding per gemeente van de woningen in de kredietsector in 2014 (in%)



Aankopen en renovaties door ontleners van het Fonds.



1.1.3 Lopende kredieten 1.1.3.1 Algemeen beheer Eind 2014 stond de teller op 9.231 lopende kredieten in het fonds B2. In de loop van het jaar werden 579 leningen gesaldeerd (576 in 2013): 7 op termijn, 6 leningen waren pas volledig terugbetaald na termijn (waarvan 3 als verlies werden geregistreerd) en 566 leningen werden vervroegd terugbetaald (547 in 2013). Afgeloste kredieten Va n d e l e n i n g e n d i e v e r v ro e g d w e rd e n terugbetaald, hadden de ontleners in 134 gevallen een voorsprong opgebouwd op het aflossingsschema (bijvoorbeeld: door de recuperatie van een aankoop- of renovatiepremie, door de opbrengsten uit de verkoop van een pand waarin ze delen bezaten of door een vrijwillige vervroegde terugbetaling in de loop van de lening). 4 leningen werden vervroegd terugbetaald naar aanleiding van het overlijden van de ontlener. 94 ontleners hebben het saldo van hun lening afbetaald met eigen middelen. 147 leningen werden terugbetaald na de vrijwillige verkoop van het pand door de ontleners, 4 na een gedwongen openbare verkoop. 183 leningen werden geherfinancierd. De 566 kredieten die in 2014 vervroegd werden terugbetaald, vertegenwoordigen een bedrag van 29.383.870 EUR (ten opzichte van 29.103.238 EUR in 2013). Dit komt overeen met 32,15 % van alle vervallen bedragen in 2014 (33 % in 2013). 95.987 EUR was afkomstig uit wederbeleggingsvergoedingen. Voor de vervroegde terugbetalingen die werden geïnd in 2014 kan het volgende worden vastgesteld: het aantal leningen (94) dat spontaan en met eigen middelen werd terugbetaald, is licht gestegen tegenover 2013. Voor 2014 gaat het om 16 % van het totale aantal gesaldeerde leningen tegenover 14 % in 2013. In 2014 bedroegen deze terugbetalingen gemiddeld 39.997 EUR tegenover 37.827 EUR in 2013.

de herfinancieringen vertegenwoordigen 31,6 % van de terugbetaalde leningen, tegenover 28 % het jaar ervoor. De gemiddelde rentevoet van deze leningen bedroeg 3,20 %. 68 % van de ontleners die hun lening hebben laten herfinancieren, betaalden een rentevoet van minder dan 4 % en 62 % zelfs een rentevoet van minder dan 3 %. De rentevoet lijkt dan ook niet de hoofdreden voor een herfinanciering. Andere belangrijke redenen zijn de uitonverdeeldheidtreding of de groepering met andere schulden. Maar ook de reglementaire verplichtingen van het Fonds spelen een rol: het feit dat men geen eigenaar mag zijn van een andere woning, dat men het pand niet mag verhuren of het niet leeg mag laten staan, dat het Fonds geen samenwoning toelaat of nog dat de werken opgenomen in de akte verplicht moeten worden uitgevoerd. Zo zijn 16 leningen vervroegd terugbetaald nadat het Fonds de ontlener in gebreke had gesteld omdat die eigenaar was van een tweede pand (6), omdat het pand niet werd bewoond (2) of omdat de woning werd verhuurd (8, waarvan 3 jongerenleningen). Van de 183 leningen die werden geherfinancierd in 2014 waren er 71 (38,8 %) afgesloten tussen 2009 en 2014. De gemiddelde rentevoet van die leningen bedroeg 2,63 %. Het gaat voornamelijk om alleenstaanden (83 %), in 86 % van de gevallen zonder kinderen ten laste. 147 ontleners hebben hun woning verkocht in 2014 (167 in 2013). Voor 39 van hen dateerde de investering in het pand van na 2008 (dit komt neer op 27 %). 34 van deze 39 ontleners (87 % tegenover 52 % in 2013) kochten de woning als alleenstaande. 82 % van hen had op dat moment geen personen ten laste (tegenover 51 % in 2013). Het is normaal dat de professionele en gezinssituatie van deze, vaak jonge, alleenstaanden verandert en dat ook hun huisvestingsbehoefte evolueert. Sommigen kunnen het zich veroorloven om het te klein geworden pand te houden en te investeren in een nieuwe, aangepaste, woning. Op dat moment zijn ze wel verplicht om hun lening bij het Fonds meteen vervroegd terug te betalen. In de meeste gevallen kiezen ze voor een herfinanciering, terwijl anderen opteren voor de verkoop van de woning waarin ze investeerden met een lening van het Fonds.



Verkoop van de woning van een ontlener Het Fonds heeft een voorkooprecht wanneer een ontlener beslist om zijn woning te verkopen, zelfs als de lening al volledig is afgelost. 262 ontleners en 34 ex-ontleners hebben het Fonds voorgesteld gebruik te maken van dit recht volgens de procedure die hiervoor is voorzien in de akte. Deze ontleners hadden verschillende redenen om hun woning te verkopen: in 15 gevallen lag een scheiding (6) of een andere familiale reden (9) aan de basis van de beslissing; 23 gezinnen hadden het financieel moeilijk (6 van hen door de te hoge gemeenschappelijke lasten die moesten worden betaald); 132 gezinnen wilden verhuizen naar een andere woning om de volgende redenen: 74 hadden een ruimere woning nodig terwijl 11 gezinnen eerder kleiner wilden wonen, 7 gezinnen verkochten een appartement om te kunnen investeren in een eengezinswoning, 36 wilden hun intrek nemen in een beter aangepaste woning en 4 gezinnen verkochten het pand omwille van alle werken die moesten worden uitgevoerd; • 3 3 gezinnen trokken weg uit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 14 van hen vertrokken naar het buitenland; • 3 gezinnen wilden dichter bij hun werkplek wonen; • 4 gezinnen wilden zich in een aangenamere buurt vestigen; • 5 gezinnen vertrokken omwille van problemen met de buren; • 2 g e z i n n e n v e r h u i s d e n o m w i l l e v a n gezondheidsproblemen; • 4 5 gezinnen hebben geen reden gegeven waarom ze hun woning wilden verkopen. De woning van 57 van deze ontleners was eind 2014 al verkocht. 80 andere ontleners hadden het Fonds de jaren voordien al op de hoogte gebracht van hun wens om hun woning te verkopen en konden de verkoop in de loop van 2014 beklinken. 26 woningen werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds.


Het Fonds heeft slechts 1 keer gebruik gemaakt van zijn voorkooprecht naar aanleiding van een gerechtelijke procedure van een derde tegen de ontlener. Aanpassing van de rentevoet In de kredietakte is opgenomen dat de rentevoet vijfjaarlijks wordt herzien op basis van de veranderingen in het aantal kinderen of personen ten laste en op basis van het belastbaar inkomen. Een dergelijke aanpassing moet de rechtvaardigheid tussen de ontleners van het Fonds waarborgen en kadert in een eerlijke verdeling van de overheidssteun. Om praktische redenen wordt de revisie opgesplitst in twee fases: jaarlijks op 1 juni of op 1 december. De rentevoetaanpassing voor de leningen die worden toegekend in het fonds B2 gebeurt vooral op basis van de evolutie van het belastbaar inkomen van de ontleners. Hiervoor bestaat een systeem van 5 geïndexeerde loonbarema’s die zijn uitgewerkt in functie van het aantal kinderen ten laste. Voor de leningen die sinds 2002 werden toegekend in het fonds B2A geldt een ander systeem. De toegepaste formule stelt ons in staat om een fijnere en meer rechtvaardige weging te maken van de rentevoet, die daardoor meteen in verhouding staat tot het verschil tussen het belastbare gezinsinkomen en de maximum toegelaten belastbare inkomens (in 2014 was dat 41.555 EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De weging van de rentevoet gebeurt ook in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel in functie van het aantal kinderen ten laste (wat een jaarlijkse vermindering geeft van 0,5 % per persoon ten laste, met een maximale vermindering van 2 %). De rentevoet wordt ook met 1 % verminderd wanneer de ontlener jonger was dan 35 op de referentiedatum voor de toekenning van de lening. Deze vermindering geldt niet voor de kredieten die onder het reglement vallen dat van kracht is sinds 03/11/2008. De referentierentevoet, één van de variabelen voor de berekening van de rentevoet, werd in 2005 herzien van 6,75 % naar 4,1 %, in 2008 van 4,1 % naar 6,5 % en in 2009 van 6,5 % naar 5 %. De maximumrentevoet voor ontleners met een belastbaar inkomen dat het voormelde plafond van 41.555 EUR niet overschrijdt, werd, op basis van het geldende bestek, respectievelijk vastgelegd op 3,85 %, 5,5 % of 4,5 %.


herzien, voor 1 B2-lening en 227 B2A-leningen ging het om de tweede herziening, voor 120 B2-leningen was het de derde herzienin g en voor de 8 andere B2-leningen werd de rentevoet voor de vierde keer aangepast.

Hij bedraagt 4,1 %, 6,5 % of 5 % wanneer dat plafond wel wordt overschreden. Wanneer het plafond wordt overschreden voor de leningen toegekend in fonds B2, wordt bij overschrijding van het hoogste inkomensbarema de maximumrentevoet voorzien volgens het aantal kinderen ten laste verhoogd met 1 %.

Voor 459 leningen (47 %) bleef de rentevoet onveranderd. Voor 399 leningen (41 %) verhoogde hij en voor 112 andere (12 %) werd hij verlaagd.

In 2014 moesten 1.095 dossiers opnieuw worden bekeken in functie van de vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet. 30 leningen werden afgelost in de loop van de laatste 4 maanden voorafgaand aan de herziening en 35 andere vlak daarna. 52 ontleners hebben nagelaten de documenten in te dienen waarop de herziening wordt gebaseerd. Voor hun lening werd dan ook de maximale rentevoet van kracht. Voor 8 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op aanvullende elementen.

69 ontleners (7 %) – 26 in het fonds B2, 43 in fonds B2A – beschikten over een belastbaar inkomen dat het reglementaire plafond overschreed. Globaal gezien is de gemiddelde rentevoet (niet gewogen in functie van het openstaande saldo) gestegen van 2,53 % tot 2,98 %. Voor de B2-leningen is hij gestegen van 3,39 % tot 4 % en voor de B2A-leningen van 2,4 % tot 2,82 %. De gemiddelde mensualiteit van de herziene kredieten steeg van 537 EUR tot 553 EUR. Voor de B2-leningen gaat de mensualiteit van gemiddeld 496 EUR naar 505 EUR en voor de B2A-leningen van 543 EUR naar 560 EUR.

De hierna vermelde gegevens en vaststellingen hebben betrekking op de 970 kredieten waarvoor de rentevoet werd herzien, waarvan 129 leningen in het fonds B2 en 841 in het fonds B2A. Voor 614 B2A-leningen werd de rentevoet voor het eerst

Evolutie van de rentevoet (B2 en B2A-leningen) Orde van de wijziging

Aantal

Percentueel

Onveranderd

459

47,32%

Stijging < = 1%

193

19,90%

Stijging > 1 en < = 2 %

117

12,06%


69

7,11%


18

1,86%

Stijging > 4 %

2

0,21%

Daling < = 1 %

95

9,79%

Daling > 1 en < = 2 %

11

1,13%

Daling > 2 en < = 3 %

1

0,10%

Daling > 3 en < = 4 %

5

0,52%

Daling > 4 %

0

0,00%

970

100,00%

Totaal



Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie van het aantal kinderen/personen ten laste Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste bij de toekenning van de lening of bij de vorige herziening

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/ personen ten laste bij de vijfjaarlijkse herziening

Totaal

0

1

2

3

4

0

271

195

59

12

3

2

1

188

29

83

58

14

3

1

2

204

11

31

99

46

15

1

1

3

169

5

19

27

72

39

6

1

4

87

2

4

11

20

39

10

1

5

40

1

4

10

13

10

2

6

4

7

6

8

1

Totaal

970

2

5

6

7

2 1

1

1

3

6

3

1 242

197

Veiligheidswerken In de leenakte is al jaren de verplichting opgenomen om, binnen bepaalde termijnen, een aantal veiligheidswerken uit te voeren en de veiligheidsattesten binnen te brengen waaruit blijkt dat de installaties voldoen aan de geldende normen. Het gaat dan vooral om de stabiliteit van het goed, de elektriciteits-, gas- en verwarmingsinstallatie, de waterafvoer, ventilatie, afvoer van rook en verbrandingsgassen enz. Ontleners zijn verder ook verplicht om rookmelders te voorzien in hun woning overeenkomstig het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woning. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Sommige ontleners zien het nut van deze nochtans overeengekomen werken niet in en talmen of weigeren om ze uit te voeren. Sinds 2002 kan het Fonds een rentevoetverhoging opleggen wanneer de werken niet binnen de afgesproken termijn zijn uitgevoerd.


211

167

112

32

Voor de leningen toegekend in het fonds B2A kan de rentevoet op die manier oplopen tot maximum 6,1 % en zelfs 8,75 % (op basis van de geldende referentierentevoet) en tot 7 % voor de aanvullende jongerenleningen toegekend in het fonds B2B. Het Fonds past deze sanctie toe sinds 2004. Er is hiervoor een strikte procedure opgesteld: eerst zijn er twee fases waarbij de rentevoet wordt verhoogd, daarna volgt een verzoeningsprocedure die er in de eerste plaats op is gericht dat de veiligheidswerken alsnog worden uitgevoerd. Blijft de ontlener daarna nog steeds in gebreke, dan wordt de terugbetaling van de lening geëist. In de loop van 2014 werd voor 32 kredieten de rentevoet op deze manier verhoogd. In 2013 werden 30 dergelijke situatie opgetekend. Voor de meeste ontleners was deze maatregel voldoende om ervoor te zorgen dat het dossier in de positieve zin evolueerde. 14 ontleners brachten hun dossier binnen de twee maanden in orde en de rentevoetverhoging werd daarna geannuleerd. 6 andere gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor de 12 laatste ontleners was de situatie eind 2014 nog steeds niet geregulariseerd.


Voor 9 dossiers waarvan de rentevoet nog voor 2014 werd verhoogd, werd de situatie in de loop van het dienstjaar rechtgezet, in 1 geval na een tweede verhoging.

Verdeling van de dossiers volgens het achterstallige bedrag 400

Bewoning en verhuur van het pand samenwoning

350

In het kader van de leningen toegekend in fonds B2 kregen 6 gezinnen de toelating om een familielid te laten inwonen. Zo’n toestemming wordt enkel gegeven als hierdoor niet moet worden ingeboet op de bewoonbaarheid van de woning. 12 ontleners hebben een aanvraag ingediend om een sociale zetel te vestigen in het pand, 3 van hen in het kader van een zelfstandige activiteit in bijberoep. Het Fonds heeft hier zijn toestemming voor gegeven.

250

Omwille van een (echt)scheiding hebben 28 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Het Fonds is ingegaan op die vragen. Voor 9 van deze dossiers heeft de ontlener die in het pand is blijven wonen een bijkomende lening aangevraagd om het deel van de ex-partner in de woning over te kopen en om de uitvoering van enkele werken te financieren. Deze leningen zijn toegekend. Voor 3 van deze dossiers heeft het Fonds ingestemd met een verlenging van de oorspronkelijke duur van het krediet. Op die manier blijft de last van de twee kredieten houdbaar.

1.1.3.2 Beheer van de betalingen Zoals hierboven al vermeld, stond de teller op 31 december 2014 op 9.321 lopende kredieten (fondsen B1, FST en B2) voor een bedrag van 964.451.620 EUR (dit betekent 438 kredieten of 81.105.849 EUR meer dan eind 2013). Op datzelfde moment vertoonden 881 dossiers (9,5 %) een achterstal voor een totaal bedrag van 2.010.733 EUR. Dit cijfer moet echter sterk worden gerelativeerd aangezien het bij sommige dossiers gaat om een achterstal van slechts een paar euro (334 dossiers hebben een achterstal van minder dan 100 EUR). In 2014 heeft het Fonds een totaal bedrag van 234.807 EUR aan achterstallige betalingen opgevangen voor de brand- en schuldsaldoverzekering (tegenover 236.390 EUR in 2013 en 218.378 EUR in 2012). Deze bedragen worden doorgerekend aan de ontleners in kwestie en worden daarom opgenomen in het voornoemde totaal.

334 312

300

184

200 150 100

51

50 0

< of = € 100

> of = €1.000

< of = €10.000

> € 10.000

Het aantal dossiers met een achterstal lijkt hoog, aangezien het om 9,5 % van de lopende dossiers gaat. Maar het bedrag van de achterstallen (2.010.733 EUR) is heel redelijk en vertegenwoordigde op 31 december 2014 slechts 0,21 % van het openstaande saldo van alle lopende leningen in het fonds B2. Dit percentage benadert heel sterk het percentage dat werd vastgesteld op 31 december 2013. De beheersovereenkomst die in 2011 met het Gewest werd afgesloten, preciseert dat het Fonds een reserve mag aanleggen om dubieuze schuldvorderingen voor te schieten voor een bedrag van maximum 0,3 % van alle hypothecaire kredieten. Ondanks deze bemoedigende cijfers stellen we een lichte stijging vast van de gemiddelde achterstal ten opzichte van de situatie op 31 december 2013, namelijk 2.282 EUR tegenover 2.085 EUR eind 2013. Uit de cijfers van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (3) vrijgegeven door de Nationale Bank blijkt dat in België 1,2 % van de hypothecaire kredieten een achterstal heeft. Let wel, enkel de contracten die een achterstal vertonen van drie maanden of meer worden geregistreerd bij de Centrale, de ‘kleine’ geschillen zijn dus niet vertegenwoordigd in dat percentage. Het totaal van de geregistreerde achterstallen bedraagt 0,52 % van het oorspronkelijk ontleende kapitaal. Onderstaande grafiek stelt de evolutie voor van de achterstallen in het fonds B2 ten opzichte van de evolutie van het openstaande saldo. De verhouding toont een dalende trend.



Evolutie voor van de achterstallen in het fonds B2 ten opzichte van de evolutie van het openstaande saldo 2.500.000

Schuldsaldo (in EUR)

1.000.000.000

0,23%

800.000.000

600.000.000

0,26%

0,24%

0,21%

0,21%

2.000.000

0,23% 1.500.000

0,25%

1.000.000 400.000.000

Achterstallen (in EUR)

1.200.000.000

500.000

200.000.000

0

0 2008

2009

2010

Schuldsaldo

De Nationale Bank van België wijst erop dat het aantal overeenkomsten met een achterstal blijft stijgen (+5,1 % hypothecaire kredieten met een achterstal meer in 2014) (4). Bovenvermelde cijfers tonen echter het nut van de ondersteuning die het Fonds biedt, zowel bij de analyse van de aankoop als in de loop van de kredietovereenkomst. In de beheersovereenkomst is vastgelegd hoe het Fonds te werk moet gaan wanneer het de openstaande bedragen niet ontvangt: na het versturen van een herinneringsbrief gevolgd door een ingebrekestelling of zelfs een onderzoek ter plaatse, voert het Fonds het contract zo snel mogelijk uit. Indien nodig schakelt het hiervoor de middelen van tenuitvoerlegging in. Voor de tenuitvoerlegging van schuldvordering moeten volgende stappen worden gevolgd: • verplichte poging tot minnelijke schikking voor de beslagrechter; • betalingsopdracht vóór uitvoerend beslag op onroerend goed; • uitvoerend beslag op onroerend goed zelf, dat pas toegelaten is vijftien dagen na het bevel tot betaling; • overschrijving van het uitvoerend beslag; • verzoekschrift tot benoeming van de notaris belast met de gedwongen verkoop; • openbare aanbesteding.

2011

2012

2013

2014

Achterstallen

Het Fonds informeert momenteel iedere ontlener dat het hem vrij staat de beslagrechter te verzoeken het in beslag genomen goed onderhands te verkopen in plaats van openbaar. De rechter kan ook een onderhandse verkoop opleggen indien dit interessant is voor de partijen (5). De ontlener en de schuldeisers kunnen op die manier de onzekerheid van een openbare verkoop vermijden. Zoals reeds eerder vermeld, heeft het Fonds bovendien wettelijk gezien meldingsplicht aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank voor iedere achterstallige betaling van een bedrag dat niet of niet volledig werd betaald drie maanden na vervaldatum, of ieder bedrag dat niet of niet volledig betaald werd een maand na verzending van een aangetekend schrijven waarin de gevolgen van wanbetaling worden verduidelijkt, met dien verstande dat deze brief zelf werd verzonden binnen de drie maanden na vervaldatum (6). In 2014 zijn 132 dossiers met een achterstallige betaling meegedeeld aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Hier zijn 213 ontleners bij betrokken. In 2014 werden 18 verzoeningsprocedures ingezet voor de bevoegde beslagrechter, bovenop de 3 die nog niet waren afgehandeld eind 2013. Voor deze 21 procedures stellen we het volgende vast: • in 4 gevallen heeft het Fonds de procedure stopgezet aangezien de betrokken ontleners hun verplichtingen ondertussen waren

(5) Ger. wetb., art. 1580bis. (6) Art. 4 van de wet van 10 augustus 2001 betreffende de Centrale voor Kredieten aan Particulieren, art. 5 van het koninklijk besluit van 7 juli 2002 tot regeling van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren en art. 45 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.



nagekomen; • in 9 gevallen werd een afbetalingsplan opgesteld; • in 8 gevallen heeft de rechter vastgesteld dat de betrokken partijen niet tot een akkoord zijn gekomen, in de meeste gevallen omdat de ontleners niet aanwezig waren op de zitting. In 3 gevallen kon achteraf toch nog een afbetalingsplan worden opgesteld. In 1 geval heeft de ontlener zijn krediet volledig vervroegd terugbetaald. Het Fonds heeft 6 procedures voor inbeslagname onroerend goed ingezet, die stuk voor stuk hebben geleid tot de effectieve inbeslagname van het goed. Voor 4 dossiers heeft het Fonds een notaris aangesteld die de gedwongen verkoop regelt. In 1 geval hebben het Fonds en de ontlener een afbetalingsplan kunnen opstellen. In 2014 zijn 10 gebouwen op gerechtelijk bevel openbaar verkocht: 1 op initiatief van het Fonds, 3 op initiatief van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw waarin de betrokken appartementen gelegen zijn, 3 door een gerechtelijke verdeling naar aanleiding van de scheiding van een koppel, 2 naar aanleiding van het faillissement van de ontleners en 1 naar aanleiding van de vervolging van een andere schuldeiser. Het Fonds heeft 1 van de 10 panden gekocht. De prijs dekte het saldo van de hypothecaire schuld echter niet. Het Fonds neemt de woningen die het op deze manier verwerft niet op in zijn patrimonium omdat deze woning deel uitmaakt van een mede-eigendom. De woning wordt onderhands doorverkocht. Dit levert een betere prijs op dan bij een gedwongen openbare verkoop omdat een openbare verkoop de volgende beperkingen heeft: de tijd die een gerechtelijke procedure in beslag neemt, de verplichting een definitief bod uit te brengen waardoor men dus geen opschortende voorwaarde kan laten opnemen voor het afsluiten van een lening en ten slotte de hoge kosten die voortvloeien uit de verkoop. Eind 2014 maakten nog 6 gebouwen die eerder in dit kader werden aangekocht deel uit van het patrimonium van het Fonds. Het gaat om 2 appartementen in Ganshoren, 1 in Sint-JansMolenbeek 1 in Sint-Agatha-Berchem, 1 in Brussel en 1 in Koekelberg. 3 appartementen worden verkocht via een makelaar. In 2 appartementen moeten werken worden uitgevoerd (voor 1 van deze appartementen zijn werken vereist

op vlak van de mede-eigendom). Het zesde appartement werd in 2014 aan een spotprijs gekocht omwille van een inbreuk tegen de stedenbouwkundige voorschriften. Het Fonds zal een stedenbouwkundige aanvraag indienen om het in 2015 zijn werkelijke bestemming te geven. In 2014 zijn 3 dossiers geregistreerd als uitzonderlijk verlies, voor een totaal bedrag van 11.678 EUR. Voor 1 dossier beschikte het Fonds over geen enkel wettelijk middel meer om de ontleners in kwestie te verplichten hun schulden te vereffenen. In de 2 andere gevallen volgde het verlies op de uitvoering van een collectieve schuldenregeling. Ten slotte hebben 6 gezinnen in de loop van het dienstjaar een collectieve schuldenregelings procedure opgestart (7) tegenover 12 in 2013, 10 in 2012 en 4 in 2011. Van de ontleners in kwestie hebben er 5 achterstallen bij het Fonds. Sinds de invoering van die procedure dankzij de wet van 5 juli 1998 hebben 78 ontlenersgezinnen er een beroep op gedaan. We herinneren eraan dat de collectieve schuldenregelingsprocedure enkel vrijwillig kan worden aangegaan door mensen met een te grote schuldenlast. Een rechter stelt een schuldbemiddelaar aan om een regeling te treffen met alle schuldeisers. Zolang de procedure loopt, kunnen de schuldeisers geen gerechtelijke stappen ondernemen tot invordering van de schulden. De schuldbemiddelaar stelt een afbetalingsplan op dat hij ter goedkeuring voorlegt aan de schuldeisers en aan de arbeidsrechtbank in kwestie. Bij achterstallen in de terugbetaling van de lening heeft het Fonds theoretisch het recht loonbeslag te eisen of de overdracht van de schuldvorderingen van de ontlener naar derden, zoals de werkgever. Dit is enkel mogelijk als het salaris van de ontlener meer bedraagt dan de quotiteiten waarop geen beslag kan worden gelegd en die bovendien stijgen naargelang het aantal kinderen ten laste. Die quotiteiten zijn bij koninklijk besluit (8) vastgelegd. In 2014 is er voor 2 dossiers beslag gelegd op het salaris. 1 van de 2 gezinnen in kwestie heeft ondertussen een collectieve schuldenregelingsprocedure opgestart.

1.1.4 Bouw/renovatieverkoopverrichtingen Register In 2014 werden 665 nieuwe kandidaturen opgenomen in het algemeen register.

(7) Ger. wetb., art. 1675/2 en s. (8) Het recentste koninklijk besluit is dat van 15 december 2013 tot uitvoering van artikel 1409, § 2, B.S., 23 december 2013.



342 gezinnen op 665 (of ongeveer 51 %) gebruikten hiervoor het formulier op de website van het Fonds. In 2013 schreef 63 % van de kandidaten zich op die manier in. Via de website ontving het Fonds trouwens 854 aanvragen voor informatie over de bouw/ renovatie-verkoopverrichtingen. Verkoop van de sites HERDER in Elsene en REQUETTE/CANDRIES in Sint-Jans-Molenbeek In de loop van het jaar werden 1.607 kandidaatkopers aangeschreven, die zich tussen 2012 en februari 2014 hadden ingeschreven in het kandidatenregister voor de BRV-verrichtingen, met de vraag of ze al dan niet interesse hadden in de aankoop van een woning in de Herdersstraat te Elsene of de Carl Requette-/Edmond Candrieslaan te Sint-Jans-Molenbeek. 9 % van de brieven werd teruggestuurd naar het Fonds omdat het adres intussen niet meer klopte en 69 % van de kandidaten heeft niet geantwoord op deze uitnodiging. In de mailings van 2013 werden lichtjes hogere cijfers vastgesteld. De verklaring daarvoor werd gezocht in het feit dat het register niet systematisch wordt bijgewerkt. De cijfers van 2014 roepen echter vragen op, het gaat immers om kandidaat-kopers die minder dan 3 jaar geleden ingeschreven werden. Er is geen enkel nieuw element dat deze situatie kan verklaren. 7 % van de kandidaten was geïnteresseerd en 15 % verklaarde het niet te zijn. 29 % liet weten dat de voorgestelde woningen niet geschikt waren, 28 % vond de prijs van de woningen te hoog, 26 % verklaarde niet tevreden te zijn met de voorgestelde omgeving (ligging/wijk), 8 % riep persoonlijke redenen in, 3 % reageerde te laat, 3 % verklaarde intussen een andere aankoopprocedure te hebben gestart, 1 % bevestigde huurder te willen blijven 2 % heeft geen reden opgegeven. Site Herder In 2014 voldeed 66 % van de 136 geïnteresseerde kandidaten aan de financiële en reglementaire voorwaarden om het krediet van het Fonds te krijgen en had 34 % onvoldoende financiële middelen. 47 kandidaten hebben de site bezocht. Na het bezoek hebben 37 kandidaat-kopers te kennen gegeven dat ze een aankoopbod wilden


tekenen. Amper 5 van hen hebben dit ook effectief gedaan. Slechts 3,7 % van de kandidaten die na de mailing hadden laten weten dat ze interesse hadden, heeft een verkoopcontract getekend. Er werden 14 woningen te koop aangeboden. Eind december hadden 4 van de 7 woningen met 3 slaapkamers nog geen koper gevonden. Ter herinnering: elke woning wordt verkocht met de parkeerplaats die eraan verbonden is. Uit het profiel van de 9 gezinnen die een woning op de site hebben gekocht met het krediet van het Fonds blijkt dat het gemiddelde belastbaar inkomen ± 22.500 EUR bedraagt, dat de gemiddelde inbreng van eigen middelen rond 26.000 EUR schommelt en dat maandelijks gemiddeld 34 % van het gezinsbudget wordt besteed aan de afbetaling. Het krediet van het Fonds dekt ± 84 % van de totale kostprijs van de verrichting. De gemiddelde rentevoet is 2,27 % en de gemiddelde looptijd van het krediet bedraagt 26 jaar. Een tiende gezin kocht een van de woningen met een lening bij de bank. Site Requette-Candries In 2014 voldeed 83 % van de 133 geïnteresseerde kandidaten aan de financiële en reglementaire voorwaarden om het krediet van het Fonds te krijgen en had 17 % onvoldoende financiële middelen. 76 kandidaten hebben de site bezocht. Na het bezoek hebben 62 kandidaat-kopers te kennen gegeven dat ze een aankoopbod wilden tekenen. Toch hebben slechts 13 van hen zich ertoe verbonden. Op het einde van het jaar komen 19 gezinnen nog in aanmerking om een dergelijk bod te tekenen. Slechts 10 % van de kandidaten die na de mailing hadden laten weten dat ze interesse hadden, heeft een verkoopcontract getekend. Eind december 2014 hadden 13 van de 46 te koop aangeboden woningen nog geen koper gevonden, waaronder 8 woningen met 1 slaapkamer (op 9) en 5 woningen met 2 kamers (op 24). De 2 woningen met 4 slaapkamers, 9 met 3 kamers, 19 met 2 kamers, 1 woning met 1 kamer en de 2 studio’s zijn verkocht.


Er moet wel worden opgemerkt dat de prijzen van de grote woningen veel toegankelijker zijn dan deze in de Herdersstraat. 15 van de 24 parkeerplaatsen zijn verkocht, omdat de verkoop van de woningen niet gekoppeld was aan de verkoop van een parking. Overzicht van de profielen van de 33 gezinnen die zich ertoe verbonden hebben om een woning op de site te kopen. De gegevens zijn gemiddelden.

Aantal gezinsleden

Belastbaar inkomen

Maandelijks inkomen (incl kinderbijslag)

2 woningen met 4 slaapkamers

5

39.200


4


Intrestvoet

Mensualiteit

Mensualiteit in % van het inkomen

Looptijd van het krediet

3.450

3,18 %

1.120

32 %

25

22.000

2.300

2,18 %

670

29 %

28

2

23.700

2.100

2,41 %

645

31 %

28

1 woning met 1 slaapkamer

1

9.497

989

2,05 %

287

29 %

20

2 studio's

1

22.700

1.500

2,68 %

370

24 %

25

2,6

23.419

2.068

2,50 %

618

30 %

25,2

Woningtype

Gemiddeld totaal

De inbreng in eigen middelen bedraagt gemiddeld 22.700 EUR en schommelt tussen 4.500 EUR en 120.000 EUR. Het gemiddelde krediet dekt 87 % van de gemiddelde kostprijs. De verkoop van de woningen op de sites «Requette-Candries» en «Herder» gebeurt simultaan met de update van het register van kandidaat-kopers. Het Fonds ging ervan uit dat het register niet moest worden bijgewerkt zolang er geen verkoop werd voorgesteld, wat het geval was van 2010 tot half 2013. Maar we merken dat deze unieke en globale bijwerking de verkoopprocedure afremt. Bovendien blijkt dat de kandidaat-koper die in het register ingeschreven is helemaal niet weet welke projecten hem kunnen worden voorgesteld. Er wordt immers pas op het einde van de bouw of de renovatie contact opgenomen met hem. En dus wordt hem misschien een project voorgesteld waarvoor hij geen interesse heeft. Zoals uit bovenstaande beschrijving van de selectieprocedure blijkt, worden de kandidaatkopers weinig betrokken. Er blijkt ook uit dat het hele beheer wel zwaar en weinig «productief» is,

zowel voor de uitnodigingen, als de bezoeken ter plaatse en de verbintenissen van de kandidaten. Het Fonds zal een procedure invoeren waarbij de kandidaat-koper elke wijziging in zijn kandidatuurgegevens (gezinssamenstelling, adres,...) formeel, spontaan en regelmatig moet doorgeven en zijn kandidatuur op gezette tijden moet bevestigen. Gelet op het aantal BRV-verrichtingen (meer dan 350 woningen), is beslist om per project een kandidatenregister bij te houden. De kandidaten zullen bijvoorbeeld de gemeenten en zelfs de verrichtingen van hun keuze moeten vermelden. Dit maakt het mogelijk om de geïnteresseerde kandidaten een woning voor te stellen die voldoet aan de gewenste omgeving en de kenmerken van hun gezin. De projecten die nu uitgewerkt worden, zullen trouwens «op plan» worden verkocht. Dit betekent dat voor de werken worden opgestart, een groep kandidaat-kopers zal worden gevormd waarvan het aantal en de gezinskenmerken zijn afgestemd op het project dat in de steigers staat.



Het zal ook nodig zijn om de kandidaat-kopers een specifieke begeleiding aan te bieden voor onder andere de «opvolging» van de werf, de technische aspecten van het gebouw (zoals het beheer van bepaalde speciale technieken en van de «passiefwoning» in het bijzonder), alsook diverse aspecten van de mede-eigendom (basisakte, reglement van de mede-eigendom, huishoudelijk reglement, syndicus,...). Het Fonds hoopt dat de kandidaten zich op deze manier sterker betrokken voelen bij het project, er zich meer voor zullen inzetten en er hun verantwoordelijkheid voor zullen opnemen. Toch zal het principe van de chronologie van de kandidaturen steeds moeten worden gerespecteerd.

De mede-eigendom / de syndicus Het Fonds wordt via zijn BRV-projecten geconfronteerd met mede-eigendommen. Bij de vorming van een mede-eigendom moet er zo snel mogelijk een syndicus aantreden om onder andere de beslissingen van de algemene vergadering betreffende de goede werking van het gebouw (netheid, veiligheid,...) uit te voeren, om een voorlopige begroting voor het werkingsfonds op te stellen, om het bedrag van de gemeenschappelijke lasten te bepalen en aanbestedingen te vragen aan de verschillende aannemers die op de site werken zullen uitvoeren. De kandidaat-kopers blijken weinig, lees geen kennis in de materie te hebben en dit, ondanks de basisakte en de overeenkomst die met de syndicus worden afgesloten. Het Fonds stelt ook vast dat kopers het vaak moeilijk hebben om een externe syndicus hun vertrouwen te schenken, terwijl dit net erg belangrijk is. Er werd en wordt nog steeds bijzondere aandacht besteed aan dit punt en het Fonds stelt vergaderingen met de beheerraad en de syndicus voor. Elke nieuwe eigenaar kan ook gratis een «praktische gids voor (toekomstige) medeeigenaars» downloaden op het internet. Deze gids is het resultaat van de samenwerking tussen de Koning Boudewijnstichting en de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.



Bouw / Renovatie-Verkoop 342 woningen in productie / situatie op 31/12/2014 32 32 42

19

15


01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.2 Huursector

1.2 HUURSECTOR 1.2.1 Investeringen 2014 - evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar Evolutie van de investeringen (in EUR) 50.000.000

40.000.000

30.000.000

20.000.000

10.000.000

0

2003

2004

Investeringsvermogen

2005

2006

2007

2008

Stedenbouwkundige lasten

In de loop van het dienstjaar werd 2.367.391 EUR geïnvesteerd in de renovatie van het bestaande patrimonium. Een dergelijke investering is nodig om de systematische renovatie verder te zetten van de huurhulpwoningen die sinds eind jaren 70 werden aangekocht. In het kader van het Huisvestingsplan is een investering van 3.360.000 EUR vrijgemaakt voor een bouwverrichting van 15 woningen in de Wilgstraat in Jette.

2009

2010

Gerecupereerde budgetten

2011

2012

2013

2014

Huisvestingsplan

Het budget voor het Huisvestingsplan (100.000.000 EUR) is dus overschreden. Het zal worden aangepast in functie van het resultaat van de overheidsopdrachten die nog moeten worden toegekend, op basis van de eventuele aanpassingen die nodig zijn om vergunningen te verkrijgen en van wijzigingen in de verdeling tussen huur- en koopwoningen. Op basis van de resultaten van opdrachten die zijn afgerond in 2014:

Eind 2014 zijn er in het kader van het Huisvestings plan investeringen vrijgemaakt voor 499 woningen (480 in 2013), waarvan er momenteel 58 afgewerkt zijn. Het investeringsbedrag wordt geschat op 103.330.470 EUR eind 2014 tegenover 98.044.399 EUR eind 2013.

• w orden in het project Jacques Dormont te Sint-Agatha-Berchem 4 huurwoningen geschrapt ten voordele van de koopsector. De verrichting zal dus 35 huurwoningen tellen in plaats van de 39 die aanvankelijk waren voorzien;

In deze schatting zit ook het resultaat van de opdrachten die zijn afgerond in de loop van het jaar.

• krijgt de verrichting Groeninckx, te Anderlecht, daarentegen 8 extra huurwoningen waardoor de teller op 28 komt te staan in plaats van



de 20 huurwoningen die oorspronkelijk waren gepland; • wordt voor de renovatie van het gebouw in de Steylsstraat te Laken een woning minder voorzien, dus 22 woningen in plaats van de 23 woningen die oorspronkelijk waren voorzien; • t elt de verrichting Aumale en Delcourt te Anderlecht 9 woningen in plaats van 7 zoals aanvankelijk was voorzien. De stedenbouwkundige vergunning voor de SintJobsesteenweg te Ukkel voorziet dat een van de 14 woningen moet worden bestemd voor een vrij beroep. Op het terrein in de Wilgstraat zullen 15 woningen worden gebouwd. Wanneer alle lopende projecten waarvoor op 31 december 2014 investeringen waren vrijgemaakt, uitgevoerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit 1.667 woningen bestaan.

In de loop der jaren zijn de kandidaat-gezinnen heel wat kleiner geworden, hoewel de cijfers stabiel blijven in 2014 ten opzichte van 2013. Als we echter naar het volledige register kijken, zien we dat nog steeds 37 % van de kandidaten een ruime woning nodig heeft met 3 of 4 slaapkamers. Gezinnen die minstens 5 slaapkamers zouden moeten hebben, maken nog slechts 1 % uit van de kandidaten. Die verdeling zou het gevolg kunnen zijn van de toepassing van de normen zoals beschreven in artikel 165 van de Huisvestingscode over de aanpassing van de woning aan de samenstelling van het gezin. Hieraan moet worden voldaan om recht te hebben op een verhuistoelage en op een tussenkomst in de huur van de nieuwe woning. Het Fonds moet erop toezien dat het gezin over voldoende financiële middelen beschikt om een grotere woning te kunnen betalen. Professioneel statuut van de nieuwe kandidaat-huurders in 2014

1.2.2 Jaarverrichtingen

Professioneel statuut

1.2.2.1 Kandidaat-huurders Eind 2014 telde het huurhulpregister 6.853 kandidaten, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld:

Aantal

%

Ongekend

66

5 %

Bediende

106

8 %

Zelfstandig

17

1 %

Arbeider

219

18 %

Voor

2007 :

160

(2 %)

2008 :

232

(3 %)

Gepensioneerd

16

1 %

2009 :

345

(5 %)

Werkloos

825

67 %

2010 :

605

(9 %)

Totaal

1.249

100 %

2011 : 1.605

(23 %)

2012 : 1.444

(21 %)

2013 : 1.213

(18 %)

2014 : 1.249

(18 %)

In 2014 werden 1.249 nieuwe aanvragen geregistreerd, tegenover 1.243 in 2013. We stellen vast dat het aantal aanvragen per jaar redelijk constant is.

67 % van de nieuwe kandidaat-huurders is werkloos of moet rondkomen met een werkloosheids- of invaliditeitsuitkering, een leefloon of nog een ander vervangingsinkomen, ten opzichte van 52 % in 2013. 27 % beschikt over een inkomen uit arbeid. De overige kandidaten hebben geen informatie gegeven over hun professioneel statuut.

33 % van de nieuwe kandidaten heeft een woning met 1 slaapkamer nodig en 40 % een woning met 2 slaapkamers.



Gezinssamenstelling van de nieuwe kandidaat-huurders in 2014

Nieuwe kandidaat-huurders in 2014

Aantal bewoners

Kleine gezinnen

412

33 %

462

Gezinnen met 1 of 2 kinderen

496

40 %

1.440


290

23 %

1.422

Gezinnen met 5 of meer kinderen

51

4 %

369

Totaal

1.249

1.2.2.2 H uurders en nieuwe huurdersgezinnen in 2014 De huurdersbevolking bestaat uit 907 gezinnen. In de tekst is verder geen rekening gehouden met de verhuurde woningen in het kader van samenwerkingsakkoorden met derden. In 2014 werden 116 nieuwe aanvragen geregistreerd, tegenover 64 in 2013.

3.693

Samenstelling van de gezinnen Samenstelling van de gezinnen

Huurders gezinnen

Kleine gezinnen

Gezinnen met een of twee kinderen

Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen


26

22 %


339

%

48

41 %


321

35 %

31

27 %


86

9 %

11

10 %

Totaal

907

100 %

116

100 %

Samenstelling van de gezinnen (in %)

Kleine gezinnen

Nieuwe huurders gezinnen


Gezinnen met 5 en meer kinderen

Samenstelling van de huurdersgezinnen


In de loop der jaren zijn er steeds meer kinderloze huurders en gezinnen met 1 of 2 kinderen bijgekomen. Reden hiervoor is de vergrijzing van de huurders waarvan de kinderen het ouderlijke nest intussen hebben verlaten en de progressieve toename van nieuwe huurdersgezinnen met een kleine of middelgrote samenstelling. Toch bestaat het huurderspubliek van het Fonds nog steeds uit 44 % gezinnen met minstens 3 kinderen.

Het huurderspubliek met kinderen ziet er als volgt uit: de middelgrote gezinnen (met 1 of 2 kinderen) vertegenwoordigen % van de huurders, de grote gezinnen (3 of 4 kinderen) 35 % en de heel grote gezinnen (5 of meer kinderen) 9 %. De nieuwe huurdersgezinnen tellen in totaal 441 personen, wat neerkomt op een gemiddelde van 3,8 personen per gezin.

Inkomen van de gezinnen Huurdersgezinnen

Nieuwe huurdersgezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld netto-inkomen

Gemiddeld nettoinkomen met kinderbijslag

Aantal gezinnen

Gemiddeld netto-inkomen

Gemiddeld nettoinkomen met kinderbijslag

Kleine gezinnen

161

1.209

1.209

26

1.121

1.121


339

1.787

1.997

48

1.353

1.572


321

2.102

2.760

31

1.537

2.322


86

2.251

3.547

11

1.947

3.447

Totaal gemiddeld

907

1.840

2.274

116

1.407

1.849

Inkomen van de gezinnen

Inkomen van de gezinnen (exclusief kinderbijslag) (in EUR) 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Kleine gezinnen


Inkomsten van de nieuwe huurdersgezinnen in 2014



Inkomsten van de huurdersgezinnen



Inkomen van de gezinnen (inclusief kinderbijslag) (in EUR) 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Kleine gezinnen



Inkomsten van de nieuwe huurdersgezinnen in 2014


Inkomsten van de huurdersgezinnen

We stellen vast dat het gezinsinkomen in belangrijke mate wordt gevormd door de kinderbijslag. Bij de middelgrote gezinnen maakt de kinderbijslag 11 % uit van het inkomen, bij de grote gezinnen is dat 24 % en bij de heel grote gezinnen zelfs 37 % Huur en inkomen Huur en inkomen van de gezinnen

Huur en inkomen van de nieuwe huurdersgezinnen

Huur en inkomen van de huurdersgezinnen Aantal gezinnen

Gemiddeld TBB

inkomens %

Aantal nieuwe gezinnen

Gemiddeld TBB

inkomens %

Kleine gezinnen

161

421

35 %

26

408

36 %


339

553

28 %

48

560

36 %


321

653

24 %

31

659

28 %


86

769

22 %

11

885

26 %

Totaal gemiddeld

907

586

26 %

116

583

32 %

Huur ten opzichte van het inkomen (in %)

Kleine gezinnen


Huur / Inkomsten nieuwe gezinnen 2014




Huur / Inkomsten gezinnen


Maar we stellen ook vast dat het gemiddelde inkomen van de nieuwe huurders (1.849 EUR) heel wat lager ligt dan het gemiddelde inkomen van het volledige huurderspubliek (2.274 EUR). De huur weegt dus zwaarder door op het budget van de nieuwe huurders (32 %) dan op dat van het volledige publiek (26 %).

Als we het volledige huurderspubliek bekijken, dan besteden de kleine gezinnen gemiddeld meer dan een derde van hun inkomen (1.209 EUR) aan de huur (421 EUR). De grote gezinnen betalen gemiddeld 653 EUR huur, wat neerkomt op minder dan een vierde van hun inkomen (2.760 EUR). De kinderbijslag vangt de impact van de huur op het budget van grote gezinnen grotendeels op. Het gemiddelde te betalen bedrag dat de nieuwe huurders betalen (583 EUR), is vergelijkbaar met het gemiddelde voor het volledige huurderspubliek (586 EUR).

Evolutie van het maandelijks te betalen bedrag voor de nieuwe gezinnen van 2009 tot 2014 2009

2010

2011

2012

2013

2014

% inkomen

% inkomen

% inkomen

% inkomen

% inkomen

% inkomen

Gezinnen met maximum 1 kind

35

37

39

37

38

35


25

29

31

33

33

33


24

28

29

25

26

24

Samenstelling van het gezin

Evolutie van het maandelijks te betalen bedrag (in %) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

% inkomen 2009

% inkomen 2010

% inkomen 2011

% inkomen 2012

% inkomen 2013

% inkomen 2014

Gezinnen met maximum 1 kind Gezinnen met 2 of 3 kinderen Gezinnen met 4 kinderen en meer



Professioneel statuut Verdeling van de nieuwe huurdersgezinnen in 2014 volgens hun socio-professioneel statuut (1) en hun netto maandelijks inkomen (zonder kinderbijslag). Inkomen (in EUR) Socioprofessioneel statuut

< of = leefloon

> leefloon en < of = maximale werkloosheids vergoeding (3)

> maximale werkloosheids vergoeding en < of = 1.700 EUR

> 1.700 EUR

Totaal

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Bediende

0

0

6

5,2

0

0

8

6,9

14

12,1

Arbeider

2

1,7

9

7,8

4

3,5

10

8,6

25

21,6

Zelfstandig

0

0

2

1,7

0

0

1

0,9

3

2,6

Werkloos

19

16,4

38

32,8

7

6

10

8,6

74

63,8

Gepensioneerd

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Totaal

21

18,1

55

47,4

11

9

29

25

116

100

36 % van de gezinshoofden van de nieuwe huurdersgezinnen heeft een job, 64 % heeft recht op een vervangingsinkomen. Deze cijfers liggen in dezelfde lijn als wat geldt voor het volledige huurderspubliek.

Socioprofessioneel statuut

< of = leefloon

> leefloon en < of = maximale werkloosheids vergoeding (3)

> maximale werkloosheids vergoeding en < of = 1.700 EUR

> 1.700 EUR

Totaal

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Absoluut aantal

%

Ongekend

12

1,3

14

1,5

5

0,6

12

1,3

43

4,7

Bediende

4

0,4

19

2,1

8

0,9

60

6,6

91

10

Arbeider

4

0,4

36

4

23

2,5

97

10,7

160

17,6

Zelfstandig

3

0,3

7

0,8

1

0,1

3

0,3

14

1,5

Werkloos

92

10,1

202

22,3

56

6,2

185

20,4

535

59

Gepensioneerd

10

1,1

12

1,3

7

0,8

35

3,9

64

7,1

Totaal

125

13,8

290

32

100

11

392

43,2

907

100



Vorige woning Een overgrote meerderheid van de nieuwe huurders (90 %) woonden vroeger in een ongezonde en/of onaangepaste woning. Aard van de vorige woning

Aantal

%

Aangepast

12

10 %

Onaangepast

12

10 %

Ongezond

75

65 %

Overbevolkt

17

15 %

Totaal

116

100 %

We stellen al verschillende jaren vast dat er lange wachttijden zijn om een woning van het Fonds te krijgen. 91 % van de nieuwe huurders hebben meer dan 4 jaar moeten wachten. Daarentegen zijn er ook vier gezinnen die dan weer geen jaar hebben moeten wachten. Deze gezinnen werden voorgesteld door een van de vzw’s waarmee het Fonds een samenwerkingsakkoord heeft gesloten en die zich inzetten voor de maatschappelijke integratie van een erg kwetsbare bevolkingsgroep. We willen er hier op wijzen dat de toekenning van een woning gebeurt op basis van de strikte chronologische opvolging van de kandidaturen.

In 2013 bedroeg deze 95 %. Toewijzing van de woningen In 2014 zijn 130 woningen toegewezen en 5 woningen zijn geweigerd nadat de kandidaat op de hoogte was gebracht van de toekenningsbeslissing van de Raad van Bestuur.

Deze basisregel is ook vastgelegd in de nieuwe bepalingen van de Huisvestingscode en het Regeringsbesluit van vrijdag 27 juni 2014. In de loop van het dienstjaar werden 9 gezinnen overgeplaatst naar een andere woning: 2 omdat de woning overbevolkt was, 6 omwille van onderbevolking en 1 om sociale redenen. 58 huurhulpgezinnen zijn vertrokken in 2014.

Samenstelling van de huurdersgezinnen die hun woning verlieten in 2014 Aantal gezinnen

Aantal huurders Alleen staanden

Samen wonenden

Aantal samen wonenden

0

13

0

0

13

5 %

0

0

6

0

6

12

21 %

12

5

14

0

31

Gezinnen met 2 kinderen

10

17 %

20

2

16

0

38


11

19 %

33

3

16

0

52


6

10 %

24

2

8

0

34


2

3,5 %

10

0

4

0

14


1

2 %

7

0

2

0

9

Totaal

58

100

106

25

66

0

197

Absoluut aantal

%

Aantal kinderen

Alleenstaanden

13

22,5 %

Twee volwassenen

3

Gezinnen met 1 kind

Samenstelling van het gezin

Totaal aantal bewoners



Beheer van garages en handelszaken

Woningen

Naast de woningen bestaat het huurhulppatri monium nog uit:

Eind 2014 bestaat het huurhulppatrimonium uit 1.137 «bestaande woningen» die verhuurd worden, vroeger werden verhuurd of die klaar staan voor een eerste toewijzing.

Totaal

Gehuurd

%

Leeg staand

%

Garages

15

11

73 %

4

27 %

Parkings

132

78

59 %

54

41 %

Winkels/ handels zaken

11

9

82 %

2

18 %

16 van de ongebruikte parkings en garages zijn bestemd voor de verkoop en 4 daarvan zijn voorbehouden voor het Fonds voor interventies op verplaatsing. 2 garages zijn toegekend, maar het dak moet eerst worden hersteld.

1.2.2.3 Gebouwen en woningen Gebouwen Eind 2014 bestaat het huurhulppatrimonium uit 384 gebouwen, tegenover 383 gebouwen eind 2013. Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde «oude gebouwen») en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of opgetrokken moeten worden en die nooit eerder werden toegekend in het kader van een huurhulpverrichting (de zogenaamde «nieuwe gebouwen»). Deze 384 gebouwen liggen voornamelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21 %), Brussel (15 %), Anderlecht (11 %), Sint-JansMolenbeek (10 %) en Jette (10 %). Alle andere gebouwen vinden we hoofdzakelijk in één van de gemeenten binnen de eerste kroon. Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen (in %)

4%

3%

6% 29 %

5%

1 woning 2 woningen

12 %

3 woningen 4 of 5 woningen 6 tot 10 woningen 11 tot 15 woningen 41 %

Meer dan 15 woningen


Daarnaast zijn er, op basis van de planningen, 530 «woningen in creatie» in het kader van de woningproductie. Van de 1.137 bestaande woningen zijn er: 909 verhuurd aan 907 gezinnen, waarvan er 2 telkens 2 woningen betrekken. De vzw «Le 8ème jour» is hoofdhuurder van 7 woningen, de vzw RAPA L’AUTRE LIEU van 2 woningen, de vzw Communa en de BFUH van 2 woningen, de vzw BFUH van 1 woning (Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen) en de Franse Gemeenschap van 1 woning. In totaal worden dus 922 woningen verhuurd. 108 woningen zijn onbewoond, waarvan: • 45 omwille van kleine renovatiewerken; • 63 omwille van grote renovatiewerken. 107 woningen worden momenteel toegewezen aan kandidaat-huurders, waarvan: • 59 woningen ooit al zijn verhuurd; • 48 woningen nog niet zijn verhuurd. Van de 530 woningen die momenteel worden gecreëerd: • zitten er 504 in de projectfase; • zitten er 26 in de werffase


Verdeling van de woningen volgens het aantal slaapkamers dat ze hebben of zullen hebben (in absoluut cijfers)

2%

10%

31% 19% Studio 5%

1 kamer 2 kamers

11%

22%

3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer Nog niet bepaald

Renovatie en onderhoud van het bestaande patrimonium Voor 2014 bedragen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van het oude patrimonium in totaal 4.669.648 EUR, waarvan 1.240.639 EUR werd besteed aan onderhoudswerken en 3.429.009 EUR aan renovatiewerken. Deze bedragen omvatten alle werken die betaald werden in 2014, ongeacht of de renovatie al dan niet afgewerkt werd in de loop van het jaar. Let wel: de kosten voor de werken die worden uitgevoerd door onze eigen technische ploeg zijn niet opgenomen in dit bedrag, het materiaal dat ervoor gebruikt werd, is dat wel. In vergelijking met 2013 (4.234.434 EUR) is er 435.214 EUR (of 10 %) meer besteed aan dergelijke werken. De verklaring hiervoor luidt als volgt: • 2 3 woningen van de eerste generatie (11 van categorie 1, 12 van categorie 2) werden grondig gerenoveerd. In 2013 waren dat er 15; • de creatie van 6 bijkomende woning omdat het oude patrimonium overbevolkt raakte; • 43 woningen van de laatste generatie werden opgefrist. Tijdens de dienstjaren 2012 (2.916.835 EUR), 2013 en 2014 is het ritme van de grondige renovaties aangehouden nadat woningen die

werden verhuurd in de jaren 80 zijn vrijgekomen. De energieprestatie is verbeterd, er zijn nieuwe technische installaties geplaatst en grote woningen werden opgesplitst. De duplexen zijn geprivatiseerd door de creatie van trappen en er zijn nieuwe woningen gecreëerd zonder dat er ingeboet is aan de kwaliteit van het patrimonium op het vlak van omvang en oppervlakte. De Raad van Bestuur heeft reeds uitspraak gedaan over deze grote investeringen in 1998 en heeft deze beslissing bevestigd in december 2012. Bepaalde renovatieverrichtingen gaan gepaard met de verdichting van het patrimonium. Dit kan worden verantwoord door de soms heel grote oppervlakten van de gebouwen van het bestaande patrimonium en met de evolutie van de vraag naar woningen. Aangezien het aantal woningen wordt gewijzigd, moet een stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd. Het duurt soms langer dan 10 maand om de nodige stedenbouwkundige vergunningen te bemachtigen waardoor het renovatieproces aanzienlijk wordt verlengd, evenals de leegstand van huurwoningen. Huurwoningen kunnen nog langer leegstaan indien de administratie van stedenbouw de aanvraag tot de nieuwe indeling weigert. Het Fonds volgt dit geval per geval op. In andere gevallen wordt een kleine woning, vaak dakappartementen of zolderkamers, samengevoegd met de woning op nietgeprivatiseerde onderliggende verdiepingen om op die manier een comfortabele eengezinswoning te maken. De gebouwen met dergelijke samengevoegde woningen zijn vaak voorzien van twee aansluitende ruimtes en een gevelbreedte van niet meer dan 5,50 m, waardoor de onderliggende woning (gelijkvloerse en eerste verdieping) praktisch niet kan worden geprivatiseerd zonder dat dit ten koste gaat van het aantal slaapkamers. Tijdens deze grondige renovatie van het oude patrimonium wordt rekening gehouden met de energieprestatie zoals beslist door de Raad van Bestuur op 20 december 2012. Daarbij worden vooral de achtergevels en daken geïsoleerd, het buitenschrijnwerk wordt aangepast aan de nieuwste technieken en er worden hoogrendementsketels geplaatst. Vooraleer het energiecertificaat wordt uitgereikt op het einde van de werken laat het Fonds de luchtdichtheid van iedere woning controleren. Op die manier kan koude tocht van buitenaf exact worden opgespoord om hem tot een minimum te beperken. Daarna wordt de woning vaak



ingedeeld in de energiecategorie C en D+, wat aanvaardbaar is aangezien de gebouwen vaak werden opgetrokken begin 20ste eeuw. Na de bijwerking van het woningregister telde het patrimonium op 31 december 2014 nog 177 woningen van de eerste generatie (waaronder ook de 20 woningen van het Europadorp) waarvan 112 woningen, die nog bewoond zijn, geklasseerd zijn onder categorie 1 en 2. De normen en de kwaliteits- en uitrusting standaarden zijn intussen echter zo geëvolueerd dat bepaalde woningen - ondanks een goed onderhoud door de huurders - zouden zakken van categorie 3 naar 2. Ter herinnering, de onderverdeling in 3 categorieën is gebaseerd op de volgende standaarden: CATEGORIE 1 - Deze woningen voldoen aan de minimumeisen in verband met gezondheid, veiligheid en uitrusting, maar moeten het stellen zonder moderne installaties en de energieprestatie haalt niet meer dan een middelmatig niveau. CATEGORIE 2 - Deze woningen hebben dezelfde kenmerken als de panden in categorie 1. Er is wel centrale verwarming en warmwaterproductie voorzien, maar deze installaties verslinden energie en zijn verouderd. De dubbele beglazing in deze woningen dateert van de eerste generatie. De elektrische en sanitaire installaties zijn eenvoudig. CATEGORIE 3 - Woningen van de laatste generatie. Het gaat om nieuwbouwwoningen of om panden die na aankoop grondig werden gerenoveerd. In principe volstaat het om ze op te frissen of om een paar kleine werkjes uit te voeren wanneer een huurder is vertrokken. Die «kleine werken» kosten gemiddeld 7.724 EUR per woning die in de loop van het voorbije jaar werd opgefrist. Dit komt neer op gemiddeld 13 maanden huur. Met een preventieve aanpak die erin bestaat om eens langs te gaan bij de huurder zodra die zijn opzeg geeft, kan de huurder duidelijk worden gemaakt hoe hij de woning in een zo goed mogelijke staat kan achterlaten en op die manier de huurschade kan beperken. De eerste resultaten van deze aanpak zijn bemoedigend. Het patrimonium in creatie In 2014 werd in totaal 788.635 EUR uitgegeven aan de renovatie / bouw van nieuwe woningen. Dit bedrag slaat op alle werken die het voorbije


jaar werden betaald, ongeacht of ze in de loop van het jaar werden afgerond of niet.

1.2.2.4 R entabiliteit van de nieuwe verhuringen In 2014 zijn 125 woningen verhuurd, waarvan in 54 slechts kleine renovatiewerken zijn uitgevoerd en dus worden ze niet opgenomen in de rentabiliteits berekening. 71 woningen worden opgenomen in de rentabiliteitsberekening, waarvan: • 18 die betrekking hebben op oude woningen die grondig gerenoveerd en technisch volledig herzien werden; • 53 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het huurhulppatrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd. De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen (223.299 EUR) ligt 22 % hoger dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die compleet werden gerenoveerd (174.156 EUR). In 2013 bedroeg dit 17 %. Voor de oude woningen betalen de huurders maandelijks gemiddeld 659 EUR. Dit komt neer op een jaarrentabiliteit van 4,54 % van de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 5,40 EUR/m² bruto bewoonbaar. Voor de nieuwe woningen wordt een gemiddelde huur van 659 EUR neergeteld, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 2,98 % van de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 6,13 EUR/m² bruto bewoonbaar per maand. Het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van 5,35 %, en de werkelijke rentabiliteit ziet er als volgt uit :


Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (in EUR)

Verschil per maand (EUR)

Aan de jaarlijkse fictieve minimum referentierentevoet (5,35 %)

Aan de reële jaarlijkse interest

Totaal

Gemiddeld deficit per woning

Oud

13.971

11.856

- 2.115

- 117

Nieuw

52.827

29.425

- 23.402

- 442

Totaal

66.798

41.281

- 25.517

- 359

Woningen



Spreiding per gemeente van de woningen in de Huurhulpsector



Nieuwe woningen 515 woningen in productie / situatie op 31 december 2014

1

Steyls / 22 woningen

13

Beukenootjes / 50 woningen

18

Plejaden / 34 woningen

2

Vandenboogaerde / 31 woningen

14

Moestuin / 36 woningen

19

Roodebeek / 13 woningen

3

Slachthuis/ 22 woningen

15

Camille Simoens / 1 woning

20

Rogier / 2 woningen

4

Jacques Dormont / 35 woningen

16

koninklijke - St-Maria / 1 woning

21

Wiertz / 15 woningen

5

Kweepereboom / 10 woningen

17

Destouvelles / 53 woningen

22

Waver / 16 woningen

6

Birmingham Malherbe - Ensor / 57 woningen

7

Groeninckx-De May / 28 woningen

8

Delcourt / 9 woningen

9

Delta / 42 woningen

10

Drukkerij / 13 woningen

11

Denemarken/ 12 woningen

12

Sint-Job / 13 woningen

1120 1020 1090

1 16 2

1081

1082

1080

1210

3

6

1140

20

1030 18 19

1000

7

22

1070

11 10 9

15

17

4

8

1130

13

1083 5

14

1190

12

1200 21

1040

1150

1060 1050

1180

1050

1160

1170



1

2

3

4 1, 2, 3 en 4: Zware renovatie en transformatie van een bestand gebouw met 5 woningen in Schaarbeek. Dankzij een verhoging van het dak werden bovendien 2 extra woningen met 2 en 4 slaapkamers gecréëerd. – Ontwerp : LD2 architecture – Stéphane Dachy – Onderneming : Wocon N.V.


Zware renovatie en privatisering van een duplex, 3 slaapkamers, te SintJoost-ten-Noode - Onderneming : Balcaen et fils B.V.B.A.


1.2.3 Lopende contracten 1.2.3.1 Algemeen beheer Het beheer van de verhuringen omvat de opvolging van de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van reglementen van inwendige orde), erop toezien dat de huurders hun contractuele verplichtingen nakomen, de verrekening van het verbruik van water, gas en elektriciteit en van de kosten voor het onderhoud van de technische installaties, de verwerking van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de verwerking van de jaarlijks enquête en de bijwerking van de gegevens over de gezinssituatie. Bedoeling is om er zo op toe te zien dat de huurder zijn woning goed gebruikt. De enquête zorgt voor heel wat extra werk voor de dossierbeheerders. Jaarlijks wordt aan de huurders gevraagd alle gegevens over hun financiële en gezinssituatie mee te delen en deze te staven met de nodige attesten. Er wordt hen ook gevraagd het bewijs te leveren dat de brandverzekeringspremie is betaald, dat het onderhoud is gebeurd voor de verwarmingsen warmwatertoestellen en dat de gebruikte

schoorstenen zijn geveegd. Het verzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet altijd even vlot en vaak moeten de huurders hier verschillende keren aan worden herinnerd. Ondanks meerdere herinneringen dienen bepaalde huurders de gevraagde documenten nog steeds niet in. Het gevolg hiervan is dat de contractuele huurprijs van toepassing is zonder tussenkomst van het Fonds op basis van de financiële capaciteit van het gezin waardoor het risico ontstaat dat het gezin een schuld creëert. Op basis van de financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd, wordt het te betalen bedrag berekend. Dit gebeurt op het moment van de indexatie, op basis van de regels die door de Raad van Bestuur zijn vastgelegd op 12 november 1998 en die bevestigd werden tijdens de zitting van 17 november 2011. In 2014 betaalden de huurders na indexatie een gemiddeld maandelijks bedrag van 586 EUR. 23 % van de huurders betaalden het strikte minimumbedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. 12 % betaalde minder dan dit minimumbedrag dankzij de huurtoelagen waar ze recht op hadden.

Huurdersgezinnen Gezinnen aan het minimum TBB

Nieuwe huurdersgezinnen

Aantal gezinnen

Aan het minimum TBB

%

Aantal gezinnen

Aan het minimum TBB

%

Kleine gezinnen

161

74

46 %

26

5

19 %


339

64

19 %

48

9

19 %


321

59

18 %

31

5

16 %


86

13

15 %

11

1

9 %

Totaal

907

210

23 %

116

20

17 %



Verdeling van de huurdersgezinnen in 2014 naargelang ze recht hebben op huurtoelages Gezinnen

Aantal

%

Recht op huurtoelage

0

0 %

- aan 100 % (normale toelage)

85

9 %

- aan 50 % (normale toelage)

39

4 %

- aan 100 % (handicap/oudere personen)

25

3 %

Totaal (A)

149

16 %

Geen recht op huurtoelages (B)

501

55 %

Geen recht op huurtoelages (C)

143

16 %

In afwachting van huurtoelages (D)

114

13 %

Totaal (A) + (B) + (C) + (D)

907

100 %

In 2014 hebben 53 huurdersgezinnen gevraagd of hun maandelijks te betalen bedrag kon worden verminderd. 39 van deze aanvragen zijn ingewilligd (74 %). 18 gezinnen dienden hun aanvraag in omdat de gecumuleerde gezinsinkomsten waren gedaald. De 21 andere aanvragen werden ingediend door huurders die te laat of onvolledig hadden geantwoord op de enquête, waardoor ze na indexatie de contractuele huur moesten betalen. Na regularisatie van hun dossier werd het te betalen bedrag herzien in functie van de gebruikelijke regels. 14 aanvragen werden ongegrond geacht en dus niet aanvaard. In 2014 zijn 3 te betalen bedragen herzien naar aanleiding van een wijziging in de gezinssamenstelling van de huurders. De gegevens over de gezinssamenstelling stellen het Fonds in staat af te wegen of de woning nog voldoet aan de gezinsgrootte. Sommige huurders maken van de enquête gebruik om een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar.


Op 31/12/2014 kunnen de geregistreerde aanvragen tot mutatie worden ingedeeld als volgt: 1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk

5 slpk

Totaal

voor 2007

2

2

1

4

0

9

2007

0

2

1

1

0

4

2008

0

1

1

0

0

2

2009

0

5

0

0

0

5

2010

1

1

4

1

0

7

2011

3

1

4

4

0

12

2012

3

10

11

3

0

27

2013

2

8

6

3

2

21

2014

5

9

9

4

0

27

Totaal

16

39

37

20

2

114


In functie van de reden voor de aanvraag

voor 2007

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

Overbevolking

1

0

0

2

2

6

7

11

29

Onderbezetting

3

1

4

3

7

16

11

7

52

Aangepaste woning

0

1

0

1

0

1

1

2

6

Technische reden

0

0

0

0

0

0

0

1

1

Andere

9

0

0

0

0

0

0

0

17

17

Totaal

9

4

2

4

6

9

23

19

38

114

Voor de enquête 2014 werden in het laatste trimester van het jaar 795 formulieren verstuurd. Bij het afsluiten van de enquête waren 46 dossiers nog onvolledig (6 %) en hadden 29 huurders geen enkel document overgemaakt (4 %). Aan deze 75 huurders (10 %) werd dan ook geen enkele vermindering van het te betalen bedrag toegekend bij de indexatie op 1 januari 2015. Deze huurders zijn op deze manier de contractuele huur verschuldigd, tenzij ze een huurtoelage krijgen. Soms kiest het Fonds ervoor om huurcontracten van bepaalde duur af te sluiten (meestal 1 jaar), omdat er onzekerheid bestaat over de capaciteiten van bepaalde kandidaat-huurders om hun contractuele verplichtingen na te komen. Dankzij een strikte omkadering slagen ze hier

over het algemeen wel in, waardoor het Fonds hen voorstelt om het huurcontract te verlengen. Zo zijn in 2014 vier huurovereenkomsten omgezet in een contract van 9 jaar. Het Fonds heeft ook de opzeg betekend aan 13 huurders: 5 na weigering van verschillende mutatievoorstellen, 3 wegens overschrijding van de inkomensbarema’s, 1 voor het slechte onderhoud van de woning en 4 om het contract van bepaalde duur voor 1 jaar om te zetten in een contract van 9 jaar, zoals hierboven werd vermeld. 49 huurders hebben zelf hun huurovereenkomst met het Fonds beëindigd. 14 % hebben zelf een woning gekocht en aan 24 % werd een sociale woning toegewezen.



1.2.3.2 Beheer van de betalingen In 2014 bedroegen de huurkosten ten laste van de huurders 7.380.541 EUR: Aard van de kosten

Bedrag

Percentage

Huur/te betalen bedragen

6.239.683 EUR

84,6 %

Huurlasten, huurschade, gerechtelijke kosten

784.933 EUR

10,6 %

Niet toegekende verhuistoelage

355.925 EUR

4,8 %

7.380.541 EUR

100,0 %

Totaal

In de beheersovereenkomst die in 2011 met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd afgesloten, wordt voorzien dat: «het Fonds gemachtigd is om provisies aan te leggen voor dubieuze schuldvorderingen a rato van (...) 5,5 % van de huurbedragen van het jaar (lasten en verhuis-, huur- en installatietoelagen inbegrepen) voor de huurhulp.» Maar «teneinde de risico’s van het in gebreke blijven van huurders maximaal te beperken (...), verbindt het Fonds zich ertoe om de toepassing van onderstaande maatregelen voort te zetten: • het zal systematisch trachten een terugbetalingsplan voor de verschuldigde bedragen te verkrijgen en, indien gerechtvaardigd, de financiële tussenkomst van het OCMW of van enige andere sociale instelling»; • het Fonds zal zijn vordering binnen de kortst mogelijke termijn laten innen overeenkomstig de ter zake geldende wetgeving en de conventionele bepalingen, via de gerechtelijke procedure die, indien nodig, loonbeslag of de opzegging van de overeenkomst toelaat, gevolgd door een gerechtelijke uithuiszetting». In de praktijk ontvangt de huurder eerst een aanmaning. Vervolgens wordt hij in gebreke gesteld. Indien de schuld niet wordt aangezuiverd of zelfs toeneemt, kan het Fonds vaak niet meer doen dan de zaak voorleggen aan de bevoegde vrederechter. De huurder wordt altijd aangemoedigd om een terugbetalingsplan overeen te komen. Op 31 december 2014 hadden 262 huurdersgezinnen een terugbetalingsplan.


Een terugbetalingsplan op vier wordt echter niet nageleefd zodat het Fonds vaak toch gerechtelijke stappen moet ondernemen om de huurder aan te zetten zijn verplichtingen na te leven. De achterstallige huur en huurlasten (1.035.033 EUR) zijn in 2014 gedaald met 166.283 EUR (13,8 %) ten opzichte van 2013 (1.201.316 EUR). Als we echter rekening houden met de bedragen die gedurende de voornoemde jaren als verlies werden geregistreerd (161.277 EUR in 2014 en 133.707 EUR in 2013), bedraagt die daling 138.713 EUR, wat neerkomt op 10,4 %. De gecumuleerde achterstallen sinds 1976 vertegenwoordigen 2,5 % van alle gecumuleerde vervallen bedragen (huur, lasten en verhuistoelage) voor dezelfde periode. In 2013 bedroeg dit 2,8 % en in 2011 en 2012 2,7 %.


3.000.000

120.000.000

2,75%

2.500.000

Gecumuleerde achterstallen (in EUR)

2,72% 2.000.000

2,72%

2,54%

2,72%

2,64%

100.000.000

80.000.000

1.500.000

60.000.000

1.000.000

40.000.000

500.000

20.000.000

0

0

2009

2010

2011

2012

2013

Gecumuleerede huur, lasten en verhuistoelage (in EUR)

Evolutie van de gecumuleerde achterstallige huur en huurlasten sinds 1976, inclusief verliezen opgeschreven in het jaar, in verhouding tot de gecumuleerde vervallen bedragen sinds 1976

2014

Gecumuleerde huur, lasten en verhuistoelage sinds 1976 Gecumuleerde achterstallen huur en huurlasten sinds 1976, incl. verliezen opgeschreven in het jaar

In 2014 zijn 45 gerechtelijke procedures ingezet tot terugvordering van de huurachterstallen (ten opzichte van 28 in 2013 en 24 in 2012). Bovendien waren 7 procedures eind 2013 nog niet afgehandeld, wat het totaal op 52 brengt. Daarvan: • heeft 1 gezin een terugbetalingsplan opgesteld voor het vonnis werd uitgesproken; • h eeft 1 huurder zijn volledige schuld aangezuiverd; • hebben 33 procedures tot een vonnis geleid: • voor 24 daarvan is er een terugbetalingsplan opgesteld na het vonnis; • waren 17 procedures nog niet afgehandeld eind 2014. In de loop van het dienstjaar zijn 4 gerechtelijke procedures opgestart om andere redenen dan achterstallen: 3 gezinnen moesten de woning in de oorspronkelijke staat herstellen op het einde van de huurovereenkomst (waarvan 1 na het overlijden van de huurder) en 1 procedure werd opgestart omwille van het beheer van de woning. 5 huurdersgezinnen werden verplicht om hun woning te verlaten op basis van een vonnis dat nog voor 2014 werd uitgesproken.

In 2014 heeft het Fonds tegenover 28 gezinnen afgezien van zijn schuldvordering. In totaal gaat het om een bedrag van 161.277 EUR. Redenen hiervoor zijn over het algemeen de insolvabiliteit van de schuldenaars, hun patrimonium dat niet vatbaar is voor beslag of de verjaring van de schuld. Tot slot gebeurt het ook dat het verschuldigde bedrag niet in verhouding staat tot alle kosten die inherent zijn aan juridische procedures, waardoor die duurder kunnen uitvallen dan wat ze eventueel zouden opbrengen. In de loop van het dienstjaar heeft het Fonds ook een uitzonderlijke winst geboekt voor 27 dossiers (25 huurders met een kleine schuld, 1 overleden huurder waarvan de erfgenamen zich niet kenbaar hebben gemaakt, 1 vermindering van de onroerende voorheffing voor een huurder die niet kon worden geïdentificeerd en 1 vermindering van de onroerende voorheffing voor een huurder die het Fonds had geregistreerd als verlies tijdens een van de voorgaande dienstjaren) voor een totaal van 1.834 EUR. Hierdoor wordt het bedrag van de schuldvorderingen die niet kunnen worden geïnd, beperkt tot 159.443 EUR. Net zoals voor onze ontleners, zijn er ook huurders die een procedure inzetten van collectieve schuldenregeling in het kader van artikels 1675/2 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Sinds deze wet van kracht werd, hebben 42 huurders


01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.3 DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN

een beroep gedaan op deze procedure. In 2014 waren dat er 9, tegenover 2 in 2013 en 6 in 2012. In het vorig jaarverslag werd er verwezen naar het belang van de energiekost voor het beheer van de huurlasten. Tot op heden is het Fonds er niet in geslaagd om de distributiemaatschappijen ervan te overtuigen het sociaal tarief toe te passen zoals vastgelegd in het ministerieel besluit van 30 maart 2007 tot vaststelling van de sociale maximumprijzen van elektriciteit aan de beschermde residentiële klanten met een laag inkomen of in een kwetsbare situatie.

1.2.4 Samenwerkings akkoorden met derden Ook in 2014 heeft het Fonds zijn samenwerking met verschillende vzw’s verdergez et: • 3 woningen worden verhuurd via de vzw LAMA/HESTIA die ze binnen een therapeutisch kader ter beschikking stelt van druggebruikers die aan het afkicken zijn; • 3 appartementen worden verhuurd aan alleenstaanden en dit op voorstel van en met de nodige begeleiding door de vzw BAITA/PAG ASA (herintegratie van jongens en meisjes die het slachtoffer werden van mensenhandel). Dit samenwerkingsakkoord liep af op 31/12/2014;

gemeenschappelijke ruimte en een grote tuin. In de loop van 2013 heeft het Fonds ook 3 woningen ter beschikking gesteld van de Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV) voor de tijdelijke opvang van een aantal gezinnen die uit het Gesù-klooster in 1030 SintJoost-ten-Node zijn gezet. Die overeenkomsten zijn afgelopen. Het Fonds heeft vastgesteld dat een dergelijke klassieke huurovereenkomst van korte duur niet voordelig is. De integratie van gezinnen zonder verblijfsvergunning a fortiori en zonder inkomen vereist een langdurige sociale begeleiding waarvoor uiteraard de nodige financiële middelen moeten worden uitgetrokken. Het Fonds stelt daarom tijdelijk gebouwen die niet kunnen worden verhuurd ter beschikking aan vzw’s die actief zijn in de huisvestingsector. In dat kader heeft het Fonds twee overeenkomsten afgesloten met: • de vzw’s Communa en de BFHV in Sint-Joostten-Node; • de vzw Huurdersbond van Sint-Gillis in SintJans-Molenbeek.

• 2 woningen dienen voor de alternatieve huisvesting van mensen met psychologische problemen. Ze worden begeleid door de vzw RAPA-L’AUTRE LIEU;

1.3 DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOED VERRICHTINGEN

• 2 woningen zijn toegekend aan gezinnen die begeleid worden door de vzw «ZORGWONEN». De bewoners lijden aan een ernstige ziekte;

1.3.1 Vorderingsstaat van de productie van woningen

• voor het gebouw in de Vanderlindenstraat 121 werd met de gemeente Schaarbeek een erfpacht getekend voor 27 jaar. Het gebouw is een sociale ontmoetingsplaats geworden; • 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn verhuurd aan de vzw «Le 8ème Jour» in het kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een autonoom bestaan en sociale integratie, en dit dankzij een eigen woning. Eén kleine woning wordt vrijgehouden voor de «testperiode» van nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken ook over een

Eind 2014 bestond de woningproductie van het Fonds uit 899 woningen in verschillende ontwikkelingsstadia, waarvan 530 huurwoningen en 369 koopwoningen. Voor deze verrichting is een totale investering van 185,46 miljoen EUR voorzien om 76.392 m² bruto bewoonbaar te bouwen (9). Daar komen nog eens 1.000 koopwoningen bij die het Fonds zal creëren in het kader van de Alliantie Huisvesting. Op 26 september 2013 heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering namelijk beslist om de

(9) De bruto bewoonbare oppervlakte wordt als volgt berekend: totale oppervlakte van alle verdiepingen, muren van de gevels en de helft van de mandelige muren inbegrepen, zonder de oppervlakte van de parking en de ondergrondse verdieping. 56 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST


publieke woningproductie te doen stijgen. De missie die aan het Fonds is toevertrouwd, luidt als volgt: «Die woningen zullen aan plafondprijzen worden verkocht aan gezinnen die voldoen aan de voorwaarden van de sociale huisvesting. Dit project valt onder de bouw/renovatieverkoopverrichtingen (BRV) van het Woningfonds. Voor de bouw van deze woningen moet een lening worden aangegaan op de kapitaalmarkt. Het Gewest komt tussen op het vlak van het interestverschil tussen de kapitaalmarkt en de interest voor particulieren.» In 2014 zijn twee studies besteld om de financiering van het project te optimaliseren. De dotatie van 44,48 miljoen zal inderdaad niet voldoen voor de samenstelling van het totale

budget dat wordt geschat op 51,20 miljoen EUR voor de terreinen en 192,75 miljoen EUR voor de gebouwen. Het is bovendien ook nodig om de gevolgen in kaart te brengen indien het Fonds wordt geïntegreerd in de budgettaire perimeter van het Gewest en in het bijzonder de invloed die de Alliantie Huisvesting zal hebben op het budget dat wordt gefinancierd door het Gewest. Voor verdere details verwijzen we naar punt 2.1 in dit jaarverslag. Eind 2014 zijn de concrete bepalingen van de Alliantie Huisvesting nog steeds niet vastgelegd. Onderstaande tabellen houden dus geen rekening met deze missie.

Woningen in productie. Schattingen op 31 december 2014 van de bedragen, vastleggingen en/of investeringen, oppervlakte en gemiddelde kost. Investering, incl. btw

Bruto bewoonbare oppervlakte

Gemiddelde kost per bruto bewoonbare m²

8.110.495

5.124

1.582,84

6.447.994

6.908.940

4.109

1.681,42

1.355.383

4.857.633

6.213.016

2.553

2.433,61

Sint-Gillis, Coenraets

5.804.250

11.317.044

17.121.294

6.815

2.512,30

Sint-Jans-Molenbeek, Ninove-Mariemont

42.400

1.715.782

1.758.182

775

2.268,62

Brussel, Antwerpen (1)

105.803,09 (2)

381.149,31

486.952,40

233,00

2.089,92

Schaarbeek, Maarschalk Foch (1)

31.852,09 (2)

56.214,69

88.066,78

57,61

1.528,67

Schaarbeek, Portaels (1)

36.660,86 (2)

173.684,59

210.345,45

55,07

3.819,60

41.648,49

179.847,21

221.495,70

90,68

2.442,61

9.295.485 €

38.755.212 €

48.050.696 €

22.799 €

2.108 €/m²

Afgewerkte sites

Aankoop

Werken en honoraria

Totaal

1.002.687

5.929.222

6.931.909

Sint-Jans-Molenbeek, Requette-Lemaire

413.854

7.696.641

Sint-Jans-Molenbeek, Requette-Candries

460.946

Sint-Jans-Molenbeek, Birmingham

Elsene, Herder-Keienveld

Koekelberg, Boogschutters (1) Totaal 10 sites



Investering, incl. btw Totaal

Bruto bewoonbare oppervlakte

Gemiddelde kost per bruto bewoonbare m²

1.445.185

2.035.000

1.150

1.769,57

1.487.120

2.579.352

4.066.472

1.691

2.404,77

51.141

1.748.859

1.800.000

800

2.250,00

2.800.865

17.703.150

20.504.015

8.800

2.330,00

Elsene, Waver

0

3.470.000

3.470.000

1.280

2.710,94

Elsene, Wiertz (3)

0

2.800.000

2.800.000

1.200

2.333,33

Laken, Steyls

1.714.723

2.758.400

4.473.123

1.399

3.198,51

Sint-Jans-Molenbeek, Vandenboogaerde Opzichter

3.539.138

11.810.050

15.349.188

5.873

2.613,52

Haren, Moestuin

2.184.966

11.565.034

13.750.000

6.237

2.204,59

Schaarbeek, Koninginne Destouvelle

3.451.414

11.356.000

14.807.414

5.783

2.560,51

Sint-Agatha-Berchem, Dormont

3.185.149

10.964.851

14.150.000

5.822

2.430,44

Sint-Lambrechts-Woluwe, Roodebeek

1.912.233

1.868.900

3.781.133

980

3.858,30

Ukkel, Sint-Job

971.877

2.628.123

3.600.000

1.247

2.886,93

Anderlecht, Delcourt Aumale

232.259

1.867.741

2.100.000

878

2.391,80

Vorst, Drukkerij

310.000

1.949.250

2.259.250

950

2.378,16

Watermaal-Bosvoorde, Ottervanger

0 (4)

2.500.000

2.500.000

1.215

2.057,61

Elsene, Sans Souci (5)

0 (4)

4.675.000

4.675.000

2.210

2.115,38

Lopende projecten Vorst, Van Volxemlaan Brussel, Slachthuis Sint-Agatha-Berchem, Kweepereboom Neder-Over-Heembeek, Beukenootjes

Aankoop

Werken en honoraria

589.815

Schaarbeek, Rogier (1)

87.018,00 (2)

187.832,00

274.850,00

191,00

1.439,01

Schaarbeek, Simoens (1)

38.927,00 (2)

125.636,00

164.563,00

85,00

1.936,04

Schaarbeek, Koninklijke Sinte-Maria (1)

24.302,00 (2)

92.132,00

116.434,00

49,00

2.376,20

Anderlecht, Malherbe Birmingham - Ensor

4.246.889

15.395.000

19.641.889

7.720

2.544,29

Anderlecht, Groeninckx De May

1.492.721

8.182.630

9.675.351

4.413

2.192,47

300.000

6.253.950

6.553.950

2.931

2.236,08

2.453.123

9.296.877

11.750.000

5.423

2.166,70

639.299

1.981.701

2.621.000

1.121

2.338,09

5.202.646

6.727.354

11.930.000

4.306

2.770,55

Jette, Wilgstraat

656.593

2.703.407

3.360.000

1.280

2.625,00

Brussel, Antwerpen

498.000

2.757.620

3.255.620

1.358

2.397,36

38.070.218 €

147.394.034 €

185.464.252 €

76.392 m²

2.428 €/m²

Sint-Jans-Molenbeek, Vandenpeereboom Vorst, Delta Sint-Gillis, Denemarken Sint-Lambrechts-Woluwe, Plejaden

Totaal 28 sites

(1) Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium (2) Terreinwaarde van de betrokken woningen zoals voortvloeit uit de opsplitsing van de gebouwen (3) Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Het Fonds organiseert de opdracht (4) Aankoop van de grond via erfpachtovereenkomst (5) Opdracht in samenwerking met de gemeente die de opdracht organiseert



Woningen in productie. Vorderingsstaat

Aard van de sector (+ aantal woningen) (2) Afgewerkte sites

Aard van de verrichting

Huursector

(1)

HH

HVP

Vorderings staat

SL

BRV

Totaal aantal woningen

17

14

35

Toewijzing/ Verkoop

Elsene, Herder - Keienveld

C

Sint-Jans-Molenbeek, Requette - Lemaire (3)

C

54

54

Verkoop

Sint-Jans-Molenbeek, Requette-Candries

C

46

46

Verkoop

Sint-Jans-Molenbeek, Birmingham

R

33

36

Toewijzing

Sint-Gillis, Coenraets

R

72

72

Toewijzing

Sint-Jans-Molenbeek, NinoveMariemont

C

9

Verkoop

Brussel, Antwerpen (4)

R

3

3

Toewijzing

(4)

R

1

1

Toewijzing

Schaarbeek, Portaels (4)

R

1

1

Toewijzing

Koekelberg, Boogschutters (4)

R

1

1

Toegewezen

Schaarbeek, Maarschalk Foch

Totaal 10 sites

4

Verkoop

3

9

115

0

20

123

258

(1) C = Constructie - R = Renovatie (2) HH = «klassieke» Huurhulp - HVP = Huisvestingsplan - BRV = Bouw/Renovatie-Verkoop - SL = Stedenbouwkundige Lasten (3) = Pilootproject - alternatief voor de huurhulp (4) = Verdichting van een gebouw uit het «klassieke» huurhulppatrimonium



Afgewerkte sites

Aard van de sector (+ aantal woningen) (2)

Aard van de verrichting (1)

Huursector HH

Vorst, Van Volxemlaan

R

Brussel, Slachthuis

R

12

Sint-Agatha-Berchem, Kweepereboom

C

10

Neder-Over-Heembeek, Beukenootjes

C

HVP

Verkoop SL

BRV


12

12

Werf

22

Werf

10

Project

100

Project

16

Project

15

Project

22

Project

10

40

10

Vorderings staat

50

Elsene, Waver

R et C

16

Elsene, Wiertz

R et C

4

Laken, Steyls

R

22

R et C

31

32

63

Project

Haren, Moestuin

C

36

42

78

Project

Schaarbeek, Koninginne Destouvelle

C

53

19

72

Project

Sint-Agatha-Berchem, Dormont

C

35

42

77

Project

Sint-Lambrechts-Woluwe, Roodebeek

R

13

13

Project

Ukkel, Sint-Job

C

13

13

Project

Anderlecht, Delcourt - Aumale

C

9

9

Project

Vorst, Drukkerij

C

13

13

Project

Watermaal-Bosvoorde, Ottervanger

C

12

12

Project

Elsene, Sans Souci

C

24

24

Werf

Schaarbeek, Rogier (4)

R

2

2

Werf

Schaarbeek, Simoens (4)

R

1

1

Werf

Schaarbeek, Koninklijke SinteMaria (4)

R

1

1

Werf

Anderlecht, Malherbe Birmingham - Ensor

C

57

33

90

Project

Anderlecht, Groeninckx - De May

C

28

19

47

Project

Sint-Jans-Molenbeek, Vandenpeereboom

C

32

32

Project

Vorst, Delta

C

22

64

Project

12

Project

49

Project

15

Project

15

15

Project

369

899

Sint-Jans-Molenbeek, Vandenboogaerde - Opzichter

Sint-Gillis, Denemarken

R et C

11

42 12

Sint-Lambrechts-Woluwe, Plejaden

R

34

Jette, Wilgstraat

C

15

Brussel, Antwerpen

C

Totaal 28 sites

58

441

15

31

(1) C = Constructie - R = Renovatie (2) HH = «klassieke» Huurhulp - HVP = Huisvestingsplan - BRV = Bouw/Renovatie-Verkoop - SL = Stedenbouwkundige Lasten (3) = Pilootproject - alternatief voor de huurhulp (4) = Verdichting van een gebouw uit het «klassieke» huurhulppatrimonium



1.3.2 D e vastgoed verrichtingen

voor de verkoop, 21 bestemd voor verhuur en 42 parkeerplaatsen.

1.3.2.1 De gedelegeerde opdrachten.

Verwezenlijking: 6.931.909 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 198.055 EUR / woning, parking inbegrepen.

Ter herinnering: in de term «gedelegeerde opdrachten» zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het Gewest sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis van artikel 1.1.2. van de vorige beheersovereenkomst (voor de periode van 1997-2001 en volgende jaren) en van artikel 1.2.3. van de beheersovereenkomst voor de jaren 1991 tot 1994. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen de stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatieof (herop)bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2014 nog niet voltooid zijn. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. We stellen soms grote verschillen vast tussen de volledige vastlegging en de uitgevoerde investeringen. Dat verschil is deels te verklaren omdat de vastleggingen voorzien waren met een btw van 21 % voor de constructiewerken. Ondertussen geniet het Fonds van een verminderd tarief van 6 % voor de verrichtingen. De schattingen voor de koopwoningen zijn berekend met btw, hoewel die uiteindelijk wordt betaald door de kopers. Bij de uitgevoerde investeringen is de btw reeds inbegrepen voor de huurwoningen, maar niet voor de koopwoningen. Het resterende saldo van de beschikbare budgetten wordt voor andere verrichtingen gebruikt, zoals de grondige renovatie van het oude huurhulppatrimonium.

2003 Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat. Nieuwbouw. Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd

Totale vastleggingen: 8.260.000 EUR.

Jaar

HH

BRV

SL

2003

-

1.425.000 EUR

-

2004

45.120 EUR

1.216.000 EUR

-

2008

785.200 EUR

785.200 EUR

-

2010

-

524.800 EUR

4.263.880 EUR

830.320 EUR

3.165.800 EUR 4.263.880 EUR

Op 31 december 2014 waren 20 van de 21 huurhulpwoningen bewoond. Er zijn 7 aktes en 3 verkoopovereenkomsten ondertekend. Om de redenen die in het jaarverslag van 2010 werden uitgelegd, in de sectie III, C., sub 4, werd een opbrengst van 4.263.880 EUR uit stedenbouwkundige lasten die aanvankelijk bestemd was voor de verrichtingen «Waver» en «Wiertz» te Elsene aangewend voor de verrichting Herder/Keienveld, op het huurgedeelte ervan. Het gelijke bedrag van de investering dat zo gerecupereerd wordt, wordt ten belope van 3.470.000 EUR aangewend voor de site van de Waverse Steenweg, het saldo, dit wil zeggen 793.880 EUR voor die van de Wiertzstraat.

2004 Schaarbeek - Broederschapstraat. Herbestemming van een schoolgebouw. Oorspronkelijk programma: 25 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Programma 2012: 25 woningen (HVP) bestemd voor verhuur. Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR / woning. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de commentaar over deze verrichting onder titel 1.3.2.4 «Het Huisvestingsplan en de daaraan verbonden verrichtingen van bouw/renovatieverkoop».



2005

2011

Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat.

Elsene - Sans Soucistraat.

Herbestemming van een industriegebouw.

Nieuwbouw.

Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp.

Programma: 24 woningen bestemd voor verkoop.

Totale vastleggingen: 6.228.120 EUR. Verwezenlijking: 6.213.016 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 172.584 EUR / woning. Jaar

HH

SL

2005

4.900.000 EUR

-

2006

591.000 EUR

2008

585.000 EUR

-

2009

44.000 EUR

-

2010

5.000 EUR

-

2011

47.888 EUR

-

10

55.231 EUR

-

5.637.119 EUR

591.000 EUR

Op 31 december 2014 zijn 31 woningen toegewezen.

Totale vastleggingen: 4.675.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 194.792 EUR / woning. Dit pilootproject gebeurt in samenwerking met de gemeente Elsene. Het programma voorzag oorspronkelijk de constructie van 28 woningen, 60 parkeerplaatsen en een buurthuis. Een vijftiental woningen en 15 parkeerplaatsen worden aanvankelijk toegewezen aan het Fonds. Er is een samenwerkingsakkoord opgesteld waarin de gemeente de grond in erfpacht afstaat aan het Fonds. Daartegenover staat de betaling van een jaarlijkse niet-geïndexeerde erfpachtcanon van 1 EUR tot het 31e jaar en vanaf het 31e jaar 14.380 EUR.

Herbestemming van een opslagplaats.

Naar aanleiding van de kostprijs van de werken zoals vermeld in de offertes, heeft de gemeente aan het Fonds gevraagd om 11 bijkomende woningen te voorzien, wat dus leidt tot een totaal van 24 woningen.

Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur.

Eind 2014 waren de werken in de ruwbouwfase.

Sint-Gillis - Coenraetsstraat.

Verwezenlijking: 17.121.294 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 237.796 EUR / woning. Jaar

HH

2005

1.200.000 EUR

2006

8.571.428 EUR

2007

2.408.571 EUR

2008

195.000 EUR

2010

2.525.000 EUR

10

2.192.162 EUR

2014

29.133 EUR 17.121.294 EUR

Op 31 december 2014 zijn 43 woningen toegewezen.

Jaar

BRV

2004

3.082.000 EUR

10

1.593.000 EUR 4.675.000 EUR

Elsene - Waverse Steenweg. Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 16 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.470.000 EUR in 2003 (overdracht van de investering voor het project in de Herdersstraat). De erfpachtovereenkomst met de gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. De overeenkomst legt een jaarlijkse geïndexeerde erfpachtcanon op die bij aanvang 5.000 EUR bedraagt. Op vraag van de gemeente zijn de meeste vervallen gebouwen gesloopt, waardoor de site eind 2012 kon worden opgemeten en de

(10) Recupereren van het saldo van de vastleggingen van afgeronde immobiliënprojecten.



schetsen aan de werkelijke situatie konden worden aangepast in het kader van de bestelde dienstenopdracht. Die zijn in de loop van het jaar gewijzigd en eind 2013 voorgesteld aan Brussel Stedelijke Ontwikkeling (voormalig BROH) en de gemeentelijke diensten. E i n d 2 0 1 4 i s d e v e rg u n n i n g s a a n v r a a g goedgekeurd. Het aanbestedingsdossier wordt momenteel uitgewerkt. Elsene - Wiertzstraat.

De gelijkgestelde verrichtingen die verwezenlijkt worden, waren op 31 december 2014 als volgt gevorderd: Vorst - Van Volxemlaan. Renovatie. Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop.

Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.800.000 EUR. Jaar

Overdracht project Herder

SL

2003

280.000 EUR

-

2004

380.000 EUR

-

2008

133.880 EUR

-

2011

-

1.763.375 EUR

HH

1.763.375 EUR

Totale vastleggingen: 2.035.000 EUR. Jaar

BRV

2003

1.481.000 EUR

2008

554.000 EUR 2.035.000 EUR

Voor deze verrichting verwijzen wij naar het verslag van 2010.

242.745 EUR

10

793.880 EUR

na die vergelijkbaar zijn met deze van de gedelegeerde opdrachten op onroerend, stedenbouwkundig en sociaal vlak.

242.745 EUR

De context van deze verrichtingen werd uiteengezet in het jaarverslag 2010 (sectie III, C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN), meer bepaald de redenen voor de ruil van financieringsmiddelen tussen deze verrichting en de verrichting «HerderKeienveld». De erfpachtovereenkomst met de gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. Die overeenkomst heeft een duur van 99 jaar en voorziet de betaling van een jaarlijkse erfpachtcanon van 1 EUR die in een keer moet worden betaald. De overeenkomst voor de uitvoering van twee gezamenlijke opdrachten (Fonds – gemeente) werd begin 2014 ondertekend. De eerste gezamenlijke opdracht betreft de diensten die volledig worden gefinancierd door het Fonds; de tweede betreft de uitvoering van werken, ieder voor zijn eigen deel. De opdracht van diensten en werken is begin 2014 gegund. De plannen worden aangepast met het oog op de vergunningsaanvraag.

1.3.2.2 Gelijkgestelde verrichtingen De hierna vermelde verrichtingen hebben gelijkaardige kenmerken en streven doelstellingen

De woningen zullen worden verkocht in een staat van gesloten ruwbouw. Kort na de voorlopige oplevering is de aannemer failliet verklaard nog voordat de opmerkingen van de voorlopige oplevering waren opgeheven. Eind 2014 zijn de werken afgerond. Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/ Joseph Lemairelaan. Nieuwbouw. Programma: 54 woningen oorspronkelijk bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 9.053.100 EUR. Verwezenlijking: 8.110.495 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 150.194 EUR / woning. Jaar

HH+

2004

4.085.015 EUR

2005

2.722.026 EUR

2009

2.246.059 EUR 9.053.100 EUR

Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-JansMolenbeek dat terrein aan het Fonds, samen met het terrein dat gelegen is op de hoek van de Carl Requette- en de Edmond Candrieslaan. In de loop van 2013 is er beslist de woningen



op die site toe te wijzen aan kandidaat-huurders in het kader van een opstalrecht wat betreft de grond en een verkoop wat betreft de constructie.

verrichting samen te werken met de «Community Land Trust» (CLTB) die eigenaar zou worden van het terrein.

Eind 2014 zijn 21 woningen verkocht.

Brussel - Slachthuisstraat.

Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/ Edmond Candrieslaan.

Herbestemming van een industriegebouw.

Nieuwbouw. Programma: 46 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 7.711.900 EUR. Verwezenlijking: 6.908.940 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 150.194 EUR / woning Jaar

BRV

2004

3.479.827 EUR

2005

2.318.763 EUR

2009

1.913.310 EUR 7.711.900 EUR

Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-JansMolenbeek dat terrein, samen met het terrein dat gelegen is op de hoek van de Carl Requetteen de Joseph Lemairelaan, aan het Fonds. Op 31 december 2014 zijn 24 aktes en 10 compromissen ondertekend. Sint-Jans-Molenbeek – Ninoofsesteenweg. Nieuwbouw. Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop. Verwezenlijking: 1.758.182 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 195.354 EUR / woning Jaar

BRV

2005

1.062.500 EUR

2009

652.500 EUR

2012

43.182 EUR 1.758.182 EUR

Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het Wijkcontract «Heyvaert-Fonderie». De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Eind 2009 werden de werken opgestart na verschillende vertragingen en technische problemen. De risico’s van de werf zijn beschreven in het jaarverslag 2013. Eind 2014 werd er onderhandeld om voor deze


Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 4.066.472 EUR. Jaar

SL

HH

2006

1.728.000 EUR

-

2007

-

1.800.000 EUR

2010

-

302.000 EUR

2014

-

236.472 EUR

1.728.000 EUR

2.338.472 EUR

Het gebouw, een oude drukkerij, werd in 2006 gekocht. De verbouwing ervan tot woningen zal gebeuren aan de hand van een opdracht «ontwerp-uitvoering» die begin 2009 werd gelanceerd. De risico’s van de werf zijn beschreven in het jaarverslag 2013. Eind 2014 waren de werken nog bezig. Ze zullen in de loop van 2015 worden afgerond. Sint-Agatha-Berchem - Europadorpstraat/ Kweepereboomlaan. Nieuwbouw. Programma: 10 woningen bestemd voor verhuur. Vastlegging 2007: 1.800.000 EUR. De site van het «Europadorp» werd gekocht in 2000 en telt momenteel 20 woningen verdeeld over vijf blokken. Het complex moet grondig gerenoveerd worden. In de aankoopakte is bepaald dat de huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen. Het aanpalende terrein (Kweepereboomlaan) dat door het Fonds werd gekocht, maakt het mogelijk om een tiental woningen te bouwen waarin de huurdersgezinnen tijdelijk kunnen worden ondergebracht. Het eerste stedenbouwkundig attest voor de aanleg van de volledige site werd geweigerd. Het Fonds heeft een nieuwe aanvraag ingediend die eind 2011 werd aanvaard mits restrictieve voorwaarden die geen verdichting toelaten van de bestaande gebouwen.


De vijf blokken van het «Europadorp» zullen daarom worden gerenoveerd in hun bestaande samenstelling en de energieprestatie zal worden verbeterd. De werken zullen van start gaan zodra een eerste blok volledig ontruimd is. Het bestek voor de constructie van de nieuwe woningen is in voorbereiding. Sint-Gillis - Denemarkenstraat. Herbestemming van een industriegebouw. Programma: 12 (oorspronkelijk 14) woningen bestemd voor verhuur. Vastlegging 2008: 2.621.000 EUR. Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslag plaats en grenst aan de site in de Coenraetsstraat, die het voorwerp is van een gedelegeerde opdracht die hiervoor werd beschreven. De aankoopakte werd midden 2009 verleden. In september 2009 vroeg het Fonds de stedenbouwkundige vergunning aan, maar in november 2010 werd die door de gemeente geweigerd. Het Fonds heeft hiertegen begin 2011 beroep aangetekend bij de Regering. Eind november 2012 heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering het beroep ontvankelijk verklaard. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2013 toegekend. Het ontwerp moest worden aangepast en bestaat nog slechts uit 12 woningen. De studie van het project werd volledig opnieuw uitgevoerd (zowel op het vlak van de structuur als op het vlak van de energieprestatie). De offertes zullen begin 2015 worden geopend. Door de vertraging voor het bekomen van de vergunning kon de opdracht voor werken in de Coenraetsstraat niet worden uitgebreid om zo te kunnen genieten van een schaalvoordeel en de ongemakken van de werf te beperken voor de bewoners van de Coenraetsstraat.

In april 2013 ondertekenden het Fonds en de gemeente een erfpachtovereenkomst voor 70 jaar. De nodige vergunningen moeten nog worden toegekend. Het gebouw, dat zal worden opgetrokken naast het «Reigersbospark», is een pilootproject, zowel voor de «duurzame» aspecten, als voor het opgedeelde eigendomsrecht als alternatief voor de volle eigendom. Begin 2014 is de opdracht voor het ontwerp en de uitvoering van werken gepubliceerd. Er is nog maar een offerte ingediend. Na analyse is gebleken dat die offerte niet kan worden aanvaard omwille van de architecturale kwaliteiten. Eind 2014 is een onderhandelingsprocedure opgestart met de inschrijver in samenspraak met de gemeentelijke diensten. Eind 2014 werd er nog steeds onderhandeld. Brussel – Antwerpsesteenweg Nieuwbouw. Programma: 15 koopwoningen (BRV) via een verrichting in samenwerking met de «Community Land Trust». Totale vastleggingen: 3.255.620 EUR. Het terrein werd eind 2014 aangekocht.

1.3.2.3 S tedenbouwkundige lasten Wij herinneren eraan dat de Regering het Fonds sinds 2006 een deel van de opbrengsten uit gewestelijke stedenbouwkundige lasten toekent om er huurwoningen mee te creëren. Hierna volgt een overzicht van de bestemming die deze stedenbouwkundige lasten krijgen: Brussel - Slachthuisstraat. Herbestemming van een industriegebouw.

Watermaal-Bosvoorde – Ottervangerstraat.

Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur.

Nieuwbouw.

Totale investering: 4.066.472 EUR waarvan 1.728.000 EUR stedenbouwkundige lasten.

Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 2.500.000 EUR. Jaar

BRV

2013

1.674.315 EUR

10

Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 1.3.2.2 «Gelijkgestelde verrichtingen».

825.685 EUR 2.500.000 EUR



Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat. Renovatie. Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp. Verwezenlijking: 6.213.016 EUR waarvan 591.000 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 1.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten». Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat. Nieuwbouw. Programma: 100 woningen waarvan 50 bestemd voor de huurhulp (40 Huisvestingsplan en 10 stedenbouwkundige lasten) en 50 bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 20.504.015 EUR waarvan 1.915.000 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 1.3.2.4 «Het Huisvestingsplan en de daaraan verbonden verrichtingen van Bouw/RenovatieVerkoop». Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat. Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor de verkoop en 21 bestemd voor verhuur. Verwezenlijking: 6.931.909 EUR waarvan 4.263.880 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten». Elsene - Wiertzstraat. Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.800.000 EUR voor 15 woningen waarvan 1.763.375 EUR stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar punt 1.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten».



Renovatie en bouw van 15 woningen te Elsene - Ontwerp: R2D2 architecture / Matriche / Concept Control, société de droit commun.

Renovatie van een oud rusthuis in 22 woningen te Laken - Ontwerp: ADE Marc Stryckman & Partners B.V.B.A - Onderneming: Democo N.V.



1.3.2.4 Huisvestingsplan en daaraan verbonden verrichtingen van bouw/renovatie-verkoop

In de verwezenlijkingen is een btw van 21 % vervat. De Administratie van de BTW heeft de btw op de verrichtingen van het Fonds verlaagd naar 6 %. Het verschil werd in 2013 terugbetaald.

Per 31 december 2014 waren de volgende verrichtingen opgestart:

De verwezenlijkingen bedragen uiteindelijk 6.348.893 EUR, wat gemiddeld neerkomt op 192.391 EUR / woning.

499 woningen in het kader van het Huisvestings plan voor een totale investering van 103.330.470 EUR btw inclusief. 306 woningen in het kader van de bouw/renovatieverkoopverrichtingen (BRV) voor een investering van 63.993.936 EUR btw inclusief (11).

Jaar

HH

2009

7.106.424 EUR

2013

- 757.530 EUR 6.348.893 EUR

Het saldo van de investeringen, zowel voor het Huisvestingsplan als voor de BRV-verrichtingen, zal worden aangewend voor bijkomende verrichtingen naargelang de algemene financiële resultaten van alle voorziene verrichtingen.

Schaarbeek - Broederschapstraat.

Sommige verrichtingen zijn gemengd: een aantal woningen zijn ondergebracht in het Huisvestingsplan (HVP) en andere zijn bestemd voor verkoop (BRV), om zo een zekere sociale verscheidenheid te verzekeren tussen huurders en eigenaars.


Het aantal woningen per verrichting, de opsplitsing ervan tussen Huisvestingsplan en BRV en de bijhorende investeringen zijn gebaseerd op schattingen en kunnen nog worden aangepast. De samenvattende tabel bevat de wijzigingen tot 31 december 2014. Volgende opdrachten van diensten en werken zijn in 2014 toegewezen: «Steyls», «Groeninckx-De May», «Jacques Dormont», «Aumale-Delcourt» en «Plejaden». Omwille van de weerhouden offertes moet het aantal huur- en koopwoningen worden aangepast en het budget moet daarop worden afgesteld. De investering voor het Huisvestingsplan is gestegen met 5.286.131 EUR ten opzichte van 2013 met 19 bijkomende woningen, terwijl er voor de BRV-verrichtingen een daling van 1.948.730 EUR is vastgesteld met 8 woningen minder. Sint-Jans-Molenbeek - Edingenstraat en Nicolas Doyenstraat. Programma: 33 woningen (HVP) bestemd voor verhuur. Totale investering 2009-2010: 7.106.424 EUR. Het gebouw is als nieuwbouw gekocht in 2009.

Herbestemming van een schoolgebouw. Programma: 25 woningen bestemd voor verhuur (aanvankelijk voor verkoop).

Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR / woning Jaar

HVP

2004

3.082.000,00 EUR

2005

680.000,00 EUR

2007

1.093.036,33 EUR

2008

15.811,75 EUR

2010

38.735,76 EUR

2011

415.416,26 EUR 5.325.000,00 EUR

Deze verrichting, aanvankelijk bestemd voor de verkoop, is ondergebracht in het Huisvestingsplan naar aanleiding van een beslissing van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, in september 2011. Alle woningen zijn bewoond. Er is overeengekomen om de oorspronkelijke investering van 3.082.000 EUR aan te wenden voor de gedeeltelijke verwezenlijking van de Sans Soucistraat, een verrichting die wordt uitgevoerd door de Gemeente Elsene. Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat. Nieuwbouw. Programma: 10 woningen (SL) en 40 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 50 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.

11. De btw van 6 % zal uiteindelijk direct worden betaald door de koper. Het overblijvende budget zal eventueel in bijkomende woningen worden geïnvesteerd indien een bouwvergunning wordt verkregen.



Laken - Steylsstraat.


Herbestemming.

Jaar

HVP

SL

BRV

2008

-

1.915.000 EUR

-

2010

10.000.000 EUR

-

10.000.000 EUR

Programma: 22 woningen (HVP), oorspronkelijk 23, bestemd voor verhuur.

2011

-2.000.000 EUR

-

2.000.000 EUR

Totale investering: 4.473.123 EUR.

2012

-1.128.788 EUR

-

-282.197 EUR

6.871.212 EUR 1.915.000 EUR 11.717.803 EUR

Er worden woningen voor oudere personen met een handicap en een gemeenschappelijke zaal voorzien. Begin 2014 is een opdracht voor het ontwerp en de uitvoering van werken gepubliceerd. Eind 2014 werden de ingediende offertes geanalyseerd.

De aankoopakte werd ondertekend in januari 2011. Dit vroegere rusthuis zal worden omgebouwd tot woningen en een gemeenschappelijk lokaal in het kader van «groepswoningen voor personen die de derde leeftijd naderen en waarin intergenerationeel wonen kan worden geïntegreerd». Deze uitzonderlijke verrichting is vastgelegd in de beheersovereenkomst. Naar aanleiding van de opdracht voor het ontwerp en de uitvoering van werken die begin 2014 werd gegund, van de ingediende bouwaanvraag en van de overlegcommissie eind 2014, wordt het aantal woningen gereduceerd van 23 naar 22 en moeten ook de gevels worden aangepast. De vergunning zal waarschijnlijk in 2015 worden afgeleverd.



Bouw van 77 woningen te Sint-Agatha-Berchem. - Ontwerp: tijdelijke onderneming RPA - G&R - LE -M&R - Onderneming: Franki N.V.

Bouw van 47 woningen te Anderlecht. - Ontwerp: Archiwind Société d’Architectes S.C.P.R.L. Onderneming: Tijdelijke onderneming In-Advance - Thiran



Sint-Jans-Molenbeek - Vandenboogaerdestraat en Opzichterstraat. Nieuwbouw/renovatie. Programma: 31 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 32 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale investering: 15.349.188 EUR. Jaar

HVP

BRV

2012

7.461.188 EUR

7.888.000 EUR

De site werd midden 2011 aangekocht met een stedenbouwkundige vergunning. Het project behelst de afbraak van een oud industrieel gebouw en het optrekken van twee nieuwe gebouwen aan de straatkant evenals de renovatie van een klein gebouw binnenin het woonblok. Midden 2012 is een dienstenopdracht voor architectuur ondertekend met de architect die de plannen voor de stedenbouwkundige vergunning heeft opgesteld voor de vorige eigenaar. Eind 2012 is een opdracht gepubliceerd voor alle andere diensten behalve architectuur en die is begin 2013 besteld. Midden 2014 is de nieuwe stedenbouwkundige vergunning op naam van het Fonds afgeleverd die eind 2013 werd aangevraagd. De publicatie van de aanbesteding van de werken is voorzien voor begin 2015. Anderlecht - Maria Groeninckx De Maylaan, Adolphe Willemynsstraat en Broekstraat. Nieuwbouw. Programma: 28 woningen (HVP), oorspronkelijk 20, bestemd voor verhuur en 19 woningen (BRV), aanvankelijk 27 woningen, bestemd voor de verkoop.

Begin 2014 is een opdracht voor diensten en werken gegund. In de loop van het jaar zijn de bouwaanvragen ingediend. Er worden 8 huurwoningen minder voorzien en 8 koopwoningen meer. Haren - Moestuinstraat. Nieuwbouw. Programma: 36 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 42 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 13.750.000 EUR. Jaar

HVP

BRV

2011

7.980.000 EUR

7.585.000 EUR

2012

-533.468 EUR

-510.795 EUR

2013

-1.100.378 EUR

329.641 EUR

6.346.154 EUR

7.403.846 EUR

De verschillende percelen werden in 2012 aangekocht. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gelanceerd en eind 2013 gegund. De stedenbouwkundige vergunning werd eind 2013 aangevraagd. Omwille van verplichtingen inzake brandveiligheid moesten de plannen worden gewijzigd. Begin 2015 vindt de overlegcommissie plaats. Schaarbeek - Koninginnelaan en Destouvellesstraat. Nieuwbouw. Programma: 53 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 19 woningen en 3 handelspanden (BRV) bestemd voor de verkoop. Vastlegging: 14.807.414 EUR.


HVP

BRV

2010

8.884.000 EUR

-

2011

-3.048.000 EUR

4.280.000 EUR

2012

-1.718.829 EUR

1.278.180 EUR

2014

1.646.868 EUR

- 1.646.868 EUR

5.764.039 EUR

3.911.312 EUR

Het hoofdterrein werd eind januari 2011 aangekocht. De gemeente Anderlecht heeft vervolgens een aangrenzend klein perceel verkocht in 2012.

Jaar

HVP

BRV

2011

10.168.000 EUR

3.957.000 EUR

2012

731.902 EUR

-49.488 EUR

10.899.902 EUR

3.907.512 EUR

Voor deze verrichting worden twee afzonderlijke gebouwen opgetrokken. Alle op te richten woningen in de Koninginnelaan vallen onder de BRV. Die aan de kant van de Destouvellesstraat vallen onder het Huisvestingsplan. De handelspanden zijn verplicht door stedenbouw.



Er is een stedenbouwkundige vergunning toegekend voor de constructie van twee gebouwen. Aangezien de onderhandelingen met het studiebureau dat de oorspronkelijke vergunning had gekregen tot niets hebben geleid, werd begin 2014 een offerteaanvraag voor een opdracht van ontwerp en uitvoering gepubliceerd. Eind 2014 werd de laatste hand gelegd aan de analyse van de offertes. De gunning van de opdracht wordt voorzien begin 2015. Sint-Agatha-Berchem - Jacques Dormontlaan. Nieuwbouw. Programma: 35 woningen (HVP), oorspronkelijk 39, bestemd voor verhuur en 42 woningen (BRV), aanvankelijk 38 woningen, bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 14.150.000 EUR. Jaar

HVP

BRV

2011

7.652.398 EUR

7.457.602 EUR

2012

-321.969 EUR

-315.132 EUR

2014

-898.611 EUR

575.712 EUR

6.431.818 EUR

7.718.182 EUR

De aankoop heeft plaatsgevonden in juli 2011. Indien het Fonds een stedenbouwkundige vergunning krijgt voor deze oppervlakten, zal de aankoopprijs worden verhoogd met 250.000 EUR, exclusief kosten. De opdracht voor diensten en werken is in de loop van de eerste helft van 2014 gegund en op het einde van het jaar zijn de nodige vergunningen aangevraagd voor de constructie van 77 woningen. Er worden 4 huurwoningen minder voorzien en 4 koopwoningen meer. Sint-Lambrechts-Woluwe Roodebeeksteenweg.

B e g i n 2 0 1 4 w e rd h e t b i j z o n d e r b e s t e k gepubliceerd. Eind 2014 werden de ingediende offertes geanalyseerd. Ukkel - Sint-Jobsesteenweg. Nieuwbouw. Programma: 13 woningen (HVP) + 1 ruimte voor vrije beroepen, bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.600.000 EUR. Jaar

HVP

2011

3.422.500 EUR

2012

133.777 EUR

2013

43.723 EUR 3.600.000 EUR

Het terrein werd eind 2011 aangekocht na afbraak van de bestaande gebouwen door de verkoper. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd. De opdracht is gegund, eind 2013 is de aanvraag voor een vergunning ingediend en midden 2014 is deze vergunning afgeleverd. De voorwaarden om een vergunning te verkrijgen, verplichten het Fonds om het equivalent van een woning te voorzien voor een vrij beroep. Aangezien het terrein vervuild was, kunnen de werken pas van start gaan na het akkoord van Leefmilieu Brussel (BIM) over het risicobeheerontwerp waar eind 2014 nog aan werd gewerkt. Anderlecht - Edmond Delcourtstraat en d’Aumalestraat. Afbraak-nieuwbouw. Programma: 9 woningen (HVP), oorspronkelijk 7, bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.100.000 EUR. Jaar

HVP

Herbestemming van een kantoorgebouw.

2010

1.725.000 EUR

Programma: 13 woningen (HVP) bestemd voor verhuur.

2012

74.700 EUR

2014

300.300 EUR

Totale vastleggingen: 3.781.133 EUR. Het betreft een kantoorgebouw dat in september 2011 werd aangekocht en dat zal worden omgebouwd tot woningen. Het gebouw verkeert in uitstekende staat maar zal niet voldoen aan het EPB-niveau dat is bepaald in de beheersovereenkomst.


2.100.000 EUR

Het terrein werd gekocht van de gemeente in 2012 en ligt dichtbij het historisch centrum van Anderlecht (Dapperheidsplein).


Begin 2014 is een opdracht voor het ontwerp en de uitvoering van werken gepubliceerd en op het einde van het jaar is deze opdracht gegund en de aanvraag voor de vergunningen wordt voorbereid. Sint-Jans-Molenbeek Vandenpeereboomstraat en Zwarte Vijversstraat.

Er is een verkavelingsvergunning afgeleverd aan de gemeente. De onderhandelingen voor de verkoop van het terrein aan het Fonds waren nog bezig op het eind van het jaar. Vorst - Deltastraat.

Nieuwbouw.

Nieuwbouw.

Programma: 32 woningen (HVP), oorspronkelijk 37, bestemd voor verkoop.

Programma: 42 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 22 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.

Totale vastleggingen: 6.553.950 EUR. Het terrein, een doorlopend perceel, werd door de gemeente Sint-Jans-Molenbeek te koop gesteld in het kader van Luik II van het wijkcontract «Westoevers». Het project voorziet in de oprichting van woningen die verdeeld zijn over twee gebouwen die beiden aan de weg liggen. Voor deze site is een pilootverrichting van het type «Community Land Trust» voorzien. Het terrein is eind 2014 verkocht aan de CLTB op voorwaarde dat het Fonds het in erfpacht krijgt om er gebouwen op te richten. Het bijzonder bestek voor een opdracht van ontwerp en uitvoering werd eind 2014 gepubliceerd. Het ontwerp omvat een gemeenschappelijke ruimte en 5 woningen minder dan oorspronkelijk voorzien, maar de woningen zullen wel groter zijn. Vorst - Drukkerijstraat. Afbraak-nieuwbouw. Programma: 13 woningen (HVP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.259.250 EUR met inbegrip van uitrusting ter waarde van 285.000 EUR die moet worden afgestaan aan de gemeente in ruil voor het terrein. Er waren verschillende contacten tussen de gemeente Vorst en het Fonds om te bekijken of er een gebouw kon worden opgetrokken om het woonblok te beveiligen waarin zich ook een gebouw met 7 woningen van het Fonds bevindt. De prijs van het terrein bestaat uit de gratis overdracht aan de gemeente van de volle eigendom van een uitrusting van openbaar nut die geïntegreerd wordt in het gebouw dat het Fonds zal optrekken en van een beveiligde toegang tot de binnentuin die een «gemeenschappelijke en participatieve tuin» wordt.


HVP

BRV

2011

-

12.804.000 EUR

2012

8.662.659 EUR

-9.057.986 EUR

2013

-951.721 EUR

293.048 EUR

7.710.938 EUR

4.039.062 EUR

Het terrein werd eind 2011 aangekocht. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd. De opdracht moest worden gegund in 2013 maar er werd beroep aangetekend waardoor de gunning pas begin 2014 heeft plaatsgevonden. De bouwaanvragen zijn ingediend. Anderlecht - Birminghamstraat, François Malherbestraat en James Ensorstraat. Nieuwbouw. Programma: 57 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 33 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 19.641.889 EUR. Jaar

HVP

BRV

2011

-

11.916.398 EUR

2012

12.439.862 EUR

-4.714.371 EUR

12.439.862 EUR

7.202.027 EUR

Het terrein werd midden 2012 aangekocht. De architectuuropdracht is in september van datzelfde jaar getekend met het architectenbureau dat de vergunning heeft bekomen voor de vorige eigenaar. De vergunning had betrekking op 77 woningen. De opdracht van diensten, zonder de architectuur, is tijdens de eerste helft van 2013 gegund. Het ontwerp moest worden aangepast aan de eisen



van het Fonds (met name inzake energieprestatie) en van de gemeentelijke en gewestelijke diensten stedenbouw. Dit ontwerp is grondig herzien waardoor de stedenbouwkundige vergunningen pas in de tweede helft van het jaar zijn aangevraagd. Sint-Lambrechts-Woluwe - Plejadenlaan. Herbestemming van een kantoorgebouw. Programma: 34 woningen (HVP) bestemd voor verhuur en 15 woningen (BRV), aanvankelijk 18 woningen, bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 11.930.000 EUR. Jaar

HVP

BRV

2012

7.800.385 EUR

4.129.615 EUR

2014

477.574 EUR

-477.574 EUR

8.277.959 EUR

3.652.041 EUR

Het gebouw is begin 2013 aangekocht. De opdracht voor het ontwerp en de uitvoering van werken voor 49 woningen is gegund en de stedenbouwkundige aanvragen zijn eind 2014 ingediend. Jette – Wilgstraat. Nieuwbouw. Programma: 15 woningen (HVP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.360.000 EUR. Het terrein is midden 2014 aangekocht en de nodige technische elementen voor het bijzonder bestek werden op het einde van het jaar nog geanalyseerd.


Roodebeek

Jacques Dormont

KoninginneDestouvelles

Moestuin

Groeninckx-Demay

OpzichterVandenboogaarde

Steyls

Beukenootjes

Doyen-Edingen

Broederschap

Project

7.275. 000 (1)

5.000. 000 20

8.075. 000 35

7.457. 602 38

7.652. 398 39

39

7.330. 429 (1)

53

13

19

53

10.899. 902 (1)

13

3.957. 000

10.168. 000

40

3.781. 133 (1)

38

40

7.446. 532 (1)

3.220. 000

7.585. 000

7.980. 000

20 (2)

20 (2)

4.117. 171 (1)

4.280. 000 (1)

27 (2)

31

32 (2)

40

7.461. 187 (1)

7.400. 000 (1)

13

3.781. 133

39

7.330. 429

7.142. 470 (1) 38

53

10.899. 902

3.907. 512 (1) 19

36

6.346. 154 (1)

7.074. 205 (1) 38

20

4.117. 171

31

7.461. 187

27 (2)

5.558. 180 (1)

32

7.888. 201 (1)

23

40

6.871. 212

33

6.348. 893 (1)

25

5.205. 000

HVP

23

50

11.717. 803 (1)

BRV

4.473. 123

40

50 (2)

2012

4.473. 123 (1)

6.871. 212 (1)

33

7.106. 424

25

5.205. 000 (2)

HVP

12.000. 000 (1)

BRV

5.836. 000 (1)

2011

8.884. 000

31 (2)

23 (2)

40 (2)

8.000. 000 (1)

33

7.106. 424

25

5.325. 300 (2)

HVP

24

40

10.000. 000

4.909. 584

BRV

4.013. 750

2010

4.013. 750

50

33

33

HVP

7.106. 424

BRV

7.103. 474

HVP

10

25

4.870. 848

BRV

10.000. 000

HVP

2009

1.915. 000

SL

«voor 2009»

2013

38

7.142. 470

19

3.907. 512

42

7.403. 846 (1)

27

5.558. 180

32

7.888. 201

50

11.717. 803

BRV

13

3.781. 133

35 (2)

6.431. 818 (1)

53

10.899. 902 (1)

36

6.346. 154

28 (2)

5.764. 039 (1)

31

7.461. 187

22 (2)

4.473. 123

40

6.871. 212

33

6.348. 893

25

5.205. 000

HVP

2014

42

7.718. 182

19

3.907. 512

42

7.403. 846

19

3.911. 312

32

7.888. 201

50

11.717. 803

BRV


HUISVESTINGSPLAN EN BIJHORENDE BRV-VERRICHTINGEN Evolutie van de investeringen en van het aantal woningen per jaar



Verbintenissen in € Aantal woningen (1) Bedrag aangepast ten opzichte van het voorgaande jaar (2) Aantal woningen aangepast ten opzichte van het voorgaande jaar

Jaarlijkse investering in €


Saule

Plejaden

Birmingham – Malherbe Ensor

Drukkerij

Delta

Vandenpeereboom

Delcourt

Sint-Job

7

7

18

34

67.400. 000

79.434. 372

146.834.372

310

390

65.319. 977 (1) 166.130.223 (1)

100.810. 246 (1)

479 (2)

308 (2)

4.129. 615

7.800. 385

65.942. 666 (1)

318 (2)

18

4.129. 615

33

7.602. 027

163.987.005 (1)

98.044. 339 (1)

480 (2)

34

7.800. 385

57

60

33 (2)

12.039. 862 (1)

11.916. 398 57 (2)

13 12.039. 862

13

13

2.259. 250

63.993. 936 (1)

306 (2)

15

3.652. 041

33

7.202. 027

22

167.324.406 (1)

(1)

103.330.470

499 (2)

15 (2)

3.360. 000 (1)

34

8.277. 959 (1)

57

12.439. 862 (1)

13

2.259. 250

42

42 (2)

16 (2)

22 (2)

4.039. 062 (1)

7.710. 938 (1)

3.746. 014 (1)

7.602. 027 (1)

2.259.250 (1)

37 (2)

53 2.385. 000

8.662. 659 (1)

12.804. 000

4.039. 062

32

37

37 (2)

7.710. 938

6.553. 950

9 (2)

2.100. 000 (1)

1.799. 700 7

13

3.600. 000

14

3.600. 000 (1)

6.553. 950

32

1.799. 700 (2)

1.725. 000

6.553. 950 (1)

14

14

5.325. 000

3.556. 277 (1)

3.422. 500


01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.4 PILOOTPROJECTEN

1.4 PILOOTPROJECTEN – ALTERNATIEVEN VOOR DE VOLLE EIGENDOM EN VOOR DE HUURSECTOR Zoals al vermeld in de inleiding van dit verslag, wil het project «Lemaire» een alternatief bieden voor de huurhulp en het doelpubliek de kans geven om op een bepaalde manier eigenaar te worden van een woning. Het richt zich vooral tot gezinnen met heel lage inkomsten die wachten tot ze een huurhulpwoning krijgen toegewezen. 54 woningen (7 x 1 slpk – 33 x 2 slpk – 7 x 3 slpk – 7 x 4 slpk) en 53 parkings die het Fonds gebouwd heeft op de kruising van de Charles Requette- en de Joseph Lemairelaan in Sint-Jans-Molenbeek, worden verkocht volgens het principe van het recht van opstal. Deze eigendom van de «stenen» wordt toegekend voor een periode van 50 jaar. Het recht wordt gevormd tegen betaling van een globale prijs, gefinancierd door een krediet bij het Fonds. De eigenaar betaalt een vergoeding in functie van de immobilisatie van de grond in het patrimonium van het Fonds. Het krediet kan in vaste of progressieve maandgelden worden terugbetaald. De progressiviteit van de maandelijkse afbetaling moet de mogelijkheid verhogen om een woning te kopen door een betere afstemming van de terugbetalingslast van het krediet op het geïndexeerde inkomen. Net als de huurprijs, stijgt de maandelijkse afbetaling jaarlijks met een bepaald percentage: 1 % of 1,5 %. Dit percentage moet idealiter lager zijn dan het percentage van de inflatie. Het is belangrijk om de context te kennen waarin het project past en te zien of het afgestemd is op het doelpubliek. De resultaten worden parallel met de uitvoering beoordeeld. In elke fase worden de draagwijdte en de grenzen van het project gemeten in het licht van de verwachtingen en behoeften van zowel het doelpubliek als het Fonds. De uitgebreide analyse van de eindresultaten zal gelden als evaluatie van dit ongeziene experiment en de mogelijke herhaling ervan.

De procedure Er werd een specifieke procedure uitgewerkt. Na verloop van tijd en op basis van de praktijkervaring werd deze procedure aangepast.

1. Selectie van de kandidaten op basis van het huurhulpregister Dit zijn de oorspronkelijke selectiecriteria voor de kandidaten die allemaal uit het huurhulpregister komen: de chronologische volgorde van de kandidaturen, de keuze van de kandidaten voor Sint-Jans-Molenbeek als gemeente waar ze willen wonen, de nood van de gezinnen aan een woning met 1, 2, 3 of 4 slaapkamers in functie van de gezinssamenstelling, gezinnen waarvan het lid met het hoogste inkomen na 1968 is geboren om het hypothecair krediet te kunnen afsluiten voor een duur die een redelijke terugbetalingslast toelaat. Omdat een groot aantal van de gezinnen waarmee bij aanvang van het project contact werd opgenomen, niet wilde deelnemen, werden ook kandidaat-huurders uit de omliggende gemeenten (Anderlecht, Koekelberg en Sint-Agatha-Berchem) uitgenodigd voor de informatievergadering. Gelet op de evolutie van het woningtype dat in de loop van het project nog beschikbaar was, moesten de selectiecriteria worden aangepast wat het type kandidaat-huurders betreft. Eind 2014 waren er nog enkel woningen met een of twee slaapkamers beschikbaar en werd de selectie beperkt tot gezinnen met drie personen of minder. Samengevat had 20 % van de uitgenodigde gezinnen een woning nodig met 1 slaapkamer, 62 % een woning met twee kamers, 13 % een woning met drie kamers en 5 % een woning met vier kamers. Er werden snel kandidaten gevonden voor de woningen met 3 en 4 kamers, zodat er veel minder gezinnen voor dit woningtype werden uitgenodigd dan voor de andere categorieën. Er geldt trouwens nog een andere «regel». Kandidaat x aan wie een huurwoning wordt voorgesteld, wordt niet uitgenodigd om deel te nemen aan het project. Indien hij zou deelnemen, w o rd t h e m d a n w e e r g e e n h u u r w o n i n g aangeboden. Wat betekent dat de kandidaten die een huurvoorstel kregen dat niet werd gerealiseerd, opnieuw moeten worden uitgenodigd bij elke nieuwe selectie van kandidaten voor het pilootproject. Dit maakt het toewijzingsproces van woningen zwaarder. Aan alle opgeroepen kandidaten wordt uitgelegd dat hun weigering om deel te nemen aan het project of hun uitstap uit het project in een willekeurig stadium van de procedure, om welke reden ook, geen invloed heeft op hun plaats in het huurhulpregister.



Dit waarborgt de volledige deelnamevrijheid van de uitgenodigde personen. Op basis van deze verschillende criteria ontvangt elke kandidaat een uitnodiging voor de informatiesessie met het verzoek om zijn eventuele aanwezigheid te bevestigen. De kandidaten die niet reageren, worden opgebeld om de reden te vragen. 2. Informatiesessie Op de informatiesessie wordt het project in zijn geheel voorgesteld: uitleg van het recht van opstal, beschrijving van de implicaties van eigendom, voor- en nadelen van de formule en informatie over de verschillende fasen van het project. Deze presentatie gebruikt verschillende tools: Powerpointslides, grafieken en foto’s. Bij aanvang van de sessie ontvangen alle deelnemers hiervan een kopie. De geïnteresseerden ontvangen een model van de «overeenkomst houdende vaststelling van een recht van opstal en verkoop van de bestaande constructies». 3. Analyse van de haalbaarheid van de verrichting Eerst wordt nagegaan of de kandidaten voldoen aan de huurhulpcriteria en het reglement van de hypothecaire kredieten op basis van een vragenlijst die met de eerste brief werd meegestuurd. Daarna worden ze individueel ontvangen om samen hun situatie te analyseren en de haalbaarheid van de aankoop van het voorgestelde recht van opstal te beoordelen. 4. Bezoek van de woningen Indien de analyse positief is, bezoeken de kandidaten de verschillende woningen die overeenstemmen met hun gezinssamenstelling en hun financiële capaciteiten. Om het gezin in kwestie en het voorgestelde woningtype op elkaar af te stemmen, wordt rekening gehouden met de waarschijnlijke evolutie van de gezinssamenstelling. De kandidaat selecteert een of meerdere woningen in orde van voorkeur. De finale toewijzing van de woningen gebeurt op basis van de keuze van de kandidaat, met respect voor het principe van de chronologie van de inschrijving in het register. De kandidaat bezoekt de hem «toegewezen» woning een tweede keer. Op dat moment wordt hem gevraagd zich ertoe te verbinden om de overeenkomst van het recht van opstal te ondertekenen.


5. Ondertekening van de overeenkomst en indienen van de aanvraag voor een hypothecair krediet De kandidaat wordt op de maatschappelijke zetel van het Fonds ontvangen om de overeenkomst te ondertekenen en zijn hypothecair krediet aan te vragen. 6. Collectieve uiteenzetting over het maandelijkse budget Omdat het doelpubliek over weinig inkomsten beschikt, werd beslist om de kandidaten te laten nadenken over hun gezinsbudget. Het is enerzijds de bedoeling dat iedereen zowel zijn vaste maandelijkse kosten als de variabele, occasionele kosten in kaart brengt om het budget zo goed mogelijk te beheren en eventueel posten te vinden waarop kan worden bespaard. Anderzijds moet op deze manier worden uitgemaakt welk deel van het budget kan worden besteed aan het recht van opstal. Tijdens een collectieve discussie delen de kandidaten hun bedenkingen omtrent het maandelijkse budgetbeheer, een budget dat tijdens hun eerste individuele gesprek in een document werd genoteerd. De medewerkers van het Fonds wijzen op de kosten en verantwoordelijkheden die hun nieuwe statuut van opstalhouder inhouden. Tijdens deze ontmoeting kunnen de kandidaten hun ervaring en hun «bespaartips» delen om hun budget optimaal te beheren. Er is ook een eerste persoonlijk contact tussen de toekomstige medeeigenaars. 7. Vergadering met de syndicus die het Fonds heeft aangeduid Op deze vergadering worden de kandidaten ingelicht over de rol van de syndicus en hun rechten en verplichtingen in verband met de mede-eigendom (basisakte, reglement van medeeigendom,...). De communicatie tussen de syndicus, de medeeigenaars en het Fonds verloopt niet altijd gemakkelijk. In een moeilijke context heeft het Fonds de rol van bemiddelaar op zich genomen om conflicten ten gevolge van misverstanden tussen de twee andere partijen, die de leefbaarheid van de mede-eigendom bedreigden, te deblokkeren. Het Fonds heeft er bij de syndicus ook op aangedrongen om een goede pedagoog te zijn, en volledigheid en transparantie in al zijn


daden na te streven. Deze interventie blijkt nuttig geweest te zijn in die zin dat er minder sprake is van spanningen, ontevredenheid en onbegrip tussen beide partijen. 8. Ondertekening van de akten De authentieke akte die een recht van opstal vestigt en houdende verkoop van de bestaande constructies, alsook de authentieke kredietakte worden afgesloten. Hun ondertekening wordt voorafgegaan door een bezoek aan de woning om de staat ervan te bekrachtigen. 9. Inbezitneming van de woning Deze stap is een belangrijke schakel. Het is zowel het eindpunt van de aankoopprocedure als het beginpunt van een heel nieuw statuut voor de kopers.

Resultaten en opmerkingen

Het Fonds heeft 3 kredietaanvragen afgewezen. Bij een aanvraag volstond het gezinsbudget niet om de last van de terugbetaling van de lening, de vergoeding voor het terrein en de gemeenschappelijke lasten te betalen. Dit zou immers 52 % van de globale inkomsten van het gezin hebben opgeslokt. Een andere aanvraag werd geweigerd omdat de eenkamerwoning die het gezin kon kopen niet aangepast was aan de grootte van het gezin. En de laatste aanvraag werd geweigerd omdat het gezin al een hoge schuldenlast had en de documenten voor het dossier van de kredietaanvraag had vervalst. Een gezin trok zich terug na ondertekening van de overeenkomst en een vraag werd zonder gevolg geklasseerd. Op dit moment worden 13 kredietaanvragen behandeld. Eind 2014 waren er nog 20 woningen beschikbaar.

De huidige vorderingsstaat van het project laat al toe enkele eerste resultaten en opmerkingen uiteen te zetten. In 2014 werden 443 kandidaten uitgenodigd voor de informatiesessie, verdeeld over 12 groepen. 195 gezinnen waren aanwezig. In navolging hiervan werden 135 gezinnen individueel ontvangen om hun situatie te analyseren. Na deze afspraak hebben 75 gezinnen de woningen een eerste maal bezocht. 46 van hen wilden de woning bezoeken die hen werd toegewezen in functie van hun voorkeur en met respect voor de chronologie. Vervolgens hebben 39 gezinnen een overeenkomst houdende vaststelling van een recht van opstal en verkoop van de bestaande constructies ondertekend en een hypothecair krediet aangevraagd. Op 31 december 2014 hebben 18 gezinnen de akten ondertekend en hun woning betrokken. Het gaat om 1 woning met 1 slaapkamer, 8 woningen met 2 kamers, 7 woningen met 3 kamers en 2 woningen met 4 slaapkamers. Verder hebben 3 gezinnen een overeenkomst ondertekend voor 2 woningen met 2 slaapkamers en 1 woning met 4 kamers.



Essentiële kenmerken van de 21 gezinnen die de akten of de overeenkomst ondertekenden en van de toegekende kredieten

Woning type

Datum van aanvraag in het HH-register

Gezins samenstelling

Type inkomsten (hoogste inkomen in het gezin)

Globaal bedrag van de inkomsten (kinderbijslag inbegrepen) (EUR)

Bedrag van het krediet (EUR)

1

01/10/2010

1P

RIZIV (invaliditeit)

1.123

102.230

367

progressief

25 jaar

2

20/08/2010

2P–2E

Werkloosheid

1.716

179.600

545

progressief

30 jaar

Bedrag Type maandelijkse maandelijkse afbetaling afbetaling (EUR)

Looptijd krediet

2

09/11/2009

1P–3E

Leefloon

1.725

172.360

508

progressief

30 jaar

2

13/07/2010

2P–2E

Werknemer

2.242

171.470

587

progressief

26 jaar

2

10/10/2008

1P–1E

Leefloon

1.457

156.780

476

progressief

30 jaar

2

21/04/2010

1P–3E

Leefloon

2.281

166.000

523

progressief

28 jaar

2

13/10/2010

1P–2E

Tegemoet koming mensen met een handicap

1.422

162.400

479

progressief

30 jaar

1.606

177.600

531

progressief

30 jaar

2

05/11/2010

2P–2E

Werknemer (met aanvullende werkloosheidsuitkering)

2

25/10/2011

1P–1E

Werknemer

2.035

181.800

675

progressief

30 jaar

Werknemer (met aanvullende werkloosheidsuitkering)

1.514

158.900

544

progressief

26 jaar

2*

17/12/2010

1P–2E

2*

09/12/2009

2P–2E

Arbeider

2.086

160.000

479

progressief

30 jaar

1P–3E

Werkloosheid (met bedrijfs toeslag )

2.067

184.000

542

progressief

30 jaar

3

02/09/2008

3

28/05/2009

2P–1E

Arbeider

2.444

168.200

555

progressief

27 jaar

3

12/11/2011

1P–2E

Werkloosheid

1.818

176.340

555

progressief

28 jaar

3

26/07/2010

2P–2E

Leefloon

1.676

185.000

545

progressief

30 jaar

3

21/04/2008

2P–3E

Arbeider (+ bijkomend ink. zelfstandige)

3.007

184.980

822

constant

23 jaar

3

16/05/2008

1P–3E

RIZIV

2.110

179.500

546

progressief

29 jaar

3

20/08/2010

2P–2E

Werknemer

2.616

183.980

572

progressief

30 jaar

4

23/02/2008

1P–3E

Werknemer

2.227

208.000

613

progressief

30 jaar

4

19/08/2008

2P–3E

Arbeider

3.517

222.000

661

progressief

30 jaar

4*

18/06/2008

1P–4E

Werkloosheid

2.333

221.900

723

progressief

27 jaar

* Gezinnen die de overeenkomst op 31/12/2014 hebben ondertekend en op de akten wachten

20 van de 21 gezinnen kozen voor progressieve mensualiteiten. Voor 12 van hen bestaat de globale last uit de volgende componenten: de maandelijkse afbetaling van het krediet, de vergoeding, de gemeenschappelijke lasten en de maandelijkse betaling van de honoraria van de syndicus. Samen is dit meer dan 37 % van


hun inkomsten. Het principe van de progressieve maandgelden was doorslaggevend voor de toekenning van het krediet, omdat de constante maandelijkse afbetaling een te zware last zou zijn geweest. We herinneren er hier nog eens aan dat de progressieve mensualiteiten ervoor moeten zorgen dat het maandgeld in dezelfde verhouding


stijgt als een geïndexeerde huishuur zou doen. 9 gezinnen (45 %) tellen twee ouders, terwijl er 11 (55 %) eenoudergezinnen zijn. Het aandeel van deze laatsten is dus lichtjes hoger en deze trend wordt sterker voor de grootste gezinnen. Het project staat borg voor zekerheid op lange termijn en dat schijnt doorslaggevend te zijn voor eenoudergezinnen voor wie huren tot dan de enige mogelijkheid was om een woning te vinden. We moeten kijken of deze trend in de loop van het project bevestigd wordt. 48 % van de gezinnen leeft uitsluitend van vervangingsinkomens.

De vergelijking van de woningtypes die de gezinnen verworven hebben en de woningen die het Fonds in het kader van de huurhulp zou hebben toegewezen, geeft een gelijkaardig resultaat, terwijl de eerste de woning kiezen en deze aan de tweede wordt «opgelegd» in functie van hun gezinssamenstelling. Van de 18 gezinnen-opstalhouders, woonden er 5 in een overbevolkte woning, 3 in een onbewoonbare woning en 4 in een overbevolkte en onbewoonbare woning. 3 gezinnen vertelden dat hun woning in slechte staat was zonder deze onbewoonbaar te noemen. Slechts 3 gezinnen gaven een positieve beschrijving van hun vorige woning.

Vergelijking van het bedrag voor het recht van opstal met het huurbedrag van de woning die de 18 gezinnen-opstalhouders verlaten hebben (in EUR) Gemiddelde maandelijkse afbetaling krediet

Gemiddelde bijdragen

Honoraria syndicus

Schatting onroerende voorheffing

Globale last

Gemiddelde vroegere huishuur

Gemiddelde "mogelijke" huishuur*

1 woning 1 kamer

370

15

15

84

484

454

500

8 woningen 2 kamers

540

25

17

100

682

558

613

7 woningen 3 kamers

591

26

17

120

754

642

690

2 woningen 4 kamers

637

33

17

135

822

620

800

* Gemiddelde van de huurprijs die de kandidaten hebben ingevuld bij de vraag «Welk maximaal huurbedrag wil u idealiter betalen? « in een vragenlijst die samen met de uitnodiging voor de informatiesessie werd opgestuurd.

De maandelijkse afbetalingen plus de vergoedingen zijn gelijkaardig, lees lager dan de bedragen van de vroegere huishuur. Deze vaststelling moet worden genuanceerd door de gemeenschappelijke lasten en de onroerende voorheffing. Het gaat om een gebouw met een uitstekende energieprestatie (goed geïsoleerde appartementen, gemeenschappelijke hoogrendementsketel en ventilatiesysteem met dubbele stroom, zonne- en fotovoltaïsche panelen)en dus is het mogelijk dat de provisies in de komende maanden naar beneden toe worden herzien. De raming van de onroerende voorheffing houdt trouwens geen rekening met de korting voor kinderen ten laste. De bedragen in de kolom «Gemiddelde mogelijke huishuur», werden opgegeven door de gezinnen die zich als kandidaat-huurders uitspreken over

de huurprijs van een woning van goede kwaliteit die voor hen betaalbaar is. We stellen vast dat de globale aankoopkosten nauw aansluiten bij deze van de mogelijke huishuur. Hoewel het om een kleine steekproef gaat, zijn de resultaten bemoedigend omdat ze erop wijzen dat het voorgestelde project inspeelt op de verwachtingen van de personen die zich inschrijven.

Redenen voor terugtrekking 196 gezinnen hebben beslist om het project niet verder te zetten, en dit in verschillende stadia van het project. Er werd hen gevraagd om de redenen te hiervoor verduidelijken. Onderstaande tabel bevat de 7 hoofdredenen die regelmatig werden ingeroepen.



Redenen voor terugtrekking (in %) 25

21,43 20

18,37

15

10

12,25

10,71

11,74 9,18

9,18 7,14

5

0 Krediet belast met interesten

Principes van het opstalrecht (duur 50 jaar / geen volle eigendom)

Wens om te blijven huren

Ontevredenheid over voorgestelde woningen

Tevredenheid over huidige situatie

Vrees van de gezinnen over de financiële draagkracht van het project

Beantwoorden niet aan de voorwaarden van de Huurhulp en de Hypothecaire Kredieten

Motief onbekend

Meer dan 70 % van de kandidaten heeft zich uit het project teruggetrokken om persoonlijke redenen die geen blokkerende factor zouden zijn geweest bij de analyse van hun situatie die het Fonds maakt in het kader van de aanvraag van een hypothecair krediet.

Eerste conclusies

21 % van de betrokken gezinnen bevond zich in een situatie waarin het Fonds het krediet waarschijnlijk zou hebben geweigerd omdat hun inkomsten te beperkt zijn en/of hun schuldenlast te hoog is.

Het project richt zich in de eerste plaats tot gezinnen die in een register voor kandidaathuurders zijn ingeschreven; ze waren a priori geen vragende partij om eigenaar te worden en al helemaal niet binnen een project rond opgedeeld eigendomsrecht.

Van de 36 gezinnen die «voorgestelde woningen voldoen niet» als reden hadden ingeroepen, hebben er 24 een woning bezocht. 66 % van deze 24 gezinnen vond de voorgestelde woning te klein. 5 van deze gezinnen had aanspraak kunnen maken op een grotere woning, gelet op hun financiële capaciteit, maar dit woningtype was niet meer beschikbaar. 25 % van de gezinnen vond de inrichting van de woning ongeschikt omwille van de open keuken die op de woonkamer uitgeeft. 12 gezinnen hebben de woning niet bezocht. De opgegeven redenen zijn de ligging, het feit dat het appartementen en geen huizen zijn of nog hun financiële middelen die hen niet toelaten om een geschikte woning te kopen.

Een eerste vaststelling betreft de lange tijdspanne van de toewijzingsprocedure en de verkoop van de woningen. Er zijn meerdere verklarende elementen.

Bepaalde aspecten van deze vernieuwende formule roepen argwaan en/of onbegrip op bij het doelpubliek. De geldigheidsduur van 50 jaar van dit recht van opstal en de opsplitsing van de eigendom zijn totaal miskende en vaak destabiliserende concepten. De medewerkers van het Fonds hebben al hun pedagogische talenten moeten gebruiken om de kandidaten in te lichten, uitleg te geven en gerust te stellen. Het project is een goede gelegenheid voor medewerkers uit verschillende diensten (aankoop, krediet, huur) om uiteenlopende ervaringen, praktijken en expertise te vergelijken en te delen in teamverband. Ze spelen zo goed mogelijk in op de bestaande situaties. De complexiteit van de toewijzingsprocedure is niet specifiek voor het project. Ze is inherent


01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.5 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG

aan het beheer van de kandidatenregisters en de strikte naleving van de chronologie van de kandidaturen, zowel voor de verkoop als voor de verhuur. Er moet trouwens een opvolging van de gezinnenopstalhouders worden voorzien. Deze opvolging heeft twee doelstellingen. Ten eerste een sociale begeleiding die moet leiden tot een grotere zelfstandigheid van de gezinnen. Het Fonds zal hen begeleiden zonder te betuttelen en zonder in de plaats te treden van de medeeigendom of de syndicus. Het Fonds heeft de rol van sociale begeleider s o w i e s o a l o p z i c h g e n o m e n . Vo o r d e informatiesessie werden tools gecreëerd en werd het woordgebruik aangepast om de boodschap zo toegankelijk mogelijk te maken. De daaropvolgende discussie over het budget met medewerkers van het Fonds was ook gericht op de ondersteuning van de gezinnen. De informatie over de werking van de syndicus en de medeeigendom past eveneens in deze aanpak. De teamleden waren ook aanwezig op de eerste algemene vergadering van de mede-eigendom om de voorstellen van de syndicus in duidelijkere taal uit te leggen. Zoals hoger uiteengezet, heeft het Fonds de rol van «bemiddelaar» tussen de opstalhouders en de syndicus op zich genomen. De tweede doelstelling heeft betrekking op de evaluatie van het project. Een van de punten hierbij is de meting van de tevredenheid van de opstalhouders, meer bepaald door hun vroegere situatie met de nieuwe te vergelijken. De reële kostprijs van de formule en de begeleiding voor het Fonds is een ander evaluatiecriterium. De eerste resultaten en opmerkingen zijn bemoedigend. Dit project is op weg om in een alternatief te bieden voor de traditionele huurhulp, dat voor een grotere zelfstandigheid en responsabilisering van het doelpubliek zorgt en de kosten van de huurhulpverrichtingen vermindert, met behoud van het toegekende recht op huisvesting en met behoud van de overheidssteun.

1.5 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG 1.5.1 Jaarverrichtingen In 2014 vroegen 1.125 mensen de informatie brochure en het aanvraagformulier aan: 470 personen deden dit via de telefoon of via mail en 655 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds. Kandidaten raadplegen de voorwaarden steeds vaker op de website van het Fonds en drukken de brochure en het aanvraagformulier zelf af. In 2014 werden 373 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 13 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op dinsdag 31 december 2013. Van die 386 aanvragen hebben er 210 (54 %) geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling. In totaal werd daar een bedrag van 228.689 EUR voor uitgetrokken. 17 ontleners hebben de cheque die het Fonds uitschreef bij de ondertekening van het contract niet gebruikt en hebben hem teruggestuurd. Een tendens die de laatste 4 jaar werd opgemerkt, zette zich ook in 2014 door: 60 (29 %) van de voornoemde woningen worden gehuurd via een Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor, ten opzichte van 70 (32 %) in 2013. In 2010 en 2011 ging het om iets minder dan 25 % en in 2012 om iets meer. In 2009 werden maar 12 % van de woningen door bovengenoemde instanties verhuurd.



Woningen verhuurd door een openbare eigenaar (Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor) 34% 32% 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

de omvang van de categorie «bediende/arbeider» artificieel toenemen.

Het inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 99 gevallen (47 %) uit het loon van een bediende of arbeider. 60 gezinnen (29 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 29 gezinnen (14 %) moeten rondkomen met een RIZIV- of een invaliditeitsuitkering. Voor 11 gezinnen (5 %) bestaat het inkomen uit het leefloon. 9 gezinnen (4 %) leven van een rust- of overlevingspensioen. Tot slot zijn er 2 gezinnen (1 %) die hun inkomen uit een activiteit als zelfstandige halen.

Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.691 EUR. Het laagste inkomen bedraagt 802 EUR, het hoogste 4.013 EUR. In het eerste geval gaat het om een werkloosheidsuitkering voor een alleenstaande. In het tweede geval bestaat het gezinsinkomen uit het salaris van een bezoldigde werknemer, een aanvullende werkloosheidsuitkering en kinderbijslag voor een koppel met 6 kinderen.

Net zoals vorig jaar valt ook voor 2014 op dat bijna 23 % van de aanvragers werkzaam is in het kader van artikel 60. Dit artikel komt uit de organieke wet van het OCMW. Het slaat op iedere persoon die een leefloon of sociale bijstand ontvangt waardoor hij «het bewijs kan leveren van een periode van tewerkstelling om het volledige voordeel van bepaalde sociale uitkeringen te verkrijgen (...)». Aan het einde van de tewerkstellingsperiode zullen de meesten onder hen recht hebben op een werkloosheidsuitkering. Deze personen doen

De 172 gezinnen die al een woning huurden, telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer van 514 EUR. De 38 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders leefden (15), bij familie (6), bij vrienden (7), bij hun ex-partner (5) of omdat ze kosteloos in een instelling verbleven of gratis bij iemand inwoonden (5).

Evolutie van de huurprijzen (in EUR) van de vorige woning (van 2005 tot 2014) 550

Huurprijs

500 450 400 350 2005

2006

2007

2008


2009

2010

2011

2012

2013

2014


85 ontleners (40 %) vonden hun vorige woning ongezond (21 %), overbevolkt (14 %) of zowel ongezond als overbevolkt (6 %). Evolutie van de huurprijzen (in EUR) van de nieuwe woning (van 2005 tot 2014) 650

Huurprijs

600 550 500 450 400 350 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 613 EUR. Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 290 EUR, het hoogste 1.125 EUR. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd toegekend, bedraagt 1.089 EUR. Het laagste leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend, bedraagt 315 EUR, het hoogste 2.025 EUR. Evolutie van het gemiddeld bedrag van de toegekende lening (in EUR) (van 2005 tot 2014) 1200 1150 Lening

1100 1050 1000 950 900 850 800 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van 3 maanden huur. Sindsdien worden de leningen berekend op basis van 2 maanden huur. Dit verklaart de sterke daling van het bedrag van de gemiddelde lening sinds 2007.



Evolutie van de gemiddelde mensualiteit (in EUR) (van 2005 tot 2014) 76 74 72

Mensualiteit

70 68 66 64 62 60 58 56 54 53 50 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Maandelijks wordt gemiddeld 73 EUR terugbetaald. De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 26 EUR, de hoogste 146 EUR. We stellen een lichte daling vast ten opzichte van 2013 (74 EUR). Het bedrag blijft echter hoger dan de voorgaande jaren. Deze stijging kan worden toegeschreven aan 2 factoren: de stijging van de huurprijzen en de stijging van het aantal huurovereenkomsten met een duur van 12 maanden of minder (+ 7 % ten opzichte van 2006). Dit is de enige verklaring waarom de curve van de evolutie van de mensualiteiten meer stijgt dan de curve van de evolutie van de leningsbedragen. Voor 125 dossiers (60 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 38 dossiers (18 %) is de terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden, in 28 gevallen (13 %) is dat 11 maanden en in 19 gevallen (9 %) is een andere leningsduur toegekend gaande van 7 tot 17 maanden. De reglementaire maximumduur van 18 maanden wordt dus nooit overschreden. Evolutie van het maandelijkse budget dat wordt besteed aan de huur en de maandelijkse afbetaling van de huurwaarborglening (in %) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2005

2006

2007

2008


2009

2010

2011

2012

2013

2014


Gemiddeld wordt 43 % van het maandelijkse budget besteed aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening. Dit percentage is in de periode 2005-2014 vrij stabiel gebleven, dankzij de stabiele toekenningsvoorwaarden die het Fonds hanteert. De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 36 % van het maandelijkse budget. Voor de toekenning van 18 leningen (= 9 % van het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 9 gevallen een borg geëist. Er werden 7 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst en 2 leningen werden getekend door een voorlopig bewindvoerder. Op 31 december 2014 waren 15 aanvragen (4 %) nog in onderzoek.

Aanvragen die zijn geweigerd of die niet hebben geleid tot de toekenning van een lening Van de 386 aanvragen die in 2014 werden behandeld, zijn er 68 (18 %) na een schriftelijke verwittiging van het Fonds geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd. 58 kandidaten zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 26 van hen stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 37 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 17 kandidaten moesten al te veel andere kredieten terugbetalen of zouden meer dan 60 % van hun maandbudget moeten besteden aan de betaling van de huur en de afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 29 aanvragers (14 %) moesten bovendien het hoofd bieden aan verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. 5 kandidaten beantwoordden aan de toelatingscriteria en hadden een princiepsakkoord gekregen, maar zijn het leningscontract niet meer komen ondertekenen en hebben ondanks verschillende herinneringen niets meer van zich laten horen.

15 kandidaten (4 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 9 kandidaten gaven er de voorkeur aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling treffen met de eigenaar). Voor 1 andere kandidaat ging de huisbaas er niet mee akkoord om de huurwaarborg vast te zetten op een bankrekening zoals wettelijk is bepaald. 1 kandidaat heeft het beoogde goed niet gehuurd. 2 gezinnen hebben geen reden gegeven voor de annulatie van hun aanvraag. 1 kandidaat vond de procedure te zwaar en 1 andere kandidaat had ook een aanvraag ingediend bij het OCMW en heeft van die instantie de nodige ondersteuning gekregen. 20 aanvragen (5 %) zijn onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. In 14 gevallen lag het belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan het toegelaten maximuminkomen. 2 kandidaten hadden een sociale woning op het oog en 3 andere woningen lagen buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 1 kandidaat was eigenaar van een onroerend goed. H o e w e l z e o n t v a n k e l i j k w a re n , z i j n 5 8 aanvragen (15 %) geweigerd door het Fonds via aangetekende zending (of, op vraag van de kandidaat, persoonlijk overhandigd op de zetel van het Fonds tegen ontvangstbewijs). Ze kunnen tegen deze beslissing in beroep gaan bij de Staatssecretaris voor Huisvesting of de bevoegde Minister. Dit houdt een stijging van meer dan 7 % in ten opzichte van 2013, toen maar 8 % van de aanvragen werden geweigerd. Zoals blijkt uit onderstaande grafiek blijft het aantal aanvragen die worden geweigerd in de loop van de jaren stijgen.



Spreiding van de toegekende huurwaarborgleningen in 2014 per gemeente (in %)



Evolutie van het aantal geweigerde aanvragen (in %) 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2005

2006

2007

2008

Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: • 1 6 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur (waarvan 9 kandidaten meer dan 70 %), de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten; • 33 kandidaten stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd a l s n a l a t i g s c h u l d e n a a r. 1 5 v a n h e n moesten bovendien nog achterstallige huur terugbetalen en 8 andere kandidaten zouden meer dan 60 % van hun inkomen moeten besteden aan de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten. 2 kandidaten hadden een collectieve schuldenregeling die herroepen is omdat de voorwaarden niet werden nageleefd; • 3 kandidaten zouden meer dan 68 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening, maar hadden geen andere lopende kredieten; • 3 kandidaten hadden kosten die meer bedroegen dan hun inkomen; • 2 kandidaten moesten hun woning verlaten ten gevolge van een vonnis tot uitzetting omdat hun achterstallig huurgeld meer dan 5.000 EUR bedroeg; • 1 kandidaat mocht de lening niet afsluiten van zijn schuldbemiddelaar; Deze 58 dossiers werden opgesteld voor 34 alleenstaanden, 19 gezinnen met kinderen (waarvan 13 éénoudergezinnen) en 5 kinderloze koppels. 28 van deze gezinnen leven van een werkloos

2009

2010

2011

2012

2013

2014

heidsuitkering en er zijn er 8 die een ziekenkasof invaliditeitsuitkering krijgen. 4 gezinnen halen hun inkomen uit een bediendensalaris, 8 andere hebben een arbeidersloon. 5 gezinnen moeten rondkomen met een leefloon, 3 gezinnen van een rust- of overlevingspensioen en 2 gezinnen, ten slotte, hebben geen inkomen. Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.215 EUR (tegenover 1.691 EUR voor de toegekende leningen). De gemiddelde huurprijs van de woning die de 17 gezinnen willen verlaten, bedraagt 564 EUR ten opzichte van 514 EUR voor de toegekende leningen. 9 gezinnen woonden in Brussel, 8 in Anderlecht, 7 in Elsene, 4 in Schaarbeek, 4 in Sint-JansMolenbeek en 4 in Sint-Pieters-Woluwe. 20 gezinnen woonden in andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 1 in het Waalse Gewest en 1 in het Vlaamse Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze kandidaten op het oog hadden, bedroeg 609 EUR (tegenover 613 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden betaald, bedroeg 383 EUR, de hoogste 1.150 EUR. 8 gezinnen hadden zich willen vestigen in Brussel, 8 in Elsene, 5 in Laken, 5 in Schaarbeek, 5 in Etterbeek, 5 in Anderlecht, 4 in Sint-Gillis, 4 in Sint-Pieters-Woluwe en de 14 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gemiddeld hadden deze 58 gezinnen een bedrag willen lenen van 1.071 EUR (minder dus dan het gemiddelde bedrag van 1.089 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 200 EUR, het hoogste bedrag was 2.070 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 73 EUR bedragen (even veel dus



als voor de effectief toegekende leningen), met een minimum van 11 EUR en een maximum van 180 EUR.

Algemene conclusie Le nombre de demandes refusées a une fois de Het aantal geweigerde aanvragen is opnieuw sterk gestegen ten opzichte van de voorbije jaren. Deze stijging is niet te wijten aan een strengere behandeling van de aanvragen maar wel aan een steeds moeilijkere conjunctuur. Voor meer dan 50 % van de geweigerde dossiers zouden de gezinnen namelijk meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborg en de aflossing van eventueel andere lopende kredieten. Meer dan 56 % van die gezinnen stonden bovendien als nalatig schuldenaar geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank van België. Dit geldt vaak ook voor de dossiers waaraan geen gevolg is gegeven maar die waarschijnlijk toch zouden zijn geweigerd. Er is nog een andere verklaring voor het stijgende aantal geweigerde aanvragen. 18 kandidaten (31 %) hebben een aanvraag ingediend wetende dat ze niet voldeden aan de criteria van het Fonds omdat ze reeds schulden hadden of omdat hun inkomen niet al hun kosten kon dekken. Hun enige bedoeling was echter een schriftelijke weigering te ontvangen van het Fonds, zodat ze daarmee aanspraak konden maken op de steun van het OCMW van hun gemeente. Veel OCMW’s

sturen namelijk kandidaten naar het Fonds, zelfs personen die een ander inkomen ontvangen dan een leefloon of sociale bijstand, om een lening van het Fonds aan te vragen. Met een beetje geluk hebben de kandidaten hier ook recht op, maar veel vaker is het eigenlijk de bedoeling dat het Fonds de lening weigert, zodat het OCMW zijn tussenkomst daarop kan baseren. Het voorbije jaar werd het Fonds hier nog vaker dan anders mee geconfronteerd. Deze bijzondere dossiers buiten beschouwing gelaten, zijn er niettemin meer aanvragen geweigerd. Op het eerste zicht zouden we kunnen stellen dat de toekenningsvoorwaarden van het Fonds strenger zijn geworden. Dit is echter niet het geval als we de vergelijking maken met de voorgaande jaren wat betreft het maandelijkse budget dat wordt besteed aan de huur. Dit bedrag blijft door de jaren heen heel stabiel. We moeten ons dan ook nogmaals de vraag stellen of de formule van een renteloze lening voor de samenstelling van een huurwaarborg het beste antwoord biedt voor gezinnen met een (heel) laag inkomen. Dit lijkt niet het geval aangezien binnen het hele Gewest slechts weinig mensen een beroep doen op deze formule en wie wel een aanvraag indient steeds minder vaak voldoet aan de voorwaarden die het Fonds toepast rekening houdend met de wet inzake het consumentenkrediet. Een versoepeling van de voorwaarden is geen optie omdat het Fonds de juridische en morele verplichting heeft de financiële situatie van de kandidaat-gezinnen niet zwaarder te belasten dan al het geval is.

Evolutie aantal aanvragen en gerealiseerde kredieten (in aantal dossiers) 1200 1000 800 600 400 200 0 2002

2003

2004

2005

2006

Behandelde aanvragen

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Afgesloten contracten

(1) Nationale Bank van België, Centrale des Crédits aux Particuliers, Statistiques 2014, Brussel, januari 2015, pg. 20-21. 90 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

2013

2014


1.5.2 B eheer van de betalingen We stellen vast dat de gemiddelde last (dit is de gemiddelde huur en de gemiddelde mensualiteit van de huurwaarborglening) stabiel blijft ten opzichte van het gemiddelde inkomen van de ontlenersgezinnen. Evolutie van de gemiddelde last ten opzichte van de gemiddelde inkomsten (in EUR) € 1.800,00 € 1.600,00 € 1.400,00 € 1.200.00 € 1.000,00 € 800,00 € 600,00

43%

43%

42%

42%

42%

42%

41%

€ 400,00 € 200,00 €0

2008

2009

2010

Gemiddelde inkomsten

2011

2012

Gemiddelde huur nieuwe woning

2013

2014

Gemiddelde mensualiteit

Huur + mensualiteit

2014 onderscheidt zich van de voorgaande jaren op het vlak van de achterstallige betalingen die slechts 7.986 EUR bedragen (ten opzichte van 13.734 EUR in 2013, 9.554 EUR in 2012 en 6.333 EUR in 2011). Dit bedrag komt overeen met 4,36 % van de gecumuleerde vervallen sommen sinds het begin van de kredietverrichtingen voor de samenstelling van een huurwaarborg (ten

opzichte van 4,42 % in 2013 en 2012, en 4,43 % in 2011). Op 31 december 2014 vertoonden 111 (36,3 %) van de 306 lopende contracten een achterstal. Bij de leningen of verkopen op afbetaling zijn 10,7 % van de ontleners omwille van achterstallen geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren .

Aantal dossiers met een achterstallige betaling

35

Aantal dossiers

30 25 20 15 10 5 0

< of = € 100

< of = € 200

< of = € 300

< of = € 400

< of = € 500

< of = € 1000

> € 1000

Bedrag van de achterstallen



De gemiddelde achterstal per lopend krediet is gestegen van 768 EUR in 2013 naar 832 EUR in 2014. Sinds 1999 stellen we vast dat het percentage van geregistreerde achterstallen bij de Centrale

voor Kredieten aan Particulieren ten opzichte van het aantal afgesloten kredieten in hetzelfde jaar voor deze sector gemiddeld 17,5 % bedraagt. We herinneren eraan dat iedere achterstallige betaling van drie maand of meer aan de Centrale moet worden gemeld.

Aantal achterstallige betalingen geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren ten opzichte van het aantal kredieten afgesloten sinds 1999 700 600

Aantal dossiers

500 400 300 200

23%

6% 0

1999

17%

8%

2000

2001

8%

8%

2002

2003

2004

Aantal afgesloten contracten

Gecumuleerde vervallen sommen (in EUR)

7.000.000

22%

2005

19%

28%

34%

21%

27%

14%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

16%

20%

23%

2012

2013

2014

Aantal contracten geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren

Evolutie van de gecumuleerde achterstallen ten opzichte van de gecumuleerde vervallen sommen

6.000.000

4,6%

4,5%

4,4%

4,4%

4,4%

4,4%

300.000

250.000

5.000.000

200.000

4.000.000 150.000 3.000.000 100.000

2.000.000

50.000

1.000.000 0

Totaal achterstallen (in EUR)

100

0

2009

2010

2011

Gecumuleerde vervallen sommen (1)

2012

2013

2014

Totaal achterstallen

(1) Gecumuleerde vervallen sommen = som van opeisbare normale mensualiteiten, van vervroegde terugbetalingen van de lening en van aangerekende kosten.



Het niveau van de achterstallen in de huurwaarborgsector ligt hoog, het aan juridische middelen waarover het Fonds beschikt om de achterstallen te recupereren daarentegen is erg beperkt. Het gemiddelde sociaal-economisch profiel van de ontleners sluit loonbeslag praktisch uit. Het Fonds kan ook niet dreigen met een huisuitzetting, vermits het slechts als derde betrokken is bij de huurovereenkomst, of met een openbare verkoop vermits de woning niet in pand is gegeven. Eigenlijk zijn er zijn slechts 2 drukkingsmiddelen om deze ontleners aan te zetten tot betaling: de identiteit van de ontleners doorgeven aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (voor zover ze niet reeds bekend zijn bij de Centrale – het Fonds is trouwens verplicht dit te doen) en de dreiging met een gerechtelijke procedure. Wat dit laatste betreft, moet er worden gesteld dat de meeste van deze procedures uitmonden in een vonnis bij verstek (ontlener was niet aanwezig op de zitting) en dat de uitvoering van deze vonnissen, met name de terugbetaling van de sommen waartoe de ontleners veroordeeld zijn, bijzonder problematisch is.

Tot slot zijn 11 dossiers geregistreerd als uitzonderlijk verlies, voor een totaal bedrag van 8.033 EUR. Dit omdat het Fonds er niet op rekent deze schuldvorderingen te kunnen recupereren omwille van het financieel onvermogen van de ontleners in kwestie of omdat de juridische kosten de invordering zelf zouden overstijgen. Het Fonds heeft echter ook een uitzonderlijke winst geboekt van 961 EUR voor 7 overeenkomsten die eerder als verlies werden geboekt. Het bedrag van de schuldvorderingen die niet kunnen worden geïnd, beperkt zich in 2014 dus tot 7.072 EUR, wat het totaal voor deze sector sinds 1999 op 209.807 EUR brengt.

3 ontleners (tegenover 1 in 2013 en 6 in 2012) hebben in 2014 omwille van hun grote schuldenlast een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet, overeenkomstig artikel 1675/2 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Sinds de oprichting van de sector van de huurwaarborgleningen hebben er welgeteld 60 ontleners (op een totaal van 5.555) een dergelijke procedure opgestart. Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst met het Gewest dd. 27 januari 2011, en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2014: • 144 ingebrekestellingen verzonden (151 in 2013 en 144 in 2012); • 2 gerechtelijke procedure opgestart (1 in 2013 en 8 in 2012), die geleid hebben tot een vonnis bij verstek; • 4 9 ontleners (44 in 2013 en 42 in 2012) geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren.


02 ADMINISTRATIE – WETGEVING / 2.1 ADMINISTRATIE

ADMINISTRATIE – WETGEVING

2.1 ADMINISTRATIE I. Brussels Staatssecretaris bevoegd voor Huisvesting, de heer Christos Doulkeridis, duidde in 2012 mevrouw Agnès Mathieu (ISIS Consult) aan als consultant om een vergelijkende studie te maken van de kosten voor het huisvestingsbeleid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De studie heeft betrekking op de periode 2007-2011 en is een primeur voor het Gewest. De resultaten van deze studie werden in januari voorgesteld aan de Adviesraad voor Huisvesting en in maart aan de Raad van Bestuur van het Fonds. De studie is pas een eerste benadering maar ze onthult belangrijke verschillen in de financiering al naargelang de operator en de doelstellingen waarvoor die staat. Een van de aandachtspunten uit de studie betreft de nood aan harmonisering van de subsidies – voor om het even welke verstrekker – en het belang erover te waken dat ze in verhouding staan tot de reële mogelijkheden van het doelpubliek. Gezien de veelheid aan overheids-tussenkomsten in de huisvesting is een optimalisatie, en heel zeker ook een rechtvaardigere verdeling, noodzakelijk. Het subsidieniveau waarop de verschillende gezinscategorieën aanspraak kunnen maken, dient in vraag te worden gesteld: voor welke woning wordt de subsidie toegekend? Welke gezinscategorie heeft er recht op? Over welke soort overheidssteun gaat het? Het Fonds hoopt dat de Regering werk maakt van deze bijzonder relevante evaluatie, ook al omdat door de 6de Staatshervorming het systeem van de ‘woonbonus’ onder de loep zal worden genomen. II. In het kader van het openbaar beheersrecht en op vraag van het Kabinet van de heer Doulkeridis, heeft het Fonds een tweede haalbaarheidsstudie uitgevoerd om de mogelijkheid na te gaan om 5 gebouwen in openbaar beheer te nemen.


Net zoals bij de eerste studie, gedetailleerd toegelicht in het jaarverslag van 2013, toont deze analyse aan hoe moeilijk het is om het besluit van 19 februari 2004 uit te voeren. III. Mevrouw de Minister Evelyne Huytebroeck, bevoegd voor Leefmilieu gedurende de legislatuur 2009-2014, heeft de Raad van Bestuur gevraagd om na te denken over een groene gewestelijke lening om energiebesparende werken uit te voeren in het Brusselse woningbestand. De Raad van Bestuur heeft ter zitting van 20 maart 2014 beslist in te gaan op haar vraag, op voorwaarde dat bijzondere aandacht wordt besteed aan volgende punten: • bij iedere uitvoeringsfase moet het Fonds de bevestiging krijgen dat het kredietinstrument voor hem financieel neutraal zal zijn (algemene kosten, personeel en prefinanciering inbegrepen); • h e t d o e l p u b l i e k z o u i d e a l i t e r o v e r inkomens moeten beschikken die onder de inkomensgrenzen liggen voor de toekenning van een hypothecair krediet bij het Fonds of onder deze bepaald door Citydev voor gezinnen “met een middelgroot inkomen”; • de kredieten moeten toegekend worden aan fysieke personen en niet aan rechtspersonen of aan een mede-eigendom, wetende dat iedere mede-eigenaar die werken wenst uit te voeren – pro rata – een groene lening bij het Fonds kan afsluiten; • de mogelijkheid om naast een krediet op korte termijn (tussen 1 en 10 jaar) ook een krediet op lange termijn (meer dan 10 jaar) te kunnen aangaan, garandeert dat een heel ruim publiek zal worden bereikt, inclusief gezinnen met een laag inkomen; • e r moet een denkoefening gebeuren betreffende de rentevoet die een belangrijke hefboom is voor de overheidsfinanciën.


De rentevoet zou bijvoorbeeld kleiner of gelijk kunnen zijn aan de inflatie, zonder de leningscapaciteit te verminderen; • het soort werken dat kan worden gefinancierd met deze lening en de specifieke rolverdeling tussen het Energiehuis en het Fonds moeten deel uitmaken van een nomenclatuur en een globaal samenwerkingsakkoord; • het is noodzakelijk een redelijke termijn te bepalen voor de concrete invoering van dit instrument. Het vereist trouwens de aanpassing van verschillende wetteksten en er moeten specifieke besluiten genomen worden om de activiteit te omkaderen. De financiering van deze kredietformule moet nog berekend worden. Ten gevolge de regeringswissel kwam de bevoegdheid voor Leefmilieu bij Mevrouw Céline Fremault terecht. Het is te betreuren dat de opvolging van deze analyse op een laag pitje werd gezet. IV. De Alliantie Huisvesting, het ambitieuze project dat de Regering in 2013 in het leven heeft geroepen, werd uitgebreid geanalyseerd. In 2014 maakten ook 2 consultants er een studie over. Eind 2014 bestond er nog onduidelijkheid over een aantal punten. Die werden begin juni opgelijst in een brief aan uittredend Staatssecretaris Christos Doulkeridis. Later werd dit schrijven ook doorgegeven aan het Cabinet van mevrouw de Minister Céline Fremault. Ter herinnering, het Fonds wordt verondersteld 1.000 woningen te realiseren om verkocht te worden aan gezinnen die voldoen aan de toelatingsvoorwaarden voor sociale woningen. Er wordt eveneens verwacht dat het Fonds woningen zal aanbieden onder de vorm van een opgedeeld eigendomsrecht. De bemerkingen van de Raad van Bestuur zijn de volgende. De totale begroting voor deze opdracht toevertrouwd aan het Fonds werd door de Regering becijferd op 51,2 MEUR voor de gronden en op 192,75 MEUR voor de constructies, hetzij een totaal bedrag van 243,95 MEUR. De dotatie is vastgesteld op 44,48 MEUR voor de volledige verrichting.

Het project bevat 3 valkuilen: • de voorziene financiering van 44,48 MEUR is ontoereikend. Daarenboven zal de manier van vereffening, namelijk 20 jaarlijkse aflossingen van 2,22 MEUR, leiden tot een te hoge schuldenlast voor het Fonds; • h e t v e r w e r v e n v a n d e g r o n d e n z a l problematisch zijn en de verschillende vastgoed-operatoren dreigen als concurrenten tegenover elkaar te komen staan de beperkte Brusselse markt; • d eze woningen moeten verkocht worden aan een publiek met beperkte financiële mogelijkheden – iets wat het Fonds niet in vraag stelt – maar dit is in tegenspraak met de definitie van de “bescheiden’ verwerving” waartoe het Fonds volgens de Huisvestingscode behoort. Er wordt aan het Fonds geen enkele subsidie toegekend, noch voor de grond noch voor de constructie, en dit in tegenstelling tot de andere operatoren (Citydev en Community Land Trust). In de briefwisseling met het Kabinet staat immers te lezen dat de woningen zullen worden verkocht volgens het bouw/renovatie-verkoopprincipe. Alleen krijgt het Fonds voor zijn BRV-woningen geen overheidssteun. De enige subsidie die met andere woorden zal gelden, lijkt die voor de hypothecaire kredieten van het Fonds te zullen zijn. Op basis van de geactualiseerde financiële parameters van eind 2014 is er voor een investeringsvermogen van 244 MEUR een dotatie nodig van ongeveer 55,5 MEUR. n ongeveer 55,5 miljoen EUR. Dit resultaat baseert zich op de berekeningsmethode voor de BRV-projecten en de kredieten van het Fonds (bepalend dat de uitbetaling van een dotatie gebeurt in 4 schijven; de eerste in het begrotingsjaar en het saldo de drie volgende jaren). De dotatievereffening in 20 jaarlijkse schijven vanaf 2015 verplicht het Fonds om het bedrag bijna volledig zelf te gaan leningen in plaats van enkel een lening te moeten afsluiten voor het verschil tussen het voorziene budget voor de opdracht en de dotatie die in 4 schijven wordt uitbetaald, zoals ook gebeurt voor de financiering van het investeringsvermogen. Tot slot overschrijden de geschatte personeels kosten 250.000 EUR per jaar, zoals voorzien in de



begroting. Dit bedrag dekt de kosten van ongeveer 4 voltijds equivalenten, en dit om 1.000 woning te produceren, ze te verkopen, de leningsdossiers samen te stellen en ze nadien te beheren. Het toegekende bedrag is dus ontoereikend. De studie van Mevrouw Agnès Mathieu (ISIS Consult), in opdracht van de uittredende Staats secretaris, heeft enkele mogelijke pistes bloot gelegd om gedeeltelijk tegemoet te komen aan de onderfinanciering. Het gaat over volgende pistes: • Het aangaan van een lening bij organismen zoals de Europese Investeringsbank (EIB), de ECB of zelfs het Brussels Gewest, zou kunnen leiden tot een lager kostprijs van de operatie Een bijkomende piste is om beroep te doen op afgeleide producten van het type “FRA” om de risico’s van de rentevoetevolutie te dekken (dit heeft natuurlijk een kostprijs). Het Fonds vreest echter dat ze niet de “vereiste omvang” heeft om bij dergelijke organismen een lening aan te gaan behalve indien ze zich linkt aan andere instanties, zoals bijvoorbeeld BGHM, om gemeenschappelijk te lenen, indien die laatste ook een financiering nodig heeft. Deze alternatieve financieringsvorm kan slechts voor 30% tot maximaal 50% van het totaal bedrag gebruikt worden. Er moet opgemerkt worden dat de EIB geen verwervingsoperaties financiert maar overweegt om de mogelijkheid tot de financiering van gelijkaardige operaties voor opgedeelde eigendommen. • 26% van het programma ten laste nemen van de jaarlijkse investeringen, wat neerkomt op het aftrekken van 55 leningen van ongeveer 200.000 EUR, hetzij 75 leningen per jaar. Op 5 jaar vertegenwoordigt dit 275 leningen (gemiddeld 375 leningen). Gezien de uitbreiding van de investeringen, op voorstel van mevrouw de Minister Céline Fremault goedgekeurd door de Regering, worden in 2015 1.400 kredieten gedekt in plaats van de huidige 1.000; deze piste lijkt ons dus de meest haalbare. Tevens worden er, Alliantie Wonen buiten beschouwing genomen, nog eens 1.000 woningen gebouwd en verkocht door Citydev en 120 in het kader van CLT, dit betekent mogelijks 120 à 200 bijkomende kredieten afgetrokken van de kandidaat ontleners. • Een mogelijke werkwijze bestaat er uit dat het Fonds terreinen aankoopt aan een prijs


die iets onder de marktprijs ligt. Dit laat toe om de algemene kostprijs te drukken, maar is enkel mogelijk indien gemeenten, OCMW’s, Kerkfabrieken, etc… bereid zijn hieraan mee te werken. Ter herinnering, deze methode kende een zwak resultaat tijdens de verwerving van de gronden voor het Woonplan. Desalniettemin, de oprichting van een Coördinerende Raad voor Huisvesting door de Minister zou hierin een positieve evolutie moeten brengen. • De lokale besturen zouden, in het kader van een partenariaat, terreinen ter beschikking van het Fonds kunnen stellen (contract erfpacht). Het Fonds zou op deze gronden woningen kunnen optrekken en ze later verkopen onder de vorm van ‘opgesplitst zakelijk recht’. Op het geheel van de nodige gronden voor de realisatie van 1000 woningen, zou dit een mogelijke besparing van 51,2 miljoen EUR, hetzij 21% van het totaal bedrag, betekenen. Een bijkomend voordeel van deze werkwijze is dat de verkoopsprijs gevoelig lager zal zijn en de toegankelijkheid van ons doelpubliek v e r z e k e rd i s z o n d e r e x t r a f i n a n c i ë l e tussenkomsten te mobiliseren. Tenslotte, de gesplitste eigendom laat toe om een controle te hebben over het bezit wat een toelatingsvoorwaarde is voor een financiering bij het EIB. We vestigen de aandacht op het feit dat tot op heden nog geen enkel debat heeft plaatsgevonden betreffende de toegankelijkheid van deze woningen voor gezinnen die voldoen aan voorwaarden van sociale woningen; tot op heden zitten we daaromtrent met vraagtekens. Het Fonds werd in september 2014 door het Instituut van Nationale Rekeningen geclassificeerd als overheidsinstelling. Voor de jaarlijkse opmaak van de gewestelijke begroting genereert dit extra problemen gezien zij het Fonds en de BGHM moeten opnemen in hun begroting. Op vraag van de minister van Huisvesting, mevrouw Céline Fremault en de minister van Begroting, de heer Guy Vanhengel, werd deze problematiek bestudeerd door KPMG. Op het einde van 2014 waren de resultaten van de studie nog niet gefinaliseerd. De belangrijkste piste voor het Fonds om de tijd tussen de uitbetalingen bij het einde van de werken en de inkomsten of toeslagrechten volgend uit de verkoop of de omzetting in hypothecaire leningen, te beperken, is het lanceren van de procedure ‘verkoop op plan’.


V. In september 2014, nam het Instituut van Nationale Rekeningen (INR) de beslissing om het Fonds onder te brengen in de sector van Overheidsinstellingen (S1312) steunend op het reglement (EU) n°549/2013 van het Europees parlement en van de Raad van 21 mei 2013 betreffende het Europees systeem van nationale en regionale rekeningen binnen de Europese Unie, gewoonlijk ‘SEC 2010’ genoemd, en dit terwijl het Fonds geklasseerd was in sector S12 (financiële sector). Het Fonds ging bij Raad van State in beroep tegen deze beslissing. Eind van het jaar wachten we nog steeds op een beslissing van de Raad van State. VI. Waarborg voor leningen van het Brussels Hoofdstelijk Gewest. De Minister van Financiën en Begroting, de heer Guy Vanhengel, heeft beslist een bijdrage te hanteren voor alle instellingen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die een waarborg voor haar leningen aanvraagt. Dit is het gevolg van een analyse van de risico’s waaraan het Gewest zich blootstelt en van een Europese verplichting om alle begunstigden van een institutionele waarborg op gelijk voet te zetten met de privéinstellingen (deze moeten echter niet voldoen aan de vele verplichtingen opgelegd aan door het Gewest gefinancierde instellingen). De objectiveringsmethodologie berust op vier pijlers waarvan momenteel slechts twee operationeel en/of van toepassing zijn op het Fonds. De criteria zijn deze van de belangrijkheid van de missie van de openbare dienst, de nabijheid van de instelling tot het Gewest, de financiële gezondheid (onder andere de financieringsmodaliteiten door het Gewest) en een ‘Business plan’ van de onderneming. Andere aangebrachte beveiligingen zoals de hypothecaire schuld equivalent aan de lening, zouden mogelijks deze ‘fee’ kunnen verkleinen. De waarborg werd in de begroting 2015 vastgelegd op 0,15% maar zou volgens het Agentschap van de Schuld belangrijker kunnen worden, namelijk 0,30%. Dit gegeven zal een substantiële impact hebben op de kostprijs van de Huisvestingspolitiek; en dit voor het Fonds en andere instanties die leningen moeten aangaan om hun opdrachten uit te voeren. VII. Volgend op de beslissing van de Raad van Bestuur van 24 april 2014 en de goedkeuring van de Ondernemingsraad, werd het kabinet Callens – Pirenne – Theunissen & C° tijdens de Algemene Vergadering van 22 mei 2014 aangeduid als commissaris voor de boekhoud-

periodes 2015, 2016, 2017. De keuze werd gemaakt na een beperkte overheidsopdracht zonder bekendmaking. VIII. Volgens artikel 22 van de statuten moesten binnen de 12 maanden na de installering van het Brussels Parlement, 6 bestuurders verkozen worden op voordracht van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering . Op 2 oktober ontving het Fonds van het Kabinet van mevrouw de Minister Céline Fremault het regeringsbesluit in verband met de vernieuwing van 6 mandaten. Volgend op dit voorstel werd tijdens de buitengewone algemene vergadering van 20 november 2014 akte genomen van het ontslag van volgende bestuurders: mevrouw Bety Waknine, de heren Francis Gäbele, Bram Gilles, Michel Godard, Peter Jacob en Michel Lemaire. Daaropvolgend heeft de algemene vergadering volgende bestuurders uit de door de regering voorgestelde kandidaten verkozen: • O nder deze behorend tot de Franstalige Gemeenschap van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: • O p de dubbele lijst op voordracht van La Ligue des Familles: de heren Francis Gäbele en Michel Lemaire; • O p haar eigen initiatief: de heren Laurent Vanclaire en Grégory Rase; • Onder deze behorend tot de Nederlandstalige gemeenschap van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: • O p de dubbele lijst op voordracht van de Gezinsbond: de heer Peter Jacob; • O p haar eigen initiatief: mevrouw Sandra Noben. Daarnaast nam de heer Olivier Bailly ontslag met ingang op 1 mei 2014. Op voordracht van La Ligue des Familles werd mevrouw Cécile Daron, tijdens de Algemene Vergadering van 22 mei 2014 aangesteld om dit mandaat verder te zetten. Mevrouw Christine De Meerleer gaf eveneens haar ontslag als bestuurder met ingang op 28 augustus 2014. Op voordracht van de Gezinsbond werd Bram Gilles tijdens de buitengewone Algemene Vergadering van 20 november 2014 aangeduid om dit mandaat verder te zetten. Het Fonds wenst mevrouwen Christine De Meerleer en Bety Waknine evenals de heren Olivier



Bailly en Michel Godard van harte te danken voor hun constructieve bijdrages aan de debatten van de Raad van Bestuur. Het kabinet van mevrouw de Minister Céline Fremault heeft het Fonds op 2 oktober 2014 op de hoogte gebracht van de regeringsbeslissing om de heren Yvon Jadoul (Franstalig) en Johan Basiliades (Nederlandstalig) aan te stellen Regeringscommissaris. Het Fonds heet alle nieuwe mandatarissen van harte welkom. IX. In het vorige jaarverslag werd in punt 3.2 Wetgeving verwezen naar het koninklijk besluit van 21 december 2013 tot wijziging van het koninklijk besluit n°20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belastingen over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven. Dit KB bepaalt dat de BTW tarieven voor de woningen, die door het Fonds worden aan- of verkocht, het tarief van 6% wordt gehanteerd in plaats van de gebruikelijke 21%. Reeds in oktober 2010 besloot de Fiscale Administratie het verminderde tarief van 6 % toe te kennen aan het Fonds. Intussen gaat de Administratie er echter van uit dat het koninklijk besluit van 21 december 2013 bevestigt dat het Fonds geen aanspraak kon maken op het verminderde tarief zolang het KB niet van kracht was. De Administratie heeft het Fonds dan ook verplicht om het tekort aan btw dat is betaald voor de periode 2011-2014 bij te passen. Het Fonds heeft een klacht ingediend tegen deze beslissing. Hierop was eind 2014 nog geen reactie gekomen. X. In augustus 2014 besliste de Raad van Bestuur om een Adviescomité ALM (beheer activa/passiva) op te richten datweemaal per jaar samenkomt. De samenstelling van het Comité is als volgt: het Bureau (algemene directie, Voorzitter en Ondervoorzitter van de Raad en de Regeringscommissarissen) en externe specialisten waaronder het Agentschap van de Schuld van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Begin 2015 zal dit Adviescomité geïnstalleerd worden. XI. Op vraag van het Kabinet van mevrouw de Minister Céline Fremault, heeft het Fonds zijn standpunt geuit betreffende de cumul van subsidies voor de aankoop van een woning


die reeds gesubsidieerd is door een andere instantie. Enerzijds kan de Minister momenteel de toekenning van een hypothecair krediet niet verbieden in het kader van een gesubsidieerde woning gezien het besluit van 22 maart 2008 daarvoor geen marge laat. Anderzijds heeft deze cumul voornamelijk een storend effect in het geval we over een onvoldoende groot investeringsvermogen beschikken, wat in 2014 niet het geval was maar in voorgaande jaren wel al is voorgekomen. De anomalie van de subsidiëring voor de verwerving van woningen – bijvoorbeeld gebouwd door Citydev – zit hem eerder in het feit dat deze niet gedifferentieerd is dan in het feit van de cumul zelf. Het volstaat om de kopers in het kader van CLT of het doelpubliek in het kader van de Alliantie Huisvesting, toegewezen aan het Fonds, als voorbeeld te nemen. Deze gezinnen zouden nooit in staat zijn een nieuwbouwwoning te verwerven zonder de cumul van subsidies. XII. Op 23 augustus 2012 besliste de Raad van Bestuur om Belfius Bank – het vroegere Dexia – te dagvaarden voor haar rol bij de verkoop van thesauriecertificaten van de Gemeentelijke Holding aan het Fonds. Op 9 oktober 2012 daagde het Fonds de bank voor de Handelsrechtbank van Brussel. De Brusselse Rechtbank van Eerste Aanleg besliste op 27 maart 2014 om niet in te gaan op de vraag van het Fonds. De Raad van Bestuur besliste daarop om in beroep te gaan tegen deze uitspraak. Het dossier werd voorbereid en de pleidooien volgen in 2016. XIII. Bij aanvang van de nieuwe legislatuur heeft mevrouw de Minister Céline Fremault, bevoegd voor Huisvesting en Leefmilieu, een werkbezoek gebracht aan het Fonds. Het bezoek vond plaats op 26 september 2014 en had als doel zich te informeren over de activiteiten van het Fonds en kennis te maken met het kaderpersoneel. Het Fonds dankt de Minister voor dit bezoek en bevestigt de wil om op een constructieve en proactieve samen te werken met haar Kabinet. XIV. Op 19 december 2014 vierde het Fonds zijn 25e verjaardag met een evenement/colloquium in de Sint-Gorikshallen waarvoor iedereen die betrokken is bij het huisvestingsbeleid binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd uitgenodigd. Tijdens het colloquium kwamen de volgende thema’s aan bod: huisvesting toegankelijker maken via het opgedeeld eigendomsrecht en de socialisering van de private huurmarkt. Mevrouw Mathieu (ISIS Consult) gaf een uiteenzetting

02 ADMINISTRATIE – WETGEVING / 2.2 WETGEVING

over de analyse van het huisvestingsbeleid op basis van het socio-economische profiel van het potentiële doelpubliek. Meer dan 200 personen waren aanwezig op dit feestelijke evenement.

2.2. WETGEVING Bijzondere wet van 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, B.S., 31 januari 2014 Deze bijzondere wet geeft de Gewesten nieuwe bevoegdheden, onder andere inzake huisvesting. De volgende bevoegdheden worden volgens deze wet overgeheveld: • de huisvesting en de politie van woongelegen heden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en de gezondheid; • de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan. De Gewesten zijn vanaf nu ook bevoegd om de specifieke regels voor handelshuurovereenkomsten vast te leggen. Wet van 19 april 2014 houdende invoeging van boek VII «Betalings- en kredietdiensten» in het Wetboek van economisch recht, houdende invoeging van de definities eigen aan boek VII en van de straffen voor de inbreuken op boek VII, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht en houdende diverse andere bepalingen (1), B.S., 28 mei 2014 Deze wet omvat de verschillende wetgevingen met betrekking tot het hypothecaire of consumentenkrediet in het nieuwe Wetboek van economisch recht. Het gaat onder andere om de volgende wetten: • Wet van 12 juni 1991 op het consumenten krediet • Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet Enkele bepalingen van deze laatste wet zijn ook terug te vinden in de hypotheekwet van 16 december 1851, in het bijzonder het recht van de ontlener de hypotheek op te zeggen voor toekomstige schuldvorderingen, ook wel de “hypotheek voor alle sommen” genoemd. Voor het consumentenkrediet is het voortaan verboden om een kredietovereenkomst te sluiten

«wanneer er in hoofde van een consument een wanbetaling(en) geregistreerd staat in de Centrale voor een totaal achterstallig bedrag van meer dan 1.000 euro in het kader van een consumentenkrediet dat niet werd afgelost». In de andere gevallen van een niet-afgeloste wanbetaling kan een kredietgever slechts een nieuwe overeenkomst sluiten mits een bijzondere motivering. Nog steeds in verband met het consumentenkrediet is de financiële erkenning van het Fonds overgeheveld van de FOD Economie naar de FSMA. De erkenning van de kredietovereenkomsten is daarentegen overgedragen van de FSMA naar de FOD Economie. Concreet wil dit zeggen dat de FSMA bevoegd zal zijn om het Fonds als kredietinstelling te erkennen en de FOD economie om de overeenkomsten goed te keuren. Vóór eind 2016 zal het Fonds zijn aanvraag tot erkenning als verlener van hypothecaire en consumentenkredieten moeten vernieuwen. Deze aanvraag wordt onderworpen aan voorwaarden inzake sociaal kapitaal, professionele bevoegdheid en betrouwbaarheid van de leden van het wettelijk bestuursorgaan en van de personen die belast zijn met de effectieve leiding. De inwerkingtreding van de wetgeving wordt vastgelegd in het koninklijk besluit van 19 april 2014 tot bepaling van de inwerkingtreding van de wet van 19 april 2014 houdende invoeging van boek VII «Betalings- en kredietdiensten» in het Wetboek van economisch recht, houdende invoeging van de definities eigen aan boek VII en van de straffen voor de inbreuken op boek VII, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht en houdende diverse andere bepalingen, en van de wet van 19 april 2014 tot organisatie van de verhaalmiddelen tegen sommige beslissingen van de FSMA genomen met toepassing van boek VII of van boek XV van het Wetboek van economisch recht en tot wijziging van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten, B.S., 28 mei 2014. Het gaat om een progressieve inwerkingtreding die afloopt op 1 juli 2015. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 april 2014 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn



hypotheekkredieten, B.S., 17 juni 2014. Dit besluit wordt besproken in de inleiding onder het punt “pilootprojecten-alternatieven voor de volle eigendom en voor de huursector”. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 27 juni 2014 houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld, B.S., woensdag 30 juli 2014 Dit besluit, uitgevoerd door de Brusselse Huisvestingscode, wordt besproken in de inleiding onder het punt “huursector”. Ministerieel besluit van 23 januari 2014 ter bepaling van de geschiktheidsnormen voor woningen voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 november 2013 tot instelling van een herhuisvestingstoelage, M.B., 7 februari 2014 Dit besluit ligt in het verlengde van het besluit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 28 november 2013 tot instelling van een herhuisvestingstoelage. Hierin worden de criteria opgesomd waaraan een woning moet voldoen zodat de huurder recht heeft op een herhuisvestingstoelage. De criteria zijn opgesteld op basis van de voorwaarden die zijn vastgelegd in de Brusselse Huisvestingscode in termen van de bestemming van de ruimtes en de oppervlakten. Het besluit van 28 november 2013 wordt bovendien uitgevoerd door het ministerieel besluit van 5 juni 2014 tot vaststelling van de formulieren en de periodiciteit van de betalingen in verband met de herhuisvestingstoelage, B.S., 26 augustus 2014. Wetgeving inzake openbare aanbestedingen Op 1 juli 2013 is er een nieuwe wetgeving in werking getreden inzake openbare aanbestedingen. Onderstaande wetgevingen zijn van toepassing op bepaalde activiteiten van het Fonds: • Wet van 15 juni 2006 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten; • Wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake


overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor werken, leveringen en diensten; • K oninklijk Besluit plaatsing overheids opdrachten klassieke sectoren van 15 juli 2011; • K oninklijk Besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken. In 2014 zijn er verschillende teksten verschenen ter aanpassing of verduidelijking van dit normatief kader: • K oninklijk Besluit van 7 februari 2014 tot wijziging van meerdere koninklijke besluiten tot uitvoering van de wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006 alsook van de wet van 13 augustus 2011 inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten op defensie- en veiligheidsgebied, B.S., 21 februari 2014; • Wet tot wijziging van de wet overheids opdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006 en van de wet van 13 augustus 2011 inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten op defensie-en veiligheidsgebied, B.S., 15 mei 2014; • K oninklijk Besluit van 22 mei 2014 tot wijziging van het koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken, B.S., 30 mei 2014; • Ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende de opname van milieu- en ethische clausules in de overheidsopdrachten, B.S., 6 juni 2014 (deze ordonnantie kan gebeurlijk van toepassing zijn op het Woningfonds indien dit in de begrotingsconsolidatieperimeter van het Gewest zou worden opgenomen); • O rdonnantie van 8 mei 2014 betreffende de opname van sociale clausules in de overheidsopdrachten, B.S., 17 juni 2014 (deze ordonnantie kan gebeurlijk van toepassing zijn op het Woningfonds indien dit in de begrotingsconsolidatieperimeter van het Gewest zou worden opgenomen);


• B e r i c h t i n z a k e d e re n t e v o e t v a n d e verwijlinteresten die van toepassing zijn op de overheidsopdrachten, B.S., 15 juli 2014. Stedenbouw en milieu Rechtsregels in verband met stedenbouw en milieu, in al zijn aspecten, is een steeds veranderende materie. Ook voor 2014 is dit niet anders gebleken: Stedenbouw en ruimtelijke ordening • Ordonnantie van 3 april 2014 tot wijziging van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke O rd e n i n g e n d e o rd o n n a n t i e v a n 1 2 december 1991 houdende oprichting van begrotingsfondsen, B.S., 7 mei 2014; • O rdonnantie van 8 mei 2014 tot wijziging van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, B.S., 17 juni 2014; • B esluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 december 2013 tot vast stelling van de samenstelling van het dossier van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning, B.S., 12 maart 2014; • B esluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 8 mei 2014 tot wijziging van het besluit van 13 november 2008 tot bepaling van de handelingen en werken die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning, van het advies van de gemachtigde ambtenaar, van de gemeente, van de koninklijke commissie voor monumenten en landschappen, van de overlegcommissie evenals van de speciale regelen van openbaarmaking of van de medewerking van een architect, B.S., 7 juli 2014; • B esluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 25 juni 2014 tot wijziging van het besluit van 13 november 2008 tot bepaling van de handelingen en werken die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning, van het advies van de gemachtigde ambtenaar, van de gemeente, van de koninklijke commissie voor monumenten en landschappen, van de overlegcommissie evenals van de speciale regelen van openbaarmaking of van de medewerking van een architect, B.S., 26 augustus 2014; • B esluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 juni 2014 tot wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 13 november 2008 tot bepaling

van de handelingen en werken die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning, van het advies van de gemachtigde ambtenaar, van de gemeente of van de koninklijke commissie voor monumenten en landschappen of van de medewerking van een architect, B.S., 29 augustus 2014. EPB • B esluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 3 april 2014 houdende wijziging van meerdere uitvoeringsbesluiten betreffende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, betreffende de EPB-werkzaamheden en tot bepaling van de datum van inwerkingtreding van verschillende bepalingen van de ordonnantie van 2 mei 2013 houdende het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing, B.S., 15 mei 2014; • B esluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 april 2014 houdende wijziging van meerdere uitvoeringsbesluiten van de ordonnantie van 7 juni 2007 betreffende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, betreffende de EPB-certificatie, B.S., 16 september 2014; • M inisterieel Besluit van 21 maart 2014 tot vastlegging van de minimale inhoud van het logboek van klimaatregelingssystemen, B.S., 21 mei 2014; • Ministerieel Besluit van 6 mei 2014 houdende uitvoering van bijlagen V, IX en X van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 december 2007 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, B.S., 11 september 2014. Koninklijk Besluit van 10 april 2014 tot wijziging van het koninklijk besluit van 20 november 1992 betreffende de verwerking van persoonsgegevens inzake consumentenkrediet, B.S., 30 april 2014 Dit besluit bepaalt hoe en welke persoonsgegevens behandeld moeten worden door de instelling die consumentenkredieten toekent. We t v a n 4 a p r i l 2 0 1 4 b e t r e f f e n d e d e verzekeringen, B.S., 30 april 2014 Deze wet zorgt voor een gedeeltelijke omzetting van de richtlijn 2009/138/EG van het Europees Parlement en de Raad van 25 november 2009


02 ADMINISTRATIE – WETGEVING / 2.3 ORGANISATIE van het FOnds

betreffende de toegang tot het verzekerings- en het herverzekeringsbedrijf (solvabiliteit II). Het voorwerp is bepaald in artikel 3 en «heeft tot doel de rechten te beschermen van de verzekeringnemers, de verzekerden, de begunstigden en van de derden die belang hebben bij de uitvoering van verzekeringsovereenkomsten». Deze wet herroept grotendeels de bepalingen van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 juni 2014 met betrekking tot de leegstaande woningen, B.S., 26 augustus 2014 Dit besluit geeft uitvoering aan de Brusselse Huisvestingscode en bepaalt de drempelwaardes voor water- en elektriciteitsverbruik waaraan een woning moet voldoen om als onbewoond te worden beschouwd.

2.3. ORGANISATIE VAN HET FONDS Het Fonds streeft een aantal doelstellingen na in het kader van zijn interne organisatie en het beheer van de interne en externe risico’s : • toewijzing van een overheidsopdracht voor de conceptie en uitvoering van een dynamisch model voor het actief-passiefbeheer (ALM); • o pstellen van een lastenboek voor een overheidsopdracht betreffende een ERP (een geïntegreerd transactioneel systeem). Er zal hiervoor worden gewerkt met een concurrentiedialoog; • implementatie van de herschikte diensten per activiteitensector en invoering van een uniek nummer voor alle oproepen betreffende de huurhulp; • inventaris en analyse van alle procedures waarop de activiteiten van het Fonds zijn gebaseerd; • papiervrij maken van de documenten voor de Raad van Bestuur: alle documenten zijn sinds augustus 2014 te raadplegen op een beveiligd platform; In het kader van een betere ruimtelijke indeling werd de Raadzaal verplaatst om zo 9 extra werkposten te creëren.


03 MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2015 / 3.1 INVESTERINGSVERMOGEN 2015

MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2015 VERWACHTE WIJZIGINGEN 3.1. INVESTERINGS VERMOGEN 2015 I. De ordonnantie houdende de uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2015 bepaalt een plafond van 50.015.000 EUR voor de investeringsdotatie van het Woningfonds (basisallocatie BHG 25.007.16.01.6141). Het totale bedrag van de vereffeningen voor de investeringsdotatie in 2015 is echter beperkt tot 40.333.000 EUR (114.000 EUR op basisallocatie 25.007.16.01.6141 en 40.219.000 EUR op basisallocatie 25.007.20.01.5111). Het budget van de vereffeningen in 2015 moet rekening houden met de reeds aangegane verbintenissen van de periode 2011-2014, die men nog dient te vereffenen in 2015. Dit bedrag van de vereffeningen kan als volgt worden opgesplitst: • Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van 2007: 751.351 EUR • 5e schijf van de dotatie 2011: 250.000 EUR • 4e schijf van de dotatie 2012: 10.453.387 EUR • 3e schijf van de dotatie 2013: 12.298.679 EUR • 2e schijf van de dotatie 2014: 12.216.009 EUR • 1e schijf van de dotatie 2015: 4.363.706 EUR II. Artikel 86 van de hierboven vermelde ordonnantie staat de Brusselse Hoofdstedelijke Regering toe om een waarborg van maximum 295 MEUR toe te kennen voor de leningen die het Fonds afsluit in 2015. Het betreft een afgerond bedrag van 180 MEUR voor het ontleenvermogen van 2015, een bedrag van 105 MEUR voor het initieel ontleenvermogen van 2014 en een te contracteren saldo van 10 MEUR voor het initieel ontleenvermogen van 2013. Deze twee laatste bedragen werden in samenspraak met het

gewestelijk Agentschap voor de schuld uitgesteld tot 2015. In navolging van 2013 en 2014 voorziet artikel 36 van de ordonnantie een budget van 125 MEUR dat de Regering indien nodig toelaat om “één of meerdere langetermijnleningen af te sluiten tegen marktvoorwaarden aan het Woningfonds teneinde dat deze laatste kan voorzien in de eigen financiering van zijn statutaire opdrachten. Deze machtiging zal slechts worden aangewend in uitzonderlijke omstandigheden waarbij het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moeilijkheden ondervindt om financiering te bekomen via de gebruikelijke procedures van overheidsopdrachten aan voorwaarden die in overeenstemming zijn met de uitoefening van zijn opdrachten.” Dit budget fungeert als een opvangnet voor het geval het kredietaanbod van de klassieke financieringskanalen van het Fonds, zijnde de Belgische banken en verzekeringsmaatschappijen, zou verminderen als indirect gevolg van de centralisatie van het beheer van de thesaurie van het Fonds bij het Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB). III. Op basis van het budget kan men het investeringsvermogen van het Fonds voor 2015 als volgt indelen: Investeringsvermogen:

198.300.000 EUR

Initieel ontleenvermogen:

177.545.176 EUR

Initiële dotatie:

17.454.824 EUR (*)

Opname uit de reserves:

3.300.000 EUR

* = de globale dotatie van 18.206.175 EUR voor 2015 – de Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van 2007 voor een bedrag van 751.351 EUR.


03 MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2015 / 3.1 INVESTERINGSVERMOGEN 2015

De vereffening van de initiële dotatie ligt als volgt vast: 2013

4.363.706 EUR

2014

4.363.706 EUR

2015

4.363.706 EUR

2016

4.363.706 EUR

Total

17.454.824 EUR

De initiële dotatie van 17,5 MEUR voor 2015 ligt 58 % lager dan de dotatie van 2014 (42 MEUR). Dit is voornamelijk te wijten aan een substantiële daling van de ‘forward interest rate’ die de basis vormt van de berekening van de dotatie (2,67 % voor 2015 tegenover de 4, % die vooropgesteld werd voor 2014). Het investeringsvermogen (IV) dekt het volgende activiteitenprogramma: I. HYPOTHECAIRE KREDIETEN

Aantal

Lening

PI (EUR)

Gemiddelde rentevoet

Crédits aux ménages

(EUR)

IV

195.000.000

2%

II. HUURHULP

(EUR)

Renovatie van het oude patrimonium

3.300.000

INVESTERINGSVERMOGEN 2015

-

198.300.000

BUITEN INVESTERINGSVERMOGEN 2015 Hypothecaire kredieten gefinancierd met vervroegde terugbetalingen (bijkomend programma)

100

150.000

15.000.000

2%

Energieprestatiekredieten

500

8.447

4.223.500

0%

Gewestelijke tussenkomst in 2e obligatielening 2007

Het investeringsvermogen van het Woningfonds voor 2015 ligt 33 % hoger dan dat voor 2014 (149 MEUR). Het Woningfonds plant daarenboven een uitzonderlijk bijkomend programma van 100 kredieten voor een totaal bedrag van 15 MEUR. Dit bijkomend programma is te financieren met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners, in de mate dat de globale thesaurievooruitzichten van het Fonds dit toelaten. Het totale programma zal hierdoor opgetrokken worden tot zo’n 1.400 hypothecaire kredieten. We willen eraan herinneren dat het programma voor de toekenning van energieprestatiekredieten aan ontleners van het Fonds eveneens gefinancierd wordt met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners. Vermits in het kader van het Huisvestingsplan reeds 500 woningen zullen worden gecreëerd om het huurhulppatrimonium verder uit te breiden, wordt voor deze sector geen budget vrijgemaakt


751.351

op het investeringsvermogen. De opname van 3,3 MEUR uit de reserves zal worden gebruikt voor de verdere renovatie van het oude patrimonium. Het Fonds drukt zijn dankbaarheid uit tegenover het Gewest dat, ondanks de bijzondere budgettaire situatie, voor 2015 een groter programma en investeringsvermogen garandeert dan ooit het geval was in de geschiedenis van het Fonds. IV. De ordonnantie houdende de uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2015 bepaalt een eerste vereffeningskrediet van 3,6 MEUR met betrekking tot het verbintenissenbudget van 44,5 MEUR (begroting 2014) voor een investeringssubsidie aan het Woningfonds. Het betreft het bouwprogramma van 1.000 bescheiden koopwoningen, die de bijdrage vormen van het Fonds in het kader van de ‘Alliantie Huisvesting’ (basisallocatie BHG 25.007.15.02.4140).

03 MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2015 / 3.2 Markante feiten sinds 1 januari 201

Voor de uitgaven verbonden aan de uitwerking van dit plan, bepaalt de ordonnantie een werkingssubsidie van 250.000 EUR (basisallocatie BHG 25.007.16.03.6141).

3.2. M ARKANTE FEITEN SINDS 1 JANUARI 2015

bij dit voorstel); De Minister heeft haar goedkeuring gegeven om volgende punten ter discussie voor te leggen aan de Regering : • afschaffen van de maximumwaarde van het pand;

I. Krediet- en aankoopsector

• de inkomensbarema’s verhogen;

I het verlengde van de eind 2014 opgestarte denkoefening, heeft de Raad van Bestuur beslist een eerste reek maatregelen voor te stellen om de daling van de kredietaanvragen en de toenemende kloof tussen de inkomsten van de kandidaat-kopers en de immobiliënprijzen tegen te gaan.

• de restrictieve clausules van de kredietakte en het bestek grondig herzien;

In eerste instantie heeft de Raad beslist een aantal beslissingen ter goedkeuring voor te leggen aan mevrouw de Minister Céline Fremault: • h et maximumbedrag voor de leningen gelijkstellen met de maximumwaarde van het pand ; • de referentierentevoet verlagen van 5% naar 3,5%, met een maximale rentevoet van 3%; • soepeler zijn in de toekenning van kredieten met een risico hoger dan 100% van de pandwaarde, met een maximum van 120% (de Minister vraagt om erop toe te zien dat dit extra bedrag vooral wordt gebruik om er de aktekosten mee te financieren); • de grensleeftijd van 70 jaar op het einde van de lening verhogen en de maximale duur van de lening optrekken tot 35 jaar (de Minister vraagt om deze maatregel enkel toe te passen voor aanvragers jonger dan 35 op het moment van de kredietaanvraag); • progressieve maandgelden invoeren. Deze nieuwe terugbetalingsvorm is een eerste keer toegepast in het pilootproject rond opgedeeld eigendomsrecht op de hoek van de Requetteen Lemairelaan in Sint-Jans-Molenbeek; • de kandidaat-kopers niet langer verplichten tot het aangaan van een levensverzekering. Dit is reeds opgenomen in het reglement, maar wordt tot op heden niet toegepast. Desalniettemin zal de gezinnen wel worden aangeraden om een dergelijke verzekering te nemen en zullen ze worden ingelicht over de risico’s als ze beslissen om er geen af te sluiten (de Minister heeft haar bedenkingen

De Minister heeft zware bedenkingen wat betreft de volgende wijzigingen die de Raad van Bestuur voorstelt: • h et invoeren van een krediet in tweede of in derde hypotheekrang, omwille van de mogelijke risico’s voor het Fonds ; ze stelt voor dat het Fonds de haalbaarheid analyseert van een verzekering tegen inkomensverlies alvorens de maatregel van een bijkomend krediet in te voeren. Vervolgens heeft de Raad van Bestuur beslist om nieuwe inkomensbarema’s in te voeren, naar analogie van het principe dat van toepassing is binnen de sociale huisvesting. Het principe onderscheidt 3 soorten gezinnen: gezin bestaande uit een alleenstaande, een gezin samengesteld uit twee of meer personen met één belastbaar inkomen en het gezin bestaande uit 2 of meer personen met meerdere belastbare inkomens. Het begrip “middelgroot inkomen” of “middenklasse” moet niet enkel benaderd worden vanuit het oogpunt van het inkomensniveau maar moet eveneens rekening houden met de gezinssamenstelling. Ter herinnering, dit aangaande erkent de Brusselse Huisvestingscode het Fonds als “openbare vastgoedoperator” die “taken van openbaar nut” verricht om “personen met een klein of middelgroot inkomen kredieten te verlenen zodat zij een woning kunnen kopen”. Vanuit deze juridische definitie ontstaat dus de perceptie dat het Fonds zich richt tot fysieke personen, als individu, wat ook het type gezin is dat zij wensen te vormen. In het reglement voor de kredieten van het Fonds, dat wordt geregeld door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008, en dat daarna tot tweemaal werd gewijzigd, wordt de “aanvrager” als volgt gedefinieerd: “hetzij de natuurlijke persoon die een krediet wenst te verkrijgen bij het Fonds, hetzij de natuurlijke



personen die gezamenlijk een krediet wensen te verkrijgen bij het Fonds om dezelfde woning te delen”.

ingebracht). Vertrekkende vanuit deze bepaling voldoet een gezin met twee belastbare inkomens van 39.500 EUR, hetzij een totaal van 79.000 EUR, aan de aankoopvoorwaarden voor een woning voor “middelgrote inkomens”.

De “inkomens” (belastbaar welteverstaan) worden er als volgt omschreven: “inkomsten van de aanvrager en van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, behalve van de kinderen van de aanvrager die op de referentiedatum jonger dan 25 jaar oud zijn”.

Dit komt erop neer dat 95 % van de Brusselse belastingbetalers aanspraak zou kunnen maken op een hypothecair krediet.

Als we deze definities toepassen, merken we op dat een alleenstaande met een netto-inkomen van 1.500 EUR, hetzij een belastbaar inkomen van ± 27.000 EUR, aanspraak kan maken op een krediet van het Fonds. Daarentegen, twee personen elk met gelijkaardig inkomen die, al dan niet gehuwd, samenwonen, komen er niet voor in aanmerking. Het gaat in beide gevallen nochtans om personen met een bescheiden inkomen, maar omdat ze in het tweede geval samenwonen onder hetzelfde dak, vormen ze een gezinnen en belanden ze in een inkomenscategorie die niet in aanmerking komt voor de overheidssteun die het Fonds via zijn kredieten biedt. Het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse heeft onlangs aangetoond dat dit voorgezinnen een reden kan zijn om buiten het Gewest te gaan wonen en daar te investeren in een voor hen geschikte en financieel toegankelijke woning.

Elk apart zouden diezelfde personen – rekening houdend met hun leningscapaciteit - een krediet van ± 160.000 EUR kunnen krijgen, samen dus 320.000 EUR. Maar omdat ze een gezin vormen, wordt het gesubsidieerd krediet hen ontzegd.

Met andere woorden, om te kunnen genieten van een krediet bij het Fonds, zou het aangehaalde paar bijvoorbeeld een pand kunnen kopen dat opgedeeld kan worden in twee aangrenzende woningen of investeren in twee kleine naast elkaar gelegen woningen. We h e r i n n e re n e r a a n d a t d e B r u s s e l s e Huisvestingscode de “middelgrote koopwoning” definieert op basis van de GOMB-woningen (nu Citydev). Het inkomensbarema dat daar wordt toegepast is 59.312 EUR (zonder personen ten laste en rekening houdend met het feit dat het kleinste inkomen maar voor de helft wordt


Wat is « de middenklasse », wat zijn « gezinnen met een middelgroot inkomen », wie zijn de « jongeren » en « jonge gezinnen » ? Zijn het niet degene waar we steeds meer over praten als de “uitgeslotenen” tot de huisvestingsmarkt in ons Gewest; een huisvestingssector die zich tweeslachtig ontwikkelt binnen het complex versnipperde geografisch territorium? Tot slot werd een analyse gestart over de “specifieke en beperkende clausules” die van toepassing zijn op de kredieten, zowel voor de lopende contracten als voor de toekomstige dossiers. Het is de bedoeling om rond eind april 2015 een nieuw voorstel van besluit over de maken aan Minister Fremault. Dit zijn punten waarover de Regering zich vrij snel zal moeten uitspreken, omdat de maatregelen in een nieuw besluit zullen moeten worden vastgelegd. Eind 2014 werd een gevoelige daling van de kredietaanvragen vastgesteld. Een communicatiecampagne over de nieuwe maatregelen lijkt ons dan ook noodzakelijk. II. Huursector Op 29 januari 2015 keurde de Raad van Bestuur het huurhulpreglement goed, dit in toepassing van de artikels 24 en volgende van de Huisvestingscode en het Besluit van 27 juni 2014 houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld (BS 30 juli 2014). Het reglement wordt van kracht op 1 april 2015. Een toewijzingsreglement heeft echter geen zin zonder dat de toelatingsvoorwaarden voor de huurhulpverrichtingen zijn vastgelegd. In dit opzicht herinnert de gewijzigde Huisvestingscode aan de verschillende opdrachten van openbaar nut van het Fonds en verduidelijkt in artikel 112 §1.3° volgende taak: “personen met een klein of bescheiden inkomen


de middelen verschaffen om een woning te huren volgens de door de Regering vastgestelde voorwaarden. Na advies van het Fonds, kan de Regering een standaardhuurovereenkomst goedkeuren, die indien nodig kan afwijken van de dwingende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de doorstroming van een gezin, waarvan de woning aan werken toe is of niet meer aangepast is aan de gezinssamenstelling, naar een andere door het Fonds te huur gestelde woning.” Wat betreft de bescheiden huurwoningen (waarvan de huurwoningen van het Fonds deel uitmaken); voorziet de Huisvestingscode dat de Regering de inkomensvoorwaarden en de maximum huurprijzen moet vastleggen in een besluit. Een voorontwerp van besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest houdende uitvoering van artikel 2 §2 van de Huisvestingscode werd op 30 april 2014 voor advies overgemaakt aan het Fonds. Dit voorontwerp voorzag om de maximale toegangsinkomens naar 150% te brengen van deze die gelden in de sector van de sociale huisvesting, en om de huurprijzen af te stemmen op de hoogste waarderingsschaal die geldt bij de sociale verhuurkantoren (SVK). Gezien het aantal kandidaten dat reeds ingeschreven is in het register van het Fonds (6.843) was het geen vragende partij om zijn huursector uit te breiden naar gezinnen met een inkomen dat zelfs hoger ligt dan de barema’s in de sociale huisvesting. Het Fonds heeft, zich beroepend op de afwezigheid in het voorontwerp van de financieringsmodaliteiten binnen de sector, gewezen op de financiële gevolgen die de begrenzing van de huurprijzen tot die van de hoogste waarderingsschaal van de SVK, met zich mee zal brengen. Deze bemerkingen werden in mei 2014 meegedeeld. Tot op heden werd het uitvoeringsbesluit van artikel 2 §2 van de Code niet aangenomen. Dat betekent dat tot op vandaag de toelatings voorwaarden voor de huurhulp nog steeds worden geregeld door de volgende 2 besluiten: • h et koninklijk besluit van 13 december 1983 betreffende de aanwending, voor het Brusselse Gewest, van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2, door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (hoofdstuk 2);

• h et ministerieel besluit van 13 december 1983 betreffende de aanwending, voor het Brusselse Gewest, van de kapitalen die voortkomen van het Fonds B2, door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (derde deel). Deze teksten zijn ondertussen verouderd en sluiten niet meer aan bij de behoeften van de huurhulp. De toelatingsvoorwaarden voor de huurhulp zijn ook al vele jaren gelijkgeschakeld met de barema’s die van toepassing zijn binnen de sociale huisvesting. Daarom heeft de Raad van Bestuur in het kader van de nieuwe beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten met het Gewest het volgende voorzien: “Het Fonds zal aan de Minister een ontwerp van reglement voor de huurhulpsector voorstellen. Hierin zullen de geldende procedures en bepalingen op het vlak van het beheer van de sector worden vermeld, met name de toegangscriteria, de procedure voor de huuraanvraag en voor de toekenning van een woning, het modelcontract, de bepaling van de contractuele huur en van het te betalen bedrag, de jaarlijkse enquête, de mutaties en de opzeggingen”. De Raad van Bestuur heeft in november 2011 het huurhulpreglement, in toepassing van het beheerscontract, goedgekeurd. De tekst werd in februari 2012 overgemaakt aan de Regering maar bleef zonder gevolg. Het Fonds heeft dus een ontwerpbesluit opgesteld tot vaststelling van de toelatingsvoorwaarden voor de huurhulp (inkomen en patrimonium) met intrekking van de vroegere bepalingen voorzien in de artikels 16 en 17 van het Koninklijk besluit van 13 december 1983 en 30, 31, 32 van het ministerieel besluit van 13 december 1983. Het toekenningsreglement en het ontwerpbesluit werden aan Minister Fremault overgemaakt, overeenkomstig het document goedgekeurd door de Raad van Bestuur in januari 2015. Om de werklast binnen de dienst immobiliën beheer beter te kunnen organiseren, ging de Raad van Bestuur ermee akkoord om een raamcontract af te sluiten voor het onderhoud van ons huurhulppatrimonium.



III. Alliantie Huisvesting – vroegere huisvestings programma’s – woningproductie De oprichting van de Coördinatieraad voor de Huisvesting door Minister Céline Fremault lijkt zijn vruchten af te werpen. Zo wordt momenteel bekeken of de BGHM, Citydev en het Fonds samen een project kunnen uitwerken op de site “Witte Vrouwen” te Sint-Pieters-Woluwe. Het aantal woningen waarvoor elke operator zal instaan, is echter nog niet bepaald en het risico is ook reëel dat het project pas op erg lange termijn zal worden gerealiseerd. De gemeente Sint-Lambrechts-Woluwe heeft interesse voor een kantoorgebouw dat het Fonds heeft aangekocht aan de Roodebeeklaan in het kader van het Huisvestingsplan. Bedoeling is om de leegstaande kantoren om te vormen tot woongelegenheid. De gemeente heeft een terreinruil voorgesteld. Een eerste voorstel is niet doorgegaan omwille van een geschil tussen de gemeente en het Gewest. Daarom werd een tweede site voorgesteld, in de Stationstraat. Ook die ruil dreigt niet te zullen doorgaan omdat het terrein is geklasseerd als “site Natura 2000”, waardoor er niet op gebouwd mag worden. Er is overeengekomen dat de gemeente nog een derde voorstel zal formuleren. Het Fonds hecht er belang aan dat wordt geopteerd voor een terreinruil op het grondgebied van SintLambrechts-Woluwe en niet voor een eenvoudige verkoop. Bovendien hangt aan de leegstand van een kantoorgebouw een hoog prijskaartje, onder andere door de taksen die de gemeente hierop heft. Omdat de gemeente echter heel duidelijk is geweest over haar plannen, besliste het Fonds om de uitgeschreven overheidsopdracht voor conceptie en uitvoering niet toe te kennen.

de aankoop van terreinen, zodat de lancering van de overheidsopdrachten kan worden gepland. Daarom heeft het Fonds het Kabinet Fremault voorgesteld om het dotatiesaldo op het investeringsvermogen 2014, zo’n 4,2 MEUR, net zoals het saldo dat er hoogstwaarschijnlijk zal zijn op het investeringsvermogen 2015 (dat op ongeveer 25 % of 4,4 MEUR wordt geschat, en dit omdat het aangepaste reglement pas in september 2015 van kracht wordt), te gebruiken om er terreinen mee aan te kopen voor de Alliantie Huisvesting. Op die manier zou het Fonds ongeveer 140.000 m² terrein kunnen aankopen om er zo’n 140 woningen op te creëren. De onderhandelingen hierover met het Kabinet moeten nog worden opgestart. IV. Stedenbouwkundige en milieuvergunning Het verkrijgen van de stedenbouwkundige en milieuvergunningen lijkt steeds meer op een strijd. De stedenbouwkundige onzekerheid start al bij de aankoop van een bouwterrein, want het is onmogelijk om na te gaan hoe groot een project volgens stedenbouw zou mogen zijn en om op basis daarvan de terreinwaarde te bepalen. Ook de eisen van Leefmilieu Brussel zijn onvoldoende gedocumenteerd om hun uiteindelijke kost en haalbaarheid te berekenen. In zijn memorandum heeft het Fonds erop aangedrongen dat iemand wordt aangesteld om de procedures te vereenvoudigen en te coördineren en om de verschillende criteria begrijpelijker te maken, zodat de ontwikkeling van vastgoedprojecten niet langer wordt bezwaard door onduidelijkheid over de “milieu-adviezen” en over de verwachtingen in verband met “een goede inrichting van de ruimtes”.

Het Fonds heeft onderhandelingen opgestart met de gemeente Watermaal-Bosvoorde over een bouwproject aan de Aartshertogenlaan op percelen die eigendom zijn van de Grondregie. Op dit terrein zouden 15 tot 25 woningen worden gecreëerd voor een project rond groepswonen. Als er groen licht voor wordt gegeven, zou het project worden toegekend aan het Fonds.

Tot op heden is niets ondernomen om de termijnen te verkorten waarbinnen de verschillende vergunningen worden afgeleverd. De betrokken diensten zijn te weinig op elkaar ingespeeld of kampen met een personeelsgebrek. Het zou goed zijn om de kostprijs van deze procedures eens te berekenen om te zien hoe zwaar die doorweegt op de uiteindelijke gebruiker.

Op dit moment is nog niet geweten welke conclusies de Regering heeft getrokken uit de analyse van de gevolgen van de classificatie van het Fonds in de overheidssector. In afwachting daarvan gaat het Fonds verder op zoek naar bebouwbare terreinen, die steeds zeldzamer en duurder worden. We hebben er nochtans alle belang bij om zo snel mogelijk te starten met

V. Classificatie van het Fonds door het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) in sector S1312 volgens ESR2010


In 2014 besliste het INR om het Fonds onder te brengen in de overheidssector (S1312). Het Fonds tekende nog in 2014 beroep aan tegen deze beslissing. Op 21 januari 2015 ontvingen we het verslag van het auditoraat van de Raad van


State waaruit bleek dat onze argumentatie werd gevolgd. Daarop trok de Raad van Bestuur van het INR op 28 januari 2015 de classificatiebeslissing in. In een brief dd. 12 februari liet het INR echter weten dat het van plan was om ons opnieuw onder te brengen in sector S1312. Het Fonds heeft zijn opmerkingen en bezwaren tegen deze intentie neergelegd op 9 maart ll. Tijdens de zitting van maart heeft onze Raad van Bestuur er ook mee ingestemd om, mocht het INR effectief voor een tweede maal beslissen om het Fonds te classificeren in deze sector, ook deze keer een beroep tot opschorting of intrekking van de beslissing in te dienen bij de Raad van State. Op 30 maart 2015 besliste de Raad van Bestuur van het INR opnieuw om ons onder te brengen in de overheidssector.

IX. De heer Jean-Pierre Naessens gaat op 1 mei 2015 verdiend met pensioen. De laatste jaren van zijn carrière was hij als Adviseur verbonden aan de dienst immobiliënproductie. Zijn loopbaan bij het Fonds startte in januari 1999 aan het onthaal, later stroomde hij door naar de diensten beheer leningen, huurhulp, cel afrekeningen en de sociale dienst. De directie en de Raad van Bestuur willen hem van ganser harte bedanken voor de constructieve samenwerking die er altijd is geweest, zijn positieve ingesteldheid, zijn dynamisme en zijn organisatietalent. Jean-Pierre heeft een belangrijke bijdrage geleverd tot de onderneming die het Fonds vandaag de dag is. We gaan hem missen!

VI. Batibouw Tijdens dit salon heeft het Fonds, net zoals de voorbije jaren, een stand gedeeld met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. VII. De maatschappelijke zetel van het Fonds begint te klein te worden om alle diensten nog in optimale omstandigheden te laten werken. Daarom heeft de Raad van Bestuur beslist om een extra kantoorruimte te huren ter hoogte van de Zomerstraat 54 om er de dienst immobiliënproductie onder te brengen. VIII. Op 30 januari 2015 kwam het adviescomité voor het actief-passiefbeheer (ALM) van het Fonds een eerste keer samen voor een presentatie door onze consultant (KPMG). Het eerste deel ervan was een theoretische introductie op het actiefpassiefbeheer om daarna dieper in te gaan op het ALM-model dat wordt ontwikkeld voor het Fonds. De volgende vergadering van het adviescomité staat gepland in juni.


04 Dankworden

DANKWOORDEN

2014 is een jaar met een regeringswissel. Het Fonds dankt de afgetreden Brusselse Regering, en in het bijzonder de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting, voor de vorderingen die zijn gemaakt tijdens het mandaat dat hij bekleedde van 2009 tot 2014. Het dankt ook de heer Guy Vanhengel, Minister van Begroting, omdat hij het Fonds de nodige financiële middelen is blijven verstrekken, en dit ondanks een moeilijke begrotingscontext. Ook de naaste medewerkers van deze twee politieke figuren willen we hier van harte bedanken. We denken dan vooral aan de heer Joël Solé, Kabinetschef, en Pol Zimmer, adjunct-Kabinetschef van de heer Doulkeridis. En aan de heren Stefan Cornelis, Kabinetschef, Marc Mahieu, de huidige Kabinetschef, en Tom Reinhard, adjunctKabinetschef van de heer Vanhengel. De heren Michel Colson, Alain Maron en Mohamed Ouriaghli zijn Brusselse parlementsleden die het telkens weer voor het Fonds hebben opgenomen tijdens hun tussenkomsten in de Parlementaire Huisvestingscommissie. Het Fonds is hen hier zeer erkentelijk voor. Binnen de nieuwe Brusselse Regering kreeg mevrouw Céline Fremault de portefeuilles Huisvesting en Leefmilieu. Het Fonds dankt haar voor de onmiddellijke interesse die zij heeft getoond voor zijn activiteiten en voor haar bereidheid om die verder te ontwikkelen. Ook de naaste medewerkers van de Minister verdienen een oprecht dankwoord: de heren Stéphane Nicolas, Kabinetsdirecteur, Yvon Jadoul, Hoofd van de Cel Huisvesting, Denis Lievens en Lionel de Briey en mevrouw Stéphanie Vrielynck. De samenwerking met het Bestuur Financiën en Begroting werd ook dit jaar verdergezet. Het Fonds richt een bijzonder dankwoord tot mevrouw Julie Fiszman, Directeur-generaal, en de heren Directeurs Dominique Outers, Serge Dupont,


Frédéric Troussart, Eric Fondeur en Marc Dehoux. Mevrouw Agnès Mathieu, van ISIS Consult, en de heer Ivan Costermans, van KPMG, behoren in hun rol van externe consultant tot onze referentiepersonen. Het Fonds voelt zich gesteund door hun deskundigheid en dankt hen daarvoor. Een onderneming als de onze zou nergens staan als ze niet kon rekenen op haar personeelsleden. Over alle functies heen leveren zij een essentiële bijdrage om onze doelstellingen te kunnen verwezenlijken, en dit in soms moeilijke interne en externe omstandigheden. Bedankt daarvoor! Mevrouw Christelle Vincke, Directeur van de dienst beheer leningen en beheer van de huurders, is sinds 1 maart 2014 met pensioen. Het Fonds dankt haar van ganser harte voor haar lange carrière en haar onvermoeibare inzet en wenst haar veel geluk toe in haar nieuwe leven. Ook de heer Louis de Koninck ging eind juni 2014 met pensioen. 15 jaar was hij als werfbeheerder verbonden aan de dienst immobiliënbeheer. De medewerkers van het Fonds danken hem voor de samenwerking en wensen hem het allerbeste toe. Het Fonds moest het voorbije jaar ook afscheid nemen van een aantal mensen die nauw betrokken waren bij de onderneming. De heer Jacques De Witte overleed op 22 juni 2014 aan de gevolgen van een slepende ziekte. Hij was betrokken bij het Fonds als bestuurder, vennoot en later ook als Regeringscommissaris. In deze verschillende functies heeft hij altijd blijk gegeven van een niet aflatende, constructieve interesse voor onze activiteiten. Mevrouw Martine Brancart is compleet onverwacht overleden op 12 juli 2014. Zij bekleedde verschillende mandaten als commissaris-revisor en heeft het Fonds dankzij haar intelligente en pedagogische adviezen mee groot gemaakt.

04 Dankworden

De heer Jean-Pierre Scoriels is gestorven op 30 augustus 2014. Jarenlang was hij bestuurder en vennoot van het Fonds. Hij volgde de evolutie van onze onderneming van dichtbij op en verloor daarbij nooit de sociale dimensie van onze activiteiten uit het oog. Deze drie sterke en innemende persoonlijkheden hebben een ontegensprekelijke bijdrage geleverd om van het Fonds de alom gerespecteerde instelling te maken die het vandaag is en daar zal het hen om blijven herinneren.


05 FINANCIERING VAN HET FONDS / 5.1 FINANCIERING VAN HET PROGRAMMA 2014

FINANCIERING VAN HET FONDS

5.1 FINANCIERING VAN HET PROGRAMMA 2014 AFKORTINGEN De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of FST) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: • leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); • k apitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; • leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum;


• kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; • leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; • renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan. Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen.


Vastleggingen en verwezenlijkingen 2014 - investeringsvermogen fonds B2 (in EUR) Vastleggingen aangegaan vóór 2014 en uitgevoerd in 2014

Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2014

Vastleggingen & reservaties aangegaan in 2014 en niet uitgevoerd in 2014

Vastleggingen & reservaties 2014

Verwezenlijkingen 2014

(1)

(2)

(3)

(2) + (3) = (4)

(1) + (2) = (5)

Hypothecaire kredieten

48.170.395

100.826.105

28.235.113

129.061.218

148.996.500

Bouw/renovatieverkoopprojecten

1.834.511

0

3.255.620

3.255.620

1.834.511

Totaal aankoopsector

50.004.906

100.826.105

31.490.733

132.316.838

150.831.011

Woningcreatie

759.502

29.133

0

29.133

788.635

Renovatie oud patrimonium

2.457.026

1.091.786

1.275.605

2.367.391

3.548.812

Totaal huurhulp

3.216.528

1.120.919

1.275.605

2.396.524

4.337.447

Totaal gebruik investerings vermogen B2

53.221.434

101.947.024

32.766.338

134.713.362

155.168.458

Huurhulp: Huisvestingsplan

1.536.204

0

3.360.000

3.360.000

1.536.204

Energieprestatie leningen

1.012.325

2.375.520

572.830

2.948.350

3.387.845

Totaal buiten investerings vermogen

2.548.529

2.375.520

3.932.830

6.308.350

4.924.049

Verrichtingen

Huurhulp:

N.B. : De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubriek «Bouw/ renovatie-verkoop» opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de betrokken leningen, worden zij niet meer opgenomen in de rubriek «hypothecaire leningen». .

In de ordonnantie van 19 december 2013 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels



Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2) (in EUR) 200.000.000 190.000.000 180.000.000 170.000.000 160.000.000 150.000.000 140.000.000 130.000.000 120.000.000 110.000.000 100.000.000 80.000.000 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 0

Opnames uit thesaurie

Initieel ontleningensvermogen

Initieel investeringsvermogen

Verbonden gewestelijke dotaties

Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2014 wordt een dotatie vermeld van 42.812.628 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst van 786.823 EUR vervat in de interestlasten van 2014 voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van 145 MEUR gedekt door een gewestelijke waarborg. Dit bedrag omvat het initieel ontleenvermogen van 105 MEUR voor 2014, alsook een bijkomend ontleenvermogen van 2012 voor een bedrag van 30 MEUR en een te contracteren saldo van het initieel ontleenvermogen van 2013 voor een bedrag van 10 MEUR.


De dotatie, het ontleenvermogen en het investeringsvermogen 2014 werden bevestigd in de uitvoeringsbesluiten van 24 april 2014. Initieel ontleenvermogen:

104.927.438 EUR

Initiële dotatie:

42.025.805 EUR

Gebruik reserves :

2.000.000 EUR

Investeringsvermogen: Buiten investeringsvermogen: tussenkomst van het Gewest in de obligatielening van 2007

148.953.243 EUR

786.823 EUR


De vereffening van de investeringsdotatie voor 2014 gebeurt volgens het besluit van 24 april 2014 als volgt: 2014 12

6.164.600 EUR

2015

12.216.009 EUR

2016

12.216.009 EUR

2017

12.216.010 EUR

Totaal

42.812.628 EUR

In 2014 bereikt de vereffening van de dotatieschijven voor 2011 (vierde schijf), 2012 (derde schijf), 2013 (tweede schijf) en 2014 (eerste schijf) in totaal 37.760.000 EUR. Het besluit van 22 december 2011 voorziet dat het Fonds in 2011 een bedrag van 763.375 EUR aan stedenbouwkundige lasten zou ontvangen. Dat bedrag is echter niet gestort. Er zal met het Gewest moeten worden bekeken welke modaliteiten kunnen worden afgesproken voor een vereffening in 2015. In 2014 heeft het Fonds geen overheidsopdracht voor een financiële dienst geïnitieerd om een lening te contracteren. Het initieel ontleenvermogen van 2014 werd toegevoegd aan het ontleenvermogen van 2015. Het besluit van 4 december 2014 kent een investeringsdotatie van 44.484.000 EUR toe aan het Fonds voor de productie van 1.000 koopwoningen in het kader van de Alliantie Huisvesting. Daarnaast wordt een dotatie van 250.000 EUR toegekend voor de kosten gerelateerd aan de uitvoering van de Alliantie Huisvesting in 2014. Deze laatste zal worden vereffend in twee delen : • 200.000 EUR na de betekening van het besluit begin 2015; • 50.000 EUR voor 30 september 2015.

Investeringsvermogen Activiteitensector Oorspronkelijk voorzien

Hypothecaire kredieten Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV) Totaal aankoopsector

Werkelijke vastlegging & reservaties op 31/12/2014

EUR

Aantal leningen

EUR

Aantal leningen

146.953.243

986

129.061.218

891

0

0

3.255.620

15

146.953.243

986

132.316.838

906

Huurhulp : * Woningcreatie

0

29.133

* Renovatie oud patrimonium

2.000.000

2.367.391

Totaal huurhulp

2.000.000

2.396.524

148.953.243

134.713.362

Totaal hypothecaire leningen en huurhulp



De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 gesloten is tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds voorziet dat het Fonds over de financiële middelen moet beschikken om, onder andere: • d e e l t e n e m e n a a n h e t g e w e s t e l i j k e Huisvestingsplan voor de productie van 500 huurhulpwoningen dankzij een lening die de creatie van die woningen mogelijk maakt; • de ontwikkeling van het huurhulppatrimonium verder te zetten met een deel van de gewestelijke dotatie die jaarlijks wordt bepaald met het Gewest, als het budget het toelaat. De uitbreiding van het huurhulppatrim is dit jaar enkel voorzien in het kader van de bijzondere financiering van het Huisvestingsplan. Een deel van het investeringsvermogen wordt weliswaar gereserveerd voor de verderzetting van de systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen tussen die laatste sector en de sector van de hypothecaire leningen is echter informatief en niet bindend.


Financieringsbronnen die buiten het investerings vermogen voor 2014 vallen: • 786.823 EUR als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; • e r zijn 416 energieprestatiekredieten (EPK) toegekend voor een bedrag van 2.948.350 EUR gefinancierd door de thesaurie van het Fonds. Dit bedrag is afkomstig uit de vervroegde terugbetalingen door de ontleners.


Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 (in miljoenen euro en in %)

71 % (105)

Gewestelijke tussenkomsten Opnames uit thesaurie Obligatieleningen 1 % (2)

Te contracteren lening

28 % (42)



De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2014 met de volgende middelen: Financieringsbronnen

Geïnvesteerde bedragen in EUR

%

Lening af te sluiten in 2015

104.927.438

71

Gewestelijke investeringsdotatie *

42.025.805

28

Opnames uit de reserve van het fonds B2

2.000.000

1

148.953.243

100

Totaal

* In de dotatie van 42.812.628 EUR zit een bedrag van 786.823 EUR vervat voor de gewestelijke tussenkomst 2014 in de 2de lening van 2007.

Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2014 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Activiteitensector

Vrijgegeven bedragen in EUR

%

148.996.500

96

1.834.511

1

150.831.011

97

788.635

1

• Renovatie patrimonium

3.548.812

2

Totaal huurhulp

4.337.447

3

155.168.458

100

Hypothecaire kredieten Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV) Totaal aankoopsector Huurhulp : • Woningcreatie

Totaal

Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend.


05 FINANCIERING VAN HET FONDS / 5.2 JAARREKENINGEN 2014

5.2 JAARREKENINGEN 2014 5.2.1. B alans na winstverdeling ACTIVA

2014

2013

VASTE ACTIVA

20/28

152.348.194,92

156.768.275,54

III. Materiële vaste activa

22/27

151.221.916,03

156.702.274,76

A. Terreinen en gebouwen

22

98.956.718,75

100.304.445,24

B. Installaties, machines en uitrusting

23

1.530,30

3.322,94

C. Meubilair en rollend materieel

24

544.929,61

536.068,49

E. Overige materiële vaste activa

26

13.638.279,75

21.049.530,67

F. Activa in aanbouw en betalingen

27

38.080.457,62

34.808.907,42

IV. Financiële vaste activa

28

1.126.278,89

66.000,78

284/8

1.126.278,89

66.000,78

284

6,20

6,20

2. V orderingen en borgtochten in contanten

285/8

1.126.272,69

65.994,58

VLOTTENDE ACTIVA

29/58

1.210.259.140,39

1.279.063.464,21

V./VII. Vorderingen

292/6

1.087.676.931,55

1.020.612.402,52

A. Hypothecaire leningen

292

963.677.903,20

883.045.703,47

2. H ypothecaire leningen zonder reconstitutie

2922

963.677.903,20

883.045.703,47

B. V orderingen uit leasingverrichtingen en uit de huur van roerende goederen

293

C. Kredieten op afbetaling

294

175.463,20

196.468,31

E. Andere debiteuren

296

123.823.565,15

137.370.230,74

50/53

89.648.456,09

221.742.914,02

B. Overige beleggingen

51/53

89.648.456,09

221.742.914,02

IX. Liquide middelen

54/58

29.375.186,58

34.556.235,98

X. Overlopende rekeningen

490/1

3.558.566,17

2.151.911,69

20/58

1.362.607.335,31

1.435.831.739,75

(toelichting III)

(toelichting IV) C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen contanten

VIII. Geldbeleggingen (toelichting VI)

(toelichting VII) TOTAAL DER ACTIVA



PASSIVA

2014

2013

10/15

389.650.161,60

367.854.734,44

10

5.770,96

5.778,40

A. Geplaatst kapitaal

100

19.237,87

19.262,66

B. Niet-opgevraagd kapitaal

101

-13.466,91

-13.484,26

EIGEN VERMOGEN I. Kapitaal (toelichting VIII)

IV. Reserves

13

108.480.845,90

99.101.653,78

A. Wettelijke reserve

130

44.651,40

44.651,40

B. Onbeschikbare reserves

131

108.436.194,50

99.057.002,38

2. Andere

1311

108.436.194,50

99.057.002,38

VI. Kapitaalsubsidies

15

281.163.544,74

268.747.302,26

VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN

16

23.646.495,48

23.206.211,82

VII. A. V oorzieningen voor risico’s en kosten

160/5

8.380.609,72

8.616.009,28

3. G rote herstellings- en onderhoudswerken

162

8.380.609,72

8.616.009,28

B. Uitgestelde belastingen

168

15.265.885,76

14.590.202,54

17/49

949.310.678,23

1.044.770.793,49

17

864.866.487,38

962.018.763,18

170/4

802.603.399,64

896.696.337,28

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen

171

708.581.263,60

800.335.765,78

8. Overige leningen

174

94.022.136,04

96.360.571,50

D. Overige schulden

178/9

62.263.087,74

65.322.425,90

IX. Schulden op ten hoogste één jaar

42/48

67.726.131,28

66.361.377,02

A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen

42

54.256.465,11

52.943.469,03

C. Handelsschulden

44

1.454.711,06

1.084.963,60

440/4

1.454.711,06

1.084.963,60

45

2.104.779,48

1.804.044,46

1. Belastingen

450/3

1.016.263,43

802.354,96

2. Bezoldigingen en sociale lasten

454/9

1.088.516,05

1.001.689,50

F. Overige schulden

47/48

9.910.175,63

10.528.899,93

X. Overlopende rekeningen

492/3

16.718.059,57

16.390.653,29

10/49

1.362.607.335,31

1.435.831.739,75

SCHULDEN VIII. Schulden op meer dan één jaar (toelichting X) A. Financiële schulden

(toelichting X)

1. Leveranciers E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten

(toelichting XI) TOTAAL DER PASSIVA



5.2.2 Resultatenrekening 2014

2013

I./IV. Bedrijfs- en financiële opbrengsten

75/74

58.193.755,14

56.959.350,60

A. Intresten op en opbrengsten uit kredieten

7510

20.287.125,58

18.430.288,00

1. Hypothecaire leningen

7511

20.287.125,58

18.430.288,00

B. Opbrengsten uit beleggingen

7518

2.089.253,70

2.666.802,69

D. Andere financiële opbrengsten

752/9

26.868.553,15

27.684.821,60

74

8.948.822,71

8.177.438,31

65/64

53.793.831,53

51.272.617,94

A. Kosten van schulden

650

29.752.221,13

31.369.770,23

C. Diensten en diverse goederen

61

5.146.470,32

4.848.230,61

D. B ezoldigingen, sociale lasten en pensioenen

62

9.920.790,76

9.407.515,61

d’établissement, sur immobilisations incorporelles et

630

5.322.139,81

5.346.954,76

G. W aardeverminderingen op vlottende activa

651

2.319.021,11

-134.755,81

1. Op kredieten en beleggingen

6517

0,00

0,00

2. Op andere vlottende activa

6518

2.319.021,11

-134.755,81

H. Voorzieningen voor risico’s en kosten

635/7

-235.399,56

-236.101,21

640/7

1.568.587,96

671.003,75

VI. Winst uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (+)

70/65

4.399.923,61

5.686.732,66

Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (-)

65/70

76

6.308.902,26

1.504.853,58

760

10.538,01

1.198.903,99

(toelichting XII, 1, A) E. Andere bedrijfsopbrengsten (toelichting XII, 1, B) II./V. Bedrijfs- en financiële kosten (-)

(toelichting XII, 2, C2) F. A fschrijvingen en waarde verminderingen op richtingskosten op immateriële vaste activa

(toevoegingen +, terugnemingen -) (toelichting XII, 2, E)

(toevoegingen +, bestedingen en terugnemingen -) (toelichting XII, 2, C3 et F) I. Andere bedrijfskosten (toelichting XII, 2, G)

VII. Uitzonderlijke opbrengsten A. Terugneming van afschrijvingen en van waardeverminderingen op immateriële en materiële vaste activa



D. M eerwaarden bij de realisatie van vaste activa

763

558.106,19

305.949,59

E. Andere uitzonderlijke opbrengsten

764/9

5.740.258,06

0,00

66

2.659.823,52

25.171,47

activa

660

2.653.147,27

0,00

D. M inderwaarden bij de realisatie van vaste activa

663

6.676,25

0,00

E. A ndere uitzonderlijke kosten (toelichting XIV,B)

664/8

0,00

25.171,47

IX. Winst van het boekjaar vóór belasting (+)

70/66

8.049.002,35

7.166.414,77

Verlies van het boekjaar vóór belasting (-)

66/70

780

1.457.334,15

1.503.216,59

X. Belastingen op het resultaat (-) (+)

67/77

-127.000,00

0,00

A. Belastingen (toelichting XV) (-)

670/3

-127.000,00

0,00

9.379.336,50

8.669.631,36

9.379.336,50

8.669.631,36

VIII. Uitzonderlijke kosten A. U itzonderlijke afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste

IX bis. A. Onttrekking aan de uitgestelde belastingen (+)

B. R egularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen

77

XI. Winst van het boekjaar (+)

70/67

Verlies van het boekjaar (-)

67/70

XIII. Te bestemmen winst van het boekjaar (+)

(70/68)

Te verwerken verlies van het boekjaar (-)

(68/70)



5.2.3. Sociale balans Staat van de tewerkgestelde personen Tijdens het boekjaar

Totaal

1. Mannen

2. Vrouwen

Voltijds

126,5

63,5

63,0

Deeltijds

33,8

9,3

24,5

Totaal in voltijdse equivalenten (VTE)

151,9

70,2

81,7

Voltijds

173.884,9

88.703,8

85.181,1

Deeltijds

35.090,7

9.152,5

25.938,2

Totaal

208.975,6

97.856,3

111.119,3

Voltijds

7.537.011,38

4.106.086,13

3.430.925,25

Deeltijds

1.398.828,62

372.669,09

1.026.159,53

Totaal

8.935.840,00

4.478.755,22

4.457.084,78

172.645,36

79.892,99

92.752,37

Gemiddeld aantal werknemers

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

Personeelskosten

Bedrag van de voordelen bovenop het loon



JAARVERSLAG - DIENSTJAAR 2014

PER 31 DECEMBER

20 14

BIJLAGE - STATISTIEKEN

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond. Nr. 0427.273.221 IBAN: BE 53 0001 4529 1953

STATISTIEKEN - 01 Inventaris van de activiteiten / 1.1 Aankoopsector en hypothecaire kredieten

INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN

1.1 AANKOOPSECTOR EN HYPOTHECAIRE KREDIETEN Tabel 1.a Aankoopsector en hypothecaire krediete - Info-onderhoud Spreiding van de gezinnen die voor een info-onderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte. Gezinnen

Aantal personen ten laste

Aantal

%

0

2.149

31,84

1

1.402

20,78

2

1.488

22,05

3

1.047

15,52

662

9,81

6.748

100,00

4 of meer Totaal

Tabel 1.b Aankoopsector en hypothecaire krediete - Info-onderhoud Gezinssamenstelling van de aanvragers.

Totaal aantal gezinnen

Totaal aantal personen

Gemiddeld aantal personen per gezin

Totaal aantal aanvragers

2010

4.940

15.685

3,18

2011

7.153

22.612

2012

8.014

2013 2014

Jaar

Totaal aantal inwonenden die geen aanvrager zijn Ten laste

Gemiddeld

7.612

7.995

1,62

3,16

10.872

11.391

1,59

24.565

3,07

12.202

12.171

1,02

6.907

21.318

3,09

10.486

10.728

1,01

6.748

20.835

3,09

10.243

10.505

1,01



Tabel 1.c Aankoopsector en hypothecaire krediete - Info-onderhoud Sociaal-professioneel statuut van de aanvragers (1).

Statuut Zelfstandige

Aantal aanvragers

%

484

4,73

Bediende

3.386

33,06

Arbeider

2.383

23,26

24

0,23

3.966

38,72

10.243

100,00

Gepensioneerd Zonder werk Totaal

(1) Totaal van de aanvragers, verdeeld over 6.748 gezinnen.

Tabel 1.d Aankoopsector en hypothecaire krediete - Info-onderhoud Identiteit en verblijfstitel van de aanvragers.

Titel

Aantal

%

Belgische identiteitskaart

5.979

58,37

Europese titel

2.306

22,51

400

3,91

1.518

14,82

40

0,39

10.243

100,00

Vreemdelingenvergunning voor 5 jaar IGVR (1) Andere (2) Totaal (1) Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister

(2) Andere: immatriculatieattest of speciale verblijfstitel voor leden van een ambassade, enz.



% 11,37 9,63 10,64 13,58 6,86 52,08

Aantal

767

650

718

917

463

3.515

1 persoon

1.533

260

412

229

305

327

Aantal

22,72

3,85

6,11

3,39

4,52

4,85

%

2 personen

1.041

192

285

162

171

231

Aantal

15,42

2,85

4,22

2,40

2,53

3,42

%

3 personen

458

80

94

80

82

122

Aantal

6,80

1,19

1,39

1,19

1,22

1,81

%

4 personnen

Grootte van het gezin

134

21

31

23

24

35

Aantal

1,99

0,31

0,46

0,34

0,36

0,52

%

5 personen

(1) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2011 of 2012, naargelang de info-aanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2014.

Totaal

> of = 30.000

> of = 20.000 en < 30.000

> of = 15.000 en < 20.000

> of = 10.000 en < 15.000

< 10.000

Bedrag van het belastbaar inkomen

Spreiding van de gezinnen volgens het belastbaar inkomen (1)

Tabel 1.e Aankoopsector en hypothecaire krediete - Info-onderhoud

67

5

14

7

17

24

Aantal

0,99

0,07

0,21

0,10

0,25

0,36

%

6 personen

6.748

1.021

1.753

1.219

1.249

1.506

Aantal

%

100,00

15,13

25,97

18,06

18,51

22,33

Totaal



Tabel 1.f Aankoopsector en hypothecaire krediete - Info-onderhoud Spreiding van de gezinnen naargelang het niveau van hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslag). Gemiddeld netto maandelijks inkomen Gezinnen

Totaal

< 1.000

> of = 1.000 en < 1500

> of = 1500 en < 2.000

> of = 2.000 en < 2.500

> of = 2.500 en < 3.000

> of = 3.000

Aantal

265

2.135

2.192

1.075

628

453

6.748

%

3,93

31,64

32,48

15,93

9,31

6,71

100,00

Tabel 2 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de gezinnen (1) die een aanvraag deden en dit volgens hun grootte.

Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste

Aantal Absoluut

%

0

477

35,53

1

287

21,39

2

294

21,91

3

174

12,97

4

72

5,37

5 of meer

38

2,83

1.342

100,00

Totaal

(1) Met name gezinnen die een kredietaanvraag indienden voor een welbepaalde woning.



Tabel 3 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Gemiddeld Totaal aantal peraantal ontlesonen per ners gezin

Jaar


Totaal aantal personen

2010

733

2.098

2,86

2011

919

2.740

2012

1.215

2013 2014

Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn Ten laste

Niet ten laste

Totaal

Gemiddeld

1.086

936

76

1.012

1,38

2,98

1.347

1.329

64

1.393

1,52

3.471

2,86

1.803

1.615

53

1.668

1,37

1.103

3.092

2,80

1.635

1.416

41

1.457

1,32

1.021

2.839

2,78

1.489

1.300

50

1.350

1,32


267

307

443

418

389

2011

2012

2013

2014

ten laste

2010

Jaar

38,11

37,90

36,46

33,41

36,43

Gezinnen met 2 personen

Gezinnen zonder personen ten laste

217

257

256

185

164

Aantal

21,25

23,30

21,07

20,13

22,37

%

Gezinnen met 1 persoon

218

204

273

215

157

Aantal

21,35

18,50

22,47

23,39

21,42

%

Gezinnen met 2 personen ten laste

124

144

147

124

78

12,14

13,06

12,10

13,49

10,64

%


Aantal

Tabel 4 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste.

53

47

64

55

49

Aantal

5,19

4,26

5,27

5,98

6,68

%


20

33

32

33

18

Aantal

1,96

2,99

2,63

3,59

2,46

%

Gezinnen met 5 personen ten laste of meer

1.021

1.103

1.215

919

733

Aantal

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

%





228

263

358

331

309

2011

2012

2013

2014

Aantal

2010

Jaar

30,26

30,01

29,47

28,62

31,11

%

1 persoon

183

200

197

134

111

Aantal

17,92

18,13

16,21

14,58

15,14

%

2 personen

195

211

231

172

134

Aantal

19,10

19,13

19,01

18,72

18,28

%

3 personen

170

178

239

166

139

Aantal

16,65

16,14

19,67

18,06

18,96

%

4 personen

Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden.

Tabel 4 bis Aankoopsector en hypothecaire kredieten

112

117

110

113

60

Aantal

10,97

10,61

9,05

12,30

8,19

%

5 personen

36

42

55

45

48

Aantal

3,53

3,81

4,53

4,90

6,55

%

6 personen

16

24

25

26

13

Aantal

1,57

2,18

2,06

2,83

1,77

%

7 personen

1.021

1.103

1.215

919

733

Aantal

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

%

Alle gezinnen samen



Tabel 5 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Gemiddelde leeftijd van de ontleners.

Jaar

Gemiddelde leeftijd van de ontleners

Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontleners zijn

2010

35 jaar 3 maanden

10 jaar 3 maanden

2011

35 jaar 0 maanden

10 jaar 0 maanden

2012

34 jaar 2 maanden

8 jaar 2 maanden

2013

34 jaar 6 maanden

8 jaar 6 maanden

2014

34 jaar 9 maanden

8 jaar 9 maanden

Tabel 6 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1). Statuut

Aantal ontleners

Zelfstandige

%

66

4,43

Bediende

621

41,71

Arbeider

380

25,52

Zonder werk (2)

422

28,34

1.489

100,00

Totaal

(1) Totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 1.021 gezinnen. (2) Waaronder 161 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 183 zonder enig inkomen zijn, 15 die genieten van een ziekte- of invaliditeitsuitkering, 17 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 4 van een ouderdoms- of overlevingspensioen en 42 anderen.

Tabel 7 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van het maandelijks netto-inkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen). Jaar

Netto-inkomen (in EUR)

Evolutie (2010 = 100)

2010

1.897,70

100,00

2011

1.963,57

103,47

2012

2.061,23

108,62

2013

2.119,44

111,68

2014 (1)

2.115,23

111,46

(1) In 2014 bedroeg het maandelijks netto-inkomen van de gezinnen die kinderbijslag ontvingen 2.379,07 EUR, dat van gezinnen die het zonder kinderbijslag moesten stellen 1.717,20 EUR.



Tabel 8 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Bron van inkomsten van de ontleners.

Gezinsinkomen

Aantal

%

Eén beroepsinkomen

587

57,50

Twee of meer beroepsinkomens

189

18,51

Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen

101

9,89

Vervangingsinkomens

144

14,10

1.021

100,00

Totaal

Tabel 9 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Samenstelling van het gemiddeld maandelijks netto gezinsinkomen.

Gemiddeld bedrag (in EUR)

Samenstelling van het inkomen Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontleners

1.858,02

87,84

25,86

1,22

231,35

10,94

2.115,23

100,00

Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag Totaal

%

Tabel 10 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld netto maandinkomen (zonder kinderbijslag).

Gezinnen

Gemiddeld maandelijks netto-inkomen

Totaal

< 1.000

> of = 1.000 en < 1.500

> of = 1.500 en < 2.000

> of = 2.000 en < 2.500

> of = 2.500 en < 3.000

> of = 3.000

Aantal

16

254

406

189

93

63

1.021

%

1,57

24,88

39,76

18,51

9,11

6,17

100,00


60

97

> of = 15.000 en < 20.000

> of = 20.000 en < 30.000

309

30,26

0,78

9,50

5,88

5,29

8,81

%

183

14

45

36

44

44

Aantal

17,93

1,37

4,41

3,53

4,31

4,31

%

2 personen

195

18

60

33

38

46

Aantal

19,10

1,76

5,88

3,23

3,72

4,51

%

3 personen

170

24

57

27

36

26

Aantal

16,65

2,35

5,58

2,64

3,53

2,55

%

4 personen

112

24

43

15

16

14

Aantal

10,97

2,35

4,21

1,47

1,57

1,37

%

5 personen

(1) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2011 of 2012, naargelang de kredietaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2014.

Totaal

8

54

> of = 10.000 en < 15.000

> of = 30.000

90

Aantal

1 persoon

< 10.000


Grootte van het gezin

52

9

16

9

10

8

Aantal

5,09

0,88

1,57

0,88

0,98

0,78

%

6 personen of meer

1.021

97

318

180

198

228

Aantal

%

100,00

9,49

31,15

17,63

19,40

22,33

Totaal

Tabel 11 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (1) dat als basis diende voor het toekennen van het krediet en het vaststellen van de rentevoet.




-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13 214

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

214

Aantal

A

(3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds

(2) op 01/01/2014

(1) op 1.021 gezinnen die een lening afgesloten hebben in 2014

C = gezin met meer dan 1 persoon dat over minstens 2 inkomens beschikt

20,96

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

20,96

in % (1)

B = gezin met meer dan 1 persoon dat slechts over 1 inkomen beschikt

A = alleenstaande

Totaal

21.370,57

Barema

0

Aantal personen ten laste (3)

50.203,96

48.168,66

46.133,36

44.098,06

42.062,76

40.027,46

37.992,16

35.956,86

33.921,56

31.886,26

29.850,96

27.815,66

25.780,36

23.745,06

Barema

380

-

-

-

1

-

-

2

3

12

27

61

126

121

27

Aantal

B

37,21

-

-

-

0,10

-

-

0,20

0,29

1,18

2,64

5,97

12,34

11,85

2,64

in % (1)

53.596,15

51.560,85

49.525,55

47.490,25

45.454,95

43.419,65

41.384,35

39.349,05

37.313,75

35.278,45

33.243,15

31.207,85

29.172,55

27.137,25

Barema

241

-

-

-

-

-

-

-

1

1

20

49

68

58

44

Aantal

C

23,61

-

-

-

-

-

-

0,00

0,10

0,10

1,96

4,80

6,66

5,68

4,31

in % (1)

Tabel 12 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema’s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2).

835

-

-

-

1

-

-

2

4

13

47

110

194

179

285

Aantal

Totaal

81,78

-

-

-

0,10

-

-

0,20

0,39

1,28

4,60

10,77

19,00

17,53

27,91

in % (1)



Tabel 13 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de gemiddelde maandgelden. Gezinnen zonder personen ten laste

Jaar

Gezinnen met personen ten laste

Alle gezinnen samen

Bedrag

Evolutie

Bedrag

Evolutie

Bedrag

Evolutie

2010

482,98

100,00

577,85

100,00

542,64

100,00

2011

496,91

102,88

608,24

105,26

570,57

105,15

2012

537,41

111,27

637,62

110,34

601,09

110,77

2013

548,17

113,50

630,46

109,10

599,27

110,44

2014

537,58

111,30

654,61

113,28

610,02

112,42

Tabel 14 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks netto-inkomen (kinderbijslagen inbegrepen).

Gezinnen zonder personen ten laste Jaar

Gezinnen met personen ten laste

Maandgeld Netto-inkomen

Bedrag

% van het inkomen

Alle gezinnen samen


Bedrag

% van het inkomen


Bedrag

% van het inkomen

2010

1.499,26

482,98

32,21

2.132,77

577,85

27,09

1.897,68

542,64

28,59

2011

1.540,47

496,91

32,26

2.180,00

608,24

27,90

1.963,58

570,57

29,06

2012

1.672,86

537,41

32,13

2.284,05

637,62

27,92

2.061,20

601,09

29,16

2013

1.707,50

548,17

32,10

2.370,82

630,46

26,59

2.119,45

599,27

28,27

2014

1.714,56

537,58

31,35

2.361,84

654,61

27,72

2.115,23

610,02

28,84



Tabel 15 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Verhouding tussen maandgeld en maandelijks netto-inkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen.

Inkomen en maandgeld

Gezinnen met minstens één beroepsinkomen

Gemiddeld gezinsinkomen

Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen

Alle gezinnen samen

2.171,45

1.772,84

2.115,23

Gemiddeld maandgeld

627,99

500,58

610,02

Verhouding maandgeld en inkomen

28,92

28,24

28,84

Tabel 16 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Duur van de kredieten. Jaren

Aantal kredieten

%

3

-

0,00

4

1

0,10

5

4

0,39

6

-

0,00

7

-

0,00

8

-

0,00

9

-

0,00

10

18

1,76

11

2

0,20

12

4

0,39

13

1

0,10

14

-

0,00

15

15

1,47

16

2

0,20

17

5

0,49

18

6

0,59

19

7

0,69

20

88

8,61

21

12

1,18

22

26

2,55

23

17

1,67

24

21

2,06

25

195

19,09

26

14

1,37

27

22

2,15

28

31

3,04

29

23

2,25

30

507

49,65

1.021

100,00

Totaal Gemiddelde duur van de kredieten is 26 jaar en 4 maanden.



Tabel 16 bis - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de gemiddelde duur van de kredieten. Jaar

Gemiddelde duur in jaren

Evolutie

2010

25,17

100,00

2011

25,32

100,60

2012

26,41

104,93

2013

25,99

103,26

2014

26,37

104,77

Tabel 17 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van het krediet. Ontlenersgezinnen Jaar

Eigenaars vóór de lening Aantal

%

Andere Aantal

%

2010

57

7,78

676

92,22

2011

89

9,68

830

90,32

2012

91

7,49

1.124

92,51

2013

123

11,15

980

88,85

2014

88

8,62

933

91,38

N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een krediet hebben aangegaan voor het uitvoeren van werken, voor verdeling of voor het terugbetalen van een voordien aangegaan schuld, waren er 40 gezinnen (4,12 %) voordien eigenaar en 930 (95,88 %) niet.



Tabel 18 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1)

Gemeente

R.V.O.H.R. Aantal

Buiten R.V.O.H.R. %

Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Anderlecht

45

4,41

144

14,10

189

18,51

Brussel (2)

15

1,47

6

0,59

21

2,06

Elsene

7

0,69

17

1,67

24

2,36

Etterbeek

1

0,10

14

1,37

15

1,47

Evere

2

0,20

37

3,62

39

3,82

Ganshoren

2

0,20

39

3,82

41

4,02

Haren

0

0,00

11

1,08

11

1,08

Jette

13

1,27

64

6,27

77

7,54

Koekelberg

16

1,57

13

1,27

29

2,84

Laken

35

3,43

39

3,82

74

7,25

Neder-over-Heembeek

0

0,00

17

1,67

17

1,67

Oudergem

1

0,10

9

0,88

10

0,98

59

5,78

42

4,11

101

9,89

-

0,00

40

3,92

40

3,92

Sint-Gillis

28

2,74

8

0,78

36

3,52

Sint-Jans-Molenbeek

41

4,02

129

12,63

170

16,65

Sint-Joost-ten-Node

11

1,08

1

0,10

12

1,18

Sint-Lambrechts-Woluwe

0

0,00

12

1,18

12

1,18

Sint-Pieters-Woluwe

0

0,00

3

0,29

3

0,29

Ukkel

0

0,00

25

2,45

25

2,45

Vorst

43

4,21

28

2,74

71

6,95

0

0,00

4

0,39

4

0,39

319

31,24

702

68,76

1.021

100,00

Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem

Watermaal-Bosvoorde Totaal

(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.



Tabel 18 bis Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de hypothecaire panden volgnes hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R.

Jaar

E.D.R.L.R.

Hors E.D.R.L.R.

Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

2010

291

39,70

442

60,30

733

100,00

2011

303

32,97

616

67,03

919

100,00

2012

441

36,30

774

63,70

1.215

100,00

2013

429

38,89

674

61,11

1.103

100,00

2014

319

31,24

702

68,76

1.021

100,00

(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.

Tabel 19 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de kredieten volgens de gemeente van herkomst van het gezin. Herkomst

Aantal

%

Zelfde gemeente als het hypothecair pand

344

35,61

Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

563

58,28

Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

59

6,11

Totaal

966

100,00



18

151

137

113

2012

2013

2014

Aantal

2011

Jaar

%

27,16

29,03

30,14

38,30

1 persoon

81

84

78

7

Aantal

19,47

17,80

15,57

14,89

%

2 personen

73

84

106

5

Aantal

17,55

17,80

21,16

10,64

%

3 personen

71

80

88

6

Aantal

17,07

16,95

17,56

12,77

%

4 personen

49

48

42

7

Aantal

11,78

10,17

8,38

14,89

%

5 personen

Energieprestatiekredieten - Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden.

Tabel 20 a Aankoopsector en hypothecaire kredieten

21

23

22

3

Aantal

%

5,05

4,87

4,39

6,38

6 personen

8

16

14

1

Aantal

%

1,92

3,39

2,79

2,13

7 personen

416

472

501

47

Aantal

100,00

100,00

100,00

100,00

%

Alle gezinnen samen



Tabel 20 b Aankoopsector en hypothecaire kredieten Energieprestatiekredieten - Spreiding en bedrag volgens de aard van de woning. Aard van de woning

Aantal

%

281

67,55

2.021.730,00

7.194,77

35

8,41

328.230,00

9.378,00

Gedeelte van een huis

1

0,24

23.750,00

23.750,00

Studio

7

1,68

33.685,00

4.812,14

92

22,12

980.450,00

10.657,07

416

100,00

3.387.845,00

8.143,86

Appartement Duplex

Huis Totaal

Totaal bedrag

Gemiddeld bedrag

Tabel 20 c Aankoopsector en hypothecaire kredieten Energieprestatiekredieten - Spreiding en bedrag volgens het type van werken.

Type van werken

Aantal

Totaal bedrag

%

Gemiddeld bedrag

Gevel

23

56.588,00

1,67

2.460,35

Vloerisolatie hoofdgebouw

20

35.443,00

1,05

1.772,15

Dak hoofdgebouw

87

224.760,00

6,63

2.583,45

Dak bijgebouw

10

19.190,00

0,57

1.919,00

Schrijnwerkerij

319

1.664.959,00

49,14

5.219,31

Verluchtingsinstallatie

6

5.465,00

0,16

910,83

Verwarmingsinstallatie

231

1.377.170,00

40,65

5.961,77

11

4.270,00

0,13

388,18

707

3.387.845,00

100,00

4.791,86

Zonneboiler

23

56.588,00

1,67

2.460,35

Totaal

20

35.443,00

1,05

1.772,15

Installatiecontrole Temperatuurregeling



Tabel 21 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Aankoop

Jaar

Werken

Globale kostprijs

Evolutie

Aantal

Prijs

Aantal

Prijs

2010

632

136.149,49

631

6.337,14

142.496,67

100,00

2011

819

144.718,68

819

6.961,36

151.680,05

106,44

2012

1.093

156.853,69

1.092

9.431,39

166.293,71

116,70

2013

892

157.812,20

888

9.384,41

167.238,88

117,36

2014

876

156.730,84

875

9.725,98

166.467,93

116,82

Tabel 22 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de gecumuleerde achterstallen.

Datum

Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten)

2010

104.938,27

819.716,63

490.405,72

1.415.060,62

-7.864,85

2011

137.324,06

906.050,23

509.574,47

1.552.948,76

137.888,14

2012

137.860,35

1.133.331,01

509.003,59

1.780.194,95

227.246,19

2013

129.806,60

1.381.232,92

300.067,15

1.811.106,67

258.157,91

2014

81.759,20

1.155.257,42

773.716,31

2.010.732,93

199.626,26

Betwiste zaken (> 2 mensualiteiten)


Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop)

Totaal

Jaarlijkse evolutie

1.021

-

(1)

141.582.867,76

-

-

455.182,29

-

958.382,50

64.728,00

-

137.296.213,69

-

2.926.986,89

Aankoop

18.733.317,88

-

-

83.115,00

-

157.740,00

-

758.000,00

8.317.400,00

-

9.417.062,88

Werken

-

19.144.032,30

-

-

155.584,00

-

116.050,00

20.100,00

18.490,00

17.024.260,00

-

1.819.104,07

Aktekosten en BTW (2)

(2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de BTW op subsidies toegekend via de Citydev voor de verkoop van zijn woningen.

1.997.600,00

-

-

1.997.600,00

-

-

-

-

-

-

Terugbetaling van schulden

Spreiding van de kostprijs

(1) Voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel.

Totaal

Andere verrichtingen

10.

-

Terugbetaling van schulden + werken

9.

14

15

Uit onverdeeldheid treden + werken

6.

3

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken

Uit onverdeeldheid treden

5.

38

8.

Werken

4.

875

-

Aankoop + werken

3.

-

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden

Aankoop

2.

76

7.

Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel

1.


Aantal kredieten

829.535,05

-

-

5.201,00

-

-

-

200,00

58.530,00

-

765.604,05

Diverse kosten

Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen.

Tabel 23 Aankoopsector en hypothecaire kredieten

182.287.352,99

-

-

2.696.682,29

-

1.232.172,50

84.828,00

776.690,00

162.696.403,69

-

14.928.757,89

Totale kostprijs



3 14 -

15

Aankoop + werken

Werken

Uit onverdeeldheid treden

Uit onverdeeldheid treden + werken

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken

Terugbetaling van schulden + werken

Andere verrichtingen

3.

4.


5.

6.

7.

8.

9.

10.

-

-

-

30.345,49

-

68.455,89

21.576,00

-

156.909,96

-

38.512,99

Aankoop (1)

-

-

16,88

-

77,78

76,30

-

84,39

-

19,61

%

-

-

5.541,00

-

11.267,14

-

19.947,37

9.505,60

-

125.908,72

Werken

-

-

3,08

-

12,8

-

97,59

5,11

-

63,07

%

-

-

74,08

-

-

-

-

-

-

-

%

-

-

10.372,27

-

8.289,29

6.700,00

486,58

19.456,30

-

23.935,58

Aktekosten en BTW (2)

(2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de BTW op subsidies toegekend via de Citydev voor de verkoop van zijn woningen.

-

-

133.173,33

-

-

-

-

-

-

-

Terugbetaling schulden

(1) Voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel.

38

875

-

Aankoop

2.

76

Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel

Aantal kredieten

1.


Montant destiné à

-

-

5,77

-

9,42

23,70

2,38

10,46

-

12,19

%

-

-

346,73

-

-

-

5,26

66,89

-

10.073,74

Diverse kosten

Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen.


-

-

0,19

-

-

-

0,03

0,04

-

5,13

%

-

-

179.778,82

-

88.012,32

28.276,00

20.439,21

185.938,75

-

196.431,02

Totaal


733

918

1.215

1.103

1.021

2010

2011

2012

2013

2014

182.466.403,76

194.245.017,54

216.393.185,10

145.672.931,02

111.314.271,35

Algemeen totaal

178.713,42

176.106,09

178.101,39

158.685,11

151.861,22

Eenheids-gemiddelde

152.384.345,00

161.716.985,00

184.611.174,12

123.474.190,00

93.379.394,55

Algemeen totaal

(2) Elke persoonlijke inbreng van de ontlener waarvoor een schuld werd aangegaan.

149.250,09

146.615,58

151.943,35

134.503,47

127.393,44

Eenheids-gemiddelde

Kredieten Woningfonds

(1) Elke persoonlijke inbreng van de ontlener waarvoor géén schulden werden aangegaan.

Aantal kredieten

Jaar

Kostprijs van de verrichting

83,51

83,25

85,31

84,76

83,89

in % van de kostprijs

29.310.838,76

31.390.953,54

31.035.855,10

20.821.471,22

16.388.414,81

Algemeen totaal

28.707,97

28.459,61

25.543,91

22.681,34

22.358,00

Eenheids-gemiddelde

Eigen middelen (1)

16,06

16,16

14,34

14,29

14,72


Verdeling volgens bron van financiering

Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting.


771.220,00

1.137.079,00

746.155,88

1.377.269,80

1.546.461,99

Algemeen totaal

755,36

1.030,90

614,12

1.500,29

2.109,77

Eenheids-gemiddelde

0,42

0,59

0,35

0,95

1,39


Vreemde middelen (2) STATISTIEKEN - 01 Inventaris van de activiteiten / 1.1 Aankoopsector en hypothecaire kredieten



Tabel 25 bis Aankoopsector en hypothecaire kredieten Verdeling van de gezinnen (1) in functie van de middelen die ze zelf investeerden. Eigen geïnvesteerde middelen

Aantal

%

0 EUR (2)

20

2,07

1 tot 5.000 EUR

26

2,69

5.001 tot 10.000 EUR

99

10,25

10.001 tot 15.000 EUR

188

19,46

15.001 tot 20.000 EUR

167

17,29

> 20.001 EUR

466

48,24

Totaal

966

100,00

(1) Enkel gezinnen die een krediet hebben afgesloten voor de aankoop van een woning. (2) 7 gezinnen zonder eigen middelen maar wel van derden (familiale lening, bijkomend krediet, ...).

Tabel 26 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken. Aard van woning (1) Studio

Appartement

Gedeelte van huis-duplex

Huis

Aantal kamers

Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte (2)

Aantal gezinnen

%

1

45,06

16

1,57

Subtotaal

45,06

16

1,57

0

58,15

13

1,27

1

66,06

229

22,43

2

86,26

435

42,60

3

110,04

105

10,28

4

144,83

6

0,59

Subtotaal

83,54

788

77,17

2

100,73

11

1,08

3

113,93

27

2,64

4

116,52

21

2,06

1

117,29

7

0,69

Subtotaal

112,91

66

6,47

1

49,00

1

0,10

2

115,80

25

2,45

3

137,42

73

7,15

4

161,79

52

5,09

Subtotaal

141,65

151

14,79

93,43

1.021

100,00

Totaal

(1) Studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. Appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.



Tabel 26 bis Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte per type woning in m²

Jaar

Studio

Appartement

Deel van huis -duplex

Huis

Algemeen gemiddelde

Evolutie

2010

41,82

82,57

102,44

137,17

89,37

100,00

2011

44,38

82,73

114,12

144,24

92,89

103,94

2012

45,83

85,39

111,63

148,60

95,46

106,81

2013

41,50

85,03

110,61

145,67

95,75

107,13

2014

45,06

83,54

112,91

141,65

93,43

104,54



100

-

-

4 of meer

3

2

1

0

-

4 of meer

3

2

1

0

-

4 of meer

3

2

1

0

1

Aantal kamers

91,99

141,00

164,38

136,44

115,50

49,00

-

113,76

117,29

119,29

113,63

102,20

-

81,97

161,00

109,96

85,11

66,21

54,00

44,23

44,23

Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte

166.872,53

237.927,68

249.364,88

233.626,97

232.425,54

151.960,00

-

183.711,64

175.552,86

198.084,71

180.320,83

173.126,50

-

153.340,48

235.325,00

180.274,42

156.852,25

136.755,57

136.239,09

110.364,23

110.364,23

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (3)

1.814,01

1.687,43

1.516,99

1.712,27

2.012,34

3.101,22

-

1.614,92

1.496,80

1.660,47

1.586,98

1.694,00

-

1.870,70

1.461,65

1.639,39

1.843,03

2.065,36

2.522,95

2.495,19

2.495,19

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m²

(3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs van de werken.

(2) Studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. Appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.

633,45

863,81

904,32

849,19

845,23

500,08

-

687,15

652,12

746,55

669,71

652,55

-

590,04

878,61

716,94

601,04

523,51

490,84

430,06

430,06

Gemiddeld maandgeld

(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de Citydev, de gemeenten en de OCMW’s.

889

4,72

42

Totaal

6,87

61

14,40

2,70

24

128

0,11

0,79

7

1

1,91

17

0,00

2,70

24

0

1,12

10

6,52

0,00

0

58

77,62

0,22

2

690

9,45

84

Subtotaal

Huis

Subtotaal

Gedeelte van huis/ duplex

Subtotaal

42,53

24,18

215

378

1,24

11

Appartement

1,46

13

Subtotaal

1,46

%

13

Aantal

Aantal woningen

Studio

Aard van de woning (2)

Tabel 27 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel (1).



Tabel 27 bis Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de gemiddelde oppervlakte (in m²) en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel, volgens hun type (1)

Jaar

Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte (2)

Evolutie

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/ m²

Evolutie

2010

87,44

100,00

1.626,37

100,00

2011

90,97

104,04

1.657,51

101,91

2012

94,20

107,73

1.737,69

106,84

2013

92,25

105,50

1.821,64

112,01

2014

91,99

105,20

1.814,01

111,54

(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de Citydev, de gemeenten of de OCMW’s. (2) In m².



2

-

-

-

-

-

16

2

3

4

5

6

7

Totaal

1,57

-

-

-

-

-

0,20

1,37

%

Studio

-

-

-

-

-

-

51,50

44,14

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

788

4

10

49

131

155

161

278

Aantal

77,18

0,39

0,98

4,80

12,83

15,18

15,77

27,23

%

-

119,00

114,10

104,39

97,26

88,64

78,99

71,57

66

1

3

9

11

15

14

13

Aantal

6,46

0,10

0,29

0,88

1,08

1,47

1,37

1,27

%

-

102,00

123,33

113,56

132,73

114,20

113,93

91,54


Gedeelte van huis of «duplex»

Aard van de woning


Appartement

Studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. Appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.

14

Aantal

1

Aantal personen die deel uitmaken van het gezin

Tabel 28 - Aankoopsector en hypothecaire kredieten Spreiding van de gezinnen naargelang de grootte en de aard van de woning waarover zij beschikken.

151

11

23

54

28

25

6

4

Aantal

14,79

1,08

2,25

5,29

2,74

2,45

0,59

0,39

%

Huis

-

156,18

151,26

144,81

140,50

125,68

123,17

139,25


1.021

16

36

112

170

195

183

309

Aantal

1,57

3,53

10,97

16,65

19,10

17,92

30,26

%

100,00

Totaal



Tabel 29 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen.

Jaar

Aantal lopende leningen

Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (1)

Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975)

Gecumuleerde achterstallen

% gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen

2008

6.297

51.146.581,15

552.123.059,08

1.239.692,49

0,22%

2009

6.782

54.433.464,03

606.556.523,11

1.422.925,47

0,23%

2010

7.158

67.595.511,40

674.152.034,51

1.415.060,62

0,21%

2011

7.535

69.597.493,72

743.679.528,23

1.552.948,76

0,21%

2012

8.262

76.784.695,87

820.464.224,10

1.780.194,95

0,22%

2013

8.789

86.986.222,37

907.450.446,47

1.811.106,67

0,20%

2014

9.321

91.833.298,75

999.283.745,22

2.010.732,93

0,20%

(1) Vervallen sommen: een som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz…

Tabel 30 Aankoopsector en hypothecaire kredieten Verdeling van de ontleners volgens hun identiteits- of verblijfstitel. Totaal aantal ontleners Totaal aantal

%

Belgische identiteitskaart

949

63,74

Europese titel

277

18,60

53

3,56

150

10,07

60

4,03

1.489

100,00

Titel voor vreemdelingen van 5 jaar IGVR

(1)

Andere

(2)

Totaal

(1) IGVR : Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister. (2) Andere: immatriculatieattest, of speciale verblijfstitel voor leden van een ambassade, enz.



Tabel 31 a - Aankoopsector en hypothecaire kredieten «Jonge gezinnen» - Verdeling van de gezinnen volgens hun type en het aantal personen ten laste.

Aantal personen ten laste Type gezin

0

Aantal

1

%

Aantal

2

%

3 en +

Aantal

%

Aantal

Totaal

%

Aantal

%

1 ontlener

242

48,20

40

7,97

30

5,98

11

2,19

323

64,34

2 ontleners

47

9,36

64

12,75

50

9,96

18

3,59

179

35,66

289

57,56

104

20,72

80

15,94

29

5,78

502

100,00

Totaal

Tabel 31 b Aankoopsector en hypothecaire kredieten «Jonge gezinnen» - Verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun belastbaar inkomen. Gezinstype 1 ontlener


Aantal

Totaal

2 ontleners %

Aantal

%

Aantal

%

0 EUR

21

4,18

14

2,79

35

6,97

van 1 tot 10.000 EUR

85

16,93

27

5,39

112

22,32

van 10.001 tot 15.000 EUR

58

11,55

35

6,97

93

18,52

van 15.001 tot 20.000 EUR

53

10,56

25

4,98

78

15,54

van 20.001 tot 25.000 EUR

69

13,75

24

4,78

93

18,53

van 25.001 tot 30.000 EUR

23

4,58

23

4,58

46

9,16

van 30.001 tot 40.000 EUR

14

2,79

22

4,38

36

7,17

0

0,00

9

1,79

9

1,79

323

64,34

179

35,66

502

100,00

+ 40.000 EUR Totaal



Tabel 31 c Aankoopsector en hypothecaire kredieten «Jonge gezinnen» - Verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun maandelijkse inkomsten.

Maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijlsagen) Gezinnen

1 ontlener

2 ontleners

tot 1.000 EUR

van 1.001 tot van 1.501 tot van 2.001 tot van 2.501 tot 1.500 EUR 2.000 EUR 2.500 EUR 3.000 EUR

+ de 3.000 EUR

Totaal

Aantal

10

112

178

23

0

0

323

%

3,10

34,67

55,11

7,12

0,00

0,00

100,00

Aantal

0

20

56

43

32

28

179

0

11,17

31,29

24,02

17,88

15,64

100,00

Tabel 32 Aankoopsector en hypothecaire kredieten - Opérations générales Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet.

Orde van de wijziging

Aantal

Percentage

Onveranderd

459

47,32

Stijging < = 1%

193

19,90


117

12,06


69

7,11


18

1,86

Stijging > 4 %

2

0,21

Daling < = 1 %

95

9,79

Daling > 1 en < = 2 %

11

1,13

Daling > 2 en < = 3 %

1

0,10

Daling > 3 en < = 4 %

5

0,52

Daling > 4 %

0

0,00

970

100,00

Totaal


Totaal

271

188

204

169

87

40

4

6

1

970

Aantal kinderen/ personen ten laste

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Totaal

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de lening of van de vorige herziening


242

-

-

-

-

2

5

11

29

195

0

197

-

-

-

1

4

19

31

83

59

1

211

-

-

-

4

11

27

99

58

12

2

167

-

-

2

10

20

72

46

14

3

3

112

-

1

-

13

39

39

15

3

2

4

32

1

1

2

10

10

6

1

1

-

5

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/ personen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening

Vijfjaarlijkse herziening - Evolutie volgens het aantal kinderen/personen ten laste.


6

-

1

-

2

1

1

1

-

-

6

3

-

3

-

-

-

-

-

-

-

7

970

1

6

4

40

87

169

204

188

271

8

Totaal


-

1

Onbekende reden

Totaal


(4) B2 : fonds uit subsidies en geleende kapitalen door het Fonds

(3) Fonds voor speciale tussenkomsten

(2) PER : krediet aan het personeel

(1) B1 : fonds gespijsd door het eigen vermogen van het Fonds.

-

Terugbetaald na als winst of verlies te zijn geboekt

-

Verkoop door ontlener

-

-

Herfinanciering

Gedwongen openbare verkoop

-

Overlijden

-

1

Spontane vervroegde terugbetaling

Opeising lening door het Fonds

-

B1 sensu stricto (1)

Afbetaald voor einddatum zonder vervroegde terugbetaling als laatste betaling

Reden

581,03

-

-

-

-

-

-

-

581,03

-

Bedrag

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

PER (2)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Bedrag

Afgeloste hypothecaire kredieten - Bedrag vervroegde terugbetalingen.


3

-

-

-

-

3

-

-

-

-

FST (3)

Fonds

-

246.252,80

-

-

-

-

246.252,80

-

-

-

Bedrag

566

-

-

4

-

147

183

4

94

134

B2 (4)

29.383.870,70

-

181.233,58

-

11.112.682,80

14.208.169,71

73.543,53

3.759.705,04

48.536,05

Bedrag

570

-

-

4

-

150

183

4

95

134

Algemeen Totaal

29.630.704,53

-

181.233,58

-

11.358.935,60

14.208.169,71

73.543,53

3.760.286,07

48.536,05

Algemeen Bedrag



Tabel 35 a Aankoopsector en hypothecaire kredieten Ontleende quotiteit gelet op de waarde van de woning, desgevallend na uitvoering van werken. Ontleende quotiteit

Aantal

%

< = 80%

148

15,32

> 80 % < = 90 %

123

12,73

> 90 % < = 100 %

324

33,54

> 100 % < = 110 %

352

36,44

> 110 % < = 120 %

19

1,97

966

100,00

Totaal (1) (1) Enkel de gezinnen die een krediet afgesloten hebben voor een aankoop.

Tabel 35 b Aankoopsector en hypothecaire kredieten Jaarlijkse evolutie van de ontleende quotiteit gelet op de waarde van de woning, desgevallend na uitvoering van werken. >90% <= 100%

>100% <= 110%

>110% <= 120%

66

188

303

17

129

105

256

330

2012

161

110

271

2013

214

83

2014

148

123

Jaar

<=80%

2010

112

2011

>80% <= 90%

% > 100%

Aantal > 100%

686

47

320

26

846

42

356

554

54

1.150

53

608

275

437

8

1.017

44

445

324

352

19

966

38

371

(*) Enkel de gezinnen die een krediet afgesloten hebben voor een aankoop.


Totaal (*)

371

445

608

356

320

Aantal kredieten die een quotiteit hebben > 100%

(1) Enkel de gezinnen die een krediet afgesloten hebben voor een aankoop

966

1.150

2012

2014

846

2011

1.017

686

2010

2013

Aantal kredieten (1)

Jaar

38,41

43,76

52,87

42,08

46,65

In % van het totaal aantal kredieten

162.374

162.173

165.295

149.581

137.587

Gemiddeld krediet waarvan de quotiteit > 100%

Analyse van de kredieten waarvan de ontleende quotiteit hoger ligt dan de waarde van de woning.

Tabel 35 c Aankoopsector en hypothecaire kredieten

155.602

155.364

156.542

142.455

131.294

Gemiddelde waarde van de panden

6.711

6.809

8.753

7.126

6.293

Gemiddeld hypothecair risico in EUR

4

4

6

5

5

Gemiddeld hypothecair risico in %




1.2 HUURSECTOR Tabel 1 - Huursector

Samenstelling van de huurdersgezinnen (1)

Aantal gezinnen Samenstelling van de gezinnen

Aantal huurders Aantal kinderen

Aantal inwonenden


Alleenstaand

Samenwonend

-

113

-

-

113

5,29

-

-

96

1

97

133

14,66

133

62

142

7

344


206

22,71

412

79

254

13

758


197

21,72

591

49

296

14

950


124

13,67

496

29

190

4

719


47

5,18

235

11

72

3

321


19

2,09

114

4

30

-

148


11

1,21

77

-

22

-

99


6

0,66

48

3

6

2

59


2

0,22

20

1

2

-

23


1

0,11

11

1

-

1

13

907

100,00

2.137

352

1.110

45

3.644

Aantal

%

Alleenstaand

113

12,46

Twee volwassenen

48

Gezinnen met 1 kind

Totaal

(1) Op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen.

Tabel 2 - Huursector Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen. Gezinnen die …

Aantal

%

Huurtoelagen bekomen aan 100% (normale huurtoelagen)

85

9,37

aan 50 % (normale huurtoelagen)

39

4,30

aan 100 % (gehandicapten/bejaarden)

25

2,76

Totaal (A)

149

16,43

geen huurtoelage meer bekomen (B)

501

55,24

geen huurtoelagen bekwamen (C)

143

15,77

huurtoelagen afwachten

114

12,57

Totaal (A) + (B) + (C) + (D)

907

100,00


01 Inventaris van de activiteiten 1.2 Huursector

Tabel 3 - Huursector Spreiding van alle huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag)

Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld netto-inkomen zonder kinderbijslag

Gemiddeld netto-inkomen met kinderbijslag

Gezinnen zonder kinderen

161

1.209,12

1.209,12

Gezinnen met 1 kind

133

1.717,82

1.823,19


206

1.831,84

2.109,73


197

2.047,11

2.604,59


124

2.189,39

3.007,78


47

2.151,01

3.264,16


19

2.149,11

3.438,50


11

2.372,18

4.055,38


6

2.784,35

4.431,27


2

3.053,99

4.875,51


1

2.723,35

5.347,43

907

1.839,94

2.274,39

Totaal

Tabel 4 - Huursector Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van alle huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen. Samenstelling van de gezinnen Gezinnen zonder kinderen

Aantal gezinnen 161

Gemiddeld maandelijks bedrag

% van het inkomen (2)

421,49

34,86

Gezinnen met 1 kind

133

512,74

28,12


206

579,02

27,45


197

629,93

24,19


124

689,57

22,93


47

719,6

22,05


19

756,39

22,00


11

867,17

21,38


6

906,58

20,46


2

993,02

20,37


1

975,62

18,24

907

585,52

25,74

Totaal

(1) Het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen door het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) Het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.



Tabel 5 - Huursector Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen

Aantal gezinnen Samenstelling van de gezinnen


Samenwonend

Alleenstaand

Aantal inwonenden


Aantal

%

22

18,97

-

22

-

-

22

4

3,45

-

-

8

-

8

Gezinnen met 1 kind

15

12,93

15

3

24

-

42


33

28,45

66

15

36

-

117


18

15,52

54

5

26

-

85


13

11,21

52

1

24

-

77


5

4,31

25

-

10

-

35


3

2,59

21

-

6

-

27


3

2,59

24

2

2

-

28

116

100,00

257

48

136

-

441

Alleenstaand Twee volwassenen

Totaal

Tabel 6 - Huursector Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaal-professioneel statuut (1) en hun maandelijks netto-inkomen (kinderbijslagen niet inbegrepen). Inkomen

Sociaal-professioneel statuut

< of = leefloon (2)

> maximale > leefloon werkloosheids-uiten < of = maximale kering werkloos-heidsuitkeen < of = ring (3) 1.600 EUR

> 1.600 EUR

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

19

15,52

38

31,03

7

6,03

10

Arbeider

2

1,72

9

6,90

4

3,45

Bediende

-

-

6

5,17

-

Zelfstandige

-

-

2

1,72

Gepensioneerd

-

-

-

-

21

17,24

55

44,82

Zonder beroep

Totaal

(1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 01/09/2013, 1.089,82 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 01/09/2013, 1.603,16 EUR.


Aantal

%

6,9

74

63,79

10

7,76

25

21,55

-

8

6,03

14

12,07

-

-

1

0,86

3

2,59

-

-

-

-

-

-

11

9,48

29

%

Totaal

21,55

116

100,00


Tabel 6 bis - Huursector Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaal-professioneel statuut (1) en hun maandelijks netto-inkomen. Inkomen

Sociaal-professioneel statuut

< of = leefloon (2)

> maximale > leefloon werkloosheids-uiten < of = maximale kering werkloos-heidsuitkeen < of = ring (3) 1.600 EUR

> 1.600 EUR

Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

92

10,14

202

22,27

56

6,17

185

20,40

535

58,99

Arbeider

4

0,44

36

3,97

23

2,54

97

10,69

160

17,64

Bediende

4

0,44

19

2,09

8

0,88

60

6,62

91

10,03

Zelfstandige

3

0,33

7

0,77

1

0,11

3

0,33

14

1,54

Gepensioneerd

10

1,10

12

1,32

7

0,77

35

3,86

64

7,06

Onbekend

12

1,32

14

1,54

5

0,55

12

1,32

43

4,74

125

13,78

290

31,97

100

11,03

392

43,22

907

100,00

Zonder beroep

Totaal

(1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 01/09/2013, 1.089,82 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 01/09/2013, 1.603,16 EUR.

Tabel 7 - Huursector Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag).

Aantal gezinnen

Gemiddeld nette-inkomen (zonder kinderbijslag)

Gemiddeld netto-inkomen (met kinderbijslag)

Gezinnen zonder kind

26

1.120,85

1.120,85

Gezinnen met 1 kind

15

1.518,43

1.648,67


33

1.278,12

1.536,96


18

1.511,37

2.180,66


13

1.573,49

2.517,20


5

1.698,74

2.735,80


3

2.116,55

4.146,25


3

2.192,49

3.933,26

116

1.406,70

1.849,01


Totaal



Tabel 8 - Huursector Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen


Aantal gezinnen

Gemiddeld maandelijks bedrag

% van het inkomen (2)

Gezinnen zonder kind

26

407,88

36,39

Gezinnen met 1 kind

15

545,46

33,09


33

565,89

36,82


18

632,63

29,01


13

696,46

27,67


5

745,94

27,27


3

1.014,37

24,46


3

989,15

25,15

116

583,13

31,54

Totaal

(1) Het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen door het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) Het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.

Tabel 8 bis - Huursector Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte.


2010

2011

2012

2013

2014

Maande % van het Maande % van het Maande % van het Maande % van het Maande % van het lijks lijks lijks lijks lijks inkomen inkomen inkomen inkomen inkomen (1) bedrag (1) bedrag (1) bedrag (1) bedrag (1) bedrag

Gezinnen met maximum 1 kind

413,57

36,93

434,56

38,70

433,37

36,74

426,02

37,51

458,22

34,87


554,98

29,33

579,23

31,35

577,73

32,57

606,90

32,84

589,44

33,41

Gezinnen met 4 kinderen of meer

716,77

28,06

705,66

28,89

733,54

24,70

777,83

25,85

783,09

26,61

(1) Het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.



Tabel 9 - Huursector Kostprijs van de woning voor de nieuwe huurdersgezinnen.

Maandelijks bedrag zonder lasten - dan 250

Oude woning

Nieuwe woning

Aantal

%

Aantal

%

6

5,17

2

1,72

van 250 tot 375

13

11,21

6

5,17

van 376 tot 500

34

29,31

17

14,66

van 501 tot 625

34

29,31

53

45,69

van 626 tot 700

18

15,52

21

18,10

+ dan 700

11

9,48

17

14,66

Tabel 10 - Huursector Aard van de woning van de nieuwe huurders voor hun huisvesting door het Fonds. Aard van de woning

Aantal

%

Aangepast

12

10,34

Onaangespast

12

10,34

Ongezond

75

64,66

-

-

17

14,66

-

-

116

100,00

Onderbevolkt Overbevolkt Onbekend Totaal



Tabel 11 - Huursector Spreiding van de huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling.

Gezinssamenstelling

Voor 2005

2005

2006

2007

2008

Alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen

-

-

-

1

2

Gezinnen met 1 kind

-

-

-

1


-

-

-


-

-


-


2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

5

11

-

-

4

3

26

2

5

5

-

-

2

-

15

1

7

14

10

-

-

-

1

33

1

3

7

6

1

-

-

-

-

18

-

1

1

3

7

1

-

-

-

-

13

-

-

1

2

1

1

-

-

-

-

-

5


-

-

-

-

1

2

-

-

-

-

-

3


-

-

-

-

1

-

2

-

-

-

-

3

Totaal

-

-

3

9

24

40

30

-

-

6

4

116

Tabel 12 - Huursector Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten Aantal gezinnen Gezinssamenstelling Aantal Alleenstaanden

%


Alleenstaand

Samenwonenden

Totaal Aantal aantal bewoinwonenden ners

13

22,41

-

13

-

-

13

3

5,17

-

-

6

-

6

Gezinnen met 1 kind

12

20,69

12

5

14

-

31


10

17,24

20

2

16

-

38


11

18,97

33

3

16

-

52


6

10,34

24

2

8

-

34


2

3,45

10

-

4

-

14


1

1,72

7

-

2

-

9

58

100,00

106

25

66

-

197

Twee volwassenen

Totaal



1.111.533,47

1.227.499,97

1.358.014,77

1.491.328,71

1.613.723,24

1.668.976,75

1.763.846,07

1.782.975,27

1.755.478,87

1.849.142,69

2.134.792,21

2.361.246,03

2.605.592,12

2.951.594,94

3.275.690,99

3.631.133,82

3.930.332,45

4.218.385,25

4.450.779,83

4.783.611,75

5.305.254,99

5.580.157,48

5.881.478,12

6.239.683,48

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

79.787.945,85

73.548.262,37

67.666.784,25

62.086.626,77

56.781.371,78

51.997.760,03

47.546.980,20

43.328.594,95

39.398.262,50

35.767.128,68

32.491.437,69

29.539.842,75

26.934.250,63

24.573.004,60

22.438.212,39

20.589.069,70

18.833.590,83

17.050.615,56

15.286.769,49

13.617.792,74

12.004.069,50

10.512.740,79

9.154.726,02

7.927.226,05

6.815.692,58

8.937.146,43

8.152.213,17

7.283.380,17

6.568.074,70

5.820.285,18

5.340.357,70

4.782.227,82

4.471.882,79

4.022.774,62

3.656.918,89

3.409.131,51

3.150.281,65

2.898.327,61

2.702.710,65

2.464.529,76

2.243.400,16

2.032.082,75

1.805.622,87

1.598.714,49

1.400.486,76

1.239.965,17

1.073.957,22

937.524,54

814.129,48

703.035,23

3

Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (1)

9.420.522,17

9.064.597,20

8.733.003,75

8.354.479,41

8.030.872,76

7.680.165,63

7.364.712,28

7.066.913,27

6.702.511,92

6.366.967,46

6.062.146,95

5.836.828,76

5.623.519,30

5.449.935,51

5.303.610,74

5.161.766,20

5.013.319,62

4.840.293,21

4.642.064,83

4.389.432,35

4.099.848,78

3.806.598,16

3.473.576,71

3.139.491,55

2.848.134,38

4

Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (1)

98.145.614,45

90.765.072,74

83.683.168,17

77.009.180,88

70.632.529,72

65.018.283,36

59.693.920,30

54.867.391,01

50.123.549,04

45.791.015,03

41.962.716,15

38.526.953,16

35.456.097,54

32.725.650,76

30.206.352,89

27.994.236,06

25.878.993,20

23.696.531,64

21.527.548,81

19.407.711,85

17.343.883,45

15.393.296,17

13.565.827,27

11.880.847,08

10.366.862,19

5

Gecumuleerd totaal 2 + 3 + 4 lasten sinds 1976

1.035.033,26

1.201.316,06

1.111.004,65

1.000.662,81

812.353,22

762.081,95

731.884,97

718.309,16

674.356,86

546.533,58

502.384,77

490.619,81

472.319,03

387.865,19

310.997,47

293.760,77

292.344,30

314.804,94

329.041,10

356.909,61

293.742,32

249.926,28

224.093,99

237.366,18

264.541,48

6

Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976

1.457.143,21

1.295.866,50

1.162.159,98

1.092.572,79

1.048.872,34

1.003.592,29

933.015,32

857.248,44

805.343,69

753.775,12

743.407,40

717.734,71

639.173,44

593.615,11

574.704,03

539.309,37

499.888,72

450.675,73

386.467,67

347.285,64

324.796,86

290.273,18

274.057,47

236.452,05

182.084,41

7

Totaal in verlies geboekt sinds 1976

2.492.176,47

2.497.182,56

2.273.164,63

2.093.235,60

1.861.225,56

1.765.674,24

1.664.900,29

1.575.557,60

1.479.700,55

1.300.308,70

1.245.792,17

1.208.354,52

1.111.492,47

981.480,30

885.701,50

833.070,14

792.233,02

765.480,67

715.508,77

704.195,25

618.539,18

540.199,46

498.151,46

473.818,23

446.625,89

8

Totaal 6 + 7

2,54%

2,75%

2,72%

2,72%

2,64%

2,72%

2,79%

2,87%

2,95%

2,84%

2,97%

3,14%

3,13%

3,00%

2,93%

2,98%

3,06%

3,23%

3,32%

3,63%

3,57%

3,51%

3,67%

3,99%

4,31%

9

% van 8 tot 5

(1) Te betalen sommen = het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen = de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare procedurekosten en de huur- en installatietoelagen.

1.055.141,49

2

1

1990

Jaar

Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (1)

Jaarlijks vervallen te betalen sommen (1)

Tabel 13 - Huursector Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen.



2

1

0

0

2

0

1

2

1

0

1

1

1

1

0

1

1

0

2

0

Sint-Agatha-Berchem

Brussel

Etterbeek

Evere

Vorst

Ganshoren

Haren

Elsene

Jette

Koekelberg

Laken

Sint-Jans-Molenbeek

Neder-over-Heembeek

Sint-Gillis

Sint-Jans-Molenbeek

Schaarbeek

Ukkel

Watermaal-Bosvoorde


Sint-Pieters-Woluwe 5,21

0,00

0,52

0,00

0,26

0,26

0,00

0,26

0,26

0,26

0,26

0,00

0,26

0,52

0,26

0,00

0,52

0,00

0,00

0,26

0,52

0,00

364

2

0

0

4

80

25

18

2

39

16

8

39

21

0

1

12

6

15

34

2

0

40

Aantal

%

94,79

0,52

0,00

0,00

1,04

20,83

6,51

4,69

0,52

10,16

4,17

2,08

10,16

5,47

0,00

0,26

3,13

1,56

3,91

8,85

0,52

0,00

10,42

Oude (2)

384

2

2

0

5

81

25

19

3

40

17

8

40

23

1

1

14

6

15

35

4

0

43

In absolute cijfers

100,00

0,52

0,52

0,00

1,30

21,09

6,51

4,95

0,78

10,42

4,43

2,08

10,42

5,99

0,26

0,26

3,65

1,56

3,91

9,11

1,04

0,00

11,20

%

530

0

47

0

13

57

0

12

50

31

22

0

15

31

36

0

55

0

0

22

45

0

94

Aantal

0,00

2,82

0,00

0,78

3,43

0,00

0,72

3,00

1,86

1,32

0,00

0,90

1,86

2,16

0,00

3,31

0,00

0,00

1,32

2,70

0,00

5,64

%

31,79

Nieuw (1)

(2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

(1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn.

20

0

Oudergem

Totaal

3

% 0,78

Nieuwe (1)

Aantal

Anderlecht

Gemeente

Gebouwen

Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente.

Tabel 14 - Huursector

1.137

4

0

0

10

198

67

124

2

216

31

14

68

63

0

1

47

13

28

124

22

0

105

Aantal

1,86

0,84

4,09

3,79

0,00

0,06

2,82

0,78

1,68

7,45

1,32

0,00

6,31

%

68,33

0,24

0,00

0,00

0,60

11,90

4,03

7,45

0,12

12,98

Oude (2)

Woningen

1.667

4

47

0

23

255

67

136

52

247

53

14

83

94

36

1

102

13

28

146

67

0

199

In absolute cijfers

100,00

0,24

2,82

0,00

1,38

15,30

4,02

8,16

3,12

14,82

3,18

0,84

4,98

5,64

2,16

0,06

6,12

0,78

1,68

8,76

4,02

0,00

11,94

%



Tabel 15 - Huursector Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit ze (zullen) bestaan.

Aard van het gebouw

Nieuw (1)

Oud (2)

Aantal absolu

%

Aantal

%

Aantal

%

eengezinswoning

0

0,00

111

28,91

111

28,91

tweegezinswoning

0

0,00

159

41,41

159

41,41

driegezinswoning

0

0,00

44

11,46

44

11,46

met 4 of 5 woningen

0

0,00

20

5,21

20

5,21

met 6 of 10 woningen

2

0,52

15

3,91

17

4,43

met 11 of 15 woningen

6

1,56

4

1,04

10

2,60

met meer dan 15 woningen

12

3,13

11

2,86

23

5,99

Totaal

20

5,21

364

94,79

384

100,00

(1) Gebouwen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

Tabel 16 - Huursector Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan.

Aard van de woning

Nieuw (1) Aantal

Oud (2) %

Aantal

%

Aantal

%

met 0 kamers (flat)

0

0,00

33

1,99

33

1,99

met 1 kamer

9

0,54

157

9,39

166

9,93

met 2 kamers

14

0,84

298

17,81

312

18,65

met 3 kamers

17

1,02

346

20,82

363

21,84

met 4 kamers

13

0,78

171

10,29

184

11,07

met 5 kamers

7

0,42

62

3,73

69

4,15

met 6 kamers

0

0,00

12

0,72

12

0,72

met meer dan 6 kamers

0

0,00

3

0,18

3

0,18

nog niet vastgesteld

525

31,47

0

0,00

525

31,47

Totaal

585

35,08

1.082

64,92

1.667

100,00

(1) Woningen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.



Tabel 17 - Huursector Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden.

Gebouwen Woningen

Buiten RVOHR

Enkel in RVOHR (2)

In RVOHR en PWC (3)

Totaal RVOHR

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Gebouwen

129

33,59

103

26,82

76

19,79

255

66,39

Woningen

867

52,16

201

12,09

279

16,78

795

47,81

(1) Inclusief de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan gang of gepland is. (2) Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (3) Perimeter van een wijkcontract (oude of lopende).


Aantal

%

35.994,09

Gemiddelde per woning

131.815,97

790.895,80

56.214,69

173.684,59

179.847,21

140.503,11

109.790,56

130.855,64

Werken

Totaal

167.810,06

1.006.860,33

88.066,78

210.345,45

221.495,70

176.021,77

133.806,82

177.123,81

Kostprijs (in EUR)

83,63

501,75

71,45

63,85

101,74

105,85

79,43

79,43

Totaal (4)

72,73

436,36

57,61

55,07

90,68

91

71

71

(5)

Bewoonbaar

Bruto-oppervlakte in m²

2.038,87

-

1.232,57

3.294,37

2.128,79

1.662,94

1.684,59

2.229,94

Totaal

2.341,72

-

1.528,67

3.819,60

2.388,43

1.934,31

1.884,60

2.494,70

Bewoonbaar

Kostprijs per bruto m²

-

6

1

1

1

1

1

1

Aantal de logements

1 x 1 ch.

1 x 1 ch.

1 x 2 ch.

1 x 3 ch.

1 x 2 ch.

1 x 2 ch.

Type de logements

Het bedrag « werken » komt overeen met alle kosten, inclusief prijsherzieningen, honoraria, onvoorziene werken en BTW. (1) Woningen die vroeger nog niet waren opgenomen in de huurhulpverrichtingen. (2) ZR = zware renovatie - B = nieuwbouw - A = aankoop gebouw - MOD = wijziging van het aantal wooneenheden in een bestaand gebouw. (3) de aankoopprijs bestaat uit de aankoop, de investeringen en latere renovatiewerken aan de woning en staat in verhouding tot de oppervlakte van de woning. (4) Totale oppervlakte van de verdiepingen, inclusief gevelmuren en de helft van de mandelige muren en exclusief de parkingoppervlakte. Voor de woningen die zijn ontstaan na de opsplitsing van een gebouw wordt deze oppervlakte weergegeven pro rata de nieuwe gecreëerde woningen(en). (5) Oppervlakte van de verschillende ruimtes (en handelsruimtes), inclusief wanden, gevelmuren en de helft van de mandelige muren, en exclusief kelders, parkings, zolders en gemeenschappelijke delen.

215.964,53

31.852,09

36.660,86

41.648,49

35.518,66

24.016,26

46.268,17

Aankoop (3)

Totaal : 6 woningen

MOD

MOD

Koekelberg, Boogschuttersstraat

Schaarbeek, Maarschalk Fochstraat,

MOD

Brussel, Antwerpsesteenweg, blok C

MOD

MOD

Brussel, Antwerpsesteenweg, blok G

Schaarbeek, Portaelsstraat,

MOD

Aard van de werken (2)

Brussel, Antwerpsesteenweg, blok E

Adres

Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe gebouwen waarvan de bouw beëindigd werd in 2014.





25.187,49

15.398,47

36.672,06

33.237,85

34.057,66

25.279,25

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2.434,76

72.609,00

19.788,10

80.614,58

35.994,09

-

2010

2011

2012

2013

2014

Evolutie in 2014 2000 = 100

154.460,15 187.329,27 177.885,71

129.180,57 167.226,79 175.450,95

-

131.815,97

157.149,83

153.341,23

56,72

83,63

146,82

105,38

94,67

130,17

111,82

-

115,64

128,27

135,61

144,59

120,82

165,92

153,86

147,44

Totaal

64,05

72,73

94,92

87,87

79,67

100,57

89,16

-

90,58

97,15

106,11

116,62

97,2

131,38

123,75

113,56

Bewoonbaar

Gemiddelde bruto opp. per m²

257,31

2.038,87

1.619,43

1.642,91

1.278,12

1.385,44

1.770,48

-

1.335,74

1.310,78

1.172,89

1.006,74

1.120,17

903,2

817,52

792,39

Totaal

227,61

2.341,72

2.504,98

1.970,29

1.518,76

1.793,21

2.101,05

-

1.705,31

1.730,66

1.498,97

1.248,20

1.392,29

1.140,65

1.016,45

1.028,81

Bewoonbaar

Gemiddelde kostprijs per m²

Aantal woningen

-

6

72

137

3

35

82

-

33

30

18

69

44

26

35 + 1 handelsp.

30 + 4 handelsp.

(1) In 2008 werd geen enkele nieuwe woning afgewerkt De cursieve bedragen geven een wijziging weer aan de cijfers die in bijhorend jaarverslag werden gepubliceerd. De aanpassingen werden doorgevoerd n.a.v. de BTW-teruggave voor werken (van 21 % naar 6 %)

143,64

167.810,06

237.764,42

173.129,33

121.000,00

168.133 ,33

134.075,69

48.391,00

159.055,56

145.565,21

135.337,24

149.858,85

125.785,22

116.830,18

Totaal

125.817,71

108.893,15

119.938,77

124.671,36

85.117,57

79.303,96

Werken

Gemiddelde kostprijs

(*) Woningen die vroeger nog niet waren opgenomen in de huurhulpverrichtingen

20.102,48

2009

-

40.667,55

2001

2008 (2)

37.526,22

Aankoop

2000

Jaar

Tabel 19 - Huursector Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde bruto-oppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (*) volgens het jaar waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd.



LEGENDE VAN TABELLEN 20, 21 EN 21 BIS (1) N ieuwe of oude woningen: Woningen geklasseerd in functie of ze vroeger al dan niet deel uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) K ostprijs van de woning: De kostprijs van de woning wordt gebaseerd op de uiteindelijke kostprijs van het gebouw (in EUR) (aankoopprijs + kosten + honoraria allerlei + aansluitingen en alle bouwkosten, inclusief btw, gefactureerd en/of besteld op 31/12/2012. Met de personeelskosten wordt hierbij geen rekening gehouden). De kostprijs van de woning wordt verder berekend in functie van de referentiewaarde van de woning, rekening houdend met de totale referentiewaarde van alle woningen waaruit het gebouw bestaat. (3) B ruto-bewoonbare oppervlakte per m²: De bruto bewoonbare oppervlakte omvat de wanden, de gevelmuren, de helft van de scheidingsmuren tussen de appartementen en/of gemeenschappelijke delen, exclusief kelders, zolders, terrassen, balkons en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas,…). De oppervlakte van de woonvertrekken onder dak worden berekend rekening houdend met een vrije hoogte van 1m50 onder dak. De mezzanines van minstens 1m80 hoog worden meegerekend. Bij nieuwbouw en verdubbeling van de scheidingsmuur wordt de dikte van deze nieuwe muur meegerekend in de oppervlakte. (4) C ontractuele huurprijs : Contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. (5) T e betalen bedrag : Maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. (6) H uurtoelagen : Bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelagen (in EUR) voor de desbetreffende woning. (7) R entabiliteit op jaarbasis : Opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. X : Gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. (8) Kostprijs van de renovatie: Kosten ingevolge huurschade met inbegrip van de kosten voor de technische ploeg van het Fonds en de materialen.



x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Sint-Jans-Molenbeek, Birminghamstraat







Sint-Gillis, Coenraetsstraat

















x

(X)

Gedelegeerde opdracht


Adres

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

0

0

0

0

0

Aantal kamers

221.495,70

232.346,24

232.346,24

232.346,24

225.892,18

242.666,67

238.800,30

232.346,24

232.346,24

232.346,24

225.333,33

187.167,81

187.167,81

187.167,81

180.713,74

180.713,74

187.167,81

196.444,44

161.777,78

161.777,78

156.000,00

150.222,22

150.222,22

144.444,44

156.000,00

Kostprijs (2) van de woning

90,70

82,00

92,00

85,00

89,00

120,80

100,00

81,00

86,00

89,00

109,70

59,00

59,00

58,00

60,00

58,00

60,00

83,00

59,50

59,50

60,50

50,50

50,50

45,80

60,40

Bruto bewoonbare oppervlakte (3)

690,00

450,00

750,00

750,00

725,00

800,00

775,00

750,00

750,00

750,00

725,00

550,00

550,00

550,00

525,00

525,00

550,00

600,00

520,00

520,00

490,00

475,00

475,00

460,00

490,00

Contractuele huur (4)

534,93

543,65

538,90

538,90

582,48

750,95

558,37

577,29

554,90

551,40

627,35

434,11

434,11

434,11

419,14

419,14

434,11

508,95

419,14

419,14

404,17

389,19

389,19

374,22

404,17

Te betalen bedrag (5)

Tabel 20 Huursector Kostprijs, type, oppervlakte en rentabiliteit van de nieuwe woningen (1) die in 2014 in huur gegeven werden.

97,12

201,50

155,00

186,00

23,05

63,55

186,00

170,50

76,15

76,15

142,49

143,67

103,66

155,00

70,00

155,00

155,00

155,00

29,91

Huur- toelagen (6)

3,74

2,32

3,87

3,87

3,85

3,96

3,89

3,87

3,87

3,87

3,86

3,53

3,53

3,53

3,49

3,49

3,53

3,67

3,86

3,86

3,77

3,79

3,79

3,82

3,77

CH (4)

2,90

2,81

2,78

2,78

3,09

3,71

2,81

2,98

2,87

2,85

3,34

2,78

2,78

2,78

2,78

2,78

2,78

3,11

3,11

3,11

3,11

3,11

3,11

3,11

3,11

TBB (5)

Jaarlijkse rentabiliteit (7)


x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x












Schaarbeek, Broederschapstraat












3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1,87

x


2

2

Gemiddelde

x


99

x


2

Totaal 53 woningen

x

Sint-Jans-Molenbeek, Zwart Paardstraat

Tabel 20 Huursector (vervolg)

223.298,53

11.834.821,92

277.524,68

258.162,49

277.524,68

277.524,68

277.524,68

245.254,37

251.708,43

258.162,49

258.162,49

264.616,55

265.777,78

273.059,94

232.346,24

238.800,30

238.800,30

238.800,30

232.346,24

232.346,24

238.800,30

232.346,24

232.346,24

238.800,30

225.892,18

232.346,24

238.800,30

232.346,24

190.647,48

90,57

4.800,00

89,00

116,00

134,00

134,00

134,00

110,00

110,00

110,00

116,00

111,00

147,00

146,00

81,00

96,00

97,00

97,00

85,00

90,00

96,00

90,00

86,00

96,00

85,00

87,00

100,00

86,00

123,10

712,38

37.756,21

900,00

825,00

900,00

900,00

900,00

800,00

800,00

825,00

825,00

850,00

850,00

940,00

750,00

775,00

775,00

775,00

750,00

750,00

775,00

750,00

750,00

775,00

725,00

750,00

775,00

750,00

846,21

555,18

29.424,70

853,42

607,26

723,42

643,68

800,92

568,84

583,79

598,76

598,76

613,73

811,46

715,10

538,90

562,12

553,87

553,87

538,90

543,65

553,87

575,42

693,64

572,01

540,94

538,90

553,87

538,90

598,76

146,85

5.433,62

201,50

100,59

141,47

173,92

201,50

201,50

170,50

155,00

186,00

186,00

186,00

165,72

69,53

142,29

170,50

186,00

186,00

3,82

3,89

3,83

3,89

3,89

3,89

3,91

3,81

3,83

3,83

3,85

3,84

4,13

3,87

3,89

3,89

3,89

3,87

3,87

3,89

3,87

3,87

3,89

3,85

3,87

3,89

3,87

5,33

2,98

3,69

2,82

3,13

2,78

3,46

2,78

2,78

2,78

2,78

2,78

3,66

3,14

2,78

2,82

2,78

2,78

2,78

2,81

2,78

2,97

3,58

2,87

2,87

2,78

2,78

2,78

3,77



2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 6 6 58 3,22

Anderlecht, Naaldstraat

Schaarbeek, Verhasstraat


Brussel, Karel Martelstraat

Brussel, Karel Martelstraat

Brussel, Houba de Strooperlaan

Schaarbeek, Vanderlindenstraat

Brussel, Patriottenstraat

Schaarbeek, Emile Verhaerenlaan

Schaarbeek, Verhasstraat

Sint-Gillis, Jean Robiestraat

Sint-Gillis, Parklaan

Elsene, Schepenenstraat

Sint-Joost-ten-Noode, Vanderhoevenstraat

Brussel, Wautersstraat

Sint-Jans-Molenbeek, Steenweg op Merchtem

Sint-Jans-Molenbeek, Jubelfeestlaan

Totaal 18 woningen

Gemiddelde

Aantal kamers

Ukkel, Alsembergse Steenweg

Adres


174.156,02

3.134.808,29

191.334,44

227.548,24

228.378,24

181.956,40

121.693,41

135.488,13

128.026,20

187.837,56

127.177,82

88.453,97

139.996,01

162.307,47

282.375,38

324.731,68

234.152,60

127.197,52

96.646,59

149.506,63

Kostprijs (2) van de woning

121,78

2.192,12

166,00

168,60

120,00

164,00

124,00

123,50

123,00

127,47

104,05

94,80

105,77

119,00

124,32

134,42

97,28

80,83

128,00

87,08


826,62

14.879,18

1.000,00

1.100,00

900,00

1.100,00

850,00

770,00

800,00

784,18

725,00

680,00

800,00

860,00

775,00

900,00

760,00

700,00

700,00

675,00

Contractuele huur (4)

658,67

11.856,09

877,60

910,49

672,49

814,54

709,01

580,79

622,18

704,13

664,28

519,63

641,92

676,99

625,11

706,55

571,49

519,63

519,63

519,63

Te betalen bedrag (5)

Kostprijs, oppervlakte, type en rentabiliteit van de oude woningen (1) in huur gegeven na grondige renovatie in 2014.


74,26

1.336,72

41,67

217,00

204,47

75,54

85,15

186,00

52,15

102,74

201,50

170,50

(6)

Huurtoelagen

5,70

5,70

6,27

5,80

4,73

7,25

8,38

6,82

7,50

5,01

6,84

9,23

6,86

6,36

3,29

3,33

3,89

6,60

8,69

5,42

CH

4,54

4,54

5,50

4,80

3,53

5,37

6,99

5,14

5,83

4,50

6,27

7,05

5,50

5,01

2,66

2,61

2,93

4,90

6,45

4,17

TBB

Jaarlijkse rentabiliteit



Tabel 21 bis Kostprijs voor het terug in orde brengen en oppervlakte van de in categorie 31 vrijgekomen woningen die opnieuw verhuurd werden in 2014. Adres Schaarbeek, Vondelstraat

Aantal kamers


Kostprijs voor de renovatie (8)

Duur van de laatste verhuring (in maanden)

1

34,61

0,00

7,00

Schaarbeek, Vondelstraat

1

30,50

0,00

6,00


1

34,61

497,60

7,00


1

34,61

0,00

6,00

Schaarbeek, Madeliefjesstraat

1

55,00

2.681,31

25,00


1

22,14

4.172,54

79,00

Jette, Wemmelse Steenweg

1

42,80

3.456,96

63,00

Elsene, Van Volsemstraat

1

55,00

350,00

36,00

Molenbeek, Sint Jozefstraat

1

41,66

10.001,55

77,00

Molenbeek, Zwarte Paardstraat

1

99,20

701,35

48,00


1

67,40

701,35

30,00


1

86,00

701,35

29,00

Ukkel, Stille Oceaanstraat

2

84,60

1.874,00

14,00

Molenbeek, Vanderdussenstraat

2

81,00

2.482,00

26,00


2

130,90

580,35

8,00

Molenbeek, Sint-Jozefstraat

2

79,60

2.607,54

77,00


2

79,50

1.500,93

26,00


2

75,41

1.754,64

22,00

Sint-Gillis, Théodore Verhaegenstraat

2

80,00

1.426,23

151,00

Sint-Gillis, Théodore Verhaegenstraat

2

80,00

1.642,20

45,00

Sint-Gillis, Merodestraat

2

88,00

7.983,00

68,00

Sint-Gillis, Gustave Defnetstraat

2

85,38

1.523,00

49,00

Sint-Gillis, Joseph Claesstraat

2

87,16

2.089,00

106,00

Anderlecht, Pastoor Cuylitsstraat

2

76,80

23.024,47

122,00

Vorst, Edisonstraat

2

98,00

16.450,21

53,00

Molenbeek, Edingenstraat

2

93,60

1.874,04

41,00


2

81,00

2.419,30

37,00


2

81,00

2.936,76

32,00

Brussel, Onze-Lieve-Vrouw van Vaakstraat

2

92,00

2.156,25

37,00

Brussel, Anderlechtstraat

2

127,00

8.737,70

19,00

Schaarbeek, Broederschapstraat

2

86,34

1.219,70

21,00

Etterbeek, Kolonel Van Gelestraat

3

111,32

39.117,74

156,00

Brussel, Calvijnstraat

3

145,60

19.787,12

110,00

Vorst, Belgradostraat

3

101,06

2.136,59

81,00

Vorst, Drukkerijstraat

3

95,00

7.277,72

26,00

Vorst, Merodestraat

3

98,00

13.452,45

20,00

Sint-Gillis Lisbonstraat

3

139,43

4.679,00

68,00

Elsene, Londenstraat

3

96,00

3.485,98

78,00

Brussel, Keizer Karelstraat

3

103,44

8.560,00

41,00

Schaarbeek, Vanderlindenstraat

3

85,90

1.400,00

36,00



Tabel 21 bis (vervolg) Schaarbeek, Wijnheuvelenstraat

3

123,40

17.362,92

56,00

Schaarbeek, Geefsstraat

3

89,64

6.084,52

144,00


3

121,20

701,35

24,00


3

123,00

701,35

31,00

Brussel, Hamerstraat

4

138,60

24.031,24

75,00

Jette, Jetselaan

4

170,20

12.010,50

133,00

Anderlecht, Liverpoolstraat

4

122,08

7.356,70

48,00

Sint-Joost-ten-Noode, Sax-Coburgstraat

4

131,00

12.675,24

36,00

Schaarbeek, Camille Simoensstraat

4

130,13

4.496,10

137,00

Sint-Gillis, Parmastraat

5

143,00

9.787,00

29,00

Schaarbeek, Geefsstraat

5

249,31

16.923,16

144,00

Schaarbeek, Treurwilgstraat

6

221,28

52.133,98

90,00

Schaarbeek, Treurwilgstraat

6

221,28

0,00

1,00

Schaarbeek, Karel Meertstraat

6

195,00

45.401,00

58,00

Totaal 54 woningen

137

5.445,69

417.106,99

2.989,00

Gemiddelden

2,54

100,85

7.724,20

55,35

(*) Woningen van de laatste generatie.


Nieuwe woningen (B)

Verschil (B - A)

18

2

121,78

167,30

174.156,02

209.441,34

205.167,32

658,67

894,05

743,52

(B) Woningen die nooit eerder deel uitmaakten van de huurhulpverrichtingen.

(A) Woningen die vroeger al deel uitmaakten van de huurhulpverrichtingen.

Totaal

Algemeen gemiddelde

6

5

142,00

645,06

4,54

5,12

4,35

4,56

53

12

2

169.808,76

4

118,03

10

3

4,21

27

532,60

4

2

151.875,84

9

1

98,30

5

studio

90,57

121,42

93,34

61,67

53,54

223.298,53

265.416,94

231.956,71

181.122,08

151.377,78

555,18

676,60

571,21

435,77

392,19

2,98

3,06

2,96

2,89

3,11

49.142,51

95.608,18

80.080,87

- 1,55

- 1,50

56,30

28,22

- 1,25

52,73

Tussen Woningtype gemiddelde kostin functie Gemiddeld Gemiddeld Van renta-biprijzen van het aan- Aantal wo- Gemiddelde Gemiddelde maandelijks Rentabiliteit Aantal Gemiddelde Gemiddelde maandelijks Rentabiliteit liteiten tal kamers ningen oppervlakte Kostprijs te betalen en % woningen oppervlakte kostprijs te betalen en % in % bedrag bedrag In EUR In %

Oude woningen (A)

Tabel 22 Gemiddelde rentabiliteit, gemiddelde kostprijs en gemiddelde oppervlakte van de in huur gegeven woningen in 2014, per woontype, naargelang ze oud of nieuw zijn.




2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

Jaar

118.860,51

125.637,49

(+ 5,70 %)

135.825,54

(+ 8,11 %)

134.748,63

(- 0,80 %)

137.708,05

(+ 2,20%)

160.649,42

(+ 16,66%)

166.116,13

(+3,40%)

162.146,43

(-2,39%)

166.716,02

(+2,82%)

179.722,30

(+7,80%)

78.746,83

(- 6,73 %)

99.191,53

(+ 25,96 %)

105.436,52

(+ 6,30%)

100.778,23

(- 4,42%)

116.834,23

(+ 15,93%)

119.263,35

(+2,08%)

110.561,09

(-7,3%)

108.294,22

(-2,05%)

149.399,02

(+37,96%)

Nieuwe woningen

84.425,32

Oude woningen

+20,30%

+53,95%

+46,66%

+39,28%

+ 37,50 %

+ 36,64 %

+ 27,80 %

+ 36,93 %

+ 59,55 %

+ 40,79 %

Verschil tussen oude en nieuwe

Gemiddelde kostprijs (in EUR)

2,95

2,70

3,15

3,13

2,93

3,00

3,10

3,49

2,85

3,00

Oude woningen

2,04

1,95

2,55

2,38

2,74

2,65

2,75

2,74

3,31

2,84

Nieuwe woningen

Gemiddeld aantal kamers

(+14,72%)

572,23

(-4,41%)

526,02

(+5,96%)

550,29

(+9,79%)

519,33

(+ 6,54 %)

472,96

(+ 13,48 %)

443,93

(- 0,80 %)

391,19

(+ 11,08 %)

394,36

(+ 10,24 %)

355,03

322,06

Oude woningen

(-0,52%)

497,19

(-3, %)

499,81

(+6,44%)

517,32

(-6,65%)

486,02

(+ 14,32 %)

520,62

(+ 7,49 %)

455,39

(+ 7,17 %)

423,65

(- 0,55 %)

395,31

(+ 14,76 %)

397,49

346,36

Nieuwe woningen

- 13,11%

- 4,98%

- 6,00%

- 6,41 %

+ 10,08 %

+ 2,58 %

+ 8,30 %

+ 0,24 %

+ 11,96 %

+ 7,55 %


Gemiddeld te betalen bedrag

(-1,23)

4,60

(-014)

5,83

(+0,74)

5,97

(+0,37)

5,23

(- 0,43)

4,86

(+ 0,84)

5,29

(- 0,32)

4,45

(- 0,64)

4,77

(+ 0,83)

5,41

4,58

Oude woningen

(-0,28)

3,32

(-0,23)

3,60

(+0,37)

3,83

(-0,43)

3,46

(- 0,08)

3,89

(+ 0,20)

3,97

(+ 0,28)

3,77

(- 0,31)

3,49

(+ 0,30)

3,80

3,50

Nieuwe woningen

- 1,28

- 2,23

- 2,14

- 1,77

- 0,97

- 1,32

- 0,68

- 1,28

- 1,61

- 1,08


Gemiddelde rentabiliteit (in %)

Tabel 23 Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen.


205.398,32

(+12,11%)

184.586,34

(-10,01%)

201.596,39

(+9,22%)

192.420,19

(-4,25%)

223.298,53

(+16,05%)

127.040,94

(-14,97%)

136.698,85

(+7,19%)

157.877,12

(+15,49%)

164.747,02

(+4,35%)

174.156,02

(+5,71%)

+22,01%

+16,79%

+27,69%

+35,03%

+61,68%

3,22

3,38

3,38

2,63

3,00

1,87

1,37

2,05

1,85

2,03

(....%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorige werkjaar.

(1) Oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan niet deel uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting

2014

2013

2012

2011

2010

(-8,96%)

658,67

(+2,06%)

723,48

(+22,52%)

708,89

(-4,63%)

578,59

(+6,02%)

606,69

(+6,34%)

555,18

(-7,81%)

522,09

(+13,72%)

566,33

(-6,78%)

498,01

(+5,89%)

534,23

- 15,84%

- 27,84%

- 25,12%

- 13,93%

- 11,84%

(-0,73)

4,54

(-0,12)

5,27

(+0,31)

5,39

(-0,66)

5,08

(+1,16)

5,76

(-0,28)

2,98

(-0,11)

3,26

(+0,13)

3,37

(+0,12)

3,24

(-0,18)

3,12

Tabel 23 (vervolg) Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen.

- 1,56

- 2,01

- 2,02

- 1,84

- 2,64




210

321

577

927

1037

988

846

756

499

413

451

408

381

390

393

386

8.983

1999 (vanaf 23/02)

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

5.555

210

221

260

243

241

289

235

282

459

512

623

650

601

398

204

127

Aantal (5)

61,84

54,40

56,23

66,67

63,78

59,07

64,08

56,90

56,52

60,72

60,52

63,06

62,68

64,82

68,98

63,55

60,48

%

1.991

68

83

72

73

85

87

96

129

192

201

256

246

195

89

75

44

Aantal

22,16

17,62

21,12

18,46

19,16

20,83

19,29

23,24

25,85

25,40

23,76

25,91

23,72

21,04

15,42

23,36

20,95

%

zonder gevolg (1)

404

15

22

6

16

17

11

29

23

28

37

30

48

53

35

11

23

Aantal

4,50

3,89

5,60

1,54

4,20

4,17

2,44

7,02

4,61

3,70

4,37

3,04

4,63

5,72

6,07

3,43

10,95

%

ingetrokken (2)

290

20

21

16

10

9

10

12

11

27

31

27

39

30

13

11

3

Aantal

518

58

33

24

19

42

43

24

36

31

47

43

33

38

24

15

8

Aantal

5,77

15,02

8,40

6,15

4,99

10,29

9,53

5,81

7,21

4,10

5,56

4,35

3,18

4,10

4,16

4,67

3,81

%

geweigerd (4)

225

15

13

12

20

14

11

17

18

19

18

9

21

10

18

5

5

Aantal

2,50

3,89

3,31

3,08

5,25

3,43

2,44

4,12

3,61

2,51

2,13

0,91

2,03

1,08

3,12

1,56

2,38

%

Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar

(5) Inclusief de afgesloten contracten maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.

(4) Aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding prijs/inkomen, insolvabiliteit, ...).

(3) Aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten).

(2) Aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg, …).

3,23

5,18

5,34

4,10

2,62

2,21

2,22

2,91

2,20

3,57

3,66

2,73

3,76

3,24

2,25

3,43

1,43

%

niet ontvankelijk (3)

Niet-weerhouden aanvragen

(1) Aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledig dossier).

Behandelde aanvragen

Dienstjaar


Tabel 1 - Huurwaarborgleningen Algemene evolutie.

1.3 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG



Tabel 2 - Huurwaarborgleningen Behandelde aanvragen in 2014 Staat van de aanvragen

Absoluut aantal

%


210

54,40

Geweigerde aanvragen

58

15,02

Niet ontvankelijke aanvragen

20

5,18

Ingetrokken aanvragen

15

3,89

Aanvragen zonder gevolg

68

17,62

Aanvragen in onderzoek 31/12/2013

15

3,89

386

100,00

Totaal behandelde aanvragen

Tabel 3 - Huurwaarborgleningen Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2014 per maand.

Maand


Geleend bedrag Totaal

Gemiddelde

Januari

21

23.476,48

1.117,93

Februari

26

28.552,92

1.098,19

Maart

10

11.615,40

1.161,54

April

23

27.598,36

1.199,93

Mei

24

25.002,24

1.041,76

Juni

15

15.998,23

1.066,55

Juli

16

16.578,61

1.036,16

Augustus

24

26.451,98

1.102,17

September

16

18.138,47

1.133,65

Oktober

11

10.012,50

910,23

November

14

14.709,25

1.050,66

December

10

10.555,03

1.055,50

210

228.689,47

1.089,00

Totaal



Tabel 4 - Huurwaarborgleningen Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen Geleend bedrag Jaar


Totaal

Gemiddelde

Evolutie in % tegenover het vorig jaar

1999 (vanaf 23 februari)

118

103.745,08

879,20

-

2000

193

169.448,78

877,97

-0,14

2001

398

384.165,73

965,24

9,94

2002

601

617.527,77

1.027,50

6,45

2003

650

694.600,37

1.068,62

4,00

2004

623

690.364,50

1.108,13

3,70

2005

512

583.480,69

1.139,61

2,84

2006

459

528.836,45

1.152,15

1,10

2007

282

283.976,95

1.007,01

-12,60

2008

235

205.371,13

873,92

-13,22

2009

289

272.222,40

941,95

7,78

2010

241

236.781,12

982,49

4,30

2011

243

247.643,34

1.019,11

3,73

2012

260

261.255,56

1.004,83

-1,40

2013

221

236.553,99

1.070,38

6,52

2014

210

228.689,47

1.089,00

1,74

5.535

5.744.662,33

16.207,11

24,74

Totaal


38 21 15 14 2 3 0

Gezin met 1 kind

Gezin met 2 kinderen





Andere

(1) Het betreft hier het totaal aantal ontleners.

210

28

Twee volwassenen

Totaal

89

%

100,00

0,00

1,43

0,95

6,67

7,14

10,00

18,10

13,33

42,38

Aantal gezinnen Aantal

Alleenstaand


Samenstelling van de ontlenersgezinnen.

Tabel 5 - Huurwaarborgleningen

209

0

18

10

56

45

42

38

0

0

Aantal kinderen

146

0

1

0

7

8

12

29

0

89

Alleenstaand

127

0

4

4

14

14

18

18

55

0

Samenwonend

Aantal ontleners (1)

3

0

0

0

0

2

0

0

1

0

Aantal inwonenden niet-ontleners

485

0

23

14

77

69

72

85

56

89





Tabel 6 - Huurwaarborgleningen Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1). Sociaal-professioneel statuut Zelfstandig

Aantal

%

2

0,95

Bediende

56

26,67

Arbeider

43

20,48

Werkloos

100

47,62

9

4,29

210

100,00

Gepensioneerd Totaal (1) t.t.z. van de ontlener die het hoogste inkomen heeft binnen het gezin.

Tabel 7 - Huurwaarborgleningen Burgelijke staat van de ontleners (1). Burgelijke staat

Aantal

%

129

47,25

Gehuwd

87

31,87

Gescheiden

29

10,62

Feitelijk gescheiden

22

8,06

Weduwe/weduwnaar

4

1,47

Wettelijk samenwonend

2

0,73

273

100,00

Alleenstaand

Totaal (1) t.t.z. voor alle ontleners samen.

Tabel 8 - Huurwaarborgleningen Leeftijd van de ontleners (1). Leeftijd

Aantal

%

van 18 tot minder dan 20 jaar

2

0,73


74

27,11


97

35,53


59

21,61

50 jaar en ouder

41

15,02

273

100,00

Totaal (1) t.t.z. alle ontleners samen.



Tabel 9 - Huurwaarborgleningen Plaats waar de vorige woning van de onleners zich bevindt. Plaats

Aantal

%

Brussel

28

13,33

Laken

15

7,14

Neder-over-Heembeek

4

1,90

Haren

3

1,43

Schaarbeek

24

11,43

Etterbeek

10

4,76

Elsene

24

11,43

Sint-Gillis

17

8,10

Anderlecht

20

9,52

Sint-Jans-Molebeek

9

4,29

Koekelberg

6

2,86

Sint-Agatha-Berchem

3

1,43

Ganshoren

3

1,43

Jette

4

1,90

Evere

2

0,95

Sint-Pieters-Woluwe

2

0,95

Oudergem

1

0,48

Watermaal-Bosvoorde

1

0,48

Ukkel

4

1,90

Vorst

12

5,71

Sint-Lambrecht-Woluwe

5

2,38

Sint-Joost-ten-Node

3

1,43

Andere

10

4,76

Totaal

210

100,00



Tabel 10 - Huurwaarborgleningen Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt Plaats

Aantal

%

Brussel

31

14,76

Laken

11

5,24

Neder-over-Heembeek

10

4,76

4

1,90

21

10,00

7

3,33

Elsene

20

9,52

Sint-Gillis

18

8,57

Anderlecht

23

10,95

Sint-Jans-Molenbeek

12

5,71

Koekelberg

3

1,43

Sint-Agatha-Berchem

2

0,95

Ganshoren

3

1,43

Jette

4

1,90

Evere

7

3,33

Sint-Pieters-Woluwe

2

0,95

Oudergem

3

1,43

Watermaal-Bosvoorde

1

0,48

Ukkel

13

6,19

Vorst

8

3,81


4

1,90

Sint-Joost-ten-Node

3

1,43

210

100,00

Haren Schaarbeek Etterbeek

Totaal


56

252

519

774

875

865

805

701

478

374

414

364

358

375

321

306

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5.579.795

5.332.581

5.078.503

4.818.390

4.588.191

4.329.435

4.085.950

3.828.464

3.344.997

2.754.100

2.145.073

1.456.260

798.159

351.134

134.557

25.441

5.834.402

5.579.201

5.272.680

5.041.723

4.805.190

4.538.330

4.288.070

4.027.037

3.536.016

2.919.086

2.275.380

1.555.721

863.951

387.945

155.796

28.801

Gecumuleerde terug- Gecumuleerde verbetalingen vallen (in EUR) sommen (1)

44.877

43.885

38.710

42.147

48.336

57.323

65.075

76.605

99.745

99.936

91.368

67.840

57.448

36.812

21.238

3.360

8.343

209.729

202.735

194.176

181.185

168.663

151.573

137.045

124.968

91.275

65.051

38.939

31.621

-

-

-

Gecumuleerde Gecumuleerde achniet-terugvorderbare terstallen schuldvorderingen

(1) Vervallen sommen: de som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening en van aangerekende kosten.

Aantal lopende leningen

Jaar

Verloop van de terugbetalingen van de leningen voor huurwaarborg.

Tabel 11 - Huurwaarborgleningen

254.606

246.620

232.886

223.332

216.999

208.896

202.119

198.573

191.019

164.987

130.306

99.461

65.791

36.812

21.238

3.360

Totaal gecumuleerde achterstallen

4,4%

4,4%

4,4%

4,4%

4,5%

4,6%

4,7%

4,9%

5,4%

5,6%

5,7%

6,4%

7,6%

9,5%

13,6%

11,7%

% totaal achterstallen / vervallen sommen



STATISTIEKEN - 02 Statistieken van de rekeningen

STATISTIEKEN VAN DE REKENINGEN

Tabel 1 - Hypothecaire leningen Evolutie van de uitstaande leningen, per fonds Evolutie van de uitstaande de leningen per fonds Oorsprong der kapitalen

Saldo op 31.12.2014 Aantal

Saldo op 31.12.2013

Bedragen

Aantal

Verschillen

Bedragen

Aantal

Bedragen

Fonds B1 - sensu stricto

33

334.822,19

34

366.832,59

-1

- 32.010,40

Fonds I.S.

57

2.100.500,24

60

2.467.215,48

-3

- 366.715,24

Totaal fonds b1

90

2.435.322,43

94

2.834.048,07

-4

- 398.725,64

Fonds b2

9.231

962.016.297,08

8.789

880.511.722,56

442

81.504.574,52

Totaal fonds b1 + b2

9.321

964.451.619,51

8.883

883.345.770,63

438

81.105.848,88

Tabel 2 - Hypothecaire leningen Spreiding van de achterstallen volgens hun duur

Duur van de achterstand

Aantal rekeningen met achterstallen

Bedragen van de achterstallen

Aantal

%

Bedragen

%

155

18%

955.093,27

47%

* meer dan 2 tot 3 mensualiteiten

48

5%

68.356,77

3%

* meer dan 1 tot 2 mensualiteiten

161

18%

156.767,17

8%

* van 1 of minder 1 mensualiteit

489

56%

56.799,41

3%

28

3%

773.716,31

%

881

100%

2.010.732,93

100%

Achterstand met hypothecaire dekking : * meer dan 3 mensualiteiten

Achterstand zonder hypothecaire dekking Totaal


Overdracht op 01.01.2015

(in 2014 leningen verlies)

(in 2014 afbetaalde leningen)

Af te trekken : Terugbetaling ontvangen in 2014

33

-1

34

334.822,19

- 40.262,99

375.085,18

14,88

In 2014 gedebiteerde onkosten

Sub-totaal

8.237,71

In 2014 gedebiteerde intresten

366.832,59

57

-3

60

60

2.100.500,24

- 424.150,85

2.524.651,09

9,92

57.425,69

2.467.215,48

2.467.215,48

8.789

Aantal

9.231

-3

- 576

9.810

9.810

34

60

Bedragen

Sub-totaal

366.832,59

Aantal

1.021

34

Bedragen

Fonds s.T.

Nieuwe leningen in 2014

Schuldenaars geldopnemers op 01.01.2014

Aantal

Fonds b1 - sensu stricto

Schuldenaars - Bewegingen van het jaar 2014.

Tabel 3 - Hypothecaire leningen

962.016.297,08

- 11.678,32

- 91.357.206,59

1.053.385.181,99

281.779,56

20.207.334,87

1.032.896.067,56

152.384.345,00

880.511.722,56

Bedragen

Fonds b2

9.321

-3

- 580

9.904

9.904

1.021

8.883

Aantal

964.451.619,51

- 11.678,32

- 91.821.620,43

1.056.284.918,26

281.804,36

20.272.998,27

1.035.730.115,63

152.384.345,00

883.345.770,63

Bedragen

Totalen



34

-1

33

-

-

33

33

-

Af te trekken : Afbetaalde leningen (oorspronkelijk bedrag)

Blijft : Leningen in omloop (oorspronkelijk bedrag)

Gedebiteerde intresten en kosten

Ontvangen terugbetalingen

Schuldenaars geldopnemers op 31.12.2014

Verdeeld in : Schuldenaars met waarborg

Dubieuze schuldenaars

Aantal


-

334.822,19

334.822,19

- 382.886,66

96.599,39

621.109,46

- 3.577,30

624.686,76

Bedragen

Fonds b1 - sensu stricto

Vereffende leningen (oorspronkelijk bedrag)

Bewegingen sedert de oorsprong

Schuldenaars - Bewegingen sedert de oorsprong

Tabel 4 - Hypothecaire leningen en cours 2014

-

57

57

-

-

57

-3

60

Aantal

-

2.100.500,24

2.100.500,24

- 996.341,86

373.543,45

2.723.298,65

- 310.675,00

3.033.973,65

Bedragen

Fonds s.T.

28

9.203

9.231

-

-

9.231

- 579

9.810

Aantal

Bedragen

773.716,31

961.242.580,77

962.016.297,08

- 339.512.910,79

117.633.765,80

1.183.895.442,07

- 53.342.019,39

1.237.237.461,46

Fonds b2

28

9.293

9.321

-

-

9.321

- 583

9.904

Aantal

Bedragen

773.716,31

963.677.903,20

964.451.619,51

- 340.892.139,31

118.103.908,64

1.187.239.850,18

- 53.656.271,69

1.240.896.121,87

Totalen



Tabel 5 - Hypothecaire leningen Evolutie van de terugbetalingen Fonds + jaar van de vereffening

Achterstallen Effen rekeningen Aantal rekeBedrag ningen

Voorsprongen Aantal rekeningen

Bedrag

Saldo achtersAantal reketallen-voorspronningen gen

Fonds B1 - sensu stricto

31

3

7.136,38

34

7.136,38

Fonds S.T.

55

4

655,48

59

655,48

Totaal fonds B1

86

7

7.791,86

93

7.791,86

1

97.020,65

1

97.020,65

Fonds B2

1978 1982

1

1984

1

1

32.231,98

1989

3

1

2.089,53

1990

5

1

83.820,37

1991

1

1992

1

1

- 213,44

2

32.231,98

5

1.876,09

6

83.820,37

1 1

2.517,88

1

2.517,88

4

4.971,57

67

2.321,84

1993

2

2

4.971,57

1994

59

4

2.427,27

1995

74

10

15.363,60

84

15.363,60

1996

74

6

23.248,41

80

23.248,41

1997

67

9

112.428,15

76

112.428,15

1998

104

16

84.286,81

120

84.286,81

1999

145

16

35.229,43

161

35.229,43

2000

198

23

73.157,97

221

73.157,97

2001

202

39

87.717,86

241

87.717,86

2002

226

36

20.019,85

262

20.019,85

2003

234

22

64.939,37

256

64.939,37

2004

277

34

118.399,46

311

118.399,46

2005

335

34

111.860,26

369

111.860,26

2006

478

60

207.199,68

538

207.199,68

2007

481

57

86.805,97

538

86.805,97

2008

684

54

138.267,42

738

138.267,42

2009

696

66

161.688,35

762

161.688,35

2010

656

65

68.049,69

721

68.049,69

2011

823

91

208.901,11

915

208.888,72

2012

1.119

88

79.758,49

1.207

79.758,49

2013

1.024

79

62.745,05

1.103

62.745,05

2014

954

58

17.794,89

1

- 521,33

1.013

17.273,56

Totaal fonds B2

8.923

874

2.002.941,07

7

- 852,59

9.804

2.002.088,48

Algemeen totaal

9.009

881

2.010.732,93

7

- 852,59

9.897

2.009.880,34

4

1

- 105,43

- 12,39

N.B. : H et aantal rekeningen is hoger dan het aantal leningen, aangezien eenzelfde lening over twee rekeningen gespreid kan zijn.



Tabel 6. - Hypothecaire leningen Delgingen op schuldvorderingen in 2014, per fonds en per type verrichtingen.

Schuldvorderingen en type verrichtingen

Fonds B1 Fonds B2 (3)

Alle fondsen samen (1) + (2) + (3)

B1 - sensu stricto (1)

Fonds I.S. (2)

- leningen

-

-

473.649,15

473.649,15

- huurhulp

-

-

- 151.217,24

- 151.217,24

- huurkoop

-

-

-

-

Subtotaal

-

-

322.431,91

322.431,91

- leningen

- 13,74

- 1.100,26

243.431,00

242.317,00

Totaal

- 13,74

- 1.100,26

565.862,91

564.748,91

Geïnvidualiseerde schuldvorderingen

Niet-geïnvidualiseerde schuldvorderingen

Tabel 7 - Hypothecaire leningen Staat van de delgingsreserves per fonds op 31.12.2014. Staat van de delgingsreserves Fonds

Totaal uitstaande schuldvorderingen Geïndividualiseerde reserves

Niet-geïndividualiseerde reserves

Totaal

Schuldenaars hypothecaire leningen : B1 / PERS

334.822,19

-

133,49

133,49

S.T.

2.100.500,24

-

6.305,37

6.305,37

B2

962.016.297,08

773.716,31

2.884.061,61

3.657.777,92

Subtotaal

964.451.619,51

773.716,31

2.890.500,47

3.664.216,78

905.697,72

916.880,07

-

916.880,07

-

-

-

-

905.697,72

916.880,07

-

916.880,07

965.357.317,23

1.690.596,38

2.890.500,47

4.581.096,85

Schuldenaars huurders : Huurhulp : B2 / HV Huurkoop : B2 Subtotaal Totaal


Layout en productie : www.tango-grafix.be

R A A J T S N IE D 2 - G A 0 RSL VE R A A J JAA 1 RVE 4 RSLAG

Recommend Documents