S TA E D I O N J A A R V E R S L A G
2007
S taedion Jaarverslag 20 07
Vereniging Staedion Guntersteinweg 377 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 Fax (070) 376 77 10 E-mail
[email protected] Website www.staedion.nl Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister 27070802 Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) 15809 BTW-nummer 8086.35.293.B01 Aangesloten bij: - Aedes Vereniging van Woningcorporaties - Aedex - Corpovenista - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - De Vernieuwde Stad - Stichting Hoogbouw - European Foundation for Living Houder KWH-Huurlabel sinds 2003
Inhoud
4
Voorwoord
70
Goed werkgeverschap
8
Verslag van de Raad van Commissarissen
71
Personeel
Vereniging en ledenraad
71
Organisatieontwikkeling
71
Arbeidsvoorwaarden
18
Hoofdstuk 1
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6
24
Missie, opgave en strategie
72
Woondiensten Cafetaria Systeem
25
Missie
72
Ziekteverzuim
25
Strategie
72
Klachtencommissie en vertrouwenspersonen
25
Ontwikkelingen
72
Ondernemingsraad
26
De Vernieuwde Stad
27
Prestatieafspraken
76
Financiën en bedrijfsvoering
28
Samenstelling en situering van de woningvoorraad
Hoofdstuk 7
77
Jaarresultaat
29
Vernieuwing van de wijken in Den Haag
81
Fiscale regelgeving
32
Vernieuwing in de regio
81
Treasury
33
Oplevering woningen
82
Leningen
33
Woningen in aanbouw
82
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
34
Start bouw in 2008
82
Financiële continuïteit
34
Verkoop van nieuwbouwwoningen
82
Solvabiliteit
34
Verkoop van bestaande huurwoningen
82
Samenwerkingsverbanden
35
Aankoop bestaande bouw
83
Verbintenissen
35
Haalbaarheidsstudies
83
Holdingstructuur
35
Samenwerking met derden bij projectonwikkeling
84
Deelnemingen Staedion
35
Bedrijfs Onroerend Goed
94
Verklaring van het Bestuur
35
Communicatie
94
Verklaring van de Raad van Commissarissen
36
Sponsoring
95
Rapport van bevindingen
98
Kengetallen
40
Transparantie & Governance
41
Governancecode
43
Imago-onderzoek
99
Jaarrekening 2007
43
Klanttevredenheid
100
Geconsolideerde balans per 31 december 2007
44
Building Business Reputatiemonitor
101
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007
44
KWH
103
Kasstroomoverzicht
105
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
48
Klanten en belanghouders
109
Toelichting op de balansposten
49
Doelgroepen van beleid
116
Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening
50
Overleg met klanten
50
Woonfraude
121
Enkelvoudige jaarrekening 2007
122
Enkelvoudige balans per 31 december 2007
54
Bedrijfsmatig
124
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2007
55
Verhuuractiviteiten
125
Toelichting op enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
55
Househopping
128
Accountantsverklaring
56
Onderhoud woningbezit
57
Woondiensten en productontwikkeling
132
Colofon
58
VvE Beheer
58
Serviceabonnementen
62
Maatschappelijk verantwoord
63
Maatschappelijke prestaties
63
Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering
63
Convenanten
64
Sociaal beheer
65
Wonen, zorg en welzijn
66
Milieu en duurzaamheid
2007
Voorwoord
Achter de cijfers Eens per jaar, bij de presentatie van ons jaarverslag, staat alles in het teken van cijfers. Dat is prima. Want we zijn trots op onze cijfers en vinden het belangrijk om verantwoording af te leggen. Maar tegelijkertijd loert daarin het gevaar dat we de wereld achter de cijfers vergeten. De bijstandsmoeder die haar kinderen dankzij een lage huur toch gewoon een eengezinswoning kan bieden. De scholier die zijn thuissituatie is ontvlucht, maar vanuit een eigen appartement met begeleiding toch zijn school afmaakt. Of de 80-plusser die ondanks allerlei lichamelijke ongemakken zelfstandig kan blijven wonen. Initiatieven met een maatschappelijk doel worden nogal eens ondergebracht in de ‘softe sector’. Hopelijk laat dit jaarverslag zien dat we bij Staedion allesbehalve ‘soft’ zijn. We doen er juist alles aan om efficiënt en resultaatgericht te werken. Om dat te bereiken hebben we onze organisatie in 2007 verder aangepast. De Resultaat Verantwoordelijke Eenheden die we in 2006 hebben geïntroduceerd, zijn bijvoorbeeld gaan werken met eigen begrotingen. En we hebben de afdeling Ontwikkeling verder uitgebouwd, het organisatieonderdeel dat ons moet helpen om de groeiambitie van 1.000 extra woningen per jaar te bereiken (waarmee we overigens ruim op schema liggen). Nu heb ik toch een cijfer genoemd. Ik zal het hierbij laten en de komende pagina’s voor zich laten spreken, onder dankzegging aan de vele partners - van projectontwikkelaars tot maatschappelijke organisaties - met wie we in 2007 zo plezierig hebben samengewerkt. Henk Jagersma algemeen directeur Staedion
JANUARI
Op Valentijnsdag speeddaten
Staedion tram In 2007 reed een ‘Staedion-tram’ door Den Haag. Hiermee werd niet alleen onze naamsbekendheid vergroot, maar ook door regelmatig wisselende ‘pijlen’ aandacht gevraagd voor onze woningbouwprojecten, events, campagnes en vacatures.
FEBRUARI Opening informatiecentrum en start campagne Leef Ruim
Met de Leef Ruim-campagne steken we samen met de corporaties en de gemeente Den Haag veel positieve energie in de promotie van Den Haag Zuidwest. Het Informatiecentrum Den Haag Zuidwest opende haar deuren op het nieuwe adres en de hele dag stond in het teken van het Leef Ruim feest.
We werken met vier adviesforums, die een belangrijke rol spelen in de advisering van de vier Woonbedrijven. Veertig nieuwe leden van de adviesforums stelden zich op Valentijnsdag voor aan zestig mensen van verschillende bewonerscommissies. Het eerste contact was gelegd!
FEBRUARI
2007
Verslag van de Raad van Commissarissen
In dit verslag geeft de RvC aan op welke wijze zij invulling heeft gegeven aan het toezicht in 2007. De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op Staedion en de verbintenissen van Staedion. Staedion is een ontwikkelende woningcorporatie met ambities in de regio. In 2006 hebben we onze plannen voor de komende jaren geherformuleerd in een ambitieuze en brede strategie voor stad en regio. Een strategie die verdere professionalisering van de organisatie vraagt en hogere eisen stelt aan het toezicht hierop. De RvC ervaart dat het toezicht complexer wordt door snel opvolgende ontwikkelingen in de corporatiesector en veranderende wet- en regelgeving, waaronder bijvoorbeeld de fiscalisering (vennootschapsbelasting) van de corporatiesector. 2007 was een jaar met vele nieuwe uitdagingen en kansen. De geslaagde veranderingen bij ons ontwikkelbedrijf en de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering zijn hier goede voorbeelden van. 2007 was ook het jaar dat voormalig bestuurder Peter Duymelinck overleed. Peter Duymelinck stond als bestuurder van één van de rechtsvoorgangers ‘De Goede Woning’ aan de basis van de geslaagde fusie tot Staedion. Wij zullen hem blijven herinneren als een gewaardeerd bestuurder en betrokken volkshuisvester.
Werkwijze Raad van Commissarissen
Corporate governance
De RvC past de Nederlandse Corporate Governance Code toe. Hiermee onderschrijven we het belang van deugdelijk ondernemingsbestuur, goed ondernemerschap. Daaronder verstaan we integer en transparant handelen door het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Daarnaast onderschrijft Staedion de principes van de Governance Code Woningcorporaties. De principes en concrete bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code van 9 december 2003 zijn leidend voor Staedion en de RvC. Het RvC-reglement, dat ter aanvulling dient op de statuten van de vereniging Staedion, is op deze principes en bepalingen gestoeld. Het reglement beschrijft en formaliseert de verantwoordelijk heden, gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de RvC van Staedion. In het reglement is onder meer opgenomen dat de RvC tot taak heeft om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, de werking van de interne controle en het risicomanagementsysteem. In het bijzonder behoort het bewaken van de doelstelling en de grondslag van de vereniging tot de taken van de RvC. Gevraagd en ongevraagd adviseert de RvC het bestuur en vervult een klankbordfunctie. Het reglement is door de RvC vastgesteld op 13 september 2006 en omvat de volgende bijlagen: • profielschets van de omvang en samenstelling • het rooster van toe- en uittreding voor leden • het reglement van de auditcommissie • het reglement van de remuneratiecommissie. Voornaamste afwijking van de Nederlandse Corporate Governance Code • In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen. De RvC acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot het ontslag. Voornaamste afwijkingen van de Governance Code Woningcorporaties • In overeenstemming met de Nederlandse Corporate Governance Code hanteren wij een maximale zittingstermijn van 8 jaar voor leden van de RvC. Op dit punt wijkt Staedion af van de Governance Code voor woningcorporaties. • De bestuurder is benoemd vóór invoering van de Nederlandse Corporate Governance Code. De arbeidsovereen komst voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De RvC is niet voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar op te volgen. Voortvloeiend uit het in 2006 vastgestelde RvC-reglement is in 2007 de klokkenluiderregeling vastgesteld. Deze regeling is openbaar en kan worden geraadpleegd op de website van Staedion.
Bestuurs- en directiestatuut
Om het toezicht en de beheersing te verbeteren heeft de RvC in 2007 een aantal nieuwe procesafspraken gemaakt met de bestuurder, die zijn vastgelegd in het vernieuwde, aangescherpte bestuurs- en directiestatuut. Het statuut beschrijft en formaliseert de werkzaamheden van het bestuur en het directieteam zoals bedoeld in de statuten van Staedion. In dit statuut zijn onder andere vastgelegd: de taken van het bestuur, de samenstelling van het bestuur
en het directieteam, de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het bestuur en het directieteam, de besluit
vorming door het directieteam, de medezeggenschap en de bepalingen over de omgang met potentieel tegen
De heer drs. B.J. Bruins is vanaf 1 november 2007 voor een periode van vier jaar benoemd tot lid van de RvC van
Aangetreden
strijdige belangen voor het bestuur en het directieteam vastgelegd. Het statuut heeft betrekking op Staedion en de
Staedion. De RvC ervaart de ruime bestuurlijke ervaring van de heer Bruins van bijzonder toegevoegde waarde voor
entiteiten waarin Staedion een overwegende zeggenschap heeft.
de RvC en de organisatie. De heer Bruins beschikt daarnaast over een breed politiek-, sociaal- en maatschappelijk netwerk, dat van belang is voor de verwezenlijking van de ambities van Staedion in stad en regio.
Het RvC-reglement en het bestuurs- en directiestatuut zijn openbaar en kunnen worden geraadpleegd op de
website van Staedion.
Benoeming tot voorzitter
De heer Alderliesten treedt in de plaats van de afgetreden voorzitter de heer van der Loo.
Samenstelling Raad van Commissarissen Op 31 december 2007 was de RvC als volgt samengesteld:
Bij de (her)benoemingen is gebruik gemaakt van de geactualiseerde profielschets die is opgenomen in het RvCreglement. Alle (her)benoemingen in 2007 zijn door de ledenraad goedgekeurd.
Dhr. mr. ing. A. Alderliesten (1954)
Lid Auditcommissie: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2008
Hoofdfunctie en nevenfunctie: Directeur CHIRON Development Consultancy
Lid RvC woningcorporatie Laurens Wonen
De RvC heeft de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van werving en selectie gedelegeerd aan de remuneratie-
Werving en selectie
Lid RvC SWY Ypenburg
commissie.
Per 1 oktober 2007 directeur van de projectorganisatie Almere Poort
Dhr. ing. J.A. Bakker (1937)
Voorzitter remuneratiecommissie: benoemd in 2000, zittingsperiode tot 2008
commissarissen wordt geschetst. Hiervan is gebruikgemaakt tijdens het selectieproces voor de laatste kandidaat
Hoofdfunctie en nevenfunctie:
Gepensioneerd manager van de HTM
voor het lidmaatschap van de RvC.
Lid Raad van Commissarissen Algemene Stichting Bejaardenzorg
Dhr. ir. G.A. Beijer (1950)
Lid remuneratiecommissie: benoemd in 2006, zittingsperiode tot 2010
In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de
De samenstelling van de RvC is zodanig dat één of meer leden van RvC aangemerkt kunnen worden als deskundige op de volgende terreinen:
Hoofdfunctie en nevenfunctie: Partner en voorzitter directie Boer & Croon Ruimtelijke Investeringen B.V.,
• Projectontwikkeling/bouw:
De heren Alderliesten en Scheerder
Amsterdam.
• Bedrijfskunde/recht:
De heren Bakker en Bruins
Lid Comité van Ondersteuning Rijksmuseum Muiderslot
• Volkshuisvesting:
De heren Keers en Beijer
Lid Raad van Commissarissen Nyenrode Business Universiteit
• Financiën/economie:
De heren Alderliesten, Beijer en Scheerder
Lid bestuur Urban Land Institute Nederland
• Commerciële dienstverlening/marketing:
De heren Alderliesten en Bakker
• Zorg en welzijn:
De heren Scheerder en Bakker
Dhr. mr. drs. B.J. Bruins (1963)
Commissielid: benoemd in 2007, zittingsperiode tot 2011
Hoofdfunctie en nevenfunctie:
Randstad Gezant
De vermelde aandachtsvelden komen overeen met de gewenste specifieke kwaliteitseisen die zijn opgenomen in het
Lid Comité van aanbeveling Stichting zeldzame Ziektenfonds
RvC-reglement. De RvC is van mening dat met de herbenoeming van de heer Scheerder en het aantreden van de heer
Voorzitter Raad van Advies NEA Transport en Logistiek
Bruins alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.
Lid Raad van Toezicht Den Haag Marketing
Lid Procesgroep Anders Betalen voor Mobiliteit (‘Groep Nouwen’)
Dhr. L.C. Keers (1933)
Commissielid: benoemd in 2001, zittingsperiode tot 2008
In 2008 wordt vanwege de mutaties in de RvC geëvalueerd welke kwaliteiten en competenties in meer of mindere mate aanwezig zijn. Ook geeft de evaluatie inzicht in de vereiste competenties voor de toekomst. Op basis van deze
Hoofdfunctie en nevenfunctie: Gepensioneerd hoofdambtenaar van het ministerie van Sociale Zaken en
Werkgelegenheid
Dhr. drs. R.L.J.M. Scheerder (1945)
Voorzitter auditcommissie: benoemd in 2003, zittingsperiode tot 2010
Hoofdfunctie en nevenfunctie:
Bestuurder in de gezondheidszorg
Diverse nevenfuncties in de gezondheidszorg
evaluatie wordt bepaald in hoeverre opleiding en training van de RvC nodig is en aan welke eisen nieuwe RvC-leden moeten voldoen.
Bindende voordracht vanuit de kring van de huurders
Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurders: de heer R.L.J.M. Scheerder en de heer L.C. Keers.
Honorering Raad van Commissarissen Zoals voorzien in het reglement van de RvC is de vergoeding van de leden van de RvC niet afhankelijk van de resultaten
De RvC moet volgens de statuten uit minimaal vijf en maximaal negen leden bestaan. Eind 2007 bestond de RvC
van Staedion en wordt er rekening gehouden met de maatschappelijke waarden en normen. De totale bezoldiging
uit zes leden. De leden van de RvC worden benoemd op de wijze die is beschreven in de statuten op bindende voor-
van de RvC bedroeg in 2007: € 85.312,-.
dracht aan de ledenraad.
Honorering per lid van de Raad van Commissarissen in 2007 (vergoeding + representatievergoeding)
• De heer mr. ing. A. Alderliesten (1 januari t/m 31 december):
€ 13.656 + € 1.200
In 2007 liep de termijn af van mevrouw S. Hietbrink; zij is niet herkiesbaar. Ook onze voorzitter de heer J. van der Loo
• De heer ing. J.A. Bakker (1 januari t/m 31 december):
€ 12.000 + € 1.200
trad af na het verstrijken van zijn maximale zittingstermijn. Wij danken in het bijzonder onze voormalige voorzitter
• Mevrouw drs. S. Hietbrink (1 januari t/m 30 juni):
€ 6.000 + €
voor zijn grote staat van dienst voor Staedion en één van de voormalige rechtsvoorgangers, de Christelijke woning
• De heer L.C. Keers (1 januari t/m 31 december):
€ 12.000 + € 1.200
bouwvereniging Patrimonium. Op degelijke wijze heeft hij de rust weten te betrachten binnen de RvC in de hectische
• De heer J. van der Loo (1 januari t/m 30 juni):
€ 7.656 + € 1.200
tijden van de fusie en de doorontwikkeling van Staedion tot een krachtige speler in stad en regio.
• De heer mr. drs. B. Bruins (1 november t/m 31 december):
€ 2.000 + €
• De heer drs. R.L.J.M. Scheerder (1 januari t/m 31 december):
€ 12.000 + € 1.200
• De heer ir. G. Beijer (1 januari t/m 31 december):
€ 12.000 + € 1.200
Wijzigingen in de functies en de samenstelling
Herbenoemd
600
200
De heer R.L.J.M. Scheerder is voor een periode van vier jaar (her)benoemd tot lid van de RvC van Staedion.
10
11
Inhoud van het toezicht
Staedion streeft naar een solvabiliteit die groot genoeg is om toekomstige financiële en volkshuisvestelijke doel
De RvC gaat bij het houden van toezicht uit van een toezichtskader. Dit toezichtskader wordt onder andere gevormd
stellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s te kunnen opvangen. De RvC hanteert als norm voor financiële
door:
continuïteit een solvabiliteit van minimaal 20% op basis van weerstandsvermogen.
• het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de vereniging en haar verbintenissen, het RvC reglement, het bestuurs- en directiestatuut en andere relevante wet- en regelgeving
• afspraken die voortvloeien uit de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering, prestatieafspraken met
Staedion heeft een groot aantal verbintenissen, die in hoofdstuk 7 staan beschreven. De verbintenissen, deel
Verbintenissen
gemeenten en Stadgewest Haaglanden
nemingen, zijn aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of fiscale optimalisatie. In de verbintenissen
• het ondernemingsplan, de strategienota 2006, het bedrijfsjaarplan en jaarbegroting 2007, de meerjarenbegroting
zijn onder meer de zogeheten ‘commerciële activiteiten’ opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure
2007-2016
huurwoningen. De verantwoording over de verbintenissen vindt plaats binnen de periodieke kwartaalrapportages
• het managementcontract met de bestuurder, dat volkshuisvestelijke, maatschappelijke en bedrijfseconomische
en de geconsolideerde jaarrekening. Complementair hieraan wordt per kwartaal separaat gerapporteerd over de
prestatieafspraken bevat en de basis vormt voor het functionerings- en beoordelingsgesprek tussen de
projectontwikkelingsactiviteiten zowel binnen de vereniging Staedion als binnen de verbintenissen.
remuneratiecommissie en de bestuurder.
Interne informatievoorziening
Dit toezichtkader is op hoofdlijnen door de RvC gebruikt bij de beoordeling van de voorstellen en besluiten van de
De periodieke verantwoording vindt schriftelijk plaats op basis van een kwartaalcyclus en is gebaseerd op het
Raad van Bestuur en bij de voortgangsbewaking door de RvC via de kwartaalrapportages van het bestuur.
bewaken van de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Staedion. De rapportages worden eerst met de auditcommissie besproken voordat deze samen met de bevindingen van de Auditcommissie
Maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven
aan de RvC worden verstrekt. In de kwartaalrapportages wordt standaard ingegaan op:
De RvC bespreekt de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en prestaties periodiek. Bij de
• woningtoewijzing doelgroepen
bespreking van het jaarverslag en bij de begroting, passeren de prestatievelden van het BBSH specifiek de revue:
• analyse begroting, prognose en realisatie
het huisvesten van de primaire doelgroep, het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, de leefbaarheid,
• grondposities, grond- en opstalexploitatie bouwprojecten
de kwaliteit van het woningbezit, en wonen en zorg.
• treasury • huren en derving, personeelskosten: personeelsbezetting en verzuim, kosten onderhoud, overige bedrijfslasten,
De RvC controleert of alle prestatievelden van het BBSH aan de orde komen, of de strategie past binnen het BBSH
mutatie en mutatiegraad huurwoningen, huurachterstanden
en of de realisatie van de strategie de gewenste voortgang heeft. De RvC toetst ook of in de strategie de volkshuis
• strategisch voorraadbeleid
vestelijke opgaven van Staedion voldoende duidelijk zijn verwoord en of daar adequate doelstellingen voor zijn
• resultaten resultaatverantwoordelijke bedrijfsonderdelen en toelichting bij afwijkingen.
geformuleerd.
Risicobeheersing
In 2007 heeft Staedion de tweede aandeelhoudersvergadering georganiseerd. De RvC heeft hier, net als in 2006,
De RvC heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de bestuurder gesproken over de kwaliteit van risico
actief in geparticipeerd. Gemaakte afspraken uit 2006 zijn geëvalueerd en nieuwe afspraken zijn gemaakt voor 2008
beheersing en de verslaglegging. In september 2007 heeft de auditcommissie, in aanwezigheid van de accountant,
en verder.
intensief van gedachten gewisseld met de bestuurder over de wijze waarop risico’s inzichtelijk gemaakt en beheerst worden. De auditcommissie en voltallige RvC hebben aangegeven dat zij vooral de volgende activiteiten als risicovol
In de vergaderingen van de RvC zijn, in relatie tot onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven, onder meer
aanmerken:
de volgende zaken gepasseerd:
• de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling
• de effecten van het regeerakkoord op het beleid van Staedion
• de activiteiten met betrekking tot treasury
• onderhandelaarsakkoord Aedes
• de verhuurbaarheid van het bezit op lange termijn.
• de effecten van de fiscalisering (vennootschapsbelasting) • de effecten van het huurbeleid op de financiële positie
Inherent aan de verdere professionalisering van onze organisatie worden de aangemerkte risico’s, en de overige
• maatschappelijke- en volkshuisvestelijke inspanningen in het buitenland
risico’s verbonden aan onze ambities, meegenomen in een bedrijfsbreed systeem van risicomanagement, dat in
• wijkgerichte samenwerkingsovereenkomsten met gemeente en Haag Wonen
2008 wordt ingevoerd. De RvC en de auditcommissie hebben kennisgenomen van de verklaring over risicobeheersing
• tweede maatschappelijke aandeelhoudersvergadering
en controlesystemen van het bestuur. De RvC en de auditcommissie ondersteunen het besluit van de bestuurder om
• statusoverzicht convenanten en overeenkomsten met zorg- en maatschappelijke partners
het risicomanagement verder te intensiveren.
• de voortgang op de prestatieafspraken tot 2010 met de gemeente Den Haag • de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden
Verantwoording
• sponsorbeleid maatschappelijke instellingen
• periodieke voortgang en verantwoording op de zes prestatievelden van het BBSH.
In 2007 heeft de RvC vier keer volgens een vooraf vastgesteld schema met de bestuurder vergaderd. De RvC kwam
Gespreksonderwerpen en activiteiten
één keer zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken. De voornaamste onderwerpen van
Financiële continuïteit
2007 waren:
Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en het bestuur beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid moet worden bijgesteld. Specifieke en belangrijke bespreekpunten waren voor de RvC in 2007:
• de effecten van het huurbeleid op de financiële positie (effecten op de bedrijfswaarde)
• ondernemingsplan 2008-2012
• de effecten van de fiscalisering (vennootschapsbelasting) op de investeringslijn
• fusie, samenwerking en organisatiestructuren
• de best-practice bepalingen voor het bepalen van de bedrijfswaarde
• majeure investeringen
• het treasuryjaarplan 2007
• investeringen in het buitenland
• overleg met Berk accountants (jaarverslag 2006 en risicomanagement)
• reorganisatie van Wonen, Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed
• de effecten van het investeringsvolume op de solvabiliteit
• governance, klokkenluiderregeling
• risicoprofiel van de portefeuille ‘onderhanden werk’
• aanscherping bestuurs- en directiestatuut
• het werkelijke en gewenste risicoprofiel van Staedion volgens het Centraal Fonds.
• maatschappelijke visitatie.
12
Strategie:
13
Strategisch voorraadbeleid & projectontwikkeling:
Relatie met de externe accountant
• risicomanagement bij projectontwikkeling
De externe accountant heeft eenmaal een vergadering van de RvC bijgewoond. Tijdens dit overleg is door de
• acquisitie ontwikkellocaties
accountant een toelichting gegeven op de accountantsverklaring die is afgegeven voor het jaarverslag 2006.
• herijking strategie sloop-nieuwbouw.
Op verzoek van de auditcommissie heeft de accountant een overleg bijgewoond om de auditcommissie nader te informeren en te adviseren over het risicomanagement van Staedion. De contacten met de accountant worden als
Onderlinge verhoudingen en relaties:
constructief en open ervaren.
• het functioneren van en de relatie met de bestuurder • de verhouding en relatie tussen de ondernemingsraad en de RvC
Relatie met de Klachtencommissie
• de verhouding en relatie tussen de ledenraad en de RvC
De RvC heeft kennis genomen van het verslag van de Klachtencommissie Huursector. In 2007 zijn er 10 klachten
• het functioneren van de individuele leden van de RvC en de RvC als collectief
ingediend, 2 klachten zijn behandeld in een hoorzitting, 4 klachten zijn alsnog opgelost en 4 klachten zijn in
• het functioneren van de audit- en remuneratiecommissie
behandeling.
• actualisatie reglement RvC • benoeming nieuw lid RvC
Zelfevaluatie
• herbenoeming bestaand lid RvC.
De RvC is eenmalig buiten aanwezigheid van de bestuurder bijeengekomen. De RvC is tot de conclusie gekomen dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de RvC blijft voldoen.
Financiën:
De RvC betrok hierbij het functioneren van de RvC als toezichthoudend orgaan, het functioneren van de individuele
• treasuryjaarplan (het treasurystatuut is actueel en heeft geen wijzigingen ondergaan)
leden en het functioneren van beide commissies. De audit- en de remuneratiecommissie worden gezien als waarde
• opzet en werking van het interne beheersingssysteem
volle aanvullingen op de helikopterview die de RvC dient te hebben. De RvC doet recht aan het belang van de thema’s
• beoordeling financiële positie Staedion door het Centraal Fonds
die in deze afzonderlijke commissies worden besproken door enerzijds meer diepgang in specifieke thema’s te
• beoordeling treasuryfunctie Staedion door het Centraal Fonds
zoeken en anderzijds de voltallige RvC te informeren over de uitkomsten van deze vergaderingen. Door invoering
• fiscaliteiten (invoer vennootschapsbelastingplicht).
van beide commissies in september 2006 hebben de RvC-vergaderingen in toenemende mate een meer strategischbeleidsmatig karakter gekregen.
Stakeholders:
• huurdersparticipatie (doorontwikkeling van de adviesforums van Staedion)
Visitatie
• tweede maatschappelijke aandeelhoudersvergadering (MVA); evaluatie eerste MVA
In de periode januari-juli 2007 is een maatschappelijke visitatie uitgevoerd bij Staedion. Deze maatschappelijke
• uitkomsten maatschappelijke visitatie door Ecorys.
visitatie maakte deel uit van een door de SEV georganiseerde pilot. De maatschappelijke visitatie volgens het SEV-format was gericht op de externe verantwoording en de beoordeling van de maatschappelijke prestaties van
Divers:
Staedion.
• woonwagenbeleid • participatie Wijkontwikkelingsmaatschappij
Staedion wordt gezien als een constructieve en open organisatie waar enthousiaste en betrokken mensen werken.
• milieudoelstellingen
Staedion heeft een lastig bezit en een indrukwekkende herstructureringsopgave. Het is van belang dat Staedion niet
• ontwikkelingen geothermie en warmtepompen
alleen ‘goed doet’, maar dat ook ‘vertelt’.
• kwaliteitsbeleid, onder andere KWH-label.
Het visitatierapport geeft aan dat Staedion vanaf 2006 in een veranderingsslag zit, die is gericht op groei, professio nalisering en efficiency. Opmerkelijk is dat ruim een jaar nadat deze processen zijn ingezet, de veranderingen voor
Vaste agendapunten zijn elk jaar de kwartaalrapportages, het jaarverslag, de managementletter(s) van de externe
stakeholders al zichtbaar worden. Deze oordelen daar overwegend positief over.
accountant, het bedrijfsjaarplan en de (meerjaren)begroting. De beoordeling van de maatschappelijke prestaties was als volgt: Staedion presteert ruim voldoende tot goed als het In 2007 heeft de RvC onder meer de volgende besluiten genomen:
gaat om de opgaven in het werkgebied, het oordeel van de stakeholders en de prestaties naar financiële mogelijk-
• goedgekeurd: jaarverslag 2006
heden en efficiency. Extra aandacht verdienen de prestaties op basis van de ambities en de doelstellingen. Hierop
• goedgekeurd: klokkenluiderregeling
scoort Staedion een voldoende. Dat houdt niet in dat wij minder presteren, maar dat er op onderdelen enige mate
• goedgekeurd: bestuurs- en directiestatuut
van inconsistentie is tussen onze ambities van groei, professionalisering en efficiency en de feitelijk gerealiseerde
• goedgekeurd: benoeming nieuw lid van de RvC de heer B.J. Bruins
prestaties.
• goedgekeurd: herbenoeming lid RvC de heer R.L.J.M. Scheerder • goedgekeurd: bedrijfsjaarplan, begroting, meerjarenbegroting
De RvC heeft het visitatietraject als zeer opbouwend maar ook als kritisch ervaren. Het traject heeft Staedion maar
• goedgekeurd: plan van aanpak reorganisatie Wonen, Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed
ook de RvC inzicht gegeven in de sterke, maar ook zwakke punten in het beleid van Staedion. Aanbevelingen vanuit
• goedgekeurd: reglement sollicitatieprocedure RvC-lid.
het visitatierapport zijn integraal meegenomen in het ondernemingsplan 2008-2012. De uitgebreide rapportage van de maatschappelijke visitatie, de recensie en de samenvatting zijn openbaar en kunnen worden geraadpleegd op de
Relatie met de ledenraad
website van Staedion.
Een afvaardiging van de RvC heeft alle officiële vergaderingen van de ledenraad dit jaar bijgewoond. De RvC is van mening dat alle majeure ontwikkelingen binnen en buiten Staedion worden gedeeld met de ledenraad. In samen-
Integriteit
spraak met de ledenraad is in 2007 het reglement sollicitatieprocedure RvC opgesteld. De ledenraad heeft bij
acclamatie de heer R.L.J.M. Scheerder herbenoemd en de heer B.J. Bruins benoemd tot commissaris van Staedion.
Staedion beschikt over een gedragscode. Met de gedragscode weten we wat we van elkaar kunnen verwachten en
Gedragscode
waarop we elkaar kunnen aanspreken. Ook aan onze klanten, leveranciers en stakeholders maken we met deze code
Relatie met de ondernemingsraad
duidelijk waar Staedion voor staat en aan welke waarden en normen we ons houden. De gedragscode heeft een
Een delegatie van de RvC heeft in 2007 eenmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad. Hierbij zijn primair
interne en externe functie. De gedragscode geeft mede aan dat het aan werknemers, het bestuur en leden van de
het sociaal plan, het sponsorbeleid en de interne organisatie aan de orde geweest.
RvC verboden is gebruik te maken van een voorkeursbehandeling die Staedion kan benadelen. De volledige gedragscode van Staedion kan worden geraadpleegd op de website van Staedion.
14
15
Klokkenluiderregeling
Remuneratiecommissie
Naast de gedragscode beschikt Staedion sinds 2007 over een klokkenluiderregeling. Staedion wil in alle activiteiten
De remuneratiecommissie adviseert en assisteert de RvC bij het toepassen van best practice-bepalingen op het
de maatschappelijke waarden en normen naleven. Staedion biedt werknemers daarom de mogelijkheid om bij het
gebied van corporate governance. De remuneratiecommissie heeft enerzijds als aandachtsgebied de selectie en
vermoeden van misstanden melding daarvan te maken, zonder dat zij bang hoeven te zijn voor strafmaatregelen of
benoeming van de RvC en het bestuur en anderzijds de bezoldiging van de RvC en het bestuur. De specifieke taken,
een oneerlijke behandeling. De klokkenluiderregeling kan worden geraadpleegd op de website van Staedion.
bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de commissie zijn als bijlage opgenomen in het reglement van de RvC.
De commissie bestaat op dit moment uit de heer J.A. Bakker en de heer G.A. Beijer. De voorzitter van de RvC maakt
Leningen of garanties
Staedion heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan werknemers, het bestuur of leden van de RvC.
geen deel meer uit van de remuneratiecommissie. Situationeel wordt bepaald of externe adviseurs noodzakelijk zijn. In 2007 is daarvan geen gebruikgemaakt. De belangrijkste agendapunten in 2007 waren:
Tegenstrijdige belangen
• de werving en selectie van een nieuw lid en de herbenoeming van een bestaand lid van de RvC
In 2007 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of de
• prestatieafspraken met de bestuurder voor 2007
bestuurder betrokken waren.
• arbeidsvoorwaarden • functionering en beoordeling van de bestuurder.
Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen
Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurs-
functies. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Staedion of onderhoudt een directe
De bezoldiging van de bestuurder vanaf 2007 bestaat uit de volgende bestanddelen:
Bezoldigingsbeleid 2007
of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Staedion. Geen van de commissarissen verleent andere
• een vast basissalaris dat eens per jaar wordt herzien
diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Staedion, hetzij direct,
• emolumenten als een leaseauto en representatievergoeding
hetzij indirect, buiten het commissariaat.
• een variabele beloning van 0% t/m 10% (afhankelijk van de verrichte prestaties).
Auditcommissie
De remuneratiecommissie en de heer Jagersma hebben begin 2007 prestatieafspraken voor 2007 gemaakt, gebaseerd
Het reglement van de auditcommissie geeft aan dat het voorzitterschap van de auditcommissie niet vervuld mag
op het bedrijfsjaarplan 2007. In juni 2007 heeft een voortgangsgesprek plaatsgevonden, in december 2007 een
worden door de voorzitter van de RvC. Daarom is de heer Alderliesten op het moment van zijn benoeming tot
beoordelings- en functioneringsgesprek. Op hoofdlijnen zijn de bevindingen van de remuneratiecommissie dat er
voorzitter van de RvC teruggetreden als commissievoorzitter. De heer Scheerder is benoemd tot voorzitter van de
grote voortgang is geboekt in onder meer het acquireren van locaties in de regio, dat de nieuwbouwproductie op
auditcommissie. De heer Alderliesten is thans lid van de auditcommissie.
stoom komt, dat de klant steeds meer wordt betrokken bij nieuw beleid, dat de reputatie aanzienlijk verbeterd is, dat het aantal stageplaatsen fors is uitgebreid en dat 2007 is afgesloten met een positief bedrijfsresultaat. Op basis van
De auditcommissie adviseert de RvC over de verantwoordelijkheid om toezicht te houden op Staedion volgens de
de bereikte resultaten is het variabele salarisdeel voor 2007 op 10% vastgesteld. Daarnaast heeft de RvC besloten
best practices op het gebied van corporate governance. De specifieke taken, bevoegdheden en verantwoordelijk
het vaste salaris met 10% te verhogen.
heden van de commissie zijn als bijlage opgenomen in het RvC-reglement. De RvC is van mening dat de leden van de auditcommissie voldoen aan de criteria van onafhankelijkheid en deskundigheid volgens de richtlijnen voor
Bezoldiging 2007 van de bestuurder:
corporate governance.
• vast
€ 165.000
• variabel
€ 15.000 (uitbetaling variabele beloning 2007 vindt plaats in 2008)
De auditcommissie is in het verslagjaar viermaal bijeengekomen. De bestuurder, de controller en de financieel
• representatievergoeding
€
directeur wonen deze vergadering regulier bij. De externe accountant heeft één vergadering bijgewoond.
• leaseauto
Ja
• werkgeverslasten
€ 39.241
3.000
Besproken onderwerpen in 2007 zijn: • het jaarverslag 2006
De relatie tussen de RvC en de bestuurder is goed. De voorzitter van de RvC heeft meerdere keren per jaar bilateraal
• managementletter 2006
overleg met de bestuurder om op hoofdlijnen actuele interne en externe ontwikkelingen te bespreken.
• accountantsselectie • bestuurs- en directiestatuut
Tot slot
• risicomanagement binnen Staedion (in aanwezigheid van de externe accountant)
2007 was een energiek en vooruitstrevend jaar. De RvC is er zich terdege van bewust dat dit voor de organisatie en
• verwerving ontwikkellocatie Beatrixkwartier te Den Haag
de medewerkers niet altijd gemakkelijk was. Vele medewerkers zijn vertrokken, vele nieuwe medewerkers zijn
• kwartaalrapportages bedrijfsvoering Staedion
verwelkomd. De RvC waardeert de resultaten die dit jaar behaald zijn en is het bestuur en alle medewerkers dank-
• kwartaalrapportages bedrijfsonderdeel Ontwikkeling
baar voor de grote gemeenschappelijke inspanning die hiervoor geleverd is.
• organisatieontwikkeltraject • begroting 2008 • herijking strategie voor sloop-nieuwbouw/renovatie-grootonderhoud en financiële consequenties • concept ondernemingsplan 2008-2012 • bedrijfsvergelijking CFV ‘Corporatie in perspectief 2007’ (verslagjaar 2006) • samenwerkingsverbanden • reputatiemonitor Building Business. Van elke vergadering van de Auditcommissie is een verslag opgesteld. Elk verslag wordt in de eerstvolgende vergadering van de voltallige RvC geagendeerd.
16
17
2007
Vereniging en ledenraad
De vereniging Staedion zorgt samen met huurders en andere partijen voor het wonen in een veilige, leefbare en goede woonomgeving, door op vernieuwende wijze te voorzien in de vraag naar duurzame en passende woonvormen en woondiensten. We spannen ons bijzonder in voor mensen die door hun financiële, sociale, medische of politieke achtergrond niet of onvoldoende in staat zijn om zelf in die behoefte te voorzien. We zien de principiële gelijkheid van alle mensen - ongeacht etniciteit, gezindte en cultuur - als richtsnoer bij de vervulling van onze taak.
Leden Onze vereniging heeft leden. Dat kunnen natuurlijke personen zijn of niet-winstbeogende rechtspersonen die onze grondslag onderschrijven. Op 31 december 2007 had onze vereniging 6.019 leden. Dat betekent een daling van 295 leden ten opzichte van 2007. 140 leden zijn op 31 december 2007 geen huurder meer van Staedion. In 2006 bedroeg dit aantal 144 leden.
Samenstelling ledenraad
De leden van de vereniging worden vertegenwoordigd door de ledenraad. De ledenraad bestaat uit afgevaardigden die door en uit de leden van de vereniging worden gekozen. Leden van de ledenraad zijn afkomstig uit de regio’s die Staedion heeft vastgesteld. De raadsleden nemen zitting in de ledenraad voor een periode van 4 jaar. De leden zijn voor één termijn herkiesbaar. Het aantal verkiesbare zetels in de ledenraad is gerelateerd aan de 19 regio’s waarin het bezit van Staedion is verdeeld. Niet-bewoners en buitenleden vormen met elkaar één kiesregio. Op 31 december 2007 hadden 14 leden zitting in de ledenraad en waren er 11 openstaande vacatures. In de loop van 2007 heeft 1 lid zich teruggetrokken vanwege ziekte. De 2 eerstvolgende kandidaten hebben ervan afgezien om de vrijgekomen positie te vervullen, waardoor er een vacature ontstond. De ledenraad had op 31 december 2007 de volgende samenstelling: • De heer E. Behm:
Regio Bouwlust, Vrederust
• De heer C.M. de Beus:
Regio Loosduinen, Houtwijk
• De heer L.A. Callender:
Regio Morgenstond
• De heer A. El Haddioui:
Regio Laakkwartier, Spoorwijk (niet geïnstalleerd)
• De heer A. van der Hauw:
Regio Bouwlust, Vrederust
• De heer H.R. Janssen:
Regio Kraaijestein
• De heer A. Kara:
Regio Transvaalkwartier (niet geïnstalleerd)
• Mevrouw J.M. Korff de Gidts-Schilperoort:
Regio Waldeck
• Mevrouw E.J. Langendam:
Regio Centrum
• De heer L. Potuijt:
Regio Waldeck
• Mevrouw C.J.A. van Straalen:
Regio Belgisch Park
• De heer J.J. ten Velden:
Regio Buitenleden
• De heer J. Veltman:
Regio Loosduinen, Houtwijk
• De heer S. Wit:
Regio Centrum
Taken en werkwijze van de ledenraad
De belangrijkste taken van de ledenraad zijn de benoeming en het ontslag van leden van de Raad van Commissarissen, goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag, het wijzigen van de statuten, het verlenen van decharge aan het bestuur, het verlenen van decharge aan de Raad van Commissarissen en het ontbinden van de vereniging (onder condities). De ledenraad is het hoogste orgaan van de vereniging. De ledenraad heeft binnen de vereniging alle bevoegdheden die niet door de wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. Minstens twee keer per jaar wordt een vergadering gehouden. Binnen zes maanden na afloop van het boekjaar brengt het bestuur in ieder geval een keer verslag uit over de gang van zaken en over het gevoerde beleid. Het bestuur legt de jaarrekening en het jaarverslag - als bedoeld in artikel 26 lid 1 van het Besluit beheer sociale huursector - ter goedkeuring voor aan de ledenraad. De door het bestuur uitgeschreven vergaderingen van de ledenraad staan onder leiding van de bestuursvoorzitter van de vereniging of een door het bestuur aangewezen plaatsvervanger. De leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen worden geacht de vergaderingen van de ledenraad bij te wonen. Zij hebben daarin geen stemrecht.
Bijeenkomsten
De ledenraad heeft in 2007 tweemaal overleg gevoerd met de bestuurder en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen (op 22 mei en 6 november) en viermaal vooroverleg gehad (op 6 maart, 20 maart, 14 mei en 23 oktober).
18
19
De voornaamste onderwerpen uit het overleg van 22 mei 2007 waren: • voorstel uitbreiding werkgebied Staedion met de regio Holland-Rijnland • voortgang huurdersparticipatie zoals vormgegeven in de Adviesforums • goedkeuring jaarverslag 2006 en het verlenen van decharge aan het bestuur voor het gevoerde beleid • goedkeuring herbenoeming van de heer R.L.J.M. Scheerder als lid van de Raad van Commissarissen • goedkeuring benoeming van de nieuwe commissaris de heer B.J. Bruins. De voornaamste onderwerpen uit het overleg van 6 november 2007 waren: • financiën van de vereniging, begroting 2008 • bereikbaarheid • risicomanagement • sollicitatieprocedure lid Raad van Commissarissen op voordracht van de Adviesforums • politieke ontwikkelingen, onderhandelaarsakkoord, fiscalisering corporatiesector • investeringen in de zogeheten ‘krachtwijken’ • betaling tuin- en groenonderhoud • strategienota • adviesforums.
MA ART
Open dag Wijkveiligheidswinkel Vrederust
Naast deze onderwerpen is in de vooroverleggen van de ledenraad onder meer over de volgende onderwerpen gesproken: • de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering • buurttevredenheid • studiedag ledenraad
De eerste Wijkveiligheidswinkel in Nederland wil de veiligheid en sociale samenhang tussen wijkbewoners vergroten. Bewoners kunnen hier terecht voor informatie over preventie en projecten waar de politie en woningcorporaties aan werken. We steunen de Wijkveiligheidswinkel van harte.
• risicomanagement (themavergadering in 2008) • mutaties in de samenstelling van de ledenraad.
Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen
De vergaderingen in 2007 zijn bijgewoond door een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. De contacten met het bestuur en de leden van de Raad van Commissarissen worden als open en constructief ervaren.
Eerste sleutel project Zuidkaap aan de Wesselstraat in Transvaal Het project Zuidkaap is het eerste project met koop- en huurwoningen voor gezinnen en zorgde voor een feestelijke mijlpaal in de herstructurering van Transvaal, een van de krachtwijken in Den Haag.
MA ART 20
MA ART
Speurtocht ‘Transvaal in beweging’ Zo’n 165 schoolkinderen uit groep 8 van vijf basisscholen uit Transvaal deden mee aan een speurtocht in hun wijk. We wilden met deze speurtocht de kinderen op een speelse manier laten kennismaken met wat er allemaal in de wijk Transvaal verandert.
Basketbalclinics voor schooljeugd Eredivisiespeelsters van basketbalvereniging DAS uit Delft gaven aan scholieren tussen de 9 en 14 jaar basketbalclinics. We gaven met deze clinics een impuls aan het sporten onder jongeren. Daarnaast speelde onze lokale maatschappelijke betrokkenheid en de verbetering van leefbaarheid in de wijken, een belangrijke rol.
MA ART
1
Hoofdstuk 1
Missie, opgave en strategie
Missie Staedion biedt als woningcorporatie mensen met een laag of midden inkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan: bestaande én nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs, in en aan de rand van de regio’s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland. Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving. We hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten en bieden een keuze uit verschillende producten en diensten om het wonen nog aangenamer te maken. Staedion verwacht van haar medewerkers ambitie, oplossingsgerichtheid, ondernemerslust, deskundigheid en betrokkenheid om klanten en stakeholders nog beter te bedienen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. We bieden onze medewerkers een dynamische werkomgeving waar medewerkers zelf verantwoordelijk zijn en zich verder kunnen
25
Missie
25
Strategie
25
Ontwikkelingen
Strategie
26
De Vernieuwde Stad
De in 2006 ingezette strategie van Staedion behelst drie thema’s om onze klant nog beter te kunnen bedienen,
27
Prestatieafspraken
waarbij we meer keuzemogelijkheden willen bieden en onze maatschappelijke functie uit verder uit kunnen breiden:
28
Samenstelling en situering van de woningvoorraad
• groei
29
Vernieuwing van de wijken in Den Haag
• efficiënt en slagvaardig werken
32
Vernieuwing in de regio
• verbreding van maatschappelijke taken.
33
Oplevering woningen
33
Woningen in aanbouw
34
Start bouw in 2008
Staedion heeft haar in 2006 ingezette groeistrategie in 2007 verder vormgegeven. De interne organisatie is daarop
34
Verkoop van nieuwbouwwoningen
toegespitst. Zo is het organisatieonderdeel Ontwikkeling verder uitgebouwd, zodat de ambitieuze acquisitie- en
34
Verkoop van bestaande huurwoningen
ontwikkeldoelstelling om te komen tot een jaarlijks bouwvolume van 1.000 woningen, kan worden bereikt.
35
Aankoop bestaande bouw
De jaarlijkse bouwproductie zal hierdoor sterk gaan toenemen. In 2007 werden 81 nieuwbouwwoningen verkocht,
35
Haalbaarheidsstudies
115 woningen en 5 overige vhe’s verhuurd en 145 verhuureenheden aangekocht.
35
Samenwerking met derden bij projectonwikkeling
De groeiambitie heeft daarnaast geleid tot een steviger positie van Staedion buiten Den Haag.
35
Bedrijfs Onroerend Goed
35
Communicatie
36
Sponsoring
In 2007 hebben de in 2006 geïntroduceerde Resultaat Verantwoordelijke Eenheden (RVE’s) voor het eerst gewerkt
ontwikkelen.
Groei
Efficiënt en slagvaardig werken
met een eigen begroting. Hierdoor hebben verschillende afdelingen meer inzicht gekregen in de financiële gang van zaken van de eigen afdeling. Verder zijn RVE’s een middel gebleken om meer duidelijkheid te krijgen in de verantwoor delijkheden, bevoegdheden en mogelijkheden om efficiënter te werken. De verantwoordelijke managers zijn in 2007 getraind in het opstellen van begrotingen en het optimaal sturen op resultaat. In algemene zin is er in 2007 mede hierdoor meer aandacht geweest voor financiële sturing op projecten en activiteiten.
Verbreding van maatschappelijke taken
Staedion levert een bijdrage op maatschappelijk gebied door het aanbieden van woningen aan de lagere inkomensgroepen voor een huur die onder de marktwaarde ligt. Maar onze rol reikt verder. Dit komt al tot uiting in onze inzet op sociaal beheer en leefbaarheid. Leefbare en sociaal stabiele wijken vragen ook om sociaal-maatschappelijke investeringen en aandacht voor economie in de wijk. Enkele voorbeelden daarvan zijn onze investeringen in commercieel vastgoed in de Boekhorststraat in het centrum van Den Haag en in het sportcomplex van voetbal vereniging DUNO, waar ook andere functies zijn ingevoegd. Ook niet-vastgoedgerelateerde projecten behoren tot onze invulling van maatschappelijke taken. Een voorbeeld daarvan is het bieden van stageplekken aan vmbo- leerlingen van de Scholengroep Den Haag Zuid-West.
Ontwikkelingen
Ontwikkelingen in de woningmarkt
De Nederlandse markt voor koopwoningen blijft voorlopig krap als gevolg van de structureel tegenvallende nieuwbouwproductie. Wel zien we een afvlakkende stijging van de huizenprijzen. En ondanks een nog steeds krappe markt voor koopwoningen beginnen er - vooral in de wat minder gewilde wijken - problemen te ontstaan bij de afzetbaarheid van koopwoningen. De betaalbaarheid van koopwoningen neemt steeds verder af (bron: Rabobank Kwartaal bericht Woningmarkt, november 2007). Enerzijds door de stijgende huizenprijzen, anderzijds door een stijgende rente en terughoudendheid onder hypotheekverstrekkers. Zo ontstaat een steeds scherpere scheiding tussen de koop- en huurmarkt. 24
25
In tegenstelling tot wat in het verleden werd verwacht, neemt de druk aan de onderkant van de markt momenteel
De Vernieuwde Stad heeft een belangrijke rol gespeeld in de belangenbehartiging in de richting van de nationale
niet af, maar lijkt deze juist toe te nemen. Ook het onderzoek WoON 2006 van het ministerie van VROM, zoals dat in
overheid op een aantal actuele thema’s. De thema’s die momenteel binnen De Vernieuwde Stad worden behandeld,
2007 is gepresenteerd, maakt dit duidelijk. Het aantal huishoudens met en laag inkomen is in de regio Haaglanden de
zijn stedelijke vernieuwing/investeringen, prijsbeleid, grondzaken, fiscalisering en werkgeverszaken.
afgelopen jaren toegenomen. Daartegenover staat dat het aanbod sociale huurwoningen de afgelopen jaren in Den Haag afnam als gevolg van sloop van goedkope woningen, met name in het kader van de herstructurering.
Prestatieafspraken In het voorjaar van 2006 zijn de gemeente Den Haag en de drie woningcorporaties in Den Haag met elkaar om de
Deze ontwikkelingen betekenen een toenemende druk aan de onderkant van de woningmarkt. Wij zetten ons in om
tafel gaan zitten om afspraken te maken over de woningbouwproductie in de periode van 2006 tot 2010. In de zomer
juist het aanbod van sociale huurwoningen op peil te houden danwel uit te breiden. In 2007 is voor een aantal com-
van 2006 zijn de contouren van deze afspraken in een brief weergegeven. Deze afspraken zijn in samenwerking
plexen dan ook besloten om in te zetten op groot onderhoud in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw, zodat
tussen gemeente en de corporaties verder uitgewerkt en vervolgens op 10 juli 2007 door alle partijen ondertekend.
deze complexen bereikbaar blijven voor lagere inkomensgroepen.
Door middel van een regiegroep worden de productieafspraken gemonitord en wordt gestuurd op de knelpunten die voor stagnatie in de diverse projecten zorgen.
Ontwikkelingen in de corporatiesector
De corporatiesector heeft in 2007 sterk in de belangstelling gestaan van politiek en maatschappij. De twee belang-
De productieafspraken luiden als volgt:
rijkste thema’s waren de inzet en financiering van de plannen voor de zogeheten ‘krachtwijken’ die zijn benoemd
• Elke corporatie levert minimaal 2.100 woningen op voor 1 januari 2010, waaronder 960 sociale woningen in
door minister Vogelaar van VROM, en de invoering van integrale vennootschapsbelasting voor corporaties.
bestaand stedelijke gebied. Elke corporatie geeft hiervoor een garantstelling af. Onder een sociale woning wordt verstaan: een woning tot de huurprijsgrens of een sociale koopwoning.
Inzet en financiering van de wijkactieplannen
• Ingrijpende woningverbetering van een sociale woning met een minimum aan directe verbeteringskosten van
Minister Vogelaar heeft de gemeenten opdracht gegeven om samen met betrokken partijen wijkactieplannen op te
€ 22.689,- per woning (inclusief BTW, kostengrens wordt niet geïndexeerd) en het omzetten van een koop- naar
stellen voor de 40 krachtwijken, die om bijzondere aandacht vragen. In 3 van deze wijken zijn wij actief: Transvaal,
een sociale huurwoning in bestaand stedelijk gebied mag tot de bestaand stedelijke sociale taakstelling worden
Stationsbuurt en Den Haag Zuidwest. Wij hebben meegewerkt aan het opstellen van actieplannen voor deze wijken.
gerekend, op voorwaarde dat de woning een sociale woning blijft. Deze woningverbeteringen tellen geheel mee voor de sociale productie in bestaand stedelijk gebied van 960 woningen en voor de helft voor de totale productie
Het kabinet gaat ervan uit dat een groot deel van de financiering van de wijkactieplannen voor rekening van de corporatiesector moet komen. Daarover hebben minister Vogelaar en Aedes eind 2007 een voorstel gedaan. Wij
van 2.100 woningen. • Elke corporatie spant zich in om boven op het aantal van 2.100 woningen meer woningen te realiseren. Van de
hebben als lid van Aedes tegen dit voorstel gestemd. Ten eerste omdat een centrale regie vanuit rijksoverheid ons
nieuwbouwwoningen die boven het aantal van 2.100 woningen worden opgeleverd, bestaat 30% uit goedkope
inziens alleen noodzakelijk is in gebieden waar lokale partijen niet goed samenwerken - en de samenwerking met de
woningen, waarvan 50% tot de aftoppingsgrens (vanaf 1 juli 2007 € 526,89) en 50% tot de huursubsidiegrens of
gemeente Den Haag is juist goed te noemen. Ten tweede omdat met het voorstel de rekening voor de opgave in de wijken vrijwel volledig wordt gelegd bij de corporaties die in deze wijken actief zijn; er vindt geen verevening plaats
sociale koop. • Elke corporatie ontvangt een bonus over het aantal woningen boven de productieafspraak in de vorm van locaties.
tussen rijke corporaties zonder opgave en arme corporaties met een opgave.
Corporaties die het afgesproken aantal woningen niet halen, krijgen een malus: zij krijgen geen locaties aan geboden voor de productie na 2010 en ontvangen geen gemeentelijke versnellingsbijdragen.
Het feit dat wij niet hebben ingestemd met het voorstel van minister Vogelaar en Aedes betekent overigens niet
• Elke corporatie is voor de nieuwbouwprojecten die onder de 2.100 woningen vallen, bereid om met de bouw te
dat wij de activiteiten vanuit de wijkactieplannen niet ondersteunen. Wij zetten ons maximaal in om de plannen te
starten zonder een minimaal voorverkooppercentage te hanteren.
realiseren. Het overleg met de gemeente Den Haag daarover hopen we begin 2008 af te ronden.
• De gemeente stelt versnellingsbijdragen ter beschikbaar voor een soepele realisatie van projecten, ter mede financiering van parkerplaatsen bij sociale woningen en ter risicoafdekking als de verkoop van woningen in de
Invoering integrale vennootschapsbelasting
wijken Duindorp, Transvaal, Spoorwijk, Den Haag Zuidwest (Bouwlust/Vrederust, Morgenstond en Moerwijk),
De invoering van integrale vennootschapsbelasting voor corporaties is in 2007 goedgekeurd door de Eerste en Tweede
Schilderswijk en Stationsbuurt/Rivierenbuurt dermate stagneert dat omzetting van koop naar huur noodzakelijk
Kamer, de invoering vindt 1 januari 2008 plaats. Door het invoeren van de vennootschapsbelasting geldt voor de sector Woningcorporaties de zelfde fiscale regels als voor de overige sectoren. Doordat de huidige fiscale regelgeving geen
is. • De gemeente en de corporaties volgen de projecten nauwlettend. De gemeente stuurt op knelpunten via het
rekening houdt met de bestaande regelgeving voor de woningbouwsector ontstaat een achterstandpositie ten
opdrachtgevers/opdrachtnemersoverleg en projectaudits. Voor knelpunten die niet zijn opgelost is de directeur
opzichte van andere sectoren. De vorm waarin dit gebeurt, leidt tot ontmoediging van sociale woningbouw omdat
Haags Ontwikkelingsbedrijf aanspreekbaar door de corporatiedirecteuren via agendering in het zogenaamde
de onrendabele toppen niet meer aan de voorkant kunnen worden afgeboekt. Door tijdig te anticiperen op de fiscale
‘mandjesoverleg’.
regelgeving, bijvoorbeeld door een meer marktconforme benadering, kan Staedion dit effect verkleinen. Uit de tabel op de volgende pagina kan worden afgelezen dat het grootste deel van de productieafspraken nog
Ontwikkelingen aanbodmodel
gerealiseerd moet worden, maar dat de productieafspraken (als alles volgens planning verloopt) ruimschoots
Al enige tijd spelen er discussies over (onderdelen van) het aanbodmodel, met name over de manier waarop in onze
worden gerealiseerd. Indien er geen stagnatie in de projecten plaatsvindt, komen wij na 2010 in aanmerking voor
regio huurwoningen worden aangeboden. De kern van de discussie is: moeten we blijven werken met een model dat
een bonus, in de vorm van het aanbieden van locaties voor ongeveer 700 woningen.
gericht is op ‘eerlijke verdeling’ of gaan we naar een model waarin de keuzevrijheid van de klant centraal staat? Wij streven naar een vrije woningmarkt waarbij keuzevrijheid voor onze klanten centraal staat. Huurders moeten kunnen kiezen, niet alleen uit verschillende woningtypes, maar ook uit woonmilieus waarin men zich thuis voelt. Belangrijk daarbij is dat er voor de consument een duidelijk onderscheid ontstaat tussen de verschillende woon gebieden. Zo kunnen woningzoekenden een bewustere keuze maken dan nu doorgaans het geval is. Wij zien daarom graag een nieuw model zonder algemeen geldende toewijzingscriteria zoals inkomen, huishoudtype, leeftijd en inschrijfduur.
De Vernieuwde Stad Staedion is lid van De Vernieuwde Stad, een samenwerkingsverband van 22 grootstedelijke corporaties. De Vernieuwde Stad is een landelijke beweging. Het acteren binnen de grootstedelijke problematiek is per definitie regiogrensoverschrijdend en dat vraagt om bundeling op landelijk niveau. 26
27
Vernieuwing van de wijken in Den Haag
De huidige productie van Staedion ten opzichte van de productieafspraken Stand van zaken productieafspraken 31-12-2007
totaal
sociaal
550
351
Opgeleverd
vrije sector
sociaal binnen stedelijk
199
263
Transvaal
De herstructurering van Transvaal ligt op schema. Wij zijn volop bezig met de voorbereidingen van de vernieuwing van Transvaal Midden. De sociale en economische aspecten van de herstructurering hebben de afgelopen jaren
(exclusief ingrijpende woningverbetering) 1.107
672
435
92
echter minder goed gestalte gekregen. Het jaar 2007 stond voor een belangrijk deel in het teken van deze opgaven.
Met vergunning
387
161
226
77
Vanuit het ministerie werden 40 ‘krachtwijken’ benoemd, waarvan Transvaal er één is. In dat kader zijn wij met
Bouwvergunning aangevraagd
421
81
340
81
de gemeente begonnen aan de invulling van een actieplan voor Transvaal. Binnen Staedion is de organisatie van
2.465
1.265
1.200
513
de herstructurering in de tweede helft van 2007 aangepast, waarbij de coördinatie en de aansturing van de her
681
-
-
1.361
3.146 1.265 2.100 -
1.200 -
1.874 960
In aanbouw
Zekere oplevering voor 2010 Ingrijpende woningverbetering
structurering is ondergebracht in de afdeling Ontwikkeling.
(50% van ‘sociaal binnen stedelijk) TOTAAL Productieafspraken Saldo
Transvaal krachtwijk
In 2007 is volop aandacht besteed aan de invulling van de nieuwe aanpak voor de krachtwijk Transvaal. Dit is een
1.046
-
-
914
interactief proces, waarbij financiering en invulling elkaar beïnvloeden. Inhoudelijke speerpunten voor Transvaal
631
320
311
76
zijn in ieder geval de verbetering van het onderwijs (brede buurtschool plus), de wijkeconomie (Paul Krugerlaan en
Aanvraag vergunning in voorbereiding
lijn 11-zone) en jeugdproblematiek. Brede overeenstemming is er over de nieuwe aandacht voor de noodzaak van
Samenstelling en situering van de woningvoorraad
sociale en economische vernieuwingen in de wijk, en voor de nieuwe coalities die daarvoor nodig zijn. Vanuit dit
Staedion beheerde eind 2007 31.997 woningen. Het aantal woningen dat Staedion in portefeuille heeft is in 2007 met
enthousiasme moeten in 2008 concrete stappen worden gezet.
475 woningen gedaald. Deze afname is voornamelijk veroorzaakt door de flinke aantallen gesloopte woningen in Transvaal en Den Haag Zuidwest.
Project Zuidkaap
De 66 huurwoningen (Wesselsstraat) in het project Zuidkaap zijn in 2007 opgeleverd. Ook de eerste koopwoningen De opbouw van de woningvoorraad naar prijsklasse is weergegeven in onderstaande tabel. Daaruit blijkt dat er dus
(van het totaal van 122) zijn opgeleverd. Aansluitend heeft de gemeente de herinrichting van de straat afgerond.
relatief dure woningen toegevoegd zijn aan de voorraad en relatief goedkope woningen aan de woningvoorraad zijn
De oplevering van de laatste woningen in dit project vindt plaats in het voorjaar van 2008. De koopwoningen zijn
onttrokken.
verkocht met de BETERKOOP!-formule. Een groot deel van de kopers komt uit Transvaal en omgeving, een groot deel heeft de stap van huur naar koop gemaakt, en het valt op dat er onder de kopers veel jonge gezinnen zijn. Daarmee voldoet het project goed aan de vooraf geformuleerde doelen.
De opbouw van de woningvoorraad naar prijsklasse Voorraad
Huurklasse
% 2006
% 2007
Goedkoop
<€ 339,08
37,4%
34,2%
-3,2%
€ 339,08 – € 520,12
54,0%
56,3%
+2,3%
Het project Reypoort is in 2007 opnieuw vertraagd, als gevolg van een faillissement van de aannemer waarmee in
>€ 520,12
8,6%
9,5%
+0,9%
het bouwteam werd samengewerkt. Eind 2007 is de bouw gestart met een nieuwe aannemer. De verkoop verloopt
Middelduur Duur
Mutatie Project Reypoort
voorspoedig, mede dankzij de inzet om de geregistreerde belangstellenden vast te houden.
Situering van het bezit
Bijna het totale bezit (99%) van Staedion is gelegen in Den Haag. Naast Den Haag heeft Staedion beperkt bezit in
Delft, Leidschendam, Lisse en Rijswijk. De volgende figuur toont ons marktaandeel in alle Haagse wijken.
Het project Via Salsa (voorheen fase 2, Kempstraat) bestaat uit 206 woningen, waarvan 28 huurappartementen,
Project Via Salsa
bedrijfsruimten en parkeervoorzieningen. De bouwvergunning van het project heeft vertraging opgelopen door de problematiek van fijnstof en geluid. Mede omdat er nog geen nieuw bestemmingsplan voor Transvaal is, duurde
Marktaandeel Staedion in de Haagse wijken
de artikel 19-procedure erg lang. Uiteindelijk kon in november 2007 het heiwerk van start gaan. Voor de koop = geen bezit
woningen in dit project is veel belangstelling, zowel voor de eengezinswoningen als voor de appartementen.
Oostduinen
< 5%
De eerste opleveringen worden verwacht in 2009. De woningen worden voorzien van een collectief warmtepomp-
Belgisch Park
systeem, waarmee een uitstekende milieuprestatie wordt behaald. Voor de bewoners betekent dit dat het ook
= 5-10%
Westbroek en Duttendel
Scheveningen
= 10-20% Geuzen- en Satenkwartier
= 20-35% Duindorp
> 35%
Benoordenhout
Willemspark
Duinoord
Vogelwijk
Regentes
Kijkduin en Ockenburg
Waldeck
De bouw zal medio 2008 starten. Het aantal sociale huurwoningen in dit project is nog ter discussie.
Centrum Stationswijk
Valkenbos Vruchtenwijk
gesloopt. De bouwvergunning voor dit project (111 woningen, bedrijfsruimten en parkeervoorzieningen) is afgegeven.
Bezuidenhout
Bohemen en Meer en Bos
Rustenburg en Oostbroek
Groente- en Fruitmarkt
De uitplaatsingen voor het tweede deel van fase 3 (De Oriënt, Koppen Groenelaan en Renovatie Hertzogstraat) zijn
Forepark
Binckhorst
Schilderswijk Transvaal
Leyenburg
Eerste deel fase 3: Project Johannesburgstraat
In 2007 zijn de 2 woonblokken aan de De La Reyweg helemaal leeggekomen. Begin 2008 zullen deze blokken worden
Haagse Hout
Zeehelden Bomen- en bloemenwijk
Mariahoeve en Marlot
Archipel
Zorgvliet
Bezit SWY
mogelijk is om de woningen in de zomer te koelen.
Van Stolkpark/ Schev. Bosjed
in volle gang. Dit gebied is in het voorjaar van 2007 actiegebied geworden. In de tweede helft van 2008 volgt de sloop Leidschenveen
De Laak en Spoorwijk
en het bouwrijp maken. Hier komt een geheel nieuwe stedenbouwkundige structuur.
Zuiderpark Hoornwijk
Het project De Oriënt (96 koopwoningen, bedrijfsruimten en parkeervoorzieningen) wordt geheel risicodragend
Loosduinen Morgenstond
Moerwijk Ypenburg
Kraaijenstein
gerealiseerd door ERA Bouw. In 2007 is gestart met het werven van klantenpanels voor dit project. Op basis van de resultaten daarvan is het ontwerp verder geoptimaliseerd. De start van de bouw wordt verwacht in het voorjaar van
Bouwlust en Vrederust
2009. Wateringseveld
Het project ‘Renovatie Hertzogstraat’ omvat de hoogwaardige renovatie van beide zijden van de Hertzogstraat. Het project is iets uitgebreid ten opzichte van eerdere plannen: er komen 69 nieuwe woningen, waarvan een deel 28
29
eengezinswoningen. We verwachten met de bouw te kunnen starten rond oktober 2008. Het project wordt
Moerwijk
gerealiseerd in de vrije huursector.
Esmoreitplein
Op 4 december is de Nieuwe Stad Prijs 2007 uitgereikt aan het Strijkijzer. Winnaar van de kleine prijs is Hotel TransHet project ‘Koppen Groenelaan’ bestaat uit ongeveer 90 nieuwbouwkoopwoningen (met bedrijfsruimte en parkeer-
vaal. De publieksprijs ging naar de gerenoveerde woningen aan het Esmoreitplein. Het complex dateert uit de jaren
voorzieningen) aan de toekomstige Morgenzonlaan, de Schalkburgerstraat en de Kritzingerstraat. De bouw van dit
‘30 en is bijzonder vanwege de architectuur: Haagse portieken, poorten en glas in lood. Het project is eind 2006 door
project zal in het voorjaar van 2009 kunnen starten.
de gemeente als gemeentelijk monument aangewezen. Het ontwerp is verzorgd door HET architectenbureau.
Paul Krugerlaan en lijn 11
Moerwijk-Zuid, Stadspark Overvoorde (omgeving Menkemastraat)
De vernieuwing van de Paul Krugerlaan, die vooral door de gemeente wordt getrokken, komt nog onvoldoende van
In oktober 2007 is de verkoop van het project Stadspark Overvoorde van start gegaan. De interesse in het project is
de grond. Aan ons is gevraagd om hierin een actieve rol te vervullen. Samen met de Rabobank en Rabo Vastgoed
groot: 51 potentiële kopers hebben een optie genomen op een woning. Het plan is ontworpen door Galis Architecten
kijken we nu naar de mogelijkheden van arrangementen voor particuliere woningverbetering in de Paul Krugerlaan
buro. In het nieuwbouwplan komen in totaal 226 woningen, grotendeels in de marktsector. Het gaat om 157 een
en andere delen van Transvaal.
gezinswoningen en 69 appartementen met een grote diversiteit aan typen. Gezien de omvang van het plan wordt
Samen met Rabo koppelen we dit aan de mogelijkheden voor ontwikkeling van de lijn 11-zone. Hiervoor heeft de
het project in twee fasen uitgevoerd. De eerste paal voor de eerste fase wordt in 2008 geslagen.
gemeente een uitgangspuntennota opgesteld, een ambitieus langetermijnplan. In 2007 (doorlopend in 2008) ontwikkelen wij daarop onze eigen visie en voorstellen. Wij zien grote kansen in dit gebied, en willen daarin gezien onze
Morgenstond
positie in Transvaal Noord de leidende rol spelen. Na realisatie van de lijn 11-zone wordt gestart met een aanpak
Hunzehof
fase 4. Overigens is in april 2008 in het kader van de krachtwijkenaanpak de ontwikkeling van deze lijn 11-zone naar
In december 2007 zijn de laatste woningen opgeleverd van het project Hunzehof. Op deze locatie aan de Hengelo
Staedion gegaan.
laan en Dieverstraat zijn 20 eengezinswoningen (koop), 29 koopappartementen en 29 sociale huurappartementen gerealiseerd. Eind 2007 waren alle woningen al verkocht, op één appartement na. Van de kopers is 40% afkomstig
Projecten fase 4
Voor fase 4 geldt dat een nadere bezinning op het programma noodzakelijk is, vanuit verschillende motieven.
uit Den Haag-Zuidwest. Bij de huurders ligt dit percentage op 50%. Het project is ontworpen door Pierre Gautier architecture.
Allereerst is er de woningmarktontwikkeling in Den Haag, die een onverminderde behoefte aan betaalbare huurwoningen laat zien. Daarnaast is er een beweging vanuit de krachtwijkenaanpak, met een accentverschuiving van
fysiek naar sociaal en economisch terrein. Ten slotte spelen ook de invoering van de vennootschapsbelasting en de
In 2007 is de eerste paal geslagen van het project Nieuwe Vaart. Op deze locatie, grenzend aan de Dedemsvaartweg
heffingen in het kader van de krachtwijken een rol.
komen 170 nieuwe woningen. 122 woningen daarvan worden gerealiseerd in de koopsector met een grote mix aan
In 2007 is een start gemaakt met deze nadere bezinning, die in de eerste helft van 2008 tot besluitvorming moet
grondgebonden en gestapelde woningen. Daarnaast komen er 48 sociale huurwoningen: 43 appartementen en 5
leiden. Al met al zal de start van fase 4 iets later plaatsvinden, maar dat is ook in lijn met de vertragingen die zijn
eengezinswoningen. De eerste woning wordt naar verwachting in maart 2008 opgeleverd, de laatste in januari 2009.
opgelopen in de fasen 2 en 3.
Het project is ontworpen door Steenhuis Bukman Architecten.
Den Haag Zuidwest
Gebiedsmarketing
In 2007 is het terrein aan de Oosterhesselenstraat bouwrijp gemaakt, de eerste paal wordt in 2008 geslagen. Tussen
Nieuwe Vaart
Oosterhesselenstraat
In 2007 is de gebiedsmarketingcampagne ‘Leef ruim’ van start gegaan. De campagne toont de ruimte én mogelijk-
de Oosterhesselenstraat en de Wapserveenstraat komen 30 sociale huurwoningen, nieuwbouw voor basisschool
heden van de vier wijken in Den Haag Zuidwest. Uit onderzoek is gebleken dat sommigen een beeld hebben van
De Drentse Hoek en ruim 400 m² bedrijfsruimte. Ook hier worden de woningen ontworpen door Steenhuis Bukman
Den Haag Zuidwest dat niet strookt met de werkelijkheid. Met de campagne willen partijen laten zien hoe het écht
Architecten.
wonen is in de wijk en dat iedereen in deze wijk ruim kan wonen en leven. De campagne heeft zich in 2007 primair gericht op de bewoners van de wijk. In 2008 wordt de campagne primair gericht op potentiële bewoners van de wijk.
In het verlengde van de ‘Leef Ruim’ campagne is de website voor Den Haag Zuidwest medio 2007 vernieuwd:
In het project aan de Tinaarlostraat en Wapserveenstraat komen 35 eengezinswoningen in de marktsector en 62
www.denhaagzuidwest.nl.
appartementen in de sociale huursector. De woningen aan de Wapserveenstraat kijken uit op het nieuwe buurtpark.
Tinaarlostraat
Het voorlopige ontwerp wordt in 2008 gepresenteerd aan de gemeente. De actiegebiedaanwijzing, oorspronkelijk
Wijkactieplan Den Haag Zuidwest
gepland in juli 2007, is daarom verplaatst naar oktober 2008.
De gemeente Den Haag heeft in oktober 2007 het wijkactieplan voor Den Haag Zuidwest gepresenteerd. In het wijkactieplan, dat is opgesteld naar aanleiding van de krachtwijkenaanpak van het ministerie van VROM, wordt een
voorstel gedaan voor de inzet van investeringen van woningcorporaties in Zuidwest. Begin 2008 gaan we met Haag
In september 2007 hebben wij met Haag Wonen en Vestia de stedenbouwkundige visie voor de gebiedsontwikkeling
Wonen en Vestia onze additionele inzet in Zuidwest nader uitwerken in overleg met de gemeente Den Haag.
Haveltestraat en omgeving afgerond. De locatie grenst aan de Leyweg waar het nieuwe stadsdeelkantoor van de
Gebiedsontwikkeling Morgenstond-Zuid
gemeente wordt gevestigd. In de toekomst worden in totaal 630 woningen gesloopt, waarvan ruim de helft ons
Bouwlust
eigendom is (320 woningen). De stedenbouwkundige visie is afkomstig van Rein Geurtsen & partners. Wij hebben in
Beresteinlaan & Oosterzijde
2007 geen akkoord bereikt met Haag Wonen en Vestia over de financiële paragraaf van het plan.
Op 1 november 2007 zijn de 55 woningen leeggekomen. De eerste paal wordt in april 2008 geslagen. In de nieuwbouw worden 48 koopappartementen en een parkeergarage gerealiseerd. Daarnaast komen er 17 eengezinswoningen in
de sociale huursector. Het project is ontworpen door MIII Architecten uit Rijswijk
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum
Stationsbuurt/Oude Centrum
De Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum is in 2007 definitief opgericht. Samen met
De Steden
Het plangebied De Steden bestaat uit 500 woningen, verdeeld over 2 complexen. Samen met de gemeente hebben
Stedelijk Belang en de gemeente brengen wij ruim 350 verhuurbare eenheden (vhe’s) in. De organisatie van de samenwerking met de gemeente is vormgegeven. De plannen voor de aanpak van de eerste panden zijn gemaakt.
we het adviesbureau RIGO gevraagd om een woonvisie voor dit gebied te maken. In december 2007 is opdracht gegeven aan De Nijl Architecten voor een stedenbouwkundige visie. Naast sloop en nieuwbouw wordt ook renovatie
in combinatie met aansluiting op geothermie onderzocht. Verder wordt de herontwikkeling van het winkelcentrum
De Boekhorststraat ligt in het gebied waarin de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum
De Steden en de schoollocatie aan de Haarstede in de studie betrokken.
actief is. In de Boekhorststraat hebben we panden aangekocht en zijn we begonnen met het opknappen daarvan.
30
Boekhorststraat
31
Wij hebben ons geprofileerd als trekker van de verbeteringen in de Boekhorststraat, maar dat betekent niet dat wij
Op 21 december 2007 heeft de minister voor Wonen, Wijken en Integratie officieel goedkeuring gegeven voor de
solitair willen opereren. Verbeteringen hebben alleen zin als ze in samenhang met elkaar plaatsvinden. En daarvoor
uitbreiding van ons werkgebied met de regio Holland Rijnland. Ons officiële werkgebied wordt nu gevormd door de
zijn ook andere partijen nodig, zoals de gemeente, de overige eigenaren in het gebied, de ondernemersvereniging, de
regio’s Haaglanden en Holland Rijnland.
bewonersorganisatie en eventuele externe partijen. In overleg met de ondernemers in de Boekhorststraat hebben we een visie opgesteld voor de verdere ontwikkeling van de straat, die we de komende jaren verder gaan uitwerken.
In het kader van de ambitie om uit te breiden in de regio hebben wij in 2007 gronden en vastgoed aangekocht in:
Ter vergroting van onze naamsbekendheid en om een positief imago te bevorderen, hebben we in 2007 2 leegstaande
• Haaglanden:
Leidschendam, Pijnacker en De Lier
panden beschikbaar gesteld aan het filmfestival Shoot Me.
• Holland Rijnland:
Lisse en Voorhout
Oplevering woningen
Rode Dorp
De gemeentelijke plannen voor de omgeving van het Stationsplein bij station Hollands Spoor zijn nog niet definitief.
In 2007 hebben we 431 woningen opgeleverd, waarvan 114 sociale huurwoningen en 317 koopwoningen. Dat is bijna
De nieuwbouw van het Rode Dorp maakt onderdeel uit van deze visie. Dat betekent dat deze plannen nog niet
100 woningen minder dan een jaar eerder werd aangenomen. Oorzaken voor deze vertaging waren de late bouw
volledig uitgewerkt kunnen worden. Voor de onderdelen die wel duidelijk zijn, is de planvorming wel doorgegaan.
vergunning voor 3 deelplannen op Wateringse Veld en problemen met energieleverancier Eneco op Wateringse Veld en bij het project Wesselstraat in Transvaal.
Mariahoeve
In 2007 is het project ‘Identiteit & Branding Mariahoeve’ formeel afgerond. In het project werd een visie voor de wijk
Opgeleverde woningen Staedion in 2007
Mariahoeve opgesteld op basis van de specifieke identiteit (persoonlijkheid) en kernwaarden die het ‘merk’ van het
Project
Huur
Koop
gebied uitdragen.
Esmoreitplein
0
46
46
Hoornse Zoom
0
100
100
Wij waren initiator van dit project, waarin ook de gemeente en andere corporaties (Vestia en Haag Wonen) partici
Hunzehof
29
49
78
peerden. In februari 2007 hebben we met deze partijen een samenwerkingsovereenkomst getekend waarin de
Petrakerk
19
0
19
Totaal
uitgangspunten voor de gezamenlijke aanpak van Mariahoeve zijn uiteengezet. Deze samenwerking heeft in 2007
Zuidkaap
66
122
188
geleid tot een betere coördinatie van zowel de fysieke aanpak van het gebied als de aanpak op het gebied van
Totaal
114
317
431
leefbaarheid. Verder wordt momenteel gewerkt aan een gezamenlijke communicatiecampagne voor Mariahoeve: ‘Royaal Mariahoeve’. Communicatie met de bewoners maakt een zeer belangrijk onderdeel uit van de gezamenlijke
aanpak. Wijkbijeenkomsten, zoals die zijn gehouden in februari en december van 2007, blijken zeer goed bezocht en
Het project Esmoreitplein behelsde een renovatieproject met 38 huur- en 46 koopwoningen. Het betreft een van
beoordeeld te woren door de bewoners van Mariahoeve.
de weinige vooroorlogse stukjes in Den Haag Zuidwest. Achter de historische gevels werden in 2007 portieketage
Esmoreitplein
woningen verticaal samengevoegd tot riante herenhuizen. Het project werd beloond met de publieksprijs in het De aanpak van Mariahoeve betekent ook een kwaliteitsimpuls voor het vastgoed in het gebied. Zo hebben wij in 2007
kader van De Nieuwe Stadprijs 2007.
het besluit genomen tot groot onderhoud van het complex aan Isabellaland. De voorbereiding daarvan is momenteel in volle gang.
Hoornse Zoom
Op een voormalig bedrijventerrein in Delft hebben we samen met ontwikkelaar AM een wijk met ongeveer 500
Vernieuwing in de regio
woningen ontwikkeld. Daarvan leverden we in 2007 100 koopwoningen op. De sociale huurwoningen in deze wijk
In het beleidskader voor de regionale uitbreiding dat in 2007 is vastgesteld, hebben wij de ambitie uitgesproken ons
kwamen al een jaar eerder gereed.
werkgebied uit te breiden met de regio’s: 1. Haaglanden (gebied rond Den Haag)
2. Holland-Rijnland (gebied rond Leiden,
Hunzehof is voor ons het eerste project in de herstructureringswijk Morgenstond, midden in Den Haag Zuidwest.
inclusief Bollenstreek)
Hunzehof
Hier werden in totaal 78 woningen opgeleverd in een mix van huur en koop.
3. Rijnstreek (gebied rond Alphen a/d Rijn) en
Hillegom
Gouwestreek (gebied rondom Gouda)
Noordwijkerhout
4. Stadsregio Rotterdam (gebied rond
Noordwijk
Rotterdam), boven de Nieuwe Waterweg en met uitzondering van Rotterdam.
een appartementengebouw. Wij namen 19 appartementen, een gemeenschappelijke ruimte en 20 parkeerplaatsen ‘turnkey’ af voor de verhuur in de sociale sector. De woningen zijn bedoeld voor senioren die in groepsverband willen
Teylingen Katwijk Rijnsburg
Petrakerk
Aan de Thorbeckelaan in Den Haag, op de plek waar vroeger een kerk stond, realiseerde een projectontwikkelaar
Lisse
Alkemade
Oegstgeest
wonen. Daarom is een overeenkomst gesloten met de Vereniging Groepswonen door Ouderen.
Jacobswoude Nieuwkoop
Regionaal werkgebied Staedion
Leiden
Wassenaar
Rijnwoude
Zoeterwoude
188 woningen, waarvan 66 in de sociale huur. De koopwoningen zijn onder de zogeheten BETERKOOP!-formule verkocht: de woningen werden aangeboden met een korting van maximaal 25%. Als de kopers na verloop van enkele
Leidschendam-Voorburg
Boskoop
Den Haag
Bodegraven
jaren hun woning verlaten en doorverkopen, betalen zij het kortingsbedrag terug, vermeerderd met een deel van
Zoetermeer
de waardestijging over de achterliggende periode. Dankzij BETERKOOP! werden de ruime eengezinswoningen van
Waddinxveen
Reeuwijk
Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Westland
Zuidkaap
Zuidkaap is het tweede project dat wij in de Haagse herstructureringswijk Transvaal realiseren. Het project omvat
Alphen aan den Rijn
Voorschoten
Scheveningen
Leiderdorp
Zuidkaap bereikbaar voor de lagere middeninkomens.
Gouda
Delft
Woningen in aanbouw
Lansingerland
Op 31 december 2007 waren 1.149 woningen in aanbouw (823 huur en 326 koop). De oplevering van deze projecten Nieuwerkerk aan den IJssel Schoonhoven Maassluis
Vlaardingen Schiedam
32
Capelle aan den IJssel Rotterdam
vindt deels in 2008, deels in 2009 plaats. Bijna de helft van de woningen wordt gebouwd in de Vinex-wijk Wateringse Veld in het deelplan Het Vijfde Kwartier. Hier worden in totaal 615 huurwoningen gebouwd, verdeeld over 4 deelplannen. Uniek aan Het Vijfde Kwartier is het sociale aspect. Geïnspireerd door de hofstructuur binnen het steden 33
bouwkundig plan van het gebied hebben we ervoor gekozen om ook de sociale structuur in de nieuwe buurt op
Aankoop bestaande bouw
voorhand aandacht te geven. Aspirant-huurders wordt nadrukkelijk voorgehouden dat wonen in Het Vijfde Kwartier
een actieve bijdrage vraagt aan het samenleven in de wijk. Wonen in Het Vijfde Kwartier is geen onderdompeling in
In 2007 is het complex Hagesteyn aan de Waldeck Pyrmontkade in Den Haag aangekocht. Het gaat om een service-
anonimiteit, maar een bewuste keuze voor samenleven in een prettige omgeving.
flat met 53 zelfstandige seniorenwoningen.
Woningen in aanbouw
Ook buiten Den Haag, aan de Marconilaan in Lisse, hebben wij in 2007 een serviceflat voor senioren aangekocht. Het
Serviceflats Hagesteyn (Den Haag) en Swaenendreef (Lisse)
Huur
Koop
Totaal
complex telt 48 zelfstandige eenheden en beschikt over een zeer grote gezamenlijke tuin, wat zeer goed voldoet aan
139
0
139
de woonwensen van senioren. Het complex kan een belangrijke rol gaan spelen in de vorming van een woonservice-
5
0
5
Bostonsingel
81
0
81
Dallashof
138
0
138
Haalbaarheidsstudies
Hoornseweg
23
0
23
In 2007 werd een groot aantal haalbaarheidsstudies verricht ten behoeve van de verwerving van nieuwe locaties.
Kempstraat
28
178
206
In totaal werden grondposities ingenomen ten behoeve van de bouw van in totaal ongeveer 1.500 woningen.
Laan van Wateringse Veld
257
0
257
In de meeste gevallen betrof het locaties buiten Den Haag. In 2 gevallen werden door gemeentelijke overheden uitgeschreven tenders gewonnen.
Project Baltimorehof Boekhorststraat
Loosduinse Hoofdstraat
19
0
19
Nieuwe Vaart
48
122
170
gebied in Lisse. Onze aankoop wordt door de gemeente Lisse dan ook toegejuicht.
Oliemolen
13
0
13
Samenwerking met derden bij projectontwikkeling
Rozenburgkwartier
0
16
16
Bij onze ambities om de komende jaren tenminste 1.000 woningen per jaar op te leveren, past de keuze voor een
Schoemakerstraat
72
0
72
groter werkgebied én voor strategische samenwerking met een aantal commerciële partners. In 2007 zijn we enkele
Zuidkaap
0
10
10
samenwerkingsverbanden aangegaan met projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers. In de meeste gevallen
823
326
1.149
Totaal
werd de samenwerking vormgegeven in een zogeheten CV/BV-constructie.
Start bouw in 2008
Bedrijfs Onroerend Goed
In 2008 wordt met de bouw gestart van 1.114 woningen. Ongeveer de helft van deze woningen is gelegen in de
De resultaten van Bedrijfs Onroerend Goed zijn voor 2007 positief. In totaal beheerde de afdeling 400 bedrijfs-
‘krachtwijken‘ Den Haag Zuidwest en Transvaal.
ruimten, 51 antenne-opstelplaatsen en 24 parkeerplaatsen. De huurachterstand van bedrijfsruimten is niet verder opgelopen en is gehandhaafd op een percentage van 2%. Het merendeel van de parkeerplaatsen is in 2006 overgedragen aan de rayons. De beïnvloedbare huurderving op bedrijfsruimten is aanzienlijk gedaald naar net
Start bouw 2008 Huur
Koop
Totaal
onder de 1%. Een aantal panden waaronder De Dreef 56 en Prinsegracht 42/46, die gezien het hoge huurniveau de
Beresteinlaan
17
48
65
huurderving in 2006 nog negatief hebben beïnvloed, zijn inmiddels verhuurd. De beïnvloedbare huurderving op de
Buitenom 2e fase
0
50
50
parkeerplaatsen en antenne-opstelplaatsen was op 31 december 2007 nihil. De herstructureringsopgave voor Den
Project
C. Rebecqueplein
21
22
43
Haag Zuidwest en Transvaal is met inachtname van de deels gewijzigde herstructureringsopgave binnen de kaders
Europaschool
13
0
13
gerealiseerd. De ondernemers die gevestigd waren in panden die gesloopt moeten worden, zijn ruim binnen budget
Hertzogstraat
69
0
69
uitgeplaatst.
Hof van de Wateringhe
59
107
166
Johannesburgstraat
26
85
111
Communicatie
Oosterhesselenstraat
30
0
30
Reypoort
0
51
51
Alle bestaande logo’s van Staedion en Ontwikkeling zijn per 1 maart 2007 komen te vervallen. Ons oude logo is
Schokkerweg
0
12
12
gerestyled in een fris nieuw logo met een modern lettertype. We zijn trots op dit nieuwe logo en zeer blij met één
Stadspark Overvoorde
25
201
226
nieuwe uitstraling naar buiten.
Watertuinen van Delft Totaal
0 260
278 854
278 1.114
Nieuw logo
Nieuwe website www.staedion.nl
In 2007 werkten we hard aan het vormgeven van een nieuwe website. Op deze website is duidelijk onderscheid
Verkoop van nieuwbouwwoningen
gemaakt in de klant en de stakeholders. Een bezoeker van www.staedion.nl kan vanaf nu op een gemakkelijke en
In 2007 werden 81 nieuwbouwwoningen verkocht en getransporteerd. Ruim 90% van deze woningen bevindt zich in
toegankelijke manier informatie over Staedion en onze producten en diensten krijgen. De nieuwe website is de
de herstructureringswijken Transvaal en Zuidwest. Het aantal verkochte woningen bleef achter bij de verwachtingen.
eerste stap in onze online dienstverlening. In 2008 gaan we verder met het ontwikkelen van online diensten waarbij
Met name de verkoop van appartementen in Den Haag Zuidwest stagneert. De vraag is zeer beperkt, terwijl
klanten met een inlogcode bijvoorbeeld inzicht kunnen krijgen in hun gegevens of direct producten en diensten
tegelijkertijd het aanbod groot is. De vraag is gerechtvaardigd of het niet verstandig is de komende jaar al dan niet
kunnen afnemen. Met de nieuwe website kunnen we onze klanten en stakeholders beter bedienen. Het grootste
tijdelijk een deel van het voorziene programma van koopappartementen in Zuidwest om te zetten naar huur.
voordeel van de vernieuwde website is de eenvoudige manier waarop de bezoekers het aanbod van huur- en koopwoningen kunnen vinden. Daarnaast is staedion.nl overzichtelijker geworden doordat een bezoeker direct naar het
Verkoop van bestaande huurwoningen
huur-, koop- of woonservicegedeelte kan surfen. Ook kent de website ingangen per doelgroep. Zo kunnen jongeren,
Wij hebben 36 complexen in ons woningbezit aangewezen als ‘verkoopcomplexen’. In totaal gaat het om 2.134
senioren en VvE-beheerders direct naar een eigen onderdeel van de site.
woningen. Als huurders deze woningen verlaten, worden de woningen niet meer verhuurd maar verkocht.
Provada
In 2007 zijn 148 huurwoningen verkocht en getransporteerd. Aan het eind van het boekjaar stonden nog 84 leeg-
In 2007 stonden we voor het eerst op de vastgoedbeurs Provada in de RAI in Amsterdam. Doelstelling van onze
staande huurwoningen in verkoop. Verder zijn in 2007 10 parkeerplaatsen en 8 carports en garages verkocht.
aanwezigheid was het vergroten van onze naamsbekendheid en het vinden van samenwerkingspartners onder verschillende doelgroepen. De deelname is positief beoordeeld.
34
35
Samen bouwen aan de wijk
Parkpop
De komende vier jaar investeren we ruim 1 miljard euro in een ruimer en meer gevarieerder woningaanbod,
Door het sponsoren van het muziekfestival Parkpop in het Zuiderpark in Den Haag droegen we bij aan leefbaarheid
betaalbare woningen, maatschappelijke projecten, milieu en duurzaamheid. De bijbehorende doelstellingen staan
en maatschappelijke betrokkenheid. Het Zuiderpark ligt midden in het grote herstructureringsgebied Den Haag
in de publicatie ‘Samen bouwen aan de wijk’. Deze publicatie werd tijdens een persbijeenkomst door Henk Jagersma
Zuidwest, waar we de komende jaren veel woningen slopen en nieuwe woningen bouwen. Jongeren, starters en
aangeboden aan Marnix Norder, wethouder Bouwen en Wonen van de gemeente Den Haag.
gezinnen die dit festival bezoeken, zijn een belangrijke doelgroep voor ons in deze ‘krachtwijk’.
Staedion in Kleur
Ka-Sch-Ba
Den Haag is een multiculturele stad. Ook ons klantenbestand telt vele culturen en nationaliteiten. Wij vinden het als
In de Schilderswijk (Krachtwijk) sponsorden we het buurtfestival de Ka-Sch-Ba in het kader van de multiculturele
maatschappelijke organisatie belangrijk dat wij een afspiegeling zijn van ons multiculturele klantenbestand. Om die
samenhang in de wijk. Ook de bewoners van de naastgelegen wijk Transvaal kwamen naar dit festival toe. Bewoners
reden hebben we het project ‘Staedion in Kleur’ gestart, dat de organisatie en ons personeel wil laten ‘meekleuren’
ontmoeten elkaar informeel tijdens dit festival op het Oranjeplein, waar we in het kader van de actie ‘Staedion in
met de Haagse samenleving. Niet alleen door meer diverse medewerkers aan te trekken, maar bijvoorbeeld ook door
Kleur’ ruim vertegenwoordigd waren. Veel muziek, activiteiten en mooi weer zorgden voor een prima festival.
onder de medewerkers de kennis over andere culturen te vergroten, waardoor het begrip voor elkaar toeneemt.
Culturele week Laak
Het ‘multiculturaliseren’ van Staedion wordt via verschillende wegen bereikt. Wij willen de instroom van medewerkers
In Laakkwartier sponsorden we de Culturele week Laak, georganiseerd door Wijkberaad Laak-Centraal. Wij hebben
met uiteenlopende culturele achtergronden bevorderen. Wij hechten niet aan leeftijd, sekse, kleur, geloofs
in Laakkwartier veel woningen in ons bezit. Ruim 3.200 schoolkinderen genoten mede dankzij onze bijdrage van een
overtuiging, culturele achtergrond of geaardheid, maar wel aan kwaliteit en talent. De ambitieuze doelstelling is dat
week vol verschillende vormen van kunst en cultuur.
binnen een jaar 50% van onze nieuwe medewerkers van verschillende afkomst is. Dat bereiken we onder andere door het onderhouden van netwerken met (hoge-)scholen en universiteiten om potentiële medewerkers voor Staedion te interesseren. Ook leggen we contact met studentenverenigingen. Daarnaast ondertekenden we in 2007 een convenant met de Scholengroep Den Haag Zuid-West, waarbij we hebben toegezegd jaarlijks 40 tot 50 scholieren te voorzien van een stageplek in onze organisatie. Zo proberen we jongeren al vroeg aan Staedion te binden. Daarnaast houden we ons bezig met het vergroten van kennis van en begrip voor andere culturen onder de medewerkers, waardoor de omgang met onze huurders gemakkelijker moet worden. Op een luchtige manier brengen we onze medewerkers in contact met verschillende culturen, bijvoorbeeld door hen te laten kennismaken met gerechten uit alle werelddelen of door rondleidingen langs multiculturele ‘highlights’ in Den Haag zoals moskeeën, de hammam, de Haagse Markt en een mandir.
Thuis bij Staedion
Van ons bewonersblad ‘Thuis bij Staedion’ rolden 3 edities van de drukpers. Het bewonersblad wordt bezorgd bij al onze huurders en zo’n 500 relaties
Media
We kregen in 2007 wederom veel media-aandacht en zochten zelf ook de aandacht op. Er verschenen 247 publicaties over Staedion. De afdeling Communicatie verstuurde zelf 44 persberichten.
Sponsoring
Haagsche Dynamiek
Met Haagsche Dynamiek realiseerden we een voor Nederland uniek concept. In de Haagse Vruchtenbuurt bouwden wij als eerste corporatie een multifunctioneel sportgebouw van bijna 3.000 m2, dat niet alleen onderdak biedt aan voetbalclub DUNO, maar ook aan de Sanquin Bloedbank. In de directe omgeving van Haagsche Dynamiek hebben we veel woningen in ons bezit. Sociaal-maatschappelijk investeren is één van de speerpunten uit ons beleid. Haagsche Dynamiek is hiervan een goed voorbeeld. Niet eerder gaf een woningcorporatie op deze manier invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Doordat diverse functies in één gebouw geïntegreerd zijn, wordt het sportcomplex veel effectiever gebruikt. Het is nu 7 dagen per week geopend. Ook wordt nadrukkelijk de samenwerking gezocht met bijvoorbeeld scholen uit de directe omgeving, om de maatschappelijke functie van het complex nog meer invulling te geven. De gemeente Den Haag ondersteunde het project financieel, waardoor het complex onder meer kon worden voorzien van kunstgras en de openbare ruimte in de directe omgeving van het complex kon worden opgeknapt. Zaterdag 8 september openden de Haagse burgemeester Wim Deetman en NOC*NSF-voorzitter Erica Terpstra het nieuwe complex. De hele dag konden bezoekers terecht voor sportieve activiteiten zoals wedstrijden tussen oudinternationals en oud-spelers van ADO Den Haag en clinics en demonstraties van John Farnworth, wereldkampioen freestylevoetbal.
36
37
MA ART
Veilige looproutes in Transvaal Een bonte stoet mensen wandelde door Transvaal. De wandeling was bedoeld om in kaart te brengen welke obstakels er in Transvaal zijn voor bewoners met kinderen, kinderwagens, ouderen, ouderen met rollators en scootmobiels. Alle tips en aanbevelingen zijn meegenomen in het plan Veilige looproutes in Transvaal.
Kinderen schrijven kleurrijke gedichten voor sloopcomplex Leerlingen uit groep 7 en 8 van ‘Nutsschool Woonstede’ schreven gedichten en rijmen met een kleur als onderwerp. We drukten deze gedichten af op gekleurde platen waarmee de sloopwoningen aan de Beresteinlaan en Oosterzijde werden dichtgezet om de leefbaarheid in het complex te waarborgen en onrechtmatige bewoning tegen te gaan.
APRIL
2
Hoofdstuk 2
Transparantie & Governance
Governancecode
Bestuursverslag
Samenstelling bestuur
Staedion wordt bestuurd door Henk Jagersma. De heer Jagersma is 50 jaar en bekleedt de volgende nevenfuncties: • Lid Raad van Commissarissen bij De Nederlanden Compagnie • Bestuurslid van de stichting SLICE • Lid Raad van Toezicht van Intervolve • Lid Raad van Toezicht OM Den Haag • Lid Raad van Commissarissen HFC ADO Den Haag. Het bestuur is onder meer verantwoordelijk voor: • de realisatie van de doelstellingen van Staedion
41
Governancecode
• de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling
43
Imago-onderzoek
• het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur
43
Klanttevredenheid
• de naleving van wet- en regelgeving
44
Building Business Reputatiemonitor
• de naleving van de interne regelingen
44
KWH
• een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem.
Samenstelling directie
De directie van Staedion wordt gevormd door: • Henk (H.) Jagersma, algemeen directeur en voorzitter directie • Arie (A.G.) Brussaard, directeur Financiën & Automatisering, bekleedt de volgende nevenfuncties: - Bestuurslid van de Stichting SWY - Bestuurslid van SWY Projecten B.V. - Bestuurslid van WOM Stationsbuurt/Oude Centrum C.V. B.V. - Bestuurslid van de Vereniging voor Christelijk Voortgezet Onderwijs in de Hoeksche Waard - Bestuurslid van de Stichting Over de Brug • Gertjan (G.J.P. ) van den Beuken, directeur Ontwikkeling, bekleedt de volgende nevenfuncties: - Bestuurslid van de Prader-Willi/Angelman Vereniging - Bestuurslid van de Stichting De Margriet • Jelle (J.) Kasteel, directeur Strategie & Vastgoed (a.i), bekleedt de volgende nevenfuncties: - Associé EPAC Property Counselors • Ger (G.H.A.) Huisman, directeur Wonen (a.i)., bekleedt de volgende nevenfuncties: - Bestuurslid Stichting Winkels en Bedrijven Den Haag - Bestuurslid Team Spirit De directie vergadert eens per twee weken. In 2007 heeft de directie een besluit genomen over onder meer de volgende onderwerpen: • het informatiebeleid van Staedion • het risicomanagementproject • stageproject scholengroep Den Haag Zuid-West • reputatiemanagement • geothermie • maatschappelijke aandeelhoudersvergadering • leeftijdsfasebeleid • ondernemingsplan • fiscalisering • bestuurs- en directiestatuut • organisatieontwikkeltraject • arbeidsvoorwaarden • de klokkenluidersregeling • diverse investerings- en desinvesteringsaanvragen • een nieuw primair systeem.
Maatschappelijke verantwoordelijkheid
Bestuur en directie zijn zich bewust van hun maatschappelijke positie, verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie 40
41
en verrichten uit dien hoofde geen handelingen die de reputatie van Staedion schaden. Het bestuur en directie
managementcontracten op. In deze managementcontracten zijn de afspraken tussen de bestuurder en de
bevorderen dat medewerkers van Staedion zich eveneens volgens deze norm gedragen.
directeuren opgenomen. Het doel van elk managementcontract is om scherpte te houden in de strategische en tactische doelstellingen. De voortgang wordt elk kwartaal besproken tussen bestuurder en directeur, in aanwezig-
Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben
heid van de controller, die in de organisatie een onafhankelijke positie inneemt. Het staat de controller vrij om zijn
over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen Staedion te rapporteren
bevindingen, zonder interventie van de bestuurder, te delen met de Raad van Commissarissen.
aan de bestuurder of aan een door het bestuur aangewezen functionaris of aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Hiertoe kent Staedion een gedragscode en een klokkenluiderregeling.
Daarnaast hebben we twee specifieke comités die zijn opgericht om onze risico’s inzichtelijk te maken en de directie daarover te adviseren: het investeringscomité en het treasurycomité.
Tegenstrijdig belang
Er zijn in 2007 geen transacties afgesloten met een tegenstrijdig belang tussen het bestuur en de organisatie.
Externe accountant
In de managementletter ‘Interim controle 2007’ concludeert onze accountant op grond van verrichte accountants
Taakinvulling
Wij voeren onze taken uit vanuit een visie op de eigen rol binnen het maatschappelijke speelveld. Deze visie is in 2007
werkzaamheden dat de onderkende risico’s voor de bedrijfsvoering van Staedion in voldoende mate worden afgedekt door de opgestelde beheersmaatregelen.
vastgesteld door de directie. Wij zien onszelf daarbij als een marktorganisatie met een maatschappelijke taak:
Samenwerkingsverbanden
Staedion opereert in een vrije markt en stelt daarbij de maatschappelijke doelstelling - het bieden van betaalbare
Staedion is aangesloten bij tal van verenigingen en organisaties die onze doelstellingen delen:
woonruimte voor mensen met lage inkomens en kwetsbare groepen - centraal. Juist op deze maatschappelijke
• Aedes: de branchevereniging van woningcorporaties
doelstelling wijkt Staedion af van commerciële organisaties. Winsten worden namelijk ingezet voor maatschappelijke
• Aedex: een benchmarksysteem voor woningcorporaties
doelstellingen en niet, zoals bij commerciële ondernemingen, uitgekeerd aan aandeelhouders. Staedion streeft hierbij
• Corpovenista: een onderzoeksprogramma van Aedes en enkele universiteiten
naar een vrije woningmarkt, waarbij keuzevrijheid voor klanten centraal staat. Het begrip ‘huisvesting’ vatten we
• European Foundation for Living: een samenwerkingsverband van woningcorporaties, banken en project-
ruim op: we investeren niet alleen in woningen, maar ook in leefbaarheid en sociale stabiliteit. Dat doen we in samen-
ontwikkelaars binnen de Europese Unie, dat zich inzet voor duurzame woon-, werk- en leefomstandigheden
werking met maatschappelijke organisaties en in overleg met bewoners. Zo bouwen we samen aan veilige wijken,
• KWH-Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector: kwaliteitscentrum van en voor woningcorporaties
waar kinderen naar school gaan, ouderen verzorging krijgen en mensen met plezier wonen.
• Neprom: de vereniging van Nederlandse projectontwikkelingmaatschappijen • Stichting Hoogbouw: stichting voor de bevordering van hoogbouw
Interne risicobeheersing- en controlesystemen
In 2007 hebben wij op het gebied van integrale beheersing en risicomanagement een aantal nieuwe stappen gezet.
• Vereniging Sociale verhuurders Haaglanden: brancheorganisatie van Haagse woningcorporaties • De Vernieuwde Stad: belangenbehartiger van 22 grote en grootstedelijke woningcorporaties
Wij hebben grote ambities en doelstellingen, die op een gecontroleerde wijze dienen te worden gerealiseerd. Dat vraagt inzicht in de risico’s die afbreuk kunnen doen aan onze doelstellingen. Wij hebben daarom gekozen voor het
Het Opdrachtgeversforum in de bouw Een actieve kring van (semi)publieke opdrachtgevers die ervaringen uit
systeem van Enterprise Risk Management (ERM), waarbij primair gedacht wordt vanuit organisatiedoelstellingen en
wisselen, kennis delen en ideeën over nieuwe thema’s in de bouw ontwikkelen.
de mogelijke afbreukrisico’s op het realiseren hiervan.
Juridische Zaken
Wij onderscheiden een aantal belangrijke doelen van risicomanagement:
Staedion heeft in 2007 in navolging van eerdere jaren veel zorg besteed aan de juridische kwaliteit van diverse
• het communiceren van sleutelrisico’s naar de Raad van Commissarissen, het bestuur en de directie
documenten. Zo zijn de algemene voorwaarden voorzien van een update. Daarnaast is het splitsingsbeleid van
• het identificeren van nieuwe en plotseling opkomende risico’s
Staedion opgesteld, waarmee duidelijke kaders worden gegeven. In het kader van corporate governance is voorts
• het zorgen voor naleving van wettelijke regels
een klokkenluidersregeling door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Ook zijn het bestuursstatuut en het
• het classificeren van risico’s
directiestatuut van Staedion grondig herzien en samengevoegd in één document. In dit nieuwe bestuurs- en
• het vermijden van verliezen
directiestatuut zijn de verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor het bestuur en het directieteam duidelijker
• het faciliteren van lijnmanagers in het verbeteren van besluitvorming
belegd en zijn nieuwe procedures ingebouwd, die meer grip geven op de juridische, financiële en operationele risico’s
• het meten en monitoren van risico’s
die met de groei van Staedion gepaard gaan.
• het vaststellen en monitoren van de risicobereidheid van de onderneming • het faciliteren van efficiëntere kapitaalallocatie
Imago-onderzoek
• het stimuleren van een cultuur van risicobewustzijn door de gehele organisatie.
In september voerden we opnieuw een imago-onderzoek uit. Het onderzoek is telefonisch uitgevoerd onder huurders en kopers (van zowel nieuwbouw als bestaande bouw) van Staedion en overige personen die van anderen huren
Op basis van het COSO-framework zullen we in 2008 beginnen met een omgeving- en concurrentieanalyse. Voor
of gekocht hebben in Den Haag, Wassenaar of Rijswijk. De naamsbekendheid van Staedion is net als vorig jaar groot:
projectontwikkeling hebben we naast het ERM-traject een apart risicomanagementproject gestart. De Raad van
tussen de 95 en de 100% bij de eigen klanten (zowel huurders als beide groepen kopers). Van de inwoners van Den
Commissarissen en het bestuur zijn van mening dat, gezien de groei van de portefeuille, aan de beheersing van
Haag kent ongeveer 70% de naam Staedion. In Rijswijk en Wassenaar ligt dit rond de 50%.
risico’s expliciete aandacht dient te worden besteed.
Klanttevredenheid De ambities vertalen in concrete doelstellingen met bijbehorende prestatie-indicatoren is een cyclisch proces
Respondenten associëren goede woningcorporaties vooral met goed onderhoud, goede service en betrouwbaarheid.
en loopt als een rode draad door de bedrijfsvoering heen. De voortgang wordt elk kwartaal besproken tussen de
Het gaat er dan vooral om dat onderhoud op tijd wordt uitgevoerd en dat benodigde reparaties vlekkeloos worden
bestuurder en directeur in aanwezigheid van een businesscontroller. De businesscontroller is onafhankelijk en staat
uitgevoerd. Betrouwbaarheid, oplossingsgerichtheid en maatschappelijke betrokkenheid zijn de drie belangrijkste
los van de lijn en dus van elk directoraat. Gevraagd en ongevraagd dient hij de bestuurder van advies en desgewenst
aspecten waarop we in het algemeen beoordeeld worden.
ook de Raad van Commissarissen. Het staat de businesscontroller vrij zijn bevindingen, zonder interventie van de bestuurder, met de Raad van Commissarissen te delen.
Onze oplossingsgerichtheid wordt door onze huurders lager beoordeeld dan van woningcorporaties in het algemeen. Overige bewoners in Den Haag vinden ons minder betrouwbaar dan corporaties in het algemeen. Binnen deze groep
Het ondernemingsplan is in 2007 geactualiseerd en dient als basis voor het bedrijfsjaarplan 2008. Naast het bedrijfs
scoren we ook lager op flexibiliteit. Er is dus nog werk aan de winkel!
jaarplan, waarin de specifieke doelstellingen voor het desbetreffende jaar staan opgenomen, stelt Staedion 42
43
Wanneer de respondenten vrij mogen associëren bij de naam Staedion dan volgen hieruit meer positieve associaties dan negatieve. De meest voorkomende positieve antwoorden zijn ‘goed’ en ‘betrouwbaar’. Zowel huurders als kopers vinden ons een goede woningcorporatie. In vergelijking met 2006 is de algemene tevredenheid gestegen van zowel onze huurders (van 67% naar 74%) als de kopers van een nieuwbouwwoning(van 47% naar 82%). Onze klanten vinden ons goed telefonisch bereikbaar. Toch vindt nog steeds een kwart van de huurders en kopers dat we klachten niet snel oplossen. Bijna de helft van de respondenten ziet dat Staedion actief werkt aan het verbeteren van de leefbaarheid van de wijk. In 2008 starten we een traject om ons klantbedieningsconcept verder te verbeteren. Daarbij komen de boven staande conclusies zeker aan de orde.
Building Business Reputatiemonitor Dinsdag 13 november werden de uitkomsten van de Building Business Reputatie Monitor bekend gemaakt. Staedion deed dit jaar voor de tweede keer mee en klom onder de corporaties op van de 16e naar de 11e plaats. De totaalscore steeg met bijna 6 punten naar 69,0 punten, waarmee we de grootste stijger zijn. En daar zijn we erg trots op! Een citaat uit het artikel in Building Business: ‘De opmerkelijkste stijger is Staedion. Op alle aanjagers is deze corporatie naar boven gegaan, het duidelijkst merkbaar met een hoge score op innovatief. Vorig jaar stond Staedion nog op 6 van de 7 aanjagers onderaan. De overall-score stijgt met bijna 6 punten. Dat is de grootste stijging van alle 58 onderzochte partijen. De energieke directeur Henk Jagersma heeft Staedion overduidelijk wakker geschud. Staedion scoort ook het hoogst van alle corporaties op ‘in de toekomst zaken mee doen’ en ‘anderen aanbevelen om zaken mee te doen’.’ Na onze eerste deelname aan de Reputatie Monitor vorig jaar hebben we niet stil gezeten. Samen met hoogleraar corporate communicatie Cees van Riel zijn we een traject gestart om onze reputatie te verbeteren. We hebben afgelopen jaar onder meer onze identiteit vastgesteld, onze reputatie verklaard en een corporate story ontwikkeld.
Feest Esmoreitplein Het Esmoreitplein is een uniek renovatieproject met behoud van de authentieke jaren dertig sfeer die tastbaar is gebleven in architectonische details, zoals de karakteristieke raamindeling, het metselwerk, glas-in-lood en de boogpoortjes bij de entrees van de woningen. We ontvingen voor dit project de publieksprijs van de Nieuwe Stad Prijs 2007. In 2006 wees de gemeente Den Haag het Esmoreitplein aan als gemeentelijk monument.
KWH Staedion is aangesloten bij KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Jaarlijks meet KWH vijf onderdelen van het KWH-Huurlabel. KWH bepaalt welke onderdelen en wanneer. In september 2007 startte weer een KWH-meting onder onze huurders. De volgende onderdelen werden gemeten: telefonische bereikbaarheid, klachten afhandelen, woning onderhouden, woning veranderen en woning verlaten. De resultaten van deze meting worden in 2008 bekend gemaakt.
44
MEI
JUNI
Schoonmaken tuin Betje Wolffstraat Vervuilde portieken, blikjes op straat en rotzooi op speelplekken. Het is de ergernis van vele Hagenaars. Kinderen uit verschillende klassen van basisscholen uit de wijk steken zelf de handen uit de mouwen door speelterreinen en plantsoenen in de buurt van hun school schoon te maken.
MEI
Parkpop Door het sponsoren van het muziekfestival Parkpop in het Zuiderpark in Den Haag droegen we bij aan leefbaarheid en maatschappelijke betrokkenheid. Het Zuiderpark ligt midden in het grote herstructureringsgebied en krachtwijk Den Haag Zuidwest, waar we de komende jaren veel woningen slopen en nieuwe woningen bouwen.
3
Hoofdstuk 3
Klanten en belanghouders
Doelgroepen van beleid In de regio Haaglanden zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest Haaglanden. Een van de belangrijkste afspraken is dat corporaties minimaal 70% van de vrijkomende woningen toewijzen aan de BBSH-doelgroep (woningzoekenden met een inkomen tot € 27.575,-). Ook wij hebben dit als belangrijke doelstelling benoemd.
Huur- en inkomensgrenzen
Het Ministerie van VROM maakt onderscheid tussen woningen in de volgende huurklassen: Huurgrenzen subsidiabele huur Huurgrenzen
01-01-07 t/m 30-06-07
01-07-07 t/m 31-12-07
Kwaliteitkortingsgrens
€ 339,08
€ 343,49
Aftoppingsgrens 1-2 personen
€ 485,34
€ 491,64
49
Doelgroepen van beleid
Aftoppingsgrens 3 of meer personen
€ 520,12
€ 526,89
50
Overleg met klanten
Huurprijsgrens
€ 615,01
€ 621,78
50
Woonfraude
De kwaliteitkortingsgrens is de grens die gehanteerd wordt als maximum toeslaggrens voor jongeren met een leeftijd onder de 23 jaar. Boven die huurgrens is voor jongeren onder de 23 jaar geen huurtoeslag mogelijk. De aftoppingsgrens is de grens die gehanteerd wordt als maximum toeslaggrens en is afhankelijk van de gezinssamenstelling (het aantal personen). Er is een aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en er is een aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens. Boven de aftoppingsgrens is in principe geen huurtoeslag mogelijk. Daarnaast is er de huurprijsgrens (de vrije sectorgrens). Dit is de grens die gehanteerd wordt als maximum huurtoeslaggrens voor gezinnen van minimaal 6 personen, gehandicapten in aangepaste woningen (MIVA-woningen), 55-plussers in woningen in een complex voor Groepswonen Door Ouderen (GDO-complexen), ouderen in aanleun woningen en 65-plussers in specifieke ouderenwoningen. Boven deze huurprijsgrens wordt geen huurtoeslag verstrekt. De doelgroepen van beleid, zoals gedefinieerd door het Ministerie van VROM, worden gedefinieerd aan de hand van het belastbaar jaarinkomen. Huishoudens met een inkomen tot de in de tabel genoemde inkomensgrenzen behoren tot de doelgroepen van beleid (de primaire doelgroep): Inkomensgrenzen Samenstelling huishouden
01-01-07 t/m 31-12-07
Eenpersoonshuishoudens
€ 20.300
Meerpersoonshuishoudens
€ 27.575
Eenpersoonsouderenhuishoudens
€ 18.250
Meerpersoonsouderenhuishoudens
€ 24.275
Verhuringen aan de doelgroep Doelgroep
Tot kwaliteitskortingsgrens
Doelgroep
820 (32,46%)
Niet-doelgroep Totaal
85
Tot aftoppingsgrens Boven aftoppingsgrens
(3,37%)
905 (35,83%)
1.012 (40,06%) 204
(8,08%)
1.216 (48,14%)
Totaal
106 (4,20%)
1938 (76,72%)
299 (11,85%)
588 (23,28%)
405 (16,03%) 2.526 (100%)
Wij voldoen in ruime mate aan de taakstellingen op het gebied van het huisvesten van de primaire doelgroep. De tabel laat zien dat in de huurklasse tot de kwaliteitkortingsgrens in 2007 in totaal 905 woningen zijn verhuurd. Van deze woningen is ruim 32% verhuurd aan de primaire doelgroep (820 woningen). In de huurklasse tot de aftoppingsgrens zijn in 2007 in totaal 1.216 woningen verhuurd. Van de verhuurde woningen in deze huurklasse is 40% verhuurd aan de primaire doelgroep (1.012 woningen). In de huurklasse boven de aftoppingsgrens zijn er in 2007 in totaal 405 woningen verhuurd. Van deze woningen is toch nog 4% verhuurd aan de doelgroep (106 woningen). 30 verhuringen waren niet in te delen naar doelgroep.
48
49
Verhuringen aan specifieke doelgroepen
In 2007 zijn er 251 studentenwoningen, 65 aanleunwoningen en 40 woningen voor woongroepen of groepswonen door ouderen verhuurd. Daarmee zijn in 2007 in totaal 356 woningen verhuurd aan specifieke doelgroepen. Overzicht verhuringen 2007 specifieke doelgroepen Omschrijving Studentenwoningen
Aantal 251
Aanleunwoningen
65
Woningen voor woongroepen en/of groepswonen door ouderen
40
Totaal aantal verhuringen specifieke doelgroepen
356
Naast de aanleunwoningen die wij zelf verhuren, zijn er ook enkele complexen met aanleunwoningen die collectief van ons worden gehuurd. Deze aanleunwoningen worden rechtstreeks door de betreffende instanties verhuurd. Deze verhuringen zijn niet in het overzicht opgenomen.
Overleg met klanten
Adviesforums
In februari 2007 vond tijdens Valentijnsdag de aftrap plaats voor een nieuwe vorm van bewonersparticipatie: het Adviesforum. Elk rayon heeft een Adviesforum, dat bestaat uit ongeveer 9 leden die een woning van Staedion huren. Na een sollicitatieprocedure, een intensieve selectieronde en een training zijn de forumleden enthousiast van start gegaan. De Adviesforums adviseren ons over tal van onderwerpen, zoals huurbeleid, leefbaarheid, ontwikkelingen op de woningmarkt, kwaliteit en dienstverlening. De Adviesforums vormen over het algemeen een hechte groep, die kritisch en constructief contact met ons onderhouden. Naast de Adviesforums overleggen we met de bewonerscommissies over onderwerpen die spelen in de desbetreffende complexen.
Woonfraude In mei 2004 heeft Staedion een samenwerkingsconvenant ondertekend om samen met twee andere corporaties en
JUNI
de gemeente woonfraude aan te pakken. Een goede aanpak van woonfraude is van essentieel belang. Woonfraude belemmert immers een eerlijke toewijzing, tast de leefbaarheid in wijken aan en versterkt criminaliteit.
Onthulling ‘trompe l’oeil’ Hagemeyer
Er zijn verschillende vormen van woonfraude zoals onrechtmatige bewoning, onderhuur, onrechtmatig gebruik en verhuur aan illegalen. Staedion komt in actie nadat er signalen zijn ontvangen dat er in een bepaalde woning mogelijk sprake is van woonfraude. In het bijzonder die gevallen waarbij sprake is van overlast en/of brandgevaar, worden direct aangepakt. Deze signalen komen vaak van omwonenden, maar ook huismeesters, wijkagenten en het gemeentelijke meldpunt Woonfraude zijn belangrijke informatiebronnen. In 2007 was 418 keer sprake van een onderzoek naar woonfraude. Bij bijna de helft van deze gevallen was er niets aan de hand of was er geen bewijslast. Bij een klein percentage (minder dan 10%) vond ontruiming plaats, doorgaans op vrijwillige basis. Naar de overige gevallen lopen nog onderzoeken of juridische procedures.
50
We brachten een kunstwerk aan op een blinde muur van het complex om de herkenbaarheid van het complex te vergroten en de eentonigheid van de omgeving te doorbreken. Puur gezichtsbedrog op een gevel dat nog maar weinig in Nederland wordt toegepast.
JULI Staedion investeert 1 miljard euro Met een helikoptervlucht over Den Haag en de overhandiging van de publicatie ‘Samen bouwen aan de wijk’ presenteerden we aan Marnix Norder, wethouder Bouwen & Wonen van de gemeente Den Haag én de pers onze investeringsplannen van ruim 1 miljard euro voor de komende vier jaar op het gebied van een ruimer en meer gevarieerder woningaanbod, betaalbare woningen, maatschappelijke projecten, milieu en duurzaamheid.
Buurtbewoners schilderen enorme kunstwerken Om de sloopflats in de herstructureringswijk Morgenstond (Den Haag Zuidwest) meer kleur te geven, gingen buurtbewoners creatief aan de slag. Ze gebruikten hun inspiratie om prachtige schilderijen te maken van twee bij twee meter, die met een hoogwerker werden bevestigd.
AUGUSTUS
4
Hoofdstuk 4
Bedrijfsmatig
Verhuuractiviteiten De verschillende rayons binnen Staedion benoemen in hun jaarplannen specifieke doelstellingen: • gemiddelde leegstand • huurderving • snelheid verhuringen.
Verhuringen
In 2007 zijn in totaal 2.710 woningen van Staedion aan nieuwe bewoners verhuurd, inclusief nieuwbouw. Met een woningbezit van 31.997, op de peildatum 31 december 2007, komt dit neer op een mutatiegraad van 8,47%. Daarmee is de mutatiegraad ten opzichte van 2006 ongeveer gelijk gebleven. In 2007 hebben we naast 2.710 woningen ook 418 parkeergelegenheden verhuurd en 69 overige verhuureenheden (zoals bergingen, garages en carports). We hebben 115 nieuwbouwwoningen verhuurd in complexen Zuidkaap, Hunzehof en de Albardastraat.
55
Verhuuractiviteiten
Verhuringen bezit Staedion
55
Househopping
Omschrijving
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
56
Onderhoud woningbezit
Verhuurde woningen
710
810
537
653
2.710
57
Woondiensten en productontwikkeling
Verhuurde parkeergelegenheden
161
168
48
41
418
58
VvE Beheer
Verhuurde overige verhuurbare eenheden (vhe’s)
14
16
19
20
69
58
Serviceabonnementen
Totaal
885
994
604
714
3.197
Verhuringen vrijesectorwoningen Gehanteerde grenzen: 1e halfjaar 2007
615,01
2e halfjaar 2007
621,78
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
2
5
48
22
77
Op basis van kale huur
Househopping Verhuringen Househopping woningen (tijdelijke verhuur) Oost 1
-
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
19
-
79
98
Oost 1 en West 1 hebben in 2007 geen woningen in het kader van het Househopping-project verhuurd (tijdelijke verhuur artikel 15 Leegstandswet). Van Oost 2 zijn 19 Househopping-verhuringen afkomstig uit complexen aan de Hoefkade en de Noordpolderkade/Zuigerstraat. West 2 heeft in 2007 79 Househopping-contracten afgesloten in de volgende complexen: • Tinaarlostraat/Wapserveenstraat, 26 verhuringen • Coevordenstraat/Haveltestraat, 23 verhuringen • Fluitenbergstraat/Dalerveenstraat, 11 verhuringen • Erasmusweg/Nettelhorststraat. 17 verhuringen • Westhovenplein 2 verhuringen. We zijn in 2007 22 tijdelijke verhuringen aangegaan, vaak op verzoek van Sociaal Beheer, en hebben 49 Househoppingcontracten beëindigd. Alle Househopping-contracten zijn beëindigd vanwege de sloop van het complex. In het complex Menkemastraat fase 2 zijn 2 huurders ontruimd vanwege een betalingsachterstand. We hebben 14 Househoppers laten doorstromen naar een ander Househop-complex. De overige kandidaten hebben op eigen kracht woonruimte gevonden. Sinds de start eind 2004 bestaat er nog steeds veel animo voor een Househopping-woning. De website wordt goed bezocht en per woning reageren gemiddeld 30 kandidaten. Sinds enige tijd merken we echter dat de betalings achterstanden en ontruimingen toenemen bij deze doelgroep huurders. Tevens horen we geluiden dat er gefraudeerd zou worden door enkele personen bij het reageren op een Househopping-woning. Zij zouden het computersysteem kunnen manipuleren om hoog op de ranglijst te eindigen. Wij nemen deze geruchten serieus en hebben onze afdeling Informatisering & Automatisering een onderzoek laten doen, waarvan de uitkomst nog niet bekend is. Wel hebben we de intake-screening aangescherpt om te voorkomen dat de verkeerde doelgroep gaat reageren op dit woningtype. 54
55
• Werfstraat met o.a. de volgende werkzaamheden:
Beëindigde huurcontracten
In 2007 zijn 3.243 huurcontracten voor woningen beëindigd, een daling van 5% ten opzichte van 2006, toen 3.416
- vervangen kozijnen
contracten werden beëindigd. Naast de beëindigde huurcontracten voor woningen zijn er 472 huurovereenkomsten
- gevelwerkzaamheden
voor parkeergelegenheden beëindigd en 75 huurovereenkomsten voor overige verhuureenheden.
- dakwerkzaamheden - isolatie.
Beëindigde huurcontracten Omschrijving
Oost 1
Oost 2
West 1
West 2
Totaal
Woningen
938
861
647
797
3.243
Parkeergelegenheden
223
167
50
32
472
Overige overige verhuurbare eenheden (vhe’s) Totaal
11
14
19
31
75
1.172
1.042
716
860
3.790
Huurderving
• Laan van Meerdervoort met o.a. de volgende werkzaamheden: - gevelwerkzaamheden - schilderwerk - vervangen deuren - vervangen van cv’s waar nodig. Daarnaast zijn de volgende projecten in voorbereiding genomen:
De gemiddelde huurderving (mutatie- en exploitatieleegstand) bedroeg in 2007 0,54% ten opzichte van de bruto
• Van Swindenstraat/Cartesiusstraat
jaarhuur. Vergeleken met 2006 is er sprake van een daling van 0,64% naar 0,54%. De gemiddelde huurderving proces
• Jacob Pronkstraat
leegstand (leegstand ten gevolge van verkoop en sloop) bedroeg 1,14%. De totale gemiddelde huurderving als gevolg
• Neptunusstraat
van exploitatie- en procesleegstand bedroeg daarmee 1,68%.
• Isabellaland • Stieltjesstraat
Leegstand in dagen
• Vlierboomplein
Het gemiddelde aantal dagen mutatieleegstand van de woningen bedroeg in 2007 15, vier dagen minder dan het
• Lijsterbesstraat
gemiddelde in 2006 (19).
• Gooilaan.
Door deze aanpak weten we een substantieel deel van onze woningvoorraad te behouden voor de doelgroep.
Snelheid verhuringen
Van alle mutatiewoningen is in 2007 29% (25% in 2006) aansluitend verhuurd, is 40% (40% in 2006) binnen 22 dagen verhuurd en staat 31% (35% in 2006) langer dan 22 dagen leeg. In deze laatste categorie gaat het veelal om woningen
Mutatieonderhoud
waar veel mutatieonderhoud nodig is om de woningen weer in goed verhuurbare staat te brengen.
We hebben in 2007 in totaal ruim € 5.675.182,- besteed aan onderhoud om alle mutatiewoningen weer in goed verhuurbare staat te brengen. De meeste woningen zijn netjes door de vertrekkende huurder opgeleverd, maar wij
Woningruil en overschrijving huurrecht
Bij de 2.710 woningen die in 2007 zijn verhuurd, waren 39 woningruilen en zijn 18 nieuwe huurovereenkomsten
zijn ook enkele keren onaangenaam verrast door compleet uitgewoonde en vernielde woningen. De herstelkosten worden doorberekend aan de vertrekkende huurder.
wegens overschrijving van het huurrecht afgesloten. Per mutatie lopen de kosten sterk uiteen. Gemiddeld werd in 2007 per mutatiewoning een bedrag van € 2.185,-
Onderhoud woningbezit
uitgegeven. De gemiddelde kosten liggen hiermee een stuk lager dan die in 2006 (€ 2.533,-). Bij de berekening van de
Wij kennen verschillende soorten onderhoud; reparatieonderhoud, dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud,
gemiddelde kosten per mutatiewoning is uitgegaan van het totale aantal mutaties/verhuringen, verminderd met de
planmatig onderhoud en groot onderhoud. De totale begroting voor onderhoud bedraagt ruim 40 miljoen euro,
nieuwbouwopleveringen, omdat in die gevallen geen kosten worden gemaakt ten laste van het mutatiebudget.
waarvan het mutatieonderhoud totaal 5,68 miljoen euro bedraagt. Een deel van het onderhoud is onderbracht in contracten. Er is een onderhoudsnorm vastgesteld van gemiddeld € 1.100,- per woning. Het reparatieonderhoud en
Woondiensten en productontwikkeling
klein dagelijks onderhoud bedraagt ongeveer € 220,- per woning in 2007.
Wij willen dat de huurder zich thuis voelt in de woning. Daarom bieden wij nieuwe huurders de mogelijkheid om hun woning aan te passen aan de eigen wensen. Door onze klanten keuzemogelijkheden te bieden willen we de klant
Planmatig onderhoud
tevredenheid laten toenemen en klanten duurzaam aan ons binden. We gaan ervan uit dat huurders die investeren
In 2007 bedroegen de uitgaven aan planmatig onderhoud € 26,3 miljoen, exclusief de aangegane verplichtingen.
in hun woning, een grotere betrokkenheid hebben bij hun woning en woonomgeving. Het programma ‘Mijn manier
Planmatig onderhoud is noodzakelijk om de kwaliteit van bouwdelen in stand te houden en past binnen de uitgangs-
van Wonen’ moet de huurders uitdagen om van hun huis een ‘thuis’ te maken. De volgende diensten en producten
punten van het voorraadbeleid.
maken dat mogelijk: • Kies uw keuken: huurders krijgen de mogelijkheid om een keuken naar eigen wens te plaatsen. Zij kunnen een
We sluiten met onderhoudsbedrijven contracten af op basis van prestatie-eisen. Dat hadden we eerder al gedaan
keuze maken uit onder andere verschillende kleuren, inbouwapparaten, keukenbladen, kranen en tegels.
voor het schilderwerk, in 2007 volgde een nieuw onderhoudscontract voor het cv-onderhoud. Daarnaast hebben we
• Sanitair: uit verschillende klantenpanels is gebleken dat klanten bij de plaatsing van sanitair inspraak willen
in 2007 onderzocht welke mogelijkheden er zijn om een prestatiecontract toe te passen op het onderhoud van platte
hebben in model en kleur. In 2008 wordt een start gemaakt met dit nieuwe product. De keuzemogelijkheden
daken en projecten voor groot onderhoud. Deze vorm van prestatiegericht samenwerken stelt ons in staat om de
zullen onder meer bestaan uit diverse kleuren, modellen, kranen en tegels.
kosten te drukken en de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant te verhogen en beter te borgen.
• Verzekeringen: geregeld blijkt dat het voor onze klanten niet duidelijk is hoe belangrijk een goede verzekering is. In veel huishoudens ontbreekt een inboedelverzekering. Via FBTO bieden we onze klanten de mogelijkheid om
In 2007 zijn diverse grote werken in uitvoering genomen:
onder andere een inboedelverzekering af te sluiten.
• Ericalaan/Heliotrooplaan met o.a. de volgende werkzaamheden:
• Verhuisservice: onze klanten kunnen tegen een aantrekkelijk tarief gebruikmaken van de diensten van verhuis-
- gevelwerkzaamheden
firma Zaat. Deze verhuisservice is voor iedereen die een woning van Staedion betrekt of juist verlaat.
- vervangen kozijnen - mechanische ventilatie - verwijderen open verbrandingstoestellen - renovatie liften - verbeteren entree. 56
57
VvE Beheer In 2007 is door VvE Beheer een flinke inhaalslag gemaakt wat betreft de achterstand in de vergadercyclus met onze VvE’s. In meer dan 90% van de VvE’s is een algemene ledenvergadering gehouden. In 2008 streven we ernaar om bij al onze actieve VvE’s een algemene ledenvergadering te houden. De relatie met de bestaande VvE’s is in 2007 aangehaald en wordt in 2008 verder uitgebreid en verbeterd. Op 31 december 2007 waren er 102 actieve VvE’s (in totaal 3.840 appartementen). Hiervan bestaat 59% uit VvE’s in opdracht van woningcorporaties en 41% VvE’s in opdracht van particulieren. Verder zijn er 52 slapende VvE’s die volgens de wettelijke verplichting in 2008 worden geactiveerd. Er zijn in 2007 18 VvE’s uit beheer gegaan, die Staedion namens de gemeente Den Haag beheerde. Deze VvE’s zijn terug bij de gemeente Den Haag het traject van aanschrijving ingegaan. In 2007 zijn er in totaal 12 nieuwe VvE’s opgericht, waarvan 3 corporatie-VvE’s en 9 particuliere VvE’s, waarvan 6 in Transvaal via de gemeente Den Haag.
Serviceabonnementen Per 31 december 2007 hebben 24.286 huurders een serviceabonnement afgesloten. Van deze huurders maakt 48,34% (47,43% in 2006) gebruik van een Basis-abonnement, 49,96% (50,28% in 2006) heeft een Plus-abonnement afgesloten. Ruim 40,74% (39,34% in 2006) van de deelnemers komt in aanmerking voor een woonduurkorting, die van toepassing is voor huurders die langer dan 10 of 20 jaar aaneengesloten in een woning van Staedion wonen. Inmiddels hebben we ervoor gekozen om onze klanten niet langer de keuze te bieden uit 2 soorten service abonnementen. In plaats daarvan bieden we voortaan één serviceabonnement aan.
Staedion in Kleur
SEP TEMBER
Met het project ‘Staedion in Kleur’ werken we aan de diversiteit van ons personeelsbestand en begrip voor de verschillende culturen van onze klanten en medewerkers. Met dit project willen we onder andere bereiken dat in de toekomst de helft van de instroom van nieuwe medewerkers van verschillende afkomst is. Bij de aftrap van het project kregen alle medewerkers een multiculturele lunch aangeboden.
58
SEP TEMBER
Opening Haagsche Dynamiek Dag van de Bezige Buurten We organiseerden samen met de gemeente Den Haag en de andere corporaties allerlei activiteiten waarbij bewoners zelf actief aan de leefbaarheid in hun straat of buurt werkten. Kinderen uit Mariahoeve verzamelden zwerfvuil bij de activiteit ‘Snoep voor troep’.
SEP TEMBER
Met Haagsche Dynamiek realiseerden we een voor Nederland uniek concept. In de Haagse Vruchtenbuurt bouwden we als eerste corporatie een multi functioneel sportgebouw van bijna 3.000 m², dat niet alleen onderdak biedt aan de voetbalclub DUNO maar ook aan de Sanquin Bloedbank.
5
Hoofdstuk 5
Maatschappelijk verantwoord
Maatschappelijke prestaties Wij hebben met verschillende instellingen en instanties een samenwerkingsconvenant afgesoten, in het kader van maatschappelijk herstel. Het gaat in het bijzonder om de huisvesting van dak- en thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten, (ex-)verslaafden en ex-gedetineerden. Via een integrale aanpak op het gebied van wonen, werken en welzijn proberen we de volgende doelen te bereiken: • voorkomen dat mensen buiten de samenleving belanden • mensen die om welke redenen dan ook in een isolement zijn beland, weer activeren en bij het dagelijkse leven betrekken. In 2007 hebben we 60 woningen verhuurd aan maatschappelijke instellingen en instanties. Verhuringen aan maatschappelijke instanties Organisatie
Onderwerp
63
Maatschappelijke prestaties
63
Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering
63
Convenanten
Goodwillwerk Leger des Heils Huisvesting en begeleiding van
64
Sociaal beheer
de doelgroep maatschappelijke opvang
65
Wonen, zorg en welzijn
Reclassering Nederland en
Huisvesting en begeleiding van
66
Milieu en duurzaamheid
Reclassering Leger des Heils
de doelgroep ex-gedetineerden
Stichting Exodus
Huisvesting en begeleiding van
ex-gedetineerden
Goodwillwerk Leger des Heils
Huisvesting en begeleiding van de
doelgroep dakloze harddrugs- en
alcoholverslaafden
Stichting Limor
Huisvesting en begeleiding langdurig
zorgafhankelijken
RIBW en Parnassia
Huisvesting en begeleiding langdurig
zorgafhankelijken
Aantal
Aantal
Cumulatief
2007
2007
verhuurd
beschikb.
verhuurd
20
21
101
25
16
76
15
-
-
10
8
18
10
4
24
15
11
58
Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering In oktober hebben we voor de tweede keer een maatschappelijke aandeelhoudersvergadering georganiseerd. Aan bestuurders van gemeenten en maatschappelijke organisaties hebben we verslag uitgebracht van de werkzaamheden en de voortgang. We presenteerden de resultaten van de projecten waarover vorig jaar afspraken gemaakt zijn: Kamers met Kansen, Scholenproject Den Haag Zuid-West en extra woningen voor jongeren. Daarnaast is besproken op welke concrete doelen wij ons het beste kunnen richten. Het resultaat is dat er extra aandacht komt voor het bieden van perspectief aan jongeren, de ontwikkeling van een zorghotel, het ontwikkelen van een basisschool tot een community center en de huisvesting van MKB-ondernemers in relatie tot hun onderneming. Uitgangspunt van de maatschappelijke aandeelhoudersvergadering is dat door nauwe samenwerking met de overheid en maatschappelijke organisaties onze maatschappelijke inspanningen het meeste rendement opleveren.
Convenanten De verschillende convenanten voor begeleid wonen zijn gecontinueerd. De pilot voor het huisvesten van actieve (drugs)gebruikers is volgens de uitgebreide evaluatie succesvol. Dakloze gebruikers vinden in hun eigen woning weer rust en komen dankzij de begeleiding tot een normaler leefpatroon. Het project is voortgezet, net als de overige convenanten. Er zijn volgens de afspraken 95 woningen beschikbaar. Niet alle woningen worden door de instellingen afgenomen. Bij de huisvesting van ex-delinquenten heeft dit onder andere te maken met strenge selectiecriteria en met hoge schulden van kandidaten, waardoor er geen sprake kan zijn van huurbetalingen. Binnen de stedelijke Coördinatiegroep Begeleid Wonen is afgesproken te onderzoeken waarom instellingen geen kandidaten aanbieden voor de beschikbare woningen.
Overige bijzondere groepen
Met Humanitas en Stichting Wende (vrouwenopvang) hebben we kleine convenanten afgesloten voor huisvesting van hun cliënten. Een vergelijkbaar beperkt convenant met Stichting De Bruggen lag eind 2007 gereed voor onder tekening. Op verzoek van de Kesslerstichting (maatschappelijke opvang) hebben we een woonpand annex winkelruimte aangekocht als doorstroomvoorziening voor het project DoorZ voor zwerfjongeren. Aan de Stichting Luna, die woonbegeleiding biedt aan zwerfjongeren, hebben we tegen gereduceerd tarief een kantoorpand verhuurd.
62
63
Maatschappelijke bestedingen
Herstructurering, ook met kunst
Staedion heeft een aantal grote herstructuringsgebieden in Transvaal en Zuidwest Den Haag. De leefbaarheid voor,
2007
2006
Kosten werkelijke versus maximaal redelijke huur
€ 38.874.000,-
€ 40.749.000,-
Kosten complexmedewerkers en wijkbeheerders
€ 731.000,-
€ 651.000,-
en bewoners. In Zuidwest Den Haag hebben wij samen met andere corporaties een initiatief ontwikkeld onder de
Leefbaarheidsuitgaven Aftopping stichtingskosten Kosten herstructurering Totaal
tijdens en na de sloop heeft een hoge prioriteit. Wij werken in deze gebieden succesvol samen met kunstenaars
€ 1.167.000,-
€ 1.280.000,-
naam EscArt, dat bijvoorbeeld in het sloopcomplex Menkemastraat heeft geleid tot het aanbrengen van kleurige
€ 39.000.000,-
€ 27.897.000,-
kunstdoeken. De doeken kunnen te zijner tijd ook voor andere complexen gebruikt worden. Het project kreeg veel
€ 6.163.000,-
€ 5.086.000,-
€ 85.935.000,-
€ 75.663.000,-
aandacht in de media. Het sloopcomplex Beresteinlaan stond ook in de belangstelling. Tijdens de Bezige Buurtendag hebben we de hekken
Sociaal beheer
rondom het complex opgevrolijkt. Zo’n 60 enthousiaste kinderen uit de buurt beschilderden borden met mooie
kunstwerkjes. Zo ontstond een heus ‘Staedelijk Museum’.
Leefbaarheid in buurten
Het totale budget voor leefbaarheid bedraagt in 2007 1,2 miljoen euro. Maar leefbaarheid is meer dan alleen geld. Onze medewerkers hebben in 2007 op verschillende wijze aan veel bijzondere projecten bijgedragen. Zo werd het
In Transvaal gonst het van de activiteiten. Het project TransArt zorgt voor tal van workshops voor leerlingen van
20-jarig bestaan van het seniorencomplex aan de Stokroosstraat met muziek opgeluisterd door het koor van één van
basisscholen. In lege woningen worden ateliers ingericht die samen met kunstenaars gebruikt kunnen worden.
onze medewerkers. En het dagje uit van het woonbedrijf West had in 2007 een maatschappelijk tintje. Met een
De lege panden worden soms ook gebruikt voor speciale projecten voor drugsopvang (stichting De Rank), een project
groep kansarme jongeren werd een vliegerclinic gehouden, ouderen uit de wijk werden getrakteerd op een dagje
voor Marokkaanse jongeren (youth 4 youth) en een project voor allochtone vrouwen ( Wij(k)vrouwen).
Scheveningen en met ‘nieuwe Nederlanders’ werd er gefietst en een bezoek gebracht aan een museum. Dat met de sloop of renovatie van complexen ook veel ‘geheugen’ verdwijnt is evident. Over het Esmoreitplein is In de Landenbuurt van Mariahoeve zijn we in het najaar in samenwerking met HOF (Promotie Haags Vrijwilligers-
daarom het boekje verschenen vol prachtige verhalen van oud-bewoners: ‘Als muren konden spreken…’
werk) gestart met de pilot ‘netwerk burenhulpcentrale’. Het netwerk biedt via internet een platform voor hulp
Het Esmoreitplein is in 2007 gerenoveerd met behoud van de historische kenmerken. Het complex ontving van het
bieders en hulpvragers. Op een eenvoudige wijze worden deze bewoners met elkaar in contact gebracht.
publiek de Nieuwe Stadsprijs. Kinderen uit Moerwijk zijn betrokken bij het project ‘Historie in de straat’. Samen met
In november organiseerden diverse organisaties, waaronder Staedion, het project ‘Eten met de buren’ in Vrederust,
een beeldend kunstenaar hebben zij een kunstwerk gemaakt van tegels uit het sloopgebied. Tijdens het 75-jarig
dat in het teken stond van integratie en ontmoeting. Op het menu stonden gerechten uit Afghanistan, Marokko,
bestaan van Moerwijk werd het kunstwerk onthuld.
Suriname en Nederland.
Schone, hele en veilige wijken
Ook fysieke maatregelen dragen bij aan een beter leefmilieu. Zo hebben we ook dit jaar weer diverse binnenterreinen
Wij werken nauw samen met bewoners en instanties om vervuiling in de wijken aan te pakken. In de Stationsbuurt
heringericht of opgeknapt. Door het aanbrengen van nieuwe beplanting, looppaden en verlichting zijn bijvoorbeeld
hebben we met het Haags Werkbedrijf afspraken gemaakt voor extra schoonmaakacties waarbij het grofvuil op
binnenterreinen bij het Oranjeplein, de Conradkade en de Laakweg/Neherkade erg opgeknapt. Binnenterreinen
straat en in de bergingspaden wordt aangepakt. In Mariahoeve loopt een project om portieken schoon te maken en
ontstaan ook door de afsluiting van complexen, zoals bij de Assendelftstraat. Bij het Hagemeyercomplex in Laak
te houden door schoonmaakacties en de invoering van woonafspraken.
werd op een blinde muur een prachtig ‘tromp l’oeil’ geschilderd. Het schilderwerk zorgt voor gezichtsbedrog: het is alsof je dwars door de flat heen kijkt. Een bijzondere manier om de wijk te verfraaien.
Een groot deel van onze woningen heeft het Politiekeurmerk Veilig Wonen. In 2007 hebben we een groot aantal woningen aangepakt. In Zuidwest Den Haag alleen al hebben we ruim 550 woningen voorzien van het veiligheids-
Jongeren aan zet
pakket. De gemeente Den Haag subsidieert een deel van deze maatregelen.
Jongeren zijn onze toekomst. Staedion heeft veel leefbaarheidsprojecten waarbij jongeren een rol spelen. Jong geleerd is immers oud gedaan. Dit jaar bestond de wijk Moerwijk 75 jaar en dat werd dit gevierd met tal van wijk
In het centrum hebben we in het kader van veiligheid een aantal projecten integraal aangepakt. Naast de herinrichting
activiteiten. Wij participeren met andere partijen in de organisatie van de festiviteiten. Voor de kinderen in Moer-
van binnenterreinen, extra inzet van politie en het vervangen van garagedeuren, verminderde de overlast door
wijk was er een fotowedstrijd met als thema ‘Moerwijk, mijn mooiste plekkie’. De resultaten waren prachtig en zijn
jongeren in de Katerstraat aanzienlijk. Het aanbrengen van verlichting vergroot de veiligheidsbeleving. Een voor-
in boekvorm uitgegeven. Kinderen geven zo hun eigen kijk op hun leefomgeving.
beeld is het aanbrengen van verlichting bij de Jeu de Boulesbaan van het seniorencomplex in de Akeleistraat. In een ouderencomplex in de Hertzogstraat is een videophoneinstallatie geplaatst om het veiligheidsgevoel te versterken.
Wij hebben veel contact met scholen en sportverenigingen in de buurt. Dat leidt tot tal van leuke initiatieven, zoals
De bewoners kunnen nu zien wie er bij hen aanbelt.
kunstuitingen door leerlingen van het Variacollege, die de buurt verfraaien. Of de fietskar die we samen met het Transvaalcollege hebben aangeschaft. Met deze kar trekken leerlingen erop uit om klussen te doen in de wijk. Onder
Wonen, zorg en welzijn
het motto ‘Transvaal in beweging’ werden kinderen van de basisscholen door een speurtocht langs de vernieuwings-
Met Scholengroep Den Haag Zuid-West hebben we intensief overleg gepleegd over de realisatie van een woonvorm
gebieden in hun wijk geleid.
voor vmbo-leerlingen die door slechte huiselijke omstandigheden dreigen uit te vallen. Bij het overleg waren ook Jeugdformaat en de gemeente betrokken. Aan het eind van het jaar hebben we een woonconcept en een business-
Kinderen die in het centrum schoonmaakwerkzaamheden verrichten op een parkeerdak of in een woongebouw
plan ontwikkeld. Een vergelijkbaar project wordt met ROC Mondriaan ontwikkeld.
krijgen van ons buurtaandelen, die zij kunnen besteden aan een leefbaarheidsproject in hun wijk. In de Cronjestraat zijn de buurtaandelen besteed aan speelmateriaal voor de jeugd. In de Stationsbuurt organiseerden we samen met
In het kader van het Forum Den Haag worden initiatieven van de Haagse corporaties op het gebied van Kamers
andere partijen een straatspeeldag.
met kansen’ op elkaar afgestemd. In december hebben de drie corporaties een aanbod voor voorzieningen aan de gemeente gepresenteerd. Samen met andere maatschappelijke organisaties steunen wij de Stichting Boost bij hun
Dat sport bindt, blijkt wel uit een initiatief van basketbalvereniging DAS dat wij in 2007 ondersteunden. De vereniging
realisatie van een hotel, dat wordt geëxploiteerd door zwerfjongeren.
uit Delft heeft verschillende basketbalclinics gegeven op Haagse en Delftse scholen. Op ons initiatief sloot ook ADO-kids zich aan met enkele voetbalclinics.
64
65
Milieu en duurzaamheid
Milieubeleidsplan 2008-2012
• In een nieuw complex in Delft worden individuele combiwarmtepompen toegepast, in combinatie met vloer verwarming. Zo word een gezond binnenklimaat gecreëerd en wordt de CO2-uitstoot verminderd met ongeveer
In 2007 hebben we ons milieubeleid herijkt. De ambities zijn hoger en vereisen meer duurzame maatregelen in
30%.
nieuwbouw- en bestaande woningen. In 2008 zullen we een financiële vertaling van de opgenomen doelstellingen
• Voor een deel van het nieuwbouwproject Stadspark Overvoorde in Den Haag Zuidwest wordt een innovatief
opstellen, zodat budgetten kunnen worden gereserveerd voor de implementatie van het nieuwe milieuplan. We
nieuw bouwsysteem gebruikt: Mind BuildingTM. Verschillende onderdelen van een woning worden in de fabriek
verwachten de komende 10 jaar een investering in de duurzaamheid van onze nieuwbouw- en bestaande complexen
geproduceerd en dus kant-en-klaar op de bouwplaats afgeleverd. De voordelen van het systeem zijn de korte
van ongeveer 6 miljoen per jaar. Een deel ervan zullen we terugverdienen via huurverhoging, een deel zal direct door
bouwtijd, de mogelijkheden voor hergebruik, het lage energieverbruik en de goede geluidsisolatie.
de huurders (‘Wonen naar wens’) in de woning worden geïnvesteerd. Voor de bestaande voorraad zullen we elk jaar de haalbaarheid van maatregelen zoals zonne-energie en laag De komende 10 jaar willen we in plaats van de oude ambitie van 10% CO2-reductie minstens 20% besparen op het gasverbruik. Dit is onderdeel van een substantiële besparing op het totale energieverbruik (20% gasverbruikreductie
temperatuurverwarming toetsen aan ons Programma van Eisen. Bovendien zullen we de toegevoegde waarde koppelen aan de gewenste markt- en technische kwaliteit van een complex.
in 2018 ten opzichte van 2008).
Energiebesparende maatregelen
Niet-bewonersgebonden maatregelen zijn in principe de enige beïnvloedbare energiebesparende maatregelen tijdens de renovatie of het onderhoud van onze complexen. Met deze maatregelen kunnen we het energieverbruik in onze bestaande woningen − en daarmee de energiekosten − met 20% verlagen. Dat is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de portemonnee van de huurders. In 2007 zijn onder andere de volgende maatregelen genomen: • We hebben met Breman Services uit Rotterdam een bijzonder nieuw prestatiecontract afgesloten voor de individuele verwarmingsinstallaties van Staedion. Dat betekent dat de komende jaren meer cv-ketels worden vervangen, waaronder ook de openverbrandingstoestellen. • Aan de al geplande renovatieprojecten voor de komende jaren hebben we een aantal complexen toegevoegd (Isabellaland, Gooilaan, Vlierboomplein en Moerbeiplein) met in totaal 350 woningen. Een groot deel van deze complexen zal worden opgeleverd in 2008. In de renovatiecomplexen worden de woningen minimaal voorzien van dubbel glas en worden alle openverbrandingstoestellen verwijderd. Samen met het planmatige onderhoud en alle nieuwbouwprojecten leveren deze maatregelen voldoende woning equivalenten op om de geplande CO2-reductie grotendeels te waarborgen. Daarnaast proberen we door het verstrekken van informatie en het toelichten van de voordelen van energiebesparing meer bewustzijn onder onze klanten te creëren.
FSC-hout
Het gebruik van hout uit goed beheerde bossen wordt wereldwijd beschouwd als een bijdrage aan de oplossing van het probleem van ontbossing en bosdegradatie. Het meest gezaghebbende bewijs van goed bosbeheer is het onafhankelijke keurmerk van de Forest Stewardship Council (FSC). De beschikbaarheid van FSC-hout op de Nederlandse markt wordt geschat op 15%. Ondanks deze beperkte beschikbaarheid hebben we een convenant afgesloten waarin is afgesproken dat we ons inzetten om in al onze projecten (nieuwbouw en renovatie) voor alle toepassingen FSC-hout te gebruiken. Daarnaast zullen we in 2008 ook overschakelen op 100% FSC-papier.
Hergebruik van materialen
Op dit moment wordt 90% gerecycled van de materialen die vrijkomen bij de sloop van onze woningen en overige panden. De sloopbedrijven die wij inzetten, worden geselecteerd op een maximaal hergebruik van sloopmaterialen.
Innovaties
De komende jaren investeren we fors in nieuwe technieken die moeten leiden tot energiebesparing: • In Den Haag Zuidwest gaan 4.000 woningen verwarmd worden met geothermie, aardwarmte. Daarin werken we samen met Haag Wonen, Vestia, de gemeente Den Haag en de energiebedrijven Eneco en E.ON. Het project vergt een investering van 46 miljoen, waarvan wij 9 miljoen euro voor onze rekening nemen. Met dit project neemt de CO2-uitstoot in het gebied met ongeveer 4.000 ton per jaar af. • In juni ondertekenen Staedion, Dura Vermeer en Viac een contract voor de bouw van een duurzaam energie systeem dat ruim 500 woningen in Transvaal gaat verwarmen. In de winter wordt warmte gehaald uit het grond water op 80 tot 100 meter diepte. In de zomer wordt zonne-energie opgewekt en opgeslagen voor koudere tijden. Zo wordt er optimaal gebruik gemaakt van ‘natuurlijke energie’. Met het systeem kunnen woningen worden verwarmd en gekoeld. De CO2-uitstoot vermindert met minstens 30%.
66
67
SEP TEMBER
Mozaïekproject Zuidwal zorgt voor kleurrijke ADO-poort Deze poort raakte de afgelopen jaren steeds meer vervuild. Daarom bedachten we samen met de buurtbewoners en de gemeente Den Haag een plan om de poort op te frissen en regelmatiger schoon te houden. Buurtbewoners en leerlingen van scholen maakten een enorm en kleurrijk mozaïek in de poort.
SEP TEMBER
Medewerkers tonen maatschappelijke betrokkenheid Onze medewerkers van Woonbedrijf West knutselden met ouderen, gingen vliegeren met moeilijk lerende en opvoedbare kinderen en maakten een fietstocht met nieuwe Hagenaars. Alle gasten tijdens deze dag waren bewoners van ons of kwamen uit een wijk waar we veel bezit hebben.
6
Hoofdstuk 6
Goed werkgeverschap
Personeel We hadden op 1 januari 2007 427 medewerkers in dienst (396,1 fte). Het aantal medewerkers op 31 december 2007 bedroeg 440 (408,01 fte). Van alle medewerkers werken er 324 fulltime en 116 parttime, 61% is werkzaam in een administratieve functie en 39% in een technische functie. De gemiddelde duur van het dienstverband is 10,2 jaar, de gemiddelde leeftijd is 42,3 jaar. Gegevens personeel
Medewerkers in dienst getreden Medewerkers uit dienst getreden
2007
2006
60
40
47
31
Eindsaldo verlof in uren
23.347
24.691
Eindsaldo Tijd voor Tijd in uren Aantal deelnemers zonder premievrij ouderdomspensioen (stand 31 december)1
4.884 104
4.233 58
71
Personeel
71
Organisatieontwikkeling
71
Arbeidsvoorwaarden
Organisatieontwikkeling
72
Woondiensten Cafetaria Systeem
In het project ‘Driehoek’ hebben we de relatie tussen de afdelingen Strategie & Vastgoed, Ontwikkeling en Wonen
72
Ziekteverzuim
opnieuw uitgewerkt. We hebben alle processen opnieuw beschreven, waarbij we vooral aandacht hebben besteed
72
Klachtencommissie en vertrouwenspersonen
aan de overlappende processen. Verantwoordelijkheden en taken zijn opnieuw gedefinieerd en vastgesteld. Ook
72
Ondernemingsraad
hebben we bekeken wat er, gericht op onze huidige strategie, nog ontbreekt binnen deze afdelingen. Dat leidde bij
1 Het premievrij ouderdomspensioen is met ingang van 1 januari 2005 afgeschaft voor nieuwe medewerkers.
Strategie & Vastgoed en Ontwikkeling tot een nieuwe inrichting van de afdeling, nieuwe functies en wijzigingen in bestaande functies. We hebben nieuwe functieprofielen geschreven en een sociaal plan opgesteld voor de medewerkers. De wijzigingen hebben niet geleid tot ontslagen, maar juist tot het werven van meer medewerkers die een bijdrage aan onze ambities willen leveren.
Opleiding en ontwikkeling
Staedion moedigt het ontwikkelen van de medewerkers aan. Zo zijn er enkele medewerkers geweest die een interne stage hebben gevolgd. De managers van Staedion zijn vooral bezig geweest met hun nieuwe rol in de RVE’s (Resultaat Verantwoordelijke Eenheden) en SSC’s (Shared Service Centers). Er zijn enkele themabijeenkomsten over dit onderwerp georganiseerd. Daarnaast is m anagers de mogelijkheid geboden om een ontwikkelassessment met bijbehorend persoonlijk ontwikkeltraject te volgen. Een groot deel van de managers heeft daarvan gebruikgemaakt.
Project Stages Zuidwest
Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid willen we graag dat de jongeren in onze wijken een opleiding volgen, een baan krijgen en zo de mogelijkheid hebben om een eigen bestaan op de te bouwen met een toekomstperspectief. In dit kader past het innovatieve en unieke project Stages Zuidwest. Samen met DNC (De Nederlanden Compagnie) hebben we het initiatief genomen om een samenwerking aan te gaan met de Scholengroep Den Haag Zuid-West. Daarin is afgesproken dat we jaarlijks zo’n 40 tot 50 scholieren een stageplaats bieden. In 5 blokken van 2 weken biedt Staedion scholieren door de hele organisatie heen een ‘snuffelstage’. De deelnemende partijen verwachten dat deze leervorm de scholieren motiveert en dat de schooluitval met de helft afneemt. ‘Aanval op uitval’ is dan ook de slogan van het project. Met dit project kunnen we ons tegelijkertijd presenteren als een aantrekkelijke werkgever voor jongeren, zodat zij na hun schoolperiode wellicht komen solliciteren. Doordat de scholieren meewerken aan reguliere werkzaamheden zoals het onderhoud en klantbedrijf, maar ook aan leefbaarheidsprojecten, stimuleren we hun betrokkenheid bij de wijk. Het maatschappelijke doel van het project reikt daarmee verder dan de individuele leerling. Inmiddels nemen naast Staedion en DNC al zo’n 100 bedrijven deel aan het project.
Arbeidsvoorwaarden Met het project ‘Staedion in Kleur’ (zie hoofdstuk 1) willen we ons personeel laten ‘meekleuren’ met de Haagse samenleving. Het spreekt vanzelf dat we dan ook onze arbeidsvoorwaarden en werkomstandigheden willen laten meekleuren, bijvoorbeeld door het aanbieden van ‘halal’ voedsel in onze bedrijfsrestaurants en het beschikbaar stellen van multifunctionele ruimtes die ook als gebedsruimte kunnen worden gebruikt.
70
71
Woondiensten Cafetaria Systeem
De ondernemingsraad heeft in 2007 de volgende stukken ter informatie ontvangen: Bonaire, Imago onderzoek,
In 2007 hebben 308 collega’s gebruikgemaakt van het Woondiensten Cafetaria Systeem.
Maatschappelijke visitatie, Staedion in Kleur, Beleidskader regionale uitbreiding, Wet bescherming persoons
Zij gebruikten het systeem voor de volgende doelen:
gegevens, Collega-vind-bonus, RI&E (Risico Inventarisatie & Evaluatie), ESF-subsidie (Europees Sociaal Fonds) voor
• spaarloon:
opleidingen, Regeling schade aan eigen auto en VPmax (Vroeg Pensioen).
253
• verlof:
92
• fiets (nieuwe deelnemers):
15
• geld: • vakbondscontributie:
4 18
• pensioen:
0
• openbaar vervoer:
3
• opleiding: • levensloop:
Hoogtepunten voor de ondernemingsraad was het afsluiten van een solide sociaal plan voor de afdelingen Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed. Dankzij zorgvuldige behandeling van de OR zijn een aantal aanvullingen en wijzigingenen voor verschillende advies- en instemmingaanvragen door de bestuurder overgenomen.
1 12
Ziekteverzuim Het streefcijfer voor ziekteverzuim in 2007, 4,5%, is ook behaald. Daarmee lag het verzuim op ongeveer hetzelfde niveau als in 2006. Het verzuimpercentage kan als volgt gespecificeerd worden: • kort verzuim 1,6% • middenlang verzuim 1,2% • langverzuim 1,7%. Gemiddeld heeft iedere medewerker zich in 2007 2 keer ziekgemeld. In de meeste gevallen ging het om kort verzuim.
Klachtencommissie en vertrouwenspersonen In 2007 heeft de Klachtencommissie 1 formele klacht behandeld. Om de onpartijdigheid van de commissie te waarborgen, zijn de secretaris en twee leden naar aanleiding van deze klacht teruggetreden uit de commissie. De klacht is behandeld door een ad-hoccommissie, die bestond uit een externe voorzitter, een extern lid, een intern lid en een externe secretaris. Begin 2008 vindt er een evaluatie plaats van de huidige klachtenregeling en de samenstelling van de klachtencommissie.
Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestond in 2007 uit 7 leden. Sinds maart 2007 wordt de ondernemingsraad ondersteund door een nieuwe ambtelijk secretaris, Frouwkje Breur. 2007 was voor de OR een druk jaar met 8 OR-vergaderingen en 7 overlegvergaderingen. Er zijn veel aanvragen van de bestuurder behandeld. Een overzicht van de instemmingaanvragen in 2007: • arbobeleid • klachtenregeling • klokkenluiderregeling • leaseregeling • voicerecordingsysteem • digitale personeelsdossiers • Woondiensten Cafetaria Systeem • regeling 40-urige werkweek • bedrijfsfitness. Een overzicht van de adviesaanvragen in 2007: • de doorontwikkeling van de afdelingen Ontwikkeling en Strategie & Vastgoed • de inzet van een externe adviseur ten behoeve van de doorontwikkeling van de afdelingen Wonen en Vastgoedbeheer.
72
73
OK TOBER
Start bouw Watertuinen De Delftse wethouder Anne Koning van onder meer Ruimtelijke Ordening, gaf op feestelijke wijze het startsein voor de bouw van de eerste fase van de Watertuinen van Delft. In deze nieuwe woonwijk, op het voormalige TNO-terrein realiseren we onder andere een appartementengebouw. De woningen worden verwarmd met behulp van warmtepompen. Hierdoor zijn de woningen zeer energiezuinig en is er een lage CO2 uitstoot.
OK TOBER
Stageproject met de Scholengroep Den Haag Zuid-West In vijf blokken van twee weken bieden we veertig tot vijftig vmbo-leerlingen van de Scholengroep Den Haag Zuid-West een snuffelstage aan. Ze kunnen overal binnen de organisatie terecht. De stages sluiten goed aan op het praktijkleren, waarmee de Scholengroep is gestart.
7
Hoofdstuk 7
Jaarresultaat
Financiën en bedrijfsvoering
gezonde financiële situatie met voldoende slagkracht om de geplande investeringen te realiseren in de woning
Het financiële deel van de bedrijfsvoering van Staedion vormt de ruggengraat van onze organisatie. Zonder een solide basis kunnen wij onze beloften aan onze klanten en de stad niet waarmaken. Daarom sturen wij op een voorraad, leefbaarheid en maatschappelijk ondernemen. Staedion behaalde in 2007 een jaarresultaat van € 16,9 miljoen. Dit is circa € 14 miljoen meer dan in 2006. Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. Het jaarresultaat van Staedion is gevoelig voor externe omstandigheden en overige variabelen, zoals het effectieve rentepercentage op leningen of het huurbeleid dat is afgegeven door de minister. Het balanstotaal is in 2007 ten opzichte van 2006 met € 114 miljoen gestegen tot € 1.494.156. Het eigen vermogen bedroeg op 31 december 2007 € 290 miljoen (was € 274 miljoen in 2006). De solvabiliteit, gedefinieerd als het totale
77
Jaarresultaat
eigen vermogen gedeeld door het balanstotaal, is ultimo 2007 gedaald tot 19,4% (ultimo 2006 19,8%).
81
Fiscale regelgeving
81
Treasury
De bedrijfsopbrengsten stegen in 2007 met € 17 miljoen tot € 207 miljoen. De stijging van de huuropbrengsten bleef
82
Leningen
door de geringe huurverhoging van 1,1% beperkt tot bijna € 4 miljoen, de totale huuropbrengsten bedroegen in
82
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
2007 ruim € 155 miljoen. Het resultaat uit de verkoop van bestaand bezit bedroeg in 2007 ruim € 9 miljoen tegen
82
Financiële continuïteit
€ 4,4 miljoen in 2006.
82
Solvabiliteit
82
Samenwerkingsverbanden
In 2007 zijn de gecumuleerde bedrijfslasten met bijna € 6 miljoen gedaald tot € 147 miljoen. Deze daling werd
83
Verbintenissen
hoofdzakelijk veroorzaakt door de onderhoudskosten, die met ruim € 11 miljoen daalden tot ruim € 31 miljoen.
83
Holdingstructuur
De onderhoudsuitgaven zijn lager doordat de overlopende verplichtingen niet meer ten laste van het jaarresultaat
84
Deelnemingen Staedion
2007 komen.
94
Verklaring van het Bestuur
De personeelskosten zijn als gevolg van de salariskosten en de groei van het aantal werknemers gestegen met meer
94
Verklaring van de Raad van Commissarissen
dan een miljoen euro tot bijna € 27 miljoen. In de post overige waardeveranderingen materiele vaste activa zijn de
95 98
Rapport van bevindingen Kengetallen
onrendabele top zijn Laan van Wateringse Veld € 20,2 miljoen, Schoemakerstraat € 6,3 miljoen, Loosduinse Hoofd-
99
Jaarrekening 2007
Het saldo van financiële baten en lasten (renteresultaat) is in 2007 met € 0,3 miljoen gedaald tot € 44 miljoen.
100
Geconsolideerde balans per 31 december 2007
Deze daling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een stijging van de renteopbrengsten met € 2,6 miljoen, tot
101
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007
€ 5,4 miljoen en een stijging van de rentelasten met € 2,1 miljoen, tot ruim € 50 miljoen, ten opzichte van 2006.
103
Kasstroomoverzicht
105
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
Voor de volledigheid worden in de tabel op de volgende pagina de veranderingen ten opzichte van de winst en
109
Toelichting op de balansposten
verliesrekening 2006 per post weergegeven.
116
Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening
121
Enkelvoudige jaarrekening 2007
(x € 1.000,-)
122
Enkelvoudige balans per 31 december 2007
Bedrijfsopbrengsten
124
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2007
Huren
125
Toelichting op enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
Vergoedingen
128
Accountantsverklaring
Overheidsbijdragen
onrendabele investeringen, totaal € 33 miljoen, in nieuwbouwprojecten verwerkt. De projecten met de grootste straat € 1,5 miljoen, Hoorns Zoom € 1,5 miljoen en de Europaschool € 1,3 miljoen.
Veranderingen in de winst en verlies rekening 2007 ten opzichte van 2006 2007
2006
Verschil
155.237
151.418
3.819
10.188
9.808
380
169
187
-18
14.488
5.250
9.238
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
3.367
0
3.367
Bijdrage herstructurering
7.494
0
7.494
Verkoopresultaat
Overige bedrijfsopbrengsten
7.959
7.058
901
Wijziging onderhanden werk
8.085
15.792
-7.707
206.987
189.513
17.474
Som der bedrijfsopbrengsten Vervolg tabel op de volgende pagina
76
77
Veranderingen in de winst en verlies rekening 2007 ten opzichte van 2006 (x € 1.000,-)
Winst-en-verliesrekening 2007
2007
2006
Verschil
Bedrijfsopbrengsten Huren
(x € 1.000,-)
155.237
151.418
3.819
10.188
9.808
380
Vergoedingen
169
187
-18
Overheidsbijdragen
14.488
5.250
9.238
Verkoopresultaat
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
3.367
0
3.367
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
Bijdrage herstructurering
7.494
0
7.494
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat
Overige bedrijfsopbrengsten
7.959
7.058
901
Wijziging onderhanden werk
8.085
15.792
-7.707
206.987
189.513
17.474
1.910
2.058
-148
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving materiële vast activa (mva) Waardeverandering mva
33.092
19.275
13.817
6.092
9.987
-3.895
Kosten herstructurering Erfpacht
6.163 273
5.086 277
1.077 -4
Personeelskosten
26.857
25.650
1.207
Onderhoudskosten
30.718
41.820
-11.102
7.482
7.616
-134
Kosten levering en diensten
11.201
10.699
502
Overige bedrijfslasten
14.174
14.374
-200
8.836
15.792
-6.956
146.798 60.189
152.634 36.879
-5.836 23.310
5.423
2.830
2.593
984
1.064
-80
Betede kosten onderhanden werk Som der bedrijfslasten Saldo Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten
50.260
48.111
2.149
Renteresultaat
43.853
44.217
-364
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening
16.336
-7.338
23.674
380
-1.500
1.880
1.088
11.775
-10.687
-940
-45
-895
16.864
2.892
13.972
Vennootschapsbelasting Mutatie actuele waarde mva Resultaat deelnemingen Resultaat
Begroting 2007
155.237
157.741
10.188
8.814
Huren
169
100
14.488
6.584
3.367
0
15.453
4.884
Wijziging onderhanden werk Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
8.085
0
206.987
178.123
Afschrijving materiële vast activa (mva)
Waardeverandering deelnemingen
Belastingen en verzekeringen
Jaarrekening 2007
Bedrijfsopbrengsten
Waardeverandering mva
1.910
1.982
33.092
24.623
6.092 6.163
0 7.335
Waardeverandering deelnemingen Herstructurering Erfpacht
273
285
Personeelskosten
26.857
27.337
Onderhoudskosten
30.718
35.259
7.482
8.145
Belastingen en verzekeringen Kosten levering en diensten
11.201
9.165
Overige bedrijfslasten
14.174
14.662
8.836 146.798
0 128.793
60.189
49.330
5.423
1.780
Bestede kosten onderhanden werk Som der bedrijfslasten Saldo Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten Renteresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsoefening
984
0
50.260
54.996
-43.853
-53.216
16.336
-3.886
Vennootschapsbelasting Mutatie actuele waarde mva Resultaat deelnemingen Resultaat
380
0
1.088
686
-940
0
16.864
-3.200
Kostenmanagement Resultaat versus verwachting
De activiteiten van Staedion zijn ondergebracht in Resultaat Verantwoordelijke Eenheden (RVE’s), Shared Service
De gerealiseerde cijfers komen uiteraard niet exact overeen met de in de begroting geformuleerde prognose. In deze
Centers (SSC’s) en stafdiensten. De SSC’s stellen faciliteiten beschikbaar aan de RVE’s en stafdiensten. De doel
paragraaf worden de grote, in het oog springende verschillen tussen beide verklaard.
stellingen van de RVE’s worden jaarlijks vastgesteld bij het opstellen van de concernbegroting. De RVE-managers zijn verantwoordelijk voor het beïnvloedbare deel van hun resultaat en de additionele efficiencydoelstelling. Aan de
Dit jaar valt de doorgaans goed te voorspellen post huuropbrengsten op. Als gevolg van het veranderde overheids-
SSC-managers worden budgetten afgegeven die zijn afgestemd op de behoeftes van de RVE’s. De managers worden
beleid ten aanzien van de maximaal toegestane huurverhoging valt deze € 2,5 miljoen lager uit dan begroot. Het in
onder meer beoordeeld op het over- of onderschrijden van het afgegeven budget.
2007 gerealiseerde verkoopresultaat bedraagt daarentegen circa €6 miljoen meer dan was begroot. Het gestegen verkoopresultaat moet aan het sterk gestegen, ongeveer 50% meer dan begroot, aantal verkochte woningen worden
Overzicht RVE’s en SSC’s
toegeschreven, De overige bedrijfsopbrengsten zijn bijna € 11 miljoen hoger dan begroot. De oorzaken zijn een
RVE
SSC
bijdrage in de herstructurering van € 7,5 miljoen, die niet was begroot en de vrijval van niet aangesproken budget-
Ontwikkeling
Informatievoorziening en Automatisering
ten uit voorgaande jaren.
Services
Communicatie
Vastgoedbeheer
Personeel en Organisatie
Bij de bedrijfslasten vallen de hogere waardeverandering materiële vaste activa en de lagere onderhoudskosten op.
VVE Beheer
Facilitair Bedrijf
Deze verschillen worden veroorzaakt door respectievelijk meer onrendabele investeringen in de nieuwbouw van
Bedrijfs Onroerend Goed
huurwoningen en de vrijval van verplichtingen ten aanzien van het onderhoud van circa € 5 miljoen.
Wonen West 1
De rentebaten zijn als gevolg van een actief treasury beleid € 3,6 miljoen hoger dan begroot.
Wonen West 2
De rentelasten zijn begroot op basis van de gemiddelde historische rente. Door de lage actuele rente vallen de
Wonen Oost 1
rentelasten ruim € 4,5 miljoen lager uit dan begroot.
Wonen Oost 2
78
79
Waardemanagement
• De gemiddelde huurderving is gebaseerd op de gemiddelde huurderving van de laatste jaren en bedraagt 1%.
Staedion is een van de deelnemers aan de Aedex-vastgoedindex. In het kader van deze index wordt jaarlijks het
• De gemiddelde mutatiegraad is bepaald op basis van de mutatiegraad van de afgelopen jaren en bedraagt 8%.
directe, het indirecte en het totale rendement vastgesteld. Het indirecte rendement kunnen we niet direct
• De verwachte opbrengstwaarde van woningen die zijn geoormerkt voor verkoop uit de bestaande voorraad wordt
beïnvloeden; de doelstelling is om minimaal aan te sluiten op de waardeontwikkeling in de regio’s en de vastgoed-
bepaald op basis van vergelijkbare onroerende zaken. Er wordt rekening gehouden met een verkoophorizon van
segmenten waarin we werkzaam zijn.
1 jaar. • Het gemiddelde onderhoud is gebaseerd op een interne bedrijfseconomische norm. Voor 2008 is het volgende
In het ondernemingsplan 2005-2009 is als doelstelling geformuleerd dat het directe rendement zich ontwikkelt
bedrag gehanteerd: € 1.151,-.
tussen 2,5 en 3%. Het rendement wordt berekend door de opbrengsten en de kosten te delen door 1% van de waarde
• De verwachte jaarlijkse stijging van variabele lasten bedraagt 2,25%.
van het bezit (getaxeerd in verhuurde staat). Onder opbrengsten worden niet de verkopen van bestaande of
• De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de resterende geschatte economische levensduur
koopwoningen opgenomen. Aan de kostenkant worden de kosten van herstructurering en nieuwbouw (zowel huur
van de investering.
als koop) niet meegenomen. Het rendement wordt berekend op basis van standaard-investment ofwel alleen de
• De disconteringsvoet bedraagt 6%.
beheersituatie.
• De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling is gebaseerd op product-marktcombinaties, gevormd uit de oorspronkelijke bouwkundige eenheden en subsidieregelingen.
Ontwikkeling rendement 2006
2007
2008
2009
Fiscale regelgeving
Ondernemingsplan
2,79%
3,07%
2,99%
3,67%
Een belangrijke rol bij het onroerend goed speelt fiscaliteit, onder meer in de vorm van vennootschapsbelasting en
Meerjarenbegroting 2007
2,54%
2,74%
2,87%
2,79%
omzetbelasting.
Meerjarenbegroting 2008
3.01%
3,21%
• Vennootschapsbelasting
Staedion is vanaf 1 januari 2008 voor al haar activiteiten vennootschapsbelastingplichtig. Als gevolg hiervan Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het verwachte direct rendement volgens de meerjarenramingen net boven het,
heeft de Belastingdienst de afgesloten vaststellingsovereenkomst eenzijdig opgezegd. Op verzoek van de Eerste
in het ondernemingsplan, geformuleerde doel uit stijgt. De verbetering van het directe rendement kunnen de eerste
en Tweede Kamer onderzoekt het ministerie van Financiën de mogelijkheden voor een nieuwe vaststellings-
tekenen zijn van de efficiencyslag die we aan het maken zijn met de RVE’s.
overeenkomst. Wij volgen dit proces nauwlettend en laten ons bij fiscale vraagstukken bijstaan door externe deskundigen zoals accountants en fiscalisten.
Gerealiseerd rendement volgens Aedex
• Omzetbelasting
Het directe rendement van Staedion bedroeg in 2006 2,6% en ligt daarmee 0,1% boven het Aedex-gemiddelde.
Voor Staedion is op het gebied van de omzetbelasting het risico aanwezig dat in bepaalde gevallen onduidelijk-
Opvallend is dat de bijdrage van het directe rendement aan het totale rendement over 2006 duidelijk is afgenomen.
heid bestaat ten aanzien van al of niet belaste verhuur of prestatie. Als gevolg daarvan zou omzetbelasting
Dit heeft te maken met stagnatie op het voor Staedion belangrijke segment op de Haagse appartementenmarkt.
mogelijk geheel of gedeeltelijk niet verrekenbaar zijn. Wij beperken dit fiscale risico door zorgvuldige analyse vooraf, daarbij bijgestaan door deskundige externe fiscalisten.
Rendement Staedion ten opzichte van de benchmark
(bron: jaarlijkse fondpresentatie Aedex)
In %
Staedion rendement
Aedex-gemiddelde
Treasury
Direct
Indirect
Totaal
Direct
Indirect
Totaal
Onze treasuryactiviteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als kortetermijnfinanciering van het gehele concern
2004
2.5
7.2
9.9
2.8
7.4
10.4
verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. De activiteiten omvatten
2005
3.3
6,6
10.1
2.6
5.9
8.6
cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid. Wij hebben in ons treasurystatuut de uitgangspunten en
2006
2.6
0.7
3.4
2.5
3.6
6.1
verantwoordelijkheden vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 1. We dragen zorg voor voldoende liquiditeiten.
Waardering van onroerend goed in de jaarrekening
2. Kortetermijnfinanciering (6 maanden): de beschikbare kredietfaciliteit bedraagt minimaal € 10 miljoen, de kort-
Staedion waardeert haar bezit op basis van bedrijfswaarde. Hiertoe maken we per complex een contante waarde
geldfaciliteit bedraagt maximaal 7,5% van het lang vreemd vermogen of de materiële vast activa.
berekening op basis van de verwachte kasstromen. De som van de contante waarden geeft de totale waarde van
3. Langetermijnfinanciering: iedere 12 maanden dient minimaal 5% van de restantschuld van de leningen aflosbaar
het complex aan. De bedrijfswaarde wordt berekend met behulp van de WSW-parameters (Waarborgfonds Sociale
te zijn. 4. Het renterisico moet in een periode van 12 maanden tussen 5% en 15% van de netto-financieringsbehoefte liggen.
Woningbouw). Onze bedrijfswaarde bedroeg ultimo 2007 €1.211.733 miljoen. De bedrijfswaarde is doorgaans aanzienlijk lager dan de marktwaarde, als gevolg van de relatief lage huren en de defensieve parameterkeuze van het WSW. De marktwaarde van ons totale bezit bedroeg eind 2007 ongeveer € 3,5 miljard. Deze waarde is echter
Daarnaast beschikken we over een treasuryjaarplan. De Raad van Commissarissen heeft het statuut goedgekeurd en
betrekkelijk omdat een groot deel van deze woningen niet verkocht mag en kan worden. In het hypothetische
kennisgenomen van het jaarplan. Een treasurycommissie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van
geval dat wij deze woningen zouden mogen en willen verkopen, zal de grote toename van het aanbod bij een gelijk
het treasurybeleid.
blijvende vraag de prijs en daarmee de waarde doen dalen. Bij verkoop aan een belegger zal de belegger de koopprijs laten afhangen van de huuropbrengsten. Deze laatste methode van waarderen sluit min of meer aan op de bedrijfs-
De ontwikkeling van de liquiditeitenpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten,
waardemethode die wij toepassen.
verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. We voorspellen de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van 24 maanden vooruit.
Uitgangspunten waardering bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt per complex berekend en geeft de toekomstige verdiencapaciteit weer. Het is de netto
Op basis van de financiële meerjarenraming hebben we een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor de
contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op voorzichtige basis maken we een schatting van de toekomstige
periode 2007-2016. Op basis van deze planning voeren we een actief rentemanagement. Binnen de kaders van het
ontwikkelingen van opbrengsten en kosten. De waardering op bedrijfswaarde is volgens de richtlijn RJ 645.
treasurystatuut wordt het toekomstige renterisico afgedekt. Daarbij maken we gebruik van forward-leningen
Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2007 gelden de volgende uitgangspunten:
(leningen met een uitgestelde storting) en forward-starting-swaps (renteruilovereenkomsten met een startdatum
• De jaarlijkse huurverhoging bedraagt in 2008: 1,6% en vanaf 2009: 2,25%.
in de toekomst). Het renterisico op de bestaande leningenportefeuille (ontstaan door conversie en herfinanciering)
• De streefhuur is een percentage van de maximaal redelijke huur en varieert tussen de 65% tot 100%.
en op nieuw aan te trekken leningen is voor de periode 2007 tot 2010 voor een belangrijk deel afgedekt door middel
De huurharmonisatie vindt plaats tot het niveau van de streefhuur.
van de gunstige rentevoeten die in 2006 konden worden gefixeerd.
80
81
Leningen
Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) in een gebied dat toen nog niet tot de gemeente Den Haag behoorde. In 2007
De volgende tabel geeft een overzicht van de mutaties in de leningenportefeuille in 2007. Gedurende het jaar is,
heeft de stichting 113 huurwoningen en 20 koopwoningen opgeleverd.
los van de reguliere aflossingen, op grond van efficiencydoelstellingen voor een bedrag van € 30 miljoen aan lang lopende leningen afgelost. Daarnaast zijn er in 2007 ook nieuwe leningovereenkomsten gesloten. In totaal hebben
Colonnade Duhaf B.V.
we in 2007 voor een bedrag van € 146 miljoen nieuwe leningovereenkomsten aangetrokken.
De activiteiten van de vennootschap Colonnade Duhaf B.V. bestaan uit het financieren en het doen van financieren van toegelaten instellingen door het verstrekken van leningen onder garantie van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Staedion is in het bezit van 5 aandelen. De aankoopwaarde bedraagt € 25.000. Door de
Totaaloverzicht van de leningenportefeuille: (x € 1.000,-)
2007
2006
Leningen per 1 januari
961.463
917.037
146.987
100.000
Nieuwe leningen (inclusief roll-over van €27 miljoen)
participatie van meerdere corporaties kan Colonnade Duhaf B.V. de krachten bundelen, waardoor samenwerking met financiële partijen op de internationale kapitaalmarkt mogelijk wordt.
European Foundation For Living (EFL)
Bijboeking klimgedeelte leningen
1.136
1.514
Jaarlijkse aflossing leningen
-66.156
-37.051
De European Foundation for Living (EFL) is een stichting die via kennisdeling en samenwerking meer waarde voor
Vervroegde aflossingen
-30.000
-20.037
haar leden wil realiseren. De leden bestaan uit een aantal Nederlandse corporaties, een vastgoedbank en een
Stand per 31 december
1.013.430
961.463
ontwikkelaar. De internationale samenwerking verloopt om juridische redenen via een consortium waaraan ook buitenlandse sociale verhuurders, banken en ontwikkelaars deelnemen. Op dit moment richt de EFL zich hoofd
WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw)
zakelijk op het bevorderen van energiebesparingen en het ontwikkelen van energiezuinige woningen. De EFL werkt
Eind 2007 bedroeg het totale risico dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt geborgd,
daarbij samen met diverse, door de EU erkende en financieel ondersteunde instellingen.
€ 1.013 miljoen (eind 2006 € 977 miljoen). Dat betekent dat onze totale leningschuld van € 1.013 miljoen bij het WSW
Verbintenissen
is geborgd. De omvang van de obligoverplichting bedraagt ultimo 2007 € 37,7 miljoen.
Staedion is een interessante samenwerkingspartij voor ontwikkelaars. Om onze ambitie van 1.000 woningen per In 2007 heeft het WSW de financiële positie van Staedion positief beoordeeld. Op grond van de uitslag inzake de
jaar te realiseren, moeten we een aanzienlijk bouwvolume creëren. Daarvoor zijn bouwlocaties nodig, die veelal in
herbeoordeling van de financiële positie boekjaar 2006 voldoet Staedion aan de eisen van kredietwaardigheid,
handen zijn van ontwikkelaars. Samenwerken met commerciële marktpartijen levert altijd risico’s op.
volgens artikel 7 van het reglement van deelneming van het WSW. Op grond hiervan kan de vereniging gebruik
Samenwerkingsverbanden die zijn gericht op projectontwikkeling, kunnen uit risico-overwegingen het beste
blijven maken van de faciliteiten van het waarborgfonds.
worden aangegaan via een BV/CV-constructie. Bij een BV/CV-constructie loopt het moederbedrijf in principe slechts risico over het in de samenwerking ingebrachte kapitaal en is de samenwerking fiscaal transparant.
Financiële continuïteit De financiële meerjarenraming wordt samengesteld met behulp van het Woning Asset Liability Systeem (WALS).
Het maximale risicoprofiel van onze verbintenissen kan als volgt worden gekwantificeerd:
Jaarlijks wordt deze prognose geactualiseerd. Als de aannames in de meerjarenraming uitkomen, is onze financiële
Totaal aandelenkapitaal en eigen vermogen
€ 8,7 miljoen
continuïteit gewaarborgd en voldoen we aan alle financiële prestatienormen. Als door externe invloeden de
Leningenportefeuille
€ 119,6 miljoen
werkelijke ontwikkelingen in ongunstige zin afwijken van de veronderstellingen waarop de financiële meerjaren raming is gebaseerd, moeten we maatregelen nemen. Wanneer wij de beschikking krijgen over overtollige middelen,
Het totale risico van Staedion bedroeg ultimo 2007 € 128,3 miljoen, ofwel 8,7% van het balanstotaal van Staedion.
afgezet tegen het minimale benodigde weerstandsvermogen, zetten we deze middelen integraal in ten behoeve van
Holdingstructuur
de volkshuisvesting en vooral voor onrendabele toppen en maatschappelijke prestaties.
Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2006 naast projectontwikkelings
Solvabiliteit
activiteiten ook beheeractiviteiten plaats. Een overzicht van de rechtspersonen en vennootschappen die zijn
Op basis van risicoberekeningen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) moet onze solvabiliteit
opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion vindt u op de volgende pagina.
in 2006 ten minste 14,4% bedragen. Dit wordt door het CFV het weerstandsvermogen genoemd. Wij hanteren de CFV-ondergrens voor het weerstandsvermogen als richtlijn voor de minimale solvabiliteit. Ultimo 2007 bedroeg de solvabiliteit 19,4%. De ontwikkeling van het weerstandsvermogen laat een dalende trend, als gevolg van de ambitie om 500 huurwoningen per jaar te bouwen. Het weerstandsvermogen is gedefinieerd als eigen vermogen inclusief herwaarderingsreserve, voorzieningen en egalisatierekening.
2008
2009
2010
2011
2012
Solvabiliteit
19,9%
17,3%
14,5%
12,6%
11,8%
Uiteraard zullen we de noodzakelijke maatregelen treffen en eventueel het bedrijfsbeleid bijstellen om de solvabiliteit op het gewenste niveau van circa 15% te houden.
Samenwerkingsverbanden
Woonformatie Ypenburg
Op de Vinex-locatie Ypenburg bouwt de Stichting Woonformatie Ypenburg ongeveer 2.500 huurwoningen en 850 koopwoningen. Rijswijk Wonen, Vidomes, Vestia en Staedion participeren in deze stichting, die sinds 29 januari 1999 toelating heeft bij koninklijk besluit. Het aandeel van Staedion bedraagt 29,97%. De stichting is ontstaan als samenwerkingsverband tussen Haagse en Rijswijkse woningcorporaties om invulling te geven aan de Vierde Nota
82
83
Deelnemingen Staedion
• Waardering
Netto vermogenswaarde
Statutaire zetel
Projectlocatie
Aandeel
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Den Haag
100%
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 6.102,-
Bo.Laak B.V.
Den Haag
Laakkwartier
100%
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 3.835,-
Bo.Mor B.V.
Den Haag
Morgenstond
100%
• Omzet 2007
€0
Bo.Trans B.V.
Den Haag
Transvaal
100%
• Resultaat 2007
€ -4.894,-
Bo.Wat B.V.
Den Haag
Wateringse Veld
100%
Bo.Laak B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
Bo.Moer B.V.
Den Haag
Moerwijk
100%
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
Sta Pro 1 B.V.
Den Haag
Scheveningen
100%
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed
Argion Beheer B.V.
Den Haag
100%
Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke
Villa Luccio B.V.
Den Haag
100%
vorm ook.
Villa Luccio V.O.F.
Den Haag
Centrum
50%
Bo.Del B.V.
Den Haag
Delft
100%
• Bedrijf
Bo.Trans B.V.
Energiek B.V.
Den Haag
100%
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F.
Delft
Delft
50%
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Wippolder beheer B.V.
Rotterdam
50%
• Statutair gevestigd te
Den Haag
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
Rotterdam
Westland
48%
• Oprichtingsdatum
15-9-2003
Watertuinen van Delft B.V.
Delft
50%
• Waardering
Netto vermogenswaarde
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.
Delft
Delft
48%
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
Rozenburgkwartier B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 12.009.651,-
Eikelenburg beheer B.V.
Utrecht
Rijswijk
50%
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -3.401.316,-
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.
Utrecht
Rijswijk
48%
• Omzet 2007
€0
Westhaag beheer B.V.
Wateringen
Wateringen
50%
• Resultaat 2007
€ -535.720,-
Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.
Wateringen
Wateringen
48%
Bo.Trans B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
Atrium beheer B.V.
Son en Breugel
Pijnacker
50%
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
Son en Breugel
Pijnacker
48%
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed
ReVa beheer B.V.
Oosterbeek
Den Haag
50%
Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke
Reva C.V.
Oosterbeek
Den Haag
48%
vorm ook. De directievoering is door vereniging Staedion uitgevoerd.
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V.
Den Haag
Den Haag
50%
WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.
Den Haag
Den Haag
45%
Bo.Mor B.V. en Bo.Moer B.V. De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in het gebied Den Haag Zuidwest.
Toelichting activiteiten deelnemingen
Het gaat in deze deelnemingen om de wijken Morgenstond en Moerwijk. De deelnemingen hebben als doel koop
Staedion Vastgoed Holding B.V.
woningen in deze wijken te ontwikkelen.
De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van dochteronder-
• Bedrijf
Bo.Mor B.V.
nemingen, zoals administratie, beheer en financiering. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken.
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (100%)
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Bestuurder
Vereniging Staedion
• Oprichtingsdatum
15-9-2003
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Oprichtingsdatum
15-9-2003
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 6.001.419,-
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -1.032.234,-
• Schuldverhouding Vereniging Staedion
€ 116.005.112,-
• Omzet 2007
€0
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 22.220.378,-
• Resultaat 2007
€ 21.299,-
• Omzet 2007
€ 2.390.183,-
Bo.Mor B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
• Resultaat 2007
€ -2.326.496,-
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed
dienstverlening.
Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
Bo.Laak B.V. en Bo.Trans B.V. De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de wijken Laak en Transvaal. Deze
• Bedrijf
Bo.Moer BV
deelnemingen hebben als doel koopwoningen in deze wijken te ontwikkelen.
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
• Bedrijf
Bo.Laak B.V.
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Oprichtingsdatum
15-9-2003
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Oprichtingsdatum
12-5-2005
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000
84
85
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 9.104.367,-
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -1.762.293,-
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 53.550.050,-
• Omzet 2007
€0
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -1.037.017,-
• Resultaat 2007
€ -246.184,-
• Omzet 2007
€ 2.380.623,-
Bo.Moer B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
• Resultaat 2007
€ -695.091,-
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
Argion Beheer B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkings
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed
verbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) van verrichten van onderhoudswerk-
Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke
zaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
vorm ook.
Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en onder nemingen, in welke vorm ook.
Bo.Wat B.V. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de gebiedsontwikkeling in de Vinex-locatie Wateringse Veld.
Villa Luccio B.V. en Villa Luccio V.O.F.
Deze deelneming heeft als doel duurdere huurwoningen te ontwikkelen.
De activiteiten van deze deelnemingen zijn gericht op de ontwikkeling van het project aan de Snoekstraat in het
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
centrum van Den Haag.
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Bedrijf
Villa Luccio B.V.
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
• Oprichtingsdatum
15-9-2003
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Oprichtingsdatum
11-10-2005
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 8.109.076,-
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -698.659,-
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Omzet 2007
€0
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 434.896,-
• Resultaat 2007
€ -150.307,-
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 4.944,-
Bo.Wat B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
• Omzet 2007
€0
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
• Resultaat 2007
€ -6.911,-
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed
Villa Luccio B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
vorm ook.
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
Sta Pro 1 B.V. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling in Scheveningen en alle werkzaamheden die daarmede op enigerlei wijze verband houden of de verwezenlijking daarvan kunnen bevorderen, waaronder het
• Bedrijf
Villa Luccio V.O.F.
financieren en in eigendom verwerven van grond en opstallen.
• Samenwerking
Villa Luccio V.O.F. is een samenwerkingsverband tussen
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
Villa Luccio B.V. en P. Slootweg Management B.V.
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Bestuurder
De directievoering wordt verzorgd door Villa Luccio B.V.
• Statutair gevestigd te
Den Haag
en P. Slootweg Management B.V.
• Oprichtingsdatum
20-1-2004
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Oprichtingsdatum
1-11-2005
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 1.492.515,-
• Geplaatst kapitaal
0
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 84.863,-
• Schuldverhouding Villa Luccio B.V.
€ 358.715,-
• Omzet 2007
€0
• Kapitaal ultimo 2007
€0
• Resultaat 2007
€ 149.486,-
• Omzet 2007
€0
Sta Pro 1 B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden
• Resultaat 2007
€ -14.510,-
die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor
Villa Luccio V.O.F heeft als doel het voor gemeenschappelijke rekening ontwikkelen en realiseren van een bouw
onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed
project in Den Haag.
Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
Bo.Del B.V. De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling van het project Hoornse Zoom in de gemeente
Argion Beheer B.V.
Delft, dat 76 koopwoningen en 24 aangepaste appartementen omvat.
Deze vennootschap is opgericht om duurdere huurwoningen en bedrijfsruimten te exploiteren, waarbij de bedrijfs-
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
ruimte meer dan 20% van het onroerend goed uitmaakt.
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
• Oprichtingsdatum
15-9-2003
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Oprichtingsdatum
20-1-2004
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 4.770.132,-
86
87
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -1.094.770,-
en vennootschappen; het verstrekken van garanties en het verbinden van de vennootschap of activa van de
• Omzet 2007
€0
vennootschap ten behoeve van ondernemingen en vennootschappen waarmee de vennootschap in een groep is
• Resultaat 2007
€ 293.420,-
verbonden en ten behoeve van derden; het verlenen van diensten aan ondernemingen en vennootschappen; het
Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samen-
financieren van ondernemingen en vennootschappen; het exploiteren en verhandelen van patenten, merkrechten,
werkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhouds-
vergunningen, knowhow en andere industriële eigendomsrechten; het verrichten van alle soorten industriële,
werkzaamheden voor onder meer de vereniging Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijk-
financiële en commerciële activiteiten, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daartoe bevorderlijk
heid Staedion Vastgoed Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan, of andere (rechts)personen en
kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.
ondernemingen, in welke vorm ook. De directievoering wordt verzorgd door de vereniging Staedion.
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding BV (48%), LSI Participations B.V. (48%)
De activiteiten van deze deelneming zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Balkengat in Den
en Wippolder Beheer B.V. (4%)
Hoorn, een samenwerkingsverband met een ontwikkelende aannemer.
• Bestuurder
De directievoering wordt verzorgd door Wippolder Beheer B.V.
• Samenwerking
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. is een samenwerkings-
• Statutair gevestigd te
Rotterdam
verband tussen Bo.Del B.V. en Projecton B.V.
• Oprichtingsdatum
19-6-2006
• Bestuurder
De directievoering wordt verzorgd door Bo.Del B.V. en Projecton B.V.
• Waardering
Waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden
• Statutair gevestigd te
Den Haag
plaats op basis van historische kostprijs.
• Oprichtingsdatum
20-12-2005
• Geplaatst kapitaal
€ 100.000,-
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 4.750.813,-
• Geplaatst kapitaal
€0
• Ondernemingsvermogen ultimo 2007
€ 82.560,-
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 935.210,-
• Omzet 2007
€0
• Kapitaal ultimo 2007
€0
• Resultaat 2007
€ -6.838,-
• Omzet 2007
€0
Doelstelling van Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V. is het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uit-
• Resultaat 2007
€ -43.413,-
geven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren
Ontwikkelingscombinatie Het Balkengat V.O.F. heeft als doel de ontwikkeling en realisatie van een bouwproject in de
van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende
woonkern Den Hoorn, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Midden Delfland.
zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van onroerende zaken; het optreden als tussenpersoon bij de aan- en verkoop en bij de huur en verhuur van onroerende zaken; het ter leen
Energiek B.V. • Samenwerking
Staedion Vastgoed Holding B.V. (100%)
verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het verstrekken van zeker-
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding B.V.
heden voor schulden van de vennootschap en schulden van derden.
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Oprichtingsdatum
02-12-2007
Watertuinen van Delft B.V.
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en AM Wonen (50%)
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Bestuurder
Het bestuur wordt gevormd door de directie van de vennootschap. Deze
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 200.181,-
directie bestaat uit twee leden: AM Wonen B.V. en Vereniging Staedion.
• Kapitaal ultimo 2007
€ 18.000,-
• Statutair gevestigd te
Delft
• Omzet 2007
€0
• Oprichtingsdatum
6-1-2006
• Resultaat 2007
€0
• Waardering
Waardering activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op
Energiek B.V. heeft als doel het exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koudeleveringen, het
historische kosten.
inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken
• Schuldverhouding Staedion
€0
van warmte, en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers.
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -1.228.491,-
• Omzet 2007
€0
• Resultaat 2007
€ -1.242.536,-
Wippolder Beheer B.V. • Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en LSI Development B.V. (50%)
Doelstelling van Watertuinen van Delft B.V. is het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennoot-
• Bestuurder
De directievoering wordt verzorgd door de vereniging Staedion en
schap Ontwikkelings- combinatie Watertuinen van Delft C.V.
LSI Beheer B.V.
• Statutair gevestigd te
Rotterdam
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.
• Oprichtingsdatum
15-6-2006
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding (48%), AM Deelnemingen Zuid-Holland
• Waardering
Waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
Noord B.V. (48%) en Watertuinen van Delft B.V. (4%)
vinden plaats op basis van historische kostprijs.
• Bestuurder
Het bestuur wordt gevormd door de directie van de vennootschap. Deze
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
directie bestaat uit twee leden: AM Wonen B.V. en Vereniging Staedion.
• Schuldverhouding Staedion
€0
• Statutair gevestigd te
Delft
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 20.058,-
• Oprichtingsdatum
6-1-2006
• Omzet 2007
€0
• Waardering
Waardering activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op
• Resultaat 2007
€ 1.712,-
historische kosten.
Wippolder Beheer B.V. heeft als doelen het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van registergoederen;
• Geplaatst kapitaal
€ 100.000,-
het op enigerlei wijze deelnemen in, het oprichten van, het besturen van en het toezicht houden op ondernemingen
• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 22.819.011,-
88
89
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -1.690.884,-
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. heeft tot doel het verwerven van gronden in het gebied dat is gelegen
• Omzet 2007
€0
ten zuiden van de Sir Winston Churchilllaan, ten westen van de Reijnerwetering en ten oosten van de Monseigneur
• Resultaat 2007
€ 1.785.670,-
Bekkerslaan in Rijswijk (Zuid-Holland), het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V. heeft tot doel het verwerven van gronden van de TNO-locatie
staat verkopen van gronden die zijn bestemd voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor
in Delft, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden
derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.
die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap.
Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren
Rozenburgkwartier B.V.
en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe
De activiteiten van Rozenburgkwartier B.V. zijn gericht op de ontwikkeling en realisatie van het project Rozenburg-
benodigde gronden.
kwartier in het centrum van Den Haag. Deze deelneming is een samenwerkingsverband met een ontwikkelende
• Bedrijf
Westhaag Beheer B.V.
aannemer.
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en Weboma Projectmanagement B.V. (50%)
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. (50%)
• Bestuurder
Vereniging Staedion (50%) en Weboma Projectmanagement B.V. (50%)
• Bestuurder
Vereniging Staedion (50%) en Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. (50%)
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Oprichtingsdatum
30-8-2007
• Oprichtingsdatum
16-3-2005
• Waardering
De grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd op
• Waardering
Netto vermogenswaarde
historische kosten.
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Schuldverhouding Vereniging Staedion € 3.567.717,-
• Schuldverhouding Staedion
€0
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ -139.039,-
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 18.798,-
• Omzet 2007
€0
• Omzet 2007
€ 4.500
• Resultaat 2007
€ -97.129,-
• Resultaat 2007
€ 798
Rozenburg Kwartier B.V. heeft tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkings-
Doelstelling van Westhaag Beheer B.V. is het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie
verbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaam-
Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten,
heden voor andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.
exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen;, het deelnemen in, samenwerken
Eikelenburg Beheer B.V. • Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en AM Grondbedrijf B.V. (50%)
met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen,
• Bestuurder
Vereniging Staedion (50%) en AM Grondbedrijf B.V. (50%)
van welke aard ook.
• Statutair gevestigd te
Utrecht
• Oprichtingsdatum
27-12-2005
• Bedrijf
Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.
• Waardering
Activa en passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
• Aandeelhouder
Noordweg Wateringen B.V. (48%), Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%)
Bepaling van de resultaten geschiedt op basis van de historische kostprijs.
en Westhaag Beheer B.V. (4%)
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Bestuurder
Beherend vennoot Westhaag Beheer B.V.
• Schuldverhouding Staedion
€0
• Statutair gevestigd te
Den Haag
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 18.000,-
• Oprichtingsdatum
30-8-2007
• Omzet 2007
€0
• Waardering
Waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
• Resultaat 2007
€0
vinden plaats op basis van historische kostprijs.
Doelstelling van Eikelenburg Beheer B.V. is het optreden als beherend vennoot van de in Utrecht gevestigde
• Geplaatst kapitaal
€ 100.000,-
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en daartoe het verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren,
• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 5.392.923,-
administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen.
• Ondernemingsvermogen ultimo 2007
€ 79.876,-
• Omzet 2007
€0
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.
• Resultaat 2007
€ -20.124,-
• Aandeelhouder
Eikelenburg Beheer B.V. (4%), AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%)
Doelstelling van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. is het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren
en Staedion Vastgoed Holding (48%)
van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstal
• Bestuurder
Eikelenburg Beheer B.V. (4%), AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. (48%)
ontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap,
en Staedion Vastgoed Holding (48%)
het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechts-
• Statutair gevestigd te
Utrecht
personen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan
• Oprichtingsdatum
27-12-2005
bevorderlijk kan zijn.
• Waardering
Activa en passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Bepaling van de resultaten geschiedt op basis van de historische
Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
kostprijs.
Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en
• Geplaatst kapitaal
€ 100.000,-
vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en de Lier en het eventueel verwerven van daartoe
• Schuldverhouding Staedion VG Holding € 11.850.865,-
benodigde gronden.
• Kapitaal ultimo 2007
€ 100.000,-
• Bedrijf
Atrium Beheer B.V.
• Omzet 2007
€0
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V. (50%)
• Resultaat 2007
€0
• Bestuurder
De directievoering wordt uitgevoerd door Vereniging Staedion (50%)
en Jansen de Jong Projectontwikkeling B.V.
90
91
• Statutair gevestigd te
Son en Breugel
• Bedrijf
ReVa C.V.
• Oprichtingsdatum
4-9-2007
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%), Crebos Deelnemingen B.V. (48%)
• Waardering
De grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd
en ReVa Beheer B.V. (4%)
op historische kosten.
• Bestuurder
Beherend vennoot ReVa Beheer B.V.
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Statutair gevestigd te
Oosterbeek
• Schuldverhouding Staedion
€0
• Oprichtingsdatum
20-8-2007
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 18.362,-
• Waardering
Nettovermogenswaarde
• Omzet 2007
€0
• Geplaatst kapitaal
€ 50.000,-
• Resultaat 2007
€ -2.025,-
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 2.241.490,-
Doelstelling van Atrium Beheer B.V. is het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
• Ondernemingsvermogen ultimo 2007
€ 48.995,-
en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en
• Omzet 2007
€0
ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan
• Resultaat 2007
€ -1.005,-
zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypo
Doelstelling van ReVa C.V. is het voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap ontwikkelen van het
theken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren
project Noord West Buitensingel in Den Haag.
van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationbuurt-Oude Centrum B.V. en Wijkontwikkelingsmaatschappij StationbuurtOude Centrum C.V.
• Bedrijf
Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.
• Bedrijf
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationbuurt-Oude Centrum B.V.
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding B.V. (48%), Commandiet B.V. (48%) en
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en Gemeente Den Haag (50%)
Beherend vennoot Atrium Beheer B.V.(4%)
• Bestuurder
Vereniging Staedion (50%) en Gemeente Den Haag (50%)
• Bestuurder
De directievoering wordt uitgevoerd door Beherend vennoot Atrium
• Statutair gevestigd te
Den Haag
Beheer B.V.
• Oprichtingsdatum
14-11-2007
• Statutair gevestigd te
Son en Breugel
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Oprichtingsdatum
4-9-2007
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
• Waardering
De grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€0
op historische kosten.
• Ondernemingsvermogen ultimo 2007
€0
• Geplaatst kapitaal
€ 20.200,-
• Omzet 2007
€0
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€ 882,-
• Resultaat 2007
€0
• Ondernemingsvermogen ultimo 2007
€ 18.362,-
Doelstelling van Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationbuurt-Oude Centrum B.V. is het optreden als beherend
• Omzet 2007
€0
vennoot van de commanditaire vennootschap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum
• Resultaat 2007
€ -1.838,-
Denhaag C.V.
Doelstelling van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. is het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstal
• Bedrijf
Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.
ontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de
• Aandeelhouder
Staedion Vastgoed Holding BV (45%), Gemeente Den Haag (43%),
vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiek
Woningbeheer N.V. (1%), N.V. Stedelijk Belang (1%) en Wijkontwikkelings-
rechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband
maatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. (10%)
houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.
• Bestuurder
Staedion Vastgoed Holding BV (45%), Gemeente Den Haag (43%),
Woningbeheer N.V. (1%), N.V. Stedelijk Belang (1%) en Wijkontwikkelings-
ReVa Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie ReVa C.V
maatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. (10%)
Deze deelnemingen houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in
• Statutair gevestigd te
Den Haag
het binnenstedelijk gebied van Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.
• Oprichtingsdatum
14-11-2007
• Bedrijf
ReVa Beheer B.V.
• Waardering
Netto vermogenswaarde
• Aandeelhouder
Vereniging Staedion (50%) en Crebos B.V. (50%)
• Geplaatst kapitaal
€0
• Bestuurder
De directievoering wordt gezamenlijk gedaan door Vereniging Staedion
• Schuldverhouding Staedion VG Holding
€0
en Crebos B.V.
• Ondernemingsvermogen ultimo 2007
€0
• Statutair gevestigd te
Oosterbeek
• Omzet 2007
€0
• Oprichtingsdatum
20-8-2007
• Resultaat 2007
€0
• Waardering
Nettovermogenswaarde
Doel van Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationbuurt-Oude Centrum C.V. is de ontwikkeling en realisatie van
• Geplaatst kapitaal
€ 18.000,-
projecten in de vastgoedsfeer in de ruimste zin; het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van register-
• Schuldverhouding Staedion
€ 1.000,-
goederen.
• Eigen vermogen ultimo 2007
€ 16.759,-
• Omzet 2007
€0
• Resultaat 2007
€ -1.241,-
Doelstelling is het optreden als beherend vennoot van de te Oosterbeek gevestigde commanditaire vennootschap ReVa C.V.
92
93
Accountant In 2007 heeft er geen beoordeling van de externe accountant plaatsgevonden. De reden hiervan is dat er in 2008 een
Rapport van bevindingen
accountantselectie zal plaatsvinden. Deze selectie wordt verricht op basis van toetsingscriteria waarvan een aantal in de voorliggende periode als aandachtspunt of leermoment is aangemerkt. Verklaring van het Bestuur Het Bestuur is van mening dat in de verslagperiode alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Daarnaast verklaart het bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, zoals dit is omschreven in artikel 11 van het BBSH. Den Haag, 27 mei 2008 Drs. H. Jagersma (voorzitter) Verklaring van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft overeenkomstig artikel 20 van de statuten van de vereniging Staedion gedurende het jaar 2007 toezicht gehouden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de vereniging. Overeenkomstig het bepaalde in de statuten heeft de Raad de jaarrekening laten controleren door Berk, Accountants en Belastingadviseurs. Zij heeft kennis genomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met deze stukken verenigen. Den Haag, 27 mei 2008 De heer mr. ing. A. Alderliesten, voorzitter De heer ing. J.A. Bakker De heer ir. G.A. Beijer De heer mr. drs. B.J. Bruins De heer L.C. Keers De heer drs. R.L.J.M. Scheerder
94
95
Rapport van bevindingen inzake het Volkshuisvestingsverslag, bedoel in artikel 26, tweede lid, van het
ontvangen en in die woning hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onder-
Besluit beheer sociale-huursector
handse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;
Opdracht
f. de toegelaten instelling heeft in het verslagjaar geen bestaande woningen vervreemd aan eigenaar-bewoners
Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuis-
in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoning-bijdrage hebben ontvangen en in die
vestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2007,
woning reeds hun hoofdverblijf hadden, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij
van Staedion te Den Haag en met betrekking tot een aantal overige aspecten, zoals genoemd in het controleprotocol
in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder
g. de toegelaten instelling heeft niet gehandeld overeenkomstig de in de circulaires MG 2002-27 van 23 december
verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze
2002 en MG 2006-06 van 10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht, ontheffing van het
werkzaamheden.
90% criterium en verplichte taxatie door een onafhankelijke taxateur die op geen enkele wijze bij de transactie
zelf betrokken is geweest. De taxaties zijn ouder dan 1 jaar.
van huur en gebruik van die woningen;
Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden
h. de toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid, van het Besluit
Wij hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 4400,
beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - haar voornemens tot het vervreemden van
“Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële
onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van
informatie”. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen
vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen en/of vennootschappen die geen
daarop geen
toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu-
accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert
beheer;
dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuis
i. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegen-
vestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop. Volledigheidshalve wijzen wij er nog op dat, indien
heden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer sociale-huursector en over de door het bestuur genomen
wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben
besluiten tot vervreemding en deze heeft nageleefd;
uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u mogelijk van belang
j. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage
zouden kunnen zijn geweest.
heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a;
k. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-
ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de
huursector.
commissie van kracht is;
l. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders Uitkomsten verrichte werkzaamheden
van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer
Onze bevindingen ter zake zijn als volgt:
sociale-huursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was;
1. Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over alle onderwerpen,
m. indien de toegelaten instelling en/of haar verbindingen nieuw gebouwde woningen hebben verkregen,
genoemd in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen
waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning,
uiteenzetting is gegeven.
zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben
2 Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie verenigbaar is
bijgedragen aan de beleidsresultaten, zoals die voor de toegelaten instelling zijn genoemd in artikel 26,
met de jaarrekening.
tweede lid, onderdelen a tot en met f;
3. Voorts hebben wij vastgesteld dat:
n. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van
a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, inzicht heeft gegeven, als bedoeld in artikel
26, 2e lid, onderdelen j en k, in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als
o. de toegelaten instelling na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers
bedoeld in artikel 2a van het Besluit beheer sociale-huursector, zodanig dat hieruit de geldstromen van de
een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in
toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en inzicht kan worden verkregen in
verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de MG
de geldstromen die verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken enerzijds en aan die van de neven-
2006-04, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd, en
activiteiten anderzijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatregelen die zijn genomen om de financiële
p. voor zover de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen
risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken;
beleggingen, overeenkomstig artikel 25, lid 2, onderdeel l;
zoals bedoeld in de MG 2005-04, hier in de jaarrekening en het volkshuisvestingverslag expliciet melding van is
b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom en in beheer
gemaakt. Deze financiële ondersteuning bedraagt in enig jaar niet meer dan 0,3 promille van het balanstotaal
heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van
van de toegelaten instelling.
het Besluit beheer sociale-huursector;
c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het
Wij wijzen er nog op dat onze werkzaamheden uitsluitend zijn verricht ten behoeve van de door de Minister van
Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties en dat deze rapportage
bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat
derhalve niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt, zonder onze uitdrukkelijke toestemming
besluit;
vooraf.
d. de toegelaten instelling heeft in het verslagjaar geen woongelegenheden vervreemd tegen een prijs die Den Haag, 27 mei 2008
lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden,
tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid, van het Besluit beheer sociale-huursector toe-
stemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woning is verkocht aan
een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de
zin van die wet heeft ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben; dan wel een bestaande
M.J. de Graaf
drs. R. Buitenhuis
woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een
Registeraccountant
Registeraccountant
eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had;
Berk N.V.
e. de toegelaten instelling heeft in het verslagjaar geen woningen vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin 96
van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoning-bijdrage in de zin van die wet hebben 97
Jaarrekening 2007
Kengetallen Boekjaar
2007
2006
2005
2004
Aantal Verhuureenheden
1. Woningen en woongebouwen
31.997
32.472
32.187
695
372
110
72
3.145
3.182
3.184
3.323
431
437
456
465
36.268
36.463
35.937
37.158
70
70
70
70
a. in exploitatie b. in aanbouw 2. Garages 3. Overige objecten Totaal Aantal standplaatsen
33.298
Aantal bedden in verzorgingstehuizen
750
750
750
750
Aantal woningen in beheer
199
199
0
128
Kwaliteit
1. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning
428
471
399
420
2. Kosten planmatig onderhoud per woning
794
1.045
774
1.217
1.222
1.516
1.173
1.637
3. Totaal kosten onderhoud per woning Financiële continuïteit
1. Solvabiliteit
19.4
19.8
20.7
19.9
2. Weerstandsvermogen
19.4
19.8
20.7
20.0 0.5
3. Liquiditeit ( current ratio )
0.5
0.4
0.6
4. Liquiditeit ( cash ratio )
0.0
0.1
0.1
0.0
5. Rentabiliteit eigen vermogen
5.8
1.1
2.0
0.8
4.4
3.6
4.3
4.1
7. Interne financiering in % van het eigen vermogen
127
130
115
126
8. Cashflow per woning
579
150
213
93
6. Rentabiliteit totaal vermogen
Balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000,-) 1. Algemene bedrijfsreserve
289.916
273.069
270.195
264.169
2. Huren ( exclusief huurderving )
156.621
153.037
153.269
149.166
3. Vergoedingen ( exclusief huurderving )
10.517
9.990
8.965
8.773
4. Jaarresultaat
16.864
2.892
5.498
2.136
169
187
207
1.358
5. Overheidsbijdragen Algemeen
1. Huurachterstand uitgedrukt in een % van de huren
en vergoedingen - op basis van maandhuur - op basis van jaarhuur
7.99
11.00
0.84
0.83
0.67
0.92
1.01
1.08
0.80
3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar uitgedrukt
in een % van de huren en overheidsbijdragen
185
4. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar per
verhuureenheid 5. Resultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen ( alleen ABR ) 6. Aantal FTE’s
98
9.94
2. Huurderving uitgedrukt in een % van de huren en vergoedingen
10.19
178
8.940
176
8.298
176
8.277
0.72
7.824
5.82
1.06
2.03
0.81
408.00
396.10
388.00
395.30
99
Geconsolideerde balans per 31 december 2007 voor resultaatbestemming
ACTIVA ( x € 1.000,- )
31-12-2007
1.212.331
1.184.529
72.259
52.616
31-12-2006
PASSIVA ( x € 1.000,- )
Materiële vaste activa 1. Onroerende zaken in exploitatie 2. Onroerende zaken in ontwikkeling
31-12-2007
31-12-2006
13. Eigen vermogen
290.427
273.563
Eigen vermogen
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste
13.583
Subtotaal
1.300.951
15. Leningen kredietinstellingen
61
97
16. Waarborgsommen
13.384
14.999
van de exploitatie
Voorzieningen
16.361
3.101
14. Overige
1.874
1.250.728 Langlopende schulden
Financiële vaste activa 4. Deelnemingen 5. Te vorderen BWS-subsidies 6. Agio’s bij afkoop leningen 7. Beleggingen en effecten 8. Uitgestelde betaling koperstermijnen
925
1.422
50.482
34.331
3.060
Subtotaal
932.876
860
896.443 656
933.736
897.099
207.266
1.494.156
1.379.802
0 Kortlopende schulden
Subtotaal
67.912
50.849
17. Schulden aan leveranciers
18. Schulden aan gemeente 19. Schulden aan kredietinstellingen
Vlottende activa
20. Belastingen en premies sociale verzekering
9. Voorraden
98.056
49.765
21. Aangegane verplichtingen inzake
10. Vorderingen en overlopende activa
onroerende zaken 22. Overige schulden en overlopende passiva
19.936
13.216
11. Belastingen en premies sociale verzekering
1.510
1.510
12. Liquide middelen
5.791
13.734
Subtotaal
Totaal generaal
100
125.293
78.225
1.494.156
1.379.802
19.954
910
1.342
38.997
17.210
4.589
3.586
86.835 115.607
66.695 96.038
Subtotaal
Totaal generaal
22.395
266.892
101
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007
Kasstroomoverzicht
( x € 1.000,- )
volgens de indirecte methode ( x € 1.000,-)
2007
2006
23. Huren
155.237
151.418
Bedrijfsresultaat
24. Vergoedingen
10.188
9.808
Aanpassingen voor:
25. Overheidsbijdragen
169
187
26. Resultaat verkopen activa
14.488 3.367
5.250 0
Bedrijfsopbrengsten
7.494
0
29. Overige bedrijfsopbrengsten
7.959
7.058
30. Wijziging in onderhanden werk
8.085
15.792
206.987
189.513
2007
2006
60.189
36.879
- Afschrijvingen
1.910
2.058
1.227
1.294 3.352
-48.291
-1.008
-6.720
17.116
- Kortlopende schulden (excl. kortlopende aflossingen)
44.092
26.444
Totaal veranderingen werkkapitaal
-10.919
42.552
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
52.407
82.783
1.910
2.058
32. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
33.092
19.275
33. Waardeverandering deelnemingen
6.092
9.987
34. Kosten herstructurering
6.163
5.086
35. Erfpacht
273
277
36. Personeelskosten
26.857
25.650
Betaalde rente
37. Kosten onderhoud
30.718
41.820
Resultaat deelnemingen
38. Belastingen, verzekeringen en contributies
7.482
7.616
Vennootschapsbelasting
39. Overige zaken, leveringen en diensten
11.201
10.699
40. Overige bedrijfslasten
14.174 8.836
14.374 15.792
146.798
152.634
Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa
5.423
2.830
984
1.064
-50.260
-48.111
-940
-45
380
Totaal Kasstroom uit operationele activiteiten
Totaal bedrijfslasten
- Toename vorderingen
31. Afschrijvingen op materiële vaste activa
3.137
Verandering in het werkkapitaal:
Bedrijfslasten
41. Bestede kosten onderhanden werk
- Mutaties overige voorzieningen
- Toename voorraden
Totaal bedrijfsopbrengsten
Totaal aanpassingen
Kasstroom uit operationele activiteiten
27. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten 28. Bijdrage herstructurering
-1.500
-44.413 7.994
-45.762
37.021
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in:
Bedrijfsresultaat
60.189
36.879
42. Rentebaten
5.423
2.830
43. Opbrengsten financiële vaste activa
984
1.064
44. Rentelasten
50.260
48.111
Materiële vaste activa
-58.984
-63.004
Financiële vaste activa
0
0
Totaal investeringen
-58.984
Saldo Rentelasten
43.853
44.217
7.939
15.559
-17.063
-32.390
0
0
Totaal desinvesteringen
-9.124
Financiële vaste activa Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 45. Resultaat deelnemingen
16.336
-7.338
-940
-45
380
1088
11.775
16.864
2.892
46. Vennootschapsbelasting
-1.500
Beleggingen in vlottende activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
102
-63.004
-16.831
Materiële vaste activa: - Desinvesteringen
Jaarresultaat
Desinvesteringen in:
47. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-68.108
-79.835
103
Vervolg kasstroomoverzicht
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
volgens de indirecte methode ( x € 1.000,-)
A. Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening 2007 is opgesteld in overeenstemming met de geldende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, Titel 9 zoals vastgesteld in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Nadere uitwerking van de wettelijke
2007
2006
bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is ook de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Bij het opstellen van de jaarrekening 2007 is rekening gehouden met de definitieve richtlijn versie 2005.
Langlopende schulden: - Ontvangsten
213.143
- Aflossingen - Waarborgsommen
B. Verbindingen
137.051
-176.710
-122.108
204
25
36.637
Op 30 september 1998 is Staedion tezamen met 5 andere woningcorporaties een samenwerkingsverband aangegaan
met als doel het realiseren van de gezamenlijke bouwopgave op de VINEX-locatie Ypenburg. Voor dat doel is op 30 september 1998 een nieuwe corporatie opgericht, te weten Stichting Woonformatie Ypenburg.
Kasstroom uit langlopende schulden
14.968
Daarnaast zijn in april 2000 de participatievoorwaarden notarieel vastgelegd in de ‘Participatie-voorwaarden Woonformatie Ypenburg’. De participanten zijn in verhouding tot de door hen aangehouden participatierekening
Kortlopende schulden:
gerechtigd tot de activa van Woonformatie Ypenburg en in dezelfde verhouding draagplichtig tot de schulden.
- Mutatie aflossingsverplichtingen
15.534
29.483
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
52.171
44.451
Voorts dragen de participanten in dezelfde verhouding bij in de onrendabele investeringen. De zeggenschapsverhouding en inbrengverplichting van de middelen in de Stichting Woonformatie Ypenburg is gebaseerd op de deelnameverplichting in het totale bouwvolume van de participanten, dan wel de hieruit voortvloeiende onrendabele toppen. De deelnameverplichting betreft 29,97%.
Mutatie geldmiddelen
-7.943
1.637
Staedion is voor € 9.095.000,- verbindingen aangegaan in VVE verband en is als zodanig ook voor dat bedrag aansprakelijk. Sinds 1 oktober 2001 participeert Staedion in de besloten vennootschap ColonnadeDuhaf. Deze onderneming heeft een maatschappelijk vermogen van € 3 miljoen, verdeeld over 600 aandelen. Alle uitgegeven aandelen zijn in handen van de in de woningwet (artikel 70) omschreven toegelaten instellingen. De deelneming van Staedion omvat een vijftal aandelen, waarvan de waarde inmiddels nihil is. ColonnadeDuhaf B.V. is een initiatief van Stichting Genuagroep en Stichting Talis en heeft als hoofddoelstelling het financieren van toegelaten instellingen. Staedion heeft zich middels een overeenkomst verplicht bij te dragen aan het exploitatietekort van Colonnade Duhaf B.V. over de periode van 1 april 2001 tot 1 april 2007. De maximale bijdrage in het exploitatietekort is contractueel vastgelegd op € 23.000 per jaar. Per 15 september 2003 is Staedion de enige aandeelhouder van Staedion Vastgoed Holding B.V. en daarmee tevens van Bo. Del B.V., Bo. Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo. Laak B.V. en Villa Luccio B.V., Staedion Vastgoed Holding B.V. en onderliggende rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 16 maart 2005 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Rozenburg Kwartier B.V. en per 27 december 2005 voor 50% aandeelhouder van Eikelenburg Beheer B.V., ook deze beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken. Eikelenburg Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding B.V. op als commanditaire vennoot in genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Per 6 januari 2006 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Watertuinen van Delft B.V. en per 15 juni 2006 voor 50% aandeelhouder van Wippolder Beheer B.V. Beide rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Per 20 augustus 2007 is Staedion voor 50% aandeelhouder van Reva Beheer B.V., per 30 augustus 2007 voor 50% aandeelhouder van Westhaag Beheer B.V. en per 4 september 2007 voor 50% aandeelhouder van Atrium Beheer B.V. Reva Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Reva C.V. en houdt een belang van 4%. Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding op als commanditair vennoot in de genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Westhaag Beheer B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en houdt een belang van 4%. Staedion Vastgoed Holding treedt daarnaast op als commanditair vennoot in de genoemde C.V. en houdt een belang van 48%. Atrium B.V. is beherend vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en houdt een belang van 4%.
104
105
Daarnaast treedt Staedion Vastgoed Holding op als commanditair vennoot in genoemde C.V. en houdt een belang
Tot en met het boekjaar 2006 vervielen de kasstromen in de bedrijfswaardeberekening aan het einde van het
van 48%. Deze rechtspersonen hebben tot doel het (doen) realiseren van bouwwerken en het (doen) verrichten van
Kalenderjaar. Met ingang van het boekjaar 2007 zijn in de bedrijfswaardeberekening de vervaldata van de kas
onderhoudswerkzaamheden.
stromen per 1 juli. Het effect van deze schattingswijziging bedraagt circa € 32 miljoen en is verwerkt in de winst- en verliesrekening in de post Mutatie actuele waarde materiële vaste activa”.
Staedion heeft een 50% belang in WIjkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt - Oude Centrum B.V. (WOM B.V.).
In afwijking van de ‘best practise” gaat Staedion uit van een normbedrag per eenheid in plaats van een
WOM B.V. is beherend vennoot in Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt - Oude Centrum C.V. (WOM C.V.).
complexspecifieke onderhoudsbegroting. Dit sluit aan op het beleid.
Staedion Vastgoed Holding heeft een 45% belang in deze vennootschap als commanditaire vennoot. WOM C.V. heeft
Er is rekening gehouden met een restwaarde van de grond van € 999 per woning aan het einde van de exploitatie.
tot doel het uitwerken van het herstructureringsplan dat voor deze wijk is opgesteld.
Met de rentabilteitswaardecorrectie ad. € 74,7 miljoen op basis van een discontovoet van 6% wordt geen rekening gehouden. De bedrijfswaarde is een inschatting van toekomstige ontwikkelingen waarvan het niet zeker is dat deze
Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo. Del B.V., Bo. Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Bo.Wat B.V, Sta.Pro1 B.V.,
zich op deze wijze zullen voordoen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn.
Argion Beheer B.V., Bo. Laak B.V., Villa Luccio B.V. en WOM B.V. zijn allen gevestigd te Den Haag. Watertuinen van Delft B.V. is gevestigd te Delft, Eikelenburg Beheer is gevestigd te Nieuwegein en Wippolder Beheer
Onroerende zaken in ontwikkeling
B.V. is gevestigd te Rotterdam. Reva Beheer B.V. is gevestigd te Oosterbeek, Westhaag Beheer B.V. is gevestigd te
De in ontwikkeling zijnde complexen worden gewaardeerd tegen werkelijk bestede stichtingskosten vermeerderd
Wateringen en Atrium B.V. is gevestigd te Son.
met de aangegane verplichtingen en een opslag voor indirecte kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers.
Grondslagen In de consolidatie worden Staedion en alle vennootschappen betrokken, waarin Staedion naar de wet voldoende
Een onrendabele top wordt verantwoord op het moment dat de opdracht aan de aannemer wordt verstrekt of
zeggenschap kan uitoefenen of zorgt voor de kapitaalverschaffing. Consolidatie vindt plaats overeenkomstig
zoveel eerder als sprake is van een feiteijke verplichting waarbij de omvang van de onrendabele top redelijkerwijs
de waarderingsgrondslagen van Staedion.
te schatten is.
Omvang van de consolidatie
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat Staedion te Den Haag en Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den haag.
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van
Consolidatie vindt plaats op basis van de integrale methode.
de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire dan wel het lineaire systeem.
C. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Woningcorporatie Staedion dient het gebruik van financiële instrumenten ter
Financiële vaste activa
beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasury-
- BWS-subsidie
statuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het
De subsidie is berekend op de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatietekorten.
belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/
Uitbetaling vindt plaats in termijnen ter grootte van 10% van deze contante waarde over een periode van
beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
maximaal 30 jaar. Jaarlijks wordt rente toegevoegd volgens het subsidierendement.
D. Waarderingsgrondslagen
- Agio’s bij afkoop leningen
Materiële vaste activa
Bij in- of afkoop van leningen is een agio betaald, zijnde het verschil tussen de contante waarde van aflossings- en
Onroerende zaken in exploitatie
renteverplichtingen en het saldo van de afgeloste lening.
De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt
Het geactiveerde agio wordt afgeschreven en op annuïtaire basis berekend tegen het disconteringspercentage
verstaan de contante waarde van het saldo van toekomstige exploitatie opbrengsten minus de toekomstige
van de ingekochte lening over de resterende looptijd. De afschrijving op het agio wordt verantwoord in de
exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
winst- en verliesrekening onder rentelasten.
Een uitzondering hierop: het geraamde aantal woningen welke in het eerste jaar ter verkoop wordt aangeboden, wordt gewaardeerd op de marktwaarde in plaats van op de contante waarde van de toekomstige kasstromen.
Deelnemingen
Marktwaarde is gelijk aan de taxatiewaarde. De jaarlijkse stijging of daling van de bedrijfswaarde wordt verant-
Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde, indien en voor zover het noodzakelijk is op
woord via de winst- en verliesrekening onder “Mutatie actuele waarde materiële vaste activa”.
deelnemingen af te boeken zal deze waardering niet lager zijn dan nihil. Eventuele verplichtingen welke uit hoofde van aansprakelijkheid uit deze deelnemingen voort kunnen vloeien, worden in dit geval opgenomen onder de
Bij de berekening van de bedrijfswaarde is als volgt uitgegaan van een jaarlijkse huurontwikkeling:
voorzieningen.
Voorraden
2007
2006
Huurstijging
2007
1,10%
- Onderhanden werk
2008
1,60%
2,25%
De nog niet opgeleverde koopprojecten worden gewaardeerd tegen de directe kosten en een redelijk deel van de
2009
2,25%
2,25%
indirecte kosten, vermeerderd met de toegerekende rente over het vervaardigingstijdvak.
2010
2,25%
2,25%
Voor de winstneming wordt de percentage of completion methode gebruikt.
2011
2,25%
2,25%
Bij de realisatie van gecombineerde bouwprojecten (zowel koop- als huurwoningen) wordt de verkoopwinst
2012 e.v.
2,25%
2,25%
verrekend met de onrendabele top op de huurwoningen.
Huurderving
1,00%
1,00%
Disconteringsvoet
6,00%
6,00%
De waardering van onderhanden werk vindt vanaf het boekjaar 2007 plaats op basis van de Percentage of
Jaarlijkse stijging variabele lasten
2,25%
2,25%
Completion methode. Tot en met het boekjaar 2006 is hiervoor de Completed Contract methode gehanteerd. Gezien het zeer beperkte effect op het vermogen en resultaat is besloten de vergelijkende cijfers niet aan te passen.
Huurharmonisatie: bij mutatie wordt de huur met 4,3% verhoogd. De verwachte levensduur vanaf aanvang exploitatie bedraagt 50 jaar. 106
107
- Overige voorraden
Toelichting op de balansposten
De overige voorraden worden gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Deze verrekenprijzen zijn gebaseerd op de
( x € 1.000,- )
laatst bekende inkoopprijzen.
ACTIVA Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
Vaste activa 1. Onroerende zaken in exploitatie
31-12-2007
31-12-2006
Voorzieningen
Woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen
1.212.331
1.184.529
- Voor grondverontreiniging
Totaal
1.212.331
1.184.529
Voorziening grondverontreiniging dient ter dekking voor eventuele aanspraken als gevolg van mogelijke bodem vervuiling door aanwezigheid van een olietank voor de CV installatie.
De historische kostprijs en cumulatieve afschrijvingen inzake woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie luiden als volgt:
- Voor after sales nieuwbouw
De voorziening After Sales dient ter dekking van de kosten/vergoedingen, die door kopers geclaimd worden en
Historische kostprijs
2007
2006
1.387.927
1.367.776
niet elders kunnen worden verhaald.
Cumulatieve afschrijvingen
285.884
273.371
Boekwaarde einde boekjaar
1.102.043
1.094.405
- Voor uitgestelde betaling koperstermijnen
Herwaarderingen
De voorziening dient ter dekking van eventuele derving koperstermijnen.
Stand einde boekjaar
- Voorziening deelneming
De reguliere afschrijving op basis van historische kostprijs zou € 22,8 miljoen hebben bedragen
110.288
90.124
1.212.331
1.184.529
De voorziening dient ter dekking van het negatieve resultaat dat wordt gerealiseerd bij de aankoop van een deel neming.
2. Onroerende zaken in ontwikkeling
31-12-2007
31-12-2006
Woningen en woongebouwen
E. Grondslagen voor de winst- en verliesrekening
a. Bestede kosten
11.932
8.187
De bepaling van het resultaat vloeit voort uit de eerder omschreven waardering van de activa en passiva.
b. Aangegane verplichtingen
60.327
44.429
Voor de resultaatbepaling geldt dat de kosten en opbrengsten in principe zijn verantwoord in het jaar waarop zij
Totaal
72.259
52.616
betrekking hebben. De toerekening van kosten vindt plaats op basis van de in de begroting vastgestelde uurtarieven en verdeelsleutels. Resultaten met betrekking tot de financiële afwikkeling van complexen worden verantwoord
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2007
31-12-2006
in het boekjaar op basis van de percentage of completion methode. De waarderingsmethoden ter bepaling van het
a. Bedrijfsgebouwen
9.976
10.644
resultaat zijn gelijk aan welke in de balans worden toegepast.
b. Overige vaste bedrijfsmiddelen
6.385
2.939
16.361
13.583
Totaal F. Grondslag kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroom-
overzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer
Het verloop is als volgt:
liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen en betaalde interest en ontvangen dividenden worden
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Onroerende
Onroerende
Onroerende
zaken in
zaken in
en roerende
exploitatie
ontwikkeling
zaken t.d.v.
Boekwaarde begin boekjaar 1.184.529 52.616
exploitatie 13.583
Overboekingen Investeringen Mutaties aangegane verplichtingen/ voorzieningen Desinvesteringen Bij en afschrijvingen Waardeverandering bedrijfswaarde Stand einde boekjaar
Totaal 1.250.728
7.144
-7.345
201
0
27.421
39.175
4.575
71.171
0
-12.187
0
-12.187
-7.851
0
-88
-7.939
0
0
-1.910
-1.910
1.088
0
0
1.088
1.212.331
72.259
16.361
1.300.951
Waardeverandering bedrijfswaarde wordt toegelicht in de post mutatie actuele waarde materiële vaste activa op pagina 120.
108
109
4. Deelnemingen
Vlottende activa
31-12-2007
31-12-2006
Aanbetaling nieuwe deelneming
750
0
Rozenburg Kwartier B.V.
-69
-21
18
0
- Bestede kosten
Energiek B.V.
9. Voorraden
31-12-2007
31-12-2006
Onderhanden werk
-568
15.792
9
9
- Bestede kosten voorgaande jaren
76.439
51.701
10
9
- Aangegane verplichtingen
26.508
22.266
WOM B.V.
9
0
- Gedeclareerde termijnen
-4.847
-40.380
Atrium Beheer B.V.
8
0
Overige voorraden
Westhaag B.V.
9
0
Totaal
Reva Beheer B.V.
8
0
Watertuinen van Delft B.V.
7
7
Onderhanden werk
-812
0
Onderhanden werk betreft de koopprojecten: Nieuwe Vaart (Dedemsvaartweg) 122 woningen, De La Reyweg
Ontwikkelingscombinatie Eikelenburg C.V.
48
48
53 woningen, Oliemolen (Hoornse Zoom) 4 woningen, Menkemastraat 201 woningen, Kempstraat 112 woningen
Ontwikkelingscombinatie Wippolder C.V.
42
45
en grond met opstal aan de Schokkerweg en Dr. Lelykade.
Eikelenburg Beheer B.V. Wippolder Beheer B.V.
Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft C.V.
Reva C.V.
24
0
Totaal
61
97
524
386
98.056
49.765
Overige voorraden De post overige voorraden heeft betrekking op de voorraad materialen, welke wordt aangehouden t.b.v. de eigen
De aanbetaling nieuwe deelneming ziet op een garantie die is verstrekt aan de aandeelhouder waarmee Staedion op
onderhoudsdienst.
balansdatum in onderhandeling was over het overnemen van het belang in de betreffende vennootschap. 10. Vorderingen en overlopende activa 5. Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar - Rente
2007
2006
14.999
16.487
699
931
- Ontvangen bijdrage
-2.314
-2.419
Saldo einde boekjaar
13.384
14.999
31-12-2007
a. Huurdebiteuren ( zittende huurders) b. Gemeente c. Overige vorderingen d. Overlopende activa Totaal
31-12-2006
1.071
988
10.305
1.962
8.315
9.431
245
835
19.936
13.216
6. Agio’s bij afkoop leningen
2007
2006
De totale vorderingen op zittende en vertrokken huurders bedraagt € 4,3 miljoen. Hiervoor is een voorziening
Saldo begin boekjaar
1.422
1.931
getroffen van € 2,6 miljoen. De vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar.
-497
-509
925
1.422
31-12-2007
31-12-2006
50.480
34.329
Overige
214
16
2
2
Totaal
10.305
1.962
50.482
34.331 31-12-2007
31-12-2006
Afschrijvingen Saldo einde boekjaar 7. Beleggingen en effecten Staedion Vastgoed Holding B.V. Effecten Totaal
10b. Gemeente
31-12-2007
31-12-2006
Herstructurering Transvaal
8.918
0
Subsidies
1.173
1.946
10c. Overige vorderingen Staedion Vastgoed Holding B.V. ad. €50.480.000,- betreft verstrekte leningen aan de verbindingen: OWC Water
Rekening courant Rozenburg Kwartier B.V.
3.568
1.611
tuinen van Delft C.V. € 22.819.000,- , OWC Wippolder C.V. € 4.751.000,- en OWC Eikelenburg C.V. € 11.851.000,-,
Rekening courant Balkengat VOF
935
490
Warnaarthoeve B.V. € 1.764.000,-, Reva C.V. € 2.242.000,-, OCW Westhaag C.V. € 5.393.000,-, Ballast Nedam
Rekening courant Villa Luccio VOF
359
0
Ontwikkelingsmaatschappij B.V. € 830.000,- en Schouten & De Jong projectontwikkeling B.V. € 830.000,-.
Rekening courant Energiek B.V. Overige
200 3.253
0 7.330
De effecten betreft een aandeel in NV Stedelijk Belang ad. € 2.268 (0,2% van het geplaatste kapitaal).
Totaal
8.315
9.431
8. Uitgestelde betaling koperstermijnen
31-12-2007
31-12-2006
Uitgestelde betaling koperstermijnen
3.060
0
Totaal
3.060
0
Er is een rentevergoeding overeengekomen, op eerste aanvraag kan hypotheek worden gevestigd. 10d. Overlopende activa Nog te ontvangen rente
31-12-2007
31-12-2006
0
1
Het bedrag aan uitgestelde koperstermijnen bedraagt € 5,2 miljoen. Staedion gaat er vanuit dat in onze regio een
Overige
245
834
woning gemidddeld eenmaal per 15 jaar wordt verkocht. Rekening houdend met een verwachte jaarlijkse stijging
Totaal
245
835
31-12-2007
31-12-2006
variabele lasten van 2,25%, een disconteringsvoet van 6% en een looptijd van 15 jaar bedraagt de contante waarde € 3,0 miljoen. Jaarlijks wordt er een rente toegevoegd van 2,25% aan het verschil tussen nominaal en netto contante waarde.
11. Belastingen en premies sociale verzekering Latente belastingvordering VPB
1.510
1.510
Totaal
1.510
1.510
Staedion Vastgoed Holding B.V. vormt met Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V., Bo.Wat B.V., Bo.Del B.V., Bo. Laak B.V. en Villa Luccio B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Als hoofd van de fiscale eenheid heeft Staedion Vastgoed Holding ultimo 2005 een belastinglatentie gevormd voor 110
111
een bedrag van € 1.510.000. In verband met onzekerheid omtrent het realiseren van de belastinglatentie in de
De voorzieningen hebben een langlopend karakter.
nabije toekomst is besloten om de latentie niet verder te verhogen.
14b. Voorziening after sales nieuwbouw
2007
2006
172
180
Er is geen rekening gehouden met een actieve latentie met betrekking tot het door invoering van de vennootschaps-
Saldo begin boekjaar
belastingplicht ontstane verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het commerciële onroerend
- Garantie aanspraken
-59
-8
goed. Er is geen sprake van vastgoed waar het oogmerk is om dit te verkopen. Hoewel sprake is van een tijdelijk
Saldo einde boekjaar
113
172
2007
2006
verschil, is de actieve latentie niet gewaardeerd omdat niet duidelijk is wanneer dit verschil kan worden gerealiseerd. Er is sprake van voorwaarts compenseerbare verliezen. Mede gezien de onduidelijkheid ten aanzien van financiële
14c. Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen
gevolgen van de integrale belastingplicht is besloten hiervoor geen actieve latentie te vormen. Voor een toelichting
Saldo begin boekjaar
op de vennootschapsbelastinglast van 2006 en 2007 wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verlies
- Mutatie boekjaar
rekening. Voor het overige verwijzen wij t.a.v de integrale vennootschapsbelastingplicht naar de gebeurtenissen na
Saldo einde boekjaar
1.302
0
-1.302
1.302
0
1.302
balansdatum. Met ingang van het boekjaar 2007 wordt de voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen in mindering 12. Liquide middelen Direct opvraagbaar
31-12-2007
31-12-2006
5.755
13.699
Deposito’s Totaal
36
35
5.791
13.734
Ultimo 2007 is voor een totaal van € 54,1miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten: ING bank
gebracht op de openstaande vordering waar deze voorziening op ziet. 14d. Voorziening deelnemingen
2007
2006
0
0
- Voorziening Mercuriusweg
2.588
0
Saldo einde boekjaar
2.588
0
31-12-2007
31-12-2006
Saldo begin boekjaar
€ 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen.
Langlopende schulden PASSIVA
15. Leningen
13. Eigen vermogen
31-12-2007
Verenigingsreserve
31-12-2006
Kredietinstellingen
932.876
896.443
Totaal
932.876
896.443
511
494
Overige reserve
289.916
273.069
Leningen
Totaal
290.427
273.563
Saldo 1 januari
Aflossingsverplichtingen 2007 opgenomen onder kortlopende schulden
Verenigingsreserve
Overige reserve
Totaal
494
273.069
273.563
17
16.847
16.864
511
289.916
290.427
Stand begin boekjaar 2007 Bestemming van het resultaat 2007 Saldo einde boekjaar 2007
2007
2006
896.443
881.500
65.020
35.537
Langlopende deel per 1 januari 2007
961.463
917.037
Ontvangen nieuwe leningen
146.987
100.000
Ontvangen klim Vervroegd afgeloste leningen Aflossingen
1.136
1.514
-30.000 -66.156
-20.037 -37.051
Verenigingsreserve
1.013.430
961.463
De verenigingsreserve is een statutaire reserve. Op voorstel van het bestuur kunnen deze middelen worden aan-
Aflossingsverplichtingen 2008 opgenomen onder kortlopende schulden
-80.554
-65.020
gewend in het belang van de volkshuisvesting.
Saldo 31 december
932.876
896.443
Overige reserve
31-12-2007
31-12-2006
De algemene bedrijfsreserve behoort tot de overige reserves, waarover Staedion vrij kan beschikken binnen haar
Oorspronkelijk leningsbedrag
doelstelling, zodanig dat het belang van de volkshuisvesting wordt gediend.
Ontvangen klim
Herwaarderingsreserve
Cumulatieve aflossingen
Tot en met het boekjaar 2006 werd voor het verschil tussen de historische kostprijs en de actuele waarde van de
Saldo
1.068.950
957.234
115.560
114.424
1.184.510
1.071.658
-251.634
-175.215
932.876
896.443
“Onroerende zaken in exploitatie” een herwaarderingsreserve gevormd. Recentelijk is het Besluit Beheer Sociale Huursector op dit punt gewijzigd en is het niet langer toegestaan een herwaarderingsreserve te vormen voor het
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.
verschil tussen de actuele waarde en de waarde op basis van de historische kostprijs.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedraagt 4,84% ( 2006: 5,11% ). Als zekerheid voor de leningen
De herwaarderingsreserve die ultimo 2006 was gevormd ad € 63,7 miljoen is overgeboekt naar de overige reserves.
zijn de activa bezwaard met het recht van hypotheek, danwel heeft de overheid of het WSW zich garant gesteld.
Voorzieningen
In 2007 zijn er 6 renteswaps afgesloten, tweemaal € 20 miljoen, tweemaal € 25 miljoen en tweemaal € 30 miljoen,
14. Overige
31-12-2007
31-12-2006
a. Voorziening grondverontreiniging
400
400
b. Voorziening after sales nieuwbouw
113
172
c. Voorziening uitgestelde betaling koperstermijnen
waarmee de variabele rente op leningen ter grootte van € 150 miljoen is omgezet in een vaste rente. Deze renteswaps hebben een looptijd van respectievelijk 17 jaar, 15 jaar, 23 jaar, 25 jaar, 14 jaar en 15 jaar.
0
1.302
d. Voorziening deelnemingen
2.588
0
grootte van € 120 miljoen is omgezet in een vaste rente. Deze renteswaps hebben een looptijd van respectievelijk
Totaal
3.101
1.874
10 jaar, 10 jaar, 10 jaar, 12 jaar, 15 jaar en 20 jaar. Verder zijn er in 2005 4 renteswaps afgesloten, € 20 miljoen per
In 2006 zijn er 6 renteswaps afgesloten, € 20 miljoen per renteswap, waarmee de variabele rente op leningen ter
renteswap, waarmee de variabele rente op leningen ter grootte van € 80 miljoen is omgezet in een vaste rente. 112
113
De renteswaps hebben een looptijd van respectievelijk 10 jaar, 12 jaar, 12 jaar en 13 jaar.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
In december 2002 is een renteswap afgesloten ad. € 6,1 miljoen met een looptijd van 5 jaar en drie maanden.
Erfpacht Voor de erfpachtsverplichtingen zijn langlopende contracten afgesloten. De jaarlast van deze overeenkomst is
Voor de leningen tot een bedrag van € 556 miljoen ( 2006: € 553 miljoen )is de resterende looptijd langer dan 5 jaar.
€ 0,32 miljoen.
16. Waarborgsommen
BTW
31-12-2007
31-12-2006
Waarborgsommen inclusief rente
860
656
Met betrekking tot de BTW maakt Staedion onderdeel uit van een fiscale eenheid, waarvan ook deel uit maken:
Totaal
860
656
Staedion Vastgoed Holding B.V., Bo.Trans B.V., Bo.Mor B.V., Bo.Moer B.V., Sta.Pro 1 B.V., Argion Beheer B.V.,Bo.Wat B.V. en Bo.Del B.V. Als gevolg hiervan is Staedion hoofdelijk aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schulden.
Bij verhuur van bedrijfsruimten wordt een waarborgsom geheven, welke gelijk is aan drie maanden bruto huur. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Over de waarborgsom wordt jaarlijks een samengestelde rente vergoed.
Het obligo ter mogelijke voldoening van middelen aan het WSW met betrekking tot de door het WSW gegarandeerde
Kortlopende schulden 17. Schulden aan leveranciers
leningen bedraagt circa € 37,7 miljoen. 31-12-2007
31-12-2006
16.923
14.420
3.031
7.975
19.954
22.395
31-12-2007
31-12-2006
338
266
Leveranciers, aannemers e.a. Verplichtingen planmatig onderhoud Totaal 18. Schulden aan gemeente Belastingen Overige
572
1.076
Totaal
910
1.342
31-12-2007
31-12-2006
0
6.500
Future-overeenkomst Staedion heeft een future-overeenkomst gesloten, wat een overeenkomst betreft tot leveringsplicht op uiterlijk 31 december 2011 van een complex woningen. Leaseverplichting De leaseverplichting van de op 31 december 2007 in gebruik zijnde auto’s bedraagt € 1,6 miljoen; € 0,02 miljoen voor de periode < 1 jaar en € 1,48 miljoen voor de periode < 5 jaar. Garanties
19. Schulden aan kredietinstellingen Kasgeldleningen
De door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2007 circa € 3,3 miljoen. Wet ketenaansprakelijkheid
Rekening courant Rabobank
19.574
0
Rekening courant Postbank/ING
19.423
10.710
Staedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden
Totaal
38.997
17.210
aangesproken is geschat op nihil.
Het rentepercentage van de kasgeldleningen varieerde tussen 3,725% en 3,787% en de kasgeldleningen hebben
Vennootschapsbelasting
een looptijd van respectievelijk 6, 9 en12 maanden.
Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële
Ultimo 2007 is voor een totaal van € 54,1 miljoen aan kredietfaciliteiten aan Staedion verstrekt, te weten:
activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de
ING bank € 31,6 miljoen, ABN AMRO bank € 2,5 miljoen en de Rabobank € 20,0 miljoen.
interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO).
20. Belastingen en premies sociale verzekering
31-12-2007
31-12-2006
Vennootschapsbelasting
1.120
1.500
Binnen de vaststellingsovereenkomst worden twee keuze opties geboden te weten de subjectieve vrijstelling
Omzetbelasting
2.809
1.302
(model I) en de objectieve vrijstelling (model II). Staedion heeft besloten om de VSO te ondertekenen en kiest voor
660
784
model II. Model II impliceert dat er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen
Totaal
4.589
3.586
31-12-2007
31-12-2006
86.835
66.695
Loonbelasting en premieheffing
21. Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken 22. Overige schulden en overlopende passiva
belaste en objectief vrijgestelde activiteiten van de corporatie. Staedion heeft naar beste kunnen een berekening gemaakt van de belastingschuld over 2006 en 2007. In de jaar rekening 2007 van Staedion is rekening gehouden met een belastinglast over 2006 en 2007 van € 1,1 miljoen. Herstructurering
31-12-2007
31-12-2006
Aflossingsverplichtingen komend boekjaar
80.554
65.020
Staedion heeft in het kader van de herstructurering van de wijken Transvaal en Morgenstond-Midden in 2004 en
Niet vervallen rente
19.229
20.237
2005 met de gemeente Den Haag afspraken gemaakt tot het bouwen van minimaal 883 woningen in Transvaal en in
Bruidschat VVE met contracten
4.253
4.173
samenwerking met Haag Wonen 1650 woningen in Morgenstond-Midden. De herstructureringskosten die voort-
Te verrekenen servicekosten
2.412
1.697
vloeien uit deze overeenkomsten worden bij het ontstaan direct ten laste van het resultaat gebracht. Gedurende de
Te verrekenen huursubsidie
1.382
1.473
afgelopen jaren zijn een aantal projecten onder deze afspraken tot uitvoering gekomen.
Vooruit ontvangen huren
2.712
1.819
Aanspraken verlof- en vakantie uren Overige
648 4.417
648 971
115.607
96.038
Totaal
114
115
Toelichting op de posten in de winst-en verliesrekening
2007
2006
( x € 1.000,- )
28. Bijdrage herstructurering
7.494
0
Bedrijfsopbrengsten
29. Overige bedrijfsopbrengsten
2007
2006
Geactiveerde kosten inzake toezicht en directievoering door eigen medewerkers
3.729
3.269
Vrijval diverse verplichtingen voorgaande jaren
1.645
0
Vergoeding inzake administratiekosten
774
791
Vergoeding aanpassing standplaatsen Beheervergoedingen
500 138
0 136 27
23. Huren Te ontvangen netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal
2007
2006
156.621
153.037
1.384
1.619
155.237
151.418
De mutaties in de huren zijn te verklaren door:
Resultaat woonwinkel Borgdorff
0
- de algemene huurverhogingen per 1 juli met € 3.192.000,-
Resultaat SWY
0
47
- opgeleverde woningen met € 418.000,-
Overige
1.173
2.788
- huurharmonisatie, geriefsverbeteringen en opgeleverde woningen in 2006 als gevolg van een volledig
Totaal
7.959
7.058
exploitatiejaar € 3.398.000,- huurverlagingen i.v.m. verkopen en sloop activa met € 3.424.000,-
30. Wijzigingen in onderhanden werk
2007
2006
8.085
15.792
Het percentage huurverhoging varieerde van 0% tot 1,1%. De gemiddelde huurstijging bedroeg 1,1% over het gehele bezit.
Dit betreft de werkelijk bestede kosten in het boekjaar welke geactiveerd zijn onder voorraden onderhanden werk in de balans.
24. Vergoedingen
2007
Te ontvangen vergoedingen
2006
Bedrijfslasten
a. Overige zaken, leveringen en diensten b . Periodieke bijdragen Subtotaal Af: Derving wegens leegstand Totaal
10.505
9.976
12
14
10.517
9.990
329
182
10.188
9.808
31. Afschrijvingen op materiële vaste activa
2007
2006
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
1.910
2.058
Totaal
1.910
2.058
2007
2006
32. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afboeking onrendabele investeringen project:
Huurderving
2007
2006
De huurderving, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur, dan wel vergoeding is als volgt:
- Laan van Wateringse Veld
20.173
0
- Schoemakerstraat
6.274
0
- Loosduinse Hoofdstraat
1.511
0
Woningen en woongebouwen
0,80%
0,85%
- Hoornse Zoom SdeJ
1.460
0
Onroerende zaken, niet zijnde woningen
6,07%
7,64%
- Europaschool
1.265
0
Overige zaken, leveringen en diensten Totaal
1,71% 1,01%
1,49% 1,08%
- Boekhorststraat
983
0
- Zuidkaap/Wesselsstraat
769
0
- Petrakerk/Onder ’t Lommer
580
0
- Haagse Dynamiek
326
260
25. Overheidsbijdragen
2007
2006
Overige bijdragen
169
187
- Esmoreitplein
-580
0
Totaal
169
187
- Dallashof
0
7.730
26. Resultaat verkopen activa Resultaat verkoop huurwoningen
- Baltimorehof
0
7.220
Aantal 2007
Aantal 2006
2007
2006
- Morgenstond Midden I
0
1.810
148
143
9.170
4.426
- Transvaal
0
1.150
- Sloop
0
1.152
- Akeleistaat
0
-328
0
-265
Kosten te verkopen woningen
-207
-834
Resultaat verkoop nieuwbouwwoningen
446
176
Resultaat verkoop grond
5.079
1.482
- Heilbronstraat/Natalstraat
148
143
14.488
5.250
- Diversen
Totaal
Totaal
331
546
33.092
19.275
De geraamde te verkopen woningen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in de bedrijfswaardeberekening en niet tegen de contant gemaakte toekomstige kasstromen. Het resultaat van deze verkopen komt tot uitdrukking
33. Waardeveranderingen deelnemingen
2007
2006
onder mutatie actuele waarde materiële vaste activa. Onder resultaat verkopen activa wordt nog verantwoord het
- Argion
3.504
9.987
verschil tussen het ongerealiseerde- en het gerealiseerde resultaat verkopen in het betreffende boekjaar.
- Mercuriusweg
2.588
0
Totaal
6.092
9.987
27. Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
2007
2006
- Project Mooy
1.700
0
- Project Wesselsstraat
1.038
0
34. Kosten herstructurering
- project Norgstraat/Hunzehof Totaal
116
629
0
3.367
0
2007
2006
6.163
5.086
117
35. Erfpacht
2007
2006
273
277
De erfpacht betreft de over 2007 aan de gemeente verschuldigde erfpachtcanon conform de lopende contracten. 36. Personeelskosten
6.164
Niet te verhalen vervolgingskosten
1.069
1.580
Advies- en begeleidingskosten
2.391
2.205
Huisvestingskosten
1.500
890
1.302
Kosten haalbaarheidstudie
430
10
1.950
VVE bijdragen
371
462
3.913
Voorziening dubieuze debiteuren
274
0
1.355
1.264
Bestuurs- en verenigingskosten
26.857
25.650
19.620
18.523
Sociale lasten
2.047
Pensioenlasten
3.835
Overige personeelskosten
2006
6.123
1.626
2006
Totaal
2007
Algemene kosten
Voorziening uitgestelde koperstermijnen
2007
Lonen en salarissen
40. Overige bedrijfslasten
De beloningen en vergoedingen aan het bestuur en aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroeg in het
Kosten leefbaarheid/huismeester Overige Totaal
15
14
0 985
649 488
14.174
14.374
boekjaar in totaal € 324.810,-.
De pensioenregeling van SPW is een toegezegde-pensioenregeling. Het gevolg hiervan is dat de werkgever in het
41. Bestede kosten onderhanden werk
2007
2006
8.836
15.792
geval van een tekort bij SPW geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere
Rentebaten en lasten
toekomstige premies. Het gemiddelde aantal personeelsleden bedraagt in:
42. Baten
2007
2006
Rente beleggingen
2.328
1.484
2007
2006
- Technisch personeel
171
166
Rente op uitgezette middelen
695
26
- Administratief personeel
269
261
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
2.400
1.320
Totaal
440
427
Totaal rentebaten
5.423
2.830
2007
2006
13.863
15.510
1.167
1.280
26.331
27.252
3.032
5.846
-4.797 39.596
0 49.888
8.878
8.068
30.718
41.820
37. Kosten onderhoud Service- en mutatieonderhoud Leefbaarheidonderhoud Werkelijk planmatig onderhoud Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud Vrijval verplichtingen planmatig onderhoud Subtotaal Af: Toegerekende kosten eigen dienst Totaal
43. Opbrengsten financiële vaste activa Rente op te vorderen Subsidie BWS
700
931
Rente op overige vorderingen
284
133
Totaal opbrengsten financiële vaste activa
984
1.064
48.749
44.532
0
1.988
600
662
44. Lasten Rente leningen kredietinstellingen Rente leningen overheid Rente kasgeldleningen Rente waarborgsommen
24
15
38. Belastingen, verzekeringen & contributies
2007
2006
Rentelasten agio’s
497
508
Belastingen
6.760
6.773
Rente overig
390
406
50.260
48.111
43.853
44.217
2007
2006
-49
-26
Verzekeringen Totaal
722
843
7.482
7.616
Totaal rentelasten Saldo rentelasten
Het tarief voor de onroerende zaakbelasting bedraagt ook in 2007 voor de eigenaren € 1,86 (2006: € 1,86) per volle € 2.500 van de vastgestelde waarde. Voor de rioolrechten bedraagt het tarief in 2007 € 104,48 (2006: € 84,82) per
45. Resultaat Deelnemingen
VHE.
Aandeel in resultaat Rozenburg Kwartier B.V.
39. Overige zaken, leveringen en diensten
2007
2006
Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V.
0
-2
Aandeel in resultaat Wippolder B.V.
1
-5
Energieverbruik c.v. en portiekverlichting
5.760
5.625
Aandeel in resultaat Reva Beheer B.V.
-1
0
Schoonmaakdienst
1.830
1.773
Aandeel in resultaat Atruim Beheer B.V.
-1
0
-22
-10
Overige
3.611
3.301
Totaal
11.201
10.699
Aandeel in resultaat Ontwikkelingscombinatie Balkengat VOF. Aandeel in resultaat Villa Luccio VOF
-7
0
-857
-2
Aandeel in resultaat Ontwikkelingscombinatie Wippolder
-3
0
Aandeel in resultaat Atrium C.V.
-1
0
Totaal
-940
-45
2007
2006
380
-1.500
Aandeel in resultaat Ontwikkelingscombinatie Watertuinen C.V.
46. Vennootschapsbelasting
118
119
47. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2007
2006
1.088
11.775
Enkelvoudige Jaarrekening 2007
De mutatie in de reële waarde, zijnde € 1.088.000,- laat zich als volgt verklaren : - effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters - in de huren
11.982 207
- in de onderhoudskosten
-19.791
- in de overige lasten
-16.045
- in te verkopen woningen - in de berekeningswijze van de kasstromen Gevolgen van mutaties in het bezit
324 32.382
- aangekocht bezit/nieuwbouw
1.018
- verkocht bezit/sloop
4.519
- gewijzigde complexindeling Externe invloed op parameters - huurprijscomponent Totaal
-720 -12.788 1.088
Als gevolg van een wijziging van de periode waarin de kasstromen in de berekening van de bedrijfswaarde vervallen van primo boekjaar naar medio boekjaar is de mutatie actuele waarde materiële vaste activa in totaal € 32 miljoen hoger dan zonder deze schattingswijziging.
120
121
Enkelvoudige balans per 31 december 2007 voor resultaatbestemming
ACTIVA ( x € 1.000,- )
31-12-2007
31-12-2006
PASSIVA ( x € 1.000,- )
Vaste activa
- Onroerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Verenigingsreserve 1.179.730
1.165.608
72.259
52.616
13.583
16.361
Overige reserve Resultaat boekjaar
494
476
273.069
270.195
16.864
2.892
Subtotaal
1.268.350
8.721
3.564
106.500
71.500
Langlopende schulden
- Te vorderen BWS-subsidies
13.384
14.999
Leningen kredietinstellingen
926
1.423
2
2
- Beleggingen en effecten
Waarborgsommen Onrealiseerde winst verkoop bouwrechten
3.101
932.875
896.443
743
656
16.433
19.800
Subtotaal
Vlottende activa
Kortlopende schulden
Voorraden
46.473
18.608
Schulden aan leveranciers
Vorderingen en overlopende activa
26.335
17.419
Schulden aan gemeente
4.178
10.755
Schulden aan kredietinstellingen
Belastingen en premies sociale verzekering
Subtotaal
Totaal generaal
122
273.563
572
Subtotaal 129.533 91.488
Liquide middelen
290.427
Voorzieningen
- Vordering op deelnemingen - Agio’s bij afkoop leningen
31-12-2006
1.231.807 Overige
Financiële vaste activa - Deelnemingen
Subtotaal
31-12-2007
Eigen vermogen
Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie
76.986
1.474.869
46.782
1.370.077
950.051
16.546
910
1.342
38.757
17.210
17.705
1.826
2.331
60.327
44.429
Overige schulden en overlopende passiva 112.924
96.026
Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken
916.899
Subtotaal
231.290
179.043
Totaal generaal
1.474.869
1.370.077
123
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2007
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst-en verliesrekening
( x € 1.000,- )
( x € 1.000,- ) A. Foutenherstel
2007
2006
In de vennootschappelijke jaarrekening zijn een tweetal aanpassingen in de vergelijkende cijfers doorgevoerd vanwege aangepaste verwerkingswijze van de winst op een intercompanytransactie welke wordt veroorzaakt door
Bedrijfsopbrengsten
wijziging van richtlijnen alsmede aanpassing van de waardering van een deelneming naar grondslagen van Staedion.
Huren
153.358
151.162
Vergoedingen
9.678
9.731
Op grond van de richtlijn foutenherstel heeft aanpassing plaatsgevonden in het enkelvoudige vermogen per 1 januari 2006 van € 19,8 miljoen en in het enkelvoudige resultaat van 2006 van € 10 miljoen. De vergelijkende
Overheidsbijdragen
169
187
Resultaat verkopen activa
14.487
5.250
Gerealiseerde winst verkoop bouwrechten
3.367
0
Bijdrage herstructurering
7.494
0
Overige bedrijfsopbrengsten
8.004
7.016
Wijzigingen in onderhanden werk
27.728
-17.266
schappelijke jaarrekening.
224.285
156.080
Financiële vaste activa
Totaal bedrijfsopbrengsten
cijfers zijn hierop aangepast. Over 2006 is hierdoor het enkelvoudige resultaat en eigen vermogen weer gelijk aan het geconsolideerde resultaat en eigen vermogen. B. Waarderingsgrondslagen De grondslagen zoals vermeld bij de geconsolideerde jaarrekening zijn eveneens van toepassing op de vennoot
2007
2006
Deelnemingen Staedion Vastgoed Holding B.V.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
1.910
2.059
Overige waardeveranderingen materiële- en
8.730
3.560
Rozenburg Kwartier B.V.
-69
-21
Eikelenburg Beheer B.V.
9
9
Watertuinen van Delft B.V.
7
7
10
9
financiële vaste activa
33.092
19.275
Waardeveranderingen deelnemingen
6.092
9.987
WOM B.V.
9
0
Kosten herstructurering Erfpacht
6.163 273
5.086 277
Atrium Beheer B.V.
8
0
Westhaag B.V.
9
0
Personeelskosten
26.857
25.650
Reva Beheer B.V.
8
0
Kosten onderhoud
30.620
41.808
Totaal
8.721
3.564
2007
2006
Wippolder Beheer B.V.
Belastingen, verzekeringen en contributies
7.446
7.616
Overige zaken, leveringen en diensten
10.562
10.613
Staedion Vastgoed Holding B.V.
Overige bedrijfslasten
12.703
12.935
Saldo begin boekjaar
3.560
-3.423
Bestede kosten onderhanden werk
27.728
-17.266
Voorziening deelneming
-3.504
-9.987
Agio op aandelen
11.000
20.000
163.446 118.040 Totaal bedrijfslasten
Aandeel resultaat deelnemingen
-2.326
-3.030
Saldo einde boekjaar
8.730
3.560
Bedrijfsresultaat
Rozenburg Kwartier B.V.
2007
2006
Rentebaten
60.839
6.203
38.040
Saldo begin boekjaar
-21
5
4.681
Aandeel resultaat deelnemingen
-48
-26
Saldo einde boekjaar
-69
-21
Opbrengsten financiële vaste activa
984
1.065
Rentelasten
50.254
48.111
43.067
42.365
Eikelenburg Beheer B.V. Saldo Rentelasten
2007
2006
Saldo begin boekjaar
9
9
Aandeel resultaat deelnemingen
0
0
Saldo einde boekjaar
9
9
2007
2006
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
17.772
Resultaat deelnemingen
-2.376
-3.058
Watertuinen van Delft B.V.
Vennootschapsbelastingen
380
-1.500
Saldo begin boekjaar
7
9
Aandeel resultaat deelnemingen
0
-2
Saldo einde boekjaar
7
7
Resultaat voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
15.776
1.088
-4.325
-8.883
11.775
16.864
2.892
Wippolder Beheer B.V. Jaarresultaat
2007
2006
Saldo begin boekjaar
9
9
Aandeel resultaat deelnemingen
1
0
10
9
Saldo einde boekjaar
124
125
WOM B.V.
Overige gegevens
2007
2006
Saldo begin boekjaar
0
0
Gebeurtenissen na balansdatum
Deelnemingen
9
0
Staedion is met de onderhandeling bezig voor de overname van bestaand vastgoed, de contracten worden
Aandeel resultaat deelnemingen
0
0
vermoedelijk in mei 2008 ondertekend. Het betreft een vastgoedomvang van circa € 55 miljoen.
Saldo einde boekjaar
9
0
2007
2006
Saldo begin boekjaar
0
0
Deelnemingen
9
0
Integrale vennootschapsbelastingplicht
-1
0
Met ingang van 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties van kracht
8
0
geworden. Mede door opzegging door de belastingdienst van de Vaststellingsovereenkomst I is er op dit moment
2007
2006
Saldo begin boekjaar
0
0
Een schatting van de financiële gevolgen van de integrale vennootschapsbelastingplicht is op dit moment nog niet
Deelnemingen
9
0
te maken.
Aandeel resultaat deelnemingen
0
0
Saldo einde boekjaar
9
0
2007
2006
0
0
Het resultaat is in de jaarrekening als volgt bestemd:
Staedion heeft in 2008 de aandelen in Invex B.V. verworven voor een bedrag van € 7,5 miljoen. De vooruitbetaling Atrium B.V.
Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar
van 10% van deze koopsom in 2007 is reeds in de jaarrekening verwerkt.
nog onduidelijkheid over de fiscale waardering per 1 januari 2008. De sector is in overleg met de belastingdienst Westhaag B.V.
omtrent de fiscale waarderingsregels en streeft daarbij naar een zogenaamde Vaststellingsovereenkomst II.
Resultaatbestemming Voorstel bestemming van het resultaat
Reva Beheer B.V. Saldo begin boekjaar Deelnemingen
2007
2006
9
0
- Toevoeging aan de verenigingsreserve
17
18
-1
0
- Toevoeging aan de algemene bedrijfsreserve
16.847
2.874
8
0
Totaal
16.864
2.892
2007
2006
Aandeel resultaat deelnemingen Saldo einde boekjaar Vorderingen op deelnemingen
Staedion Vastgoed Holding B.V.
106.500
71.500
Totaal
106.500
71.500
Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen wordt toegelicht in de toelichtig op het groepsvermogen op pagina 112 van de jaarrekening. Resultaat Deelnemingen Aandeel in resultaat Staedion Holding B.V.
2007
2006
-2.326
-3.030
-49
-26
0
-2
Aandeel in resultaat Rozenburg Kwartier B.V. Aandeel in resultaat Watertuinen van Delft B.V. Aandeel in resultaat Wippolder Beheer B.V. Aandeel in resultaat Reva Beheer B.V. Aandeel in resultaat Atrium Beheer B.V. Totaal
0 0
-1
0
-2.376
-3.058
Verenigingsreserve
Overigereserve
Totaal
Stand begin boekjaar 2007
476
270.195
270671
Bestemming resultaat
18
2.874
2.892
494
273.069
273.563
1 -1
Voorstel bestemming van het resultaat 2007 Saldo einde boekjaar 2007
17
16.847
16.864
511
289.916
290.427
Voor een toelichting op de overige posten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde cijfers.
126
127
Accountantsverklaring
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties
Op grond van de verplichting ingevolge het Besluit beheer sociale-huursector artikel 28, sub a, melden wij dat het
Opdracht
jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2007 van Staedion te Den Haag bestaande uit de geconsolideerde
lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen
en enkelvoudige balans per 31 december 2007 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2007
gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over
met de toelichting gecontroleerd.
topinkomens.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Den Haag, 27 mei 2008
De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze enkelvoudige jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw weergeeft, alsmede het opstellen van het jaarverslag, beide in overeen-
Berk N.V.
stemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26 eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder
M.J. de Graaf
drs. R. Buitenhuis
meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken
Registeraccountant
Registeraccountant
van en getrouw weergeven in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Staedion per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
128
129
NOVEMBER
Eerste sleutel Hengelolaan In de wijk Morgenstond (Den Haag Zuidwest) bouwen we de komende jaren ruim 700 nieuwe woningen, zowel in de koop- als in de huursector. Het eerste project dat we hier realiseerden is Hunzehof aan de Dieverstraat en Hengelolaan. Het project bestaat uit sociale huurappartementen, koopappartementen en koopeengezinswoningen.
DECEMBER Nieuwe website online Een bezoeker van onze nieuwe website www.staedion.nl kan op een gemakkelijke en toegankelijke manier informatie over onze producten en diensten vinden. De nieuwe website is de eerste stap in de online dienstverlening. In 2008 gaan we verder met het ontwikkelen van online diensten waarbij klanten met een inlogcode bijvoorbeeld inzicht kunnen krijgen in hun gegevens of direct producten en diensten kunnen afnemen.
Colofon Tekst:
Marcel Uljee, Amersfoort
Eindredactie:
Afdelingen Financiën en Communicatie
Fotografie:
Royalprint, Voorschoten en Richard Sluijs, Den Haag
Vormgeving:
Richard Sluijs, Den Haag
Druk:
Ando bv , Den Haag
Juni 2008
132
2007
W W W. S T A E D I O N . N L
