Quick-scan Woningmarktontwikkeling Groningen en kernen Winsum, Bedum, Zuidhorn en Leek
In opdracht van provincie Groningen Haarlem, 15 januari 2002
Inhoudsopgave 1. Inleiding .......................................................................................... 3 2 Vraaganalyse .................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4
Algemene ontwikkeling Nederland .............................................................4 Ontwikkelingen Provincie Groningen ..........................................................4 Vraagontwikkeling in de vier kernen ..........................................................7 Vraagontwikkeling op termijn....................................................................8
3. Aanbodanalyse .............................................................................. 10 4. Woningbouwprogramma’s en plannen vier kernen............................... 12 4.1 Woningbouwprogramma’s en plannen per gemeente ................................. 12 4.2 Tot slot................................................................................................ 15
5. Verschillen in marktpotentieel 4 kernen ............................................. 16 5.1 Onderlinge verhouding ........................................................................... 16 5.2 De vier kernen ten opzichte van de stad Groningen ................................... 16 5.2 Conclusie ............................................................................................. 17
6. Conclusies..................................................................................... 19 7. Aanbevelingen ............................................................................... 21 Bijlage 1: Namenlijst geïnterviewden ..................................................... 23 Bijlage 2: Inventarisatie en kerngegevens bestaand aanbod ...................... 24 Bijlage 3: Bronnen en achtergrondinformatie kavelprijzen ......................... 27 Bijlage 4: Gebruikte literatuur en internetpagina’s ................................... 31 Opdrachtgever: Provincie Groningen Onderzoek en rapportage: A. van der Veen, Bureau Middelkoop en K. de Graaf Haarlem, december 2002 Bureau Middelkoop Garenkokerskade 1E Postbus 5101 2000 CC Haarlem t 023-5290398 f 023-5292053 e
[email protected] w www.bureaumiddelkoop.nl
2
1. Inleiding Achtergrond De Provincie Groningen heeft Bureau Middelkoop gevraagd een quick-scan uit te voeren naar het woningmarktpotentieel (koop en huur) van de kernen Bedum, Leek, Winsum en Zuidhorn. Deze analyse wordt uitgevoerd tegen de achtergrond van een teruglopende bouwproductie in de stad Groningen en een achterstand in de taakstelling voor de periode tot en met 2006 van ongeveer 800 woningen op uitleglcoaties. Daarmee komt de woningbouwprogrammering van de provincie Groningen in gevaar. Doelstelling onderzoek Uit het onderzoek moet blijken of en in hoeverre de achterlopende productie in de stad Groningen kan worden gecompenseerd met een versnelde en/of aanvullende bouwproductie in de vier onderzochte kernen. Hiertoe is gebruik gemaakt van twee bronnen: een interviewronde langs vijf makelaars en twee woningcorporaties, alsmede een analyse van het woningaanbod in Groningen en de vier kernen. Indeling rapportage In de quick-scan wordt aandacht besteed aan: De randstedelijke/suburbane vraag in en om de stad Groningen in algemene zin Een aanbodanalyse: o Een onderzoek naar de prijs-kwaliteitverhouding van het aanbod in de vier kernen en een vergelijking met het suburbaan-stedelijke (stadsrand)aanbod van de stad Groningen. Een beschrijving van de woningbouwprogramma’s en –plannen in de vier kernen De verschillen in marktpotentieel tussen de vier kernen onderling en in vergelijking met de stad Groningen Aanbevelingen voor een logische verdeling van de programmatische ruimte over de vier kernen
3
2 Vraaganalyse 2.1 Algemene ontwikkeling Nederland Onder invloed van de economische groei van de afgelopen jaren zijn discrepanties ontstaan in de kwalitatieve vraag. In steeds sterkere mate gaat het daarbij niet alleen om woningtype, maar ook om woonmilieu. Het WBO 1998 omschrijft vier kernpunten in de kwalitatieve onevenwichtigheid voor Nederland: 1. een tekort aan koopwoningen; 2. een tekort aan centrumstedelijke milieus en gebieden met lage dichtheden, tegenover een overschot aan buitencentrum milieus; 3. kwaliteitstekorten aan de woningen wat afgeleid wordt uit spanning rond grootte, type en prijsklasse; 4. overschotten aan eengezinshuurwoningen in het niet verstedelijkte gebied en meergezinshuurwoningen in stedelijke buitencentrum milieus. 2.2 Ontwikkelingen Provincie Groningen In de ontwikkeling van de vraag dienen zich in de provincie Groningen vergelijkbare tendensen als in Nederland aan. Uit het WBO 1998 kwam het volgende beeld naar voren: • een tekort aan koopwoningen wordt geconstateerd (in alle segmenten); • vraag is naar centrumstedelijke woonmilieus (relatief zelfs sterker); • een overschot aan meergezinshuurwoningen in de stad Groningen; • een overschot aan kleine eengezinswoningen buiten de stad. Bovenstaand situatie correspondeert niet meer volledig met het huidige woningmarktbeeld. De provincie Groningen kent al geruime tijd een meer ontspannen woningmarkt. De overgang van kwantiteit naar kwaliteit is reeds langer een punt van aandacht. Het evenwicht is daarin nog niet bereikt. Het laatste half jaar van 2002 lijkt er een lichte trendbreuk zijn te ontstaan in het beeld van de afgelopen jaren, waarin het prijsniveau van de woningen steeds meer toenam. De tegenvallende economische ontwikkeling op landelijk niveau, de voorspellingen ten aanzien van de koopkracht en het steeds verder uit elkaar gaan lopen van prijs en feitelijke woningkwaliteit lijken een weerslag te hebben op de Groningse woningmarkt. De geïnterviewde makelaars signaleerden de afgelopen tijd de eerste prijsdalingen, hetgeen ook uit de NVM-cijfers voor de regio Stad Groningen e.o. voor het derde kwartaal blijkt. Echter, in het vierde kwartaal is deze daling voor de regio stad Groningen e.o. alweer omgeslagen in een prijsstijging.
Bron: NVM, 2003
4
Uit bovenstaande blijkt dat de aanwezige woningvraag in grote mate samenhangt met de economische ontwikkeling en het te verwachte toekomstperspectief van veel mensen. Mensen die in betere tijden, in relatie tot de kwaliteit en de financiële bereikbaarheid van het beschikbare aanbod, tot de urgente woningzoekenden (Bijvoorbeeld binnen het WBO de mensen met een verhuiswens binnen twee jaar) mogen worden gerekend, hebben hun verhuisperspectief bijgesteld. De latent aanwezige verhuiswens is verdwenen, men blijft langer zitten in de huidige woning en wacht op betere tijden of aanbod met een gunstigere prijs/kwaliteitsverhouding. In de aanbevelingen van het onderzoek “Transformatieopgave Groningen” (2002) wordt ook reeds een waarschuwing in deze richting afgegeven. De rapportage meldt: “De woningmarktsimulaties die in het kader van het onderzoek zijn doorgerekend, gaan op een aantal punten uit van gunstige verwachtingen ten aanzien van de ontwikkelingen in de regio Groningen: economische groei, migratie, sloop, nieuwbouw. Gunstige verwachtingen betekenen niet dat ze onrealistisch zijn, maar wel dat als de praktijk minder gunstig blijkt te zijn, dat dat grotere effecten kan hebben, dan wanneer een meer getemperd scenario was doorgerekend. De eerste aanbeveling is dan ook: vinger aan de pols. Bij het uitvoeren van het bouwprogramma (nieuwbouw, sloop en omzetting) moet continu gemonitord worden hoe vraag en aanbod zich ontwikkelen.”
5
Prijsontwikkeling diverse woningtypes (prijs in euro's per vierkante meter woonoppervlak) Tussenwoning 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600
Nederland Grootegast eo
Prijsontwikkeling per gemeente 1991=100
Slochteren Stad Groningen Opsterland Noord Drenthe
140,0 130,0
3e 2e 1e 4e 3e kwart kwart kwart kwart kwart 02 02 02 01 01
120,0 110,0
Hoekwoning
Grootegast eo Noord Groningen
90,0
00
99
20
98
19
97
19
96
Bedum Winsum
ZO Groningen
19
95
19
1992
NO Groningen
19
93 19
Stad Groningen
94
80,0
Slochteren
19
2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600
br on
100,0 Nederland
Groningen Zuidhorn
Leek
Opsterland Noord Drenthe
Gem iddelde verkooptijd per gem eente in dagen 250
1991 1996
1992 1997
rn
m
0 ho
su
1993 1998
id Zu
Noord Drenthe
in
3e 4e 1e 2e 3e kwart kwart kwart kwart kwart 01 01 02 02 02
W
Opsterland
50
ek
ZO Groningen
Le
NO Groningen
100
en
Stad Groningen
ng
Slochteren
150
ni
Noord Groningen
ro
Grootegast eo
200
G
Nederland
2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600
bron: NVM/ASREE
Vrijstaande woning
Be du m
3e 4e 1e 2e 3e kwart kwart kwart kwart kwart 01 01 02 02 02
1994 1999
6
1995 2000
2.3 Vraagontwikkeling in de vier kernen Het hiervoor geschetste algemene beeld van de vraagontwikkeling in de provincie Groningen vraagt om een nadere uitwerking en actualisering voor de vier kernen Bedum, Leek, Winsum en Zuidhorn. Op basis van interviews met makelaars en twee woningcorporaties (zie bijlage 1 voor namenlijst geïnterviewden) kunnen de volgende ontwikkelingen in de woningvraag per kern worden benoemd. Daarmee wordt tevens inzicht gegeven in het huidige marktpotentieel en het potentieel voor de kortere termijn. Als in de tekst wordt gesproken over goedkoop/betaalbaar dan is het prijsniveau van de woning maximaal €160.000. Middelduur heeft een prijsniveau van €160.000 tot €225.000 en duur van minimaal €225.000. Bedum Vraag naar woningen met betere kwaliteit en meer ruimte is zeker aanwezig. Aanbod sluit hier echter niet op aan (is voor veel groepen te duur geworden). Daardoor is vraag naar huurwoningen sterk gestegen, hetgeen echter een negatieve keuze blijft. Grote behoefte aan 2/1 kap woningen met een lage prijs. Daarnaast behoefte aan seniorenwoningen; onderhoudsarm en centraal gelegen bij de voorzieningen. Meeste vragers zijn gezinnen met kinderen (forensen naar Groningen). Vraag naar bestaande koopwoningen is sterk gedaald door hoge prijzen en economische onzekerheid. Leek Sterke toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens. Gezinsverdunning zorgt voor extra druk op de markt. Sterke behoefte aan goedkope koopwoningen, met prijzen tussen de 100.000 en 140.000 euro. Doelgroep hiervoor zijn doorstromers (veelal tweeverdieners) die afkomstig zijn uit een huurwoning. Kwalitatieve eisen die aan een (huur)woning worden gesteld nemen toe, hetgeen tot uiting komt in een afnemende acceptatiegraad van aangeboden huurwoningen. Latente behoefte aan dure huurwoningen: appartementen voor senioren in en rond het centrum. Randvoorwaarden zijn de prijs (niet boven de 650 euro huur per maand), uitstraling, aanwezigheid van voorzieningen en ruimte (meer dan 120 à 150 m2). Vraag naar duurdere koopwoningen (middensegment en duurder) is geheel ingezakt, met name door slechte prijs/kwaliteitsverhouding in het aanbod. Daarnaast speelt economische onzekerheid een belangrijke rol. Vraag naar woningen in het duurste segment lijkt niet onder druk te staan (op grote kavels van 1.000 à 2.000 m2). Factor prijs speelt hier een ondergeschikte rol. Vragers naar nieuwbouw zijn met name afkomstig uit Leek of uit de directe omgeving. Randstedelijke vraag is beperkt en richt zich met name op individuele, karakteristieke panden. In kleine kernen rond Leek is behoefte aan nieuwe huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De corporaties zouden dit aanbod kunnen bieden op inbreidingslocaties, door bijvoorbeeld groeiwoningen aan te bieden en samen te werken met bouwers/ontwikkelaars.
7
Winsum Vraag naar duurdere woningen is sterk afgenomen. Alleen nog een behoorlijke vraag naar woningen rond 130.000 à 140.000 euro. Woningen boven de 200.000 euro worden slecht verkocht. Vraag naar nieuwbouwwoningen is zeker aanwezig, maar door hoge prijzen zijn deze voor veel woningzoekenden niet meer bereikbaar. Voor toekomstige plannen moet weer worden teruggegrepen op betaalbare rijenwoningen en geschakelde woningen, met een prijs rond de 110.000 euro, bestemd voor instappers in de markt. Daarnaast is er behoefte aan 2/1 kap woningen tussen de 135.000 en 160.000 euro, bestemd voor doorstromers (300 m2 grond, inhoud woning 500/600 m3). Er moet terrein worden teruggewonnen naar de goedkopere prijssegmenten. Vragers naar nieuwbouw zijn vooral afkomstig uit de eigen kern (60%). De bestaande bouw is vooral in trek bij mensen uit Groningen. De vraag van Randstedelingen is sterk teruggelopen. Zij zoeken met name een exclusief pand. Behoorlijke latente vraag naar duurdere huurappartementen voor senioren. Zuidhorn Vraag naar koopwoningen is de afgelopen maanden sterk gedaalt. Belangrijkste oorzaak is economische onzekerheid. Uitzondering vormen de exclusieve panden op goede plekken. Vragers in de bestaande voorraad zijn afkomstig uit Zuidhorn (60%), de stad Groningen (20%) en daarbuiten (20%). Vragers naar nieuwbouw komen met name uit dorp zelf en schuiven door. Nieuwbouw in Zuidhorn is met name in trek bij gezinnen. Zijn op zoek naar een woonproduct met veel ruimte (vierkante meters, vier slaapkamers, rechte wanden op de verdieping) en een concurrerende prijs. 2.4 Vraagontwikkeling op termijn Het voorspellen van de vraagontwikkeling op langere termijn is niet eenvoudig. Geen van de geïnterviewden heeft de huidige ontwikkeling (stagnatie in de nieuwbouw, gebrek aan doorstroming en druk op de onderkant van de markt) zien aankomen. Sterker nog, allerlei beleidsplannen (zoals de voorraadplannen van de corporaties) hielden rekening met vraaguitval aan de onderkant van de markt en daardoor leegstand. Hoe de markt zich over vier jaar zal ontwikkelen, vindt men niet eenvoudig te zeggen. In algemene zin worden door de geïnterviewden de volgende opmerkingen geplaatst: Koopkrachtige vraag is zeker aanwezig. Bepalend voor de ontwikkeling op langere termijn zijn met name de economische onzekerheid en de rentestand. Vraag naar woningen beperkt zich grotendeels tot het prijssegment tussen de 100.000 en 160.000 euro. Verder is er behoefte aan nicheproducten: vooral duurdere appartementen voor senioren, in de nabijheid van dorpscentra en de daar aanwezige voorzieningen. Starters zijn niet meer met nieuwbouw te bedienen, zo is de algemene verwachting. Deze is daarvoor te duur geworden. Doorstroming moet voor deze groep uitkomst bieden. Woningbestand van corporaties moet geherstructureerd worden. Huurwoningen zijn op dit moment wel in trek maar op de langere termijn – bij het weer verruimen van de markt – niet meer. Kwaliteitsverbetering van de portefeuilles is daarom nog steeds zeer noodzakelijk.
8
Hoewel de negatieve marktstemming van de geïnterviewden is gebaseerd op de woningmarktontwikkeling van het afgelopen half jaar, kan op basis hiervan nog niet worden geconcludeerd dat de woningvraag is afgenomen en de woningmarkt is ingestort. Daar is meer voor nodig. Immers, tot het najaar van 2002 had de Provincie Groningen de meest positieve woningmarktontwikkeling van Nederland. Ook de economische ontwikkeling is binnen de Provincie zelf, in tegenstelling tot veel andere gebieden in Nederland, nog steeds positief. Daarnaast is op basis van de demografische ontwikkeling in Groningen-stad en de omliggende gemeenten te bepalen, dat ongeacht allerlei economische factoren, de woningvraag de komende periode nog aanzienlijk zal toenemen. De taakstelling in de woningbouwprogrammering van Groningen-stad is met 13.500 woningen tot 2010, waarvan er circa 6.2000 van zijn gepland op uitleggebieden, ondanks de huidige economische ontwikkeling, nog steeds reëel te noemen. De woningmarktontwikkelingen van de afgelopen periode moeten allereerst worden beschouwd als een correctie van het marktevenwicht. De woningvraag is niet afgenomen, de potentiële woningkoper wordt alleen kritischer op de prijs/kwaliteitsverhouding van het woonproduct. Deze is immers de afgelopen periode, met name in de nieuwbouw, steeds verder uit elkaar gaan lopen. Woningen die op basis van producteigenschappen eigenlijk tot het middeldure woningmarktsegment gerekend zouden moeten worden, zijn door de prijsstijging steeds meer terecht gekomen in het duurdere woningmarktsegment. Nu lijkt het moment aangeboden dat de consument hiertegenover een pas op de plaats stelt. In het licht van bovenstaande is het voor de toekomst noodzakelijk de gewenste woningproductie op peil te houden, maar zeer kritisch te kijken naar de prijs/kwaliteitsverhouding van het aanbod. Belangrijk hierbij is te streven naar een vergroting van kwalitatief goed aanbod in de prijsklasse tussen de €130.000 en €220.000, omdat blijkt dat de vraag binnen dit segment het grootst is.
9
3. Aanbodanalyse Om de concurrentiepositie van het aanbod in de vier kernen te bepalen, is het belangrijk te kijken naar de prijs/kwaliteitsverhouding van het aanbod. De potentiële woningkopers worden steeds kritischer en blijken woningen binnen een steeds groter zoekgebied te vergelijken. Het zoekgebied voor een woning in of in de nabijheid van de stad Groningen wordt voor forensen steeds minder bepaald door feitelijke afstand in kilometers, maar veel meer door het aantal reisminuten dat men per auto, openbaar vervoer of per fiets nodig heeft om in de stad te komen. Deze aanbodanalyse beschrijft de prijs-kwaliteitverhouding van het aanbod in de vier kernen en het suburbaan-stedelijke (stadsrand)aanbod van de stad Groningen. In bijlage 2 zijn tabellen opgenomen, waarin het aanbod per woningtype op een aantal componenten kan worden vergeleken. Per gemeente zijn als referentie een tussenwoning, twee tweekappers en twee vrijstaande woningen uitgezocht. Zoveel mogelijk is uitgegaan van nieuwbouwaanbod, omdat daar de prijs/kwaliteitsverhouding het meest reëel kan worden bepaald. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat in Bedum en Leek op dit moment eigenlijk niet of nauwelijks nieuwbouwaanbod aanwezig is. Kavelgrootte en kavelprijzen De aangeboden woonkavels zijn in Groningen-stad aanzienlijk kleiner dan in de 4 kernen. Met name bij de tweekappers en vrijstaande woningen is het verschil gemiddeld zo’n 200 vierkante meter. Om het kwaliteitsverlies als gevolg van de kleinere kavels te compenseren hebben de woningen in Groningen over het algemeen een groter woonoppervlak (gebruiksoppervlak circa 20 m2 groter).
Gemiddelde kavelprijzen (excl. BTW, prijspeil dec 2002): Bedum circa €100/m2 Zuidhorn circa €125/m2 Leek circa €125/m2 Winsum circa €150-€170/m2 Groningen-stad circa €190-€210/m2 Bron: gesprekken makelaars en diverse internetsites (zie ook bijlage 3)
De kavelprijzen in de vier kernen en Groningen lopen flink uiteen. Groningen steekt met kop en schouders boven de rest uit. Het kavelprijsniveau is hier bijvoorbeeld meer dan het dubbele van dat in Bedum. Daarnaast zijn ook de verschillen tussen de vier kernen aanzienlijk. Winsum heeft het hoogste kavelprijsniveau. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het in Winsum veelal gaat om waterlocaties.
Woonoppervlak In vrijwel alle woningtype is het woonoppervlak van het aanbod in Groningen het meest gunstig. Een tussenwoning heeft circa 140 à 160 vierkante meter gebruiksoppervlak, een tweekapper circa 160 à 200 en een vrijstaande woning circa 180 à 220. In de vier kernen, waar de afgelopen drie jaar eigenlijk nauwelijks tussenwoningen zijn gebouwd, heeft dit woningtype een gemiddeld gebruiksoppervlak van 110 vierkante meter. Het woonoppervlak van de tweekapper varieert van 125 tot 150 vierkante meter en dat van de vrijstaande woning van 125 tot 200 vierkante meter.
10
Architectuur/woningtypologie De architectonische kwaliteit van het aanbod is over het algemeen niet heel bijzonder. Stelregel is hoe stedelijker of ingewikkelder de locatie, hoe meer architectuur of een bijzonder ontwerp c.q. woningtypologie wordt ingezet om de aantrekkelijkheid van het woonproduct te vergroten. Ook zijn hier verschillen waar te nemen tussen de aanbieders/opdrachtgevers van de woningbouw. Zelfbouw is meestal catalogusbouw. De woningen van de lokale ontwikkelende bouwondernemingen zijn doorgaans traditioneel van opzet en kenmerken zich door een behoudend architectuurbeeld met weinig uitgesproken of bijzondere details. De woningen van de nationaal werkende ontwikkelaars of bouwonderondernemingen hebben een grotere typologische variatie (bijv. splitlevelwoningen) en minder behoudend architectuurbeeld. Uitrustingsniveau Het algemene uitrustingsniveau van het aanbod verschilt niet veel tussen stad en kern, een duurzaam bouwenproject in Groningen uitgezonderd. De individuele keuzemogelijkheden voor de woningkopers worden steeds groter. In vrijwel ieder geval heeft de vrijstaande woning een garage (soms inpandig, soms van steen en soms van hout). Wel zijn er verschillen in buitenruimte waar te nemen. Zo heeft een deel van het recente aanbod binnen het project Van Starckenborgh in Groningen-stad geen tuin maar een terras aan het water. Prijs/kwaliteitsverhouding De prijs/kwaliteitsverhouding van het aanbod in de kernen steekt in de meeste gevallen, met name in nieuwbouwsituaties, gunstig af ten opzichte van dat in de stad Groningen. Met name het verschil bij de vrijstaande woningen is opvallend. De woningen in de kernen buiten de stad zijn misschien iets kleiner, maar staan wel op een aanzienlijk grotere kavel. De kavelgrootte is veelal het dubbele, terwijl de vrij-opnaamprijs vergelijkbaar is. Met name bij het aanbod gebouwd door de “catalogusbouwers” krijgt een koper relatief veel waar voor zijn geld. In deze omgeving blijken zij in het algemeen goedkoper c.q. efficiënter te kunnen bouwen dan andere landelijk opererende bouwondernemingen. Daarnaast moet wel worden vermeld dat de catalogusbouwers in een aantal gevallen de grond relatief gunstig hebben kunnen aankopen (soms voor €15 per vierkante meter). Een nadere analyse van de opbouw van de stichtingskosten van projecten waar dit het geval was laat zien dat zij hun winst dan vooral nemen op de grondwaardestijging en niet op de ontwikkeling. Er blijft dus relatief meer geld over om in de woonkwaliteit te steken. Tot slot is opvallend dat de woningprijs1 per vierkante meter gebruiksoppervlak bij vergelijkbare woningen in Zuidhorn opvallend hoger dan in de overige drie kernen. Een mogelijk oorzaak hiervoor is dat de gemeente de door ontwikkelaars gekochte grond heeft teruggekocht in ruil voor bouwclaims, om zo zelf de grondexploitatie te kunnen doen.
1
V.O.N.-prijs incl. kavel
11
4. Woningbouwprogramma’s en plannen vier kernen Om uiteindelijk het extra marktpotentieel binnen de vier kernen te bepalen is het belangrijk vraag en aanbodmogelijkheden met elkaar in beschouwing te nemen. In dit hoofdstuk worden daarom de woningbouwprogramma’s en de meest relevante planontwikkelingen per gemeente beschreven. 4.1 Woningbouwprogramma’s en plannen per gemeente Winsum De nieuwbouwprogrammering van de gemeente Winsum gaat voor de komende 8 jaar uit van een programma van 879 woningen. 40% van dit programma zal worden gerealiseerd op locaties binnen de bestaande kernen. De overige 60% is gepland op uitbreidingslocaties. Circa 40% bevindt zich in het betaalbare segment. Hiervan is echter tweederde deel een vervanging van de betaalbare huurwoningen die door sloop of verkoop aan de voorraad worden onttrokken. Woonprogramma 2002 t/m 2006
Huur Koop Totaal
Nieuwbouw Betaalbaar Duur 158 29 65 368 223 397 620
Onttrekking Goedkoop Betaalbaar 57 5 57 5 62
Verkoop Goedkoop 14 14
Onttrekking Goedkoop Betaalbaar 176 5 176 5 181
Verkoop Goedkoop 25 25
Betaalbaar 14 14 28
Woonprogramma 2002 t/m 2010
Huur Koop Totaal
Nieuwbouw Betaalbaar Duur 241 29 97 512 338 541 879
Betaalbaar 25 25 50
De gemeente Winsum heeft de volgende uitbreidingslocaties voor woningbouw in het vooruitzicht. Als vervolg op de Brake 2 zal de Brake 3 in ontwikkeling worden genomen. Daarnaast wordt er gespeculeerd op woningbouw langs de nieuwe weg naar Groningen. Verder zijn er een aantal mogelijke uitbreidingsmogelijkheden bij de andere dorpen binnen de gemeente. Tot slot zijn er kansen op locaties van corporaties (herstructurering), maar dan moeten er oplossingen komen voor de noodzakelijke herhuisvesting. Bedum De nieuwbouwprogrammering van de gemeente Bedum gaat voor de komende 8 jaar uit van een programma van 568 woningen. Circa 50% van dit programma zal worden gerealiseerd op locaties binnen de bestaande kernen. De overige nieuwbouw zal plaatsvinden op de uitbreidingslocaties Folkerda en Het Laan. Het gaat hier om enke-
12
le honderden woningen. Er zijn echter voor deze locaties nog geen plannen ontwikkeld. Verder zijn er kansen op locaties van corporaties (herstructurering). Dit duurt echter (te) lang. Woonprogramma 2002 t/m 2006
Huur Koop Totaal
Nieuwbouw Betaalbaar Duur 135 69 166 204 166 307
Onttrekking Goedkoop Betaalbaar 111 5 116 116
Verkoop Goedkoop 14 14
Onttrekking Goedkoop Betaalbaar 121 5 126 126
Verkoop Goedkoop 25 25
Betaalbaar 14 14 28
Woonprogramma 2002 t/m 2010
Huur Koop Totaal
Nieuwbouw Betaalbaar Duur 143 99 326 242 326 568
Betaalbaar 25 25 50
Circa 40% van het programma bevindt zich in het betaalbare segment. Hiervan is echter tweederde deel een vervanging van de betaalbare huurwoningen die door sloop of verkoop aan de voorraad worden onttrokken. Leek De nieuwbouwprogrammering van de gemeente Leek gaat voor 5 jaar uit van een programma van 650 woningen. Circa 30% bevindt zich in het betaalbare segment. Dit percentage is minder dan het aantal betaalbare huurwoningen dat door sloop of verkoop aan de voorraad worden onttrokken.
13
In Leek zal de komende tien jaar het grootste deel van de nieuwbouwopgave gestalte moeten krijgen op de locatie Oostindië. In deze nieuwe wijk van Leek moeten de komende 20 jaar circa 1100 woningen een plek krijgen. Voor het plan is reeds een stedenbouwkundig programma van eisen ontwikkeld. De verwachting is dat de eerste woning medio 2004 in de verkoop zal kunnen gaan. Verder zijn er ook hier kansen op locaties van corporaties (herstructurering), maar dergelijke plannen hebben een lange ontwikkeltijd. De verwachting is dat de feitelijke realisatie van de herstructureringsplannen als gevolg van het gebrek aan herhuisvestingmogelijkheden niet op korte termijn al kunnen plaatsvinden. Zuidhorn De nieuwbouwprogrammering van de gemeente Zuidhorn gaat voor 5 jaar uit van een programma van 489 woningen. Circa 45% bevindt zich in het betaalbare segment. Dit percentage correspondeert met het aantal betaalbare huurwoningen dat door sloop of verkoop aan de voorraad worden onttrokken.
14
In Zuidhorn zal de locatie Oostrand met een plancapaciteit van circa 700 a 800 woningen het grootste deel van de toekomstige nieuwbouwopgave opvangen. De planontwikkeling voor deze locatie is echter afhankelijk van de plannen voor de verlegging van de N355 en de precieze locatie en uitvoering van de grondopslag ZuidhornOost. De overige plancapaciteit wordt gevonden bij in/uitbreiding van de bestaande kernen (o.a. Grijpskerk-Zuid). Verder hebben Verpleeghuis Zonnehuis en verzorgingshuis De Westerburcht het plan gevat om gezamenlijk op de zuidpunt van de locatie Oostrand nieuwbouw te plegen in de vorm van een woonzorgcentrum (187 verpleegplaatsen, 20 plaatsen dagbehandeling en 120 woningen). Dit programma is niet opgenomen in bovenstaande tabel. De bestaande locaties van de beide centra komen dan beschikbaar voor herontwikkeling. 4.2 Tot slot In de vier kernen moet de komende tijd volgens de planning flink gebouwd worden. In totaal zijn er in de periode tot 2006 circa 2000 nieuwbouwwoningen geprogrammeerd. Daarnaast moeten er bijna 350 woningen worden gesloopt. De woningvoorraad in de vier kernen zal dus met ruim 1600 woningen toenemen. Een belangrijk deel van de nieuwbouw (circa 60%) zal worden gerealiseerd op uitbreidingslocaties. Het overige deel moet via inbreiding of herstructurering gestalte krijgen. De verwachting is dat met name deze laatste productie lastig te realiseren zal zijn. Herstructurering blijkt een proces waar partijen over een lange adem moeten beschikken. Doorlooptijden van dit soort processen lopen in de praktijk al gauw op tot zo’n 8 jaar.
15
5. Verschillen in marktpotentieel 4 kernen 5.1 Onderlinge verhouding Onderling en gemeten naar populariteit en verkoopresultaten scoren de vier kernen als volgt: 1. Leek. Ligging nabij noordkant Drenthe, meest compleet qua voorzieningen (als enige hoger onderwijs), frequent busvervoer met Groningen, dorps wonen. 2. Zuidhorn. Centrum met veel voorzieningen, nabijheid Groningen, bereikbaarheid Groningen per openbaar vervoer, hoger opleidingsniveau bewoners (medewerkers RUG e.d.) 3. Bedum. Compleet voorzieningenpakket, nabijheid Groningen (zelfs per fiets goed bereikbaar), met auto en openbaar vervoer goed bereikbaar, uitgebreid verenigingsleven. 4. Winsum. Compleet voorzieningenpakket, nabijheid Groningen, met auto en openbaar vervoer goed bereikbaar, uitgebreid verenigingsleven.
Gemiddelde verkoopprijzen per gemeente in euro's 1991
200.000
1992
180.000
1993
bron: NVM/ASREE
160.000
1994
140.000
1995
120.000
1996 1997
100.000
1998
80.000
1999
60.000
2000
40.000 20.000 0
Bedum
Groningen
Leek
Winsum
Zuidhorn
Deze score wordt weerspiegeld in de vraag naar woningen; deze lijkt in Leek en Zuidhorn nog iets groter dan in Bedum en Winsum. 5.2 De vier kernen ten opzichte van de stad Groningen Een deel van de woningvragers in de vier kernen is afkomstig uit de stad Groningen. Het gaat hier om het overgrote deel om mensen die forensen tussen de stad en de woonkern. De groep forenzen wordt gevormd door opbouwende gezinnen met een bovenmodaal inkomen (voornamelijk tweeverdieners). De forens zoekt heel nadrukkelijk een koppeling met woonmilieus met een hoog voorzieningenniveau (o.a. goede scholen, OV, middenstand en sportvoorzieningen). Gewend aan het rijden van een bepaalde afstand naar het werk en als gevolg van het redelijke goed beschikbare
16
aanbod zijn de woonmogelijkheden in de vier kernen voor hen een goed alternatief voor de Groningse Woningmarkt. Voordelen van de vier kernen ten opzichte van de stad zijn: • landelijk, dorps wonen; • veiligheid; • betere prijs-kwaliteitverhouding van de woningen; • redelijk complete voorzieningen; • goede bereikbaarheid van Groningen per openbaar vervoer. De bereikbaarheid per auto loopt de laatste tijd terug.
De uitleggebieden van Groningen-stad kunnen hier feitelijk maar één onderscheidende kwaliteit tegenover zetten: het aanbod aan middelbaar en hoger onderwijs en de nabijheid van veel werkgelegenheid. Belangrijk in dit kader is de vraagontwikkeling in de stad zelf. Daarover wordt door de geïnterviewden het volgende gezegd: aan de onderkant van de woningmarkt neemt de druk weer toe. Het aantal woningzoekende stijgt flink, maar ook het aantal weigeringen. Ook binnen de huursector wordt de vraag steeds kwalitatiever van aard. prijs-kwaliteitverhouding van de nieuwbouw in Groningen Stad verhoudt zich slecht tot wensen van de consument en die van de nieuwbouw in de omliggende kernen. In sommige projecten zijn de woningen tot 45.000 euro te duur geprijsd; hierdoor vraaguitval in de koopsector, waardoor doorstroming stagneert. 5.2 Conclusie Op basis bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de vier kernen steeds concurrerender worden ten opzichte van het aanbod in Groningen-stad. Aanbod met een aantrekkelijke prijs/kwaliteitsverhouding snoept klanten af van de Groningse wo-
17
ningmarkt. Met name het aanbod in Leek en Zuidhorn lijkt voor steeds meer woningzoekenden een goed alternatief voor het aanbod in Groningen-stad. Als gevolg daarvan mag worden verwacht dat de druk op de woningmarkt binnen de kernen vanuit de stad Groningen de komende tijd nog meer zal toenemen. Aanvullende redenen hiervoor zijn het achterblijven van het aanbod op de Groningse uitbreidingslocaties en de beschikbaarheid van aantrekkelijk aanbod in de kernen in het prijssegment van €150.000-€225.000. De komende jaren zal de feitelijke productie op uitleglocaties van Groningen-stad met circa 800 woningen achterblijven bij de gewenste productie2. Daarnaast zal de woningvoorraad in de kernen de komende jaren volgens planning groeien met 1600 woningen. Meer dan de helft hiervan is in het betaalbare of middeldure segment. Belangrijk hierbij is te vermelden dat de druk niet alleen zal toenemen op de koopwoningenmarkt, ook de huurmarkt zal meer onder druk komen te staan. Enerzijds wordt de vraag ook hier steeds kwalitatiever van aard, anderzijds moet in ogenschouw worden genomen dat vestigers van buiten de regio Groningen niet alleen zoeken in Groningen-stad, maar vooral ook in de kernen.
2
Opgave december 2002, Provincie Groningen.
18
6. Conclusies Op basis van de marktanalyse in Groningen Stad en de vier kernen Bedum, Leek, Winsum en Zuidhorn kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Einde overspannen woningmarkt Na de zomer van 2002 is manifest geworden wat daarvoor reeds in de lucht hing: een verminderde vraag bij de Groningse woonconsument naar bestaande en nieuwe woningen. De markt voor beide soorten woningen is veranderd van een overspannen markt, waarbij woningen soms ongezien werden aangekocht, in een ontspannen, rustig voortkabbelende markt waarin de kopers rustig de tijd kunnen nemen een woning aan te schaffen. Voor het functioneren van de woningmarkt is dat op zich een uitstekende ontwikkeling; er is eindelijk sprake van een zekere ‘consumentensouvereiniteit’. De consument straft inmiddels ongunstige prijs/kwaliteitsverhoudingen van woningen genadeloos af. Zowel in de bestaande bouw als (met name) in de nieuwbouw worden woningen die te weinig bieden voor de (hoge) prijs niet of nauwelijks verkocht. Deze ontwikkeling heeft zich in één jaar voltrokken. Het aanbod van te koop staande bestaande woningen steeg de afgelopen maanden snel. Ook nieuwbouwwoningen staan steeds langer te koop. Deze ontwikkeling is vooral van toepassing in het duurdere woningsegment (vanaf 200.000 euro) en geldt zowel voor de vier kernen als voor Groningen Stad. In de goedkopere segmenten en bij woningen met een goede prijskwaliteitsverhouding (zie ook hieronder) is de woningvraag nog steeds aanwezig en worden woningen nog goed verkocht. Verdampte leegstand Was vier jaar geleden nog sprake van (dreigende) leegstand in de sociale huursector, inmiddels is deze geheel verdampt. Corporaties hebben weer te maken met wachtlijsten. De sociale huurwoning is weer in trek, met name omdat bereikbaar aanbod in de koopsfeer ontbreekt. Het gaat dan ook vooral om een negatieve keuze van een groot deel van de woonconsumenten. Uitblijvende doorstroming Met het bijbouwen van middeldure en dure woningen is de afgelopen jaren getracht de doorstroming te bevorderen. Door de gunstige economische ontwikkeling was het voor grote groepen consument inderdaad mogelijk de stap naar een beter en ruimer huis te maken. In die situatie lijkt nu verandering te komen. In de huidige praktijk blijkt, mede gestimuleerd door de onzekere economische tijden, dat woonconsumenten in mindere mate de sprong durven of weten te wagen naar een duurdere woning. Zij blijven zitten in hun goedkope sociale huurwoning of koopwoning, aangezien ‘aangrenzend’ aanbod niet beschikbaar is. Dit laatste is met name veroorzaakt door de forse prijsstijgingen van de bestaande voorraad en de nieuwbouwwoningen in de laatste jaren. Ontbrekend segment op woningmarkt De afgelopen jaren zijn, zoals aangegeven, vooral middeldure en dure woningen bijgebouwd in Groningen Stad en de vier kernen. In combinatie met een inhaalslag van
19
de prijzen op de markt van bestaande woningen heeft dit ertoe geleid dat de categorie van goedkope koopwoningen in de nieuwbouw nagenoeg geheel van de Groningse woningmarkt is verdwenen. Zo is een belangrijke lacune ontstaan tussen de sociale huursector en de middeldure koopsector. Dit gat wordt ook (nog) niet gevuld met duurdere huurwoningen. Noodzakelijk is de komende jaren de productie vooral te richten op realisatie van woningen in het middensegment. Verhouding tussen prijs en kwaliteit zoek Het uitblijven van de doorstroming heeft er eveneens mee te maken dat nieuwe woningen een aanzienlijk slechtere prijs/kwaliteitsverhouding hebben dan enkele jaren geleden. Gestegen grondkosten, bouwkosten en winstpercentages hebben ertoe bijgedragen dat de woningen fors duurder zijn geworden. Dit geldt zeker voor Groningen Stad maar ook voor de omliggende vier kernen. Alleen de woningen van catalogusbouwers, met een scherpe verhouding tussen prijs en kwaliteit, worden nog redelijk goed verkocht. Plannen in vertraging De onderzochte gemeenten hebben voor de komende vier jaar wel nieuwbouwplannen in voorbereiding, maar met uitzondering van Leek (Oostindië) mag betwijfeld of het hierbij op korte termijn tot een serieuze woningproductie zal komen. Plannen lopen onder meer door uitvoerige procedures de nodige vertraging op. Daarnaast zal de actuele verminderinde woningvraag niet bevorderlijk zijn voor het op risico in ontwikkeling nemen van plannen, met name in het duurdere segment. Kwantitatieve prognoses en kwalitatieve ontwikkelingen Voor het bepalen van haalbare bouwprogramma’s voor de komende jaren zijn twee bronnen van belang. Allereerst zijn daar de kwantitatieve prognoses voor de langere termijn, die resulteren in de gewenste woningaantallen. Het gaat dan met name om de huishoudensontwikkeling en de economische ontwikkeling. Met name voor Groningen Stad levert dit de behoefte aan een fors aantal woningen op. Naast deze economisch-demografische component is het van belang rekening te houden met de bouw- en woningmarktontwikkelingen, zoals die zich op een veel kortere termijn afspelen en een meer kwalitatief karakter hebben. Deze recente ontwikkeling wordt met name veroorzaakt, zoals hierboven ook al is aangegeven, doordat het aanbod van woningen een geheel eigen dynamiek kent, het consumentenvertrouwen is verminderd en omdat de consument kritischer is geworden ten aanzien van de prijs/kwaliteitsverhouding van de woningen. Beide aspecten moeten in beschouwing worden genomen bij het (her)verdelen van de ‘programmatische ruimte’ over de verschillende kernen.
20
7. Aanbevelingen Op basis van dit onderzoek en de hiervoor geformuleerde conclusies komen wij tot de volgende aanbevelingen ten aanzien van de verdeling van de programmatische ruimte over de vier kernen. Zoals al eerder aangegeven hangt de afzetbaarheid van het huidige, het geplande en het mogelijke extra aanbod van woningen binnen de vier kernen vooral samen met de prijs/kwaliteitsverhouding die wordt geleverd. Immers, de latente vraag is aanwezig, alleen de potentiële woningkoper verwacht meer waar voor zijn geld. In die zin is al eerder opgemerkt dat het aanbod in de vier kernen, en dan met Leek en Zuidhorn, concurrerend is ten opzichte van het aanbod in de Groningse uitleggebieden. Het lijkt ons in dit kader dan ook niet verstandig om de achterblijvende productie op de Groningse uitleggebieden volledig te compenseren in de vier kernen. Enerzijds is het vanuit markttechnisch en ontwikkelingstechnisch oogpunt twijfelachtig dat daar bovenop de 1600 woningen die de komende jaren aan de voorraad worden toegevoegd, nog eens 800 extra woningen kunnen worden geproduceerd en afgezet. Anderzijds zal een volledige compensatie de verkoopbaarheid van diverse huidige en toekomstige projecten in Groningen-stad niet ten goede komen. Op basis van de trends op de woningmarkt, de beschikbare plannen (incl. de bijbehorende ambities) en de verschillen in woningmarktpositie van de vier kernen adviseren wij voor de korte termijn het volgende: Een verruiming van bouwproductie in de marktsector voor de periode tot en met 2006 met 100 woningen voor de kernen Leek en Zuidhorn. Hierbij dient gefocust te worden op aanbod in het prijssegment tussen €150.000 en €200.000. Wij denken hierbij een geschakelde tussen woningen en tweekappers op relatief ruime kavels. In dit kader moet worden opgemerkt dat ook er ook markt aanwezig is voor een verruiming van het aanbod in het hoogste segment (vrijstaande woningen op kavels van minimaal 1000m2). Echter, dit is nauwelijks een oplossing voor het probleem. Met aanbod in dit segment zal de doorstroming minder opgang komen, omdat op dit product ook meer mensen van buiten de Groningse woningmarktregio af zullen komen. Een verruiming van bouwproductie in de huursector voor de periode tot en met 2006 voor de kernen Winsum, Bedum, Leek en Zuidhorn (circa 80 à 100 woningen). Hierbij dient gefocust te worden op aanbod in het huursegment tot €471 per maand. Wij denken hierbij aan levensloopbestendige woningen gericht op senioren. Wel moet bij de ontwikkeling van dit soort woningen worden voorkomen dat het levensloopbestendige woonprogramma in de verkeerde woningtypologie wordt gestopt. In een standaard rijtjeswoning van 5,40 * 9,60 meter in tweeeneenhalve laag is het nu eenmaal moeilijk om een volledig seniorenwoonprogramma op de begane grond te realiseren. Alle pogingen ten goede de woning die dit oplevert is suboptimaal. Beter is het om vanuit het wenselijke woonprogramma een woning te ontwikkelen die niet alleen nu, maar ook in de toekomst een goede marktwaarde c.q. verhuurbaarheid garandeert. In het geval van de senioreneengezinswoning met een volledig woonprogramma op de begane grond kan dit bijvoorbeeld leiden tot het ontwerp van een patiowoning, een bungalow of een extra brede woning met een kap die begint op de eer-
21
ste laag. Deze woonproducten zijn nu niet alleen aantrekkelijk voor de groeiende groep senioren, maar kunnen in de toekomst ook aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld gezinnen. Terughoudend grondbeleid De aantrekkelijkheid van het aanbod in de vier kernen hangt in grote mate samen met het aanbod van relatief (t.o.v. Groningen stad) ruime kavels. Uit een analyse van de kavelprijzen blijkt echter dat deze de afgelopen jaren niet alleen in Groningen stad, maar ook in de vier kernen aanzienlijk zijn gestegen. Het lokale grondbeleid werd mede ingezet om exploitatietekorten op andere plannen te dekken. De grote van de kavels komt hiermee onder druk. In nieuwere plannen als Leek Oostindie of Zuidhorn Oostrand wordt de plandichtheid steeds meer opgevoerd. Dit is vanuit concurrentieperspectief een slechte zaak. Plannen zullen zich steeds minder onderscheiden van het aanbod in Groningen Stad of de overige kernen in Noord-Groningen of het Westerkwartier. Wanneer de gehanteerde grondprijzen per vierkante meter worden vergeleken met het kostprijsniveau van een “normaal” plan3 dan kan worden geconstateerd dat een deel van de kavelprijs uit “lucht” bestaat. In goede tijden c.q. tijden van schaarste, is de markt bereid deze lucht te betalen. Echter, op dit moment blijkt de kritische grens voor de potentiële koper te zijn overschreden. Om enerzijds het middensegment meer te kunnen bedienen en anderzijds de koopbereidheid onder potentiële kopers te vergroten zou een meer terughoudend grondbeleid moeten worden gevoerd. Gemeenten moeten inzien dat grond bij nieuwbouw binnen de huidige economische verhoudingen niet kan worden ingezet als melkkoe voor onrendabele projecten.
3
Inschatting kosten bouw- en woonrijp maken circa €45 à €55 incl. BTW, prijspeil 2002. Gebaseerd op referenties uitbreidingslocaties Den Haag en Nieuwerkerk a/d IJssel.
22
Bijlage 1: Namenlijst geïnterviewden W. Bodde, woningcorporatie Wold en Waard, Leek O. Dijkstra, Makelaardij Dijkstra, Zuidhorn T. Bruining en dhr. De Reus, Bruining De Reus Makelaardij, Leek J. van de Kleij, Boelens Jorritsma, Winsum L. Tebbens Torringa, Tebbens Torringa Makelaars, Groningen R. Kramer, woningstichting Wierden en Borgen, Bedum J. Wijnstra, Wijnstra Vastgoed, Zuidwolde
23
Bijlage 2: Inventarisatie en kerngegevens bestaand aanbod
24
25
26
Bijlage 3: Bronnen en achtergrondinformatie kavelprijzen http://195.85156.163:591/dienstverl/bouwwoon/bouwkavels/bouwkavels.htm Bouwkavels Indien u ten behoeve van de bouw van een woning belangstelling heeft voor de aankoop van een bouwkavel in één van de dorpen van de gemeente, dan kunt u zich op een belangstellendenlijst laten plaatsen. Per dorp wordt een lijst gehanteerd. Bij de uitgifte van kavels worden belangstellenden van de lijst aangeschreven in volgorde van aanmelding. Het woningbouwprogramma voor de komende jaren ziet er op dit moment als volgt uit:
Plaats
Lokatie
Aduard
De Lindt
Grijpskerk Niezijl Zuidhorn Briltil Kommerzijl Lauwerzijl Oldehove Pieterzijl Visvliet
Aantal Wanneer kavels
20022008 Aykemaheerdt 2002 20052008 Parkplan 2002West 2006 Hoendiep 20022003 Kommerz.riet 20022008 20022007 20022008 20022006 20022008
Prijs /m2 Vrije kavels/ in euro's project
36
100
10 12
100/110 75
142
125
69
beide beide vrije kavels 5 vrije kavels, rest projectmatig projectmatig
8
75
vrije kavels
4
75
vrije kavels
26
80
beide
5
75
vrije kavels
6
75
vrije kavels
. De realisering van de uitbreidingslocaties is afhankelijk van de aankoop van gronden, de vordering van de noodzakelijke bestemmingsplanprocedure, besluitvorming bij de gemeente en de provincie etc. Dit houdt in dat door deze factoren het jaartal van de uitgifte van kavels kan wijzigen. Jaarlijks stelt de gemeenteraad de woningverdeling vast. Genoemde prijzen zijn per vierkante meter exclusief 19% BTW. Bij één locatie staan twee kavelprijzen genoemd. De prijs achter de schuine streep zijn de kavelprijzen bij fraaie ligging, bijvoorbeeld aan het water. De prijzen zijn onder voorbehoud. Voor informatie over projectmatig bouwen in Zuidhorn en Briltil kunt u contact opnemen met makelaardij Tebbens Torringa te Groningen, tel. 050-5717818. Voor de overige plaatsen waar projectmatig gebouwd gaat worden is nog geen informatie beschikbaar. Voor meer informatie en het verkrijgen van een aanmeldingsformulier voor plaatsing op de belangstellendenlijst kunt u zich wenden tot de heer K. de Boer van de sector Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer, tel. 0594-508887
27
www.funda.nl
Gevonden bouwgronden
U heeft gezocht naar een bouwgrond in . De vraagprijs dient tussen € 0 en € 500.000 te liggen. Bepaal uw zoekcriteria
Sorteer op:
adres
c d e f g
Otto Groningen Bonsemalaan 4
bouwgrond
Groningen
bouwgrond
plaats
type
prijs foto's
€ 241.000
Otto Bonsemalaan 4, 9731 KP GRONINGEN Bouwgrond ten behoeve van woningbouw, bouwrijp. Colegiale verkoop met Meeus Aanvaarding in overleg....
c d e f g
Siebold Sissinghlaan 17
€ 240.000
Siebold Sissinghlaan 17 te Groningen Op mooie en rustige lokatie, aan de rand van de wijk Van Starkenborgh, gelegen ruime bouwkavel van ca. 935m². De kavel ligt ongeveer 40 cm boven de kruin van de weg, waardoor een nog te bouwen woning een...
c d e f g
Sien Jensemalaan 1
Winsum gn
bouwgrond
€ 141.600
Sien Jensemalaan 1, 9951 NE WINSUM GN In Winsum's nieuwste uitbreidingsplan De Brake II, schitterend gelegen bouwkavel aan doorgaand visen vaarwater. Oppervlakte ca. 715 m². Aanvaarding in overleg....
c d e f g
Ter Borchlaan 29 ong
Groningen
bouwgrond
€ 363.000
Ter Borchlaan 29 (aangrenzend), Eelderwolde Een perceel bouwgrond te koop van 1625 m2 ten zuidwesten van de stad Groningen. Prachtige ligging nabij Piccardthofplas. Aanvaarding in overleg....
28
www.nieuwbouwgroningen.nl De Brake II - Winsum Kavel nr.
Type
Kavel grootte (circa)
Circa Prijs
10
Vrije kavel (*)
555 m2
verkocht
11
Vrije kavel (*)
579 m2
verkocht
12
Vrije kavel (*)
634 m2
verkocht
13
Vrije kavel (*)
631 m2
14
Vrije kavel (*)
516 m2
verkocht
38
Vrije kavel (*)
761 m2
verkocht
39
Vrije kavel (*)
561 m2
verkocht
40
Vrije kavel (*)
540 m2
verkocht
41
Vrije kavel (*)
569 m2
verkocht
fl. 244.037
Prijs (v.o.n.)
€ 110.740
Status
verkocht
(*) Deze vrije bouwkavels zijn kavels uit de eerste fase van de Brake II. Vrije kavels te koop via: Boelens Jorritsma Woningmakelaars Wierdaweg 3 9950 AA Winsum Telefoon 0595 - 441524 email
[email protected] Laatste update gegevens: 28 Dec 2002 (zetfouten en verkocht voorbehouden) Bovenstaande verkoopprijzen gelden tot 1 maart 2003 en zijn inclusief 19% B.T.W., wijzigingen voorbehouden.
29
Artikel “Grond in Zuidhorn wordt veel duurder” (Uit: Nieuwsblad van het Noorden, zaterdag 1 december 2001) College past grondprijzen aan aan economische ontwikkeling. ZUIDHORN - De grondprijs voor een kavel in de gemeente Zuidhorn gaat volgend jaar flink omhoog. Het dorp Zuidhorn spant daarbij de kroon. Het college van B en W wil straks voor een vierkante meter bijna 300 gulden (135 euro) vragen. Nu kost een vierkante meter nog 220 gulden (100 euro). Dat is een verhoging van. 35 procent. Wethouder S. de Vries (ro) legt uit dat de gemeente steeds meer te maken krijgt met projectontwikkelaars, die bouwprojecten uitvoeren. Het voordeel van de relatief lage kavelprijs verdwijnt vaak in hun zak. Want kopers betalen de projectontwikkelaar gewoon vijf ton voor een woning die in een 'duurder' dorp ook vijf ton zou doen. Volgens de wethouder moet Zuidhorn een inhaalslag maken. "De laatste jaren hebben we geprobeerd vriendelijke grondprijzen te houden. Vooral in de periode dat er geen projectontwikkelaars tussen zaten konden we zo onze eigen burgers een vriendelijke grondprijs bieden. Tegenwoordig zijn onze mogelijkheden beperkter." Het lukt de gemeente steeds minder vaak om zelf grond in handen te krijgen. "Projectontwikkelaars schromen niet om ieder postzegeltje grond dat vrijkomt te kopen. En voor een woning in Zuidhorn wil menigeen een k1ein moordje doen." De schaarste van grond drijft de prijzen op. En Zuidhorn zoekt met de nieuwe grondprijzen aansluiting bij omliggende gemeenten. De Vries denkt dat de prijzen nog best scherp en concurrerend zijn. Ter illustratie: De Brake in Winsum doet 170 euro, Wolveschans in Leek 140 euro en Bedum 115 euro. Exploitatie Een andere reden voor prijsverhoging is dat Zuidhorn geld nodig heeft om de exploitatie van de bestemmingplannen sluitend te houden. "Op zich zijn alle exploitaties nu nog positief. Alleen op Lauwerzijl maken we een verlies van 17.000 gulden.", aldus De Vries. "Maar we hebben ook te maken met herstructurering en renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw van oude wijken. Daar moet ook geld voor komen." In Aduard, Noordhorn en Grijpskerk wil het college de prijzen van 85 euro verhogen naar 110 euro (242 gulden). Oldehove gaat van 70 euro naar 90 euro (198 gulden). De bouwkavels in Visvliet, Kommerzijl, Pieterzijl en Lauwerzijl moeten 80 euro (176 gulden) opbrengen, dat is nu nog 65 euro. Alleen voor het dorp Niezijl heeft De Vries een prijsverlaging in petto, van 95 naar 80 euro. Dat komt omdat deze kern vanaf volgend jaar onder de categorie kleine kernen wordt geplaatst. De raadscommissie ruimtelijke ontwikkeling en beheer praat maandag over de prijsverhogingen.
30
Bijlage 4: Gebruikte literatuur en internetpagina’s Literatuur Woningen in Groningen, nu en straks, Rigo, 2001. Woonplan gemeente Bedum, KAW, oktober 2002. Woonplan gemeente Winsum, KAW, oktober 2002. Woonplan Westerkwartier, KAW, december 2001. Stedenbouwkundig masterplan Oostindie Leek, Grondmij, oktober 2001. Transformatieopgave Groningen, ABF Research, juni 2002. Methodiek voor structurering plannen Zuidhorn, De hond van Keulen & Co, mei 2002. Strategische analyse van de woningbouw in de marktsector zone GroningenAssen, De Lijn, maart 1993. Het ontspannen wonen. Individuele bouw- en wooncultuur als collectieve ontwerpopgave, STAWON, juni 1999. Nota Bouwen en Wonen 2002-2006, Provincie Gronignen, juni 2001. Landschappelijk Raamwerk Westerkwartier, Bureau Middelkoop, november 2002. Landschappelijk Raamwerk Groningen Noord, Bureau Middelkoop, oktober 2002. Landschappelijke woonconcepten voor het Hogeland, Bureau Middelkoop, april 2002. Woningmarktmonitor Groningen. Jaarbericht 2002, Groningen, november 2002.
Internet Diverse NVM—pagina’s met woningmarktgegevens 3e kwartaal en persbericht woningmarktontwikkelingen 4e kwartaal (www.nvm.nl) Diverse sites van makelaars en woninginfosites ten aanzien van woningbouwplannen (o.a. www.woonnetwerk-noord.nl , www.funda.nl en www.lmv.nl) http://195.85156.163:591/dienstverl/bouwwoon/bouwkavels/bouwkavels.htm http://www.aduard.demon.nl/nieuws/01/011201.htm
31
