2.
NEWS
podzim / autumn 2013
Čtvrtletník společnosti / Quarterly newsletter EDIFICE construction & consulting, s.r.o.
1
ČÍSLO TOHOTO VYDÁNÍ 3 757 500 000 Kč NUMBER OF THE ISSUE 3 757 500 000 CZK
2
2013: Aktuálně pracujeme na projektech pro naše klienty v celkové investiční hodnotě 3 757 500 000 Kč. Mezi naše největší projekty patří zajišťování služeb správce stavby Městského Divadla v Plzni, řízení obchodního centra Pivovar Děčín, řízení dodávek interierů pětihvězdičkového hotelu na ostrově Fushivelavaru v souostroví Malediv, business development výškové administrativní budovy Triangle Tower Opatov, řízení výstavby rezidenčního projektu Rezidence Zlatice park Vítkov nebo komplexní řízení relokace pražského sídla významné konzultační společnosti Ernst & Young. Prohlédněte si podrobně naše reference na www.edifice.cz 2013: We’re currently managing projects for our clients with a total investment value of 3 757 500 000 CZK. Some of our largest projects include construction management of the City Theatre in Plzeň, management of the Pivovar Děčín shopping centre, management of the supply of a five-star hotel complex on the island of Fushivelavaru in the Maldives, business development for the Triangle Tower Opatov administrative tower, construction management for the Rezidence Zlatice residential project and complete management of the relocation of renowned consultants, Ernst & Young. View our references in more detail at www.edifice.cz
ÚVOD | INTRODUCTION
Vážení přátelé a obchodní partneři,
Dear friends and business partners,
druhé číslo našeho čtvrtletníku jsme tematicky zaměřili na investování do nemovitostí. Většina článků tohoto čísla se tedy ať přímo či nepřímo týká tohoto tématu: od výběru profilového rozhovoru s naším ředitelem analytického a cenového oddělení Tomášem Fettersem, přes hlavní rozhovor čísla s ředitelem uzavřeného realiního fondu RSJ private equity Lukášem Musilem, až po prezentaci našich aktuálních projektů, u nichž řešíme zejména otázky business developerských služeb. Jak správně investovat do realit jako investičního nástroje, pravidelně pro naše klienty z řad developerů, institucionálních investorů, realitních investičních fondů nebo privátních investorů, řeší naše analytické oddělení v rámci služeb business developmentu realitních projektů. Řešení otázky jak investovat do nemovitostí jako do investičního nástroje, je sice velmi prozaické: jako u jakéhokoliv jiného investování je řešením investovat pouze po sestavení realistického business plánu. Ten v naší terminologii nazýváme modelováním, a to na samém počátku investice a následným důsledným monitoringem investice s cílem maximalizace časového výnosu investovaného vlastního kapitálu. Přestože řešení tématu nastoleného pro toto číslo EDIFICE NEWS je velmi přímočaré, jde o úkol vyžadující od řešitele tu nejkomplexnější znalost oboru: počínaje schopností profesionálního a realistického odhadu časové náročnosti a provázanosti jednotlivých procesů v komplexním pohledu a to jak přípravy, legislativních kroků tak výstavby, dále vyžadující schopnosti profesionálního kvalifikovaného odhadu veškerých nákladů spojených s modelovaným projektem až do jeho exitu. Stejně tak to vyžaduje odbornou znalost trhu nemovitostí, na který exit projektu cílí, od znalosti jeho saturace, cenové úrovně až po jeho vývoj v čase exitu poskytující podklad pro odhad exitu projektu. Z výše popsaného je patrné, že jde o úkol z pohledu přidané hodnoty naprosto zásadní, při němž se rozhoduje o úspěchu či neúspěchu projektu. O úkol, který je třeba řešit od počátku ještě před oslovením architekta nebo projektanta, a přesto jde o úkol, který v mnoha případech až do pozdních fází rozpracovanosti projektové dokumentace mnozí investoři vůbec neřeší s odkazem na neznalost vstupních informací nutných k sestavení kvalitního business plánu, resp. modelování obchodního případu. V tomto čísle bychom rádi nastolili některé otázky k zamyšlení na dané téma, stejně jako bychom rádi ukázali, že jsme schopni se daného úkolu v rámci služeb realitního business developmentu odborně a kvalifikovaně ujmout již ve zcela úvodních fázích. Našimi službami umíme klientovi přinést vysokou přidanou hodnotu již na samém počátku projektu. V profilovém rozhovoru představíme Tomáše Fetterse, dalšího z klíčových odborníků naší společnosti, vedoucího analytického a cenového oddělení. S ředitelem uzavřeného investičního fondu RSJ private equity Lukášem Musilem jsme hovořili o investicích do nemovitostních fondů, jejich výnosech a právě formách sledování investic a jejich nastavení jako nástroje profesionálního investování. Rádi bychom vás také upozornili, že na začátku podzimu proběhla prezentace naší dceřiné realitní společnosti EDIFICE real estate & financing, s.r.o. projektu Rezidence Zlatice park Vítkov u pražského obchodního centra Atrium Flora a také jste mohli navštívit náš výstavní pavilon na pražské přehlídce Designblok. Přejeme vám příjemné čtení a věříme, že vám téma tohoto vydání EDIFICE NEWS přinese odborné informace, které oceníte.
We’ve focused the second issue of our quarterly newsletter on the topic of investing in property. As such, most articles in the issue either directly or indirectly relate to this topic: from the profile interview with our Head of the Analytics and Pricing Department , Tomáš Fetters, through this issue’s main interview with the Director of RSJ private equity real estate investment fund, Lukáš Musil, to a presentation of our current projects in which we look mainly at development services business issues. Our Analytics Department regularly looks into the best way to invest in real estate as an investment tool for clients such as developers, institutional investors, real estate investment funds and private investors, all as part of our real estate project business development services. The issue of how to invest in property as an investment tool is somewhat prosaic: as for any other kind of investment the solution is only to invest after a realistic business plan has been set up. In our terminology, we call this modelling, which happens right at the beginning of the investment, and this is followed by rigorous monitoring of the investment with the goal of maximising returns on the invested capital over time. Although this topic is dealt in a very straightforward manner for this issue of EDIFICE NEWS, it is a task which requires a comprehensive knowledge of the field: beginning with the ability to give a professional and realistic estimate of the time demand and the interdependence of separate processes from an overall perspective, from preparation and legal procedures and construction; plus, it requires the ability to give a professional qualified estimate of all the costs related to modelling the project right up until exit. It also requires an expert knowledge of the real estate market on which the project exit is aimed, from knowledge of its saturation and price level to its development at exit time, providing a basis for an estimate of the project exit. The above makes it clear that it is an absolutely essential task in terms of added value which will decide on the success or failure of the project: a task which must be dealt with right from the beginning before an architect or designer is chosen; and yet it is a task which in many cases many investors simply do not look at until later phases of project documentation preparation because of their ignorance of the initial information required to set up a good quality business plan, or business case modelling. We’d like to ask a few questions around this issue to reflect on this topic, and we’d also like to demonstrate that we are capable of undertaking the task as part of our real estate business development services in a professional and qualified manner right from the beginning phases. We know how to ensure our services give our clients high added value right from the very beginning of the project. In our profile interview, we’ll introduce Tomáš Fetters, another of our company’s key specialists, Head of the Analytics and Costing Department. We spoke with the Director of RSJ private equity closed-end investment fund on investing in property funds, their yields, and forms of monitoring investments and setting them up as tools for professional investment. We’d also like to let you know that our subsidiary EDIFICE real estate & financing, s.r.o.’s Rezidence Zlatice Vítkov Park project had a presentation at the beginning of autumn in Prague’s Atrium Flora shopping centre, and you could visit our exhibition pavilion at Prague’s Designblok show. We wish you pleasant reading and trust that the topic this issue of EDIFICE NEWS looks into will give you the specialist information you appreciate.
Jan Horčička, jednatel a ředitel
Jan Horčička, Executive Director
3
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
DYNAMICKÉ MODELOVÁNÍ VÝNOSU NEMOVITOSTI PROPERTY YIELD DYNAMIC MODELLING
NOVOSTAVBA, PRAHA 5 MULTIFUNKČNÍ ADMINISTRATIVNĚ REZIDENČNÍ PROJEKT REKONSTRUKCE BUDOVY, PRAHA 1 MULTIFUNKČNÍ OBCHODNĚ ADMINISTRATIVNÍ PROJEKT V minulém měsíci jsme v rámci našich služeb realitního business developmentu pro soukromého investora řešili přípravu business plánu formou dynamického modelování dvou vzájemně provázaných projektů. Jde o multifunkční administrativně rezidenční projekt novostavby v ulici Radlická, kde jsme řešili optimalizaci velikosti stavby rezidenčního bytového bydlení a posouzení stávajícího projektu pro stavební povolení s návrhem optimalizace řešení rekonstrukce kancelářské budovy v bloku mezi ulicemi Na Příkopě a Jindřiská. Na projektu v ulici Radlická bylo pro investora velmi zajímavé modelové ověření, že nejvyšší výnos vlastního kapitálu v čase v projektu nemá řešení zvyšující koeficient využití území a maximalizující jeho
4
využití na absolutní objemové maximum, ale naopak projekt velikostně optimálně nastavený na schopnosti rychlosti prodejů bytů, a to zejména nemožnosti etapizace projektu. Na stejném projektu jsme dále prokazovali mnohokrát prokázanou skutečnost, že stejně jako ve většině případů je u starých, nicméně udržovaných budov investičně významně efektivnější jejich prodej než demolice a nahrazení novým objemem s vyšším výnosem. U staré budovy na řešeném pozemku se prokázalo opět toto pravidlo. Doporučili jsme investorovi objekt prodat a nedemolovat. U projektu rekonstrukce kancelářské budouvy v bloku mezi ulicemi Na Příkopě a Jindřiská jsme potom při posouzení stávajícího projektu zpracovaného architekty bez investičního zadání prokázali, že při realizaci rekonstrukce objektu při porovnání stávající tržní hodnoty objektu před rekonstrukcí a hodnoty budovy po rekonstrukci stanovené výnosovou metodou s tržním yeildem po odečtení nákladů dojde k čisté ztrátě přibližně 30% stávající tržní hodnoty. Navrhli jsme proto řešení změny projektu umožňující na projektu realizovat namísto čisté ztráty přibližně 15% IRR z investovaných prostředků. Věříme, že tyto úvodní fáze projektu naleznou pokračování v návazných etapách realitního developmentu uvedených projektů a umožní investorovi realizovat úspěšné projekty dle jeho představ a doufáme, že EDIFICE bude při tom.
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
NEWBUILD, PRAGUE 5 MULTIFUNCTIONAL ADMINISTRATIVE-RESIDENTIAL PROJECT RENOVATION OF BUILDING, PRAGUE 1 MULTIFUNCTIONAL SHOPPING-ADMINISTRATION PROJECT As part of our real estate business development services for a private investor, we prepared a business plan last month in the form of a dynamic modelling of two interlinked projects. It involves a multifunctional administrative and residential new-build project on Radlická street, where we looked at optimising the size of the residential apartment buildings and assessed the current project for building approval with a proposal for optimising the design for the renovation of the Nekázanka 11 office building. For the project on Radlická, the investor was particularly interested in our model verification that the project’s highest equity yield over time has no solution increasing the land-use co-efficient and maximi-
sing its use to an absolute maximum volume, but rather the project is set up to its optimum size in terms of the ability to sell apartments fast, in particular that it should not be undertaken in phases. On this same project, we also showed the oft-verified fact that, as for most old but well-maintained buildings, investment is more effective when it is sold that when it is demolished and replaced with a new unit with higher yield. This rule was again demonstrated for the old building on the land. We recommended the investor sell the building and not demolish it. For the renovation project at Nekázanka 11, in assessing the current project prepared by the architect without an investment task, we demonstrated by comparing the current market value of the building before renovation and the value of the building after renovation determined by the yield method using the market yield after subtracting costs, that implementing the building renovation would result in a net loss of roughly 30% of the current market value. We therefore proposed changes to the project resulting in roughly 15% IRR on the invested funds instead of a net loss. We trust that these initial phases of the projects will be continued in the subsequent stages of the real estate development of these projects, allowing the investor to implement the successful projects they expect, and we hope that EDIFICE will be there too.
5
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
TOMÁŠ FETTERS Jedním z klíčových specialistů EDIFICE je Tomáš Fetters, jež v naší společnosti působí od roku 2008. Postupně zde pracoval jako projektový manažer, analytik a cenový manažer. Od roku 2011 vede oddělení cenového řízení. Ve stavebnictví a developmentu aktivně působí deset let. Tomáše jsme se ptali nejen na jeho práci, ale i budoucnost cenového řízení a jeho vývoj v českém stavebním prostředí. Můžete přiblížit, co je vaší hlavní pracovní náplní v EDIFICE? V EDIFICE zastávám pozici ředitele oddělení cenového řízení, vedu tedy kolegy - cenové manažery a analytiky a společně zajišťujeme pro klienty optimální poměr kvality a ceny v jejich stavebních projektech a soustředíme se na maximalizaci hodnoty, kterou projekt přináší. Typické činnosti našeho oddělení se dají rozdělit po jednotlivých fázích projektu, tedy fáze úvodní, fáze projekční přípravy, výběrové řízení na dodavatele, výstavby a provozu. Co jednotlivé fáze zahrnují? V úvodní fázi definujeme hlavní parametry budoucího projektu, zde především vzniká předpoklad nákladů, výnosů a hlavně zisku a zhodnocení vložených peněz. V této fázi se zaměřujeme na maximalizaci hodnoty budoucí stavby pro klienta, ve spolupráci se špičkovými architekty připravujeme návrh stavby tak, aby odpovídal nákladovým limitům klienta, optimalizoval využití daného území, maximalizujeme plochy funkcí generujících výnos, tedy optimalizujeme návrh projektu tak, aby byla dosažena co nejvyšší hodnota očekávatelného ročního zhodnocení vložených prostředků, často nazývaného IRR dle anglické zkratky (internal rate of return), pro vysvětlení vlastně jakýsi ‚úrok‘ z vložených prostředků, který do projektu vložený kapitál vygeneruje. V této fázi nám velmi pomá-
há naše schopnost přesně stanovit očekávatelné stavební náklady dle zkušeností z předchozích výběrových řízení podobných projektů. A další fáze? Ve fázi projekční přípravy, tedy ve fázi tzv. kreslení dokumentace a získávání potřebných povolení, spočívá naše činnost cenového manažera zejména v kontrole a aktualizaci odhadu nákladů stavby, čímž je zajištěno, že klient nebude nepříjemně překvapen, až zjistí odhad stavebních nákladů na konci povolovacího procesu. V průběhu projektování a projednávání vyvstává mnoho nových otázek také na analytiky, varianty řešení zasahují jak do nákladů (volba nosné konstrukce, fasády, kvalita povrchů a vybavení, přeložky), tak do výnosů (zejména prodejní / nájemní plochy, počet parkovacích stání, kvalita objektu, společných prostor, povrchů a vybavení, napojení na okolí), které umíme projekčnímu týmu pomoci nastavit tak, aby byla dosažena maximální hodnota pro klienta, tedy aby získal maximální zhodno-
Kvalitní smlouva, nastavená přesně pro daný projekt, která je součástí podmínek výběrového řízení a kterou zhotovitel jednostranně podepisuje při podání nabídky, čímž je garantováno dodržení podmínek výběrového řízení. Pokud je výběrové řízení dobře zadáno a jsou poptány společnosti, které zajistí dodávku díla, tedy zejména dlouhodobě působící na stavebním trhu a mající odpovídající obrat a reference, je jediným správným kritériem cena. Jak potom proces, který řídíte, pokračuje dál? S vybraným dodavatelem zajistíme pro klienta podpis smlouvy o dílo a zahájíme realizaci. Při výstavbě provádíme standardní kontrolu hodnoty doposud postaveného díla a na základě rozdílu dřívější fakturace a této hodnoty stanovíme a kontrolujeme výši fakturace aktuální. V průběhu výstavby zajišťujeme dále spravedlivé ocenění vždy se vyskytujících změn projektu. Změny jsou při důrazu na cenové řízení často záporné, čímž ne zcela výjimečně dojde ke snížení ceny díla oproti ceně ve smlouvě. Nako-
„Osobně vnímám v českém stavebnictví i developmentu mnoho zastaralých, přesto stále používaných postupů z pohledu cenového managementu.“ cení vložených peněz – viz výše citované IRR. Po dokončení přípravy přichází fáze výběrového řízení, zde díky dlouhodobé spolupráci se všemi významnými českými stavebními firmami a systematice vedení výběrového řízení zajišťujeme klientovi výběr kvalitní společnosti, která dílo realizuje za minimální cenu a přitom bude dílo dostatečně přesně definované, aby zhotovitel neměl možnost využít případných mezer v dokumentaci k dodávce nižší než klientem očekávané kvality a tím dosáhnout nízkou cenu. Co je podle vás hlavním předpokladem úspěšného výběrového řízení?
nec dochází k vystavení konečného účtu za stavbu včetně přehledu změn, fakturace a úhrad s vyčíslením nároku obou stran na garance a vrácení zádržného. Poslední a nejdelší fází všech projektů je provoz stavby, na který se specializuje naše společnost EDIFICE facility management, pro kterou zprostředkováváme zejména odhady spojené s potřebnými investicemi zajišťujícími zvýšení či udržení hodnoty nemovitosti v době jejího provozu. Co vnímáte jako hlavní přidanou hodnotou, kterou pro klienty EDIFICE vaše práce a práce vašeho týmu přináší? V první otázce jsem se rozpovídal a vyjme7
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
noval hlavní činnosti, přičemž každá z nich přináší klientovi hodnotu v násobcích její ceny. Proto také v zemích s dlouhodobým systematickým pohledem na řízení projektu, jako jsou Velká Británie, USA nebo Německo, přikládají investoři cenovému řízení vysokou prioritu a díky růstu českých investorů se cenové řízení a analytické vyhodnocování projektů stává stále významnějším i u nás v České republice. Nejvyšší přidaná hodnota vzniká v počáteční fázi projektu, kdy se při formování obrysů projektu často prokazatelně dostáváme od prvního architektonického návrhu, který by skončil pro investora ztrátou například 100 mil. korun z 500 mil. korun investovaných do stavu, kdy správnou změnou návrhu dostaneme projekt do zisku 100-150 mil. korun. A přitom takové služby vyžadují pouze několik týdnů práce a stojí v řádu prvních stovek tisíc korun. Často se setkáváme s projekty ve vysokém stavu projednání, či dokonce realizace, které mají banální nedostatky z důvodu nesprávného nastavení na počátku a klient přichází s požadavkem na radu pro zvýšení ziskovosti až ve fázi, kdy je náprava a zavedení účinných opatření již velmi finančně i časově náročná z důvodu potřeby měnit vydaná povolení, či měnit rozestavěnou stavbu a pak umíme pečlivě zvážit, zda má smysl opatření realizovat, či je to již z pohledu celkového očekávatelného ročního zhodnocení vložených prostředků neefektivní. Jakou profesní cestou jste se dostal do EDIFICE? Ještě ve škole jsem spolupracoval se společností Mott MacDonald, kde jsem se vě8
noval teorii správného zadávání veřejných zakázek v dopravní infrastruktuře. K této problematice jsme tenkrát zpracovali pro SFDI (Státní fond dopravní infrastruktury) zprávu popisující tyto postupy v ostatních zemích EU. Spolu s dokončením školy jsem zahájil spolupráci s tenkrát ještě developerskou divizí společnosti Metrostav a.s. (dnes samostatná společnost Metrostav Development a.s.), kde jsem pracoval jako analytik a specialista na specifické zakázky (například PPP projekty, projekty spolufinancované Metrostavem a podobně), zde jsem získal zkušenosti v oblasti finančního modelování a přiklonil se k anglickému způsobu modelování, založenému na jednoduchosti a přehlednosti při použití běžného prostředí například v Excelu, kterou lze rychle pochopit bez znalostí profesionálního programátora, neboť ten obvykle zase nemá ekonomicko-technické znalosti potřebné pro tuto činnost. Výstup se pak dá snadno vytisknout například na jednu až dvě A3, což také umožní snadnou kontrolovatelnost. Poté jsem v roce 2008 přišel do EDIFICE, kde jsem první rok působil na pozici projektového manažera a následně se přesunul do nově budovaného cenového oddělení, které vedu doposud a zde jsem s přispěním majitele a jednatele firmy Jana Horčičky z oddělení o dvou členech postupně vybodoval fungující devítičlenný tým připravený plnit i ty nejsložitější cenové a analytické úkoly. Momentálně řídíme například výstavbu obchodního centra v Děčíně s názvem ‚Centrum Pivovar‘ (o tomto projektu jsme podrobně psali v minulém čísle EDIFICE NEWS – pozn. red.), dále dva bytové domy o přibližně osmdesáti
jednotkách známé jako Rezidence Zlatice park Vítkov a Drahobejlova. Dále řídíme výstavbu divadla pro město Plzeň, výstavbu školy v Dobřichovicích a z přípravy lze zmínit třeba bytový dům Křemencova 18 v centru Prahy, či obchodní a administrativní centrum Centrum Nové Háje nebo administrativní projekt výškové budovy Triangle Tower Opatov, či technicko-ekonomickou
TOMÁŠ FETTERS Ředitel oddělení cenového řízení Vystudoval Fakultu stavební na ČVUT v Praze, obor Podnikání a řízení ve stavebnictví. Působil jako finanční analytik developerské divize společnosti Metrostav a.s. se zaměřením na specifické projekty a PPP. Od roku 2008 je součástí týmu společnosti EDIFICE construction & consulting, s.r.o., kde působil postupně v roli projektového manažera, analytika a cenového manažera a od roku 2011 vede oddělení cenového řízení. Ve stavebnictví a developmentu aktivně působí deset let.
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS přípravu záměru výstavby městských lázní pro Cheb a mnohé další, které naleznete v referencích na našich stránkách. Co nového jste do EDIFICE přinesl? Do EDIFICE jsem přinesl zejména finanční modelování, které je nezbytné jak v prvních fázích projektu pro možnost jeho optimalizace, tak v průběhu všech fází projektu, kdy pravidelně aktualizovaný finanční model vrcholným manažerům zajišťuje vždy aktuální pohled na náklady a výnosy projektu, na jejich časový vývoj a očekávané IRR, tedy zhodnocení investory vložených prostředků. Jakou vidíte budoucnost cenového řízení a jeho vývoj v českém stavebním prostředí? Osobně vnímám v českém stavebnictví i developmentu mnoho zastaralých, přesto stále používaných postupů z pohledu
One of EDIFICE’s key specialists is Tomáš Fetters, who has worked for us since 2008. Over that time, he has worked as a project manager, an analyst and a cost manager. Since 2011 he has headed the Cost Management Department. He has been actively involved in construction and development for ten years. We asked Tomáš not just about his work, but also about the future of cost management and its development in the Czech construction environment. Can you tell us what your job in EDIFICE involves? My position in EDIFICE is Head of the Cost Management Department, so I manage my colleagues – cost managers and analysts, and together we ensure the optimum price-quality ratio for clients in their construction projects, and focus on maximising the value the project brings. Our department’s typical activities can be divided according to the individual project phases; that is to say the initial phase, project preparation phase, supplier procurement, construction and operation. What does each phase involve? In the initial phase, we define the key parameters of the future project, resulting in
cenového managementu. V přípravě se spoléhá na ocenění z různých systémů cenových databází ať už z Prahy nebo Brna, které používají podivné ceníky s dávno neplatícími cenami. Všichni zasvěcení tak trochu tuší, že cena bude asi o 20-40% nižší, a proto vlastně až do provedení výběrového řízení netuší, kolik bude stavba vlastně stát. V průběhu výběrového řízení často zašlou nedokončenou dokumentaci stavební firmě k ocenění a přijde jakési číslo, které nezohledňuje, co chce objednatel stavět o nic více, než podmínky, za kterých bude stavba realizována, neboť se odkazujeme na to, že smlouvu s dodavatelem vyjednáme až po jeho výběru a je proto opět málo použitelná. V úvodní přípravě je často prostě osloven známý architekt, aby navrhl budovu na daném pozemku, bez dalšího přesného zadání a hlavně bez odborné kontroly návrhu po straně dosažení eko-
nomických cílů klienta. Popisuji, co je nyní v procesech často špatně proto, abych zároveň čtenáři sdělil, kde vidím největší budoucnost cenového řízení a analytiků. Protože podle mne platí, že tam, kde je nejvyšší neefektivita, je přirozeně velký prostor pro uplatnění správných postupů.
particular in an expectation of costs, yields and especially profit and the growth of invested funds. In this phase, we focus on maximising the value of the future building for the client, in collaboration with leading architects we prepare a building design that corresponds to the client’s cost limits, we optimise the use of the land in question, we maximise the spaces for functions genera-
he discovers the construction costs estimate at the end of the approval process. During design and discussions, many new questions arise for analysts, design options impacting both on costs (selection of load-bearing structure, facades, quality of surfaces and facilities, realignment) and also on yields (in particular sales / leasable units, number of parking spaces, building quality, public spa-
Otázka na závěr: jak trávíte svůj volný čas? Máte nějaký osobní sen? Svůj volný čas věnuji především své manželce, máme rádi moře i hory a také památky, letos jsme podnikli cestu po italských městech, do budoucna se těšíme na Francii, Řecko nebo Španělsko. Osobní sen – rád bych přestal pracovat dříve než v sedmdesáti letech. Děkuji za rozhovor.
‘Personally, I can see a lot of outdated but still used approaches in terms of cost management in Czech construction and development.’ ting yields; in other words, we optimise the project design so that the highest possible value of expected annual growth of the funds invested can be achieved, commonly known as IRR, the internal rate of return; in other words, this is like the ‘interest’ on the sum invested which the project generates from it. In this phase, our ability to precisely determine expected construction costs based on our experience from previous tenders for similar projects is of great help. And the other phases? In the project preparation phase, that is drawing up the documents and acquiring the necessary permits, the cost manager’s activities particularly involve checking and updating estimates of construction costs, ensuring the client isn’t unpleasantly surprised when
ce, surfaces and facilities, links to surroundings) which through our project team we know how to set up to achieve the maximum value for the client, that is so he can achieve the maximum growth of money invested – see the above mentioned IRR. Once the preparation is finished, the procurement phase begins, and thanks to our many years’ collaboration with all major Czech construction companies and systematic management of the procurement process, we can secure the client a selection of high quality companies who can implement the job for a minimum price, while at the same time sufficiently precisely defining the job so that the contractor is unable to take advantage of any gaps in the documentation to supply anything lower than the client’s expected quality, thus achieving a low price. 9
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS What, in your opinion, is key to a successful procurement? A high quality contract set up precisely in accordance with the particular project which is a part of the tender terms and conditions and which the contractor should sign for his part on submitting his bid, so guaranteeing the terms and conditions of the tender are observed. If the tender is made well and companies which can ensure supply of the parts are contacted, especially those who have been operating on the construction market for some years and have corresponding turnover and references, then the only relevant criterion is price. How does the process you manage continue subsequently? We secure signature of the contract for work for the client and begin implementation. During construction, we undertake standard checks of the value of the work so far built, and we set out and check the current amount for invoice on the basis of the difference between the previous invoice and this value. During construction, we also secure fair pricing for project changes, something which always occurs. Changes when cost management is emphasised are often negative, so that there is fairly often a fall in price in contrast to the price in the contract. At the end, the final bill for the construction is issued including a summary of changes, invoicing and payment with entitlement of both sides to a guarantee and return of retention quantified. The final and longest phase for all projects is building operation, which EDIFICE facility management specialise in, and for whom we mainly supply estimates in terms of the necessary investments to secure the property value increases or remains the same during its operation. What do you perceive to be the main added value which you and your team’s work gives to EDIFICE clients? In answer to the first question, I named our main activities, and each one of them brings value to the client at many times their price. This is in why countries which have had a systematic view of project management for many years, such as Great Britain, the USA and Germany, investors attach a high priority to cost management, and due to a growth in Czech investors, cost management and analytical project assessments are becoming ever more important here in the Czech Republic too. The highest added value arises in the first phase of the project when the project out10
„Nejvyšší přidaná hodnota vzniká v počáteční fázi projektu, kdy se při formování obrysů projektu často prokazatelně dostáváme od prvního architektonického návrhu, který by skončil pro investora ztrátou do stavu, kdy správnou změnou návrhu dostaneme projekt do zisku.“
‘The highest added value arises in the first phase of the project when the project outline is taking shape, as we often move from an initial architectural design which would demonstrably result in a loss for the investor to a state where the right design changes give us a project with a profit.’ line is taking shape, as we often move from an initial architectural design which would demonstrably result in a loss for the investor of, e.g. 100 million crowns from 500 million invested, to a state where the right design changes give us a project with a profit of 100-150 million crowns. And yet these services require just a few weeks of work and cost just a couple of hundred thousand crowns. We often come across projects where there are significant discussions taking place, or even implementation underway which have banal shortcomings because of being incorrectly set up at the beginning, and the client comes to ask us for increased profitability in a phase
where making corrections and implementing effective steps are already very time-consuming and costly because of the need to change the permits issued, or change a half-built structure, and we then need to carefully consider whether such steps are worth taking, or whether they are no longer effective in terms of the total expected annual rate of return of invested funds. How did you end up working for EDIFICE? When I was still at school, I worked with the company Mott MacDonald, looking at theories for correctly procuring public contracts in transport infrastructure. In this regard, we prepared a report for SFDI (the
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS State Fund for Transport Infrastructure) describing procedures in other EU countries. As I completed school, I began working with what was then still the development division of Metrostav a.s. (today the separate company Metrostav Development a.s.), where I worked as an analyst and specialist for specific contracts (e.g. PPP projects, projects co-financed by Metrostav and similar). Here I gained experience in financial modelling, favouring the English modelling method based on simplicity and clarity while using standard mediums such as Excel which can be easily comprehended without the knowledge of a professional programmer, because programmers usually don’t have the economics and technical knowledge necessary for the task. The outcome can then be easily printed on, e.g. one to two A3 sheets, also ensuring it is easy to check. I subsequently moved to EDIFICE in 2008 where I took on the position of Project Manager in my first year and subsequently moved to the newly set up Costing Department, which I continue to lead, and with the help of company owner and Executive Director, Jan Horčička, I have gradually built up a working nine-member team from a department of two members ready to meet even the most complicated costing and analytical tasks. At the moment, for example, we are managing the construction of the shopping centre in Děčín called ‘Centrum Pivovar’ (we wrote in detail about this project in the last edition of EDIFICE NEWS – ed.), also two apartment buildings with roughly eighty units known as Rezidence Zlatice Vítkov Park and Drahobejlova. We’re also managing construction of the theatre for the city of Plzeň, construction of a school in Dobřichovice, and of the preparation phase I could mention the Křemencova 18 apartment block in the centre of Prague, the Centrum Nové Háje shopping and administrative centre and the Triangle Tower Opatov administrative tower project, or the technical and economic preparation for the plan to construct a city spa for Cheb and many others which you can find in the references on our website. What did you bring to EDIFICE that was new? In particular, I brought financial modelling, which is essential both in the first phases of a project to ensure it is optimised, and during the course of all project phases when a regularly updated financial model provides top managers with an up-to-date
‘The financial model always provides an up-to-date view of the costs and yields of the project, its period of development and expected rate of return of funds the investor has spent.’
TOMÁŠ FETTERS Head of the Cost Management Department Tomáš studied at the Czech Technical University in Prague’s Faculty of Civil Engineering, specialising in Enterprise and Management in Construction. He worked as a financial analyst for Metrostav a.s.’s Development Division focusing on specialised projects and PPP. Since 2008, he has been part of EDIFICE construction & consulting, s.r.o.’s team, where he has over that time worked as a project manager, analyst and cost manager, and since 2011 has headed the Cost Management Department. He has actively worked in construction and development for ten years.
view of the costs and yields of the project, its period of development and expected IRR, the rate of return of funds the investor has spent. How do you see the future of cost management and its development in the Czech construction environment? Personally, I can see a lot of outdated but still used approaches in terms of cost management in Czech construction and development. During the preparation phase, pricings from various price database systems from Prague or Brno are relied upon which contain odd pricelists with prices which haven’t applied for years. As such those involved guess that the price will be about 20-40% lower, and until the tender is made don’t actually know how much the construction is really going to cost. During the procurement process, they often send out incomplete documentation to the construction company for prices and get a number which doesn’t take account of what the ordering party actually wants to build, nor of the conditions in which the building will be erected, meaning we negotiate the contract with the supplier after his selection so that it is again not particularly usable. During the initial preparation, a well-known architect has often been contacted and asked to design a building on the land in question without a more precise request, and worst of all without specialist checks on the design to ensure the client’s economic goals can be met. I’m describing what is often wrong with these processes in order that readers can also be informed where I see the greatest future for cost management and analysts. Because in my opinion, wherever inefficiency is high there is naturally great room for applying the right procedures. Final question: how do you spend your leisure time? Have you got a personal dream? I spend most of my leisure time with my wife; we love the sea and mountains and historical buildings. This year, we took a trip through Italian cities, and we’re looking forward in future to seeing France, Greece and Spain. My personal dream – I’d like to stop working before I reach my seventies. Thank-you for the interview.
11
PROJEKT | PROJECT
DIVADLO V PLZNI ZDÁRNĚ ROSTE THEATRE IN PLZEŇ GROWING SUCCESSFULLY
Stavba plzeňského divadla v Jízdecké ulici je v plném proudu a stavební práce pokračují. Aktuálně se na stavbě provádí zastřešení divadelní budovy šedovými střechami, vnitřní dělicí konstrukce uvnitř budovy, instalace ZTI, VZT, elektroinstalace a pokračuje montáž divadelní technologie.
O PROJEKTU:
funkčně a stavebně propojených objektů. Ve společném suterénu je umístěno skladové hospodářství a technické zázemí objektu. V provozní části se nachází především divadelní zázemí tj. kanceláře vedení divadla, šatny uměleckých souborů, šatny technického provozu. V divadelní budově je velký divadelní sál s kapacitou 500 diváků a dále menší studiová scéna o kapacitě 200 diváků.
Výstavba nového divadla s vícežánrovým programem (činohra, balet, muzikál, opera). Novostavba ze dvou vzájemně
Architekt: Manuel Graça Dias, Egas José Vieira
12
PROJEKT | PROJECT
Construction of Plzeň’s theatre in Jízdecká street is in full flow with construction work continuing. Currently, the theatre building is getting grey roofs fitted, internal walls are being built, sanitary equipment and air conditioning are being fitted, it is being wired and theatre equipment is being fitted.
ABOUT THE PROJECT:
tional and physically connected buildings. The shared basement contains stock management and technical facilities for the building. The operating part contains the theatre section in particular, i.e. offices of the theatre management, changing rooms for artists, technical operations changing rooms. The theatre building contains a large theatre hall with a capacity of 500 and a smaller studio stage with a capacity of 200.
Construction of a new theatre with a multi-genre programme (drama, ballet, musical, opera). A new structure with two mutually func-
Architect: Manuel Graça Dias, Egas José Vieira
13
ROZHOVOR | INTERVIEW
LUKÁŠ MUSIL ŘEDITEL RSJ PRIVATE EQUITY FONDU - o investicích do nemovitostí DIRECTOR OF RSJ PRIVATE EQUITY FUND - on investing in property Jaká je podle vás současná situace na trhu s nemovitostmi a jak ji vnímáte? Rezidenční trh v Praze a Brně vnímám velmi pozitivně. V Praze je standardně zájem buď o levné byty, nebo naopak o luxusní byty. Příznivé je, že se opět pomalu začíná probouzet střední segment. U kanceláří je situace jiná. Praha má absolutní prioritu. Zároveň rozhoduje sama zvolená lokalita. Kvalitní kancelář musí být ‚na metru‘, tím myslím opravdu co nejblíže stanici metra. Trh s obchodními centry je dnes již saturovaný. Na nové developmenty už není moc místa a mění se i poptávka. Obchodní centra se pomalu stávají společenským místem a musí nabídnout více než jen místo k nákupům. U komerčních nemovitostí je problém obecně s exitem. Na českém trhu chybí další lokální hráč, jako je CPI, který by zvýšil likviditu celého českého trhu v době stagnace. Vyplatí se investovat do nemovitostí a proč? V čem spatřujete hlavní výhody? Investice do nemovitosti se pořád vyplatí, ale má to svá úskalí. Je třeba zvolit správný produkt, načasování a hlavně lokalitu. Potenciální investoři musí sledovat trendy a změnu v demografické situaci v České republice. Doba investic do satelitu je dávno pryč, mladí lidé si více váží svého volného času a nejsou ochotní dojíždět z lokality mimo velká města. Nová generace se nechce starat o příměstský domek, ale chce žit svůj život aktivně. Věřím v diversifikaci investičního portfolia. Část investovaných prostředků bych tedy vždy směřoval do nemovitostí. Jakých průměrných výnosů lze dosáhnout a jaká je doporučená výše a délka investice? Každý investor by měl investovat dle osobního vnímání rizika. V developmentu se pohybují výnosy mezi IRR 10% do IRR 30% 14
s ohledem na stupeň rizika a míru spekulace. Každý investor muže mít jiný investiční horizont, vše zaleží, za jakým účelem investuje do nemovitosti. Náš investiční horizont je tři až pět let, ale vše bude zaležet na likviditě českého trhu a aktuální yieldové křivce. Na jaké druhy nemovitostí se primárně zaměřujete a jaká kritéria při rozhodování používáte? V hledáčku máme nemovitosti nabízené ve stresu nebo ty, které potřebují dodatečný kapitál. Fond je nastaven na IRR 20%+ a primárně investuje do developmentu. Hlavní kritéria jsou IRR, délka investice, diversifikace portfolia, synergie s jinými projekty fondu a exit strategie. Které regiony jsou podle vás aktuálně zajímavé pro investice do nemovitostí? V Čechách je pořád zajímavá Praha, a to pro všechny segmenty. V oblasti rezidenčních projektů vykazuje pozitivní signály také brněnský trh. Kdyby přišel projekt v Praze nebo blízkém okolí na senior house, tak by nás to hodně zajímalo. Jak vyhodnocujete úspěšnost projektu? Jaké ukazatele používáte? Projekty posuzujeme primárně dle IRR a zisku, některé projekty ale hodnotíme z pohledu prestiže a přínosu pro společnost. Jaký projekt z vašeho portfolia byl či je nejúspěšnější? Fond je zatím na trhu nový, proto se těžko hodnotí nejúspěšnější projekt. Průběžně nejlepší parametry vykazuje zatím výstavba nákupního centra v Děčíně. Jak dlouho si projekty necháváte v portfoliu? Investiční horizont je nastaven na tři až pět let, ale jak jsem zmiňoval výše, vše záleží
na investičním trhu, v případě potřeby se investiční horizont protáhne do lepších zítřků. Děkuji za rozhovor. What, in your opinion, is the current situation in the property market like, and how do you perceive it? I perceive the residential market in Prague and Brno very positively. In Prague there is usually interest either in cheap apartments or in contrast luxury apartments. It’s promising that the middle segment is once again slowly beginning to awaken. For offices, the situation is different. Prague is the absolute priority. And the chosen location is key. A quality office must be ‘by the metro’, and I mean here really as close to the underground station as possible. The shopping centre market is now saturated. There is no longer a lot of space for new developments and demand is changing too. Shopping centres are slowly becoming social centres and they have to provide more than just a place for shopping. For commercial property, the problem is generally with the exit. The Czech market is missing another local player such as CPI which would increase the liquidity of the whole Czech market at a time of stagnation. Does it pay to invest in property, and why? What do you see as its main benefits? Investment in property always pays, but it has its challenges. You have to choose the right product, timing and especially location. Potential investors have to follow trends and changes in the demographic situation in the Czech Republic. The period for investing in suburbs is long gone; young people appreciate their free time more and are not willing to travel from a location outside the city. The new generation doesn’t want to take care of a suburban house, but wants instead to live
ROZHOVOR | INTERVIEW an active life. I believe in diversification of the investment portfolio. So I would always put some of an investment in property. What average yields can be achieved, and what is the recommended level and duration of investment? Every investor should invest in accordance with his personal perception of risk. In development, yields vary from 10% IRR to 30% IRR depending on the level of risk and speculation. Every investor has his own investment horizon, it all depends what purpose he is investing in property for. Our investment horizon is three to five years, but it all depends on the liquidity of the Czech market and current yield curves. What kinds of property do you primarily focus on, and what criteria do you use in decision-making? We’re looking for property offered in stress, or those which need extra capital. Our fund is set with 20%+ IRR and primarily invests in development. The main criteria are the IRR, investment duration, portfolio diversification, synergy with other fund projects and exit strategy. In your opinion, which regions are currently attractive for investing in property? In Bohemia, Prague is always attractive for all segments. In terms of residential properties, the Brno market is also displaying positive signals. If a senior house project were to turn up in Prague or nearby, it would be of great interest to us. How do you assess the success of a project? What indicators do you use? We mainly assess projects in accordance with the IRR and profit, although we assess some projects in terms of their prestige and benefits to the company. Which project in your portfolio was or is the most successful? Our fund is still new on the market, so it’s hard to work out the most successful project. So far the best figures have been seen for the shopping centre construction in Děčín. How long do you leave projects in your portfolio for? The investment horizon is set up at three to five years, but as I said above, it all depends on the investment market, when necessary we’ll extend the investment horizon.
FOND RSJ PRIVATE EQUITY byl založen v roce 2010 pod názvem 5P uzavřený investiční fond. V prosinci roku 2011 bylo akcionáři rozhodnuto o přejmenování fondu na RSJ Private Equity. RSJ Private Equity je uzavřeným fondem kvalifikovaných investorů, ve kterém jsou v současné době spravovány prostředky společníků a partnerů akciové společnosti RSJ Algoritmic Trading. Do portfolia fondu patří investice v nemovitostech v České republice i v zahraničí a investice v projektech v oblasti energetiky, informačních technologií, biotechnologie a dalších investic private equity. Fond spravuje prostředky v objemu zhruba 100 mil. EUR Fond je založen podle české legislativy a spadá pod dozor České národní banky. Při udělování licence Česká národní banka zkoumá především i) původ kapitálu, který je do fondu vkládán, ii) důvěryhodnost zakladatelů fondu a iii) zkušenosti a kvalifikaci vedoucích osob fondu. Fond měsíčně reportuje České národní bance o svých investicích a hospodaření. Fond investuje v oblasti nemovitostí do bytových, hotelových a administrativních projektů v České republice a v zahraničí. MEZI INVESTIČNÍ PROJEKTY FONDU PATŘÍ: Centrum Pivovar Děčín – obchodní centrum Děčín Uzuri Zanzibar – luxusní hotelový resort na ostrově Zanzibar Residence Puerto Aventuras – residenční developerský projekt v Mexiku Old Town Garden – luxusní residenční developerský projekt v Praze 1 Residence Zlatice – residenční developerský projekt v Praze 3 Kbely Residence – smíšený developerský projekt v Praze 9 Byty Sladkovského – bytový developerský projekt v Plzni V OBLASTI PRIVATE EQUITY PAK: MOSTEK energo – výroba elektrické energie ve stabilním regulovatelném zdroji Credo Ventures – venture kapitálová společnost Více fondu také na: www.rsjpe.com
RSJ PRIVATE EQUITY FUND was founded in 2010 under the name 5P closed-end investment fund. In December 2011, shareholders decided to rename the fund RSJ Private Equity. RSJ Private Equity is a closed-end fund of qualified investors in which the funds of partners of RSJ Algorithmic Trading are managed. The fund’s portfolio includes investment in property in the Czech Republic and abroad and investment in projects in the fields of energy, information technology, biotechnology and other private equity investments. The fund manages funds with a volume of around 100m EUR. The fund is founded in accordance with Czech law and falls under the supervision of the Czech National Bank. When issuing its licence, the Czech National Bank checks in particular: i) the origin of the capital invested in the fund, ii) the credibility of the fund founders, and iii) the experience and qualifications of fund managers. The fund reports monthly to the Czech National Bank on its investments and business results. The fund invests in the property field into apartment, hotel and administrative projects in the Czech Republic and abroad. SOME OF THE FUND’S INVESTMENT PROJECTS INCLUDE: Centrum Pivovar Děčín – Děčín shopping centre Uzuri Zanzibar – luxury hotel resort on the island of Zanzibar Residence Puerto Aventuras – residential development project in Mexico Old Town Garden – luxury residential project in Prague 1 Residence Zlatice – residential development project in Prague 3 Kbely Residence – mixed-use development project in Prague 9 Byty Sladkovského – apartment DEVELOPMENT PROJECT IN PLZEŇ IN THE PRIVATE EQUITY FIELD: MOSTEK energo – production of electricity from a stable controllable source Credo Ventures – venture capital firm More about the fund also at: www.rsjpe.com
Thank-you for the interview. 15
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
TAMPA BAY, FLORIDA INVESTOVÁNÍ NA AMERICKÉM NEMOVITOSTNÍM TRHU INVESTING IN THE AMERICAN REAL ESTATE MARKET Naše americká pobočka již delší dobu provádí sledování vývoje amerického realitního trhu, který se začal před rokem obracet k růstu. V posledních měsících lze zejména v oblasti našeho působení v regionu Tampa Bay Metropolitan na Floridě sledovat velmi dynamický růst poptávky, objemu obchodů i ceny tzv. ‚průměrné‘ nemovitostí podle Standard & Poor‘s Case-Shiller Home Price indexu. Domníváme se, že je nejvyšší čas investovat v tomto regionu do realitního projektu i přesto, že nás nejlepší okamžik již o pár měsíců minul. V případě
16
zájmu pro vás máme připravené v současné době v nabídce celkem dva velmi atraktivní projekty. Proč se domníváme, že jsou stávající investiční příležitosti atraktivní? Jsou zajímavé v porovnání s ostatními příležitostmi na evropském trhu, ale zejména jejich atraktivita spočívá ve spojení s cyklicitou realitního trhu a potenciálem absolutního růstu na realitním trhu v dané oblasti. Ten lze očekávat v následujících pěti letech, kdy se předpokládá růst hodnoty trhu zejména rezidenčních nemovitostí a s tím spoje-
ným stavebním průmyslem rezidenčního bydlení okolo 8-10% ročně. Tento růst trhu se samozřejmě nedá do korektních modelů postavených na čisté současné hodnotě implementovat, ale jeho dopad do IRR vlastních investic, pokud se naplní očekávání růstu, je u kvalitních projektů, které máme v nabídce se střední dobou exitu tři roky od akvizice, při růstu průměrně 5% ročně 25%-30% ročního výnosu z investovaného kapitálu. Situace na trhu v oblasti Tampa Bay Metropolitan je velmi podobná situaci na re-
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE zidenčním nemovitostním trhu v Praze v letech 2004 až 2009, kdy trh rostl o cca 10-12% ročně. Bohužel nemovitostní trh v Praze je v této chvíli (na rozdíl od nemovitostní krizí vyčištěného trhu na Floridě) trhem se stagnujícími cenami nemovitostí, vysokou mírou konkurence, nízkou likviditou realizovaných projektů, nepřiměřeně vysokým množstvím zásob dokončených a neprodaných bytů a domů. Dále pražský trh charakterizuje netransparentnost a velmi malý a regionální objem, na němž jen málo působí pohyb pracovní síly; a nakonec se jedná o trh s množstvím nekvalitních projektů ve fázi před realizací, jejichž účetní hodnotu odmítají mnohé financující instituce a vlastníci přehodnotit z různých důvodů na tržní hodnotu. Uměle tak udržují ceny na trhu mimo oblast, ve které jsou dané projekty realizovatelné na trhu. Všechny tyto aspekty činí z nemovitostního zejména rezidenčního trhu v Praze v porovnání například s trhem ve vybraných lokalitách USA (kde dochází k nárůstu populace, růstu cen nemovitostí, nedostatečným zásobám realizovaných nemovitostní na trhu stejně jako krizí vyčištěnými předraženými projekty a vysokou mírou transparentnosti trhu), jakým je například oblast Sarasoty na Floridě, trh extrémně neatraktivní a s výnosy na poloviční úrovni trhu USA a nepřiměřenými riziky malého a netransparentního trhu. Doporučujeme nyní investovat do kvalitních projektů v USA v metropolitní oblasti Tampa Bay a máme pro vás v případě zájmu připraveno několik kvalitních projektů. For some time, our American branch has been monitoring the development of the American real estate market, which began to grow again a year ago. In recent months in our area of operation in particular, the Tampa Bay Metropolitan Area in Florida, a very dynamic growth in demand, volume of sales and prices of the so-called ¬‘average’ property according to Standard & Poor‘s Case-Shiller Home Price index can be observed. We think now is the ideal time to invest in a real estate project in this region despite the best moment having passed us a few months ago. If interested, we have a total of two very attractive projects in our portfolio currently ready for you. Why do we think that the current investment opportunities are attractive? They are attractive in comparison with other opportunities on the European market, but their attraction is particular in linking the cyclicity of the real estate market and the potential
for absolute growth in the real estate market in the particular region. This can be expected in the next five years, when growth in market values is predicted for residential properties in particular and the related residential construction industry of around 8-10% annually. This market growth cannot be implemented in real models set up purely on current values, but its effect on the IRR of your investments, if expected growth is achieved, with a medium exit period of three years from acquisition with a growth of an average 5%, can result in 25-30% annual yield from the invested capital for the
by its non-transparency and very small and regional volume, which is only to a limited extent affected by workforce movements; furthermore, it is a market with a large number of poor quality projects in a pre-implementation phase whose book values many financing institutions and owners refuse to reassess for various reasons to the market value. As such, market prices are artificially maintained outside the region in which the projects are implementable on the market. All these aspects make the property market in Prague, especially the residential market, extremely unattractive in comparison with
quality projects we have in our portfolio. The situation in the market in the Tampa Bay Metropolitan Area is very similar to the situation in the residential property market in Prague from 2004 to 2009, when the market grew by approx. 10-12% annually. Unfortunately, the property market in Prague at the moment (in contrast to the property crisis-cleaned market in Florida) has stagnating property prices, a high level of competitiveness, low liquidity of implemented projects, and an excessively high amount of finished and unsold apartments and houses. The Prague market is also characterised
the market in selected regions of the USA (where there is population growth, property prices growth, insufficient numbers of realised property on the market plus crisis-cleaned overpriced projects and a high level of market transparency), with yields half the level of the US market and the excessive risks of a small and non-transparent market. We recommend investing now in quality projects in the USA in the Tampa Bay Metropolitan Area, and we have a number of high quality projects ready for you if you are interested.
17
FOTOREPORT | PHOTOREPORT
ZE ŽIVOTA EDIFICE FROM THE LIFE OF EDIFICE Stále se něco děje, proto vám v nové rubrice EDIFICE NEWS přinášíme fotoreportáž z předchozího čtvrtletí. Something is always happening, which is why we’re bringing you photo stories from the past quarter in our new EDIFICE
Developerský projekt Rezidence Zlatice park Vítkov pod naším vedením roste den za dnem. Již nyní jsme na úrovni +-0.000 a stavební práce pokračují úspěšně dál. Projekt 71 kvalitních nadstandardních bytů a 5 komerčních prostor bude bude dokončen v příštím roce. / Zlatice residential project is growing under our direction each day. We’re now at ground floor level and construction work is successfully continuing. The project containing 71 luxury apartments and 5 commercial space will be completed next year.
Během říjnové přehlídky Designblok jsme široké veřejnosti představili projekt Rezidence Zlatice park Vítkov v Praze. Samostatný výstavní pavilon v Superstudiu Nákladové nádraží Žižkov ukázal spojení moderní architektury, blízkosti přírody a centra města, jež charakterizují Rezidenci Zlatice park Vítkov. / During the October Designblok we presented the project to the general public Residence Zlatice park Vítkov in Prague. Separate pavilion at Superstudio Nákladové nádraží Žižkov show combines modern architecture, close to nature and the city, which characterize the Residence Zlatice.
Celý měsíc září jsme organizovali u pražského nákupního centra Atrium Flora propagační akci rezidenčního projektu Zlatice. Kromě tabletu pro všechny uzavřené rezervace jeden z návštěvníků našeho výstavního pavilonu vyhrál na víkend automobil BMW. We’ve organised a promotional event for Zlatice residential project for a whole month of September at Prague’s Atrium Flora shopping centre. As well as tablets for all reservations made, one of the visitors to our exhibition pavilion won a BMW for the weekend. 18
NAŠE SLUŽBY | OUR SERVICES REALITNÍ BUSINESS DEVELOPEMENT
REAL ESTATE BUSINESS DEVELOPMENT
Nabízíme komplexní služby poradenství a managementu při investování do realitního projektu, včetně přípravy kvalitního a realistického business plánu (finančního modelu projektu), přípravy kvalitního nastavení parametrů projektu pro optimální využití bankovního financování stejně jako průběžné řízení projektu a kvalitní nástroje průběžného monitoringu průběhu projektu zacílené výhradně na maximalizaci časového výnosu z Vašeho investovaného kapitálu. Prostřednictvím naší dceřiné společnosti EDIFICE real estate & financing, s.r.o. jsem Vám potom schopni zprostředkovat i vyhledání atraktivní realitní investiční příležitosti v ČR, SR, Rumunsku či USA.
We provide comprehensive advisory and management services for investment in real estate projects, including preparation of a high quality and realistic business plan (project financial model), preparation for project parameters to be correctly set for the optimal use of bank financing, and continuous project management and quality tools for continuous monitoring during the project focused exclusively on maximising the return over time on your invested capital. Through our subsidiary, EDIFICE real estate & financing, s.r.o., we are then able to mediate the search for an attractive real estate investment opportunity in the Czech Republic, Slovakia, Romania or the USA.
DEVELOPEMENT MANAGEMENT
DEVELOPMENT MANAGEMENT
Nabízíme komplexní služby developerského investičního řízení realitního projektu od A do Z za investora z pohledu investora jako developera. Jsme připraveni pro Vás řídit zcela komplexně a samostatně na bázi zadaných výnosových parametrů celý proces investiční výstavby, od řízení celého týmů projektantů, architektů, realitních agentů, projektového a cenového managementu, bankovního dohledu, bankovních konzultantů, právníků a dalších členů týmu. Zajistíme pro Vás komplexní přípravu kvalitního smluvního rámce celého projektu, vztahy s dotčenými orgány státní správy a samosprávy, sousedy, stejně jako zastupování vůči budoucím, kupujícím jednotek, nájemců budovaných prostor stejně jako dodavatelů Vašich výrobních technologických celků a to vše při implementaci našeho robustního systému developerského řízení postaveného na naší interní metodice development managementu.
We provide comprehensive developer investment management services for real estate projects from A to Z for the investor from the perspective of the investor as developer. We’re ready to manage the whole process of capital construction, completely and independently on the basis of the required yield parameters, from management of the whole project team, architects, real estate agents, project and cost management, banking supervision, banking consultants, lawyers and other team members. We’ll secure the complete preparation of a high quality contractual framework for the complete project, relations with relevant government and regional authorities and neighbours, as we’ll represent you towards future unit buyers and tenants, plus suppliers of your production technology, and all this while implementing our robust development management system based on our internal development management methodology.
PROJEKTOVÉ ŘÍZENÍ Nabízíme komplexní služby projektového řízení jak nájemcům, tak investorům nebo developerům. Naším cílem je zajištění profesionálního řízení vývoje stavebního projektu od investičního záměru přes projektovou přípravu po realizaci metodou identifikace a plnění krátkodobých srozumitelných cílů. Naší filozofií projektového řízení je zajištění informovanosti klienta, jež umožňuje činit kvalifikované rozhodnutí, na jejichž základě zajistíme kompletní provedení těchto rozhodnutí včetně zajištění zpětné vazby a poradenství k jednotlivým krokům klienta.
CENOVÉ ŘÍZENÍ Dále nabízíme balík služeb cenového řízení od úvodní fáze investičního záměru po zaúčtování realizovaného díla včetně poradenství dodavatelského systému, smluvní koordinace a cenového vyjednávání. Naším cílem je implementovat expertízu v procesu finančního a cenového řízení do procesu řízení s dosažením optimální kvality ve stanoveném časovém horizontu a finančním rámci. Naše technika cenového řízení je specificky zaměřena na efektivní cenové plánování, kontrolu, monitoring a reportování na základě stanovených priorit.
TECHNICKÝ DOZOR A ŘÍZENÍ SUBDODAVATELŮ Zahrnuje služby cenového řízení od úvodní fáze investičního záměru po zaúčtování realizovaného díla včetně poradenství dodavatelského systému, smluvní koordinace a cenového vyjednávání. Naším cílem je implementovat expertízu v procesu finančního a cenového řízení do procesu řízení s dosažením optimální kvality ve stanoveném časovém horizontu a finančním rámci. Naše technika cenového řízení je specificky zaměřena na efektivní cenové plánování, kontrolu, monitoring a reportování na základě stanovených priorit.
PROJECT MANAGEMENT We offer complete project management services to tenants, plus investors and developers. Our goal is to secure the professional management of the construction project from the investment plan through project preparation to realisation of the method for identifying and meeting short-term comprehensible goals. Our project management philosophy is to ensure the client is well-informed, allowing him to make informed decisions, on which basis we secure full execution of these decisions, including providing feedback and advice on specific steps made by the client.
QUANTITY SURVEYING MANAGEMENT We also offer a package of quantity surveying management services from the initial investment project phase, to the implemented work accounts processing, including supply system advisory services, contractual co-ordination and price negotiations. Our goal is to implement our expertise in financial and price management into the management process to achieve optimum quality within the determined time and financial limits. Our price management technique is specifically focused on effective price planning, control, monitoring and reporting on the basis of the determined priorities.
TECHNICAL SUPERVISION AND SUBCONTRACTOR MANAGEMENT Includes price management services from the initial investment project phases to charging for the realised job including supply system advisory services, contractual co-ordination and price negotiations. Our goal is to implement our expertise in financial and price management into the management process to achieve optimum quality within the determined time and financial limits. Our price management technique is specifically focused on effective price planning, control, monitoring and reporting on the basis of the determined priorities.
19
KLÍČOVÍ LIDÉ EDIFICE PRO VÁS YOUR EDIFICE KEY PEOPLE
JAN HORČIČKA Ředitel a jednatel společnosti Executive Director
DAVID LAWN Finanční ředitel společnosti Financial Director
TOMÁŠ FETTERS Ředitel oddělení cenového řízení Head of Price Management
EDIFICE NEWS číslo I number: 02 I podzim 2013 I autumn 2013 Vydává | Published by EDIFICE construction & consulting, s.r.o.; Návršní 2030/8, Praha 4, 140 00 Tel.: +420 244 461 889, Email:
[email protected] Editor: Radek Váňa I Idealab Redakční spolupráce | Co-editor: Jan Škoda I EDIFICE construction & consulting Foto | Photography: archiv Grafika | Graphics: Tereza Čermáková I Idealab Kontakt | Contact:
[email protected] © 2013 EDIFICE construction & consulting. Všechna práva vyhrazena. / All rights reserved. Navštivte www.edifice.cz, kde najdete náš newsletter volně ke stažení. Visit www.edifice.cz, where you will find our newsletter available to download. www.edifice.cz
20
JIŘÍ KRÁL Ředitel oddělení projektového řízení Head of Project Management
