Memo Aan:
Gemeente Eindhoven
Van:
PwC Real Estate Advisory Services mr. ir. Wendy Verschoor MRICS en Rob Jansen RT
Datum:
3 oktober 2013
Betreft: Rekenmodellen Mobility-S versie 18 Aanleiding Op 17 september 2013 hebben wij van de gemeente Eindhoven opdracht gekregen om te beoordelen of de door ons in een rapport d.d. 8 mei 2012 gegeven aanbevelingen in de rekenmodellen versie 17 van Mobility-S Vastgoed BV en Mobility-S Exploitatie CV in voldoende mate zijn verwerkt. Bij de eerste screening per 20 september 2013 is geconcludeerd dat de technische integriteit van de op 18 september 2013 ontvangen rekenmodellen met versie 17 vooralsnog niet voldoende aannemelijk is. Daarnaast is geconstateerd dat de IRR formule niet juist lijkt, in ieder geval niet zonder nadere toelichting van de gemaakte keuzes. Tot slot is bij deze screening gecontroleerd in hoeverre wijzigingen op het gebied van marktconformiteit van eerder gereviewde deelelementen in de betreffende rekenmodellen zijn doorgevoerd naar aanleiding van de rapportage van PwC d.d. 8 mei 2012. Geconstateerd is dat ten aanzien van een 5-tal deelelementen, te weten: onderhoud, zakelijke lasten, afschrijving, totaal uitbesteed werk en externe kosten en energiekosten de waarden niet geheel of niet zijn aangepast conform de bevindingen in het rapport. Naar aanleiding van bovenstaande bevindingen heeft de gemeente Eindhoven / Park Strijp Beheer een logboek samengesteld waarin gedocumenteerd is waarom van een bevinding c.q. advies uit het rapport van 8 mei 2012 wordt afgeweken. Daarnaast heeft op woensdag 25 september een uitgebreide toelichting plaatsgevonden op de rapportages en rekenmodellen. Op 25 en 26 september is diverse aanvullende informatie ontvangen met betrekking tot Mobility-S. Tussen 26 en 30 september hebben diverse telefoongesprekken en emailcorrespondentie plaatsgevonden. Vervolgens is op 30 september 2013 een versie 18 van beide rekenmodellen ontvangen. Naar aanleiding hiervan is de volgende opdracht geformuleerd. Opdracht Beoordelen óf c.q. in hoeverre, naar aanleiding van de aanvullende gesprekken, het logboek en aanvullende informatie: - de technische integriteit van de rekenmodellen; - de formule voor de IRR berekening; - de marktconformiteit van de vijf hierboven genoemde deelelementen;
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90358, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
als voldoende aannemelijk beoordeeld kunnen worden in versie 18 van de rekenmodellen zoals toegezonden op 30 september 2013. Opmerkingen De opdracht die in onderstaand memo wordt uitgewerkt betreft een addendum op de eerdere rapportages van PwC. Ten aanzien van de uitgangspunten en opmerkingen wordt daarbij aangesloten. Wellicht ten overvloede, alle bevindingen zijn gebaseerd op de initiële bevindingen uit de rekenmodellen met versie 11. Indien naast de betreffende bevindingen andere wijzigingen hebben plaats gevonden, dan zijn deze vanzelfsprekend niet in het toetsingskader betrokken. Gebruikte informatie fin. overzicht M&B parkeren dec 2012.xlsx MKBA mobility s.doc Bijlage 8- PVE Algemeen Mobility-S .pdf Bijlage 5- Serviceaanbod Mobility-S en SLA.pdf aanbieding PCH 050412.pdf 18 exploitatie strijp-s mobility-s vastgoed 12feb13 %28IRR27sep13%29.xls 18 exploitatie strijp-s mobility-s excl vastgoed 13feb13 %28IRR27sep13%29.xls Bevindingen PwC.xls Correspondentie per email en telefoon met medewerkers van de gemeente Eindhoven en Park Strijp Beheer
Technische integriteit en IRR berekening
Versie 11 (ontvangen op 17 april 2012), versie 17 (ontvangen op 18 september 2013) en versie 18 (ontvangen op 30 september 2013) van de rekenmodellen zijn beoordeeld op hun technische integriteit. Hieronder wordt onder andere verstaan de consistentie en logica van formules. Voor meer informatie over de scope van onze review verwijzen naar hoofdstuk 1.5 van de rapportage van PwC d.d. 8 mei 2012. Initiële review (versie 11) De eerste bevindingen zijn gebaseerd op versie 11 van beide rekenmodellen en worden beschreven in de rapportage van PwC d.d. 8 mei 2012. Eén van de uitkomsten van de review betreft inconsistent formulegebruik (verschillende formules in dezelfde regel). Daarnaast is opgemerkt dat de berekening van de IRR (Internal Rate of Return) naar onze mening niet correct is. Aan de hand van onze bevindingen hebben wij onze aanbevelingen geformuleerd, o.a. met betrekking tot de berekening van de IRR. Controle op doorgevoerde wijzigingen (versie 17) Op 17 september 2013 is PwC gevraagd om te beoordelen of de aanbevelingen die geformuleerd zijn ten aanzien van versie 11 van de rekenmodellen (correct) zijn geïmplementeerd in versie 17 van de rekenmodellen. De eerste screening liet zien dat een aantal aanbevelingen niet of niet correct in de rekenmodellen zijn verwerkt. Dat laatste geldt voor onder andere de IRR-formule. Review van aangepaste model (versie 18) en toelichting In navolging hierop is op 30 september 2013 een nieuwe versie van de rekenmodellen ontvangen waarin onder andere de IRR-formule is aangepast. Daarnaast is in een 'logboek' toegelicht waarom bepaalde aanbevelingen niet zijn opgevolgd.
3 oktober 2013
2 van 8
Hoewel in versie 18 de IRR-berekening nog niet correct is aangepast in overeenstemming met onze aanbeveling, hebben wij geconstateerd dat dit in een latere versie, te weten versie 18.2 welke op 1 oktober 2013 ter overleg is ontvangen, wel het geval is. Daarnaast is, op basis van versie 18 en het bijbehorende logboek (zie bijlage: 131003s1d Logboek en bevindingen PwC.xls), het inconsistente formulegebruik in voldoende mate toegelicht; op één uitzondering na is niet geconstateerd dat deze inconsistenties leiden tot onjuiste uitkomsten: Eén opmerking blijft overeind staan en betreft de berekening van de vennootschapsbelasting zoals gepresenteerd onder Exploitatieresultaten (regel 103). Bij deze berekening wordt in de afzonderlijke jaren geen rekening gehouden met het verdampen van verliezen. Dit leidt ertoe dat het model de belastingdruk onderschat. Verliezen kunnen maximaal 9 jaar worden voortgewenteld en worden afgezet tegen toekomstige positieve resultaten (carry forward), resulterend in een lagere te betalen vennootschapsbelasting. Ongebruikte verliezen verdampen na deze 9 jaar en kunnen niet meer worden aangewend. Overigens wordt bij het berekenen van de IRR geen rekening gehouden met verliesverrekening (d.w.z. fiscale verliezen worden niet voortgewenteld). Bovenstaande opmerking is derhalve niet van toepassing voor de belastingberekening voor de IRR-berekening in versie 18.2. Door het niet meenemen van de mogelijkheid van verliesverrekening wordt in de IRR-berekening de belastingdruk iets overschat.
Marktconformiteit PwC heeft gecontroleerd in hoeverre wijzigingen in een tweetal rekenmodellen met versie nummer 17 zijn doorgevoerd naar aanleiding van adviezen op deelelementen van de betreffende rekenmodellen (Mobility-S Vastgoed en Mobility-S Exploitatie) door PwC d.d. 8 mei 2012. Geconstateerd is dat een 5-tal deelelementen niet geheel of niet zijn aangepast conform het advies in het rapport. Het betreft: Model Mobility-S Vastgoed Onderhoud Zakelijke lasten Afschrijving Model Mobility-S excl. Vastgoed Totaal uitbesteed werk en externe kosten Energiekosten In het gesprek met de gemeente Eindhoven en Park Strijp Beheer d.d. 25 september 2013 heeft een toelichting plaatsgevonden ten aanzien van bovenstaande deelelementen in de rekenmodellen. Naar aanleiding van dit gesprek is op 25 en 26 september 2013 diverse aanvullende informatie van de gemeente Eindhoven en Park Strijp Beheer ontvangen. Naar aanleiding van het gesprek en de aanvullende informatie berichten wij als volgt met betrekking tot de in versie 18 van de rekenmodellen opgenomen waarde van de vijf bovenstaande 5 deelelementen.
3 oktober 2013
3 van 8
Mobility-S Vastgoed Onderhoud/beheer gebouwen Uitgangspunt De jaarlijkse onderhoudskosten worden in de rekenmodellen bepaald op basis van een percentage van de cumulatieve investeringen in parkeren. Het percentage voor het berekenen van de onderhoudskosten is gewijzigd van 2,5% van de cumulatieve investeringen in parkeerfaciliteiten in versie 11 van het rekenmodel naar 1,5% in versie 18 van het rekenmodel. Bevinding PwC Park Strijp beheer heeft toegelicht dat met ‘onderhoud/beheer gebouwen’ de operationele onderhoudskosten worden aangeduid. Park Strijp Beheer geeft aan dat kapitaalsinvesteringen niet zijn betrokken in de post ‘onderhoud/beheer gebouwen’. Naar aanleiding van bovenstaande aanvullende informatie is de marktconformiteit van de post onderhoud/beheer gebouwen opnieuw beoordeeld. Gezien het vorenstaande heeft een beoordeling van de aannemelijkheid plaatsgevonden in combinatie met de in het rekenmodel opgenomen eindwaarde. De in het rekenmodel opgenomen eindwaarde is gebaseerd op de verwachte fiscale boekwaarde aan het einde van de exploitatieperiode. Deze boekwaarde is nominaal. Een tweetal posten in het rekenmodel die zien op gebouwinvesteringen (stichtingskosten) worden in versie 18, anders dan in versie 17 van het rekenmodel, wél betrokken in de afschrijving. Het betreft de bedragen € 3.550.000,in 2013 en € 2.838.600,- in 2017. Door deze wijziging wordt de boekwaarde minus jaarlijkse afschrijvingen in versie 18 consistent berekend. De modellering van jaarlijkse onderhoudskosten gedurende de exploitatieperiode in combinatie met een eindwaarde, gebaseerd op de boekwaarde minus jaarlijkse afschrijving is op zich valide. In een betreffende boekwaarde is immers de veroudering van de gebouwen verwerkt, die (grotendeels) ongedaan gemaakt kan worden door het plegen van kapitaalsinvesteringen. De in het model opgenomen kosten van onderhoud/beheer gebouwen komen in combinatie met de eindwaarde op basis van de boekwaarde minus jaarlijkse afschrijvingen aannemelijk over.
Zakelijke lasten Uitgangspunt De in het rekenmodel opgenomen jaarlijkse kosten voor zakelijke lasten bedragen in versie 11 per parkeerplek € 20,- ofwel € 9.960,- voor 498 parkeerplekken. In versie 18 van het rekenmodel is dit gewijzigd in € 25,- per parkeerplaats ofwel € 12.450,- voor 498 parkeerplekken. Bevinding PwC Park Strijp Beheer heeft toegelicht dat de in het rekenmodel opgenomen zakelijke lasten de onroerendezaakbelasting eigenarengedeelte betreft en dat deze is afgestemd met de medewerkers van de gemeente Eindhoven. Zakelijke lasten voor eigenaren van onroerend goed betreffen onder andere de onroerendezaakbelasting eigenarengedeelte. Typische zakelijke lasten zijn ook het rioolrecht en de
3 oktober 2013
4 van 8
watersysteemheffing. Daarnaast dient in geval van een parkeergarage die niet uitsluitend dient voor omliggende woningen en niet voor alleengebruik voor deze bewoners is afgeschermd, rekening gehouden te worden met een aanslag onroerendezaakbelasting gebruikersgedeelte. Wellicht ten overvloede, naast de hiervoor genoemde zakelijke lasten kunnen nog andere lasten van toepassing zijn. Een bedrag van € 25,- per parkeerplaats ofwel € 12.450,- voor 498 parkeerplekken met betrekking tot de onroerendezaakbelastingen eigenarengedeelte komt aannemelijk voor. Zakelijke lasten met betrekking tot het rioolrecht en watersysteemheffing zullen in de praktijk van toepassing zijn, waarbij opgemerkt dient te worden dat deze een zeer beperkte materialiteit vertegenwoordigen. Ook zakelijke lasten met betrekking tot aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik komen hoogstwaarschijnlijk deels of grotendeels (afhankelijk van het gebruik van de garage) voor rekening van de eigenaar. Deze zakelijke lasten dienen in het rekenmodel benoemd te worden. De mogelijkheid om (delen van) aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik door te belasten aan eindgebruikers kan onderzocht worden. Afschrijving Uitgangspunt De beoogde jaarlijkse afschrijving bedraagt afgerond 2,3% in zowel versie 11 en versie 18 van het rekenmodel. Bevinding PwC Aangegeven is dat het percentage van 2,3% enigszins conservatief lijkt. Wij willen erop wijzen dat dit niet tot een wijziging in het rekenmodel hoeft te leiden. Conservatief dient hier als ‘risicomijdend’ opgevat te worden. Mobility-S Vastgoed Totaal uitbesteed werk en externe kosten Uitgangspunt Het gemiddelde bedrag voor ‘totaal uitbesteed werk en externe kosten’ bedraagt exclusief indexatie in versie 11 van het rekenmodel € 413,- per parkeerplek. In versie 18 van het rekenmodel bedraagt het gemiddelde bedrag voor ‘totaal uitbesteed werk en externe kosten’ bedraagt exclusief indexatie € 328,per parkeerplek. Bevinding PwC Park Strijp Beheer heeft een overzicht met werkelijke kosten ten aanzien van uitbesteed werk en externe kosten over 2012 overlegd. Daarnaast is het voorstel voor het voeren van het parkeerbeheer door PCH aan Park Strijp Beheer ontvangen. Uit een vergelijk van de werkelijke kosten over 2012 blijkt niet dat de in het rekenmodel versie 18 geprognosticeerde waarden te laag zijn. De kosten van parkeerbeheer door PCH bedragen zo’n 40% van de totale kosten van uitbesteed werk en externe kosten. Deze zijn echter voor een periode van 2 jaar vastgelegd met jaarlijkse stilzwijgende verlenging. Gezien het bovenstaande alsmede op basis van het feitelijke aandeel parkeerplekken op straat
3 oktober 2013
5 van 8
waarvoor een geringer dagelijks exploitatieonderhoud geldt, wordt de in versie 18 van het rekenmodel opgenomen waarde voor ‘totaal uitbesteed werk en externe kosten’ aannemelijk geacht. Energiekosten Uitgangspunt De jaarlijkse energiekosten worden in het rekenmodel bepaald op basis van het aantal parkeerplekken in de garages. Het bedrag aan energiekosten per parkeerplek is gewijzigd van € 15,- per plek per jaar in versie 11 van het rekenmodel naar € 30,- per parkeerplek in versie 18 van het rekenmodel. Bevinding PwC Additioneel ontvangen informatie betreft het programma van eisen inzake parkeerfaciliteiten MobilityS en een meer gedetailleerde omschrijving van de beoogde bouwconstructie en afwerking. Hieruit blijkt dat behoudens verlichting en een lift in garage The Box geen installaties aanwezig zullen zijn in de parkeergarages. Bovendien zal de verlichting worden uitgevoerd in LED. Door het beperkte aantal installaties en het toepassen van energiebesparende LED verlichting is een jaarlijks bedrag aan energiekosten per parkeerplaats van € 30,- exclusief indexering aannemelijk.
3 oktober 2013
6 van 8
Conclusie Technische integriteit en IRR berekening Hoewel in versie 18 de IRR-berekening nog niet correct is aangepast in overeenstemming met onze aanbeveling, hebben wij geconstateerd dat dit in een latere versie, te weten versie 18.2 welke op 1 oktober 2013 ter overleg is ontvangen, wel het geval is. Daarnaast is, op basis van versie 18 en het bijbehorende logboek, het inconsistente formulegebruik in voldoende mate toegelicht; op één uitzondering na is niet geconstateerd dat deze inconsistenties leiden tot onjuiste uitkomsten: Eén opmerking blijft overeind staan en betreft de berekening van de vennootschapsbelasting zoals gepresenteerd onder Exploitatieresultaten (regel 103). Bij deze berekening wordt in de afzonderlijke jaren geen rekening gehouden met het verdampen van verliezen. Dit leidt ertoe dat het model de belastingdruk onderschat. Verliezen kunnen maximaal 9 jaar worden voortgewenteld en worden afgezet tegen toekomstige positieve resultaten (carry forward), resulterend in een lagere te betalen vennootschapsbelasting. Ongebruikte verliezen verdampen na deze 9 jaar en kunnen niet meer worden aangewend. Overigens wordt bij het berekenen van de IRR geen rekening gehouden met verliesverrekening (d.w.z. fiscale verliezen worden niet voortgewenteld). Bovenstaande opmerking is derhalve niet van toepassing voor de belastingberekening voor de IRR-berekening in versie 18.2. Door het niet meenemen van de mogelijkheid van verliesverrekening wordt in de IRR-berekening de belastingdruk iets overschat. Model versie 18: Mobility-S Vastgoed De in het model opgenomen kosten van onderhoud/beheer gebouwen komen in combinatie met de eindwaarde op basis van de boekwaarde minus jaarlijkse afschrijvingen aannemelijk over. Ten aanzien van het percentage jaarlijkse afschrijving geldt dat ‘conservatief’ als risicomijdend opgevat dient te worden. Wij willen erop wijzen dat dit niet tot een wijziging in het rekenmodel hoeft te leiden. Toegelicht is dat de in het rekenmodel opgenomen zakelijke lasten de onroerendezaakbelasting eigenarengedeelte betreffen. Het bedrag voor onroerendezaakbelastingen eigenarengedeelte komt aannemelijk voor. Zakelijke lasten met betrekking tot het rioolrecht en watersysteemheffing zullen in de praktijk van toepassing zijn, waarbij opgemerkt dient te worden dat deze een zeer beperkte materialiteit vertegenwoordigen. Ook zakelijke lasten met betrekking tot aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik komen hoogstwaarschijnlijk deels of grotendeels (afhankelijk van het gebruik van de garage) voor rekening van de eigenaar. Deze zakelijke lasten dienen in het rekenmodel benoemd te worden. Model versie 18: Mobility-S excl. Vastgoed De in het model opgenomen kosten van ‘totaal uitbesteed werk en externe kosten’ alsmede de in het model opgenomen energiekosten komen op basis van additioneel ontvangen informatie aannemelijk over. De in het model opgenomen energiekosten komen op basis van additioneel ontvangen informatie aannemelijk over.
3 oktober 2013
7 van 8
Op basis van bovenstaande bevindingen en conclusies kunnen we bevestigen dat onze aanbevelingen in voldoende mate zijn opgevolgd in de rekenmodellen met versie 18.2. Let wel: Alle bevindingen zijn gebaseerd op de initiële bevindingen uit de rekenmodellen met versie 11. Indien naast de betreffende bevindingen andere wijzigingen hebben plaats gevonden, dan zijn deze vanzelfsprekend niet in het toetsingskader betrokken.
Aanbeveling Voor aanbevelingen verwijzen wij u graag naar onze rapportage d.d. 8 mei 2012. Wij merken voorts op dat de foutgevoeligheid van de rekenmodellen groot is; een kleine wijziging kan grote gevolgen hebben. Uiterste zorgvuldigheid dient betracht te worden bij het aanbrengen van wijzigingen. Wij raden onder andere aan om cellen in de rekenmodellen te beveiligen en formules consistent door te trekken.
Bijlage: -
131003s1d Logboek en bevindingen PwC.xls
3 oktober 2013
8 van 8
