Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-Hertogenbosch
Datum Kenmerk Betreft
Stichting Droomwonen Brabant Speelhuislaan 158 4815 CJ Breda 076-5213080
[email protected] Rabobank NL02RABO 0161846653 Kamer van Koophandel Breda 55042449 BTW nummer 8515.42.591
24 mei 2015 15-065-MdL Input voor collegeonderhandelingen
Geachte heer Schinkels,
Graag zou ik u als informateur willen vragen of u onderstaande informatie zou willen inbrengen bij de politieke partijen die onderhandelen om te komen tot een nieuw college en daarmee ook een nieuw college-akkoord. Voor ik echter op de inhoud in ga, zal ik onze Stichting kort even introduceren. Onze Stichting heeft als missie; “Letterlijk en figuurlijk meer ruimte voor zelfbouw”. Het gaat hier om het zelf bouwen / zelf opdrachtgeven om de eigen woning vorm te geven. Daarbij kan het gaan om een individu of een groep en betreft het nieuwbouw en herontwikkeling van bestaande gebouwen. Wij proberen onze missie vorm te geven door deze mensen een platform te bieden, waar grondaanbieders (zoals Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars) en zelfbouwers elkaar kunnen vinden en hopelijk tot een match kunnen komen. Voor meer informatie verwijs ik u graag naar onze website www.droomwonenbrabant.nl . Ook de Provincie heeft het zelf bouwen de afgelopen jaren willen stimuleren en heeft daarvoor onder andere een subsidieregeling in het leven geroepen om vooral de starters te stimuleren deze vorm van woningbouwrealisatie op te pakken. Deze regeling loopt nog tot 1 juli 2015 en een nieuw college zal moeten overwegen of zij wederom zelfbouw wil stimuleren. Wij hopen uiteraard dat een nieuw college dit wil voortzetten. Echter hebben wij wel een aantal suggesties om de regeling te verbeteren en dat wil ik graag aan de partijen voorleggen. De huidige subsidie is € 4.000 per woning, en dat is voor elke woning in het project, ook als dat geen koopstarters zijn. Zolang ten minste de helft maar wel koopstarter is. Het idee achter de subsidie is, dat koopstarters nog weinig eigen vermogen hebben en daardoor deze stap niet zo snel maken als ze zelf moeten betalen. Op zich is dit voor deze doelgroep een prima regeling en verlaagt het zeker de drempel voor deze doelgroep om de mogelijkheden van CPO te laten verkennen. In die zin zou voortzetting ook prima zijn als de provincie CPO wil blijven stimuleren voor koopstarters.
Wij hebben wel een paar zaken die wellicht in overweging genomen kunnen worden voor aanpassing van de regeling: 1.
Wat is de drempel om als groep CPO te gaan onderzoeken? En is dat alleen bij koopstarters of ook bij andere groepen? Wij denken dat dit niet het bedrag op zich is, als is € 4.000 natuurlijk een heel bedrag voor veel huishoudens. Maar op zich als je die achteraf bij de totaalsom van je woning optelt is het maar een beperkt deel van de totale investering. De drempel, voor de mensen die als groep CPO verkennen, is vooral dat aan de voorkant van dit traject niet duidelijk is of het doorgaat. En als het niet doorgaat dan ben je dus je geld kwijt dat die verkenning heeft gekost. Die drempel is er dus niet alleen voor de groep koopstarters, maar ook voor alle andere doelgroepen, zoals senioren, gezinnen, mensen die zorg nodig hebben, etcetera. Wij pleiten er dus voor om de regeling breder te trekken zodat elke groep die wil verkennen of zij hun woondroom kunnen realiseren door middel van CPO, hiervan gebruik kunnen maken.
2.
Moet er direct een locatie aan verbonden zijn? Hoewel het niet heel specifiek in de regeling staat, is de praktijk dat je de subsidie over het algemeen alleen kan aanvragen als er al een specifieke locatie bekend is. Wat wij echter steeds vaker tegenkomen is dat er eerst een groep ontstaat met een idee of vanuit een behoefte (b.v. Ecowijk, of zorgvraag), in die gevallen begint het verkennen met het benoemen van randvoorwaarden en vervolgens met verkenning van diverse locaties waar het zou kunnen landen. Wij pleiten er dus voor om de regeling breder te trekken, zodat het budget ook gebruikt kan worden voor verkennen van het idee/concept en de geschikte locatie.
3.
Waarom alleen bij koop en niet bij huur? De regeling geldt alleen voor koop, echter zien wij steeds meer de ontwikkeling van groepen die graag CPO-Huur wil. Het gaat hierbij om senioren, jongeren en groepen met een zorgvraag. Zeker nu woningbouwcorporatie zich steeds meer moeten terugtrekken op hun kerntaken, vallen steeds meer groepen die wel zijn aangewezen op huur, buiten de boot. Wij pleiten er dus voor om de regeling breder te trekken, zodat ook CPO-Huur gestimuleerd kan worden.
4.
Gericht op nieuwbouw, maar ook voor herontwikkeling? Hoewel de regeling herontwikkeling niet uitsluit, is het vooral gericht op nieuwbouw in de uitingen. Terwijl steeds meer mensen en groepen ook aangeven dat ze graag een bestaand pand (klooster, kerk, school, kantoor, e.d.) zouden willen her ontwikkelen tot woningen. Wij pleiten er dus voor om bij de regeling ook nadrukkelijk aan te geven dat het ook bedoeld is voor CPO in de vorm van herontwikkeling van bestaand vastgoed.
5.
Moet de regeling een subsidieregeling zijn of kan het ook (deels) een ‘refulfing fund’ zijn? De regeling is nu een subsidie en op zich is dat natuurlijk prima voor de groepen die het nu krijgen, de koopstarters. Gezien de keuzes voor inzet van budget, kan ik mij echter voorstellen dat de provincie niet oneindig hiervoor budget beschikbaar gaat stellen. Zeker als er zoals hierboven is voorgesteld verbreding komt van de regeling zou dat betekenen dat de pot sneller leeg is. Als alternatief zou de provincie er dan ook voor kunnen kiezen om het niet in de vorm van subsidie te verstrekken, maar in de vorm van een ‘refulfing fund’. Waarbij het als ware een renteloze lening is die de groep aan de voorkant krijgt en die bij de verkrijging van een hypotheek (kan pas als er woonbestemming is en een uitgewerkt plan met bouwvergunning) of investeerder (bij huur) weer teruggestort moet worden in het fund. Echter zoals wij al aangaven, is het bedrag niet het probleem als het plan doorgaat, maar is de drempel vooral het risico dat ze er geld in steken en dit niet terug krijgen. Een ‘refulfing fund’ kan daardoor dus een nadelig effect hebben om CPO te stimuleren. Dit zou kunnen worden voorkomen door de regeling daarop in te richten. Namelijk je hoeft het bedrag alleen terug te betalen als het plan doorgaat, gaat het niet door dat hoef je alleen terug te betalen wat je nog niet hebt uitgegeven. Als het project niet doorgaat zet je de lening dus om in een subsidie. Hierdoor kun je met hetzelfde budget dat je beschikbaar stelt veel meer CPO-groepen stimuleren. Wij pleiten dus voor inzet van budget in de vorm van een ‘refulfing fund’ zodat er meer projecten gefinancierd kunnen worden uit hetzelfde budget, waarbij het alleen subsidie is als het project niet doorgaat.
Er zijn ook andere initiatieven om plankosten voor CPO-projecten voor te financieren, het zogenaamde plankostenfonds. Voor meer informatie www.plankostenfonds.nl Hierbij krijg je van de overheid (gemeente of provincie) en/of een bank (vooral Rabobank) een renteloze lening, die kan worden afgelost als later een hypotheek wordt afgesloten. Dit is op zich een goede mogelijkheid, maar kent echter ook een aantal kanttekeningen.
Ook hier moeten er partijen zijn die de voorfinanciering willen financieren. Bij de meeste plankostenfondsen zijn dit nu gemeenten en Rabobank. Het plankostenfonds bieden ze nog niet overal aan, er zal dus lokaal door gemeenten/provincie en of banken gekeken moeten worden of zij deze regeling willen opzetten. Als de financiering komt van de gemeenten en/of banken, kan het zijn dat het niet overal in Brabant gaat worden aangeboden. Zoals wij al aangaven is één van de drempels om aan CPO te beginnen, dat je als het project niet doorgaat, je de inleg kwijt bent. Met het plankostenfonds verdwijnt die drempel niet, immers als het project niet doorgaat, zetten ze de renteloze lening om in een consumptief krediet. Om niet doorgaan van een project te voorkomen, zal er aan de voorkant strenge selectie zijn, waardoor zekere de bijzondere projecten (b.v. wonen en zorg) niet in aanmerking komen. Het zal lastig zijn om CPO-huur hier in onder te brengen, immers daar is geen hypotheek die later het overneemt. Wellicht dat de uiteindelijke verhuurder het overneemt. Ook zal het lastig zijn voor groepen die plannen maken en nog geen locatie hebben.
Naar onze mening is het Plankostenfonds dus te beperkt en zouden wij graag ruimere mogelijkheden willen hebben in een stimuleringsregeling. Wij denken dus nog steeds dat een regeling vanuit de provincie nodig is om CPO in Brabant echt te stimuleren. Uiteraard kan wel worden gekeken of Gemeenten en Banken daarin ook willen participeren.
Ten aanzien van CPO-Huur willen wij ook nog graag het volgende aangeven. Wij zijn hier nu specifiek mee aan het werk in Breda en daarnaast ook in zijn algemeenheid in o.a. samenwerking met de regiogemeenten West Brabant. Het probleem met CPO-groepen die willen huren is dat ze natuurlijk een vehikel op moeten starten die gaat financieren, dit kan een stichting, vereniging of wooncoöperatie zijn. Het lastige hierbij is dat banken die al snel zien als commercieel vastgoed, waardoor ze niet of maar een beperkt deel (50%) willen lenen. Het is voor groepen lastig om het overige deel gefinancierd te krijgen. Bij meer commerciële investeerders maak je eventueel nog kans, echter vragen die ook zekerheden (wat niet kan omdat pandrecht al bij de bank zit) en/of hoge rendementen (6 – 12 %). Juist omdat het vaak gaat om groepen met lagere inkomens, maken hoge rendementen de businesscase onhaalbaar.
Als voorbeeld kan ik hier één van onze projecten noemen. Het gaat om een groep ouders van kinderen met een beperking. Zij willen voor hun kinderen een woongebouw realiseren en dan vervolgens een zorgverlener inhuren. Normaal gesproken zou een woningbouwcorporatie het pand neerzetten (100% financiering met laag rente% via waarborgfonds) die vervolgens een huurcontract sluit met een zorgverlener, die dan de appartementen verhuren aan de cliënten met een beperking. Als de zorgpartij niet bevalt moet je als cliënt op zoek naar een ander woongebouw, omdat de zorgpartij het pand huurt. Omdat juist hier de ouders met hun kinderen, willen bepalen hoe het gebouw eruit gaat zien en welke zorgverlener de zorgt verleent (waarbij ze ook kunnen wijzigen van zorgverlener als het niet bevalt) , willen ze het zelf oppakken. Echter vervallen zij daarmee dan dus in commercieel vastgoed en kunnen ze bij de bank maar terecht voor 50% van de financiering en tegen een hoger rentepercentage. Op dit moment zijn wij samen met de Gemeente aan het onderzoeken hoe wij de financiering zouden kunnen oplossen. Waarbij door o.a. garanties of leningen via overheid partijen er wel een totale financiering kan komen met acceptabele rentepercentages. In dit geven van garanties of leningen zou ook de provincie een rol kunnen spelen. Het voordeel is dat daardoor de financiering er kan komen met acceptabele marktconforme rentepercentages die ook op de hypotheekmarkt gelden. De provincie krijgt de financiering weer terug, immers de groepen lossen het ook gewoon weer af, net als bij een hypotheek. Maar daarnaast kan de provincie er ook nog aan verdienen en/of kosten van betalen, danwel risico’s afdekken. Immers moet de provincie anders het geld via schatkistbankieren onderbrengen bij het Rijk, die inmiddels maar een rente geeft die bijna 0 is. Als ze dit geld uitlenen aan CPO-huur groepen, krijgen ze gewoon markt conforme hypotheekrente wat nu tussen de 2,5 – en 4,5% zit afhankelijk van looptijd en vorm. De regeling zou kunnen lopen via Stimuleringsfonds Volkshuisvesting www.svn.nl , wij zijn met hun in gesprek hierover.
Ik hoop dat deze informatie wellicht kan bijdragen aan de beslissing van de Provincie om zelfbouw / CPO te blijven stimuleren, door middel van subsidie / refulfing fund en eventuele financiering van projecten. Uiteraard zijn wij graag bereid om een en ander toe te lichten of dit samen met de Provincie verder te onderzoeken.
Met vriendelijke groet,
Ing. Menno de Lange Voorzitter Stichting Droomwonen Brabant
[email protected] 076 205 1010 06 4252 9501
