consultancy ontw;kicc1ina & renovotie winkelcentro
Postbus 9010 - 3430 RA Nieuwegein Coltbacn 25 Nieuwegein T. 030 - 6004200 F. 030 - 6004201 E. inf
[email protected] I. www.webscon.nI
Aan het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Groningen t.a.v. de heer W.J. Moorlag Postbus 610 9700 AP GRONINGEN
Referentie : 0217. 3.0388.JO.cs
Nieuwegein, 30 mei 2013
Project : FOC
Geachte heer Moorlag, Bijgaand treft u de schriftelijke reactie aan van Revascom naar aanleiding van het onderhoud dat wij op 25 april jl. met u mochten hebben. Gaarne vernemen wij van u of het mogelijk is dat deze brief tevens wordt verzonden naar de Statenleden, dit ook in het kader van de extra Statencommissie Omgeving en Milieu van I 9 juni 2013. In afwachting van uw antwoord verblijven wij, Met vriendelijke groet, WEBSCON B.V.
drs. J.A.J. Oudendijk
13ijlage: Als genoemd
Kvit„ 80.112062
811,y NU3D2369BI9B01
Bankrek. 113.628:749 la AN, NL44 RABO 0113 62B7 49 FOC PARCINI 711
Aan het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Groningen t.a.v. de heer W.J. Moorlag Postbus 610 9700 AP GRONINGEN
Referentie : 0217,13.0387_1.0.es
Huizen, 30 mei 2013
Project : FOC
Geachte heer Moorlag, Op 25 april jl. hebben ondergetekende en de heer Oudendijk van Webscon in het Provinciehuis een gesprek met u gehad over de standpuntbepaling van het nieuwe College van Gedeputeerde Staten met betrekking tot de komst van een Factory Outlet Centrum (FOC) naar Oost-Groningen. Doe] van het gesprek was een nadere toelichting van uw zijde ten aanzien van dit standpunt en het vernemen van de reactie daarop van Revascom als initiatiefnemer van het FOC in Zuidbroek. Eerder hadden wij reeds tekst met betrekking tot het FOC zoals opgenomen in het nieuwe College akkoord ontvangen. Hierin is aangegeven dat volgens het College van Gedeputeerden een FOC een substantieel aantal banen kan opleveren, dit in een regio die met een hoge werkloosheid kampt. Mede op basis van deze overweging wordt daarom een FOC bij een van de stedelijke centra niet uitgesloten. Van een op een dergelijke locatie gelegen FOC kan volgens uw College een flinke impuls uitgaan op de betrokken centrurnpIaats. Bij een goed gekozen locatie zouden er synergie effecten met een dergelijke binnenstad kunnen ontstaan. Daarbij wordt belang gehecht aan een gelijk speelveld met de reguliere detailhandel. In deze overweging wordt ook het oplossen van de structurele leegstand in de stedelijke centra betrokken. Deze relatie bestaat emit dat een FOC kan in eon van de stedelijke centra, mits bij de komst van het FOC eenzelfde inetrage aan winkelmeters door middel van herstructurering aan de markt wordt onttrokken. Tijdens voornoemde bijeenkomst heeft u de overwegingen die leiden tot dit standpunt nogmaals uiteengezet. Op basis van het voorgaande kunnen wij in positieve zin concluderen dat Revascom en uw College van Gedeputeerde Staten het, in de reeds geruime tijd Iopende gesprekken, over een aantal punten eens zijn geworden. Ten eerste; een FOC in Oost-Groningen is haalbaar. Waar eerder werd getwijfeld aan de robuustheid van het initiatief, e.g. er wellicht aanvullende voorzieningen zouden moeten warden gerealiseerd is deze twijfel er niet meer. Sterker nog in uw visie zou de attractiviteit van een FOC kunnen zorgdragen voor de benodigde opwaardering van een stedelijk centrum en zou in deze zin als een economische instrument kunnen warden ingezet. Ten tweede zijn uw College en Revascom het eens geworden over het feit dat een FOC per saldo een substantieel aantal banen kan opleveren. Impliciet worden ook zaken als de beheersbaarheid van het concept/de branchering, mode vannit het juridische kader, niet (meer) als belangrijke belemmeringen gezien. Dit punt wordt ondersteund door de ca. 125 in Europa functionerende FOC's waarvan or een aantal zeer recent geopend zijn.
Reuse _Al
r .At
Wij zijn zeer verheugd dat uw College en Revascom op een aantal punten dichter tot elkaar zijn gekomen en hebben ook waardering voor uw inzet om de komst van een FOC naar de regio mogelijk te maken. Er resteert echter een belangrijk verschil in opvatting tussen partijen en deze betreft vooral het locatieprofiel voor het FOC. Wij zijn en blijven van mening dat voor een succesvolle exploitatie van een FOC in OostGroningen een locatie direct aan de A7 cruciaal is. In het geheel aan vestigingskwaliteiten is deze factor voor een FOC in de Noord-Nederland essentieel. Een dergelijke locatie impliceert onder meer cen goede zichtbaarheid en een eenvoudige oridatatie voor bezoekers en passanten, en een kort na-transport vanaf de sneiweg, het FOC is dus eenvoudig te vinden. Op een dergelijke locatie kan het ruimtebeslag (ca. 12-14 ha) worden gevonden die noodzakelijke is voor een optirnale opzet van het project in termen van hoofdopzet, winkellay-out en bevoorrading. Daarnaast is de realisatie van een goede infrastructuur en voldoende parkeergelegenheid (ca. 1.700 plaatsen) mogelijk. Al deze factoren zijn noodzakelijk om een dermate stork en aantrekkelijk FOC te ontwikkelen dat consumenten over grote afstanden kan aantrekken en herhalingsbezoek kan stimuleren. Dit is ook gezien de samenstelling van het verzorgingsgebied en met name de demografische spreiding daarin cruciaal. Op die manier heeft het FOC ook de grootste meerwaarde: het aantrekken van grote groepen van bezoekers van buiten de directe regio. Dit was ook de reden dat Revascom de afgelopen jaren ingezet heeft op de locatie Zuidbroek, waar deze vestigingscondities konden worden ingevuld. Op dit moment is deze locatie door recente politieke ontwikkelingen naar wij begrijpen niet aan de orde. Gezien de sterke overtuiging binnen Revascom, ten aanzien van het locatieprofiel voor een noordelijke FOC, kan het alternatief in de provincie Groningen alleen bestaan uit een vergelijkbare locatie aan de A7. Helaas moeten wij constateren dat wij de mogelijkheden van de vestiging van een FOC in een van de stedelijke centra niet onderschrijven. Het bezoekgedrag aan een FOC is vooral toeristisch-recreatief van karakter en kenmerkt zich door een lage bezoekfrequentie en een grote reikwijdte, c.q. zeer ruim verzorgingsgebied. Als zodanig is een FOC net als een pret- amusementspark vooral een special purpose location. Ben stadscentrum daarentegen beoogt vooral het verzorgingscentrum voor de plaats en de directe regio te zijn; dus een hoge bezoek frequentie en een beperkte reikwijdte met een zo compleet mogelijk aanbod in alle branches en in de modische sector de nieuwste assortimenten. Als winkelomgeving is een stadseentrum dus lets geheel anders dan een branchetechnisch monofunctionele FOC. Fr zijn clan ook nauwelijks voorbeelden te geven van situaties waarin FOC's onderdeel uitmaken van een stadseentrum. In Lelystad is er een ruirne afstand tussen Bataviastad en het stadshart (beide de laatste jaren uitgebreid). In Roermond ligt de FOC op korte afstand van de snelweg en is het nog 10-15 minuten lopen voordat men het hart van het kernwinkelapparaat is. Daarbij moeten we nog aantekenen dat deze beide binnensteden een sterk, competitief kernwikkelapparaat hebben waarbij alle grote trekkers aanwezig zijn. Tijdens ons gesprek heeft u de ziekenhuisIocatie in Winschoten als mogelijke alternatieve /ocatie naar voren gebracht. Wij hebben daarbij aangegeven dat de omvang het terrein (ca. 2,5 ha.) als ook de bereikbaarheid vanaf de A7, deze locatie in onze optiek ongeschikt maken voor cen kwalitatief volwaardige FOC. Daarnaast denken wij dat eon optimaal uitgewerkte FOC op enige afstand van een historische kern per saldo meer synergie effecten oplevert dan een verre van optimaal vormgegeven FOC-formule aan de rand van een kleine binnenstad. Het omzetverlies voor de binnenstad zal in het laatste geval even groot of wellieht groter zijn (zonder enige afstandsdrempel tussen beide centra) en het aantal (boven-)regionale bezoekers zal beduidend kleiner zijn, c.q. de bovenregionale koopkraehttoevloeiing gering. Kortom het doomscenario van twee winkeleoncentraties die allebei niet functioneren dreigt.
Pagina: 2 van 3 Referentie: 0217.13.0387J0.es Datum: 30 mei 2013
txtin
tit
Het is mede daarom dat Revascorn streeft naar een hoog kwaliteitsniveau FOC, op een daarop afgestemde locatie. Daarmee krijgt de regio er een sterke toeristisch-recreatieve functie bij, een die meer en nieuwe bezoekers naar Oost-Groningen brengt. Vanuit deze positie moeten partijen onderzoeken hoe een maximaal positief effect voor de regio kan worden bereikt. Dit kan door promotie, voortichting, directe verbindingen etc. Wij zijn uiteraard bereid daarin maximaal met partijen mee te denken. De ontwikkeling van een FOCformule in cen van de stedelijke kernen achten wij in strijd met de economische haalbaarheid van het FOC en het belang van een dergelijk stedelijk centrum. Met vriendelijke groet, Revascom a V.
Pagina: 3 van 3 Referentie: 0217.13.0387.30.es Datum: 30 mei 2013
