Prospectus. Beleggen in Twentse veilingwoningen

Prospectus

Beleggen in Twentse veilingwoningen

Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected] Kamer van Koophandel nummer: 60638877

Inhoudsopgave Hoofdstuk

Pagina

1. Samenvatting 1.1 Wat doet VFT 1.2 De CV 1.3 Waarom investeren in VFT? 1.4 Aantal- en waarde participaties VFT 1.5 Hoe investeer ik?

4 4 4 4 4 4

2. VFT en haar adviseurs 2.1 De initiatiefnemers 2.2 Doelstelling 2.3 Aantal-, overdracht-, en waarde participaties VFT 2.4 Onderzoek vastgoedveilingen 2.5 Organogram organisatie

5 5 5 5 6 6

3. Veilinghuizen 3.1 Huiseigenaren met betalingsproblemen 3.2 Veilingprijs er onder de marktwaarde

7 7 7

4. Financiële aspecten 4.1 Liquiditeitsreserve 4.2 Winstuitkering beherende vennoten 4.3 Bedrijfs- en overheadkosten VFT 4.4 Kosten m.b.t. belegging 4.5 Rentebaten 4.6 Geprognosticeerd verkoopresultaat 4.7 Mogelijkheid huuropbrengst

8 8 8 8 9 10 10 11

5. Fiscale aspecten 5.1 Algemeen 5.2 Omzetbelasting 5.3 Fiscale transparantie 5.4 Vennootschapsbelasting rechtspersoon 5.5 Inkomstenbelasting en box 3 5.6 Successie- en schenkingsrecht

12 12 12 12 12 12 15

6. Deelnemen in de CV en uitkering winst 6.1 Deelnameprocedure 6.2 Schatting beoogd kapitaal 6.3 Uitkering na verkoop woning 6.4 Zeggenschap investeerders 6.5 AFM

16 16 16 16 16 16


7. Algemene zaken 7.1 Bekendmaking van wijzigingen 7.2 Waarborging privacy 7.3 Voortijdig uitstappen uit CV

18 18 18 18

8. Online platform 8.1 Online platform 8.2 Informatieverstrekking

19 19

9. Deelname

20

Bijlagen:  Deelnameformulier  Mutatieformulier

22 24


Hoofdstuk 1

Samenvatting

1.1 Wat doet VFT Vastgoedfonds Twente (VFT) is een fonds dat woningen aankoopt op regionale vastgoedveilingen en zo snel mogelijk weer verkoopt. Op een vastgoedveiling worden woningen verkocht van mensen of bedrijven die failliet zijn gegaan of hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen. Er wordt dan door de geldverstrekker (meestal de bank) besloten om de woning openbaar te verkopen tegen het hoogste bod op een vastgoedveiling. Deze woningen worden veelal verkocht onder de markt- of taxatiewaarde waardoor Vastgoedfonds Twente (en haar investeerders) winst op de latere verkoop van de woning kan maken. Gemiddeld wordt een veilinghuis namelijk 34% onder de marktwaarde verkocht. Bij VFT kunt u (als stille vennoot) instappen vanaf € 1000,- en wordt u als investeerder medeeigenaar van een aangekochte woning. Deze woning zal zo snel mogelijk weer worden verkocht met als doel een bovengemiddeld rendement op uw geïnvesteerde vermogen te behalen. Uw inleg en de winst worden na de verkoop direct per bank naar u overgemaakt. 1.2 De CV Door te investeren in het fonds van VFT wordt u stille vennoot en kunt u niet aansprakelijk gesteld worden voor eventuele verliezen binnen VFT omdat u slechts aansprakelijk bent voor uw eigen inleg. U investeert en heeft hierdoor recht op een deel van de winst van het bedrijf. Na verkoop van de woning ontvangt u uw inleg en winst en kunt u kiezen om uit te stappen of om ook mee te doen met de volgende aankoop. De keuze is geheel aan u. De looptijd van de investering staat niet vast, de woning zal na aankoop eventueel worden verbeterd en zo snel weer worden verkocht. 1.3 Waarom investeren in VFT? Omdat de huizenmarkt op een dieptepunt zit is het niet aannemelijk dat de huizenprijzen verder gaan dalen dan het huidige niveau. Het belangrijkste gegeven is dat huizenprijzen op een vastgoedveiling gemiddeld 34% onder de huidige marktwaarde geveild worden. Hierdoor is het aannemelijk dat de te behalen rendementen bovengemiddeld zijn. Een gemiddelde rendement is de rente die u momenteel ontvangt over uw spaartegoed bij uw bank. Deze is gemiddeld 1.5% op peildatum 1 mei 2014 terwijl de prijzen in 2013 gemiddeld in Nederland met 2.53% (inflatiepercentage) zijn gestegen. Dat betekent dat u met uw spaargeld gemiddeld 1,03% minder kunt kopen, omdat de prijsstijgingen hoger zijn dat de rente die u ontvangt. Uw geld wordt dus minder waard. Verder in dit document kunt u middels een winstprognose en een rendementsindicatie inzien.


1.4 Aantal- en waarde participaties VFT Een investeerder kan in het fonds participeren door één of meer participaties ter grootte van € 1000,00 per participatie te nemen. Het maximaal aantal beschikbare participaties bedraagt 100 stuks. Er zal dus een maximaal bedrag van € 100.000,- geïnvesteerd worden door investeerders. 1.5 Hoe investeer ik? Op onze website en in bijlage is een deelnameformulier opgenomen die u ondertekend retour kunt sturen of op afspraak kunt inleveren op het kantoor van VFT in Almelo. Na ontvangst van uw ondertekende aanmeldformulier dient u binnen vijf werkdagen uw participaties te voldoen. Daarna ontvangt u per mail inloggegevens van uw persoonlijke online account waar u uw persoonlijk toegewezen lidmaatschap certificaten kunt inzien, downloaden of uitprinten. Tevens ontvangt u een bewijs dat uw participaties zijn voldaan.


Hoofdstuk 2

VFT en haar adviseurs

2.1 De initiatiefnemers Vastgoedfonds Twente CV is een in Almelo gevestigde onderneming onder Kamer van Koophandel nummer 60638877. Dhr. M.D. van Laar en Dhr. N. Pots, oprichters en beherende vennoten van Vastgoedfonds Twente, zorgen voor de dagelijkse leiding binnen het bedrijf. Ze zorgen onder andere voor financiële prognoses, budgetbewaking, zoeken naar geschikt vastgoed, uitvoeren van onderzoeken voorafgaand aan aankoop, informatieverschaffing naar overheidsorganen, boekhouding onderneming, selecteren van juiste aannemers voor woningverbetering, aankoop belegging en contactpersoon investeerders. Samengevat zorgen ze voor het initiëren en structureren van het beleggingsfonds. De expertise van de oprichters en de samenwerking met andere ingeschakelde (vastgoed)specialisten maken VFT tot een betrouwbare en professionele initiatiefnemer voor het opzetten en in de markt plaatsen van vastgoedfondsen. VFT zal indien nodig gebruik maken van financieel adviseurs, BTW specialisten, boekhouders, taxateurs, aankoop- en verkoopmakelaars, verzekeraars en bouwkundig adviesbureaus. VFT en genoemde in te schakelen derden hebben geen verbintenis met elkaar en zijn elk volledig zelfstandig. Gesloten overeenkomsten met één van deze partijen hebben enkel betrekking op de betrokken partij waarmee de overeenkomst is aangegaan. Deze derden hebben geen beherende taken, verantwoordelijkheid of zeggenschap binnen Vastgoedfonds Twente. 2.2 Doelstelling VFT wil door de aankoop van executie vastgoed een aantrekkelijk rendement realiseren ten behoeve van de beleggers in de door haar opgerichte vastgoedfonds. Daarnaast beoogt VFT door de uitgifte van maximaal 100 participaties een zeker clubgevoel te realiseren waarbij investeerders zich betrokken voelen bij VFT. Vastgoedfonds Twente houdt haar investeerders op de hoogte van alle noemenswaardige gebeurtenissen middels een online omgeving waarvan u bij deelname in het fonds inlogcodes zult ontvangen. VFT staat in haar fondsen open voor zowel natuurlijke als rechtspersonen. VFT stelt bij het opzetten van haar fonds een aantal uitgangspunten centraal: • Bovengemiddeld rendement op het geïnvesteerde vermogen • Enkel investeringen in woningen • Maximaal 100 participaties per fonds De ambities van VFT en van investeerders zijn uiteraard primair gericht op financieel succes, weer te geven in de te behalen rendementen op de participaties. 2.3 Aantal-, overdracht-, en waarde participaties VFT Een investeerder kan in het fonds participeren door één of meer participaties ter grootte van € 1000,00 per participatie te nemen. Het maximaal aantal beschikbare participaties bedraagt 100 stuks. Er zal dus een maximaal bedrag van € 100.000,- geïnvesteerd worden door investeerders. Verder in dit document kunt u middels een winstprognose en een rendementsindicatie inzien. Een commanditaire vennoot (investeerder) kan zijn participaties slechts verkopen met schriftelijke voorafgaande toestemming van alle andere vennoten.


2.4 Onderzoek vastgoedveilingen Voorafgaand aan de oprichting van VFT hebben de beherende vennoten een jaar lang de markt bestudeerd mede door regionale vastgoedveilingen te bezoeken om trends te herkennen. Van deze periodieke veilingen zijn verslagen gemaakt waarbij gekeken is naar de prijs waarvoor een woning geveild is en wat de bijkomende kosten waren. Daarna is deze prijs vergeleken met de huidige marktwaarde van de woning en de prijs waarvoor de woning later te koop is aangeboden of verkocht is. Tevens werden deze prijzen vergeleken met woningprijzen elders in dezelfde straat mits deze woningen soortgelijk waren. Mede op deze manier heeft VFT een goed beeld gekregen van mogelijke winstprognoses. VFT wint tevens advies in van de makelaar waar de toekomstig aan te schaffen veilingwoning door verkocht gaan worden. Makelaars hebben inzicht in aankoopprijzen uit het verleden en tevens van nabijgelegen woningen. Zo wint VFT aanvullend kennis in over de huidige waarde van een te veilen woning en kan zo een maximaal te bieden bedrag vaststellen om de mogelijke aanschaf rendabel en interessant te maken. Mocht de concurrente biedingen op de veiling lager zijn dan het bedrag dat VFT voor de woning zou willen betalen, dan zal VFT een bod doen en de woning aanschaffen namens het fonds.

2.5 Organogram organisatie


Hoofdstuk 3

Veilinghuizen

Om een duidelijk beeld te geven van het profiel van de aangeboden woningen via de veiling leest u hieronder informatie over de markt. In april 2014 stonden er volgens de woningmarktcijfers 12.801 woningen in heel Overijssel te koop voor een gemiddelde vraagprijs van € 225.000. Dit is een stijging van 1.97% met de maand ervoor. De gemiddelde vraagprijs in Overijssel ligt iets onder de gemiddelde landelijke vraagprijs van € 229.000. 3.1 Huiseigenaren met betalingsproblemen Volgens een door de AFM (autoriteit financiële markten) gepubliceerd onderzoek, op basis van cijfers van het BKR, blijkt dat in de afgelopen jaren ruim 77.000 huiseigenaren problemen hebben met de betaling van de hypotheeklasten. Het gaat hierbij om huiseigenaren met een betalingsachterstand van vier maanden of meer. Tevens blijkt uit de cijfers dat er in 2012 (3.549 huishoudens) beduidend vaker beroep wordt gedaan het Waarborgfonds Eigen Woning (uitvoerder NHG) dan in 2011 (2.004 huishoudens). 3.2 Veilingprijs er onder de marktwaarde De opbrengst van woningverkopen bij executieveilingen in Nederland ligt gemiddeld 34 procent onder de marktprijs. Dit komt naar voren uit een analyse van gedwongen verkopen in de periode van 2006 tot en met 2011. In 2011 lag dit prijsverschil zelfs op 40 procent onder de daadwerkelijke marktprijs. Dit zijn in vergelijking met soortgelijke studies in het buitenland, grote prijsverschillen.

In bovenstaand figuur is zichtbaar dat vooroorlogse huizen en specifiek appartementen met een grote prijsverschil (tov de marktwaarde) de veiling verlaten dan woningen gebouwd na 1980. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de staat waarin de woning verkeerd. Bronnen:    

http://www.mejudice.nl/docs/default-source/download/executieveilingen_2012.pdf http://www.econtrack.nl/onderzoek/detail/223/opbrengst-executieveilingen-nog-altijd-ver-ondermarktprijs http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/overijssel/ http://www.afm.nl/~/media/Files/leidraad/2013/betalingsachterstanden-hypotheken.ashx


Hoofdstuk 4

Financiële aspecten

4.1 Liquiditeitsreserve Omdat een vastgoedbelegging risico’s en onzekerheden met zich meebrengt, is het volgens goed koopmansgebruik verstandig om werkkapitaal in de vorm van liquiditeiten aan te houden. Er zal dus een deel van het door investeerders ingelegde geld niet gebruikt worden voor de aanschaf van de woning maar apart gehouden worden. Deze liquiditeitsreserve kan worden gebruikt voor onvoorziene uitgaven, woningverbetering, herstel van eventuele verborgen gebreken en kosten voor eerder genoemde in te schakelen derden. Voornoemd werkkapitaal is naar het oordeel van de beherende vennoten. Bij verkoop van de investering zal VFT (het restant van) de liquiditeitsreserve volledig aan de investeerders worden uitgekeerd, samen met de behaalde winst op verkoop. 4.2 Winstuitkering beherende vennoten Veel vastgoed CV’s of andere CV’s met commanditaire vennoten/ investeerders hebben een tal van diverse beheervergoedingen die door verschillende actoren- en belanghebbenden zoals beheerders, initiatiefnemers en besturende vennoten in rekening gebracht mogen worden. Enkele van deze beheerkosten zijn exploitatiekosten, beheervergoeding, jaarlijkse vergoedingen, performance fee en bestuurskosten. Hierdoor zien veel investeerders door de bomen het bos niet meer. VFT heeft gekozen om geen vergoedingen of fees te incasseren. Indien er na verkoop van de belegging sprake is van een positief verkoopresultaat hebben de beherende vennoten recht op een winstuitkering van 50% over het werkelijk gerealiseerde verkoopresultaat. Dat betekent geen verborgen of onduidelijke beheervergoedingen maar één vast percentage van de winst. Deze winstuitkering waarborgt een optimale inzet van de beherende vennoten. 4.3 Bedrijfs- en overheadkosten VFT Een bedrijfsvoering kost altijd geld, zelfs als er geen vastgoed aangekocht of verkocht wordt. In deze paragraaf geeft VFT een beeld van rekeningen die verwacht kunnen worden en waaruit deze betaald worden. De beherende vennoten hebben besloten om een groot deel van de bedrijfskosten voor eigen rekening te nemen. Deze kosten zitten verwerkt in de eerder genoemde winstuitkering aan beherende vennoten. De volgende kosten die de beherende vennoten zelf voor rekening nemen gaan dus niet ten koste gaan van het rendement van de investeerders:          

Huisvesting VFT Websites + webhosting Computers en laptops Telefoonkosten Internetverbinding en telefoon Boekhouder Fiscaal specialist vóór aankoop belegging BTW specialisten vóór aankoop belegging Overige overheadkosten Werkuren


4.4 Kosten m.b.t. belegging Kosten die direct te maken hebben met de belegging c.q. het vastgoed hebben invloed op de hoogte van het rendement van de investeerder. Kosten die noodzakelijk gemaakt moeten worden om de aankoop en verkoop van de belegging te realiseren en die uiteindelijk ten goede komen van het rendement zullen betaald worden uit de gezamenlijke inleg van de investeerders. Het is vooraf nooit precies vast te stellen welke kosten er zullen zijn maar kosten die in praktijk zouden kunnen voorkomen zijn:  Aankoopbedrag vastgoedobject  Veilingkosten (mogelijk:) o Honorarium notaris o Kosten veilinghuis o Doorhaling hypotheken o Rente vanaf gunning tot betaling koopsom o Achterstallige waterschapslasten of VVE-bijdrage o Overdrachtsbelasting o Inzetpremie o Kadastraal recht  Opstalverzekering en/of glasverzekering  Woningverbetering (mogelijk:) o Laminaatvloer of PVC o Behangen (glasvezel) o Verven en sausen o Vernieuwen toilet of keuken o Tuin verfraaien o Achterstallig onderhoud o Benodigde materialen o Inhuur aannemersbedrijf indien nodig o Afvoer afval  Belastingen (mogelijk:) o Gemeentelijk o Riool o Afval o Onroerende zaak belasting  Marketingkosten verkoop (mogelijk:) o Advertentie krant o Advertentie marktplaats.nl / funda.nl  Kosten Kadaster  In te schakelen derden (mogelijk:) o Financieel adviseurs o BTW specialist o Boekhoudkundig advies o Taxateur o Bouwkundig adviesbureau o Makelaar o Notaris Bovenstaande kosten zijn niet zeker maar kunnen voorkomen. VFT zal enkel noodzakelijke kosten maken.


4.5 Rentebaten Tot er overgegaan wordt tot aankoop van een woning zullen ingelegde gelden van investeerders op een rekening komen van onze huisbank ABN AMRO. Tijdens deze periode zal de bank de dan geldende debetrente uitkeren. De te ontvangen rente zal primair gebruikt worden om de kosten voor het houden van de bankrekening te bekostigen. Eventuele tekort zal door de beherende vennoten worden voldaan. Overgebleven debetrente zal volledig ten goede komen aan beherende vennoten. 4.6 Geprognosticeerd verkoopresultaat Na onderzoek gedaan te hebben op de vastgoedveilingen geeft VFT in onderstaande berekeningen een reëel en gemiddeld beeld van het te behalen rendement met aankoop van een veilingwoning in verschillende prijsklassen en scenario’s. Voorbeeldberekening 1: Aankoop pand Kosten woningverbetering Totaal investering

€ € €

70.000 5.000 + 75.000

(inclusief veilingkosten) (inclusief alle andere kosten) ( = inleg investeerders)

Verkoop woning Totaal investering Winst

€ € €

87.000 75.000 12.000

(=100%)

Vergoeding beherende vennoten: Winst stille vennoten:

€ €

6.000 6.000

(=50%) (=50%)

Winst = 8,00% rendement op totale inleg van € 75 .000 Winst = 6,00% rendement op totale inleg van € 100.000 Samengevat, uw rendement zal liggen tussen 6,00% en 8,00% Voorbeeldberekening 2: Aankoop pand Kosten woningverbetering Totaal investering

€ € €

62.000 3.000 + 65.000



€ € €

85.000 65.000 20.000

(=100%)


€ €

10.000 10.000

(=50%) (=50%)

Rendement op uw investering = 15,38 % rendement op € 65.000 inleg Rendement op uw investering = 10,00 % rendement op € 100.000 inleg Samengevat, uw rendement zal liggen tussen 10,00% en 15,38%


Voorbeeldberekening 3: Aankoop pand Kosten woningverbetering Totaal investering

€ € €

90.000 7.000 + 97.000



€ € €

125.000 97.000 28.000

(=100%)


€ €

14.000 14.000

(=50%) (=50%)

Winst = 14,00% rendement op totale inleg op € 97.000 Winst = 14,43% rendement optotale inleg op € 100.000 Samengevat, uw rendement zal liggen tussen 14,00% en 14,43% Omdat VFT gebruik maakt van haar onderzoeken, logica en ingewonnen- en in te winnen kennis van derden zullen bovenstaande rendementen haalbaar kunnen zijn. Het is aannemelijk dat een veilinghuis nooit minder waard zal zijn dan de aanschafwaarde. Hierdoor zal een investeerder niet zijn totale investering kunnen verliezen. Er is altijd een onderliggende waarde in vorm van grond (kavel woning) en natuurlijk de woning zelf. 4.7 Mogelijkheid huuropbrengst VFT zal de intentie te hebben de woning zo snel mogelijk te verkopen. Mocht het voorkomen dat de woning op korte termijn niet verkoopbaar is door vooralsnog onbekende redenen, zouden de beherende vennoten kunnen besluiten om de woning tijdelijk te verhuren totdat de woning verkocht is. Hierdoor genereert VFT rendement omdat de huurder maandelijks een marktconform huurbedrag zal betalen aan VFT. In het huurcontract zal een zo kort mogelijke opzegtermijn gehanteerd worden waardoor de woning alsnog snel verkocht kan worden als deze op dat moment verhuurd is. Het verhuurrendement is aanvullend op het rendement dat wordt behaald door de verkoop van de woning. Dit mogelijke verhuurrendement is niet opgenomen in onze geschatte winstprognoses omdat de intentie blijft de woning zo snel mogelijk te verkopen.


Hoofdstuk 5

Fiscale aspecten

5.1 Algemeen Deze fiscale uiteenzetting geeft een algemene, globale weergave van de wijze van belastingheffing ten aanzien van de investeerders. De uiteindelijke fiscale behandeling zal mede afhankelijk zijn van specifieke feiten en omstandigheden, welke per investeerder verschillen. Potentiële investeerders wordt geadviseerd om hun eigen (fiscaal) adviseur(s) te raadplegen. Eventuele veranderingen in inzicht van de belastingdienst of in de fiscale wetgeving, besluiten en jurisprudentie (en de uitleg hiervan) komen voor rekening en risico van de investeerder. 5.2 Omzetbelasting Nagenoeg elke onderneming, dus ook Vastgoedfonds Twente is onderhevig aan omzetbelasting. Hiervoor zal VFT een keurige boekhouding voeren zoals wettelijk verplicht is gesteld door de Nederlandse overheid. VFT kan de betaalde btw van betaalde facturen terugkrijgen van de fiscus en dient btw af te dragen over verstuurde facturen. Terugbetaling van btw gebeurt meestal door de ingehouden btw te verrekenen met btw die een ondernemer aan de fiscus moet afdragen. Als de terug te ontvangen btw groter uitvalt dan de af te dragen btw, keert de fiscus het verschil uit. Is de af te dragen btw groter dan de terug te ontvangen btw, dan moet VFT de fiscus betalen. 5.3 Fiscale transparantie Toetreding of vervanging van commanditaire vennoten slechts kan plaatsvinden met voorafgaande toestemming van alle vennoten. Als gevolg hiervan wordt er vanuit gegaan dat de CV ‘besloten’ is en daarmee fiscaal transparant. Fiscale transparantie houdt in dat Vastgoedfonds Twente CV niet zelfstandig belastingplichtig is, en dat iedere vennoot of investeerder afzonderlijk in de belastingheffing wordt betrokken voor zijn participatie. De resultaten van de CV worden fiscaal rechtstreeks toegerekend aan de investeerders op basis van de in de feitelijke winstverdeling. Toetsing van de transparantie door overheidsinstanties geschiedt niet aan de hand van de bepalingen van deze prospectus of CV overeenkomst, maar aan de hand van de feiten. 5.4 Vennootschapsbelasting rechtspersoon Indien u niet als privépersoon investeert maar als besloten vennootschap of een ander aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon deelneemt in de CV worden zowel het resultaat als de winst (en eventueel het verlies) in de heffing van de vennootschapsbelasting betrokken. De participerende rechtspersoon dient een aangifte vennootschapsbelasting op te stellen en in te dienen bij de Belastingdienst. Een mogelijk verlies kan met overige winsten van de rechtspersoon binnen het jaar worden verrekend. Indien daarna nog verlies resteert, kan dit verlies worden verrekend met winsten van de drie voorafgaande en in beginsel alle toekomstige boekjaren. 5.5 Inkomstenbelasting en box 3 De in Nederland woonachtige natuurlijke personen (particulieren of privé persoon) die investeren in Vastgoedfonds Twente horen hun investering te vermelden bij hun aangifte inkomstenbelasting die u jaarlijks doorvoert. In de Wet Inkomstenbelasting 2001 vindt de belastingheffing plaats door middel van het welbekende gesloten boxenstelsel. Box 1 bevat het belastbaar inkomen uit werk en woning belast tegen het progressieve tarief (maximaal 52 %). Box 2 bevat het belastbare inkomen uit aanmerkelijk belang. In box 3 wordt geheven over een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. De CV zal bestaand vastgoed aankopen en later verkopen. Dergelijke activiteiten worden in het algemeen door de belastingdienst aangemerkt als normaal vermogensbeheer. Op grond hiervan zal uw investering en participatie in beginsel in box 3 vallen. Er kunnen zich bij u echter bepaalde bijzondere persoonlijke omstandigheden voordoen waardoor de investering in box 1 valt (zie verder). Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected] Kamer van Koophandel nummer: 60638877

Indien een natuurlijk persoon de investering tot zijn of haar ondernemingsvermogen kan rekenen, valt de Participatie in ieder geval onder de heffing van box 1. Bij twijfel hierover zou overleg plaats dienen te vinden met uw eigen (fiscale) adviseur. Box 1 – belastbaar inkomen uit werk en woning Tarieven box 1 in 2014 AOW-leeftijd nog niet bereikt Schijf

Belastbaar inkomen

Percentage

1

t/m € 19.645

36,25%

2

Vanaf € 19.646 t/m € 33.363

42%

3

Vanaf € 33.364 t/m € 56.531

42%

4

Vanaf € 56.532 en hoger

52%

Tarieven box 1, schijf 1 en 2 als u in 2014 de AOW-leeftijd bereikt U bereikt in 2014 Percentage schijf 1 Percentage schijf 2 de AOW-leeftijd in de maand (t/m € 19.645) (vanaf € 19.646 t/m € 33.363)

Schijf

Januari

18,35%

24,10%

Februari

19,84%

25,59%

Maart

21,33%

27,08%

April

22,82%

28,57%

Mei

24,32%

30,06%

Juni

25,81%

31,55%

Juli

27,30%

33,05%

Augustus

28,79%

34,54%

September

30,28%

36,03%

Oktober

31,76%

37,52%

November

33,27%

39,01%

December

34,76%

40,50%

Belastbaar inkomen

Percentage

3

Vanaf € 33.364 t/m € 56.531

42%

4


52%


Tarieven box 1 (werk en woning) geboren vóór 1 januari 1946 Schijf

Belastbaar inkomen

Percentage

1

t/m € 19.645

18,35%

2

Vanaf € 19.646 t/m € 33.555

24,1%

3

Vanaf € 33.556 t/m € 56.531

42%

4


52%

Tarieven box 1 (werk en woning) geboren in 1946 of vóór 1 december 1947 Schijf

Belastbaar inkomen

Percentage

1

t/m € 19.645

18,35%

2

Vanaf € 19.646 t/m € 33.636

24,1%

3

Vanaf € 33.556 t/m € 56.531

42%

4


52%

Box 3 – Forfaitaire rendementsheffing en vrijstelling (MEEST VOORKOMEND!) In box 3 wordt belasting geheven over een forfaitair rendement uit sparen en beleggen. Het forfaitair rendement uit sparen en beleggen wordt gesteld op 4 % van het gemiddelde van de rendementsgrondslag aan het begin en aan het einde van het kalenderjaar. Over dit forfaitaire rendement is vervolgens belasting verschuldigd naar een tarief van 30 %. Het netto vermogen wordt derhalve effectief belast tegen 1,2 %. Echter geld hiervoor een vrijstelling die voor het merendeel van de investeerders zal gelden. De rendementsgrondslag wordt bepaald door de waarde van de bezittingen te verminderen met de waarde van de schulden die niet reeds bij de bepaling van inkomen uit werk en woning (box 1) dan wel inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) in aanmerking zijn genomen. Nederlandse belastingschulden dienen hierbij buiten beschouwing te worden gelaten. Voor een participatie zal het forfaitair rendement worden berekend over het gemiddelde van de waarde van de participatie aan het begin en het einde van het kalenderjaar. Het daadwerkelijk resultaat uit de investering en toekomstige vermogenswinsten spelen geen rol voor de bepaling van het forfaitair rendement. U betaalt alleen vermogensheffing over het deel dat uitkomt boven de vrijstellingen, het heffingsvrij vermogen.


Situatie

Vrijstelling 2014

Per persoon vanaf 18 jaar

€ 21.139

Woont u samen en bent u fiscaal partner of gehuwd (Zonder AOW)

€ 42.278

Als u AOW-gerechtigd bent kunt u een extra vrijstelling krijgen van maximaal € 27.984 waardoor de totale vrijstelling uitkomt op € 49.123,-. Heeft u de AOW-leeftijd, dan is dit uw vrijstelling op sparen en vermogen 2014 in box 3: Uw inkomen als AOW- gerechtigde

Vrijstelling 2014

minder dan € 14.302

€ 49.123

meer dan € 14.302 en minder dan € 19.895

€ 35.131

meer dan € 19.895

€ 21.139

De kwalificatie van de participatie in box 3 is niet met de Belastingdienst afgestemd. De belastingdienst behoudt zich altijd het recht een ander standpunt te hebben dan Vastgoedfonds Twente over de kwalificatie van box 3 indien zich binnen de CV toch andere werkzaamheden zouden voordoen die de sfeer van normaal vermogensbeheer te buiten gaan. 5.6 Successie- en schenkingsrecht In geval van overlijden van een investeerder (natuurlijk persoon) of van schenking door een investeerder (natuurlijk persoon) van zijn participatie(s), wordt de participatie tegen de waarde in het economisch verkeer in de heffing van het Nederlandse successie- of schenkingsrecht betrokken.


Hoofdstuk 6

Deelnemen in de CV en uitkering winst

6.1 Deelnameprocedure Deelnemen in het fonds kan voor € 1000,- per participatie. Deelparticipaties aanschaffen is ook mogelijk mits minimaal 1 participatie aangeschaft wordt. Een belegger kan één of meerdere participaties verwerven welke in contanten of giraal voldaan kunnen worden. Commanditaire vennoten (investeerders) kunnen zowel natuurlijke personen (particulieren) als rechtspersonen zijn. Op onze website en in bijlage is een deelnameformulier opgenomen die u ondertekend retour kunt sturen of op afspraak kunt inleveren op het kantoor van VFT in Almelo. Na ontvangst van uw ondertekende deelnameformulier dient u binnen vijf werkdagen uw participaties te voldoen. Daarna ontvangt u per mail inloggegevens van uw persoonlijke online account waar u uw persoonlijke toegewezen lidmaatschap certificaten kunt inzien, downloaden of uitprinten. In hoofdstuk 9 wordt dit online platform nader toegelicht. De beherend vennoten houden zich het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van redenen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen of te honoreren. Voorts kunnen de beherend vennoten op een veiling besluiten geen aankoop te doen indien zich omstandigheden voordoen die een dergelijke beslissing rechtvaardigen. Betaalde gelden zullen dan volledig terugbetaald worden. 6.2 Schatting beoogd kapitaal VFT zal maximaal 100 participaties uitgeven om een zeker clubgevoel te realiseren waarbij investeerders zich betrokken voelen bij VFT. Als in voorafgaand onderzoek naar beschikbare aan te kopen woningen blijkt dat minder dan het beoogde bedrag van € 100.000,-, nodig is, zal de werving naar kapitaal gestaakt worden op het moment dat het nieuwe beoogde (lagere) bedrag geworven is. Er zal in dit geval geen nieuw kapitaal aangenomen worden voor de desbetreffende aankoop. Potentiële investeerders kunnen zich wel inschrijven voor toekomstige nieuwe investeringen. 6.3 Uitkering na verkoop woning Nadat de woning is verkocht en het verkoopbedrag van de notaris ontvangen is, zullen alle openstaande rekeningen voldaan worden zodat de balansen opgemaakt kunnen worden. Er is dan duidelijk in kaart gebracht wat de kosten en baten geweest zijn en wat het rendement op de investering is. Nadat de winstdeel voor de beherende vennoten van het totaal is afgetrokken zal iedere investeerder zijn of haar winstuitkering ontvangen. Hiervan ontvangt u een duidelijke rendementsberekening en uw investering plus winstaandeel zal per bank aan u worden overgemaakt voor zover de liquiditeitspositie dit toelaat. 6.4 Zeggenschap Een commanditaire vennoot, de stille vennoot is enkel investeerder en heeft geen beherende of uitvoerende taken. Dit betekent dat u binnen Vastgoedfonds Twente geen zeggenschap heeft of beslissingen kan en mag maken. Dit mogen enkel de genoemde beherende vennoten. 6.5 AFM Vastgoedfonds Twente heeft op haar website en al haar reclame-uitingen opgenomen dat zij niet onder toezicht van de AFM (autoriteit financiële markten) handelt en dat zij geen vergunnings- en prospectusplicht heeft.


Prospectusplicht Voor veel ondernemingen die effecten aanbieden is wettelijk verplicht het prospectus te laten goedkeuren door de AFM. Pas als het prospectus is goedgekeurd mag een onderneming effecten aanbieden. De AFM controleert of het prospectus volledig, consistent en begrijpelijk is. De AFM controleert niet of de informatie in het prospectus juist is. Een goedgekeurd prospectus houdt niet in dat de partij die de effecten aanbiedt zonder meer betrouwbaar is. Een goedgekeurd prospectus houdt ook niet in dat de AFM de aanbieding goedkeurt. Vergunningplicht Naast de prospectusplicht bestaat er voor veel ondernemingen ook een vergunningplicht. Kort gezegd moeten veel financiële partijen die financiële diensten of producten aanbieden, bemiddelen of adviseren aan consumenten, beschikken over een AFM-vergunning. De AFM verstrekt een vergunning nadat onder meer is getoetst op deskundigheid, betrouwbaarheid en integere bedrijfsvoering. Zonder AFM-vergunning mogen niet alle financiële ondernemingen actief zijn, tenzij zij gebruik kunnen maken van een vrijstelling. Dat is naar onze mening het geval binnen Vastgoedfonds Twente. Vrijstelling In sommige situaties geldt een vrijstelling en heeft de onderneming geen prospectusplicht (bij het aanbieden van effecten) of vergunningplicht (bij het aanbieden van beleggingsobjecten en bij het aanbieden van deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen). Een van de situaties waarin de vrijstelling geldt, is wanneer de aangeboden wordt aan minder dan honderd consumenten (artikel 2:55, eerste lid, van de Wet op het financieel toezicht (Wft)). Een andere situatie is wanneer de totale tegenwaarde van de effecten die worden aangeboden is minder dan 2,5 miljoen, berekend over een periode van 12 maanden. (hoofdstuk 53, artikel 5.1, van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit is binnen Vastgoedfonds Twente in beide gevallen het geval. Vrijstellingsvermelding Als belegger kunt u daarom onderstaande afbeelding tegenkomen. Hierdoor weet u dat de aanbieding niet onder het toezicht van de AFM valt en dat u als investeerder rekening moet houden met andere risico’s dan wanneer de aanbieding wel onder het toezicht zou vallen.

Voor meer informatie omtrent wet- en regelgeving verwijzen wij u naar de website van de AFM.


Hoofdstuk 7

Algemene zaken

7.1 Bekendmaking van wijzigingen Een voorstel tot wijziging dan wel de feitelijke wijziging van de inhoud prospectus, om welke reden dan ook, wordt ter kennisgeving bekend gemaakt door middel van een melding op het online platform waar u kunt inloggen met uw persoonlijke inlogcodes. Bij grove wijzigingen waarbij de rechten of zekerheden van de investeerders drastisch worden verminderd of als forse financiële lasten worden opgelegd, heeft investeerder het recht binnen een termijn van twee weken na kennisgeving schriftelijk bezwaar te maken tegen de wijziging en om de overeenkomst te ontbinden waarna de participatie ongeldig wordt verklaard en betaalde gelden volledig worden terugbetaald. De grofheid van de wijziging en beslissing tot ontbinding is geheel ter oordeel van VFT. Als VFT niet instemt met ontbinding is investeerder vrij een juridische procedure te starten en een rechter te laten oordelen. Bij geen schriftelijk bezwaar binnen gestelde termijn gaat VFT ervan uit dat investeerder instemt met de wijziging. 7.2 Waarborging privacy (Persoons)gegevens van of over investeerders worden nimmer aan derden verstrekt en zullen enkel binnen VFT gebruikt worden. Ook mede-investeerders zullen geen toegang krijgen tot gegevens van of over andere investeerders. Persoonlijke gegevens worden enkel verstrekt aan overheidsorganen als dat vereist of opgelegd is. 7.3 Voortijdig uitstappen uit CV Men kan redenen hebben om voortijdig uit het fonds te willen stappen. Met voortijdig uitstappen uit het fonds bedoelt VFT dat een investeerder de overeenkomst voor zijn participatie(s) wil laten ontbinden en zijn hiervoor betaalde gelden giraal teruggestort wil hebben voordat het vastgoed is aangekocht of dat het aangekochte vastgoed verkocht is. In beginsel is voortijdig uitstappen uit het fonds niet mogelijk. Dit is omdat ingelegd kapitaal reeds geïnvesteerd is of omdat het kapitaal gereserveerd is voor een aan te kopen woning. Dat houd in dat ingelegd kapitaal door de investering niet liquide is of dat de ontbinding van de overeenkomst kan zorgen dat de liquiditeit binnen het fonds onvoldoende is of wordt om een woning aan te schaffen waardoor het slagen van de investering in gevaar komt. In enkele gevallen kan VFT de participatie van u overnemen mits vennoten met inachtneming dat toetreding of vervanging van commanditaire vennoten slechts kan plaatsvinden met voorafgaande toestemming van alle vennoten waardoor de CV ‘besloten’ is en daarmee fiscaal transparant. Indien een investeerder schriftelijk aangeeft vroegtijdig te willen uitstappen zullen de beherende vennoten allereerst zelf mogen besluiten om de participaties over te nemen tegen 80% van het ingelegde bedrag. Mochten de beherende vennoten beslissen om de participaties niet over te willen nemen dan zullen de participaties anoniem op het online platform aangeboden worden aan de overige investeerders voor 90% van het bedrag. Het verschil van 10% zal ten goede komen aan de beherende vennoten voor als administratieve kosten voor de voortijdige ontbinding. De investeerder verliest in beide beschreven gevallen 20% van het ingelegde bedrag. Het is investeerder niet toegestaan zelf op zoek te gaan naar overnamekandidaten voor de participaties zonder toestemming van VFT. Mochten beherende vennoten of overige investeerders de participaties niet willen overnemen, dan is vroegtijdig uitstappen uit het fonds niet mogelijk.


Hoofdstuk 8

Online platform

8.1 Online platform Op het moment dat de deelnemer zijn participaties (conform paragraaf 6.1) heeft voldaan krijgt de investeerder zijn persoonsgebonden inloggegevens van het online platform toegezonden. Deze inloggegevens zijn specifiek voor de participant. Het online platform is een afgeschermde c.q. beveiligde online omgeving, waarmee enkel middels de inloggegevens toegang tot kan worden verkregen. De beveiligde omgeving bestaat uit drie onderdelen welke hieronder worden gespecificeerd: 1. Persoonsgebonden informatie. Op dit platform kan de participant al zijn/haar gegevens betreffende de investering inzien. Het gaat hierbij om de volgende gegevens:  Investeringsovereenkomst c.q. participatiebevestiging  NAWT/contact gegevens (wijzigen middels daarvoor bestemd mutatieformulier) 2. Algemene informatie De investeerder heeft de mogelijkheid om de vooruitgang gedurende het project en procedure in te zien. Deze gegevens worden zeer regelmatig voorzien van een update en is voor alle participanten beschikbaar. Zo wordt u betrokken bij de ontwikkelingen. Het gaat hierbij mede om de volgende informatie:  Informatie omtrent het aangekochte object  Voorruitgang verkoopproces  Winstprognoses  Eventuele onverwachte omstandigheden  Algemene mededelingen  Feitelijke wijziging van de voorwaarden en/of prospectus 3. Contact mogelijkheden Het laatste onderdeel binnen het online platform is mogelijkheid tot opnemen van contact met de beherende vennoten. Mailen of telefonisch contact is natuurlijk altijd mogelijk. 8.2 Informatieverstrekking De beherende vennoten van het vastgoedfonds hebben de intentie om de participanten actief bij het project te betrekken. Dit wordt bereikt door de participant zoveel als mogelijk op de hoogte te houden van de voortgang gedurende het project. Op deze wijze zullen de beherende vennoten zo transparant mogelijk te werk gaan. Er kunnen aan de verstrekte informatie geen rechten noch plichten ontleent worden en informatie is verstrekt onder voorbehoud van fouten en/of wijzigingen. Participant stemt ermee in dat de (op het online platform) verstrekte informatie enkel bestemd is voor deelnemers aan het fonds en dus niet verspreid of gedeeld wordt met derden. In het geval dat participant niet in het bezit is van een computer met internetfaciliteiten, is het mogelijk het investeringscontract per post toe te zenden. Alleen in het geval van een feitelijke wijziging van de voorwaarden en/of prospectus of bij het vroegtijdig willen uitstappen uit het fonds van een van de medeparticipant zal de participant hiervan schriftelijk op de hoogte worden gesteld.


Hoofdstuk 9

Deelname

Belangstellenden kunnen zich door middel van bijgevoegde deelnameformulieren aanmelden voor deelname in Vastgoedfonds Twente CV. Door ondertekening van het inschrijvingsformulier verleent u als investeerder onherroepelijk volmacht tot het toetreden tot Vastgoedfonds Twente CV. Voorts verplicht u zich tot betaling van het bedrag dat op grond van het bedrag waarop is ingeschreven, verschuldigd is. Natuurlijke personen dienen een kopie van een geldig legitimatiebewijs bij te sluiten. In het geval van deelname door middel van een rechtspersoon dient, naast een geldig legitimatiebewijs, een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel bij te worden gevoegd. U kunt deelnemen door het volledig ingevulde inschrijvingsformulier met aanvullende stukken in te sturen naar: Vastgoedfonds Twente CV Bornsestraat 49 7607 KJ Almelo De toewijzing op de inschrijving vindt in beginsel plaats op volgorde van binnenkomst. Na ontvangst van het volledig ingevulde inschrijvingsformulier met eventueel gevraagde bijlagen en toewijzing van deelname door Vastgoedfonds Twente ontvangt u hiervan een bevestiging. Vervolgens ontvangt u een betalingsverzoek. Hierin is opgenomen wanneer het door u verschuldigde bedrag uiterlijk dient te zijn bijgeschreven en op welk bankrekeningnummer ten name van Vastgoedfonds Twente CV. De beherende vennoten houden zicht het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van redenen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen of te honoreren.

Neem voor meer informatie contact op met: Vastgoedfonds Twente CV Bornsestraat 49 7607 KJ Almelo Website: www.vastgoedfondstwente.nl E-mail: [email protected] Kamer van Koophandel: 60638877


Bijlagen


Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected] Kamer van Koophandel nummer: 60638877 Telefoon: 0546-744050

Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected] Kamer van Koophandel nummer: 60638877 Telefoon: 0546-744050


Prospectus. Beleggen in Twentse veilingwoningen

Recommend Documents