Prosiding SENATEK 2015 Fakultas Teknik, Universitas Muhammadiyah Purwokerto Purwokerto, 28 November 2015, ISBN

Prosiding SENATEK 2015 Fakultas Teknik, Universitas Muhammadiyah Purwokerto Purwokerto, 28 November 2015, ISBN 978-602-14355-0 -2

ANALISIS PENGGUNAAN LAHAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN ASET DITJEN PENATAAN RUANG KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DI JALAN KRAMAT 1 KEBAYORAN LAMA JAKARTA SELATAN Achmad Syafii1, I Putu Artama Wiguna 2 Magister Manajemen Aset Infrastruktur, Jurusan Teknik Sipil, FTSP, ITS Surabaya Kampus ITS Sukolilo, Jalan Raya ITS, Surabaya, Jawa Timur 60111. 2 Magister Manajemen Aset Infrastruktur, Jurusan Teknik Sipil, FTSP, ITS Surabaya Kampus ITS Sukolilo, Jalan Raya ITS, Surabaya, Jawa Timur 60111. 1 Email: [email protected] 1

ABSTRAK Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 96/PMK.06/2007, pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN) dapat digunakan untuk: sewa; pinjam pakai; kerja sama pemanfaatan; bangun serah guna atau bangun guna serah. Dalam rangka pemanfaatan tersebut harus dilakukan penilaian untuk mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik, sesuai dengan PMK Nomor 179/PMK.06/2009 tentang Penilaian Barang Milik Negara. Jenis pemanfataan yang diperbolehkan dalam sewa menurut PMK Nomor 33/PMK.06/2012 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa BMN adalah kegiatan bisnis; kegiatan non bisnis; dan kegiatan sosial. Dalam PMK tersebut juga dijelaskan, kegiatan bisnis antara lain meliputi: perdagangan; jasa; dan industri. Salah satu BMN yang dapat dilakukan pemanfaatan adalah lahan Aset Direktorat Jenderal Penataan Ruang Kementerian Pekerjaan Umum di Jalan Kramat 1 Kebayoran Lama Jakarta Selatan. Lahan tersebut saat ini digunakan untuk permukiman ilegal. oleh karena itu, perlu dilakukan analisis untuk mengetahui pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari lahan tersebut. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alternatif penggunaan lahan apa saja yang memungkinkan dan jenis penggunaan lahan yang tertinggi dan terbaik pada lahan aset Ditjen Penataan Ruang Kementerian Pekerjaan Umum di Jalan Kramat 1 Kebayoran Lama Jakarta Selatan. Analisis dilakukan melalui kajian pustaka kemudian wawancara berdasarkan preferensi pengelola aset dan Pemerintah Provinsi Jakarta yang disesuaikan dengan peraturan-peraturan yang mengatur mengenai penggunaan lahan untuk Aset BMN. Kriteria yang dipertimbangkan dalam menganalisis alternatif penggunaan lahan yang memungkinkan pada lahan aset tersebut adalah dengan mempertimbangkan kriteria pada prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yaitu secara hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan dan secara finansial layak serta berproduksi secara maksimal. Berdasarkan hasil analisis,terdapat alternatif penggunaan lahan di lokasi penelitian yaitu, kantor, sentra PKL, minimarket, ruko, hotel, gedung pertemuan, lapangan futsal, SPBU dan lahan parkir. Setelah dilakukan uji secara hukum, fisik, finansial, didapatkan penggunaan lahan sebagai hotel yang memiliki produktifitas maksimal yakni dengan nilai sisa tanah sebesar Rp11.076.000/m2 Kata kunci: Barang Milik Negara, penggunaan lahan tertinggi dan terbaik

PENDAHULUAN Direktorat Jenderal Penataan Ruang Kementerian Pekerjaan Umum memiliki aset tanah yang belum dimanfaatkan secara maksimal di Jalan Kramat 1 Kebayoran Lama Jakarta Selatan. Lahan ini terletak di Jl. Kramat 1 Kelurahan Kebayoran Lama Utara Kecamatan Kebayoran


Lama, Kotamadya Jakarta Selatan. Berdasarkan surat ukur dalam Sertipikat Hak Pakai Nomor 153 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Selatan, lahan ini memiliki luas 1025 m2. Lahan ini terletak di sebelah timur Stasiun Kereta Api Kebayoran Lama, tepatnya di perempatan simprug. Penggunaan lahan saat ini adalah sebagai permukiman yang cenderung ilegal (squatter). Lahan di Jl. Kramat 1 ini tidak digunakan untuk menunjang pelaksanaan tugas pokok dan fungsi Kementerian Pekerjaan Umum, sehingga perlu dilakukan pemanfaatan supaya dapat menghasilkan manfaat bagi pemerintah. Oleh karena itu perlu diketahui jenis penggunaan lahan yang sesuai pada lahan tersebut. Dalam menentukan jenis penggunaan atas lahan aset tersebut dapat didasarkan pada prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (SPI 2007 dan PMK Nomor 179/PMK.06/2009). Dengan prinsip tersebut akan diperoleh penggunaan lahan yang tidak sekedar layak dibangun akan tetapi merupakan kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan lainnya yang diizinkan. Dengan demikian, perlu dilakukan penelitian mengenai analisis penggunaan lahan tertinggi dan terbaik pada lahan aset Ditjen Penataan Ruang Kementerian Pekerjaan Umum di Jalan Kramat 1 Kebayoran Lama Jakarta Selatan. Berdasarkan latar belakang tersebut, maka permasalahan yang dapat dirumuskan adalah sebagai berikut: 1.Alternatif penggunaan lahan apa saja yang memungkinkan pada lahan aset Ditjen Penataan Ruang Kementerian PU di Jalan Kramat 1 Kebayoran Lama Jakarta Selatan? 2.Jenis penggunaan lahan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan aset Ditjen Penataan Ruang Kementerian PU di Jalan Kramat 1 Kebayoran Lama Jakarta Selatan?

METODE PENELITIAN Metode analisa yang digunakan dalam penelitian ini diantaranya adalah menentukan alternatif penggunaan lahan yang memungkinkan kemudian menguji seluruh alternatif penggunaan lahan metode pengujian HBU. Adapun langkah-langkah yang dibutuhkan adalah: 1.

Penentuan alternatif pemanfaatan lahan Tahap pertama dalam penelitian ini adalah menentukan alternatif pemanfaatan lahan dengan membandingkan kajian lokasi penelitian dengan kajian pustaka. Kemudian dilakukan metode penjaringan pendapat stakeholders atas alternatif pemanfaatan lahan tertinggi dan terbaik. Stakeholders yang selanjutnya menjadi responden antara lain ditentukan dengan menggunakan analysis stakeholders, dimana hanya critical player atas lahan tersebut yang akan menjadi responden.

2.

Pengujian alternatif menggunakan the highest and best use Tahap selanjutnya adalah pengujian alternatif pemanfaatan lahan yang telah dinilai layak berdasarkan tahap sebelumnya. Sebagai filtrasi pemanfaatan tertinggi dan terbaik, maka dilakukan uji terhadap empat kriteria yang telah dibahas sebelumnya, yaitu uji secara fisik, hukum yang berlaku, keuangan, dan produktifitas maksimum. Pengujian alternatif pemanfaatan lahan berdasarkan prinsip HBU dibagi menjadi empat kriteria utama yang harus dipenuhi oleh calon pemanfaatan lahan. Keempat kriteria tersebut antara lain : A. Secara Hukum Diizinkan (Legally permissible)  Zoning Regulation Merupakan kebijakan pengalokasian penggunaan tanah oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Penatapan zoning ini nantinya akan disesuaikan dengan dokumen perencanaan yang berlaku yang terkait dengan wilayah studi.


B.

Secara Fisik Memungkinkan (Physically possible)  Ukuran dan Bentuk Ukuran luas eksisting tanah akan dibandingan dengan standar luas minimum penggunaan lahan untuk kegiatan komersial. Sehingga didapat poenggunaan lahan sesuai dengan luas lokasi penelitian. Bentuk eksisting tanah tersebut ditentukan berdasarkan pengamatan secara visual dengan survey langsung ke lokasi dan bentuk yang telah dipetakan dalam sertifikat tanah, selanjutnya dianalisa kesesuaiannya dengan kebutuhan bentuk tanah oleh alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan. Hal ini terkait dengan tata letak bangunan dan penempatan utilitas bangunan yang dipersyaratkan dalam peraturan bangunan di Indonesia dan/atau di Kota Jakarta.  Kondisi lahan Kondisi lahan akan membahas mengenai dua hal yaitu; kedataran dan jenis tanahnya. Kedataran/kelandaian tanah akan ditentukan berdasarkan pengamatan secara visual dengan survey langsung ke lokasi untuk selanjutnya dianalisis kesesuaiannya dengan kebutuhan kelandaian tanah oleh alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan. Sedangkan untuk jenis tanah nantinya akan menitikberatkan apakah diatas lahan obyek penelitian dapat dibangun sesuai alternative yang telah ada mengingat jenis tanahnya.  Aksesibilitas Aksesibilitas terkait dengan kemudahan untuk mencapai lokasi penelitian. Kemungkinan mengenai alur pencapaian lokasi akan berpengaruh terhadap masyarakat dalam mencapai lokasi. Untuk penggunaan komersial minimal dibutuhkan akses yang baik untuk keluar masuk pengunjung dan barang. Selain itu kondisi lalu lintas disekitar juga perlu diperhatikan. Serta sarana angkutan umum yang melewati lokasi penelitian  Ketersediaan dan kapasitas fasilitas public Ketersedian dan kapasitas pelayanan publik akan mempengaruhi terhadap kemudahan pelayanan umum disekitar lokasi penelitian. Kemudahan akses pelayanan umum akan mempengaruhi minat pengunjung di kawasan komersil

C.

Secara Finansial Layak (Financially feasible)  Analisis Tingkat pengembalian a. Total Pemasukan Bersih (Net Operated Income / NOI ) NOI diperoleh dari potensial gross income yang dikurangi oleh biaya kekosongan, dan pengeluaran operasional. b. Total Pemasukan Terdiskonto (Net Present Value / NPV) Setelah total pendapatan bersih (NOI) diramalkan, maka Total Pemasukan Terdiskonto (NPV) akan diperoleh pada tingkat diskonto (discount rate) yang ditetapkan berdasarkan data dari Bank Indonesia pada waktu penelitian dilakukan. c. Tingkat Pengembalian (Intenal Rate of Return / IRR) Setelah total pendapatan bersih (NOI) diramalkan, maka Pemasukan Terdiskon (PV) akan diperoleh pada tingkat diskonto (discount rate) yang ditetapkan berdasarkan data dari Bank Indonesia pada waktu penelitian dilakukan. Dari data Pemasukan Terdiskon tersebut Tingkat Pengembalian (IRR) dapat diramalkan.


D. Berproduksi Secara Maksimal (Maximally productive)  Teknik Penyisaan Tanah (land residual method) Tanah diasumsikan dikembangkan berdasarkan prinsip The Higest and Best Use. Pendapatan yang diperoleh dari hasil modal yang diinvestasikan dalam pengembangan lahan dikurangkan dari pendapatan neto. Hasilnya adalah pendapatan yang diperoleh dari tanah. Pendapatan ini dikapitalisasikan untuk memperoleh estimasi nilai tanah (Prawoto, 2003) Untuk menerapkan teknik penyisaan tanah, penilai menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah kemudian menetapkan pendapatan bersih pertahun dari properti yang diperoleh dari sewa pasar dan pembelanjaan operasi pada tanggal penilaian. Kemudian menghitung seberapa besar proporsi pendapatan dan bangunan. Kemudian mengurangkannya dengan total pendapatan operasional bersih, dan sisahnya dikapitalisasikan dengan rate tertentu untuk mendapatkan nilai tanah (Hidayati dan Harjono, 2001)

HASIL DAN PEMBAHASAN A. Gambaran Umum Lahan Penelitian Lahan ini terletak di Jl. Kramat 1 Kelurahan Kebayoran Lama Utara Kecamatan Kebayoran Lama, Kotamadya Jakarta Selatan. Berdasarkan surat ukur dalam Sertipikat Hak Pakai Nomor 153 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Selatan, lahan ini memiliki luas 1025 m2. Lahan ini terletak di sebelah timur Stasiun Kereta Api Kebayoran Lama, tepatnya di perempatan simprug. Penggunaan lahan saat ini adalah sebagai permukiman yang cenderung illegal (squatter).

Gambar 1 Lokasi Penelitian


B. AnalisisPenggunaan Tertinggi dan Terbaik 1. Uji Kelayakan Hukum Uji kelayakan hukum dilakukan dengan mengkaji peraturan yang terkait dengan penggunaan lahan pada lokasi penelitian. Peraturan – peraturan yang berlaku dan akan berlaku dilokasi penelitian antara lain, Peraturan Daerah Jakarta Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Tahun 2030, Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi DKI Jakarta Tahun 2030, dan Peraturan lainnya yang mengatur penggunaan lahan di wilayah DKI Jakarta. Dalam rencana pola ruang RDTR DKI Jakarta 2030, lokasi penelitian direncanakan sebagai kawasan campuran. Kawasan campuran adalah kawasan yang diarahkan dan diperuntukkan bagi pengembangan kegiatan campuran bangunan umum dengan permukiman beserta fasilitasnya yang dirancang sesuai dengan fungsi dan kebutuhan masyarakat di mana kawasan bangunan tersebut dibangun dan dikelola serta dipelihara dengan baik. Pengembangan kawasan campuran diarahkan pada kawasan perkantoran, perdagangan dan jasa dengan kawasan perumahan horisontal dan vertikal. Rencana penggunaan lahan di lokasi penelitian dapat dilihat pada lampiran 1. Berdasarkan matriks tersebut, alternatif penggunaan lahan untuk gedung pertemuan dan lapangan futsal tidak diijinkan, sedangkan yang lainnya diijinkan dilokasi penelitian. Tabel 1 Uji Kelayakan Hukum Alternatif penggunaan lahan Kantor Sentra PKL Mini market Ruko Hotel Gedung pertemuan Lapangan futsal SPBU Lahan parkir

Jenis Kegiatan Perkantoran dan bisnis profesional lain Restoran, pusat jajan, jasa boga dan bakeri Mini market Ruko Hotel Gedung pertemuan Gedung olahraga SPBU dan SPBG Parkir kendaraan

Ketentuan Kegiatan Diijinkan Diijinkan Terbatas Diijinkan Diijinkan Dilarang Dilarang Diijinkan Diijinkan

Tabel 2 Perhitungan Ketentuan Pemanfaatan Ruang di Lokasi Penelitian Luas Lantai Luas Lantai dasar Bangunan

Luas Lantai Bangunan

Ketentuan KDB = 50% GSB = 10 m (Jl. Cut Nyak Arief) GSB = 8 m (Jl. Kramat 1) KLB = 2 Ketinggian = 4 Lt

Luas yang di perbolehkan Luas dg KDB : 50% x 1025 m2 = 512,5 m2 Luas dg GSB : 452,5 m2 Sehingga Luas lantai dasar bangunan yang diperbolehkan adalah 452,5 m2 Luas KLB : 2 x 1025 m2 = 2050 m2 Luas KLB dg KDB 452,5 m2 dan ketinggian 4 lt 452,5 m2 x 4 lt = 1810 m2 Sehingga luas keseluruhan lantai bangunan adalah 1810 m2


Gambar 2 Denah Lokasi Penelitian

Gambar 3 Visualisasi 3 Dimensi Pemanfaatan Ruang di Lokasi Penelitian 2. Uji Kelayakan Fisik Uji Kelayakan fisik dilakukan terhadap kriteria fisik yang terkait dengan kondisi lahan itu sendiri. Karakteristik fisik yang dilakukan pengujian antara lain, ukuran, bentuk, kemiringan lahan, aksesibilitas dan ketersediaan fasilitas publik.


A. Bentuk dan ukuran Berdasarkan RDTR dan Peraturan Zonasi DKI Jakarta kegiatan mini market dibatasi jarak dengan pasar tradisional paling kurang 500 m (lima ratus meter) dan total luas kaveling paling luas 10% (sepuluh persen) dari luas sub blok. Pasar kebayoran berjarak 300 m sedangkan pasar bata putih berjarak 100 m dari lokasi penelitian sehingga penggunaan lahan unutk kegiatan minimarket tidak diperbolehkan di lokasi. Sedangkan untuk penggunaan lahan sebagai SPBU mengikuti kriteria yang dikeluarkan oleh pertamina. Apabila lahan yang akan dibangun SPBU terletak dijalan besar/utama, maka luas lahan yang harus dimiliki minimal 1800 m². Sehingga penggunaan lahan untuk kegiatan tersebut tidak dimungkinkan. B. Kemiringan lahan Berdasarkan RTR Jabodetabek, kemiringan lahan di DKI Jakarta adalah 0 - 3% yang relatif datar. Kemiringan lahan tersebut tidak menghambat jika dilakukan pembangunan fisik. Kemiringan tersebut sangat cocok untuk kawasan terbangun pada penggunaan lahan permukiman, perdagangan dan jasa, perkantoran dan kawasan budidaya lainnya. C. Aksesibilitas Kemudahan untuk mencapai lokasi sangat dipertimbangkan dalam penggunaan lahan untuk kegiatan komersil, seperti perkantoran, perdagangan dan jasa. Aksesibilitas ini meliputi, jaringan angkutan umum dan jaringan jalan. Selain angkutan umum diatas, lokasi penelitian juga berdekatan dengan stasiun kereta api kebayoran lama dengan rute serpong – tanah abang. Berdasarkan RTRW DKI Jakarta 2030, terdapat rencana pengembangan angkutan umum dan jaringan jalan yang melewati atau disekitar lokasi penelitian, yakni: 1. Jalur MRT Koridor Timur Barat (Balaraja – Cikarang) 2. Jalur Busway Koridor 15 (Ciledug – Blok M) 3. Jalan Tol Dalam Kota Ulujami – Tanah Abang Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa lokasi penelitian memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi mengingat banyaknya angkutan umum yang lewat, baik bus besar dengan jalur khusus, bus sedang, mikrolet dan angkutan berbasis rel serta rencana jalan tol dalam kota. D. Ketersediaan fasilitas publik Ketersedian fasilitas terkait jenis penggunaan lahan komersil di lokasi penelitiaan adalah sarana kesehatan, peribadatan, pos polisi dan pemadam kebakaran. Sarana kesehatan meliputi Rumah Sakit dan Puskesmas. Sarana peribadatan meliputi Masjid, Musholla dan Gereja. Selain fasilitas kesehatan dan peribadatan, juga terdapat pos polisi dan pos pemadam kebakaran, yakni Polsek Kebayoran Lama di Jl. Kyai Maja No. 62 Kebayoran Lama, Jakarta Selatan dan Pos Damkar Cipulir Jl. Ciledug Raya serta Pos Damkar Jalan Radio, Jl. Radio IV. Dari Uraian diatas dapat disimpulkan bahwa ketersedian fasilitas publik untuk menunjang kegiatan komersil di lokasi penelitian sangat memadai. Berikut adalah tabel hasil uji kelayakan fisik untuk alternatif penggunaan lahan di lokasi penelitian.


Tabel 3 Uji Kelayakan Fisik Alternatif Jenis Kegiatan penggunaan lahan Kantor Perkantoran dan Bisnis Profesional Lain Sentra PKL Restoran, Pusat Jajan, Jasa Boga dan Bakeri Mini Market Mini market Hotel Hotel SPBU SPBU dan SPBG Ruko Rumah toko (Ruko) Lahan parkir Parkir Kendaraan 3. Analisis kelayakan finansial

Ketentuan Kegiatan Layak Layak Tidak layak Layak Tidak layak Layak Layak

Analisis kelayakan finansial digunakan untuk menentukan apakah penggunaan tersebut layak secara finansial. Untuk mengetahui kelayakan secara finansial dilakukan pengujian terhadap beberapa analisis, seperti NPV dan IRR. Berikut ini tahapan dalam pengujian kelayakan secara finansial. Biaya Teknis Bangunan

Pendapatan Kotor Potensial

Investasi Awal  Tingkat harga sewa  Service charge

Tinsongan & Kerugian Sewa  Tingkat Okupansi Pendapatan Kotor Efektif

Biaya Operasional

 Variable cost  Fixed cost  Reserves for replacement

Pendapatan Bersih NPV = + IRR > MARR Gambar 4 Tahapan Pengujian Kelayakan Secara Finansial A. Biaya Teknis Bangunan Biaya teknis bangunan adalah biaya pembangunan baru untuk bangunan pada masing-masing alternatif penggunaan lahan. Biaya teknis bangunan diperhitungkan mengacu pada harga satuan bangunan masing-masing alternatif penggunaan lahan. Komponen biaya teknis bangunan meliputi biaya pekerjaan standar dan non standar. Biaya pekerjaan standar diperoleh dari harga satuan bangunan dikalikan dengan luas lantai bangunan serta dikalikan dengan koefisien pengali untuk bangunan bertingkat. Sedangkan biaya pekerjaan non standar diperhitungkan maksimal sampai dengan 150 % dari biaya pekerjaan standar. Berikut ini tabel harga satuan bangunan pada alternatif penggunaan lahan dan koefisien pengali bangunan bertingkat.


Tabel 3 Biaya Teknis Bangunan Penggunaan Lahan Hotel Kantor Ruko Sentra PKL Lahan Parkir B. Pendapatan Kotor Potensial

Rp Rp Rp Rp Rp

Biaya Teknis Bangunan 19.103.994.000 14.002.406.000 5.390.101.000 563.906.000 452.500.000

Untuk menghitung pendapatan kotor potensial perlu diketahui terlebih dahulu mengenai harga sewa dan luas ruang yang dapat disewakan, serta pendapatan dari sumber lain yang mungkin. Berikut ini adalah Total Pendapatan Kotor Potensial untuk alternatif jenis penggunaan lahan di lokasi penelitian. Tabel 4 Total Pendapatan Kotor Potensial Kantor Komponen Luas KLB Luas KTB Luas Total Ruang yang bisa (KLB) Jumlah Ruang

Kantor 4 55%

@

452,5 1025

1810 563,75 2373,75

m2 m2 m2

1448

m2

disewakan 80%

Harga Sewa Service Charge

8

unt

146.000

Rp 2.536.896.000

Thn

56.000

Rp 973.056.000

Thn

Parkir Mobil

44

@

5.000

Rp 58.080.000

Thn

Parkir Motor

97

@

2.000

Rp 51.216.000

Thn

Total Pendapatan Kotor Potensial

Rp 3.619.248.000

Thn

Tabel 5 Total Pendapatan Kotor Potensial Hotel Komponen Luas KLB Luas KTB Luas Total Luas Ruang Umum dan Pengelola Luas Parkir Mobil Basement Ruang Kamar yang bisa disewakan Harga Sewa Meeting Room Parkir Mobil Parkir Motor

Hotel 4 55%

25

@

@

452,5 1025

11,5

Rp 645.000 @ 200.000 25 @ 5.000 50 @ 2.000 2


1810 563,75 2373,75 1238,82

m2 m2 m2 m2

318,93 816 32 Rp7.430.400.000 Rp144.000.000 Rp44.927.530 Rp36.000.000

m2 m2 Unt Thn Thn Thn Thn

Rp7.655.327.530

Thn


Tabel 6 Total Pendapatan Kotor Potensial Ruko Komponen Luas KLB Luas Total Ruang yang bisa disewakan

Ruko 4

@

452,5

100%

Harga Sewa

Rp91.000 Total Pendapatan Kotor Potensial

1810 1810 1810 4 Rp1.976.520.000 Rp1.976.520.000

m2 m2 m2 unt Thn Thn

Tabel 7 Total Pendapatan Kotor Potensial Sentra PKL Komponen Luas KLB Luas Total

1

Sewa Kios Sentra PKL 452,5

@

Ruang yang bisa disewakan

50%

452,5 452,5 226,25 30

m2 m2 m2 unt

Harga Sewa

Rp 45.000

Rp 122.175.000

Thn

Sentra PKL Levy

Rp 23.000

Rp62.445.000

Thn

Parkir Mobil

8

@

5.000

Rp 10.560.000

Thn

Parkir Motor

36

@

2.000

Rp 19.008.000

Thn

Rp214.188.000

Thn


Tabel 8 Total Pendapatan Kotor Potensial Parkir Komponen Luas Lahan

Parkir 1

@

452,5

Luas Total Ruang yang bisa disewakan (KLB + KTB)

90%

452,5

m2

452,5

m2

407,25

m2

Parkir Mobil

16

@

4.000

Rp57.600.000

Thn

Parkir Motor

144

@

1.000

Rp86.400.000

Thn

Rp144.000.000

Thn


Setelah dihitung prediksi tingkat okupansi pertahun selurh alternatifpenggunaan lahan, maka selanjutnya dapat dihitung pendapatan kotor efektif seluruh alternatif penggunaaan lahan sampai pada akhir tahun investasi,berikut tabel hasil perhitungan pendapatan kotor efektif sampai pada akhir tahun investasi.


Tabel 9 Total Pendapatan Kotor Efektif Kantor

Tahun ke

Hotel

Ruko

Sentra PKL

Lahan Parkir

Okp

PKE

Okp

PKE

Okp

PKE

Okp

PKE

Okp

PKE

(%)

(Rp)

(%)

(Rp)

(%)

(Rp)

(%)

(Rp)

(%)

(Rp)

1

98,64 3.178.128.000 78,29 5.939.280.00075,421.482.390.00082,29 146.968.000 50,00 72.000.000

2

98,70 3.178.128.000 80,72 5.941.800.000 75,941.482.390.000 83,21 146.968.000 56,25 81.000.000

3

98,80 3.178.128.000 82,71 6.174.720.000 76,451.482.390.000 84,15 153.090.000 62,50 90.000.000

4

98,96 3.178.128.000 84,96 6.409.440.000 76,971.482.390.000 85,09 153.090.000 68,75 99.000.000

5

99,06 3.178.656.000 87,31 6.410.160.000 77,491.482.390.000 86,04 153.090.000 75,00 108.000.000

6

99,18 3.178.656.000 89,62 6.644.880.000 78,021.482.390.000 87,01 159.212.000 81,25 117.000.000

7

99,31 3.178.656.000 92,05 6.878.520.000 78,541.482.390.000 87,98 159.217.000 87,50 126.000.000

8

99,42 3.178.656.000 94,55 7.113.240.000 79,081.482.390.000 88,97 159.219.000 93,75 135.000.000

9

99,55 3.178.656.000 97,09 7.347.960.000 79,611.482.390.000 89,97 159.219.000 100,00 144.000.000

10

99,67 3.178.656.000 99,71 7.348.680.000 80,151.482.390.000 90,98 165.339.000 100,00 144.000.000 C. Pendapatan Bersih Pendapatan bersih (Net Operation Income) adalah pendapatan kotor efektif dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional terdiri atas beban variabel, beban tetap dan beban cadangan untuk penggantian. Biaya operasional untuk kantor antara lain biaya variabel yang meliputi gaji karyawan, listrik, air, biaya pemeliharaan dan lain-lain yang diperlukan untuk operasional gedung. Biaya tetap berupa pajak bumi dan bangunan dan biaya cadangan untuk penggantian seperti, mesin pendingin udara, atap, dan fasilitas gedung. Berikut ini adalah tabel perhitungan komponen biaya untuk seluruh palternatif penggunaan lahan. Tabel 10Pendapatan Bersih Tahunan (dalam rupiah) Komponen Pendapatan Kotor Efektif

Hotel

Kantor

Ruko

Sentra PKL Lahan Parkir

5.939.280.000 3.178.128.000 1.482.390.000 146.968.000

Biaya Operasional 1.668.091.000 115.545.000

14.450.000

72.000.000

68.602.000

54.927.000

Pendapatan Bersih 4.271.189.000 3.062.583.000 1.467.940.000 78.366.000

17.073.000

D. Uji Kelayakan finansial Uji kelayakan finansial meliputi Net Present Value (NPV) dan Interval Rate Return (IRR). NPV merupakan selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Berikut ini rumus untuk menghitung NPV.


Dimana: NPV

: Net Present Value

Cn

: arus kas bersih

r

: suku bunga diskonto

n

: jangka waktu

Sedangkan metode perhitungan IRR digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa datang, atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal, dengan cara menghitung nilai sekarang dari arus kas suatu investasi dengan menggunakan suku bunga. Berikut ini rumus untuk menghitung IRR

Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat kapitalisasi yang relevan, tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah MARR (minimum acceptabel rate of return). Untuk menghitung tingkat kapitalisasi digunakan metode perhitungan pengembalian modal pinjaman dan modal sendiri (band of investment method) dengan rumus sebagai berikut:

Dimana: R

: Tingkat Kapitalisasi

M

: Persentase Modal Pinjaman

RE : Tingkat Kapitalisasi Modal Sendiri RM

: Tingkat Kapitalisasi Modal Pinjaman

Tabel 11 Data dan Asumsi Dalam Menentukan Tingkat Kapitalisasi Data dan asumsi Modal Pinjaman Modal Sendiri

Nilai 70% 30%

Keterangan Rata-rata maksimum pembiayaan oleh bank (1- modal pinjaman) Asumsi rata-rata jangka waktu kredit Jangka waktu kredit 10 tahun menengah/panjang Suku Bunga Kredit Modal Survei Perbankan Triwulan I-2015, Bank 13,50% Kerja Indonesia Per tanggal 15 Oktober 2015, Pusat Informasi Safe rate (bunga deposito) 7% Pasar Uang (PIPU) Bank Indonesia Dari data diatas maka dapat diketahui tingkat kapitalisasi untuk modal pinjaman adalah sebagai berikut: RM = (1+i)n . i (1+i)n - i = (1+13,5 %)10 . 13,5 %


(1+13,5 %)10 - 13,5 % = 14,03 % RE = (Safe Rate) + Resiko Investasi (diasumsikan sebesar Safe Rate) =7%+7% = 14 % R

= (M x RM) + {( 1 – M ) x RE} = (70% x 14,02%) + (30% x 14 %) = 14,02% Tabel 12 Uji Kelayakan Finansial

Parameter

Hotel

Kantor

Ruko

Sentra PKL

Lahan Parkir

MARR

14,02%

14,02%

14,02%

14,02%

14,02%

NPV

9.884.948.717

4.985.098.324

3.429.191.643

(11.908.879)

(116.611.720)

IRR

38,11%

32,21%

48,35%

13,05%

5,04%

Hasil Uji

Layak

Layak

Layak

Tidak Layak

Tidak Layak

NPV ketiga alternatif menghasilkan nilai positif dengan IRR diatas MARR. Sehingga uji kelayakan finansial untuk tiga alternatif penggunaan lahan, yaitu hotel, perkantoran, dan ruko dinyatakan layak secara finansial. 4. Produktifitas Maksimal Konsep produktifitas maksimal digunakan untuk mengukur seberapa tinggi nilai lahan setelah adanya perkembangan. Metode yang digunakan untuk menghitung produktivitas maksimal adalah teknik penyisaan tanah (land residual technique). Berikut adalah hasil perhitungan nilai sisa tanah tersebut. Tabel 13 Produktifitas Maksimal N o

Komponen

1

Pendapatan Bersih

2

Tingkat Kapitalisasi

3

Indikasi Nilai Pasar Properti (1/2)

Rp30.456.686.57 Rp21.838.446.04 Rp10.467.480.71 5 9 6

4

Biaya Teknis Bangunan

Rp19.103.994.00 Rp14.002.406.00 0 0 Rp5.390.101.000

5

Indikasi Nilai Pasar Tanah (3-4)

Rp11.352.692.57 5 Rp7.836.040.049 Rp5.077.379.716

6

Luas Tanah

Hotel

Kantor

Rp4.271.189.000 14,02%

Ruko

Rp3.062.583.000 Rp1.467.940.000 14,02%

14,02%

1.025

1.025

1.025

2

7

Indikasi Nilai Pasar Tanah/m (5/6)

Rp11.075.798

Rp7.644.917

Rp4.953.541

8

Pembulatan

Rp11.076.000

Rp7.645.000

Rp4.954.000


Analisis terakhir dari prinsip penilaian the highest and best use menunjukkan bahwa hotel merupakan pemanfaatan lahan yang tertinggi dan terbaik.

KESIMPULAN Berdasarkan hasil wawancara dengan para stakeholder terkait di lokasi penelitian yakni Direktorat Jenderal Penataan Ruang, Kementerian PU sebagai pemilik aset lahan, Dinas Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta sebagai regulator dan pihak masyarakat/ swasta sebagai pelaku yang dominan di lokasi penelitian, diperoleh alternatif penggunaan lahan pada lahan aset ditjen Penataan Ruang Kementerian PU sebagai berikut: 1.

Kantor

6.

Gedung Pertemuan

2.

Sentra PKL

7.

Lapangan Futsal

3.

Minimarket

8.

SPBU

4.

Ruko

9.

Lahan Parkir

5.

Hotel

Dari 9 (Sembilan) alternatif penggunaan lahan pada lahan aset ditjen Penataan Ruang Kementerian PU, yakni kantor, sentra pkl, minimarket, ruko, hotel, gedung pertemuan, lapangan futsal, spbu, lahan parkir, yang diijikan secara hokum berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta 2011-2030 dan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi DKI Jakarta 20112030 adalah kantor, sentra pkl, minimarket, ruko, hotel, spbu, lahan parkir. Kemudian secara fisik memungkinkan untuk dibangun berdasarkan kriteria ukuran, bentuk, kemiringan lahan, aksesibilitas dan ketersediaan fasilitas publik adalah kantor, sentra pkl, ruko, hotel, lahan parkir. Setelah itu dilakukan uji kelayakan finansial terhadap penggunaan lahan yang lolos uji kelayakan hukum dan fisik. Penggunaan lahan yang lolos uji kelayakan finansial meliputi kantor, ruko, hotel. Kemudian dengan metode penyisaan tanahdidapat penggunaan lahan yang paling berproduktif maksimal dilihat dari nilai tanahnya adalah penggunaan lahan untuk hotel.

DAFTAR PUSTAKA Bank Indonesia, (2012), Laporan Survey Perkembangan Properti Komersil triwulan III-2012, Bank Indonesia, Jakarta Fanning, Stephen F, (2005), Market Analysis for Real Estate: Concepts and Application in Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute Chicago, Illionis. Hidayati, Wahyu dan Harjanto Budi, (2003), Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta. Jayadinata, Johara T, (1999) Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan, dan Wilayah. Institut Teknologi Bandung, Bandung. Kekerabatan Sub Direktorat Pembinaan Pemanfaatan Ruang dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Direktorat Jenderal Penataan Ruang, (2006), Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Wilayah Perkotaan, Departemen Pekerjaan Umum, Jakarta Kodoatie, Robert J dan Sjarief Roestam, (2010), Tata Ruang Air, penerbit ANDI, Yogyakarta. KPSPI, (2007), Standar Penilaian Indonesia (SPI), MAPPI, Jakarta. Manasseh, L Dan Cunliffe, R, (1962), Office Building, B.T. Batsford Ltd, United Kingdom. Marlina, Endy, (2008), Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Penerbit ANDI, Yogyakarta


Miles, Mike E, (2007), Real State Development: Principles and process - 4th edition, Urban Land Institute, Washington. Mintarsyah, Hasril, (2011), Analisis Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik Pada Lahan Bekas Terminal Sungailiat Di Kabupaten Bangka, Tesis Manajemen Aset, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya. Negara Kartika Puspa, (2010) Analisa Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang Di Kota Malang, Tesis Manajemen Proyek dan Konstruksi Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya. Pearson, Thomas D dan Fanning, Steve. (1987), A Practical Method for Complying with R 41c’s Highest and best use Requirement, Appraisal Journal 55, no. 2: 180. Business Source Elite, EBSCOhost (diakses 3 November, 2012). Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96 Tahun 2007, Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, Dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara, Kementerian Keuangan Republik Indonesia, Jakarta. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 179 Tahun 2009, Penilaian Barang Milik Negara, Kementerian Keuangan Republik Indonesia, Jakarta. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun 2012, Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara, Kementerian Keuangan Republik Indonesia, Jakarta Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 17 Tahun 2009, Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota, Kementerian Pekerjaan Umum Republik Indonesia, Jakarta. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006, Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, Kementerian Hukum dan HAM Republik Indonesia, Jakarta. Prawoto, Agus, (2003), Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta. Pujawan, I.N, (2009), Ekonomi Teknik, Edisi Kedua Cetakan Pertama, Guna Widya, Surabaya. Soeparjanto, (2008), Modul Konsep Dasar Penilaian, Departemen Keuangan Republik Indonesia. Jakarta The Appraisal Institute, (2001), The Appraisal Of Real Estate, Twelfth Edition, Chicago, Illionis. Thrall, Grant Ian, (2002) Business Geography and New Real Estate Market Analysis, Oxford University Press: New York and Oxford. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 2009 Tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan Wijaya, Agus, (2007), Analisa penentuan pemanfaatan lahan bekas pasar sentral di Kota Bulukumba, Tesis Manajemen Aset, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya. Wilson, Donald C. (1995), Highest and Best Use Analysis : Appraisal Heuristics versus Economics Theory, Appraisal Journal 63, no. 1: 11. Business Source Elite, EBSCOhost (diakses 3 November, 2012). Yuditrinurcahyo M, (2005), Kajian Persepsi Masyarakat Terhadap Rencana Umum Tata Ruang Kendal, Tesis Pembangunan Wilayah dan Kota, Universitas Diponegoro, Semarang.

33

Prosiding SENATEK 2015 Fakultas Teknik, Universitas Muhammadiyah Purwokerto Purwokerto, 28 November 2015, ISBN

Recommend Documents