Projectplan haalbaarheidsonderzoek Ringersfabriek Noord-Holland, Alkmaar 19 januari 2015

Projectplan haalbaarheidsonderzoek Ringersfabriek Noord-Holland, Alkmaar 19 januari 2015

1

Inhoudsopgave

Inleiding ................................................................................................................ 3 Inhoud en doel van dit projectplan 3 Projectbeschrijving ................................................................................................. 4 Scope 4 Uitgangspunten, randvoorwaarden en relaties 4 Aanpak herbestemming Ringersfabriek ...................................................................... 6 Projectresultaten 6 Planning 10 Organisatie ...........................................................................................................12 Werkgroep Open Ringers 12 Kernteam Open Ringers 12

2

Inleiding Inhoud en doel van dit projectplan Het doel van dit projectplan is om de scope en aanpak van het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van de Ringersfabriek te Alkmaar te definiëren. Dit wordt gedaan door stakeholders in kaart te brengen, projectresultaten te definiëren en op basis hiervan een prioritering en daarmee planning op hoofdlijnen te bepalen.

3

Projectbeschrijving Scope Tot de scope van dit haalbaarheidsonderzoek behoort een nieuwe bestemming te vinden voor de Ringersfabriek te Alkmaar. Als uitgangspunt van de herbestemming wordt genomen de huisvesting van Dobla in de Ringersfabriek met onder meer een “Chocolade Experience” en “Pastry School”. In het onderzoek wordt nader onderzocht welke aanvullende functies gehuisvest kunnen worden in de voormalige chocoladefabriek. Hiervoor worden in het haalbaarheidsonderzoek de meest realistische herbestemmingsscenario’s in beeld gebracht. Deze scenario’s worden beoordeeld aan de hand van een groot aantal invloedsfactoren, zoals ruimtelijke inpasbaarheid, vraag van de markt, ontwikkelingen in de omgeving, kosten en opbrengsten, enzovoorts. De twee scenario’s die het meest kansrijk zijn worden verder uitgewerkt in vlekkenplannen en business cases. Uitgangspunten, randvoorwaarden en relaties Uitgangspunten herbestemming Ringersfabriek:  Chocolate Experience en vestiging Dobla als basis c.q. vertrekpunt voor herbestemming Ringersfabriek. Overige functies en concept Doble mogen elkaar niet bijten.  Publiektrekkers als invulling Ringersfabriek, de voormalige chocoladefabriek dient een bruisende plek te worden. Overdag en ‘s avond “open”.  Herbestemming Ringersfabriek sluit aan op de Kanaalvisie: kanaalzone niet alleen als verbinding tussen de drie deelgebieden binnenstad, Overstad en het stationsgebied, maar ook een plek op zichzelf, een gebied met een geheel eigen karakter en een unieke sfeer.  Efficiënt ruimtegebruik Ringersfabriek (bijvoorbeeld: dubbelgebruik van m2, te denken valt aan 1 filmzaal wordt gebruikt voor meerdere experiences of keuken overdag gebruikt voor leren en ’s avonds voor horeca).  Ringersfabriek heeft cultuurhistorische waarde, invulling van beoogd monument.  Herbestemming van de Ringersfabriek die bijdraagt aan het centrum van Alkmaar: invulling van centrumfunctie van Overstad.  De ontwikkeling van Ringersfabriek dient aan te sluiten op de door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelingsvisie Overstad (juli 2014).  Leeg gebouw, vrij van huurders.  Passage aanbrengen ten behoeve van verbinding centrum en Overstad. Dit vraagt om herinrichting pleinen: voorplein zijde kanaal (eigenaar: gemeente) en achterplein (eigenaar: MAB). Gebouw met 2 voorkanten, zowel vanuit Overstad als vanuit het centrum. Draagt passage aan bij.  Voldoende parkeervoorzieningen.  Sfeer: conform Foodbar “1480 Alkmaar”, Cereol in Utrecht. Randvoorwaarden

Ringersfabriek & omgeving 

Gemeente Alkmaar: Herbestemming Ringersfabriek dient aanvulling te zijn op het centrum van Alkmaar: mag de historische binnenstad niet leegtrekken.

4

  

Gemeente Alkmaar: Er wordt rekening gehouden met het vastgestelde detailhandelsbeleid van de gemeente Alkmaar. Gemeente Alkmaar: voorplein kanaalzijde krijgt geen parkeerfunctie, blijft publieke ruimte. BOEi: Ringersgebouw terugbrengen tot oude contouren, later aangebouwde en toegevoegde delen worden niet meegenomen in de herbestemming.

Concept   

Dobla: overdag en ‘s avond “open”. Dobla: gebruikers versterkend voor het Dobla merk. Dobla: entree Dobla concept aan kanaalzijde.

Relaties en afhankelijkheden  Lidl: locatie op korte en lange termijn.  AM: plannen koop panden naast Ringersfabriek. Sloop Toys for us, oude Mediamarkt. Invulling: retail, supermarkt (gesprekken met Lidl lopen).  Bedrijven en/of grondeigenaren Overstad: profiteren van en zijn voorstander van passage (mogelijke financiële bijdrage). Stakeholders  MAB/ Bouwfonds (eigenaar)  BOEi  Dobla  Gemeente Alkmaar  AM  Grondeigenaren Overstad  Lidl  Tuyp (naastgelegen voormalige bandenhandel) De rol van de gemeente is faciliterend. De gemeente ondersteunt de gewenste ontwikkelingen door de inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium (o.a. bestemmingsplan). Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor de kwaliteit van de openbare ruimte.

5

Aanpak herbestemming Ringersfabriek Projectresultaten De projectresultaten zijn inzichtelijk gemaakt middels een zgn. Product Breakdown Structure; dit overzicht geeft weer welke producten worden opgeleverd in dit project ten behoeve van een herbestemming van de Ringersfabriek en de positie van deze producten. Hierbij is de BOEi werkwijzer als basis gehanteerd. De producten die blauw zijn gemaakt behoren tot de projectresultaten van dit haalbaarheidsonderzoek (HBO). In grijs zijn weergegeven de producten die onderdeel zijn van dit onderzoek, maar waarvan reeds veel informatie beschikbaar is uit eerdere onderzoeken. In wit producten die in een latere fase aan de orde zijn en dan worden opgepakt.

6

HERBESTEMMING RINGERSFABRIEK

Concept Ontwikkeling A. C.

Objectdefinitie Ontwerp & nieuwe functie

Restauratie B.

Gebruiker & Beheer

Financieel

Juridisch

Communicatie & draagvlak

Intentieovereenkomsten potentiele huurders

Financieel model incidenteel gebruik

Intentieverklaring partners haalbaarheidsonderzoek

Communicatie extern

Bouwkundig & Milieu

Locatie in kaart (bereikbaarheid)

Concept incidenteel gebruik

Opname huidige staat

Cultuurhistorisch onderzoek

Concept herbestemming

Restauratie filosofie

Onderhoudsplan

Financieel model herbestemming

Bestemmingsplan

Marktonderzoek & trends

Ontwerp casco (t/m DO)

Bestek casco (Bouwkundig & Installaties)

Nutsvoorzieningen

Subsidies& fondsen

Vergunningen

Scenario’s en Planning

Ontwerp inbouw (t/m DO)

Bestek inbouw

Financiering

Contracten

Selectie leveranciers

Verzekering

Programma van Eisen

Branding

In scope HBO

Fiscale aspecten

In scope informatie beschikbaar

Realisatie Bouwkosten en bewaking

HBO:

Buiten scope HBO (latere fase)

7

Onderstaand volgt een toelichting per product. Concept ontwikkeling Locatie in kaart: Actiehouder Gemeente Alkmaar  Locatie in kaart: huidig - ontwikkelingen - gewenst  Ontwikkelingen rondom Ringersfabriek: te denken valt aan AM, Lidl, Tuyp.  Verkeersverbindingen (langzaam verkeer, OV, auto etc.): o Bestaande voetgangersbrug – fiets aan de hand, betonnen voet blokkeert zicht.  Inrichting buitenruimte: huidig – gewenst.  Parkeerfuncties rondom Ringers. Cultuurhistorisch onderzoek: Actiehouder BOEi  Informatie reeds beschikbaar. Monumentale eigenschappen in kaart brengen. Dit onder meer voor behoud en vaststellen gemeentelijke monument. Marktonderzoek & trends: Actiehouder Dobla  Beknopt onderzoek naar trends en ontwikkelingen voor bepalen uitgangspunten concept Food Experience.  Inventariseren mogelijkheden overige functies naast Food Experience Actiehouder BOEi Scenario’s en planning: Actiehouder BOEi  Planning opstellen van fasering c.q. scenario’s, inclusief bijv. klein beginnen, panelen weghalen op korte termijn, vergunningen etc. PvE 

Actiehouder Dobla/BOEi Eindgebruikers en eisen in kaart: behoefte m2 per functie en aantal specifieke eisen, dit dient als input voor de vlekkenplannen.

Concept herbestemming Actiehouder Dobla/BOEi  Concept herbestemming op te stellen. Restauratie: Actiehouder BOEi  Beschikbaar: opname huidige staat en restauratiefilosofie.  Te doen: afstemming restauratie met uitkomsten concept. Gebruiker & Beheer Actiehouder Dobla/BOEi  Eindgebruikers Ringers: potentiele huurders in kaart.  Intentieverklaring voor commitment potentiele gebruikers. Financieel Actiehouder Dobla/BOEi  Beschikbaar: restauratiekosten.  Te doen: opnieuw ramen concept Herbestemming Ringers en buitenruimte.  Business case Chocolate Experience.  Ondersteuning business case overige ‘Food Experience’ gegadigden.

BOEi BOEi Dobla Dobla

8

Juridisch Actiehouder Gemeente Alkmaar/BOEi  Bestemmingsplan (uitrekstel wat van toepassing is voor dit onderzoek, huidig – aanpassingen t.b.v. herbestemming). Gemeente Alkmaar  In kaart: eigenaarschap, exploitant. BOEi  Intentieverklaring partners haalbaarheidsonderzoek. BOEi (brief ondertekend door BOEi, Dobla en gemeente Alkmaar met projectplan als bijlage) Communicatie Actiehouder Dobla/BOEi  Event voor presentatie uitkomsten onderzoek.  Eindresultaat Open Ringers “boekje” en film.

9

Planning

Communicatie

Juridisch

Financieel

Gebruiker & Beheer

Restauratie

Concept ontwikkeling

Onderstaand is weergegeven de milstonesplanning aan de hand van de gedefinieerde producten (in 3.1). Producten Locatie in kaart Cultuurhistorisch onderzoek Marktonderzoek & trends Scenario’s & Planning Programma van Eisen (hoofdlijnen) Concept incidenteel gebruik Concept herbestemming (incl. vlekkenplannen) Ontwerp casco (t/m DO) Ontwerp inbouw (t/m DO) Opname huidige staat Restauratie filosofie Bestek casco (Bouwkundig & Installaties) Bestek inbouw Selectie leveranciers Realisatie Overeenkomsten huurders (intentieverklaring) Onderhoudsplan Nutsvoorzieningen

Financieel model incidenteel gebruik Financieel model herbestemming Subsidies& fondsen Financiering Verzekering Fiscale aspecten Bouwkosten en bewaking Intentieverklaring (ondertekend door BOEi, Dobla en gemeente Alkmaar met projectplan als bijlage) Bestemmingsplan (uitrekstel wat van toepassing is voor dit onderzoek, huidig en nieuw cf. concept) Helderheid eigenaarschap en exploitatie Ringers Vergunningen Contracten Communicatie extern

Branding

Datum Januari 2015 Gereed Januari 2015 Februari 2015 Januari 2015 Februari 2015

Gereed Gereed

Maart 2015

Maart 2015 Maart 2015

Januari 2015 Januari 2015

Maart 2015

Continue communicatie via social media. Communicatie c.q. presentatie uitkomsten onderzoek in april 2015. Maart 2015

10

Stappen tot presentatie concept Open Ringers  Gemeente: langs B&W in maart 2015.  BOEi: RvC Q1 2015.  Dobla:  Bouwfonds: vanaf januari 2015 meenemen. Alle partijen geven akkoord om concept naar buiten te brengen.

11

Organisatie Ten behoeve van het bereiken van de doelstelling van het haalbaarheidsonderzoek zal een tweetal overlegorganen worden opgericht, te weten een werkgroep en een kernteam met de samenstelling, zoals onderstaand weergegeven. De werkgroep heeft tot taak de voortgang van de realisatie te bewaken en daar waar nodig cruciale beslissingen te nemen. Het kernteam dient binnen de daarvoor gegeven dan wel wenselijke tijd al datgene te doen waardoor de doelstelling kan worden verwezenlijkt. Werkgroep Open Ringers Frequentie: maandelijks BOEi (vz): Dobla: Gemeente Alkmaar: MAB: Bouwfonds:

Arno Boon, Tamara Duvivier Arthur Dontje, Andre Bakker, Indy Dontje Sjaak Dekkers Anne-lize Hoftijzer n.t.b.

Kernteam Open Ringers Frequentie: wekelijks BOEi (vz): Dobla: Gemeente Alkmaar:

Tamara Duvivier Andre Bakker, Indy Dontje Sjaak Dekkers

12

13