Problematika nájemního bydlení v ČR

Právnická fakulta Masarykovy Univerzity v Brně Katedra právní teorie

DIPLOMOVÁ PRÁCE

Problematika nájemního bydlení v ČR ( se zaměřením na historický vývoj právní úpravy nájmu bytu) Eva Rajsiglová

2006/2007

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: „Problematika nájemního bydlení v ČR “ zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.

OBSAH

ÚVOD

3

1. HISTORICKÝ VÝVOJ PRÁVNÍ ÚPRAVY NÁJMU Z BYTU DO ROKU 1948

5

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.

Locatio conductio rei ve starověkém právu římském Období Rakouska Uherska Válečné období Ochrana nájemníků v období první republiky – počátek regulace nájemních vztahů Zhodnocení prvorepublikové úpravy Protektorát Cechy a Morava

5 6 7 8 12 13

2.

ZÁSAHY DO BYTOVÉ POLITIKY PO ROCE 1948

15

2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Zákon z roku 1948 o hospodaření s byty Občanský zákoník platný od 1.1.1951 Občanský zákoník č. 40/1964 Sb Zhodnocení institutu osobního užívání bytu za období socialismu

15 16 17 21

3.

VÝVOJ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ PO ROCE 1989

23

3.1. Tzv. velká novela občanského zákoníku – transformace práva osobního užívání bytu na nájem z bytu 3.2. Právní regulace nájemného v ČR de lege lata 3.2.1. Rozbor stěžejních nálezů Ústavního soudu ve věci regulovaného nájemného 3.2.2. Judikatura Evropského soudu pro lidská práva ve věcech regulovaného nájemného 3.2.3. Zákon č. 107/2006 Sb. – odstartování deregulačního procesu 3.3. Výpověď nájemní smlouvy toliko z taxativně vymezených důvodů 3.4. Institut bytových náhrad 3.5. Přechod nájmu

23 24 29 36 45 51 59 61

ZÁVĚR

65

BIBLIOGRAFIE

67

ZUSAMMENFASSUNG

68

2

ÚVOD Problematika nájemního bydlení je v České republice stále aktuálním a ožehavým tématem pro diskusi. Snad žádný jiný problém bytové politiky nevnímá veřejnost tak citlivě jako deregulaci nájemného. Pronajímatelé žádají ochranu svému základnímu právu vlastnit majetek a svobodně s ním nakládat dle uvážení, druzí se dovolávají svého práva na bydlení a práva na ochranu nájemce jako slabší strany. Každé z těchto práv je legální a legitimní. Obě strany žádají zásahy státu. Zdá se, že hlavním problémem je nalézt optimálně vyvážený vztah těchto dvou práv k sobě navzájem. Dané poměry se ještě více zkomplikovaly, když obecné soudy rezignovaly na řešení protiústavního stavu na poli de/regulace nájemného a distancovaly se svými zamítavými rozsudky od možného řešení problému cestou rozhodovací praxe soudů. V souvislosti s jejich postojem se odvolávaly na absenci právního předpisu, který by umožnil soudním rozhodnutím zasáhnout do závazkového vztahu změnou některé z jeho obsahových složek, včetně nájemného. Na tyto události pak Ústavní soud ČR v minulých letech reagoval tak, že se nezřídka svými nálezy stavěl do pozice strážce ústavnosti se vztyčeným prstem kývaje přitom nevěřícně hlavou, nabádaje obecné soudy k odvaze a invenci. Obecně lze konstatovat, že se vztah mezi mocí soudní a zákonodárnou ocitl v nebezpečné oblasti zejména pro základní aspekty fungování demokratického státu, který stojí na důsledném oddělení těchto mocí. Na začátku své práce jsem se zabývala soudobými právními úpravami, které mají blízký vztah k současnému právnímu stavu a bez nastínění jejich souvislostí podle mého názoru nelze současné nájemní vztahy nejen odpovědně popsat, ale především pochopit. Nájemní vztah byl institut známý již starověkému právu římskému, jež lze nazývat platformou celého kontinentálního právního systému, a jehož pojetí je cenné především v tom smyslu, že bylo prosto jakýchkoli ideologických deformací. Pro bližší pochopení mechanismů deregulace nájemného nelze opomenout období první republiky, které by mělo sloužit jako inspirace k tomu, jak má deregulace nájemného vypadat, zejména pro spravedlivé pojetí kritérií k deregulaci dle velikosti bytu (udáno počtem místností) a příjmů nájemníka.

3

Po nastolení komunistického režimu došlo k výrazným zásahům do oblasti bytové politiky, které ve svém důsledku značně pokřivily vlastnické právo občanů státu, kteří sice vlastnili nemovitosti, ovšem byli zbaveni jakékoli reálné možnosti s nimi disponovat. Stát na soukromé pronajímatele pohlížel jako na „vykořisťovatele“ a svými zásahy dokázal přesunout nájemní vztah ze závazkových práv spíše do práv věcných s minimální možností smluvní autonomie. Následně se zaměřím na rozbor právní regulace nájemních vztahů v období rané demokracie. Stále aktuální je kapitola věnující se rozsudkům ESLP ve věcech regulace nájemného -

pilotní rozsudek ve věci Hutten-Czapska proti Polsku má zásadní

význam pro celou oblast postkomunistických zemí východní Evropy, ČR nevyjímaje. K polskému případu se ve věci státních zásahů do ceny nájemného přidaly koncem minulého roku rozhodnutí ESLP proti Maltě. Rozsudky ESLP vyjadřují možnou cestu, jakou se bude ubírat proces vedený soukromými majiteli domů, bytů, ale i obcemi proti České republice, která dnes čelí hromadné stížnosti (cca 4 000 stěžovatelů) pro porušení čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. Podle indicií z rozsudku v polské věci Czapská se lze důvodně domnívat, že Česká republika se svými argumenty před ESLP rovněž neobstojí a prohraje spor, v němž stěžovatelé požadují náhradu škody za ztráty na nájemném přes 175 miliard Kč. V závěru práce dojde ke zhodnocení transformačních snah v období po roce 1989 až po současnost, a to především z hlediska úpravy de lege lata a možné úpravy de lege ferenda.

4

1. HISTORICKÝ VÝVOJ PRÁVNÍ ÚPRAVY NÁJMU Z BYTU DO ROKU 1948 1.1. Locatio conductio rei ve starověkém právu římském

Ve starověkém Římě bylo vlastnické právo (dominium) nejrozšířenějším titulem k nemovitostem. Nemovitostmi byly jakékoliv pozemky a stavby s nimi trvale a pevně spojené. Takové stavby byly pokládány za pozemkovou součást a pozemek byl vždy věcí hlavní. Pozemek tedy představoval prvek, který určoval právní vztah, odtud i často citované římské pravidlo „superficies solo cedit“ – povrch ustupuje půdě. Nutno připomenout, že podle ustanovení § 120 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, stavba součástí pozemku není a v praxi to přináší nemalé problémy. Mimo vlastnictví Římané rozlišovali habitatio, což bylo věcné právo k bydlení v cizím domě a locatio conductio rei čili nájem. Nájem byl využíván především chudším obyvatelstvem, které na koupi svého vlastního obydlí nemělo prostředky. Locatio conductio rei (nájem věci)1 označovalo typický synallagmatický vztah, vzniklý ze smlouvy (ex contracto), při které strana jedna (locator) postupuje straně druhé (obecně conductor, v případě nájmu bytu inquilinus) do užívání individuálně určenou věc, aby ji strana druhá užívala po určitou dobu za sjednanou úplatu, a to buď peněžitou nebo naturální. Nájemné muselo být vyjádřené v penězích. Jeho výše nepodléhala žádnému omezení. Mezi základní povinnosti locatora patřilo: převést věc do detence nájemce a zaručit mu, že věci nebude zbaven, ani v jejím užívání nijak rušen. Dojde-li k tomu, byl pronajímatel povinen zakročit a sjednat nápravu. Pronajímatel musel rovněž udržovat věc v dobrém stavu a platit veřejné dávky (daně). Učiní-li nájemce na věc nějaké užitečné náklady, musí je locator nahradit. Inquilinus hradí pevně stanovené nájemné, platí je i tehdy, když věc nemůže užívat pro překážky, nastalé z jeho strany. Věc smí nájemce užívat pouze smluveným způsobem, může však, pokud nebylo dohodnuto jinak, dát věc do užívání osobě další, podnájemníkovi. Po skončení smlouvy vrací věc pronajímateli, za běžné opotřebování zásadně neodpovídá. Nájem věci podle římského práva soukromého nepatřil mezi věcná práva, pro nájemníka představoval jen závazkové (relativní) právo. Jestliže vlastník prodal

1

například nájem domu, bytu, otroka apod.

5

pronajatou věc, kupující jako nový vlastník nebyl bez dalšího vázán nájemní smlouvou a mohl tudíž nájemníka zbavit detence pronajaté věci a tím i užívání. Platilo totiž pravidlo „emptio tollit locatum“ tedy koupě ruší nájem. K obraně měl nájemník k dispozici actio conductio vůči pronajímateli, jejímž prostřednictvím se mohl domáhat vrácení nájemného či jeho rozdílu od okamžiku koupě, popř. i nároku na náhradní předmět nájmu a náhradu na náklady vzniklé v souvislosti s uložením nábytku. Pronajímatel však mohl při prodeji pronajaté věci uzavřít vedlejší dohodu (pactum adiectum) s tím, aby kupující

nájemníka

respektoval. Otázkou však je, kdo se mohl tohoto vedlejšího ujednání dovolávat, pronajímatel nebo chráněný nájemník? Jestliže nájemník, šlo by o tzv. pravou smlouvu ve prospěch třetího (v tomto případě nájemníka), tuto formu smlouvy však římské právo zásadně neuznávalo. V úvahu připadá jen žaloba pronajímatele vůči kupujícímu2. Smlouva o nájmu v zásadě zanikala uplynutím sjednané doby, odstoupením pronajímatele, neplatí-li nájemník nájemné, také odstoupením nájemce, např. kdyby věc měla vady, které by bránily jejímu běžnému užívání, dohodou kontrahentů o ukončení nájmu, výpovědí nebo faktickým zánikem věci. Z tohoto pohledu rozlišujeme nájem na dobu určitou (zásadně skončil uplynutím času) a nájem na dobu neurčitou. Jestliže nájemník po uplynutí dohodnuté doby věc stále užíval a pronajímatel užívání strpěl, hovoříme o mlčky prodlouženém nájmu (relocatio tacita).

1.2. Období Rakouska - Uherska

Úpravu nájemního vztahu nevynechaly v různých podobách všechny moderní kodifikace občanského práva na našem území. Nejinak tomu bylo v případě Všeobecného občanského zákoníku z r. 1811, který po vzoru římského práva ve svých ustanoveních počínaje § 1090 až 1150 obsahuje úpravu smlouvy nájemní společně se smlouvou pachtovní. Obě definuje jako smlouvu, kterou někdo obdrží užívání nezuživatelné věci na jistou dobu a za určitou cenu. Tento nájem v širším slova smyslu je definován následujícími podstatnými znaky: propůjčení užívání, nespotřebitelnost věci, úplata a čas. Mezi nájmem a pachtem kodex rozeznává podle 2

Blaho,P., Haramia, I., Židlická, M.: Základy rímského práva. Bratislava: Vydavatelství MANZ, 1997, s.365

6

toho, jde-li o věc, kterou lze užívat bez dalšího zpracování (nájem), či o věc, které může být užito jen pílí a přičiněním (pacht). V praxi pak celou řadu nejednoznačných situací řešil soud svým rozhodnutím, přičemž hlediskem nebyla povaha věci, ale její užívání, k jakému se věc v konkrétním případě propůjčuje. Nutno podotknout, že zvláštní ustanovení o nájmu bytu tento zákoník neobsahoval. Na nájemní vztah, jehož předmětem byl byt, se tedy vztahovala obecná ustanovení o nájemní smlouvě. Dále kodex upravuje tzv. „obapolná práva“, což jsou dle dnešní právnické terminologie práva a povinnosti stran vyplývající z nájemního vztahu. Jednou z podstatných náležitostí smlouvy byla i dohoda o nájemném, která plně podléhala vůli stran dle poměrů v místě obvyklých. Při nájmu delším než jeden rok se nájemné hradilo pololetně a zpětně, neujednaly-li si strany něco jiného. K zajištění nájemného svědčilo pronajímateli nemovité věci zástavní právo na vnesených kusech nábytku a svršcích náležejících nájemci nebo členům rodiny žijících s ním ve společné domácnosti. Nájemce byl zcela zproštěn povinnosti platit nájemné, jestliže najatou věc nebylo možné vůbec užívat z mimořádných důvodů, např. živelná pohroma, povodeň apod. Byl-li nájemce v užívání omezen, byl povinen platit tomu odpovídající poměrnou část nájemného. V případě obnovení nájmu mlčky lze spatřit inspiraci v římském institutu relocatio tacita. V případě, že pronajímatel již v době uzavření smlouvy věděl, že bude nezbytně nutné provést na pronajaté nemovitosti další stavbu nebo došlo ze strany pronajímatele k zanedbání menších oprav, kvůli kterým bude nutné nemovitost vyklidit, náleželo nájemci právo na přiměřenou náhradu za nemožnost užívání najaté věci,

která je v tomto případě pojímána jako sankční nástroj proti

nezodpovědným pronajímatelům. Pro právní úpravu nájemního vztahu dle kodexu bylo typické, že nájemce bytu ještě nepožíval specifickou formu ochrany v pojetí známém dnes.

1.3. Válečné období

V důsledku 1. světové války v letech 1914 - 1918 došlo ke zhroucení trhu s nájemními byty. Kvůli zvýšení produkce zbrojní výroby docházelo k soustředění velkého počtu pracovních sil ve větších městech a do oblasti nájemního bydlení to přineslo změny především v podobě masivního nárůstu cen činží. Kromě toho došlo 7

v důsledku válečné a poválečné hyperinflace obecně k prudkému vzrůstu cen zboží, což mělo také nemalý vliv na výši nájemného. V tomto období můžeme nalézt počátky snah o zvláštní ochranu nájemníků jakožto specifické sociální skupiny zeslabené válečnými událostmi. Ochrana nájemníka jakožto slabší strany v nájemním vztahu se však u nás stala typickou pro celé období 20. století. Vzniklou situaci na trhu s byty ve válečném období vláda vyřešila přijetím opatření na ochranu nájemníků, která však měla zároveň i chránit pronajímatele nemovitostí. Vládním nařízením č. 34/1917 Ř.z. se s účinností od 27. 1. 1917 rozdělil bytový fond na domy tzv. staré, které začaly podléhat regulaci, a domy nové, s nechráněnými byty. Toto nařízení upravovalo povolenou míru zvyšování nájemného vzájemnou dohodou a chránilo nájemce před jednostranným zvyšováním nájemného a před výpovědí nájemní smlouvy. Pronajímatelům však byla poskytnuta ochrana před zvyšováním úrokových sazeb hypoték poskytnutých na výstavbu činžovních domů ze strany bank3.

1.4. Ochrana nájemníků v období první republiky – počátek regulace nájemních vztahů

Zákon

ze

dne

28.

října

1918,

o

zřízení

samostatného

státu

Československého, který je tradičně označován jako tzv. recepční zákon , v čl. 2 stanovil, že veškeré dosavadní zemské a říšské zákony a nařízení prozatím zůstávají v platnosti. Součástí československého právního řádu se tedy stal i občanskoprávní kodex z roku 1811, který od 28. října 1918 platil na území Československa jako „československý obecný zákoník občanský.“ Tento zákoník převzal ustanovení občanského zákoníku z roku 1811, jejichž obsah tak zůstal prakticky nezměněný. Přes všechna unifikační úsilí platil tento kodex až do 31.12.1950, jehož „život“ ukončil až občanský zákoník č.141/1950 Sb. V oblasti nájemního bydlení docházelo k doplňování právní úpravy samostatnými zákony. K tomuto účelu bylo přijato nařízení č. 83/1918 Sb., které se vztahovalo na nájmy bytů, částí bytů a nájmu místností sloužících k výkonu živností. Z působnosti 3

Doležal, K. Deregulace nájemného: Zkušenosti z první republiky.[Citováno 24. února 2007].Dostupný z: http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/

8

tohoto nařízení byly vyňaty nájmy sjednané s cizími státními příslušníky. Nařízení zároveň potvrzovalo dělení bytového fondu na domy zkolaudované před datem 27. ledna 1917 včetně a po něm. Nebylo připuštěno neoprávněné jednostranné zvyšování nájemného. Nájemné tedy mohlo být zvýšeno jen v odůvodněných případech, např. při zvýšení úrokové míry hypotéky váznoucích na bytových domech. Bankám bylo zakázáno zvyšovat jednostranně úrokovou míru hypoték váznoucích na domech s regulovanými byty. Do 31. 12. 1919 byli majitelé domů s regulovanými byty soudně chráněni před eventuálními následky neplnění hypotéky. Vzdání se předmětu nájmu za úplatu, podle dnešní terminologie „prodej dekretu či odstupné“ byl výslovně zakázán a sankcí za takové jednání byla absolutní neplatnost takového ujednání, peněžitá pokuta až do výše 20 000 Kč a dokonce i trest odnětí svobody. Přesněji, byl zakázán jeho prodej ze zjevně spekulativních důvodů. Oprávněné zvyšování nájmu bylo možné jen ze třech důvodů: 1. zvýšení pravidelných ročních výloh na udržování a správu domu 2. zvýšení veřejných dávek vztahující se k předmětnému domu 3. přípustného zvýšení úrokové míry nebo vedlejších poplatků hypoték váznoucích na pronajaté nemovitosti. Bylo-li ujednáno nájemné vyšší než stanovilo nařízení, stíhala ujednání absolutní neplatnost. Výpověď nájemní smlouvy byla možná jen z důležitých důvodů, které byly stanoveny demonstrativním výčtem, např. jestliže nájemce ani po poskytnutí dodatečné lhůty nezaplatil nájemné, potřebuje-li pronajímatel předmětnou nemovitost nutně pro sebe či pro osoby příbuzné či přenechá-li nájemce nájemní předmět zcela nebo z části někomu jinému za vzájemné plnění nepoměrně vysoké vzhledem k nájemnému, které platí sám apod. Nájemce měl na svou obranu námitky - v tom případě musel pronajímatel dokázat existenci důležitých důvodů k výpovědi nájemní smlouvy. K rozhodování o sporech z nájemních vztahů byl zřízen systém nájemních úřadů. Nařízení pozbylo platnosti 31.prosince 1919. Nařízení č. 62/1919 Sb., pak doplňuje předchozí nařízení o podmínku přivolení okresního soudu4 k výpovědi nájemní smlouvy. Pronajímatel musí soudu předložit návrh o důvodech zamýšlené výpovědi. Byl-li pak soudem v nesporném

4

v jehož obvodu se nacházela dotčená nemovitost

9

řízení dán souhlas k výpovědi, nepříslušelo již nájemníkovi právo námitek. Prvním samostatným zákonem v oblasti nájemního bydlení byl zák. č. 275/1920 Sb., o ochraně nájemníků, který nahradil předchozí vládní nařízení. Obsahoval ustanovení, které omezovalo jeho účinnost ke dni 30. dubna 1922. Zákon přebral z nařízení možnost výpovědi nájemní smlouvy pouze z důležitých důvodů (opět stanoveny demonstrativně) a to s přivolením okresního soudu. Rozhodnutí soudu, pokud nabylo právní moci, nahrazovalo platnou výpověď. Ve svých důsledcích zákon č. 275/1920 Sb. znamenal, že pronajímatelé chráněným nájemníkům nemohli dát mimosoudní výpověď z nájmu, a že namísto zkráceného řízení bylo nutno nařídit jednání a provést nesporné řízení. Smlouva o nájmu mohla být okamžitě zrušena, jestliže nájemník zneužíval bytu ke značné škodě pronajímatele nebo byla-li nutná opětovná výstavba nemovitosti. Zákon stanovil, že v zásadě platí sjednané předválečné nájemné. Majiteli byla ponechána možnost zvýšit nájemné o max. 20 % nad předválečný stav. Pokud chtěl nájemné zvýšit více, musel přivolit příslušný nájemní úřad, nebyl-li, pak okresní soud. Zvýšení odůvodňovaly opravdu jen závažné důvody, jako tomu bylo například při náhlé nutnosti provést opravu domu. Na domy, pro něž bylo uděleno stavební povolení po 27. lednu 1917 a na výkon živnosti k přechovávání cizinců, jakož i na domy a objekty, které byly podrobeny stavební a dozorčí příslušnosti železničních úřadů, se tento zákon nevztahoval. Zákon č. 130/1922 Sb., o ochraně nájemníků stanovil, že o přípustnosti zvýšení nájemného rozhoduje již výlučně soud. Ten mohl dle vlastního zjištění upravit přiměřeně jeho výši. Trend vyznačující se zvýšenou ochranou skupiny nájemníků pokračuje i v dalších letech, kdy jsou přijímány zákony na ochranu nájemníků s omezenou časovou platností, které na jedné straně rozšiřují demonstrativní výčet důležitých důvodů pro oprávněnou výpověď nájemní smlouvy, na straně druhé omezují některé pronajímatele při sjednávání nájemného, jehož zvyšování podléhá zákonné regulaci. Novým prvkem vneseným do deregulace nájemného se stalo rozlišení dle

10

počtu místností. Zákon z roku 19245 vyloučil z ochrany čtyř a více pokojové byty a byty v obcích do 2000 obyvatel pronajímané novému nájemci po 1. 5. 1924. Tento trend dále pokračoval. Hned v následujícím roce se rozšířil okruh bytů vyňatých z regulace. Konkrétně šlo byty v domech ve vlastnictví nebo správě státu či územní samosprávy a o byty v domech sociálně-pojišťovacích ústavů. Následující reformní právní úprava s prováděcím nařízením dále zmenšovala okruh bytů podléhající regulaci a zaváděla především i druhý nosný prvek prvorepublikové deregulace nájmů - rozlišení dle příjmů nájemníka a počtu nezaopatřených vyživovaných dětí. Počínaje rokem 1928 byli z regulace vyjmuti nájemníci s ročním příjmem vyšším než 100 000 Kčs, pokud ovšem tento byt nevyužívali zároveň k výkonu svého povolání. V roce 1933 byly vyňaty z ochrany dosud regulované pětipokojové a větší byty, pokud se jich nepoužívalo k výkonu povolání, a všichni nájemníci s ročním příjmem 75 000 Kčs a více. S účinností od 1. 10. 1933 byly vyňaty veškeré zbylé pětipokojové a větší byty a veškeré byty čtyřpokojové. Od ledna 1934 byli z regulace vyjmuti nájemníci s ročním příjmem přesahujícím 50 000 Kčs a hned v následujícím roce se ochrana přestala vztahovat na třípokojové byty, kterých se neužívalo k výkonu povolání, a na nájemníky s ročním příjmem alespoň 36 000 Kčs, popř. 24 000 Kčs, pokud měl nájemník zákonnou povinnost péče o výživu jiné osoby. V poslední fázi procesu deregulace počínaje rokem 1938 se ochrana vztahovala již jen na byty jednopokojové a menší, kde nájemník neměl roční příjem nad 30 000 Kčs. Pokud měl zákonnou povinnost pečovat o výživu jiné osoby, byla hranice příjmu stanovena na 18 000 Kčs. Deregulační proces byl završen v roce 1940. Lze jen obdivovat, jak citlivě jeho fáze reprezentované jednotlivými zákony k ochraně nájemníků reagovaly na změny na trhu s byty. Jak postupně přibývalo bytů, tak postupně byla odstraňována specifická ochrana konkrétního okruhu bytů či nájemníků. Od té chvíle již v podstatě žádný další krok k liberalizaci nájemních vztahů neproběhl.

5

Zákon č. 85/1924 Sb.z. a n.

11

1.5. Zhodnocení prvorepublikové právní úpravy Deregulace nájemného tak, jak je zde demonstrována na období první republiky, by dle mého názoru měla být velkou inspirací pro dnešní snahy o přiblížení trhu s nájemními byty principům tržní ekonomiky. Je zcela zřejmé, že prvorepubliková deregulace přistupovala k danému problému daleko racionálněji a sociálně spravedlivěji než je tomu dnes. Z regulovaných bytů byly postupně vyděleny byty s větším počtem místností (chceš-li nadstandardně velký byt, plať volné smluvní nájemné) a také byty, jež byly pronajaty nájemníky s mimořádně vysokými ročními příjmy. Jistou zvláštností byl fakt, že pokud nájemník vyživoval nezaopatřené děti, popř. dítě, znamenalo to v posuzování jeho osoby spíše přitěžující okolnost. O tom, že se soudobí političtí představitelé potýkali se stejnými problémy v bytových otázkách jako je tomu dnes, svědčí stenozáznam z parlamentní diskuse o vládním návrhu zákona o ochraně nájemníků, při níž z úst poslance Kamelského zazněla slova tolik připomínající dnešní neutěšenou situaci s nájemními byty: „Je nevyhnutelně nutno, aby nájemné ve starých domech postupně blížilo se nájemnému v těch domech, které jsou vystavěny ze státní subvence nebo družstvy, poněvadž v těchto domech jeví se činže mnohem vyšší než ve starých domech. To má za následek, že velmi často nejen chudobní lidé, kteří by nemohli zaplatiti lepší bydlení, ale i bohatí, drží se pro laciné činže ve starých domech a pohrdají tím, aby stavěli sami nebo na zlepšení svých bytových poměrů přispěli. Tomu se snažil stát odpomoci tím, že subvencoval stavbu rodinných domů. Ale viděli jsme, že se tím nezlepšila bytová krize, poněvadž toho většinou využili lidé, kteří už bydleli a kteří byli dosti zámožní, aby si sami své luxusní vily a domy postavili, a využili toho ještě velmi často v tom smyslu, že svůj starý byt nedali těm, kteří ho nevyhnutelně potřebovali, kteří, bytu neměli, nýbrž dali si za něj zaplatiti 30, 40 až 60 tisíc odstupného. To je jistě cesta úplně nesprávná.“ 6 . Dnes by se mohl podobný přístup v souhrnu aplikovat na zdeformovaný trh s byty, kde je jistá skupina nájemníků plošně v regulovaných bytech bez spravedlivého důvodu zvýhodňována uměle stanoveným nájemným, aniž by se přihlíželo k jejich příjmům, k příjmům osob tvořících s nájemníky společnou domácnost či k počtu vyživovaných dětí. Příjmy některých z nich jsou 6

Text dostupný ze stenozáznamu schůze PS z 20. března 1925. [Citováno 18. února 2007]. Dostupný z: http://www.psp.cz/eknih/1920ns/ps/stenprot/334schuz/s334002.htm

12

nadstandardní, takže dovolují financovat vlastní bydlení. Deregulované nájemné by mělo nájemníky s vysokými příjmy více motivovat k investicím do vlastního bydlení, čímž by se uvolnily byty pro skutečně sociálně potřebné. Sociálně slabým má stát pomoci adresným příspěvkem na bydlení, a zabránit tak tomu, aby obrazně řečeno neskončili na ulici. Počet vyživovaných dětí by měl také sloužit ke zmírnění dopadů deregulace opět se zaměřením především na sociálně slabší spoluobčany, neboť nízká porodnost, se kterou se ČR již téměř dvě desetiletí potýká, je dle mého názoru nepřímým ukazatelem špatně nastavené sociální politiky státu včetně státní politiky bydlení. Mladé rodiny užívající nájemní byt s tržním nájemným, jejichž finanční prostředky nedovolují financovat vlastní bydlení, jsou mnohdy nuceny vydávat až ½ svého celkového měsíčního příjmu na položky spojené s bydlením. Naopak v regulovaných bytech žijí mnohdy nájemníci s mimořádnými příjmy, což není morálně zdůvodnitelné. Běžně také dochází k blokaci větších regulovaných bytů nájemci v důchodovém věku, kteří tyto byty s ohledem na institut přechodu nájmu bytu „drží“ pro svá vnoučata. Trh s byty je tudíž uměle svazován státními zásahy, je rigidní a naprosto nefunkční. Jde v podstatě o systém duálních cen, kdy výše „regulovaných“ nájmů je hluboko pod běžnou mírou návratnosti nákladů na údržbu bytů, naopak tržní nájmy generuje tzv. zákon nefungujícího trhu – vysoká poptávka po bytech spojená s nízkou nabídkou volných bytů k pronájmu vytváří nadhodnocené ceny nájemného. 1.6. Protektorát Čechy a Morava Příznivý vývoj v oblasti nájemního bydlení však přerušila německá okupace. V červnu 1939 uložil Nejvyšší cenový úřad okresním úřadům, aby ve svých obvodech veřejně vyhlásily, že nájemné z bytů bude považováno za nepřiměřeně vysoké, jestliže přesáhne částky, jež byly ze stejného nájmu smluveny a placeny ke dni 1. března 1939. Byl tak učiněn první krok k tzv. stop – nájemnému. V červenci 1939 bylo vydáno nařízení předsedy vlády, které zakazovalo zvýšení nájemného nad stav z 20. června 1939. Téhož roku bylo povoleno dorovnat nájemné v chráněných nájmech na srovnatelnou úroveň nájemného, které se obvykle platilo v nechráněných nájmech a takto dohodnuté nájemné bylo rovněž zmrazeno. Od června 1939 tedy skončila možnost, byť jen u části bytů, sjednat nájemné

13

dohodou a na území dnešní České republiky tedy platilo tzv. stop nájemné po celou válku7.

7

Darebný, J., Hádl, T. Nové nájemné v bytech. Praha: Sagit, 1993, str. 6

14

2. ZÁSAHY DO BYTOVÉ POLITIKY PO ROCE 1948 Po tzv. Vítězném únoru v roce 1948 došlo k úplnému soustředění moci v rukou Komunistické strany Československa. Toto období vlády jedné strany bylo příčinou mnoha politických a společenských změn včetně změn v oblasti nájemních vztahů. 2.1. Zákon z roku 1948 o hospodaření s byty Tyto změny záhy promítly do aktů dobového zákonodárství počínaje zákonem č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty. Předmětem regulace se staly byty v obcích nad 2 000 obyvatel. Majitelé bytových ale i rodinných domů měli ohlašovací povinnost vůči místnímu národnímu výboru (dále jen MNV) ohledně veškerých volných, nedostatečně užívaných či uvolněných bytů nacházejících se v jejich nemovitostech. MNV vedly seznamy uchazečů o byt a byly zákonem zmocněny k tomu, aby přikázaly do volného bytu nájemníka, kterému byl majitel domu povinen byt odevzdat k užívání. Ke vzniku nájemního poměru došlo tedy ex lege okamžikem právní moci rozhodnutí o přikázání nájemníka. Pokud se strany nedohodly na podmínkách nájemní smlouvy, rozhodoval o nich okresní národní výbor. Vůle smluvních stran byla zcela nahrazována autoritativním rozhodnutím státního orgánu. Na uchazeče o byt byly kladeny specifické požadavky dané dobovými okolnostmi – muselo jít především o státně spolehlivé osoby, které nemají v obci byt nebo obydlí v bytě zdravotně závadném nebo nedostatečném a vykonávají v obci trvale své zaměstnání nebo povolání, uznané MNV za potřebné a tvořící hlavní zdroj jejich obživy. Naopak státně nespolehlivým nájemníkům byly nájemní smlouvy k bytu rozhodnutím MNV - dokonce bez nároku na bytovou náhradu - rušeny. Od 1. ledna 1957 se rozšířila působnost předpisů o hospodaření s byty omezujících dispozice pronajímatelů s volnými byty z obcí nad 2 000 obyvatel na celé území Československa.

15

2.2. Občanský zákoník platný od 1. 1. 1951 V roce 1951 byl nahrazen dosavadní občanský zákoník8 novým občanským zákoníkem č. 41/1950 Sb. Vnucená sovětizace se na tomto kodexu projevovala, i když na druhé straně ještě ne tak důsledně jako v jiných právních normách té i pozdější doby. Zákoník zavedl rozlišení mezi tzv. osobním a soukromým vlastnictvím (§ 105 , 106) a v ustanovení § 110 zakotvil ideologický slogan o tom, že vlastnické poměry k půdě jsou založeny na zásadě „půda patří těm, kdož na ní pracují." Mezi stěžejní zásady občanského práva patřila preference a zvláštní ochrana socialistického vlastnictví9, odstranění přednosti zájmů jednotlivce před zájmy společnosti, odstranění dělení právních odvětví na právo soukromé a veřejné a dalších. Zcela nové pojetí je patrné ze třetí části kodexu, upravující právo vlastnické, které se stalo prostředkem zvláštního politického významu a prostřednictvím jeho omezování si vládnoucí strana pomalu, ovšem jistě upevňovala svou moc. Způsob, jakým byla zpochybněna samotná podstata vlastnictví naprosto odporoval obecným právním zásadám uznávaným civilizovanými národy. V podstatě došlo k rozdělení vlastnictví do třech forem: - socialistické, které mělo buď formu státního vlastnictví ( tvořilo národní majetek) nebo vlastnictví družstevního, - vlastnictví osobní, které bylo úzce spjato s vlastnictvím socialistickým do té míry, že bez něj nemohlo vůbec existovat a - vlastnictví soukromé, kde se v této souvislosti jednalo toliko o vlastnictví k výrobním prostředkům a k půdě. Úpravu nájemní smlouvy obsahovala ustanovení § 387 až 409, přičemž nájemní vztah upravoval zákoník všeobecně bez ohledu na předmět nájmu a neobsahoval speciální ustanovení týkající se nájmu bytu. Práva i povinnosti nájemce, jakož i další ustanovení vycházející z duchu prvorepublikové úpravy byla obdobná současné úpravě. Formálně zachován zůstal smluvní princip až na konkrétní výjimky. Protože se jednalo o úpravu rámcovou, bylo nutné přijmout řadu speciálních právních norem, které by občanský zákoník dále rozváděly. Vznik bytového nájmu upravoval výše zmíněný zák. č. 138/1948 Sb., o 8 9

Platný v Československu již od roku 1918 Jakožto zvláštní forma vlastnictví společenského

16

hospodaření s byty. Nájemné z bytů a jiných místností upravovala vyhláška Ministerstva práce a sociální péče č. 411/1950 Ú.l.I., jejíž věcná působnost zahrnovala toliko stavby dokončené po 5. květnu 1945, u ostatních se stále uplatňoval režim stop nájemného. Hlavní kritérium představovala velikost bytu a obce, v níž se nemovitost nacházela. Úměrně s velikostí obce se zvyšovalo nájemné, jednoduše šlo o tzv. polohovou rentu. Regulované nájemné se pohybovalo od 10 do 20 Kč/m2 a představovalo pevnou cenu, bez možnosti zvýšení či snížení10. Rozdíl ve způsobu regulace oproti prvorepublikovému období je zřejmý: Zatímco totiž prvorepublikové zákonodárství v této oblasti upravovalo pouze zvyšování nájemného, aniž by se jinak dotklo výše již smluveného nájemného, vyhláška č. 411/1950 Ú. l. v ustanovení § 2 kategoricky stanovila, a to jako základní ustanovení, že nájemné lze požadovat a platit toliko ve výši určené podle této vyhlášky. V novém občanském soudním řádu11 i nadále přetrval institut soudního přivolení k výpovědi z bytu toliko jen z důležitých důvodů12. Již koncem padesátých let bylo poukazováno, že platný občanský zákoník „plně neodráží poměry a vztahy, které se v naší společnosti v dané etapě vývoje socialismu vytvořily“13 a tak se začalo uvažovat o vydání nového občanskoprávního kodexu.

2.3. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb.

Přijetím nového občanského kodexu v roce 1964 byla dovršena hluboká dezintegrace celého soukromoprávního řádu, která započala již rokem 1948. V 50. letech 20. století docházelo hromadnými nucenými převody nemovitostí ze soukromého sektoru do rukou státu k plíživé destrukci soukromého vlastnictví, které bylo třeba dle programových cílů jediné vládnoucí politické strany - Komunistické strany Československa - „vykořenit všemi prostředky“. Důsledkem procesu znárodňování došlo k tomu, že stát (zastoupen socialistickými organizacemi, které k tomuto účelu zřizoval) získal dominantní 10

Darebný, J,. Hádl, T. Nové nájemné v bytech. Praha: Sagit, 1993, str. 6 Viz. zák. č. 142/1950 Sb., o řízení ve věcech občanskoprávních 12 Tyto stanovila prováděcí vyhláška č. 179/1950 Sb.,o důležitých důvodech k výpovědi chráněných nájmů nebo k jich zrušení bez výpovědi 13 Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 – 1950 – 1964. Brno: Doplněk, 1993, str. 32 11

17

postavení pronajímatele v nájemních vztazích. Zbylá skupina vlastníků-soukromých pronajímatelů byla pokládána za vrstvu vykořisťovatelů, kterým se vládnoucí třída neustále snažila bránit v jejich právu na pokojné užívání vlastnictví. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., vycházel z tzv. užšího pojetí, neboť se předmětem své úpravy omezil pouze na společenské majetkové a osobní vztahy, které vznikaly v oblasti uspokojování osobních potřeb a jejichž subjekty byly pouze tehdejší organizace a občané, jakožto i občané mezi sebou navzájem. V podobě platné až do 31.12.1991 výrazně deformoval privátní autonomii, zejména autonomii vlastníků i smluvní autonomii a do svých ustanovení promítl i tehdejší dominantní roli státu jako dohlížitele či regulátora všech vztahů a procesů v každodenním životě jednotlivců. V této souvislosti bylo římskoprávní pojetí institutu nájmu bytu nejen terminologicky, ale i obsahově nahrazeno institutem osobního užívání věci. Z této doby také až dosud přetrvává ztotožňování či zaměňování pojmu nájem s tzv. „užívacím právem“. Osobní užívání bytu představovalo právní vztah mezi občanem a socialistickou organizací, která přenechává občanovi byt do časově neomezeného užívání, a to zásadně za úplatu. K jednotlivým pojmovým znakům : 1. Vázanost osobního užívání na určité subjekty Subjektem práva osobního užívání mohl být toliko občan, druhým účastníkem, který přenechává byt do osobního užívání, jen socialistická organizace14, jakožto subjekt oprávněný ke správě bytového majetku15. Vázanost subjektů nebyla náhodná. Oba účastníky totiž pojil společný záměr, a tím bylo uspokojování bytových potřeb československých občanů. 2. Předmět osobního užívání Předmětem byl zásadně byt, který jej tak odlišoval od jiných druhů osobního užívání, zejména od osobního užívání místností nesloužících k bydlení či od osobního užívání pozemků. Vymezení pojmu „byt“ obsahovalo ustanovení § 62 tehdy platného

14

Podle § 153 OZ v tehdejším znění mohlo jít o státní, družstevní či jinou socialistickou organizaci Viz. § 152 zák. č. 60/1964 Sb., občanského zákoníku, v tehdejším znění

15

18

zákona o hospodaření s byty16. Jeho pojetí se nijak neodlišovalo od pojetí dnešního, obsaženého zatím stále jen ve stavebních předpisech. V zásadě existovaly tři druhy bytů: byty státní, družstevní a podnikové. 3. Užívání bytu, společných prostor a služeb Předmět užívání se občanům přenechával s dopředu určeným cílem, jímž byl občan při užívání vázán. Prioritou bylo uspokojení bytové potřeby československých občanů a jejich rodin. Rozsah a způsob užívání byly přesně vymezené v právních aktech, které vedly ke vzniku práva osobního užívání bytu. Šlo především o rozhodnutí o přidělení bytu a smlouvu o odevzdání a převzetí bytu, dále o konkrétní ustanoveních občanského zákoníku a domovních pořádky. Nutno zmínit, že soudobá koncepce pokládala osobní užívání bytu nikoli pouze za právo, ale i za povinnost. 4. Časová neomezenost osobního užívání bytu Tento prvek v praxi znamenal, že plynutí času nemělo na trvání osobního užívání vliv. Nicméně existovala omezená možnost zrušení práva osobního užívání, a to buď jednostranným projevem vůle samotného uživatele nebo na základě dohody uživatele s organizací. Z vážných důvodů však mohlo být právo osobního užívání bytu zrušeno v komplikovanějších případech rozhodnutím soudu17, v těch méně závažných rozhodnutím MNV. Zákon zabezpečoval, aby v případě smrti přešlo právo osobního užívání bytu na osoby, které s uživatelem žily ve společné domácnosti ( § 179 a násl. OZ ve znění z roku 1964 ), což v praxi v podstatě zajišťovalo tzv. „nájem na věčné časy“. 5. Úplatnost Osobní užívání bytu bylo vztahem úplatným. Tato úplata zahrnovala dvě složky: jednak šlo o úhradu za užívání bytu (která terminologicky nahradila nájemné), jednak o úhradu za služby spojené s užíváním bytu. Výše úhrad spojených s bydlením podléhalo státní regulaci prostřednictvím vyhlášky č. 60/1964

16 17

Zák.č. 41/1964 Sb. § 185 zák.č. 60/1964 Sb.

19

Sb.18, která sjednotila výpočet nájemného v mimodružstevních bytech. Výše úhrad za užívání bytu stupňovala podle způsobu vytápění, kvality, velikosti a vybavenosti bytu (dle těchto kritérií byly byty roztříděny do 4 kategorií). Kromě slev za kvalitu bytu se do nájemného promítaly také některé slevy sociálního charakteru (na nezaopatřené děti, pro domácnosti s více rodinami či osobám s těžkým zdravotním postižením). Nadále se nepřihlíželo k velikosti obce, v které byl umístěn byt. Nutno připomenout, že vyhláška se vztahovala na byty státní spravované tzv. socialistickými organizacemi a na byty v domech v soukromém vlastnictví. V družstevních bytech a v bytech v rodinných domech v osobním vlastnictví zůstal zachován smluvní princip. Vznik osobního užívání bytu Tento poměr vznikal zpravidla dohodou o odevzdání a převzetí bytu do osobního užívání, kterou uzavíral občan na základě přidělení bytu MNV. Rozhodnutím MNV o přidělení bytu však ještě nevznikl právní vztah osobního užívání bytu, občanovi tímto způsobem vzniklo právo, aby s ním organizace uzavřela dohodu o odevzdání a převzetí bytu (§ 154 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v tehdejším znění), které však znamenalo samostatný exekuční titul. Nový zákon o hospodaření s byty19 stanovil podrobně proces přidělování bytů a podmínky pro uchazeče o byt. Byty byly přidělovány dle pořadníku vedeného u MNV jednak podle naléhavosti potřeb uchazečů, což bylo na posouzení MNV, jednak s přihlédnutím k výši příjmů, k počtu dětí a také vzhledem k důležitosti práce jednotlivých uchazečů. Jedním ze zvláštních důvodů zrušení práva užívat byt rozhodnutím MNV bylo užívání tzv. nadměrného bytu20. Uživatel bytu, který jej měl vyklidit buď na základě rozhodnutí soudu nebo

18

Vyhláška Ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a služby spojené s jeho užíváním, která nabyla účinnosti 1. října 1964 19 č. 41/1960 Sb. 20 § 38 odst. 2 zák.č. 41/1964 Sb.: Byt je nadměrný, a) připadá-li z úhrnu podlahové plochy obytných místností na uživatele bytu a na každého dalšího příslušníka jeho domácnosti více než 18 m2; k součtu této výměry podlahové plochy se připočítává ještě 6 m2; nebydlí-li však s uživatelem bytu příslušník domácnosti, 6 m2 se nepřipočítává; b) přesahuje-li obytná plocha bytu, jejž tvoří jediná místnost, 30 m2, jestliže v tomto bytě bydlí jako jeho uživatel jednotlivá osoba bez dalších příslušníků domácnosti

20

rozhodnutí MNV, měl zásadně právo na náhradní byt či náhradní ubytování přidělené MNV. Na uživatele, který byt užíval protiprávně či v něm bez vážných důvodů nebydlel, se pochopitelně ochrana spočívající v právu na náhradní bydlení nevztahovala. Právní

úprava

osobního

užívání

bytů

přečkala

politický

převrat

Československa ze socialismu do raného období tržní ekonomiky a bez podstatnějších změn se dochovala až do roku 1992. 2.4. Zhodnocení právní úpravy osobního užívání bytů v období socialismu Při zběžném pohledu na pojmové znaky osobního užívání je zřejmé, že rozdíl mezi nájemním poměrem podle občanského zákoníku z roku 1950 nebyl pouze terminologický, ale i obsahový. Osobní užívání bytu představovalo časově neomezené právo užívání bytu, bylo předmětem dědění, a tak bylo veřejností radostně přijato jako jakási kvazi forma vlastnictví. Tím, že nájemní vztahy až do roku 1992 nevznikaly projevem svobodné vůle, ale administrativním příkazem národních výborů často proti vůli samotných vlastníků nemovitostí, se bytové právo stalo spíše součástí veřejnoprávního odvětví a ani dnes, po četných novelách občanského zákoníku, není dosud srovnatelné s evropským pojetím nájmu bytu. Tento pokřivený právní vztah, označovaný do konce roku 1992 jako osobní užívání bytu, sice dílčí novela přejmenovala na „nájem bytu“, avšak nepřizpůsobila modelu tržního hospodářství. Staré chápání tak přetrvalo, lidé pronajaté byty (tedy byty, které jim nepatří, které jen užívají) "prodávají" a "kupují", v mnoha případech se tak děje fiktivní výměnou bytů. Stejně tak nájemci bytů často považují právo na "výměnu bytu" za své právo, které jim umožňuje volně nakládat s něčím, co jim nepatří; pojem "výměna nájemního bytu" přitom v naprosté většině tržních ekonomik západoevropských zemí vůbec neexistuje. V této souvislosti bych ráda upozornila na rozbor právních předpisů na ochranu nájemníků z období první republiky, kterému je věnována úvodní kapitola. Jakákoli spekulativní jednání spojená s postoupením bytu za úplatu stíhala neplatnost a porušením jejich zákazu se spekulanti vystavili hrozbě sankcí v podobě peněžité pokuty až do výše 20.000 Kčs nebo vězením do šesti měsíců! Trest odnětí svobody je v dnešní době trestem užívaným výlučně ve sféře trestního

21

práva jako krajní prostředek ochrany společnosti, nejspíš proto nelze uvažovat o jeho aplikaci v těchto relacích. Nicméně de lege ferenda se jeví účelné přijmout ustanovení podobného znění v případě peněžitého trestu za podobná spekulativní jednání, které se stále dějí v oblasti nazývané „černý trh s byty“.

22

3.

VÝVOJ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ PO ROCE 1989

3.1. Tzv. velká novela občanského zákoníku – transformace práva osobního užívání bytu na nájem z bytu Především z důvodu přibližování právní úpravy systému tržní ekonomiky po roce 1989 na sebe rozsáhlá novela občanského zákoníku nenechala dlouho čekat. Současná právní úprava nájmu bytů v ČR je tedy upravena tzv. velkou novelou občanského zákoníku - zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Citovaným zákonem byla (s účinností k 1.1.1992) zrušena ustanovení části třetí, hlavy první občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.1991 (§ 152 – 189) o osobním užívání bytu a rovněž ustanovení § 390, § 391 a § 493, upravující užívací vztahy vzniklé na základě dohody o přenechání bytu v rodinném domku a v domě v soukromém vlastnictví, na něž se přiměřeně vztahovala úprava osobního užívání bytu. Současně byla v ustanovení § 871 odst. 1 OZ upravena zákonná transformace práva osobního užívání bytu na nájem bytu. Důležitým předpokladem transformace ex lege však bylo, že k účinnosti zák.č. 509/1991 Sb. právo osobního užívaní bytu existovalo, v opačném případě nebylo co transformovat21. Vzhledem k tomu, že právní obsah osobního užívání bytu byl pojmově vztahem časově neomezeným, došlo k transformaci na nájemní vztah na dobu neurčitou22 s možností přechodu nájmu, což i nadále v podstatě představuje nájem bytu tzv. na „věčné časy“. Na nájem bytu byla tedy přenesena veškerá ochrana nájemce bytu, kterou mu poskytovalo socialistické zákonodárství, tedy: 1. regulované nájemné, 2. výpověď z nájmu pouze se souhlasem soudu a z taxativně vymezených důvodů, 3. bytové náhrady, 4. přechod nájmu. I nadále představuje pojetí institutu nájmu z bytu spíše věcné právo v podobě veřejné služby občanům než soukromoprávní obligační vztah. 21 22

Viz. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 2 Cdon 335/97 Fiala J., Korecká V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, 2004, str. 105

23

Prvky zděděné po předchozí právní úpravě představují jakéhosi kostlivce ve skříni, kterého političtí představitelé jen neradi vytahují na denní světlo, nechtějí si znesvářit své potenciální voliče. Do sporů o nájemních vztazích jsou totiž zainteresováni jednak soukromí pronajímatelé, obce hospodařící se svými byty, jednak nájemníci platící tržní nájemné, a konečně skupina nájemníků užívající regulované nájemné, na jejichž levné bydlení doplácí v konečném důsledku prakticky všichni. Není proto divu, že mezi těmito skupinami panuje naprosto otevřená nenávist, za kterou stojí mnoho hádek, soudních sporů, naschválů, vyhrožování, a dokonce i případy, kdy došlo k otevřenému fyzickému násilí. Málokdo si zřejmě dokáže uvědomit, kam až může v konečných důsledcích nekvalitní a nespravedlivá právní úprava dojít. S ohledem na téma diplomové práce se v další části zaměřím na nejproblematičtější

instituty

zděděné

po

předchozí

úpravě,

které

jsou

vyjmenovány výše. K tomu je nutno dodat, že podle mého názoru je alfou i omegou problému v bytové oblasti především regulované nájemné. Nebude-li totiž regulované nájemné, např. zcela zmizí dle mého názoru spekulativní zneužívání přechodu nájmu. Vzhledem k obsahu nájmu v družstevních

bytech, která se podobá spíše

obsahu vlastnického práva, bude má pozornost věnována především nedružstevním bytům. 3.2. Právní regulace nájemného v ČR de lege lata V novelizovaném občanském zákoníku z roku 1992 je nájemné upraveno v obecném zmocňujícím ustanovení § 696 odst. 1, který říká, že zvláštní předpis stanoví způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, případy, kdy pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a další podmínky. Zvláštní podmínky pro uplatnění regulace nájemného, tedy vyloučení práva svobodně stanovit či sjednávat výši nájemného stanovil zákon č. 526/1990 Sb., o cenách. Podle jeho nyní už zrušeného § 20 odst. 1 písm. a) mohlo Ministerstvo financí (dále jen „MF“) svou vyhláškou stanovit způsob určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob sjednávání a placení nájemného a cen služeb mezi pronajímatelem a nájemcem. Při

24

uzavírání smlouvy o nájmu bytu byl pronajímatel povinen cenovou regulaci respektovat, protože výše nájemného stanoveného cenovým předpisem byla nepřekročitelná. V zásadě však nebylo vyloučeno dohodnout si nájemné nižší23. V tomto smyslu došlo k přijetí vyhlášky vydané MF č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu24, ve znění pozdějších předpisů, která upravovala způsob výpočtu maximální výše nájemného. Tento právní předpis přinesl několik podstatných změn oproti předchozí vyhlášce, kterou nahradil s účinností od 1. 1. 1994, mimo jiné v průměru 40 % nárůst cen nájemného, zrušení sociálních slev z nájemného, oprávnění obcí rozhodnout o zvýšení či snížení nájemného dle polohy domu a velikosti obce - tzv. polohová renta a především došlo k liberalizaci v podobě zúžení okruhu regulovaných bytů25. Podle ustanovení § 2 odst. 1 byly z působnosti vyhlášky vyjmuty 1. byty bytových družstev zřízených po roce 1958, 2. byty, se kterými hospodaří Diplomatický servis, 3. byty, je-li nájemcem osoba, která nemá sídlo nebo trvalý pobyt na území České republiky. V § 2 odst. 2 vyhl. se uvolnilo nájemné a jeho výše se ponechala na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem v případech nově postavených (zkolaudovaných po 30. 6. 1993) bytů a domů bez účasti veřejných prostředků, tedy výhradně soukromým kapitálem, což mělo zatraktivnit bytovou výstavbu soukromými investory. Nově se mohlo sjednat nájemné dohodou v rodinných domech26, ale pouze v případě uvolněných bytů, kdy došlo k uzavření nové nájemní smlouvy s novým nájemcem. Nájemné však i nadále setrvalo regulované v případech zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo v případě bytových náhrad. Vyhláška stanovila dva možné způsoby výpočtu výše nájemného: Maximální základní nájemné se uplatňovalo zásadně ve všech bytech v působnosti vyhlášky. Jeho výše se určila násobkem podlahové plochy bytu a maximální ceny základního měsíčního nájemného určeného pevně stanovenou

23

Korecká,V. Nájem bytu. 1. vydání. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995, str. 32 Tento předpis nahradil s účinností od 1. 1. 1994 stávající vyhlášku č. 60/1964 Sb. 25 Darebný, J., Hádl, T. Nové nájemné v bytech. Praha: Sagit, 1993, str. 7, 8 26 Nová definice rodinného domu (3 byty, 2 nadzemní podlaží a podkroví) umožňovala do okruhu deregulovaných nemovitostí zahrnout i část tzv. činžovních vil. 24

25

cenou za 1 m2 podlahové plochy pro příslušnou kategorii bytu27. Věcně usměrňované měsíční nájemné se uplatnilo pouze pro nemovitosti, které a) byly postaveny po 30. červnu 1993 za účasti veřejných prostředků. Pro jeho výpočet sloužil vzorec, kdy se celkové pořizovací náklady na výstavbu nemovitosti násobily měsíčním koeficientem určeným vyhláškou k = 0,00375. b) byly po tomto datu modernizovány či rekonstruovány za účasti veřejných prostředků. U těchto bytů se násobila tzv. reprodukční pořizovací cena bytu28 a měsíční koeficient k = 0,00375. Pro věcně usměrňované nájemné však platilo striktní omezení, že se jeho výše může vyšplhat nejvýše ke dvojnásobku maximálního základního nájemného. Vzhledem k tomu, že max. základní nájemné za 1 m2 podlahové plochy bytu představovalo v průměru 4 Kč/1m2 podlahové plochy, je zřejmé, že se v praxi nemohly vyskytnout případy, kdy by se věcně usměrňované nájemné uplatnilo. Tato vyhláška byla koncipována tak, aby pokryla náklady na běžný provoz, běžné opravy a údržbu bytového domu, avšak zcela potlačen zůstal prvek představující přiměřený zisk z nájemného29. Nicméně do budoucna se s dalším zvyšováním nájemného a s vytvářením přiměřeného zisku počítalo. Od roku 199530 došlo k zahájení postupného, pravidelného deregulačního procesu, který trval až do roku 2001. Jednak byl postupně rozšiřován okruh bytů, kde bylo možné dohodnout smluvní nájemné (z regulace byly uvolněny veškeré byty, ve kterých byla sjednána smlouva s novým nájemcem po datu 1. března 1995), případně nájemné věcně usměrňované (které bylo dvoj- či trojnásobkem maximálního základního nájemného). Druhým prvkem deregulace bylo schválení pravidla pro každoroční 27

§ 5 vyhlášky č. 176/1993 Sb. V příloze k vyhl. Č. 176/1993 Sb., je reprodukční pořizovací cena stanovena jako cena bytu podle kategorie před rekonstrukcí určená podle § 3a vyhlášky MF ČR č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, ve znění pozdějších novel, a zvýšená o skutečné náklady vynaložené na rekonstrukci nebo modernizaci bytu 29 V praxi se pro takto stanovené nájemné vžil pojem „ nákladové nájemné “:– jedná se o platby, které jsou schopny pokrýt pouze jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájem, nepřinesou však žádný výnos z kapitálu, který byl do nemovitosti vložen. Též: „ náklady prosté reprodukce.“ 30 Přijetím vyhl. č. 30/1995 Sb., která novelizovala vyhl. č. 76/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu 28

26

zvyšování regulovaného nájemného, do kterého byl nově promítnut koeficient růstu míry inflace za předcházející kalendářní rok. V praxi změna opravňovala pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné vždy k 1. červenci do 30. června následujícího roku o inflační koeficient pevně stanovený rozhodnutím Ministerstva financí. Hned k 1. 7. 1995 nájemné vzrostlo o 23 %, v roce následujícím o 25 %. Dnem 1. ledna 1996 nabyla účinnosti vyhláška MF č. 274/1995 Sb., která obsahovala uvolnění nájemného z bytů postavených na hypoteční úvěr se státní podporou (bylo na ně pohlíženo jako na byty postavené bez účasti veřejných prostředků, což umožnilo sjednat nájemné v takové výši, která měla investorům zčásti zajistit splácení úvěru a další opravy). Novela však přinesla i omezení výše nájemného na nejvýše dvojnásobek maximálního nájemného pro posledního nájemce před rekonstrukcí či modernizací v bytech s věcně usměrňovaným nájemným. V roce 1997 došlo rozhodnutím vlády ke skokovému navýšení ceny nájemného, protože pomyslné nůžky mezi nájemným v regulovaných bytech a tržním nájemným se začaly neúnosně rozvírat. Průměrně došlo k nárůstu cen nájemného až o 50 %. Typicky nejvýš se vyšplhaly ceny nájemného v Praze a v ostatních větších městech. Vyhláška MF č. 41/1999 Sb. přinesla s účinností od 1.7.1999 další změnu ve vzorci pro výpočet nájemného. Nájemné bylo nově navázáno nikoli na inflaci, jak tomu bylo doposud, nýbrž na tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce. Výměrem MF byl pak vždy k 1. březnu stanoven maximální koeficient nájemného. Jeho konkrétní výši však mohly upravit obce pro celé své území obecně závaznou vyhláškou. Obce měly možnost snížit koeficient růstu nájemného až na hodnotu 1,0, což by však v praktickém dopadu znamenalo potlačení jakékoliv valorizace ceny nájemného.

27

V následující tabulce je obsažen přehled a výše koeficientů vyhlašovaných výměry MF ČR31.

Období

Výše koeficientu

1. 7. 1995-30.6.1996 1. 7. 1996-30.6.1997 1. 7. 1997-30.6.1998 1. 7. 1998-30.6.1999 1. 7. 1999-30.6.2000 1. 7. 2000-30.6.2001 1.7. 2001-31.12.2001

Vyhlášen výměrem MF č. 04/95 02/96 02/97 03/98 04/99 04/2000 03/2001

1,100 1,091 1,088 1,085 1,093 1,049 1,040

Z tabulky je zřejmé, že se růst nájemného vlivem indexu cen stavebních prací v posledních letech deregulace značně zpomalil, avšak přece jen plnil svůj hlavní účel v rámci procesu deregulace, tj. uvolnit trh s byty a přiblížit jej mechanismům tržní ekonomiky, se zaručením návratnosti nákladů na opravy a minimálního zisku. Shrneme-li formy nájemného, které se uplatňovaly v rámci vyhlášky MF č. 176/1993 Sb. (ve znění vyhl. č. 30/1995 Sb., vyhl. č. 274/1995 Sb., vyhl. č. 86/1997 Sb.a vyhl. č. 41/1999 Sb.), pak se jednalo o následující: •

SMLUVNÍ NÁJEMNÉ -

u bytů se kterými hospodařil Diplomatický servis,

-

u bytů, kde se nájemcem stala osoba bez trvalého pobytu či sídla na území ČR

-

u bytů bytových družstev zřízených po roce 1958

-

u bytů a domů postavených bez účasti veřejných prostředků zkolaudovaných po datu 30. června 1993

-

u bytů, o nichž se sjednávala nájemní smlouva s novým nájemcem (kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady či služebních bytů vojáků z povolání), před účinností vyhlášky č. 30/1995 Sb., se to týkalo pouze nových nájmů v rodinných domech.

•

REGULOVANÉ NÁJEMNÉ buď ve formě A) maximálního nájemného (dle § 5 a 5a)

31

Nováková, H. Nájemné, ceny služeb a způsob jejich rozúčtování. 2. vydání. Praha: BOVA POLYGON, 2007, str. 23

28

-

v bytech v domech ve vlastnictví státu, obcí, fyzických

či

právnických osob (organizací, podniků) -

v bytech rodinných domů, pokud se jednalo o pokračování nájemního vztahu uzavřeného ve smyslu dřívější právní úpravy

-

v bytech ve vlastnictví fyzických osob, které jejich vlastníci koupili jako obsazené nájemníkem nebo B) formou věcně usměrňovaného nájemného (podle 6 a §6a)

-

v bytech, jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30.

červnu 1993 za účasti veřejných finančních prostředků

nebo

která byla povolena i před tímto datem a na jejím financování se od roku 1995 podílejí veřejné prostředky,32 - v bytech, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena

po

30. 6. 1993, - v bytech v nájmu společníků, členů, zakladatelů právnické osoby, která byla založena za účelem, aby se stala vlastníkem domu s těmito byty a v domech označovaných podle dřívějších předpisů jako domy lidových bytových družstev33. 3.2.1. Rozbor stěžejních nálezů Ústavního soudu ve věci regulovaného nájemného Dne

21. června 2000 však Ústavní soud svým nálezem sp. zn. Pl. ÚS

3/200034 vyhověl ústavní stížnosti skupiny senátorů, kteří požadovali zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. pro její rozpor s Ústavou ČR a Listinou základních práv svobod (dále jen „Listina“). V odůvodnění nálezu Ústavní soud vyjádřil názor, že předmětnou vyhláškou se dostává do kolize právo na vlastnictví s jiným základním právem, právem obvykle označovaném jako „právo na přiměřenou životní úroveň“, které sice Listina ve výčtu sociálních práv výslovně neobsahuje, nicméně nelze pominout ochranu poskytovanou tomuto sociálnímu právu v mezinárodních smlouvách, kterými

32

Tato forma regulace byla založena na principu návratnosti pořizovacích nákladů za dobu odpisování § 6a odst. 1 vyhl. Č. 30/1995 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. , o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu doplňuje 34 Publ. pod č. 231/2000 Sb. 33

29

je podle čl. 10 Ústavy35 Česká republika vázána, zejména čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech, čl. 16 Evropské sociální charty a čl. 4 Dodatkového protokolu k Chartě. Rovněž bylo v této souvislosti odkázáno na rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva v kauze Mellacher a ostatní proti Rakousku. Primární problém spatřoval Ústavní soud v tom, že určité kategorie vlastníků (pronajímatelů) musely strpět regulované nájemné, zatímco jiné kategorie pronajímatelů nemusely, což bylo shledáno v rozporu s čl. 4 odst. 3 a 436 Listiny. Regulace nájemného může omezit výši nájemného jen do té míry, která by nezabraňovala alespoň návratnosti nutně a účelně vynaložených nákladů. Jinými slovy

institut

regulovaného

nájemného

není

protiústavní

a

ostatně

v demokratických státech není ničím výjimečný, musí však rovně přistupovat vůči všem vlastníkům nájemních bytových domů či bytů a musí být v souladu se zásadou návratnosti vynaložených nákladů. Současně Ústavní soud poskytl zákonodárcům dostatek času k přijetí kvalitního právního předpisu tím, že zrušení vyhlášky odložil k datu 31. 12. 2001. Následující události lze s trochou nadsázky přirovat k ping-pongové hře mezi Ústavním soudem a vládou, resp. Ministerstvem financí. Na zrušení této vyhlášky a hrozící právní vakuum totiž reagovalo Ministerstvo financí vydáním výměru č. 1/2002 ze dne 28. 11. 2001, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Výměr svou právní legitimitu odvozoval z ustanovení § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, a jak z názvu plyne, měl být seznamem zboží s regulovanými cenami platnými pro všechny prodávající a kupující. Objektivně vzato, tímto seznamem zřejmě byl ve všech ostatních položkách s výjimkou položky 5, upravující maximální výši nájmu a způsob jeho tvorby. Ve světle dalších událostí lze vyslovit jistou pochybnost o tom, zda legislativa skutečně využila čas, který ji dal Ústavní soud k vytvoření "nového kvalitního právního předpisu". Ve věci bytového nájemného se výměr neomezil na prosté stanovení cenových limitů či způsobu výpočtu nájemného, ale v podstatě suploval 35

Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění před tzv. euronovelou č. 395/2001 Sb. 36 Znění čl. 4 odst. 3 Listiny: „ Zákonná omezení základních práv a svobod musí platit stejně pro všechny případy, které splňují stanovené podmínky.“ Znění čl. 4 odst. 4 Listiny: „ Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.“

30

původní vyhlášku (č. 176/1993 Sb.) tím, že definoval některé pojmy, služby atd. Technicky vzato, výměr inkorporoval podstatnou část původní vyhlášky č. 176/1993 Sb. Proti výměru podal ústavní stížnost Veřejný ochránce práv společně se skupinou 18 senátorů. Výtky na adresu výměru MF byly různé a některé se dokonce dotýkaly i základního zákona o regulaci cen a zpochybňovaly ústavnost regulace nájmu jako takové, poukázáno bylo i na překročení zákonného zmocnění MF k vydání takového předpisu. V případě všech výtek pak byla namítána protiústavnost nebo nezákonnost výměru č. 1/2002. K projednání této ústavní stížnosti bylo nařízeno jednání pléna Ústavního soudu na 20. 11. 2002 a pravděpodobně u vědomí toho, že pokud již Ústavní soud zrušil vyhlášku č. 176/1993 Sb. vzhledem k tomu, že její obsah považoval za diskriminační a protiústavní, naloží obdobně i s napadenou částí výměru MF. Důkazem arogance vůči soudní moci a despektu vůči rozhodnutím Ústavního soudu ČR bylo zrušení napadené části výměru ministerstvem financí a vydání nového (pod č. 6/2002), obsahově v podstatě zcela totožného s původní položkou 5 výměru, a to pouhých pět dnů před zmíněným zasedáním pléna Ústavního soudu ČR. Navrhovatelé se však tímto krokem nenechali zaskočit a okamžitě rozšířili svoji ústavní stížnost i na nový výměr č. 6/2002. Ústavní soud rozšíření připustil a ve svém rozhodnutí ze dne 20. 11. 2002 nový výměr zrušil a procesní "kličku" MF označil za pokus zabránit průchodu výkonu ústavního soudnictví. Nález byl publikován ve Sbírce zákonů pod č. 528/2002 Sb. V tomto nálezu se jiné

Ústavní soud dotknul hned několika problémů, mimo

i problému transformace práva osobního užívání bytu v nájemní vztah

založený nájemní smlouvou. Bylo poukázáno zejména na to, že doposud nedošlo k uskutečnění reálné proměny práva osobního užívání bytů v nájemní vztah a že řešení, ke kterému se vláda uchýlila, je jakýsi hybrid, do kterého byly omezeně promítnuty prvky právních úprav nájemního poměru podle běžných evropských standardů. Tyto rozdíly spočívaly především v době trvání nájemního vztahu (ex lege dle § 871 OZ zásadně na dobu neurčitou), rozsahu přechodu užívacích práv, ve výpovědních důvodech a konečně v regulovaném nájemném.

31

Ústavní soud ČR opakovaně uznal cenovou regulaci za ústavní formu realizace politiky státu37, a současně naznačil, jakou představu má o způsobu a mezích regulace pro futuro: Regulace podle ÚS musí -

respektovat polohu bytu,

-

zohlednit nutně vynaložené náklady,

-

vycházet z tržních cen,

-

zachovávat spravedlivou rovnováhu mezi zájmem chránícím nájemce a právem na ochranu vlastnictví,

-

být přijata na dobu nezbytně nutnou38.

Celé poměrně rozsáhlé odůvodnění nálezu lze dle mého názoru zjednodušeně interpretovat jako důraznou výzvu, že doposud prosazovaná koncepce regulace cen nájemného je z hlediska ústavního pořádku zcela nepřijatelná. Tuto koncepci je nutné změnit, nikoliv provádět kosmetické úpravy jednotlivých regulačních opatření, anebo pouze měnit jejich legislativní formu. Nález neobsahoval žádnou odkládací lhůtu účinnosti, takže obávané „bezpráví" nastalo. V nájemních vztazích nastala situace, která by se jedním slovem dala vylíčit jako chaos. Mnoho pronajímatelů začalo bez zákonné opory nutit své nájemníky ke změně nájemních smluv (ohledně položky nájemného pochopitelně). Především z obavy před oslabením právní jistoty v nájemních vztazích vláda přijala dne 20. 12. 2002 nařízení č. 567/2002 Sb., kterým se stanovilo cenové moratorium39 nájemného z bytů. Předmětem právní úpravy přitom nebylo nájemné obecně, ale nájemné, které bylo ke dni 17. 12. 2002 regulováno maximální cenou, nebo nájemné u bytů, jejichž dostavba nebo rekonstrukce byla povolena po 30. 6. 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky, tj. u tzv. bytů s věcně usměrňovaným nájemným. To v praxi znamenalo, že ani na základě vzájemné dohody majitele domu a

37

Stejný názor deklaroval ÚS ČR v dalších nálezech, publ. pod č. 167/2000 Sb., 231/2000 Sb.,410/2001 Sb. 38 Ovšem s výtkou, že „ ... to, co bylo snad tolerovatelné po roce 1990 s ohledem na potřebu vytvořit pro dosavadní, byť i deformované vztahy, stav určité právní jistoty, nelze tolerovat natrvalo“. 39 moratorium = pozastavení, zákaz, zmrazení, odklad

32

nájemníka bytu s „regulovaným“ nájemným nebylo možné do 20. 3. 2003 nájemné zvýšit a jakákoliv ujednání tohoto druhu byla absolutně neplatná. Nutno zdůraznit, že opatření v podobě cenového moratoria znamená ve smyslu zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v tehdy platném znění, výjimečný prostředek cenové regulace, jehož základním cílem je odstranění krizového stavu na trhu s určitou komoditou, a to na dobu nejvýše 6 měsíců. Podle mého názoru však v tomto případě nebyl k vyhlášení moratoria žádný rozumný důvod. Ústavní soud ČR zrušil svým nálezem publ. pod č. 84/2003 Sb. i tento předpis.V odůvodnění vcelku očekávaně uvedl pádné argumenty, v první řadě zcela zpochybnil existenci trhu s nájemními byty, neboť podle jeho slov „nelze u velké části bytů, zejména ve velkých městech, patrně vůbec o trhu jako o místě dobrovolné směny hovořit.“ Dále připomněl, že omezení hospodářské soutěže na trhu s byty ze strany státu ( v podobě předchozích regulačních opatření) nemůže být pokládáno za krizový stav trhu s určitou komoditou, a tedy zákonný předpoklad možnosti uplatnění cenové regulace vzhledem k možnosti velkého výkyvu cen na trhu s určitou komoditou vůbec nenastal. Způsob, jakým se vláda opět pokusila „konzervovat“ dosavadní protiústavní stav byl Ústavním soudem označen za neústavní. V závěru Nálezu Ústavní soud naznačuje zákonodárci vcelku srozumitelně, že pokud nebude vyslyšen, přistoupí alespoň v individuálních případech k zajištění fungování principů vyplývajících z ústavního pořádku, ačkoli jde bohužel o řešení nedostatečné a provizorní. Situace po zrušení cenového moratoria tedy dopadla tak, že ačkoliv platný Občanský zákoník40 obsahoval i nadále možnost přijmout prováděcí předpis, který může kromě jiného i regulovat výši nájemného, v platné právní úpravě nedošlo k jeho naplnění a výše nájemného bylo možné měnit v zásadě jen dvěma způsoby: dohodou stran (což nebylo příliš obvyklé zejména s ohledem na obecně známou ekonomickou nevýhodnost tohoto kroku z pohledu nájemce) nebo se jedna ze stran mohla obrátit na soud a domáhat se žalobou zvýšení nájemného. Daný stav, označovaný jako laickou i odbornou veřejností jako „právní vakuum“, nahrával především nájemníkům v regulovaných bytech41, jejichž nájemné 40

V ustanovení § 696 odst. 1 Toto označení již v tomto období není úplně přesné. Nález ÚS ČR vyhlášený pod číslem 84/2003 Sb. z března 2003 v podstatě regulaci zrušil, i přes tuto skutečnost bylo nájemné v bytech, v případě „běžících nájmů“ – tj. u uzavřených nájemních smluv - mylně vnímáno jako nájemné „regulované“ 41

33

bylo v podstatě neměnné a jeho úroveň podstatně nižší oproti tržnímu nájemnému. Pozice vlastníků domů a bytů se ale významně zhoršila, neboť nadále nemohli zvyšovat nájemné ani v intencích, v jakých to připouštěly Ústavním soudem zrušené právní předpisy a v jaké je to nezbytné, aby nájemné bylo alespoň zdrojem pro přiměřenou údržbu pronajaté nemovitosti42. Jako na možné východisko bylo upozorňováno na § 671 odst. 1 občanského zákoníku, které náleží mezi obecná ustanovení o nájemní smlouvě, jež ve všech nájemních vztazích stanoví povinnost nájemce platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy, per analogiam v době vzniku práva. Toto řešení se však dle mého názoru jeví jako neuspokojivé a lehce napadnutelné, především proto, že i nadále předpokládá alespoň hypotetický konsensus stran ceny nájemného43 a jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele právní řád, byť zbavený regulace nájemného, neumožňoval. Období bez prováděcího předpisu o výši nájemného trvalo v rozpětí let 2002 až 2006. V tomto období využilo mnoho již značně zoufalých pronajímatelů jediné nabízející se možnosti jak zvýšit jednostranně nájemné, a to soudní cestou. Se svými žalobami na určení nájemného (popřípadě na zaplacení vzniklého rozdílu mezi nájemným obvyklým a placeným, původně regulovaným, nájemným) však u soudů, až na výjimky, většinou neuspěli. Soudy žaloby většinově zamítaly jako nedůvodné a argumentovaly odkazem na neexistenci právní normy, která by de iure umožňovala zvýšení nájemného rozhodnutím soudu. Nejvyšší soud ČR vyjádřil svůj názor v rámci řízení o dovolání proti rozsudkům nižších soudních instancí44. Svou argumentaci založil na přísném zachování dělby moci45. Posledně citované rozhodnutí však nenašlo u Ústavního soudu patřičné pochopení. Nálezem IV. ÚS 611/05 ze dne 8. 2. 2006 zasáhl Ústavní soud výrazně do zejména z důvodu neochoty nájemníků přistoupit na dohodu. 42 Sokol, T. Spor o regulaci nájemného-rekapitulace a výhledy. [Citováno 9. dubna 2007]. Dostupný z http://pravniradce.ihned.cz/1-10077440-12535690-F00000_d-9e. 43 Vznik konsensu se v tomto případě vymyká zásadám rozumného uvažování , neboť vztahy mezi stranami deformovaných nájemních poměrů lze spíše označit za přinejmenším nefunkční a disharmonické. 44 Viz. Rozsudek NS ČR ze dne 31. 8. 2005, sp. Zn. 26 Cdo 867/2004, dále usnesení NS ČR ze dne 22. 9. 2005, č. j. 26 Cdo 819/2005-76 45 „ Občanský zákoník ani jiný zákon neumožňuje soudu do závazkového vztahu zasáhnout změnou některého z jeho obsahových složek, včetně výše nájemného. Toto oprávnění podle Nejvyššího soudu ČR přísluší pouze moci zákonodárné a výkonné, do níž nejsou obecné soudy oprávněny se vměšovat, nebo ji suplovat. Jestliže byla cena nájmu regulována právním předpisem, který byl zrušen, je třeba z této ceny vycházet do okamžiku přijetí nové právní úpravy, kterou předvídá právě § 696 odst. 1 občanského zákoníku.“

34

rozhodovací praxe obecných soudů tím, že zformuloval povinnost soudů chránit základní práva jednotlivce cestou soudcovského dotvoření materiálního práva za situace, kdy zvláštní právní předpis upravující výši nájemného a možnost jeho zvýšení chyběl.46 Reagoval tak na dlouhodobé

otálení s řešením problému s

„regulovaným“ nájemným, ale i na zamítavé rozsudky obecných soudů. Důsledky celé situace se totiž poněkud nešťastně vyvinuly v neprospěch vlastníků domů a bytů, když Ústavní soud odstraňoval protiústavní předpisy provádějící regulaci nájemného tak systematicky, až paradoxně došlo v důsledku absence potřebné právní úpravy ke zmrazení stavu soustavného porušování vlastnického práva. Citovaný Nález Ústavního soudu však bohužel nepodává obecným soudům vodítko či radu, jak mají při určování nové výše nájemného postupovat. Bez odpovědi zůstaly také otázky, zdali rozsudek o zvýšení nájemného bude mít konstitutivní či deklaratorní povahu. Tomu se Ústavní soud vyhnul dle svých slov záměrně, aby tak nezasahoval do pravomoci obecných soudů aplikovat „jednoduché“ právo. 47 Rozhodnutí Ústavního soudu s obdobným obsahem bylo mnoho, především je nutné vyjádřit obdiv Ústavnímu soudu za to, že se přes nevděčnou roli negativního zákonodárce snažil ústavně konformním způsobem dovést do konce řešení vzniklé mezery v zákoně. Nejednou stál osamocen, když vystoupil i proti názorům Nejvyššího soudu ČR, jehož základní povinností je především dohlížet na sjednocováním judikatury obecných soudů. V odůvodněních nálezů ohledně regulace nájemného se Ústavní soud často odvolával na rozsudky Evropského soudu pro lidská práva (dále jen ESLP). Vyjadřoval tím soustavně kontinuitu vnitrostátní judikatury České republiky vzhledem k rozhodovací činnosti ESLP. Nejvýznamnějším judikátům Evropského soudu se věnuji v následující pasáži mé práce.

46

„ .. je na obecných soudech, aby naplnily podmínku č. 4 odst. 2 Listiny, podle které mohou být meze základních práv stanoveny pouze zákonem, a při nečinnosti zákonodárce vyplnily mezeru v právním řádu svou judikaturou, kterou lze v takovém případě považovat za zákon v materiálním smyslu. Obecné soudy nemohou odepřít ochranu základnímu právu poukazem na mezeru v právním řádu, ale naopak jsou povinny ochranu základnímu právu důsledně poskytnout. A to současně takovým způsobem, kterým budou chránit podstatu a smysl vlastnického práva ( v daném případě vlastnického práva k bytu), jak to má na mysli ustanovení čl. 4 odst. 4 Listiny“. 47 V tomto smyslu pouze uvádí, že „ .. je nutno se vyvarovat libovůle, rozhodnutí se musí zakládat na racionální argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu použití přirozených zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené ústavně konformní soudní praxe.“

35

3.2.2. Judikatura Evropského soudu pro lidská práva ve věcech regulovaného nájemného Než přistoupím k samotnému rozboru stěžejních rozsudků ESLP, je třeba zdůraznit základní souvislosti. Ochrana nájemníků je trvalou součástí našeho právního řádu již od 20. let minulého století, nic na tom nemění fakt, že není výslovně zmíněna v Listině. Její ochrana je efektivně zastoupena mezinárodněprávními dokumenty, které jsou pro Českou republiku rovnoprávným zdrojem závazků48. Naproti tomu vlastnické právo je výslovně kromě čl. 11 Listiny základních práv a svobod chráněno i článkem č. 149 Dodatkového protokolu č. 150 (dále jen „Protokol č. 1“) k Úmluvě o ochraně lidských práv a svobod (dále jen „Úmluva“), jíž je Česká republika vázána a který má ve smyslu čl. 10 Ústavy aplikační přednost před zákonem. Nad dodržováním obsahu Úmluvy bdí Evropský soud pro lidská práva sídlící ve Štrasburku. Jestliže ESLP zjistí, že došlo k porušení Úmluvy a jestliže vnitrostátní právo dotčené Vysoké smluvní strany umožňuje pouze částečnou nápravu, přizná v případě potřeby poškozené straně spravedlivé zadostiučinění. Tolik ke znění čl. 41 Úmluvy. Vzhledem k tomu, že se čeští majitelé domů a bytů v rámci vnitrostátního práva nedomohli svého požadavku, aby došlo k ukončení protiprávních zásahů do jejich základního práva pokojného užívání majetku včetně volné dispozice s ním, podali hromadnou stížnost k ESLP, v níž požadují po českém státu částku, jež podle posledních odhadů přesahuje 175 miliard Kč. Tato stížnost však není první stížností ve věci regulace nájemného a státních zásahů do vlastnického práva před ESLP. Soud se již podobnými stížnostmi v minulosti zabýval.

48

Viz. čl. 1 odst. 2 Ústavy Čl. 1 Protokolu č. 1: „ Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. Předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut.“ 50 Vyhlášen současně se Sdělením federálního ministerstva zahraničních věcí č. 209/1992 Sb. 49

36

Mellacher a ostatní proti Rakousku

Průlomový rozsudek, na který často odkazuje nejen ESLP, ale i Ústavní soud ČR, byl vydán ve věci Mellacher a další proti Rakousku. Manželé Mellacher vlastnili nemovitosti, v nichž měli pronajaté tři byty se smluvně sjednaným měsíčním nájemným, jehož výše odpovídala místně obvyklým poměrům. V průběhu trvání těchto nájemních vztahů nabyl účinnosti nový zákon o nájemném z roku 1981, který stanovil v případě nových nájmů z bytu nacházejícího se v nemovitosti postavené před rokem 1945 maximální nájemné za 1 m2, které v praktickém dopadu znamenalo podstatné snížení cen nájmu u těchto nemovitostí. Zákon ovšem plošné snížení nájemného v těchto nemovitostech rozšířil i na stávající nájemní vztahy: ve svém ustanovení § 44 odst. 2 a 3 byl nájemník užívající byt na základě nájemní smlouvy uzavřené před účinností tohoto zákona oprávněn požádat o snížení nájemného na zákonem přípustnou úroveň, což byla částka zákonem nejvýše stanoveného nájemného (stanovená pro nové nájemné vztahy) násobená 1,5, což znamenalo pro stěžovatele citelnou ztrátu (manželé Mellacher takto měsíčně přišli o částku téměř 2 800 ATS). Nájemníci domů pronajatých stěžovateli pochopitelně využili této zákonné možnosti a u soudu požádali o snížení nájemného, jakož i o proplacení přeplatků na nájemném, které byly pronajímatelům vyplaceny od data podání žádosti. Nájemníci byli se svými žádostmi úspěšní a stížnosti majitelů předmětných nemovitostí proti soudním rozhodnutím byly zamítnuty. Stěžovatelé (manželé Mellacher) se tedy obrátili na Komisi s tím, že snížení nájemného zákonem považují za neslučitelné s čl. 1 Protokolu č. 1. Dne 19. prosince 1989 byl plénem soudu vydán rozsudek, v němž Soud nejprve usoudil, že vydáním předmětného zákona z roku 1981 došlo k zásahu do užívacích práv stěžovatelů jakožto vlastníků pronajatého majetku. Jak podotknul, nešlo o vyvlastnění, nýbrž o kontrolu užívání majetku. Na tuto situaci pamatuje druhý odstavec čl. 1 Protokolu č. 1, který umožňuje státům přijímat zákony (požadavek zákonné formy), které mohou v nezbytné míře (v souladu s principem proporcionality) a sledujíce obecný zájem omezit právo pokojného užívání majetku, aniž by to bylo pokládáno za rozporné s Úmluvou. Dále Soud kladně odpověděl na otázku, zda byl legitimní cíl zákona slučitelný s obecným zájmem. Argumentoval smyslem daného zákona o nájemném, který snížil rozdíly mezi nájemným ve 37

srovnatelných kategoriích bytů, tím umožnil přístup k bydlení méně majetným občanům, a zároveň se snažil povzbudit majitele k modernizacím nemovitostí, které přestaly odpovídat určitým zákonným normám. V otázkách základního nájemného stanoveného napadeným zákonem bylo konstatováno, že jeho výše je přiměřená, neboť (nebo možná právě proto) umožňuje pokrýt náklady spojené s údržbou bytů. V případě námitek ze strany stěžovatelů o výši nájemného ze stávajících smluv ( tedy nájemné základní zvýšené o 50 % ) Soud shledal, že takto snížené nájemné nepředstavuje nepřiměřené břemeno. V konečném verdiktu tedy Soud v poměru dvanáct hlasů ku pěti rozhodl, že článek 1 Protokolu 1 tedy nebyl porušen51.

Hutten-Czapska proti Polsku

Tvrdý oříšek pro rozhodování ESLP znamenala kauza ve věci francouzské občanky polského původu Marie Hutten Czapské proti Polsku ve věci regulovaného nájemného, a to hned z několika důvodů. Za prvé nešlo o typický spor soukromých osob proti zásahům veřejné moci, ale i o spor jedné skupiny obyvatel proti jiné. Za druhé byl soud postaven do situace, kdy byl nucen rozhodovat o otázce, která s sebou zaručeně nese i politickoideologické zabarvení, a to z toho důvodu, že každá ze tří hlavních politických doktrín současnosti (konzervativní, liberální a socialistická) poskytuje na přijatelnost regulovaného nájemného jednoznačně zcela odlišnou odpověď52. Konečně třetím problémem je fakt, že samotná regulace nájemného je problémem minulého režimu nikoli současných vlád, které se s neblahými pozůstatky těchto dob potýkají denně. Tudíž není správné jim v tomto smyslu něco vyčítat. Od společenskopolitického převratu v zemích tzv. Východního bloku nicméně uplynula dostatečně dlouhá doba na to, aby byly vlády pohnány k zodpovědnosti za rychlost a způsob, jakými se postavily k řešení zděděného problému. Za další si byl Soud dobře vědom, že rozhodování ve věci stěžovatelky Marie Hutten-Czapske není jen rozhodování o právech jí samé, ale o sto tisících polských 51 52

Berger, V. Judikatura Evropského soudu pro lidská práva. 7. vydání. Praha : IFEC, 2003 Molek, P. Věc Hutten_Czapska proti Polsku: Regulace nájemného pohledem ochrany vlastnictví. Soudní judikatura:Přehled rozsudků Evropského soudu pro lidská práva., 2006, č. 5, č. 389

38

osob, které jsou v obdobné situaci. Stěžovatelka, paní Maria Hutten-Czapska se narodila v Polsku, nicméně dlouhá léta žila v emigraci. V roce 1990 se ujala vlastnického práva k pozemku a k rodinnému domu se čtyřmi byty v polském městě Gdyň, které zdědila po rodičích. Těm byl zcela nově dostavěný dům na počátku druhé světové války zabrán německou armádou, po její porážce Rudou armádou. V době komunistického režimu se nemovitost dostala pod správu místních úřadů, které ji léta spravovaly jako opuštěnou. Na základě tehdejšího režimu užívacích práv (což byla deformovaná forma nájmu s absencí smluvní autonomie) byly byty správním rozhodnutím převedeny do užívání novým nájemníkům. I po pádu komunistického režimu požívali nájemníci nepřiměřeně silné ochrany; například před ukončením nájemních vztahů vzniklých správním rozhodnutím53 či v případě přechodu nájmu na dědice. Základním kamenem celé právní úpravy ovšem bylo regulované nájemné, které bylo umělými zásahy státu drženo hluboko pod tržní cenou. V období přechodu nemovitostí zpět do rukou vlastníků byla jeho výše schopná pokrýt jen asi 30 % skutečných nákladů na údržbu budov54. Vlastníkům ještě ke všemu zákony stanovily celou řadu povinností týkajících se správy a údržby domu, včetně předepsaných rekonstrukčních prací. Za takovou situaci byl zákonodárce ostře kritizován, takže pod tlakem médií, polského ústavního soudu, ale i veřejnosti došlo k navýšení ceny nájemného, takže podle výpočtů z poloviny 90. let bylo nájemné schopno pokrýt zhruba 60 % nákladů na údržbu bytových domů55. Tento nedokonalý systém dopadl i na stěžovatelku. Po převzetí vlastnictví k domu se snažila získat zpět užívací právo k bytům v jejím domě, aby v něm mohla zřídit sídlo své nadace. To se jí v důsledku silné ochrany stranící nájemníkům nepodařilo. V průběhu let 1992 až 1996 se obrátila opakovaně na polské soudy se svými žalobami na zrušení užívacích práv nájemníků a na vyklizení nemovitosti, ale nepochodila. Rovněž byly zamítnuty žaloby, kterými se domáhala, aby místní úřady 53

Takové nájemní vztahy bylo možné ukončit jen ze zákonem stanovených důvodů, jako tomu bylo v případě poškozování domu nebo bytu nájemcem, rušení klidu či pořádku, přenechání bytu k podnájmu, či neplacení nájemného po dobu delší než dva měsíce. 54 Molek, P. Věc Hutten_Czapska proti Polsku: Regulace nájemného pohledem ochrany vlastnictví. Přehled rozsudků Evropského soudu pro lidská práva. Soudní judikatura, 2006, č. 5 55 Pomahač, R. Evropské soudní instituce – Evropský soud pro lidská práva: K cenové regulaci nájemného v bytech. Právní rozhledy, 2005, č. 11, str. 418

39

přidělily nájemníkům náhradní byty

a uhradily škodu způsobenou nezákonným

rozhodnutím a nesprávným úředním postupem, na základě kterého byly byty obsazeny. V roce 1994 podala paní Czapská stížnost k Evropské komisi pro lidská práva (podle dřívějšího systému fungování kontrolního mechanismu byla Evropská komise něco jako předstupeň posuzující náležitosti stížností a její přijatelnost). Její stížnost byla prohlášena za přijatelnou a předána k rozhodování sedmičlennému senátu Soudu, který rozsudkem ze dne 22.2.2005 její stížnosti vyhověl. Soud dospěl k jednomyslnému závěru o porušení práva na pokojné užívání vlastnictví čl. 1 Protokolu 1 Úmluvy. Toto porušení je dle názoru Soudu důsledkem systémové vady polské právní úpravy, která neumožňuje vlastníkům nemovitostí vybírat nájemné, které by v rozumné míře pokrylo náklady spojené s udržováním nemovitostí v řádném stavu. Soud také uložil polskému státu, aby poskytl vlastníkům domů mechanismus vedoucí ke zmírnění neblahých následků státní regulace nájemného. Polská vláda požádala o postoupení věci k tzv. Velkému senátu56, jejímž hlavním důvodem bylo získání dalšího času na vyjednávání s polskými pronajímateli a pochopitelně na přípravu efektivnější obhajoby. 19. června následujícího roku vynesl Velký senát ESLP konečný a neodvolatelný verdikt. Nejprve bylo Soudem zdůrazněno, že zásah státní moci do práva pokojného užívání majetku57 musí splňovat tři podmínky: souladnost se zákonem, legitimní cíl v obecném zájmu a spravedlivá rovnováha mezi použitými prostředky a sledovaným cílem. V případě požadavku zákonnosti se Velký senát spokojil s argumenty vlády, že předmětná omezení byla provedena v souladu s právní úpravou, která byla platná v době, kdy došlo k omezení vlastnického práva stěžovatelky. Systém regulace nájemného Polsku vznikl v době, kdy existoval zoufalý nedostatek bytů a statisticky více než polovina polských občanů žila pod hranicí chudoby. Velký senát tedy připustil, že v případě zachování výše nájemného na sociálně přijatelné úrovni58 s postupným přechodem ke smluvnímu nájemnému byl 56

Ve smyslu čl. 43 Úmluvy Omezení vlastnického práva v právní věci stěžovatelky Soud posuzoval podle odstavce druhého předmětného čl. 1 Protokolu 1 Úmluvy. 58 Ostatně formu regulace splňující tyto požadavky již ESLP akceptoval jako legitimní zájem ve svém rozsudku Mellacher proti Rakousku ze dne 19. prosince 1989. 57

40

sledován legitimní cíl. Rozhodným pro konečný verdikt se však stal závěr Soudu o nepřiměřenosti státních zásahů do samé podstaty stěžovatelčina vlastnického práva. Soud tak usoudil především komparací situace paní Czapské s kauzou Mellacher a ostatní proti Rakousku a konstatoval, že „.. v tomto rakouském případě sice byla také výše nájemného upravena řadou správních předpisů, majitelé však měli alespoň možnost získat zpět náklady vynaložené na údržbu domu. Oproti tomu polské zákony (především ten z roku 1994) uvalily na majitele domů řadu povinností, aniž by však byli zajištěni proti tomu, že náklady na tuto údržbu budou převyšovat zisk z nájemného.“59 Jednomyslně bylo konstatováno, že polský stát porušil čl. 1 Protokolu 1 Úmluvy na ochranu pokojného výkonu vlastnického práva, tím, že nedokázal najít spravedlivou rovnováhu a přiměřenost mezi zájmy společnosti a ochranou vlastnického práva a uvalil toto břemeno pouze na sociální skupinu vlastníků domů. Stěžovatelce bylo jednomyslně přiznáno 30 000 € jako náhrada za morální újmu, v otázce náhrady materiální škody dal stěžovatelce a vládě ještě možnost dosáhnout v této věci dohody. Jestliže k ní nedojde, rozhodne i o této položce rozsudkem. Z právního hlediska je významné, že byl rozsudek ve věci Hutten-Czapska proti Polsku označen za „pilotní“. Což znamená, že jím Soud bude vázán i v ostatních stejných či obdobných případech. Porušení Úmluvy bylo shledáno systémovou chybou polské legislativy, která umožňovala naprosto nepřiměřené omezení majetkových práv velké skupiny osob-vlastníků bytů a domů ( řádově kolem 100 000 pronajímatelů). Proto bylo Polsku uloženo, aby došlo k přijetí takových změn, které by umožnily vlastníkům získat přiměřené nájemné včetně zisku, jehož koncepce bude ctít proporcionální a spravedlivé vyvážení obecného zájmu společnosti se zájmy vlastníků. Případ Hutten-Czapská se stal průlomem a „vlajkovou lodí“ v boji proti regulaci nájemného. Poměrně zásadní je otázka, nakolik jsou závěry uvedené v rozsudku použitelné i pro český případ? 59

Molek, P. Věc Hutten_Czapska proti Polsku: Regulace nájemného pohledem ochrany vlastnictví. Přehled rozsudků Evropského soudu pro lidská práva. Soudní judikatura, 2006, č. 5

41

Srovnáme-li totiž situaci v Polsku s Českou republikou, najdeme mnoho paralel. Ať už je to samotný vznik problému hluboko v režimu socialismu v podobě přikázaných nájmů bez dobrovolného souhlasu vlastníků, či nedostatek politické vůle radikálně řešit relikty pozůstalé z minulých dob projevující se především podhodnoceným nájemným a nedostatečně adaptovanou právní úpravou na změny spojené s tržní ekonomikou. A nadto všechno připomeňme nemožnost ukončení takového nájemního vztahu pronajímatelem. Pokud se před ESLP podaří českým majitelům realit prokázat, že česká regulace je v podstatě totožná s regulací polskou, lze s důvěrou očekávat, že Česká republika neunikne odsuzujícímu rozsudku60.

Český případ před štrasburským Soudem

Čeští majitelé domů a bytů podali k ESLP stížnost vůči České republice v červnu roku 2005. K této stížnosti se až do dnešního dne připojilo přes 4 000 stěžovatelů (rekord před ESLP v počtu stěžovatelů!), kteří se cítí být poškozeni způsobem, jakým je kontrolován jejich majetek. Stěžovatelé v ní celkově rekapitulují vývoj regulace nájemného od 60. let až po současnost, ale i další souvislosti nájemních vztahů k bytům, které označují za diskriminační a v rozporu s Ústavou, Listinou základních práv a svobod a s mezinárodními dokumenty, jimiž je ČR vázána. V tomto smyslu žádají, aby Soud jejich situaci posoudil a rozhodl, že: - čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 Úmluvy samostatně i ve spojení s čl. 1361 byl porušen, přičemž toto porušení vzniklo ze systémového problému, jenž souvisí se selháním české legislativy i exekutivy, jež uvalila a nadále uvaluje na jednotlivé pronajímatele omezení při zvyšování nájemného za jejich obytné prostory, jež jim znemožňují získat nájemné, které by plně krylo náklady prosté reprodukce bytového fondu a přinášelo přiměřený výnos z pronájmu - za účelem skoncování se systémovým porušováním Úmluvy je Česká republika povinna prostřednictvím náležitých právních nebo jiných opatření zajistit 60

Veselá – Samková, K. Kauza Hutten – Czapská Rozsudek Velkého senátu ESLP. Střecha, 2006,č. 3, str. 5 61 Čl. 13 Úmluvy zní: „Každý, jehož práva a svobody přiznané touto Úmluvou byly porušeny, musí mít účinné právní prostředky nápravy před národním orgánem, i když se porušení dopustily osoby při plnění úředních povinností.“

42

navrhovatelům a osobám v podobné situaci přiměřenou úroveň nájemného nebo jim poskytnout náhradu za omezení jejich vlastnických práv způsobené dlouholetou státní kontrolou nájemného - věc je naléhavá, a proto připustil přednostní projednání této věci před ostatními individuálními stížnostmi, které podali k ESLP občané České republiky ve svých individuálních případech dříve62. Poslednímu bodu již bylo vyhověno. 12. července 2006 bylo rozhodnuto prezidentem senátu Soudu, že se této stížnosti uděluje priorita při projednávání, což by mělo podstatně uspíšit očekávaný verdikt. Co se týče nároků majetkových, liší se podle skupin stěžovatelů, kteří jsou ke stížnosti připojeni. A) V první skupině jsou zastoupeni fyzické a právnické osoby vlastnící nemovitosti na území ČR s regulovanými nájmy, včetně obcí, kteří požadují, aby Česká republika vyplatila každému z nich jako náhradu za nemajetkovou újmu částku 10.000 €. V případě skutečné škody si skupina vyhradila právo na její vyčíslení v každém jednotlivém případě63. B) Dalším stěžovatelem je Občanské sdružení majitelů domů a bytů v ČR, jehož hlavní náplní byla za posledních deset bylo let bitva s vládou, regulovanými nájemníky a médii, což bylo nákladné, vyčerpávající. Sdružení proto žádá, aby byla České republice uložena povinnost vyplatit mu částku 100.000 € jako nemajetkovou újmu.

Na rozhodnutí ESLP ve věci regulace nájemného českých stěžovatelů proti českému státu se teprve čeká. Celková částka, která má představovat náhradu skutečné škody podle zveřejněných odhadů již překročila částku 175 miliard Kč! Ačkoli reálnost, že by došlo k přisouzení stěžovatelům navrhované částky v plné výši, je podle mě nízká (ESLP se bude podle mého názoru snažit nechat tuto částku na dohodě mezi vládou a stěžovateli), bude představovat hrozbu pro

62

Stížnost českých majitelů bytů a domů k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku. [Citováno 13. dubna 2007]. str. 18-19, Dostupná z : http://www.osmd.cz 63 Jako rozhodné datum, od kterého bude skutečná škoda propočítávána, stanoví Stížnost 1. leden 2002, neboť od této doby měla Nálezem Ústavního soudu publ. pod č. 231/2000 Sb., Česká republika povinnost přijmout odpovídající právní předpis řešící ústavně konformním způsobem regulaci nájemného z bytů.

43

celý stát a konečně donutí představitele politické moci brát výčitky vlastníků nemovitostí vážně. Možná kvůli této hrozbě došlo k uspíšení mechanismu pozvolného uvolňování nájemného, který spustil nově přijatý zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku. Jenže ani tato dlouho očekávaná právní úprava nespíš nezabrání tomu, aby majitelé realit nevznesli nároky na odškodnění, pokud dá jejich stížnosti Soud za pravdu.

Stížnosti na Maltskou republiku před ESLP

Nedávno byly zveřejněny ještě další dva rozsudky, ve kterých se Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku zastal stěžujících si majitelů domů, a sice ve věci Edwards proti Maltě64 a Ghigo proti Maltě65. Stěžovatelé – vlastníci domů shodně namítali, že bylo porušeno jejich právo na pokojné užívání majetku garantované čl. 1 Protokolu 1 Úmluvy. Maltská vláda v rámci sociální politiky přikázala majitelům do jejich domů nájemníky a ještě navíc za regulované nájemné. Tím vytvořila kvazinájemní vztah, který nebylo možné ze strany majitele jednostranně ukončit. Majitel také nemohl ani spolurozhodnout o tom, kdo bude jeho nájemníkem. Tím majitel ztratil faktickou kontrolu nad svým vlastnictvím. Vláda argumentovala, že takovými opatřeními sledovala obecný zájem, a sice prevenci proti „bezdomovectví“. Soud posuzoval předmětné zásahy do práv stěžovatelů v intencích druhého odstavce čl. 1 Protokolu č. 1 Úmluvy. Zopakoval, že bydlení je prvotní sociální potřebou, kterou si každá smluvní strana upravuje vlastní sociální politikou. Omezení vlastnických práv a cíle, kterých má být dosaženo, však musí být ve vzájemné proporcionalitě. Tuto proporcionalitu Soud podrobně zkoumal a dospěl k závěru, že není možné, aby práva majitele nemovitosti byla omezena tak, aby byl fakticky nucený nést finanční náklady a poskytoval ubytování přikázaným nájemníkům. Ze závěru Soudu vyplývá, že pokud Maltská republika hodlala uplatňovat

64 65

Úplné znění rozsudku č. 17647/04, dostupný z http://www.echr.coe.int/ECHR/ Úplné znění rozsudku č. 31122/05, dostupný z http://www.echr.coe.int/ECHR/

44

svoji politiku sociálního bydlení, měla tak učinit nikoliv na úkor třetích osob – tedy na úkor majitelů domů. Zajímavá je struktura škody, kterou jeden ze stěžovatelů požaduje: je to ušlý nájem za celé období porušování práva Maltskou republikou, dále ztráta utrpěná inflací z nezaplaceného nájmu, ušlý úrok z nerealizovaného nájmu ve výši 8% ročně, dále cca 2880 € ročně jako náhrada jeho vlastních zvýšených výdajů na bydlení, které vyplynuly z omezení jeho vlastnických práv a dalších 2880 € ročně plus 5% za každé tři roky, po dobu, po kterou se nemohl ujmout svých vlastnických práv. Soud ohledně těchto nároků odkázal stěžovatele na jednání s vládou, a pokud nedojde k dohodě, je připraven rozhodnout sám . Právního významu nabývá rozhodnutí také tím, že v obou případech je opakovaně poukazováno na případ Hutten – Czapská proti Polsku, z čehož je zřejmé, že tento případ se stal standardní judikaturou soudu.

3.2.3. Zákon č. 107/2006 Sb. – odstartování deregulačního procesu Dne 31. 3. 2006 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku, provedená zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „novela“). Tento dlouho očekávaný právní předpis zavádí citelné změny do závazkových vztahů nájmu z bytu. První část novely, která provádí § 696 odst. 1 občanského zákoníku66, si klade za cíl odstranit

cenovou deformaci nájemného, a ukončit tak stav dlouhodobě

kritizovaný Ústavním soudem ČR. Má se tak dít znovuzavedením dočasné (čtyřleté) regulace v podobě legální možnosti jednostranného navýšení nájemného v případě, že mezi pronajímatelem a nájemcem nedojde k dohodě (dohoda je -

66

Novela č. 107/2006 Sb., se promítla i do znění ustanovení § 696 občanského zákoníku. Původní znění § 696 odst. 1 před novelou : „ Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.“ Nové znění § 696 odst. 1 tak zní: „Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.“

45

v souladu se zásadou autonomie vůle - stále pokládána za prioritní způsob změny nájemného). Novela se vztahuje (až na výjimky v § 1 odst. 2) na byty, u nichž je dosud placen nájem stanovený podle již zrušeného předpisu č. 176/1993 Sb., nebo některých z cenových výměrů vydaných MF, taktéž zrušených nálezy Ústavního soudu ČR. Právo na jednostranné zvýšení nájemného bude tedy dle mého názoru možné uplatnit pronajímateli i u těch smluv, kde dříve smluvená výše nájemného nedosahuje hladiny, kterou bude zákon č. 107/2006 postupně zvyšovat. Dle § 3 odst. 2 zák. č. 107/2006 Sb., může pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné jednou ročně počínaje 1. 1. 2007 a pak ke každému následujícímu 1. lednu, až do roku 2010. Nesmí se při tom (s výjimkou dohody s nájemníkem) odchýlit od maximálního rámce zvýšení, který zákon poměrně složitým způsobem výpočtu stanoví. Kritéria, které ovlivňují maximální zvýšení nájemného jsou především lokalita bytu a tržní ceny bytů odvozené ze statistiky nemovitostí, které Ministerstvo pro místní rozvoj získává od Ministerstva financí, a to je dostává od finančních úřadů. Jejich úředníci je namátkově vybírají z přiznání k dani z převodu nemovitostí a ukládají do databáze, ze které čerpá např. i Český statistický úřad.67 V roce 2010 by mělo deregulované měsíční nájemné činit 1/12 z 5 % z tržní ceny bytu. U bytů se sníženou kvalitou68 bude stanovena nižší cílová hodnota69. Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného budou uvedeny v každoročně vydávaném sdělení Ministerstva pro místní rozvoj (aktualizovaném podle cenového vývoje) v souladu se zmocňovacím ustanovením § 4 zák. č. 107/2006 Sb. Zákon pronajímateli kromě oprávnění jednostranně zvýšit nájemné ukládá povinnost, aby nájemci oznámil zvýšení písemnou formou, v níž musí zdůvodnit, že ke zvýšení došlo na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného70. Povinnost nájemníka platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po 67

Rysková, S. Vášně kolem činží. Ekonom, 2006, č. 27, str. 13 Dosud platila stará terminologie, která členila byty do čtyř kategorií. Dnes jsou ve smyslu § 2 písm. e) zákona č. 107/2006 Sb., rozlišovány byty „ se sníženou kvalitou ,“ ostatní byty jsou pokládány za „ standardní “( jejich vybavení odpovídá bytům dosavadní I. a II. kategorie). 69 Viz. Důvodová zpráva k zákonu č. 107/2006 Sb. 70 § 3 odst. 5 zák. č. 107/2006 Sb. 68

46

uplynutí tří kalendářních měsíců od doručení oznámení nájemci (v tomto smyslu se jeví nanejvýš praktické, aby bylo oznámení doručováno tzv. doporučeně, aby se zabránilo pozdější možné důkazní nouzi o doručení oznámení do sféry nájemníka). Tato ochranná tříměsíční lhůta je určena nájemníkům, kteří jí mohou využít k napadení nově zvýšeného nájemného prostřednictvím žaloby na určení neplatnosti zvýšení nájemného, domnívají-li se, že je maximální rámec zvýšení nájemného určen v rozporu se zákonem. Na správný postup při výpočtu nového nájemného je třeba dávat velký pozor. Zvýší-li pronajímatel nájemné v rozporu se zákonem, mohl by být nájemce úspěšný se svou žalobou na určení neplatnosti zvýšení nájemného a ke zvýšení nájemného by pak nedošlo71. Pro demonstraci uvádím následující příklad pro výpočet maximálního zvýšení měsíčního nájemného pro období od 1. 1. do 31. 12. 2007

-

byt 1+1

-

podlahová plocha bytu činí 33 m2

-

nacházející se v Brně – Řečkovicích

-

nejedná se o byt se sníženou kvalitou - dle Přílohy k zák. č. 107/2006 Sb. má tedy koeficient hodnotu p = 0,05.

Z přílohy č. 2 Sdělení MMR, která stanoví územní členění Prahy a Brna vyplývá, že byt v Brně-Řečkovicích spadá pod oblast č. 4. Příloha č. 3 Sdělení MMR stanoví pro oblast č. 4 základní ceny (ZC) a cílové nájemné (CN) v Kč/1m2. (ZC) = 19 338 Kč / 1m2 podlahové plochy bytu, (CN) = 80,58 Kč / 1m2

- // -

, která se vypočítá podle vzorce

CN = 1/12 * p * ZC72.

V příloze č. 4 Sdělení MMR je již vypočtena hodnota stanovící maximální přírůstek

měsíčního

nájemného

(MP)

k hodnotě

aktuálního

placeného

nájemného (AN), kde

71

Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, str. 656 Vzorce pro výpočet cílových hodnot měsíčního nájemného za 1m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného stanoví Příloha k zák. č. 107/2006 Sb.

72

47

MP = 31 % AN = 27, 40 Kč /1 m2 Zvýšené nájemné (ZN) se vypočítá podle vzorce ZN = AN * ( MP/100 + 1)73 , tedy ZN = 27, 40 * 1, 31 = 35, 89 Pronajímatel je tedy oprávněn v roce 2007 jednostranně zvýšit měsíční nájemné až o 8,50 Kč za 1m2. Konečná výše měsíčního nájemného za 1m2 tedy může činit až 35, 90 Kč za 1m2. Pokud by se v roce 2010 tržní cena bytu nezměnila, pak by nájemník v tomto 33 metrovém bytě měl platit nájemné ve výši 2 659 korun měsíčně. Upozorňuji, že toto je má čirá spekulace, neboť hodnota cílového měsíčního nájemného stanovená pro rok 2007 se bude měnit v příštích třech letech Sděleními Ministerstva pro místní rozvoj, které je bude dle § 4 zák. č. 107/2006 Sb. zveřejňovat ve Sbírce zákonů s účinností od 1. července kalendářního roku.

Změny v dávkách spojených s bydlením V souvislosti s deregulací nájemného přistoupil stát k reformě v konstrukci dávek spojených s bydlením, a to od 1. ledna 2007. V důsledku zvýšení výdajů z rodinných rozpočtů se stát snaží lidem pomoci hlavně cestou adresných příspěvků na bydlení. V žádném případě tedy nebudou podporováni lidé s vyššími nebo vysokými příjmy, neboť příjmy budou prioritním kritériem v rozhodování o těchto dávkách. Příspěvek na bydlení je součástí systému státní sociální podpory, jehož konstrukci stanoví § 24 zák. č. 117/1995 Sb.74. Na jeho vyplácení mají nárok rodiny, jejichž celkové náklady na bydlení přesáhnou 30 % , a v Praze 35 %. Je to zásadní změna oproti dosavadnímu stavu, kdy se příspěvek poskytoval do 1,6 násobku životního minima rodiny. Příspěvek nebude vyplácen pouze uživatelům nájemních

73

Vzorec lze nalézt ve Sdělení MMR č. 333/2006 Sb. § 24 zák. č. 117/1995 Sb.: Nárok na příspěvek na bydlení má vlastník nebo nájemce bytu, který je v bytě hlášen k trvalému pobytu, jestliže a) jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hl. města Prahy koeficientu 0,35,a b) součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hl. města Prahy koeficientu 0,35, není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení. 74

48

bytů, jak by se mohlo zdát, ale také vlastníkům družstevních bytů s právem nájmu a majitelům bytů v osobním vlastnictví. Hlavní odlišností je, že stát neuhradí těmto lidem veškeré náklady na bydlení, které přesáhnou uvedené limity, ale maximálně jen do určité normativní výše, tzv. normativních nákladů na bydlení75( viz tabulka). Normativní náklady na bydlení (v Kč/ měs.) Obce podle počtu obyvatel Počet osob v rodině jedna dvě tři čtyři a více

Praha

3339 4926 6764 8545

Obce nad 100 000

50 000 až 100 000

10 000 až 49 999

do 9999

2893 4233 5858 7453

2659 3913 5440 6948

2518 3721 5188 6644

2460 3640 5083 6517

Normativní náklady budou stanoveny pro každý další kalendářní rok nově, a budou tak reagovat na různě vysoké náklady na bydlení v různých lokalitách a na plánovanou deregulaci nájemného. Žádost o příspěvek na bydlení budou žadatelé podávat na úřadech práce, kde budou muset doložit své příjmy i náklady na bydlení za poslední čtvrtletí. Přesto je možné, že nastanou situace, kdy někteří lidé příspěvek nedostanou vůbec nebo jen velmi nízký, takže jim nebude stačit. Pro tyto případy byl konstruován podpůrný příspěvek, a sice doplatek na bydlení. Doplatek na bydlení bude vyplácen ze systému pomoci v hmotné nouzi76, osobám, které prokáží, že se nacházejí v hmotné nouzi. Jde o stav charakterizovaný nedostatečným příjmem, který nestačí pokrýt jejich živobytí, tj. určitou finanční částku, která je potřebná k uspokojení základních životních potřeb osoby. V těchto případech však nebudou posuzovány jen příjmy, ale i celkové majetkové poměry a možnosti lidí zvýšit své příjmy. Tento příspěvek bude potřebným vyplácen pověřenými obecními úřady, které potřebné prostředky získají ze státního rozpočtu.

75

Normativní náklady na bydlení uvádí zákon v § 26 a jsou propočítány pro přiměřeně velké byty pro daný počet osob se standardním vybavením. 76 Dle zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, který nabyl účinnosti 1. 1. 2007.

49

Závěrem k deregulaci nájemného

Zřejmé na první pohled je, že cílové měsíční nájemné podle výpočtu z výše uvedeného příkladu v roce 2010 se nevyrovná tržnímu nájemnému v obdobných bytech, a jestli ano, pak to bude v případě bytů ve větších městech. Na vině by podle mého názoru mohla být statistika tržních cen nemovitostí z níž MMR propočítalo částky maximálního zvýšení nájemného. Spekuluje se o tom, že do ní nebyly zahrnuty nové nebo kompletně rekonstruované byty, u nichž míra opotřebení nedosahuje 13 %, což podstatně snižuje průměrné ceny77. Navíc je velmi pravděpodobné, že aktuální ceny nemovitostí neporostou tak rychle jako v letech 2002 až 2003 ( spekulanti s byty šířili fámy, že po vstupu do EU budou nakupovat nemovitosti cizinci a byty tak budou v ČR brzy stejně drahé, jako ve vyspělých evropských zemích). Lze spíše předpokládat, že se tempo růstu zpomalí v důsledku velké nabídky bytů na trhu a ještě stále levné možnosti financování jejich koupě na úvěr. Největší nevoli vyvolaly změny činží pochopitelně u uživatelů bytů s regulovaným nájemným. Patřičný rozruch vzbudily zejména cílové ceny nájemného, které bez dostatečné informovanosti o tom, co vlastně znamenají, zneklidnily nájemníky natolik, že se v průběhu minulého roku na webových stránkách Sdružení nájemníků ČR dokonce objevily fundované rady, jak šikovně nepřebírat oznámení pronajímatelů o zvýšení nájemného, aby se tak vyhnuli povinnosti placení dražšího nájemného. Někteří pronajímatelé včetně obcí se rozhodli zvýšit nájemné o maximální přírůstek dovolený zákonem (především pronajímatelé ve větších městech). Někteří jich však plně ani nevyužili. Například v Lounech se rada města rozhodla, že nájemné v obecních bytech vzroste v průměru jen o 3, 2 %.78 V některých malých městech se na propočtech nájemného nic nezměnilo, jinde dokonce došlo ke korekci nájemného směrem dolů ( Ústí nad Labem). Většina majitelů domů a bytů nad novým zákonem také příliš nejásá. Například podle názoru místopředsedy Občanského sdružení majitelů domů a bytů ČR Libora Dellina obnovuje zákon nepřípustnou protiústavní regulaci. Sdružení avizuje, že cílové nájemné v roce 2010 nedosahuje ve většině případů ani poloviny 77 78

Rysková, S. Vášně kolem činží. Ekonom, 2006, č. 27, str. 13 Rybářová, E. Nájemné neporoste všude stejně. Moderní obec, 2006, č.10, str. 34

50

místního tržního nájemného. Trošku mi to připomíná příměr Dr. Sochanskeho, advokáta paní HuttenCzapské před ESLP, který na námitky polské vlády o novém zákonu zlepšujícího postavení pronajímatelů konstatoval, že „ když vám v r. 1994 někdo sebere 3 krávy a pak vám v r. 2004 jednu vrátí, tak je absurdní tvrdit, že jste na tom lépe než v r. 1994“.

3.3. Výpověď nájemní smlouvy toliko z taxativně vymezených důvodů

Obecně lze říci, že nájem bytu zaniká na základě různých právních skutečností, např. písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, uplynutím času, je-li sjednán na dobu určitou nebo písemnou výpovědí. S ohledem na široké uplatnění smluvního principu v občanském právu je jednoznačně preferována dohoda o ukončení nájemného vztahu uzavřená mezi pronajímatelem a nájemcem před výpovědí. Výpověď z nájmu bytu je jednostranným adresovaným právním úkonem, který musí splňovat požadavek písemné formy79. Dále je nutné, aby v jeho textu byla obsažena lhůta, kdy má dojít ke skončení nájmu (v souladu s § 710 odst. 2 nejméně tříměsíční ). A konečně musí být výpověď doručena druhé straně, ať už k doručení dojde osobním předáním či prostřednictvím přepravní služby, např. doporučeným dopisem či dopisem do vlastních rukou. Není-li byť jen jedna z těchto náležitostí splněna, vede to k absolutní neplatnosti výpovědi. Právní úprava striktně rozlišuje, zda je nájem ukončen výpovědí ze strany nájemníka, nebo ke skončení nájemního vztahu dochází ze strany pronajimatele. Zatímco nájemce není vůbec povinen sdělovat důvody či motivy, pro které hodlá ukončit nájemní vztah s pronajímatelem, je pronajímatel ve svých důvodech vázán taxativním výčtem výpovědních důvodů. Na první pohled je zde patrná tendence ochrany nájemníka jakožto slabší strany vůči pronajímateli, která má chránit nájemce před zneužitím jeho závislosti na pronajímateli. Nutno podotknout, že institut výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele pouze v intencích zákonem stanovených důvodů není v našem právním řádu ničím novým. Jedná se o typický ochranný instrument prosazující se v našich podmínkách již více

79

Viz. § 710 odst. 1 občanského zákoníku

51

než sto let. Na tento fakt již bylo několikrát poukazováno v historických kontextech, kterými se má práce zabývá v úvodních kapitolách, a proto na ně v tomto smyslu odkazuji. Do 31. 3. 2006 byl pronajímatel vždy povinen žádat o přivolení soudu k výpovědi, ať už hodlal ukončit nájemní vztah z jakéhokoli důvodu taxativně stanoveného zákonem80. Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 107/2006 Sb., přinesla změny nikoliv pouze v oblasti deregulace nájemného, ale i v samotných ustanoveních občanského zákoníku vztahujících se k nájmu bytu. Nově tak dochází ke klasifikaci dvou druhů výpovědi nájmu ze strany pronajímatele: -

bez přivolení soudu

-

s přivolením soudu.

Skutkové podstaty výpovědních důvodů zůstaly v podstatě zachovány, pouze se rozdělily do dvou výše uvedených skupin.

Výpověď z nájmu bez přivolení soudu

Podle nového znění § 711 odst. 2 může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu v těchto případech: -

jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,

80

Znění § 711 odst. 1 zák. č. 60/1964 Sb., občanského zákoníku, do 31. 3. 2006: Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z těchto důvodů: a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce; e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat; f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat; g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů anebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas; i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

52

-

jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce,

-

má-li nájemce dva nebo více bytů vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,

-

neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas,

-

jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Písemná výpověď musí obsahovat především důvod výpovědi, výpovědní lhůtu, poučení nájemce o možnosti podat ve lhůtě šedesáti dnů od doručení výpovědi u věcně a místně příslušného soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi a závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu, jestliže mu podle zákona přísluší. Kromě toho musí být nájemci výpověď prokazatelně doručena. Důkazní břemeno o tom, že pronajímatel řádně doručil výpověď nájemci, totiž nese pronajímatel. Právě v doručování výpovědi spatřuji velký problém nové úpravy, na který zřejmě zákonodárce při své tvůrčí činnosti nepomyslel. Doručování výpovědi bylo i v předchozí právní úpravě komplikované. Řešení však částečně poskytovala možnost pronajímatele podat výpověď společně se žalobou, kterou žádal o její přivolení. Důkazní břemeno pronajímatele bylo posíleno zejména tzv. fikcí doručení, která se uplatňuje pouze při doručování zásilek podle občanského soudního řádu popř. v řízeních podle správního řádu, nikoli v případě doručování zásilek mezi fyzickými či právnickými osobami navzájem. Nepřevzal-li si nájemce výpověď ani po dodatečném oznámení o uložení zásilky na místní poště v určité lhůtě, pokládala se zásilka de iure za doručenou, ačkoli se s jejím obsahem nájemník de facto neseznámil. Dnes v případě výpovědních důvodů výše uvedených není pronajímatel povinen žádat soud o přivolení k výpovědi. Musí tedy zajistit doručení sám, i s důkazním břemenem o tom, že se výpověď opravdu dostala do dispoziční sféry nájemníka. Pokud bude nájemník řádně přebírat poštovní zásilky, pak je situace poměrně jednoduchá. Problém nastává, pokud tomu tak nebude. Doposud jsem se zmiňovala o samotném úkonu spočívajícím v doručení výpovědi. V minulosti se však vyskytly problémy i co se týkalo samotného obsahu 53

doručovaného dokumentu. I kdyby teoreticky mohl pronajímatel prokázat doručení výpovědi např. prostřednictvím doporučené zásilky, jak může prokázat obsah zásilky? A opačně, jak může dokázat nájemník, že mu výpověď nebyla doručena? Vysvětlím proč je i obsah neméně důležitý: Spousta pronajímatelů již toho má lidově řečeno dost, a není se čemu divit. Dlouhá léta, někdy i desetiletí mají ve svých bytech nájemníka (popř. nájemníky, se kterým leckdy ani neuzavřeli nájemní smlouvu, ale byl jim tzv. přikázán do nájmu, za směšné nájemné, které se dlouhodobě pohybovalo a dosud pohybuje pod únosnou hladinou návratnosti vynaložených nákladů. Nadto jsou pronajímatelé dodnes omezováni výpovědními důvody toliko v intencích zákona, od kterých se nemohou odchýlit. Nyní jim novela dává do ruky silnou zbraň v podobě výpovědi sice z taxativně stanovených důvodů, nicméně bez dříve obligatorního přivolení soudu, spojené s prekluzivní lhůtou, po jejímž uplynutí se nájemník již není schopen efektivně bránit proti výpovědi. Existuje tudíž reálné nebezpečí, že dojde ke zneužívání tohoto ustanovení v tom smyslu, že například pronajímatel zašle nájemníkovi doporučený dopis s neutrálním sdělením, které nic netušící nájemník převezme. Po uplynutí prekluzivní tříměsíční lhůty, které nájemník pochopitelně nevyužije k napadení výpovědi, neboť o její existenci vlastně neví, je fiktivní výpověď účinná. Poté pronajímateli stačí podat u soudu návrh na vyklizení bytu nájemníkem dosud užívajícím byt, v rámci důkazní povinnosti doložit doručenku a problém je na světě. I taková úskalí v praxi bohužel hrozí. Nájemníkům i nadále zůstává dle mého názoru možnost bránit se proti výkonu existujícího práva – práva na vyklizení, a to ve smyslu § 3 občanského zákoníku, tedy s poukazem na to, že výkon takového práva by byl proti dobrým mravům. I V tomto případě však bude velmi obtížné unést důkazní břemeno tvrzených skutečností. Je chvályhodné, že novela občanského zákoníku bezesporu sleduje legitimní cíl, kterým je proporcionální vyvážení obsahu vlastnického práva soukromých vlastníků bytů s právem nájemníků na bydlení. Nicméně podle mého názoru by měla více reflektovat aktuální vztahy mezi subjekty tzv. „regulovaných“ nájemních vztahů, které se v důsledku dlouhodobé absence kvalitní a spravedlivé právní úpravy staly antagonistickými, a na takové případy se důkladněji připravit. Řešení, které se nabízí, je osobní předání výpovědi oproti podpisu, že byla výpověď nájemníkovi řádně doručena, a že se také seznámil podrobně s jejím 54

obsahem. Avšak i tam se a priori předpokládá, že nájemník bude spolupracovat. Jaké jsou tedy možnosti pronajímatele? Buď výše uvedeným jednáním obcházet zákon (fiktivní výpověď) nebo užití přivolení soudu, což ve své podstatě znamená návrat do období před novelou. S ohledem na délku soudních řízení jde o situaci žalostnou81. Otázkou tedy zůstává, jak moc v koncových důsledcích novela v této oblasti vyvážila disproporcionalitu nájemního vztahu, ulehčila pronajímatelům život a nájemníkům klidný spánek.

Výpověď nájmu s přivolením soudu

Konstrukce výpovědi nájmu z bytu s přivolením soudu zůstala v zásadě zachována, pouze se zúžil výčet výpovědních důvodů na následující: - potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky,zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; - jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; - je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat; - jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Náležitosti výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem s obligatorním přivolením soudu musí obsahovat stejné náležitosti, jako je tomu v případě výpovědí bez souhlasu soudu. Nadto právní úprava v § 711a občanského zákoníku, ve znění pozdějších novel, podstatně usnadňuje situaci pronajímatelům tím, že umožňuje, aby svůj hmotněprávní úkon, tj. výpověď, spojili s procesněprávním úkonem, jímž je

81

Ve Statistickém přehledu soudních agend zveřejněném Ministerstvem spravedlnosti ČR dostupném z [http://portal.justice.cz/ms/ms.aspx?j=33&o=23&k=3397&d=47145] je uvedeno, že v roce 2005 bylo vedeno 6.589 soudních řízení ve věcech výpovědi nájmu z bytu dle § 711 odst. 1 d), z nichž 938 trvalo déle než 2 roky!

55

žaloba o přivolení k výpovědi z nájmu bytu podaná příslušnému soudu82. Tyto dva právní úkony však nelze v žádném případě ztotožňovat. V tomto případě je třeba připomenout rozsudek Nejvyššího soudu ČR, který uvádí, že žalobní návrh znějící, aby soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu, je procesněprávním úkonem adresovaným soudu a bez dalšího v sobě neobsahuje výpověď z nájmu, byť by zahrnoval odůvodnění výpovědi a výpovědní lhůtu odpovídající zákonu83. Jinými slovy, v případě, že by výpověď připojená k žalobě o přivolení neobsahovala některý ze zákonem stanovených požadavků, nemůže soud svým rozhodnutím tento neplatný právní úkon nahradit. Soud totiž sám není aktivně legitimován k výpovědi z nájmu bytu. Aktivně legitimován je v tomto smyslu výlučně pronajímatel84. Náplň činnosti soudu spočívá především v tom, že zvažuje, zda je podle skutečností zjištěných v řízení dán výpovědní důvod uváděný navrhovatelem, tj. pronajímatelem. Pronajímatel tedy bude muset unést důkazní břemeno na podporu svých tvrzení (např. výpisem z katastru nemovitostí o skutečnosti, že nájemce vlastní jiný byt, apod.). Je-li toto prokázáno, soud vydá rozhodnutí, které ve svém výroku bude obsahovat, kromě přivolení k výpovědi, také výpovědní lhůtu a počátek jejího běhu, jakož i lhůtu k vyklizení, která nesmí být kratší než 15 dní po uplynutí výpovědní lhůty. Z tohoto důvodu je nutné upozornit na fakt, že soud nemusí žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu přivolit, přestože je prokázáno, že byla naplněna skutková podstata jednoho či několika výpovědních důvodů dle § 711a občanského zákoníku, s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku, tedy pakliže by byl výkon takového práva v rozporu s dobrými mravy. Podle mého názoru jsou zákonem taxativně stanovené výpovědní důvody, prostřednictvím kterých je pronajímatel oprávněn skončit nájemní vztah, naprosto liché a nemají své opodstatnění v moderním právním státě. To, že s nimi nebylo skoncováno hned po výrazné novele (myšleno spíše kvantitativně, nikoli koncepčně), provedená zák.č. 509/1991 Sb., je vcelku pochopitelné, neboť po roce 1989 bylo nutné „hasit“ jiné, závažnější problémy, které tu zanechal minulý režim, např. bylo nutné přijmout nový obchodní zákoník, což bylo středobodem veškerých 82

Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 6. vydání. Praha: C. H. Beck, 2001, str. 1103 83 84

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 127/96 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. 1. vydání, Brno, CP Books, 2005, str. 45

56

kodifikačních snah. Existence socialistických reliktů v českém právním řádu po téměř 17 letech svobodného vývoje, to je však velká ostuda. Ačkoli zákon č. 107/2006 Sb., který se pokouší o liberalizaci dosti rigidního nájemního vztahu k bytům, má v úmyslu přinést vyvážení práv vlastníka – pronajímatele s právy nájemníka, opět se tohoto cíle nedaří dosáhnout kvalitním předpisem. Nájem bytu je i nadále dle výslovné dikce zákona „ zvláště chráněn“ ( dle § 685 odst. 3 občanského zákoníku). Nikdo tuto premisu nehodlá zpochybňovat. Uspokojování lidské potřeby bydlení si zaslouží zvláštní zacházení. Toto na jednu stranu zákon přiznává, na druhou stranu se snaží mnohdy dosáhnout rovnosti tam, kde jí dosaženo být nikdy nemůže. Je čas na tyto snahy už jednou pro vždy rezignovat, a spíše se snažit do nájemních vztahů k bytu vrátit smluvní autonomii jakožto stěžejní zásadu, která v důsledku socialistických změn téměř vymizela, a jen stěží se daří ji vrátit tam, kam nepochybně patří. Jakým způsobem je koncepčně řešena ochrana nájemníka jakožto slabší strany nájemního vztahu k bytu, demonstruje následující příklad: Pronajímatel uplatňuje výpověď proti nájemci, který má dva nebo více bytů podle § 711 odst. 2 c) občanského zákoníku, a tudíž má nájemce pochopitelně jinou možnost bydlení. Podle ustanovení § 712 odst. 5 občanského zákoníku je však pronajímatel dokonce povinen takovému nájemníku poskytnout přístřeší do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování! Takto jednostranně a nespravedlivě prezentovaná ochrana nájemníků je dle mého názoru nepřijatelná a ničím neodůvodnitelná.. Ochrany lze stejně tak dosáhnout jinými prostředky, zcela v souladu se základními zásadami občanského práva, ale především práva ústavního. V tomto smyslu bych se ráda zmínila o návrhu nového občanského zákoníku85, který je sice stále pouze návrhem, nicméně z něho lze usuzovat tendence právní úpravy pro futuro. Oproti dnešním osmi výpovědním důvodům počítá návrh občanského zákoníku pouze se čtyřmi. Půjde o potřebu majitele, nezbytnost vyklizení bytu z veřejného zájmu, hrubé porušení povinnosti nájemce a obecný objektivní důvod pro vypovězení

nájemce.

Koncepce

soudního

85

přivolení

Jeho konsolidovaná verze je dostupná z [http://portal.justice.cz/ms/ms.aspx?j=33&o=23&k=381&d=40461]

57

k výpovědi

dané

pronajímatelem zcela vymizela. Nájemník

dle zásady vigilantibus iura má

k dispozici námitky proti oprávněnosti výpovědi, které však v rámci prekluzivní lhůty jednoho měsíce od okamžiku doručení výpovědi uplatňuje nikoliv u soudu, nýbrž u pronajímatele. Ten má v zásadě dvě možnosti; buď si výpověď rozmyslí, a aniž by musel něco konat, pozbude výpověď účinnosti. Trvá-li na výpovědi, navrhne v tříměsíční lhůtě od uplynutí lhůty k námitkám, aby o oprávněnosti výpovědi rozhodl soud. Je úctyhodné, že se návrh snaží nejprve motivovat strany k dohodě o oprávněnosti výpovědi dané pronajímatelem, popřípadě ke korekci nájemního vztahu formou dvoustranné dohody. Nicméně samotná konstrukce námitek a následného rozhodování soudu se mi jeví poněkud kostrbatě a především zdlouhavě. V případě nesouhlasu pronajímatele s námitkami nájemníka (který se většinou bude snažit realizaci výpovědi jakýmkoli způsobem oddálit) bude tedy stejně nezbytné žádat soud, aby rozhodoval o oprávněnosti výpovědi. Při průměrných délkách soudního řízení před českými soudy však opět nedochází z mého pohledu k optimálnímu řešení. Daleko přijatelnější se mi jeví celkově ustoupit od výpovědních důvodů stanovených zákonem, a umožnit pronajímateli požívat stejně široké smluvní autonomie při skončení nájemního vztahu k bytu, jako je tomu dnes v případě nájemce, kterého žádné výpovědní důvody stanovené zákonem nesvazují. Naproti tomu se mi jeví jako daleko vhodnější řešení, aby došlo k uzákonění dostatečně dlouhé výpovědní lhůty (podle mého názoru je roční výpovědní lhůta zcela dostačující), která by chránila nájemníka před tím, aby se ocitl náhle v bytové nouzi, a aby nájemci především umožnila hledat si v dostatečném časovém horizontu jiné, jemu odpovídající bydlení. Podobnou konstrukci obsahuje i návrh nového občanského zákoníku, kde je výpověď neomezená výpovědními důvody ohraničena dvouletou výpovědní lhůtou.

58

3.4. Institut bytových náhrad

Podle § 712 odst. 1 občanského zákoníku se bytovou náhradou rozumí náhradní byt a náhradní ubytování86. Právo na bytovou náhradu však není obligatorním prvkem ukončení nájmu k bytu. Dojde-li ke skončení nájemního vztahu na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, uplynutím doby nebo výpovědí nájemce, nárok na bytovou náhradu nevzniká. Tento nárok se aktivuje pouze v případech, kdy je nájemníkovi dána výpověď

ze strany pronajímatele.

Druh a kvalita bytové náhrady se přímo odvíjí od použitého důvodu ve výpovědi. Po novele č. 107/2006 Sb. se v zásadě uplatňují dva režimy v oblasti bytových náhrad. I. Pokud dojde k ukončení nájmu bez přivolení soudu z důvodů specifikovaných v § 711 odst. 2 písm. a), b), c), d) občanského zákoníku, musí písemná výpověď mimo jiných podstatných náležitostí ( specifikovaných v § 712 odst. 3 občanského zákoníku) obsahovat i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. V tomto případě postačí zajistit tzv. přístřeší87. Ačkoli § 712 odst. 1 občanského zákoníku mezi bytové náhrady přístřeší neřadí, lze mít za to, že přístřeší bytovou náhradou je, a to bytovou náhradou sui generis88. Jakmile zajistí pronajímatel nájemci k vystěhování přístřeší, je bývalý nájemce povinen se vystěhovat, a to přestože § 711 odst. 4 občanského zákoníku výslovně zakotvuje povinnost nájemce byt vyklidit do 15 dní po zajištění náhradního bytu nebo náhradního ubytování (o přístřeší se zde nehovoří). Nicméně vztah § 711 odst. 4 lze k § 712 odst. 5 občanského zákoníku chápat jako lex generalis a lex specialis. Tedy i § 712 odst. 6 bude tedy aplikován na přístřeší. II. Ke skončení nájemního vztahu z důvodů stanovených v § 711a odst. 1 a), b), c), d) občanského zákoníku, je nutné přivolení soudu. Bytovou náhradou

86

Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 6. vydání. Praha: C. H. Beck, 2001, str. 1116 87 § 712 odst. 5 obsahuje v poslední větě definici přístřeší: „ Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. “ 88 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 568/97 zaujal právní názor, že: „ Přístřeší je bytovou náhradou svého druhu, která slouží k zajištění potřeby bydlení, byť i jen jako „provizorium“ a na nezbytně nutnou dobu.“

59

pro tuto skupinu výpovědních důvodů jsou standardně „náhradní byt“

89

, resp.

„přiměřený náhradní byt“90. Rozhodování soudu o bytové náhradě je rozhodováním soudu ve věci samé. Nutno zdůraznit, že soud má v tomto smyslu široké moderační právo, navíc při rozhodování o bytové náhradě není návrhem pronajímatele v zásadě vázán91. Soud tedy může na návrh pronajímatele a z důvodů zvláštního zřetele rozhodnout, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo může bývalému nájemci přiznat právo na náhradní ubytování92 (nižší forma bytové náhrady). V minulosti byl již před obecnými soudy řešen problém, zdali náhradní byt s neregulovaným nájemným je přiměřeným náhradním bytem pro nájemníka, který až doposud ve svém bytě, který má nyní vyklidit, platil regulované nájemné. V nálezu Ústavního soudu ČR č. 524/03 byla vyjádřena zásada, že právo domoci se vyklizení v domech s neregulovaným a regulovaným nájemným musí být stejné. Vzhledem ke stávající situaci na trhu s byty, pronajimatel nemá možnost získat legální cestou jako bytovou náhradu byt s regulovaným nájemným. Tedy s ohledem na reálnou dostupnost „ regulovaných“ bytů je nutné vyvodit závěr, že byt s neregulovaným nájemným by měl v tomto smyslu vyhovovat podmínkám pojmu „přiměřený náhradní byt“. Obecně nezbývá než připomenout, že kromě moderačního práva soudu v otázkách bytové náhrady, jejíž hlavním účelem je odstraňovat přílišnou tvrdost zákona (neboť zákon má vždy stanovovat především rámec, jakýsi pomyslný mantinel, méně je schopen plně vyhovovat vůdčím principům stojícím nad právní úpravou ), zde existuje ještě možnost použití § 3 občanského zákoníku tedy zákaz výkonu práv, které by byly v rozporu s dobrými mravy. Hlavním smyslem bytové náhrady je především zajistit, aby nájemce po skončení nájemního vztahu neskončil lidově řečeno ze dne na den na ulici. Nutné je podle mého názoru především zkoumat, z jakých důvodů došlo k výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele. V případech, kdy došlo ke skončení nájmu výpovědí 89

§ 712 odst. 2 občanského zákoníku, věta první: „ Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti.“ 90 § 712 odst. 2, věta druhá: „ ..náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit.“ 91 Viz. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 2 Cdon 568/97 92 § 712 odst. 4 občanského zákoníku: „ Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.“

60

mimo vůli nájemce, např. potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe či svou rodinu, je ochrana nájemníka více než na místě, zvláště pokud se jedná o rodinu s jedním nebo více nezletilými dětmi. V těchto odůvodněných situacích je právo na přiměřený náhradní byt zcela legální a legitimní. Nesouhlasím však s konstrukcí, kdy nájemník hrubě porušuje základní podmínky nájemního vztahu, např. že předmětný byt neužívá, popř. má bytů více či neplatí dlouhodobě nájemné. Proč by tedy v takových případech měl pronajímatel neukázněným nájemníkům zajišťovat přístřeší? V tomto smyslu je třeba se zamyslet, zdali je taková zásah do vlastnického práva ospravedlnitelný smyslem a účelem, který tyto zásahy sledují tj. ochranu práva na bydlení. Podle mého názoru by měla právní úprava od bytové náhrady z výpovědních důvodů daných § 711 odst. 2 občanského zákoníku zcela upustit. V praxi by to znamenalo, že po doručení výpovědi z důvodu hrubého porušení povinností nájemce by začala běžet výpovědní lhůta, která by trvala nejméně 3 měsíce. Po uplynutí této doby je nájemce povinen byt opustit. Zvláštní ochranu by měly požívat rodiny s nezletilými dětmi. V tomto smyslu je pro mne novela občanského zákoníku, č. 107/2006 Sb., velkým zklamání. Zjevně došlo k chybě zákonodárce v § 712 odst. 5 občanského zákoníku, neboť věta druhá měla zřejmě odkazovat

na § 711 odst. 2 písm. a) a b) občanského zákoníku.

V současném znění nelze větu druhou § 712 odst. 5 občanského zákoníku vůbec použít. Ochrana rodiny s nezletilými dětmi tedy zcela chybí. Jediná možnost bytové náhrady je tedy přístřeší. V úvahu by připadla možnost podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ( § 711 odst. 3 ve spojení s § 711 odst. 5 občanského zákoníku). Bude-li však v rámci dokazování zjištěno, že byl výpovědní důvod naplněn, nemá soud v podstatě jinou možnost, než potvrdit bytovou náhradu v podobě přístřeší. Odvolání se na rozpornost výkonu práva pronajímatele k vyklizení bytu s dobrými mravy bude mít – podle mého názoru – velmi malou šanci na úspěch, neboť to byl v první řadě nájemce, kdo přestal řádně plnit své povinnosti.

3.5. Přechod nájmu

Přechod nájmu bytu souvisí úzce se změnou subjektů nájemního vztahu a s právním nástupnictvím. Velmi přitom záleží, zdali dochází ke změně v subjektech 61

na straně pronajímatele či nájemce. Na straně pronajímatele se tak děje typicky při změně vlastnictví k pronajaté věci nebo v případě jeho smrti. Podle obecných ustanovení o nájmu, § 680 odst. 2 a 3 občanského zákoníku, dojde-li ke změně vlastnictví k domu či bytu, vstupuje nabyvatel (ať už dědic či kupující) do právního postavení pronajímatele. Nabyvatel však z tohoto důvodu není oprávněn vypovědět ani jiným způsobem ukončit trvající nájemní vztah. Toto právo zákon poskytuje pouze nájemci, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou (v tomto smyslu odkazuji na první kapitolu věnující se úpravě nájemního vztahu ve starořímském právu, kde byla konstrukce opačná). Zcela jiná je situace na straně nájemce. Zákon umožňuje při splnění určitých podmínek tzv. přechod nájmu, tj. aby nájem přešel ex lege na osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti nebo s ním bydlely v bytě, k němuž měl nájemce právo nájmu. Přechod nájmu bytu se z hlediska právního dá klasifikovat jako právní nástupnictví sui generis. Přechod nájmu bytu byl součástí nájemního práva platného u nás již v období první republiky93. Nebylo by rozhodně správné tvrdit, že jde o pozůstatek totalitní úpravy. Koneckonců je tento institut běžný i v řadě demokratických států Evropy. Nutno však zdůraznit, že v průběhu existence tohoto institutu v našem právním řádu (zejména v období socialismu) došlo ke značnému „zbytnění“ jeho rozsahu, který je oproti zákonným úpravám v jiných státech Evropy značně široký94 ve smyslu výčtu subjektů, na které je nájem způsobilý přejít. V praxi se lze velmi často setkat se zneužíváním tohoto institutu ze zjevně spekulativních důvodů nájemci a jejich rodinami. V tomto smyslu se hovoří o tzv. „ nájmu na věčné časy“. Zákonodárce se již vícekrát snažil více či méně úspěšně bránit proti různým spekulativním záměrům v této oblasti. Posledním pokusem se stala novela občanského zákoníku, č. 107/2006 Sb., která přinesla další zpřísnění právní úpravy přechodu nájmů.

93

Viz. § 6 zák. č. 130/1922 Sb.: „Opustí-li nájemník trvale neb dočasně společnou domácnost, kterou sdílel se svou rodinou, a společný byt, přecházejí práva a povinnosti nájemníka na příslušníky jeho rodiny, neprohlásí-li do týdne, že nechtějí pokračovati v poměru nájemním.“ 94 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha, Linde, 2006, str. 49

62

Přechod nájmu bytu je upraven v § 706 až 709 občanského zákoníku. Pro zjednodušení lze zákonem kladené požadavky na oprávněné subjekty rozdělit do dvou režimů, „ mírnějšího“ dle § 706 odst. 1 a „přísnějšího“ podle § 706 odst. 2 občanského zákoníku. Mírnější režim se uplatňuje v případě úmrtí nájemce bytu nebo v případě trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem (§708) při kumulativním splnění tří podmínek: - právní nástupce žije s nájemcem ve společné domácnosti ke dni jeho smrti nebo jeho opuštění společné domácnosti, - tato osoba nemá vlastní byt - a konečně je schopná tyto skutečnosti patřičně prokázat. Okruh právních nástupců, kterým toto právo svědčí je stanoven taxativním výčtem. V případě úmrtí nájemce není totožný s okruhem dědiců95. Tento okruh tvoří děti, rodiče, sourozenci, zeť, snacha a nově také ( podle zák. č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství) registrovaný partner96. V žádném případě sem nepatří druh či družka. Podstatná změna spočívá v tom, že na rozdíl od předchozí právní úpravy se tyto podmínky přechodu nájmu nevztahují na vnuky nájemce. Rovněž v rámci nové právní úpravy může dojít k přechodu nájmu na vnuky, podmínky přechodu se však zpřísňují. Přísnější režim dle § 706 odst. 2 občanského zákoníku, se tedy aplikuje na vnuky a také na osoby, které pečovaly o společnou domácnost nájemce nebo na něho byly odkázány výživou, jestliže: - žili s nájemcem ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let - nemají vlastní byt, - a prokáží tyto skutečnosti. Posun vnuků do přísnějšího režimu je částečně kompenzován moderačním právem soudu z důvodů „zvláštního zřetele hodných“ prominout splnění podmínky tříletého spolužití s nájemcem ve společné domácnosti.

95

Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 6. vydání. Praha: C. H. Beck, 2001, str. 1092 96 Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, str. 660

63

Kromě podstatného rozdílu v době, kterou zákon vyžaduje pro soužití s nájemcem u přímých příbuzných a ostatních osob včetně vnuků, je podstatné to, že u příbuzných stačí faktické soužití ve společné domácnosti, ale u cizích osob je zapotřebí péče o společnou domácnost nebo to, že spolubydlící byl odkázán na nájemce výživou. Nově došlo k omezení přechodu nájmu k bytu v případě, že k nastěhování osob specifikovaných v § 706 odst. 2 (mimo vnuky) do bytu nájemce došlo po datu účinnosti novely občanského zákoníku, tedy po 31. 3. 2006. Aby byl přechod práva v takových případech možný, je třeba, aby se na tom nájemce s pronajímatelem písemně dohodli. V praxi se lze velmi často setkat se zneužíváním tohoto institutu ze zjevně spekulativních důvodů nájemci, jejich rodinami, ale především osobami uvedenými v § 706 odst. 2 občanského zákoníku. V tomto smyslu se také hovoří o tzv. „ nájmu na věčné časy “. O tom svědčí i fakt, že spory o přechod nájmu jsou jedním z nejčastějších sporů v oblasti bytového práva. Ačkoli zde existují reálné snahy zákonodárce o zpřísnění právní úpravy, je otázkou, zdali je nová právní úprava tohoto druhu dostatečně právně účinná. Není totiž třeba hledat chybu v samotném institutu přechodu nájmu. Ten bezesporu plní ochrannou funkci právu na bydlení v případě osob uvedených v § 706 odst. 1 a 2 občanského zákoníku. Položíme-li si otázku, proč jsou často ustanovení tohoto druhu zneužívána, dostaneme na ni jasnou odpověď. Jde o aspekt dekretu k bytu, který ve většině spekulativně obsazených bytech stále obsahuje položku regulovaného nájemného. Nebývá v praxi časté, že by v bytech se svobodně smluveným nájemným docházelo k tak masovému využívání institutu přechodu nájmu bytu, jako je tomu u bytů tzv. regulovaných. Až bude výše nájemného v důsledku existence volného trhu s byty v daném místě a čase u stejných či obdobných bytů stejná, přestanou být i spekulativní přechody nájmů zajímavé.

64

ZÁVĚR

Problematika nájemního bydlení je velmi ožehavým tématem k diskusi. Dodnes nebylo dosaženo sociálního smíru mezi pronajímateli, resp. soukromými vlastníky

nemovitostí

a

nájemci,

kteří

pronajímané

nemovitosti

užívají

k uspokojování svých bytových potřeb. Česká republika s problémy v nájemních vztazích není ojedinělá. Podobně jsou na tom i ostatní postkomunistické státy východní Evropy. V období nesvobody totiž došlo po vzoru Sovětského Svazu k nelegitimním zásahům státu do oblasti nájemních vztahů. Nájemní vztah byl zcela přizpůsoben koncepci bydlení jakožto veřejné služby státu občanům, a tedy jednoznačně nakloněn nájemci. Vznik takto pokřiveného vztahu se odehrával zcela mimo svobodnou vůli vlastníka nemovitosti. Základní soukromoprávní zásady stejně jako další typické atributy nájemního vztahu byly potlačeny, např. dobrovolnost, autonomie vůle, úplatnost. Po politickém převratu v roce 1989 došlo k obnovení demokracie a přechodu k tržnímu hospodářství.Vztahy nájemců a pronajímatelů se však nedočkaly narovnání a promítnutí tržních principů, což bylo nejdříve obecně akceptováno, neboť by to pro většinu nájemníků znamenalo velký zásah do jejich právní jistoty bydlení. Nicméně s kodifikačními pracemi se výhledově počítalo. Obsah právní úpravy nájmu bytu však příliš dlouho zůstal v podobě, v jaké byl dochován z období socialismu. Došlo pouze k terminologickému přechodu z pojmu osobní užívání bytu na nájemní vztah k bytu. Přetrvala i velmi silná ochrana nájemce, která však v období rané tržní ekonomiky již nemá místo ani opodstatnění. Různé druhy vlastnictví lišící se obsahem byly zrušeny. Vzniklo vlastnictví jediné se stejným zákonným obsahem garantované všem vlastníkům bez rozdílu. Zatímco tedy v období socialismu nepožívalo individuální vlastnické právo téměř žádné ochrany, po roce 1989 bylo právo vlastnit majetek zařazeno do katalogu základních práv chráněných ústavněprávními akty, které požívají nejvyšší právní síly. Tudíž poskytují nejsilnější právní ochranu jejich existence a obsahu. Stejně silné ochrany však požívá i právo na přiměřenou životní úroveň jednotlivce a jeho rodiny, včetně práva na uspokojivé bydlení. Dochází zde tedy ke kolizi dvou základních práv, které je stát oprávněn řešit na základě svého uvážení. Je však přitom omezen požadavky principu proporcionality (vyjádřený v čl. 4 odst. 3 a 4 Listiny), tzn. že musí být dosaženo spravedlivé rovnováhy mezi požadavky obecného 65

zájmu (v tomto případě ochrana nájemníků) a dotčenými zájmy jednotlivců (vlastníků). Je nutná existence vztahu proporcionality mezi použitým prostředky a sledovaným účelem. Stát potažmo zákonodárce však ani po 17 letech existence svobodného státu nedokázal vytvořit právní úpravu, která by se alespoň přibližovala evropským standardům států západní Evropy. Na vině je především nedostatek politické vůle udělat rázný krok do neznáma. Přijmout spravedlivě vyváženou právní úpravu, která by odstranila nejzávažnější relikty socialistické doby, mj. regulace nájemného, výpovědi nájmů z taxativně stanovených důvodů, přechody nájmů, přivolení soudu k výpovědi z bytu dané pronajímatelem, se prakticky rovná politické sebevraždě. Tento argument je o to silnější, odkryjeme-li čísla za ním skrytá - více než 750 tis. bytů s regulovaným nájemným, tj. cca 2 mil. nájemníků – potenciálních voličů. Podíváme-li se na problém z právního hlediska, lze okamžitě konstatovat, co není správně. Nedostatek smluvní autonomie, nájmy vzniklé jednostranným zásahem státní instituce, podhodnocené nájemné vlivem dlouholeté státní kontroly . Téma je však o to složitější, že jde o otázku především politickou. Nezbývá než doufat, že nová pravicová vláda, která zahájila činnost na podzim roku 2006 bude odvážnější než ta předchozí – sociálnědemokratická – a že se jí podaří získat požadovanou podporu, aby bylo možné prosadit změny právní úpravy nájemního vztahu.

Novela občanského zákoníku, přijatá v loňském roce (zák. č.

107/2006 Sb.) posiluje právní postavení pronajímatelů, např. tím, že dereguluje nízké nájemné a i v ostatních směrech se snaží vyvážit dosud disproporcionální vztah nájmu z bytu. Jedná se však o zákon koncepčně nedořešený a nedotažený do detailu, který požadovanou rovnováhu nepřináší. K těmto a mnoha jiným aspektům se vyjadřuji ve své práci a snažím se především uvádět širší souvislosti aktuálních ustanovení, které pokládám za nejvíce problematické. Snahou mé práce je také upozornit na problémy, které tyto koncepční mezery mohou v praxi přinést. Po podrobném seznámení se s příslušnými ustanoveními o nájmu bytu v návrhu nového občanského zákoníku musím tento invenční právní záměr zhodnotit velmi pozitivně. Pojetí nájmu bytu obsahuje prvek široké smluvní svobody, který v této oblasti dlouho absentoval. Doufejme, že v době, kdy bude přijat, již bude vyřešen problém duálních cen nájemného a bude existovat svobodný trh s byty ovládaný bojem nabídky a poptávky. 66

BIBLIOGRAFIE Monografie Balák F., Korecká V.,Vojtek P. Občanský zákoník. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006 Berger, V. Judikatura Evropského soudu pro lidská práva. 7. vydání. Praha : IFEC, 2003 Blaho,P. Haramia, I. Židlická, M.: Základy rímského práva,1.vydání. Bratislava, MANZ,1997,s.365 Darebný, J. Hádl, T. Nové nájemné v bytech, 1. vydání. Praha: Sagit, 1993 Fiala J., Korecká V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, 2004 Fiala J., a kol. Občanské právo hmotné. 3 vydání. Brno : Doplněk, 2002 Fiala, J., Novotný, M.,Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha, C. H. Beck, 2000 Holub, M a kol. Občanský zákoník komentář, 2.vydání, Praha, Linde, 2003 Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 6. vydání. Praha: C. H. Beck 2001 Kincl, J., Urfus, V., Skřejpek, M. Římské právo, 1. vydání. Praha : C.H.Beck, 1995 Korecká,V. Nájem bytu. 1. vydání. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995 Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha: Linde, 2002 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha, Linde, 2006 Plank, K. Osobné užívanie bytov, 1. vydání, Bratislava, Obzor, 1967 Rouček, F., Sedláček, J. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému. Díl V. Právnické knihkupectví a nakladatelství v Praze,1937 Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 – 1950 – 1964. Brno: Doplněk, 1993 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. 1. vydání, Brno, CP Books, 2005 Časopisecké články

.

Císař, J. Zaniknou nájemní byty? Obec a finance, 2006, č. 4 Křeček, S. Ústavní soud znovu o nájemném. Právní rozhledy, 2006, č. 11 Molek, P. Věc Hutten_Czapska proti Polsku: Regulace nájemného pohledem ochrany vlastnictví. Přehled rozsudků Evropského soudu pro lidská práva. Soudní judikatura, 2006, č. 5 Pejšek, V. Nájemné z bytu ve světle aktuální judikatury. Právní rádce, 2006, č. 6 Pejšek, V. Nájemné z bytů po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. Právní rádce, 2005, č. 1 Pomahač, R. Evropské soudní instituce – Evropský soud pro lidská práva: K cenové regulaci nájemného v bytech. Právní rozhledy, 2005, č. 11 Rybářová, E. Nájemné neporoste všude stejně. Moderní obec, 2006, č. Rysková S. Vášně kolem činží. Ekonom, 2006, č. 27 Selucká M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18 Varvařovský, P. O povinnosti soudů vyplnit svou judikaturou mezery v právním řádu. Právní fórum, 2006, č. 6 Veselá Samková, K. Co nového ve Štrasburku? Střecha, 2005, č. 4 Veselá Samková, K. Kauza Hutten – Czapska – Rozsudek velkého senátu ESLP, Střecha, 2006, č. 3 Sbírka rozhodnutí Ústavního soudu ČR. 186/2006. Denegatio iustitiae. Regulace nájemného. Praha : LexisNexis, 2006, č. 9

Články dostupné z internetových médií Doležal, K. Deregulace nájemného: Zkušenosti z první republiky. Článek dostupný z http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ Sokol, T. Spor o regulaci nájemného-rekapitulace a výhledy. Článek dostupný z http://pravniradce.ihned.cz/1-10077440-12535690-F00000_d-9e Internetové zdroje www.osmd.cz www.son.cz www.echr.coe.int/echr www.nsoud.cz www.idnes.cz

67

ZUSAMMENFASSUNG

Die Problematik des Mietwohnens ist ein sehr heisses Diskussionsthema. Bis jetzt wurde kein Sozialfrieden zwischen den Vermietern, bzw. Privateigentümern von Liegenschaften und den Mietern erreicht, die die gemieteten Liegenschaften zur Befriedigung ihres Wohnungsbedarfs nutzen. Die Tschechische Republik ist mit Problemen in den Mietbeziehungen nicht vereinzelt. Ähnliche Situation liegt auch bei den anderen postkomunistischen Staaten Osteuropas vor. In den Zeiten der Unfreiheit kam es nämlich nach dem Vorbild der Sowjetunion zu unrechtmäßigen Eingriffen im Bereich Mietbeziehungen. Die Mietbeziehung

wurde

vollkommen

der

Wohnkonzeption

als

öffentliche

Dienstleistung des Staates den Bürgern angepasst und somit eindeutig zu Gunsten des Mieters gestaltet. Entstehung der so deformierten Beziehung spielte sich ganz außerhalb des freien Willens des Liegenschaftseigentümers ab. Die Grundmaße sowie andere typische Merkmale der Mietbeziehung, wie z.B. Freiwilligkeit, Autonomie des Willens, Entgelt wurden unterdrückt. Nach dem politischen Umsturz im Jahre 1989 kam es zur Erneuerung der Demokratie und zum Übergang zum Kapitalismus. Die Beziehungen der Mieter und Vermieter kam jedoch kein Vergleich zustande, was zuerst allgemein akzeptiert war, weil es für die meisten Mieter einen großen Eingriff in die Rechtssicherheit des Wohnens bedeutet hätte. Immerhin wurde mit Kodifizierungsarbeiten voraussichtlich nicht nur bei Mietbeziehungen gerechnet. Der Inhalt der rechtlichen Regelung blieb jedoch zu lange in der Form, in der er aus den sozialistischen Zeit erhalten geblieben ist. Es kam bloß zu einem terminologischen Übergang von dem Begriff persönliche Nutzung der Wohnung zu der Wohnungsmietbeziehung. Es dauerte auch ein sehr starker Schutz des Mieters an, der aber in der Zeit der Frühmarktwirtschaft weder seinen Platz noch seine Begründung hatte. Verschiedene sich in dem Inhalt unterscheidende Eigentumsformen wurden aufgehoben. Es entstand ein einziges mit seinem gesetzlichen Inhalt allen Eigentümern ohne Unterschied garantiertes Eigentum. Während das Eigentumsrecht in den sozialistischen Zeiten das individuelle Eigentumsrecht fast gar keinen Schutz genoss, wurde nach dem Jahr 1989 das Recht, Vermögen zu eignen, in den Katalog der mit verfassungsrechtlichen Akten geschützten Grundrechte eingeordnet, die die

68

höchste Rechtskraft genießen. Sie gewähren den stärksten Rechtsschutz ihres Bestehens und Inhaltes. Den gleichen Schutz genießt auch das Recht auf angemessenes Lebensniveau des Einzelnen und seiner Familie, einschl. das Recht auf befriedigendes Wohnen. Es kommt hier also zur Kolision zwei Grundrechte, die der Staat berechtigt ist, auf Grund seines Ermessens zu lösen. Dabei ist er aber mit Anforderungen des Proporzionalitätsprinzips (geäußert im Art. 4 Abs. 3 und 4 der Urkunde) eingeschränkt, d.h. dass ein gerechter Gleichgewicht zwischen den Anforderungen des allgemeinen Interesses (in diesem Fall Schutz der Mieter) und den betroffenen Interessen der Einzelnen (Eigentümer) erreicht werden muss. Die Existenz der Proporzionalitätsbeziehung zwischen den benutzten Geldmitteln und dem verfolgten Zweck ist notwendig. Der Staat hat aber nicht einmal nach 17 Jahren der Existenz des freien Staates geschafft, eine rechtliche Regelung zu gestalten, die sich zumindest den europäischen Standards Westeuropas nähern würde. Schuld ist vor allem Mangel an dem politischen Willen, einen Schritt ins Blaue zu machen. Eine gerechtig ausgewogene rechtliche Regelung zu schaffen, die die schwerwiegendsten Überreste der sozialistischen Zeit, u.a. Regulierung der Miete, Kündigungen der Mieten aus taxativ festgelegten Gründen, Übergänge der Miete, gerichtliche Freigabe der von dem Vermieter durchgeführten Kündigung der Wohnung abschaffen würde, gleicht praktisch dem politischen Selbstmord. Dieses Argument ist um desto stärker, wenn wir die dahinter steckenden Zahlen entdecken – mehr als 750 tausend Wohnungen mit regulierter Miete, d.h. ca 2 Mio. Mieter – potenzielle Wähler. Sehen wir uns das Problem aus der rechtlichen Sicht an, ist sofort festzustellen, was unrichtig ist. Mangel an der Vertragsautonomie, die durch einseitigen Eingriff der staatlichen Institution entstandenen Mieten, die unter den Kosten liegende Miete. Das Thema ist um desto komplizierter, dass es vor allem um eine politische Frage geht. Es bleibt nichts anderes übrig als zu hoffen, dass das neue Rechtskabinett, dass seine Tätigkeit im Herbst 2006 eröffnet hat, mutiger sein wird als die vorherige – sozialdemokratische Regierung - und dass es ihm gelingt, die erforderliche Unterstützung zu erwerben, um Änderungen der rechtlichen Regelungen der Mietbeziehung durchsetzen zu können. Die im vorigen Jahr bewilligte Neufassung 69

des Bürgerlichen Gesetzbuches (Ges. Nr. 107/2006) stärkt die rechtliche Stellung der Vermieter, z.B. dadurch, dass sie niedrige Miete dereguliert und auch in anderen Hinsichten anstrebt, die bis jetzt disproportionale Beziehung aus der Miete der Wohnung auszugleichen. Es handelt sich jedoch um ein konzeptionsmäßig nicht fertiggelöstes und nicht bis Detail ausgearbeitetes Gesetz, das das geforderte Geleichgewicht nicht bringt, was ich mich in meiner Arbeit bemühe zu demonstrieren. Es ist auch zu erwarten, dass das lange Zögern, die Änderungen zu beschließen, verhängnissvolle Kosequenzen für die Tschechische Republik haben wird. Höchstwahrscheinlich entscheidet bereits in diesem Jahr das Europäische Gerichtshof für Menschenrechte über die Massenbeschwerde der tschechischen Vermieter,

die

eine

Entschädigung

für

Jahre

der

Einschränkung

von

Eigentumsrechten zu Liegenschaften vor allem in Form der regulierten Miete verlangen. Es bleibt nicht anderes übrig, als abzuwarten, wie sich die Situation entwickelt. Der Bescheid des Erupäischen Gerichtshofes für Menschenrechte wird meiner

Meinung

nach

einen

mächtigen

Anlass

bedeuten,

der

politische

Repräsentanten unter Druck setzt, die höchstwahrscheinlich anfangen werden, nach langen Jahren die ziemlich unerträgliche politische und soziale Situation zu lösen. Man kann sich nur wünschen, dass diese Lösung einen ganzgesellschaftlichen Konsens darstellt, obwohl für seine Erreichung der Wille und große Anstrengung der beteiligten Parteien erforderlich sein wird.

70