Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Problematika bytů v podkroví Bakalářská práce
Autor:
Jolana Krčková Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof.Ing. Josef Michálek, CSc
Červen2014
PROHLÁŠENÍ: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškeré pouţité zdroje. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Novosedlicích dne 27.června2014
………………………….. Jolana Krčková
PODĚKOVÁNÍ Ráda bych touto cestou poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za jeho vstřícný přístup, cenné odborné rady a doporučení při konzultacích vedoucích k napsání této bakalářské práce.
ANOTACE Tato bakalářská práce je sloţena ze tří ucelených částí. První teoretická část se zaměřuje na problematiku bytŧ v podkroví, právní legislativu, technické provedení realizace podkrovního bydlení, nejčastější poruchy budov v rámci této realizace, nové trendy v zateplování budov a následné zhodnocení nemovitosti v rámci výstavby nástavby. Druhá praktická část bakalářské práce obsahuje dvě trţní ocenění majetku. Prvním je trţní ocenění bytové jednotky, druhým pak trţní ocenění bytového domu. Výsledná trţní hodnota vybraných nemovitostí je stanovena na základě vybraných metod ocenění – metody porovnávací, nákladové a výnosové. Třetí a poslední analytická část této bakalářské práce se zaměřuje na analýzu trhu s byty a ostatními nemovitostmi v regionu Teplice, jejím závěrem je marketinkový výhled dané oblasti. KLÍČOVÁ SLOVA: byt, ocenění, poruchy budov, budova, analýza trhu,
ANNOTATION This thesis is composed of three integrated parts. The first theoretical part focuses on the issue of housing in the attic, legal legislation, technical performance of loft living implementation, the most common malfunctions of the buildings in this implementation, new trends in building insulation and subsequent evaluation of the property within the construction of the extension. The second practical part of the thesis contains two market valuation of assets. The first is the market valuation of residential unit, the second is the market valuation of the apartment building. The resulting market value of the selected property is determined on the basis of some valuation methods - method of comparison, of cost and yield. The third and final analytical part of this thesis focuses on the analysis of the housing market and other properties in the region of Teplice, its conclusion is a marketing view of the area. KEY WORDS: apartment, valuation, building malfunctions, building, the market analysis
Obsah ÚVOD.....................................................................................................................................12 I.
TEORETICKÁ ČÁST ....................................................................................................14
1.
ZÁKLADNÍ POJMY, DEFINICE ..................................................................................15
2.
PRÁVNÍ LEGISLATIVA ...............................................................................................22 2.1
OBECNÉ POŢADAVKY NA VÝSTAVBU ..........................................................22
2.2
OBECNÉ POŢADAVKY NA REKONSTRUKCI PŦDNÍ VESTAVBY .............23
2.3
PRÁVNÍ POVAHA REKONSTRUKCE ................................................................24
2.4
ZÁKONNÉ PODMÍNKY REALIZACE REKONSTRUKCE ................................25
2.4.1
STAVBA BEZ OHLÁŠENÍ A BEZ STAVEBNÍHO POVOLENÍ ..................25
2.4.2
STAVBA S OHLÁŠENÍM...............................................................................25
2.4.3
POPIS A NÁLEŢITOSTI OHLÁŠENÍ ............................................................26
2.4.4
STAVBA SE STAVEBNÍM POVOLENÍM ....................................................27
2.4.5
POPIS A NÁLEŢITOSTI STAVEBNÍHO POVOLENÍ ..................................27
2.5
PŘÍKLADY SCHVALOVACÍCH PROCESŦ V RÁMCI REKONSTRUKCE
PŦDNÍCH PROSTOR ........................................................................................................28
3.
2.5.1
PŦDNÍ VESTAVBA ........................................................................................28
2.5.2
ÚPRAVA KOMÍNU A STAVBA KRBU ........................................................28
2.5.3
ZATEPLENÍ A FASÁDA ................................................................................28
2.5.4
REKONSTRUKCE A OPRAVA DOMU ........................................................28
2.5.5
VÝMĚNA OKEN .............................................................................................28
2.5.6
OPRAVA A VÝMĚNA STŘECHY .................................................................29
2.5.7
NÁSTAVBA A PŘÍSTAVBA DOMU .............................................................29
2.5.8
REKONSTRUKCE DOMU .............................................................................29
MOŢNÉ TYPY ZÁSAHŦ, VEDOUCÍCH KE ZMĚNĚ VYUŢITÍ PODKROVNÍHO
PROSTORU ...........................................................................................................................30 3.1
PŦDNÍ VESTAVBY ...............................................................................................30
5
4.
5.
3.2
PŦDNÍ NÁSTAVBY ...............................................................................................31
3.3
NÁSTAVBY OBJEKTŦ .........................................................................................31
TYPY STŘECH VHODNÝCH PRO REALIZACI PŦDNÍ VESTAVBY ....................32 4.1
SEDLOVÁ STŘECHA ............................................................................................32
4.2
VALBOVÁ STŘECHA ...........................................................................................32
4.3
POVALBOVÁ STŘECHA ......................................................................................33
4.4
STANOVÁ STŘECHA ...........................................................................................33
4.5
MANSARDOVÁ STŘECHA ..................................................................................34
4.6
PULTOVÁ STŘECHA ............................................................................................34
4.7
PLOCHÁ STŘECHA ..............................................................................................35
TECHNICKÁ A STAVEBNÍ ČÁST ..............................................................................36 5.1
STŘECHA ...............................................................................................................36
5.2
POŢADAVKY NA STŘECHU ...............................................................................36
5.2.1
ROZDĚLENÍ STŘECH....................................................................................37
5.3
SKLADBA STŘECHY............................................................................................38
5.4
NOSNÉ STŘEŠNÍ KONSTRUKCE .......................................................................38
5.5
KROV ......................................................................................................................38
5.5.1 5.6
ROZDĚLENÍ KROVŦ PODLE ROZPĚTÍ ......................................................40
PLÁŠŤ .....................................................................................................................40
5.6.1
ZÁKLADNÍ VRSTVY STŘEŠNÍHO PLÁŠTĚ ..............................................41
5.6.2
HLEDISKA PRO HODNOCENÍ VNITŘNÍ ČÁSTI SKLADBY STŘECHY .42
5.6.3
ROZDĚLENÍ STŘECH PODLE PLÁŠTĚ ......................................................43
5.7
PAROZÁBRANA ...................................................................................................44
5.7.1
ROZDĚLENÍ PROZÁBRAN ...........................................................................44
5.8
ODVODNĚNÍ STŘECH .........................................................................................45
5.9
KLEMPÍŘSKÉ KONSTRUKCE ŠIKMÝCH STŘECH .........................................45
5.10
STŘEŠNÍ KRYTINY ..............................................................................................45 6
6.
VADY A PORUCHY STŘEŠNÍCH KONSTRUKCÍ ....................................................46 6.1
6.1.1
SKLON STŘECHY..........................................................................................47
6.1.2
TVAR STŘECHY ............................................................................................48
6.1.3
POJISTNĚ HYDROIZOLAČNÍ FÓLIE ..........................................................48
6.1.4
PROSTUPY STŘECHOU................................................................................49
6.1.5
KOMÍNOVÉ LÁVKY, PŘÍSTUP KE KOMÍNŦM A ANTÉNÁM ...............49
6.2 7.
8.
STŘECHA – NEJČASTĚJŠÍ PORUCHY ...............................................................47
PORUCHY KROVU ...............................................................................................49
FUNKČNÍ NEDOSTATKY PODKROVNÍCH BYTŦ .................................................52 7.1
PODLAHOVÁ PLOCHA ........................................................................................52
7.2
DENNÍ SVĚTLO A OSLUNĚNÍ ............................................................................52
7.3
TEPELNÁ IZOLACE, .............................................................................................52
7.4
VNITŘNÍ PŘÍČKY A PODHLEDY........................................................................52
VÝVOJ
ZATEPLENÍ,
POSTUPY
ZATEPLENÍ
A
TYPY
IZOLAČNÍCH
MATERIÁLŦ.........................................................................................................................54 8.1
POSTUPY PŘI ZATEPLOVÁNÍ ŠIKMÉ STŘECHY ............................................54
8.1.1
IZOLACE MEZI A POD KROKVEMI ............................................................54
8.1.2
IZOLACE MEZI A POD A NAD KROKVEMI...............................................55
8.1.3
KONSTRUKČNÍ
MOŢNOSTI
ŠIKMÉ
STŘECHY
A
TLOUŠŤKY
TEPELNÝCH IZOLACÍ .................................................................................................55 9.
TYPY IZOLACÍ .............................................................................................................57 9.1.1
PĚNOVÝ POLYSTYREN (EPS) .....................................................................57
9.1.2
PUR POLYURETANOVÁ PĚNA ...................................................................57
9.1.3
MINERÁLNÍ VLNA ........................................................................................58
9.1.4
CELULÓZA .....................................................................................................58
9.1.5
FOUKANÁ IZOLACE Z KAMENNÉ VLNY.................................................59
9.1.6
KONOPÍ- EKOLOGICKÁ VARIANT ............................................................59
10. PŘÍPADOVÁ STUDIE ...................................................................................................61 7
CENA REALIZACE NÁSTAVBY BYTOVÉHO DOMU ...................................................61 ZPRÁVA O HODNOCENÍ ...................................................................................................62 10.1
OBSAH ZPRÁVY ...................................................................................................63
10.2
PŘÍLOHY ................................................................................................................63
11. PRŦVODNÍ DOPIS........................................................................................................64 12. POPISNÉ INFORMACE ................................................................................................66 12.1
POPIS LOKALITY .................................................................................................66
12.2
HISTORIE ...............................................................................................................66
12.3
POZEMEK...............................................................................................................66
12.4
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY ...................................................66
12.5
BYTOVÝ DŦM - PŦVODNÍ STAV ......................................................................66
12.6
REKONSTRUKCE .................................................................................................67
12.7
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ ........................................69
13. OCENĚNÍ A ...................................................................................................................71 13.1
ÚVOD ......................................................................................................................71
13.2
PŘÍJMOVÁ METODA ...........................................................................................71
13.2.1 13.3
POPIS VÝPOČTU VÝNOSOVÉ METODY ..................................................72
NÁKLADOVÁ METODA ......................................................................................75
14. OCENĚNÍ B....................................................................................................................78 14.1
PŘÍJMOVÁ METODA............................................................................................78
14.1.1
BYTOVÝ DŦM - NOVÝ STAV .....................................................................79
14.2
NÁKLADOVÁ METODA ......................................................................................83
14.3
ZÁVĚR ....................................................................................................................87
15. ZÁVĚR ...........................................................................................................................88 15.1
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY....................................................90
15.2
OSVĚDČENÍ ...........................................................................................................91
15.3
PŘÍLOHY ................................................................................................................92 8
15.3.1
HRUBÝ ROZPOČET NÁSTAVBY DOMU ..................................................92
15.3.2
VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ ...................................................................93
15.3.3
POZEMKOVÁ MAPA ....................................................................................94
15.3.4
VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ 2 ................................................................95
15.3.5
POZEMKOVÁ MAPA 2 .................................................................................96
16. ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI .....................................................................................97 II. PRAKTICKÁ ČÁST .........................................................................................................98 1.
OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ...........................................................................................99
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU ............................................100 2.
OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ..............................................................................100
3.
OBSAH .........................................................................................................................101
4.
PŘÍLOHY .....................................................................................................................101
5.
PRŦVODNÍ DOPIS......................................................................................................102
6.
5.1
POPISNÉ INFORMACE .......................................................................................105
5.2
POPIS LOKALITA ...............................................................................................105
5.3
OCEŇOVANÝ MAJETEK ...................................................................................105
5.4
HISTORIE .............................................................................................................105
5.5
POZEMEK.............................................................................................................106
5.6
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY .................................................106
5.7
BYTOVÁ JEDNOTKA .........................................................................................106
5.8
ANALÝZA NEJLEPŠÍHO A NEJVYŠŠÍHO VYUŢITÍ......................................108
OCENĚNÍ .....................................................................................................................109 6.1
ÚVOD ....................................................................................................................109
6.2
POROVNÁVACÍ METODA ................................................................................110
6.3
PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) METODA ...............................................................113
6.4
ZÁVĚR ..................................................................................................................114
6.5
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY..................................................116 9
6.6
OSVĚDČENÍ .........................................................................................................117
6.7
PŘÍLOHY ..............................................................................................................118
6.7.1
FOTODOKUMENTACE BYTOVÉ JEDNOTKY ........................................118
6.7.2
VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ .................................................................119
6.7.3
POZEMKOVÁ MAPA ..................................................................................120
7.
OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU .................................................................................121
8.
OBSAH .........................................................................................................................122
9.
PŘÍLOHY .....................................................................................................................122
10. PRŦVODNÍ DOPIS......................................................................................................123 11. POPISNÉ INFORMACE ..............................................................................................126 11.1
POPIS LOKALITY ...............................................................................................126
11.2
HISTORIE .............................................................................................................126
11.3
POZEMEK.............................................................................................................126
11.4
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY .................................................126
11.5
BYTOVÝ DŦM ....................................................................................................126
11.6
AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU ......................................................................127
11.7
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ......................................128
12. OCENĚNÍ .....................................................................................................................129 12.1
ÚVOD ....................................................................................................................129
12.2
POROVNÁVACÍ METODA ................................................................................129
12.3
PŘÍJMOVÁ METODA .........................................................................................135
12.4
NÁKLADOVÁ METODA ....................................................................................139
12.5
ZÁVĚR ..................................................................................................................141
12.6
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY..................................................144
12.7
OSVĚDČENÍ .........................................................................................................146
12.8
PŘÍLOHY ..............................................................................................................147
12.8.1
VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ .................................................................147 10
12.8.2
POZEMKOVÁ MAPA ..................................................................................148
II. ANALYTICKÁ ČÁST .................................................................................................149 ANALÝZA TRHU S BYTY REGION TEPLICE, ÚSTECKÝ KRAJ ...............................149 1.
2.
3.
OKRES TEPLICE .........................................................................................................150 1.1
STATUTÁRNÍ MĚSTO TEPLICE .......................................................................150
1.2
TEPLICE A PRŦMYSL ........................................................................................151
1.3
TEPLICE Z POHLEDU REALITNÍHO TRHU ...................................................152
BUDOVY – BYTY .......................................................................................................154 2.1
BYTOVÉ JEDNOTKY PRODEJ ..........................................................................154
2.2
BYTOVÉ JEDNOTKY PRONÁJEM ...................................................................155
OSTATNÍ SEGMENTY REALITNÍHO TRHU ..........................................................156 3.1
PROLUKY.............................................................................................................156
3.2
STAVEBNÍ POZEMKY .......................................................................................156
3.2.1
TEPLICE ........................................................................................................156
3.2.2
OKOLNÍ OBCE .............................................................................................157
3.3
OSTATNÍ POZEMKY ..........................................................................................157
3.4
BYTOVÉ DOMY ..................................................................................................157
3.5
RODINNÉ DOMY ................................................................................................158
3.6
OBJEKTY K RODINNÉ REKREACI ..................................................................158
3.7
ADMINISTARTIVNÍ BUDOVY .........................................................................159
3.8
OBJEKTY PRO OBCHOD ...................................................................................159
3.9
PRŦMYSLOVÉ OBJEKTY..................................................................................159
4.
ZÁVĚR ANALYTICKÉ ČÁSTI ..................................................................................160
5.
SEZNAM LITERATURY, INTERNETOVÉ ZDROJE...............................................162
6.
LEGISLATIVNÍ ZDROJE ...........................................................................................164
7.
SEZNAM OBRÁZKŦ A TABULEK ..........................................................................165
11
ÚVOD Rekonstrukce podkroví byly v minulých dobách vzácným jevem, který přicházel v úvahu pouze v případech, kdy se z dŧvodu nedostačujícího obytného prostoru, začaly vyuţívat tyto prostory pro účely bydlení pouze výjimečně, a to pouze jako nouzová řešení vedoucí k rozšíření stávajícího bydlení početnějších rodin. Po dlouhá léta tak pŧdní prostory slouţily především jako úloţiště pro odkládání rŧzných, nepotřebných starých věcí, případně jako sušárna prádla či úkryt drobného ptactva a v neposlední řadě jako tajuplné místo podporující dětskou fantazii. V dnešní době díky nezadrţitelným změnám v bydlení a novým trendŧm ve stavebnictví, se pŧdy staly čím dál, tím více vyhledávanějším místem vhodným k realizaci atypického, moderního typu bydlení a pouze pro své pŧvodní účely jiţ dávno neslouţí. Oblíbenost podkrovních bytŧ je podpořena právě pro svou jedinečnost skýtající moţnost nevšedního, variabilního řešení dispozice interiéru. Tento druh bydlení vzniká buď cíleně, na základě adaptace pŧvodních pŧdních prostor ve starších domech nebo naopak plánovitě výstavbou v nově projektovaných stavbách. Rozhodujícím kladným faktorem při rozhodování o výstavbě bytu v podkroví je skutečnost, ţe oproti klasické výstavbě rodinného domu je moţné ihned v počáteční fázi ušetřit značnou část finančních prostředkŧ za nákup pozemku a jeho následné zasíťování inţenýrskými sítěmi. Tyto jsou ve většině případŧ v rámci realizace výstavby pŧdního bytu jiţ připravené a v dosahu. Rovněţ lze také v ideálním případě vyuţít jiţ stávající svislé konstrukce a krov. Výstavba bytŧ v podkroví má i své záporné stránky a nemusí být zákonitě vţdy optimálním řešením. Zde se jedná o domy, kde by byl s ohledem na příliš sloţité konstrukce krovu vestavbou získaný obytný prostor minimální a tudíţ z pohledu plnohodnotného a pohodlného bydlení nezajímavý. Dalším, negativním faktorem ovlivňující kvalitu bydlení v pŧdním bytě mŧţou být konstrukční nedostatky spojené přímo s výstavbou. Co se týče ekonomického přínosu realizace pŧdní vestavby, je určitě draţší neţ rekonstrukce standardní bytové jednotky v domě. Proto by v rámci tohoto druhu investice měla v první fázi vţdy rozhodovat prostorová studie spojená a předběţný rozpočet nákladŧ celé této realizace. Téma „Problematika podkrovních bytŧ“ jsem si zvolila záměrně. Šestým rokem pracuji v oboru prodeje realit a k mé profesy patří zároveň poradenství při rozhodování klienta
12
v posouzení případného zhodnocení koupí nabývaných nemovitostí. Tímto zhodnocením mŧţe být v mnoha případech i vhodně zvolená pŧdní vestavba či nástavba domu.
13
I.
TEORETICKÁ ČÁST
Problematika bytů v podkroví
1. ZÁKLADNÍ POJMY, DEFINICE První kapitola bakalářské práce je věnována specifikaci některých dŧleţitých pojmŧ a definic spojených s daným tématem, usnadňující pochopení následujícího textu. BUDOVA Nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí,1 OBYTNÁ BUDOVA Stavba určená pro trvalé bydlení, ve které alespoň dvě třetiny podlahové plochy připadají na byty, včetně plochy domovního vybavení určeného pro obyvatele jednotlivých bytů (nezapočítávají se plochy společného domovního vybavení a domovních komunikací). Člení se na bytové nebo rodinné domy.2 RODINNÝ DŮM Stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.3 BYTOVÝ DŮM Stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení,(zahrnuje tento termín stavby pro bydlení o čtyřech a více bytech, přístupných z domovní komunikace se společným hlavním vstupem, případně hlavními vstupy z veřejné komunikace).4
1
Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004.. 2 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004. 3 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004. 4 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004.
15
TECHNICKÉ VYBAVENÍ DOMU Byt ani obytný dům nemohou plnit své funkce bez zařízení, jako je např. kanalizace, rozvod vody a elektřiny, ústřední vytápění, osobní výtah u domů s větším počtem podlaží a televizní anténa, tzv. technické vybavení domu.5 OBYTNÁ ČÁST BUDOVY Část budovy jiného účelu, obsahující byty a prostory plnící funkce domovní komunikace a domovního vybavení k těmto bytům.6 PODLAŽÍ Část stavby vymezená dvěma nad sebou následujícími vrchními líci nosné konstrukce stropu; rozlišují se podlaží nadzemní a podzemní.7
Obrázek 1 Zdroj Obytné budovy ČNS
5
Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004. 6 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004 7 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004
16
PODZEMNÍ PODLAŽÍ Každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého upraveného terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu (viz obrázek 1).8 NADZEMNÍ PODLAŽÍ Každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části výše nebo rovno 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu; nadzemní podlaží se stručně nazývá také: 1. podlaží, 2. podlaží atd., včetně podlaží ustupujícího (viz obrázek 1).9 PŮDA Přístupný vnitřní prostor vymezený střešní konstrukcí a dalšími stavebními konstrukcemi, bez účelového využití.10 PODKROVÍ Stavební zákon ani jeho prováděcí vyhlášky pojem podkroví nedefinují. Norma Obytné budovy ČSN 73 4301 definuje podkroví takto - přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití.11
Obrázek 2 Zdroj Obytné budovy ČNS
8
Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004 9 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004 10 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004 11 Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004
17
4301. 2004, 28 stran. Praha: 4301. 2004, 28 stran. Praha: 4301. 2004, 28 stran. Praha: 4301. 2004, 28 stran. Praha:
BYT Soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, (stavebně technické uspořádání a vybavení bytu zahrnuje příslušenství, odpovídající požadavku trvalého bydlení a společné uzavření celého bytu.).12 OBYTNÁ MÍSTNOST Místnost, která slouží k obývání v užším slova smyslu (obývací pokoj, ložnice, jídelna, pracovna, pokoj dětí apod.). Podle ČSN 73 4301 Obytné budovy musí být světlá výška obytných místností bytových domů nejméně 260 cm, podkroví 255 cm. Při použití stropních prefabrikátů velkých rozponů lze snížit světlou výšku obytných místností na 255 cm. U rodinných domků musí být výška min. 250 cm, místnosti v podkroví mohou být vysoké jen 230 cm. Při zkosení stropu v podkroví musí mít nejméně polovina půdorysné plochy obytné místnosti požadovanou nejmenší světlou výšku, zkosená část stropu nejméně 160 cm.13 PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU Prostory, které doplňují obytné místnosti a jsou určeny pro zajištění bytové komunikace, osobní hygieny, vaření a dalších funkcí, nutných pro trvalé užívání bytu.14 VZÁJEMNÉ PROVOZNÍ VAZBY FUNKČNÍCH JEDNOTEK V BYTĚ Moderní byt musí plnit řadu funkcí, které kladou požadavky na plochy v bytě a na jeho provozní řešení. Je-li naším úkolem navrhnout dispoziční řešení bytu, musíme si dobře uvědomit všechny tyto funkce, jejich požadavky i důležitost a během práce stále zvažovat jejich vzájemné vazby. Bývá to obvykle důsledek hospodárnosti, která nutí omezit vnitro bytové komunikační prostory.15
12
Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004 13 HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních [online]. 3., upr. vyd., V Sobotáles vyd. 2. Praha: Sobotáles, 2004, 327 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN 80-868-1704-0. Dostupné z: http://www.4-construction.com/up/files-content/featured/Poz_stav.pdf 14 HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních [online]. 3., upr. vyd., V Sobotáles vyd. 2. Praha: Sobotáles, 2004, 327 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN 80-868-1704-0. Dostupné z: http://www.4-construction.com/up/files-content/featured/Poz_stav.pdf 15 HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních [online]. 3., upr. vyd., V Sobotáles vyd. 2. Praha: Sobotáles, 2004, 327 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN 80-868-1704-0. Dostupné z: http://www.4-construction.com/up/files-content/featured/Poz_stav.pdf
18
VARIABILITA BYTU Jedním z moderních požadavků na typizované konstrukční systémy je variabilita dispozičního řešení bytu. To znamená, že plochu určenou pro byt lze využít pro různé dispoziční řešení bytu. Přitom je možno měnit i polohu bytového jádra. Jiným stupněm variability jsou změny dispozičního řešení bytu, které lze uskutečnit dodatečně změnami v přemístitelných příčkách. Mohou to být i nábytkové příčky. Jiná variabilita záleží na tom, je-li možno zařídit jednotlivé místnosti různým způsobem. Velikost a tvar místnosti, poloha dveří a oken musí být taková, aby základní nábytek v místnosti bylo možno rozestavit různě podle individuálních potřeb a požadavků uživatele.16 STŘECHA, STŘEŠNÍ KONSTRUKCE Stavební konstrukce nad chráněným (vnitřním) prostředím, vystavená přímému působení atmosférických vlivů, podílející se na zabezpečení požadovaného stavu prostředí v objektu; sestává z nosné střešní konstrukce, jednoho nebo několika střešních plášťů oddělených vzduchovými vrstvami a doplňkových konstrukcí a prvků.17 NOSNÁ ČÁST KONSTRUKCE STŘECHY, NOSNÁ STŘEŠNÍ KONSTRUKCE Část střechy přenášející zatížení od jednoho nebo několika střešních plášťů, doplňkových konstrukcí a prvků i vody, sněhu, větru, provozu apod. do ostatních nosných částí a konstrukcí stavby.18 STŘEŠNÍ PLÁŠŤ Část střechy tvořená nosnou vrstvou střešního pláště, k níž jsou zpravidla přiřazeny některé další vrstvy v závislosti na funkci pláště (vrstva hydroizolační, tepelně izolační, spádová, podkladní, parotěsná, expanzní, pojistná, doplňková nebo pomocná hydroizolační, vzduchotěsná, ochranná, provozní, pohledová, dilatační, separační, spojovací, stabilizační, drenážní, filtrační, hydro akumulační a podhledová).19
16
HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních [online]. 3., upr. vyd., V Sobotáles vyd. 2. Praha: Sobotáles, 2004, 327 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN 80-868-1704-0. Dostupné z: http://www.4-construction.com/up/files-content/featured/Poz_stav.pdf 17 Česká republika. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Navrhování střech – Základní ustanovení. In: ČSN 73 1901. Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011, 2013. 18 Česká republika. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Navrhování střech – Základní ustanovení. In: ČSN 73 1901. Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011, 2013. 19 Česká republika. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Navrhování střech – Základní ustanovení. In: ČSN 73 1901. Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011, 2013.
19
HYDROIZOLACE Izolace chránící stavební konstrukci nebo její část, popř. vnitřní nebo vnější prostředí před nežádoucím vnikáním vody. PAROTĚSNÍCÍ VRSTVA, PAROZÁBRANA Hydroizolační vrstva podstatně omezující nebo zamezující pronikání vodní páry do stavební konstrukce nebo do vnitřního nebo vnějšího prostředí. DETAIL STŘECHY, KONSTRUKČNÍ DETAIL Část střechy, kde dochází ke kontaktu skladeb s prostupujícími, ohraničujícími a navazujícími konstrukcemi nebo ke kontaktu různých střešních skladeb a střešních ploch. ÚDRŽBA STŘECHY Udržovací práce vedoucí k obnovení nebo prodloužení funkce volně přístupných prvků a vrstev střech (údržba, případně výměna poškozených částí krytin, obnovovací nátěry, výměna tmelových výplní spár apod.). PORUCHA STŘECHY Snížení nebo ztráta funkce střechy VADA STŘECHY Ztráta funkce střechy způsobená chybným návrhem nebo chybným provedením. OPRAVA STŘECHY Odstranění poruchy nebo vady střechy. REKONSTRUKCE STŘECHY Výměna nebo rozsáhlá obnova hydroizolace vyvolaná ztrátou funkce nebo změnou hydroizolačního namáhání nebo změnou požadavků kladených na hydroizolaci.
20
STAVEBNÍ ÚPRAVA Je taková úprava stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, jak je tomu např. u přestavby, vestavby, podstatné změny vnitřního vybavení stavby nebo podstatné změny vzhledu stavby.20
20
Česká republika. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Navrhování střech – Základní ustanovení. In: ČSN 73 1901. Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011, 2013.
21
2. PRÁVNÍ LEGISLATIVA Jakoukoliv přestavbu, rekonstrukci nebo "stavební úpravu" je třeba realizovat v souladu s legislativními předpisy (Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu Stavební zákon) a poţadavky stavebního úřadu, případně bytového druţstva, či městské části. V rámci realizace přeměny pŧdy na pŧdní byt je třeba podstoupit několik dŧleţitých krokŧ.21
2.1
OBECNÉ POŢADAVKY NA VÝSTAVBU
„Obecné požadavky na výstavbu se uplatní přiměřeně i na provádění rekonstrukce. Přiměřenost je dána tím, že ne všem požadavkům lze vyhovět, jestliže rozsah prováděných změn na nemovitosti je omezený, jak tomu obvykle v případě rekonstrukce bude. Základem obecných požadavků, pro stavebníka provádějící rekonstrukci, jsou: MECHANICKÁ ODOLNOST A STABILITU, POŽÁRNÍ BEZPEČNOST, OCHRANA ZDRAVÍ A ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ, BEZPEČNOST UŽÍVÁNÍ, OCHRANU PROTI HLUKU
a úsporu energií a tepelnou ochranu, a to jak ve vztahu
k materiálům při rekonstrukci použitým, tak ve vztahu ke stavebním postupům v rámci rekonstrukce. Konkrétní požadavky, které stavebník musí splnit, lze nalézt ve vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, nařízení vlády č. 163/2002 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na vybrané stavební výrobky, nařízení vlády č. 190/2002 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na stavební výrobky označované CE, a zákoně č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky. Dále nelze opominout ani vyhlášku Ministerstva pro místní rozvoj č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb, a zvláštní závazné úpravy samosprávných celků jako např. vyhláška č. 26/1991 Sb., hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hl. m. Praze.22 21
HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří. Http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213-189X [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html 22 HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří. Http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213-189X [cit.
22
2.2
OBECNÉ
POŢADAVKY
NA
REKONSTRUKCI
PŮDNÍ
VESTAVBY POSOUZENÍ
STABILITY REALIZACÍ DOTČENÉHO OBJEKTU A JEHO DÍLČÍCH NOSNÝCH
KONSTRUKCÍ
(základové konstrukce, nosné konstrukce, konstrukce krovu) na základě
požadavků dle vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na staveb..23 KONTROLA A NÁVRH TECHNICKÉHO ZAŘÍZENÍ BUDOVY (zdravotechnika, rozvod plynu, elektroinstalace, vytápění a klimatizace), kontrola komínů, a to i z hlediska možnosti napojení topidel přímo v podkroví. Návrh možnosti vedení teplé a studené vodu, odpadu, topení, elektřiny či plynu. Související normy: ČSN 73 4201 Komíny a kouřovody – Navrhování, provádění a připojování spotřebičů paliv, ČSN 33 3320 Elektrotechnické předpisy – Elektrické přípojky, ČSN 12 7010 Vzduchotechnická zařízení – Navrhování větracích a klimatizačních zařízení – Všeobecná ustanovení, ČSN 06 0310 Ústřední vytápění – Projektování a montáž.24 ŘEŠENÍ
VERTIKÁLNÍ KOMUNIKACE DOMU
(VÝTAHY,
SCHODIŠTĚ)
- v souvislosti
s normou ČSN 73 4301 – obytné domy je řešena problematika vertikálních komunikací. Zde je třeba brát na zřetel, o jaký typ domu se bude v rámci realizace půdní vestavby jednat. U rodinných domů se tato otázka zpravidla neřeší, pokud se nejedná o půdní vestavbu určenou pro handicapovanou osobu. U obytných budov s více patry je v rámci vyššího komfortu a zhodnocení vynaložených prostředků do sanace budovy vhodné zvážení automatické formy dopravy.25 VÝBĚR
OKEN
– požadavky na denní osvětlení obytných budov popisuje
ČSN 730580 2/2007, obytné místnosti bytů v nově navrhovaných budovách se řídí dle ČNS 730580 -1/2007. Požadavky na přímé oslunění jsou stanoveny v ČSN 734301/2004, Z1/2005, Z2/2009. Světlá výška obytných místností v podkroví musí být nejméně 2 300 mm. Místnosti se zkosenými stropy musí mít výšku min. 2 300 mm nejméně nad polovinou podlahové plochy, která je vymezena pomyslnou 2014-06-15]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html 23 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. ISBN 978-80-247-3571-9. 24 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. ISBN 978-80-247-3571-9. 25 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. ISBN 978-80-247-3571-9.
23
rovinou kolmou k rovině podlahy, protínající rovinu zkoseného stropu ve výšce 1 300 mm nad podlahou. Střešní okna by měla být osazena tak, aby jejich spodní hrana byla umístěna nejvíce 1 100 mm nad podlahou, zejména v případech vyšší nadezdívky. Taková místnost, pokud je určena pro spaní jedné osoby, má mít objem nejméně 20 m3, pro spaní dvou osob má mít objem nejméně 30 m3 (pro více osob se doporučuje úměrně zvětšit objem).26 VHODNÉ
NAVRŽENÍ STĚN A PŘÍČEK
– v případě zásahu do nosných stěn musí být
dodržovány odpovídající normy a vyhlášky, zejména ČSN 730001 – 1 Spolehlivost a zatížení konstrukcí a dále ČSN 7323 až ČSN 7329. 27 STROPY
A PODLAHY
– je potřeba podrobná kontrola nosné konstrukce stropu nad
posledním podlaží (kvalita trámů, absence dřevokazných škůdců, plísní možného zahnívání, vlhkost). U podlahy je třeba brát na zřetel především její dostačenou pevnost, bezpečnost, hygienickou nezávadnost, akustické požadavky a tepelně technické požadavky, mechanickou odolnost. 28 ZATEPLENÍ
PŮDNÍHO
PROSTORU
-
je
možnost
dvojího
druhu
izolace.
Nadkrokevní systémy, klasický způsob izolace mezi krokve.29 PAMÁTKOVÁ OCHRANA BUDOV - neposlední řadě je třeba brát v úvahu, zda se objekt nachází v chráněné krajinné oblasti nebo památkové péči. Pokud se v této oblasti nemůže zasahovat do střechy (jak výškově, tak budováním střešních oken či vikýřů) nemá smysl dál pokračovat v plánování vestavby“.30
2.3
PRÁVNÍ POVAHA REKONSTRUKCE
„Typickou rekonstrukční práci, spočívající v modernizaci bytové či nebytové jednotky, interiéru rodinného domu nebo bytového domu, kde se rekonstrukce dotýká jednotek anebo
26
PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, ISBN 978-80-247-3571-9. 27 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, ISBN 978-80-247-3571-9. 28 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, ISBN 978-80-247-3571-9. 29 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, ISBN 978-80-247-3571-9. 30 PEŘINKOVÁ, Martina. Půdní vestavby: [dispoziční zásady, ISBN 978-80-247-3571-9.
24
správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi.
společných prostor, lze považovat za vyhovující vymezení stavební úpravy podle stavebního zákona.“31
2.4
ZÁKONNÉ PODMÍNKY REALIZACE REKONSTRUKCE32
Stavební zákon rozlišuje v zásadě trojí reţim povolovacích procesŧ ve vztahu k rekonstrukcím, tento je uplatňován za níţe popsaných okolností. 2.4.1 STAVBA BEZ OHLÁŠENÍ A BEZ STAVEBNÍHO POVOLENÍ Stavební povolení ani ohlášené stavebnímu úřadu nevyţaduje ten druh rekonstrukcí, při nichţ stavební práce nezasahují do nosných konstrukcí stavby, nemění se jimi vzhled stavby a ani zpŧsob uţívání stavby, nevyţadují posouzení vlivŧ na ţivotní prostředí (tzv. EIA) a nijak negativně neovlivňují poţární bezpečnost stavby, 2.4.2 STAVBA S OHLÁŠENÍM Ohlášení stavebnímu úřadu je potřeba v případech, kdy plánovaná rekonstrukce povede ke změně zpŧsobu uţívání stavby nebo její části („zpŧsob uţívání stavby je vázán především na účel, k němuţ byla stavba povolena, jinak vyplývá téţ z kolaudačního souhlasu nebo z oznámení o uţívání stavby; změna ve zpŧsobu uţívání stavby je dána změnou v účelu, kterému má stavba nadále slouţit“), a tím dojde k zásahŧm do nosných konstrukcí stavby („nosnou konstrukcí se obecně ve stavebnictví rozumí základ (kostra) celé stavby, která zajišťuje pevnost, stabilitu a ochranu stavby a slouţí jako základ pro montáţ dalších součástí a prvkŧ. Nosná konstrukce bývá zpravidla betonová, ţelezobetonová nebo ocelová“), změně vzhledu stavby („vzhled stavby je dán objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami, kterými jsou tvar, rozměry, povrch a barevnost jeho vnějších viditelných částí; rekonstrukcí, kterou se mění vzhled stavby, jsou takové úpravy dotčených vnějších viditelných částí stavby, jejichţ provedení se projeví zrakově běţně rozlišitelnou změnou byť jen jedné z uvedených charakteristik“) nebo ke vzniku povinnosti zajistit posouzení vlivŧ na ţivotní prostředí.
31
HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří.
32
Zdroj :Http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213-189X [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html
25
2.4.3 POPIS A NÁLEŢITOSTI OHLÁŠENÍ Pro ohlášení rekonstrukce příslušnému stavebnímu úřadu nepředepisuje stavební zákon ani vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu, v platném znění (dále jen „prováděcí vyhláška“), ţádný závazný formulář, proto postačí uvést základní údaje o stavebníkovi
a
zohlednit
obsahové
poţadavky
na
ohlášení
podle
ustanovení
§ 105 SZ v následujícím rozsahu: údaje o stavebníkovi, údaje o rekonstrukci (jejím rozsahu, účelu, zpŧsobu a době provádění), údaje o dotčeném pozemku a stavbě. Spolu s ohlášením je stavebník povinen stavebnímu úřadu doloţit: PRÁVO PROVÉST REKONSTRUKCI
(např. smlouvou, soudním rozhodnutím, správním
opatřením, výpisem z katastru nemovitostí – vlastnické právo, existence věcného břemene, apod.), PROJEKTOVOU
DOKUMENTACI
ve
dvojím
(není-li
stavebník
vlastníkem
rekonstruovaného objektu, pak ve trojím) vyhotovení, kterou tvoří situační náčrt podle katastrální mapy s vyznačením umístění pozemku a nemovitosti, kde má rekonstrukce probíhat, vyznačením hranic se sousedními pozemky a objektŧ na nich umístěných a jednoduché stavební nebo montáţní výkresy specifikující navrhovanou rekonstrukci. Projektovou dokumentaci pro účely ohlášení mŧţe kromě projektanta zpracovat
téţ
osoba,
která
má
vysokoškolské
vzdělání
stavebního
nebo architektonického směru anebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe v projektování staveb.33
33
HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří. Http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213-189X [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html
26
2.4.4 STAVBA SE STAVEBNÍM POVOLENÍM Ţádost o stavební povolení je povinná v případech, kdy se rekonstrukcí zasahuje do nosných konstrukcí stavby, mění se vzhled stavby, vyţaduje se posouzení vlivŧ na ţivotní prostředí nebo provedení rekonstrukce mŧţe negativně ovlivnit poţární bezpečnost stavby.34 2.4.5 POPIS A NÁLEŢITOSTI STAVEBNÍHO POVOLENÍ V případě stavebního řízení, jsou povinnosti stavebníka dány jiţ širším okruhem účastníkŧ řízení, kterými mohou být nejen vlastníci nemovitostí a pozemkŧ, jichţ se rekonstrukce týká, ale i vlastníci sousedních nemovitostí a staveb, mohou-li být jejich práva rekonstrukcí přímo dotčena, a oprávnění z věcných břemen, mohou-li být jejich práva rekonstrukcí přímo dotčena. Pro ţádost o stavební povolení rekonstrukce je nutno pouţít předepsaný formulář, který tvoří přílohu č. 2 prováděcí vyhlášky, kde jsou uvedeny následující údaje: o stavebníkovi, o dotčeném pozemku a stavbě, o rekonstrukci (rekonstrukci, jejím rozsahu, účelu, zpŧsobu provádění, o době provádění a odhadovaných nákladech), o zpracovateli projektové dokumentace, o staviteli, o parametrech staveniště, o známých účastnících řízení, o potřebných záborech. V souladu s obecnými poţadavky na výstavbu a se závaznými stanovisky dotčených orgánŧ. Spolu s ohlášením je stavebník povinen stavebnímu úřadu doloţit: SVÉ PRÁVO PROVÉST REKONSTRUKCI
(např. smlouvou, soudním rozhodnutím,
správním opatřením, výpisem z katastru nemovitostí – vlastnické právo, existence věcného břemene, apod.), PROJEKTOVOU DOKUMENTACI
v rozsahu stanoveném vyhláškou o dokumentaci,
34
HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří. Http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213-189X [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html
27
PLÁN KONTROLNÍCH PROHLÍDEK, ZÁVAZNÁ STANOVISKA DOTČENÝCH ORGÁNŮ, VOLITELNĚ VÝSLEDKY PŘEDJEDNANÝCH DOHOD S ÚČASTNÍKY ŘÍZENÍ.
2.5
35
PŘÍKLADY SCHVALOVACÍCH PROCESŮ V RÁMCI REKONSTRUKCE PŮDNÍCH PROSTOR
2.5.1 PŮDNÍ VESTAVBA Pokud se nejedná o zásah do nosné konstrukce, není výrazně neovlivněn vzhled domu, je třeba pouze ohlášení. Stavební povolení je třeba v okamţiku zásahu do nosných částí krovu, či změně vzhledu střechy. 2.5.2 ÚPRAVA KOMÍNU A STAVBA KRBU Pro dŧm, který podléhá svojí velikostí ohlášení, stačí ohlášení. V případě, ţe se jedná o větší dŧm, je potřeba stavební povolení. 2.5.3 ZATEPLENÍ A FASÁDA V případě zateplování a nové fasády pokud je pouţit stejný odstín barvy, jako pŧvodní není třeba ani ohlášení. V případě větších domŧ a sloţitějších fasád s pouţitím jiných odstínŧ barvy, je třeba stavební povolení. 2.5.4 REKONSTRUKCE A OPRAVA DOMU Stavební povolení je třeba při velkém rozsahu oprav a rekonstrukce domu, pokud bude zasahováno do nosné konstrukce a bude provedena změna podkroví a tím dojde ke změně podmínek pro poţární bezpečnost, (výměra domu přesahuje 150 m2). Ohlášení postačuje u domŧ, kde výměra splňuje podmínky ohlášení. 2.5.5 VÝMĚNA OKEN V případě, ţe výměny oken za nová, vzhledově stejná jako pŧvodní, není třeba nic ohlašovat. Pokud se nová okna liší od pŧvodních, je třeba ohlášení.
35
HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří. Http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213-189X [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html
28
2.5.6 OPRAVA A VÝMĚNA STŘECHY Stavební povolení je třeba v případě výměny či opravy krovu, kdy jsou větší plochy, neţ vyţadují podmínky ohlášení. Pokud dochází pouze k výměně střešní krytiny za novou, která splňuje stejné kritéria jako pŧvodní, není třeba o nic ţádat. 2.5.7 NÁSTAVBA A PŘÍSTAVBA DOMU V případě, ţe konečná stavba bude větší neţ 150 m2 a vyšší neţ dvě nadzemní podlaţí, je třeba stavební povolení. Pokud bude výsledná stavba menší, postačuje ohlášení. 2.5.8 REKONSTRUKCE DOMU V případě kompletní rekonstrukce staršího domu (výměna oken, zateplení fasády, výměna střechy, síťové rozvody a posunutí některých příček) a dŧm překračuje rozměry pro ohlášení, je třeba ţádat o stavební povolení.
29
3. MOŢNÉ TYPY ZÁSAHŮ, VEDOUCÍCH KE ZMĚNĚ VYUŢITÍ PODKROVNÍHO PROSTORU 3.1
PŮDNÍ VESTAVBY
„Půdní vestavby jsou typické především tím, že ve stávajícím podkrovním prostoru nebo v jeho určité, vymezené části je vybudován nový, užitný, obyvatelný prostor. V rámci přestavby jsou využity buď stávající, dle potřeby zvětšené osvětlovací prvky, nebo přidány úplně nové.“ Dle typu rozlišujeme níže uvedené typy půdních vestaveb: půdní vestavba, u které nezasahujeme do původní konstrukce krovu ani viditelného vnějšího projevu zásahu vložením tohoto nového prostoru, půdní vestavba, u které nezasahujeme do původní konstrukce krovu, ale zvětšujeme stávající světelné prvky, půdní vestavba, u které nezasahujeme do původní konstrukce krovu, ale přidáváme nové osvětlovací otvory (střešní okna, vikýře, vstupy na terasu a další), půdní vestavba, u které dochází k zásahu do konstrukce krovu bez viditelného vnějšího projevu zásahu vložením tohoto nového prostoru, půdní vestavba, u které zasahujeme a rekonstruujeme také některé části krovové konstrukce, případně krovu celého a zároveň přidáváme nové osvětlovací otvory.“36
Obrázek 3 vlastní zdroj - půdní vestavba
Obrázek 4 vlastní zdroj - půdní vestavba
36
HOLEČEK, Josef. JOSEF HOLEČEK. METODIKA PRO POSUZOVÁNÍ NÁSTAVEB, [online]. 2004 [cit. 2014-03-29]. http://pamatky.praha.eu/public/13/ba/89/1013423_140342_Metodika_pro_realizaci_nastaveb__pudnich_vestaveb_a_ochr anu_stresni_krajiny.pdf
30
3.2
PŮDNÍ NÁSTAVBY
„Půdními nástavbami rozumíme zvětšení objemu zastavěné plochy a ekonomicky využitelného prostoru stavby změnou krovové konstrukce, zejména zvýšením hřebene střechy, vyosením krovu a půdní nadezdívkou. Půdní nástavby jsou vždy spojeny s výraznou přestavbou podkrovního prostoru, s eliminací jeho historického charakteru a s budováním nových osvětlovacích otvorů.“ 37
3.3
NÁSTAVBY OBJEKTŮ
„Nástavbu objektu lze chápat jako zvětšení objemu stavby a to buď nad celým objektem, nebo pouze nad jeho částí. Toto zvětšení je spojeno s částečnou, nebo celkovou likvidací původní střešní konstrukce, následným přidáním jednoho, či více pokračujících s fasádou lícujících či ustupujících podlaží a následným obnovením oproti původní střeše vyšší střešní konstrukce. Nástavba vždy mění proporce objektu a hladinu zástavby.“38
Obrázek 5 vlastní zdroj-nástavba objektu
Obrázek 6 vlastní zdroj- nástavba objektu
37
HOLEČEK, Josef. JOSEF HOLEČEK. METODIKA PRO POSUZOVÁNÍ NÁSTAVEB, [online]. 2004 [cit 2014-03-29]. Dostupné z: http://pamatky.praha.eu/public/13/ba/89/1013423_140342_Metodika_pro_realizaci_nastaveb__pudnich_vestaveb_a_ochr anu_stresni_krajiny.pdf 38 HOLEČEK, Josef. JOSEF HOLEČEK. METODIKA PRO POSUZOVÁNÍ NÁSTAVEB, [online]. 2004 [cit. 2014-03-29]. Dostupné z: http://pamatky.praha.eu/public/13/ba/89/1013423_140342_Metodika_pro_realizaci_nastaveb__pudnich_vestaveb_a_ochr anu_stresni_krajiny.pdf
31
4. TYPY STŘECH VHODNÝCH PRO REALIZACI PŮDNÍ VESTAVBY 4.1
SEDLOVÁ STŘECHA
Obrázek 7 vlastní zdroj – sedlová střecha
Sedlová střecha sestává ze dvou střešních rovin ohraničených dvěma okapy a dvěma štíty. Prŧnik střešních rovin tvoří hřeben. Sedlové střechy jsou nejvíc rozšířené, zejména pak v řadové zástavbě. V případě prŧniku dvou sedlových střech se stejnou výškou hřebene vzniká střecha kříţová nebo polokříţová. Je nejběţnější typ střechy pouţívaný v Česku, je velmi rozšířena v řadové zástavbě rodinných i bytových domŧ.39
4.2
VALBOVÁ STŘECHA
Konstrukce krovu valbové střechy je v podstatě stejná jako u střechy sedlové. Pro určení počtu a poloh vaznic se při řešení krovu valbových střech vychází rovněţ z návrhu plné vazby pro dané rozpětí. Doporučuje se vrcholovou vaznici podporovat na koncích. Střední vaznice a pozednice tvoří uzavřený vaznicový věnec, který musí být podepřen v místech lomŧ (tj. pod nároţím) sloupkem, a dále ve vzdálenostech asi 4 m. Krokve valby se horním koncem opírají o nároţní krokve, které tvoří rozhraní dvou střešních rovin, dolním koncem jsou uloţeny na pozednici, popřípadě se mohou opírat i o střední vaznici. Nároţní krokve mají vţdy větší prŧřez neţ krokve normální, neboť jejich volná délka i zatíţení jsou větší neţ u normálních krokví. Prŧřez nároţních krokví má tvar pětiúhelníku, který je utvořen podle sklonu střechy, a to seříznutím podle obou sousedních
39
Zdroj: D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-85867-31-X.
32
střešních ploch. Stanová střecha je v podstatě speciální případ valbové konstrukce nad čtvercovým pŧdorysem.40
4.3
POVALBOVÁ STŘECHA
Obrázek 8 vlastní zdroj – povalbová střecha
Pouţitím valby nebo polovalby vzniká střecha valbová či polovalbová; tato střecha mŧţe zároveň být buď sedlová, mansardová či pultová. Střecha valbová vznikne tak, ţe se seřízne střecha sedlová na dvou protějších stranách, takţe voda stéká na 4 strany. Střecha polovalbová vznikne obdobně jako střecha valbová, avšak okap polovaleb je umístěn výše neţ okap střechy sedlové. Podkroví mívá na stranách polovaleb zděné štíty nebo dřevěné lomenice.41
4.4
STANOVÁ STŘECHA
Obrázek 9 vlastní zdroj – stanová střecha
40 41
Zdroj: D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-85867-31-X. Zdroj: D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-85867-31-X.
33
někdy téţ jehlanová má zpravidla čtyři střešní roviny, které se sbíhají do středového vrcholu a tvoří tak čtyř – nebo i víceboj jehlan. Pouţívá se na samostatně stojících budovách přibliţně čtvercového pŧdorys.42
4.5
MANSARDOVÁ STŘECHA
Obrázek 10 vlastní zdroj – mansardová střecha
Varianta střechy sedlové, kaţdá její polovina mezi hřebenem a okapem se skládá ze dvou střešních rovin odlišného sklonu. Vnitřní prostor pod touto střechou se nazývá mansarda (obytné podkroví), jméno ji dal francouzský architekt Francois Mansart. V současné době je rozšířena tzv. falešná mansardová střecha. Jedná se o střechu sedlovou, kterou doplňuje mansardový obklad na svislé stěně horního podlaţí. 43
4.6
PULTOVÁ STŘECHA
Obrázek 11 vlastní zdroj – pultová střecha
Pultová střecha sestává z jedné střešní roviny, která je ohraničena okapem a hřebenem. Po stranách pak bočními štíty a štítem hřebenovým. Nejčastěji se pouţívají u objektŧ, které 42 43
Zdroj: D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-85867-31-X. Zdroj: D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-85867-31-X.
34
se stavějí při hranici pozemku, často téţ pro zastřešení přístavkŧ a jednoduchých staveb a v ekologické architektuře na tzv. aktivní solární domy.44
4.7
PLOCHÁ STŘECHA
Obrázek 12 vlastní zdroj – plochá střecha
Sklon střešní konstrukce maximálně 5 ° (Dle ČSN 731901:2011). Sklon střechy se volí tak, aby bylo zajištěno snadné odtékání dešťové vody nebo vody při roztávání sněhu. Střecha bývá po celém obvodě obehnána atikou. Optimální sklon je 3 %. Nevýhoda plochých střech spočívá v poruchovosti hydroizolace a odtokové soustavy a následující nákladné opravě. Tento typ střechy je vhodný pro nástavbu, v ekologické architektuře na tzv. aktivní solární domy.
44
D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-85867-31-X.
35
5. TECHNICKÁ A STAVEBNÍ ČÁST Střecha je základní a nejdŧleţitější stavební částí, tzv. pátá stěna, která podstatně ovlivňuje uţívání podkrovních bytŧ. Tato část bakalářská práce je převáţně zaměřena na technickou, stavební část střešní konstrukce. Poukazuje na jednotlivé stavební části střechy, jejich kritická místa a nabízí řešení moţných závad či poruch vzniklých jejich špatnou realizací.
5.1
STŘECHA
Hlavní funkcí střechy je chránit prostor pod sebou před povětrnostními vlivy (deštěm, sněhem, větrem, slunečním zářením apod.). V závislosti na typu prostoru, který střecha uzavírá, jsou na její provedení kladeny rŧzné poţadavky. Mŧţe jít v zásadě buď o uzavřený vnitřní prostor (obytný dŧm, veřejná budova; střecha zateplená) či prostor otevřený (přístřešek, čekárna, nástupiště, kryté parkoviště; střecha nezateplená). Obecně tedy platí, ţe střechy uzavřených budov musí splňovat přísnější poţadavky na izolaci. Kaţdá střecha má za úkol odvádět vodu s horní části stavby a bránit jejímu nahromadění, jeţ by mohlo postupně konstrukci stavby poškodit zatékáním či rŧstem dřevokazných hub a plísní. V podnebných oblastech s častým sněţením musí být konstrukce střechy dostatečně pevná, aby váhu leţícího sněhu unesla.45
5.2
POŢADAVKY NA STŘECHU MECHANICKÁ
ODOLNOST A STABILITA
- ČSN 73 1901 Navrhování střech
ČSN PENV 1991-2-1 aţ 4 Zásady navrhování a zatíţení stavebních konstrukcí. POŢÁRNÍ
BEZPEČNOST
objekty
ČSN
73
- ČSN 73 0802 Poţární bezpečnost staveb – Nevýrobní
0804
Poţární
bezpečnost
staveb
–
Výrobní
objekty
ČSN EN 13501 – 1 Poţární zatřídění výrobkŧ. HYGIENA,
OCHRANA ZDRAVÍ A ŢIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ
– vyloučení výskytu plísní,
prŧsaku vody a vyloučení vlhnutí stavebních konstrukcí a následného zhoršení vnitřního prostředí vlhkostí. OCHRANA
VNITŘNÍHO PROSTŘEDÍ PROTI HLUKU
(Pro šikmé střechy vyuţívané
pro bydlení platí obdobná pravidla jako pro obvodové stěny obytných budov, ČSN 73 0532 : 2002 Limity hluku uvnitř obytných místností jsou stanoveny dle nařízení vlády č.148/2006 Sb. Hladina hluku uvnitř místnosti nesmí přesáhnout 45
http://cs.wikipedia.org/wiki/St%C5%99echa
36
pro denní dobu (6-22 hod.) LAmax 40 dB, pro noční dobu LAmax (22 – 6 hod.) 30 dB. Tyto hodnoty lze získat měřením uvnitř místnosti popř. výpočtem. Návrh fasády (střešního pláště) provádíme na základě hlukových map s limitními hodnotami měřenými 2 m před fasádou. Velikost hluku v obytném podkroví je ovlivňován hlukem vznikajícím mimo stavbu (dopravní hluk) a hlukem vznikajícím na stavbě (stacionární zdroje – výtah, ventilátory, kotelna apod., hluk z provozu v budově). Ovlivňuje ho i tvar budovy, umístění stavby v zástavbě a vnitřní dispozice. Střešní okna zhoršují vlastnosti obvodového pláště (střechy). Projektant (dodavatel oken) stanovuje pro výpočet třídu zvukotěsnosti oken. 46 BEZPEČNOST PŘI UŢÍVÁNÍ ÚSPORA
ENERGIE A TEPELNÁ OCHRANA
- Střecha musí splňovat tepelné technické
poţadavky na ztráty tepla dle ČSN 73 0540 (Tepelná ochrana budov). Tepelně izolační materiály se doporučuje navrhovat z materiálŧ s omezenou schopností přijímat vlhkost, nebo které jsou schopné umoţnit prŧchod vlhkosti. Roční bilance vlhkosti musí splňovat normové poţadavky. DALŠÍ POŢADAVKY INVESTORA – estetické poţadavky na vzhled střechy, poţadavky na trvanlivost a spolehlivost střechy nebo její části. 5.2.1 ROZDĚLENÍ STŘECH PODLE ROZPĚTÍ Malá rozpětí – do 12 m (např. krovy) Střední rozpětí – 12 – 36 m (např. vazníky, rámové konstrukce) Velká rozpětí – nad 36 m (např. speciální vazníkové konstrukce, pneumatické střechy) PODLE SKLONU ploché – sklon střešních rovin 0-5° Šikmá střecha – sklon vnějšího povrchu 5° < α ≤ 45° Strmá střecha – sklon vnějšího povrchu 45° < α < 90 Pro šikmé a strmé střechy se pouţívá souhrnný název sklonité střechy.
46
MAREK, Vlastimil. Něco v síti: fejetony, které vycházely od roku 1997 na internetu na adrese http://svet.namodro.cz. Http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikme-strechy/skladby-stresniho-plaste-.aspx?page=4854 [online]. [cit. 2014-0615]. Dostupné z: http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikme-strechy/skladby-stresniho-plaste-.aspx?page=4854
37
5.3
SKLADBA STŘECHY
Střecha se skládá z nosné střešní konstrukce a střešního pláště NOSNÁ STŘEŠNÍ KONSTRUKCE - je ta část střechy, která přenáší zatíţení ze střešního pláště (stálé nebo nahodilé) do ostatních nosných částí domu a mŧţe plnit i funkci nosné vrstvy střešního pláště. STŘEŠNÍ PLÁŠŤ - je část střechy bez nosné střešní konstrukce, která chrání dŧm před vnějšími vlivy.
5.4
NOSNÉ STŘEŠNÍ KONSTRUKCE
Nosná střešní konstrukce je část střechy, která přenáší zatíţení ze střešního pláště (stálé nebo nahodilé) do ostatních nosných částí domu a mŧţe plnit i funkci nosné vrstvy střešního pláště. V případě šikmých střech rodinných domŧ tvoří hlavní nosnou konstrukci zpravidla střešní dřevěný krov. Konstrukce musí být dimenzována tak, aby dokázala přenést trvalá zatíţení, tzn. vlastní hmotnost a váhu střešní krytiny, tepelné izolace, hydroizolace a další. Dále musí bezpečně vydrţet i nahodilá krátkodobá zatíţení. Z hlediska pouţívaných materiálŧ jsou hlavní nosné konstrukce zastřešení DŘEVĚNÉ, ŢELEZOBETONOVÉ OCELOVÉ
V případě rodinných domŧ jsou tyto konstrukce nejčastěji ze dřeva, většinou doplněné o vyztuţující ocelové prvky. Dŧleţitým hlediskem pro výběr střešní nosné konstrukce jsou normy pro protipoţární bezpečnost staveb, které stanovují stupně odolnosti proti ohni. Odolnost se vyjadřuje počtem minut, po které je konstrukce schopna odolávat plamenŧm, aniţ by ztratila nosnost a stabilitu.
5.5
KROV
„Hlavní nosnou konstrukcí zastřešení je krov. Přenáší zatížení od vlastní hmotnosti, střešního pláště a zatížení působícího na plášť do svislých nosných konstrukcí budovy, tj. do stěn, sloupů a pilířů. Výhodné je, aby svislé nosné konstrukce budovy byly zatěžovány od krovu převážně ve svislém směru. Proto se šikmé síly, vznikající v krovu, zachycují kleštinami, ocelovými táhly nebo vazními trámy. 38
Krovy se sestavují ze základních tesařských konstrukcí. Každý krov musí být dostatečně tuhý v příčném i podélném směru. V příčném směru se prostorová tuhost zajistí soustavou trojúhelníků, vytvořených jednotlivými konstrukčními prvky; ve směru podélném se této tuhosti dosáhne pásky nebo zavětrovacími prvky ve střešní rovině. Konstrukce krovu musí být řádně zakotvena do podporujících svislých nosných konstrukcí. Klasické dřevěné konstrukce se stále používají především v individuální bytové a rekreační výstavbě a při rekonstrukcích Některé soustavy dřevěných krovů se již nepoužívají, nicméně se s nimi můžeme setkat při rekonstrukcích budov. VAZNICOVÉ
SOUSTAVY
- nejrozšířenějším typem krovů je krov vaznicové soustavy.
Vyznačuje se tím, že krokve kladené ve sklonu střechy jsou podporovány vodorovnými vaznicemi, od nichž má soustava své pojmenování. Vaznice jsou podepřeny ve vzdálenostech 4 až 4,5 m plnými vazbami (stolicemi), ve kterých vzpěry a sloupky přenášejí tíhu do hlavního (vazního) trámu. VAZNÍ
TRÁM
- přenáší tíhu krovu do svislé nosné konstrukce budovy svislými silami.
Současně svojí pružností eliminuje přenos dynamických účinků od zatížení větrem působícího na střešní plášť. Spodní líc vazního trámu má být ve výši alespoň 80 mm nad půdní dlažbou. Konce vazních trámů se impregnují, aby je bylo možné uložit do kapes v nosných zdech na podkladové prkénko tloušťky 25 mm, rovněž chráněné impregnačním nátěrem. Kolem zhlaví vazního trámu musí být vzduchová mezera široká 50 mm. KROKVE - kladou se kolmo k okapu v osových vzdálenostech 900 až 1100 mm. Dvojice krokví je ve vrcholu spojena nárožním čepem („na ostřih“) tenčí krokve se jen přeplátují. Spoj je zajištěn buď dřevěným kolíkem, nebo dvěma protilehlými hřeby. Dolní konec krokví nesmí dosedat na římsu, mezi ním a římsou musí být mezera alespoň 20 mm. Krokve jsou ve vzdálenosti 3,60 až 4,50 m osedlány na vaznice. Nemá-li krov vrcholovou vaznici, může být volná délka krokve od střední vaznice k vrcholu max. 2,50 m. K vaznicím se krokve přibíjejí hřeby dlouhými 180 až 250 mm. Převislé konce krokví nemají být delší než 1 až 1,5 m. VAZNICE - nosné vodorovné trámy, které jsou v prázdných (jalových) vazbách zatíženy krokvemi a namáhány na ohyb. Podle umístění rozeznáváme vaznici vrcholovou nebo hřebenovou, vaznici střední a vaznici okapovou. Spočívá-li tato vaznice na půdní
39
nadezdívce, nazývá se pozednice. Pozednice roznáší hmotnost krovu na zdivo, je podepřena po celé délce, a proto je kladena naplocho. SLOUPKY - podporují vaznice ve vzdálenostech asi 4 m a bývají čtvercového průřezu. Do vaznic, vazních trámů nebo bačkor se sloupky čepují nebo zapouštějí a spoje se zajišťují skobami nebo kolíky. U novodobých krovů se sloupky zpravidla kotví pomocí ocelové páskoviny a svorníků k horizontálně tuhým stropním konstrukcím. KLEŠTINY
A VZPĚRY
- v plných vazbách ztužují krov v příčném směru. Kleštiny zachycují
vodorovné složky šikmých tlaků vyvozovaných krokvemi. Na pozednice a vaznice se kampují, ke krokvi nebo sloupku se kleštiny připojí rovněž kampem nebo lípnutím a spoj se zajistí svorníkem. PÁSKY - jsou začepovány do sloupků a vaznic a vyztužují spolu s vaznicemi krov v podélném směru. Pásky též zkracují volnou délku vaznic a ztužují spojení sloupku s vaznicí. Krovy vaznicové soustavy se navrhují buďto se stojatou nebo s ležatou stolicí “.47 5.5.1 ROZDĚLENÍ KROVŮ PODLE ROZPĚTÍ Krovy s krokvemi (dřevěné, kovové, betonové) – převáţně malá rozpětí Vazníkové a rámové soustavy (dřevěné, kovové, betonové) – převáţně střední rozpětí (zpravidla pro prŧmyslové haly) Skořepinové a lomenicové konstrukce (dřevěné, kovové, betonové) – převáţně střední rozpětí Prostorové příhradové a prutové konstrukce (kovové) – střední a velké rozpětí Visuté lanové střešní konstrukce – střední a velké rozpětí Pneumatické střešní konstrukce – střední rozpětí
5.6
PLÁŠŤ
Plášť je část střechy bez nosné střešní konstrukce, která chrání dŧm před vnějšími vlivy. Skladba střešního pláště je ovlivněna typem střechy (plochá nebo sklonitá), vyuţitím
47
HÁJEK, Petr. Konstrukce pozemních staveb 1: nosné konstrukce I [online]. Vyd. 3. Praha: Nakladatelství ČVUT, 2007c1995, 260 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN ISBN 978-80-01-03589-4. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf
40
podstřešního prostoru (nutná tepelná izolace), vyuţitím prostoru nad střechou (pochozí plochá střecha, zelená střecha atd.). Skladby pláště jsou navrhovány na základě komplexního rozboru níţe uvedených hledisek. Splnění všech poţadavkŧ na šikmé střechy obvykle vede při současném poznání k návrhu více plášťových střech s větranými vzduchovými vrstvami. Postup návrhu skladby předpokládá samostatný návrh vnitřní části skladby střechy. Při návrhu hydroizolační konstrukce se pak kromě její těsnosti proti vodě zohlední její vliv na funkčnost střechy jako celku.48 5.6.1 ZÁKLADNÍ VRSTVY STŘEŠNÍHO PLÁŠTĚ „PROVOZNÍ VRSTVA – vrstva na vnějším líci střešního pláště chránící hydroizolační vrstvu, příp. další vrstvy před nepříznivými vlivy vnějšího prostředí (zatížení silovými i nesilovými účinky, UV záření aj.) a umožňující provozní využití střechy (např. parkoviště, terasa, zelená střecha apod.). DILATAČNÍ
VRSTVA
– umožňuje vzájemné posuny sousedících vrstev střešního pláště,
stabilizační vrstva – zajišťuje svou hmotností polohu vrstev střešního pláště proti vztlaku vody a zejména sání větru. FILTRAČNÍ
VRSTVA
– vrstva zachycující jemné částice sypkých látek vyplavovaných
z některých (zejména vegetačních) vrstev střešního pláště nebo vodou vnášených do skladby střešního pláště. DRENÁŽNÍ VRSTVA – vrstva odvodňující souvrství střešního pláště nad hlavní nebo pojistnou hydroizolační vrstvou. HYDROIZOLAČNÍ VRSTVA – vodotěsná vrstva chránící podstřešní prostory objektu a všechny vrstvy střešního pláště umístěné pod hydroizolační vrstvou před srážkovou, provozní, příp. technologickou vodou. Je-li hlavní hydroizolační vrstva na vnějším líci střešního pláště, nazývá se povlaková krytina. OCHRANNÁ VRSTVA – vrstva chránící hydroizolační nebo jinou vrstvu střešního pláště před nepříznivými vlivy vnějšího, příp. vnitřního prostředí (UV záření aj.).
48
HŮLKA, Ing. Ctibor, Ing. Radim MAŘÍK, Ing.Lubomír ODEHNAL, Ing. Pavel ŠTAJNRT a Ing. Viktor ZWEINER , PH.D. Šikmé střechy [online]. Opava, 2014 [cit. 2014-06-29]. Dostupné z: http://dk.spsopava.cz:8080/docs/pdf/pozemni_stavitelstvi/prirucky/Sikme_strechy.pdf
41
SEPARAČNÍ
VRSTVA
mechanických,
– vzájemně odděluje dvě vrstvy střešního pláště z výrobních,
chemických
či
jiných
důvodů
(mechanické
poškození,
chemická
nesnášenlivost materiálů apod.). TEPELNĚ
IZOLAČNÍ VRSTVA
– vrstva, která omezuje nežádoucí tepelné ztráty nebo zisky
objektu. PAROTĚSNÁ
VRSTVA
– vrstva zamezující nebo výrazně omezující pronikání vodní páry
z vnitřního prostředí objektu do souvrství střešního pláště nad parotěsnou vrstvou. EXPANZNÍ
VRSTVA
– též vrstva mikroventilační, je tenká vzduchová vrstva nebo vrstva
se značnou pórovitostí sloužící k vyrovnání rozdílných tlaků vodní páry mezi daným místem střešního pláště a vnějším prostředím. SPÁDOVÁ VRSTVA – vrstva zajišťující potřebný sklon následujících vrstev ve střešním plášti, zpravidla pro zajištění jeho odvodněn. NOSNÁ VRSTVA STŘEŠNÍHO PLÁŠTĚ – přenáší zatížení od vlastní tíhy a zpravidla tíhy dalších vrstev střešního pláště, vč. zatížení užitných a klimatických (tj. zatížení větrem, sněhem a námrazou).“49 5.6.2 HLEDISKA PRO HODNOCENÍ VNITŘNÍ ČÁSTI SKLADBY STŘECHY Při stanovení pouţitelnosti skladeb (dána parametry vnitřního a vnějšího prostředí) je nutné posouzení a splnění následujících kriterií: součinitel prostupu tepla, eliminace tepelných mostŧ, umístění hlavních nosných prvkŧ mimo kondenzační zóny, spolehlivé a trvanlivé zajištění vzduchotěsnosti skladby, spolehlivé a trvanlivé zajištění příznivého vlhkostního stavu konstrukce, účinnost opatření pro ochranu vnitřní části skladby střechy před vodou.
49
HÁJEK, Petr. Konstrukce pozemních staveb 1: nosné konstrukce I [online]. Vyd. 3. Praha: Nakladatelství ČVUT, 2007c1995, 260 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN ISBN 978-80-01-03589-4. Dostupné z: http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf
42
5.6.3 ROZDĚLENÍ STŘECH PODLE PLÁŠTĚ JEDNOPLÁŠŤOVÁ
STŘECHA
– střecha zajišťující všechny funkce jedním střešním
pláštěm. DVOUPLÁŠŤOVÁ STŘECHA – střecha zajišťující všechny funkce dvěma střešními plášti (horní plášť – dolní plášť, nebo také vnější plášť – vnitřní plášť), mezi nimiţ je vzduchová vrstva. VÍCEPLÁŠŤOVÁ
STŘECHA
– střecha vytvořená několika střešními plášti oddělenými
od sebe vzduchovými vrstvami
Obrázek 13 Dvouplášťová střecha s větráním nad pojistnou hydroizolací. Zateplení nad a pod parozábranou do úrovně hambálků (kleštin).50
Obrázek 14 Zateplení nad a pod parozábranou do úrovně hambálků (kleštin).51
50 51
Zdroj: http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikme-strechy/skladby-stresniho-plaste-.aspx?page=4854 Zdroj: http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikme-strechy/skladby-stresniho-plaste-.aspx?page=4854
43
Obrázek 15 Tříplášťová střecha s větráním nad a pod pojistnou hydroizolací52
5.7
PAROZÁBRANA
V interiéru vzniká vlhkost odpařováním vody, která proniká do obvodového pláště, "prosakuje" konstrukcí stěn, kde mŧţe zpŧsobit jejich poškození (např. hnití krovŧ, vznik plísní apod.). K ochraně tohoto jevu slouţí parozábrana, neprodyšná vrstva vloţená do skladby stěny nebo střechy, která zabraňuje vnikání vodních par proudících z interiéru do střešního nebo stěnového souvrství. Správně aplikovaná parozábrana zabraňuje proudění vzduchu přes stěnu nebo střechu z interiéru ven navíc omezí i energetické ztráty. Pro zřízení parozábran se uţívají materiály s velmi nízkou propustností: polyetylenové či hliníkové fólie. Parozábrana přitom musí být umístěna co nejblíţe k interiérové části obvodové stěny a nesmí dojít k jejímu porušení nebo nepřesnému spojení. Parozábrana je vţdy umístěna pod tepelnou izolaci nebo mezi tepelnou izolaci a zabraňuje proniknutí teplého vzduchu z interiéru do ochlazovaných částí tepelné izolace. Umisťuje se pod krokvemi vodorovně s okapem a je vyvedena na stěnu. Spoje, prostupy a přesahy parozábrany musí byt slepeny páskou k tomuto účelu určenou tak, aby byla zaručena vzduchotěsnost. Další funkcí některých parozábran je i jejich reflexní schopnost, kdy se odráţí sálavé teplo zpět do interiéru objektu.53 5.7.1 ROZDĚLENÍ PROZÁBRAN PAROBRZDY - materiály, které jen velice málo regulují prostup vodních par do konstrukce
52
Zdroj:http://www.krytiny-strechy.cz/technicke_info-k-navrhovani-strech/navrhy-strech-zakladni-technickeinformace/?nid=9328-triplastova-sikma-strecha.html 53 Zdroj: http://www.drevoastavby.cz/images/stories/E-SHOP/PROFI_special_2011_web.pdf
44
PAROZÁBRANY O STŘEŠNÍ PAROTĚSNOSTI PAROZÁBRANY
O VYSOKÉ PAROTĚSNOSTI
(např. Dekfol NAL, Jutafol NAL, Jutafol
Reflex,..), PAROZÁBRANY O EXTRÉMNÍ PAROTĚSNOSTI (např. Allu Vilatherm)54
5.8
ODVODNĚNÍ STŘECH
Dobře navrţené odvodnění střešní plochy je základním předpokladem správné funkce střechy jako celku, který chrání vnitřní prostředí proti přímému pŧsobení atmosférických vlivŧ. Dle ČSN 73 1901 Navrhování střech – Základní ustanovení musí být střecha navrţena tak, aby atmosférické sráţky a jevy související s jejich výskytem na střešní ploše nepříznivě neovlivňovaly spolehlivou a bezpečnou funkci střešní konstrukce i technických zařízení budov umístěných na střeše, ani bezpečnost lidí nebo provozu kolem budov, ani trvanlivost přilehlých stavebních konstrukcí v případě pádu sněhu a ledu nebo stékání vody ze střech. (dle kapitoly 8 normy ČSN 73 1901).55
5.9
KLEMPÍŘSKÉ KONSTRUKCE ŠIKMÝCH STŘECH
Vychází z normy ČSN 73 3610 Navrhování klempířských konstrukcí. Klempířská konstrukce je do stavby zabudovaná soustava klempířských prvkŧ spojených do celku zajišťujícího některou z níţe uvedených funkcí nebo jejich kombinaci: ochrana části stavby vŧči atmosférickým vlivŧm; odvedení sráţkové vody mimo chráněné části stavby; odvedení vody mimo stavbu; případné dosaţení estetického účinku.56
5.10 STŘEŠNÍ KRYTINY Doporučené minimální sklony skládaných krytin, tzv. bezpečné sklony, které zajišťující funkčnost krytiny bez dalších doplňkových hydroizolačních opatření jsou uvedeny v ČSN 73 1901. 57
54
Zdroj: http://www.tepelneizolace.cz/content/view/41/52/ Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3866-sklonite-strechy-zakladni-tvary-a-doporucene-sklony 56 Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3866-sklonite-strechy-zakladni-tvary-a-doporucene-sklony 57 Zdroj: http://www.tzb-info.cz/3866-sklonite-strechy-zakladni-tvary-a-doporucene-sklony 55
45
6. VADY A PORUCHY STŘEŠNÍCH KONSTRUKCÍ V případě realizace podkrovního bytu je v první řadě kladen dŧraz na dŧkladnou kontrolu a následnou správnou rekonstrukci dílčích nosných konstrukcí objektu (základové konstrukce, nosné konstrukce, konstrukce krovu). Jedná především o maximální zabránění prŧniku vody do střešních konstrukcí, které jsou díky umístění obytných místností v pŧdních prostorách špatně kontrolovatelné a hrozí tak větší riziko jejich poškozování v dŧsledku opakovaného zatékání vody, případně jejich napadení biotickými škŧdci. „Při návrhu skladby střechy je proto vţdy potřeba vycházet z předpokladu, ţe jakákoliv skládaná krytina, s výjimkou speciálních opatření, není hydroizolačně spojitá, a dochází tedy – zejména za silného větru či v době nerovnoměrného tání sněhu – k zatékání sráţkové vody pod krytinu. Svedení této vody vně chráněných konstrukcí a její odvedení mimo stavbu musí být zajištěno pojistnou hydroizolační vrstvou.“58 Většina vad střech vyplývá z nesprávného návrhu konstrukce a konstrukčního uspořádání detailŧ. Častou příčinou je nevhodná či nedostatečná specifikace pouţitých výrobkŧ. Problémové jsou zejména konstrukční detaily na obvodu střešních ploch (ţlaby, úţlabí, římsy, atiky), uvnitř ploch (prostupy střechou, návaznost na stěny, komíny, střešní okna, odvětrání kanalizace apod.). Velmi častou vadou šikmých střech jsou i nedostatečné tepelně izolační vlastnosti detailu napojení střechy na obvodové stěny. Rizikové jsou především zaatikové a mezistřešní ţlaby, kde sníh neodtává tak rychle jako v ploše střechy, a často vytváří nad ţlabem hladinu vody. V těchto místech mŧţe být krytina i pojistná hydroizolace namáhána také tlakovou vodou. Ze zkušeností se jako rizikové jeví tepelně izolační prefabrikované konstrukce instalované na horní hranu krokví, speciálně upravené pro osazování střešních tašek. Problémy oproti standardním postupŧm vytváří například nedostatečné provětrání vrstvy pod krytinou, upevnění tašek k podkladu, hydroizolačně funkční napojení prostupŧ a střešních oken. Největšími nedostatky jsou vadná provedení pojistně hydroizolační vrstvy, kdy nejsou zajištěny odtoky vody například z dŧvodu zvlnění fólie, znečištění fólie odpady nebo osazení mikroperforovaných (nekontaktních) fólií ve styku s podkladem, kdy dochází k pronikání vody do níţe poloţených konstrukcí tzv. stanovým efektem. Dalším významným nedostatkem je i zabudování materiálŧ s nadměrnou vlhkostí, která se po dokončení stavby nemŧţe z konstrukce rychle odpařit. Tato vlhkost je zvláště nebezpečná u šikmých střech na dřevěných krovech, kde vysycháním dřeva nosných prvkŧ 58
Zdroj http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php/vady-navrhu-a-provadeni-sikmych-strech_N2242
46
dochází ke vzniku výsušných trhlin, které narušují celistvost provedené chemické ochrany dřeva, a následně mŧţe dojít i k rozvoji biotických škŧdcŧ. Ke zvlhčení skladeb střech dochází i v době výstavby, například kdy je zateplováno podkroví v zimě a do prostoru podkroví je neuzavřenými otvory odváděn vzduch z interiéru domu – pokud se v něm například realizují vnitřní omítky, dochází ke kondenzaci vodních par v tepelně izolační vrstvě, která je následně uzavřena parotěsnou fólií ze strany interiéru. Neodborná montáţ střechy mŧţe také zpŧsobit mechanické poškození krytinových prvkŧ (například destrukci dráţek střešních tašek, zlomení plechŧ ve spojích) „Kaţdá střecha vyţaduje pravidelnou kontrolu a údrţbu. Je nutné například provádět ochranné nátěry pozinkovaných ocelových plechŧ, dřevěných prvkŧ vystavených namáhání povětrnostními vlivy nebo čistit ţlaby a svody, zejména od spadaného listí Vady a poruchy střešní konstrukcí mohou vznikat na základě rŧzných příčin. Těmi jsou především: Nedostatky zpŧsobené nesprávným návrhem. Nedostatky zpŧsobené nesprávnou montáţí střechy. Nedostatky zpŧsobené vadami pouţitých výrobkŧ. Nedostatky zpŧsobené změnou okrajových podmínek. Vady zpŧsobené nevhodným uţíváním (nedostatečnou nebo nevhodnou údrţbou).“59
6.1
STŘECHA – NEJČASTĚJŠÍ PORUCHY
6.1.1 SKLON STŘECHY Nedostatečný sklon střechy vzhledem ke zvolené krytině. Nedostatečné
překrytí
krytinových
prvkŧ
vzhledem
ke
střešnímu
sklonu
(vadné laťování). Nadměrné deformace nosné střešní konstrukce zpŧsobené přetíţením sněhem nebo zadrţenou
vodou,
dodatečným
přetíţením
konstrukce
podvěšenými
konstrukcemi či zařízením. Navrhování velkorozponových vazníkŧ na minimální bezpečný sklon krytiny bez ohledu na přirozený prŧhyb konstrukce.
59
Zdroj http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php/vady-navrhu-a-provadeni-sikmych-strech_N2242
47
6.1.2 TVAR STŘECHY Bezodtoková místa. Místa, kde se zadrţuje a hromadí sníh. Distribuce vodních par a kondenzace vlhkosti. Nadměrná kondenzace vodních par v konstrukci. Nedostatky z hlediska akustiky. Nadměrná hlučnost kovových plášťŧ zpŧsobená tlakem a sáním větru, deštěm zapříčiněná koroze kovových prvkŧ. Chemická koroze kovŧ zpŧsobená prostředky na ochranu dřeva. Elektrochemická koroze zpŧsobená uţitím rŧzných kovŧ. Namáhání klimatickými vlivy. Namáhání střech na horách. 6.1.3 POJISTNĚ HYDROIZOLAČNÍ FÓLIE Zateplená pŧda ztrácí moţnost přirozeného provětrávání, při proniknutí vlhkosti do skladby střechy hrozí hniloba krovu a ztráta stability Aplikace v niţším sklonu, neţ je minimální bezpečný sklon. Mikroperforované fólie osazené v kontaktu s podkladní konstrukcí, tj. na bednění či v kontaktu s tepelnou izolací. Vadné osazení, spoje a ukončení u okapové hrany. Degradace pojistně hydroizolačních fólií UV zářením, například pod prosvětlovacími taškami. Degradace zpŧsobená znečištěním, například prostředky na ochranu dřeva. Při změně krytiny je pojistná hydroizolace zavedena pod krytinu (například nad pultovými vikýři). Uţití nevhodných tmelŧ a montáţních pěn. Nevhodné uţití tmelŧ („univerzální“ tmel silikonový a akrylátový), montáţních pěn plechové krytiny a klempířských prvkŧ a plastové krytiny. Poruchy zpŧsobené dilatačními pohyby. 60
60
Zdroj http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php/vady-navrhu-a-provadeni-sikmych-strech_N2242
48
6.1.4 PROSTUPY STŘECHOU Střešní okna a výlezy na střechu, Další druhy prostupŧ – odvětrání kanalizace, komíny, prostupy kabelových vedení. 6.1.5 KOMÍNOVÉ LÁVKY, PŘÍSTUP KE KOMÍNŮM A ANTÉNÁM Absence
návrhu a realizace
konstrukcí pro
bezpečný pohyb na
střeše
(zejména chybějící kotevní body pro upevnění osobních ochranných prostředkŧ proti pádu z výšky podle nařízení vlády č. 362/2005 Sb.), Nedostatečná velikost výstupŧ na střechu (běţné výlezy a vikýře nesplňují poţadavky čl. 3.4.10 nařízení vlády č. 101/2005 Sb).61
6.2
PORUCHY KROVU
Nejčastější poruchou krovu je napadení biologickými škŧdci (plíseň, dřevokazné houby, dřevokazný hmyz). Dřevo je potřeba chránit nejen před biologickými škŧdci, houbami, plísněmi, ale i UV zářením, povětrnostními vlivy či největším postrachem, jakým je oheň. V případě jiţ napadeného krovu je dŧleţité správně provést sanaci a ochranu dřeva. Nejprve je nutné odborně zjistit druh škŧdce, rozsah napadení. Nejzávaţnějším napadením hnilobou je dřevomorka domácí, která zpŧsobuje onemocnění horních cest dýchacích. Pokud se jedná o jiný druh plísně je postačující dřevo vysušit, poškozenou část odstranit a prvek vhodně chemicky ošetřit. ZPŮSOBY ODSTRANĚNÍ DŘEVOKAZNÉHO HMYZU Chemickou ochranou dřeva jsou preventivní biocidní nátěry, Rozdělují se na fungicidy (proti houbám) a insekticidy (proti hmyzu). horkým vzduchem zaplynováním ozařováním chemickými prostředky
61
Zdroj http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php/vady-navrhu-a-provadeni-sikmych-strech_N2242
49
ZPŮSOB NANÁŠENÍ nátěr postřik ponořování máčení tlak impregnace ZPŮSOBY REKONSTRUKCE DŘEVĚNÝCH STROPNÍCH KONSTRUKCÍ „Podepření – obvykle se používají válcové ocelové profily spojené šroubovým spojem nebo svárem, přičemž ocelové nosníky jsou uloženy do zdiva. Můžeme docílit dodatečného podepření stropnic uprostřed nebo i v několika místech rozpětí. Plombování – náhrada lokálně poškozeného dřeva, které je odstraněno, za plombu, resp. vsazení plomby do dutin, trhlin nebo spár vytvořených během užívání a stárnutí konstrukce. Tím doplníme dřevěný profil do původního tvaru. Používají se kromě dřeva také tmely nebo tuhé pěny, případně kombinace těchto materiálů. Protézování – odstranění vadné dřevěné části a její nahrazení ve stejném rozsahu. Používají se buď dřevěné protézy a klasické tesařské spoje nebo speciální protézování beta-metodou, uplatňuje se většinou při narušení zhlaví trámů v památkově chráněných objektech. Stropní trám s výrazně narušeným zhlavím se kotví do ocelových konzol. Při aplikace ocelového prvku do zdiva, se původní prvek musí podložit a narušená část se odstraní ve vzdálenosti 0,3–1 m od čela trámu. Další variantou je podepření záhlaví stropních trámů ocelovým prvkem v podélném směru krovu. Výměna - Pokud jsou trámy tak poškozené, není jiná možnost, než vyměnit. Je to nesložitější sanace nosné konstrukce, při které se musí nejen umožnit bezpečný přístup k prvku, ale také vhodně zabezpečit ostatní trámy. Po zabezpečení přilehlých trámů se rozeberou všechny spoje nahrazovaného prvku a konstrukce nad prvkem se zdvihne do dostatečné výšky. K tomu je potřeba použít techniku (mechanický nebo hydraulický zdvihák) a narušený prvek se co nejrychleji vymění. Po spuštění se původní konstrukce spojí s novým prvkem 50
Injektáž – poškozený dřevěný prvek se nasycuje vhodnou přírodní látkou, syntetickým polymerem nebo polymerizovatelnou látkou. Tlaková chemická injektáž (hloubková impregnace dřeva) spočívá v napuštění dřeva insekticidním nebo fungicidním přípravkem pod tlakem několika desítek barů (1 bar = 0,9 atmosfér), aby se chemie dostala co možná nejvíce do profilu dřeva.62 „Příložkování krovu - Nakažená část je potřeba vhodně odstranit (odříznout zhruba 1 m od nakaženého místa). Zesílení prvků z jedné nebo obou strn, uprostřed rozpětí, v místě zhlaví nebo po celé délce za pomoci dřevěných nebo ocelových příložek ve formě hranolů, desek, válcovaných nebo svařovaných profilů. Dřevěné nebo ocelové příložky se k původním prvkům připojují pomocí svorníků či jiných připojovacích prvků. Důležité je správné umístění nového prvku, vždy se vyhnout původním spojům trámů a přikládat příložky pouze ke zdravým prvkům. Nevhodně zvolené umístění problém často neřeší.“63
62 63
Zdroj http://www.sanace-dreva.cz/injektaz-dreva.html Zdroj: VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb. 1. vyd. Brno: ERA, 2001, viii, 220 s. ISBN 80-865-1710-1.
51
7. FUNKČNÍ NEDOSTATKY PODKROVNÍCH BYTŮ 7.1
PODLAHOVÁ PLOCHA
Výška obytných místností je omezena stávajícím tvarem krovu, šikmé stěny omezují volný pohyb a vyuţití plnohodnotné pŧdorysné plochy. Prostor s rovným stropem poskytuje účelnější vyuţití neţ zešikmené podkroví.
7.2
DENNÍ SVĚTLO A OSLUNĚNÍ
Světelná výška, která pro obytné místnosti v podkroví stanovena na 2 300 mm, pro místnosti se skosenými stropy musí být světelná výška nejméně nad 50% podlahové plochy. Současně musí být zajištěno dostatečné přímé denní osvětlení, přímé větrání a dostatečně vytápění s moţností regulace tepla. Střešním oknem by měla vidět sedící i stojící osoba, okno je vhodné opatřit venkovním cloněním. Malé vikýře, jak je známe z komplikovaných střech typových domŧ, výškový problém neřeší. Prostor zvednou jen nad malou částí pŧdorysu, vikýř je přitom podstatně draţší neţ střešní okno.
7.3
TEPELNÁ IZOLACE,
Z hlediska kvality vnitřního prostředí je dŧleţitá tepelná stability místnosti. Nízké části prostoru při okrajích střechy i nejvyšší u hřebene zbytečně stavíme a vytápíme. Při montáţi sádrokartonového podkroví je zapotřebí věnovat pozornost několika dŧleţitým aspektŧm oproti běţným sádrokartonŧm. Jeden z nejdŧleţitějších je výběr vhodných materiálŧ a izolací, ne kaţdá izolace má stejný parametr součinitel tepla. Při pouţití izolace těţší, mŧţeme pouţít uţší skladbu izolace, vţdy ale musíme kalkulovat s hodnotami tepelného odporu uvedeného na balení izolace. Izolací vyplňujeme veškeré dutiny a zákoutí tak, abychom eliminovali vznik tepelných mostŧ.
7.4
VNITŘNÍ PŘÍČKY A PODHLEDY
„ Mezi estetické a funkční vady podkrovních bytů patří problémy v návaznosti nenosného omítaného zdiva na sádrokartonové opláštění podkrovních podhledů a šikmin. Důvodem je křížení několika různých typů konstrukcí a odlišných druhů materiálů (nenosná zděná, relativně subtilní příčka - tloušťky přibližně 8 až 14 cm, sádrokartonový podhled opláštěný deskou tl. 12,5 mm, kovové profily, dřevěná konstrukce krovu, tepelná izolace 52
a tzv. parotěsná fólie - parozábrana). To je nejčastější příčinou výskytu těchto vad. Při špatném stavebním provedení se mohou objevovat praskliny, případně vážnější poruchy konstrukce.“64
64
Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/pricky/8705-systemove-reseni-podkrovi-se-sadrokartonem
53
8. VÝVOJ ZATEPLENÍ, POSTUPY ZATEPLENÍ A TYPY IZOLAČNÍCH MATERIÁLŮ „Zhruba po roce 1989 se všeobecně začalo více využívat půdních prostor k bydlení a postupně stoupal počet nových realizací podkrovních bytů, vznikl také požadavek na zateplování těchto podkrovních prostor. V první fázi, kdy výška krokví často nepřesahovala 180 mm, se tepelná izolace vkládala pouze mezi krokve. Tato metoda byla pouze dočasná a se zvyšujícími se nároky na tepelnou izolaci, kdy již nesplňovala požadavky platných norem na tloušťku, se začala postupně izolace dávat i pod krokve. Tento postup je využíván
dodnes.
S ohledem
na
dobu,
kdy
se minimální
tloušťky
zateplení
(normové požadavky) pohybují okolo 300 mm, což podstatně snižuje užitný prostor obytného interiéru a je pravděpodobné, že tloušťka tepelné izolace 400 až 600 mm nebude nereálná, jelikož je již využívána u realizací pasivních domů, vniká prostor pro nové metody. Díky novým trendům je potřeba opustit tradiční zateplovací systémy střech, které jsou všeobecně známy, je třeba uvažovat o konstrukcích nových. Vkládat zateplení jen mezi krokve, je již v současné době nevyhovující a i v kombinaci s dalším zateplením pod krokvemi pomalu vyčerpalo své možnosti. Proto nám nezbývá nic jiného, než hledat nové metody zateplování. Například dnes již v Evropě zavedený a odzkoušený systém nadkrokevního zateplování.“65
8.1
POSTUPY PŘI ZATEPLOVÁNÍ ŠIKMÉ STŘECHY
Při realizaci a provozu zatepleného podkroví chceme mít co nejmenší tepelné ztráty bez kondenzace vodní páry v tepelné izolaci a pod krytinou. Toho dosáhneme zabudováním správné tloušťky tepelné izolace, vzduchotěsně provedenou parozábranou na straně interiéru a hydroizolační vrstvou difúzně otevřenou nad tepelnou izolací (pod krytinou). Pod krytinou musí být odvětraná vzduchová mezera od okapu k hřebeni. 8.1.1 IZOLACE MEZI A POD KROKVEMI Tepelnou izolaci (desky) se řeţe na poţadovanou světlost zvětšenou cca o 2 cm. První vrstvu tepelné izolace vtlačíme mezi krokve tak, aby nevznikla ţádná mezera a spára mezi deskami, kolem krokví a prostupŧ. Při větší světlosti krokví zabezpečíme izolací proti
65
Zdroj Ing. Karel Sedláček, Ph.D. Nadkrokevní systémy - budoucnost zateplení střech - TZB-info
54
vypadnutí do doby finálního dokončení střešního pláště (např. parozábranou, drátkováním apod.). Na krokve z interiéru připevníme celoplošně parozábranu slepenou ve spojích a kolem stěn. Pod parozábranu v místě krokví připevníme pomocné závěsy pro plechové profily sádrokartonu, mezi které vloţíme druhou vrstvu tepelné izolace. Při palubkovém podhledu volíme druhý zpŧsob pomocí dřevěných latí připevněných ke krokvím otočených o 90° proti směru krokví. Vzdálenost latí volíme podle šířky tepelné izolace. 8.1.2 IZOLACE MEZI A POD A NAD KROKVEMI Pokud potřebuje větší tloušťku tepelné izolace (nad 260 mm) a nechceme si ubírat prostor pod krokvemi, pak mŧţeme aplikovat tepelnou izolaci nad krokvemi. Aplikace mezi a pod krokvemi je obdobná výše uvedenému zpŧsobu. Tepelnou izolaci nad krokvemi provedeme vloţení izolace mezi latě otočené o 90° proti směru krokví. Vzdálenost a výšku latí volíme podle šířky a tloušťky tepelné izolace. Na latě a tepelnou izolaci připevníme pojistnou hydroizolaci difúzně otevřenou pomocí kontralatí kotvených do krokví přes latě v tepelné izolaci. 8.1.3 KONSTRUKČNÍ
MOŢNOSTI
ŠIKMÉ
STŘECHY
A
TLOUŠŤKY
TEPELNÝCH IZOLACÍ Nejčastějším zpŧsobem zateplování šikmých střech je vkládání tepelné izolace mezi krokve. Obvyklá výška krokví je 160 – 180 mm a osová vzdálenost 900 – 1200 mm. Tato výška a osové vzdálenosti jsou dány statickým výpočtem. S tloušťkou tepelné izolace 160 180 mm mezi krokvemi nebudeme splňovat normové poţadavky. Abychom sníţili tepelné ztráty, je třeba zvýšit tloušťku tepelné izolace. Mŧţeme tak učinit přidáním tepelné izolace pod krokve, nad krokve nebo pod a nad krokve. Zde rozhodují moţnosti stavby a zpŧsob provádění. Doporučuje se provádět dvouplášťovou střechu z dŧvodu: úspory konstrukční výšky, moţnosti aplikace větší tloušťky izolace (lepší tepelně technické parametry), odstranění komplikací při realizaci hydroizolačních vrstev a větrání střechy. Při izolaci krovu a k omezení tepelných ztrát nestačí umístit co největší vrstvu izolačního materiálu pouze mezi krokve. Je třeba počítat s typickými vlastnostmi trámŧ, které se stávají součástí zmíněné "páté stěny". Dřevo má jiné hodnoty prostupu tepla. Tyto jsou podstatně 55
horší neţ třeba v případě polystyrenových desek nebo panelŧ z minerální vlny. Pokud by byla střecha izolována pouze mezi krokvemi, kaţdý z trámŧ by pak tvořil tepelný most, (zónu, kterou dochází ke zvýšeným únikŧm tepla z vytápěného prostoru). Jedná se o místa, kudy uniká na jednotku plochy mnohem víc tepelné energie neţ okolní konstrukcí při stejné ploše. Tepelný most (bodový nebo liniový) je místo, kde dochází k většímu tepelnému toku vzhledem k celé ploše konstrukce. Jde zejména o umístění prvkŧ nebo materiálŧ ve vrstvě tepelné izolace, které mají horší tepelně technické vlastnosti neţ tepelná izolace. Typicky jde o krokve ve střeše s tepelnou izolací mezi krokve. Jejich eliminace představuje významný krok ke sníţení tepelných ztrát objektu. Tepelná vazba je místo, kde dochází k většímu tepelnému toku v dŧsledku změny tvaru konstrukce. Jedná se zejména o rohy a kouty objektu. Tepelný most je moţné přirovnat k proudu vody, vytékající z naplněné hráze skrze prasklinu. V praxi se tepelné mosty projevují chladnějším místem v interiéru, anebo naopak teplejším místem v exteriéru. Tento jev často vyvolává kromě vyšších tepelných ztrát také problémy spojené s vyšší koncentrací vlhkosti v daném místě (vznik plísní, niţší ţivotnost stavebních prvkŧ a konstrukcí). Aby se tomu zamezilo, je nutné izolovat ze strany interiéru i trámy.66
66
DANIEL, David. Časopis Domov: Zateplení podkroví. Jak se vyhnout plísním, vlhku a přehřátí interiéru [online]. 2013 [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/jak-usetrit-za-topeni-0tu/dum_osobnosti.aspx?c=A130105_1873149_dum_osobnosti_web
56
9. TYPY IZOLACÍ 9.1.1 PĚNOVÝ POLYSTYREN (EPS)
Obrázek 16 Pěnový polystyren67
Klasický izolační materiál, dodává se v nařezaných blocích a vyznačuje se velmi dobrými tepelně izolačními parametry, jeho součinitel tepelné vodivosti se pohybuje kolem 0,035 W/(m. K). V případě pouţití tohoto materiálu pro izolaci krovu, je nutné zajistit kvalitní a spolehlivou hydroizolaci. Pokud je vystaven tento materiál dlouhodobě vlhku, mohou nastat potíţe s jeho schopností izolovat. K výhodám uţití EPS patří jeho přijatelná cena. 9.1.2 PUR POLYURETANOVÁ PĚNA
Obrázek 17 Pur polyuretanová pěna 68
(představuje novou generaci EPS)
67
Zdroj: http://stresni-systemy.webnode.cz/clanek/ 68 Zdroj: http://stresni-systemy.webnode.cz/clanek/
57
Od běţného polystyrenu se liší jak vzhledem, tak především tepelně izolačními vlastnostmi. Šedý pěnový polystyren daleko lepší a tepelně izolační vlastnosti neţ klasický bílý polystyren, má o 10 aţ 20 % lepší izolační účinek a je lehčí. Pouţívá se obdobně jako bílý EPS, je však nutná ochrana před UV zářením, tedy přímým dopadem slunečních paprskŧ. 9.1.3 MINERÁLNÍ VLNA V oblasti tepelných izolacím se vyrábí tavením hornin (nejčastěji čediče nebo křemene). Minerální vlna je po tepelném vytvrzení a ochlazení řezána do rolí nebo desek standardních rozměrŧ. Dodává se v řezaných blocích nebo v podobě pásŧ, komplikací při její instalaci bývá nutnost chránit pokoţku a dýchací cesty před prachem z minerálních vláken. Oproti polystyrenu má tento materiál vysoký bod tání a odolává lépe ohni. Stejně tak jako polystyren, ani minerální izolace by neměla být dlouhodobě vystavována vlhku. Minerální vlna se často úspěšně pouţívá v difúzně otevřených konstrukcích nebo u dvouplášťových střech. Součinitel tepelné vodivosti tohoto materiálu je od 0,035 W/(m. K).
Obrázek 18 minerální vlna 69
9.1.4 CELULÓZA Další místo mezi tepelně izolačními systémy vhodnými pro zateplení podstřešních prostorŧ si za posledních dvacet let vydobyla novinka, foukaná celulózová izolace Climatizer Plus. Jde o patent ze 70. let a technologie spočívá v zafoukání izolace vyrobené z novinového papíru. Díky unikátnímu systému aplikace lze zabránit energetickým ztrátám přes těţko přístupná místa (zákoutí nad krokvemi apod.), kam běţnou izolaci nelze aplikovat. Speciální stroj zaplní izolací připravené dutiny stěn, střech nebo stropŧ, a vytvoří tak kompaktní izolační vrstvu. Celulóza je přitom upravena tak, ţe odolává poţáru, hnilobě, hlodavcŧm 69
Zdroj:http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/4.htm
58
i hmyzu. Pro vstup do konstrukce postačuje například odtrţení jednoho záklopového prkna a následně lze konstrukci vyplnit aţ do vzdálenosti čtyř metrŧ. V podkroví, které je náchylné k teplotním změnám, tepelné ztráty v zimě, přehřívání během letních dnŧ, mŧţe teplota pod krytinou dosahovat aţ 80 °C. Zde vzniká problém jak udrţet v obývaných místnostech teploty kolem 25 °C. Uplatnění foukané celulózové izolace má pozitivní vliv i na tepelný reţim v tomto období. Ve srovnání s polystyrenem, či minerální izolací poskytuje tu výhodu, ţe díky měrné tepelné kapacitě celulózy se značná část tepla procházejícího z exteriéru do interiéru absorbuje v izolaci a během noci se opět celá konstrukce ochladí. Climatizer Plus účinně vyrovnává náhlé výkyvy teplot a tlumí jejich nápor v interiéru. 9.1.5 FOUKANÁ IZOLACE Z KAMENNÉ VLNY Mezi foukané izolace patří například dále výrobek z kamenné vlny Climastone. Jeho výroba je zaloţena na spolupráci s firmou Saint-Gobain, která dodává polotovar pro tuto unikátní technologii. Izolace je k mání ve třech modifikacích označených L, Standard a Mini a kaţdá se hodí k rŧzným moţnostem pouţití. Foukaná izolace z kamenné vlny zvyšuje odolnost správně vyplněných konstrukcí. Výborná je reakce na oheň, a to na stupni A1. 9.1.6 KONOPÍ- EKOLOGICKÁ VARIANT
Obrázek 19 konopí. Zdroj: http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/4.htm
Tento přírodní materiál zajišťuje dobré mikroklima s přirozenou ochranou proti plísním, hnilobám a škŧdcŧm a v interiérech domŧ vytváří zdravé prostředí. Konopí má výborně tepelně izolační vlastnosti, konopí izoluje v zimě a v létě klimatizuje, zajišťuje fázový posun vnikání tepla do objektu. Tepelně izolační a akustické vlastnosti konopí jsou srovnatelné s konvenčními izolacemi, ale odolnost proti vlhkosti a kapilární vlastnosti při odvádění vody 59
zaručují stabilitu i v podmínkách, kdy konvenční materiály podléhají destrukci nebo dochází ke značnému sníţení jejich izolačních schopností. Aplikace v konstrukcích a pracovní postupy jsou totoţné s konvenčními materiály, manipulace s konopím je ale příjemná, bez nutnosti pouţívání ochranných rukavic či respirátorŧ, bez nebezpečí poškození kŧţe nebo dýchacích cest. Nezanedbatelnou výhodou konopí oproti většině konvenčních izolačních materiálŧ je rovněţ relativně vysoká tepelně akumulační schopnost konopí, srovnatelná např. se dřevem.
60
10. PŘÍPADOVÁ STUDIE CENA REALIZACE NÁSTAVBY BYTOVÉHO DOMU z pohledu zhodnocení nemovitosti
Obrázek 20 Bytový dům, U parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov (vlastní zdroj)
V této teoretické části je bakalářská práce zaměřena na zpracování praktického hodnocení realizace nástavby stávajícího objektu z pohledu vynaloţených nákladŧ a následného výnosu. Jedná se o úvahu, za vyuţití zkušeností praxe realitního makléře. Objektem této úvahy je konkrétní bytový dŧm, kde jsou známé údaje o počtu bývalých bytových jednotek a počtu realizací nástavby nově vzniklých bytových jednotek. Tyto informace budou výchozími podklady pro níţe uvedené výsledky. Pro výpočet nákladové metody jsem vyuţila vědomostí z rozpočtování staveb a z Vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (Oceňovací vyhláška) Výnosová metoda je vypočítána na základě určení prŧměrného nájemného s ohledem na nájemné obvyklé v místě ke dni hodnocení
61
ZPRÁVA O HODNOCENÍ o zvýšení výnosu bytového domu Bytový dŧm č.p. 528, č.p. 529 ulice U Parku Proboštov.
Obrázek 21 Bytový dům bez nástavby U parku, Proboštov (vlastní zdroj)
Objednatel hodnocení: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5
Účel hodnocení:
Posouzení zhodnocení nemovitosti realizací nástavby objektu
Datum ocenění:
24. června 2014
Vypracovala:
Jolana Krčková, Malodráţní 111/24, 417 31 Novosedlice 62
10.1 OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Prŧvodní list Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění č. 1 bytový dŧm bez nástavby Ocenění č. 2 bytový dŧm s nástavbou Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
10.2 PŘÍLOHY 2x Výpis z katastru nemovitostí 2x Snímek z katastrální mapy Kalkulace zhotovitele stavebních prací
63
11. PRŮVODNÍ DOPIS Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 24.06.2014 Tímto vám oznamuji, ţe jsem ukončila analýzu posouzení výnosu majetku mnou označeného jako Bytový dŧm č.p. 528, č.p 529, bez nástavby / s nástavbou Uvedený na listu vlastnictví 10001, č.p. 528,529, k.ú.Proboštov u Teplic, obec Proboštov. Nacházejícího se na adrese ulice U Parku č.p. 528, č.p. 529, 417 Proboštov, Česká republika V této zprávě vám předkládám výsledek mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje mŧj odborný názor na posouzení návratnosti investice a zhodnocení výše uvedeného majetku na základě nově zrealizované nástavby objektu. Zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 24.červnu 2014. Zároveň oznamuji, ţe tato zpráva má slouţit pouze jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce o oceňovaném majetku. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako je například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Teplicích, na listu vlastnictví 10001, pro katastrální území Proboštov u Teplic, část obce Proboštov, obec Proboštov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném 24.června 2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedenou pouze z veřejně přístupných míst. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: 64
Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţeného o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je zpŧsobena technickým, ekonomickým, morálním, právním nebo jiným vlivem. Očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota porostŧ je podle mého názoru zanedbatelná. Výměry pozemku byly převzaty z dálkového přístupu do katastru nemovitostí a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavku bylo ocenění zpracováno: A – Čistý příjem a hodnota bytového domu bez nástavby z pohledu nákladů Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém byl před realizací nástavby objektu, B – Čistý příjem a hodnota bytového domu s nástavbou z pohledu nákladů Jako ocenění trţní hodnoty, kterou majetek má po úpravách a změnách, které byly zrealizovány a to ke dni ocenění 24.6.2014.
65
12. POPISNÉ INFORMACE 12.1 POPIS LOKALITY Obec Proboštov leţí v těsném sousedství Teplic, s ním je správně spojen i obec Přítkov. Rozloha obce činí 400 ha, počet obyvatel se pohybuje okolo 2 600. Proboštov patří mezi několik málo obcí, které si nechaly zpracovat regulační plán, potřebný k svému rozvoji. Hlavní dŧraz byl kladen na zachování svébytnosti a charakter obce se zdŧrazněním ne její historické dědictví. Regulační plán přitom řeší prostor pro výstavbu rodinných domŧ, nájemních vil, případně i nadstandardní bydlení. Jsou vymezeny plochy pro prŧmyslovou zástavbu a tím také předpoklad pro zajištění pracovních příleţitostí. Budoucnost obce je zaměřena nadále v duchu nové výstavby rodinných domkŧ, revitalizaci zeleně a zajištění dostačující občanské vybavenosti obce. Zařízení v obci: mateřská škola Pastelka, základní škola Proboštov, knihovna, dŧm s pečovatelskou sluţbou, Senior Teplice, praktický lékař, stomatolog, veterinář. Doprava je zajištěna MHD, ČSAD, ţelezniční zastávka Proboštov.
12.2 HISTORIE Dŧm pochází z roku 1986, stáří domu je 28 let
12.3 POZEMEK Bytový dŧm se nalézá na pozemku parcelní číslo 151/8 o celkové výměře 225 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a na pozemku parcelní číslo 151/10 o celkové výměře 278 m2 (zastavěná plocha a nádvoří)je převáţně zastavěn objektem bytového domu.
12.4 VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
12.5 BYTOVÝ DŮM - PŮVODNÍ STAV Jedná se o dva domy spojené v jeden samostatně stojící nepodsklepený objekt, který má 4. nadzemní podlaţí, 17 bytových jednotek. 66
1. Sekce (č. p. 528) : 1. NP chodba, jedna bytovou jednotku 1+2 a společné prostory (kočárkárna, oddělené spíţe apod.). 2. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2 3. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2 4. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2. 2. Sekce (č. 529) : 1. NP jedna bytová jednotka 1+2, která slouţí k nebytovým účelŧm a společné prostory. 2. NP dvě bytové jednotky 1+2, jedna bytová jednotka 1+3 a jedna 1+1. 3. NP bytová jednotka 1+3, jedna 1+2 a jedna 1+1. 4. NP jedna bytová jednotka 1+3 a jedna 1+1. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Tloušťka stěn je 45 cm. Vodorovné nosné konstrukce jsou prefabrikované, tloušťka 20 cm. Střecha je plochá, dvouplášťová s krytinou ze svařovaných ţivičných pásŧ. Klempířské konstrukce jsou kompletní (včetně parapetŧ) z pozinkovaných plechŧ opatřených nátěry. Okna jsou zdvojená, dveře hladké, plné nebo prosklené. Podlahy jsou s cementovým potěrem, v obytných místnostech s nášlapnou vrstvou z PVC v chodbách a společných prostorách jsou keramické dlaţby. Vnitřní omítky jsou štukové, venkovní břízolitové, sokl je z keramického obkladu. Vytápění je řešeno etáţovými plynovými kotli. Kuchyně jsou vybaveny plynovými sporáky, kuchyňskou linkou s digestoří, částečně obloţenou keramickými obklady. WC jsou splachovací s částečným keramickým obkladem. V koupelnách jsou vany a umyvadla, koupelny jsou částečně obloţeny keramickými obklady. Budova je opatřena hromosvodem Objekt byl dle doloţených podkladŧ dokončen v roce 1986. Běţná údrţba je prováděna soustavně a dŧm je ve velmi dobrém stavu.
12.6 REKONSTRUKCE Realizací nástavby vzniklo dalších 5 bytových jednotek 2 x 3+1, 1 x 2+1, 2 x 1+1, jejichţ dispozice kopíruje stav v niţších podlaţích. V rámci realizace nástavby byly odstraněny veškeré závady (trhliny v posledním podlaţí). Byla demontována vrchní řada střešních panelŧ, stávající římsa a provedeno staţení objektŧ pozedními pásy. Byl proveden nový přístup na stávající střechu kombinovaným schodištěm (ocelovými nosníky, hurdisky a dobetonovány stupně) a nové zastřešení dřevěnou 67
konstrukcí mansardového tvaru. Jedná se o spojení nosné svislé části a dřevěných vazníkŧ. Střešní krytina je z asfaltových šindelŧ. Osvětlení a větrání zajišťují střešní okna typu Velux. Nad prostorem schodiště je z poţárních dŧvodŧ samostatná plochá střecha z povlakové krytiny. Zbylá část objektu je zastřešena pultovými dřevěnými vazníky. Dělící příčky jsou sádrokartonové, mezi jednotlivými byty opatřené zvukovou izolací Rotaflex. Rovněţ vnitřní úpravy stěn a podhledŧ jsou ze sádrokartonových desek. Napojení na inţenýrské sítě (voda, kanalizace, plyn) bylo provedeno ze stávajících bytŧ. V současné době jiţ došlo také k výměně pŧvodních oken za plastová.
68
12.7 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisŧ, fyzická realizovatelnost, finanční a maximální ziskovost. Vzhledem k poţadavku zadavatele na stanovení dvou trţních hodnot - aktuální hodnoty bez úprav a aktuální trţní hodnoty po úpravách je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití rovněţ rozdělena na dvě etapy. A. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA BEZ NÁSTAVBY OBJEKTU Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídalo územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zkušeností jsem toho názoru, ţe bývalé vyuţití nemovitosti bylo právně přípustné. Oceňovaný majetek (bez nástavby) byl ve stavu, který umoţňoval jeho celkové vyuţívání z technického hlediska bez nutných okamţitých rekonstrukcí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku byla tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné a s ohledem na skutečnost, ţe 100% bytŧ bylo pronajato za trţní nájemné, byla tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe vyuţití předmětného majetku (bez nástavby) bylo v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. B. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA S NÁSTAVBOU OBJEKTU Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zkušeností jsem toho názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.
69
Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho celkové vyuţívání z technického hlediska bez nutných okamţitých rekonstrukcí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné a s ohledem na skutečnost, ţe 100% bytŧ je pronajato za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití předmětného majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
70
13. OCENĚNÍ A 13.1 ÚVOD Ocenění nemovitosti ceny obvyklé je hodnocení, které je prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v rŧzných modifikacích a to jak v naší praxi, tak v zahraničí. Jedná se metodu porovnávací (trţní, statistickou), výnosovou (příjmovou) a nákladovou (věcnou). POROVNÁVACÍ METODA analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetkŧ. PŘÍJMOVÁ METODA (výnosová) analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmŧ z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmŧ odpovídající kapitalizační mírou. NÁKLADOVÁ METODA analyzuje náklady na pořízení předmětného majetku jako nového. Tato část mŧţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení nemovitosti. Pro účely tohoto ocenění tzn. zjištění zhodnocení nemovitosti a návratnosti investice, jsem zvolila dvě z těchto metod a to METODU PŘÍJMOVOU (výnosovou) a METODU NÁKLADOVOU.
13.2 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Byl pouţit koeficient 0,95. Odečtením rezervy na renovace 71
od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. 13.2.1 POPIS VÝPOČTU VÝNOSOVÉ METODY Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě prŧměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání Tabulka 1 Obvyklé nájemné - Původní stav
Dispozice
Obvyklé Kč/měsíc
UP m²
nájemné
528 1. NP
2+1
63,15
3 700
528 2.NP
3+1
82,35
4 500
528 2.NP
2+1
63,20
3 700
528 3.NP
3+1
82,35
4 500
528 3.NP
2+1
63,15
3 700
528 4.NP
3+1
82,35
4 500
528 4.NP
2+1
66,35
3 700
529 1.NP
2+1
63,20
3 700
529 2.NP
1+1
42,20
3 100
529 2.NP
2+1
63,15
3 700
529 2.NP
2+1
62,65
3 700
529 2.NP
3+1
82,35
4 500
529 3.NP
1+1
42,20
3 100
529 3.NP
2+1
62,65
3 700
529 3.NP
3+1
83,35
4 500
529 4.NP
1+1
42,20
3 100
529 4.NP
3+1
82,35
4 500
Celkem
65 900 Kč/měsíc Zdroj: autor
Dále
byla
stanovena
neobsazenost,
tzv.
riziko
výpadku
nájemného.
Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0 (jedná se o bytový dŧm obce v lukrativní lokalitě s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného). 72
Tabulka 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěné plochy a výšky podlaţí Podlaţí
Zastavěná plocha podlaţí
Konstr.výška (m)
m3
1.NP
506
2,70
1366,2
2.NP
506
2,80
1416,8
3.NP
506
2,80
1416,8
506
2,80
1416,8
4.NP 3
Celkem (m )
5616,6 Zdroj: autor
Výpočet jednotlivých výměr - Obestavěný prostor 37,49*13,50*(0,1+2,7+2,8+2,8+2,8)
5 667,2 m3
Obestavěný prostor dům č.p. 528, 529- celkem:
5 667,2 m3
Amortizace, tzv. kumulace prostředkŧ na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (5 667,2 m3 x 2150 Kč/m3 7= 11 076 800 Kč), kterou vynásobíme podílem prvkŧ krátkodobé ţivotnosti (45 %, 11 076 800 x 0,45 = 4 984 560 Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro další generální opravu (stanoveno 40 let, 4 984 560 Kč / 40 = 124 614 Kč) Běţná údrţba a opravy jsou stanoveny v rozmezí 0,5 % - 1,5 % z reprodukční ceny. Vzhledem
ke
stavu
nemovitosti
v době
ocenění
byl
stanoven
koeficient
0,7 % (11 076 800 Kč x 0,007 = 77 537,60 Kč). Náklady na správu stanoveno 3 % z hrubého příjmu 23 724. Kč. Odečtením celkových nákladŧ od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledováním poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosŧ. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 4,5 %. Výnosová metoda = Čistý provozní příjem (NOI) / Kapitalizační míra (%) 73
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 12 233 900 Kč (slovy:dvanáct milionŧ dvě stě třicet tři tisíc devět set korun českých) Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 3 Příjmová metoda - tržní cena
PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) HODNOTA BYTOVÉHO DOMU bez nástavby ulice U Parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov Hrubý příjem – 65 900 Kč/měsíc x 12
790 800Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (0%)
790.800 Kč
Efektivní hrubý příjem
790.800 Kč
Roční výdaje (náklady) Amortizace Běţná údrţba a opravy Pojistné nemovitosti, daň z nemovitosti Náklady na správu Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem Náklady celkem
124 614Kč 77 537 Kč 14 400 Kč 23 724 Kč 790 800 Kč 240 275 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
550 525 Kč
Kapitalizační míra – R 4,5%
0,045
Trţní hodnota – V
12 233 888 Kč
Trţní hodnota zaokrouhlená
12 233 900 Kč Zdroj: autor
550 525 Trţní hodnota = ----------------- = 12 233 900 Kč 0,045
74
13.3 NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:
Technické opotřebení: snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.
Funkční nedostatky: snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového u spořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.
Ekonomické nedostatky: neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.“70
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 6 355 000 Kč (slovy: šest milionŧ tři sta padesát pět milionŧ korun-českých)
70
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 79.
75
Tabulka 4 – výpočet opotřebení stavby
Detailní popis výpočtu Opotřebení stavby Konstrukce vybavení
a
objemové podíly K
upravený
tab. č.1
v%
část v %
Základy vč. zemních prací
0,060
6,00
100
1
6,000
28
Svislé konstrukce
0,188
18,80
100
1
18,800
Stropy Zastřešení krytinu
0,082
8,20
100
1
0,053
5,30
100
0,024
2,40
0,007
K
ţivotnost
opotřebení části
celkem
150
0,186
1,116
28
90
0,311
5,846
5,540
28
90
0,311
1,722
1
5,300
28
80
0,350
1,855
100
1
2,400
28
50
0,560
1,344
0,70
100
1
0,700
28
50
0,560
0,392
0,069
6,90
100
1
6,900
28
50
0,560
3,864
0,031
3,10
100
1
3,100
28
50
0,560
1,736
0,021
2,10
100
1
2,100
28
40
0,700
1,470
Schody
0,030
3,00
100
1
3,000
28
90
0,311
0,933
Dveře
0,032
3,20
100
1
3,200
28
50
0,560
1,792
Vrata
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Okna
0,054
5,40
100
1
5,400
28
50
0,560
3,024
Povrch podlah
0,031
3,10
100
1
3,100
28
40
0,700
2,170
Vytápění
0,047
4,70
100
1
4,700
28
45
0,622
2,923
Elektroinstalace
0,052
5,20
100
1
5,200
28
35
0,700
3,640
Bleskosvod
0,004
0,40
100
1
0,400
28
50
0,560
0,224
Vnitřní vodovod
0,033
3,30
100
1
3,300
28
45
0,622
2,053
Vnitřní kanalizace
0,032
3,20
100
1
3,200
28
40
0,700
2,240
Vnitřní plynovod
0,004
0,40
100
1
0,400
28
40
0,700
0,280
Ohřev teplé vody
0,021
2,10
100
1
2,100
28
30
0,933
1,959
Vybavení.kuchyní
0,018
1,80
100
1
1,800
28
30
0,933
1,679
Vnitřní zařízení vč. WC
0,038
3,80
100
1
3,800
28
45
0,933
3,545
Výtahy
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Ostatní
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
mimo
Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické
Instal. Jádra
Prefabr.
podíl v %
stáří
Celkové opotřebení stavby v % Zdroj: autor
76
42,262
Tabulka 5 Nákladová metoda - tržní cena
NÁKLADOVÁ METODA domu bez nástavby ulice U Parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov
Nosná konstrukce Skutečné stáří
Zděná 28 let
Efektivní stáří
90 let
Ekonomická ţivotnost
60 let 506 m2
Zastavěná plocha Počet podlaţí
4 nadzemní
Koeficient vyuţitelnosti
95%
Celkový obestavěný prostor
5 667,2 3
Jednotkové reprodukční náklady
2 150 Kč / m3
Reprodukční náklady celkem
12 184 480 Kč
Fyzické opotřebení Funkční nedostatky
-42%
7 066 998 Kč
-18%
5 794 938 Kč
Ekonomické nedostatky 0%
5 794 938 Kč
Stavby a venkovní úpravy
N/Y
Pozemek
560 000 Kč
Indikovaná hodnota
6 354 938 Kč
ZAOKROUHLENO
6 355 000 Kč Zdroj: autor
77
14. OCENĚNÍ B Ocenění nemovitosti ceny obvyklé je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v rŧzných modifikacích a to jak v naší praxi, tak v zahraničí. Jedná se metodu porovnávací (trţní, statistickou), výnosovou (příjmovou) a nákladovou (věcnou). POROVNÁVACÍ METODA analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetkŧ. PŘÍJMOVÁ METODA (výnosová) analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmŧ z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmŧ odpovídající kapitalizační mírou. NÁKLADOVÁ METODA analyzuje náklady na pořízení předmětného majetku jako nového. Tato část mŧţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení nemovitosti. Pro účely tohoto ocenění tzn. zjištění zhodnocení nemovitosti a návratnosti investice, jsem zvolila dvě z těchto metod a to METODU PŘÍJMOVOU (výnosovou) a METODU NÁKLADOVOU.
14.1 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Byl pouţit koeficient 0,95. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. 78
Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Popis výpočtu pomocí výnosové metody Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě prŧměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání 14.1.1 BYTOVÝ DŮM - NOVÝ STAV Jedná se o dva domy spojené v jeden samostatně stojící nepodsklepený objekt, který má 5. nadzemní podlaţí, s 22 bytovými jednotkami. 1. Sekce (č. p. 528) : 1. NP chodba, jedna bytovou jednotku 1+2 a společné prostory (kočárkárna, oddělené spíţe apod.). 2. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2 3. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2 4. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2. 5. NP jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 1+2 a jedna 1+1 2. Sekce (č. 529) : 1. NP jedna bytová jednotka 1+2, která slouţí k nebytovým účelŧm a společné prostory. 2. NP dvě bytové jednotky 1+2, jedna bytová jednotka 1+3 a jedna 1+1. 3. NP bytová jednotka 1+3, jedna 1+2 a jedna 1+1. 4. NP jedna bytová jednotka 1+3 a jedna 1+1. 5. NP jedna bytová jednotka 1+3 a jedna 1+1 Realizací nástavby tak vzniklo dalších 5 bytových jednotek 2 x 3+1, 1 x 2+1, 2 x 1+1, jejichţ dispozice kopíruje stav v niţších podlaţích. V rámci realizace nástavby byly odstraněny veškeré závady (trhliny v posledním podlaţí). Byla demontována vrchní řada střešních panelŧ, stávající římsa a provedeno staţení objektŧ 79
pozedními pásy. Byl proveden nový přístup na stávající střechu kombinovaným schodištěm (ocelovými nosníky, hurdisky a dobetonovány stupně) a nové zastřešení dřevěnou konstrukcí mansardového tvaru. Jedná se o spojení nosné svislé části a dřevěných vazníkŧ. Střešní krytina je z asfaltových šindelŧ. Osvětlení a větrání zajišťují střešní okna typu Velux. Nad prostorem schodiště je z poţárních dŧvodŧ samostatná plochá střecha z povlakové krytiny. Zbylá část objektu je zastřešena pultovými dřevěnými vazníky. Dělící příčky jsou sádrokartonové, mezi jednotlivými byty opatřené zvukovou izolací Rotaflex. Rovněţ vnitřní úpravy stěn a podhledŧ jsou ze sádrokartonových desek. Napojení na inţenýrské sítě (voda, kanalizace, plyn) bylo provedeno ze stávajících bytŧ. V současné době jiţ došlo také k výměně pŧvodních oken za plastová. Podlahy jsou s cementovým potěrem, v obytných místnostech s nášlapnou vrstvou z PVC v chodbách a společných prostorách jsou keramické dlaţby. Vnitřní omítky jsou štukové, venkovní břízolitové, sokl je z keramického obkladu. Vytápění je řešeno etáţovými plynovými kotli. Kuchyně jsou vybaveny plynovými sporáky, kuchyňskou linkou s digestoří, částečně obloţenou keramickými obklady. WC jsou splachovací s částečným keramickým obkladem. V koupelnách jsou vany a umyvadla, koupelny jsou částečně obloţeny keramickými obklady. Budova je opatřena hromosvodem Nástavba objektu byla dle doloţených podkladŧ dokončena v roce 2007. Běţná údrţba je prováděna soustavně a dŧm je ve velmi dobrém stavu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytŧ. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcŧm přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Tabulka 6 Obvyklé nájemné – nový stav
Dispozice
Obvyklé nájemné Kč/měsíc
UP m²
1. NP
2+1
63,15
3 700
2.NP
3+1
82,35
4 500
2.NP
2+1
63,20
3 700
3.NP
3+1
82,35
4 500
3.NP
2+1
63,15
3 700
4.NP
3+1
82,35
4 500
4.NP
2+1
66,35
3 700
5.NP
3+1
82,30
4 500
5.NP
2+1
66,35
3 700
1.NP
2+1
63,20
3 700
80
2.NP
1+1
42,20
3 100
2.NP
2+1
63,15
3 700
2.NP
2+1
62,65
3 700
2.NP
3+1
82,35
4 500
3.NP
1+1
42,20
3 100
3.NP
2+1
62,65
3 700
3.NP
3+1
83,35
4 500
4.NP
1+1
42,20
3 100
4.NP
3+1
82,35
4 500
5.NP
3+1
82,30
4 500
5.NP
1+1
42,20
3 100
5.NP
1+1
42,20
3 100
Celkem
84 800 Kč/měsíc Zdroj: autor
Dále byla stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0 (jedná se o bytový dŧm obce v lukrativní lokalitě s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného). Tabulka 7 Zastavěné plochy a výšky
Zastavěné plochy a výšky podlaţí Podlaţí
Zastavěná plocha podlaţí
1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP
506 506 506 506 506
Konstr. výška (m) 2,70 2,80 2,80 2,80 3,50
Celkem (m3)
m3 1366,2 1416,8 1416,8 1416,8 1771,0 7387,6
Zdroj: autor
Výpočet jednotlivých výměr
Obestavěný prostor
37,49*13,50*(0,1+2,7+2,8+2,8+2,8+3,5)
7438,2 m3
Obestavěný prostor dům č.p. 528, 529- celkem:
7438,2 m3
Amortizace, tzv. kumulace prostředkŧ na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (7438,2 m3 x 2150 Kč/m3 = 15 992 130 Kč), kterou vynásobíme podílem prvkŧ krátkodobé ţivotnosti (7 %, 15 992 130 x 0,07 = 7 196 458,5 Kč). Výsledek se vydělí 81
dobou potřebnou pro další generální opravu (stanoveno 55 let, 12 461 400 Kč / 55 = 226 570 Kč) Běţná údrţba a opravy jsou stanoveny v rozmezí 0,5 % - 1,5 % z reprodukční ceny. Vzhledem
ke
stavu
nemovitosti
v době
ocenění
byl
stanoven
koeficient
0,5 % (15 992 130 Kč x 0,005 = 79 960 Kč). Náklady na správu stanoveno 3 % z hrubého příjmu 30 528 Kč. Odečtením celkových nákladŧ od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledováním poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosŧ. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 4,5 %. Výnosová metoda = Čistý provozní příjem (NOI) / Kapitalizační míra (%) Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 14 803 000 Kč (slovy: čtrnáct milionŧ osm set tři tisíc korun českých) Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 8 Příjmová metoda - tržní cena
PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) HODNOTA BYTOVÉHO DOMU s nástavbou ulice U Parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov Hrubý příjem – 84 800 Kč/měsíc x 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (0%) Efektivní hrubý příjem Roční výdaje (náklady) Amortizace Běţná údrţba a opravy Pojistné nemovitosti, daň z nemovitosti 82
1 017 600 Kč 0 Kč 1 017 600 Kč 226 570 Kč 79 960 Kč 14 400 Kč
Náklady na správu Náklady celkem Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem Náklady celkem Čistý provozní příjem (NOI)
30 528 Kč 351 458 Kč 1 017 600 Kč 351 458 Kč 666 142 Kč
Kapitalizační míra - R 4,5% Trţní hodnota – V
0,045 14 803 155 Kč
TRŢNÍ HODNOTA ZAOKROUHLENÁ
14 803 000 Kč
Zdroj: autor
666 142 Trţní hodnota = ----------------- = 14 803 155 Kč 0,045
14.2 NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladŧ na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení: snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.
83
Ekonomické nedostatky: neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.“71 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 11 802 000 Kč (slovy: jedenáct milionŧ osm set dva tisíc korun-českých)
71
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 79.
84
Detailní popis výpočtu: Tabulka 9 – výpočet opotřebení stavby
Opotřebení stavby Konstrukce vybavení
a
objemové podíly K
upravený
tab. č.1
v%
část v %
Základy vč. zemních prací
0,060
6,00
100
1
6,000
36
Svislé konstrukce
0,188
18,80
100
1
18,800
0,082
8,20
20
1
0,082
8,20
80
0,053
5,30
0,024
K
ţivotnost
opotřebení části
celkem
200
0,180
1,080
36
80
0,450
8,460
1,640
16
80
0,200
0,328
1
6,560
36
80
0,450
2,952
100
1
5,300
16
70
0,228
1,208
2,40
100
1
2,400
16
50
0,320
0,768
0,007
0,70
100
1
0,700
16
50
0,320
0,224
0,069
6,90
20
1
1,380
16
50
0,320
0,441
0,069
6,90,
80
1
5,520
36
50
0,720
3,974
0,031
3,10
100
1
3,100
36
50
0,720
2,232
0,021
2,10
20
1
0,420
16
35
0,457
0,192
0,021
2,10
80
1
1,680
36
35
1,028
1,727
0,030
3,00
20
1
0,600
16
80
0,200
0,120
0,030
3,00
80
1
2,400
36
80
0,450
1,080
Dveře
0,032
3,20
100
1
3,200
36
50
0,720
2,304
Vrata
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Okna
0,054
5,40
100
1
5,400
16
50
0,320
1,728
Povrch podlah
0,031
3,10
100
1
0,620
16
50
0,320
0,198
0,031
3,10
100
1
2,480
36
50
0,720
1,786
0,047
4,70
20
1
0,940
16
50
0,320
0,301
0,047
4,70
80
1
3,760
36
50
0,720
2,707
0,052
5,20
20
1
1,040
16
45
0,355
0,369
0,052
5,20
80
1
4,160
36
45
0,800
3,328
Bleskosvod
0,004
0,40
100
1
0,400
36
50
0,720
0,288
Vnitřní vodovod
0,033
3,30
20
1
0,660
16
50
0,355
0,234
0,033
3,30
80
1
2,640
36
50
0,720
1,901
0,032
3,20
20
1
0,640
16
60
0,266
0,170
0,032
3,20
80
1
2,560
36
60
0,600
1,536
0,004
0,40
20
1
0,080
16
50
0,320
0,026
0,004
0,40
80
1
0,320
36
50
0,720
0,230
0,021
2,10
20
1
0,420
16
40
0,400
0,168
0,021
2,10
80
1,680
36
40
0,900
1,512
0,018
1,80
20
1
0,360
16
30
0,533
0,192
0,018
1,80
80
1
1,440
36
30
1,200
1,728
Stropy Zastřešení krytinu
mimo
Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody
Vytápění
Elektroinstalace
Vnitřní kanalizace
Vnitřní plynovod
Ohřev teplé vody
Vybavení kuchyní
85
podíl v %
stáří
Opotřebení stavby Konstrukce vybavení
a
objemové podíly K
upravený
tab. č.1
v%
část v %
Vnitřní hygien. zařízení vč. WC
0,038
3,80
20
1
0,760
16
Vnitřní hygien. zařízení vč. WC
0,038
3,80
80
1
3,040
Výtahy
X
X
X
X
Ostatní Instal. Jádra
X
X
X
X
X
X
Prefabr.
K
podíl v %
stáří
ţivotnost
opotřebení části
celkem
30
0,533
0,405
36
30
1,200
3,648
X
X
X
X
X
1
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Celkové opotřebení stavby v %
36,103
Zdroj: autor
Tabulka 10 Nákladová metoda - tržní cena
NÁKLADOVÁ METODA domu s nástavbou Nosná konstrukce
Zděné, keramické panely,ocelové nosníky
Skutečné stáří
28 let
Efektivní stáří
90 let
Ekonomická ţivotnost
60 let 460 m2
Zastavěná plocha Počet podlaţí
5 nadzemní 506 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
95%
Celkový obestavěný prostor
7438,2 m3
Jednotkové reprodukční náklady
2 150 Kč / m3
Reprodukční náklady celkem
15 992 130 Kč
Fyzické opotřebení
26%
11 834 176 Kč
Funkční nedostatky
-5%
11 242 467 Kč
Ekonomické nedostatky 0%
0 Kč
Stavby a venkovní úpravy
N/Y
Pozemek
560 000 Kč
Indikovaná hodnota
11 802 467 Kč
ZAOKROUHLENO
11 802 000 Kč Zdroj: autor
86
14.3 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje mŧj názor na trţní hodnotu majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu Hodnocení bylo zpracováno: A. Ke skutečnostem platným ke dni B. Ke stavu po provedení rekonstrukce specifikované v dokumentu „Kalkulace zhotovitele stavebních prací“, který je přílohou této zprávy Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následujícím indikace: Tabulka 11 Nákladová metoda - tržní cena
NÁKLADOVÁ METODA domu bez nástavby ulice U Parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov
Indikace (Kč) 6 355 000 Kč 12 233 900 Kč
Váha % 30 % 70 %
Nákladová metoda Příjmová metoda Celkem VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)
Váţený průměr (Kč) 1 906 500 Kč 8 563 730 Kč 10 470 230 Kč 10 470 000 Kč
Tabulka 12 Nákladová metoda - tržní cena
NÁKLADOVÁ METODA domu s nástavbou ulice U Parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov
Indikace (Kč) 11 802 000 Kč 14 803 000 Kč
Váha % 30 % 70 %
Nákladová metoda Příjmová metoda Celkem VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno) Zdroj: autor
87
Váţený průměr (Kč) 3 540 740 Kč 10 362 100 Kč 13 902 840 Kč 13 903 000 Kč
15. ZÁVĚR Při stanovení indikace trţní hodnoty výše uvedené nemovitosti jsem pouţila dvě ze tří mezinárodně uznávaných metod. Jedná se o metodu nákladovou a výnosovou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část mŧţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení oceňovaného majetku. Výnosová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmŧ z vlastnictví. Cílem této případové studie bylo zjistit, o kolik se zvýší trţní cena nemovitosti a výnos bytového domu v případě realizace nástavby. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe při předpokládaných nákladech na výstavbu ve výši 6.449 992 Kč a zvýšení výnosu 666 142 Kč/rok by návratnost investice byla do 10 let. Oceňovaná nemovitost je z hlediska atraktivity lokality, typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě indikace trţní hodnoty na základě výnosové metody je pro stanovení výsledné hodnoty podstatná, a proto jsem přisoudila příjmové metodě 70 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektŧ jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladŧ na jejich výstavbu. Z tohoto dŧvodu není indikace hodnocení majetku pomocí nákladové metody rozhodující, a proto jsem ji přisoudila váhu 30%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku bez nástavby budovy, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 24.06.2014 reprezentovaná částkou 10 470 000 Kč (slovy: deset milionŧ čtyři sta sedmdesát tisíc korun českých)
88
Budoucí trţní hodnota stejného majetku, po řádně dokončené rekonstrukci specifikované v dokumentu „Kalkulace zhotovitele stavebních prací“, který je přílohou této zprávy, je prezentována částkou 13 903 000 Kč (slovy: třináct milionŧ devět set tři tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku. Za skutečnost právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb
89
15.1 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. „Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá zpráva nebo její části, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, které se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření
oceňovaného
majetku
bylo
provedeno
pouze
prohlídkou,
tj. nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty v této zprávě. 10. Objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“72
72
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 63.
90
15.2 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. „V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že dokumenty a podklady mně předány nejsou pravdivé a správné.“73
V Teplicích, dne 24.06. 2014
73
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 64.
91
15.3 PŘÍLOHY 15.3.1 HRUBÝ ROZPOČET NÁSTAVBY DOMU Tabulka 13 Rozpočet - nástavba domu č.p. 528, č.p. 529
ČÍSLO
POLOŢKA
CENA
1
SVISLÉ A KOMPLETNÍ KONSTRUKCE
270 706 Kč
2
VODOROVNÉ KONSTRUKCE
275 668 Kč
3
ÚPRAVY POVRCHŦ, PODLAHY A BOURÁNÍ
262 734 Kč
4
OSTATNÍ KONSTRUKCE A BOURÁNÍ
126 288 Kč
5
PŘESUN HMOT HSV
64 479 Kč
6
IZOLACE PROTI VOD A VLHKOSTI
32 073 Kč
7
IZOLACE STĚN
39 723 Kč
8
IZOLACE TEPELNÉ
235 162 Kč
9
KONSTRUKCE TESAŘSKÉ
586 207 Kč
10
KONSTRUKCE DŘEVOSTAVBY
500 581 Kč
11
KONSTRUKCE TRUHLÁŘSKÉ
130 780 Kč
12
PODLAHY Z DLAŢDIC
13
PODLAHY POVLAKOVÉ
14
DOKONČOVACÍ PRÁCE, OBKLADY
79 648 Kč
15
DOKONČOVACÍ PRÁCE – NÁTĚRY
82 415 Kč
16
DOKONČOVACÍ PRÁCE – MALBY
34 857 Kč
17
ZDRAVOTNÍ INSTALACE
220 944 Kč
18
ÚSTŘEDNÍ VYTÁPĚNÍ
365 974 Kč
19
ELEKTROINSTALACE
203 661 Kč
20
KONSTRUKCE KLEMPÍŘSKÉ
167 350 Kč
21
KRYTINA STŘECHY
410 224 Kč
46 235 Kč 164 239 Kč
CELKEM BEZ DPH
4 299 948 Kč
CELKEM VČETNĚ 15%DPH
6.449 992 Kč
92
15.3.2 VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ Příloha 1 Výpis z katastru nemovitostí
Zdroj: ČÚZK
93
15.3.3 POZEMKOVÁ MAPA Příloha 2 Snímek z pozemkové mapy
Zdroj: ČÚZK
94
15.3.4 VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ 2 Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí
Zdroj: ČÚZK
95
15.3.5 POZEMKOVÁ MAPA 2 Příloha 4 Snímek z pozemkové mapy
Zdroj: ČÚZK
96
16. ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI Cílem teoretické části bakalářské práce byl všestranný pohled na problematiku realizace bytu v podkroví. Zabývala jsem se jednotlivými části tohoto procesu, a to jak ze strany legislativy, stavebního hlediska, tak následného zhodnocení hotové stavby. Během studia odborné literatury, právních předpisŧ, rŧzných dalších informačních zdrojŧ jsem měla moţnost prostoupit hlouběji do daného tématu a závěrem mohu konstatovat, ţe mezi nejdŧleţitější na základě těchto informací získaných poznatkŧ, patří dle mého soudu, skutečnost, ţe ať uţ je prvotní myšlenkou realizace pŧdního bytu poskytnout vlastní rodině více ţivotního prostoru nebo je jeho účelem vybudovaní nových bytových prostor utčených k pronajímání, či prodeji, je třeba před realizací pŧdní vestavby zváţit mnoho dŧleţitých faktŧ spojených s realizací bydlení v podkroví, které je třeba brát na zřetel. Ne vţdy jsou pŧdní prostory pro tento účel vhodné. Ze stavebního pohledu je rekonstrukce pŧdních prostor náročná a to v mnoha ohledech. Špatným navrţením stavebních postupŧ, pouţitím nekvalitních materiálŧ a následnou nedokonalou realizací rekonstrukce je moţné zpŧsobit poměrně mnoho problémŧ, které se zásadně odrazí na následném uţívání takové stavby. Tím mohou být zhoršené teplotní podmínky (léto přehřívání bytu, zima promrzání bytu, špatnými stavebními postupy, kdy není zajištěno správné odvodnění střešní konstrukce, pak mŧţe docházet k rŧzným druhŧm poruch aţ destrukci nosných konstrukcí (plísně, houby). Z pohledu investora je dŧleţité brát na zřetel dŧkladné zpracování studie a následného rozpočtu, spojeného ať uţ výstavbou pŧdních vestaveb či nástaveb, protoţe ne vţdy mŧţe být investice tohoto směru přínosem a vynaloţené prostředky se v návaznosti na pozdější uţívání tohoto typu staveb nemusí finančně vyplatit, návratnost mŧţe být mnohem delší, neţ jaké bylo prvotní očekávání. Toto je závislé především na lokalitě, typu stavby a struktury místa, kde je rekonstrukce plánována
97
II. PRAKTICKÁ ČÁST
ODHAD TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ
1. OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ V této praktické části bakalářské práce je věnováno ocenění na trţních principech. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka. V rámci jejího ocenění jsem pouţila dvě metody a těmi jsou metoda porovnávací a metoda výnosová. Druhou oceňovanou nemovitostí je bytový dŧm. U této nemovitosti jsem vyuţila všech tří metod ocenění na trţních principech. Jako první je pouţita metoda porovnávací, jako druhá metoda výnosová a jako poslední metoda nákladová. U obou ocenění bylo čerpáno z přenášek a skript pana Ing. Petra Orta, Ph.D. Z dŧvodu ochrany osobních údajŧ, dle zákona č.101/2001 Sb., o ochraně osobních údajŧ a o změně některých zákonŧ a dalšími právními předpisy, nejsou ve výše uvedených ocenění uvedena pravá jména vlastníkŧ oceňovaných nemovitostí, a to jak u příloh, tak i v textové části. Ostatní údaje jsou zachovány podle skutečnosti. Základní popis metod ocenění na trţních principech: „Metoda porovnávací, jak již vyplývá z jejího názvu, je založena na porovnání oceňované nemovitosti
s nemovitostmi
porovnatelných
parametrů,
které
byly
prodány
za
porovnatelných podmínek. Předpokladem aplikovatelnosti této metody je existence databáze porovnatelných
nemovitostí.
Pro
zohlednění
odlišnosti
porovnávané
a oceňované
nemovitosti se využívají tzv. korekční činitelé. U metody výnosové (příjmové) se jedná o rychlejší metodu, než je metoda porovnávací. Tato metoda slouží jako ověření správnosti výpočtu metody porovnávací. Jedná se o vztah mezi budoucími výnosy a hodnotou nemovitosti. Metoda
nákladová
spočívá
v porovnání
známých
reprodukčních
nákladů stavby
s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou.“74
74
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005. s. 14, 34, 52.
99
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Objednavatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s.
2. OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY Bytová jednotka č. 2811/21 Ulice Petra Jilemnického 2811 Teplice
Ocenění provedla:
Jolana Krčková
Datum místního šetření:
24.06.2014
Datum zpracování:
24.06.2014
3. OBSAH Prŧvodní list Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
4. PŘÍLOHY - výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Fotodokumentace objektu
101
5. PRŮVODNÍ DOPIS Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 24. června 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako BYTOVÁ JEDNOTKA č. 2811/21 uvedená na listu vlastnictví č. 7737, pro katastrální území Teplice, obec Teplice, nacházející se na adrese ulice Petra Jilemnického 2811, 415 01 Teplice, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje mŧj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 24.červnu 2014. Zároveň oznamuji, ţe tato zpráva má slouţit pouze jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce o oceňovaném majetku. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako je například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Teplice, listu vlastnictví č. 7737, pro katastrální území Teplice, obec Teplice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.06.2014 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
102
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, je definováno jako vlastnictví, které není jakkoliv omezeno, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem si osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvalu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku, velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav, nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu, náklady na pořízení majetku jako nového sníţeného o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je zpŧsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy, prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetkŧ v okolí i v celé lokalitě, očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen.
103
Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladŧ poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
104
5.1
POPISNÉ INFORMACE
Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty níţe popsané bytové jednotky nacházející se v Teplicích, katastrální území Teplice. Ocenění slouţí pouze pro potřeby této bakalářské práce.
5.2
POPIS LOKALITA
Předmětná bytová jednotka č. 2811/21 se nachází v bytovém domě č. p. 2811, v ulici Petra Jilemnického v Teplicích. Teplice jsou statutární okresní a lázeňské město s 50 330 obyvateli. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Teplice. Oceňovaná nemovitost se nachází v atraktivní lokalitě města Teplice – Šanov, v těsné blízkosti lázeňského parku, cca 0,5 km od centra. Spojení zajišťují městské autobusy a trolejbusy, zastávka MHD je v dochŧdné vzdálenosti 100 m. Bytová jednotka se nachází v budově v zóně převáţně rodinných a bytových domŧ z přelomu 19. a 20. století. Parkování je zajištěno na vlastním pozemku a na přilehlých veřejných prostranstvích a jejich kapacita je plně dostačující. V blízkosti objektu se nachází veškerá občanská vybavenost – rozsáhlá obchodní síť, mateřské, základní a střední školy, okresní soud, katastrální úřad, nemocnice, plavecký bazén, restaurace, dětské hřiště.
5.3
OCEŇOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě šetření i podle podkladŧ poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytové jednotce bydlení majitele bytu. Bytová jednotka tedy není určena k podnikatelské činnosti. Celý bytová jednotka je prostorově vymezena a ohraničena svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má moţnost vyuţívat společné domovní prostory.
5.4
HISTORIE
Bytový dŧm, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl podle dostupné dokumentace postaven v roce 1977. V roce 2009 dŧm prošel rekonstrukcí obvodového pláště, střechy, byly opraveny lodţie a fasáda. V domě je samostatně vymezeno 13 bytových jednotek.
105
5.5
POZEMEK
Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 1135/8154 na parcele č. 1568/4 o výměře 263 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Pozemek je evidován na samostatném LV č. 7412 pro obec a katastrální území Teplice.
5.6
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY
Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 1135/8154 na společných částech domu.
5.7
BYTOVÁ JEDNOTKA
Bytová jednotka č. 2811/21 je zapsaná v katastru nemovitostí na LV č. 7737, katastrální území Teplice, obec Teplice. Spoluvlastnický podíl na společných konstrukcích a pozemku je vyjádřen zlomkem 1135/8154. Bytová jednotka je o velikosti 4+1. Bytová jednotka sestává z předsíně, WC, 2x koupelny, kuchyně, čtyř pokojŧ tří lodţií. Vytápění bytu je zajištěno etáţovým plynovým kotlem, ohřev vody kombinovaný. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla, v kuchyni je kombinovaný sporák. Výměra vnitřní podlahové plochy je 113,5 m2. Oceňovaná bytová jednotka je přístupná přímo z hlavního schodiště. V podlaţí nad i pod oceňovanou bytovou jednotkou se nacházejí byty. Bytové jádro je opatřeno keramickými obklady a dále štukovanou omítkou. Veškeré zdivo je omítnuto štukovou, popř. sádrovou omítkou a opatřenou malbou. Jako nášlapné vrstvy podlahových konstrukcí jsou v obytných místnostech pouţity plovoucí podlahy, v koupelně je poloţena keramická dlaţba. Rozvody elektrického proudu jsou nové měděné s napětím 360 V. Do bytu je zaveden domovní zvonek s domácím telefonem, dále telefonní linka a internetové připojení. Rozvody vody a odpadního potrubí jsou plastové. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci ve výborném stavu. Vlastnictví - dle výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 7737 je vlastnictví bytové jednotky č. 2811/21 úplné. Stavebně právní stav - bytová jednotka se nachází v bytovém domě č. p. 2811, katastrální území Teplice, obec Teplice. Z výpisu listu z katastru nemovitostí, z délky a zpŧsobu jejího uţívání vyplývá, ţe stavebně-právní stav bytové jednotky je bez závad. Bytový dŧm, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl postaven v roce 1977. Bytový dŧm č. p. 2811,
106
ve kterém se nachází bytová jednotka č. 2811/21, je situován v lázeňské části města Teplice a nenachází se v záplavovém území. Věcná břemena - dle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na oceňované bytové jednotce č. 2811/21 ţádné zástavní právo. Nájemní vztahy - při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţena ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob. Dispozice bytové jednotky jsou následující: 7,1 m2,
-
Kuchyně
-
Pokoj
12,6 m2,
-
Pokoj
15,2 m2
-
Pokoj
13,7 m2
-
Pokoj
21,9 m2,
-
Předsíň
16,4 m2,
-
Jídelna
9,1 m2,
-
Šatna
2,3 m2,
-
koupelna
4,3 m2,
-
Předsíň
3,8 m2,
-
WC
1,2 m2,
-
Sklep
3,0 m2,
-
Sklep
3,0 m2,
107
5.8
ANALÝZA NEJLEPŠÍHO A NEJVYŠŠÍHO VYUŢITÍ
„Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzický možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná bytová jednotka je zapsaná v katastru nemovitostí jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů se způsobem využití jako byt. Takto je také bytová jednotka využívána. Její současné užívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytová jednotka je v takovém technickém stavu, který umožňuje její využívání bez nutnosti provedení jakékoli rekonstrukce či vynaložení výrazné investice. Oceňovanou bytovou jednotku je proto možno užívat. Aby byla oceňovaná bytová jednotka využívána s maximálním užitkem, musí být pronajímána za tržní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být využívána jejími vlastníky pro vlastní potřebu, a tím bylo dosaženo úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytová jednotka je v době ocenění využívána jejími vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze uvést, že oceňovaná bytová jednotka je užívána v souladu s jejím možným nejlepším a nejvyšším využitím.“75
75
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 14, 34, 52.
108
6. OCENĚNÍ 6.1 ÚVOD Hodnota majetku se obvykle stanovuje třemi mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Jsou jimi metoda porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. „Porovnávací metoda odráží současný stav trhu. Je založena na tržním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na realitním trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách, nebo které jsou na realitním trhu
nabízeny
k
prodeji.
Výsledkem
porovnání
těchto
nemovitostí
je porovnávací hodnota přibližující se ceně dosažené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému užitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda se zabývá vynaloženými náklady na stavbu předmětné nemovitosti. Výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaložit v současnosti na znovu-vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protože bez pozemku by nemohla být postavena. Nákladová metoda nebyla pro výpočet hodnoty předmětného bytu použita, neboť při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém bytovém domě, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není nákladová metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.“76 Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované bytové jednotky č. 2812/30 v ulici Petra Jilemnického, Teplice byla pouţita metoda porovnávací a metoda výnosová, resp. výsledkem ocenění je kombinace těchto dvou metod.
76
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 14, 34, 52.
109
6.2
POROVNÁVACÍ METODA
Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrŧ, které byly v Teplicích, v této lokalitě v nedávné době prodány. Vstupy do porovnávací metody byly pouţity z vlastních zdrojŧ realitní kanceláře a dále jsem pouţila informace o bytové jednotce č. 2811/21 v bytovém domě č. p. 2811, v ulici Petra Jilemnického o dispozici 4+1. Při stanovení trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byly jako srovnávací hledisko pouţity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek. V porovnávací metodě byly dále pouţity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi: datum transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaţí. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je: 2 137 000 Kč (slovy: dva miliony jedno sto třicet sedm tisíc korun českých) Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 14Porovnávací metoda – aktuální tržní hodnota
AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY ulice Petra Jilemnického, č. p. 2811, k.ú. Teplice, Teplice, bytová jednotka č. 2811/21 Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje 110
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Pořadové číslo
1 2 3 P. P. P. Byt č.2811/21 Jilemnického Jilemnického. Jilemnického Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice
Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku
Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota
113.5
95,8 1 850 000 19 311 10/2013 1,00 19 311
95,8 1 600 000 16 701 4/2014 1,00 16 701
113,5 2 250 000 19 824 5/2013 1,00 19 824
Prodej
Prodej 1,00 19 311
Prodej 1,00 16 701
Prodej 1,00 19 824
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
Nezjištěna
1,00 19 311 Nezjištěna 1,00 19 311
1,00 16 701 Nezjištěna 1,00 16 701
1,00 19 824 Nezjištěna 1,00 19 824
Vyuţití podle územního plánu
Bytová
Bytová
Bytová
Bytová
Ano
1 19 311 Ano 1,00 19 311
1 16 701 Ano 1,00 16 701
1 19 824 Ano 1,00 19 824
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiné právní závazky
omezení
a
111
Korekce Upravená hodnota
1,00 19 311
1,00 16 701
1,00 19 824
E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
Velmi dobrá
Velmi dobrá Velmi dobrá 1 1 19 311 16 701 Velmi dobrý K rekonstrukci 1 1,05 19 311 17 536 Velmi dobré Doţilé 1 1,1 19 311 19289 Dobrá Dobrá 1,00 1,00 19 311 19 289 Omezený Omezený 1 1 19 311 19 289 MHD MHD 1,00 1,00 19 311 19 289 Velmi dobrá Velmi dobrá 1 1 19 311 19 289 Nezjištěna Nezjištěna 1,00 1,00 19 311 19 289
Velmi dobré
Velmi dobré
Dobrá
Omezený
MHD
Velmi dobrá
Nezjištěna
Velmi dobrá 1 19 824 Velmi dobrý 1 19 824 Velmi dobré 1 19 824 Dobrá 1,00 19 824 Omezený 1 19 824 MHD 1,00 19 824 Velmi dobrá 1 19 824 Nezjištěna 1,00 19 824
F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
Větší
Podíl hodnoty pozemku
Menší 0,95 18 345
Menší 0,95 18 325
Obdobný 1 19 824
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 18 345 18 325 VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota 18 831 jednotky Celková porovnávací 2 137 356 hodnota Zaokrouhleno 2 137 000 Zdroj: autor
112
1,00 19 824
6.3
PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem.77 Postup výpočtu pomocí příjmové metody:
míra je stanovena ve výši 5,5 %.
Výnosová metoda = Čistý provozní příjem (NOI) / Kapitalizační míra (%) Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je: 1 481 000 Kč (slovy: jeden milion čtyři sta osmdesát jedna tisíc korun českých) Souhrnný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 15 Příjmová metoda – tržní hodnota
PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Přímá kapitalizace ulice Petra Jilemnického, k.ú. Teplice, obec Teplice, bytová jednotka č. 2811/21 Hrubý příjem 7 500 Kč/měsíc * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (-5%) Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace 850 Kč/ měsíc * 12 Ostatní provozní náklady Čistý provozní příjem (NOI)
90 000 Kč 4 500 Kč 85 500 Kč 10 200 Kč 1 250 Kč 74 050 Kč
Kapitalizační míra - R 5% Trţní hodnota – V
5% 1 481 000 Kč
TRŢNÍ HODNOTA ZAOKROUHLENÁ
1 481 000 Kč
Zdroj: autor
77
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 60.
113
6.4
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje mŧj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 16 Výsledná tržní hodnota
VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA ulice Petra Jilemnického č. p. 2811, k.ú. Teplice, Teplice, bytová jednotka č. 2811/21
Indikace (Kč) 2 137 000 Kč 1 481 000 Kč
Váha % 80 % 20 %
Porovnávací metoda Příjmová metoda Celkem VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)
Váţený průměr (Kč) 1 709 600 Kč 296 200 Kč 2 089 400 Kč 2 005 800 Kč
Zdroj: autor
Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto dŧvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto dŧvodŧ povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 %. Oceňovaná nemovitost je z hlediska atraktivity lokality, typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné nemovitosti se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. V tomto konkrétním případě indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsem přisoudila příjmové metodě 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 24.06.2014 reprezentovaná částkou 2 005 800 Kč (slovy: dva miliony pět.tisíc osm set korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku. Za skutečnost právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. 114
Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb
115
6.5
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
1.
„Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis
nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá zpráva nebo její části, jsou
věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, které se týká přesnosti takové informace. 3.
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové
dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.
Prověření
oceňovaného
majetku
bylo
provedeno
pouze
prohlídkou,
tj. nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. 5.
Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se,
že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6.
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7.
Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými
státními zákony a nařízeními. 8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný
prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9.
Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence,
osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty v této zprávě. 10.
78
Objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“78
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 63.
116
6.6
OSVĚDČENÍ
1.
Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe:
2.
„V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.
3.
Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.
4.
Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
5.
Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe dokumenty a podklady mně předány nejsou pravdivé a správné.“79
V Teplicích, dne 24.06 2014
79
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 64.
117
6.7 PŘÍLOHY 6.7.1 FOTODOKUMENTACE BYTOVÉ JEDNOTKY
Obrázek 22 bytová jednotka - Kuchyň
Obrázek 23 bytová jednotka – Obývací pokoj
Obrázek 24 Bytová jednotka - koupelna
Obrázek 25 Bytová jednotka - ložnice
118
6.7.2 VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí
Zdroj: ČÚZK
119
6.7.3 POZEMKOVÁ MAPA Příloha 6 Snímek z pozemkové mapy
Zdroj: ČÚZK
120
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Objednavatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s.
7. OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Bytový dŧm č.p. 2744 Ulice Nová 2744 Teplice
Účel odhadu: Zjištění aktuální trţní ceny nemovitosti
Ocenění provedla:
Jolana Krčková
Datum místního šetření:
24.06.2014
Datum zpracování:
24.06.2014
8. OBSAH Prŧvodní list Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
9. PŘÍLOHY - výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy
122
10. PRŮVODNÍ DOPIS Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 24.06.2014 Tímto vám oznamuji, ţe jsem na základě objednávky k dnešnímu dni ukončila zpracování aktuální trţní ceny vašeho majetku: BYTOVÝ DŦM č.p. 2744 Uvedený na listu vlastnictví č. 9063, pro katastrální území Teplice, č$1ást obce Teplice, obec Teplice Nacházející se na adrese Nová 2744, 415 01 Teplice, Česká republika Parcela, pozemek č. 3203/2, o výměře 568 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba, budova s č.p. 2744, bytový dŧm, výše uvedené nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí, na listu vlastnictví č. 9063 pro okres a obec Teplice, katastrální území Teplice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje mŧj odborný názor na cenu obvyklou výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 24.červnu 2014 tj. ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zároveň oznamuji, ţe tato zpráva má slouţit pouze jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce o oceňovaném majetku. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako je například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný, účel.
123
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Teplice na listu vlastnictví č. 9063 pro katastrální území Teplice, část obce Teplice, obec Teplice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.06 2014 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění vyuţíván jako bytový dŧm se 44 bytovými jednotkami, 2 nebytovými prostory a nástavbou s 8 mezonetovými bytovými jednotkami. Podrobné údaje, o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, stavby a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je zpŧsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
124
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetkŧ v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladŧ poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
125
11. POPISNÉ INFORMACE 11.1 POPIS LOKALITY Teplice jsou okresní a lázeňské město s 50 330 obyvateli. V místě je úplná občanská vybavenost - obchodní síť, mateřské, základní a střední školy, okresní soud, katastrální úřad, nemocnice. Oceňovaná nemovitost se nachází v zoně převáţně rodinných domŧ, vzdálené od centra 1,5 km. Okolní zástavbu tvoří převáţně rodinné domy a v menší míře bytové domy. Spojení zajišťují městské autobusy a trolejbusy, zastávka MHD je vzdálena 100 m. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího standardu. V dochŧdné vzdálenosti od objektu je nemocnice, okresní soud, jesle, škola, školka. K dispozici kompletní občanská vybavenost – banky, hotely, obchodní síť, apod. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích a jejich kapacita je plně dostačující.
11.2 HISTORIE Dŧm pochází z roku 1981, objekt je 33 let starý, před deseti lety prošel kompletní rekonstrukcí, včetně nástavby dvou pater s osmi mezonetovými byty.
11.3 POZEMEK Bytový dŧm se nalézá na pozemku parcelní číslo 3302/2 o velikosti 568 m2, je převáţně zastavěn objektem bytového domu.
11.4 VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami – voda, elektřina, kanalizační přípojka, jednak zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
11.5 BYTOVÝ DŮM Samostatně stojící obytný dŧm. Objekt má 1 PP a 6 NP, střecha mansardového typu, střešní krytina z asfaltových šindelŧ, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Nosnou konstrukci tvoří ţelezobetonové panely plošné (zateplené). Strop rovněţ ţelezobetonové panely. Podlahy v bytech PVC, plovoucí, na chodbách keramická 126
dlaţba. Schodiště se stupni teracovými. V domě je osobní výtah. Dveře dřevěné hladké, okna plastová. Vytápění a ohřev uţitkové vody dálkové. V 1. PP se nachází chodba se schodištěm, sušárna a skladové prostory pro nájemníky, dále pět bytových jednotek (2+kk). V 1. NP se nachází devět bytŧ (8x 2+kk, 1x 1+2,) a jeden nebytový prostor. V kaţdém
dalším
nadzemním
podlaţí
je
vţdy
rovněţ
deset
bytŧ
(9x 2+kk, 1x 1+2).V 5. a 6. NP V je nově situováno 8 mezonetových bytŧ. V domě je celkem padesát tři bytŧ. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu.
11.6 AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU Ke dni ocenění se v bytovém domě nachází: 1. PP – 1 nebytový prostor, 5 bytová jednotka
372,2 m2
1. NP – 1 nebytový prostor, 9 bytová jednotka
341,1 m2
2. NP – 10 bytová jednotka
357,9 m2
3. NP – 10 bytová jednotka
357,9 m2
4. NP – 10 bytová jednotka
357 m2
5. - 6.NP – 8 mezonetových bytových jednotek
778,12m2
127
11.7 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ „Nejlepší a nejvyšší využití nemovitosti musí plnit podmínky pro dodržení právních předpisů, maximální ziskovosti, fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti. Bytový dům se využívá k bydlení, jak je uvedeno v územně plánovací dokumentaci, která je zanesena v katastru nemovitostí. Maximálně ziskový může být v případě pronájmu bytových jednotek a nebytových prostor třetím osobám nebo osobě za tržní nájemné obvyklé v dané lokalitě nebo může sloužit majiteli k bydlení. Podmínka maximální ziskovosti, fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tímto splněna“.80
80
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 72.
128
12. OCENĚNÍ 12.1 ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. „Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část mŧţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.“81 Pro ocenění pozemkŧ jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění.
12.2 POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemkŧ souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtverečný pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemkŧ byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemkŧ, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití 81
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 72.
129
dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemkŧ, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 557 776 Kč (slovy: pět set padesát sedm tisíc sedm set sedmdesát šest korun českých) a je kalkulována následně: 568 m2 x 982,00 Kč = 557 776 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce: Tabulka 17 Pozemek - Porovnávací metoda TABULKA I - POZEMEK
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Nová 27
1
2
3
4
Teplice - Trnovany
Teplice - Trnovany
Proboštov
Teplice
3203/2
Adresa pozemku
Nová 27
Teplice - Trnovany
Teplice - Trnovany 2
Proboštov
Teplice - Trnovany 3
Katastrální území
Teplice
Teplice - Trnovany
Teplice - Trnovany
Proboštov u Teplic
Teplice - Trnovany 3
Obec
Teplice
Teplice
Teplice - Trnovany
Proboštov
Teplice
Okres
Teplice
Teplice
Teplice
Teplice
Teplice
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
650 000,00 Kč
752 000,00 Kč
495 455,00 Kč
980 000,00 Kč
650
752
503
980
1 000,00 Kč
1 000,00 Kč
568
Cena za 1 m2
X
850,00
1
Kč
000,00
Kč
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
1 000,00 Kč
1 000,00 Kč
850,00 Kč
1 000,00 Kč
C. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
1 000,00 Kč Absolutní
Absolutní vlastnictví
Korekce
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
900,00 Kč Absolutní vlastnictví
1 000,00 Kč Bez věcných břemen
Bytový dŧm
Prodej
0,9
1
Upravená hodnota Existence věcných břemen
Prodej
1
1 850,00 Kč Absolutní vlastnictví
1 900,00 Kč Bez věcných břemen
1 1 000,00 Kč Absolutní vlastnictví
1
1
850,00 Kč
1 000,00 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
1
1 000,00 Kč
900,00 Kč
850,00 Kč
1 000,00 Kč
Bytový dŧm
Korekce
Bytový dŧm 1
130
Bytový dŧm 1
Bytový dŧm 1
1
Upravená hodnota
1 000,00 Kč
Územní rozhodnutí
Ano
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
850,00 Kč Ano
1 000,00 Kč Ano
1
1
1
1
1 000,00 Kč
900,00 Kč
850,00 Kč
1 000,00 Kč
Nejsou
Nejsou
Korekce Upravená hodnota
900,00 Kč Ano
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
1 000,00 Kč
900,00 Kč
850,00 Kč
1 000,00 Kč
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Horší
Horší
Korekce Upravená hodnota Pravidelný
Pravidelný
Upravená hodnota Svaţitost
Rovinný
1
1
1
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
Rovintý
Rovinatý 1
1
1
900
810
1020
1200
Uplná
Uplná
1
Nezjištěna
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus
Výborné
stávajících
1
1
1
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
Obdobná
Jiná technická korekce
Neaplikováno
1
1
1
810,00 Kč
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
900,00 Kč
810,00 Kč
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
900,00 Kč
810,00 Kč
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
Obdobná
1
Ne
Upravená hodnota
Obdobná
900,00 Kč Výborné
Ne
1 200,00 Kč Nezjištěna
810,00 Kč
Korekce Upravená hodnota
1 020,00 Kč Nezjištěna
1
Korekce
Dopravní dostupnost a parkování
1
900,00 Kč Obdobná
Upravená hodnota
1
810,00 Kč Nezjištěna
Korekce
Uplná
1
900,00 Kč Nezjištěna
Rovinný
1
Uplná
Korekce Upravená hodnota
1 200,00 Kč Pravidelný
810,00 Kč
Upravená hodnota
Kontaminace pŧdy
1 020,00 Kč Pravidelný
1
Rovinný
Uplná
1,2
900,00 Kč
Korekce
Dostupnost inţenýrských sítí
1,2
810,00 Kč Pravidelný
Korekce
Dobrá
0,9
900,00 Kč
Tvar pozemku
Nutnost demolice objektŧ Korekce
Dobrá
0,9
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1
900,00 Kč
810,00 Kč
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
568 Obdobná
Obdobná
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
viz. územní plán
Obdobná
1
1
1
900,00 Kč
810,00 Kč
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
Obdobná
Obdobná
Korekce Upravená hodnota
Obdobná
1
Obdobná
Obdobná
1
1
1
1
900,00 Kč
810,00 Kč
1 020,00 Kč
1 200,00 Kč
900,00 Kč
810,00 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
982,00 Kč
1
020,00
Kč Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1
200,00
Kč
568 0
557 776,00 Kč
Zdroj: autor
131
0
0
0
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Teplicích v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. „Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila jako srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu za m2. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.“82 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 13 383 729 Kč (slovy: třináct milionŧ tři sta osmdesát tři tisíc sedm set dvacet devět korun českých) Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Tabulka 18 Nemovitost jako celek Porovnávací metoda
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
82
Název nemovitosti
Bytový dŧm
Parcelní číslo
3203/2
1
2
3
4
Bytový dŧm
Bytový dŧm
Bytový dŧm
Bytový dŧm
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 75.
132
Adresa nemovitosti
Nová 2744
Unčínská
Doubravická
U Parku
Doubravická
Katastrální území
Teplice
Teplice - Trnovany
Teplice - Trnovany
Proboštov
Teplice - Trnovany
Obec
Teplice
Teplice
Teplice
Proboštov
Teplice
Okres
Teplice
Teplice
Teplice
Proboštov
Teplice
Plocha pozemku
568
650
752
503
980
Hodnota za 1 m2 pozemku
982 Kč
1 000 Kč
1 000 Kč
850 Kč
1 000 Kč
Hodnota pozemku celkem
557 776,00 Kč
650 000,00 Kč
752 000,00 Kč
427 550,00 Kč
980 000,00 Kč
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek
515
418
534
460
529
Prodejní cena celkem
X
12 800 000 Kč
14 500 000 Kč
10 500 000 Kč
13 500 000 Kč
12 150 000,00 Kč
13 748 000,00 Kč
10 072 450,00 Kč
12 520 000,00 Kč
29 073,25 Kč
25 745,32 Kč
21 896,63 Kč
23 667,30 Kč
Datum transakce
25.9.2013
nabídka
nabídka
4.11.2013
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
25 745,32 Kč
21 896,63 Kč
23 667,30 Kč
Druh transakce
Prodej
nabídka
nabídka
Prodej
Korekce
1
0,95
0,95
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
24 458,05 Kč
20 801,80 Kč
23 667,30 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
24 458,05 Kč
20 801,80 Kč
23 667,30 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
24 458,05 Kč
20 801,80 Kč
23 667,30 Kč
Všeobecně obytné
Všeobecně smíšené
Všeobecně smíšené
Všeobecně obytné
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
24 458,05 Kč
20 801,80 Kč
23 667,30 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
24 458,05 Kč
20 801,80 Kč
23 667,30 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 073,25 Kč
24 458,05 Kč
20 801,80 Kč
23 667,30 Kč
Dobrá
Lepší
Dobrá
Prodejní cena bez ceny pozemku
Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Právní údaje
Vlastnická práva
Existence věcných břemen
Vyuţití podle územního plánu
Kolaudační rozhodnutí
Jiná právní omezení a závazky
Ne
Ne
Všeobecně obytné
Ano
Ano
E. Technické parametry Lokalita
Lepší
Lepší
133
Korekce
0,9
1,1
1,1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Prŧměrná
Prŧměrná
Prŧměrná
Prŧměrná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Jiná korekce
N/A
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Technický stav objektu
Technická vybavenost budovy
Funkční vyuţitelnost budovy
Další moţný rozvoj nemovitosti
Dopravní obsluţnost
Dopravní dostupnost a parkování
Atraktivita objektu
Jiná technická korekce
Dobrý
Prŧměrná
Dobrá
Dobrý
Dobrá
Výborná
Dobrá
N/A
F. Ostatní parametry
134
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
24 904,76 Kč
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
12 825 953,22 Kč
Hodnota pozemku
557 776,00 Kč
Celková porovnávací hodnota
13 383 729,22 Kč
26 165,92 Kč
26 903,86 Kč
22 881,98 Kč
23 667,30 Kč
Zdroj: autor
12.3 PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Byl pouţit koeficient 0,95. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Popis výpočtu pomocí výnosové metody: Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě prŧměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
135
Tabulka 19 Obvyklé nájemné Dispozice
UP m²
Obvyklé nájemné Kč/měsíc
1.PP
Nebytový prostor
198,9
0
1.PP
4x 2+kk
33,5
3 900*4 / 15 616/měs.
1.PP
1x 2+kk
39,3
3 900*1 / 3 900/měs.
1.NP
7x 2+kk
33,5
3 900*7/ 27 300/měs.
1.NP
1x 2+kk
39,3
3 900 *1 / 3 900/měs.
1.NP
1x 2+1
50,6
4 500*1 / 4 500/měs.
1.NP
Nebytový prostor
16,7
0
2.NP
8x 2+kk
33,5
3 900*8 /36 000/měs.
2.NP
1x 2+kk
39,3
3 900*1 /3 900/měs.
2.NP
1x 2+1
50,6
4 500*1 /4 500/měs.
3.NP
8x 2+kk
33,5
3 900*8 / 31 200měs.
3.NP
1x 2+kk
39,3
3 900*1 /3 900 měs.
3.NP
1x 2+1
50,6
4 500*1 /4 500/měs.
4. NP
8x 2+kk
33,5
3 900*8 / 31 200/měs.
4. NP
1x 2+kk
39,3
3 900*1 /3 900 měs.
4. NP
1x 2+1
50,6
4 500*1 / 4 500 měs.
8x mezonet
778,12
5.- 6. NP
Celkem
0
178 816 Kč
Zdroj autor
Dále byla stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0,95 (lukrativní lokality s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného). Amortizace, tzv. kumulace prostředkŧ na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (10 654,5 x 1 950 Kč/m3 = 20 776 275 Kč), kterou vynásobíme podílem prvkŧ krátkodobé ţivotnosti (54 %, 20 776 275 x 0,54 = 11 219 188,5 Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro další generální opravu (stanoveno 50 let, 11 219 188,5 Kč / 50 = 224 383,77 Kč).
136
Tabulka 20 Zastavěné plochy a výšky
Zastavěné plochy a výšky podlaţí Podlaţí
Zastavěná plocha podlaţí
1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP
514,71 514,71 514,71 514,71 514,71 514,71 514,71
Konstr. výška (m) 2,80 2,80 2,80 2,80 2,80 2,80 3,50
Celkem (m3)
m3 1441,19 1441,19 1441,19 1441,19 1441,19 1441,19 1801,48 10448,62
Zdroj autor
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaţí
Obestavěný prostor
dŧm č.p. 2744
39,9*12,9*(0,1+2,8+2,8+2,8+2,8+2,8+2,8+2,8+1, = 10,654 m3 5+ 2*0,5)
Obestavěný prostor - celkem:
10 654 m3
Běţná údrţba a opravy jsou stanoveny v rozmezí 0,5 % - 1,5 % z reprodukční ceny. Vzhledem
ke
stavu
nemovitosti
v době
ocenění
byl
stanoven
koeficient
0,7 % (20 776 275 x 0,007 = 145 454 Kč). Dále byla stanovena daň z nemovitosti a pojistné v celkové výši 29 798 Kč. Náklady na správu stanoveno 3 % z hrubého příjmu 120 180 Kč. Odečtením celkových nákladŧ od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledováním poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosŧ. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 5 %. 137
Výnosová metoda = Čistý provozní příjem (NOI) / Kapitalizační míra (%) Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 30 373 000 Kč (slovy: třicet milionŧ tři sta sedmdesát tři tisíc korun českých) Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 21 Příjmová metoda - tržní hodnota
PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ulice Nová 2744, Teplice Hrubý příjem – 178 816 Kč/měsíc x 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (5%) Efektivní hrubý příjem Roční výdaje (náklady) Amortizace Běţná údrţba a opravy Pojistné nemovitosti, daň z nemovitosti Náklady na správu Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem Náklady celkem Čistý provozní příjem (NOI)
2 145 792 Kč 107 289 Kč 2 038 503 Kč 224 383 Kč 145 454 Kč 29 798 Kč 120 180Kč 2 038 503 Kč 519 815 Kč 1 518 688 Kč
Kapitalizační míra - R 5,0% Trţní hodnota – V
0,050 30 373 760 Kč
TRŢNÍ HODNOTA ZAOKROUHLENÁ
30 373 000 Kč
Zdroj autor
138
2 000 278 Trţní hodnota = ----------------- = 35 561 480Kč 0,050 Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytŧ. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcŧm přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
12.4 NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení: snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.“83 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
83
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na tržních principech, 2007. s. 79.
139
13 487 000 Kč (slovy: třináct milionŧ čtyři sta osmdesát sedm tisíc korun českých) Detailní popis výpočtu: Opotřebení stavby Konstrukce vybavení
a
objemové podíly K
upravený
tab. č.1
v%
část v %
Základy vč. zemních prací
0,054
5,40
100
1
5,400
40
Svislé konstrukce
0,182
18,20
100
1
18,200
Stropy
0,084
8,40
100
1
0,049
4,90
100
0,023
2,30
0,007
K
ţivotnost
opotřebení části
celkem
200
0,200
1,080
40
80
0,500
9,100
8,400
40
80
0,500
4,200
1
4,900
10
70
0,143
0,701
100
1
2,300
10
50
0,200
0,460
0,70
100
1
0,700
10
50
0,200
0,140
0,057
5,70
100
1
5,700
10
50
0,200
1,140
0,029
2,90
100
1
2,900
10
50
0,200
0,580
0,013
1,30
100
1
1,300
10
30
0,333
0,433
Schody
0,029
2,90
100
1
2,900
40
80
0,500
1,450
Dveře
0,033
3,30
100
1
3,300
10
50
0,200
0,660
Vrata
X
X
X
X
X
X
X
X
Okna
0,056
5,60
100
1
5,600
10
50
0,200
1,120
Povrch podlah
0,030
3,00
100
1
3,000
10
40
0,250
0,750
Vytápění
0,048
4,80
100
1
4,800
10
35
0,286
1,373
Elektroinstalace
0,051
5,10
100
1
5,100
10
40
0,250
1,275
Bleskosvod
0,004
0,40
100
1
0,400
10
50
0,200
0,080
Vnitřní vodovod
0,032
3,20
100
1
3,200
10
30
0,333
1,066
Vnitřní kanalizace
0,031
3,10
100
1
3,100
10
40
0,250
0,775
Vnitřní plynovod
0,004
0,40
100
1
0,400
10
35
0,286
0,114
Ohřev teplé vody
0,022
2,20
100
1
2,200
10
35
0,286
0,629
Vybavení kuchyní
0,019
1,90
100
1
1,900
10
20
0,500
0,950
Vybavení hygien. zařízení vč. WC
0,039
3,90
100
1
3,900
10
30
0,333
1,299
Výtahy
0,013
1,30
100
1
1,300
10
50
0,200
0,260
X
X
X
X
X
X
X
0,037
3,70
100
1
3,700
10
25
0,400
1,480
Zastřešení krytinu
mimo
Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické
Ostatní Instal. jádra
Prefabr.
podíl v %
stáří
Celkové opotřebení stavby v % Zdroj autor
140
31,115
Tabulka 22 Nákladová metoda
NÁKLADOVÁ METODA Bytový dŧm 2744, k.ú. Teplice, Teplice, Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost
Ţelezobetonové panely 40 let 30 let 80 let
Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -31% Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky -5%
518m2 1 PP, 6.NP 514,71 m2 95% 10 654m3 1.950 Kč / m3 20 776 275 Kč 14 335 629 Kč 13 618 847 Kč 12 937 904 Kč
Stavby a venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota
N/Y 549 494 Kč 13 487 398 Kč
ZAOKROUHLENO
13 487 000 Kč Zdroj autor
12.5 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje mŧj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platných k 24.06.2014. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
141
Tabulka 23 Výsledná tržní hodnota
VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA Bytový dŧm 2744, k.ú. Teplice, Teplice,
Indikace (Kč) 13 383 729 Kč 30 373 000 Kč 13 487 000 Kč
Váha % 60 % 30 % 10%
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Celkem VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno)
Váţený průměr (Kč) 8 030 237 Kč 9 111 900 Kč 1 348 700 Kč 18 490 837 Kč 18 490 000 Kč
Zdroj autor
Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto dŧvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto dŧvodŧ povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 60 %. Oceňovaná nemovitost je z hlediska atraktivity lokality, typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné nemovitosti se běţně pronajímají. V tomto konkrétním případě indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody je pro stanovení výsledné hodnoty podstatná, a proto jsem přisoudila příjmové metodě 30 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektŧ jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladŧ na jejich výstavbu. Z tohoto dŧvodu není indikace hodnocení majetku pomocí nákladové metody rozhodující, a proto jsem ji přisoudila váhu 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 24.06.2014 reprezentovaná částkou 18 490 000 Kč (slovy: osmnáct milionŧ čtyři sta devadesát tisíc korun českých)
142
Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku. Za skutečnost právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb
143
12.6 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.
Neprovedla jsem ţádné šetření a nepřebírám ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládám, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále předpokládám, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, vyjma uvedených v listu vlastnictví.
2.
Informace z jiných zdrojŧ, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale tyto nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.
Údaje o rozměrech pozemkŧ, budovy byly získány mým šetřením z veřejné evidence Katastru nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemkŧ a budovy jsou uvedeny pouze pro identifikační účely, neslouţí a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
4.
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nemovitosti byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino – formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné pŧdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
5.
Neberu ţádnou zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládám, ţe by nějaký závazek byl dŧvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
6.
Předpokládám odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv.
7.
Pokud nezjistím nic jiného, předpokládám plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními.
8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
9.
Předpokládám, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty 144
obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
145
12.7 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své účinnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mne předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Teplicích dne 24.06.2014
146
12.8 PŘÍLOHY 12.8.1 VÝPIS Z LISTU VLASTNICTVÍ Příloha 7 Výpis z katastru nemovitostí
Zdroj: ČÚZK
147
12.8.2 POZEMKOVÁ MAPA Příloha 8 Snímek z pozemkové mapy
Zdroj: ČÚZK Obrázek 26Přehled mezonetových bytů
Zdroj autor
148
II.
ANALYTICKÁ ČÁST
ANALÝZA TRHU S BYTY REGION TEPLICE, ÚSTECKÝ KRAJ
1. OKRES TEPLICE Okres Teplice se nachází na severozápadě České republiky. Jeho hranice tvoří několik dalších regionŧ. Severovýchodně hraničí s Ústeckem, severozápadně Německem, jiţně navazuje Lounsko, jihovýchodně pak Litoměřicko a jihozápadně hraničí s Mosteckem. Rozloha tohoto regionu činí 469,27 km2. Počet obyvatel je 128 464, coţ činí 274 obyvatel na 1km². Celkový počet obcí je 34, měst je zde 9, městysŧ 1 a vsí 24. K okresu Teplice patří města Bílina, Dubí, Duchcov, Hrob, Krupka Osek.
1.1
STATUTÁRNÍ MĚSTO TEPLICE
Lázeňské město Teplice (německy Teplitz, dříve Teplitz-Schönau, v letech 1945 – 1946), leţí mezi Krušnými horami a Českým středohořím, v Ústeckém kraji. Je základním územním samosprávným celkem, má postavení statutárního města a není členěno na obvody. Teplice jsou samostatně spravovány Zastupitelstvem města Teplic; dalšími orgány jsou Rada města Teplic, primátor, Magistrát města Teplic a zvláštní orgány města. Státní správa, jejíţ výkon byl orgánŧm města svěřen, je vykonávána jako přenesená pŧsobnost. Právní rámec postavení Statutárního města Teplice je stanoven především zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích. Město je od nejstarších dob spojováno s léčivými prameny a lázeňstvím. Pro čilý společenský ruch bylo město jiţ dříve nazýváno „malou Paříţí“ či „salonem Evropy“, léčili se zde samé významné osobnosti. Z nejznámějších to jsou Robert Schumann, Ludwig van Beethoven, Johann Wolfgang Goethe a další řada významných osobností kulturního světa. V dnešní době se k této pověsti opět navrací, především špičkovými lázeňskými sluţbami a rozvojem města. Lázně Teplice jsou zaměřené na léčbu pohybového a nervového ústrojí. Mezi nejznámější a nejnavštěvovanější lázeňské domy patří Kamenné lázně, Beethoven, Vojenské lázně, Císařské lázně a v neposlední řadě Nové lázně, které slouţí k léčbě dětí postiţených dětskou obrnou a dalšími pohybovými a nervovými potíţemi. Celé město je propojeno okrasnými parky, které turistŧm, návštěvníkŧm lázní a především pacientŧm poskytují příjemné a klidné prostředí. Město Teplice je dále známé Severočeskou filharmonií. Její počátky sahají aţ do roku 1831. V současné době sídlí Severočeské filharmonie v Domě kultury, který zahájil provoz v roce 1982. Jedná se o moderní budova, jejíţ koncertní sál má vynikající akustiku. Dlouholetou 150
tradici zde má také Krušnohorské divadlo. Pŧvodní, Staré divadlo bylo postaveno v 18. stol, Nové pak vzniklo v roce 1921. Město Teplice je také zajímavé architekturou empírových i secesních staveb a mnoţstvím historických (Morový sloup z roku 1718 od Matyáše B. Brauna na Zámeckém náměstí) i přírodních pozoruhodností jako jsou výhledy z Milešovky, Komáří výšky se sedačkovou lanovkou, Doubravského vrchu, z Bořně, patří k opravdovým záţitkŧm. V létě jsou k dispozici vodní nádrţe, vzniklé po rekultivační činnosti, okolí nabízí příjemné prostředí pro rekreaci a horský terén se sjezdovkami rŧzné obtíţnosti a upravované běţecké trasy poskytnou vyţití zimním rekreantŧm. Město se mŧţe pochlubit moderní botanickou zahradou a hvězdárnou. Současné Teplice nabízejí návštěvníkŧm nově rekonstruovaný lázeňský komplex s celou řadou lázeňských domŧ, zrekonstruované Krušnohorské divadlo, nový plavecký areál se squashovými kurty, mnoţství proslulých restaurací a kaváren, nová moderní nákupní centra v centru města. Opomenout nelze fotbalový klub FK, který je dlouholetý účastník nejvyšší české fotbalové soutěţe. Klub hraje na stadionu Na Stínadlech, který je čas od času vyuţíván i českou reprezentací.
1.2
TEPLICE A PRŮMYSL
Výhodná poloha na silničním spojení, ţeleznice, kvalitní infrastruktura a řemeslné tradice dělají z Teplic město s bohatou prŧmyslovou tradicí. Známý je prŧmysl sklářský, textilní a výroba porcelánu. Těţba hnědého uhlí v povrchových lomech patřila po dlouhá léta rovněţ k prioritám našeho okresu. V současné době je těţba jiţ zastavena – loţiska jsou vyčerpána. Sklářský prŧmysl má v Teplicích - Řetenicích hluboké kořeny. V druhé polovině 19. stol. bylo v okolí Teplic 29 skláren. V roce 1890 postavil Max Mühlig v Řetenicích sklárnu na ruční výrobu plochého okenního skla. Pojmenoval huť po své manţelce Marii. Technologie se vyvíjela. Od roku 1969 přechází sklárna na anglický systém plaveného skla Float. V současné době se podnik rozšiřuje, dodává ploché sklo do celé Evropy. Majitelé se mnohokrát změnili. V posledních letech to jsou zahraniční majitelé. Nyní to je AGC Flat Glass Czecha.s. Mimo této sklárny jsou ještě v nejbliţším okolí sklárny na výrobu stavebního a obalového a taţeného skla. 151
Keramický prŧmysl vyrábí světoznámý „cibulák“ – porcelán s charakteristickým modrým vzorem.84
1.3
TEPLICE Z POHLEDU REALITNÍHO TRHU
Rozhodujícím faktorem určujícím výši cen nemovitostí je stejně tak jako v kaţdé jiné lokalitě České republiky, tak i v Teplicích atraktivita jejich polohy. Město Teplice je poměrně specifické, co se realitního trhu týče a o konečných cenách zde rozhodují v podstatě jednotlivé ulice daných lokalit. Tyto mŧţeme rozdělit na několik níţe uvedených částí. Centrum města, jehoţ střed tvoří dvě náměstí. Náměstí Svobody, dříve Trţní náměstí – hlavní náměstí starých Teplic Pŧvodně v jeho středu stávala samostatná budova radnice s věţičkou a kašnou vedle. Po poţáru města ji r. 1806 nahradila nová klasicistní budova radnice na severním okraji náměstí. Pŧvodní kašnu nahradila současná se sochou Madony. Staré domy s renesančním loubím ustoupily stavbám nových klasicistních domŧ. Po pravé straně budovy radnice pak byla r. 1885 přistavěna nová budova magistrátu (také sídlo teplické spořitelny). Západní strana náměstí ustoupila demolicí v 60. letech 20. století „moderním“ budovám české pošty a telekomu. Jiţní stranu náměstí po demolici nahradila r. 1986 novostavba obchodního domu Prior, který byl jiţ také zbourán a nahrazen dvěma nově dokončenými nákupními centry Galerie a Fontána. Svou severní a východní částí odkazuje k bohaté historii lázeňského města. Druhým dominantním náměstím je náměstí Eduarda Beneše, které se postupem času vyvinulo z volného prostoru za městem aţ do dnešního nejrušnějšího komunikačního uzlu města. Na jeho západní straně stojí budova obecné školy, postavené v l. 1860-62, která také dala náměstí jeho první pojmenování – Školní náměstí. Východní část tvoří zadní část hotelu dříve zvaného Korunní princ Rudolf či Thermia. Vedle typicky městské zástavby zde našly prostory další četné hotely, restaurace, obchody a provozy. Dnes je náměstí pojmenováno na počest 2. československého prezidenta E. Beneše.85 V centru města je široká moţnost kulturního vyţití. Patří sem Krušnohorské divadlo, Dŧm Kultury, Regionální muzeum v Teplicích sídlící na zámku v centru města. Díky pravidelným návštěvám tuzemských i zahraničních lázeňských hostí, kteří přijíţdí do Teplic začátkem května a město opouští koncem října, lze mluvit o ţivém dění města, které si dodnes zachovalo obchodní a kulturní ráz. Po roce 84
Klub českého pohraničí, o.s. [online]. 2012 by Klub českého pohraničí, o.s. [cit. 2014-06-03]. 85 Město Teplice: oficiální stránky statutárního města. [online]. [cit. 2014-06-04]. http://www.teplice.cz/namesti/os-1136
152
Dostupné
z:
2004 došlo ke změně vyuţití obchodních ploch, nejčastěji se v centru objevují cukrárny, kavárny a restaurace, ubylo luxusních obchodŧ, které se koncentrovaly do nově vzniklých obchodních center a převaţují zde obchody asijských obchodníkŧ. Celkový stav nemovitostí se i díky politice magistrátu města zlepšil. Poptávka po nemovitostech v centru města převyšuje nabídku. Lázeňská zóna (Šanov I, lázeňská zóna, Letná) - do lázeňské zóny mŧţeme zařadit Zámecké náměstí, které je posledním historicky zachovaným náměstím Teplic. Jeho krásu podtrhuje mnoţství památek a historických budov, které jej obklopují a byly svědky nejslavnějších okamţikŧ teplické historie: děkanský a zámecký kostel, impozantní klasicistní budova zámku, výstavné klasicistní i secesní měšťanské domy, barokní budova fary-děkanství. Velice významným a impozantním architektonickým prvkem náměstí je také morový sloup Nejsvětější Trojice vynikající dílo českého barokního sochaře M. B. Brauna.86 Dále se mŧţeme zařadit celou oblast lázeňských domŧ, prostor kolem nich a rozsáhlých lázeňských parkŧ, Letnou, Šanov, kterým je označováno okolí Botanické zahrady, Hvězdárny a Doubravské hory. Tato část města je nejţádanější a nejdraţší z hlediska bydlení. Nacházejí se zde atraktivní vilové domy, velké řadové secesní domy. Specifikem je nahrazení některých řadových domŧ cihlovými anebo panelovými domy, které výškově nepřesahují své okolí. Sídliště – Trnovany, Prosetice, Řetenice, Bílá cesta, Nová Ves Tvoří okrajové části města Teplice. Jedná se především o sídliště vystavěná na základech pŧvodní historické zástavby města. Bytŧ tohoto typu je dostatek. Je velice dŧleţité znát regionální sociálně ve společenské souvislosti. Například v Proseticích, Trnovanech je na rozdíl od Řetenic, Bílé cesty, Nové vsi (kde je například i novější bytová výstavba, luxusnější byty a dobrá sociální struktura) nabídka poměrně vysoká a několikanásobně převyšuje poptávku, právě díky sociálním problémŧm v této lokalitě.
86
Zdroj Město Teplice: oficiální stránky z:http://www.teplice.cz/zamecke-namesti/os-1182
statutárního
153
města.
[online].
[cit.
2014-06-04].
Dostupné
2. BUDOVY – BYTY 2.1
BYTOVÉ JEDNOTKY PRODEJ
Trh s byty v regionu Teplice je velice specifický. Je rozdělen na nabídku bytŧ v panelových a cihlových domech, dále pak na nabídku bytŧ v osobním a druţstevním vlastnictví. Ve městě samotném se vyskytuje minimum bytŧ v osobním vlastnictví v panelových domech, tyto jsou převáţně v pŧvodní cihlové zástavbě. Většina bytŧ nabízených trhem jsou ve druţstevním vlastnictví, jelikoţ o převod do osobního vlastnictví v 90. letech nebyl příliš velký zájem. Tím ţe nedošlo k privatizaci jednotlivých bytových jednotek, byly tak celé domy převedeny na bytová druţstva, kterých je v Teplicích hned několik. Příkladem je moţno uvést Stavební bytové druţstvo Mír, Podkrušnohorské bytové druţstvo, tyto patří mezi největší, dále jsou zde menší druţstva, jako je Okresní stavební druţstvo Teplice, Obecně prospěšné bytové druţstvo Teplice, Bytové druţstvo Trnovany. Nová bytová výstavba bytŧ je zde téměř nulová. Poslední bytová výstavba proběhla v lokalitě Nová ves. Nabídka druţstevních bytŧ převyšuje poptávku, zatímco u bytŧ v osobním vlastnictví je to opačně. Největší zájem je o byty v cihlové zástavbě a to z mnoha rŧzných dŧvodŧ. Cihlové domy skýtají větší pohodlí, oproti panelovým domŧm jsou menší, je zde méně nájemníkŧ, většinou nejsou napojeny na centrální vytápění, mají vlastní zdroj, tudíţ lze regulovat náklady s vytápěním spojené, lépe se rekonstruují, skýtají větší moţnosti změny dispozice bytové jednotky, nesou prvky bývalých dob (parkety, zděné sociální zázemí, společně vyuţívané pozemky ve vnitroblocích těchto domŧ). Mezi nejdraţší patří bytové jednotky v osobním vlastnictví, v cihlových domech lázeňské oblasti města Teplice. Tabulka 24 Prodejní ceny bytových jednotek v osobním vlastnictví pro region Teplice
Byty OV 1+1 (1+kk) 2+1 (2+kk) 3+1 (3+kk) 4+1 a větší
Cihlové Individuální nabídka 129 000 – 2 200 000 Kč 700 000 - 3 200 000 Kč 2 500 000 – 4 000 000 Kč
Panelové 190 000 - 350 000 Kč 136 000 - 490 000 Kč 125 000 – 1 500 000 Kč 230 000 - 950 000 Kč Zdroj autor
154
Novostavby Nevyskytují se Individuální nabídka 2 170 000 - 2 400 000 Kč Individuální nabídka
Tabulka 25 Prodejní ceny bytových jednotek družstevní vlastnictví pro region Teplice
Byt druţstevní 1+1 (1+kk)
Cihlové
Panelové
Novostavby
99 000 – 380 000 Kč
80 000 – 450 000 Kč
Nevyskytují se
2+1 (2+kk)
149 000 – 650 000 Kč
80 000 - 1 000 000 Kč
Nevyskytují se
3+1 (3+kk)
249 000 – 1 450 000 Kč
75 000 - 1 850 000 Kč
Nevyskytují se
4+1 a větší
Individuální nabídka
99 000 - 1 500 000 Kč
Nevyskytují se
Zdroj autor
2.2
BYTOVÉ JEDNOTKY PRONÁJEM
Trh nájmŧ v regionu Teplice je poměrně rozvinutý. Je to zpŧsobeno poměrně hojným počtem nemovitostí v osobním vlastnictví, kdy nájmy bytŧ tvoří poměrně velkou část příjmŧ místních podnikatelŧ. Dalším faktorem podporujícím vyšší nabídku bytŧ je příliv zájemcŧ z okolních regionŧ a cizincŧ, kteří s ohledem na velmi nízké ceny druţstevních bytŧ tyto zkupují a následně pak podnajímají. Toto má však i svá úskalí. Druţstevník je povinen podnájem hlásit, platit měsíční paušál druţstvu. I přesto je tento druh podnájmŧ rozšířený. Statutární město Teplice je lázeňským městem a kaţdoročně sezoně sem přijíţdí velké mnoţství cizincŧ hledajících ubytování. Poptávka v tuto dobu převyšuje nabídku. Nabízeny jsou byty o velikosti 1+1 (2+kk), 2+1, 3+1 (3+kk) a ojediněle i větší. Trh s nájmy je aktuální rovněţ pro přilehlé menší města jako jsou Duchcov, Krupka, Dubí. V menších obcích s ohledem na malý počet bytových domŧ, které jsou převáţně ve vlastnictví obce, je ojedinělý. Tabulka 26 Cena nájemného bytových jednotek pro region Teplice
Obvyklé ceny měsíčného nájemného
Teplice
Dubí
Byt 1+1 (1+kk)
2 500 - 6 500 byt / p. m.
Byt 2+1 (2+kk)
3 500 - 15 000 byt / p. m.
Byt 3+1 (3+kk)
4 500 - 13 000 byt /p. m.
Byt 4+1 a větší
5 500 - 13 000 byt / p. m.
Byt 1+1 (1+kk)
2 500 - 3 000 byt / p. m.
Byt 2+1 (2+kk)
3 500 - 6 000 byt / p. m.
Byt 3+1 (3+kk)
5 000 – 6 000 byt/ p. m
155
Krupka
Duchcov
Byt 4+1 a větší
Individuální nabídka
Byt 1+1 (1+kk)
2 500 - 5 600 byt / p. m.
Byt 2+1 (2+kk)
Individuální nabídka
Byt 3+1 (3+kk)
6 500 – 7 500 byt /p. m.
Byt 4+1 a větší
Individuální nabídka
Byt 1+1 (1+kk)
2 000 – 3 500 byt / p. m.
Byt 2+1 (2+kk)
4 500 – 5 500 byt / p. m.
Byt 3+1 (3+kk)
Individuální nabídka
Byt 4+1 a větší
Individuální nabídka
Zdroj autor
3. OSTATNÍ SEGMENTY REALITNÍHO TRHU 3.1
PROLUKY
V centru města Teplice se v současné době proluky nacházejí minimálně. V podstatě nevznikají. Jedná se spíše o plánovanou obnovu pŧvodní zástavby města, přičemţ investor kupuje staré pŧvodní stavby, tyto demoluje a ihned přistupuje k výstavbě nových objektŧ. Většinou se jedná o demolici starých domŧ, které byly léta nevyuţívané a jejich kompletní rekonstrukce by byla pro stávající majitele nerentabilní. Stejně tak jsou na tom komerční objekty a výrobní areály, kterých je v Teplicích poměrně dost. V budoucnu, pokud bude docházet ke vzniku nových proluk, pŧjde převáţně pouze o likvidaci stávajících památníkŧ výstavby z dob socialismu, které nenajdou ţádné uplatnění a bude nutné je odstranit. V takových případech lze předpokládat, ţe cena nově vznikajících proluk s ohledem na jejich vzácnost bude zvyšovat jejich cenu.
3.2
STAVEBNÍ POZEMKY
3.2.1 TEPLICE Co se stavebních pozemkŧ týče, ve městě samotném se téměř nevyskytují, jejich nabídka je téměř nulová, tudíţ poptávka převyšuje nabídku a ceny jsou poměrně vysoké, pohybují se okolo 1.000,- Kč/m2 - 1.500,- Kč m2.
156
3.2.2 OKOLNÍ OBCE Poměrně dostatek stavebních pozemkŧ je nabízen především soukromými osobami, či developerskými společnostmi především na okrajích města Teplice a v okolních přilehlých obcích a malých městech, které je získali buď na základě restitucí, nebo výhodnou koupí v předešlých letech. Tady jednoznačně nabídka převyšuje poptávku. Cena těchto pozemkŧ se pohybuje od 450 tis – 1.200.000,- Kč/m2. Poměrně vysoká je poptávka po zastavitelných pozemcích do 500 tis./m2 samostatně umístěných, s přivedenými inţenýrskými sítěmi a dobrou dostupností do centra města Teplice. V oblibě jsou obce s kompletní občanskou vybaveností. Ačkoliv jsou pozemky omezeným přírodním zdrojem a logicky by jejich ceny měly narŧstat, dle dosavadní praxe usuzuji, ţe s ohledem na specifičnost regionu (vysoká nezaměstnanost, nízké mzdy, vysokou rozvodovost, atd.) se jejich ceny dramaticky zvyšovat nebudou. Pozemky určené pro komerční výstavbu leţí převáţně v okrajových částech města, tyto byly jiţ z větší části zastaveny novými prŧmyslovými zónami a v současné době není o aktuální nabídku příliš velký zájem.
3.3
OSTATNÍ POZEMKY
V případě ostatních pozemkŧ, jako jsou vodní plochy, lesy, travnaté porosty, zemědělská pŧda je nabídka nulová. Co se poptávky těchto pozemkŧ týče, je zájem především o zemědělskou pŧdu a travnaté porosty ze strany osob podnikajících v oblasti chovu hospodářských zvířat, koní. V posledních třech letech stoupá zájem o zahrady ze stran obyvatel ţijících v panelových domech.
3.4
BYTOVÉ DOMY
Trh s bytovými domy se v poslední době poměrně rozšířil. Dŧvodem je ochota zájemcŧ hradit stále niţší nájemné, případně jejich nesolventnost. Pŧvodní majitelé, kteří jiţ nechtějí dále investovat do tohoto druhu podnikání, se tohoto typu nemovitostí zbavují. Jedná se především o pŧvodní cihlovou zástavbu, ale prodávají se také celé panelové domy. Nabízené ceny jsou poměrně vysoké v řádech 7 – 25 milionŧ, a tak, ačkoliv poptávka převyšuje nabídku, doba realizace těchto prodejŧ s ohledem na ceny zdlouhavá.
157
3.5
RODINNÉ DOMY
V současné době je nabídka prodejŧ rodinných domŧ v regionu Teplice poměrně vysoká a rozmanitá. Nabízí se domy v rozmezí několika set tisíc korun aţ po domy v řádu několika milionu. Nabízejí se novostavby, včetně developerských projektŧ – satelitní výstavba, domy ve starší zástavbě měst a obcí. Z hlediska atraktivity, patří v Teplicích stále k nejţádanějším lokalitám Šanov, Valy, Letná, Bílá cesta, v okolí Teplic jsou to pak obce jako Proboštov, Krupka, Modlany, Sobědruhy, Novosedlice. Největší zájem ze strany kupujících je o domy do 2,5 milionu v dobrém technickém stavu (těchto je nedostatek), nebo o novostavby do 6 milionu korun. O draţší rodinné domy je zájem minimální a tyto většinou kupují cizinci. O pronájmy rodinných domŧ v regionu zájem je, ale výskyt takových nabídek je téměř nulový s tím, ţe je zde velké riziko moţného znehodnocení nemovitosti. Tabulka 27 Ceny rodinných domů pro město Teplice a vybrané města a obce regionu
Rodinný dům Teplice Proboštov Krupka Novosedlice Dubí Duchcov
Starší dům
Novostavba
890 tis. – 4,50 mil 790 tis. – 4,50 mil 890 tis. – 4,00 mil 890 tis. – 3,50 mil 890 tis. – 3.50 mil 350 tis. – 3.50 mil
2,80 – 8,50 mil 5,50 – 6,90 mil 3,40 – 7,90 mil 4,50 – 6,50 mil 2,90 – 4,50 mil Individuální nabídka
Zdroj autor
3.6
OBJEKTY K RODINNÉ REKREACI
V současnosti lze trh v oblasti rodinné rekreace rozdělit na prodej sezonních chat v cenové relaci od 300 tisíc do 1 milionŧ Kč a prodej celoročně uţívaných chalup od 1- 1,5 milionŧ Kč. Zájem je především o nemovitosti k celoročnímu vyuţití, kdyţ mnoho starších občanŧ, kteří prodávají své stávající rodinné domy a uchylují se k řešení své bytové otázky tímto zpŧsobem. Co se týče rekreačních chatek, tyto jsou čím dál tím více poptávány ze strany mladých rodin s dětmi, ţijících v bytových jednotkách, které tímto zpŧsobem řeší víkendové bydlení a s tím spojený návrat k relaxaci v přírodě.
158
3.7
ADMINISTARTIVNÍ BUDOVY
V regionu Teplice se administrativní objekty v nabídce téměř nevyskytují. Dŧvodem je nezájem ze strany poptávajících. Trh s administrativními budovami je prakticky výhradně zaměřen na pronájmy budov, či jednotlivých, samostatných prostor. Ceny pronájmŧ se pohybují v rozmezí od 75 Kč – do 190 za m²/měsíc. Zde rozhoduje umístění objektu a podlaţí. V kursu jsou tzv. „kanceláře na zemi“, které jsou umístěné na hlavních ulicích, na dobře viditelných místech.
3.8
OBJEKTY PRO OBCHOD
V segmentu prodeje a pronájmu obchodních objektŧ a prostor je nabídka poměrně široká. Zde rozhoduje převáţně lokalita nabízené nemovitosti. Výstavbou nových obchodních center jak v centru města, tak na okrajích, kde se soustředí veškeré obchodní dění jsou ohroţeny obchodní prostory v pŧvodní městské výstavbě. Zde nabídka výrazně převyšuje poptávku.
3.9
PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY
Co se prŧmyslových objektŧ týče, jejich výskyt v nabídce není velký, jedná se ovšem spíše o nabídky skladovacích prostor, starší výrobní haly umístěné v bývalých prŧmyslových areálech. Většina z nich je ve velmi špatném technickém stavu, jedná se o dlouhodobě opuštěné provozy. Většina těchto nemovitostí je odsouzena k postupné demolici, jelikoţ jejich revitalizace by byla pro případné zájemce zbytečně nákladná.
159
4. ZÁVĚR ANALYTICKÉ ČÁSTI V rámci shrnutí tématu „Analýza trhu s byty v regionu Teplice“ lze konstatovat, ţe bytový fond v regionu Teplice vykazuje v rámci České republiky poměrně dobrou vybavenost technickou infrastrukturou (napojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn). Příčinou je vysoká míra urbanizace kraje i relativně nový domovní fond, přičemţ obojí souvisí s vývojem kraje od doby prŧmyslové revoluce a zejména v socialistickém období. Vybavenost jednotlivých bytŧ a domŧ se však regionálně velmi liší. Kvalitu a moţnosti výběru bydlení silně ovlivňují příjmy obyvatel a jejich sociální a ekonomický potencionál. Se stále rostoucím podílem domácností, jejichţ příjmy jsou pod úrovní ţivotního minima a tím klesající kvalitě bytového fondu lze očekávat, v případě neřešení těchto problémŧ, ţe dojde postupně k zvětšování lokalit, s koncentrací sociálně slabšího obyvatelstva a negativním jevŧm s tímto spojeným, coţ znamená k podstatně výraznější devastaci bytového fondu. Některé lokality ve větších městech, zvláště panelová sídliště (Krupka, Litvínov, Teplice – Prosetice, Trnovany, Duchcov, Bílina) jsou buď jiţ zasaţeny, nebo ohroţeny úpadkem a devastací bytového fondu v dŧsledku koncentrace sociálně slabých či problémových skupin obyvatel (převáţně se jedná o romské obyvatelstvo). Bytové domy v okrese Teplice v případě velkých měst a obcí jsou převáţně v majetku velkých bytových druţstev, převod bytŧ do osobního vlastnictví zde proběhl jen částečně. V okrese Teplice je proto nejvyšší zastoupení druţstevních bytŧ a tím pádem tyto lokality vykazují nejniţší podíly bytŧ ve vlastním domě či v osobním vlastnictví. Bytový fond prochází postupnou obnovou, vzhledem k ekonomické situaci tohoto regionu je však pomalejší neţ v jiných částech České republiky a to i přes dotace z národních programŧ a strukturálních fondŧ. Jak uţ bylo uvedeno bytový fond má celkem dobrou vybavenost základní infrastrukturou a vykazuje i vyuţití moderních technologií vč. zateplení. Velikost bytového fondu (počet bytŧ) je vzhledem k počtu obyvatel v okrese Teplice dostačující, s tím souvisí také relativně malý počet nově stavěných bytŧ ve srovnání s jinými kraji České republiky a pravděpodobně v budoucnu, pokud se nezmění ekonomická situace regionu, nijak významně neporoste. Dŧvodem je v současnosti nízká kupní síla obyvatel koupěchtivých po tomto typu bydlení. Co se týče výstavby nových rodinných domŧ, tato vykazuje tempo srovnatelné s prŧměrem celé České republiky a lze v budoucnu s dospívající populací očekávat další výstavbu 160
menších rodinných domŧ. O koupi starších domŧ a novostaveb je strany zájemcŧ trvalá poptávka. Zde by měl být trh s těmito nemovitostmi i do budoucna stabilní, přičemţ poptávka po starších domech v dobrém technickém stavu neustále vzrŧstá. 87
87
Zdroj: SPF GROUP, v.o.s. Analýza socioekonomického rozvoje Ústeckého kraje. Ústí nad Labem, 2010
161
5. SEZNAM LITERATURY, INTERNETOVÉ ZDROJE LITERATURA [1.] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přeprac. vyd.. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. [2.] BRADÁČ, Albert, Pavel KREJČÍŘ a Vlasta, SCHOLZOVÁ. Úřední oceňování majetku 2014. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2013. 314 s. ISBN 978-80-7204-867-0. [3.] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80245-0728-5. [4.] HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních. 6. přeprac. vyd. Praha: SOBOTÁLES, 2005. ISBN 80-86817-12-1. [5.] HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-89364-07-7. [6.] HANZALOVÁ, L. a Šárka ŠILAROVÁ. Konstrukce pozemních staveb 40. Zastřešení. Praha: ČVUT, 2005. ISBN 80-01-02604-3. [7.] HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2005, 174 s. ISBN 80-245-0947-4. [8.] KOPTA, Pavel a Jana JANOUŠKOVÁ. Šikmé střechy. Praha: Grada Publishing, a. s., 2012. ISBN 978-80-247-3484-2. [9.] NOVOTNÝ, Jan a Josef MICHÁLEK. Pozemní stavitelství v kresbách pro 1. aţ 4. Ročník SPŠ stavebních. Praha: SOBOTÁLES, 2006. ISBN 80-86817-16-4 [10.] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitost – díl I. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. [11.] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. dotisk 2. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. [12.] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. [13.] REMEŠ, Josef. UTÍKALOVÁ, Ivana. KACÁLEK, Petr. KALOUSEK, Lubor. PETŘÍČEK, Tomáš. Stavební příručka. Praha: Grada Publishing, a. s., 2013. ISBN 97880-247-3818-5. [14.] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2. INTERNETOVÉ ZDROJE [15.] Česká republika. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Navrhování střech – Základní ustanovení. In: ČSN
162
[16.] 73 1901. Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011, 2013. [17.] DANIEL, David. Časopis Domov: Zateplení podkroví. Jak se vyhnout plísním, vlhku a přehřátí interiéru [online]. 2013 [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/jak-usetrit-za-topeni-0tu/dum_osobnosti.aspx?c=A130105_1873149_dum_osobnosti_web [18.] HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních [online]. 3., upr. vyd., [19.] HÁJEK, Petr. Konstrukce pozemních staveb 1: nosné konstrukce I [online]. Vyd. 3. Praha: [20.] HÁJEK, Petr. Konstrukce pozemních staveb 1: nosné konstrukce I [online]. Vyd. 3. Praha: [21.] Nakladatelství ČVUT, 2007c1995, 260 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN ISBN 978-80-0103589-4. Dostupnéz:http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fial a_KPKP_skripta.pdf [22.] HOLEČEK, Josef. JOSEF HOLEČEK. METODIKA PRO POSUZOVÁNÍ NÁSTAVEB, [online]. 2004 [cit 2014-03-29]. Dostupné z: http://pamatky.praha.eu/public/13/ba/89/1013423_140342_Metodika_pro_realizaci_nast aveb__pudnich_vestaveb_a_ochranu_stresni_krajiny.pdf [23.] HOLEČEK, Mgr. Milan. Www.epravo.cz: Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon. KOSEK, Jiří. [24.] http://www.epravo.cz/ [online]. 27.7.2012, epravo.cz, a.s. 1999-2014, ISSN 1213189X [cit.2014-06-15]. Dostupné z:http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukcenemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html [25.] http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikme-strechy/skladby-stresniho-plaste.aspx?page=4854 [26.]
http://www.drevoastavby.cz/images/stories/ESHOP/PROFI_special_2011_web.pdf
[27.] http://www.krytiny-strechy.cz/technicke_info-k-navrhovani-strech/navrhy-strechzakladni-technicke-informace/?nid=9328-triplastova-sikma-strecha.html [28.]
http://www.tzb-info.cz/3866-sklonite-strechy-zakladni-tvary-a-doporucene-sklony
[29.] http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php/vady-navrhu-a-provadeni-sikmychstrech_N2242 [30.]
http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/4.htm
[31.]
http://stavba.tzb-info.cz/pricky/8705-systemove-reseni-podkrovi-se-sadrokartonem
[32.] Ing. Karel Sedláček, Ph.D. Nadkrokevní systémy - budoucnost zateplení střech TZB-info
163
[33.] HŦLKA, Ing. Ctibor, Ing. Radim MAŘÍK, Ing.Lubomír ODEHNAL, Ing. Pavel ŠTAJNRT a Ing. Viktor ZWEINER , PH.D. Šikmé střechy [online]. Opava, 2014 [cit. 2014-06-29]. Dostupné z: http://dk.spsopava.cz:8080/docs/pdf/pozemni_stavitelstvi/prirucky/Sikme_strechy.pdf [34.] D. Matoušková, Pozemní stavitelství 1, Vyd. CERM Brno, 1994, ISBN 80-8586731-X. [35.] MAREK, Vlastimil. Něco v síti: fejetony, které vycházely od roku 1997 na internetu na adrese http://svet.namodro.cz. Http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikmestrechy/skladby-stresniho-plaste-.aspx?page=4854 [online]. [cit. 2014-06-15]. Dostupné z: http://pruvodce.rockwool.cz/konstrukce/sikme-strechy/skladby-stresniho-plaste.aspx?page=4854 [36.] Nakladatelství ČVUT, 2007c1995, 260 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN ISBN 978-80-0103589-4. Dostupnéz:http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fial a_KPKP_skripta.pdf [37.] Obytné budovy ČSN 73 4301. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA: Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004, 28 stran. Praha: ČESKÝ NORMALIZAČNÍ INSTITUT, Praha, 2004. [38.] PEŘINKOVÁ, Martina. Pŧdní vestavby: [dispoziční zásady, správný návrh]. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 112 s. Profi. ISBN 978-80-247-3571-9. [39.] Sobotáles vyd. 2. Praha: Sobotáles, 2004, 327 s. [cit. 2014-06-15]. ISBN 80-8681704-0. Dostupné z:http://www.4-construction.com/up/filescontent/featured/Poz_stav.pdf [40.]
http://cs.wikipedia.org/wiki/St%C5%99echa
6. LEGISLATIVNÍ ZDROJE [1.] ČESKO. Vyhláška č. 441/2013 ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonŧ České republiky. 2013, částka 173.s. 7422-7610. [2.] ČESKO. Zákon č. 89/2012 ze dne 3. února 2012 o oceňování majetku a o změně některých zákonŧ (zákon o oceňování majetku). In: Sbírka zákonŧ České republiky. 2012, částka 33. s. 1026-1368. [3.] ČSN EN 1991-1-1 (73 0035) Eurokód 1: Zatíţení konstrukcí – Část 1-1: Obecná zatíţení – Objemové tíhy, vlastní tíha a uţitná zatíţení pozemních staveb [4.] ČSN EN 1991-1-3 (73 0035) Eurokód 1: Zatíţení konstrukcí – Část 1-3: Obecná zatíţení – Zatíţení sněhem [5.] ČSN EN 1991-1-4 (73 0035) Eurokód 1: Zatíţení konstrukcí – Část 1-4: Obecná zatíţení – Zatíţení větrem
164
[6.] ČSN EN 1991-1-5 (73 0035) Eurokód 1: Zatíţení konstrukcí – Část 1-5: Obecná zatíţení – Zatíţení teplotou [7.] ČSN 73 0532 Akustika – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobkŧ – Poţadavky [8.] ČSN 73 0540-1 Tepelná ochrana budov – Část 1: Terminologie [9.] ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Část 2: Poţadavky [10.]
ČSN 73 0540-3 Tepelná ochrana budov – Část 3: Návrhové hodnoty veličin
[11.]
ČSN 73 0540-4 Tepelná ochrana budov – Část 4: Výpočtové metody
[12.] ČSN EN ISO 6946 (73 0558) Stavební prvky a stavební konstrukce – Tepelný odpor a součinitel prostupu tepla – Výpočtová metoda [13.] ČSN EN 13829 (73 0577) Tepelné chování budov – Stanovení prŧvzdušnosti budov – Tlaková metoda [14.]
ČSN P 73 06001) Hydroizolace staveb – Základní ustanovení
[15.]
ČSN 73 0810 Poţární bezpečnost staveb – Společná ustanovení
[16.] ČSN EN 13501-5+A1 (73 0860) Poţární klasifikace stavebních výrobkŧ a konstrukcí staveb – Část 5: Klasifikace podle výsledkŧ zkoušek střech vystavených vnějšímu poţáru [17.] ČSN 73 0865 Poţární bezpečnost staveb – Hodnocení odkapávání hmot z podhledŧ stropŧ a střech [18.]
ČSN 73 3610:2008 Navrhování klempířských konstrukcí
[19.] ČSN EN 516 (74 7702) Prefabrikované příslušenství pro střešní krytiny – Zařízení pro přístup na střechu Lávky, plošiny a stupně [20.] ČSN EN 612 (74 7705) Okapové ţlaby a odpadní trouby na dešťovou vodu z plechu – Definice, klasifikace, poţadavky.
7. SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK OBRÁZKY Obrázek 1 Zdroj Obytné budovy ČNS ...................................................................................16 Obrázek 2 Zdroj Obytné budovy ČNS ...................................................................................17 Obrázek 3 vlastní zdroj - pŧdní vestavba
...........................................................................30
Obrázek 4 vlastní zdroj - pŧdní vestavba
...........................................................................30
Obrázek 5 vlastní zdroj-nástavba objektu ...........................................................................31 Obrázek 6 vlastní zdroj- nástavba objektu ...........................................................................31 165
Obrázek 7 vlastní zdroj – sedlová střecha ..............................................................................32 Obrázek 8 vlastní zdroj – povalbová střecha ..........................................................................33 Obrázek 9 vlastní zdroj – stanová střecha ..............................................................................33 Obrázek 10 vlastní zdroj – mansardová střecha .....................................................................34 Obrázek 11 vlastní zdroj – pultová střecha ............................................................................34 Obrázek 12 vlastní zdroj – plochá střecha ..............................................................................35 Obrázek 13 Dvouplášťová střecha s větráním nad pojistnou hydroizolací. Zateplení nad a pod parozábranou do úrovně hambálkŧ (kleštin). ..................................................................43 Obrázek 14 Zateplení nad a pod parozábranou do úrovně hambálkŧ (kleštin). .....................43 Obrázek 15 Tříplášťová střecha s větráním nad a pod pojistnou hydroizolací ......................44 Obrázek 16 Pěnový polystyren ...............................................................................................57 Obrázek 17 Pur polyuretanová pěna.......................................................................................57 Obrázek 18 minerální vlna ....................................................................................................58 Obrázek 19 konopí. Zdroj: http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/4.htm ...........................59 Obrázek 20 Bytový dŧm, U parku č.p. 528, č.p. 529, Proboštov (vlastní zdroj) ...................61 Obrázek 21 Bytový dŧm bez nástavby U parku, Proboštov (vlastní zdroj) ...........................62 Obrázek 22 bytová jednotka - Kuchyň Obrázek 23 bytová jednotka – Obývací pokoj ....118 Obrázek 24 Bytová jednotka - koupelna Obrázek 25 Bytová jednotka - loţnice ..............118 TABULKY Tabulka 1 Obvyklé nájemné - Pŧvodní stav...........................................................................72 Tabulka 2 Zastavěné plochy a výšky podlaţí .........................................................................73 Tabulka 3 Příjmová metoda - trţní cena.................................................................................74 Tabulka 4 – výpočet opotřebení stavby ..................................................................................76 Tabulka 5 Nákladová metoda - trţní cena ..............................................................................77 Tabulka 6 Obvyklé nájemné – nový stav ...............................................................................80 Tabulka 7 Zastavěné plochy a výšky......................................................................................81 Tabulka 8 Příjmová metoda - trţní cena.................................................................................82 Tabulka 9 – výpočet opotřebení stavby ..................................................................................85 Tabulka 10 Nákladová metoda - trţní cena ............................................................................86 Tabulka 11 Nákladová metoda - trţní cena ............................................................................87 166
Tabulka 12 Nákladová metoda - trţní cena ............................................................................87 Tabulka 13 Rozpočet - nástavba domu č.p. 528, č.p. 529 ......................................................92 Tabulka 14Porovnávací metoda – aktuální trţní hodnota ....................................................110 Tabulka 15 Příjmová metoda – trţní hodnota ......................................................................113 Tabulka 16 Výsledná trţní hodnota ......................................................................................114 Tabulka 17 Pozemek - Porovnávací metoda ........................................................................130 Tabulka 18 Nemovitost jako celek Porovnávací metoda .....................................................132 Tabulka 19 Obvyklé nájemné ...............................................................................................136 Tabulka 20 Zastavěné plochy a výšky ..................................................................................137 Tabulka 21 Příjmová metoda - trţní hodnota .......................................................................138 Tabulka 22 Nákladová metoda .............................................................................................141 Tabulka 23 Výsledná trţní hodnota ......................................................................................142 Tabulka 24 Prodejní ceny bytových jednotek v osobním vlastnictví pro region Teplice ....154 Tabulka 25 Prodejní ceny bytových jednotek druţstevní vlastnictví pro region Teplice ....155 Tabulka 26 Cena nájemného bytových jednotek pro region Teplice ...................................155 Tabulka 27 Ceny rodinných domŧ pro město Teplice a vybrané města a obce regionu ......158
167
