Problematika daně z nabytí nemovitých věcí od

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Problematika daně z nabytí nemovitých věcí od 1. 1. 2014 Bakalářská práce

Vedoucí práce: Ing. Veronika Solilová, Ph.D.

Zdeňka Šanderová

Brno 2015

Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucí mé práce Ing. Veronice Solilové, Ph.D. za odborné vedení, cenné připomínky a rady, které mi poskytovala při vypracování bakalářské práce. Velký dík patří též mé rodině, která mi byla při studiu vždy obrovskou podporou.

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto práci: Problematika daně z nabytí nemovitých věcí od 1. 1. 2014 vypracovala samostatně a veškeré použité prameny a informace jsou uvedeny v seznamu použité literatury. Souhlasím, aby moje práce byla zveřejněna v souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách ve znění pozdějších předpisů, a v souladu s platnou Směrnicí o zveřejňování vysokoškolských závěrečných prací. Jsem si vědoma, že se na moji práci vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., autorský zákon, a že Mendelova univerzita v Brně má právo na uzavření licenční smlouvy a užití této práce jako školního díla podle § 60 odst. 1 Autorského zákona. Dále se zavazuji, že před sepsáním licenční smlouvy o využití díla jinou osobou (subjektem) si vyžádám písemné stanovisko univerzity o tom, že předmětná licenční smlouva není v rozporu s oprávněnými zájmy univerzity, a zavazuji se uhradit případný příspěvek na úhradu nákladů spojených se vznikem díla, a to až do jejich skutečné výše. V Brně dne 10. května 2015

_______________________________

Abstract Šanderová, Zdeňka. The issue of the tax on the acquisition of the immovable property from 1.1 2014. Bachelor thesis. Brno: Mendel University, 2015. Bachelor thesis deals with taxes on the acquisition of the immovable property effected with the New Civil Code from 1.1.2014. The main aim of this work is to evaluate the changes brought by the new tax arrangements. The work contains six examples which compare current and previous forms of taxation. One of the examples is complemented with the tax return. Keywords Tax on the acquisition of the immovable property, real estate transfer tax, property tax, triple tax, tax return.

Abstrakt Šanderová, Zdeňka. Problematika daně z nabytí nemovitých věcí od 1.1.2014. Bakalářská práce. Brno: Mendelova univerzita v Brně, 2015. Bakalářská práce se zabývá daní z nabytí nemovitých věcí, která vstoupila v platnost spolu s novým občanským zákoníkem dne 1.1.2014. Cílem práce je zhodnocení změn, které s sebou nová úprava daně přinesla. Součástí práce je 6 modelových příkladů, které jsou řešeny jak z pohledu staré, tak nové úpravě daně, jeden z modelových příkladů je doplněn o vyplněné daňové přiznání. Klíčová slova Daň z nabytí nemovitých věcí, daň z převodu nemovitostí, majetkové daně, trojdaň, daňové přiznání.

Obsah

9

Obsah Seznam obrázků

13

Seznam tabulek

14

1

Úvod práce

15

2

Metodika a cíl práce

16

3

Teorie daňové povinnosti

18

4

5

6

7

3.1

Historie daní ....................................................................................................................... 18

3.2

Daňové teorie ..................................................................................................................... 18

Teorie majetkových daní

20

4.1

Klasifikace majetkových daní ...................................................................................... 20

4.2

Opodstatnění majetkových daní ................................................................................. 21

4.3

Transferové daně ............................................................................................................. 22

Daň z převodu nemovitostí

25

5.1

Historický vývoj daně z převodu nemovitostí ...................................................... 26

5.2

Historický vývoj daně z převodu nemovitostí po roce 1918........................... 27

5.3

Historický vývoj daně z převodu nemovitostí po roce 1945........................... 28

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

40

6.1

Důvody k přijetí nové právní úpravy daně z převodu nemovitostí .............. 40

6.2

Cíle nové právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí................................... 41

Komparace daně z převodu nemovitostí a z nabytí nemovitých věcí 7.1

45

SUBJEKT DANĚ .................................................................................................................. 45

7.1.1

Poplatník daně (§ 1) .............................................................................................. 45

7.1.2

Srovnání původní a nové úpravy poplatníka daně ................................... 45

7.1.3

Původní záměr úpravy poplatníka daně ....................................................... 46

7.2

PŘEDMĚT DANĚ ............................................................................................................... 47

7.2.1

Vymezení předmětu daně (§ 2) ........................................................................ 47

10

Obsah

7.2.2

Srovnání původní a nové úprava předmětu daně ..................................... 47

7.2.3

Právo stavby jako předmět daně ...................................................................... 49

7.2.4

Nabytí vlastnického práva (§ 3)........................................................................ 49

7.2.5

Úplata (§ 4) ............................................................................................................... 50

7.2.6

Vyloučení z předmětu daně (5 §) ..................................................................... 50

7.3

7.3.1

Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti (§ 6) ...................................... 51

7.3.2

Věcná osvobození u nových staveb (§ 7) ...................................................... 52

7.3.3

Věcná osvobození u jednotek (§ 8).................................................................. 52

7.3.4

Ostatní věcná osvobození (§ 9) ......................................................................... 53

7.4

ZÁKLAD DANĚ ................................................................................................................... 54

7.4.1

Stanovení základu daně (§ 10) .......................................................................... 54

7.4.2

Nabývací hodnota (§ 11) ..................................................................................... 54

7.4.3

Postup určení nabývací hodnoty (§ 12)......................................................... 55

7.4.4

Směrná hodnota (§ 15) ........................................................................................ 56

7.4.5

Přepočet cizí měny na českou měnu (§ 25).................................................. 57

7.4.6

Sazba daně (§ 26) ................................................................................................... 57

7.5

8

OSVOBOZENÍ OD DANĚ ................................................................................................. 51

SPRÁVA DANĚ ................................................................................................................... 57

7.5.1

Místní příslušnost (§ 29) ..................................................................................... 57

7.5.2

Solidární daňová povinnost (§ 30) .................................................................. 57

7.5.3

Lhůta daňového přiznání (§ 32 – 33) ............................................................. 58

7.5.4

Přílohy daňového přiznání (§ 34 – 39) .......................................................... 58

7.5.5

Práva a povinnosti daňové přiznání (§ 40 – 52) ........................................ 59

7.5.6

Vznik a zánik daňové povinnosti (§ 54 – 55)............................................... 60

Praktické srovnání daně z převodů nemovitostí s daní z nabytí nemovité věci

61

8.1 Přehled nejvýznamnějších změn u daně z nabytí nemovitých věcí po 1. 1. 2014 .......................................................................................................................................... 61 8.2

Modelové příklady ........................................................................................................... 63

8.2.1

Příklad č. 1 Směna nemovité věci ..................................................................... 63

8.2.2

Příklad č 2 – vklad nemovité věci do obchodní společnosti .................. 65

Obsah

11

8.2.3 Příklad č. 3 – nabytí nemovité věci do společného jmění manželů směnou s doplatkem .............................................................................................................. 66 8.2.4 Příklad č. 4 – nabytí nemovité věci za úplatu vyjádřenou v jiné než v české měně.............................................................................................................................. 68 8.2.5

Příklad č. 5 – pořízení nemovité věci pomocí finančního leasingu ..... 70

8.2.6 Příklad č. 6 – srovnání daňové povinnosti na základě použití různých nabývacích hodnot .................................................................................................................. 71 9

Diskuze

74

10 Závěr

77

11 Literatura

81

A Přílohy k příkladu č. 4

89

Seznam obrázků

13

Seznam obrázků Obr. 1

Schéma přímých daní v České republice od 1. 1. 2014

21

14

Seznam tabulek

Seznam tabulek Tab. 1

Podíl majetkových daní na celkových daňových příjmech (v %)

20

Tab. 2

Efektivita výběru transferových daní v roce 2004

23

Tab. 3

Přehled vývoje inkasa transferových daní v ČR (v mil. Kč)

24

Tab. 4 Sazby daně z převodu nemovitostí ve vybraných evropských státech pro rok 2011

26

Tab. 5

Sazby převodů nemovitostí v %

27

Tab. 6

Sazby poplatků z převodu nemovitého majetku v %

29

Tab. 7

Sazby poplatků za vybrané úkony notáře

30

Tab. 8

Sazby poplatků z převodu nemovitostí, dědictví a darování

33

Tab. 9 Sazby daně z převodu nemovitostí pro vybrané základy daní, platné do 1. 1. 1994

38

Tab. 10 Vývoj sazby daně z nabytí nemovitých věcí (z převodu nemovitostí) od roku 1993

57

Tab. 11 Shrnutí základních rozdílů mezi daní z převodu nemovitostí a daní z nabytí nemovité věci

61

Úvod práce

15

1 Úvod práce Bakalářská práce se zabývá daní z nabytí nemovitých věcí, která nabyla účinnosti 1. ledna 2014 a nahradila tak daň z převodu nemovitostí, která společně s daní dědickou a daní darovací tvořila takzvanou trojdaň. Vzhledem ke skutečnosti, že do pozice dědice, obdarovaného, převodce či nabyvatele nemovité věci se může dostat kdokoliv z nás, je dle mého názoru vhodné, navíc s přihlédnutím k aktuálnosti tématu, disponovat alespoň základními informacemi o dané problematice. Daně majetkové, do kterých daň z nabytí nemovitých věcí řadíme, jsou dle názoru mnoha odborníků daněmi dvojího zdanění, které již jednou zdaněný příjem ve formě daní důchodových zdaňují podruhé. Na tento problém reagovaly některé země zrušením daňové povinnosti vůči nabytí nemovité věci či jejich držbě vůbec. Mnoho odborníků však v majetkových daních vidí nezbytný zdroj příjmu pro samosprávné celky, který slouží k rozvoji infrastruktury a k poskytování veřejných statků. Abychom tak existence daní v obecném slova smyslu mohli kritizovat, je třeba znát i důsledky, které by jejich zrušení přinášelo. Konkrétně zrušení daně z převodu nemovitostí by znamenalo problém s financováním veřejných statků, například zřízením a údržbou veřejných cest či pouličního osvětlení. Důvodem reformy daně z převodu nemovitostí bylo přijetí nového občanského zákoníku, v rámci kterého došlo ke zrušení původní formy trojdaně. Daň dědická a darovací je nově od 1. ledna 2014 součástí daně z příjmů, pro daň dědickou navíc platí osvobození i pro třetí skupinu, čímž teoreticky dochází k jejímu zániku. Nový občanský zákoník nepřináší pouze změny věcné, ať již ve zrušení trojdaně, zavedení nových institutů, například svěřenského fondu či znovunavrácení k zásadě superficies solo cedit, díky které stavba pozbývá na charakteru samostatné věcí a stává se nezbytnou součástí pozemku. Změny byly zaznamenány taktéž v terminologii, nemovitost je nově nemovitou věcí, dědictví bezúplatným nabytím. I přesto, že s přijetím daně z nabytí nemovité věci nedošlo ke změně její sazby, konečné daňové povinnosti se ve většině případů v porovnání s daní původní liší. Důvodem jsou nejenom aktualizace osvobození, ale především nové nabývací daňové hodnoty, které si poplatník daně může zvolit a tak optimalizovat svou daňovou povinnost. Znalost daně z nabytí nemovitých věcí nám, jak je v kapitole č. 8 na modelových příkladech uvedeno, může častokrát ušetřit nejen čas, nýbrž i finanční prostředky.

16


2 Metodika a cíl práce Cílem bakalářské práce je stanovení hlavních změn, které vstoupily v platnost společně s novým občanským zákoníkem dne 1. ledna 2014 a které jsou předmětem Zákonného opatření Senátu č. 340/2013, o dani z nabytí nemovitých věcí. Abychom mohli stanovit a vyhodnotit změny, bude nutné se nejdříve seznámit s původní úpravou daně z převodu nemovitostí a následně s její novou podobou. Na základě načerpaných znalostí dojde k vyhodnocení změn, které s sebou Zákonné opatření Senátu přineslo. K názornějšímu výkladu bude využito šesti modelových příkladů, které budou řešeny dle původní i nové úpravy daně. Bakalářská práce je rozdělena na dvě části, literární rešerši a vlastní práci. Literární rešerši tvoří čtyři kapitoly, a to Teorie daňové povinnosti, Teorie majetkových daní, Daň z převodu nemovitostí a Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Vlastní práce je tvořena kapitolou Komparace daně z převodu nemovitých věcí, Praktické srovnání daně z převodů nemovitostí s daní z nabytí nemovité věci a Diskuze. Pro zpracování literární rešerše bylo využito odborné literatury, která sloužila jako zdrojový materiál pro kapitolu první, o dani a daňovém systému České republiky, ale i pro kapitoly následující. S ohledem na téma bakalářské práce byla další kapitola věnována majetkovým daním, jejichž součástí je daň z nabytí nemovitých věcí. Tato kapitola obsahuje základní klasifikaci a odůvodnění existence majetkových daní, důraz je pak kladen na transferové daně, které byly až do konce roku 2013 tvořeny daní dědickou, darovací a daní z převodu nemovitých věcí. Na tuto kapitolu navazoval historický exkurz již samotné daně z nabytí nemovitých věcí, která za svou existenci prošla nejenom mnoha legislativními ale i terminologickými změnami. Převažující metodou literární rešerše je deskripce, k jejímuž zpracování byla využitá odborná literatury v podobě knih, daňových zákonů, odborných článků a důvodových zpráv publikovaných Ministerstvem financí. K popisu daně z převodu nemovitostí sloužil zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí tvořilo základní zdrojový materiál ke zpracování daně z nabytí nemovitých věcí. Metody, které byly použity ve vlastní části práce, jsou komparace a syntéza. Kapitola pojednávající o dani z nabytí nemovitých věcí je zpracována na základě komparace, kdy je zákonné opatření Senátu č. 340/2013 o dani z nabytí nemovitých věcí srovnáváno s již popsanou daní z převodu nemovitých věcí. Tato kapitola tak informuje nejenom o novém znění daně, ale také o důvodech, které k její změně vedly, popřípadě o původních záměrech změny, ke kterým nakonec nedošlo. Kapitola je členěna na subjekt, předmět a základ daně, dále pak na osvobození od daně a v samotném závěru i její správu. Jako podklad pro zpracování sloužily nejenom daňové zákony, nýbrž i návrhové zprávy Senátu České republiky, důvodové zprávy Ministerstva financí a internetové portály daňových poradců. Vzhledem k aktuálnosti schválení a přijetí zákonného opatření bylo třeba v mnoha případech ověřovat správnost dat, z kterých bylo čerpáno, neboť četné internetové zdroje,


17

které byly publikovány před schválením zákonného opatření, často podávaly neověřené informace, které nebyly pravdivé. Metody syntézy bylo využito v modelových příkladech, které byly zvoleny s takovým záměrem, aby nejlépe prezentovaly změny, které s sebou Zákonné opatření v rámci převodů nemovitých věcí přineslo. Těchto šest příkladů vždy představuje modelovou situaci, která je řešena nejdříve v souladu se zákonem o dani z převodu nemovitých věcí, následně v souladu s daní z nabytí nemovitých věcí. Každý příklad obsahuje v závěru nejenom srovnání staré a nové úpravy, ale především doporučení pro dané účastníky převodů. Jeden z příkladů navíc obsahuje vyplněné daňové přiznání v elektronické podobě, které je součástí bakalářské práce. Modelové výpočty byly konzultovány s pracovníky Finančního úřadu v Brně.

18


3 Teorie daňové povinnosti 3.1

Historie daní

Zrod daně datujeme do období vzniku prvních národů a společenství, kdy nejchudší část obyvatelstva musela svou povinnost vůči státu odvádět ve formě pracovních úkonů. Ani švédské označení pro daň skatt (v českém překladu „skot“) není pouhou říčkou jazykovědců, nýbrž odkazem na původní výběry daní, které se konaly prostřednictvím obklíčením vesnic a zabavením obilí, dobytku a otroků. (Kohout, 2013) Již od počátku se výběr daní potýkal s nevolí poplatníků a jeho existence byla počátečním impulsem několika válek, především v období kolonizace, kdy se zvyšovaly daňové a celní poplatky vůči kolonistům a snahy o nezávislost vrcholily (Volkánová, Klazar, 2013, str. 28). Nejznámější událostí této doby je tzv. bostonské pití čaje, které se uskutečnilo 16. prosince 1773 a bylo počátkem americké revoluce. Do moře bylo v tento den hozeno na 342 beden s čajem jako projev nesouhlasu amerických osadníků vůči britským kolonizátorům a jejich počinu uvalení cla na čaj. (Dědinová, 2013)

3.2

Daňové teorie

Daně a pohled na ně z hlediska efektivnosti a spravedlnosti byl vždy ovlivňovat ekonomickým směrem té dané doby. V období merkantilismu (16-18. st.) byl velký důraz kladen na rozvoj obchodu a těžbu drahých kovů, peníze se poprvé v historii stávají symbolem bohatství. Pro zabezpečení co nejvyššího přílivu peněz do země bylo využíváno podpory cel dovozních a omezení cel vývozních. Tyto finanční nástroje byly nutným důvodem pro státní zásahy do tržního mechanismu. (Jurečka, 2010, str. 20) Následovníci merkantilismu angličtí klasičtí ekonomové s tímto přesvědčením však nesouhlasili a proti státnímu intervencionalismu ostře vystupovali. Nejvýznamnější osobností této doby byl zakladatel moderní ekonomie Adam Smith, jeden z nejvýznamnějších ekonomických liberalistů a zakladatel „neviditelné ruky trhu“, který daně považoval za důležitý zdroj financování vnější obrany a vnitřního pořádku. (Volkánová, Klazar, 2013, str. 40) Ve svém díle Pojednání o podstatě a původu bohatství národů uvádí Smith čtyři daňové kanony, které vyjadřují zásadu spravedlnosti, určitosti, pohodlnosti placení a úspornosti. K poslednímu kánonu, úspornosti, Smith uvádí též čtyři příčiny neefektivnosti daní, kterými jsou velký počet daňových úředníků, nejednoznačnost daňové výše, odrazení od podnikatelských činností a možnost propojení výběru daně s šikanou a křivdou. (Široký, 2003, str. 140) Nástup ekonomické krize v třicátých letech 20. století vyvolal pochyby ve fungování neoklasické teorie, která nedokázala vysvětlit příčiny vzniku krize. Britský ekonom a zakladatel ekonomického směru keynesiánství John Maynard Keynes


19

poukazuje, že samoregulační mechanismy na trhu nejsou efektivní a je třeba státního zásahu. Řešení krize viděl v odstranění přebytku úspor nad investicemi. Ve své teorii progresivního zdanění tvrdil, že progresivní daně zvyšují sklon ke spotřebě přerozdělením důchodů ve prospěch příjemců nižších důchodů, neboť u nižších důchodů je větší sklon ke spotřebě než u důchodů vysokých. (Lajtkepová, 2007, str. 33) Daně v současné podobě chápeme jako platební povinnosti, jejichž vymezení zabezpečuje stát. Jedná se o určitý zdroj veřejného rozpočtu, díky němuž dochází k zajištění a uspokojení potřeb společnost (Pelc, 2008, str. 9) Jejich vlastností je nedobrovolnost, povinnost a vynutitelnost. Dalšími vlastnostmi jsou nenávratnost a neekvivalentnost, která se projevuje neodpovídajícímu protiplněním plátci za zaplacenou daň. Jistá frekvence a pravidelnost platby je příkladem opakovatelnosti. Vzhledem ke skutečnosti, že daňový poplatník nemůže ovlivnit, na jaké účely budou vybrané peníze použity, rozlišujeme poslední vlastnost daní, kterou je neúčelnost. (Kubátová, 2000, str. 13)

20


4 Teorie majetkových daní Jak Peková (2004, str. 257) uvádí, majetkové daně měly své nezastupitelné místo ve společnosti již ve středověku, kde se jejich výběr nevztahoval pouze na majetek, nýbrž i na jedince. Po dlouhá staletí byly rozhodujícím daňovým výnosem, od počátku dvacátého století jejich význam však začal klesat, velkého významu se v posledních desetiletí dostává daním důchodovým a především dani z přidané hodnoty. (Radvan, 2007, str. 14) Jak tabulka č 1 uvádí, procentuální podíl majetkových daní na příjmu do státního rozpočtu sice ubírá na významu, co je však z hlediska fiskálního třeba zdůraznit, jejich výnos je dlouhodobě stabilní a při výběru jsou takřka nemožné daňové úniky. Jedná se o významný příjem do pokladen místních samospráv, neboť díky principu subsidiarity míří výnos z daní do rozpočtů příslušných municipalit dle místa lokace nemovitých věcí. Procentuálně největší podíl majetkových daní na celkových daňových příjmech má Velká Británie, její podíl činí dvakrát tolik, než je průměr uváděný Organizací pro hospodářskou spolupráci a rozvoj. Naopak nejmenší podíl majetkových daní je v České republice a na Slovensku, kde je tento podíl jedenáctkrát menší, nežli je tomu ve Velké Británii a zároveň pětkrát menší, nežli je průměr. (Peková, 2004, str. 261) Tab. 1

Podíl majetkových daní na celkových daňových příjmech (v %)

ZEMĚ/ROK Česká republika Finsko Francie Německo Rakousko Řecko Slovensko Švýcarsko Velká Británie OECD průměr

1965 4,0 4,3 5,8 4,0 9,7 9,9 14,5 7,9

1980 1,9 4,8 3,3 2,9 4,6 8,3 12,0 5,3

2000 1,4 2,4 6,9 2,3 1,3 6,1 1,8 9,0 11,6 5,5

2012 1,5 2,8 8,5 2,4 1,3 5,6 1,6 6,6 11,9 5,5

Zdroj: Statistika OECD

4.1

Klasifikace majetkových daní

Majetkové daně jsou řazeny spolu s daněmi důchodovými mezi daně přímé. Jedná se o daně in rem (v překladu z latiny „na věc“), a jsou tedy vybírány na základě vlastnictví, bez ohledu na platební schopnost poplatníka. Jejich vlastností je adresnost a nemožnost vyhnutí se jejich platbě, která je vždy vázaná na vlastníka majetku, což může u některých jedinců (nezletilých dětí, dědiců) způsobit neschopnost uhrazení daně. (Kyncl, 2013, str. 42, Andrlík, 2010a, str. 15)


21

Jako kritérium pro klasifikaci majetkových daní používá Kubátová (2010, str. 242) frekvenci platby. Dle tohoto kritéria byly do konce roku 2013 daně rozlišovány na: a.) pravidelně placené - daň silniční - daň z nemovitostí (daň z pozemku a daň ze staveb) b.) nepravidelně placené - daň dědická - daň darovací - daň z převodu nemovitostí. S přijetím nového občanského zákoníku došlo začátkem roku 2014 ke změnám. Současná kvalifikace přímých daní (jejichž součástí jsou majetkové daně) je znázorněna na obrázku č. 1. DANĚ PŘÍMÉ

důchodové

Daň z příjmů fyzických osob

Obr. 1

Daň z příjmů právnických osob

majetkové

Silniční daň

Daň z nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

Schéma přímých daní v České republice od 1. 1. 2014

Předmětem zdanění je jednak majetek movitý, který je odváděn v rámci daně silniční, tak majetek nemovitý v rámci daně z nemovitých věcí a nabytí nemovitých věcí (Radvan, 2007, str. 23). Majetkové daně jsou považovány za cenu ochrany majetku, kterou zabezpečuje stát či obec, a která tak vychází z teorie státu jako ochránce majetku. (Peková, 2004, str. 257) Zvláštní pohled na zdanění majetku přináší americká literatura, která majetkovou daň nechápe jako daň uvalenou na pozemek či budovu, nýbrž jako daň uvalenou na nedotknutelná práva k této nemovitosti, která je stát za peníze poplatníku (daně) povinen chránit. (Radvan, 2007, str. 23)

4.2

Opodstatnění majetkových daní

Samotná existence majetkových daní nemá žádné praktické odůvodnění. Majetek, jehož koupě je financována z již zdaněného důchodu, tak prochází dle Radvana (2005, str. 18) daňovým procesem podruhé (pořízení nemovitosti v rámci daně z nabytí nemovitých věcí) či potřetí (pravidelná daň z nemovitosti). Dvojímu zda-

22


nění se však nelze v daňových systémech, které jsou tvořeny více daněmi, vyhnout. (Andrlík, 2010b, str. 22) Vzhledem k faktu, že důchody jsou v dnešní době vypláceny především v peněžní formě, která je lépe měřitelná nežli majetek, doplňkové zdanění majetku není zapotřebí. Navíc zde hrozí možnost záměny daně majetkové za daň důchodovou. (Široký, 2003, str. 139) K řešení nespravedlnosti a násobnosti zdanění používají některé státy integraci majetkové daně do daně důchodové (například Belgické království). Jak Radvan uvádí (2005, str. 19), v Portugalsku jsou od daně z nemovitosti osvobozeni tací obyvatelé, jejichž hrubý příjem není vyšší než dvojnásobek minimálního platu. Naopak v Monaku či na Maltě nemovitosti zdanění nepodléhají vůbec. (Široký, 2013, str. 284) Důvod zavedení majetkové daně a povinnost k její platbě vidí Andrlík (2010b, str. 21) mimo jiné v tom, že jako součást daně důchodové naplňuje princip daňové spravedlnosti. Stejného názoru je i Peková (2004, str. 260), která dodává, že díky této dani dochází k naplnění principu užitečnosti, neboť vybrané finanční prostředky slouží k rozvoji infrastruktury a veřejných statků, např. veřejného osvětlení, vybudování chodníku či propagace lokality, díky které cena nemovitostí v propagovaném místě roste. V přeneseném slova smyslu se tak jedná o cenu za veřejný statek. Široký (2003, str. 141) vnímá majetkovou daň jako důležitý prostředek k naplnění principu platební schopnosti, kdy vlivem progresivního zdanění dochází k snížení nerovnosti v rozdělení důchodu spotřebitelů. Andrlík (2010b, str. 22) v této souvislosti dodává, že důvodem existence majetkové daně může být dodatečné zdanění důchodu, kterému se vlastník majetku vědomě vyhýbal, a následné docílení spravedlnosti. Radvan (2005, str. 19) poukazuje i na psychologické důvody, kdy poplatník, který za svůj majetek zaplatil, je motivován více se o něj starat a použít ho ke zdroji dalších finančních prostředků, například pomocí pronájmu.

4.3

Transferové daně

Transferové neboli převodové daně jako součást majetkových daní byly do konce roku 2013 upravovány zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Tento zákon seskupoval daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitosti do podoby takzvané trojdaně. Předmětem zdanění byly bezúplatné a úplatné převody či přechody majetku movitého i nemovitého a jiných majetkových práv mezi osobami právnickými a fyzickými. Jejich aplikace se vázala na změnu osoby vlastníka, nikoliv na samotnou držbu majetku, která podléhala (a stálé podléhá) dani z nemovitostí (dani z nemovitých věcí). Vzhledem k této skutečnosti byla jejich významnou vlastností jednorázová povaha. (Kubátová, 2010, str. 253, Vančurová a kol., 2013, str. 62) Základním kritériem pro rozdělení této skupiny daní byla forma nabytí majetku. Pro daň dědickou a darovací je charakteristický bezúplatný převod majetku,


23

pro který je dále určující, zda k němu došlo mezi osobami žijícími, či na základě úmrtí vlastníka dosavadního. Úplatné převody a přechody nemovitostí jsou pak předmětem daně z převodu nemovitostí. (Jánošíková a kol., 2009, str. 346) Při vyměření daně nemohlo díky uplatňovaným zásadám nikdy dojít k souběhu jednotlivých transferových daní, jeden předmět zdanění tak mohl být současně zdaňován pouze jednou daní, ať už darovací, dědickou či daní z převodu nemovitostí. (Bakeš, 2012, 229) Otázkou ponechání tehdejší právní úpravy transferových daní či jejím zrušení se zabývalo mnoho odborníků. Jako důvod ke zrušení byl uváděn již výše zmíněný problém s dvojím zdaněním majetku. Aby byla zachována jistá efektivnost těchto daní, musely existovat všechny dohromady. V případě neexistence jedné z nich hrozilo obcházení daňové povinnosti. (Neckář, 2008, str. 236) Důvod ke zrušení trojdaně viděli kritici především v neefektivnosti jejího výběru. Roku 2004 z pohledu efektivity zdanění obstála v porovnání s daní z příjmu pouze daň z převodu nemovitostí, kdy podíl administrativních nákladů k inkasu dani činil 2,85 %. Jak výsledky šetření Ministerstva financí ukazují, náklady na správu daně darovací a především daně dědické byly neúměrně vysoké v porovnání s výší jejich inkasa., u daně dědické byl poměr nákladů k inkasu stanoven až na 77,81 %, u daně darovací pak na 16,03 %. Zrušení trojdaně a současné zvýšení sazeb daní jiných bylo jistým východiskem z této neefektivnosti. Tab. 2

Efektivita výběru transferových daní v roce 2004

Daň dědická Daň darovací Daň z převodu nemovitostí

ADMINISTRATIVNÍ NÁKLADY/INKASO DANĚ [%] 77,81 16,03 2,85

Zdroj: Neckář, 2008

Inkaso transferových daní Argumentem pro ponechání transferových daní byl používán výnos z těchto daní, který činí přibližně 1 % příjmů státního rozpočtu. Trvalé nejnižší podíl na inkasu má daň dědická. Tento zanedbatelný příjem do kasy státního rozpočtu je možné vysvětlit pomocí osvobození osob spadající do I. skupiny, ke kterému došlo zákonem č. 169/1998 Sb., a následné osvobození i II. skupiny, které bylo ošetřeno novelou zákona č. 261/2007 Sb., a současná aplikace 0,5 % sazby na již vyměřenou daň u osob zařazených do III. skupiny. Jak ale Andrlík (2010b, str. 23) uvádí, osvobození II. skupiny nebylo zásadním rozhodnutím ve vztahu k rozpočtovému příjmu, neboť většina dědických řízení probíhá a probíhala mezi osobami v přímé příbuzenské linii nebo manželi, kteří spadají do I. skupiny. Pro daň darovací a její inkaso byla z historického hlediska nejdůležitější novela zákona č. 261/2007, která zavedla osvobození bezúplatného nabytí majetku pro

24


osoby zařazené v I. a II. skupině. Díky této novele, která vstoupila v platnost 1. 1. 2008, došlo k poklesu příjmu z daně darovací o téměř 50 %. Jak tabulka č. 3 ukazuje, z příjmového hlediska je nejdůležitější transferovou daní daň z převodu nemovitosti, která především díky absenci osvobození vykazuje růst po celou dobu své existence a která v roce 2009 vykazovala 97 % inkasa celkové trojdaně. Výjimkou byl pouze rok 2005, kdy došlo k mírnému poklesu, a to jako důsledek daňových změn, které vstoupily v platnost 1. 1. 2004 a které s sebou přinesly snížení aplikované sazby ze stávajících 5 % na 3 %. Vzhledem k odložení převodů nemovitostí z roku 2003 na rok 2004 se tento pokles projevil až s ročním zpožděním. I přesto však pokles nebyl tak markantní, jak většina odborníků očekávala, a to především díky obrovskému počtu výstaveb nemovitostí v těchto letech. Velký vliv na výše inkasa mají aspekty jako situace na trhu nemovitostí, výše převodů či přechodů nemovitostí, skladba poplatníků a samotná hodnota nemovitosti. K extrémnímu nárůstu příjmu z daně z převodu nemovitostí došlo v letech 2007 a 2008, na které bylo plánováno zvýšení sazby z daně z přidané hodnoty, což u mnoha jedinců vyvolalo extrémní poptávku po nemovitostech. (Pelc, 2009, str. 13) Tab. 3

Přehled vývoje inkasa transferových daní v ČR (v mil. Kč)

Daň dědická Daň darovací Daň z převodu nemovitostí1

1993 13 156 616

2003 100 648

2004 100 818

2005 103 510

2007 109 692

2008 115 345

2009 88 162

2013 76 108

2014 59 74

8025

9461

7494

9774

9950

7809

8 894

9 286

Zdroj: Finanční správa, 2015

1

Od roku 2014 Daň z nabytí nemovitých věcí


25

5 Daň z převodu nemovitostí Opodstatnění daně z převodu nemovitostí Na daň z převodu nemovitostí je nahlíženo jako na stabilní a nezanedbatelný příjem do státního rozpočtu. Vzhledem k předmětu zdanění neexistuje téměř žádný způsob vyhnutí se této platbě, v roce 2013 činil výnos z daně z převodu nemovitostí 8,89 mld. Kč. Nejen díky předmětu zdanění, ale i zákonné ošetření institutu zákonného ručitele, kterým je nabyvatel nemovitostí a který v případě neuhrazení daně prodávajícím je povinen daň zaplatit, nejsou s výběrem daní zaznamenány žádné daňové úniky. (Musil, 2011, str. 25) Kritika daně z převodu nemovitostí Kubátové (2006, str. 256) ve své knize jako nejvýznamnější a nejčastěji uváděný argument proti dani z převodu nemovitostí uvádí výši nepřímých nákladu, které s daní souvisejí. Na mysli jsou pak především finanční prostředky vynaložené na pořízení znaleckých posudků, které ochraňují stát před možnými daňovými úniky. Bez těchto posudků by totiž mohlo docházet k domluvě mezi převodci, kteří by se s pomocí vymyšlené ceny nemovitosti mohli pokusit o snížení daňové povinnosti. Možným řešením tohoto problému je hromadné ocenění nemovitostí, které by bylo zapsáno v katastrálních či cenových mapách a které by tak přispělo ke snížení finančních nákladů v souvislosti s vystavováním znaleckých posudků. Toto hromadné oceněné nemovitosti by nemělo využití pouze pro účely daně z převodu nemovitostí, nýbrž i v pro výpočet daně z nemovitostí. Jak bude popsáno u daně z nabytí nemovitých věcí, v současné době již není u všech případů převodů nemovitostí potřeba doložení znaleckého posudku a i jistá forma hromadného oceňování našla své místo v právní úpravě této daně. Další uváděnou nevýhodou daně z převodu nemovitostí je uváděna možná bariéra v mobilitě obyvatelstva. Díky 4 % sazbě je u některých jedinců možný psychologický efekt, který jim brání ve změně bydliště. Ochota stěhovat se za prací se snižuje, čímž dochází k následné tržní neefektivnosti. (Musil, 2011, str. 25) Ve výčtu negativních vlastností nesmíme zapomenout na osvobození pro převody nemovitostí do majetku obchodních společností, které jsou založeny pouze k účelu vyhnutí se placení daní. Vzhledem k nízkým nákladům souvisejícím se založením společnosti provedou právnické osoby po jejím založení odkup vloženého podílu, čímž se vyhnou daňové povinnosti, která je častokrát vyšší než správa a založení společnosti. Tato problematika je nově vyřešena zákonem č. 458/2011 Sb., který upravuje podmínky vkladů do obchodních společností. Zajímavostí může být srovnání s většinou zemí Evropské unie, kde vklad nemovitostí do obchodní společnosti není od daně osvobozen, jak tomu bylo na území České republiky do konce roku 2013. (Maršála, 2012)

26


Daň z převodu nemovitostí v zahraničí Formy zdanění úplatného převodu nemovitostí v zahraničí jsou, jak tabulka č. 4 uvádí, různé, některé státy aplikují daň, některé registrační poplatky, či kolkovné. Existují však země, které od daně z převodu nemovitostí v její jakékoliv podobě opustily, jako například Slovensko. Výrazným protipólem je Belgie či Itálie, které k výpočtu využívají sazby ve výši téměř 10 % základu daně (až 15 % sazba u převáděné zemědělské půdy v Itálii). V Portugalsku je aplikována rozdílná sazba pro právnické osoby (5 %-8 %) a pro osoby fyzické (0 %-6 %). V Irsku se pak výše sazby odvíjí od daňového základu a od typu převáděné nemovitosti (pro převáděnou obytnou nemovitost v ceně do 1 000 000 Eur – 1 %, nad 1000 000 – 2 %), jednotná sazba je použita ve Franci. V některých státech jako v Dánsku se daň skládá z paušální částky (1400 Korun dánských-DKK) a z procentuální sazby 0,6 % ze základu daně. V Německu je aplikována rozdílná sazba pro jednotlivé spolkové země (Sársko 4 %, Berlín 4,5 %, Brandenburg 5 %). (Boeijen-Ostaszewska, 2011)

Tab. 4

Sazby daně z převodu nemovitostí ve vybraných evropských státech pro rok 2011

STÁT

VÝŠE SAZBY DANĚ

Dánsko Finsko Francie Irsko Itálie Německo Portugalsko Rakousko Španělsko Velká Británie

1400DKK + 0,6 % 4% 5,09 % 0–9% 3-15 % 3,5 % 0–8% 2 % a 3,5 % 6–7% 0–5%

Zdroj: Boeijen-Ostaszewska, European tax handbook 2011, 2011

5.1

Historický vývoj daně z převodu nemovitostí

Jak Radvan (2007, str. 20) ve své knize uvádí, první zmínky o daňové povinnosti z vlastnictví majetku na území Království českého pochází z 12 století. Stále stoupající královské dluhy a zvyšování povinností státu vedlo na počátku 16. století ke vzniku prvního uceleného daňového systému – berní soustavy stavovského směnu, jež stanovovala daně z příjmu, z hlavy a z majetku (všeobecná daň z pozemku). Vznik daně z převodu nemovitosti datujeme okolo roku 1534, kdy byla zavedena její první předchůdkyně - nepřímá daň z prodejů v zemi, která nahradila daň majetkovou (tzv. šacuňk) z roku 1531. V období vlády Marie Terezie došlo k dalšímu výraznému vývoji převodových daní. Patentem ze dne 6. června 1759


27

byla zavedena daň dědická, darovací dávka a tzv. daňový ekvivalent2 a bylo tak možné hovořit o podobě trojdaně, jak jsme ji znaly do roku 2014. (Falada a Starý, 2009, str. 84) Poplatek z převodu nemovitostí byl v Rakousku uvedený prozatímním zákonem č. 50/1850 ř. z.,3 o poplatcích z právních jednání, listin, písemností a úředních úkonů, a jeho výše byla 3,5 % z převodů úplatných, a 1,5 % při dědictvích a darech. Další právní vývoj byl zaznamenán především zákonem č. 74/1901 ř. z., o poplatcích z převodu jmění a nařízením č. 278/1915 ř. z., o poplatcích z bezúplatných majetkových převodů. (Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR, 2012)

5.2

Historický vývoj daně z převodu nemovitostí po roce 1918

Odlišný daňový systém na Slovensku a Podkarpatské Rus v nově vzniklé republice vyvolal potřebu reformy. V Čechách a na Moravě byl přijat daňový systém Rakouska-Uherska, který byl tvořen dávkami přímo a nepřímo vyměřovanými. K harmonizaci daňové soustavy došlo až v roce 1927, a to přijetím zákona č. 76/1927 Sb., z. a n.,4 zákona o přímých daních, ve znění pozdějších předpisů. Pod vedením ministra financí Karla Engliše došlo k daňové reformě, která dala za vznik hlavní dani důchodové a sedmi výnosovým. (Radvan, 2007, str. 22) Prvním významným právním předpisem tohoto období v souvislosti s daní z převodu nemovitostí byl zákon č. 31/1920 Sb. z. a n., který upravoval válečné přirážky k poplatkům a který měnil některé ustanovení o poplatcích. Pojednával o převodech (úplatných i bezúplatných) mezi osobami blízkými (rodiči a jejich manželskými i nemanželskými dětmi a jejich potomky, mezi manželi a snoubenci) a mezi osobami jinými. Sazby k výpočtu poplatku znázorňuje následující tabulka: Tab. 5

Sazby převodů nemovitostí v %

CENA NEMOVITOSTI Do 10. 000 Kč 10.000 – 20.000 Kč 20.000- 50.000 Kč

OSOBY „BLÍZKÉ“ 1,5 2 0,1 za každých dalších 10.000 Kč

JINÉ OSOBY 4 4,5 5

Zdroj: Zákon č. 31/1920 Sb. z. a n.,

Pro převody na jiné osoby dědictvím nebo částečně či úplně bezúplatné, se poplatek placený z hrubé ceny nemovitostí snižoval na poloviční sazbu uvedenou v tabulce č. 5 pro jiné osoby. K poplatkům výše uvedeným byla zavedena válečná zvláštní daň placená v některých zemích právnickými osobami místo daně dědické či daně z převodu nemovitostí 3 Říšský zákoník 4 Sbírka zákonů a nařízení státu československého 2

28


přirážka ve výši 100-200 % dle jednotlivých skupin osob, sloužící ke krytí poválečných obnov. (Zákon č. 31/1920 Sb. z. a n.,) Přijetím zákona č. 178/1937 Sb., o změně a doplnění některých právních ustanovení o poplatcích a jiných dávkách došlo k jisté právní úpravě nemovitostního poplatku a daně z obohacení při převodech menších zemědělských usedlostí a menších stavení. Tento poplatek stanovoval rozlišné sazby pro úplatné a bezúplatné převody, pozemky a stavení. Výše závisela jak na vztahu převodce a nabyvatele, tak na hodnotě zemědělské půdy, a pohybovala se v rozmezí od 0,25 – 5 %.

5.3

Historický vývoj daně z převodu nemovitostí po roce 1945

Zákon č. 26/1957 Sb., o notářských poplatcích První zákon o notářských poplatcích zákon č. 26/1957 Sb., o notářských poplatcích, vstoupil v platnost společně s nařízením ministra financí č. 30/1957 Sb., kterým se provádí zákon o notářských poplatcích, dne 1. července 1957 a nahradil tak zákon č. 74/1901 ř. z., který upravoval poplatky z převodu nemovitostí a zákon č. 337/1921 Sb., o dani z obohacení. Do této doby byl převod majetku podroben jak dani z obohacení tak státnímu poplatku z převodu nemovitostí, ke kterému byla vybírána obecní přirážka. Zavedení notářských poplatků Čechová (2009, str. 916) vysvětluje následovně: „Zákon měl postihnout ty, kteří by si ještě v roce 1957 snad mohli žít nad poměry“. Pro zpracování prvního notářského poplatku bude využito zákona č. 26/1957 Sb., o notářských poplatcích, a nařízení ministra financí č. 30/1957 Sb., kterým se provádí zákon o notářských poplatcích (dále jen Nařízení ministerstva financí) Zákon č. 26/1957 Sb., o notářských poplatcích, upravoval a.) notářské poplatky z dědictví, b.) notářské poplatky z darování, c.) notářské poplatky z převodu nemovitostí, d.) notářské poplatky za úkony. Důvodem zavedení zákona bylo mimo jiné harmonizace předpisů týkajících se zpoplatnění dědictví, darování a úplatných převodu a snížení byrokratických úkonů. Pro naše účely si blíže představíme notářský poplatek z převodu nemovitostí. Předmět poplatku (§ 11) Dle § 11 Nařízení ministerstva financí byl tento poplatek placen z nemovitého majetku, který byl v osobním či soukromém vlastnictví a úplatou došlo k převodu do vlastnictví osob jiných. Dále zákon rozlišoval nabytí nemovitého majetku příklepem v exekuci, vyvlastněním či vydržením. Poplatek byl placen jak z nemovitosti, tak stavby dočasné - rekreační (weekendové) chaty. Při převodu majetku do socia-


29

listického vlastnictví byl poplatek vždy placen. Pokud při převodu nemovitosti mezi spoluvlastníky každý z nich nabýval odpovídající části jeho podílu, poplatek se neplatil. Poplatek se taktéž neplatil u směny pozemků sloužících k zemědělské výrobě, jejichž cena byla stejná. V případě, že se cena lišila, poplatek byl vyměřen z rozdílu ceny. Kdo platil poplatek (§ 12) Poplatek měl dle § 12 povinnost platit jak nabyvatel, tak převodce. U majetku přecházejícího do socialistického vlastnictví byl nabyvatel (socialistická právnická osoba) od platby poplatku osvobozen, poplatek platil pouze převodce. Základ a sazba poplatku (§ 13) Jak § 13 Nařízení ministerstva financí uvádí, při koupi nemovitosti se k výpočtu používala kupní cena, při dražbě nejvyšší podání a při vyvlastnění určená náhrada. Určující pro výpočet poplatku byl stav a cena majetku v den převodu. Při oceňování byla zohledněna i cena příslušenství a práv spojených k vlastnictví. Uvedená tabulka zobrazuje dva druhy sazeb. Sazba zvýhodněná se používala při převodu nemovitého majetku mezi: a.) rodiči a dětmi (též osvojenými) nebo jejich potomky, b.) rodiči a manželi dětí nebo jejich potomky, c.) nevlastními rodiči a nevlastními dětmi, d.) manžely, v ostatních případech bylo počítáno s obecnou sazbou. (§ 13 Nařízení ministerstva financí) Tab. 6

Sazby poplatků z převodu nemovitého majetku v %

ZÁKLAD POPLATKU DO KČS

VÝHODNÁ SAZBA POPLATKU

4. 000 10. 000 20. 000 50. 000 100. 000 150. 000 Nad 150. 000

1 2 2,5 3 3,5 4 5

OBECNÁ SAZBA POPLATKU

6 7 8 9 10 11 13

Zdroj: Nařízení ministra financí č. 30/1957 Sb.,

Nařízení ministerstva financí stanovilo dále pro nemovitý majetek v soukromém vlastnictví, například rodinný domek, jehož nabývá vlastník jiného rodinného domku, sazbu o 2 % vyšší, než odpovídala tabulkové hodnotě.

30


Notářské poplatky za úkony (§ 14 – 17) K zjištěnému poplatku z převodu nemovitého majetku bylo třeba státnímu notářství zaplatit i notářský poplatek za úkony (například ověřování podpisů a pravosti listin). Tyto poplatky měly spíše povahu daně a jako součást tehdejší daňové soustavy byly velmi blízké daním majetkovým. Rozdíl mezi nimi byl v předmětu zdanění, kdy u majetkových daní bylo rozhodující vlastnictví či užívání majetku danou osobou, a u notářských poplatků změna v osobě vlastníka. (Zahálka, 1984, str. 131) Plátce byl žadatel a od platby byl dle § 14 nařízení ministerstva financí zcela osvobozen Československý stát zastoupený výkonnými či jinými orgány národního výboru a státní správy. Základem pro výpočet byl předmět úkonu, pro který platilo ustanovení o notářských poplatcích. Nařízení ministerstva financí v § 16 stanovuje, že sazby sloužící k výpočtu byly použity buď v cenách pevných, či v procentech z cen předmětů notářského úkonu. V případě, že cenu předmětu úkonu nešlo stanovit, byla účtována cena 3000 Kčs. Vybrané notářské úkony a jejich sazby znázorňuje tabulka č. 7. Tab. 7

Sazby poplatků za vybrané úkony notáře

PŘEDMĚT

POPLATKY Pevné Kčs

Sepsání notářského zápisu Osvědčení o výslechu notářem Ověření opisu Sepsání notářského protokolu

Procentní % 1 % (min 40 Kčs)

40 2 0,75 % (min 30 Kčs)

Zdroj: Zákon č. 26/1957, Nařízení ministra financí č. 30/1957 Sb.,

Společná ustanovení (§ 18 - 29) Vyměřené poplatky z převodu nemovitosti bylo nutné zaplatit před registrací, poplatky za úkon před provedením úkonu, v obou případech byl poplatek uhrazen prostřednictvím kolkových známek (§21, odst. 1 a 2) Jejich splatnost byla 15 dnů (§ 24, odst. 1), v případě prodlení byla poplatníkovi účtována penále za každý započatý měsíc ve výši 1 % dlužné částky (§ 21, odst. 5). Kontrola byla zabezpečena Ministerstvem financí, dlužné částky byly vymáhány soudní exekucí (§ 27). Poplatky byly odváděny na účet lidového soudu, v jehož obvodu se notářství nacházelo. (§ 21 Nařízení ministerstva financí) Zákon č.24/1964 Sb., o notářských poplatcích Tento zákon společně se zákonem č. 95/1963 Sb. o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád)5, nabyl účinnosti dne 1. dubna 1964. Pro zpracování druhého notářského poplatku bude použit zákon 5

Zrušeno k 1. 1. 1993


31

č. 24/1964 Sb., o notářských poplatcích, a Vyhláška ministerstva financí č. 25/1964, k provedení zákona o notářských poplatcích (dále jen Vyhláška ministerstva financí). Stejně jako u zákona předešlého byly vybírány 4 typy notářských poplatků: a.) za činnost státních notářství (notářské poplatky za úkony), b.) z úplatného převodu vlastnictví k nemovitostem (notářské poplatky z převodu nemovitostí), c.) za bezúplatné nabytí majetku úmrtím občana (notářské poplatky z dědictví), d.) za bezúplatné nabytí majetku převodem (notářské poplatky z darování). Předmět poplatku (§ 6) Předmětem notářského poplatku z převodu nemovitostí byl úplatný převod k nemovitosti (§ 6, odst. 1). Zákon dále upravoval výměnu dvou nemovitostí, která byla považována za jeden převod a u které byl poplatek vybírán z vyšší ceny nemovitosti (§ 6, odst. 2). U převodu nemovitosti s úplatou nižší než byla možná cena prodeje nemovitosti v čase prodeje, byl dle § 9, odst. 1 převod do úplaty považován za úplatný, a převod nad cenu úplaty (rozdíl mezi cenou prodeje a cenou úplaty) považován za převod bezúplatný. Poplatek nebyl vybírán při převodu nemovitosti ze socialistického vlastnictví či do socialistického vlastnictví, a to bez ohledu na to, zda se převod konal úplatně či bezúplatně. ((§ 6, odst. 4). Kdo platil poplatek (§ 9) Poplatníkem byl převodce, nabyvatel za poplatek pouze ručil. V případě nabytí nemovitosti vyvlastněním byl povinen poplatek zaplatit nabyvatel (§ 9, odst. 1). U výměny nemovitostí byli povinni poplatek zaplatit převodce i nabyvatel, a to společně a nerozdílně. (§ 9, odst. 2) Základ a sazba poplatku (§ 8) Základem byla úplata. Sazby poplatků byly v § 8, odst. 1 a 2 zachovány jako v zákonné úpravě z roku 1957. Opět se zde vyskytovala sazba obecná (progresivně odstupňována dle výše základu v rozmezí od 6-13 %) a sazba výhodná pro převody nemovitostí mezi osobami blízkými (rozmezí 1-5 % dle výše základu). Změna nastala u sazeb z převodu nemovitostí ze soukromého vlastnictví nebo do soukromého vlastníci, které byly o 3 % vyšší než sazby příslušné. (dle § 8, odst. 3) Notářské poplatky za úkon (§ 2-5) Představovaly příspěvky od občanů a na rozdíl od poplatků za převod nemovitostí i od některých socialistických organizací. Jejich funkcí bylo krytí nákladů spojených s výkonem státního notářství. Čechová (2009, str. 917) na přijetí zákona č. 95/1963 Sb., o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád), pohlíží kriticky a dodává, že tehdejší pojetí notářství vycházelo z praxe totalitního

32


režimu a státu, tedy „jeho vůli mít nade vším kontrolu, všechno registrovat, evidovat a řídit“. Předmět a základ poplatku byl stanoven cenou, která byla předmětem úkonu. Poplatníkem zůstává žadatel úkonu. Výše sazeb se oproti předešlé zákonné úpravě příliš nelišila. Nově byly evidovány poplatky za některé notářské úkony jako vydání potvrzení o nabytí dědictví, které bylo od poplatku z dědictví osvobozeno. U složitých a náročných notářských úkonů bylo možno tento poplatek zvýšit, maximálně však o 100 %. (Příloha č. 1, Vyhláška ministerstva financí) Společná ustanovení Převod nemovitosti byl převodce povinen dle § 10 ohlásit příslušnému státnímu notářství do 15 dnů, s výjimkou převodu nemovitosti registrací smlouvou, vyvlastněním či prodejem nemovitosti při výkonu rozhodnutí, kdy tato povinnost nenastala. Prodlení v registraci bylo penalizováno stejným způsobem jak u zákona předešlého. Základ pro výpočet poplatku byl zaokrouhlen na celé stokoruny nahoru a stanovený poplatek na celé koruny nahoru. Notářský poplatek, který byl včetně penálu nižší než 400 Kčs, byl placen kolkovými známkami. V případě, že vyměřený poplatek včetně penále přesahoval částku 400 Kčs, odpovídající částka byla zaplacena na účet okresního soudu, v jehož obvodu se státní notářství nacházelo. (§19 Vyhlášky ministerstva financí) Zákon č. 146/1984 Sb., o notářských poplatcích Poslední zákon o notářských poplatcích nabyl právní platnosti dne 1. ledna 1985 a byl upraven zákonem č. 146/1984 Sb., o notářských poplatcích, který bude také sloužit pro zpracování této podkapitoly. Zákon č. 146/1984 Sb., o notářských poplatcích vymezoval poplatky vybírané: a.) za činnost státních notářství (notářské poplatky za úkony), b.) z úplatného převodu nebo úplatného přechodu vlastnictví k nemovitostem a z úplatného přechodu práva osobního užívání pozemku (notářské poplatky z převodu nebo přechodu nemovitostí), c.) za bezúplatné nabytí majetku úmrtím občana (notářské poplatky z dědictví), d.) za bezúplatné nabytí majetku (notářské poplatky z darování). Předmět poplatku (§ 8) Předmětem poplatku dle § 8 není pouhý úplatný převod (přechod) vlastnictví k nemovitostí jak tomu bylo o notářských poplatků předešlých. Poprvé byl v zákoně jako předmět vymezen i úplatný přechod práva osobního užívání pozemku. Ani zde nebyly poplatky vybírány v případě, kdy předmětem převodu bylo socialistické vlastnictví. (§ 24)


33

Kdo platil poplatek (§ 10) Poplatníkem byl i v této zákonné úpravě stanoven převodce, nabyvatel za poplatek ručil. (§ 10, odst. 1) Společně a nerozdílně byli povinni zaplatit poplatek oba účastníci výměny nemovitostí. (§ 10, odst. 2) Při prodeji nemovitosti z důvodu výkonu rozhodnutí byl poplatníkem pouze nabyvatel. (§ 10, odst. 1) Základ a sazba poplatku (§ 22- 23) Jako základ k výpočtu byla použita zjištěná cena ke dni převodu. (§ 9) Větších změn došlo u sazeb sloužících k výpočtu poplatků, kdy místo stávající progresivní sazby byla zavedena sazba lineární, jejichž výše závisela na rozdělení osob do skupin určených k poplatkovým účelům. Tyto tři skupiny byly rozlišovány dle stupně příbuzenského vztahu či jiného osobního poměru k převodci nebo zůstaviteli. Rozdělení platilo pro všechny poplatky upravené zákonem o notářských poplatcích, čili pro notářské poplatky z převodu nebo přechodu nemovitostí, notářské poplatky z dědictví a notářské poplatky z darování., a bylo dle § 22 následující: a.) I. skupina – manžel, děti, vnuci a rodiče, b.) II. skupina - sourozenci, prarodiče a osoby, které s převodcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na převodce nebo zůstavitele, c.) III. skupina – osoby ostatní

Tab. 8

Sazby poplatků z převodu nemovitostí, dědictví a darování

I. skupina II. skupina III. skupina (převod nemovitosti) III. skupina (dar, dědictví)

POPLATEK 1 % základu (min. 100 Kčs) 5 % základu (min. 200 Kčs) 5 % základu (min. 300 Kčs) 20 % základu (min. 300 Kčs)

Zdroj: Zákon č. 146/1984 Sb.,

Tabulka č. 8 ukazuje, že pro I. a II. skupinu jsou výpočty vždy pro danou skupinu stejné, ať už se jedná o jakýkoliv ze tří druhů notářských poplatků. Změna nastává u III. skupiny, kdy již rozlišujeme, zda základ slouží k výpočtu poplatku z převodu (přechodu) nemovitosti, či poplatku z dědictví a z darování. Při převodu věcí ze soukromého nebo do soukromého vlastnictví byl použit dvojnásobek sazby obvyklé. (§23) Lhůta pro registraci převodu nemovitosti u spádového státního notářství byla stanovena na 15 dnů od vyrozumění o převodu. Výjimky k registraci jsou stejné jako u zákona č. 24/1964 Sb., o notářských poplatcích. Nebylo-li tak učiněno, pře-

34


vodci i nabyvateli (platily pro něj stejné povinnosti jako pro převodce) vznikly penále ve výši 0,5 % z poplatku za každý započatý měsíc. (§26) Notářské poplatky za úkon (§ 3-6) Základem poplatku byla použita cena předmětu notářského úkonu, za kterou by bylo možné v dané době předmět notářského úkonu prodat, u nemovitostí byla základem cena zjištěná. (§ 3) Sazba poplatku se jak u předcházejících zákonných úprav stanoví buď cenou pevnou, nebo procentem z ceny předmětu notářského úkonu. I zde je možné u mimořádně náročných úkonů zvýšit poplatek až o 100 %. (§ 4) Poplatníkem byl vždy žadatel notářského úkonu, či ten, v jehož zájmu byl notářský úkon bez jeho žádosti prováděn. Společně a nerozdílně platili poplatek vícečetní účastníci.(§ 5) Od poplatku za notářské úkony byly naopak osvobozeny převody majetku, jehož nabyvatelem byly socialistické organizace. Dále mezi osvobozené patřil československý stát, rozpočtové a příspěvkové organizace, státní fondy a Státní banka československá. (§ 6) Společná ustanovení (§ 29-31 ) Základ pro výpočet poplatku byl zaokrouhlován na stokoruny nahoru, již vyměřený poplatek na koruny nahoru. Bylo-li zaplaceno více, než ukládala povinnost, a zároveň byl tento přeplatek vyšší než 30 Kčs, peníze byly plátci vráceny. (§29) Výměra poplatku a stanovení penále bylo úkolem spádového státního notářství, upomínky byly rozesílány a vymáhány okresními soudy. Nově jmenované „kontrolní orgány“, jmenovitě Ministerstvo financí, finanční správy a spravedlnosti České socialistické republiky, dohlížely nad výběrem a činností okresních soudů a státních notářství. (§ 31) Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí S nabytí právní účinnosti zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí byl od 1. 1. 1993 převod či přechod majetku movitého mezi fyzickými nebo právnickými osobami ošetřen daní dědickou nebo darovací a převod majetku nemovitého daní dědickou, darovací a daní z převodu nemovitostí. Dohromady tak tvořily nově vzniklé transferové daně trojdaň a nahradily do této doby státními notářstvími vybírané notářské poplatky. (Pelc, 2009, str. 11) Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, který bude pro zpracování této podkapitoly použit, platil až do konce roku 2013, kdy z důvodu přijetí nového občanského zákoníku a nového zákona o obchodních společnostech a družstvech došlo k jeho nahrazení zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Během své 23leté existence prošel mnoha novelami a úpravami, jejichž zpracování by vydalo na samostatnou odbornou práci, avšak pro naše účely budou popsány pouze změny nej-


35

důležitější a stav k zániku daně, který pak bude východiskem pro komparaci s novou úpravou daně. S přijetím zákona o trojdani byla zaznamenána změna v přechodu odpovědnosti. Notáři již nerozhodovali o výměře a výběru daní, nýbrž došlo k přesunu těchto kompetencí jak na soudy a finanční úřady, tak na katastrální úřady. Soudy nově rozhodovaly o dědickém řízení, notáři zde měli funkci soudních komisařů, přičemž rozhodnutí bylo vždy na soudu. Za úkony byly vybírány soudní poplatky. Finanční úřady se staly správci daně rozhodující o výměře a výběru daně. Katastrální úřady nahradily státní notářství, jejichž úkolem byla registrace smluv o nemovitostech a zaznamenávání jejich převodů. (Khyn, 1995, str. 249) Změna proběhla i v označení plateb. Vzhledem k povaze plateb již nebyl používán pojem poplatek, nýbrž daň, která je charakteristická vlastnostmi jako povinnost, neekvivalentnost a v případě trojdaně i jednorázovost. Z historického pohledu se tak jednalo o návrat k principům z let 1921-1957, kdy se platila daň z obohacení. (Dunovský, 1993, str. 4) S přechodem k tržnímu mechanismu bylo třeba provést změny v sazbách poplatků. Dřívější poplatkové platby a lineární sazby byly nahrazeny principem progresivního zdanění a klouzavé progresivní sazby. Sazby byly stanoveny v rozmezí 1- 40 %, přičemž při výpočtu byl zohledněn charakter převodu, výše nabývaného majetku a příbuzenský vztah mezi subjekty převodu. (Pelc, 2009, str. 11) Ve II. skupině došlo, jak § 11 stanovuje, k rozšíření o členy jako tchán, tchýně, snacha, zeť, synovec, neteř, strýc a teta. Rozdělení osob do skupin určených k výpočtu daňové povinnosti platilo i nadále pro všechny tři daně. Od roku 1994 se však se zavedením jediné sazby u daně z převodu nemovitostí rozdělení osob do skupin stalo bezpředmětným a pro účely této daně nebylo více využíváno. U daně dědické a darovací byla s přijetím zákona poprvé zavedena hranice na vkladních knížkách a účtech, která stanovovala, od jaké výše budou vklady podléhat zdanění. Pro všechny tyto daně znamenal přechod od notářských poplatků k dani povinnost podání daňového přiznání. (Khyn, 1995, str. 250) Předmět daně (§ 9) Předmětem daně byl úplatný6 převod či přechod k nemovitosti, přičemž rozdíl v převodu a přechodu je vyjádřen projevem vůle vlastníka. Převod vlastnického práva je uskutečňován např. prostřednictvím kupní, darovací nebo směnné smlouvy, a je tedy prováděn na základě projevu vůle. Přechod vlastnického práva vzniká na základě právní skutečnosti (stanovením zákona, rozhodnutím státního orgánu) a není tak projevem vůle. (Musil, 2011, str. 62-63) Za nemovitost byly pro účely tohoto zákona považovány věci nemovité, které Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., v § 119 definoval jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, dále byty a nebytové prostory. Stavba nebyla součástí

6Úplatou

nechápeme pouze peněžní plnění, možná je i její směnná forma, služba, postoupení pohledávky či převzetí závazku

36


pozemku, přičemž stavba, která navíc nebyla pevně spojena s pozemkem, byla považována za věc movitou. (Dunovský, 1993, str. 31-32) Daň byla vybírána i v případě vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem a v případě bezúplatného zřízení věcného břemena při nabytí nemovitosti darováním. Výměnu nemovitostí považoval zákon za jeden převod, přičemž daň byla vybírána z té nemovitosti, jejíž daň z převodu byla vyšší. V případě rozhodnutí úřadu o vyvlastnění a následné náhradě v penězích byl přechod považován za jeden a daň se vybírala pouze z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastněného. (Bakeš, 2012, str. 231) Pro určení daňové povinnosti bylo rozhodující umístění nemovitosti, neboť zdanění podléhaly pouze nemovitosti nacházející se na území České republiky. Státní příslušnost převodce a nabyvatele, nebo jejich trvalé bydliště bylo pro zdanění bezpředmětné. Od roku 1995 je daň z převodu nemovitosti považována za náklad snižující základ daně z příjmu a to v takovém případě, kdy poplatníkem daně je ručitel. (Kučerová, 2009) Do konce roku 2003 nevznikal poplatníkovi v případě zrušení smlouvy o převodu nemovitostí nárok na vrácení již zaplacené daně, zákonem č. 420/2003 byla Ministerstvu financí udělena pravomoc promíjet daň v případě odstoupení od smlouvy. (Naučte se rychle novelu zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, 2003) Z podstaty majetkových daní nastává skutečnost, že úplatný převod nemovitosti může být zdaněn dále dalšími dvěma daněmi, a to daní z přidané hodnoty a daní z příjmu. Jak zákon č. 558/1992 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve svém § 30 stanovoval, předmět daně z přidané hodnoty může být převod nemovitosti, jmenovitě převod nedokončených staveb a převod staveb, u kterých od kolaudace neuběhl dvouletý test. Pro daň z příjmu, řídící se zákonem č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, byl v § 10 stanoven příjem z prodeje vlastních nemovitostí jako ostatní příjem podléhající zdanění. V § 4 platilo však osvobození pro příjmy z prodeje bytů a obytných domů, pokud v nich prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Dále platilo osvobození pro příjmy z prodeje takových nemovitostí, u kterých mezi nabytím a prodejem uběhla doba pěti let. (Dunovský, 1993, str. 36-37) Kdo platil poplatek (§ 8) Tak jako u předešlých dvou zákonných úprav, i v tomto případě platil daň převodce (prodávající) a nabyvatel byl pouze ručitelem (převod vlastnictví) [§ 8, odst. 1 písm. a)]. Nabyvatel byl pak plátcem ve zvláštních situacích (přechod vlastnictví) jako konkurs, vyrovnání, vydržení, rozhodnutí, dražba či vyvlastnění [§ 8, odst. 1 písm. b)]. Při výměně nemovitostí byli opět poplatníky jak převodce, tak nabyvatel, a to společně a nerozdílně [§ 8, odst. 1 písm. c)]. Při převodu či přechodu nemovitosti z nebo do společného jmění manželů byli plátcem každý z manželů a to stejným podílem. Jednalo-li se o převod (přechod) u podílových vlastníků, každý platil samostatně ve výši dle velikosti podílu (§ 8, odst. 2). Nově dani z převodu nemovitosti podléhalo zřízení věcného břemene, které bude vy-


37

světleno níže. Jeho nabyvatel se tak stával plátcem daně, přičemž výše daně závisela na hodnotě věcného břemena. Osvobození od daně byla rozsáhlá a týkala se především převodů a přechodů vlastnictví k nemovitostem v souvislosti s majetkem státu, např. převody a přechody vlastnictví akciových společností a společností s ručením omezeným s majetkovou účastí státu, převody popisující rozdělení a slučování obcí, likvidace státních podniků. Plné znění osvobození od daně nalezneme pak v § 20. (Radvan, 2007, str. 244) V rámci osvobození od daně bych zmínila především osvobození vkladu do obchodních společností a družstev, jehož cílem byla podpora vzniku a zakládání nových společností a o jehož zrušení bylo pojednáváno již v roce 2003, kdy mělo pokrýt snížení příjmu státního rozpočtu, který byl následkem poklesu sazby z 5 % na 3 %. Jeho definitivní zánik nastal však až v roce 2014 v rámci zavedení daně z nabytí nemovitých věcí. (Naučte se rychle novelu zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, 2003) Osvobození se dle zákona o trojdani vztahovalo na vklady nemovitostí vložených podle zvláštního zákona do obchodních společností nebo družstev. Zvláštním zákonem byl Obchodní zákoník, který se zabýval obchodními společnosti, včetně jejich vkladů. Nejdůležitějším krokem pro uplatnění osvobození bylo definování vkladu. Jak zákon o trojdani v § 20 odst. 6 písm. d) uvádí, za vklad osvobozený nelze chápat jakýkoliv vklad vložený do obchodní společnosti či družstva, nýbrž pouze vklad vázající se na jeho základní jmění. (Koutná, 2004, str. 23) Základ a sazba daně (§ 10 - §15) Cena zjištěná (§ 10, odst. 1) a platná v den nabytí nemovitosti je základem daně z převodu nemovitostí v případě, že cena sjednaná je nižší než cena zjištěná. V původním znění zákona z roku 1993 byla za základ daně považována cena sjednaná a rozdíl mezi cenou sjednanou a zjištěnou byl ošetřen daní darovací.(Khyn. str. 256) Kvůli zbytečné administrativní zátěži a možné domluvě mezi subjekty převodu, a tím pádem možným daňovým únikům byla novelou roku 1994 daň darovací z rozdílu cen zrušena a základ daně byl určen cenou zjištěnou. V případě opačném, tedy kdy cena zjištěná je nižší než cena smluvní, je základem daně opět cena zjištěná. Cena zjištěná byla dále základem v případech vydržení, vydražení, exekuce a u smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí věci. Cena sjednaná (§ 10) byla využita v převodech z vlastnictví územního samosprávního celku, při soudním zrušení podílového spoluvlastnictví. Znalcem určená cena byla základem pro vklad do společnosti akciové či společnosti s ručením omezeným. (Pelc, 2009, str. 51-57) Jak již bylo výše zmíněno a jak Andrlík (2010a, str. 80) ve své knize píše, od roku 1993 bylo k výpočtu daně z převodu nemovitostí využíváno klouzavé progresivní sazby, která u daně z převodu nemovitostí nabývala hodnot od 1-20 %, v závislosti na charakteru převodu, výši nabývaného majetku a příbuzenském vztahu mezi subjekty převodu. Skupinové rozdělení subjektů dle stupně příbuznosti se zachoval i v tehdejší zákonné úpravě nově vzniklé trojdaně. V prvním roce

38


účinnosti zákona platily různé sazby pro tři skupiny poplatníků, jejich výše je znázorněna v tabulce č. 8. Roku 1994 došlo následkem přijetí novely zákona č. 322/1993 Sb., ke sjednocení sazby ve výši 5 % pro všechny poplatníky daně a zrušení progrese. Jak Khyn (1995, str. 266) uvádí, přechodem k lineární sazbě mohlo dojít k výraznému znevýhodnění pro osoby zařazené v I. skupině. V modelové situaci, při základu daně 1 000 000Kč, činila sazba daně do konce roku 1993 pouze 1 %, s novelou zákona však došlo ke zdanění nemovitosti 5 % sazbou. Znevýhodnění, i když méně patrné, nacházíme také u osob II. skupiny, kdy se sazba změnila z 3 na 5 %, a u osob III. skupiny, kde došlo ke zvýšení z 4 % na 5 %. Sazba daně 5 % platila až do konce roku 2003, od počátku roku 2004 byla k výpočtu daně používána sazba 3 %, která byla novelou k 1. 1. 2013 vystřídána sazbou 4 %. Tab. 9

Sazby daně z převodu nemovitostí pro vybrané základy daní, platné do 1. 1. 1994

ZÁKLAD DANĚ V KČ do 1 000 000 1 000 000-2 000 000 I. skupina

2 000 000-5 000 000 7 000 000-10 000 000 do 1 000 000 1 000 000-2 000 000

II. skupina

2 000 000-5 000 000 7 000 000-10 000 000 do 1 000 000 1 000 000-2 000 000

III. skupina

2 000 000-5 000 000 7 000 000-10 000 000

SAZBA 1,0 % 10 000Kčs + 1,3 % z částky nad 1 000 000 Kčs 23 000 Kčs + 1,5 % z částky nad 2 000 000 Kčs 102 000 Kčs + 2,0 % z částky nad 7 000 000 Kčs 3,0 % 30 000Kčs + 3,5 % z částky nad 1 000 000 Kčs 65 000Kčs + 4,0 % z částky nad 2 000 000 Kčs 285 000 Kčs + 6,0 % z částky nad 7 000 000 Kčs 4,0 % 40 000Kčs + 5,0 % z částky nad 1 000 000 Kčs 90 000 Kčs + 6,0 % z částky nad 2 000 000 Kčs 410 000 Kčs + 8,0 % z částky nad 7 000 000 Kčs

Zdroj: Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí


39

Společná ustanovení (§ 17- 18) Základ daně z převodu nemovitostí se zaokrouhloval na celé stokoruny nahoru. Byla-li vyměřená daň nižší než 100 Kč, povinnost daňového přiznání sice zavdávala, ovšem placena býti nemusela. Konečná daň byla zaokrouhlována na celé koruny nahoru. Poplatník byl povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícím po měsíci, ve kterém byl a) vklad zapsán do katastru nemovitostí, b) nabyla účinnost smlouva o převodu nemovitosti, která nebyla evidována v katastru nemovitostí, c) bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví vydražením. (Jánošíková a kol., 2009, str. 359) Správa daně náležela místně příslušnému finančnímu úřadu, do kterého zdaňovaná nemovitost obvodově spadala. Rozhodující proto bylo umístění nemovitosti, trvalé bydliště prodávajícího nebylo pro správu daně určující. Novelou zákona č. 420/2003 došlo ke změně splatnosti daně z převodu nemovitostí ke dni podání daňového přiznání, která navazovala na potřeby praxe. Do roku 2004 byla splatnost daně upravena zákonem do 30 ode dne doručení platebního výměru, přičemž se zde objevoval problém platební neschopnosti plátce daně, který penězi z převodu často již nedisponoval. (Naučte se rychle novelu zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, 2003) Věcné břemeno jako předmět daně z převodu nemovitosti Do 31. 12. 2007 bylo předmětem zdanění převodu nemovitosti též bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním. Novelou č. 261/2007 Sb., o stabilizace veřejných rozpočtů, bylo věčné břemeno zdaňováno v rámci daně darovací. V souvislosti se zavedením osvobození od daně darovací mezi osobami v I. a II. skupině došlo i k osvobození bezúplatných práv odpovídajících věcnému břemeni. (Macháček, 2009) Věcné břemeno definuje Občanský zákoník jako zátěž omezující vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Zátěží je myšleno povinnost něco trpět, například chůzi a přejíždění po pozemku, povinnost něčeho se zdržet, například výstavby plotu nad stanovenou výšku, či povinnost něco vykonat, například údržba cesty. Hlavním znakem věcného břemene je jeho opakovatelnost či dokonce trvalý charakter. (Slezáková, 2008) Oceňování probíhalo na základě dohody účastníků nebo soudním znalcem. V případě, kdy cenu předmětu věcného břemene nebylo možné stanovit, byl ze zákona stanoven základ daně 10 000 Kč. Poplatníkem daně byl převodce, který měl navíc povinnost sám podat daňové přiznání. Úplatně zřízená věcná břemena byla zdaněna v rámci daně z příjmu. Byla-li převáděná nemovitost předmětem dědictví či darování, základ daně byl snížen o cenu věcného břemene. (Vybíhal a David, 2003, str. 79)

40


6 Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Dne 1. 1. 2014 vstoupilo v platnost zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí, které nahradilo zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Původní návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí předložila vláda Poslanecké sněmovně již 24. 4. 2013 a po jeho projednávání ve třech čtení došlo dne 9. října 2013 k jeho schválení Senátem. Dne 17. 10. 2013 bylo zákonné opatření podepsáno prezidentem republiky a 27. 11. 2013 schváleno nově ustanovenou Poslaneckou sněmovnou. (Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR, 2013) V této praktické části práce se budu zabývat důvody, které vedly k přijetí zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a také cíli, kterých mělo být přijetím tohoto opatření dosaženo.

6.1

Důvody k přijetí nové právní úpravy daně z převodu nemovitostí

Přijetím nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., a zákona o obchodních společnostech a družstvech č. 90/2012 Sb., (zákon o obchodních korporacích), které nabyly účinnosti 1. 1. 2014, vyvstala potřeba nezbytných úprav týkajících se převodů a přechodů nemovitostí, které jsou popsána v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Rekodifikace soukromého práva Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník přináší změny jak v terminologické oblasti, tak v oblasti věcné, mimo jiné ve zdanění věcí nemovitých. Pojem nemovitost byl rozšířen o určité prvky a práva, jako například svěřenecký fond či právo na stavbu, které je nově považováno za součást nemovité věci. (Kropjok, 2013, str. 69) Nově byla obnovena zásada superficies solo cedit7, která v překladu z latiny znamená „povrch ustupuje půdě“. Tato tradiční římská zásada není českému právu neznámá, neboť do roku 1951 byla součástí právního řádu a v dnešní době je uplatňována právními řády většiny zemí. Zákon č. 141/1950 Sb., tzv. střední občanský zákoník, tuto zásadu přestal respektovat a na stavbu začal pohlížet jako na samostatnou věc, kterou mohla mít ve vlastnictví osoba jiná než ta, která vlastnila pozemek pod stavbou. Od počátku roku 2014 se podzemní stavby dělí na samostatné stavby se zvláštním účelovým určením, jako je například metro, a na stavby, které jsou, ačkoliv zasahují pod cizí pozemek, jeho nedělitelnou součástí. Dle nových pravidel tak předmětem pozemku není pozemek a stavby, nýbrž pozemek, jehož součástí je stavba (Fiala a Mayer, 2012). Kropjok (2013, str. 69) 7

Opakem zásada superficies non solo – stavba není součástí pozemku


41

v této souvislosti dodává, že v porovnání s vymezením pojmu nemovité věci v novém občanském zákoníku s daní z nabytí nemovité věci dochází k omezení jejího předmětu na pouhé nabytí vlastnického práva k nemovité věci a k právu stavby. Transformace daně dědické a darovací do daně z příjmu Dalším z důvodů k zákonné úpravě daně z převodu nemovitostí bylo zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Daň dědická a darovací je nově díky zákonnému opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti, ošetřena daní z příjmu. Dary nesou nově označení bezúplatné příjmy, které jdou zdaňována v § 10 zákona o dani z příjmu (dále jen ZDP) jako příjmy ostatní. Pokud byl však bezúplatný příjem přijatý poplatníkem v souvislosti s výkonem činnosti, ze kterého plynou příjmy ze závislé činnosti, je zdaňován v rámci § 6 ZDP, a pokud je bezúplatný příjem příjmem ze samostatné činnosti, pak podléhá § 7 ZDP. Ruší se tak dělení osob dle příbuzenského vztahu a progresivní zdanění dle hodnoty daru, pro které platily sazby ve výši 7-40 %. U příležitostných darů, jejichž hodnota je vyčíslena do 15 000 Kč, daň není vybírána. Dary přijaté fyzickou osobou jsou zdaněny 15 % sazbou, pro právnické osoby je závazná sazba 19 %. Změny byly zaznamenány také ve lhůtě pro podání daňového přiznání, které původně muselo být odevzdané do jednoho měsíce od nabytí daru. Integrací do daně z příjmu se daňové přiznání podává ve lhůtě pro daňové přiznání z příjmu, tedy do 1. dubna roku následujícího, v případě podání bez daňového poradce, či do 1. července roku následujícího s přítomností daňového poradce. (Marková, 2014) U daně dědické došlo k vzhledem k rozšíření osvobození mezi osobami ve III. skupině k velkým změnám, respektive daň z dědictví ztratila daňový charakter. Toto osvobození doplnilo již stávající osvobození pro osoby zařazené v I. skupině, platné od 16. 8. 1998, a pro osoby zařazené v II. skupině, platné od 1. 1. 2008. Příjmy z nabytí dědictví se již nezanáší do daňového přiznání, protože jsou v dle § 4a ZDP osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob a dle § 19 ZDP od daně z příjmů osob právnických, a proto nejsou důvodem k podání daňového přiznání. (Hadroušek, 2014)

6.2

Cíle nové právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí

Hlavním cílem právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí bylo vytvoření koncepce respektující principy nového občanského zákoníku. Ačkoliv oblast přímých daní není na rozdíl od daní nepřímých upravována na mezinárodní úrovni, a zákonodárci mají tak při tvorbě legislativy relativně volné pole působnosti, při sestavování daně z nabytí nemovitých věcí byly zohledněny právní rámce Evropského společenství. Právě respektování a celková harmonizace daňových soustav může vést k odstraněním překážek volného pohybu osob, zboží, služeb a kapitálu,

42


kterými jsou daně v současnosti chápány. (Marková, 2013, str. 59, Nerudová, 2008, str. 103) K dalším vytyčeným cílům patřilo zefektivnění výběru daně, aktualizace systému osvobození, snížení administrativních úkonu a jisté zjednodušení v této oblasti, jednoznačné vymezení předmětu daně. V souvislosti se snížením administrativní náročnosti a současným šetření ze strany daňových poplatníků byla zrušena povinnost doložení úředně ověřených opisů. Díky nové právní úpravě postačí běžné kopie dokladů či dokument v elektronické podobě. (Nigutová a Tesařová, 2012, str. 4-5) Úprava osvobození od daně Harmonizace v oblasti osvobození od daně byla dalším vytyčeným cílem, a to v takových případech, kdy osvobození již nebyla aktuální (např. nabývání nemovitostí získaných restitucí či privatizací státního majetku). V návaznosti na harmonizaci daňových systému Evropského společenství došlo k redukci osvobození v nabytí takových nemovitých věcí, které jsou majetkem státu a přechází do vlastnictví právnické osoby, která je jediným zřizovatelem této věci. Ve srovnání s původní úpravou daně z převodu nemovitostí bylo zaznamenáno rozšíření osvobození pro nabytí vlastnického práva k nemovitosti v rámci finančního leasingu. Jako důvod tohoto rozšíření je uváděno sjednocení osvobození pro obdobné formy nabytí nemovité věci. (Pelc, 2014, str. 16) Osvobození je dle Kropjoka (2013, str. 72) logické, neboť původní úprava daně činila rozdíly v pořízení majetku prostřednictvím hotových peněz a prostřednictvím úvěru. Nově dani podléhá pouze první nabytí majetku leasingovou společností. Jak Nigutová (2012, str. 8) dále uvádí, v souvislosti s nově zavedeným institutem svěřenského fondu bylo záměrem osvobodit do tohoto fondu vložené nemovité věci. K osvobození nakonec nedošlo, vyčleněním nemovité věci do svěřenského fondu se dle § 3 daně z nabytí nemovité věci považuje za nabytí vlastnického práva k této věci, které je definováno jako předmět daně. Svěřenský fond je současně převodcem i nabyvatelem, z čehož vyplývá jeho status poplatníka daně. Vklad do svěřenského fondu není předmětem daně a nezakládá tak daňovou povinnost v takovém případě, kdy osobě, která nemovitou věc do vlastnictví fondu vkládá, nebude jako protiplnění poskytnuta úplata. (Kulínský, Nesrovnal a Hornochová, 2012) Zdaňování vkladů do obchodních společností Zřejmě nejdiskutovanějším osvobozením posledních let bylo osvobození pro vklady do základního kapitálu obchodních společností a družstev, které bylo ustanoveno zákonem č. 357/1992, o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, a které mělo sloužit k podpoře podnikatelských aktivit. Ve shodě s cíli nové úpravy daně z nabytí nemovitých věcí, jmenovitě se snahou o snížení případů daňových úniků, došlo zákonem č. 458/2011 Sb., zákon o změně zákonů souvisejících se zřízením jednoho inkasního místa, dne 1. 1. 2014 ke zdanění těchto vkladů.


43

Osvobození bylo zachováno pro vklady nemovitých věcí nabytých z vlastnictví územního samosprávního celku do korporace, jejichž jediným společníkem je tento územní celek. (Hadroušek, 2014, Moždiáková, 2008, Nigutová a Tesařová, 2012, str. 4) Zdaňování převodů účastí v obchodních korporacích Původním záměrem nové daně bylo zdanění převodů podílů v obchodních společnostech, především těch, jejichž předmětem podnikání jsou nemovité věci. Za důvody zdanění byly považované reálné změny vlastníků, ke kterým docházelo (a stále dochází) aniž by dani z převodů nemovitostí (z nabytí nemovitých věcí) podléhaly. Také daňové systémy ostatních států byly jistou inspirací pro zákonodárce, neboť ve většině států tyto převody dani podléhají. Jak Skálová v rozhovoru uvádí, zamítnutí tohoto návrhu je možné hledat ve více rovinách. Jedním z argumentů, který zastávala komora daňových poradců, byla především ztráta atraktivity pro zahraniční investory, které by daň od investic v České republice odradila. Proti zdanění ostře vystupovala též Hospodářská komora a jiné podnikatelské subjekty, které upozorňovaly na osvobození příjmů z prodeje podílů a nelogické ustanovení těchto převodů jako předmětů daně z nabytí nemovité věci. Ministerstvo financí návrhů zdanění odstoupilo a převody i nadále nejsou považovány za předmět daně. (Zámečník, 2013) Stanovení manželů jako solidárních poplatníků Další oblastí, která měla být novou daní vyřešena, byla oblast zdanění nemovitostí ve společném jmění manželů. Manželé nově vystupují jako solidární poplatníci, kteří mají povinnost zvolit si společného zmocněnce vystupujícího v daňovém přiznání. Tato ustanovení se netýkají takových předmětů daně z nabytí nemovitých věcí, které jsou součástí spoluvlastnictví manželů a které tak stanovují každého z manželů jako samostatného poplatníka, který má povinnost podat vlastní daňové přiznání. (Nigutová, 2012, str. 8) Snížení povinnosti předložení znaleckých posudků Pro stanovení základu daně bylo dle původní úpravy nutné předložení znaleckého posudku, který sloužil k porovnání s cenou sjednanou, což pro poplatníka znamenalo další finanční náklad, především u staveb malého rozsahu, jako garáže a chaty, u kterých byla daň velmi nízká a znalecký posudek ji mnohdy zvyšoval až o tisíce korun.(Nigutová a Tesařová, 2012, str. 16) Zákonným opatřením č. 340/2013 Sb. došlo u běžně převáděných nemovitostí typu rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, garáže, pozemky s těmito stavbami spojené, pozemky bez trvalého porostu a bez stavby, a dále bytové, garážové, komorové a sklepní jednotky, k úpravě nabývací hodiny, ze které je celková daňová povinnost vypočítána. Sjednaná cena se, chce-li to tak poplatník, dále nesrovnává

44


s cenou uvedenou na znaleckém posudku, nýbrž s nově ustanovenou srovnávací daňovou hodnotou, která vychází z tzv. směrné hodnoty. Tato směrná hodnota je určena z cen běžně převáděných nemovitostí dle jejich druhu, polohy, stavu, stáří, vybavení. Vzhledem k situaci na trhu nemovitostí je pro daňové účely nezbytné využívat modelu srovnání dvou cen, přičemž jaká srovnávací hodnoty bude použita, závisí na poplatníkovi8. Nabývací hodnotou se pak stává ta vyšší z porovnávaných cen (sjednané ceny a 75 % srovnávací hodnoty). (Petlachová, 2013) Důvodem k úpravě základu daně u běžně převáděných nemovitostí byla příprava na plánované oceňování nemovitých věcí obvyklou cenou (směrnou hodnotou), pro kterou bylo nezbytně nutné získání důležitých údajů o nemovitých věcech. Tyto informace sloužily k vyjádření směrné hodnoty a následnému ocenění, s konečným výsledkem úspory administrativních úkonů finančník prostředků poplatníka. Výši směrné hodnoty má nyní poplatník možnost, po zadání požadovaných parametrů nemovité věci, zjistit na stránkách Ministerstva vnitra. (Nigutová a Tesařová, 2012, str. 20) Pro stavby atypické, které oceňování dle směrné hodnoty díky nedostatku dat neumožňují, platí nově možnost uplatnění nákladů vynaložených na úhradu znaleckého posudku jako daňových výdajů. (Pelc, 2014, str. 14) Stanovení nabyvatele jako poplatníka Původním záměrem nové úpravy daně bylo zavedení nabyvatele jako poplatníka daně, a to z důvodu dosavadní nepřehlednosti, netransparentnosti, neefektivnosti ve výběru daní a nejistoty nabyvatele jako ručitele. Tento ministerstvem financí předložený návrh však nebyl zákonodárci schválen a poplatníkem tak i nadále zůstává prodávající, pouze v ostatních případech či po domluvě nabyvatel. Kropjok (2013, str. 71) zamítnutí návrhu kritizuje a uvádí, že možnost domluvit se na osobě poplatníka povede spíše ke snaze nabyvatele snížit cenu nemovitých věcí, aby celková cena i s daní byla stejná, jako kdyby v převodu vystupoval jako ručitel. Stanovení modelu přepočtu měn Ze zkušeností let minulých bylo nutné provést úpravy týkající se přepočtu měn a to v těch případech, kdy cena za nemovitost byla určena v měně cizí a pro potřeby výpočtu daně bylo nezbytné ji převést na měnu českou, na což neexistovalo ve staré úpravě daně žádné pravidlo či norma. (Nigutová, 2012, str. 5)

Nigutová a Tesařová (2012, str. 20-21) v důvodové zprávě zmiňují, že zjištěnou cenu se vyplatí použít v takových případech, kdy její výše je zhruba o 138 000 Kč nižší, než cena směrná (při zohlednění 4 % sazby daně a průměrné ceny posudku na rodinný dům 4 130 Kč). 8

Komparace daně z převodu nemovitostí a z nabytí nemovitých věcí

45

7 Komparace daně z převodu nemovitostí a z nabytí nemovitých věcí Tato kapitola se bude zabývat komparací staré a nové úpravy daně, jejichž předmětem zdanění je převod či přechod nemovité věci. V úvodu každé podkapitoly bude dle jednotlivých paragrafů popsáno zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen DZNN). Ke komparaci pak bude využito poznatků jak z této kapitoly, tak z kapitoly 5.3, jejíž součástí je zpracování zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Kapitola popisuje cíle, kterých bylo dosaženo, i původní záměry, které se v nové úpravě daně nakonec nepromítly.

7.1 7.1.1

SUBJEKT DANĚ Poplatník daně (§ 1)

Dle § 1, odst. 1 DZNN je poplatníkem určen buď: a.) převodce vlastnického práva k nemovité věci, pokud k nabytí dojde formou koupě či směnou a převodce se s nabyvatelem smluvně nedomluví, že plátcem je nabyvatel b.) nabyvatel v případech ostatních. V případech nabytí vlastnického práva k nemovité věci do nebo z fondu (ať už fondu podílového, svěřeneckého, nebo fondu penzijní společností.) je nabyvatelem (převodcem) vždy fond. (§ 1, odst. 2 DZNN) 7.1.2

Srovnání původní a nové úpravy poplatníka daně

Poplatník daně stanovený v původní úpravě daně z převodu nemovitostí byl stejně jako v podobě nové primárně převodce. Jednalo-li se o úplatný převod nemovitosti na základě smlouvy, poplatníkem byl prodávající (převodce). U přechodů nemovitostí na základě exekuce, dražby či rozhodnutí byl poplatníkem kupující (nabyvatel), neboť u převodce byly očekávané jistě finanční problémy, které k přechodu nemovitosti vedly a které mohly zakládat jeho daňové platební neschopnosti. Tato konstrukce dvou různých plátců je tedy pozůstatkem zákona o trojdani, a i přesto, že se ukázala být značně neefektivní, nedošlo k uskutečnění plánovaných změn v osobě poplatníka, kterým se měl stát nabyvatel. Jako nevýhody dvou různých plátců je možno jmenovat nepřehlednost z pohledu poplatníka a zbytečné administrativní náklady. Nově však existuje možnost smluvní domluvy mezi nabyvatelem a převodcem o tom, kdo bude plátcem daně. (Nigutová, 2012, str. 12-13) Na nabytí nemovité věci do vlastnictví manželů v rámci společného jmění je nově pohlíženo jako na převod, za který manželé ručí společně a nerozdílně a který

46


zakládá povinnost podat pouze jednoho daňového přiznání, což přispívá k podstatnému zjednodušení. (Mareš a Musilová, 2013) Změna byla zaznamenána v rámci směny nemovitých věcí, která již není považována za jeden převod. Z toho titulu jsou obě formy nabytí zdaňovány samostatně, čímž dochází k odlišení od původní formy, kdy za směnu jako jeden převod platili a ručili převodce i nabyvatel společně a nerozdílně. Nově tak dochází k zvýšení daňové povinnosti u obou účastníků převodu. [§ 1, odst. 1 písm. a) DZNN] U nabytí nemovité věci do podílového fondu je vycházeno ze skutečnosti, že fond sám o sobě nemá statut právní osobnosti a jeho majetek je vlastnictvím podílníků. Nabyvateli jsou v tomto případě podílníci, a to v takovém rozsahu, jaký podíl ve fondu vlastní. Vzhledem k převažující investiční činnosti podílových fondů je počet podílníků obrovský, a proto by bylo finančně neúnosné po vlastnících požadovat odvádění daně a podávání daňové přiznání. Z toho důvodu byl jediným možným nabyvatelem (převodcem) stanoven podílový fond. (Ministerstvo financí, 2013, str. 1-2) 7.1.3

Původní záměr úpravy poplatníka daně

Jak Marková (2013, str. 58) uvádí, původním záměrem nové úpravy daně bylo stanovení nabyvatele jako hlavního poplatníka. Tento záměr vycházel z kritiky majetkových daní, kterou je tzv. dvojí zdanění majetku. U poplatníka převodce totiž dochází k zdanění jak převáděné nemovitosti, tak v rámci daně z příjmu. Dalším důvodem bylo zrušení institutu nabyvatele jako ručitele, který v případě nesplatnosti daně prodávajícím musel daň zaplatit. Také daňové úpravy jiných evropských zemí jako Belgie, Dánsko, Finsko, Francie a další (celkově 16) stanovují nabyvatele poplatníkem daně. Převodce jako poplatník daně je pak stanoven v Polsku a Slovinsku. V Německu a Rakousku pak daň platí společně a nerozdílně převodce i nabyvatel. (Nigutová a Tesařová, 2012, str. 10) Stanovení kupujícího jako plátce daně může vést ke změně ceny nemovité věci, a tím pádem ke změně výši inkasované daně. Nigutová s Tesařovou (2012, str. 14) k této problematice dodávají, že ochota kupujícího platit daň nastane pouze v takovém případě, kdy celková částka nabývané nemovitosti (i s daní) je tak vysoká, jak kdyby daň platil prodávající. Dle empirického výpočtu bylo zjištěno, že změna plátce daně sníží sjednanou cenu nemovitých věcí až o 3,8 %, což významně ovlivní celkové inkaso daně z nabytí nemovité věci. Na tento propad v příjmu státního rozpočtu bylo již v roce 2013 přijato opatření, kterým se změnila sazba daně z 3 % na 4 %. Dále zákonodárci počítali, že sjednaná cena bude nabývací hodnotou pouze v ojedinělých případech, a cena zjištěná se v dlouhém období přizpůsobí ceně tržní. Téma nabyvatele jako hlavního plátce daně zůstává stále velmi aktuální a jak Ležatka (2015) dodává, je mimo jiné součástí změny zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, kterou Ministerstvo financí předložilo vládě v březnu roku 2015. Změna zákona by tak měla definitivně stanovit nabyvatele plátcem a reagovat na problémy, které s sebou nová úprava daně přinesla. Plánované nabytí účinnosti změny zákona je 1. 1. 2016.


7.2 7.2.1

47

PŘEDMĚT DANĚ Vymezení předmětu daně (§ 2)

Pro účely zákona je v § 2 odst. 1 DZNN za předmět daně z nabytí nemovité věci považováno úplatné nabytí vlastnického práva k takové nemovité věci, která je: a.) stavbou, pozemkem, částí inženýrské sítě či jinou jednotkou, které se nacházejí na území České republiky b.) právem stavby ošetřující pozemek, který se nachází na území České republiky c.) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci, která je uvedena v písmenu a.) nebo b.) K nabytí nemovité věci uvedených v odst. 1 může dojít prostřednictvím úplatného postoupení pohledávky nebo zajišťovacího převodu práva. (§ 2 DZNN) U zrušení či vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, které byly definovány v §2 odst. 1 DZNN a které mají zároveň stejné spoluvlastníky, se za předmět daně považuje jenom úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech. Předmět pak odpovídá kladnému rozdílu podílu spoluvlastníka na nemovitých věcech po a před vypořádáním. Jako úplatu zákon vylučuje takový podíl na nemovitých věcech, ke kterému vlastník po vypořádání ztrácí vlastnické právo. 7.2.2

Srovnání původní a nové úprava předmětu daně

Nejvýznamnějším rozdílem mezi daní nové a staré úpravy je způsob chápaní pojmu nemovitost- nemovitá věc. Dle staré verze daně považoval občanský zákoník z roku 1964 za nemovitost pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem a dále byty a nebytové prostory. Pozemek a stavba na něm zřízená byly považovány jako dvě samostatné věci a vlastník stavby se tak nemusel shodovat s vlastníkem pozemku, což častokrát vedlo ke konfliktům (například když majitel pozemku bránil majiteli stavby v přístupu na pozemek). Nový občanský zákoník tento problém vyřešil. V § 506 odst. 1 stanovil, že součástí pozemku je nejen prostor nad, ale také pod povrchem a dále stavby na tomto pozemku zřízené (výjimku tvoří stavby dočasné) a současně vše, co je do pozemku zapuštěno či upevněno ve zdech. (Ministerstvo spravedlnosti ČR, 2015) Pro stavby, které ke dni platnosti nového občanského zákoníku již existovaly, platí následující Přechodná ustanovení: a.) Pro stavby a pozemky, které patřily jednomu vlastníkovi, neplatí již zásada, že se jedná o dvě samostatné věci, nýbrž stavba stojící na pozemku je nově jeho součástí a bude tak možno nakládat pouze s ním. Všechny jeho změny se tak automaticky budou týkat i stavby na něm stojící.

48


b.) Pokud však pozemek a stavba neměly a doposud ani nemají totožného vlastníka, s přijetím nového občanského zákoníku není stavba automaticky považována za součást pozemku, pouze zakládá vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku a stejně tak předkupní právo vlastníkovi pozemku ke stavbě. Předkupní právo zde představuje jakési privilegium, kdy v případě prodeje pozemku má vlastník tohoto pozemku povinnost jej nejdříve nabídnout vlastníkovi stavby a toto stejné platí i pro vlastníka stavby. V praxi už pak záleží, zda zúčastněné osoby toho privilegia využijí a zda nastane situace popsaná v bodě a.). (Havlíčková, 2013) Co se celkově předmětu daně z nabytí nemovitých věcí týče, záměrem změn bylo zachování jeho původního rozsahu. Vzhledem k novému a širšímu pojetí nemovité věci v novém občanském zákoníku musela být tato definice pro úpravy daně z nabytí nemovité věci více zkonkretizována. (Ministerstvo financí, 2013, str. 2) Podstatným předpokladem pro daň z nabytí nemovitých věcí zůstává úplatná forma nabytí, přičemž vzhledem ke změně v názvu daně není již rozhodující, zda se jedná o přechod či převod, nýbrž pojem nabytí nemovité věci úzce souvisí s původním záměrem nabyvatele jako hlavního plátce daně. I nadále k převodu nemovitých věcí dochází prostřednictvím smlouvy (kupní, směnné, smlouvy o prodeji obchodního závodu, či smlouvy o zajišťovacím převodu práva). Rozhodujícím znakem je poloha nemovité věci, daň se vztahuje pouze na ty nemovité věci, které se nacházejí na území České republiky. Nepodstatným rysem zůstává státní příslušnost, pobyt či sídlo poplatníka. (Nigutová, 2012, str. 10-11) S novým občanským zákoníkem, zákon č. č. 89/2012 Sb. bylo třeba vyřešit i nabytí nemovitých věcí do svěřenských fondů. Tyto fondy spravují majetek, který jejich zakladatel (fyzická či právnická osoba) vyčlenil ze svého vlastnictví a o který se nově stará svěřenský správce. Tento majetek je oddělen od svého původního majitele a není vlastnictvím ani jeho, ani svěřenského správce, ani obmyšlené osoby, která má v budoucnu z fondu čerpat. Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se do katastru nemovitostí zapisuje jako vlastník svěřenský správce, který fond spravuje a úplatné nabytí do či z fondu je předmětem daně. (Nedoma a Matušík, 2014) Za předmět daně je také, stejně jako v původní úpravě daně, považováno nabytí vlastnického práva k nemovité věci do podílového a bytového spoluvlastnictví. Tito spoluvlastníci jsou v případě úplatného nabytí nemovité věci povinni podat samostatné daňové přiznání a odvést daň ve výši odpovídající jejich podílu na nabyté nemovité věci. (Ministerstvo financí, 2013, str. 3) U bytového spoluvlastnictví je předmětem daně i změna podílu vlastnictví, ke které došlo prostřednictvím rozdělení, sloučení bytových a nebytových jednotek a prostorů, či prostřednictvím zvětšení podlahové plochy. (Nigutová, 2012, str. 11)


7.2.3

49

Právo stavby jako předmět daně

Další změnou platnou s novým občanským zákoníkem bylo znovuzavedení práva stavby, které úzce souvisí se zásadou superficies solo cedit a které je sjednáváno na dobu určitou, maximálně na 99 let. Vzhledem ke skutečnosti, že stavba je díky platnosti této zásady považována za součást pozemku a obě tak mají stejného majitele, může vlastník prostřednictvím práva stavby dovolit stavebníkovi stavět pod či nad povrchem tohoto pozemku. Doposud k výstavbě na cizím pozemku docházelo pouze sjednáním věcného břemene či pronájmem majetku. Jak je výše uvedeno, nejedná se o nic nového, co by českému právu nebylo známo, neboť tato zásada byla součástí právního řádu naší země až do roku 1964 a v ostatních státech jako Německo, Rakousko či Švýcarsko je hojně uplatňována i dnes. Právo stavby není definováno pouze pro výstavbu nové nemovitosti, nýbrž i pro stavby již stávající, u které dochází například k rekonstrukci. (Nový občanský zákoník, 2014, Achour a Pelikán, 2014) Aby nabytí práva stavby patřilo do předmětu daně, musí k tomuto převodu dojít za úplatu, a to buď jednorázovým plněním či ve formě stavebního platu, který je specifický svou frekvencí. Přehled o právech stavby nám přináší katastr nemovitostí, kam jsou zapsány všechny pozemky, ke kterým je právo stavby sjednáno. Dle nového občanského zákoníku je právo stavby nemovitou věcí a může s ním být zacházeno jako s majetkem (je možné ho prodat, dědit, darovat). Stavba samotná je tedy součástí práva stavby, nikoliv součástí pozemku. (Finanční správa, 2014)

7.2.4

Nabytí vlastnického práva (§ 3)

K nabytí vlastnického práva k nemovité věci může mimo jiné dojít dle § 3 DZNN následovně: a.) vyčleněním nebo nabytím nemovité věci do svěřeneckého fondu b.) nabytím stavby, která se stává součástí pozemku a která dříve byla I. samostatnou nemovitou věcí, II. součástí práva stavby III. neoprávněna zřízena na tomto pozemku. O formě nabytí nemovitého majetku do svěřenského fondu bylo pojednáno v rámci § 2, snad jen krátce s poznámkou, že „svěřenský fond“ nezahrnuje pro daňové účely pouze svěřenský fond, ale i zahraniční instituty obdobného charakteru, například určité trusty v zemích common law. (Pelc, 2014, str. 67) K nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a zároveň předmětem zdanění, může dojít různými způsoby, přičemž zákon upravuje 3 způsoby nabytí vlastnického práva ke stavbě. K prvnímu dochází u stavby, jejíž vlastník se lišil od vlastníka pozemku, na kterém se nachází, a která se díky působnosti nového občanského zákoníku stává součástí pozemku v případě, že ji vlastník pozemku nabude. Ve chvíli nabytí stavba své postavení samostatné věci ztrácí, není možné k ní nabýt vlastnické právo a zároveň se stává předmětem daně z nabytí nemovitých

50


věcí, přičemž na pozemek, na kterém se stavba nachází, nebude při stanovení základu daně brán ohled. Tato situace tedy popisuje nabytí dříve samostatné stavby a je nutné ji odlišovat od situace nabytí pozemku, ke které může dojít u staveb, které byly již před nabytím součástí pozemku a nejsou tak samostatným předmětem nabytí. (Ministerstvo financí, 2013, str. 3) Další způsob nabytí vlastnického práva ke stavbě je definován zánikem práva stavby, a to buď uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno, či dohodou mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Zrušením práva se tak stavba stává součástí pozemku a je-li stavebníkovi od majitele pozemku poskytnuta úplata, stává se součástí předmětu daně z nabytí nemovitých věcí.9 Pro základ daně je pak v případě, že se stavebník s vlastníkem pozemku nedomluví na určité částce, použita náhrada ve výši poloviny hodnoty stavby, která je stanovena ke dni zániku práva stavby. (Polanská, 2014) Poslední způsob nabytí vlastnického práva ke stavbě je dle § 3 DZNN definován nabytím stavby, která byla neoprávněna zřízena na pozemku. Tato stavba se dle zásady superficies solo cedit stává automaticky součástí pozemku a v případě, že vlastník pozemku poskytne stavebníkovi náhradu, je nutné tento převod zdanit. U starého pojetí stavby záleželo na vlastníkovi pozemku, zda podá návrh na odstranění stavby či převedení do svého vlastnictví. Nově se v souvislosti s neoprávněnou stavbou zavádí pojem přestavek, který je stanoven jako část stavby nacházející se na cizím pozemku. Tato část zastavěného cizího pozemku se nově stává součástí stavebníka. Zákon v tomto případě ukládá stavebníkovi zaplatit vlastníkovi pozemku náhradu v takové výši, která odpovídá ceně nabytého majetku. (Kausta, 2014)

7.2.5

Úplata (§ 4)

Úplatou se dle § 4, odst. 1 a 2 DZNN rozumí jak peněžní tak nepeněžní plnění, přičemž nepeněžním plněním může být poskytnutí nemovité věci vyjádřené směrnou hodnotou, pokud ji určit lze (směrná hodnota je definována v § 15 DZNN). V případě, že hodnotu nepeněžního plnění ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci není možné určit, pro účely zákona je hodnotou plnění zjištěná cena snížená o úplatu. (§ 4, odst. 3 DZNN)

7.2.6

Vyloučení z předmětu daně (5 §)

Za předmět daně z nabytí nemovitých věcí není považováno nabytí vlastnického práva k nemovité věci (§ 5 DZNN): a.) prováděním pozemkových úprav b.) přeměnami obchodních korporací c.) poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění. 9

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není tedy pouze vznik, ale i zánik práva stavby.


51

Ve srovnání se starou úpravou daně je nově z předmětu daně vyloučeno nabytí nemovitých věcí na základě provádění pozemkové úpravy. Výsledkem tohoto vyloučení je zrušení administrativních úkonů zatěžující jak poplatníky, tak správce daně. Přechody a převody nemovitých věcí v rámci přeměn obchodních korporací byly již v původní verzi zákona osvobozeny jak od daně z převodu nemovitostí, tak daně darovací, čímž tedy v tomto ohledu nedochází k žádným věcným změnám. (Ministerstvo financí, 2013, str. 6)

7.3

OSVOBOZENÍ OD DANĚ

V jednotě s cílem nové úpravy daně z nabytí nemovitých věcí došlo v rámci osvobození od daňové povinnosti k jistým změnám, kdy určitá osvobození byla pro svou neaktuálnost vyjmuta a jiná naopak nově zahrnuta.

7.3.1

Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti (§ 6)

Dle § 6 odst. 1 DZNN je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno takové nabytí vlastnického práva k nemovité věci, jehož subjekt je členským státem Evropské unie či jiný stát, u kterého je zaručena vzájemnost. Členským státem Evropské unie se rozumí i Česká republika, ať již prostřednictvím svých organizačních složek či státních organizací jednajících svým jménem (například příspěvkové organizace). V rámci zaručené vzájemnosti je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci takovým státem, který od daně z nabytí nemovité věci či jí podobné zprostí Českou republiku. Dále je v § 6 odst. 1 DZNN pojednáno o osvobození pro územní samosprávný celek, u kterého došlo k nabytí následkem změny jeho území nebo zánikem právnické osoby, která byla zřízena územním samosprávným celkem. Územní samosprávný celek jako nabyvatel vlastnického práva je od daně osvobozen především proto, že zdrojem jeho příjmu je státní rozpočet, který je tvořen z inkasa daní, a proto, jak Nigutová (2012, str. 13) uvádí, by daň pro obce představovala spíše zbytečnou administrativní zátěž. Všechna osvobození v § 6 odst. 1 DZNN byla s menšími odlišnostmi definována ve staré úpravě daně z převodu nemovitostí. Pro co se však nově vztahuje osvobození, je nabytí vlastnického práva k nemovité věci právnickou osobou, je-li toto právo nabýváno z majetku územního samosprávného celku, členského státu Evropské unie či jiného státu s aplikovanou vzájemností. Jak § 6 odst. 2 DZNN uvádí, aby k osvobození mohlo dojít, musí být územní samosprávný celek, členský stát Evropské unie nebo stát s aplikovanou vzájemností zřizovatelem či jediným členem této právnické osoby a současně nesmí při tomto nabytí docházet k veřejné podpoře neslučitelné s vnitřním trhem.

52

7.3.2


Věcná osvobození u nových staveb (§ 7)

Od daně z nabytí nemovitých věcí je v rámci § 7 DZNN osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k: a.) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, b.) nové stavbě rodinného domu, c.) jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, I. v nové stavbě bytového domu, II. nově vzniklé nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou. Osvobození týkající se novostaveb vychází z původní úpravy daně, které bylo do osvobození začleněno s úmyslem podpořit bytovou výstavbu. Daň z nabytí nemovitých věcí zaznamenává v osvobození pár odlišností. Nově nebude brán zřetel na předmět činnosti převodce a na to, zda novostavba byla do doby nabytí používána či nikoliv. Rozhodujícími faktory pro osvobození jsou jak první nabytí nemovité věci tak splnění pětiletého testu, který začne běžet dnem, od kterého je podle stavebního zákona novostavbu možno používat. Stavební zákon stanovuje právo užívat novostavbu buď ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí, či uplynutím 30 dnů od oznámení, ve kterém vlastník sděluje započetí užívání stavby. Zavedení časového testu bylo v souladu s cíli nové úpravy daně, jmenovitě se snížením administrativního zatížení, kterým ověřování podmínky, zda stavba nebyla doposud užívána, určitě bylo. (Mareš a Musilová, 2013) Vzhledem k zásadě superficies solo cedit, je toto osvobození aplikováno i na pozemek či právo, kterým je novostavba zatížena, k posouzení slouží katastr nemovitostí. Naopak na nabytí bytového domu jako celku toto osvobození neplatí. Pro jednotky, tedy dle původní úpravy daně byty, platí osvobození pouze v takovém případě, že zahrnují garáž, sklep či komoru a současně jsou tyto stavby užívány společně s jednotkou. (Ministerstvo financí, 2013, str. 13-14) V plánované změně zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, která byla vládě předložena v březnu roku 2015 s plánovanou účinnosti od 1. 1. 2016, je osvobození pro první nabytí stavby a jednotky specifikováno pouze pro stavby již dokončené či užívané, osvobození pro stavby rozestavěné se z důvodu administrativní náročnosti ruší. (Ležatka, 2015)

7.3.3

Věcná osvobození u jednotek (§ 8)

V rámci § 8, odst. 1 DZNN je ustanoveno osvobození pro nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor (garáž, sklep, komora), a jejíž nabyvatelem je fyzická osoba, která je nájemcem této jednotky. K posouzení osvobození je využíván § 729 zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb., který přesně definuje pojem družstevní byt a družstevní nebytový prostor.


53

Dále je v § 8, odst. 2 DZNN stanoveno osvobození pro taková nabytí vlastnických práv k nemovitým věcem, jako jsou jednotky, které nezahrnují jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru a které jsou ve vlastnictví právnických osob vzniklých z důvodu vlastnictví vymezených jednotek a které nově přecházejí do vlastnictví osoby fyzické. Toto osvobození bylo součástí původní úpravy daně i s následujícími podmínkami, čili v tomto ohledu nedošlo k žádným změnám. Aby k osvobození mohlo dojít, musí být nabývající fyzická osoba definována jako: a.) nájemce jednotek, b.) člen právnické osoby, c.) osoba podílející se svým peněžitým či nepeněžitým plněním na pořízení domu s jednotkami. (§ 8 DZNN). Tato fikce je pozůstatkem privatizačních řízení, kdy právnické osoby jako bytová družstva byly zřizovány za účelem nákupu bytových domů. Kapitál bytových družstev tvořily vklady od členů, kteří byli většinou také nájemci těchto bytů. Po splacení kupní ceny právnické osoby zanikaly a byty včetně nebytových jednotek byly převáděny do vlastnictví fyzických osob. Aby nedocházelo ke dvojímu zdanění (převod do vlastnictví právnické osoby byl totiž zdaněn), nabytí vlastnického práva fyzickými osobami bylo osvobozeno. (Ministerstvo financí, 2013, str. 10) Zřejmě největší změnou v oblasti osvobození od daně bylo zrušení převodů a přechodů vlastnictví následkem privatizace, a to z důvodu neaktuálnosti. Další významné zrušení v osvobození bylo zaznamenáno u vkladů do obchodních společností a družstev. (Mareš a Musilová, 2013)

7.3.4

Ostatní věcná osvobození (§ 9)

Osvobození v případech reorganizace v rámci insolvenčního řízení zůstala beze změny oproti původní úpravě, jejich přesné vymezení nalezneme v § 9 odst. 1 písmena a) DZNN. Nově je osvobození rozšířeno o nabytí vlastnických práv k nemovitým věcem vloženým do sociálního družstva nebo evropského fond sociálního podnikání, a to z důvodu vymezení jejich působností v oblasti veřejné prospěšnosti. Další rozšíření v osvobození bylo zaznamenáno u finančního leasingu. Jak § 9 odst. 2 DZNN uvádí, osvobození se vztahuje na nabytí vlastnického práva k nemovité věci (i k právu stavby), která je předmětem finančního leasingu. Osvobození vychází z podstaty leasingu, kdy se nemovitá věc stala za úplatu vlastnictvím nabyvatele, přičemž tato nemovitá věc byla při pořízení leasingovou společností již zdaněna a není tak opodstatněné zdaňován podruhé.

54

7.4 7.4.1


ZÁKLAD DANĚ Stanovení základu daně (§ 10)

Aby mohla být stanovena výše daně, je třeba nejprve stanovit základ daně ve formě nabývací hodnoty, ze které bude daň počítána. Jak paragraf § 10 DZNN uvádí, základem daně z nabytí nemovitých věcí se nově stává nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Právě existence uznatelného výdaje je jednou ze změn v rámci základu daně. Tento výdaj je definován jako částka, kterou musel poplatník zaplatit znalci za vyhotovení znaleckého posudku, který byl nezbytnou přílohou daňového přiznání. Případem, kdy znalecký posudek není přílohou daňového přiznání, je použití směrné hodnoty jako srovnávací daňové hodnoty. (Marková, 2013, str. 6263). Zvláštní ustanovení v § 42 - 44 DZNN uvádějí, že u směrné hodnota je poplatník povinen vyčíslit a zaplatit zálohu ve výši 4 % sjednané ceny a dále uvést nezbytné směrné hodnoty o velikosti, druhu, poloze, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrech nemovité věci. Vzhledem ke skutečnosti, že znalecký posudek v tomto případě není vyžadován, nemůže se stát ani daňově uznatelným výdajem. Z výše uvedeného vyplývá další významná změna oproti původní verzi, a to, že již není třeba porovnávat cenu kupní s cenou odhadní, která je nově nahrazena hodnotou směrnou. Tato hodnota je stanovena finančním úřadem po zohlednění směrných hodnot uvedených v § 43 DZNN. Pro účely výpočtu daně se základ daně zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. (§ 27 DZNN)

7.4.2

Nabývací hodnota (§ 11)

Ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně, se stanoví nabývací hodnota, kterou dle § 11 odst. 1 DZNN může být: a.) sjednaná cena10, b.) srovnávací daňová hodnota, c.) zjištěná cena, d.) zvláštní cena. Jaká hodnota bude určena pro výpočet nabývací hodnoty, záleží jak na poplatníkovi, tak na předmětu převodu (§ 12 DZNN). Výlučnost nabývací hodnoty je příkladem nabytí vlastnického práva k nemovité věci do či z vlastnictví územních samosprávních celků, kde se vždy použije cena sjednaná. (§ 22 DZNN)

10

Sjednanou cenou se rozumí úplata, která byla popsána v § 4


7.4.3

55

Postup určení nabývací hodnoty (§ 12)

Nabývací hodnotou může být sjednaná cena a to ve dvou následujících případech: a.) sjednaná cena je vyšší nebo rovna srovnávací hodnotě, b.) cena sjednaná je stanovena zákonným opatřením Senátu. (§ 12, odst. 1 DZNN) Většina převodů probíhá prostřednictvím smluv, jejichž nabývací hodnotou je cena sjednaná, která je porovnávána se srovnávací daňovou hodnotou. Cena sjednaná, jak její název napovídá, odpovídá sumě, na které se subjekty převodu dohodnou. Srovnávací hodnota je v § 14, odst. 1 DZNN definována jako 75 % hodnoty směrné, anebo 75 % ceny zjištěné, přičemž vždy záleží pouze na poplatníkovi, jakou srovnávací hodnotu zvolí (§ 14, odst. 2 DZNN). Pokud však poplatník neuvede podstatné údaje k určení směrné hodnoty, jako srovnávací daňová hodnota bude použita zjištěná cena (§ 14, odst. 3 DZNN). Důvodem zavedení srovnávací hodnoty v procentuální míře byla snaha zamezení nízkých cen sjednaných, u kterých docházelo ke snižování daňové povinnosti. Jak již bylo uvedeno výše, směrná hodnota nevyžaduje dodání znaleckého posudku, což vede k snížení administrativy jak na straně správce, tak na straně poplatníka. Existují však převody, u kterých použití směrné hodnoty není možné, například obchodní, průmyslové, zemědělské a jiné budovy, které jako srovnávací daňovou hodnotu využívají cenu zjištěnou a jejichž nezbytnou přílohou daňového přiznání nadále zůstává znalecký posudek. (Ministerstvo financí, 2013, str. 12) Povinnost předložení znaleckého posudku není v zahraničí příliš běžná, nabývací hodnotou je zde většinou aplikována tržní nebo kupní cena nabývané nemovité věci. V některých zemích, jako Německo a Belgie, probíhá oceňování nemovitostí na náklady daňových úřadů, kteří jsou za tuto činnost odpovědni. V případě, že poplatník s úřadem stanovenou cenou nesouhlasí, může předložit na vlastní náklady pořízený znalecký posudek. V zemích jako Estonsko, Francie či Nizozemí nejsou znalecké posudky vyžadovány vůbec, základem daně je kupní cena, která není srovnávána s žádnou jinou hodnotou. Znaleckých posudků je tak využíváno spíše pro soukromé účely. (Nigutová a Tesařová, 2012, str. 17-19) Jak je uvedeno v § 12 odst. 2 DZNN nabývací hodnotou se může stát i srovnávací daňová hodnota, a to v takových případech, je-li vyšší než cena sjednaná. Situace, za které může zjištěná cena vystupovat jako nabývací hodnota, je dle § 12 odst. 3 DZNN vymezena následovně: a.) nabývací hodnotou není ani cena sjednaná, ani srovnávací daňová hodnota, b.) zákonné opatření Senátu stanoví nabývací hodnotou výlučně cenu zjištěnou.

56


Cena zjištěná je definována v § 16 DZNN jako cena zjištěná dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. S přihlédnutím k písmenu a.) a k případům použití ceny zvláštní bych dodala, že cena zjištěná je jakousi nabývací hodnotou poslední instance, která je použita jako poslední možná varianta. Příklady použití zjištěné ceny nalezneme v § 23 DZNN a jedná se o nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě finančního leasingu, zajišťovacího převodu práva, nebo úplatného postoupení pohledávky. Poslední formou nabývací hodnoty je cena zvláštní, která je základem daně v případě, že ji lze určit. Jak je z § 17 - 21 DZNN zřejmé, tato cena se uplatní ve specifických případech a její hodnota se bude lišit případ od případu. K její aplikaci může dojít u vydražení a předražku (například prodej nemovitosti ve veřejné dražbě, daňová exekuce, exekuce prodejem nemovité věci), u vkladů do obchodních korporací, či v souvislosti s insolvencí, pozůstalostí nebo vyvlastněním. Zvláštní cenou u vkladů do obchodních korporací může dle § 18 DZNN být: a.) cena uvedená ve společenské smlouvě v případě vkládání nemovitých věcí do osobních společností, b.) cena určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu do družstva, c.) cena určená znalcem nebo cena stanovena pro účely zvyšování základního kapitálu v případě kapitálových společností, d.) cena určena dle zákona o obchodních korporacích v případě příplatku společníka. Je-li v ceně nemovité věci, která se vkládá do obchodní společnosti, zahrnut dluh, zvláštní cena nemovité věci tento dluh pro účely daně nezapočítává. (§ 18, odst. 2 DZNN)

7.4.4

Směrná hodnota (§ 15)

Přesně definovány nemovité věci, které mohou být vyjádřeny směrnou hodnotou, nalezneme v § 15 odst. 3 DZNN. Jedná se nemovité věci, které jsou nejčastějším předmětem daně, jmenovitě například pozemky, jejichž součástí jsou rodinné domy, rodinná rekreační zařízení, a dále stavby rodinného typu, byty, garáže, sklepy, či komory. Tento výčet tak zohledňuje jak zásadu superficies solo cedit, která stanovuje stavbu součástí pozemku, tak samostatné stavby zřízené před rokem 2014, které mají odlišného vlastníka od vlastníka pozemku. Směrná hodnota pak naopak nemůže být nikdy určena u lesních pozemků s lesním porostem, pozemků vodní plochy, nedokončené stavby, či stavby hromadné garáže. Většina těchto nemovitých věcí je kvůli své cenové variabilitě a z důvodu nedostatku údajů z vyjádření směrné hodnoty vyloučena. Jak již bylo řečeno výše, směrná hodnota nevyžaduje vypracování znaleckého posudku, její hodnotu určuje finanční úřad na základě již sesbíraných dan a na zá-


57

kladě krátkého dotazníku, který je poplatník povinen o stavbě vyplnit a předložit spolu s daňovým přiznáním. Jedinou nevýhodou směrně hodnoty tak může být jistá míra nejistoty, kdy poplatník k lhůtě podání daňového přiznání platí pouze zálohu, skutečnou výši daně se dozví zpětně. (Kotyzová, 2014)

7.4.5

Přepočet cizí měny na českou měnu (§ 25)

Z potřeb stávající praxe vyplynul problém pramenící z nedefinovaných pravidel, dle kterých by se postupovalo v případě převodů nemovitých věcí oceněných v jiné než české měně. Vzhledem k povinnosti poplatníka uvést v daňovém přiznání výši daně a do lhůty pro podání přiznání uvedenou daň také zaplatit, bylo pro účely daně z nabytí nemovitých věcí v § 25 DZNN stanoveno, že úplata stanovena v cizí měně bude přepočtena na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou a platným pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

7.4.6

Sazba daně (§ 26)

Na sazbě daně se nic nemění, i nadále zůstává ve výši 4 % z nabývací hodnoty (§ 26 DZNN). Vývoj výše sazeb od roku 1993 do roku 2015 znázorňuje následující tabulka: Tab. 10

Vývoj sazby daně z nabytí nemovitých věcí (z převodu nemovitostí) od roku 1993

ROK Sazba v %

7.5 7.5.1

1993 1-20

1994-2003 5

2004-2012 3

2013-2015 4

SPRÁVA DANĚ Místní příslušnost (§ 29)

Dle § 29, odst. 1 DZNN je za správu daně zodpovědný správce daně, v jehož obvodu se převáděná nemovitá věc či pozemek zatížený právem stavby nachází. V případě převodu nemovité věci, která se nachází v územní působnosti více správců, bude daň uhrazená takovému správci daně, který je zodpovědný za daň z příjmů poplatníka (§ 29, odst. 2 DZNN). Původně bylo zamýšleno, že správcem bude ten, u kterého bylo daňové řízení zahájeno nejdříve. (Nigutová, 2012, str. 16)

7.5.2

Solidární daňová povinnost (§ 30)

Solidární daňovou povinností se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí takový případ, kdy u poplatníků daně není možné stanovit jejich podíl na nabývané

58


nemovité věci, a proto vystupují jako solidární plátci, kteří musí platit daň společně a nerozdílně. Tímto ustanovením se od roku 2014 řídí i převody nemovitých věcí do společného jmění manželů. Manželé byli do konce roku 2013 považováni za dva samostatné plátce, každý z nich měl povinnost podat své vlastní přiznání a zaplatit polovinu vyměřené daně. S přijetím nové zákona upravující nabytí nemovitých věcí však manželé ztratily samostatný titul, na převod je nově pohlíženo jako na jeden s tím, že daňové přiznání podávají manželé pouze jedno a daň jsou povinni platit společně a nerozdílně. Vystupují tak ve vzájemném solidárním vztahu. (Kotyzová, 2014)

7.5.3

Lhůta daňového přiznání (§ 32 – 33)

Poplatník je dle § 32 DZNN povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovité věci do konce třetího měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém došlo k zápisu do katastru nemovitostí následujícího vkladu: a.) vlastnického práva k nemovité věci, b.) práva stavby, c.) správy svěřenského fondu. Lhůta se tak v porovnání se starou úpravou daně nezměnila, ustanovení bylo pouze rozšířeno o vklad do svěřenského fondu. Za datum vkladu je pro účely zákona považováno opravdové datum zápisu do katastru nemovitostí, datum podání zápisu je bezpředmětné. V § 33 DZNN je ustanovena povinnost podat daňového přiznání k nabytí vlastnického práva i k takovým nemovitým věcem, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí.

7.5.4

Přílohy daňového přiznání (§ 34 – 39)

Zákon o dani z nabytí nemovité věci stanovuje 3 základní písemnosti, které vystupují v přílohách daňového přiznání. První v řadě je písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva k nemovité věci, na jejímž základě byl vklad do katastrů nemovitostí zapsán. Jedná se tak většinou o kupní a směnné smlouvy, smlouvy o provedení dražby, nebo listiny dokládající rozhodnutí soudu o vyvlastnění, které jsou, jak Nigutová (2012, str. 17) uvádí, nezbytné pro ověření předmětu, subjektu a správce daně. Z výše uvedeného vyplývá povinnost poplatníka přiložit k daňovému přiznání také vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. (Ministerstvo financí, 2013, str. 25) Při použití zvláštní ceny jako nabývací hodnoty je třeba přiložit písemnost, která tuto cenu potvrzuje. Ve většině případů se jedná o písemnosti potvrzující nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je vymezená v § 35 DZNN. V určitých případech jako například při zániku práva stavby či při vkladu nemovité věci do


59

obchodní společnosti bude nutné předložit listinu speciální. (Ministerstvo financí, 2013, str. 25) V jakých případech je přílohou daňové přiznání znalecký posudek vymezuje § 36 DZNN. Zjednodušeně platí, že pokud v daňovém přiznání vystupuje zjištěná cena, znalecký posudek je jeho nezbytnou součástí. Zjištěná cena může při sestavování daně vystupovat buď jako nabývací hodnota, nebo jako srovnávací daňová hodnota. Stanoví-li poplatník za nabývací hodnotu srovnávací daňovou hodnotu, ale neposkytne důležitá data k určení směrné hodnoty, vyzve správce daně poplatníka k předložení znaleckého posudku. Znalecký posudek nebude naopak nikdy vyžadován u nabytí vlastnických práv k takovým nemovitým věcem, které jsou od daně osvobozeny, nebo jejichž předmětem nabytí je pozemek bez trvalého porostu se zřízenou stavbou, avšak bez práva stavby. Vzhledem ke skutečnosti, že od 1. 1. 2014 je odměna znalci za vyhotovení znaleckého posudku považována za výdaj, k snížení daňového základu je nutné tento doklad přiložit k daňovému přiznání. V případě, že poplatník zaplatí znalci za posudek až po uplynutí lhůty k podání přiznání, může jej přiložit k dodatečnému daňovému přiznání. (§ 37 DZNN) Ve srovnání se starou úpravou daně je přílohou daňového přiznání nově zápis o vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. V případě nabývací hodnoty srovnávací daňové hodnoty je nutné přiložit vyplněný dotazník, ze kterého je směrná hodnota určena. Co se obsahové stránky týče, přílohami mohou být pouze prosté kopie v listinné či elektronické podobě, nikoliv ověřené opisy a ověřené kopie smluv či jistin, což představuje významná ulehčení pro poplatníka, jak po stránce materiální, tak časové. (§ 38 DZNN)

7.5.5

Práva a povinnosti daňové přiznání (§ 40 – 52)

Daňové přiznání nepodává takový subjekt, který je členským státem Evropské unie, či státem jiným, u kterého dochází k osvobození od daně z nabytí nemovité věci. (§ 40 DZNN) Činí-li vypočtená daň méně než 200 Kč, daňové přiznání se sice podává, záloha ani daň se neplatí (§ 41, odst. 1 DZNN). Zde nacházíme mírné odlišení od původní právní úpravy, u které byla hranice stanovena na 100 Kč a které tak podporují cíl snížení administrativní náročnosti. Poplatník je povinen sám vyčíslit a do lhůty pro přiznání zaplatit daňovou zálohu ve výši 4 % sjednané ceny (§ 44 DZNN). Záloha se zaokrouhluje na celé koruny nahoru (§ 45 DZNN). U srovnávací daňové hodnoty jako nabývací hodnoty je povinen uvést nezbytná data sloužící k určení směrné hodnoty. V situaci, kdy poplatník zjistí, že vyměřená daň je vyšší než zaplacená záloha nebo že uvedl špatná data sloužící k určení směrné hodnoty, je poplatník povinen podat dodatečné daňové přiznání. Je-li rozdíl mezi daní a zaplacenou zálohou menší než 200 Kč, daň bude vyjádřena ve výši zálohy. (§ 52 DZNN)

60

7.5.6


Vznik a zánik daňové povinnosti (§ 54 – 55)

Daňové přiznání k dani je nutné podat i u takových nabytích, od kterých bylo později ustoupeno, u kterých se prokázala jejich zdánlivost či nepravost, a které byly z důvodu neúměrného krácení zrušeny. (§ 54 DZNN) Naopak zánik daňové povinnosti nastává dle § 55, odst. 1 DZNN na základě uvedených skutečností: a.) odstoupením či zrušením smlouvy, b.) prokázáním nepravosti či zdánlivosti právního jednání, c.) splněním rozvazovacích podmínek, d.) zrušením vyvlastnění, e.) zánikem zajišťovacího převodu vlastnického práva k nemovitosti11. Výše uvedené podmínky zániku daňové povinnosti platí pouze v tom případě, že vlastníkem nemovité věci je buď původní vlastník, nebo osoba, které vzniklo vlastnické právo z důvodu existence vlastnického práva původního vlastníka. Způsob, jakým k zániku došlo, je poplatník povinen uvést v daňovém přiznání, ať již řádném, či dodatečném. Daňová povinnost zaniká ke dni nabytí účinnosti rozhodnutí správce daně. (§ 55, odst. 2 a 3)

Předpis č. 89/2012 Sb. Nového občanského zákoníku v § 2040 uvádí, že smlouvou o zajišťovacím převodu práva je dlužník či třetí osoba dluhu povinna převést věřiteli dočasně své právo, přičemž se jedná o převod s rozvazovací podmínkou stanovující povinnost dluh splatit.

11


61

8 Praktické srovnání daně z převodů nemovitostí s daní z nabytí nemovité věci Tato kapitola navazuje na kapitolu předešlou, která se zabývala komparací daně z převodu nemovitostí s daní z nabytí nemovitých věcí. Teoretickým poznatkům bude dán praktický rozměr nejdříve přehledným shrnutím, ve kterém budou prezentovány nejpodstatnější změny související s přijetím Zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., a následně šesti modelovými příklady, jejichž cílem bude uvedení závěru, jak se Zákonné opatření Senátu dotklo účastníků převodů a přechodů po finanční stránce.

8.1

Přehled nejvýznamnějších změn u daně z nabytí nemovitých věcí po 1. 1. 2014

Následující tabulka názorně představuje základní změny, ke kterým došlo v rámci zdanění převodu či přechodu nemovité věci od 1. 1. 2014. Tab. 11 věci

Shrnutí základních rozdílů mezi daní z převodu nemovitostí a daní z nabytí nemovité



Poplatník daně Poplatník daně

převodce (převod), nabyvatel (přechod)

převodce (převod), nabyvatel (přechod)

Převod nemovité věci do společného jmění manželů

dva převody

jeden převod

Předmět daně

Předmět daně

Vztah pozemku a stavby Směna nemovitosti Forma nabytí nemovité věci Nabytí nemovité věci pozemkovou úpravou Nabytí nemovité věci přeměnami obchod. korporací

pozemek a stavba jsou dvě samostatné věci jeden převod úplatná

stavba, pozemek, inženýrská síť, právo stavby, vklad nemovité věci do svěřenského fondu součástí pozemku je prostor nad i pod jeho povrchem dva převody úplatná

předmět daně

vyloučeno z předmětu daně

osvobozeno od daně

vyloučeno z předmětu daně

stavba, pozemek

62




Osvobození od daně Osvobození ve veřejnoprávní oblasti pro

členský stát Evropské unie, stát se zaručenou vzájemností, územní samosprávní celek

Osvobození u nových staveb

v případě, že nebyly užívány

Osvobození nemovité věci nabyté privatizací Vklady do obchodních společností Vklady nemovitých věcí do sociálního družstva a evropského fondu sociál. podnikání Nabytí nemovité věci finančním leasingem

členský stát Evropské unie, stát se zaručenou vzájemností, územní samosprávní celek do 5let ode dne prvního použití -dle stavebního zákona

osvobozeno

z osvobození vyloučeno

osvobozeno

předmětem daně

předmět daně

osvobozeno

předmět daně

osvobozeno

Nabývací hodnota

cena sjednaná, cena zjištěná, cena dosažená vydržením, cena určená soudem, náhrada při vyvlastnění

cena sjednaná, srovnávací daňová hodnota, cena zjištěná, cena zvláštní

Daňově uznatelné výdaje na pořízení znaleckého posudku

NE

ANO

4%

4%

Zákonný mechanismus přepočtu cizí měny na českou

NE

ANO

Solidární daňová povinnost

NE

Přílohy daňového přiznání

smlouva o nabytí nemovitosti, znalecký posudek

Forma podání daňového přiznání

listinná pouze v originálu

Základ daně

Sazba daně Sazba daně

Další změny

převody nemovitých věcí do společného jmění manželů smlouva o nabytí nemovitosti, vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, (znalecký posudek, doklad o platbě za vyhotovení znaleckého posudku), (dotazník pro stanovení směrné hodnoty), listinná i elektronická v podobě prostých kopií


8.2

63

Modelové příklady

Ke zpracování této kapitoly budou sloužit modelové příklady, které se nejdříve vypočítají dle zásad daně z převodu nemovitostí a následně daně z nabytí nemovitých věcí. Každý z šesti příkladů obsahuje slovní závěr se změnami, které nabyly účinnosti dne 1. 1. 2014. Příklad č. 4, který pojednává o nabytí nemovité věci za úplatu vyjádřenou v jiné než v české měně, obsahuje navíc vyplněné Daňové přiznání včetně potřebných příloh, tedy Přílohu N, která je použita pro případy nabytí vlastnictví k nemovité věci kupní smlouvou, a Přílohu 2 C, která slouží k určení směrné hodnoty (viz Příloha A). 8.2.1

Příklad č. 1 Směna nemovité věci

Pan Novotný si s panem Březinou vyměnili nemovité věci. Zjištěná cena nemovité věci pana Novotného byla 3 800 000 Kč, pana Březiny 3 600 000 Kč. a.) varianta A – dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Základ daně u pana Novotného Základ daně u pana Březiny Výše sazby Daňová povinnost pana Novotného Daňová povinnost pana Březiny

1 900 000 Kč 1 900 000 Kč 4% 76 000 Kč 76 000 Kč

b.) varianta B – dle zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Daňová povinnost pana Novotného jako převodce nemovité věci Sjednaná cena 3 600 000 Kč Zjištěná cena 3 800 000 Kč 75 % zjištěné ceny 2 850 000 Kč Základ daně 3 600 000 Kč Výše sazby 4% Daňová povinnost pana Novotného 144 000 Kč Daňová povinnost pana Novotného jako nabyvatele nemovité věci Sjednaná cena 3 800 000 Kč Zjištěná cena 3 600 000 Kč 75 % zjištěné ceny 2 700 000 Kč Základ daně 3 800 000 Kč Výše sazby 4% Daňová povinnost pana Novotného 152 000 Kč

64


Daňová povinnost pana Březiny jako převodce nemovité věci Sjednaná cena 3 800 000 Kč Zjištěná cena 3 600 000 Kč 75 % zjištěné ceny 2 700 000 Kč Základ daně 3 800 000 Kč Výše sazby 4% Daňová povinnost pana Březiny 152 000 Kč Daňová povinnost pana Březiny jako nabyvatele nemovité věci Sjednaná cena 3 600 000 Kč Zjištěná cena 3 800 000 Kč 75 % zjištěné ceny 2 850 000 Kč Základ daně 3 600 000 Kč Výše sazby 4% Daňová povinnost pana Březiny 144 000 Kč c.) Srovnání staré a nové podoby daně z nabytí nemovité věci Dle daně z převodu nemovitostí byla směna považována za jeden převod, kdy prodávající a kupující platili daň společně a nerozdílně. Pan Březina se s panem Novotným tak o daň „dělili“. Povinnost podat pouze jedno daňové přiznání vedlo k snížení nákladů spojených s pořízením nemovitosti. Základem daně byla cena nemovitostí s vyšší hodnotou, pro účely výpočtu daně bylo nutné dodat znalecký posudek potvrzující cenu nemovitosti. V případě, že smluvně sjednaná cena byla vyšší než cena zjištěná, jako základ daně byla použita cena sjednaná. U našeho případu byla zjištěná cena vyšší jak cena sjednaná, proto byla za základ daně použita cena zjištěná. Oba účastníci směny, jak pan Březina, tak pak Novotný, byly povinni zaplatit polovinu vypočtené daňové povinnosti, tedy 76 000 Kč. Zákonné opatření o dani z nabytí nemovitých věcí stanovuje směnu nemovitosti jako dva převody, poplatníkem daně jsou oba převodci. U směn, kde se účastníci ve smlouvě domluví, že plátcem daně budou nabyvatelé nemovité věci, platí každý z nabývané nemovité věci. Pro pana Novotného by to znamenalo zaplatit daň ve výši 152 000 Kč, pan Březina by byl povinen zaplatit daň ve výši 144 000 Kč. Jeho daňová povinnost je díky nižšímu základu o 8 0000 Kč menší. Avšak u obou dochází k zvýšení jejich daňové povinnosti o dvojnásobek. V určitých případech je možné, aby plátcem byla pouze jedna osoba, která odvede daň jak z převáděné, tak nabývané nemovité věci, přičemž má povinnost podat dvě daňové přiznání. Celková daň za obě převáděné nemovitosti by činila 296 000 Kč, což je ve srovnání s původní úpravou daně o 144 000 Kč více, rozdíl odpovídá dani z levnější nemovité věci. K účelům výpočtu daně je používáno srovnání ceny sjednané a ¾ ceny zjištěné na základě znaleckého posudku či směrné hodnoty, k výpočtu daně bude využita ta


65

vyšší ze srovnávaných cen. V našem případě účastníci směny nedodali důležité informace sloužící k výpočtu směrné hodnoty, proto za srovnávací hodnotu byla použita cena zjištěná. Vzhledem ke skutečnoti, že při směně budou podána dvě daňová přiznání, je možné tytéž nemovitosti ocenit v jiné srovnávací ceně, v jednom daňovém přiznání však musí být použita pouze jedna forma srovnávací hodnoty. Směrnou hodnotu je poplatník povinen vypočítat, uvést v daňovém přiznání a zaplatit do termínu podání daňového přiznání, tedy do tří měsíců následujících po měsíci, ve kterém byla nemovitá věc zapsána do katastru nemovitostí. K výpočtu může využít kalkulačky, která je uveřejněna na internetových stránkách Finanční správy České republiky. Výdaje na pořízení znaleckého posudku může poplatník uplatnit jako daňové výdaje, které sníží základ daně. (Informace Generálního finančního ředitelství, 2014) Jak z výpočtu vyplývá, vzhledem ke zrušení směny jako jednoho převodu, tento způsob nabytí nemovité věci není již pro nabyvatele tak výhodný (ať již z pohledu finančního či administrativního) jak tomu bylo do konce roku 2013, neboť daňová povinnost pana Březiny se zvýšila o 68 000 Kč (pozice nabyvatele) nebo o 76 000 Kč (pozice převodce). U pana Novotného je situace obdobná, v pozici nabyvatele nyní platí o 76 000 Kč více, v pozici převodce o 68 000 Kč více. Dle Skálové (2013) nelze navíc díky nízkému počtu směnných převodů počítat s vyššími příjmy do státního rozpočtu. Pro názornost tak byli v modelovém příkladu uvedeni účastníci převodu jak v pozici nabyvatele, tak převodce. Jak z uvedeného vyplývá, pro pana Novotného je výhodnější vystupovat v pozici převodce nemovité věci, neboť základem daně je nemovitá věc v hodnotě 3 6000 000 Kč a jeho daň tak činí 144 000 Kč. Tato nemovitá věc je pro pana Březinu základem daně v případě, kdy vystupuje jako nabyvatel nemovité věci. V závěru pak záleží pouze na účastnících převodu, na jaké pozici se dohodnou. Jeden z nich však bude vždy muset platit o 8 000 Kč více. 8.2.2

Příklad č. 2 – vklad nemovité věci do obchodní společnosti

Fyzická osoba vložila do obchodní společnosti Alfa s.r.o. se sídlem v České republice nemovitou věc, jejíž zvláštní cena dle znaleckého posudku činila 550 000 Kč, náklady na znalecký posudek byly vyčísleny na 20 000 Kč. a.) varianta A – dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

550 000 Kč osvobozeno dle §20 odst. 6 0 Kč

66


b.) varianta B – dle zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Nabývací hodnota Uznatelný výdaj Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

550 000 Kč 20 000 Kč 530 000 Kč 4% 21 200 Kč

c.) Srovnání staré a nové podoby daně z nabytí nemovité věci Dle původní úpravy daně byly vklady do obchodních společností dle § 20 odst. 6 od daně z převodu nemovitých věcí osvobozeny s výjimkou ukončení účasti společníka obchodní společnosti do pěti let od vkladu nemovité věci, kdy mu po skončení nebyla nemovitost vrácena. Ačkoliv na tento vklad platilo osvobození, do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla nemovitost vložena do katastru nemovitostí, byla povinnost podat daňové přiznání. Zákonným opatření o dani z nabytí nemovité věci bylo osvobození vkladů do obchodních společností k 1. 1. 2014 zrušeno. Základem daně je dle § 18 DZNN cena zvláštní, která může být stanovena buď znalcem, nebo určena speciálně pro účely zvyšování základního kapitálu obchodních společností. Vklad nemovité věci do obchodních korporací patří mezi specifické případy nabytí nemovité věci, u kterých při stanovení výše daně není nabývací hodnota srovnávána s žádnou jinou hodnotou, poplatník je povinen vyčíslit a odvést daň ve lhůtě pro daňové přiznání, která byla uvedena již v příkladu 1. Znalecký posudek je nově považován za výdaj snižující základ daně, doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci je poplatník povinen doložit k daňovému přiznání. Pro směnu nemovitých věcí se použije příloha daňové přiznán č. 1, typ J. Pro naši obchodní společnost Alfa má přijetí Zákonného opatření Senátu negativní důsledky, neboť musí nově platit daň odpovídající 4 % ze zvláštní ceny, tedy 22 000 Kč. Daňovou povinnost může snížit doložením nákladů souvisejících s pořízením znaleckého posudku, které se odečtou od zvláštní ceny nemovitosti. Nová daň tak činí 21 200 Kč, společnost Alfa ušetřila s doložením nákladů 800 Kč. 8.2.3

Příklad č. 3 – nabytí nemovité věci do společného jmění manželů směnou s doplatkem

Novomanželé Burianovi uzavřeli se svým sousedem panem Markem smlouvu o směně nemovité věci. Zjištěná cena 2+1 bytu, který novomanželé vlastnili, byla 2 050 000 Kč, zjištěná cena sousedova bytu 3+1 činila 2 600 000 Kč, proto byl sjednán doplatek ve výši 400 000 Kč.


67

a.) varianta A – dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Základ daně u pana Marka Základ daně u pana Buriana Základ daně u paní Burianové Výše sazby Daňová povinnost pana Marka Daňová povinnost pana Buriana Daňová povinnost paní Burianové

1 300 000 Kč 650 000 Kč 650 000 Kč 4% 52 000 Kč 26 000 Kč 26 000 Kč

b.) varianta B – dle zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Daňová povinnost pana Marka jako převodce 3+1 Sjednaná cena 2 450 000 Kč Zjištěná cena 2 600 000 Kč 75 % zjištěné ceny 1 950 000 Kč Základ daně 2 450 000 Kč Výše sazby 4% Daňová povinnost pana Marka 98 000 Kč Daňová povinnost novomanželů Burianových jako převodci 2+1 Sjednaná cena 2 050 000 Kč Zjištěná cena 2 050 000 Kč 75 % zjištěné ceny 1 537 500 Kč Základ daně 2 050 000 Kč Výše sazby 4% Daňová povinnost Burianových 82 000 Kč c.) Srovnání staré a nové podoby daně z nabytí nemovité věci Rozdíl v původní a nové verzi daně nacházíme především u nabytí nemovité věci do společného jmění manželů. Vzhledem k pohledu na společné jmění manželů jako na podílové spoluvlastnictví vystupovali manželé jako dva plátci a každý z nich měl povinnost podat své vlastní daňové přiznání. Daň z nabytí nemovitých věcí tento pohled na manžele ruší a v této souvislosti stanovuje vztah mezi manželi jako solidární. Manželé jsou povinni si zvolit zástupce, kterým se může stát jeden z nich, či osoba jiná, a tento zástupce je povinen podat daňové přiznání a zaplatit daň za nabývanou nemovitou věc.

68


U směny nemovitých věcí s takzvaným doplatkem je třeba rozlišovat skutečnou nabývací hodnotu. Převáděná nemovitá věc manželů Burianových má nižší hodnotu, než nemovitá věc nabývaná. V takovém případě se za sjednanou cenu považuje pouze část nemovité věci, která odpovídá ceně převáděné nemovité věci. Doplatek, který vyrovnává rozdíl mezi těmito cenami, se do sjednané ceny pro účely daně nezapočítává. (Dodatek k pokynům k vyplnění daňové přiznání, 2014) Situaci lze znázornit následovně: Směna části bytu 3+1 za: Směna části bytu 3+1 za:

2 050 000 Kč 400 000 Kč.

V tomto příkladu není zohledněna pouze změna nabývání nemovité věci do společného jmění manželů, nýbrž i nový pohled na směnu nemovité věci, která byla popsána v příkladu č. 1. Díky směně nemovité věci dostává výše daně novou hodnotu. Daň do roku 2014 činila 52 000 Kč., po roce 2014 čin 82 000 Kč. Tento rozdíl je důsledkem změny nabývací hodnoty, kdy základem daně před rokem 2013 byla vyšší zjištěná cena, tedy 2 600 000 Kč, a po roce 2014 cena převáděné nemovité věci 2 050 000 Kč bez doplatku 400 000 Kč. Výsledek změny v oblasti nabytí nemovité věci do společného jmění manželů je v tomto případě zkreslen směnou. Kdyby se však jednalo o nákup (prodej) nemovité věci bez směny a jako nabývací hodnota by byla požita stejná hodnota jak před rokem 2014, pro manžele by se kromě zjednodušení v podobě podání pouze jediného daňového přiznání nic nezměnilo. 8.2.4

Příklad č. 4 – nabytí nemovité věci za úplatu vyjádřenou v jiné než v české měně

Pan Black prodal panu Červenému rodinný dům za smluvní cenu 70 000 Euro, přičemž cena zjištěná dle směrné hodnoty byla 2 333 352 Kč. a.) varianta A – dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Den nabytí vlastnického práva k nemovitosti byl v kupní smlouvě stanoven na 31. 1. 2013. Peníze z prodeje nemovitostí byly připsány panu Blackovi na jeho bankovní účet dne 8. 2. 2103. Kurz devizového trhu vyhlášeného Českou národní bankou pro den 8. 2. 2013 byl 25,240 Kč/€. Cena zjištěná dle znaleckého posudku byla 1 500 000 Kč. Cena sjednaná Cena zjištěná Základ daně u pana Blacka Výše sazby Daňová povinnost pana Blacka

1 766 800 Kč 1 500 000 Kč. 1 766 800 Kč 4% 70 672 Kč


69

b.) varianta B – dle zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Den nabytí vlastnického práva k nemovité věci byl v kupní smlouvě stanoven na 27. 3. 2015. Peníze z prodeje nemovitostí byly připsány panu Blackovi na jeho bankovní účet dne 8. 4. 2015. Kurz devizového trhu vyhlášeného Českou národní bankou pro den 27. 3. 2015 byl 27,525 Kč/€. Cena sjednaná 75 % směrné hodnoty Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

1 926 250 Kč 1 750 014 Kč 1 926 250 Kč 4% 77 070 Kč

c.) Srovnání staré a nové podoby daně z nabytí nemovité věci U staré úpravy daně nebyl stanoven přesný mechanismus, dle kterého měl poplatník daně z převodu nemovitostí při jejím výpočtu postupovat. Postupy byly dle pracovníků Finančního úřadu v Brně dva. U případů, kdy byl znán datum přípisu finančního obnosu z prodeje nemovitosti na účet převodce, byl pro účely přepočtu měny použit devizový kurz vyhlášený Českou národní bankou k tomuto datu. U převodů, které byly financovány hotovostí, či datum přípisu úplaty na účet nebyl znán, byl pro účely výpočtu daně (přepočtu měn) použit den stanovený ve smlouvě. Jedním z cílů dani z nabytí nemovité věci bylo stanovení postupů, dle kterých se bude poplatník při výpočtu daně řídit v takovém případě, kdy smluvní cena bude stanovena v jiné než české měně. Senát (2013) pro tyto případy ustanovil v § 25 DZNN: „Je-li úplata stanovena v cizí měně, provede se přepočet na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.“ Daň nabytí vlastnického práva k nemovité věci byl v kupní smlouvě stanoven na 27. 3. 2015, kurz devizového trhu vyhlášený Českou národní bankou pro tento den byl 27,525 Kč/Euro. Cena sjednaná tak odpovídá násobku kupní ceny a devizovému kurzu eura. Základ daně se vždy zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. Vzhledem k tomu, že účastníci převodu si jako srovnávací hodnotu zvolili hodnotu směrnou, nutnou součástí daňového přiznání mimo kupní smlouvy a vyrozumění o vkladu nemovité věci do katastru je také příloha č. 2C, kterou je poplatník povinen vyplnit a na základě které bude správcem daně stanovena směrná hodnota. Poplatník v příloze daňového přiznání typu N uvede cenu sjednanou a vypočte výši zálohy, kterou má povinnost splatit do lhůty podání daňové přiznání. Za podání návrhu o vklad nemovité věci do katastru nemovitostí musí žadatel zaplatit poplatek ve výši 1000 Kč. (Tomanová, 2014)

70


V případě, že by se správcem daně na základě směrné hodnoty vypočtená daň od zálohy lišila, rozdíl je nutno splatit do 30 dnů ode dne doručení platebního výměru. V případě, kdy poplatník zjistil, že údaje v daňovém přiznání uvedl nesprávně, před uplynutím lhůty pro daňové přiznání má možnost podat opravné daňové přiznání. Kdyby však k tomuto zjištění došel již po uplynutí lhůty, je povinen podat dodatečné daňové přiznání. Úrok z prodlení či penále za včasné nepodání daňového přiznání nabíhá poplatníkovi od pátého pracovního dne následujícího po dni, ve kterém byla záloha splatná. Součástí tohoto příkladu je vyplněné daňové přiznání včetně přílohy č. 2C sloužící ke stanovení směrné hodnoty a přílohy N, která uvádí cenu sjednanou a výpočet daňových záloh. Na základě výpočtu však nelze stanovit, do jaké míry zasáhlo Zákonné opatření Senátu výši sazby. Daň vypočtená před rokem 2014 byla sice o 6 398 Kč nižší než po roce 2014, ale tato změna je pouze důsledkem jiného kurzu měny. Cílem tohoto příkladu tak nebylo stanovení změn ve výši daně, nýbrž popis postupu, dle kterého se má poplatník pro případy přepočtu cizích měn na měny české v rámci nabývání nemovitých věcí řídit. 8.2.5

Příklad č. 5 – pořízení nemovité věci pomocí finančního leasingu

Fyzická osoba si pořídila nemovitou věc pomocí finančního leasingu. Cena zjištěná dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., činila ke dni ukončení finančního leasingu 1 950 000 Kč. a.) varianta A – dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

1 950 000 Kč 4% 78 000 Kč

b.) varianta B – dle zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

Nabývací hodnota Uznatelný výdaj Základ daně Daňová povinnost

1 950 000 Kč 0 Kč osvobozeno dle § 9, odst. 2 0 Kč


71

c.) Srovnání staré a nové podoby daně z nabytí nemovité věci Zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí považoval nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu za předmět daně. Dle § 10, odst. 1 písm. c) tohoto zákona byla pro potřeby výpočtu daně použita cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, kterým byl myšlen zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb. Rozhodný pro ocenění byl její stav v den nabytí, ať již na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí, či na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva. K výpočtu daňové povinnosti dle původní úpravy byla jako základ daně stanovena částka 1 950 000 Kč, neboť to je hodnota, která odpovídá zjištěné ceně pro den nabytí nemovitosti. Aplikovaná sazba byla 4 %. Jedním z hlavních cílů nové úpravy daně byla aktualizace systému osvobození od daně, které již neodpovídalo současnému ekonomickému a společenskému stavu. Aktualizace se týkala především zrušení stávajícího osvobození například pro nabytí nemovitého majetku důsledkem privatizace, které již není aktuální, či pro osvobození vkladů do obchodních a družstevních společností, které bylo původně zavedeno s cílem podpory a na které je v současnosti pohlíženo jako na systémově neopodstatněné. Naopak nové osvobození bylo stanoveno pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci či práva stavby. Zdaňování takto nabytého práva bylo kritizováno z hlediska dvojího zdanění, kdy nemovitý majetek nejdříve zdanila leasingová společnost při jeho pořízení, a následně jeho nový vlastník na základě smlouvy o finančním pronájmu. Navíc toto zdanění činilo rozdíly mezi způsoby nabytí nemovité věci, neboť nemovitá věc pořízená například na úvěr dani nepodléhala. Osvobození pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci a k právu stavby je stanoveno v zákonném opatření Senátu v § 9, odst. 2 DZNN. Osvobozený poplatník daně je však povinen podat daňové přiznání, které je speciální pro všechny osvobození zahrnuté v § 6 – 9 DZNN. Zákonné opatření Senátu představuje pro účastníky finančního leasingu pozitivní změnu, kdy dochází k úspoře v rámci nulové daňové povinnosti, fyzická osoba v našem případě tak pro nabytí nemovité věci až po roce 2014 mohla ušetřit 78 000 Kč. 8.2.6

Příklad č. 6 – srovnání daňové povinnosti na základě použití různých nabývacích hodnot

Fyzická osoba pan Kokrhánek převádí nemovitost, přičemž se s kupující dohodly na částce 2 250 000 Kč a za plátce daně stanovili převodce, tedy pana Kokrhánka. Náklady na pořízení znaleckého posudku o ocenění nemovitosti činily 10 000 Kč. Pan Kokrhánek chce za převod platit co nejnižší daň a zjistil následující ocenění nemovitosti: - cena sjednaná: 2 250 000 Kč - cena zjištěná: 2 300 000 Kč - směrná hodnota: 1 850 000 Kč.

72


a.) varianta A – dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpis Sjednaná cena Zjištěná cena Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

2 250 000 Kč 2 300 000 Kč 2 300 000 Kč 4% 92 000 Kč

b.) varianta B – dle zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Sjednaná cena jako nabývací hodnota Sjednaná cena Směrná hodnota 75 % směrné hodnoty Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

2 250 000 Kč 1 850 000 Kč. 1 387 500 Kč 2 250 000 Kč 4% 90 000 Kč

Zjištěná cena jako nabývací hodnota Zjištěná cena Směrná hodnota 75 % směrné hodnoty Náklady za znalecký posudek Základ daně Výše sazby Daňová povinnost

2 300 000 Kč 1 850 000 Kč. 1 387 500 Kč 10 000 Kč 2 290 000 Kč 4% 91 600 Kč

c.) Srovnání staré a nové podoby daně z nabytí nemovité věci Dle staré úpravy daně byla v § 10 zákona o dani darovací, dani dědické a dani z převodu nemovitostí za základ daně stanovena cena zjištěná ke dni nabytí nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb. Cena sjednaná byla za základ daně použita pouze v takovém případě, kdy byla vyšší než cena zjištěná. K výpočtu tak byla vždy použitá ta cena, která měla vyšší hodnotu. U zjištěné ceny vyšší než ceny sjednané tento rozdíl nepodléhal dani darovací. V našem případě byla pro základ daně stanovena cena zjištěná, neboť byla vyšší jak cena sjednaná. Daňová povinnost pana Kokrhánka tak činila 92 000 Kč.


73

Nová úprava daně zavádí pojem srovnávací daňové hodnoty, která odpovídá 75 % buď směrné hodnoty, nebo ceny zjištěné. Jaká srovnávací hodnota bude pro výpočet daně použita, závisí pouze na poplatníkovi, který bude zřejmě vždy volit tu nižší hodnotu. Pouze v případě, kdy poplatník neposkytne důležité informace o převáděné nemovitosti, jako je poloha, stáří, vybavení nemovité věci, bude jako srovnávací hodnota použita 75 % hodnota ceny zjištěné. Toto ustanovení vychází z logiky věci, neboť pokud poplatník neposkytne potřebné informace o stavbě, není možné stanovit směrnou hodnotu, a proto ji nelze ani použít jako srovnávací daňovou hodnotu. (§14 DZNN) U pana Kokrhánka, který hledá nejnižší základ daně pro co nejnižší daňovou povinnost, byly porovnány dvě varianty nabývací hodnoty. Jako srovnávací daňová hodnota byla vždy použita částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, tedy 1 387 500 Kč, a to z toho důvodu, že její hodnota je nižší než 75 % ceny zjištěné, tedy 1 725 000 Kč. Jak však ze zadání příkladu vyplývá, sjednaná i zjištěná cena jsou daleko vyšší než obě srovnávací daňové hodnoty. Aby použití směrné hodnoty jako srovnávací daňové hodnoty přineslo poplatníkovi výhodu, musela by být cena sjednaná nižší než 1 725 000 Kč. Porovnáním zjištěné ceny jako nabývací hodnoty v rámci staré a nové úpravy daně jsme došli k závěru, že daň dle nové úpravy bude o 400 Kč nižší, neboť základ daně byl snížen o náklady spojené s pořízením znaleckého posudku, které jsou nově od 1. 1. 2014 považovány za daňově uznatelné výdaje. Nejlepší variantou pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí je v tomto příkladu, z důvodu nejnižšího možného základu daně, použití sjednané ceny jako nabývací hodnoty. Pan Kokrhánek díky Zákonnému opatření Senátu daně může ušetřit až 2 000 Kč.

74

Diskuze

9 Diskuze S přijetím nového občanského zákoníku vyvstala potřeba reformy transferových daní. Jejich původní podoba trojdaně byla zrušena, daň dědická a darovací jsou nově součástí daní z příjmu, pro daň dědickou se navíc rozšířilo osvobození i pro III. daňovou skupinu a tak teoreticky pozbyla na daňovém charakteru. Dalším důvodem k přijetí Zákonného opatření Senátu byla rekodifikace soukromého práva, která měla dopad na převody vlastnických práv k nemovitostem jak z hlediska věcného, tak terminologického. Věcné změny se týkají především pojetí pozemku a stavby, kdy od 1. 1. 2014 platí zásada superficies solo cedit, která je překládána jako „povrch ustupuje půdě“ a která tak na stavbu pohlíží jako na nedělitelnou součást pozemku. Terminologické změny se týkají především samotného předmětu daně, tedy nemovité věci (dříve nemovitost). Cíle, kterých mělo být přijetím Zákonného opatření Senátu dosaženo, byly specifikovány především v souladu s pravidly nového občanského zákoníku. Jmenovitě se jednalo o stanovení nabyvatele jako hlavního plátce, aktualizaci systému osvobození od daně, přesné vymezení předmětu daně, vymezení postavení manželů při nabytí nemovité věci do společného jmění manželů, snížení administrace a efektivnější výběr daně. Jak následující shrnutí modelových příkladu z kapitoly 8. 2 uvádí, většiny cílů bylo přijetím Zákonného opatření Senátu dosaženo. Jediným nenaplněným cílem zůstává stanovení nabyvatele jako hlavního plátce. Pro uvedené příklady byly vybrané modelové situace, u kterých došlo s přijetím zákona o dani z nabytí nemovité věci ke změnám při jejich výpočtu, a které tak nejvíce demonstrují změny v rámci zdanění nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Příklad č. 1 pojednává o směně nemovité věci, která byla dle staré úpravy daně považována za jeden převod a pro základ daně byla volená nemovitost s vyšší zjištěnou cenou. Poplatníkem byl převodce i nabyvatel, přičemž za daň ručili společně a nerozdílně. Daň z nabytí nemovité věci však směnu definuje jako dva samostatné převody. Nově se účastníci převodu mohou domluvit, zda poplatníkem bude nabyvatel či převodce. Pro srovnání byla vypočtena jak varianta s poplatníkem převodcem, tak poplatníkem nabyvatelem. Z výpočtu vyplývá, že jeden z účastníků bude díky vyššímu základu daně (vyšší ceně nemovitosti) platit o 8 000 Kč více než druhý. Jak se účastníci domluví, záleží pouze na nich. Zákon umožňuje i tu variantu, že by poplatníkem byla jenom jedna osoba, která by platila daň jak z převáděné, tak nabývané nemovité věc. V tomto případě by však musela podat dvě daňová přiznání. Když porovnáme konečnou daňovou povinnost do konce roku 2013 s obdobím od 1. 1. 2014, zjistíme, že ačkoliv výše sazby zůstala stejná, daň se zvýšila o dvojnásobek. S vyšším inkasem daně nebylo díky nízkému počtu směnných převodů počítáno. Příklad č. 2 je zaměřen na změny v oblasti osvobození od daně z nabytí nemovité věci. Dle staré úpravy daně byly vklady nemovitostí do obchodních společností a družstev osvobozeny. Osvobození si kladlo za cíl podpořit vznikající a rozvíjející

Diskuze

75

se společnosti. Jedním ze záměru nové úpravy daně byla právě aktualizace osvobození, a to především u případů, které v současné době již nebyly příliš časté (například nabytí nemovité věci v rámci privatizačního řízení) či pro které neexistovalo věcné odůvodnění (například základní vklady do obchodních společností). Pro naši modelovou situaci tak bylo zcela jistě výhodnější, vklad uskutečnit do konce roku 2013, neboť od počátku roku následujícího jí vznikla povinnost uhradit daň ve výši 21 200 Kč. Příklad č. 3 pojednává o nabytí nemovité věci do společného jmění manželů, na které bylo dříve pohlíženo jako na podílové vlastníky, kteří měli povinnost zaplatit daň každý za svůj „podíl“. V rámci snižování administrativních úkonů je na nabytí nemovité věci pohlíženo jako na jeden převod, manželé si volí zástupce, ať již jednoho z nich či osobu třetí, který je za daň zodpovědný a který podává pouze jedno souhrnné daňové přiznání. Celková výše daně se však nezměnila, neboť k výpočtu je použit stejný základ daně a sazba taktéž zůstává. V našem případě došlo ke změně daňové povinnosti z toho důvodu, že se navíc jednalo o směnu nemovitosti, která je, jak již bylo popsáno výše, považována za dva převody. Zvýšil se tak základ daně a díky této změně musí manželé zaplatit o 30 000 Kč více. V příkladu č. 4 je řešeno nabytí nemovité věci, které je vyjádřeno v jiné než české měně. Dle zásad daně z převodu nemovitostí neexistovalo žádné pravidlo, podle kterého by se daň vypočítávala. Daň z nabytí nemovitých věcí stanovuje den nabytí vlastnického práva jako den rozhodný, pro který bude použit k přepočtu devizový kurz vyhlášený Českou národní bankou. Pro porovnání konečné daňové povinnosti zde nelze vyjádřit závěr o výhodnějším převodu, jestli za staré či nové úpravy daně, neboť sazba daně zůstává a důležitá je hodnota kurzu pro daný den převodu. Příklad č. 5 řeší pořízení nemovité věci prostřednictvím leasingu. Dle zásad daně z převodu nemovitostí byla nemovitosti pořízená na leasing předmětem daně, což bylo odborníky a veřejností často kritizováno. Od 1. 1. 2014 je tento způsob nabytí od daně osvobozen, poplatník daňové přiznání sice podat musí, daň však neplatí, čímž může ušetřit až desetitisíce korun. Příklad č. 6 sloužil ke srovnávání různých nabývacích hodnot. Jak výpočty ukazují, dle nové úpravy daně je zjištěná daňová povinnost i přes stálou 4 % sazbu nižší, což je důsledkem uznatelnosti nákladu sloužícího pro pořízení znaleckého posudku jako daňového výdaje snižující základ daně. V tomto případě došlo s odpočtem 10 000 Kč ke snížení daňové povinnosti o 400 Kč. Jako výhodnější varianta se však jeví použití směrné hodnoty jako nabývací hodnoty, a to z toho důvodu, že je to nejnižší „zjištěná“ cena nemovitosti. Díky směrné hodnotě jsme tak snížili daňovou povinnost o 2 000 Kč. Na základě vypočtených příkladů a získaných znalostí z kapitol předešlých je zřejmé, že ačkoliv sazba daně zůstala stejná, ve všech řešených příkladech došlo ke změně konečné daňové povinnosti. Důvody pro to je možné nalézt jak v aktualizaci osvobození, ať již jeho zrušení či naopak zavedení, tak v použitelnosti nové nabývací a směrné daňové hodnoty nebo daňové uznatelnosti určitých nákladů. Pro rok

76

Diskuze

2014 se očekávalo inkaso daně ve výši 9,75 mld. Kč, ve skutečnosti se však vybralo pouze 9,29 mld. Kč, a rozpočet daně byl tak naplněn pouze z 95,2 %. Oproti roku 2013 došlo k jeho nárůstu o 0,39 mld. Kč, což je dle Ležatky (2015) odůvodněno zvýšením sazby daně o jeden procentní bod, které je aplikováno od počátku roku 2013. Reforma daně z nabytí nemovitých věcí byla díky přijetí nového občanského zákoníku a zrušení původní formy transferových daní nevyhnutelná. Daň z nabytí nemovitých věcí musela reagovat na terminologickou změnu, kterou s sebou nový občanský zákoník přinesl. Nemovitost je nově nemovitou věcí, dar bezúplatným plněním, závazek dluhem. Snad ještě důležitější byla reakce na změnu samotného pojetí nemovité věci, kdy s přijetím staré zásady superficies solo cedit stavba ustupuje pozemku, jednodušeji řečeno pozbývá charakteru samostatné věci a stává se nedílnou součástí pozemku. Nezbytné tak bylo právně ošetřit nově vzniklé instituty, kterými jsou právo stavby a svěřenský fond. Předmět daně je pouze úplatné nabytí nemovité věci, a to v podobě vlastnického práva k nemovité věci a k právu stavby. I přes značné rozšíření pojmu nemovité věci v novém občanském zákoníku byl předmět daně zachován v téměř totožném rozsahu jako u daně z převodu nemovitostí, rozšíření bylo zaznamenáno pouze u nabytí do či z podílového a svěřenského fondu. Větší reforma proběhla v rámci stanovení nabývacích hodnot, kdy má účastník možnost si vybrat z více hodnot a optimalizovat tak svou daňovou povinnost. Kladně hodnotím ustanovení směrné hodnoty, kterou si poplatník může vypočítat sám pomocí internetové kalkulačky a zjistit tak předběžně daňovou povinnost. Sám si pak může srovnávat jednotlivé hodnoty a vybrat tu nejlepší. Navíc ke srovnání nemusí navštívit žádný úřad. Dle mého názoru bylo novou úpravou daně docíleno větší transparentnosti. Díky aktualizaci osvobození byly z předmětu daně vyňaty nelogické převody nemovitých věcí, k jejichž nabytí došlo například ukončením finančního leasingu. Naopak ty, kterým se dařilo unikat daňovým povinnostem, byly do předmětu daně nově zahrnuty, jako příklad zdanění vkladu do základního jmění společnosti. Pro nejasné postupy u výpočtu daní, jakým byly převáděné nemovitosti vyjádřené v jiné než české měně, byly stanoveny přesné mechanismy. Daň z nabytí nemovitých věcí s sebou přinesla také velké zjednodušení, především podáváním daňového přiznání elektronicky a zrušením povinnosti předkládání ověřených písemností a dokumentů sloužících k výpočtu daně. Od ledna 2014 tyto dokumenty mohou být odevzdány pouze v prostých kopií. Toto administrativní zjednodušení je tak úsporou času nejen pro daňové poplatníky, ale časem by se mohlo projevit i úsporou veřejných výdajů, a to v rámci snížení počtu administrativních pracovníků. Za negativum daně z nabytí nemovitých věcí považuji nestanovení nabyvatele jako hlavního plátce, což bylo jedním z primárních cílů. O jeho ustanovení je však v současné době velmi diskutováno a dle posledních informací by k němu mohlo dojít s účinností od 1. 1. 2016.

Závěr

77

10Závěr Bakalářská práce se zabývala Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Jejím cílem bylo stanovení změn, které s sebou toto zákonné opatření přineslo a které začaly platit od 1. 1. 2014. S přijetím zákona č. 98/2012, občanský zákoník a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, vyvstala potřeba úpravy transferových daní, které byly do konce roku 2013 v rámci zákona č. 357/1992 Sb. tvořeny daní dědickou, daní darovací a daní z převodu nemovitostí. Rozdělujícím kritériem transferových daní byla forma převodu majetku, která mohla nabývat podoby úplatné, v tom případě se jednalo o daň z převodu nemovitostí, či bezúplatné, která byla ošetřena daní dědickou a daní darovací. Pro jejich rozdělení bylo pak rozhodující, zda k převodu majetku docházelo mezi osobami žijícími, či vlastníkem zesnulým a dědicem žijícím. Původní podoba trojdaně čelila často kritice, která vycházela především z teorie dvojího zdanění a nízké efektivitě výběru, problému daně dědické, jejíž nízké inkaso bylo způsobeno širokým osvobozením pro I. i II. skupinu, ale i daně darovací. Finanční náklady související se správou daní byly v porovnání s jejich výnosem velmi vysoké. Na druhou stranu bylo však jasné, že pokud má být zachována alespoň minimálně efektivita těchto daní, musí existovat dohromady, v jiném případě hrozilo obcházení daňové povinnosti. Z historického hlediska o první podobě trojdaně můžeme hovořit v souvislosti se zákonem č. 26/1957 Sb., o notářských poplatcích, který zahrnoval notářské poplatky z dědictví, z darování, z převodu nemovitostí a notářské poplatky za úkony. Na tuto právní úpravu navázal v roce 1964 zákon č.24/1964 Sb., o notářských poplatcích, který byl v roce 1984 vystřídán zákonem č. 146/1984 Sb. Následníkem notářských poplatků se v roce 1993 stal zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, který za svou 21letou historií prošel mnoha úpravami a novelizacemi. Dne 1. 1. 2014 došlo k zániku transferových daní ve formě trojdaně. Daň dědická a darovací je součástí daní důchodových, přičemž dar nese nově označení bezúplatný příjem a je zdaňován 15 % sazbou u osob fyzických a 19 % sazbou u osob právnických. Daň dědická ztratila, díky rozšíření osvobození i pro poslední III. skupinu, na daňovém charakteru a dle §4a zákona o dani z příjmu osvobozuje všechny fyzické poplatníky a dle §19 zákona o dani z příjmu všechny právnické osoby od této daně. Vzhledem k osvobození se daňové přiznání k dani dědické nepodává. Jedním z hlavních cílů nové úpravy daně ošetřující převod či přechod nemovité věci bylo v stanovení nabyvatele jako plátce daně, o čemž napovídá samotný název daně. Tento cíl však nebyl naplněn a v současné době může být poplatníkem jak převodce, tak nabyvatel. Stanovení nabyvatele jako plátce vychází z praxe, neboť v situaci, ve které je jako poplatník stanoven převodce, dochází u převodce k dvojímu zdanění, nejdříve v rámci daně z nabytí nemovité věci a následně daně z příjmu. Nabyvatel zde navíc vystupuje jako ručitel, který musí daň zaplatit.

78

Závěr

v případě že tak neučiní převodce. Novinkou oproti původní úpravě daně je možnost dohody účastníků o nabyvateli jako plátci. V březnu roku 2015 předložilo Ministerstvo financí vládě nový návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, který mimo jiné stanovuje nabyvatele jako hlavního plátce a to s platností od 1. 1. 2016. V rámci nabytí nemovité věci do společného jmění manželů došlo k jistému zjednodušení, kdy manželé vystupují jako takzvaní solidární poplatníci, kteří mají povinnost podat pouze jedno daňové přiznání s tím, že si můžou (ale nemusí) zvolit třetí osobu (zástupce), který za ně bude v daňovém řízení vystupovat. V původní úpravě daně bylo na nabytí nemovitosti do společného jmění nahlíženo jako na podílové vlastnictví, kdy oba z manželů museli podávat daňové přiznání a platit daň každý za sebe. V rámci předmětu daně byla změna zaznamenána v pojetí nemovité věci, která dle staré úpravy daně, vycházející z občanského zákoníku z roku 1964, považovala za nemovitost pozemky, stavby spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory. Dle nového občanského zákoníku, který se vrací ke staré zásadě superficies solo cedit, již stavba není samostatnou věcí, nýbrž součástí pozemku. Záměrem nové úpravy daně bylo ponechání původního rozsahu zdanění, v tomto ohledu tedy nedošlo k významným změnám. I nadále zůstává předmětem pouze úplatná forma nabytí nemovitých věcí. Nově je předmětem právo stavby a svěřenský fond, tedy instituty, které stanovuje nový občanský zákoník. Na směnu nemovité věci je dle Zákonného opatření Senátu pohlíženo jako na dva převody, kdy každý z účastníků směny má povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň buď z ceny převáděné či nabývané nemovité věci. Dle původní úpravy daně byla směna považována za jeden převod, kdy převodce i nabyvatel platili daň společně a nerozdílně. Osvobození od daně bylo zrušeno u takových případů, které již nebyly aktuální, na mysli je pak především osvobození nabytí majetku v rámci privatizačních procesů. U vkladů do základního kapitálu obchodních společností a družstev, které byly do konce roku 2013 od daně z důvodu podpory podnikatelských aktivit osvobozeny, došlo ke zrušení tohoto osvobození, a to v souladu s cílem snížení případů daňových úniků, ke kterým v rámci osvobození často docházelo. Naopak rozšíření osvobození bylo zaznamenáno u finančního leasingu, které u původní úpravy daně činilo rozdíl mezi nabytím nemovité věci prostřednictvím hotových peněz a úvěru. Nově je předmětem zdanění pouze první nabytí majetku leasingovou společností. U základu daně si nově poplatník může stanovit, s jakou srovnávací hodnotou bude cenu sjednanou porovnávat, zda s cenou zjištěnou či směrnou hodnotou. Pro srovnání je pak použita vždy 75 % ceny zjištěné či hodnoty směrné. Směrná hodnota je stanovena správcem daně na základě vyplnění základních údajů o nemovité věci, jako je poloha, stáří, stav, vybavení. Výhodou směrné hodnoty jsou nulové náklady související s jejím pořízením, především pak ve srovnání se znalecký posudkem a její použití je možné u běžně převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, garáže, pozemky s těmito stavbami spojené, bytové, komorové a sklepní jednotky). V případě použití ceny zjištěné jako srovnávací hodnoty jsou výdaje související s pořízením znaleckého posudku daňovým

Závěr

79

nákladem, který snižuje základ daně. Nabývací hodnotou dle Zákonného opatření Senátu pak může být cena sjednaná, srovnávací daňová hodnota, cena zjištěná, či cena zvláštní. Sazby daně se od roku 2013 nezměnila, nadále zůstává na 4 %. Zákonné opatření nově stanovuje přesný postup pro přepočet měn u převáděných nemovitých věcí, jejíž cena je vyjádřena v jiné než české měně. K výpočtu na měnu českou se využije kurz devizového trhu vyhlášený Českou národní bankou pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Daňové přiznání se stejně jako u staré úpravy daně podává do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl vklad nemovité věci do katastru nemovitostí proveden. Přílohami daňové přiznání jsou pak písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva (například kupní či směnná smlouva, listina o vyvlastnění), při použití zvláštní ceny písemnost tuto cenu potvrzující, znalecký posudek u cen zjištěných. Nově je nutné předložit zápis o vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu a v případě nabývací hodnoty též vyplněný dotazník s údaji o nemovité věci. Velkou finanční úsporou je možnost předložení prosté kopie smluv či jistin, nikoliv ověřených opisů, jak tomu bylo do konce roku 2013. Přílohy pak mohou být odevzdané jak v listinné, tak elektronické podobě. Na základě stanovených změn bylo v 8. kapitole vypočteno šest modelových příkladů, které dani z nabytí nemovité věci dávají praktický rozměr. Příklad č. 1 pojednával o směně nemovité věci, která je od roku 2014 považována za dva převody, což pro poplatníka znamená zvýšení daňové povinnosti, v našem případě až o dvojnásobek, přesná výše daně záleží na tom, v jaké pozici se poplatník daně nachází, tedy jestli je převodcem či nabyvatelem. Příklad č. 2 popisoval situaci vkladu nemovité věci do obchodní společnosti. K datu 1. 1. 2014 bylo pro vklad zrušeno osvobození od daně, pro poplatníka to tak má negativní důsledek v povinnosti zaplatit vyměřenou daň. Společnosti Alfa s.r.o. si snížila daňovou povinnost o 800 Kč díky předloženým nákladům, které jí vznikly s pořízením znaleckého posudku. Příklad č. 3 se zabýval nabytím nemovité věci do společného jmění manželů. Vztah mezi manželi je nově popsán jako solidární, s povinností podat pouze jedno daňové přiznání. Při použití stejných nabývacích hodnot se daňová povinnost před a po roce 2014 nijak nemění, v příkladu došlo ke změně pouze vlivem formy převodu, kterou byla směna. Příklad č. 4 řešil nabytí nemovité věci vyjádřené v jiné než české měně. Daňová povinnost v roce 2014 je sice vyšší, ale tento rozdíl je důsledkem odlišných kurzu měny pro jednotlivé dny. Účel tohoto příkladu bylo popsání mechanismu, dle kterého se přepočet po roce 2014 provádí. Tento příklad obsahuje také vyplněné daňové přiznání, které je součástí příloh bakalářské práce. Příklad č. 5 popisoval nové osvobození od daně pro nemovitou věc, která byla pořízená prostřednictvím finančního leasingu. Ačkoliv poplatníkovi zůstává povinnost podat daňové přiznání, daň neplatí. Příklad č. 6 srovnával použití jednotlivých nabývacích hodnot. Cílem tohoto příkladu bylo stanovit optimální nabývací hodnotu, při které by byla daňová povinnost nejnižší. Pro poplatníka uvedeného v příkladu byla za nejlepší nabývací hodnotu zvolena cena sjednaná.

80

Závěr

Výsledek však nelze aplikovat všeobecně, vždy závisí na jednotlivých hodnotách, které nemovitou věc oceňují. V závěru práce můžeme tak konstatovat, že nová úprava daně s sebou přinesla sice mnoho změn, její základ a podstata však zůstala zachována. Dle mého názoru došlo díky Zákonnému opatření k pozitivním změnám především u snížení povinnosti znaleckých posudků a zavedení směrné srovnávací hodnoty, která bude mít velkého využití do budoucna. Většina původních cílů byla naplněna a jak bylo uvedeno, naplnění cílů ostatních, například stanovení nabyvatele jako hlavního plátce daně, je zřejmě otázkou několika měsíců.

Literatura

81

11Literatura Monografie ANDRLÍK, Břetislav. Transferové daně v zemích Evropské unie. 1. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010a, 204 s. ISBN 978-80-7204-716-1. ANDRLÍK, Břetislav. Vývoj inkasa transferových daní v letech 1993 až 2009 v České republice. Acta Universitatis Agriculturae et Silviculturae Mendelianae Brunensis. 2010b, roč. 58, č. 6, s. 21-32. ISSN 1211-8516. BAKEŠ, Milan. Finanční právo. 6. upr. vyd. Praha: C.H. Beck, 2012, 519 s. ISBN 97880-7400-440-7. BUMBA, Jan. České katastry od 11. do 21. století. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, 190 s. ISBN 9788024723181. BOEIJEN-OSTASZEWSKA, Ola. European tax handbook 2011. Amsterdam: IBFD, 2011. 930 s. ISBN 978-90-8722-093-8 ČECHOVÁ, Blanka. Notářství. In BOBEK, Michal, Pavel MOLEK a Vojtěch ŠIMÍČEK. Komunistické právo v Československu: kapitoly z dějin bezpráví. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, Mezinárodní politologický ústav, 2009, 1005 s. ISBN 978-80-210-4844-7. DOLEŽALOVÁ, Antonie. Rašín, Engliš a ti druzí: československé státní rozpočty v letech 1918-1938. 1. vyd. V Praze: Oeconomica, 2007, 422 s. ISBN 978-80245-1356-0. DUNOVSKÝ, Jan. Daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitostí: úplné znění zákona s komentářem. Ostrava: Sagit, 1993, 99 s. ISBN 80-85789-01-9. FALADA, David a Marek STARÝ. Dějiny daní a poplatků. Vyd. 1. Praha: Havlíček Brain Team, 2009, 207 s. ISBN 978-80-87109-15-1. JÁNOŠÍKOVÁ, Petra, Petr MRKÝVKA a Ivan TOMAŽIČ. Finanční a daňové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2009, 525 s. ISBN 978-807380-155-7. JUREČKA, Václav. Makroekonomie. 1. vyd. Praha: Grada, 2010, 332 s. ISBN 978-80247-3258-9. KHYN, Václav. Daně 1995 po změnách a doplňcích v roce 1993 a 1994 s platností od 1.1.1995. 1. vyd. Frýdlant nad Ostravicí: Ekonkonzult, 1995, 2 sv. 296 s. ISBN 80-901490-6-5. KOUTNÁ, Alena. Přehled judikatury ve věcech daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí. Praha: ASPI publishing, 2004, 94 s. ISBN 8073570017. KROPJOK, Vít. Zákonné opatření senátu jako nástroj realizace daňových změn v oblasti nabytí nemovitostí. Acta Universitatis Carolinae – Iuridica 3. Praha: Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta, 2013, č. 3, s. 67-74

82

Literatura

KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie a politika. 4., aktualiz. vyd. Praha: ASPI, 2006, 279 s. ISBN 80-7357-205-2. KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie a politika. Praha: Eurolex Bohemia, 2000, 225 s. ISBN 80-902-7522-2. KYNCL, Libor, et al. Metoda a ekonomické limity regulace ve finančním právu: cvičebnice. Brno: Masarykova univerzita, 2013, 220 s. ISBN 978-802-1067-745. LAJTKEPOVÁ, Eva. Veřejné finance. 1. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2007, 151 s. ISBN 80-720-4495-8. MARKOVÁ, Hana. Daň z nabytí nemovitých věcí. Acta Universitatis Carolinae – Iuridica 3. Praha: Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta, 2013, č. 3, s. 59-66 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014. Praha: Grada Publising, a.s., 2014. 272 s. ISBN 978-80-247-5171-9. MOŽDIÁKOVÁ, Michaela. Vklad podniku do základního kapitálu společnosti a osvobození od daně z převodu nemovitosti. In: Dny práva 2008 Days of Law. 1. vydání. Brno: Tribun EU s.r.o., 2008. s. 223-226. ISBN 978-80-210-4733-4. MUSIL, David. Daň z nemovitostí a daň z převodu nemovitostí v ČR a v zahraničí: (Real estate tax and real estate transfer tax in the Czech Republic and abroad). 1. autorské vyd. Praha: ČVUT, 2011, 146 s. ISBN 978-80-260-0709-8. Naučte se rychle novelu zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí: pracovní pomůcka pro praktické zvládnutí velké novely zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí platné od 1.1.2004. 1. vyd. Beroun: Newsletter, 2003, 11 s. ISBN 80-7350-004-3. NECKÁŘ, Jan. Současnost a budoucnost transferových daní. In Dny práva – 2008 – Days of Law. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2008. s. 235 – 239. ISBN 978-80-210-4733-4. NERUDOVÁ, Danuše. Harmonizace daňových systémů zemí Evropské unie. 2. vyd. Praha: ASPI, 2008, 257 s. ISBN 978-80-7357-386-7 NEDOMA, Jakub a Radek MATUŠTÍK. Svěřenský fond z perspektivy daní. Právo& Byznys. Praha: 2014, č. 2, s. 16-19. PEKOVÁ, Jitka. Hospodaření a finance územní samosprávy. 1. vyd. Praha: Management Press, 2004, 375 s. ISBN 80-726-1086-4. PELC, Vladimír. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praha: Leges, 2014, 286 s. Praktik. ISBN 978-80-7502-012-3. PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí: komentář. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009, 272 s. B. ISBN 978-807-4001-253. PELC, Vladimír. Místní poplatky: úplné znění zákona o místních poplatcích s vysvětlivkami. 3. aktualiz. vyd. podle stavu k 1.1.2008. Praha: Linde, 2008, 303 s. ISBN 978-807-2016-914. RADVAN, Michal. Finanční právo a finanční správa - berní právo. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2008, 509 s. ISBN 978-80-210-4732-7

Literatura

83

RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2007, 385 s. ISBN 978-80-7179-563-6. RADVAN, Michal. Zdanění nemovitostí v Evropě. 1. vyd. Praha: LexisNexis CZ, 2005, 102 s. Knihovnička Orac. ISBN 80-869-2000-3. ŠIROKÝ, Jan. Daně v Evropské unii: daňové systémy všech 28 členských států EU, legislativní základy daňové harmonizace včetně judikátů SD, odraz ekonomické krize v daňové politice EU, zdanění finančního sektoru. 6. aktualiz. vyd. Praha: Linde Praha, 2013, 386 s. ISBN 978-80-7201-925-0. ŠIROKÝ, Jan. Daňové teorie: s praktickou aplikací. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2003, 249 s. ISBN 80-717-9413-9. VANČUROVÁ, Alena, Slavomíra SVÁTKOVÁ a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR: cvičebnice. Praha: 1. VOX, 2013, 68 s. ISBN 978-80-87480-16-8. VOLKÁNOVÁ, Zdenka a Stanislav KLAZAR. Daně, daňová politika a daňová teorie. Praha: Vysoká škola ekonomie a managementu, 2013, 143 s. ISBN 978-8087839-07-2. VYBÍHAL, Václav a Petr DAVID. Daňová propedeutika - cvičení. Vyd. 1. Brno: Mendlova zemědělská a lesnická univerzita v Brně, 2003, 134 s. ISBN 80-7157707-3. ZAHÁLKA, Vladimír. Finanční právo. 1. vyd. Brno: Univerzita J.E. Purkyně, 1984, 318 s. Nařízení, vyhlášky, zákony Nařízení ministra financí č. 30/1957 Sb., kterým se provádí zákon o notářských poplatcích Vyhláška ministerstva financí č. 25/1964, k provedení zákona o notářských poplatcích Zákon č. 146/1984 Sb., o notářských poplatcích Zákon č. 178/1937 Sb., o změně a doplnění některých právních ustanovení o poplatcích a jiných dávkách Zákon č. 178/1937 Sb., o změně a doplnění některých právních ustanovení o poplatcích a jiných dávkách Zákon č. 26/1957 Sb., o notářských poplatcích Zákon č. 31/1920 Sb. z. a n., kterým se nově upravují válečné přirážky k poplatkům a mění některá ustanovení o poplatcích. Zákon č. 322/1993 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákona České národní rady č. 18/1993 Sb. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších právních předpisů Zákon č.24/1964 Sb., o notářských poplatcích

84

Literatura

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Internetové zdroje ACHOUR, Gabriel a Martin PELIKÁN. Právo stavby podle nového občanského zákoníku [online]. Praha: Achour & Hájek, 2014 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.achourhajek.com/resources/files/pravo_stavby.pdf DĚDINOVÁ, Tereza. Jak se vybíraly daně v minulosti. In: finance [online]. [cit. 201412-10]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/377709-jak-sevybiraly-dane-v-minulosti FIALA, Petr a Jindřich MAYER. Přechodná ustanovení nového občanského zákoníku k zásadě superficies solo cedit. In: epravo.cz [online]. 2012. [cit. 2015-02-22]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/prechodna-ustanoveninoveho-obcanskeho-zakoniku-k-zasade-superficies-solo-cedit-84655.html FINANČNÍ SPRÁVA. Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby [online]. Praha: 2014 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/Informace_GFR_k_pravu_stavby.pdf FINANČNÍ SPRÁVA. Dodatek k pokynům k vyplnění Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí [online]. Praha: 2014 [cit. 2015-03-30]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/tiskopisy/5546-1a_1.pdf HADROUŠEK, Petr. (02/14) Nejdůležitější novinky v daňových předpisech pro rok 2014. In: ikon [online]. 2014. [cit. 2015-02-22]. Dostupné z: http://www.ikon.cz/aktuality/02-14-nejdulezitejsi-novinky-v-danovychpredpisech-pro-rok-2014 HAVLÍČKOVÁ, Klára. Přináší nový občanský zákoník povinnost sjednotit stavbu a pozemek do rukou jednoho vlastníka? In: holubova.cz [online]. Praha: 2013 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.holubova.cz/news/74/32/Prinasinovy-obcansky-zakonik-povinnost-sjednotit-stavbu-a-pozemek-do-rukoujednoho-vlastnika KAUSTA, Petr. Nabytí vlastnického práva - neoprávněná stavba. In: Právní linka [online]. Praha: 2014 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.pravnilinka.cz/obcansky-zakonik/nabyti-vlastnickeho-pravaneopravnena-stavba KOHOUT, Pavel. Krátce z historie daní. In: Nová ústava [online]. [cit. 2014-12-10]. Dostupné z: http://www.novaustava.cz/clanky/kratce-z-historie-dani KOPICOVÁ, Petra. Jak staré jsou daně aneb vývoj daňového systému na území dnešní ČR. In: Finarea: Váš prostor ve světě financí [online]. 2009 [cit. 2015-0215]. Dostupné z: http://www.finarea.cz/clanek/54-jak-stare-jsou-dane-anebvyvoj-danoveho-systemu-na-uzemi-dnesni-cr KOTYZOVÁ, Lucie. Daň z nabytí nemovitých věcí – náhrada daně z převodu nemovitostí. In: epravo.cz [online]. Brno: 2013 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z:

Literatura

85

http://www.epravo.cz/top/clanky/dan-z-nabyti-nemovitych-veci-nahradadane-z-prevodu-nemovitosti-96298.html KUČEROVÁ, Dagmar. Kdy jsou zaplacené daně daňově uznatelným výdajem? In: Podnikatel.cz [online]. 2009. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/clanky/kdy-jsou-zaplacene-dane-danoveuznatelnym-vydajem/ KULÍNSKÝ, René, Jiří NESROVNAL a Simona HORNOCHOVÁ. Daň z příjmu: Výklad některých základních ustanovení novely zákona o daních z příjmů a zákona o dani z nabytí nemovitých věcí s ohledem na daňový režim svěřenských fondů. [online]. Účetní portál, 2014 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: www.ucetniportal.cz/stahnout/415-18-12-13_2548.doc LEŽATKA, Radek. Schodek státního rozpočtu za rok 2014 je o 34 mld. nižší než plánovaný. In: Ministerstvo financí ČR. Praha: 2015 [cit. 2015-04-10]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/aktualne/tiskove-zpravy/2015/pokladniplneni-statniho-rozpoctu-cr-20131 LEŽATKA, Radek. Ministerstvo financí předložilo vládě návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí. In: Ministerstvo financí ČR. Praha: 2015 [cit. 201504-01]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/aktualne/tiskovezpravy/2015/ministerstvo-financi-predlozilo-vlade-na-20808 MACHÁČEK, Ivan. Uplatnění daní při zřízení věcného břemene. In: daňaři online [online]. Praha: Wolters Kluwer, 2009 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d7842v10476-uplatnenidani-pri-zrizeni-vecneho-bremene/ MAREŠ, Milan a Alena MUSILOVÁ. Jaké změny přináší nový zákon o dani z nabytí nemovitostí? In: epravo.cz [online]. Brno: 2013 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/jake-zmeny-prinasi-novy-zakon-o-dani-znabyti-nemovitosti-92901.html MARKOVÁ, Hana. Dopady NOZ na oblast daní. In: Právní prostor [online]. 2014. [cit. 2015-02-22]. Dostupné z: http://www.pravniprostor.cz/clanky/financnipravo/dopady-noz-na-oblast-dani MARŠÁLA, Matěj. Nová reforma daní versus daň z převodu u transakcí s nemovitostmi. In: epravo.cz [online]. 2012. [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/nova-reforma-dani-versus-dan-zprevodu-u-transakci-s-nemovitostmi-81132.html MINISTERSTO SPRAVEDLNOSTI ČR. Zavedení práva stavby do občanského práva In: Nový občanský zákoník [online]. Praha: 2013 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/zavedeniprava-stavby-do-obcanskeho-prava/ MINISTERSTO SPRAVEDLNOSTI ČR. Stavba jako součást pozemku. In: Nový občanský zákoník [online]. Praha: 2015 [cit. 2015-03-30]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/stavbajako-soucast-pozemku/

86

Literatura

MINISTERSTVO FINANCÍ ČR. ZOS č. 340-2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí včetně důvodové zprávy [online]. Praha: 2013, [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: www.mfcr.cz/assets/cs/media/Duvodova-zprava_2013-10-30_ZOS-c-3402013-Sb-o-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-duvodova-zprava.pdf NECKÁŘ, Jan. Současnost a budoucnost transferových daní. [online]. 2008. [cit. 2015-02-24]. Dostupné z: http://www.law.muni.cz/sborniky/dp08/files/pdf/financ/neckar.pdf NIGUTOVÁ Ludmila a Zdeňka TESAŘOVÁ. Příloha k důvodové zprávě: Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů regulace podle obecných zásad (RIA). [online]. Praha: Komora auditorů České republiky, 2012 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.kacr.cz/file/1185/Dan_z_nabyti_nemovitosti.doc NIGUTOVÁ, Ludmila. Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí [online]. Praha: Ministerstvo financí České republiky, 2012 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.ucetni-portal.cz/stahnout/navrh-noveho-zakona-o-dani-zprevodu-nemovitosti_1348.pdf PETLACHOVÁ, Petra. Co se změní u daně z převodu nemovitostí po 1. 1. 2014? Změny budou i u daně dědické a darovací. In: Finanční správa [online]. Praha: 2013 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/pro-media/tiskovezpravy/2013/co-se-zmeni-u-dane-z-prevodu-nemovitosti-po-1-1-2014zmeny-budou-i-u-dane-dedicke-a-darovaci-4576 POLANSKÁ, Lenka. Právo stavby a daň z nabytí nemovitých věcí. In: TPA Horwath [online]. Praha: 2014 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.tpahorwath.cz/cs/c/publikace-novinky/novinky/pravo-stavby-dan-z-nabytinemovitych-veci POSLANECKÁ SNĚMOVNA PARLAMENTU ČR. Důvodová zpráva k osnově o dani z obohacení a z převodu nemovitosti. In: Digitální repozitář [online]. Praha: 2012 [cit. 2015-02-22]. Dostupné z: http://www.psp.cz/eknih/1920ns/ps/tisky/t1200_04.htm POSLANECKÁ SNĚMOVNA PARLAMENTU ČR. Sněmovní tisk 3 Zák. opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí [online]. Praha: 2013 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?O=7&T=3 SKÁLOVÁ, Jana. Nový zákon o dani z nabytí nemovitosti [online]. Praha: TPA Horwath, 2013 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.tpahorwath.cz/sites/default/files/news/downloads/novy_zakon_o_dani_z_nabyt i_nemovitosti.pdf SLEZÁKOVÁ, Božena. Darování nemovitostí a zřizování věcných břemen po změně daňového zákona [online]. Nové Město na Moravě: 2008 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.advokatinmnm.cz/doc/clanek_darovani_nemovitosti_a_zrizeni_V B_07.04.2008.pdf

Literatura

87

TOMANOVÁ, Eliška. Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí od 1. 1. 2014. In: epravo.cz [online]. 2014. [cit. 2015-03-25]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/podani-navrhu-na-vklad-vlastnickehoprava-do-katastru-nemovitosti-od-1-1-2014-95212.html ZÁMEČNÍK, Petr. Daňová poradkyně: Nová daň z nabytí je lepší než současná daň z převodu. In: hypoindex.cz [online]. 2013 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/danova-poradkyne-nova-dan-z-nabyti-je-lepsinez-soucasna-dan-z-prevodu/

88

Přílohy

A Přílohy k příkladu č. 4

89

A Přílohy k příkladu č. 4 Tento oddíl obsahu daňové přiznání a jeho přílohy k příkladu č. 4 z kapitoly 8. 2 Modelové příklady, který popisuje nabytí nemovité věci za úplatu vyjádřenou v jiné než v české měně. Součástí přílohy je konečné Daňové přiznání, Příloha č. 2C, která slouží k určení směrné hodnoty, se kterou je v příkladu počítáno, a dále Přílohu N, která je použita pro případy nabytí vlastnictví k nemovité věci kupní smlouvou.

Problematika daně z nabytí nemovitých věcí od

Recommend Documents