Právo stavby a jiné možnosti postavit dům na cizím pozemku
Diplomová práce
Jan Buchar
Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Michaela Hendrychová, CSc. Katedra: Katedra občanského práva Praha, červenec 2015
Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.
V Praze dne 11. 7. 2015
Jan Buchar
Poděkování
Velice rád bych tímto poděkoval doc. JUDr. Michaele Hendrychové, CSc. za cenné rady a připomínky při vypracování této diplomové práce. Dále bych rád poděkoval své rodině
za
podporu,
kterou
mi
poskytovala
po
celou
dobu
studia.
Obsah Obsah ............................................................................................................................................ 1 Úvod .............................................................................................................................................. 3 1.
Právo stavby .......................................................................................................................... 4 1.1
Vymezení základních pojmů a souvisejících institutů ................................................... 4
1.1.1
Pozemek ................................................................................................................ 4
1.1.2
Stavba .................................................................................................................... 5
1.1.3
Stavebník ............................................................................................................... 6
1.1.4
Absolutní majetková práva ................................................................................... 7
1.1.5
Věcná práva ........................................................................................................... 8
1.1.6
Věcná práva k věci cizí ........................................................................................... 9
1.1.7
Zásada superficies solo cedit................................................................................. 9
1.1.8
Neoprávněná stavba ........................................................................................... 12
1.2
Historie práva stavby................................................................................................... 13
1.2.1
Římské právo (superficies) .................................................................................. 13
1.2.2
Vývoj práva stavby na území České republiky .................................................... 14
1.3
Obecně o právu stavby................................................................................................ 19
1.3.1
Obecné poznatky................................................................................................. 19
1.3.2
Stavba jako součást práva stavby........................................................................ 22
1.3.3
Dočasnost práva stavby ...................................................................................... 23
1.3.4
Stavební plat........................................................................................................ 26
1.4
Vznik práva stavby....................................................................................................... 27
1.4.1
Možnosti vzniku práva stavby ............................................................................. 27
1.4.2
Smlouva o zřízení práva stavby ........................................................................... 29
1.5
Práva a povinnosti z práva stavby ............................................................................... 32
1.5.1
Práva a povinnosti vlastníka pozemku ................................................................ 32
1.5.2
Práva a povinnosti stavebníka............................................................................. 33
1.6
Některé další dispozice s právem stavby .................................................................... 37
1.6.1
Zatížení práva stavby........................................................................................... 37
1.6.2
Převod práva stavby a předkupní právo k právu stavby ..................................... 38
1.6.3
Přechod práva stavby .......................................................................................... 39
1
1.7
2.
3.
4.
Zánik práva stavby....................................................................................................... 40
1.7.1
Možnosti zániku práva stavby ............................................................................. 40
1.7.2
Náhrada při zániku práva stavby ......................................................................... 44
1.8
Právo stavby a katastr nemovitostí ............................................................................. 46
1.9
Využití práva stavby .................................................................................................... 48
Jiné možnosti postavit dům na cizím pozemku .................................................................. 50 2.1
Nájem a pacht ............................................................................................................. 50
2.2
Věcná břemena ........................................................................................................... 53
2.3
Výprosa a výpůjčka...................................................................................................... 60
Porovnání práva stavby s jinými možnostmi postavit dům na cizím pozemku .................. 62 3.1
Právo stavby a nájem, pacht ....................................................................................... 62
3.2
Právo stavby a věcná břemena ................................................................................... 62
3.3
Právo stavby a výprosa, výpůjčka................................................................................ 63
Právo stavby v zahraničních úpravách ................................................................................ 65 4.1
Právo stavby v Nizozemí.............................................................................................. 65
4.2
Právo stavby v Rakousku ............................................................................................. 66
Závěr............................................................................................................................................ 67 Seznam zkratek ........................................................................................................................... 69 Seznam použité literatury ........................................................................................................... 69 Resumé........................................................................................................................................ 73 Abstract ....................................................................................................................................... 74 Klíčová slova ................................................................................................................................ 75 Key Words ................................................................................................................................... 75
2
Úvod Tato diplomová práce pojednává o institutu práva stavby a dalších možnostech, pomocí kterých lze postavit dům na cizím pozemku. Práce se zaměřuje zejména na problematiku práva stavby. Ostatní instituty, kterými jsou nájem, pacht, věcná břemena, výpůjčka a výprosa, jsou pojaty obecně. Na závěr je provedeno srovnání práva stavby s ostatními možnostmi postavit dům na cizím pozemku. Institut práva stavby je sice na území České republiky znám již od roku 1912, ale po dlouhou dobu neexistoval zákon, na základě kterého by mohlo být právo stavby zřízeno. Ke znovuzavedení práva stavby došlo ve spojitosti s obnovením zásady superficies solo cedit zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „OZ“). Právo stavby představuje zajímavý institut, pomocí kterého lze zřídit stavbu na cizím pozemku. Jsem ale přesvědčen, že se nejedná o institut, s jehož existencí by veřejnost byla dostatečně seznámena. Navíc v mnoha případech si s pojmem právo stavby veřejnost spíše spojuje stavební předpisy než soukromoprávní institut. Proto jedním z cílů této práce je podat ucelený výklad o základních náležitostech práva stavba, a tím poskytnout také veřejnosti příležitost, aby se s právem stavby blíže seznámila. Ani odborná literatura se zatím ve větším měřítku problematice práva stavby nevěnuje. Aktuálnost zvoleného tématu je dána zejména návratem k zásadě superficies solo cedit. Právo stavby představuje výjimku z této zásady, čímž nadále umožňuje, aby vlastník stavby byl rozdílný od vlastníka pozemku. Vzhledem k ne příliš časově vzdálenému znovuzavedení institutu práva stavby, stále v dané problematice existují nevyřešené otázky, a já bych rád v této své práci odpověděl alespoň na část z nich.
3
1. Právo stavby 1.1 Vymezení základních pojmů a souvisejících institutů
Vzhledem k renovaci institutu práva stavby po relativně dlouhé době a k okolnosti, že tento institut pracuje s pojmy, které na jedné straně postrádají legální definici, a na straně druhé mohou mít více významů v závislosti na tom, z pohledu jakého právního odvětví s nimi pracujeme, je namístě si na úvod tyto pojmy vymezit. Vhodné je se zde zmínit i o souvisejících institutech.
1.1.1
Pozemek
Občanský zákoník s pojmem „pozemek“ pracuje, ale sám ho nevymezuje. Pozemek definují předpisy veřejného práva (srov. dále) jako část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19 katastrálního zákona, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků (§ 2 písm. a) katastrálního zákona). Je třeba odlišovat pojmy „pozemek“ a „parcela“. „Parcelou“ je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem (§ 2 písm. b) katastrálního zákona). Pozemek je věcí nemovitou (§ 498 OZ). A vzhledem i k návratu k zásadě superficies solo cedit se dá říci, že pozemek je „základní“ a nejpočetnější nemovitou věcí.
4
1.1.2
Stavba
Shodně jako u pozemku, pojem stavby není v občanském zákoníku ani v jiném předpise soukromého práva vymezen. Občanský zákoník zavádí v § 506 legislativní zkratku pojmu stavba, pro stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení.1 Legální definici stavby nalezneme v § 2 odst. 3 stavebního zákona, který stavbu definuje jako „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“ Ale na rozdíl od pozemku, jehož definice je dobře použitelná i v oblasti občanského práva, u stavby tomu tak není. Podle judikatury nelze obsah pojmu stavba vykládat pouze podle stavebních předpisů, neboť stavební předpisy chápou pojem „stavba“ dynamicky, tedy jako činnost, směřující k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samé). Pro účely občanského práva je pojem „stavba“ nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu.2 Ke stavbě jako předmětu občanského práva judikatura zaujala stanovisko, že z hlediska občanského práva je nutno stavbou rozumět výsledek stavební činnosti, jak ji chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoli tedy součást jiné věci). O stavbu ve smyslu občanskoprávním nejde tehdy, pokud výsledkem stavební činnosti není věc ve smyslu právním, nýbrž tento výsledek by se stal součástí jiné věci (pozemku, stavby) takovým způsobem, že by k této věci podle její povahy náležel a nemohl by být oddělen, aniž by se tím věc znehodnotila.3
1
LAVICKÝ, P a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s.1796 2 Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1118/2005 3 Usnesení NS sp. zn. 22 Cdo 3887/2011
5
Problematika stavby jakožto součásti věci ve vztahu ke znovuzavedení zásady superficies solo cedit a institutu práva stavby je rozebrána v kapitolách Superficies solo cedit (1.1.7) a Stavba jako součást práva stavby (1.3.2.).
1.1.3
Stavebník
Pro účely práva stavby je za „stavebníka“ označena osoba oprávněná z práva stavby neboli osoba, které náleží právo stavby. Stavebníkem může být fyzická i právnická osoba (§ 18 OZ). S pojmem „stavebník“ pracuje vedle občanského zákoníku i stavební zákon, který ho vymezuje jako osobu, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby (§ 2 odst. 2 písm. c) stavebního zákona). Obsah pojmu „stavebník“ v občanském zákoníku jako osoby oprávněné z práva stavby a obsah pojmu „stavebník“ ve veřejném stavebním právu je tedy odlišný. V důvodové zprávě k občanskému zákoníku je k tomu uvedeno, že „se bere v úvahu rovněž pojetí stavebníka v § 3 odst. 2 stavebního zákona; vymezení tohoto pojmu tam je však konstruováno jen pro potřeby stavebního zákona jako předpisu veřejného práva, a to zásadně nebrání paralelnímu použití stejného slova pro oblast práva soukromého, tím spíš, že významy, v nichž se používá, nejsou protikladné. (České právo před r. 1950 vycházelo terminologicky ze stejného pojetí. Při rekodifikačním projektu z předválečné doby se subkomitét pro věcná práva zabýval stejným problémem a uvedl, že proti označení vlastníka práva stavby jako stavebníka bylo „namítáno, že podle stavebního řádu je to ten, pro koho se stavba provádí. Než rozšířený obsah tohoto slova nemůže vésti k nějakému zmatku.“)“4
4
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
6
Judikatura vymezuje stavebníka v občanskoprávním smyslu jako osobu, která stavbu uskutečnila s úmyslem mít ji pro sebe a není přitom podstatné, komu bylo adresováno rozhodnutí o stavebním povolení.5 Dalším znakem stavebníka je, že se fakticky podílí na realizaci stavby, není-li z dohody nebo okolností zřejmé, že jen pomáhá. Jako příklad pomoci je uvedena pomoc sousedská, rodinná nebo řemeslná.
6
Přičemž mnohem významnějším znakem stavebníka je úmysl mít stavbu pro sebe než účast na faktické realizaci stavby. Vymezení stavebníka v občanskoprávní úpravě je rozsáhlejší než jeho vymezení ve stavebních předpisech veřejného práva. Tento poměr mezi soukromoprávní a veřejnoprávní úpravou je zcela na místě, neboť existuje velké množství staveb, které nepotřebují povolení, či ohlášení (§ 79 odst. 2 stavebního zákona).
1.1.4
Absolutní majetková práva
Právo stavby je v občanském zákoníku zařazeno do části třetí nazvané absolutní majetková práva. Podstatou absolutních majetkových práv je, že působí vůči všem (erga omnes). „To znamená, že subjektivnímu právu určitého subjektu koresponduje povinnost blíže neurčeného počtu jiných subjektů nerušit oprávněného ve výkonu jeho práv.“7 Povinnost nerušit spočívá zejména v nekonání něčeho a ve strpění chování jiného, tj. subjektu absolutního majetkového práva. Absolutní majetková práva působí vůči každému, nestanoví-li něco jiného zákon (§ 976 OZ). Větou „nestanoví-li zákon něco jiného“ měl zákonodárce zřejmě na mysli, že ten kdo k tomu má právní důvod, může do absolutního práva zasáhnout, čili ani ochrana absolutního práva není absolutní. Vykládat to ve smyslu, že existují absolutní práva, která proti každému nepůsobí nelze, neboť to by se už nejednalo o absolutní právo.8
5
Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1174/2001 Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 2258/2007 7 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, j., Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 272 8 SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 3 6
7
Občanský zákoník zavádí v § 977 numerus clausus absolutních majetkových práv, který nelze nad rámec zákona rozšiřovat. Nelze tedy platně sjednat jako absolutně majetkové právo, takové právo, o němž to zákon výslovně nestanoví. Od ustanovení, která upravují absolutní majetková práva, se lze odchýlit ujednáním, které má účinky vůči třetím osobám, jen tehdy, připouští-li to zákon (§ 978 OZ). Strany si tedy mohou dohodnout mezi sebou něco jiného, ale bez účinku vůči třetím osobám.
1.1.5
Věcná práva
Věcná práva jsou konglomerátem práv, která spojují tři charakteristické rysy. Předmětem věcných práv je věc, jsou to práva absolutní, která „lpí“ na věci.9 Věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí a je ovladatelné. Předmětem věcných práv mohou být i práva, avšak ne všechna. Aby bylo právo předmětem věcného práva, musí to připouštět jeho povaha a ze zákona nesmí plynout něco jiného (§ 979 OZ). Co do povahy, právo musí být převoditelné, jeho výkon trvalý či opakovatelný. Jak už bylo řečeno, absolutní práva, jsou taková práva, která působí vůči všem. Věcné právo lpí na věci, to znamená, že při přechodu věci přecházejí věcná práva lpící na věci na jejího nabyvatele. Neboli věc je předmětem věcného práva nehledě na to, kdo je momentálně vlastníkem věci. Věcné právo přechází společně s věcí automaticky, není k tomu potřeba žádného jednání. Základní charakteristikou věcného práva je přímé právní panství nad věcí. K jeho realizaci není potřeba zprostředkování nebo odvození od jiného. Právní panství se vyznačuje možností ostatní vyloučit z působení na věc a libovolně s věcí nakládat v mezích právního řádu.
9
ZUKLÍNOVÁ, M. Věcná práva v kostce. Praha: LINDE PRAHA, 2014, s. 11
8
1.1.6
Věcná práva k věci cizí
Věcná práva k věci cizí (iura in re aliena) jsou práva, jejichž předmětem je věc, ke které oprávněný subjekt nedisponuje vlastnickým právem. Obsahem těchto práv jsou pouze určitá oprávnění. Oprávněný subjekt získá prostřednictvím věcného práva k věci cizí jen částečné právní panství nad věcí v rozsahu, který by jinak náležel vlastníkovi. A vlastník je naopak v tomto rozsahu vyloučen z dispozice s věcí. Občanský zákoník zná čtyři věcná práva k věci cizí. Jsou jimi právo stavby, věcná břemena, zástavní právo a zadržovací právo. Právo stavby je specifické věcné právo stavebníka spočívající v oprávnění mít stavbu na pozemku, který vlastní osoba odlišná od stavebníka. Právo stavby bývá někdy nazýváno „stavební právo“, ale vzhledem k tomu, že termín stavební právo je vyhrazen veřejnému právu v souvislosti se stavebním zákonem, byl zvolen termín právo stavby.10 Právo stavby představuje prolomení zásady superfies solo cedit. Tedy právo stavby ani nemovitost, která je jeho součástí, nejsou součástí pozemku.
1.1.7
Zásada superficies solo cedit
Zásadu superficies solo cedit znalo již římské právo. Toto pravidlo vycházelo z povahy starověké ekonomiky, která se vyznačovala naturální povahou, a jejím základem bylo zemědělství. Půda v té době byla základním výrobním prostředkem a zároveň i nejcennějším majetkem. Za součást pozemku považovali Římané vše, co bylo s půdou trvale spojeno, jednalo se především o stavby, stromy a další rostlinstvo. Pozemek měl vždy povahu věci hlavní, a z toho důvodu vlastník pozemku byl i vlastníkem budovy a ostatních věcí spojených se zemí.
10
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
9
Dlouhodobá aplikace pravidla „superficies solo cedit“ nakonec vedla k tomu, že toto pravidlo bylo převzato i prvními občanskými zákoníky, jako byl, francouzský Code civil z roku 1804 a rakouský ABGB z roku 1811. V dnešní době je zásada „superficies solo cedit“ uplatňována ve většině evropských zemí, výjimku tvoří jen Litva a Slovensko.11 V českém právu byla zásada superficies solo cedit uplatňována prostřednictvím recipovaného ABGB až do účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ 1950). Od 1. 1. 1951 z důvodu společenského vývoje po 2. světové válce byla nahrazena zásadou superficies non solo cedit tedy zásadou opačnou. K znovuzavedení superficiální zásady došlo až po více jak 60 letech OZ k 1. 1. 2014. Do Českého jazyka se zásada superficies solo cedit z pravidla překládá, jako povrch ustupuje půdě, což značí, že „to co je na povrchu, nemá z hlediska práva ve srovnání s pozemkem žádný právní význam.“12 Neboli že součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno (spjato), tedy že stavby a další věci (zejména stromy a jiné rostlinstvo) tvoří společně s pozemkem jedinou věc v právním smyslu, přičemž důraz je kladen na pozemek. Důsledek superficiální zásady spočívá v tom, že vlastník pozemku je vlastníkem i ostatních věcí spojených s pozemkem. Vyjádření superficiální zásady v OZ zní, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech (§ 506 odst. 1 OZ). Stěžejním bodem superficiální zásady je pozemek. Pozemek je daný, nepřemístitelný, jeho poloha je pevně určená. Pozemek ve smyslu části Země nevzniká ani nezaniká, souhrn rozloh všech pozemků je neměnný, změnit lze pouze rozlohu jednotlivých pozemků a to jejich dělením nebo naopak scelením. A v podstatě vše ostatní se od pozemku odvozuje.
11
PETR, P. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 372
12
DVOŘÁK, J., ŠVESTKA, J., ZUKLÍNOVÁ, M. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 1. Díl první: Obecná část. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013, s. 382
10
Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem. Tento prostor si můžeme zobrazit, že linii tvořící hranici pozemku protáhneme kolmo k pozemku směrem nahoru i dolů. Takto vymezený prostor však není nekonečný, ale je ohraničen faktickou ovladatelností. Další omezení plynou z předpisů veřejného práva např. z horního zákona nebo zákona o civilním letectví. Součástí pozemku jsou stavby. Toto pravidlo je vzhledem k institutu práva stavby stěžejní. Bez jeho existence by zavedení institutu práva stavby téměř ztrácelo smysl. „Stavbou se zásadně rozumí vše, co vzniklo na pozemku stavební činností, co s pozemkem pevně (tj. v základech) souvisí a co má zároveň trvalý charakter.“13 Přičemž stavba nemusí splňovat podmínky dle stavebních předpisů veřejného práva. Stavby s pozemkem pevně nespojené a stavby dočasné tzv. superaedifikáty se součástí pozemku nestávají. Pevným spojením se má na mysli upevnění stavby k zemi např. pomocí betonových základů či jiné stavební technologie, která znemožňuje přesunutí stavby běžným způsobem. Dočasnost stavby může být dána mimo jiné smlouvou, stavebním povolením, účelem, stavební technologií či použitým materiálem. Občanský zákoník rozlišuje stavby nadzemní a podzemní. Podzemní stavba je součástí pozemku, pokud není samostatnou nemovitou věcí (§ 506 odst. 2 OZ). Samostatnou nemovitou věci je v případě, jestliže jde podzemní stavbu se samostatným účelovým určením (§ 498 odst. 1 OZ). Podzemními stavbami se samostatným účelovým určením jsou např. metro či vinný sklípek.14 Součástí pozemku jsou i jiná zařízení. Pojem jiná zařízení je značně rozsáhlý, zahrnuje v sobě různé stavebně technické úpravy a zásahy do pozemku či strojní zařízení. Součástí pozemku je i to, co je v něm zapuštěno nebo upevněno ve zdech (stavby).
13
DVOŘÁK, J., ŠVESTKA, J., ZUKLÍNOVÁ, M. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 1. Díl první: Obecná část. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. S. 383 14 Důvodová zpráva k § 496 – 498 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
11
1.1.8
Neoprávněná stavba
Neoprávněná stavba, je taková stavba, která byla zřízena bez soukromoprávního oprávnění. Soukromoprávním oprávněním je typicky smlouva o právu stavby, smlouva nájemní či pachtovní. Od neoprávněné stavby je třeba rozlišovat nepovolenou tzv. černou stavbu. O nepovolenou stavbu jde tehdy, byla-li zřízena bez veřejnoprávního oprávnění dle předpisů veřejného stavebního práva. Základním pravidlem při uspořádání právních poměrů z neoprávněné stavby je, že neoprávněná stavba připadne vlastníkovi pozemku (§ 1084 OZ). Zda se stavba stane součástí pozemku nebo ne, záleží na charakteru stavby (dle superficiální zásady nejsou součástí pozemku stavby dočasné). Dalšími možnostmi jsou odstranění stavby a uvedení pozemku do původního stavu (§ 1085 OZ), převedení pozemku za obvyklou cenu zřizovateli stavby (§ 1086 odst. 1OZ) nebo přikázání pozemku do vlastnictví zřizovatele stavby (§ 1086 odst. 2 OZ). Důležitou okolností pro úpravu právních poměrů z neoprávněné stavby je, zda byla stavba zřízena v dobré víře či nikoli. Dobra víra má jednak vliv rozhodování soudu a také na náhradu účelně vynaložených nákladů zřizovateli. Dobrá víra může existovat například za situace, kdy stavba byla zřízena na základě smlouvy uzavřené mezi vlastníkem pozemku a zřizovatelem stavby, ale tato smlouva se později ukázala jako neplatná.
12
1.2 Historie práva stavby
Institut práva stavby není ničím novým, jeho obdobu znalo již římské právo pod názvem superficies. Na území České republiky bylo právně zakotveno v roce 1912. Právo stavby od té doby prošlo několika změnami, kdy ho po určitou dobu nebylo možné ani jako věcné právo sjednat. K jeho znovuzavedení došlo OZ k 1. 1. 2014.
1.2.1
Římské právo (superficies)
Římské právo znalo institut superficies neboli právo stavět na cizím pozemku. Jeho podstata se od dnešního institutu práva stavby ve stěžejních rysech nelišila. Jednalo se o věcné právo k věci cizí a bylo výjimkou z jinak obecně platné římské zásady superficies solo cedit. Šlo o právo dědičné a převoditelné. Ve své podstatě se jednalo o dlouhodobý nájem pozemku spojený s oprávněním postavit na pozemku stavbu, za který nájemce platil pravidelný plat tzv. solárium. Nájemce byl označován jako superficiář. Měl obdobné postavení jako vlastník, byl oprávněn se stavbou volně disponovat, zřídit k ní věcná práva k věci cizí, mohl ji zastavit a zbořit. Disponoval i podobnou ochranou jako vlastník.15 Superficies se vyvinula z praxe římských úředníků. Jak se Řím začal rozrůstat, vznikala stále větší poptávka po vhodných pozemcích ke stavbě. A těch se nedostávalo. Úředníci proto začali propůjčovat soukromým osobám veřejné pozemky pro účely stavby. Obdobné poměry začaly následně vznikat i mezi soukromými osobami, A to obvykle na základě dlouhodobých nájemních smluv. Tomu korespondovalo i původní posuzování těchto poměrů, kdy byly považovány jen za nájmy. Postupem doby získal
15
KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M., Římské právo. 2. dopl. a přeprac. vyd., 1. v nakl. Beck. Praha: Beck, 1995, XXII, s. 200-201
13
superficiář nejprve interdiktní ochranu a následně i prétorskou věcnou žalobu podobnou - vindikaci. Tím se z těchto právních poměrů stala skutečná věcná práva k věci cizí.16 Superficies mohla vzniknout smlouvou (darovací, trhovou, směnnou, atd.), odkazem, soudním nálezem a vydržením. Zřízena mohla být k existující stavbě i k pozemku ke stavbě teprve určenému. Zanikala sloučením, vzdáním se práva oprávněného, uplynutím dohodnuté doby. Dále odnětím pozemku, při porušení povinností superfiářem a smrtí superfiáře, neměl-li žádné dědice.17
1.2.2
Vývoj práva stavby na území České republiky
Poprvé bylo na území České republiky zavedeno právo stavby zákonem č. 86/1912 ř.z. o stavebním právu. Za vzor bylo vzato dědičné právo stavby dle německého občanského zákoníku. Důvodem pro přijetí zákona byla bytová a pozemková politika, jejímž cílem bylo umožnit výstavbu obytných domů s menšími náklady. Při využití práva stavby odpadá nutnost koupě pozemku. Dalším cílem bylo zastavět pozemky (hlavně ve městech), které vlastník nemohl sám zastavět nebo nechtěl zastavět, ani je nechtěl zcizit, a to z důvodů spekulativních.18 Právo stavby bylo v zákoně pojato jako věcné, zcizitelné a dědičné právo mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem půdy. Mohlo se vztahovat i k dílům pozemku, které nebyly určeny ke stavbě samé, ale které byly prospěšné k jejímu užívání. Mohlo být zřízeno na nezastavěném pozemku i na pozemku zastavěném. Stavba nemusela být obytným domem, mohlo se jednat o libovolnou stavbu. Právo stavby nebylo možné zřídit jen k části budovy, obzvláště ne k jednotlivým poschodím. Nemohlo být omezeno rozvazovací podmínkou. Zřizovalo se úplatně či bezúplatně. Úplata mohla spočívat
16
KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M., Římské právo. 2. dopl. a přeprac. vyd., 1. v nakl. Beck. Praha: Beck, 1995, XXII, s. 200-201 17 ARNDTS, C.L. Učební kniha pandekt. Wolters Kluwer ČR, 2010, s. 351-361 18
MAYR, R. Soustava občanského práva. Brno: Barvič & Novotný, 1924, s. 177
14
v zaplacení kapitálu (kupní ceny) nebo v placení opakujících se dávkách tzv. stavební činže. Druhá varianta byla mnohem častější.19 Stavební činže patřila k důchodům zavázaného pozemku.20 Mohla mít formu reálného břemene. Vlastník pozemku mohl zajistit své právo, na stavební činži, propadnou klauzulí. Její podstata spočívala v tom, že pokud nebyla stavební činže zaplacena nejméně ve dvou po sobě následujících letech, právo stavby zaniklo. Výměra a splatnost stavební činže nesměla být závislá na nejisté podmínce, obzvláště na dočasné hodnotě pozemku. Nebylo ale vyloučeno, aby dle pevných sazeb a lhůt vzrůstala. Přípustná byla smluvní pokuta.21 Právo stavby bylo pokládáno za nemovitou věc a stavba na základě práva stavby nabytá nebo zřízená za příslušenství. Stavebníkovi příslušelo ke stavbě právo vlastnické a k pozemku, nebylo-li ujednáno něco jiného, právo užívací. Právo stavby nemohl zřídit kdokoli, v § 2 v zákonu o stavebním právu byl obsažen taxativní výčet osob, které byly oprávněny ke zřízení. Jednalo se převážně o veřejnoprávní korporace a obecně prospěšné ústavy nebo sdružení.22 Mohlo být zřízeno jen jako dočasné, kdy minimální doba byla stanovena na 30 let a maximální doba na 80 let. Konečná lhůta musela být pevně stanovena.23 Právo stavby mělo povahu knihovního práva. Vzniklo knihovním zápisem jako břemeno pozemku. Nebylo možné mimoknihovní věcné právo stavby, bez knihovního
19
MAYR, R. Soustava občanského práva. Brno: Barvič & Novotný, 1924, s. 177 - 178
20
§ 11 zákonu č. 86/1912 ř.z.: „Při exekuci na pozemek stavebním právem zavazený buď obdobně užívání předpisů o exekuci na pozemek služebností zavazený; s pohledávkami stavebného buď nakládáno jako s důchody nemovitosti. Pokud se nucená dražba koná pro veřejné dávky, které požívají zákonného zástavního nebo přednostního práva na pozemku, stavební právo musí býti převzato vydražitelem bez započtení na nejvyšší podání.“ 21 MAYR, R. Soustava občanského práva. Brno: Barvič & Novotný, 1924, s. 178 22
Stavební právo může býti založeno toliko na pozemcích státu, některé země, některého okresu, některé obce nebo některého veřejného fondu. Kostely, obročí, církevní ústavy nebo společenstva a obecně prospěšné ústavy nebo sdružení mohou zakládati stavební právo na svých pozemcích, když jest v tom kterém případu zjištěno výrokem politického zemského úřadu, že toto založení odpovídá veřejnému zájmu. 23
MAYR, R. Soustava občanského práva. Brno: Barvič & Novotný, 1924, s. 178
15
zápisu se jednalo o právo obligační. Zástavní a jiné právní závady směřující na peněžní platy nebo odporující účelu práva stavby, nesměly v pořadí předcházet právu stavby. Právo stavby zaniklo dohodou, vzdáním se, uplynutím času, výpovědí, konfusí, promlčením, vyvlastněním a průpadem. Byl rozeznáván absolutní a relativní zánik. Absolutní působil proti hypotekárním věřitelům a dalším věcně oprávněným. Relativní se vztahoval k ostatním.24 Při zániku připadla stavba vlastníkovi pozemku. Pokud nebylo sjednáno něco jiného, oprávněnému z práva stavby náležela náhrada ve výši jedné čtvrtiny hodnoty stavby. Institut práva stavby měl být součástí připravovaného nového československého občanského zákoníku, ve vládním návrhu z roku 1937 o něm pojednávala ustanovení § 241 - 259 a čl. XXXVIII – XLIII. Ale vzhledem k politickému vývoji k přijetí občanského zákoníku nedošlo. Zákon 86/1912 ř.z. byl nakonec nahrazen samostatným zákonem č. 88/1947 Sb. o právu stavby s účinností od 10. 7. 1947, který vycházel z výše uvedeného vládního návrhu. Zákon z roku 1947 je považován za velmi zdařilý a vychází z něho i současná právní úprava. Nový zákon o právu stavby žádné větší změny nepřinesl, šlo spíše jen o modernizaci a přizpůsobení tehdejší době. Snad jediné dvě podstatné změny se týkaly osob, které mohly právo stavby zřídit, a doby, na kterou se zřizuje. Nově ho mohl zřídit kdokoliv a bylo i upuštěno od podmínky veřejného zájmu. Právo stavby bylo dále právem dočasným, ale rozsah doby, na kterou se zřizovalo, byl ponechán zcela na vůli stran. Podstatným mezníkem ve vývoji práva stavby na území České republiky bylo přijetí z.č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ 1950“), který zrušil zásadu superficies solo cedit a zavedl zásadu opačnou, tedy zásadu superficies solo non cedit. Upuštění od superficiální zásady bylo účelové. Záměrem bylo dosáhnout samostatnosti majetku zemědělských družstev a majetku vlastníků půdy.25 V důsledku zavedení zásady superficies solo non cedit (a výslovně i v ustanovení § 25 a § 150 OZ 1950) stavby přestaly být součástí pozemku a vlastníkem stavby může být napříště
24
KRČMÁŘ, J. Občanské právo II. Práva věcná. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, s. 281
25
DVOŘÁK, J. ZOULÍK, F. Superficies solo cedit a právo stavby. 200 let Všeobecného občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, 564 s.
16
osoba rozdílná od vlastníka pozemku. Zrušení superficiální zásady bylo značným zásahem do celé koncepce a smyslu práva stavby. Jelikož jedním z hlavních důvodů vzniku práva stavby, byla právě existence superficiální zásady. Právo stavby bylo totiž odpovědí na otázku, jak upravit poměry ke stavbě postavené na cizím pozemku takovým způsobem, aby tato stavba nepřipadla do vlastnictví vlastníka pozemku. Co se týče práva stavby, byl sice tento institut zachován, ale pouze v dost deformované a stručné úpravě v ustanoveních § 155 - § 160 OZ 1950. Právo stavby vznikalo ze zákona, úředním výrokem nebo smlouvou. K řízení smlouvou bylo navíc třeba ještě přivolení okresního národního výboru. Přivolení bylo třeba i při zcizení práva stavby. Právo stavby nebylo považováno za nemovitou věc. Stavba zřízená na základě práva stavby byla samostatnou věcí. Právo stavby se i nadále zapisovalo do pozemkových knih, kdy tento zápis měl pouze deklaratorní účinky. Občanský zákoník z roku 1964 (dále jen „OZ 1964“) institut práva stavby neobsahoval a vzhledem k taxativnímu výčtu věcných práv v něm uvedených, nebylo možné ho jako věcné právo zřídit. Namísto toho OZ 1964 přinesl nový institut, A to právo osobního užívání pozemků. Osobní užívání pozemků bylo do jisté míry podobné právu stavby a lze říci, že ho nahradilo. Avšak jeho úprava byla účelová s cílem vytlačit soukromé vlastnictví k pozemkům. V ustanovení § 490 původního znění OZ 1964 bylo dokonce zakázáno převádět nezastavěné stavební pozemky na někoho jiného než na stát nebo socialistickou organizaci k tomu zřízenou. Cílem bylo, aby se postupně všechny pozemky nacházely ve vlastnictví státu, který by je následně přenechával občanům (tj. fyzickým osobám) pouze do užívání, a to pomocí institutu osobního užívání pozemků. Právo osobního užívání pozemků sloužilo k tomu, aby si občané na pozemcích, které byly v socialistickém společenském vlastnictví, mohli vystavět rodinný domek, rekreační chatu nebo garáž anebo zřídit zahrádku. Právo osobního užívání bylo právem dědičným a časově neomezeným. Zákon ukládal značná omezení týkající se pozemků, ke kterým mohlo být zřízeno. Předně mohlo být zřízeno jen k pozemkům, které byly v socialistickém společenském vlastnictví. Dále musely být podle územních plánů nebo územních rozhodnutí určeny k výstavbě rodinných domků, rekreačních chat, garáží nebo zahrádek. Pokud byla půda určena k jiným účelům, nemohlo být jí užito, což se výslovně týkalo zemědělské půdy.
17
Další omezení představovala výměra pozemku, kdy horní hranice pro rodinné domky byla stanovena na 800 m2, pro rekreační chaty a zahrádky 400 m2, pro garáže nesměla přesahovat výměru nezbytně potřebnou. Tyto hranice mohly být výjimečně překročeny v případě, kdyby vznikl pozemek nevhodného tvaru anebo by došlo k nehospodárnému zastavení pozemku. Občan nemohl mít v osobním užívání více pozemků, které by sloužily stejnému účelu. Omezení se týkalo i převodu, kdy právo osobního užívání pozemku nebylo možné smluvně převést. Ale přecházelo při převodu vlastnictví ke stavbě zřízené na pozemku na nabyvatele stavby. V případě, že stavba přešla do socialistického společného vlastnictví, právo osobního užívání pozemku zaniklo. Rodinný domek, rekreační chata nebo garáž vystavěné uživatelem byly v jeho osobním vlastnictví. Upraveno bylo společné užívání pozemku více občany a společné užívání pozemku manžely. Změna politické situace po roce 1989 měla značný vliv na další vývoj občanského práva v České republice. Jednou z nutných změn bylo zrušení práva osobního užívání. Toto právo bylo s účinností k 1. 1. 1992 ex lege přeměněno ve vlastnictví fyzické osoby (§ 872 OZ 1964). Vzhledem k uzavřenému výčtu věcných práv a k tomu, že právo stavby se v něm nenacházelo, nebylo možné právo stavby jako věcné právo sjednat. V této době představovalo jedinou možnost, jak zajistit právo stavět na cizím pozemku, právo obligační. Právo stavby a superficiální zásada byly znovu zavedeny do českého právního prostředí až s účinností občanského zákoníku z roku 2012. V dnešní době se můžeme setkat s právem stavby zřízeným podle z.č. 86/1912 ř.z., a to teoreticky až do 9. 7. 2027, i právem stavby zřízeném podle z.č. 87/1947 Sb. a OZ 1950, kdy tyto dva zákony nestanovily časové omezení. Vzhledem k tomu, že existuje právo stavby, zřízené podle různých právních předpisů, je nutno vyřešit otázku, kterého z právních předpisů se dnes použije. OZ toto v přechodných a závěrečných ustanoveních řeší takovým způsobem, že vznik věcných práv jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Z.č. 87/1947 Sb. jednak rušil z.č. 86/1912 ř.z., jednak
18
uváděl, že dosavadní ustanovení o užívání prostorů nad pozemkem a pod pozemkem zůstávají nedotčena. OZ 1964 v přechodných a závěrečných ustanoveních zakotvil pravidlo, podle kterého právní poměry týkající se práva stavby, založené před 1. 1. 1951, zůstávají nedotčeny a jen na ně lze napříště užít ustanovení z.č. 88/1947 Sb. Dle přechodných a závěrečných OZ 1964 se vznik právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé před 1. 4. 1964 posuzují podle dosavadních právních předpisů. Z uvedeného lze usoudit, že pro posouzení vzniku práva stavby a pro posouzení práv a povinností vzniklých před 1. 1. 2014 je třeba užít ten právní předpis, který byl v daném případě v platnosti při zřízení práva stavby. Pokud práva a povinnosti z práva stavby vznikly po účinnosti OZ, je třeba použít současné právní úpravu.
1.3 Obecně o právu stavby
1.3.1
Obecné poznatky
Institut práva stavby úzce souvisí se superficiální zásadou. Jejich vztah tkví v tom, že dle této zásady sice stavby nacházející se na pozemku jsou součástí tohoto pozemku, avšak právo stavby představuje prolomení tohoto pravidla. Lze říct, že právo stavby umožňuje, aby stavba postavená na základě práva stavby nebyla součástí pozemku, na kterém je postavena. Tato výjimka je však vždy pouze dočasná a po uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno, se stavba stane součástí pozemku. Právo stavby je pojato jako zvláštní věcné právo stavebníka k cizímu pozemku, jehož obsah spočívá v oprávnění stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemkem stavbu. Jedno právo stavby může být zřízeno k realizaci více staveb. Právo stavby lze zřídit jen k celé stavbě, nikoli jen např. k jednotlivému podlaží či části budovy, toto plyne z formulace obsažené v zákoně, kde se záměrně mluví o celé stavbě.26 Přičemž je nerozhodné, zda jde o stavbu již zřízenou nebo o stavbu, k jejíž realizaci má teprve dojít (§ 1240 OZ). Právo „mít stavbu“ pojímáme tedy, že se jedná o 26
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
19
právo na nezastavěném pozemku stavbu nově vybudovat, anebo již stavbu postavenou převzít a „mít“, např. za účelem modernizace, rekonstrukce a dalšího využití.27 Je dobré mít na paměti, že i ve druhém případě je stavebník oprávněn nejen k užívání stavby, ale i k dalším činnostem jako jsou stavební zásahy. Stavebník disponuje stejnými právy jako vlastník, není-li ujednáno něco jiného (§ 1250 OZ). Právo stavby se nemusí nutně týkat jen pozemku (pozemků), na kterém je (nebo má být) umístěna stavba, ale může být zřízeno i k dalším pozemkům, které slouží lepšímu užívání stavby. Zde půjde zejména o zahrady, dvory, hřiště či parkovací stání. Tudíž o takové pozemky, které poskytnou stavebníkovi větší komfort. Hranice práva stavby je tvořena hranicí pozemku (pozemků), ke kterému je zřízeno. Pokud má být právo stavby zřízeno k části pozemku, musí být oddělena geometrickým plánem a označena samostatným parcelním číslem.28 Obecně vzato může být právo stavby zřízeno na jakémkoliv pozemku. Není zde rozhodující, o jaký druh pozemku se jedná, zda jde o lesní pozemek, zemědělský pozemek, vodní plochu, zastavěnou plochu a nádvoří či ostatní plochy. Ale co je důležité a co brání zřízení práva stavby. Je existence práva, které již na pozemku vázne, a které se příčí účelu stavby. V takovémto případě jde o absolutní nemožnost zřídit právo stavby.29 Konflikt se nemusí týkat jen věcných práv, i když to bude zřejmě nejčastější případ, ale i práv obligačních např. pachtu. „Typicky může jít o negativní služebnost zatěžující pozemek zákazem zastavění. Může však jít i o jiná práva: je-li pozemek např. zatížen právem cesty, nelze jej následně zatížit právem stavby takovým způsobem, aby se chůze nebo jízda přes zatížený pozemek znemožnily nebo ztížily.“30 Dále se může jednat o zákonné věcné břemeno jako je věcné břemeno zřízení a provozu vedení inženýrské sítě vzniklé na
27
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 894 28 VRZALOVA, L., Katastrální zákon, Právo stavby a materiální publicita, Seminář stavebního fóra 28. 05. 2013. Dostupný také z WWW: 29 SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 896 30 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 274
20
základě veřejnoprávních předpisů. Právo stavby nelze zřídit ani k pozemku, který je zatížen ochranným nebo bezpečnostním pásmem dle veřejnoprávních předpisů, pokud omezení v těchto pásmech vylučují realizaci práva stavby.31 Případy, kdy může dojít k vyloučení práva stavby, mohou představovat i veřejnoprávní omezení jako je stavební uzávěra.32 Nabízí se tu otázka, zda může být jeden pozemek zatížen více právy stavby. Nepochybně lze zatížit jeden pozemek více právy stavby, ale opět jen za podmínky, že se nebudou navzájem příčit účely staveb. Je docela dobře možné představit si situaci, kdy právo stavby prvního stavebníka spočívá v oprávnění zřídit podzemní stavbu a druhého stavebníka v oprávnění zřídit stavbu nadzemní. Významné omezení při zřizování představuje zástavní právo zatěžující pozemek. V této situaci je bezpodmínečně vyžadován souhlas zástavního věřitele se zatížením pozemku právem stavby. Zajímavou otázkou je, jestli je možné využít právo stavby ke zřízení stavby na stavbě. Profesor Eliáš k tomu uvádí. „Stavební právo reprezentuje oprávnění mít na cizím pozemku stavbu. V té souvislosti je nutné mít na paměti, že součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno, tedy i trvalé stavby na tomto pozemku. Právo mít stavbu na pozemku ve smyslu § 1240 nevylučuje ani to, aby stavba byla cestou stavebního práva zřízena na stavbě již existující, protože i v takovém případě půjde o stavbu na povrchu pozemku ve smyslu uvedeného ustanovení. Avšak ani zde není vyloučena konkurence služebnosti, která je jako opora cizí stavby v zákoníku výslovně upravena, když z § 1269 a jeho výslovné zmínky o zdech, jež jsou cizí stavbě oporou, vyplývá i možnost zřízení takové služebnosti, jejímž obsahem bude povinnost vlastníka služebného pozemku trpět na vlastní stavbě, která je součástí jeho pozemku, stavbu cizí.
31
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 896 32 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, s. 686
21
To je konec konců řešení, k němuž se přiblížila i dosavadní zákonná úprava věcných břemen zohledňujících nástavby na obytných domech.“33 OZ výslovně označuje právo stavby za věc nemovitou. Stavba vyhovující právu stavby je součástí této nemovité věci a sama také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Právo stavby podléhá zápisu do veřejného seznamu, tímto veřejným seznamem je katastr nemovitostí (§ 3 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona). Právo stavby je předmětem vlastnictví, lze ho zcizit a dědit.
1.3.2
Stavba jako součást práva stavby
Stavba vyhovující právu stavby je součástí práva stavby (§ 1242 OZ). Stavba postavená stavebníkem na cizím pozemku na základě práva stavby se nestává součástí tohoto pozemku, ani věcí samostatnou. Samostatnou věcí ale je právo stavby. To, že je právo stavby samostatnou věcí, je zřejmé z ustanovení § 1242 OZ, kde je prohlášeno za věc nemovitou.34 Stavba se stává součástí této nemovité věci. Ale i stavba samá podléhá ustanovením o nemovitých věcech (stejně jako právo stavby), srov. § 3 písm. b) bod 2. zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Celá tato právní konstrukce se může zdát poměrně těžko představitelná, kdy stavba jakožto hmotná věc se stává součástí práva jakožto věci nehmotné. Ale lze ji popsat tak, že si právo stavby představíme jako „imaginární bublinu“ nad pozemkem, ve které je stavba umístěna. Tato bublina vyjímá stavbu z pozemku. Velmi důležité si je uvědomit, že dispozice se týkají práva stavby, nikoliv stavby samé. Se stavbou jako takovou není možné samostatně nakládat, nelze ji darovat, prodat atd. Pokud tedy budeme chtít stavbu například darovat, musíme darovat právo stavby, jehož je stavba součástí.
33
ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 279-280
34
ACHOUR, G., PELIKÁN M. Právo stavby podle nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2014, roč. 2014, č. 12, s. 37
22
Zánik stavby nemá vliv na trvání práva stavby: v případě zániku stavby stavebníkovi nic nebrání, za předpokladu, že to nebude v rozporu se smlouvou, aby si v rámci téhož práva stavby zřídil stavbu novou. Stavba, ač není samostatnou věcí, podléhá ustanovením o nemovitých věcech, jak již bylo uvedeno. Existují tedy i situace, kdy se zánik stavby projeví. Zejména se to bude týkat zániku nájmu a pachtu, kdy oba skončí, zanikne-li věc. Zánikem práva stavby vzniká vlastnické právo ke stavbě vlastníkovi pozemku.
1.3.3
Dočasnost práva stavby
Pro právo stavby je charakteristická jeho dočasnost, která ho odlišuje od ostatních věcných práv k věci cizí (věcná břemena, zástavní právo, zadržovací právo). Ta je dána zejména tím, že právo stavby představuje výjimku ze superficiální zásady. Je tedy žádoucí, aby po uplynutí určité doby byla tato výjimka zrušena a byl navrácen běžný stav. Časově neomezené právo stavby by ztrácelo i svůj význam a smysl z ekonomického pohledu. Kdy na jedné straně by vlastník pozemku asi jen stěží přistoupil na zřízení časově neomezeného práva stavby za cenu nižší, než jakou by dostal v případě prodeje, jelikož by mu de facto zůstalo jen holé vlastnictví k pozemku na dobu neurčitou. A na druhé straně by pro stavebníka bylo výhodnější za tu samou cenu pozemek nabýt do svého vlastnictví. Při přípravě OZ byla řešena otázka, zda je nutné omezit trvání práva stavby zákonem, anebo postačí obecné stanovení jeho dočasnosti a přesné trvání ponechat praxi.35 Nakonec byla stanovena maximální hranice, na kterou je možné právo stavby zřídit, na 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Minimální hranice nebyla stanovena.
35
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
23
Neexistence minimální hranice někdy bývá předmětem kritiky.36 Dle mého názoru, ale nestanovení minimální hranice ničemu nevadí a zcela odpovídá pojetí občanského zákoníku, který klade důraz na svobodnou vůli smluvních stran. Právo stavby představuje určitou věcně právní alternativu k obligačním institutům jako je nájem, pacht atd. Stanovení minimální hranice, jako je tomu třeba v rakouské úpravě, kde je desetiletá, by znemožňovalo tuto alternativu použít v případech s kratší dobou trvání. Při zřizování práva stavby smlouvou, zákon ponechává určení konkrétní doby na vůli smluvních stran, která se musí pohybovat v mezích stanovených zákonem. Sjednaná doba trvání práva stavby může být následně dohodou prodloužena. Pro prodloužení je vyžadován souhlas osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Nejčastěji zde půjde o zástavní věřitele, jejichž pohledávka je zajištěna zástavním právem na pozemku. Zákon však mlčí o době, o kterou může být sjednané právo stavby prodlouženo. O tom, že právo stavby sjednané na dobu kratší, než je doba maximální, může být prodlouženo až o takovou dobu, která v součtu s původní dobou nepřesáhne zákonem stanovenou maximální hranici 99 let, nejsou v teorii pochybnosti.37 Sporné však je, zda je možné prodloužit sjednané právo stavby tak, že jeho celková doba trvání přesáhne zákonnou maximální hranici. Každopádně nic nebrání smluvním stranám či jejich právním nástupcům, aby si po zániku práva stavby uplynutím maximální doby sjednali nové právo stavby. Smluvní strany se mohou dohodnout o zániku práva stavby před uplynutím sjednané doby a následně uzavřít smlouvu novou. Zákon výslovně neřeší situaci, kdy sjednaná doba překračuje maximální hranici. Takové řešení by mohlo spočívat v založení právní domněnky, že v případě sjednané doby delší, než kterou umožňuje zákon, se použije maximální přípustná doba trvání. Překročení maximální přípustné doby zřejmě nepovede k neplatnosti smlouvy o zřízení
36
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 694 37 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 274
24
práva stavby, jelikož s přihlédnutím ke znění § 57738 OZ soud může toto překročení změnit.39 Na rozdíl od nabytí práva stavby smlouvou, v případě nabytí práva stavby vydržením, jej stavebník nabývá na pevně stanovenou dobu 40 let. Za předpokladu spravedlivých důvodů, může soud na návrh dotčené strany dobu, na kterou bylo právo stavby zřízeno podle zákonného pravidla, zkrátit nebo prodloužit. Kdo je dotčenou stranou, zákon nespecifikuje, dle situace to bude buď vlastník pozemku, nebo stavebník. Otázkou je, zda je možno takto zkrátit nebo prodloužit i právo stavby, které nebylo nabyto vydržením. Tuto nejistotu budí použitá dikce zákona, kde se hovoří o „době, na kterou je právo stavby zřízeno.“ Výraz „zřízení práva stavby“ je v zákoně spojován s nabytím práva stavby smlouvou.40 Naopak důvodová zpráva oprávnění soudu ke zkrácení nebo prodloužení doby spojuje pouze s nabytím práva stavby vydržením. Odpověď na tuto otázku nám dá zřejmě až soudní praxe. V případě, kdy je právo stavby nabyto rozhodnutím orgánu veřejné moci (dále jen „rozhodnutí“), je doba, na kterou je zřízeno, určena v daném rozhodnutí. I zde existuje možnost prodloužení za předpokladu, že ve veřejnoprávním předpise je obsažena pravomoc orgánu ke změně původního rozhodnutí.41 Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou. Rozvazovací podmínka způsobuje, že při jejím naplnění právní důsledky již nastalé pominou. Pokud byla rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní. Nezpůsobuje tedy neplatnost celé smlouvy o zřízení práva stavby, pouze se na smlouvu hledí, jako by rozvazovací podmínku neobsahovala. Důvod vyloučení rozvazovací podmínky je zřejmý z povahy práva stavby. Právo stavby je zřizováno obvykle na delší dobu a strany mají zájem na
38
§ 577 z. č. 89/2012 Sb.: „Je-li důvod neplatnosti jen v nezákonném určení množstevního, časového, územního nebo jiného rozsahu, soud rozsah změní tak, aby odpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností stran; návrhy stran přitom vázán není, ale uváží, zda by strana k právnímu jednání vůbec přistoupila, rozpoznala-li by neplatnost včas.“ 39 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 694 40 § 1243 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb.: „Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu.“ 41 SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 901
25
určitém stupni jistoty jeho trvání, který by taková podmínka narušovala. Pevně daná doba a jistota jejího trvání jsou základními předpoklady, za nichž stavebník stavbu podnikne. Značný dopad by měla i nejistota ohledně doby trvání na jeho funkci zajišťovací, což by nebylo z praktických důvodů žádoucí.42 Zákon výslovně zakazuje podmínku rozvazovací, o podmínce odkládací mlčí. Sjednání podmínky odkládací, lze pokládat za přijatelné, za předpokladu, že bude splněna před podáním návrhu na zápis práva stavby do katastru nemovitostí.43
1.3.4
Stavební plat
Právo stavby může být sjednáno za úplatu i jako bezplatné. Úplata může být zřízena jako jednorázová nebo v opětujících se dávkách. V druhém případě se označuje tato úplata pojmem stavební plat. Stavební plat zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno (§ 1247 OZ). Takovýto závazek stavebníka může být jako reálné břemeno zapsán do katastru nemovitostí. Faktor, že stavební plat zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno, je nutné vnímat v kontextu s právním pravidlem vyjádřeným v § 1306 OZ. Z něho vyplívá, že pohledávka na jednotlivé dávky stavebního platu má rozměr obligační i věcně právní. Při prodlení s plněním jednotlivé dávky stavebního platu, je věřitel oprávněn požadovat plnění po tom, kdo vlastnil právo stavby v době, kdy dluh dospěl, ale i po současném vlastníkovi práva stavby. Vůči současnému vlastníkovi je však možné plnění vymáhat exekucí směřující jen ke zpeněžení práva stavby.44 Je nepřípustné, aby výše stavebního platu byla závislá na nejisté budoucí události. Jedinou výjimku představuje ujednání o závislosti stavebního platu na inflaci a deflaci (§ 1247 OZ). Jistota co do výše stavebního platu je jednou ze základních
42
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW: 43 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 696 44 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 276-277
26
podmínek, bez které by se stavebník ke stavbě neodhodlal. V případě úplatného zřízení práva stavby bude určení stavebním platu jedna z nutných náležitostí smlouvy o zřízení práva stavby. To ovšem neznamená, že sjednaný stavební plat musí být po celou dobu trvání práva stavby stejný. Pro jednotlivá období může být stanoven rozdílně, ale vždy musí být již ve smlouvě určen takovým způsobem, aby nemohl být později libovolně měněn. Důvodová zpráva se výslovně zmiňuje o zákazu vázat změnu výše stavebního platu na vývoj ceny nemovitých věcí.45 V případě, že smlouva bude obsahovat ujednání o změně stavebního platu, kdy změna bude závislá na nejisté budoucí události, nebude se k takovému ujednání přihlížet. Zákon výslovně neřeší situaci, kdy stavebník neplní svoji povinnost platit stavební plat. Za této situace bude nutné použít obecná ustanovení o prodlení dlužníka s plněním peněžitého dluhu. A i proto je velmi časté zajištění závazku platit stavební plat zástavním právem na právu stavby.
1.4 Vznik práva stavby
1.4.1
Možnosti vzniku práva stavby
Právo stavby lze nabýt smlouvou, vydržením a rozhodnutí orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon (§ 1243 odst. 1 OZ). Přičemž právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Zápisu do katastru nemovitostí podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím (§ 1243 odst. 2 OZ). Rozeznáváme tedy konstitutivní zápis při zřízení práva stavby smlouvou a deklaratorní zápisy při nabytí práva stavby rozhodnutím a vydržením. Vznik práva stavby zakládá zápis do katastru nemovitostí, vydržení nebo rozhodnutí.
45
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
27
Vznik práva stavby vydržením nebude zřejmě moc častý jev a to již z toho důvodu, že pravděpodobněji dojde k vydržení pozemku samého. Pro vznik práva stavby vydržením je nutné, aby se jednalo o kvalifikovanou držbu trvající po dobu stanovenou zákonem. Kvalifikovaná držba je taková držba, která je poctivá, pravá a řádná. Držba je poctivá tehdy, kdy ten, kdo držbu nabyl, má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává. Neboli je v dobré víře, že je oprávněn právo vykonávat. Nejsnáze se prává držba definuje prostřednictvím držby nepravé. O nepravou držbu jde, pokud se někdo vetře v držbu svémocně, vloudí se do ní v potajmu nebo lstí, anebo usiluje o proměnění v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen jako výprosa. O pravou držbu jde, neprokáže-li se, že se jedná o držbu nepravou. Řádná držba je taková držba, jejíž existence se zakládá na platném právním důvodu. Platný právní důvod má ten, kdo se bezprostředně ujme držby, aniž by rušil držbu cizí. Kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci. Zákon dále zavádí vyvratitelnou domněnku, že držba je řádná, poctivá a pravá. Tuto domněnku lze vyvrátit důkazem opaku. Poslední podmínkou ke vzniku práva stavby vydržením je uplynutí vydržecí doby. Vzhlede k tomu, že právo stavby je věcí nemovitou, je třeba k jeho vzniku nepřerušená držba trvající 10 let. V případě kdy nejde o řádnou držbu, je potřeba doba dvojnásobná doba, tedy 20 let. Zde se jedná o mimořádné vydržení. Právo stavby lze nabýt rozhodnutím, jen stanoví-li tak zákon. OZ tuto možnost uvádí pouze při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci. A to za podmínky, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem (§ 1145 OZ). „Formou rozhodnutí bude rozsudek (dle § 152 odst. občanského soudního řádu), neboť
28
OZ přiznává kompetenci zřídit právo stavby touto formou pouze soudu. Právo stavby vznikne dnem uvedeným v rozhodnutí soudu, resp. nabytím právní moci rozhodnutí.“46 Další možností, kdy by mohlo právo stavby vzniknout rozhodnutím, by mohlo být rozhodnutí ve vyvlastňovacím řízení. Avšak zákon o vyvlastnění k dnešnímu dni tuto možnost neumožňuje.
1.4.2
Smlouva o zřízení práva stavby
Než se budeme věnovat smlouvě o zřízení práva stavby, je zde příhodné zmínit § 11 OZ, který upozorňuje, že obecná ustanovení závazkového práva se přiměřeně použijí i pro jiná soukromá práva a povinnosti, tedy i pro práva věcná. Toto je významné s ohledem k tomu, že ustanovení o věcných právech jsou obvykle vnímána jako kogentní, avšak nová úprava se hlásí k myšlence, že prvořadá je smlouva a její obsah. V této spojitosti se OZ zaměřil na ochranu třetích osob. Kdy podle § 978 OZ se lze ujednáním odchýlit od ustanovení o věcných právech s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.47 Smlouva o zřízení práva stavby (dále jen „smlouva“) bude jistě nejčastějším způsobem nabytí práva stavby. Vzhledem k tomu že tato smlouva je smlouvou o zřízení věcného práva, musí mít obligatorně písemnou formu (§ 560 OZ). Písemná forma je vyžadována i pro její dodatky, změny nebo dohodu, kterou se právo stavby ruší. Při nedodržení písemné formu by navíc nemohlo dojít ani ke vzniku práva stavby, jelikož by nebylo možné uskutečnit zápis do katastru nemovitostí. Smlouva musí splňovat i ostatní náležitosti podle katastrálního zákona (§ 7, § 8, § 17 katastrálního zákona). Další povinnou náležitostí smlouvy jsou podpisy stran na téže listině (§ 561 odst. 2 OZ). Jak už bylo řečeno, právo stavby nevzniká okamžikem uzavření smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí.
46
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 692 47 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 275
29
Zákon výslovně neuvádí podstatné náležitosti smlouvy, ale i přesto je lze bezpečně vyvodit. V prvé řadě je podstatnou náležitostí smlouvy jasný záměr vlastníka pozemku zřídit na svém pozemku právo stavby. Jelikož je právo stavby dočasné, musí smlouva vždy obsahovat ujednání o době, na kterou je zřízeno. Vhodné je uvést i poslední den této doby. Dále mezi podstatné náležitosti patří náležité označení daného pozemku a případně již existující stavby, ke které je právo stavby zřizováno. Náležité označení má vztah i k následnému zápisu do katastru nemovitostí, kdy chybné nebo neúplné označení by mohlo vést k problémům při vkladu do katastru nemovitostí. Otázkou je, zda mezi podstatné náležitosti patří i vymezení předmětné stavby, k jejíž realizaci má teprve dojít. Názor, že se jedná o podstatnou náležitost smlouvy, zastává ve svém komentáři Spáčil, J. a kol.48 Naopak komentář od autorského kolektivu Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. tuto náležitost jako obligatorní nezmiňuje. Stejně se k této problematice staví i profesor Eliáš, který pouze uvádí: „má-li být stavba teprve zřízena, je jistě vhodné charakterizovat ji alespoň obecným způsobem (co do účelu, velikosti, stavebně technickém provedení apod.)“49 Ač je bezesporu vhodné vymezit stavbu, jsem přesvědčen o tom, že o podstatnou náležitost smlouvy se nejedná. Zákon vymezuje právo stavby jako zatížení pozemku věcným právem stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem stavbu. Ale neuvádí, že daná stavba musí být určitě charakterizována. A nutit smluvní strany vymezit stavbu ve smlouvě by bylo v rozporu se zásadou legální licence. Zdali je právo stavby zřízeno za úplatu nebo bez ní, není podstatnou náležitostí smlouvy.50 Avšak v případě úplatného zřízení je nutné uvést, zda jde o jednorázovou úplatu nebo o stavební plat. Výše stavebního platu navíc musí být přesně určena. Sjednání dalších náležitostí je ponechán na svobodné vůli smluvních stran. Některé fakultativní náležitosti smlouvy zákon sám uvádí. Patří mezi ně povinnost stavebníka provést stavbu do určité doby. Sjednání pravidel týkající se údržby stavby. 48
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 898. 49 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 275. 50
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 691.
30
Povinnost stavebníka pojistit stavbu. Výhrada souhlasu vlastníka pozemku ke schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka. Tato výhrada je však omezena tím, že vlastník pozemku nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě. Výhrada souhlasu vlastníka pozemku k zatížení práva stavby. Ujednání o předkupních právech vlastníka pozemku a stavebníka. Ujednání o náhradě při zániku práva stavby. Výhrada k zatížení práva stavby se povinně zapisuje do katastru nemovitostí. Povinný zápis se týká i ujednání o předkupním právu, je-li předkupní právo upraveno odchylně od zákona. Zákon uvádí i možnost ujednání o tom, zda stavebník bude mít k pozemku veškerá oprávnění poživatele nebo jestli se dohodnou jinak. I přesto, že charakteristika stavby ve smlouvě není povinná, z pravidla je obsahem smlouvy. Zájem na přesném vymezení stavby má především vlastník pozemku. A to zejména z toho důvodu, že stavba po zániku práva stavby přejde do jeho vlastnictví. A proto je v jeho zájmu, aby předem přesně věděl, o jakou stavbu se jedná, aby tato stavba byla kvalitně zhotovená, či s ní nebyla spojena ekologická zátěž atd. Často bude stavba zřízena v sousedství vlastníka pozemku, ten proto bude mít zájem, aby tato stavba neznehodnocovala jeho další nemovitosti, nehyzdila okolí, či jemu samému nepřekážela. Právo stavby může být zřízeno za veřejně prospěšným účelem např. na pozemku obce. Zde má obec zájem, aby stavba skutečně tomuto účelu sloužila. Naopak pro stavebníka je výhodný co nejvágnější popis stavby, např., proto aby mohl bez změny smlouvy upravovat stavbu nebo ji i zbourat a postavit jinou. Vhodné je do smlouvy včlenit povinnost stavebníka opatřit všechna potřebná veřejnoprávních povolení a provést stavbu v souladu s nimi. Jak už bylo uvedeno výše, při zániku práva stavby stavba automaticky přechází do vlastnictví vlastníka pozemku. Ne vždy však má vlastník pozemku zájem stát se vlastníkem stavby, proto je na to dobré myslet už při sjednání smlouvy a dohodnout, že stavebník je povinen na své náklady stavbu při zániku práva stavby odstranit. Ujednání o odstranění stavby budou často obsahovat smlouvy zřizující právo stavby k výstavbě fotovoltaických elektráren. Smlouvy běžně obsahuji ujednání o zajištění práva na stavební plat zatížením práva stavby zástavním právem. A ujednání o utvrzení práv a povinností smluvní pokutou.
31
1.5 Práva a povinnosti z práva stavby
1.5.1
Práva a povinnosti vlastníka pozemku
Při smluvním zřízení práva stavby jsou konkrétní práva a povinnosti mezi vlastníkem pozemku a stavitelem dány převážně obsahem smlouvy. Při vzniku práva stavby rozhodnutím je určující obsah výroku předmětného rozhodnutí. „V případě vydržení práva stavby se má uplatnit vše, co v mezích zákonných dispozic kryje dobrá víra držitele.“51 Při smluvním zřízení se primárně uplatňují smluvní ujednání o právech a povinnostech. Zákonná ustanovení nastupují až v případech, které nejsou smlouvou upraveny (případně rozhodnutím). Právům vlastníka pozemku odpovídají povinnosti stavitele a zase naopak. Práva vlastníka pozemku můžeme rozlišovat podle toho, zda mu náleží ex lege nebo musí být stanovena smlouvou (případně rozhodnutím). Níže jsou uvedena jen práva, která zákon dává vlastníkovi pozemku výslovně. O právech vlastníka pozemku, která vyplívají z povinností stavitele, je pojednáno v kapitole následující. Do první kategorie patří fakultativní předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby. V případě, že si smluvní strany ujednají něco jiného, je to nutné zapsat do katastru nemovitostí (§ 1254 OZ). Vlastníkovi pozemku náleží právo převést právo stavby na sebe nebo na jinou osobu, zřekne-li se stavebník práva stavby (§ 1248 OZ). Do druhé kategorie patří právo vlastníka pozemku na úplatu za právo stavby (§ 1247 OZ). Právo výhrady vlastníka pozemku ke schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka (§ 1251 odst. 3 OZ). Mezi nejčastější případy patří výhrada ke změně stavby nebo výhrada k pronájmu. Právo výhrady je omezeno. Vlastník pozemku se nemůže bránit jednáním, která mu nejsou na újmu. Vlastník pozemku má právo výhrady i k zatížení práva stavby. Výhrada k zatížení práva stavby se zapisuje do
51
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 904.
32
katastru nemovitostí (§ 1252 OZ). Toto právo výhrady na rozdíl od předešlého případu není nikterak ze zákona omezeno. Co do povinností vlastníka pozemku, je na prvém místě nutno uvést jeho povinnost dát stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak (§ 1255 OZ). Hodnota stavby je její obvyklá cena (§ 492 odst. 1 OZ). Tato povinnost není kogentní, strany se mohou dohodnout na jiné výši náhrady či na tom, že náhrada nebude poskytnuta vůbec. Ostatní povinnosti vlastníka pozemku plynou z práv stavebníka. Jejich obsah spočívá v povinnosti vlastníka pozemku nerušit stavebníka v rozsahu jeho práv nabitých na základě práva stavby.
1.5.2
Práva a povinnosti stavebníka
Nutné je rozlišovat mezi právy a povinnostmi stavebníka a vlastníka pozemku od práv a povinností stavebníka ke třetím osobám. Nejprve se zaměřím na práva a povinnosti mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Co o nich bylo výše řečeno v souvislosti s vlastníkem pozemku, platí i pro stavebníka. Všechna dále uvedená práva a povinnosti mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem mají dispozitivní charakter. Výklad se věnuje jen právům a povinnostem, která OZ výslovně zmiňuje. Níže uvedené platí, pokud nebylo stranami ujednáno něco jiného, případně rozsudkem stanoveno něco jiného. Ex lege má stavebník ke stavbě vyhovující právu stavby stejná práva jako vlastník (§ 1250 OZ). Může se stavbou libovolně nakládat, přičemž je omezen povinností udržovat stavbu v dobrém stavu (§ 1251 odst. 2 OZ) a zákonným předkupním právem vlastníka pozemku k právu stavby (§ 1254 OZ). Další omezení mohou plynout ze smlouvy nebo rozhodnutí.
33
Pojem „stavba vyhovující právu stavby“ není v OZ definován. Obsahem tohoto pojmu je posouzení, zda stavba, která je skutečně zřízena, odpovídá stavbě, která je definována v titulu, kterým bylo právo stavby zřízeno. Při posuzování souladu se výhradně vychází z hlediska soukromoprávního. Předpisy veřejného práva se neuplatní (např. z.č. 183/2006 Sb., stavební zákon). Nutno zde upozornit, jak už bylo zmíněno dříve, že pojem „stavba“ v soukromoprávním smyslu se neshoduje s pojmem „stavba“ ve smyslu veřejnoprávním. Definice obsažené v titulech však mohou odkazovat na veřejné právo (např. provedení stavby v souladu se stavebním povolením).52 Pojem „stavba vyhovující právu stavby“ se vztahuje ke stavbě již postavené i ke stavbě, která má být teprve vybudována. V prvním případě se budou obtíže vyskytovat jen výjimečně, vzhledem k možnosti detailního popsání již existující stavby, jejího přesného označení číslem popisným a evidenčním. Problematičtější situace je v případě, kdy má ke zhotovení stavby teprve dojít. Proto je vhodné v titulu zakládajícím právo stavby předmětnou stavbu co nepřesněji charakterizovat. A to nejen co se stavebně technického provedení týče, ale i účelu ke kterému má sloužit. Stav, ve kterém stavba nevyhovuje právu stavby, má své následky obligační i věcně právní. Věcně právní následek spočívá ve zřízení stavby bez platného soukromoprávního oprávnění. Stavba se nenachází v režimu práva stavby (nevztahuje se na ní výjimka ze superficiální zásady), ale stává se „neoprávněnou stavbou“ zřízenou na cizím pozemku. K pozemku má stavebník právo chovat se jako poživatel (§ 1250 OZ). Je oprávněn užívat pozemek, brát z něho plody a užitky, má právo na mimořádný výnos. Při výkonu svých práv je povinen šetřit podstatu věci (§ 1285 OZ). „V podstatě se může chovat jako pachtýř a ustanovení o pachtu (§ 2332 a násl. OZ) jsou v daném směru použitelná subsidiárně.“53 Mezi zákonná práva stavebníka dále patří právo k převedení a zatížení práva stavby (§ 1252 odst. 1 OZ) a předkupní právo k pozemku (§ 1254 OZ).
52
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 709-710. 53 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 276.
34
Zákonnou povinností stavebníka je udržovat stavbu v dobrém stavu (§ 1251 odst. 2 OZ). Dobrým stavem se rozumí takový stav, při kterém nedochází ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlužuje její uživatelnost (§ 3 odst. 4 stavebního zákona). Mezi fakultativní povinnosti stavebníka náleží povinnost provést stavbu do určité doby (§ 1251 odst. 1 OZ) a povinnost stavbu pojistit (§ 1251 odst. 2). Je-li právo stavby sjednáno za úplatu, je zde dána povinnost stavebníka poskytnout jednorázovou úplatu nebo pravidelně platit stavební plat podle podmínek stanovených smlouvou případně rozhodnutím. Jak už bylo řečeno, stavebníkova práva a povinnosti se nemusejí vztahovat jen k vlastníkovi pozemku, ale mohou být založeny i ke třetím osobám. Typickým příkladem těchto práv a povinností jsou práva a povinnosti mezi stavebníkem jako dlužníkem a zástavním věřitelem, které vznikly na základě zástavní smlouvy k právu stavby. Nebo práva a povinnosti mezi stavebníkem jako pronajímatelem a nájemcem při zřízení nájmu ke stavbě (či její části), která je součástí práva stavby. Práva a povinnosti jsou spojeny s právem stavby, nebo se stavbou samou. To má značný význam při jejich zániku. Váznou-li na právu stavby samém, je jejich existence spojena s existencí práva stavby. Z časového omezení práva stavby plyne i časové omezení těchto práv a povinností. „Zaniklo-li právo stavby uplynutím sjednané doby, zanikají zástavní a jiná práva (např. práva z věcných břemen).“54 To je i důvod, proč musí být z katastru nemovitostí patrný poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno (§ 1244 odst. 1 OZ). Avšak to neznamená, že by zanikaly bez dalšího a třetí osoby by zcela přicházely o možnost uspokojení svých pohledávek vůči stavebníkovi. Při zániku práva stavby uplynutím doby, zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby postihují náhradu (§ 1256 OZ). Zástavní věřitelé a další oprávnění mají možnost uspokojit se
54
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 718.
35
z náhrady, kterou obdržel stavebník od vlastníka pozemku. V případě, kdy byla náhrada smlouvou vyloučena, zanikají zástavní a jiná práva bez náhrady.55 Týkají-li se práva a povinnosti stavby samé, také přestávají mezi stavebníkem a třetí stranou při zániku práva stavby existovat, ale nikoliv proto, že by jako takové zanikly, ale protože přechází na nového vlastníka stavby. Typickým příkladem je nájemní právo. Při změně vlastníka věci práva a povinnosti z nájmu přejdou na nového vlastníka (§ 2221 odst. 1 OZ) Pro pacht to platí obdobně (§ 2341 OZ).
55
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 718
36
1.6 Některé další dispozice s právem stavby
1.6.1
Zatížení práva stavby
Právo stavby je samostatná nemovitá věc, a jako taková je způsobilá být předmětem zástavního práva. Předmětem zástavního práva je právo stavby samé a nikoli stavba na jeho základě zřízená (§ 1252 odst. 1 OZ). Právo stavby musí být vždy zřízeno jako dočasné, tím je omezena i doba trvání zatížení. „V případě zatížení práva stavby zástavním právem platí, že toto zatížení trvá jen po dobu trvání práva stavby.“56 Zástavní věřitelé by měli s tímto časovým omezením počítat. Údaj o době, na kterou je právo stavby zřízeno, je každému veřejně dostupný v katastru nemovitostí. Nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje (§ 980 OZ). Vlastník pozemku má právo vyhradit si souhlas k zatížení práva stavby. Výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí ve formě poznámky (§ 23 odst. 1 písm. w) katastrální zákon). V případě takové výhrady, lze do katastru nemovitostí zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku. Při zániku práva stavby se neuplatní obecné právní pravidlo o zániku zástavního práva současně se zánikem zástavy (§ 1377 odst. 1 písm. a) OZ). Ale vzniklo-li stavebníkovi vůči vlastníkovi pozemku právo na náhradu, přenáší se zástavní právo k právu stavby ex lege na náhradovou pohledávku.57
56
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 904. 57 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 277.
37
1.6.2
Převod práva stavby a předkupní právo k právu stavby
Jak už bylo několikrát řečeno, právo stavby je samostatná nemovitá věc, která je předmětem vlastnického práva stavebníka. Stavebník je oprávněn zcizit právo stavby stejně jako jinou nemovitou věc. Předmětem převodu je právo stavby (§ 1252 odst. 1 OZ). Chce-li stavebník převést stavu, je nutné převést právo stavby samé. Vzhledem k tomu, že právo stavby je věc nemovitá podléhající zápisu do katastru nemovitostí, vlastnické právo k němu se nabývá zápisem do katastru nemovitostí (§ 1105 OZ). Právo stavby se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem (§ 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona). Převod práva stavby podléhá omezení. Omezení spočívá v předkupním právu vlastníka pozemku k právu stavby (§ 1254 OZ).
Další omezení může být dáno
výhradou souhlasu vlastníka pozemku k převodu (§ 1251 odst. 3 OZ). Obsahem předkupního práva je povinnost stavebníka nabídnout právo stavby vlastníkovi pozemku, pokud by ho chtěl prodat třetí osobě. Smluvní strany mohou zákonné předkupní právo vyloučit nebo ho modifikovat. V takovém případě se zapisuje do katastru nemovitostí poznámka k nemovitosti o tom, že vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu stavby (§ 23 odst. 1 písm. v) katastrálního zákona). S převodem práva stavby souvisí institut zřeknutí se práva stavby (§ 1248 OZ). Jde o dvoustranné právní jednání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku.58 Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést, na základě listin prokazujících tuto skutečnost, právo stavby na sebe nebo na jiného. Právo stavby se převádí na dobu, která ještě neuplynula. Zřeknutí se práva stavby musí mít písemnou formu. Písemná forma je dána zákonnou formulací „na základě listin prokazujících tuto skutečnost“. Písemnou formu vyžaduje také katastrální zákon, pro zápisy práv do katastru nemovitostí (§ 7 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona).
58
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 903.
38
Účelem institutu zřeknutí se práva stavby je umožnit stavebníkovi vyvázat se z práva stavby takovým způsobem, aby nedošlo k zániku práva stavby. Důvodová zpráva k tomu uvádí: „Je-li právo stavby pojato jako trvající po určitou dobu evidovanou ve veřejných knihách, resp. ve veřejném seznamu, není žádoucí - právě proto, že samo může být zatíženo jinými věcnými právy - aby skončilo dříve, než uplyne doba jeho trvání zapsaná ve veřejném seznamu.“59
1.6.3
Přechod práva stavby
K přechodu práva stavby dochází při právních událostech, kterými jsou úmrtí nebo zánik stavebníka. Jak už bylo uvedeno, stavebníkem může být fyzická i právnická osoba. Zemře-li stavebník, který je fyzickou osobou, přechází právo stavby na jeho dědice. V případě zániku stavebníka, který je právnickou osobou, dochází k přechodu práva stavby na jeho všeobecného právního nástupce. Právo stavby je věcným právem stavebníka k cizímu pozemku, ale obsahuje i práva a povinnosti vlastníka pozemku. Tyto práva a povinnosti jsou předmětem přechodu při smrti nebo zániku vlastníka pozemku na jeho dědice nebo právního nástupce. „Právo stavby přechází pouze na univerzálního nástupce, tedy na osobu přejímající veškerá práva a povinnosti svého předchůdce, ať již jím byl vlastník pozemku, anebo stavebník (nástupce vstupuje do všech jeho práv a povinností), tedy nikoli na nástupce singulárního (osobu přejímající pouze některé z práv nebo povinností- jedno či více přesně vymezené).“60
59
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW: 60 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 714.
39
1.7 Zánik práva stavby
1.7.1
Možnosti zániku práva stavby
Na úvod považuji za vhodné připomenout rozdíl mezi zánikem práva stavby a zánikem stavby samé. Zánik stavby (její zničení) nemá vliv na existenci práva stavby. Zničená stavba může být opravena nebo může být místo ní postavena i stavba zcela nová na základě stejného práva stavby. Předmětem vlastnického práva je právo stavby, stavba je pouze jeho součástí. Zanikne-li právo stavby, nevede to k zániku stavby samé, stavba i nadále fyzicky existuje. Zánik práva stavby má však vliv na vlastnictví ke stavbě. Při zániku práva stavby vždy vzniká vlastnické právo ke stavbě vlastníkovi pozemku. Zánik práva stavby může být způsoben rozličnými právními důvody. Jak už bylo uvedeno, zánik práva stavby způsobuje právní následky i pro třetí osoby. Z tohoto důvodu je důležitá skutečnost, zda právo stavby zaniklo uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, nebo zaniklo před uplynutím této doby. Zaniklo-li právo stavby předtím, než uplynula jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) zapsáno věcné právo, udělením souhlasu k výmazu touto osobou. V případě, kdy tato osoba souhlas neudělí, nastanou právní následky výmazu práva stavby až zánikem věcného práva náležejícímu takovéto osobě (§1249 OZ). Nejběžnější právní skutečností způsobující zánik práva stavby je uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno. S touto právní skutečností s jako jedinou OZ výslovně spojuje zánik stavby (§ 1255 OZ). Takovýto způsob zániku je i preferován z důvodů dočasnosti práva stavby a možnosti jeho zatížení jinými věcnými právy.61
61
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
40
Jen se zánikem práva stavby uplynutím doby jsou spojeny určité důsledky. Při tomto způsobu zániku rovněž zanikají vůči všem osobám i jiná věcná práva váznoucí na právu stavby. A stavebníkovi vzniká nárok na náhradu za stavbu, není-li ujednáno jinak. Dále uvedené právní skutečnosti se pojí se zánikem práva stavby před uplynutím doby, na které bylo zřízeno. Takovou právní skutečností bude zejména dohoda uzavřená mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem.62 Stejně jako u smlouvy o zřízení práva stavby i tato dohoda musí mít obligatorně písemnou formu (srov. § 560 OZ) a podpisy stran musí být na téže listině (srov. § 561 odst. 2 OZ). Analogicky se zřízením práva stavby smlouvou, kdy právo stavby vzniká zápisem do katastru nemovitostí, i jeho zánik je vázán na vklad do katastru nemovitostí. O vypořádání mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem při zániku práva stavby dohodou zákon nic neříká. Proto bude zejména v zájmu stavebníka, aby na to v dohodě pamatoval. V opačném případě připadne stavba vlastníkovi pozemku bez náhrady. Další právní skutečností způsobující zánik práva stavby je jeho promlčení. Právo stavby je věcné právo, které se zapisuje do veřejného seznamu (§ 1243 odst. 2 OZ). Pro právo zapsáno do veřejného seznamu platí obecná promlčecí lhůta 10 let, která běží ode dne, kdy mohlo být právo poprvé vykonáno (§ 631 OZ). Obsahem práva stavby je mít stavbu na cizím pozemku. Pojem „mít“ je vykládán ve smyslu stavbu nově vybudovat nebo již existující stavbu převzít. Zde vyvstává otázka, co se rozumí výkonem práva stavby. „Při posouzení pojmu „právo mohlo být vykonáno“ je v případě práva stavby třeba vycházet z toho, že bez realizace stavby není právo stavby naplněno, a proto je nutné tento pojem chápat jako možnost výkonu oprávnění stavebníka postavit stavbu na pozemku, k němuž bylo zřízeno právo stavby.“63 Výkon práva stavby je tedy spojován s realizací (zhotovením) stavby samé. To mě vede k závěru, že promlčení se vztahuje na případy, kdy má dojít ke zhotovení nové
62
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, str. 903. 63 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 705.
41
stavby. A pokud dochází k převzetí již existující stavby, bude zřejmě nutné, aby již smlouva o zřízení práva stavby obsahovala ustanovení o stavebních pracích, jejichž následné nevykonání by mělo za následek promlčení. Otázkou je, zda může nastat promlčení i u práva stavby, kdy dochází jen k převzetí existující stavby bez úmyslu stavebních zásahů. Zde zřejmě bude nutné posoudit povahu faktického i právního nakládání stavebníka se stavbou. Předem nelze ani vyloučit existenci situací při pouhém převzetí stavby, kdy promlčení práva stavby nemůže nastat. Právo stavby mohlo být poprvé vykonáno den následující po dni, kdy vzniklo. Právo stavby mohlo být poprvé vykonáno den následující po dni jeho zápisu do katastru nemovitostí, bylo-li nabyto smlouvou. Při nabytí práva stavby rozhodnutím, je tímto dnem, den následující po dni, kdy rozhodnutí soudu nabylo právní moci. Bylo-li právo stavby nabyto vydržením, je dnem, kdy mohlo být poprvé vykonáno, den následující po dni, ve kterém byly splněny všechny podmínky nutné pro vydržení práva stavby. Promlčené právo stavby vymaže z katastru nemovitostí místně příslušný katastrální úřad, na návrh osoby, která má na výmazu právní zájem (§ 618 OZ). Osobou, která bude mít právní zájem na výmazu práva stavby z katastru nemovitostí, bude zejména vlastník pozemku, který má zájem na tom, aby jeho pozemek byl zbaven zatížení a on s ním mohl opět libovolně nakládat. Zájem může mít i stavebník, např. z daňových důvodů. Stavba zřízená na základě práva stavby může být předmětem daně ze staveb (srov. § 7, § 8 z.č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí). Stavebník na rozdíl od vlastníka pozemku může požádat o výmaz práva stavby z katastru i na základě katastrální vyhlášky (§ 66 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí). V případě, kdy by stavebník začal s realizací stavby až poté, co bylo právo stavby z katastru nemovitostí vymazáno, jednalo by se o stavbu neoprávněnou. Pro práva a povinnosti vlastníka pozemku a stavebníka plynoucí z neoprávněné stavby je důležité, zda byl stavebník v dobré víře. Zde si lze jen obtížně představit situaci, ve které by stavebník byl v dobré víře, jelikož vždy bude účastníkem řízení podle katastrálního zákona. Účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo zaniká (§ 13 katastrálního zákona). Navíc platí zásada materiální publicity informací obsažených v katastru nemovitostí (§ 980 OZ).
42
Sporný je zánik práva stavby z důvodu výpovědi. OZ o možnosti sjednání výpovědních důvodů mlčí. Zánik práva stavby, které bylo zřízeno podle zákona o stavebním právu z roku 1912, výpovědí byl přípustný.64 Nutno ale dodat, že tehdejší právní úprava obsahovala možnost průpadu (Nebyl-li stavební plat zaplacen nejméně po dva po sobě následující roky, mohlo být právo stavby zrušeno). Avšak zákon o právu stavby z roku 1947 průpad už neobsahoval. Neobsahuje ho ani současný OZ. V Rakousku možnost průpadu existuje, ale judikatura sjednávání výpovědních důvodů, které jdou nad rámec průpadu, odmítá.65 Uvedené svědčí spíše v neprospěch zániku práva stavby z důvodu výpovědi, ale jasnou odpověď dá až soudní praxe. V neposlední řadě je nutné se zmínit o situaci, kdy v jedné osobě splyne vlastnické právo k pozemku a právo stavby (dále jen „splynutí“). O splynutí v případě zřeknutí se práva stavby bylo již pojednáno. Zřeknutím se právo stavby nezaniká. Zda ale právo stavby nezanikne i v ostatních případech není zcela zřejmé. Např. za situace, kdy stavebník odkoupí od vlastníka pozemku daný pozemek nebo ho zdědí atd. Zda při splynutí dochází k zániku práva stavby, zákon neuvádí. Východisko by mohla poskytnou zásada neminem re sua servit (nikomu neslouží vlastní věc). Uplatnění této zásady vede k závěru, že právo stavby splynutím zaniká. Avšak nabízí se zde i analogie s věcnými břemeny, kdy stejný problém byl řešen za účinnosti OZ 1964. Zde se nakonec praxe přiklonila k názoru, že při splynutí k zániku věcného břemene nedochází.66 Stejný postoj k zániku služebností zastává i současný OZ (§ 1301 OZ). Já se kloním k názoru, že splynutím právo stavby nezaniká. Vycházím při tom ze zmíněné analogie se služebnostmi a institutu zřeknutí se práva stavby. A také je třeba zohlednit legitimní očekávání třetích osob, jejichž práva na právu stavby váznou. Chce-li osoba, u které ke splynutí došlo, dosáhnout zániku práva stavby, může podat návrh na vklad zániku práva stavby (§ 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona).
64
KRČMÁŘ, J. Právo občanské. 3. dopl. vyd. Praha: nákladem Knihovny Sborníku věd právních a státních, 1946, str. 281. 65 BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 83. 66 SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, str. 1041.
43
1.7.2
Náhrada při zániku práva stavby
Jedním z hlavních motivů vlastníka pozemku, který ho může vést ke zřízení práva stavby, je získání stavby po jeho zániku. Na druhé straně stavebník je nucen vynaložit nemalé náklady ke zbudování stavby a na její údržbu, přičemž si je vědom skutečnosti, že právo stavby je vždy dočasné a zánikem práva stavby zaniká i jeho vlastnické právo ke stavbě. „Právo stavebníka na náhradu za stavbu při zániku práva stavby sleduje vyvážení zájmů vlastníka pozemku na příjmu úplaty za zřízení tohoto práva a zhodnocení jeho vlastnictví poté, co právo stavby zanikne, na straně jedné, a na druhé straně i zájmu stavebníka, aby i pro něho při zániku práva stavby dospěl právní poměr k vyústění i pro něho příznivému a dostalo se mu po zohlednění výnosů ze stavby a její amortizace příslušného vyrovnání.“67 Při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu, není-li nic jiného ujednáno. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak (§ 1255 OZ). Ustanovení o náhradě za stavbu je dispozitivní, strany se mohou dohodou odchýlit od kterékoli jeho části či ho celé vyloučit. Podle zákonného pravidla náleží stavebníkovi náhrada za stavbu pouze v případě, zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno. Zaniklo-li právo stavby z jiného důvodu, nemá stavebník na náhradu ze zákona právo. Smluvní strany si mohou předem ve smlouvě sjednat náhradu za stavbu i pro jiný způsob zániku práva stavby.
67
Důvodová zpráva k § 1250 – 1256 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
44
Ustanovení o náhradě za stavbu nemusí být obsaženo pouze ve smlouvě, kterou se právo stavby zřizuje. Stanovení rozdílné náhrady za stavbu než zákonné může obsahovat i rozsudek soudu zřizující právo stavby. Ustanovení o náhradě za stavbu budou pravidelně obsahovat i dohody o zániku práva stavby. Je zejména v zájmu stavebníka, aby na náhradu za stavbu v takové dohodě pamatoval, v opačném případě právo stavby zanikne bez náhrady. Zákonný rozsah náhrady za stavbu je stanoven na jednu polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Stanovený rozsah náhrady si mohou strany smlouvou upravit rozdílně nebo náhradu zcela vyloučit. Zákon spojuje možnost stanovení jiné náhrady za stavbu s ujednáním stran. Avšak nelze ani vyloučit, že i soud v rozsudku, kterým zřizuje právo stavby, bude oprávněn stanovit náhradu za stavbu při zániku práva stavby podle okolností konkrétního případu. Hodnotou stavby je její cena, která se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem (srov. § 492 odst. 1 OZ). Obvyklou cenou je cena obvyklá v daném místě a čase. Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci, vybavení, velikosti a stáří stavby, ale i zájmu o ni, tj. i na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Musí jít tedy o náhradu, která by představovala příslušný podíl ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Okolností při stanovení obvyklé ceny nemovitosti může být i skutečnost, že v domě bydlí třetí osoba. Ke snížení ceny nemovitosti povede zejména skutečnost, že této osobě svědčí k bytu nebo k místnosti v domě věcné břemeno nebo právo nájmu; je však třeba přihlédnout k tomu, zda jde o právo na dobu určitou či neurčitou a v případě práva na dobu určitou zvážit dobu jeho trvání. Samotná okolnost, že v domě bydlí třetí osoba bez právního důvodu, nemá vliv na cenu nemovitosti.68
68
Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 3924/2007.
45
1.8 Právo stavby a katastr nemovitostí Právo stavby je samostatná nemovitá věc podléhající evidenci ve veřejném seznamu (§ 1243 odst. 2 OZ). Veřejným seznamem, ve kterém je právo stavby evidováno, je katastr nemovitostí (§ 3 odst. písm. f) katastrálního zákona). Tento seznam obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitým věcem. Katastr nemovitostí nemá ve vztahu k právu stavby pouze evidenční funkci. Při zřízení práva stavby smlouvou, nastává jeho vznik zápisem do katastru nemovitostí. Vznik práva stavby se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem. Vkladem se zapisuje i jeho změna, zánik, promlčení a uznání jeho existence nebo neexistence (§ 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona). Vklad práva stavby se provádí na základě listin, prokazujících zřízení práva stavby (smlouva o zřízení práva stavby, rozhodnutí, souhlasné prohlášení vlastníka pozemku a stavebníka o nabytí práva stavby vydržením). V těchto listinách je právo stavby označeno prostřednictvím pozemku, ke kterému je zřízeno. Právo stavby nevzniká podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí, ale až právní mocí rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad. O právu stavby se v katastru nemovitostí evidují: příslušnost do katastrálního území, číslo listu vlastnictví, účel práva stavby, je-li uveden, údaje o pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno, údaje o budově, která je součástí práva stavby a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo obdobné údaje o vodním díle spojeném se zemí pevným základem, které je součástí práva stavby, údaje o jednotkách vymezených podle občanského zákoníku, poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, typ a způsob ochrany nemovitosti, údaje o právech, upozornění týkající se práva stavby (§ 12 katastrální vyhlášky). K právu stavby se zapisuje poznámka o tom, že vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu stavby a vlastník práva stavby nemá předkupní právo k pozemku a poznámka o výhradě souhlasu vlastníka pozemku se zatížením práva
46
stavby (§ 23 odst. 1 písm. v), w) stavebního zákona). Je-li sjednán stavební plat, může být zapsán u práva stavby jako reálné břemeno. Právo stavby bude zapsáno v katastru nemovitostí v části B listu vlastnictví stavebníka jako nemovitost. V části B listu vlastnictví je dále zapsán pod účelem typ stavby, která má být na základě práva stavby zřízena. Seznam pozemků, ke kterým je právo stavby zřízeno. Údaje o již postavené stavbě vyhovující právu stavby (podléhala by jako samostatná stavba zápisu do katastru nemovitostí). Způsob ochrany (př. rozsáhlé chráněné území) a doba, na kterou bylo právo stavby zřízeno (poslední den doby). Právo stavby bude rovněž zapsáno v části C listu vlastnictví vlastníka pozemku jako právo zatěžující pozemek. Právo stavby se zapisuje pouze v souboru popisných informací (na list vlastnictví). V souboru geodetických informací (v mapě) se nezobrazuje.69 Se zápisem práva stavby do katastru nemovitostí je spojena zásada materiální publicity informací obsažených v katastru nemovitostí. Podle této zásady nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje ve veřejném seznamu o právu k věci (§ 980 odst. 1 OZ). Předpokládá se, že právo k věci zapsané do veřejného seznamu, bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem (§ 980 odst. 2 OZ). Zapsané věcné právo k cizí věci má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné (§ 981 OZ). „Ten, kdo se řídí zápisem v katastru, může celkem klidně spát. Platí totiž domněnka, že zápis v katastru se shoduje se skutečným stavem a není lehké tuto domněnku vyvrátit. Špatně je na tom ten, komu tento rozpor byl nebo mohl být znám.“70
69
VRZALOVA, L., Katastrální zákon, Právo stavby a materiální publicita, Seminář stavebního fóra 28. 05. 2013, http://www.stavebni-forum.cz/diskuse2013/prezentace/0528_Vrzalova2.pdf. 70 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2., doplněné a aktualizované vydání. Praha: Wolters kluwer ČR, 2014, s. 249.
47
1.9 Využití práva stavby
Možnosti využití práva stavby jsou rozsáhlé. V dnešní době už bude minimálně využíváno k účelu, který vedl k jeho vzniku. Tedy umožnit stavbu levných dělnických domků, bez nutnosti koupě stavebního pozemku. Ale i dnes si lze představit využití práva stavby obcemi či církvemi k sociálním a veřejně prospěšným účelů. Právo stavby představuje možnost, jak přímo umožnit méně majetným občanům vybudovat si na jejich pozemcích důstojné bydlení. Tímto způsobem v Německu využívají právo stavby katolické diecéze v rámci projektu „Aktion pro Eigenheim“.71 Nebo mohou být pozemky poskytnuty investorům, kteří na nich vybudují stavby se sociálním účelem, jako jsou domovy důchodců, nebo veřejně prospěšné stavby např. sportovní areály. Pro obce je výhodné využít k těmto účelům právo stavby, poněvadž po určité době jim tyto stavby případnou a mohou buď pokračovat s jejich využíváním k původním účelům, nebo je využít jinak podle své potřeby. Pro obce i jiné veřejnoprávní subjekty je vhodné využít právo stavby i pro komerční účely. Zejména ho mohou využít ke zhodnocení jejich pozemků na lukrativních místech, aniž by je musely prodat. Zřejmě největšího uplatnění se právo stavby dočká při dočasném využití pozemků pro průmyslové a obchodní stavby s životností plánovanou na desítky let jako jsou skladiště, výrobní haly nebo nákupní centra na okraji měst. Tento institut je také vhodný k zajištění výstavby fotovoltaických elektráren, přičemž doba, na kterou by se zřídilo právo stavby, by odpovídala předpokládané době životnosti těchto elektráren. V neposlední řadě je na místě se zmínit o využití práva stavby u drobných a liniových staveb. Zde si bude právo stavby konkurovat s věcnými břemeny. Využití práva stavby se nabízí vždy, když vlastník se nechce trvale zbavit svého vlastnictví nebo pro stavebníka není účelné pozemek kupovat.
71
ZIMA, P. K některým otázkám práva stavby podle nového občanského zákoníku. Právnírozhledy. 2014, roč. 22, č. 5, s. 185.
48
Právo stavby má jednu nespornou výhodu oproti institutům obligačního práva. Touto výhodou je možnost právo stavby zatížit ještě před samým zřízením stavby, a tímto způsobem získat finanční prostředky k realizaci stavebního záměru.
49
2. Jiné možnosti postavit dům na cizím pozemku 2.1 Nájem a pacht
Postavit dům na cizím pozemku je možné nejenom prostřednictvím věcně právních institutů, kterými jsou právo stavby a věcná břemena, ale lze využít i instituty obligační, a to především nájem či pacht. Nájem vzniká zejména na základě nájemní smlouvy, a to okamžikem jejího uzavření. Smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah (§ 1725 OZ). Dalšími možnostmi vzniku nájmu jsou rozhodnutí státního orgánu, vydržení a vznik ze zákona.72 Ale tyto další možnosti jsou v daném případě téměř nemyslitelné. Stanovení obsahu nájemní smlouvy je ponecháno z převážné části na smluvních stranách. Z nájemní smlouvy však musí být patrná povinnost vlastníka pozemku přenechat pronajatý pozemek nájemci k dočasnému užívání za účelem stavby domu, přičemž se nájemce zavazuje platit nájemné. U nájemní smlouvy k pozemku není obligatorně vyžadována písemná forma, avšak chce-li vlastník pozemku nebo s jeho souhlasem nájemce navrhnout zápis nájemního práva do katastru nemovitostí podle § 2203 OZ, bude nutné uzavřít nájemní smlouvu v písemné formě, jelikož zápisy práv do katastru nemovitostí se provádějí na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě (§ 7 katastrálního zákona). V katastru nemovitostí se u nájmu evidují údaje o zatížené nemovitosti, údaje o nájemci a poslední den doby, na kterou byl nájem nebo pacht sjednán, pokud byl sjednán na omezenou dobu (§ 18 odst. 4 katastrální vyhlášky). Nájem může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou (§ 2204 OZ). Stavba zřízená na základě nájemní smlouvy je stavba dočasná neboli tzv. superaedifikát. Přičemž dočasnost stavby musí být ze smlouvy zřejmá. Dočasná stavba se nestává součástí pozemku, ale je samostatnou věcí, která je ve vlastnictví nájemce (srov. § 506
72
HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2014, str. 225-226.
50
odst. 1 OZ). Dočasné stavby (budovy) se budou do katastru nemovitostí zapisovat jako samostatné věci.73 Dočasnost stavby může být dána technickým nebo právním kritériem. „O právní kritérion dočasnosti stavby půjde v případech, kdy s ohledem na dočasnost závazkového užívacího nebo požívacího práva k cizímu pozemku půjde o stavbu určenou buď k likvidaci při zániku uživatelova či poživatelova práva k cizímu pozemku, anebo při ujednání, že se stavba v důsledku zániku práva k cizímu pozemku stane vlastnictvím vlastníka pozemku bez náhrady.“74 Značnou nevýhodou nájmu oproti věcně právním institutům je nejistota ohledně jeho trvání. Zejména pronajímatel bude mít zájem, aby nájem pozemku neskončil předčasně, ale až uplynutím sjednané doby. V případě skončení nájmu uplynutím doby, může dojít k jeho obnovení. Obnovení nájmu nastává, jestliže nájemce užívá věc i po skončení nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, a strana nedala předem v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem nevypověděla. Podmínky, které byly sjednány v původní nájemní smlouvě, jsou platné i pro obnovený nájem. Doba obnoveného nájmu činí jeden rok, byla-li doba původního nájmu delší než jeden rok, byla-li kratší než jeden rok, je nová doba nájmu shodná s původní dobou nájmu (§ 2230 OZ). Jedním z důvodů předčasného zániku nájmu je zánik pronajaté věci (§ 2226 OZ), tento způsob zániku však bude zcela výjimečný. Uvažovat lze například o zániku pozemku při vzniku vodního koryta strží. Mnohem závaznějším zásah do právní jistoty představuje výpověď. Pro skončení nájmu výpovědí je podstatné, zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Jedná-li se o nájem na dobu určitou, může ho každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba (§
73
ADÁMKOVÁ, P. Stavba a nový občanský zákoník: přehledné srovnání staré a nové úpravy v oblasti věcných práv s dopadem na stavební činnost v České republice. 1. vyd. Praha: Informační centrum ČKAIT, 2013, s. 17. 74 ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 279.
51
2229 OZ). Naproti tomu nájem na dobu neurčitou, může být ukončen kdykoliv některou ze smluvních stran. Pozemek je věcí nemovitou, pro které je stanovena výpovědní doba tři měsíce (§ 2231 OZ). Úprava výpovědi nájmu na dobu neurčitou je dispozitivní. Smluvní strany si i v tomto případě mohou ujednat ukončení nájmu jen ze stanovených výpovědních důvodů.75 Na tuto možnost by měl pamatovat zejména nájemce, za účelem posílení „trvanlivosti“ nájmu. Nájem lze vypovědět i bez výpovědní doby. A to tehdy, kdy nájemce věc užívá takovým způsobem, že je opotřebovávána nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí její zničení (§ 2228 odst. 1, 2, 3 OZ). Vzhledem k materiální povaze pozemku to však nebude časté. Běžnější bude výpověď bez výpovědní doby v případě, kdy nezaplatí nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného (§ 2228 odst. 4 OZ). Nájem bez výpovědní doby může vypovědět i nájemce v případě, stane-li se věc nepoužitelná k ujednanému účelu (§ 2227 OZ). Tato možnost výpovědi bude častá zejména při změně územně plánovací dokumentace. Nájem může být nájemcem vypovězen bez výpovědní doby i při částečném zániku věci (§ 2226 odst. 2 OZ). Pronajímatel i nájemce je oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby, porušuje-li druhá strana své povinnosti zvlášť závažným způsobem, a tím působí značnou újmu druhé straně (§ 2232 OZ). Druhým obligačním institutem, kterým lze zřídit dům na cizím pozemku je pacht. Vhledem k tomu, že pacht zakládá stavebníkovi (pachtýři) dočasné oprávnění nejen věc užívat ale i požívat (§ 2332 odst. 1 OZ), je tento institut pro stavebníka výhodnější nežli nájem. Obsah smlouvy, která zřizuje právo ke stavbě domu na cizím pozemku, bude u všech institutů podobný, přičemž za vzor bude sloužit zákonná úprava institutu práva stavby. V té se předpokládá, že stavebník má k pozemku stejná práva jako poživatel. Z uvedených důvodů je zřejmé, že využití pachtu k tomuto účelu, bude častější než využití nájmu.
75
HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2014, str. 327-328.
52
Pro pacht přiměřeně platí to, co bylo uvedeno u nájmu. Určité rozdíly jsou v úpravě výpovědi. Propachtovatel je oprávněn vypovědět pacht bez výpovědní doby v případě, kdy pachtýř přenechá věc k užívání jinému, změní hospodářské určení věci, anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtelova předchozího souhlasu (§ 2334 OZ). Pokračování pachtu sjednaného na dobu určitou je možné i podle ustanovení o obnovení nájmu (§ 2230 OZ).76 Rozdílně je upravena zákonná výpovědní doba, kdy pacht na dobu neurčitou, lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku (§ 2339 odst. 1 OZ). Pacht sjednaný alespoň na dobu tří let může být prodloužen. Pro prodloužení je nutné, aby jedna ze stran vyzvala v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu ke sdělení, zda hodlá v pachtu pokračovat. Souhlasí-li s tím druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán (§ 2338 OZ). Na závěr považuji za vhodné, ještě jednou zdůraznit, značnou nevýhodu nájmu a pachtu, která spočívá v nejistotě jejich trvání vzhledem k možnosti výpovědi a to zejména u nájmu a pachtu na dobu neurčitou.
2.2 Věcná břemena
Věcně právní alternativou práva stavby, kterou lze využít k postavení domu na cizím pozemku, jsou věcná břemena, přesněji služebnosti. Podstata služebností tkví v povinnosti vlastníka věci zatížené služebností něco (s)trpět nebo se něčeho zdržet (§ 1257 OZ). V tomto případě bude povinností vlastníka pozemku (s)trpět zřízení a trvání stavby (domu) na svém pozemku. Taková služebnost bude označována nejspíš jako
76
KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání.Praha : C. H. Beck, 2013, s. 489.
53
„služebnost stavby“ (takto dále). Pozemek, který je zatížen služebností, se označuje za sloužící pozemek, osoba oprávněná ze služebnosti se označuje jako oprávněný, osoba služebností obtížená (zde vlastník pozemku) se označuje jako povinný. Služebnosti mohou být zřízeny jako časově neomezené, nebo doba jejich trvání může být předem omezena. Zákonná úprava výslovně služebnost stavby neupravuje. Ale vzhledem k demonstrativnímu výčtu služebností uvedených v OZ77 je přípustné zřízení služebnosti stavby. Služebnosti rozdělujeme na služebnosti pozemkové a osobní. Pozemkové služebnosti jsou spojeny s určitým pozemkem (pozemkem panujícím). Oprávnění z pozemkové služebnosti má každý vlastník daného panujícího pozemku. Služebnosti osobní slouží pouze určité osobě. Zásadní rozdíl mezi uvedenými typy služebností je, že osobní služebnost vždy při smrti oprávněného zaniká.78 Služebnost stavby může být zřízena jako pozemková služebnost i jako osobní služebnost. Vhodnost použití některého z uvedených typů služebností bude záviset zejména na konkrétní situaci. Je-li vůlí budoucího povinného a budoucího oprávněného, aby stavba po smrti oprávněného připadla povinnému, představuje osobní služebnost stavby východisko, jak se vyhnout zákazu rozvazovací podmínky u práva stavby. Služebnost stavby může vzniknout na základě smlouvy, pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci (§ 1260 odst. 1 OZ). Pokud jde o smlouvu, vzniká služebnost stavby až zápisem do katastru nemovitostí (srov. § 1262 odst. 1 OZ). Zápis do katastru nemovitostí se provádí vkladem (§ 6, § 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona). Smlouva o zřízení služebnosti stavby musí mít obligatorně písemnou formu (§ 560 OZ) a musí splňovat náležitosti podle katastrálního zákona (§ 7, § 8, § 17 katastrálního zákona). Z obsahu smlouvy
77
HURDÍK, J. DOBEŠOVÁ, L. Občanské právo hmotné: obecná část, absolutní majetková práva. 2. aktualiz. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2014, s. 241. 78 ZUKLÍNOVÁ, M. Věcná práva v kostce. Praha: LINDE PRAHA, a. s., 2014, s. 73.
54
musí být zřejmé, že vlastník pozemku je povinen (s)trpět zřízení a trvání stavby na svém pozemku.79 Pro vznik služebnosti stavby vydržením je nutné, aby se jednalo o kvalifikovanou držbu trvající po dobu stanovenou zákonem. Touto dobou je doba potřebná k vydržení vlastnického práva k pozemku, který má být služebností zatížen (srov. § 1260 odst. 1 OZ). Vzhledem k tomu, že pozemek je věcí nemovitou, je třeba ke vzniku služebnosti stavby nepřerušená držba trvající deset let (respektive dvacet let, jedná-li se o mimořádné vydržení). Jen stěží si lze představit případ, kdy zůstavitel pořízením pro případ smrti někomu zřizuje služebnost stavby, aby mu umožnil postavit dům na cizím pozemku. Teoreticky by zůstavitele k tomu mohl vést jeho zájem, aby po smrti oprávněného dům připadl dědicům zůstavitele (povinného). Tohoto záměru však lze docílit i vhodnějším institutem dědického práva, kterým je svěřenecké nástupnictví (§ 1512 a násl. OZ). Vznik služebnosti ze zákona nebo rozhodnutím je možný jen v případech stanovených zákonem (§ 1260 odst. 1 OZ). V oblasti soukromého práva může soud zřídit služebnost stavby při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci, vyžadujeli to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem (§ 1145 OZ). V oblasti veřejného práva umožňuje zřízení služebností celá řada zákonů. Většina z nich spojuje zřízení služebnosti s vyvlastněním respektive s odnětím nebo omezením práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku (zákon o vyvlastnění, zákon o pozemních komunikacích, zákon o ochraně přírody a krajiny, energetický zákon a další). Avšak obtížně lze některý z těchto zákonů aplikovat na zřízení služebnosti stavby, na základě které má být postaven dům. Navíc jednou z nutných podmínek vyvlastnění je veřejný zájem, jehož existence bude v tomto případě jen těžko představitelná.
79
Srov. SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 927.
55
Služebnost stavby bude vždy předmětem zápisu do katastru nemovitostí. V případech, kdy vzniká jinak než právním jednáním, má zápis do katastru nemovitostí deklaratorní povahu. K jednomu pozemku může být zřízeno i více služebností, za předpokladu, že novější právo není na újmu právům starším (§ 1266 OZ). Tato možnost je dána tím, že povinnému po zřízení služebnosti zbude vše, co není obsahem dané služebnosti, a ke zbytku tedy může zřídit služebnost další, jinou. Zřizovat je však nelze zcela libovolně, neboť obsah jednotlivých služebností si může konkurovat nebo dokonce vylučovat. Služebnosti se nemusí vylučovat jen mezi sebou navzájem, ale jejich zřízení může být vyloučeno i jiným věcným právem váznoucím na pozemku. Takovým právem bude zejména právo stavby. Služebnost stavby představuje rozsáhlé omezení, proto na jedné straně bude možnost zřízení dalších služebností velmi omezena. A na straně druhé bude značně omezeno i zřízení služebnosti stavby. Evidentně je např. vyloučena služebnost stavby domu se služebností průhonu (§ 1274 OZ). Konkrétní rozsah a obsah služebnosti stavby bude určen právní skutečností, která vznik služebnosti zakládá, zejména smlouvou. Není-li některá otázka ve smlouvě upravena, subsidiárně nastupuje zákonné pravidlo, podle kterého, služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Rozsah a obsah služebnosti se posoudí podle místní zvyklosti (§ 1258 OZ). V případě, kdy žádná zvyklost není, uplatní se princip, podle kterého nelze nikoho zavázat proti jeho vůli. Z toho důvodu může být povinný omezen jen v nutné míře.80 V této situaci nastupuje vyvratitelná právní domněnka, podle které je rozsah a obsah služebnosti spíše menší (§ 1258 OZ). „To ovšem neznamená, že by zákonodárce zcela rezignoval na požadavek určitosti právního jednání. Budou-li např. oprávněný s povinným zřizovat služebnost na základě smlouvy, musí být jejich právní jednání dostatečně určité. V opačném případě by takové právní jednání bylo stiženo sankcí zdánlivosti ve smyslu § 553. Významné je to především u tzv. nepojmenovaných služebností, u kterých by z hlediska určitosti
80
ZUKLÍNOVÁ, M. Věcná práva v kostce. Praha: LINDE PRAHA, a. s., 2014, s. 72.
56
mělo být alespoň zřejmé, čeho se má vlastník služebného pozemku zdržet nebo jaké jednání má strpět. Nebyly-li podrobnosti dohodnuty, rozsah služebnosti se posoudí podle místních poměrů, tedy zejména podle podmínek v daném čase a místě obvyklých.“81 Obsahem služebnosti jsou práva a povinnosti oprávněného a povinného. Jejich konkrétní určení je ponecháno především na ujednání budoucího povinného s oprávněným. Základním právem oprávněného je výkon jeho práva odpovídajícího služebnosti. Přitom je povinen nést náklady na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena (§ 1263 OZ). Jelikož touto věcí je pozemek, nebudou náklady na jeho údržbu zřejmě nikterak vysoké. Užívá-li však věc i povinný, musí na náklady přispívat, anebo se užívání zdržet (§1263 OZ). Vzhledem k povaze služebnosti stavby se dá předpokládat, že užívání pozemku povinným bude vyloučeno. Jedná-li se o pozemkovou služebnost a není-li její míra určena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku (§ 1264 odst. 1 OZ). Problém může činit, co se rozumí pojmem mírou služebnosti vzhledem k pojmu obsah a rozsah služebnosti, jelikož není zřejmé, jaký je mezi uvedenými pojmy rozdíl. Dovozuje se však, že obsahem a rozsahem služebnosti se rozumí určení konkrétních práv a povinností. A míra služebnosti určuje intenzitu, jakou může být služebnost využívána (např. kolik může vyčerpat vody).82 S ohledem na povahu služebnosti stavby je určení míry služebnosti bezpředmětné. Změna v rozsahu služebné nebo panující věci, ani změna hospodaření na panujícím pozemku, nevede ke změně služebnosti (§ 1264 odst. 2 OZ). Služebnost stavby lze převést. Převod je však omezen. Konkrétní omezení závisí na tom, zda byla služebnost stavby zřízena jako služebnost pozemková nebo osobní (§ 1265 odst. 1, 2 OZ). Osobní služebnost je spojena s konkrétní osobou, tím je dána její nepřevoditelnost na jinou osobu.
81
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 919-920. 82 SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 944-945.
57
Pozemková služebnost je spojena s panujícím pozemkem. Prostřednictvím panujícího pozemku je určena konkrétní oprávněná osoba, kterou je vlastník panujícího pozemku. A proto, aniž by zároveň došlo k převodu panujícího pozemku, nelze samostatně pozemkovou služebnost převést. Chceme-li tedy převést pozemkovou služebnost, musíme převést panující pozemek.83 Pozemková služebnost je vždy spojena s konkrétním pozemkem a nelze ji spojit s jiným panujícím pozemkem. Rozeznáváme absolutní a relativní zánik služebnosti. V případě relativního zániku služebnosti, zaniká služebnost jen pro současného oprávněného. Relativní zánik služebnosti nastává nabytím téže služebnosti někým jiným. Při absolutním zániku služebnosti, zaniká služebnost zcela.84 Služebnost stavby představuje omezení vlastnického práva ke sloužícímu pozemku. Při absolutním zániku služebnosti stavby dochází k obnovení vlastnického práva v rozsahu, kterým bylo vlastnické právo touto služebností omezeno. Dochází zde k uplatnění principu elasticity vlastnictví. Obdobně jako vznik služebnosti stavby, i její změna a zánik se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem (§ 6, § 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona). Ze zákona služebnost zaniká trvalou změnou, která má za následek, že služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě (§ 1299 odst. 1 OZ). Jde o případ, kdy služebná věc nebude být moci využívána k účelu, ke kterému byla zřízena. Co se týče služebnosti stavby, důvodem zániku by mohla být změna územně plánovací dokumentace, která nedovoluje zbudování stavby na sloužícím pozemku. Např. oprávněný s povinným uzavřeli smlouvu o zřízení služebnosti stavby, na základě které je oprávněný oprávněn postavit rodinný dům na sloužícím pozemku. Ale než došlo k realizaci stavby, byl územní plán obce změněn takovým způsobem, že sloužící pozemek, který původně spadal do ploch určených k bydlení, nyní patří do ploch
83
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 947. 84 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, str. 844.
58
dopravní infrastruktury. Dalším důvodem může být fyzický zánik pozemku, např. zánik pozemku při vzniku vodního koryta strží. Okolností mající za následek zánik služebnosti je dále trvalá změna, která vyvolává hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby (§ 1299 odst. 2 OZ). Zde na rozdíl od prvního případu nenastává zánik služebnosti ze zákona, ale (konstitutivním) rozhodnutím soudu, kterého se může domáhat povinný. Povinný se nemusí domáhat zrušení služebnosti, ale může požadovat jen její omezení. Při zrušení a omezení služebnosti vzniká oprávněnému právo na přiměřenou náhradu. Běžně služebnosti zanikají uzavřením dohody o zániku služebnosti. Obsahem takové dohody bude zejména vypořádání vzájemných práv a povinností mezi oprávněným a povinným. Ke zrušení služebnosti však nestačí pouhé uzavření dohody, ale služebnost zaniká až výmazem z katastru nemovitostí (§ 1300 odst. 1). Byla-li služebnost zřízena jako dočasná, zaniká (ze zákona) uplynutím doby, na kterou byla zřízena (srov. § 1300 odst. 2 OZ). Doba, na kterou byla někomu služebnost zřízena, může být určena i na dosažení určitého věku nějaké jiné osoby. Přičemž je stanovena vyvratitelná právní domněnka, že dřívější smrt této osoby nemá na trvání služebnosti vliv.85 Služebnost zaniká smrtí oprávněného. Tento způsob zániku je spojen výhradně s osobními služebnostmi. V případě, kdy osobní služebnost byla rozšířena i na dědice oprávněného, uplatní se vyvratitelná právní domněnka, že se jedná o zákonné dědice v první třídě. Oprávněným ze služebnosti může být také právnická osoba. Je-li oprávněným z osobní služebnosti právnická osoba, dochází k zániku služebnosti zánikem právnické osoby (srov. § 1302 odst. 1 OZ). Právnická osoba zapsaná ve veřejném rejstříku zaniká dnem výmazu z veřejného rejstříku (§ 185 OZ). Proto služebnost zaniká v den, kdy došlo k výmazu právnické osoby z veřejného rejstříku.
85
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 1039-1040.
59
Služebnost stavby je věcné právo, které se zapisuje do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Práva zapsaná ve veřejném seznamu se promlčují v obecné promlčecí lhůtě deset let. Promlčecí lhůta běží od okamžiku, kdy mohlo být právo vykonáno poprvé (§ 631 OZ). Promlčení služebnosti stavby může nastat i v kratší promlčecí lhůtě, která je tříletá. A to za předpokladu, že povinný brání výkonu práva z věcného břemena a oprávněný neuplatní své právo do tří let (§ 633 odst. 1 OZ). I s ohledem na nejasnosti při účinnosti OZ 1964, zda věcná břemena zanikají spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě, OZ výslovně stanoví, že věcná břemena sloučením nezanikají (§ 1301 OZ).
2.3 Výprosa a výpůjčka
Stavbu lze postavit na cizím pozemku i na základě výprosy (§ 2189 OZ) a výpůjčky (§ 2193 OZ). Jejich společným znakem je bezúplatnost. Obdobně jako u nájmu a pachtu není vyžadována písemná forma smlouvy, a to i v tomto případě, kdy jde o nemovitost. Osoba oprávněná ke stavbě je u výprosy nazývána výprosníkem a u výpůjčky vypůjčitelem a vlastník pozemku půjčitelem. Výprosník a vypůjčitel jsou dále společně označování za stavebníka. Výprosou vzniká stavebníkovi bezplatné právo užívat cizí pozemek bez stanovení doby užití a účelu, ke kterému se má pozemek užít. Může ho tedy využít i k výstavbě domu. Zákonné pravidlo spojuje výprosu s užívacím právem, avšak i při bezúplatném přenechání věci k výkonu požívacího práva půjde o výprosu či výpůjčku, ale je nutné ujednat braní výnosů nad rámec užívacího práva.86 Výprosa představuje extrémní nejistotu ohledně doby svého trvání, jelikož vrácení přenechané věci může půjčitel požadovat podle libosti (§ 2190 odst. 1 OZ). I stavebník je oprávněn vrátit věc, aniž by k tomu potřeboval důvod. Ale nemůže ji vrátit v době, kdy by tím způsobil půjčiteli obtíže, ledaže s tím půjčitel souhlasí (§ 2190 odst. 2 OZ). 86
HULMÁK, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2014, s. 191-192.
60
Výpůjčkou bude stavebníkovi přenechán pozemek, aby ho dočasně užíval stanoveným způsobem. Nebyl-li způsob užívání ujednán, musí stavebník užívat pozemek způsobem přiměřeným jeho povaze (§ 2194 OZ). Ve smlouvě o výpůjčce bude zřejmě nutné přesně popsat způsob využití pozemku ke stavbě domu. Běžným způsobem skončení výpůjčky bude uplynutí doby, na kterou byla sjednána. Předčasně se může půjčitel domáhat vrácení věci v případě, užije-li ji stavebník v rozporu se smlouvou (§ 2198 odst. 1 OZ). Pokud půjčitel potřebuje věc nevyhnutelně dříve z důvodu, který nemohl při uzavření smlouvy předvídat, může se domáhat jejího předčasného vrácení, jen bylo-li to ujednáno (§ 2198 odst. 2 OZ). Strany si mohou ujednat předčasné vrácení i z jiných důvodů. Praktické využití výprosy ke stavbě domu na cizím pozemku se nedá předpokládat, zejména vzhledem k jejímu libovolnému zrušení ze strany půjčitele. Naproti tomu výpůjčka představuje bezúplatnou alternativu k nájmu, ve které má stavební i poměrně velkou jistotu, co do trvání svého oprávnění.
61
3. Porovnání práva stavby s jinými možnostmi postavit dům na cizím pozemku 3.1 Právo stavby a nájem, pacht
Nájem a pacht přestavují úplatné obligační alternativy práva stavby. Nájem byl využíván ke zřízení stavby na cizím pozemku před obnovením institutu práva stavby. Dnes, pokud by měly strany zájem zvolit k tomuto účelu obligační institut, volily by ve většině případů pacht. Smlouva o zřízení práva stavby a pachtovní příp. nájemní smlouva budou mít podobný obsah co do práv a povinností smluvních stran. Značnou výhodou práva stavby oproti nájmu a pachtu je poměrně velká jistota stavebníka, co do trvání práva stavby. Právo stavby zanikne převážně z důvodu dohody nebo uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno. V těchto případech je jeho zánik spojen s vůlí obou stran. Naproti tomu skončení nájmu a pachtu může nastat i z vůle jen jedné strany výpovědí. Nejistota trvání nájmu a pachtu se týká i třetích stran. S ohledem na nákladnost stavby domu se dá předpokládat, že stavebník si bude chtít určité finanční prostředky opatřit prostřednictvím úvěru od bank. Ale je zřejmé, že banky se budou zdráhat finanční prostředky poskytnout bez jejich řádného zajištění.
3.2 Právo stavby a věcná břemena
Právo stavby a věcná břemena respektive především služebnosti jsou věcnými právy k věci cizí. Mají tedy velmi podobný charakter. Švýcarské právo dokonce institut práva stavby pojímá jako služebnost.87 Smluvní úprava obou institutů bude podobná a
87
Důvodová zpráva k § 1240 – 1249 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dostupná také z WWW:
62
dá se předpokládat, že strany při sjednávání smluv budou čerpat inspiraci z obou institutů. Dá se říci, že právo stavby představuje speciální úpravu ke služebnostem. S tím je spojena i otázka, zda právo stavby nevylučuje zřízení služebnosti, která zakládá právo mít stavbu na cizím pozemku. Touto otázkou se zabýval i Eliáš, který možnost využití obou institutů jednoznačně připouští.88 Ke stavbě domu na cizím pozemku je jistě vhodnější využít institutu práva stavby než služebnosti. A to zejména z následujících důvodů. Služebnost je vždy spojena s určitým pozemkem nebo osobou. Tím je dáno i omezení při převodu a přechodu oprávnění. Další nevýhodou služebností je větší nejistota ohledně jejího trvání. Stavba domu představuje značnou investici, a i z toho důvodu, má stavebník mimořádný zájem na jistotě, co do trvání svého oprávnění. Na druhé straně služebnosti představují možnost, jak se vyhnout některým zákazům daných institutem práva stavby. Zejména je pomocí služebnosti možné obejít zákaz rozvazovací podmínky. Právo stavby je vždy zřízeno na dobu určitou naproti tomu služebnost lze zřídit i na dobu neurčitou. Po srovnání obou institutů je nutno říci, že právo stavby je vhodnější možností k zajištění stavby domu na cizím pozemku. To je dáno i tím, že právo stavby je přímo určeno k tomuto účelu. Nespornou výhodou práva stavby je vyšší právní jistota stavebníka, co do trvání služebnosti.
3.3 Právo stavby a výprosa, výpůjčka
Výprosa a výpůjčka představují bezúplatné obligační alternativy práva stavby. Obdobně jako nájem a pacht i výprosa má při srovnání s právem stavby značnou nevýhodu, která spočívá v nejistotě, co do trvání stavebníkova oprávnění. U výprosy je tato nevýhoda dokonce mnohonásobně větší.
88
Eliáš, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 279.
63
Využije-li stavebník ke stavbě domu na cizím pozemku výpůjčku, disponuje na rozdíl od ostatních obligačních institutů poměrně slušnou jistotou, co do trvání svého oprávnění, ale tato jistota stále nedosahuje jistoty, kterou mu poskytuje právo stavby. Navíc bezúplatnost výpůjčky představuje značné omezení její praktické využitelnosti, poněvadž vlastník pozemku bude většinou chtít úplatu za udělení oprávnění ke stavbě.
64
4. Právo stavby v zahraničních úpravách 4.1 Právo stavby v Nizozemí
V Nizozemí je institut práva stavby upraven v občanském zákoníku v knize páté v čl. 101 až 105. Je pojato jako věcné právo mít nebo zřídit budovu či stavbu nebo právo vysázet porosty v, na nebo nad pozemkem jiného vlastníka. Právo stavby může být zřízeno samostatně nebo společně s jiným věcným právem nebo nájmem. Smlouva, kterou je právo stavby zřizováno, musí mít formu notářského zápisu. Právo stavby lze zřídit jako bezúplatné i jako úplatné. Je-li zřízeno jako úplatné, úplata může být placena v opakujících se peněžních částkách v pravidelných nebo nepravidelných intervalech. Ve smlouvě, kterou bylo právo stavby zřízeno, mohou být stanovena omezení pro stavebníka spočívající v užití, umístění a odstranění budovy, zařízení a rostlinstva. Jestliže nebudou stanoveny práva stavebníka, stavebník musí mít alespoň všechna práva, která jsou nezbytná pro plné využití práva stavby. Nizozemská úprava práva stavby nestanoví minimální ani maximální dobu, na kterou může být právo stavby zřízeno. Lze je zřídit i na dobu neurčitou. Při zániku práva stavby připadne ze zákona vlastnictví budov, staveb a rostlinstva vlastníkovi nemovité věci, ke které bylo právo stavby zřízeno. Pokud není smlouvou stanoveno jinak, stavebník je při skončení práva stavby oprávněn odstranit budovy, konstrukce a rostlinstvo, které byly dobrovolně umístěny na nemovitou věc jím nebo jeho předchůdcem nebo které byly převzaty od vlastníka nemovité věci úplatně, za předpokladu, že zatížená věc bude vrácena do původního stavu.
65
4.2 Právo stavby v Rakousku
V Rakousku bylo právo stavby poprvé upraveno zákonem č. 86/1912 ř. z., který je účinný dodnes. Rakouský zákon o právu stavby byl již několikrát novelizován. Nejvýznamnější novela byla provedena z. č. 258/1990 S.s.z. Tato novela zrušila omezení okruhu osob oprávněných zřizovat právo stavby. Změnila časový rámec práva stavby, minimální doba byla snížena ze třiceti let na deset let a maximální doba byla zvýšena z osmdesáti let na sto let. Dále tato novela zavedla tzv. bytové právo stavby a upravila problematiku stavební činže.89 Rakouská úprava definuje právo stavby jako věcné, zcizitelné a dědičné právo mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem pozemku. Právo stavby se nemusí týkat jen pozemků, na kterých stojí stavba, ale může se vztahovat i na části pozemků, které jsou prospěšné k jejímu užívání. Je nepřípustné omezení práva stavby jen na část budovy. Jak už bylo uvedeno, časový rámec práva stavby je stanoven v rozmezí deset až sto let. Rakouská úprava pokládá právo stavby za věc nemovitou a stavba zřízená na základě práva stavby je jeho příslušenstvím. Právo stavby vzniká knihovním zápisem jako zatížení pozemku. Právo stavby může být zřízeno jako úplatné i jako bezúplatné. Spočívá-li úplata v opětujících se plněních, je úplata nazývána stavební činží. Stanovení výše a splatnosti stavební činže musí být určité. Právo stavby nemůže být omezeno rozvazovací podmínkou, avšak zákon výslovně připouští zánik práva stavby z důvodu prodlení s placením stavební činže. Tento důvod zániku musí být ujednán a doba, po kterou nebyla stavební činže zaplacena, musí činit nejméně dva po sobě následující roky. Při zániku práva stavby připadne stavba vlastníkovi pozemku. Stavebníkovi náleží náhrada ve výši jedné čtvrtiny stávající hodnoty stavby, není-li ujednáno něco jiného.
89
BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80.
66
Závěr Účelem této diplomové práce bylo podat ucelený výklad o problematice zřízení stavby na cizím pozemku s důrazem na institut práva stavby. Právo stavby je zvláštním dočasným věcným právem stavebníka k cizímu pozemku, jehož obsah spočívá v oprávnění stavebníka mít na cizím pozemku stavbu. Právo stavby představuje dočasné prolomení zásady superficies solo cedit. Neboli umožňuje, aby stavba postavená na základě práva stavby nebyla součástí pozemku, na kterém je postavena. Tato stavba je součástí práva stavby, které je věcí nemovitou. Vlastníkem této nemovité věci (práva stavby) je stavebník. A na druhé straně právo stavby umožňuje vlastníkovi pozemku poskytnout svůj pozemek za úplatu i bezúplatně jiné osobě (stavebníkovi) k zřízení stavby, přičemž předmětný pozemek i nadále zůstává ve vlastnictví vlastníka pozemku. Právní úprava práva stavby je pojata obecně a některé situace neřeší. Sporné jsou zejména otázky prodloužení práva stavby nad maximální dobu a ujednání o zániku práva stavby při porušení povinností, např. neplacení stavebního platu. Ale i přes výše zmíněné nedostatky právní úprava poskytuje dostatečný podklad pro efektivní využití práva stavby v praxi. Právo stavby bude nejběžněji zřizované na smluvním základě. U smlouvy o zřízení práva stavby je nutné pamatovat na její podstatné náležitosti, kterými jsou jasný záměr vlastníka pozemku zřídit na svém pozemku právo stavby. Ujednání o době, na kterou je právo stavby zřízeno. Náležité označení daného pozemku a případně již existující stavby, ke které je právo stavby zřizováno. Je-li právo stavby zřizováno jako úplatné, je nutné uvést, zda se jedná o jednorázovou úplatu nebo stavební plat. Výše stavebního platu musí být přesně určena. Sporné je, zda mezi podstatné náležitosti smlouvy patří i vymezení stavby, k jejíž realizaci má dojít, např. stavebnětechnickou dokumentací, charakteristikou stavby co do účelu, velikosti nebo stavebně technického provedení. Smlouva musí mít písemnou formu s podpisy stran na téže listině. I
67
v případech, kdy právo stavby vznikne jinak než smlouvou, bude nutné na uvedené podstatné náležitosti přiměřeně pamatovat. Před účinností OZ sloužil ke zřízení stavby na cizím pozemku institut nájmu. I dnes ho lze použít, avšak vhodněji se jeví využití pachtu. Dalšími možnostmi k postavení domu na cizím pozemku jsou věcná břemena, výprosa a výpůjčka. Značnou nevýhodou dalších možností oproti právu stavby, je jejich nejistota co do doby trvání. Tato nejistota je výrazná zejména u nájmu, pachtu a výprosy.
68
Seznam zkratek ABGB
rakouský všeobecný občanský zákoník (Allgemeines Bürgliches Gesetzbuch)
OZ
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
OZ 1950 zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník OZ 1964 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník NS
Nejvyšší soud České republiky
Seznam použité literatury Knihy a odborné publikace ADÁMKOVÁ, P. Stavba a nový občanský zákoník: přehledné srovnání staré a nové úpravy v oblasti věcných práv s dopadem na stavební činnost v České republice. 1. vyd. Praha: Informační centrum ČKAIT, 2013, 84 s. ARNDTS, K. L. a SPÁČIL, J. Učební kniha pandekt. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2010, 3 sv. DVOŘÁK, J. ZOULÍK, F. Superficies solo cedit a právo stavby. 200 let Všeobecného občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, 557-565 s. DVOŘÁK, J., ŠVESTKA, J., ZUKLÍNOVÁ, M. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 1. Díl první: Obecná část. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013, 429 s.
69
ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2., doplněné a aktualizované vydání. Praha: Wolters kluwer ČR, 2014, 358 s. HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055– 3014). Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2014, 2072 s. HURDÍK, J. DOBEŠOVÁ, L. Občanské právo hmotné: obecná část, absolutní majetková práva. 2. aktualiz. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2014, 311 s. ISBN 978-80-7380-495-4. KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 616 s. KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M., Římské právo. 2. dopl. a přeprac. vyd., 1. v nakl. Beck. Praha: Beck, 1995, XXII, 386 s. KRČMÁŘ, J. SPÁČIL, J. Právo občanské. Reprint vydání z let 1936-1937, 1946 a 1947. Praha: Wolters Kluwer, 2014, 4 sv. LAVICKÝ, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Komentář. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2014, 2400 s. MAYR, R. Soustava občanského práva. Brno: Barvič & Novotný, 1924 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 1276 s. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014 ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, j., Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2009, 550 s. ZUKLÍNOVÁ, M. Věcná práva v kostce. Praha: LINDE PRAHA, 2014, 232 s.
70
Odborné články ACHOUR, G., PELIKÁN, M. Právo stavby podle nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2014, roč. 2014, č. 12 BITTNER, L. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. In: ASPI Eliáš, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, 2012, roč. 4, č. 10, s. 273 an. PETR, P. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370 an. VRZALOVA, L., Katastrální zákon, Právo stavby a materiální publicita, Seminář stavebního fóra 28. 05. 2013. Dostupný také z WWW: ZIMA, P. K některým otázkám práva stavby podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2014, roč. 22, č. 5, s. 181 an.
Judikatura Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2055 sp. zn. 22 Cdo 1118/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 11. 2002 sp. zn. 22 Cdo 1174/2001 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2007 sp. zn. 22 Cdo 2258/2007 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2012 sp. zn. 22 Cdo 3887/2011 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2008 sp. zn. 22 Cdo 3924/2007
Právní předpisy Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dostupná také z WWW: 71
Návrh Občanského zákoníku z roku 1937 Nizozemský občanský zákoník, kniha pátá (Burgerlijk Wetboek, Boek 5) Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 86/1912 ř.z. o stavebním právu Zákon č. 86/1912 ř.z. o stavebním právu (Rakouský zákon o právu stavby, novela z r. 1990) Zákon č. 88/1947 Sb. o právu stavby Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
72
Resumé Cílem této práce je podat výklad o institutu práva stavby a jiných možnostech stavby domu na cizím pozemku. Dalšími právními instituty, pomocí kterých lze zřídit dům na cizím pozemku, jsou věcná břemena, nájem, pacht, výprosa a výpůjčka. Občanský zákoník se po více jak šedesáti letech vrací k superficiální zásadě, se kterou je právo stavby neodmyslitelně spjato a ze které představuje výjimku. Tato práce je rozdělena do čtyř částí. Nejrozsáhlejší je první část, která pojednává o právu stavby. Druhá část je věnována ostatním institutům, které umožňují zřízení domu na cizím pozemku. V třetí části je provedeno porovnání práva stavby s ostatními instituty. Čtvrtá část se zaměřuje na úpravu práva stavby v cizině. Těžiště této práce spočívá v první části, která se skládá z devíti kapitol. V první kapitole jsou vymezeny základní pojmy a instituty související s právem stavby. Druhá kapitola popisuje historii práva stavby. Třetí až sedmá kapitola podává výklad o pojmu práva stavby a jeho současné právní úpravě, kdy důraz je kladen na jeho vznik, zánik a na práva a povinnosti, které zakládá. Osmá kapitola je zaměřena na katastr nemovitostí ve vztahu k právu stavby. Devátá kapitola je věnována dnešním možnostem využití práva stavby. Druhá část obsahuje tři kapitoly, ve kterých je podán výklad o dalších institutech, pomocí kterých je možné zřídit dům na cizím pozemku. První kapitola je věnována nájmu a pachtu. Druhá kapitola je zaměřena na věcná břemena. Ve třetí kapitole je pojednáno o výprose a výpůjčce. Třetí část je rozdělena do tří kapitol, ve kterých je provedeno srovnání práva stavby s ostatními instituty. Srovnání je zaměřeno na možnosti využití institutů ke stavbě domu na cizím pozemku. Poslední čtvrtá část pojednává o zahraniční právní úpravě práva stavby, a to o úpravě rakouské a nizozemské.
73
Abstract Usufructuary right of building and other ways of erecting house on the land of another
The purpose of this thesis is to analyse comprehensively the institute of usufructuary right of building and other ways of erecting house on the land of another. Other legal institutes that can be used to set up home on a foreign land are easements, lease, usufructuary lease, precarious loan and loan for use. The Civil Code, after more than sixty years, is returning to the superficial principle, with which is the usufructuary right of building inherently connected and which represents an exception from that principle. Thesis is divided into four parts. The largest is the first part, which deals with the usufructuary right of building. The second part is devoted to other institutes, which enable the establishment of a house on a foreign land. The third part is the comparison of the usufructuary right of building with other institutes. The fourth part focuses on the usufructuary right of building legislation abroad. The focus of this thesis is in the first part, which consists of nine chapters. The first chapter defines the basic concepts and institutes related to the usufructuary right of building. The second chapter describes the history of the usufructuary right of building. The third to the seventh chapter gives an interpretation of the concept of the usufructuary right of building and its current legislation, where the emphasis is put on the creation and termination, and the rights and obligations which it constitutes. The eighth chapter focuses on the land registry in relation to the usufructuary right of building. The ninth chapter deals with today's possibilities of the usufructuary right of building usage. The second part contains three chapters, which gives an interpretation of the other institutes that can be used to establish a house on a foreign land. The first chapter deals with lease and usufructury lease. The second chapter focuses on easements. In the third chapter the precarious loan and loan for use are discussed. 74
The third part is divided into three chapters, which compares the usufructuary right of building with other institutes. The comparison is focused on the possibilities of using the institutes to build a house on a foreign land. The fourth part deals with foreign legislation of the usufructuary right of building, specifically Austrian and Dutch legislation.
Klíčová slova Právo stavby, věcná břemena, nájem, pacht, výprosa, výpůjčka, věcná břemena, stavebník, věcná práva k cizím věcem
Key Words Usufructuary right of building, easements, lease, usufructury lease, precarious loan, loan for use, builder, rights in rem in things of others
75
