Praha 8

ZNALECKÝ POSUDEK č. 951/4/15 o ceně objektu občanské vybavenosti bez č.p. na pozemku č. 318/2 a pozemku č. 318/1 a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Poruba u Orlové v obci Orlová v okrese Karviná

Objednavatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Účel znaleckého posudku: znalecký posudek se vypracovává pro účely veřejné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 16.1.2015

24

stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 983/2014-N ze dne 18.11.2014 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - objektu občanské vybavenosti bez č.p. na pozemku č. 318/2 a pozemků č. č. 318/2, č. 318/1 vč. příslušenství, který se nachází v katastrálním území Poruba u Orlové v obci Orlová v okrese Karviná. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Objekt obč. vybavenosti Příčná 735 11 Orlová Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Orlová Katastrální území: Orlová Počet obyvatel: 30 722 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I IV V I

Pi 0,95 0,60 0,80 1,00

I

1,00

I

1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 246,24 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.12.2014 za přítomnosti pana Mgr. Luďka Trnky ze společnosti Czech Platina Invest a.s..

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a .s. č.j. 983/2014-N ze dne 18.11.2014 o provedení odhadu předmětu veřejné nedobrovolné dražby objektu občanské vybavenosti bez č.p. - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1666, který vyhotovil Katastrální úřad v Karviné ke dni 30.9.2014 - Kopie katastrální mapy vyhotovená internetovým přístupem do katastru nemovitostí - Potvrzení o kolaudaci objektu bez č.p., které vydal Městský úřad Orlová pod zn. MUOR S 2122/2010/OV/JUE ze dne 15.3.2010 -2-

- Smlouva o nájmu nebytových prostor, kterou mezi sebou uzavřeli společnost Czech Platina Invest a.s. ( pronajímatel ) a společnost TEMPO, obchodní společnost ( nájemce ) dne 1.2.2010 - Částečná projektová dokumentace stavby nákupního střediska z dubna roku 1977 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

Czech Platina Invest a.s., RČ/IČO: 27845125, Poštovní 14/155, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Czech Platina Invest a.s., RČ/IČO: 27845125, Poštovní 14/155, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Objekt bez č.p. na pozemku č. 318/2 Parcela č. 318/2 zastavěná plocha 564 m2 Parcela č. 318/1 ostatní plocha 626 m2 Vlastník : Czech Platina Invest a.s. IČ : 27845125 Poštovní 155/14 702 00 Ostrava

6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici částečnou projektovou dokumentaci stavební části. Kontrolní měření objektu bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Makita.

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící objekt provedené nosné ocelové konstrukce s výplní stěn a plochou střechou. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a je napojený na vodu a elektrickou energii. Objekt se nachází na ulici Příčná a slouží jako prodejna potravin. Nejbližší okolní zástavba jsou především objekty k bydlení v kombinaci s objekty služeb a skladovacích prostor.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I 1.2.2. Rampa II 1.2.3. Venkovní schody 1.2.4. Zpevněná plocha 1.2.5. Přípojka vody 1.2.6. Přípojka kanalizace 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 2.2. Parcela č. 318/1

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi 0,00

I

0,00

I I I I

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – I 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,03 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00

-4-

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,715 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,715

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. Na užívání objektu je uzavřena „Smlouva o nájmu nebytových prostor”, kterou mezi sebou uzavřeli společnost Czech Platina Invest a.s. ( pronajímatel ) a společnost TEMPO, obchodní společnost ( nájemce ) dne 1.2.2010. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou t.j. do 31.1.2015. Výše ročního nájemného je stanovena v čl. III v odstavci 3.1. smlouvy a činí 300 000 ,- Kč vč. DPH. Nájemné bez DPH činí 248 000 ,- Kč/ ročně. Dle provedeného průzkumu trhu srovnatelných nájmů obdobných objektů je možno považovat za obvyklé nájemné v daném místě a čase. Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova bez č.p. Jedná se o objekt, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Objekt slouží jako prodejna potravin. Dle dostupných údajů a informací stavebního odboru Městského úřadu Orlová byl objekt pravděpodobně vybudován v roce 1984 a v roce 1989 proběhla úřední kolaudace. V objektu se nachází prodejna, sklad potravin, sklad zeleniny, chladící box, přípravna masa a masných výrobků, kancelář, šatna, umývárna, WC , zádveří. V suterénu se nachází kotelna. Základy jsou provedeny jako železobetonové, nosná konstrukce objektu je ocelová s lehkou výplní stěn. Střecha je plochá. Střešní krytinu tvoří těžká lepenka a desky z vlnitého plechu. Strop nad suterénem je železobetonový. Vnitřní příčky jsou zděné. Okna jsou ocelová, dveře kovové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné. Výkladce jsou ocelové vč. vnějších ocelových mříží. Podlaha je provedena z keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. Sociální zázemí tvoří WC splachovací typu kombi, sprchový kout a umyvadla. Pro ohřev teplé vody slouží elektrický bojler. Elektroinstalace je světelná i motorová. Rozvod vody v plastovém potrubí. Odkanalizování je svedeno do městské kanalizace. Celkově je objekt v průměrném technickém stavu se základní technickou údržbou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby kovová 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 6,2*6,2 P.P. N.P. 36,50*12,00

= = -5-

[m2] 38,44 438,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 38,44 m2 438,00 m2 476,44 m2

Podlaží P.P. N.P. Součet PVP = PZP =

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,00 m 4,20 m

1 954,92 / 476,44 476,44 / 2

Součin 115,32 1 839,60 1 954,92 = 4,10 m = 238,22 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (6,2*6,2)*(3,00) P.P. N.P. (36,50*12,00)*(4,20)

115,32 m3 1 839,60 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

P.P. N.P. Obestavěný prostor - celkem:

PP NP

Obestavěný prostor 115,32 m3 1 839,60 m3 1 954,92 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

Provedení betonové pasy izolované ocel. konstrukce s výplní stěn železobetonové plochá svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřik a nátěr běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře kovová bez přerušení tep. mostu běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod -6-

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X P S S S S

100 100 100 100 100 100 100

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

ocelové trubky plastové potrubí chybí bojler chybí WC, umyvadla, sprchové kouty chybí okenice

S S C P C S C S X

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X P S S S S S S C P C S C S X

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): -7-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00

= * * * * *

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 2,67 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 0,92 0,00 4,20 0,00 4,40 0,00 92,19 0,9219

2 669,1,0320 0,9477 0,8122 0,9219 1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

* =

1 954,92 m3 * 4 124,09 Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,5 % Koeficient opotřebení: (1- 37,5 % / 100)

*

Budova bez č.p. - zjištěná cena

=

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova bez č.p.

2,1100 4 124,09 8 062 266,02 Kč

0,625 5 038 916,26 Kč

5 038 916,26 Kč 5 038 916,26 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

5 038 916,26 Kč

Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Objekt bez č.p. Výnosy celkem

383,00

Budovy pro obchod 7,00 %

Nájemné [Kč/m2] 647,52

Nájemné [Kč/měsíc] 20 666,67

Výnos [Kč] 248 000,248 000,-

Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 218 541,04 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 190,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 438,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 80 437,79 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

4 021,89 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 248 000,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 7,00 %

= /

99 200,- Kč 144 778,11 Kč 7,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

2 068 258,70 Kč

-8-

248 000,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Objekt se nachází v místě, které je navenek stavebně uzavřené bez výrazné možnosti přístavby nebo nástavby. Je zde však možnost výrazné rekonstrukce a modernizace celého objektu. Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 038 916,26 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 2 068 258,70 Kč Rozdíl R = 2 970 657,56 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

2 662 390,21 Kč

=

2 662 390,21 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I Jedná se o venkovní rampu těžké betonové konstrukce, která slouží k zásobování. Prostor rampy je zakrytý přístřeškem z ocelové konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

33.4. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou zdech 242

Délka:

7,50 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

7 500,1,0000 2,2690 17 017,50

Plná cena:

=

127 631,25 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,500 63 815,63 Kč 0,715 45 628,18 Kč

Rampa I - zjištěná cena

=

45 628,18 Kč

7,50 m * 17 017,50 Kč/m

-9-

1.2.2. Rampa II Jedná se o venkovní rampu těžké betonové konstrukce s ocelovým přístřeškem, který slouží k zásobování a obsluze prodejny potravin. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

33.4. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou zdech 242

Délka:

7,20 m


= * * =

7 500,1,0000 2,2690 17 017,50

Plná cena:

=

122 526,- Kč

7,20 m * 17 017,50 Kč/m


* = * =

0,500 61 263,- Kč 0,715 43 803,05 Kč

Rampa II - zjištěná cena

=

43 803,05 Kč

1.2.3. Venkovní schody Jedná se o venkovní betonové schodiště, které vede do sklepních prostor. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.8. Schodiště na železobetonové desce, schody betonové 242

Délka: 12*1,0 = 12,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

710,1,0000 2,2690 1 610,99

Plná cena:

=

19 331,88 Kč

12,00 m * 1 610,99 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků - 10 -

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,500 9 665,94 Kč 0,715 6 911,15 Kč

Venkovní schody - zjištěná cena

=

6 911,15 Kč

1.2.4. Zpevněná plocha Jedná se o zpevněnou plochu s povrchem z asfaltového betonu na pozemku č. 318/1, která slouží jako přístupová a dopravní komunikace a prostor pro parkování. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm 211

Výměra:

600,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

360,1,0000 2,2210 799,56

=

479 736,- Kč


* = * =

0,500 239 868,- Kč 0,715 171 505,62 Kč

Zpevněná plocha - zjištěná cena

=

171 505,62 Kč

Plná cena:

600,00 m2 * 799,56 Kč/m2

1.2.5. Přípojka vody Jedná se o přípojku vody pravděpodobně z plastového potrubí k objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.6.1. Přípojka vody DN 25 mm 2222

Délka:

5,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): - 11 -

= *

355,1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

* =

2,2930 814,02

Plná cena:

5,00 m * 814,02 Kč/m

=

4 070,10 Kč


* = * =

0,455 1 851,90 Kč 0,715 1 324,11 Kč

Přípojka vody - zjištěná cena

=

1 324,11 Kč

1.2.6. Přípojka kanalizace Jedná se o přípojku kanalizace z plastového potrubí s napojením do městské kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 2223

Délka:

5,00 m


= * * =

1 240,1,0000 2,2840 2 832,16

Plná cena:

5,00 m * 2 832,16 Kč/m

=

14 160,80 Kč


* = * =

0,625 8 850,50 Kč 0,715 6 328,11 Kč

Přípojka kanalizace - zjištěná cena

=

6 328,11 Kč

- 12 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha. Na pozemku se nachází prodejna potravin. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi 0,00

I

0,00

I I I I

0,00 0,00 0,00 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 1,000

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I - 13 -

Pi 0,65 0,08 0,00 0,00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

VI

0,00

III

0,02

IV

0,10

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,780 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,780 = 0,780 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 246,24 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 318/2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 564,00

Index

Koef.

0,780

192,07

Jedn. cena [Kč/m2] 192,07

Parcela č. 318/2 - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2]

Cena [Kč] 108 327,48 108 327,48

=

108 327,48 Kč

2.2. Parcela č. 318/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako ostatní plocha. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou prodejny potravin a stavebním pozemkem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky - 14 -

č. I I

Pi 0,00 0,00

I

0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

I I

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,715 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,715 = 0,715 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 246,24 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 ostatní plocha 318/1 626,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

Parcela č. 318/1 - zjištěná cena

- 15 -

Index

Koef.

0,715

Upr. cena [Kč/m2] 176,06

Jedn. cena [Kč/m2] 176,06

Cena [Kč] 110 213,56 110 213,56

=

110 213,56 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I 1.2.2. Rampa II 1.2.3. Venkovní schody 1.2.4. Zpevněná plocha 1.2.5. Přípojka vody 1.2.6. Přípojka kanalizace

2 662 390,20 Kč 91 256,30 Kč 87 606,10 Kč 13 822,30 Kč 343 011,20 Kč 2 910,10 Kč 10 125,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 211 121,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 2.2. Parcela č. 318/1

108 327,50 Kč 110 213,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

218 541,10 Kč

Celkem

3 429 662,30 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

3 429 662,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I 1.2.2. Rampa II 1.2.3. Venkovní schody 1.2.4. Zpevněná plocha 1.2.5. Přípojka vody 1.2.6. Přípojka kanalizace

2 662 390,20 Kč 45 628,20 Kč 43 803,10 Kč 6 911,10 Kč 171 505,60 Kč 1 324,10 Kč 6 328,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 937 890,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 2.2. Parcela č. 318/1

108 327,50 Kč 110 213,60 Kč

- 16 -

2. Ocenění pozemků celkem

218 541,10 Kč

Celkem

3 156 431,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 156 431,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

3 156 430,- Kč

slovy: Třimilionyjednostopadesátšesttisícčtyřistatřicet Kč

Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných znaků. Při porovnání byly hodnoceny zejména následující znaky : typ objektu a jeho účel užití, technický stav, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a napojení na inženýrské sítě a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí, realizovaných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly znalcem vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + velmi dobrá dopravní dostupnost + vlastní kotelna Záporné stránky nemovitosti : - energeticky náročný objekt - lehká výplň obvodových stěn v konstrukci - vyšší stupeň morálního a technického opotřebení některých konstrukčních prvků - omezené parkovací možnosti před objektem

- 17 -

Při podrobné analýze realitního trhu , sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se na trhu obchoduje a je tedy možné sestavit dostatečně velkou a odpovídající množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňovanému objektu.

Objekt č. 1 - jedná se o prodejnu potravin v obci Dolní Lutyně. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím. V současné době je využíván z části jako prodejna potravin vč. skladového zázemí a kanceláře ( možno i byt ) vč. sociálního zázemí. Užitná plocha činí cca 260 m2. Konstrukce je zděná, vnitřní vybavení je standardní a po rekonstrukci v dobrém technickém stavu. U objektu je rampa pro návoz materiálu. Možnost parkování na vlastním pozemku. Zdroj nabídky : Nabídka realitní kanceláře Cena : 1 900 000 ,- Kč

Objekt č. 2 - jedná se o samostatně stojící prodejnu potravin zděné konstrukce v obci Český Těšín. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Objekt je typově a stavebně téměř identický s oceňovaným objektem. Za objektem je nakládací rampa. Vnitřní vybavení je standardní , převážně v původním technickém stavu. Vytápění je ústřední plynové. K objektu patří pozemky o rozloze cca 1 750 m2. Možnost parkování na vlastním pozemku. Užitná plocha činí cca 400 m2. Zdroj nabídky : Nabídka realitní kanceláře Cena : 3 000 000 ,- Kč

Objekt č. 3 - jedná se o samostatně stojící objekt zděné konstrukce v obci Bohumín, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Objekt je typově shodný s oceňovaným objektem. Objekt je v současné době prázdný, ale sloužil jako prodejna potravin. Vnitřní vybavení je standardní, ale převážně v původním technickém stavu. Zdroj nabídka : Nabídka majitele nemovitosti Cena : 2 500 000 ,- Kč

Po vyhodnocení všech zjištěných údajů s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a po provedeném porovnání jednotlivých ukazatelů stanovuji obvyklou cenu objektu občanské vybavenosti bez č.p. na pozemku č. 318/2 vč. pozemků a příslušenství na částku v celkové výši :

2 400 000 ,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o objekt, který je předmětem obchodování na trhu nemovitostí. Obvyklá cena byla stanovena pomocí porovnávací metody, kdy byly zjišťovány ceny realizovaných - 18 -

prodejů nemovitostí a obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Při ocenění znalce vycházel ze skutečnosti, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé, úplné a správné. V Ostravě 16.1.2015

Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 951/4/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 951/4/15.

- 19 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1666 ze dne 30.9.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1666 - str. 2 Fotodokumentace nemovitosti - exteriér Fotodokumentace nemovitosti - interiér

- 20 -

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

- 21 -

- 22 -

Zadní pohled

Přední pohled

Boční pohled

Kotel na TP

Prodejna

Chladící box

- 23 -

Sklad potravin

Sociální zázemí

Přípravna

Kancelář

- 24 -

Praha 8

Recommend Documents